Chuyên đề tốt nghiệp: Thực trạng áp dụng kết hợp phương pháp so sánh và chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long

Để có thể nghiêncứu sâu hơn cũng như góp phần làm rõ vai trò của các phương pháp so sánh và chỉ phitrong thâm định giá bat đọng sản em đã lựa chọn dé tài “Thực trạng áp dụng kết hợpphươn

Trang 1

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệt

LỜI MỞ ĐẦU

s* Lý do chọn đề tài

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, đây mạnh phát triển nền kinh tế thịtrường năng động và nỗ lực không ngừng dé hội nhập nền kinh tế toàn cầu Thực tếnhu cầu về nghề Tham định giá chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triểncủa nền kinh tế Việt Nam

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã hình thành và phát triển từ lâu, nhưng ởViệt Nam đây là một nghề còn rất non trẻ Ngành thâm định giá ở Việt Nam đã cónhững bước di đầu tiên khá muộn so với các nước trên thế giới, nhưng hiện tại đã,đang phát triển về chiều sâu và rộng Có thể coi thẩm định giá là một trong nhữngcông cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, củanền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh

Một trong những nội dung quan trọng của Thâm định giá là thâm định giá bấtđộng sản Việc nắm bắt các phương pháp thâm định giá bất động sản và vận dụng linhhoạt chúng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động này Đây là một nhiệm vụquan trọng và cũng là mục tiêu của tất cả các thâm định viên về giá

Trong thời gian thực tập tại Công ty Cô phần Tham định giá Thăng Long, được

sự quan tâm của lãnh đạo và cán bộ các phòng ban chức năng đã giúp em có cái nhìnkhách quan và tổng quát nhất về hoạt động thâm định giá Bên cạnh đó em đã có cơhội áp dụng những lý thuyết đã học ở trường đại học vào thực tế, được tiếp XÚC VỚInhững công việc thực tế phải làm trong quá trình thâm định một bất động sản Nhờ đó,

có cái nhìn cụ thé hơn về nghề nghiệp thẩm định giá, giúp em có thé nắm bắt được cácphương pháp thâm định giá bất động sản mà thực tế hay sử dụng Để có thể nghiêncứu sâu hơn cũng như góp phần làm rõ vai trò của các phương pháp so sánh và chỉ phitrong thâm định giá bat đọng sản em đã lựa chọn dé tài “Thực trạng áp dụng kết hợpphương pháp so sánh và chỉ phí trong thấm định giá bat động sản tại công ty cỗphần thâm định giá Thăng Long” dé làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ths Nguyễn Thị Minh Nguyệt đã nhiệt tình hướng dẫn và

góp ý dé em có thé hoàn thiện chuyên đề thực tập nay!

s* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Thực trang áp dụng kết hợp phương pháp so sánh và chi phi trongthâm định giá bất động sản tại công ty cô phần thâm định giá Thăng Long

- Pham vi nghiên cứu: Công ty Cô phan Tham định giá Thăng Long

Thời gian: Từ năm 2010 đến nay

+» Mục tiêu nghiên cứu

- Dua ra một số cơ sở lý luận trong thâm định giá bat động san

SVTH: Phạm Trường Giang — Lóp thẩm định giá K51 1

Trang 2

- Dua ra một số cơ sở lý luận về phương pháp so sánh và chi phí trong thâm địnhgiá bất động sản

- Đánh giá thực trạng hoạt động áp dung kết hợp phương pháp so sánh và chi phitrong thấm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Tham định giá Thăng Long

“+ Nội dung nghiên cứu

Chuyên đề nghiên cứu, đánh giá về thực trạng công tác thẩm định giá máy mócthiết bị hoạt động áp dụng kết hợp phương pháp so sánh và chi phí trong thâm định giábat động sản tại Công ty Cổ phần Thâm định giá Thăng Long , từ đó đưa ra một số giải

pháp hoàn thiện.

s* Phương pháp nghiên cứu

- Ngudn thông tin thu thập từ nguồn tài liệu từ Công ty Cổ phần Tham định giá

Thăng Long, đề tài có tham khảo một số công trình nghiên cứu khoa học, sách

vở giáo trình trong lĩnh vực thấm định giá

- Phuong pháp nghiên cứu : Các phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích, so

sánh, thống kê, quy nạp

% Kết cấu dé tài

Chuyên đề nghiên cứu có kết cau như sau:

- _ Chương | : Cơ sở lý luận về thâm định giá bat động sản và phương pháp so

sánh ,chi phí trong thẩm định giá bất động sản

- Chương 2 : Thực trạng áp dụng kết hợp phương pháp so sánh và chi phí trong

thấm định giá bất động sản ở công ty cô phần thâm định giá Thăng Long

- _ Chương 3 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thâm định giá bất động sản tại

công ty cô phần thâm định giá Thăng Long

Trang 3

Chương 1 : Cơ sở lý luận về thâm định giá bat động sản và

phương pháp so sánh ,chi phí trong thâm định giá bat động sản

1.1 Tổng quan về thấm định giá bat động sản

1.1.1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bat động sản

Việc thẩm định giá bất động sản có thể thực hiện dựa trên cơ sở giá trị thịtrường hoặc dựa trên cơ sử giá trị phi thị trường.Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ

sở dé thâm định giá bất động sản dựa vào giá trị phi thị trường ( giá trị khác giá trị thịtrường) Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở thâm định giá dựa vào giá tri thitrường.Thông thường việc thâm định giá bất động sản được thực hiện dựa trên cơ sỏ

giá trị thị trường.

L111, Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bắt động sản

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thấm định giá bất động sản phải đáp ứng nộidung định nghĩa Giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam hoặc quốctế:

“Gia trị thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ trao đổi vào ngày thâm địnhgiá, giữa một bên sẵn sang bán và một bên sẵn sang mua trong một giao dịch kháchquan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cáchhiểu biết, thận trọng và không chịu bat cứ áp lực nào”

( Tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế)

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trườngvào thời điểm thâm định giá, và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sang

mua và một bên là người bán sẵn sang bán; trong một giao dịch mua bán khách quan

và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

(Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam)

Nhìn chung nội dung các định nghĩa tương tự nhau:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua bántrên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường,trong điều kiên thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiệncủa thị trường tại thời điểm thâm định giá.”

“ Thời điểm thâm định giá ” là ngày, tháng, năm, cụ thé khi tiến hành thẩm định giá,được gắn với những yếu tổ về cung cau, thị hiểu và sức mua trên thị trường khi thựchiện thâm định giá tài sản

“ Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người có khả năng thanh toán và cónhu cầu mua bất động sản nhưng không nhiệt tình quá mức để mua bất động sản vớibat cứ giá nào, mà chỉ mua với mức giá có thé mua một bat động sản tương tự trên thị

trường.

Trang 4

“ Và một bên là người sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản ( trừđất), có quyền sử dụng đất, có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá thấp nhất có thêđược trên thị trường.

“ Trong một giao dịch khách quan, độc lập ” là giao dịch giữa các bên không có mỗi

liên hệ từ trước, không lệ thuộc nhau, không phải là thân bằng quyến thuộc, không có

su toa rap, phối hợp làm lệch lạc giá mua bán tài sản

“ Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiễn hành khi các yếu tốcung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai,địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát trién quá nóng ; thông tin về cung,

cầu, giá cả, tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Khái niệm giá tri thị trường được gan với những nhận thức va động thái của cácbên tham gia thị trường Nó thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đếnnhững giao dịch trên thị trường, và phân biệt những yếu tố mang tính chất thị trường

với những bản chất khác hay phi thị trường ảnh hưởng đến giá trị

Tham định giá dựa trên cơ sở giá tri thị trường phải gan liền với xác định việc

sử dụng cao nhât và tốt nhất của bat động san, đó là yếu tố quan trọng dé quyết địnhgiá trị thị trường của bất động sản

1.1.1.2 Giá trị phi thị trường lam cơ sở cho thẩm định giá bat động sản

Bên cạnh khả năng có thé được mua và bán của các nên tham gia thị trường, giá trịcủa bat động sản có thé bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với

nó, hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường Giá trị

hình thành trong các trường hợp này là giá tri phi thị trường ( giá trị khác giá tri thị

trường)Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thâm định giá bất động sản:

- Gia tri đặc biệt

- _ Giá trị bán tháo hay buộc bán

- Giá trị tính thuế

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị thé chấp cho vay

1.12 Cac căn cứ dé ưóc tính giá trị bat động sản

1.1.2.1 Chỉ phí

Chi phí là số tiền bỏ ra dé tạo lập và đưa vào sử dụng một bat động san nó có

thể là giá mua bất động sản, hoặc số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng các công trình

trên đất và đưa vào sử dụng

Chi phí là một phương cách dé đo lường giá trị Tuy nhiên cần phải xem xét cânthận trước khi chấp nhận chỉ phí như là giá trị Chỉ phí và giá trị là một và giống nhau

chỉ khi chi phí đó tạo ra sự hữu dụng cao nhất của bat động sản, là chi phí hợp lý và

được xã hội thừa nhận, bởi trong thực tẾ cd những chi phí không tạo nên giá tri của batSVTH: Pham Trường Giang — Lóp thẩm định giá K51 4

Trang 5

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệtđộng sản, chăng hạn chỉ phí hao tốn do thời gian thi công kéo dài không cần thiết hoặcsai sót trong thiết kế hoặc thi công làm chỉ phí tăng lên do vậy giá trị của BĐS khôngphải lúc nào cũng là tổng cộng của chi phí mua đất và xây dựng công trình trên đất.

giá trị của BĐS có thể băng, cao hơn, hoặc thấp hơn tông chỉ phí thực tế hinh thành

nên bat đồng sản đó Chi phí luôn gắn với đặc điểm cụ thé của BĐS như : vị trí, kết

cấu của công trình , quy mô, diện tích, trang thiết bị công trình phu Chi phí nói trên làchi phí hình thành là chi phí của người bán.

Bên cạnh đó, nhà thâm định giá phải chú ý đến chi phí sử dụng mong muốn làchi phí người sử dụng phải bỏ ra dé có thé sử dụng BĐS Đây là chi phí người mua

Chi phí sử dụng bỏ ra cao hơn, người mua sẽ trả giá thấp hơn

1.1.2.2 Thu nhập

Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa với các BĐS đầu tư thương mại được tạo lập nhăm mục

đích kinh doanh, là một căn cứ quan trọng của một BĐS Giá tri bất động sản cao hay

thấp phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ việc khai thác bất động sản đó Trong thâm

định giá bat động san cần chú ý các loại thu nhập sau: tiền cho thuê, lợi nhuận, khai

thác BĐS

1.123 So sánh

Giá mua/ bán các BĐS tương tự với BĐS cần thầm định giá là một căn cứ quan trong

dé ước tính giá trị của BĐS

Tuy nhiên trước khi thừa nhận giá mua/bán BĐS như là chứng cứ thật của giá trị thị

trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng các đặc điểm sau:

- _ Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dich:

Mỗi liên hệ giữa các bên có tam quan trọng trong việc xác định giá bán có phảiđúng là chứng cứ thị trường hay không Chỉ khi người mua và người bán khách

quan, thực hiện mua bán theo một mục đích hợp lý mới được coi là chứng cứ

thi trường.

- Cac điều khoản mua/ bán và các điều kiện thị trường

Các điều khoản mua bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau Do vậy, nhàthâm định phải xem xét kĩ các điều khoản mua/ ban dé xác định chứng cớ thịtrường các điều khoản quan trọng cần chú ý bao gồm: điều kiện thanh toán,viêc chi trả phí tổn về thué., thời điểm giao nhận bat động san Chỉ khi nào điềukiện mua/ bán phù hợp với thông báo giao dịch BĐS tại địa phương thì giaodịch mới là chứng cớ thị trường.Thị trường là bình thường khi cung và cầu củathị trường là cân bằng Khi đó giá của BĐS giao dịch được coi là chứng cớ của

giá trị thị trường.

Trang 6

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệt1.1.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bat động sản

1.1.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụngtối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thé cho phép về mặt kỹthuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Yêu cầu của nguyên tắc này là khi thâm định giá bất đọng sản theo cơ sở giá trị thịtrường, thì người thâm định viên phải đặt bất đọng sản trong tình huống sử dụng cao nhất

và tốt nhất chứ không căn cứ vào sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất

1.1.3.2 Nguyên tắc thay thé

Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thé thay thé lẫn nhau trong quá

trình sử dụng, thì giá trị của những bat động san đó được xác định bởi sự tác động lẫn

nhau của bất động sản này đến bất động sản khác

Hình thành giá trị của bất động sản được thấm định giá thường có liên quan đến

gid trị của các bat động sản khác có thê thay thế

Khi hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, bat động sản nào chao bán ở mức

giá thấp nhất thì bất động sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị bất động sản

có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tươngđương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Mộtngười thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một bất động sản thay thế trongcùng một thị trường và một thời điểm

1.1.3.3 Nguyên tắc cung cau

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về bất động sản

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động đến cung và cầu

về bất động sản Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch vớicung về bat động sản

Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có

các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tínhcủa các bất động sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phảnánh trong cung - cầu và giá trị bất động sản

Trang 7

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu

tư bé sung vào bất động sản khi thâm định viên xác định mức sử dụng bất động sản tốtnhất và có hiệu quả nhất

1.1.3.5 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của bất động sản có thê được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai.

Giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của nhữngngười tham gia thị trường và những thay đổi có thê dự tính trước trong yếu tố này cũngảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người mua.

1.1.3.6 Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố câu thành của bat động sản cần phải cân bang dé bat động sản đạt đượckhả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốtnhất và có hiệu quả nhất của bất động sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cânbằng như vậy hay không

Giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một

mức giá trị như vậy.

1.1.4 Thu thập và phân tích thông tin

1.1.4.1 Thu thập thông tin

a) Nhung thông tin chung

- _ Các thông tin về kinh tế : tình hình phát triển kinh tế đất nước, địa phương noi bat

động sản tọa lạc ; tình hình lạm phát/ giảm phát ; lãi suất trái phiếu chính phủ, lãisuất ngân hàng ; thu nhập dân cư

- _ Các thông tin về chính trị pháp luật : Thu thập các thông tin về quy hoạch của dia

phương ; các văn bản pháp luật liên quan đến bất động sản cần thâm định giá ;

quan điểm của nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản đặc biệt là

thị trường liên quan tới bất động sản cần thâm định giá

- Cac thông tin về xã hôi : thu thập các thông tin về động thái tập quán của người

địa phương nơi bất động sản cần thâm định giá ; hiện trạng đô thị hóa

- _ Các thông tin về môi trường tự nhiên và kinh tế xã hội

b) Những thông tin gắn với đặc điển bắt động sản cần thẩm định giá

- Dia điểm, vị trí bất động sản

- Giấy tờ pháp lý

- Đặc điểm lô đất thửa đất

- Ban vẽ kỹ thuật

- _ Hiện trang công trình xây dựng

Trang 8

c) Những thông tin về các bắt đông sản so sánh và tình hình giao dịch trên thị

trườngTham định viên can thu thập các thông tin về các bat động sản có thé so sánh đốichiếu với bất động sản cần thâm định giá và tình hình giao dịch chung của thị trường.Các thông tin cần thu thập đối với các bất động sản so sánh tương tự như đối với bấtđộng sản cần thẩm định giá

1.1.4.2 Phan tích thông tin

Sau khi thu thập các thông tin cần thiết phục vụ công việc thẩm định giá bất động sản,thâm định viên cần phân loại và phân tích các thông tin thu thập được Đây là một côngđoạn rất quan trọng trong hoạt động thâm định giá nói chung và thấm định giá bất độngsản nói riêng Các thâm định viên phải phân tích được các nội dung chính sau đây:

- Phan tích địa điểm, vị trí, đặc điểm lô đất dem lại các mắt lợi thế và hạn chế cho

bat động sản cần thấm định như thé nào

- Phan tích môi trường kinh tế, xã hội; môi trường tự nhiên xung quanh bat động

sản cần thẩm định đóng góp vào giá trị của bat động san

- Phan tích việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản cần thẩm định giá

- Phan tích đặc điểm pháp lý của bat động sản cần thâm định giá

- Phan tích sự tương đồng , dị biệt của bat động sản cần thâm định giá với các bắt

động sản so sánh khác

- _ Phân tích đặc điểm của công trình xây dựng của bat động sản cần thâm định giá

1.1.5 Các phương pháp thẩm định giá bat động sản

Với 3 cách tiếp cận : so sánh ; chỉ phí ; thu nhập, hiện nay có 5 phương pháp thôngthường trong thâmđịnh giá bất động sản

- _ Phương pháp so sánh trực tiếp : Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được

bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐSthuộc đối tượng xem xét, dé ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phươngpháp sử dụng rộng rãi và phố biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiềunước trên thé giới

- Phuong pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp dau tư hoặc phương pháp vốn

hóa) Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong

tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đốivới BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) dé tính ra giá trị của BĐS đó Mặt hạnchế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độchính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện

dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, cóthé khắc phục bang cách sử dụng các phương pháp định giá khác dé kiểm tr,SVTH: Phạm Trường Giang — Lóp thẩm định giá K51 8

Trang 9

trong trường hợp kết quả kiểm tr có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các

phương pháp khác dé tính toán

Phương pháp chỉ phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được

áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán

chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở ) Dựa trênnguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định răng, giá trị củamột tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phi làm ra một tài sản tương tự có vai trònhư là một vật thay thế, nghĩa là giá tri của khu đất thay thế cộng với chi phí

xây dựng hiện hành.

Phương pháp lợi nhuận (hay phương phap hạch toán) Phương pháp này được

sử dụng dé xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách san

và những tài san khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời

từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giátri cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giảđịnh) Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của nhữngBĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử

dung chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thâm quyén phêduyệt Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giáthành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sởgiá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chỉ phí và lợinhuận.

1.1.6 Quy trình thẩm định giá bat động sản

Quy trình thâm định giá bất động sản cũng tương tự quy trình thâm định giá các tài sản

khác Bao gôm 6 bước sau :

1.2.

Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần thâm định giá và loại hình giá trịlàm cơ sở thâm định giá

Bước 2 : Lập kế hoạch thâm định giá

Bước 3 : Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin.

Bước 4 : Phân tích thông tin.

Bước 5 : Xác định giá trị bất động sản cần thâm định giá

Bước 6 : Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Cơ sở lý luận về phương pháp so sánh trong thấm định giá bat động sản

1.2.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá thị trường của một tài sản có

môi liên hệ mật thiệt với giá tri của các tài sản tương tự có thê so sánh được đã đượcmua bán trên thị trường Vì thế phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đoSVTH: Phạm Trường Giang — Lóp thẩm định giá K51 9

Trang 10

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệtlường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiêu văng, hoặc một sô đặc tính có trong giá cả/tiên thuê của các tài sản có thê so sánh được.

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trênthị trường hiện hành, và tương đối giống với tài sản đối tượng cần thẩm định giá Tiếnhành phân tích giá bán/ cho thuê của các tài sản có thê so sánh được, và làm những

điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục

tiêu, từ đó xác định ra giá tri của tài sản mục tiêu cân thâm định giá.

Trong thực tế, các tài sản có thé tương tự như nhau nhưng mỗi tài sản có tínhchất độc đáo riêng, do đó chúng không bao giờ giống nhau một cách hoàn toàn Những

lí do làm cho bat động sản không hoàn toàn giống nhau chủ yếu là:

Địa điển

Vị trí của bất kì bất động sản nào rõ ràng là có tính chất đơn chất Trong thực

tế, vị trí là một yếu tố quan trọng trong giá tri của một tài san, va đối với một số

bất động sản như các cửa hiệu vị trí là yếu tố căn bản chủ yếu

Ví dụ, một loại bất động sản xây dựng theo cùng một thiết kế ở cùng một thời

điểm, một số nhà sẽ ở gần đường giao thông đông đúc hơn một số nhà khác;

một số được xây trên nền đất cao hơn và có cảnh quang tốt hơn trong khi một

số khác lại bị các nhà khác bao quanh; một số quay mặt ra hướng Nam một sốkhác lại quay mặt ra hướng Bắc Thậm chí trong các gian hang của cùng mộtcửa hiệu, có một số sẽ gần với đường phố cắt ngang qua hơn so với các gian

hàng khác.

Tình trạng vật chatĐiều kiện vat chat của một bat động sản phụ thuộc vào sự quan tâm bảo dưỡng,sửa chữa và trang hoàng lại tài sản đó Hai bất động sản như nhau, nhưng có thể

ở trong tình trạng vật chất trái ngược nhau nếu một bất động sản được bảodưỡng tốt còn cái kia thì không

Chủ nhân chiếm giữ ngôi nhà có thé tạo nên những thay đổi đáng kể qua côngviệc cải tạo sửa chữa Điều này thường thé hiện rõ đối với tài sản nhà ở; chủnhân có thé sửa chữa nâng cấp khu bếp và nhà tắm, thay đổi các cửa số v vđến một mức độ mà các ngôi nhà ban đầu có vẻ bề ngoài giống nhau trở nênhoàn toàn khác nhau nếu kiểm tra kỹ

Tính chất chiếm hữu

Có nhiều loại lợi ích khác nhau nằm trong bất động sản, ngoài lợi ích sở hữu

toàn quyền là không có lợi ích phụ thêm khác, còn các lợi ích khác là đa dạng.Ngay cả trên một bất động sản cho thuê theo hợp đồng cho phép người đi thuêchiếm hữu dựa trên một hợp đồng được thảo ra giống nhau, thì các điều kiện cóthê có những sự thay đổi khác nhau như thời hạn thuê mướn, điều kiện thanhSVTH: Phạm Trường Giang — Lóp thẩm định giá K51 10

Trang 11

1.2.2.

toán tiền thuê hay việc sử dụng theo hợp đồng Trên thị trường, những sự khácnhau là rất đa dang và rất nhiều Thí dụ: so sánh một cửa hiệu cho thuê trong 45

năm với mức giá cho thuê là 100 triệu đồng/năm, với điều kiện người thuê chịu

mọi phí tổn sửa chữa và không có điều kiện giới hạn việc sử dụng; với của hiệugiống nhau về vật chất, có thời hạn cho thuê ngăn hơn 9 năm, mức tiền thuê là

200 triệu/năm và sẽ được xem xét lại cứ sau 3 năm, người thuê phải chịu mọi

phí tốn sửa chữa và việc sử dụng bị hạn chế chỉ được phép bán hàng điện tử.Nếu tài sản thứ nhất đã bán được ở mức giá 2.000 triệu đồng, thì không thể đơngiản lấy đó làm giá trị vốn cho bất động sản thứ hai được Sự khác nhau giữa

các kiểu loại và đặc điểm của các lợi ích là điều cản trở cho việc áp dụng

phương pháp so sánh trực tiếp nhằm định giá của các lợi ích

Mục đích của việc thẩm định giáXác định mục đích của mỗi lần thâm định giá là một yếu tố quan trọng trongviệc quyết định lựa chọn phương pháp thâm định giá Chang hạn, khi thẩm địnhgiá cho mục đích đầu tư hay cho mục đích bảo hiểm thì phương pháp so sánh

trực tiếp sẽ không thích hợp vì các phương pháp sẽ đem lại các kết quả hiện

thực hơn.

Về thời gianCác giao dịch về buôn bán diễn ra trên thị trường một cách thường xuyên Thịtrường không có tính chất tĩnh, do đó giá cả đạt được đối với một tài sản ở vàomột thời điểm sẽ không còn giá trị như vậy khi cũng vẫn tài sản đó lại được bán

ở thời điểm khác Do vậy, khả năng tin cậy của các mức giá thực tế sẽ giảm đinếu thời gian của các giao dịch mua bán trôi qua càng dai Ở trong các thịtrường nhiều biến động thì có khi chỉ trong thời gian ngắn trôi qua là các chứng

cứ thị trường về giá cả đã trở nên không đáng tin cậy

Các nguyên tắc chủ yéu áp dung trong phương pháp so sánh trực tiếpPhương pháp so sánh trực tiếp thường áp dụng các nguyên tắc cơ bản sau:

1.2.3.

Thay thếMột nhà dau tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí démua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.

Sự đóng góp

Qúa trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yêu tô hay các

bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường của tài sản

Trang 12

- Các tai sản có tính đồng chất, ví dụ như: các căn hộ, các chung cư, các

dẫy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêngbiệt, các phân xưởng và các nhà kho một mặt bang, các nhóm văn phòng

và các nhóm cửa hiệu.

- Các mảnh đất trống

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc định giácho mua bán, định giá trị thế chấp, định giá trị để đánh thuế tài sản, địnhgiá cho việc mua và chuyền quyền sở hữu dat đai của Nhà nước, định giácho các tai sản nơi có các bằng chứng về việc bán và cho thuê có thể sử

dụng được.

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho cácphương pháp thẩm định giá khác như các phương pháp chi phí và phươngpháp thặng dư.

Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thâm định giá có

sự tham gia của máy tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính

được sử dụng dé thâm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế

Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trongthực tế vì các lý do sau:

- La phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- _ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc

để được cơ quan pháp lý công nhận

- Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường dé

tiễn hành việc thâm định giá một cách thích hợp.

- Phuong pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định

mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường dé cung cấp dấuhiệu cua giá tri.

1.2.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Tìm kiếm những tài sản so sánh, đã được bán gần thời điểm thâm định giá, và

có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị

trí

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thé so sánh, dé xác định giá tri của tài sảnnày có thể so sánh được

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được ( ít nhất có 3 tài sản so sánh )

Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn ) củamỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh

Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản cần thâm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánhđược sau khi đã điều chỉnh

Trang 13

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh NguyệtKhi áp dụng phương pháp này cần đảm bảo các tài sản so sánh phải là các tài sảntương tự, trong cùng khu vực, gần cận với tài sản thẩm định giá và các giao dich bán

mới được tiên hành Nêu có ít tài sản so sánh dap ứng được yêu câu trên, các kêt quathấm định giá sẽ có đọ chính xác kém hơn Trường hợp không tìm được những tài sản

so sánh đáp ứng được yêu cầu trên thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể ápdụng được.

1.2.5 Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị (các yếu tô điều chỉnh)

Hình dáng lô đất : Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trịkém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn nở hậu

Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu của lô đất: Lô đất có chiều rộng mặt tiền

lớn thì có giá trị hơn lô đất có chiều rộng mặt tiền hẹp Chiều sâu của lôđất quá dai thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhấtđịnh.

Quy mô lô đất: cần chú ý khi thâm định giá đối với đất ở hoặc đất chuyêndung Vì cách tính giá trị lô đất có quy mô diện tích lớn hàng ngàn métvuông không giống như cách tính lô đất chuẩn của loại đất ở đô thị có diệntích 60-100m“, lay giá tri lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân vớidiện tích lô đất cần tham định, ma phải xem xét đến tính hữu dụng của lô

đất, hình đáng của lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của

chính quyền địa phương Xét trên hai trường hop:

+ Trường hợp lô đất nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng được sử dụng

vào việc xây dựng cửa hang , khách sạn, trung tâm thương mại thì giá tri

sẽ rất cao Vì quy mô diện tích đất lớn thuận lợi hơn và hiệu quả hơn sovới lô đất có diện tích khoảng 100m2, nên don giá của 16 đất có diện tíchlớn có thé bang hoặc cao hơn so với đơn giá của 16 date có diện tích <

100m7.

+ Trường hợp lô đất không năm ở trung tâm đô thị, có khả năng dung vàoviệc xây dựng nhà ở hoặc nhà xưởng sản xuất, thì phải xem xét thêm hệ số

sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương

Trang 14

Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vậtchất và kinh tế xã hội, như láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn,

sử dụng đất gần cạnh

Dia thé lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương đông, những lô đất có

địa thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá tri

c) Tình trạng pháp lý của bat động san

Mức độ hoàn chỉnh về pháp lý càng cao thi giá trị càng lớn Dé có thé xem xét ,đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trang pháp lý đối với giá trị của các bất độngsản , nhà thâm định giá cần năm vững các quy định của nhà nước về nhà và đất,đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có lien quan đến quyến sử dụng đất:Luật đất đai năm 2003; nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

Để xác định đúng tính chất pháp lý về loại đất cần thâm định giá, phải đối chiếutính chất pháp lý về loại đất ghi trong giấy chứng nhận về sử dụng đất với thực

trạng sử dụng Thực tế cho thấy không phải lúc nào thực trạng sử dụng đất cũng

đúng với pháp lý loại đất sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng dat

Khi có phát sinh chênh lệch diện tích thực tế sử dụng với diện tích đất ghi tronggiấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cần phải làm rõ thực trạng pháp lý của phầnchênh lệch này Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm: người được nhànước giao đất; người đang sử dụng đất; hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ở từngày 15/10/1993 và một số hợp đồng khác

1.3 Cơ sở lý luận về phương pháp chi phí trong thâm định giá bat động sản

1.3.1 Khái niệm

Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá trên cơ sở giá bất động sản được

dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá

một bat động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra dé mua đất và xây dựng công trình có

Trang 15

Phương pháp này thường được sử dụng dé ước tính giá các bất động sản chuyêndùng, các bất động sản đã qua sử dụng, bất động sản mà các tài sản so sánh tuy đồng

dạng nhưng có quá nhiều yếu tô khác nhau, hoặc thâm định giá nhằm phục vụ công

việc bảo hiểm, kiểm tra các phương pháp khác

1.3.2 Các bước thực hiện

Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thâm định, coi như lô đất đó là đất trống.

Bước 2: Ước tinh các chi phí hiện tai để xây dựng lại hoặc dé thau thế những công

trình xây dựng hiện có trên lô dat.Dé ước tính chính xác số chi phi đó, nhà thâm định

phải hiểu biết về thiết kế xây dựng về các nguyên vật liệu được sử dụng, nhằm đạt

được việc ước tính chi phí xây dựng ở một mức độ thích hợp

Bước 3: Ước tính ton số tiền giảm tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên

miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia làm ba loại: giảm

giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.

Bước 4: Cuối cùng ta tinh được giá tri của bất động sản cần thâm định giá

Giá trị thị trường của tài sản = Giá trị thị trường của lô đất trồng + Chỉ phí hiện tại

của xây dựng ( = tổng giá trị của những công trình xây dựng mới — khẩu hao tích tụ

đối với những công trình xây dựng hiện có)

1.3.3 Ước tính chỉ phí xây dựng công trình xây dựng

1.3.3.1 Các cách tiếp cận trong xác định chi phí

a) Chỉ phí tái tạo

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giốnghệt với nguyên bản công trình đang thẩm định giá Chi phí xây dựng tái tạo là bảnsao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách trang trí và chấtlượng tay nghề, ké cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu

quả hoặc lỗi thời của nó.Xét về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị

chính xác hơn, nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các

công trình lỗi thời, cũ kỹ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí dé tái tạo lại những cái

không hiệu quả và đã lỗi thời không dùng được nữa.

b) Chỉ phí thay thế

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá tri sử dụng tương

đương với công tình đang được thâm định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận có chức

năng lỗi thời.Thông thường phương pháp chỉ phí thay thế cho số lượng tính toán thấphơn phương pháp chỉ phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và

không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.Do đó nóđược coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chỉ phí tái tạo.

Trang 16

Mặc dù vậy trong thực tiễn thâm định giá không có cách xác định chi phí nào là tối

ưu trong mọi trường hợp, mà tùy thuộc vào đặc điềm cụ thé của công trình xây dựng

cần thâm định giá mà nhà thâm định giá lựa chọn cách xác định chi phí phù hợp:

- Nếu là công trình có quy mô lớn, mới xây dựng gần thời điểm thầm định giá, có đủ

hồ sơ thiết kế, thi công, thì phương pháp chi phái táo tạo là sự chọn lựa thích hợp

- Nếu là công trình xây dựng đã lâu, hoặc không còn hồ sơ thiết kế, thi công thì

phương pháp chỉ phí thay thế là chách lựa chọn hợp lý hơn

1.3.3.2 Cac phương pháp ước tính chi phí xây dựng

Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phân tích tat

cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng công trình Nội dung chi phí xây dựng công

trình thường bao gồm:

- Các chi phí trực tiếp : ( vật liệu nhân công, máy xây dựng )

- Chi phí chung: ( gồm chi phí quản lý công trường và chi phí quản lý doanh nghiệp)

- Lãi vay ngân hàng

- Lãi cho doanh nghiệp xây dựng

- Thuế

Các phương pháp ước tính chi phí xây dựng hiện đang được sử dung bởi các nhà kiến

trúc, xây dựng, và định giá thường là:

- Phương pháp thống kê chỉ tiết của người xây dựng

- Phương pháp khảo sát số lượng

- Phương pháp so sánh thị trường

a) Phương pháp thống kê chỉ tiêt của người xây dựng

Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi

ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với

các kế hoạch và chỉ tiết hóa xây dựng Với phương pháp này việc ước tính chỉ phí

được chỉ tiết từ nguyên vật liệu đến nhân công, máy thi công Cụ thé:

A Chỉ phí trực tiếp Nhân Vật Máy | Tổng

Trang 17

- _ Hệ thông điện nước

- Trang trí

Tổng cộngChi phí quan lý công trường : A * %

B.

C Chi phí quan lý doanh nghiệp

D Chi phí lãi vay

E ThuếGiá trị công trình = A+B+C+D+E

b) Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháo này tương đôi đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn sovới phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi

phí các kết cấu nhà ở Theo phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng đượctổng hợp từ các nhà thầu phụ theo từng hạng mục

Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối

chính xác.

c) Phương pháp so sánh thị trường.

Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà thâm định giá sử dụngkhi việc ước tính cần có kết quả nhanh chóng Theo phương pháp này các chỉ phí theoloại công việc hoặc kết cấu công trình tính thành đơn giản tùy m? hoặc mề Giá trị củacông trình cần thâm định giá được xác định căn cứ vào diện tích xây dựng và kết cau

nha xưởng.

Vi dụ như yêu cầu cần thẩm định giá một nhà xưởng tường gach, vì kèo thép, mái tôn,nền láng xi măng có diện tích 1000m2

Giá trị xây dựng trên thị trường trong thời gian gần với thời điểm thâm định

giá(khoảng 6 tháng)là 800.000đ/m2 Vậy giá trị bat động sản cần thâm định giá là

800000đ/m” x 1000m?= 800.000.000 đ.

Khó khăn chủ yếu và là nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so

sánh thị trường là trong thực tế khó có 2 bất động sản nào hoàn toàn giống nhau về

kiểu loại và chất lượng xây dựng

Dù tính theo phương pháp nao thi cũng đòi hỏi nhà thâm định giá phải có các kiến

thức về xây dựng

1.3.4 Cách tính giảm giá tích liiy

1.3.4.1 Đối với giảm giá do hao mòn tự nhiên

Hao mon tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, thoi tiết, việc bảo quản công trình

trong sử dụng.việc ước tính hao mòn vật chất có thể tính theo 2 cách:

Trang 18

a) Căn cứ vào tuổi thọ và thực tế sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm

giá của công trình

Công thức tính tỷ lệ hao mòn của công trình:

H= Thọ / Txt x 100%

Trong đó:

H= hao mon của công trình

Thọ= tuổi đời hiệu quả ( Là tuổi của một công trình xây dựng dựa trên tổng hao mònhữu hình, khác với tuổi đời thực tế của công trình đó Tuổi đời hiệu quả có thé bằng,lớn hơn, hoặc nhỏ hơn tuổi đời thực tế tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng,

kiến trúc và chất lượng công trình)

Txr = tuổi đời kinh tế ( Là thời kì mà theo đó, công trình kiến trúc trên đất đóng gópgiá trị vào giá trị của toàn bộ bất động sản Nó thường ngăn hơn tuổi đời vật lý Tudiđời kinh tế có thể kéo dài băng cách tân trang, đổi mới, gia cố công trình trên đất)

b) Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất

lượng còn lại của công trình

Các kết cấu chính của một công trình xây dựng bao gồm: móng, khung, tường, sàn ,mái Thông thường có các loại kết câu xây dựng chủ yếu sau:

- Kết cấu móng, khung, sàn, mái bê tông cốt thép: đây là loại kết cấu thường gặp vớicác công trình xây dựng cao tầng, ( cao ốc, văn phòng, chung cư, trung tâm thương

mại )

- Kết cấu móng, khung, sàn, mái bê tông cốt thép hoặc ngói/ tôn, tường gạch : đây làloại kết cấu thường gặp với các bất động sản là biệt thự, nhà phố, nằm ở mặt tiền cácđường phó, nhà riêng lẻ hoặc liền kề ở các dự án chung cư mới , trong các hẻm của cáckhu dân cư đô thị, đôi khi cũng gặp loại kết cấu này ở các biệt thự và nhà ở khu vực

nông thôn.

- Kết cau móng bê tông cốt thép, tường gạch, cột gạch chịu lực, mái ngói/ tôn, gác gỗhoặc giả bê tông: đây là loại kết cấu thường gặp với các nhà riêng lẻ nằm trong cáchẻm các khu dân cư đô thị, biệt thự và nhà ở khu vực nông thôn, chủ yếu là nhà trệthoặc 2 tầng

- Kết cau móng, cột gạch chịu lực, vách tôn/ gỗ tạp, mái tôn/ ngói: đây là kết cauthường gặp với nhà ở ở khu dân cư nghẻo tại đô thị.

- Kết cấu cột bê tông chịu lực, sàn bê tông/giả, bê tông tường gạch, mái ngói/ tôn: kết

cau này thường gặp đối với nhà trên kênh, rạch hoặc vùng ngập nước

- Kết cầu móng bê tông/ gạch, cột gỗ tường gỗ cao cấp, kèo gỗ, mái ngói: đây là loạikết cấu đôi khi gặp với các biệt thự cao cấp tại khu đô thị, khu dân cư nông thôn hoặcvùng cao.

Trang 19

- Kết cau móng bê tông, sàn láng xi măng hoặc bê tông, cột bê tông, cột gạch /gỗ, vìkèo thép, mái tôn; có vách hoặc không có vách bằng gạch/ tôn, đây là kết cau thườnggap của nhà xưởng sản xuất

Công thức tính như sau :

Trong đó:

H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hki: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tinh theo tỷ lệ %;

Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n: Số kết cấu chính trong công trình

1.3.4.2 Đối với giảm giá do lỗi thời chức năng

Giảm giá do lỗi thời chức năng là giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương

đối do thiết bị lạc mốt hay thiết kế công trình có lỗi, như trần quá cao hoặc quá thấp,phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụngcông trình có hiệu quả.

Có 2 cách tính giảm giá do lỗi thời chức năng:

a) Lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được

Căn cứ vào chi phí dé khắc phục lỗi thời chức năng công trình, thường là chi phí đểhiện đại hóa phòng tắm, vệ sinh, bếp, hệ thống điện

b) Lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được như lỗi trần quá thấp hoặc quá

cao

Sự không tiện dụng này làm giảm giá trị của công trình sử dụng, thường được tính

bằng số tiền tương đương chi phí bỏ ra dé mua trang thiết bi dé khắc phục sự kém hiệu

quả này,hoặc một tỷ lệ % giảm giá trên tông giá trị công trình

1.3.4.3 Đối với giảm giá do hao mòn kinh tế

Hao mon kinh tế ( còn gọi là hao mòn bên ngoài) là hao mòn go giá trị tài sản bị giảm

vì các yếu tố bên ngoài tài sản như sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái

Trang 20

Chương 2 : Thực trạng áp dụng kết hợp phương pháp so sánh và chi phí trong thẩm định giá bat động sản ở công ty cổ phần thẩm

định giá Thăng Long

2.1 Tống quan về công ty cổ phan thâm định giá Thăng long

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty cỗ phân thẩm định giá Thăng

Long

Công ty Cổ phần Thâm định giá Thăng Long là một công ty chuyên ngànhthầm định giá và tư van tài chính doanh nghiệp, tư vấn dự án Thâm định giá ThăngLong tuy hoạt động chưa lâu nhưng đã cung cấp dịch vụ cho nhiều khách hàng vớichất lượng cao, đã thực sự chiếm được sự tín nhiệm của các doanh nghiệp thuộc mọi

thành phần kinh tế và đã dần khẳng định được năng lực của mình và hiện nay là một

trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành Thâm định giá có uy tín nhất ở Việt

Nam.

Các văn phòng của Thâm định giá Thăng Long được đặt tại các địa điểm nhằmcung cấp các dịch vụ không chỉ tại các trung tâm của cả nước mà còn phục vụ cả cácvùng biên giới nhăm đảm bảo cho việc cung cấp thông tin về giá và cung cấp dịch vụthấm định giá và tư vấn đến khắp mọi miền trong cả nước

Đề dam bảo cung cấp dịch vụ thâm định giá chính xác, thuận lợi và hiệu quả,chúng tôi đã tập hợp được cơ sở dữ liệu về giá đa dạng trong nhiều năm Ngay từ khimới được thành lập, Công ty đã chú trọng phát triển và ứng dụng công nghệ thông tintrong công tác Thâm định giá, nhiều phan mềm ứng dụng được xây dựng và sử dụngnhư: phần mềm giá máy móc thiết bị, phần mềm giá bất động sản, bản đồ giá đất

Với chức năng, nhiệm vụ, chính sách chất lượng theo chuẩn mực thấm định

giá quốc tế và Việt Nam, Thâm định giá Thăng Long đã tuyển chọn và dao tạo một độingũ chuyên viên có đầy đủ kinh nghiệm và thông thạo trên nhiều lĩnh vực ngành nghềnhư: Xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính, luật đồng thời kết hợp một đội ngũcộng tác viên là những tiến sĩ, thạc sĩ, thấm định viên, kiểm toán viên, các chuyên giatài chính, ngân hàng dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi cam kết mang lại cho quý kháchhàng dịch vụ định giá hoàn hảo nhất theo tiêu chí “Nhanh hơn, hiệu quả hơn”

Thâm định giá Thăng Long thấu hiểu được vai trò và sức mạnh của trí tuệ tổnghợp, do vậy chúng tôi cũng đã nhanh chóng hòa nhập và cộng tác cùng phát triển vớinhiều Công ty thâm định giá và Công ty kiểm toán, công ty tư vấn khác dé cùng nhauphát triển

Thâm định giá Thăng Long luôn hợp tác và trao đổi kinh nghiệm về Tham địnhgiá nói riêng và Tư vấn Tài chính nói chung với nhiều cơ quan Thâm định giá của cácnước phát triển trên thế giới và trong khu vực như: Mỹ, Anh, Singapore, Thái lan

Trang 21

Với sự kết hợp thé mạnh của các thành viên, Công ty Tham định giá ThăngLong có sự am hiểu sâu rộng về môi trường kinh doanh cũng như môi trường pháp lýtại Việt Nam và đảm bảo cung cấp dịch vụ chuyên ngành và các giải pháp kinh doanhmột cách toàn diện và hiệu quả cho nhiều khách hàng với chất lượng cao Chúng tôitin tưởng có thể đem đến cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất trong lĩnh vực định

giá.

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty cỗ phan thẩm định giá Thăng Long

Hội đông thành viên

Ỷ Ỷ i v Ỷ

Phó giám đốc phụ Các PGD nghiệp vụ | | Phó giám đốc phụ Phó giám đốc phụ Phó giám đốc phụ

trách tư vấn, tô chức thâm định giá (TS, trách tải chính trách kinh doanh trách tư vấn và công

đấu giá, đào tạo BDS, DN) quản trị nghệ

Phong tư vấn Phòng nghiệp vụ I: Phòng HCQT QH công chúng (PR) Công nghệ và kho giá

2.1.3 Phương châm hoạt động của công ty cỗ phan thẩm định giá Thăng Long

Công ty Cổ Phần Tham định giá Thăng Long hướng đến việc trở thành một Công tychuyên nghiệp với các hoạt động thẩm định giá, dịch vụ đấu giá, môi giới bat động sản

và các dich vụ tai chính khác Chúng tôi luôn đặt ra các yêu cầu khắt khe về chuẩnmực chất lượng quốc tế trong việc nâng cao trình độ quản lý, chất lượng phục vụ,trong xây dựng các mối quan hệ hợp tác, cùng phát triển với khách hàng và đối tác.Chúng tôi không ngừng suy nghĩ và hành động nhằm mang lại sự phục vụ chu đáo,trách nhiệm, chuyên nghiệp, an tâm về chất lượng, tính chính xác của kết quả chứngthư thâm định giá, đóng góp vào sự phát triển của thị trường thâm định giá Việt Nam.Bên cạnh đó, chúng tôi mong muốn chia sẻ trách nhiệm với cộng đồng và xã hội trongquá trình phát triển dat nước

Trang 22

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệt2.1.4 Lĩnh vực hoạt động của công ty cỗ phan thẩm định giá Thăng Long

2.1.4.1 Tư van dau thâu

Khi thuc hién Dich vu tu van dau thau hay tu van dự án, chúng tôi luôn tiến hành xem

xét đầy đủ các yếu tố cần và đủ dé đảm bảo tính khả thi của dự án giai đoạn triển khai

và vận hành, phân tích các rủi ro và đưa ra giải pháp phòng ngừa, giúp khách hàng cóđược bức tranh tông thé và chi tiết nhất về dự án dé có quyết định đầu tư đúng đắn vàhiệu quả.

San phâm Dịch vụ tư van đấu thầu và tư van dự án của Thâm định giá Thăng Long baogồm các dịch vụ tư vấn sau:

Tư vấn đấu thầu

- Tư van trình tự thực hiện đấu thầu, phương thức đấu thầu

- Tư van và xử lý tình huống phát sinh trong quá trình đấu thầu

- Tư van lập và đánh giá hồ sơ cho bên mời thầu

- Tư vấn lập hồ sơ dự thầu cho nhà thầu

- Tư vấn hỗ trợ đăng tin và cung cấp thông tin dau thầu

vụ chu đáo, trách nhiệm và chuyên nghiệp.

Chúng tôi cung cấp dịch vụ xác định giá trị tài sản gồm: giá trị bất động sản, giá trịmáy móc thiết bị, phương tiện vận tải và xác định giá trị doanh nghiệp cho cácmục đích sau:

- Làm cơ sở xét duyệt chỉ nguồn vốn ngân sách Nhà Nước

- Lập dự toán, duyệt dự toán các dự án, công trình.

- Thế chấp vay vốn Ngân hàng.

- Mua, bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng

- Bán đâu giá Tài sản.

Trang 23

- Xét thầu các dự án

- Góp vốn, liên doanh, giải thé, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp

- Giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án

- Hạch toán Kế toán tính thuế

- Xác định giá trị được Bảo hiểm

- Mua, bán, thuê và cho thuê tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế

- Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuêđất

- Cổ phần hóa doanh nghiệp hoặc chuyên đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp

2.2 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá bất động sản ở công ty cỗ phầnthắm định giá Thăng Long

Hiện tại ở công ty cổ phần thấm định giá Thăng Long công tác thâm định giá

bat động sản được thực hiện ở cả 2 phòng nghiệp vụ với 10 chuyên viên thâm định giá

cho nhiều thâm định viên và chuyên viên phối kết hơp thực hiện Trình tự các bước

thực hiện như sau:

Bước 1: Nhận Hợp đồng và nghiên cứu nếu chưa đầy đủ các thủ tục cần thiết đề nghịkhách hàng bé sung.

Bước 2: Lên kế hoạch thâm định

- Liên hệ khách hàng bố trí thời gian thẩm định hiện trạng (nếu có)

- Phân công chuẩn bị tài liệu cho việc thâm định tài sản

- Phân công chuẩn bị các công cụ cần thiết phục vụ cho việc thâm định hiện trạng: Đo,

vẽ, chụp ảnh, quay phim hiện trạng của tài sản (nếu có)

Bước 3: Thâm định hiện trạng (nếu có)

- Do, vẽ, chụp anh, quay phim, đánh giá chất lượng của tài sản thâm định giá

- Đối chiếu với bản vẽ của Giấy phép xây dựng có thay đổi hay không đề nghịkhách hàng bồ sung (nếu có)

- Thu thập thông tin về giá chuyển nhượng bat động sản trong khu vực tài sảnthấm định giá hoặc lân cận

Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin

- So sánh những tiêu chí giông và khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản thâm định giá

Trang 24

- Điều chỉnh những tiêu chí khác nhau của tài sản so sánh về cùng tiêu chí của tài sảnthầm định giá

- Nhận xét, đánh giá.

Bước 5: Lên báo cáo và trình Ban Giám đốc xem xét thông qua trước khi lập Chứng

thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức

Bước 6: Chuyên Chứng thư cho phòng Kế hoạch - Tổng hợp thanh lý Hợp đồng dégiao cho khách hàng.

Công ty cô phần thâm định giá Thăng Long có kinh nghiệm thực hiện thẩm định giáhầu hết tất cả các loại bất động sản trên thị trường như : Nhà ở dân cư, trung tâmthương mại, bất động sản công nghiệp, chung cư cho thuê, cao ốc văn phòng, bãi đỗ

xe, gara 6 tô, khách san nhà nghỉ, ham mỏ

Đối với từng loại bất động sản công ty sẽ lựa chọn phương pháp thích hợp Cácphương pháp chủ yếu hay dung dé thâm định giá bat động sản ở công ty cô phần thẩmđịnh giá Thăng Long đó là: phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư Trong

đó sử dụng thường xuyên nhất là 2 phương pháp so sánh và chỉ phí

2.3 Thực trạng áp dụng kết hợp phương pháp so sánh và chỉ phí trong thẩm định

giá bat động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thăng Long

2.3.1 Sử dụng phương pháp chỉ phí ưóc tính giá trị công trình xây dựng trên đất

2.3.1.1 Xác định giá trị nhà ở, công trình xây dựng mới

2.3.1.1.1 Phương pháp suất dau tư

a) Nội dung phương pháp

Phương pháp sử dụng suất đầu tư dựa vào công văn số 1600/BXD-VP ngày25/7/2007 của bộ xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm

2007 Giá trị công trình ( bao gồm xây dựng và thiết bị ) có thé thay đổi theo thời điểm

Đề xác định suất đầu tư công trình tại một thời điểm nao đó, ta lay bảng suất đầu tưcủa năm 2007 nhân với hệ số trượt giá của năm đó Hệ số trượt giá được xác định từcông văn 1601/BXD-CV ngày 25/7/2007 của bộ xây dựng về công bồ chỉ số giá xây

dựng.

Nội dung chỉ tiết của phương pháp này như sau :

- Bước 1 : Xác định loại hình công trình theo 5 loại được quy định trong tập suất

vốn đầu tư

- Bước 2 : Xác định loại nhóm công trình.

- Bude 3 : Xác định quy mô năng lực của công trình theo bảng tra trong tập suất

vốn đầu tư

- Bude 4: Ước lượng hệ số điều chỉnh quy mô cho các trường hợp đặc biệt

- _ Bước 5 : Xác định suất đầu tư theo bảng tra

Trang 25

- Bước 6: Xác định giá trị công trình ( xây dựng và thiết bị ) tại thời điểm quý 4

năm 2006 ( năm gốc )

- Bước 7: Xác định hệ số trượt giá công trình (bao gồm thiết bị ) hoặc phần xây

dựng ( không bao gồm thiết bị ) cho thời điểm đang tính

- _ Bước 8 : Quy đổi giá trị công trình về thời điểm đang tinh bằng cách nhân giá

trị công trình tại thời điểm quý 4 năm 2006 với hệ số trượt giá

b) Ví dụ

Định giá công trình chung cư có chiều cao 8 tang với tổng số m? là 10000 m? vào thời điểm năm 2008.

- Bước 1: Xác định loai hình công trình: Công trình dân dụng.

- _ Bước 2 : Xác định loại nhóm công trình: Công trình nhà ở.

- _ Bước 3 : Xác định quy mô năng lực công trình :

STT | Loại công trình Don vi tính Suất vốn đầu | Trong đó

tư Xây | Thiết

dựng | bị

1 Nha từ 6 tang tới 8 tầng, | 1000d/m? san | 2.880 2.360 | 253

kết cấu khung chịu lực

bê tông cốt thép(BTCT); tường bao xây

gạch; tường mái bê tong

cốt thép đồ tại chỗ

- Bước 4: Ước lượng hệ số điều chỉnh quy mô cho các trường hợp đặc biệt

Không có đối với công trình này

- _ Bước 5: Xác định suất đầu tư : 2.880.000 đ/m?

- _ Bước 6: Dinh giá công trình tại thời điểm quý 4 năm 2006 :

Muc tang chi số giá trung bình 8,67 | 8,67 | 8,67

1 năm ké từ năm 2008 trở đi

Quy đổi của chỉ số giá về năm 100 |112 |118 |124 | 130

gốc 2006

Hệ số phần trăm trượt giá 12% | 18% |24% | 30%

Trang 26

- Bước 8 : Quy đổi giá trị về năm 2008 : 28,8 tỷ * 1,18 = 33,98 tỷ

c) Những yêu cầu can có

- Công trình phải có bản vẽ thiết kế và bản vẽ hoàn công

- Người tính phải :

+ Đọc được bản vẽ kỹ thuật dé tính khối lượng công việc

+ Biết áp dụng định mức xây dựng công trình+ Biết giá vật liệu xây dựng, nhân công, ca máy thị trường vào thời điểm tính

2.3.1.1.2 Phương pháp lập dự toán công trình xây dựng

Phương pháp lập dự toán cho công trình xây dựng cho kết quả định giá công trìnhchính xác hơn phương pháp suất đầu tư Tuy nhiên phương pháp này phức tạp hơnnhiều so với phương pháp suât đầu tư Phương pháp này chỉ áp dụng khi có sẵn bản

vẽ thiết kế hoặc bản vẽ hoàn công của công trình hiện hữu

Đề thực hiện được phương pháp này, đòi hỏi người tính phải có trình độ nhất định

về chuyên ngành xây dựng như đọc bản vẽ, áp dụng định mức dự toán xây dựng

công trình và giá vật liệu thị trường vào thời điểm tính

Các cơ sở dit liệu quan trọng dé tính toán :

- _ Khối lượng của công việc : Tinh từ cơ sở của bản vẽ

- Dinh mức công việc : Hao phí về vật liệu, nhân công, máy thi công cho một

đơn vi công việc Lay theo định mức được công bố hoặc được xác định bởi tổchức tư vấn chi phí hoặc được điều chỉnh bởi chủ đầu tư

- Don giá vật liệu nhân công ca máy :

+ Giá vật liệu trước thuế đến chân công trường, trên cơ sở báo giá của nhà sảnsuất, thong tin giá cả của nhà cung cấp hoặc giá đã được áp dụng cho công trìnhkhác

+ Giá nhân công : trên cơ sở mức tiền lương tối thiểu được cơ quan nhà nước cóthâm quyền công bố

+ Giá máy thi công : từ bảng giá ca máy và thiết bị thi công do địa phươngcông bố

Trình tự và cách tính của phương pháp này được hướng dẫn ở thông tư

05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của bộ xây dựng hướng dan lập và quản lý chi phi đầu tư xâydựng công trình.

2.3.1.2 Xác định giá trị nhà ở công trình đã sử dụng

Giá trị nhà ở công trình = Giá trị xây mới * tỷ lệ phần trăn chất lượng còn lại

a) Xác định chất lượng còn lại của nhà ở công trình dựa vào phương pháp kinh

nghiệm

- Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, vật kiến trúc được xác định căn cứ vào thực

trạng của nhà, vật kiên trúc; niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà,

Trang 27

vật kiến trúc đó.Ngoài ra, Hội đồng kiểm kê căn cứ vào niên hạn sử dụng củanhà, vật kiến trúc và nội dung cải tạo, nâng cấp để xác định tỷ lệ chất lượng cònlại của nhà, vật kiến trúc cho phù hợp với thực tế

- Khung thời gian sử dụng nhà cửa, vật kiến trúc (niên hạn sử dụng) phục vụcông tác kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc ápdụng Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính.

- Công thức :

Tuổi đời hiệu qua

H ( mức độ hao mòn)= - x 100

Tuổi đời kinh tế

- Một số khái niệm quan trọng cần hiểu của phương pháp+ Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đấtđóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản

+ Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy

được hiệu quả.

+ Tuổi đời thực té là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuat, ché

tạo, xây dung tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thâm định

giá

+ Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy đượctác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn

hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu,

bảo dưỡng, sửa chữa tài sản Cụ thể:

Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuôi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiếnhành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định ky, đúngquy trình Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sảnkhông tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định

kỳ, đúng quy trình.

e Ví dụ : Giả sử qua khảo sát hiện trạng một bất động sản đã qua sử dụng 5

năm nhưng do năm ngoái có được tân trang sửa chữa nên tình trạng haomòn mới như sử dụng 3 năm trong điều kiện bình thường Căn cứ vào cácvăn bản quy định ta biết được công trình có thời hạn sử dụng 50 năm Vậy

tỷ lệ hao mòn của công trình theo kinh nghiệm sẽ là:

3

H (mức độ hao mòn)= Do = 0,06

Do đó mức độ hao mòn của công trình là 6%.

Chat lượng còn lại của công trình = 1- H = 0,94Vậy theo kinh nghiệm giá trị còn lại của công trình là 94%

Trang 28

b) Xác định chất lượng còn lại của nhà ở công trình dựa vào phương pháp phân

tích kinh tế kỹ thuật

- - Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, vật kiến trúc được xác định căn cứ vào tỷ lệ

chất lượng còn lại của các kết cấu chính (nếu là nhà thì kết cấu chính gồm:

móng, khung, cột, tường, nên, sàn, kết cầu đỡ mái và mái) tạo nên nhà đó và tỷ

lệ giá tri của các kết cầu chính đó so với tổng giá trị của nhà hoặc vật kiến trúc

- _ Công thức tính như sau:

Tỷ lệ chất Tỷ lệ giá trị của kết

lượng còn lại câu chính thứ 1 so

n của kết cấu với tông giá trị của

Tỷ lệ chât = chính thir i(%) X ngôi nhà hoặc vat

lượng còn | kiến trúc(%)

lại của nhà,

vật kiến trúc =

(%) Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với

tổng giá trị của ngôi nhà hoặc vật kiến trúc(%)

Trong đó:

i: số thứ tự của kết cấu chính

n: số các kết cau chính

- Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính do Hội đồng kiểm kê xác định căn cứ

vào thiết kế ban đầu và các thiết kế cải tạo nếu có và thực trạng các kết cấu đó theocác chỉ tiêu hướng dẫn tại phụ lục 1 thông tư 13/LB-TT ngày 18/08/1994 liên bộ

xây dựng - tài chính — vật giá chính phủ.( xem bảng dưới đây)

Bảng hướng dẫn xác định ty lệ còn lại của các kết cấu chính

TY LE CHAT LƯỢNG CON LAI

1 | (khung tông bắt có chỗ bị thép bị|chữa hoặc

cột, dam, | dau bị cong đứt nhiều | phá bỏ

Trang 29

gạch bắt đầu | tới gạch | bong tróc |bắt đầu | thông nứt; nhiều

2 (móng, bong nhiều, mục, kết|suốt bề |chỗ bị dé

cột, troc, có nhiêu câu bị| mặt, có |hay hỏng

tường ) | vét nứt chỗ có | thấm chỗ bị | hoàn toàn

nhỏ vết nứt | nước vênh, đồ.

rộng.

hoặc sắt mọt hoặc | rỉ nhiều lăn sâu | vênh vênh khả năng

(kết cầu bị rỉ chỗ nhiều nhiều, có | nhiều, chống đỡ,

3 | đỡ mái) chỗ, kết |chỗ bắt | nhiều cần — sửa

cau bắt|đầu bị|chỗ đứt|chưã hoặc

đầu bị | đứt roi pha bo.

cong

vénh.

Mái bang | Chất liệu lợp mái bi hư hỏng, nhà bi dot, tiêu chuân đánh giá dựa trên

ngói, mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ và diện tích hư hỏng của mái :

tole, < 20% | 20 —| 30 —|40 —|50 —|> 60% diện

hư hỏng | bị hư | bị hư | bị hư | bị hư

hỏng hỏng hỏng hỏng.

hư hỏng dé đánh giá

- Ty lệ giá trị của cá kết cấu chính so với tông giá trị của ngôi nhà theo hướng

dẫn phụ lục 2 của thông tư 13/LB-TT ngày 18/08/1994 liên bộ xây dựng - tài

chính — vật giá chính phủ.( xem bảng dưới đây)

Trang 30

2 | 1 tang cấp 4 có khu phụ riêng 10 |- | 18 5 |9 17

3 |1 tang cap 2-3 không có khu phụ

9 |16

- |18 6 |9 16

riéng 10

4 | 1 tang cấp 2-3 có khu phụ riêng 10

5 |2 tầng mái ngói không có khu phụ

Il NHÀ LAP GHÉP

|

riêng 10 | : 16 12 |8 | 16

6 | 2 tang mái ngói có khu phụ riêng | 10 | - | 18 13 | 6 |10

7 |2 tang mái băng không có khu phụ

riêng 10 | : 16 10 | - | 26

8 | 2 tang mái bang có khu phụ riêng | 10 _ 18 13 |- 16

9 | 3 tầng mái ngói không có khu phụ

riêng 10 |- l6 14 |6 |13

10 | 3 tầng mái ngói có khu phụ riêng | 10 | : | 16 15 | 4 |1I

11 | 3 tang mái băng không có khu phụ

riêng | : 16 10 | - |22

12 | 3 tầng mái bang có khu phụ riêng | : | 18 14 | - = 13

13 |4 tâng mái ngói không có khu phụ

riêng 9 | : 20 15 |4 |13

14 | 4 tầng mái ngói có khu phụ riêng | 10 | - | 18 16 | 3 | 10

15 | 4 tang mái bang không có khu phụ

riéng 10 | - 18 16 | - 18

16 | 4 tầng mái bằng có khu phụ riêng 10 - 18 l6 |- 14

17 | 5 tang mái bang không có khu phụ

riêng 10 : 18 17 : l6

18 | 5 tang mái bằng có khu phụ riêng | 10 : 18 17 | : 12

Trang 31

19 |2 tang lắp ghép tam lớn bằng bê

25 | Biệt thự 1 tang mái bằng 8 | - | 18 l6 | - — |16

26 | Biệt thự 2 tầng mái ngói 8 | - | 20 16 | 3 |6

27 | Biệt thự 2 tang mái bằng 8 | - | 18 l6 | - 14

+ Tường gạch có một vài chỗ lớp trát bi bong | TLCL: 85% ; TLGT: 12%

+ Các kết cấu sắt như mái che cửa sắt dan còn tốt ! TLCL: 90% ; TLGT: 12%+ Mái bê tông cốt thép không động nước, mặt không bị bong, có vài vết răn nứt,lớp chống thấm trên mặt bị hư hỏng ! TLCL: 90% ; TLGT: 5%

+ Móng không khảo sát được bằng mắt thường nhưng qua đánh giá khung cộtdam sàn còn tốt nên giả định móng vẫn tốt ! TLCL: 90% ; TLGT : 8%

Chất lượng còn lại của công trình (%) là:

(95*10 + 95*16 + 85*12 + 90*12 + 90*5 + 90*8)/(10+16+12+12+5+8) = 91% Vậy giá tri của công trình sẽ là : 6,3 tỷ * 91% = 5,733 tỷ

2.3.2 Sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng dat

2.3.2.1 Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập, điều chỉnh

Trang 32

Cần thẩm định giá quyền sở hữu của một cửa hàng (có giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà) Tài sản so sánh là một cửa hàng khác đang cho thuê với thời hạn 7 năm, thờihạn thuê còn lại 4 năm Giá thuê theo hợp đồng là 40 triệu/năm, giá thuê theo thịtrường hiện tại là 50 triệu/năm Tỷ suất chiết khấu là 10%

Lời giải:

Mức điều chỉnh là chênh lệch của quyền sở hữu và quyền cho thuê của tài sản sosánh

- Giá tri của quyền sở hữu: 50 triệu / 10% = 500 triệu

- Giá trị của quyền cho thuê:

Hiện giá tiền thuê của 4 năm còn lại theo hợp đồng thuê:

40 tr x }⁄(1+10%) 4 = 40 tr x 3,1698 = 126,79 tr đ

Giá trị sở hữu sau khi kết thúc hop đồng thuê:

(50 tr / 10%) x (1+10%) * = 500 tr x 0,6830 = 341,50 tr đ

Tổng giá trị của quyền cho thuê là: 126,79 tr + 341,50 tr = 468,29 tr d

- Mức điều chỉnh cho yếu tố quyền sở hữu là: 500 tr — 468,29 tr = 31,71 trđ

Ví dụ 2:

Một tài sản so sánh (là đất ở đô thị) có diện tích 50m2 được bán với giá500.000.000 đồng Thửa dat này sử dụng 6n định từ năm 1994 và chưa được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất Tai thời điểm thâm định giá, giá những thửa đất lâncận đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quyết định của Chủ tịch UBNDtỉnh là 20.000.000 đồng/m2

Lời giải:

Theo quy định hiện hành tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của

Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày7/12/2004 của Bộ Tài chính thì tiền sử dụng đất phải nộp là:

50m2 x 20.000.000 đ x 50% = 500.000.000 đ

Do đó giá tài sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố pháp lý tăng500.000.000 đ trước khi đưa vào so sánh.

b) Các điều khoản về tài chính của các giao dịch:

Các điều khoản về tài chính của các giao dịch phải tương tự nhau, nêu không tương

tự phải thực hiện điều chỉnh Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là:

- Bán trả làm nhiêu lan+ Trường hợp tra một số tiền cô định theo định kỳ

Ví dụ: một bất động sản so sánh được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là1.000 triệu đồng Bên mua trả góp hàng năm số tiền là 65.736.850 đồng trong thời hạn

15 năm, trả vào cuối năm, giả sử lãi suất ngân hàng là 10% /năm.

Hệ sô trả nợ vay hàng năm:

Trang 33

Do đó giá bat động sản so sánh này phải điều chỉnh chênh lệch về yếu tố thanh

toán tăng 500.000.000đ Giá trị thực sự của BĐS này là:

500.000.000 đ + 1.000.000.000 đ = 1.500.000.000.đ

- Hỗ trợ lãi suất vay thé chấp

Ví dụ: Một bất động sản so sánh được bán với giá 800.000.000 đồng, trong đóbên bán hỗ trợ cho người mua (dưới hình thức cho vay) một khoản tiền là 640.000.000

74.770.880 đ x 7,606 = 568.713.590 đ Vậy giá trị thực của thương vụ bán này là:

(800.000.000 đ - 640.000.000 đ) + 568.713.590 đ = 728,713.590 đ

c) Điều chỉnh giá theo thời han giao dat:

Ví dụ: Một lô đất được chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất là 50 năm.Tại thời điểm thâm định giá, mức giá giao dịch phổ biến là 20 tr đ/m? Tìm mức giá

đưa vào so sánh.

Theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về

thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của

Bộ Tài chính thì dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng

đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm, theo công

thức sau:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng - [ Tiền sử dụng x(70-n) x 1,2% |

Do đó trước khi đưa vào so sánh cần điều chỉnh giá thửa đất so sánh theo tiền sửdụng đất tương ứng với thời hạn 50 năm

Áp dụng công thức trên, tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm như sau:

Trang 34

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh NguyệtTiền sử dụng đất = 20.000.000,0đ - [20.000.000,0đ x (70 - 50) x 1,2% ]

trên.

e) Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua.

Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công

ff) Tinh hình thị trường lúc giao dịch.

Tình hình thị trường lúc giao dich của tài sản cần thấm định giá và các tài sản sosánh phải tương tự nhau Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh Tỷ lệđiều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường

Kết luận: tỷ lệ tăng giá bình quân hàng tháng: 0,68%

g) Dia diém, dia thé:

Khoang cach dén cho, siéu thi, trường học, bệnh viện, công viên, bến xebus Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch

về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu

thập từ thị trường.

h) Các đặc điểm tự nhiênViệc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênhlệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh dé khắc phục điểm bắt lợi,căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.

Tiêu đề	Thực Trạng Áp Dụng Kết Hợp Phương Pháp So Sánh Và Chi Phí Trong Thẩm Định Giá Bất Động Sản Tại Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Thăng Long
Tác giả	Phạm Trường Giang
Người hướng dẫn	Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệt
Trường học	Trường Đại Học
Chuyên ngành	Thẩm Định Giá
Thể loại	Chuyên Đề Tốt Nghiệp
Năm xuất bản	2010
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	69
Dung lượng	45,13 MB