Đề tài nghiên cứu khoa học: Giao dịch quyền sử dụng đất trên nền tảng proptech - Những vấn đề pháp lý và thực tiễn đặt ra

Giao dich về QSDĐ trên nên tang PropTech là một trong những nhu cầu kháchquan của hội nhập quốc té và ứng dụng công nghệ số trong quan ly và sử dung dat đaiTại Việt Nam, hoạt động nay cò

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HANOI

BAO CÁO TONG KET

DE TAI THAM GIA XET GIAI THUONG

“SINH VIEN NGHIEN CUU KHOA HOC NAM 2023”

CUA TRƯỜNG ĐẠI HOC LUAT HÀ NỘI

GIAO DỊCH QUYEN SỬ DUNG DAT TREN NEN TANG PROPTECH - NHUNG VAN DE

PHAP LY VA THUC TIEN DAT RA

Thuộc nhóm ngành khoa học:

Luật dat đai V iệt Nam

NĂM 2023

MỤC LỤC

DANE MỤC CÁC TỪ MIỆT TAT coscsosenbebtoanibitdittBiiiiogietg0.10063.6000416 0L

LỚIMỠĐẦU 2S E.EE22.0-0112.2121002.1.20.ceep

Ì Tính táo BS chà 06 Hỗ logo noEseekiooiSEGS0SAE902000500 230.0 tương

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 5 Hướng tiếp cận và phương pháp nghiên ctu ooo 2222222 e2 co o œ NAA Y

6 Điểm mới va đóng góp của dé tải 1D

ru 1

NỘI DUNG sac a Ö11 CHƯƠNG 1: NHỮNG BEVỂN pừg CHUNG vi GIAO DICH QSDĐ QUA =

TANG PROPTECH :22 222222222 el

11 Tổng quan về hoạt đông giao dịch QSDD

1.11 Khai niém và đặc điểm về QSDĐ

1.12 Khái niệm và đặc điểm về giao dich QSDD

1.13 Vai trò của giao dich QSDĐ trong đời sống kinh tế, xã hội 19 1.2 Tổng quan về giao dich QSDĐ qua nên tang PropTech 22 1.2 1 Tim hiểu chung về nền tảng PropTech elt

1.22 Ứng dụng công nghệ PropTech vào thực hiện giao dich OSDD 23

1.3 Chính sách pháp luật điều chỉnh giao địch quyền sử dụng đất trên nên

tang ĐIGD/EGEH:‹.‹ se onicoieioiisgenoaaolidloibslliicgintasStkallaeisnkdob eossgisuskosso2D,

w

1.4 Sự tác động của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư va ứng dụng nên

tang số của một số quốc gia trên thé giới vả những bai học kinh nghiệm cho

Bi CHƯƠNG 1 eee eee eee | CHUONG 2: THUC TRANG PHAP LUAT VA THUC TIÊN THIHÀNH

PHAP LUẬT VE GIAO DỊCH QSDĐ TREN NEN TANG PROPTECH 36 2.1 Quy định của pháp luật đất đai Việt Nam đối với hoạt động giao dich

QSDD trên nên tang PropTech 00 2nneeeeeeeee 36

2.1.1 Khải lược lich sử lập pháp đất dai về giao địch QSDĐ 36 2.12 Quy định pháp luật về giao dich QSDD truyền thông 38 2.13 Áp dụng cu thé quy dinh pháp luật về giao dich QSDD vào hoạt

động giao dich OSDD trên nên tảng PropTecÌ 42

2.2 Những hạn chê, vướng mắc và những van dé phát sinh trong quá trình thi

hành pháp luật vê giao dịch QSDD trên nên tang PropTech 6Ũ

2.2.1 Hệ thông thông tin đất dai AaB eaten te ator ine ene ee Ek

2.2.2 Sàn thương mại điện từ bắt đông sản va sàn giao dich bat động sản trực tuyễn TÚI

2.2.3 Hợp đồng thông minh (Sinart Confraet) 63 DEA DIN công trực NHI coscsaseseseadaseau-ugdess-sa2o„a-nBS 2.2.5 Blockchain và mua chung bắt đông sản 8Õ

KET DUAN CHUONG 2:c;2xc2sx65545220800106 4500864 c8g0 6a cael OF

CHUONG 3: DINH HUONG, YEU oni VA GIAI PHAP HOAN THIEN

PHAP LUAT, NANG CAO HIEU QUA THUC HIEN PHAP LUAT VE GIAO DICH Q5DĐ TREN NEN TANG PROTECH - 08

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu qua thực hiện pháp

luật về giao dich QSDĐ trên nên tang Protech 68

3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao dich QSDĐ trên nền tang

PROD THẺ Giai 0SU6080120Lsxblittisokfobsxfsuifosik-q8Sf‹csunusseuj0B

3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu quả thực thủ pháp luật về giao dich

OSDĐ trên nền tảng PropTech

3.2 Yêu cau đối với việc hoàn thiện quy định của pháp luật dat đai vê giao dịch QSDĐ trên nên tang PropTech 1 3.3 Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật đất đai đối với giao dịch

QSDD trên nên tảng PropTech 0 002 22ee 78

3.3.1 Hoàn thiện guy dinh pháp iuật về sàn thương mại điện từ bat đông

sản và nghiên cứu xây đựng quy đình pháp luật về sản giao dich bat động

sản trực tuyén.

3.3.2 Hoàn thiện các guy định về hợp đồng điền tử và xem xét xâ)' dung các quy đinh về hợp đồng thông minh TT

3.33 Dịch vụ công trực 1 ằ= 79

3.3.4 Hoàn thiện kinmg pháp If cho hình thức mua chung bắt đông sản

(token) qua công nghệ BìocRchiain - S555 Seo BD

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của pháp luật đối với các giao dịch QSDĐ trên nên tảng tang PropTech 81

KẾT LUẬN HƯƠNG 3 ca eeaeisansaegnsaamaoniasasegaramsuuansB5)

DANH MUC TÀILIEU THẤM KHAO ccocecekiaoadaciasoaaszeu.Ð8

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

QSDD : Quyên sử dung dat

PropTech : Property Technology

BĐS : Bat động sảnSDD: Sử dung dat

GCNQSDĐ : Giây chứng nhận quyền sử dung dat

LỜI MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay, cuộc cách mang công nghiệp 4.0 đã va đang khẳng định vai trò to lớntới đời sông kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh va quốc phòng và đặc biệt là vai trò đối

với quản lý va sử dung dat dai Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 không chỉ tối uu hóa

hoạt động quản ly, sử dung ma dong thời còn đưa ra giải pháp đối với giao địch về datđai Thực té cho thay, công nghệ hóa đối với loai quyên tai sén có giá trị như QSDDđược nghién cứu kỹ lưỡng và thực té đưa vào ứng dung sau cùng so với các loại tai sankhác PropTech được coi nhu một bước đột phá lớn trong ứng dung vào giao dịch về

QSDD hiên nay.

Trên thực tế, xu hướng PropTech hiện nay đang có chiéu hướng phat triển, mởrộng, pho biên hơn rất rõ ràng, đặc biệt là sau thời điểm những năm dich bệnh dan tớinhu cầu áp dung công nghệ số lên ngôi Đi cùng với do, sư xuất hiên của rất nhiềunhững ứng dung trong PropTech cũng ra đời và đang dan xâm nhập vào đời sông xãhôi Trong số đó, một nhu câu mới cũng đang dan hình thành trong xã hột đó là nhu câugiao dich QSDD trên nên tảng PropT ech - nhu câu muốn tôi đa hóa lợi ích và tiệt kiémthời gian - chí phí - công sức khi giao dịch QSDD PropTech có thể truy cập và phòng

ngừa được từxa các giao dịch về QSDD đảm bảo sự an toàn vé mặt pháp lý, được thiết

kê với tính dé tiép cận thông qua khả năng tim hiểu thông tin về đối tương giao địch —

QSDD và thực hiện giao dich mà không phụ thuôc vào không gian và địa điểm cư trúcủa các chủ thé giao dich, không chỉ thé mà việc ung dung công nghé này có thé tạo

thuận loi giao dich nêu được đầu tư cơ sở vật chất, được hiện thực hoa ở pham vi rộng.

Giao dich về QSDĐ trên nên tang PropTech là một trong những nhu cầu kháchquan của hội nhập quốc té và ứng dụng công nghệ số trong quan ly và sử dung dat đaiTại Việt Nam, hoạt động nay còn mới mé và cân phải nghiên cứu kỹ lưỡng đặt trong sựtuân thủ với các quy định của pháp luật hiên hénh Theo đó, việc tim hiểu vệ PropTech

sẽ đưa ra những tác động tích cực của các giao địch QSDĐ dưới khía canh quan ly nha

nước, quyền lợi của các chủ thé, dưới khia cạnh thị trường và hội nhập quốc tê Bainghiên cứu khái quát được thực tê thực thi van đề nay thời gian qua và mức độ pháttriển của van dé này trong thời gian tới nhằm hướng tới sự thuận lợi cho các giao dich,tao nhiêu cơ hội cho người sử dung dat được lua chon các hình thức giao dich phù hopvới mỗi chủ thể, đa dang hoá các phương thức quản lý va kiểm soát các giao địch vềQSDD qua hô sơ giây và hô sơ điện tử, b6 sung những han ché của giao dịch giấy

Hiện nay, dưới khía cạnh pháp luật, việc ứng dung công nghệ số trong hoạt đôngquan lý về giao dich QSDĐ còn dé lại nhiéu khoảng trồng Như một xu thé tat yêu củathời đại công nghệ hóa, nền ting số sẽ được áp đụng rông rãi trong lĩnh vực dat đai và

từ đó dat ra đời hỡi cấp thiết về việc lap đây những 16 hỗng pháp lý này trong thời gian

sắp tới và có thé là ở ngay tại Dư thao Luật Đất dai sửa đổi trong thời gian sắp tới déhoàn thiện hon cơ ché ứng dung đổi mới công nghệ trong quản ly giao dịch QSDD

2 Tình hình nghiên cứu

Tình hình nghiên cứu trên thé giới

Trên thé giới hiện nay, các van đề liên quan dén PropTech đã xuat hiện tươngđôi nhiều và cũng có nhiều các bài viết, đề tai nghiên cứu liên quan đền PropTech; songcác bai nghiên cứu về giao dich QSDĐ trên nên tảng PropT ech hiện nay có thé nói làchưa có hoặc có nhưng chưa đạt thành công Một số nghién cứu về PropTech trên thégiới có thể kể tới như bai nghiên cứu “PropTech 3.0: the future of real estate” (2017)của dei hoc Oxford Day là dé tài nghiên cứu tập trung về su bùng nô của PropTechtrong các cuộc Cách mang công nghệ từng thời kì (từ 1.0 đến 3.0) Trong đó, bài nghiêncứu cũng đề cap tới vai trò của hợp đồng thông minh và AI khi có khả năng tdi ưu hóaqua trình giao kết hợp đồng Một bài nghiên cứu khác cũng của Đại hoc Oxford vềPropTech có thể kể tới đó là “The Future of Real Estate Transactions Report Summary”

Nghiên cứu nay cũng cho thay được sự vượt trôi của việc áp dung các công nghệ trên

niên tảng PropTech trong qué trình giao dich tài sản trong lĩnh vực BĐS Song cũngchưa gắn với môt loại giao dich cu thé như giao dich QSDĐ trên nên tảng Proptech

Tĩnh hình nghiên cứu trong nước

So với nhiều nước trên thé giới, PropTech chưa thực sự pho biến tại Việt Nam

va đa phân các ứng dụng của PropTech mới chỉ xuất hiện tương đổi lẻ té Chính vì vậy,

dé tài nghiên cứu về PropTech còn chưa nhiêu; song cũng đã có một số các dé tải nghiên.cứu liên quan đến các ứng dụng có thé được áp dung trong PropTech và đa phân trong

số đó là các đề tài nghiên cứu liên quan đền hợp đông thông minh (smartcontract) vaBlockchain Một sô tài liệu nghiên cứu có thé đề cập tới như sau:

T8 Đỗ Giang Nam (2019), “Nhân điện khía cạnh pháp li của “Hop đông thôngminh” dưới góc nhìn của pháp luật hợp dong Viét Nam”, tap chí Luật học — trường Daihoc Luật Hà Nội số 08 Bai viết nay đã cho thay được các đặc trưng cũng như những ứng dụng nỗi bật của hợp đông thông minh, thông qua đó, tác giả cho thay những khíacạnh nổi trội hơn của hợp đông thông minh so với hop đồng truyền thông Đông thời,

qua bài viết, tác gid cũng chi ra những hạn chế về mặt pháp ly của hợp đông thông minhdưới góc nhìn của pháp luật hợp đông Việt Nam va qua đó đưa ra các đề xuất dé hoàn

va ứng dung Công nghệ thông tin (FAIR) năm 2019 Bai nghiên cứu đã làm nổi bat

những tinh năng hữu ich, thông minh, mang lại hiệu quả cao của Blockchain Hay như

bai nghiên cứu của tác giả Nguyễn Hữu Hung (2017), “Ung dung của công nghệBlockchain trong giao dich thanh toán điện tử tại Việt Nam” Bài viết cho thay đượctiêm năng cũng như han chế của Blockchain, đông thời chỉ ra các thách thức trong việc

umg dung công nghệ Blockchain trong giao dich thanh toán điện tử tại Viét Nam.

Ngoài ra, kể cả tại nước ngoài hay tại Viet Nam van còn khá nhiều bài nghiêncứu khác liên quan đến các ứng dung của Proptech Tuy nhién, các dé tài nghiên cứu.hiện nay chỉ nhắm tới việc phân tích về tiềm năng của các công nghệ sẽ dem lại trongmot số lính vực nhất định hoặc chi đề cập đến van dé pháp lý của một loai ứng dungcông nghệ cụ thể (như hợp đông thông minh hay Blockchain) Trong khi đó, có thể nóicũng chưa có dé tài nghiên cứu nào di vào khai thác các van đề pháp lý đối với giaodich QSDD trên nên tảng Proptech Song, các dé tài nghiên cứu hiên nay cũng da bướcđầu vach ra sự can thiệt của việc ứng dung công nghệ trong hầu hết các lính vực vàcũng cho thay sự cân thiết phố: xây dung hành lang pháp ly và bước đầu xây dung các

đề xuất hoàn thiện pháp luật cho các nên ting công nghệ hiện nay Cùng với những căn

cử thực tiễn, căn cứ pháp lý hiên hành và các cơ sở bài nghiên cứu hiện nay, nhómnghiên cứu đưa ra hướng nghiên cửu mới về giao dich QSDĐ trên nên tảng PropTech

Từ đó, đưa ra phương hướng, đề xuat dé hoàn thiện khung pháp ly cho một loại hình:giao dich mới là giao dich QSDĐ trên nên tảng PropTech

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Với mục đích nghiên cứu là nhằm xây dựng các cơ sở lý luận pháp luật về giaodịch QSDĐ qua nên tảng Protech, đánh giá thực trang pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về giao dịch QSDĐ trên nên tang ProTech, từ đó dé xuất được các giải pháphoàn thuận pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao địch QSDĐ qua nên

tảng ProTech Dé đạt được mục đích nói trên, đề tải xác định những nhiệm vu nghiên

cứu sau đây:

Đầy tiên, chỉ ra được những cơ sở lý luận chung về giao địch QSDD, hiểu được

bản chất, cũng như cơ chế vận hành của nên tăng ProTech Từ đó, nhận điện 16 vai tro

và những tác động, ảnh hưởng của cuôc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 và yêu câuhiện đại hoá trong quan ly dat đai thông qua công nghệ số

Thứ hai, nhận điện r6 được sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh pháp luật đốivới việc trién khai công nghệ moi trong quản lý nhà nước về dat dai nói chung và cácgiao dich về QSDĐ nói riêng thông qua nên tang ProTech

Thứ ba, tim ra được những rao cần và nut that pháp lý điệu chỉnh hoat động này

và đề xuất hướng hoàn thiên pháp luật nham nâng cao hiệu quả của việc thực hién cácgiao dịch về QSDĐ qua nên tảng PropTech

4 Đối tượng,phạm vi nghiên cứu

Để thực hiện được mục dich nghiên cứu dé tài, nhóm tác giả sẽ tập trung nghiêncửu về Cuộc cách mang công nghiệp lần thứ 4 và việc ứng dung thành công ở một sốquốc gia trên thê giới; Chủ trương, đính hướng của Đảng và pháp luật của Nha nước vềtriển khai các ứng dụng công nghệ sé trong các ngành, các lĩnh vực nói chung và trongTính vực dat dai và thi trường BĐS nói riêng, Chính sách, pháp luật dat dai với việc triểnkhai, ứng dụng công nghệ số và Thực tiễn ứng dụng công nghệ số trong lĩnh vực đất

đai.

Về phạm vi nghiên cứu, nhom tác giả không nghiên cứu về tất cả các nên tảngcông nghệ sô trong các lính vực dat đai, nhóm thực hiện dé tai chỉ nghiên cứu về giaodịch QSDĐ qua nên tảng PropTech

5 Hướng tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

Dé tai được nghiên cứu theo hướng tiệp cận về các hoạt động giao dich QSDĐqua nên tang PropTech đã và đang thực hién trên tực tê, sau đó tìm hiểu và phân tích

cơ sở phép lý của hoạt đồng này, các quy định pháp luật có liên quan điều chinh van dénay Tiếp theo là nhìn nhận theo cách phản biện, hoạt đông này dem lại lợi ich gì choniên kinh tế - xã hội của đất nước, no đạt được những thành tựu gì mà có những hạn chế

ra sao, những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dich nay Cuối cùng,

nghiên cứu kết hợp cả mat thực tiấn và lý luận dé đưa ra các dé xuất giải pháp, kiến

nghị hoàn thiện quy đính pháp luật hiện hành:

Bên cạnh đó, dé triển khai bai nghiên cứu một cách chi tiết và toàn diện, nhóm

đã vận dụng linh hoạt các phương pháp như liệt kê, thu thập, tổng hợp, tổng kết, phương

pháp phân tích, đánh giá, phương pháp so sánh, đối chiéu vào từng nội dung của đề tai,

từ đó lam sáng tỏ các vân đề pháp lý về Giao dich QSDD trên nên tảng PropTech

6 Điểm mới và đóng góp của đề tài

Các đóng góp của đề tài

Nên tăng PropTech nói chung và giao dich QSDĐ trên nên tảng PropTech nói

riêng là một van dé còn mới và dự đoán trong tương lai sé còn tiếp tục phát triển hơn.(La van đề mới, triển khai chưa nhiều nhưng tất yêu sẽ phát triển mạnh trong tương lai

do tác động của cuộc CM lân thứ 4, xuất phát từ nhu cau của thực tiễn chứ không phải

là đã phát triển và sẽ còn phát trién trong thời gian tới) Bai nghiên cứu đã đ vào tiếpcận van dé trên cả phương diện pháp lý lẫn thực tê với một số ứng dụng phổ biên nhậtcủa PropTech đối với giao dịch QSDD, đó là các ứng dung San thương mại điện tửBĐS; Hop đông thông minh; Blockchain BĐS Ngoài ra, bai nghiên cứu cũng tiếp cânvan dé về giao dịch QSDĐ trên nên tảng PropTech đối với các ứng dung công nghệnham quân lý, hỗ trợ các ứng dung của PropTech từ phía cơ quan nha nước thông qua

Hệ thong thông tin dat dai và Dịch vụ công,

Thông qua đó tìm ra những điểm còn hạn chế của các quy định pháp luật hiệnhành nêu nhy áp đụng vào điều chỉnh giao dich QSDĐ thông qua PropTech Đã có dau

ma tim ra hạn chế! Thay bằng: Nhận diện được những khoảng trồng của pháp luật vànhững nhu câu khách quan cân phải được ghi nhân, tô chức triển khai rốt ráo trong thờigian tới) Dựa vào tính han chê của hành lang pháp lý đó cùng với các kinh nghiệm ápdụng pháp luật thực tiễn của các nước trên thé giới, bai nghiên cứu đưa ra các đề xuất,gop ý dé nhằm xây dung hoàn thiện các quy định pháp luật cũng nl là các giải pháp

để nâng cao liệu quả thực thi pháp luật Qua đó, bai nghiên cứu cũng gop phân phốbiển hơn về giao dịch QSDĐ trên nên tang PropT ech, đông thời gop phan tre giúp chopháp luật Việt Nam có thé sớm điều chỉnh một van dé mới ma rất có tiêm năng pháttriển ở tương lai như PzopTech

Điểm mới cña dé tài

Dé tai nghiên cứu khoa học về giao dich QSDD trên nên ting PropTech van con

là một đề tài nghiên cứu vô cùng mới hiện nay Bởi lế, cũng có khá nhiêu bài nghiêncứu khoa học vẻ nên tảng PropTech nói chung hay các ứng dung của PropTech nóiriêng, song, van đề liên quan đền giao dich QSDĐ trên nên tảng này thì hiện nay vẫncòn chưa được tiếp cân va khai thác nhiều Do vậy, bai nghiên cứu dé đưa ra một van

10

đề pháp lý mới để giúp cho pháp luật Việt Nam có thé sớm du đoán và từ đó có cơ chếđiều chỉnh thích hợp nhằm thích ứng kip thời với sư phát triển của PropTech hiện tại

7 Cơ câu đề tài

Bài nghiên cứu khoa hoc về Dé tai “ Giao dich Quyền Sử dung đất trên nên tăngPropTech - Những van đề pháp lý và thực tiễn đặt re” gồm tật cả trang bao gồm

Danh mục tải liêu tham khảo, Mục lục, Trong do phân Nội dung báo cáo để tải chiêm.

trang và được két câu thành 3 chương

Chương 1: Những van đề chung về giao dich QSDĐ trên nền tang PropTech

Chương nay trình bay tổng quan về khá: niém, đặc điểm của hoạt động giao dichQSDD, khá: quát về Proptech - việc áp dung công nghệ vào giao địch QSDĐ quá trìnhứng dụng PropTech trên thê giới và ở Việt Nam Ngoài ra, sự tác động của cuộc cáchmang công nghệ lân thử 4 và ứng dung nên tảng sô của một số quốc gia trên thé giới

cũng được làm 16 và từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Chương II: Thực trạng pháp luật và thực tien thi hành pháp luật về giao dichQSDĐ trên nền tảng Prop Tech

Chương này nghiên cứu về quy định pháp luật biện hành về giao dich QSDĐtruyền thông và cách áp dụng những quy định này đổi với giao dịch QSDĐ trên nên

tảng PropTech Bên canh đó, trình bay và phân tích các phạm trù mới trong việc ứng.

dung công nghệ vào giao dich QSDĐ mà chưa có quy định pháp luật điều chỉnh Nêu

16 những thành tựu va hạn chế trong thực tiễn thực hiên giao dịch QSDĐ trên nên tảngPropTech Phân tích các quy định pháp luật của các nước trên thé giới về van đề này délâm 1am bai học kinh nghiệm, xây dung căn cử dé kiến nghị hoàn thiện pháp luật Viet

1.1.1 Khái uiệm và đặc điêm về QSDD.

1.1.1.1 Khải niệm về QSDD

Đất dai là sản phẩm của tư nhiên, 1a một trong những tai sản quý giá nhật củacon người Dat dai tạo điều kiện cho con người, thực vật, động vật được tôn tai Bộ Tainguyên và Môi trường nước ta đã đưa ra một khái niệm day đủ, toàn điện về dat dai taiĐiều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT như sau: “2 Dat dai là một vimg đất có ranhgiới vị trí, điện tích cụ thé và có các thuộc tinh tương đôi én đình hoặc thay đổi nhưng

có tinh chu Ip}, có thé dự đoản được, có ảnh hướng tới việc sử đụng đất trong hiện tại

và tương lai của các yêu tô tự nhiên, kinh tế - xã hội nue thd nhưỡng kh hậu địa hình,

dia mao, dia chất, từng văn, thực vat, động vật cư trút và hoạt động san xuất của con

người ” Như Tổng Bí thư N guyén Phú Trọng da khang định tại Hội nghị Trung ương 5khóa XIII thi “dat đai là tai sản đặc biệt của quốc gia”, chính vì 1é đó, đất đai cho đềnhiện nay và ké cả tương lai về sau van luôn 1a đối tượng điều chỉnh vô cùng được quan

tâm, chú trọng.

Theo quy định hiện hành tại Điều 10 Luật Dat dai năm 2013, dat dai được phanloại thành ba nhóm, bao gồm: nhóm dat nông nghiệp; nhóm dat phi nông nghiệp vànhóm đất chưa sử dụng

Trước đây, tại các bản Hiện pháp năm 1946 và Hiên pháp năm 1959, nước ta đã

thừa nhận nhiêu hình thức sở hữu dat dai khác nhau về dat đai là sở hữu nhà nude, Sởhữu tập thé và sở hữu tư nhân Tuy nhiên, kể từ bản Hiền pháp năm 1980 thì ché độ sởhữu toàn din đã được xác lập Trên cơ sở đó, Hiên pháp năm 1987 ra đời và cũng lanđầu ghi nhận về thuật ngữ “quyền sử dung dat” và thuật ngữ này van tiép tục được sử

dung cho tới ngày nay.

Chế độ sở hữu toàn dân về dat dai van được duy trì cho đến ngày nay và có nhiều

sự điều chỉnh theo hướng phù hợp, tiền bộ hon Điền hình, từ Luật Dat đai năm 2003cho dén nay đã quy định “Nhà nước dai điện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thongnhat quản lý về dat đai” và Nhà nước sé trao quyền sử dung đất cho người sử dụng đất

Do tư cách đại điện chủ sở hữu này ma Nha nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

sẽ có đủ các quyên năng là quyền chiém hữu, quyền sử dung va quyên đính đoạt đối vớidat đai Chính vì vậy, khi Nhà nước giao QSDĐ cho chủ thể khác thì người đó chỉ được

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trong giới han ma Nhà nước cho phép,

' Đố Thiền Chiên (2021), “Pháp Mật về hợp dong chuyền nửetơng quyền sử đụng đất vi there tiến thì hảnh tại

thành pho Hi Nội), Luận vin thạc sĩ Luật hoc; Trường Daihoc Luật Hà Nội; Tr7 8

Hiện nay, pháp luật nước ta chưa đưa ra khái niém về quyền sử dung dat Tuy

nhiên, tại Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015 có đưa ra định nghiia về quyền sử dụng

là "quyên khai thác công dung, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tải sản” Đồng thời, tại Điều

191 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về quyên sử dung của người không phải là

chủ sở hữu như sau: “N gười không phải 1a chủ sở hữu được sử dung tai sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật ”

Như vậy, có thé hiểu quyền sử dụng đất 1a quyền khai thác công dung, hưởnghoa lợi, lợi tức từ việc sử dung dat được Nhà nước giao hoặc nhận quyên sử dụng đất

từ chủ thé khác có quyên sử dung đất theo quy định của pháp luật

1.1.1.2 Đặc đêm của quyền sử dung đất

Thứ nhất QSDĐ là một loại quyên tài sản Theo quy định biện nay tại Điệu 115

Bô luật dân sự nam 2015 thi “quyên tai sản là quyên trị giá duce bằng tiền, bao gomquyên tài sản đối với doi tương quyền sở hữu trí tué, QSDĐ và các quyền tài sin khác.”Như vậy, QSDĐ có thé được trị gia được bằng tiên và loại quyên nay có thé được

chuyển giao cho đối tượng khác trong các giao dich ve QSDĐ.

Thứ hai, QSDD là một quyền “phải sinh” của quyển sở hữm toàn din Có théthay, trước khi x ác lập sở hữu toàn dan về dat dai thì mới đặt ra mét loại QSDD đứng

ở thé tương đối độc lap so với quyên sở hữu Bởi lé, khi dat đai thuộc sở hữu toàn dan,Nhà nước có tư cách là một chủ thể đại điện chủ sở hữu tuy nhiên, Nhà nước không thể

từ mình khai thác, sử dụng đất được Do đó, đất đai chỉ có thể được khai thác, sử dụngkhi Nhà nước trao cho người din QSDĐ Do đó, quyền sở hữu toàn dan sẽ có trước và

từ đó dẫn đền sư ra đời của QSDĐ Tuy nhiên, sau khi QSDĐ đã được trao cho chủ thểkhác thì QSDD van mang tính độc lập tương đôi với quyền sở hữu toàn dân Bởi người

có QSDĐ van được Nhà nước cho phép chuyên QSDĐ (quyền chuyên đổi, tặng cho,chuyển nương, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, thé chap, bão lãnh và góp vn QSDĐ)

Thứ ba QSDD có tính hạn chỗ

Môi, tính chất hạn chế của QSDĐ trước hết xuất phát từ lý do vi nó là quyền

“phái sinh” từ quyền sở hữu toàn dân Tức là, chỉ khi nào đại điện chủ sở hữu toàn dân

là Nhà nước thực hién trao QSDĐ thông qua các bình thức giao dat, cho thuê dat, côngnhén QSDD thi lúc nay mới lam phát sinh quyền sử dụng của các chủ thé

Hai, phép luật đặt ra hạn chế đôi với chủ thé của QSDĐ Theo các quy đính hiện hành thì không phãi bat cứ ai cũng có thé trở thành chủ thé của QSDD Cụ thể, theo quydinh tại Điều 5 Luật Dat đai năm 2013 thi chủ thể của QSDĐ sẽ là “người sử dụng dat”

13

được liệt kê trong điều luật như tổ chức trong nước; hộ gia dink, cá nhân trong nước;cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người

Việt Nam đính cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định

tại điều luật này Mặt khác, bên cạnh các quyên chung thì không phải người sử dungđất nào cũng có đây đủ quyên chuyển đổi, chuyên nhương tang cho, thé chấp, thừaké, Ví đụ như tô chức kinh tế, tô chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuêđất thu tiên thuê dat hàng năm chỉ có các quyên thé chap/ban/gop vên tài sẵn thuộc sởhữu gắn liên với đất, cho thuê lai QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê hàng năm đổi vớidat đáp ứng được điều kiện luật định (khoản 1 Điều 175 Luật Dat dai năm 2013); macác tô chức trên sẽ không được quyên chuyên đôi, chuyên nhương QSDD

1.12 Khái tiệm và đặc điểm về giao địch QSDD

1.1.2.1 Khai niệm về giao dich QSDD

Hoạt động về giao dich QSDĐ diễn ra rất phô biên tai các quốc gia trên thé giới do hoạt động nay đóng một vai trò lớn liên quan đến hoạt động dau

tư, sản xuất của nhiều chủ thé kinh tê, hay thậm chi la những chủ thé thông thường

ở một phạm vi nhé hơn Nắm được ban chat của hoạt đông về giao dịch QSDĐ.

có ý nghĩa quan trong trong nhận biết cách thức van hanh đưa vào sử dụng QSDD Thực tế, hoạt động về giao dich QSDĐ phân lớn liên quan hay bắt nguôn từ sự thay đối về QSDĐ, và sự thay đôi nay có những diễn biên khác nhau tại các quốc gia trên thé giới, từ đó đưa ra yêu câu cap thiết về việc hiểu được cơ sở của giao

dịch QSDĐ.

Ở các nước Châu Âu, một triệu ha dat nông nghiệp hoặc dat tự nhiên được giao dich va phát triển thành khu vực xây dung mỗi năm Thu hôi dat là bước khởi đầu của nhiều thay đôi về sử dụng dat Ca chính phủ và nha đâu tư tư nhân déu sử dụng việc thu hôi dat dé giành QSDD Do đó, kiến thức về thu hồi dat rat quan trong để hiểu va ảnh hưỡng đến cách sử dung dat Việc thu hồi đất có thể

phức tạp vả không rõ ràng do có sự tham gia của nhiều bên và lợi ích khác nhau

trong bối cảnh chính trị, xã hội và kinh tế năng động Thông thường, dat được nhà nước thu hôi sẽ được sử dụng vảo mục đích phát triển kinh tế - xã hội, các nha dau tư có thể yêu câu nha nước cho thuê dat dé thực hiện các du án dau tư Theo đó, Nhà nước có trách nhiệm bôi thường cho chủ thể có QSDD trước đó, và thực hiên giao dịch về QSDĐ đôi với chủ thé cho thuê sau nảy Chính từ đây, môi

14

quan hệ giữa giao dich về dat dai với van đê thu hồi dat được thiết lập

Tại Việt Nam, giao dich QSDĐ là “hop đồng hoặc hành vi pháp lƒ của người sử dụng đất và các chủ thé có liên quan trong việc xác lap, thay đôi, chấm chit các quyền, ngiữa vụ pháp I} đối với quyền sử dung đất" Từ đây, có thé hiểu giao dịch về QSDĐ là một đang hành vi pháp lý liên quan đến QSDĐ được xác lập trong môi quan hệ giữa các chủ thé bao gồm người có QSDĐ và các chủ thé khác với mục địch xác lập, thay đôi, châm dứt QSDĐ đó Nhìn chung, giao địch QSDD là một loại giao dich tai sản, có tính chất tương đương, song với doi tượng điều chỉnh chính là QSDD Cu thé hơn, hiện nay các giao dich QSDĐ được pháp luật đất đai ghi nhân bao gôm: chuyển nhượng, tăng cho, thé chap, góp vốn bằng QSDĐ, QSDD va tài sản gắn liên với dat, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ

và tài sản gắn lién với đất, chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; chuyển nhượng

QSDD, Q5DĐ va tai sản gắn liên với dat, tải sản gắn liên với dat ma một bên

hoặc các bên tham gia giao dịch là tô chức hoạt đông kinh doanh BĐS Trong đó,

các giao dịch QSDĐ về chuyển nhương, tặng cho, thé chap, góp vén bằng QSDD, QSDD va tai sản gắn liên với đất là các giao dich phải được lập thành văn bản để dam bảo về công chứng, chứng thực, các giao dịch vé cho thuê, cho thuê lại QSDD có thé được xác lập bang hành vi của người có QSDĐ Thông thường các giao dịch về QSDĐ có thé được nhìn nhận thông qua việc giao dich nay có phát sinh QSDD cho chủ thể mới (chuyển nhượng, tặng cho, ) va giao dịch QSDD không lam phát sinh QSDĐ cho chủ thé mới (cho thuê, cho thuê lại, ).

1122 Đặc đêm về giao dịch QSDĐ

Chit thé QSDĐ (bêu tiếu lành giao địch), theo quy định của Luật Dat Dai 2013,bao gồm bên chuyển đổi, bên chuyên nhượng, bên tăng cho, bên thừa kê, bên góp venbằng QSDD, bên thé chấp, bên cho thuê (bên cho thuê lei) QSDĐ Theo đó, yêu câu đốivới bên tiên hành giao dich được quy đính như sau:

Một là, bên tiên hành giao dịch phải là chủ thé sử dung dat Chủ thé sử dụng dattheo quy định Điều 5 Luật Dat dai 2013 là người được Nhà nước cho thuê đất, ngườiđược Nhà nước công nhận QSDĐ, người nhân chuyên QSDD từ người SDD khác thông

qua các hình thức như nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhân tăng cho, nhận thừa

kê, nhận góp vén bằng QSDĐ Trên, xuất phát từ việc nguôn góc phát sinh QSDĐ đốivới một chủ thé là rat phong plxú xoay quanh vân đề là: có hay không có Giây chứng

15

nhận QSDĐ (GCNQSDĐ) — chứng thư pháp ly dé Nhà nước xác nhân QSDĐ hợp phápcủa người có QSDĐ Các trường hợp có thé kể ra như chủ thể sử dung đất có

GCNOSDB; đang sử dung đất nhưng GCNOSDD lại ghi tên người khác hoặc đang sử

dung đất nhưng không có GCNQSDĐ

Việc có hay không có GCNQSDĐ sẽ quyết định đến việc chủ thé sử dung đất co

được phép giao dich QSDD hay không Do đó, day cũng là một điều kiên được đất ra

đôi với chủ thé sử dung đất Cụ thé, tại Điều 168 Luật Dat dai năm 2013 có quy đính vềđiều kiện thực hiện giao dich QSDĐ như sau: “Người sir dung dat được thực hiện cácquyển chuyên nhương cho thuê, cho thué lại, ting cho, thé chấp, góp vớn quyền sửding đất kin có Giấy chứng nhận Đôi với trường hợp chuyên đổi quyên sử dung đấtnéng nghiệp thì người sử dung dat được thục hiện quyền sau lẻ có quyết định giao dat,cho thuê đất; trường hop nhân thừa kế quyền sử dung dat thì người sử dung đất đượcthực hiện quyên khi có Giấy chứng nhận hoặc dit đều kiện dé cấp Giấy chứng nhậnquyển sử dung dat, quyền sở hitu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ”

Như vay, không chỉ phải thuôc trường hop là chủ thể sử dung dat theo quy đính.

ma ban thân chủ thé sử dung dat cũng can phải có GCNOSDD Bởi lẽ, các loại gay tờ khác không phải GCNQSDD thì sẽ không được Nhà nước công nhận dé thực hiện giao

địchQSDĐ; còn trường hợp GCNOSDD ghi tên người khác hay không co GCNQSDD

thì các chủ thé (kê cả chủ thể đó đang sử dung thực té đấp van không được giao dich

Ba là, bên tiên hành giao địch về QSDĐ sẽ không bị han chế quyên đính đoạt,Quyên dinh đoạt của bên tiên hành giao dich bi hạn chế trong các trường hợp do pháp

16

luật quy định hoặc (va) do thỏa thuận Theo quy đính tại điểm c khoản 1 Điều 188, Điều

192, Điều 194 Luật Dat đai, các trường hop bị hạn ché quyền dinh đoạt

Chit thé khác trơng giao dich QSDD (bên tham gia giao dich), theo quy dinhcủa Luật Dat Dai 2013, bao gồm bên nhận chuyển đổi, bên nhận chuyên nhượng, bênnihận tặng cho, bên nhận thừa kế, bên nhan góp vốn bằng QSDĐ, bên nhận thé chap,

bên thuê (bên thuê lại)

Một là, bên tham gia giao dịch phải là người được phép tham gia giao dich Theo

đó, tai Điều 169 Luật Dat đai, người được phép tham gia vào giao dich bao gồm: hé gia

đính, cá nhân trong nước, công dong dân cư, tô chức kinh tế, người Việt Nam định cu

ở nước ngoài, doanh nghiệp có von dau tư nước ngoài Tuy nhiên, trong các chủ thénày, chi có hô gia đính, cá nhân trong rước có quyên them gia vào giao dịch nhậnchuyển đổi QSDĐ, nhưng không có quyền nhân gop von Cộng đông dân cư chỉ cóquyền tham gia vào giao dich tặng cho và thừa kê QSDĐ Quyền nhận thé chap QSDDchỉ áp dung cho tô chức tín đụng, tô chức kinh tế và cá nhân trong nước Quyền nhậntang cho không áp dung cho tô chức kinh tê Quyền nhận tang cho, quyền nhận thừa kế

và quyền nhận chuyển nương QSDĐ không áp dung doanh nghiệp có vén đầu tư nướcngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt

Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp, khu chếxuất, cum công nghiệp, khu kinh tê, khu công nghệ cao

Hai là, bên tham gia giao dịch không bi hạn chế quyền tham gia giao dich Theo

đó, Luật Dat đai quy đính một số hạn chế đối với người có quyền tham gia vào giaodich Theo đó, hô gia đình, cá nhân trong nước chỉ có quyên tham gia vào giao dịchchuyển đổi QSDĐ nông nghiệp va đất phải nam trong cùng xã, phường, thị trân Hồ giađính, cá nhân trong nước không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tô chức kính tế không

có quyền nhận chuyển nlyương, nhén tang cho đất trồng lúa, hộ gia đính, cá nhén khôngsinh sông trong khu vực ring phòng hộ, rừng đặc dung, tô chức kinh tế không có quyền

nhận tặng cho, nhận chuyển nhương QSDD trong các khu vực nay.

Đối trợng của giao địch về QSDD là QSDĐ - quyền tai sẵn theo quy đính củapháp luật dan sự 2015 va đáp ứng các quy đính tại khoản 1 Điều 188 Luật Dat dai năm,

2013 Hiện nay, căn cứ tại Điều 167 Luật Dat Đai 2013, các giao dịch QSDD được glunhận bao gồm: chuyển nhượng, tang cho, cho thuê (cho thuê la), thé chap, góp vén bằng QSDD Dé thực hiện được các giao dich trên, bản thân QSDĐ phải đáp ứng cácđiều kiện chung như sau: () có GCNQSDĐ (trừ trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông

17

nghiép/nhén thừa kê QSDĐ theo khoản 1 Điều 168 Luật Dat dai năm 2013), (i) Datkhông có tranh chấp; (iii) QSDĐ không bị kê biên dé đảm bảo thi hành án; (iv) Trong,

thời han sử dụng dat

Thứ nhất, nhw đã phân tích ở trên, GCNQSDD là chứng từ pháp lý để chúngminh QSDĐ hợp pháp của chủ thé sử dung dat GCNOQSDD là căn cứ dé Nhà nước vàcác chủ thé khác xác nhận về quyên được phép giao dich QSDD Ngoài ra, đây là canctr dé bảo vệ cho chính QSDD hop pháp của các chủ thé nhận quyền Bởi lễ, trên thực

tê việc sử dung đất mà không co GCN diễn ra rat phố biên, do đó, nêu thực hiện giaodich với những loại dat không có GCNQSDĐ sẽ dé gây ra các rủi ro về tranh chapQSDD cho các chủ thể tham gia giao dich QSDD

Thứ hai, QSDD dé được phép giao dich cũng phải đáp ứng điêu kiện “dat không

có tranh chap” Tranh chap dat đai là tranh chap về quyên, nghia vụ của người sử dung

dat giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ dat dai Do do, néu thực luận giao dich vé

QSDD ma dat dang có tranh chap thi ké cả có nhận QSDD thi quyền đó cũng không théthực luận được hoặc sé tiêm an các rủi ro cho người nhận QSDD

Thứ ba QSDD được giao dich cũng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Kê biên tai sẵn là một biên pháp thi hành án (theo Luật Thi hành án dân dân sự 2008

(sửa đổi, bỗ sung năm 2014) Đối với tài sin bi kê biên là QSDD thi sẽ có hậu quả nhsau: tam dừng hoặc đừng việc thực hién các yêu câu liên quan đền các giao dich đối vớitải sản (QSDD) của người phải thi hành én Như vậy, nêu QSDĐ dang bi kê biên thicác chủ thé không thê tiền hành giao dich được

Thứ he trong các trường hợp dat được Nhà nước giao hoặc cho thuê trong mộtkhoảng thời gian nhat đính thi chi có những loại đất còn trong thời han sử dung dat thìngười sử dung dat mới có quyên được thực biên các quyên hợp pháp của minh, trong

do bao gém quyén thực hiện giao dịch QSDĐ

Hinh thức của giao địch chuyêu quyén sit dung đất phải tuân thủ theo quy địnhcủa pháp luật được thực hiện dưới hình thức Hợp đồng Theo quy định tại pháp luật dân

sự Hop dong có thé được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thé,khi pháp luật không quy đính đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng mộthình thức nhật định Tuy nhiên, quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 nhânmanh về việc công chứng, chứng thực hợp đông, văn bản của người có QSDD Theo

đó, yêu cau đầu tiên đối với hình thức về giao dichQSDD phải được công chúng, chúngthực hợp lệ V ê mat thực tiễn, QSDĐ là một loại quyên tai sản có giá trị tương đối lớn,

18

dat đai là tai sản thuộc sở hữu của toàn dân, vì vây, việc đất ra yêu câu đôi với việc bat

buộc phải công chứng, chứng thực đối với Hop đồng giao dịch QSDD là hoàn toàn hop

ly.

Bên cạnh đó, các quy trình, thủ tục khi thực hiên giao địch về QSDĐ là vô cùngchat chế, khét khe và phức tạp Cu thể, người sử dung đất phải thực hiện rất nhiều quy.dink, qua rất nhiêu cơ quan khác nhaunlur nộp hô sơ tại UBND cấp xấ/phường/thị trần,công chứng hop đông (nêu thuộc trường hợp phải công chứng); hô sơ được chuyên tớiVăn phòng đăng ky dat đai, ho sơ được lập dé chuyển tới Bộ Tài nguyên và Môi trường(nêu thuộc trường hợp phải cấp lại GCNQSDĐ theo quy định) Như vậy, các quy trình,thủ tục, giây tờ phải chuẩn bị, thực hiện là rất phức tạp do các yêu cầu khác nhau về hô

sơ, thủ tục cũng như là thêm quyên Song, dé đáp ứng nhụ câu thực tê của người dan làthực hiện giao dichQSDD được nhanh chóng, thuận tiện, cùng với đó van phải dap ungđược các yêu câu kiểm soát, quản ly Nha nước đối với các giao dich loại nay thì việc

da dang hóa các phương thức giao địch QSDĐ di kèm với các biện pháp kiểm soát linhhoạt, đổi mới sẽ là yêu câu mới cân được triển khai Điển hình, một phương thức giao dịch QSDĐ mới và có khả nang đáp ứng được các nhu câu thực tiễn trên chính là

phương thức giao dịch QSDD trên nên tảng PropTech

1.1.3 Vai trò của giao dich QSDD trong đời sống kảnh tế, xã hội

Đất dai là một lĩnh vực có vai trò trong phạm vị rat rông, nó không chỉ có ý nghĩaquan trong trong đời sông xã hội, là yêu tổ câu thành một trong ba nhu cầu thiết yêu cơ

ban can được đáp ung của mỗi cơn người - ăn, mac và ở, bên cạnh đó, dat đai còn ga

trị lớn về mat kinh tê, một số người có gang làm việc cả đời dé mua được một mảnhdat, QSDĐ được coi là tai sản lớn, có thé để lại lam di sản thừa kế cho các thé hệ sau,

to lớn cả về mặt vật chat lẫn tinh thân Thậm chí, trong cả từ thời kì trước cho đền hiệnnày, ở hau hết các địa phương, dat dai con có ý nghĩa tâm linh Mỗi khi quyết định muamanh dat nào đó, người ta không chỉ xem manh dat ay năm trong quy hoạch nao, có théđem lai lợi nhuận bao nhiêu trong tương lai, ma họ cònxem đất ay có “hợp phong thủy”với bản thân va gia dinh hay không, họ xem ngày, xem giờ dep dé giao tiên, làm thủ tụchành chính và đặc biệt, khi khởi công xây dung nhà ở, các yêu tổ tâm linh được xemxét can trọng kĩ lưỡng hơn về ngày giờ thi công, hướng xây nhà, người đứng tén

Với những vai trò đó của QSDĐ trong đời sông kinh té xã hội, cùng với sự tác

đông của thời kì công nghiệp hóa, hiên đại hóa dat nước, nhu cầu vé dat dai ngày càng,

19

tang cao, các giao dịch chuyển nhượng QSDD từ chủ thé nay sang chủ thê khác xuất

hiện và tôn tại nh một nhu câu tat yêu khách quan Giao dịch về QSDĐ có pham vi rất

rộng, bao gồm nhiéu loại hình giao dich như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho,thừa kế, gop vén, thé chấp, cho thuê (cho thuê lai) Giao địchQSDĐ diénra ở khắp cácđịa bàn trên cả nước, từ nông thôn dén thành thi, từ vùng núi đến đồng bằng và đượcthực hiện với tat cả các loại dat bao gém dat nông nghiép, đất phi nông ngiép, dat thôcự, Ở mỗi thời ky khác nhau, dưới tác động của nhiéu yêu tô: kinh tê, chính trị, pháp

lý, môi trường kinh doanh và các tác đông khách quan khác thì ting phân khúc thi

trường có thé số: đông ở thi trường này, tram lắng đối với thi trường khác nhưng khôngthé phủ nlhận là giao địch về QSDĐ luôn được hién hữu trong đời sống kinh tê xã hội

Xét về khía canh quản lý nhà nước, việc nha nước công nhận các giao dịch nóitrên giúp cho QSDĐ của các chủ thể sử dụng được lưu thông hợp pháp, được luânchuyển tới các chủ thé có các nhu cau cân thiết dé sử dụng, nhờ vậy ma nêng cao đượchiệu quả sử dung dat Mỗi mảnh đất đều có thời hạn sử dung được pháp luật quy định

và mục dich sử dung của chúng, khi người có quyền sử dụng mảnh đất ay không có nhu

cầu khai thác manh dat đó nữa thì có thé thực hiện các giao dich a chuyén QSDD cho

người khác, có nhu câu mua và khai thác các lợi ích từ mãnh đất, sau đó người muacũng có thé làm đơn xin chuyển mục dich sử dụng đối với mảnh dat đó đã phủ hop với

nhu câu và ké hoạch sử dung của mình

Việc ghi nhận các giao dich QSDD còn góp phân làm tăng cơ hôi tiếp cận datđai đối với các chủ thể sử dung dat, làm hai hòa hóa quan hệ phân phôi dat đai bởi cơchế hành chính mang tính khiên cưỡng, go bó từ Nhà nước, lam hạn chê quyên tiếp cânđất đai của các chủ thé sử dung dat Trong thời kì trước, với cơ chê kê hoạch hóa tậptrung quan liêu bao cấp, Nhà nước là “bảo hô quyên sở hữu về ruộng dat và các tư liệukhác của nông dân”, trực tiệp quan lý và sử dung đất đai, người dân thực hiện khai thácruộng đất theo quy định và nộp lai thu nhập cho Nhà nước Tiếp đó, với văn bản Luậtđất đai đầu tiên năm 1987, pháp luật đã quy định dat dai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước thông nhật quản lý nhung người dân không được mua bán dat, Nhà nước chỉ giaodat cho người sử dung đất ôn định, lâu dai hoặc sử dụng có thời han, tam thời theo mucdich sử dung do Nhà nước quy định Phải đến Luật đất dai năm 1993, với cơ chế mớicủa nên kinh té thị trường, người sử dung dat mới được trao quyền thực hiên các giao dịch về QSDĐ, việc sử dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai khéng còn bi gò bỏ, nhật muc tuân theo quy định của nha nước, ma được tự quyét đình QSDĐ của minh Và Nhà

20

nước cũng không cần quy định chi tiết, cụ thé đối với từng mảnh dat, mà mở rông sựphân phối giữa những người sử dung dat đai, để họ có thể tự do khia thác theo ý muốn

và nhu câu của minh, từ đó vừa hạn chế được gánh nặng cho việc quản lý nha nước,

vừa tạo cơ hội phát triển cho lĩnh vực BĐS

Bên cạnh đó, Giao dich QSDĐ cũng là một trong những biểu hiện của quyênđình đoạt đối với tai sản là QSDĐ của các chủ thé sử dụng dat Các quy đính pháp luật

về hình thức giao dich, chủ thé giao dịch, trình tự thủ tục giao dịch, 1a các can cứpháp ly, là cơ sở cho các hoạt động thực hiện giao dich của người sử dung dat, chúngthé hiện sự đảm bảo của Nha nước đôi với quyên lợi của người sử dung đất V ới hanhlang pháp lý nhw vậy, ho biết ho có những quyên và nghĩa vụ như thê nào, ho được lamnhững gì, phải đáp ứng các điều kiện gì, phải thực luận giao dich theo các trình tự và

thủ tục ra sao, những quyên loi của họ được pháp luật bảo vệ như thé nào và các chê tai

xử phạt néu họ vi phạm các quy định ay Từ đó, việc thực biên giao dich QSDD sẽ trởnên quy củ hơn, có hệ thông hơn và đạt được hiệu quả tốt hơn

Ngoài ra, Việc cho phép thực hiện giao dịch có sư kiểm soát của Nhà nước cũng tao nguồn thu cho nhà nước thông qua việc điều thiét thuê thu nhập từ việc chuyểnQSDD, thuê trước ba, các phí và lệ phí khi thực hiên các thủ tục hành chính Thêm vào

đó, việc nay cũng kích thích các hoạt đông dịch vụ phát triển như dich vụ tư van, dich

vụ đăng ký, dich vụ công chúng, tao nguôn thu cho nên kinh tê, tạo cơ hội việc làm

cho người dân và chuyên môn hóa các nghiệp vụ, ngành nghé trong xã hội

Con đối với người sử dụng dat, khi thực hiện giao dich dé chuyên QSDĐ chongười khác, ho sẽ đạt được những mục dich nhật đính hoặc cũng đem lại các lợi ích cho

xã hội Các hình thức giao dịch QSDĐ chuyển đổi chủ sở hữu QSDĐ như chuyểnnhượng, góp vớn, thé chap tạo điều kiên cho các cá nhân tô chức co được đất dai phùhop với nhu câu của minh, đó là tài sản có giá trị lớn, lâu dai, trong một vài trường hop

có thé trở thành mon quả để dem tặng cho, hoặc di sản nhằm dé lại thừa kế cho người

có quan hệ nhân thân Đây cũng là một trong các lính vực kinh doanh BĐS lâu đời,

được chủ trong và đem lại hiệu quả xoay vòng vén cũng như một kênh dau tư được

nhiều người lựa chon.

Đối với hình thức giao dich QSDĐ không chuyển đổi chủ sở hữu như cho thuê,cho thuê lai, nó dem lại cho chủ sở hữu những khoản thu nhập có đính như khoản tiên

thuê hang tháng, hàng quý, hàng năm Từ đó giúp tảng gia trị tài sản cho chủ hữu cũng.

nihư phát huy tôi đa giá tri sử dụng của BĐS trong trường hợp cho thuê nhà, thuê căn

21

hô chung cư,

1.2 Tong quan về giao dich QSDD qua nền tảng Prop Tech

1.2.1 Tìm hiểu chung về uêu tang PropTech

PropTech (hay Real Estate Tech, Retech, Estech hoặc RealTech) là viết tắt của

“cổng nghệ bắt động san” > Thuật ngữ này đề cập đến phân mềm, công cụ, nên ting,ting dung, trang web và các giải phép kỹ thuật số khác ma những người hành nghề batđông san sử dụng PropTech nâng cao hiệu quả va tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạtđông BĐS, bao gồm mua, bán, cho thuê, quản lý, thêm đính, cap vồn, tiếp thi, phát triển,thiệt kế, xây dung và đầu tư PropTech đưa lĩnh vực BĐS vào một kỷ nguyên kỹ thuật

số mới với hoạt đông hiệu quả và bên vững hon Đối với những người sử dụng BĐS sẽ

bị ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiép bởi những thay đôi đối với ngành BĐS do sự giatăng về số lương và chat lượng của PropTech Nó tác động đền cách chúng ta đưa racác quyết định quan trọng trong ngành BĐS và đóng một vai trò quan trọng trong cuộccách mang kỹ thuật số toàn cầu hién nay và sẽ con phát triển trong nhiêu năm tới

Theo đính nghiia của Baum (2017), PropTech là mat tập hợp các ngành dọc, bao

gom Real Estate FinTech, Shared Economy and Smart Real Estate nhằm hỗ trợ thông tin, giao dich hoặc thị trường, hoặc quản lý hoặc kiểm soát

Bang 1 Ung ding các ngành doc của PropTech (Baan, 2017)

PropTech cung cap các nên tảng dua trên công nghệ tạo điều kiện thuận lợi choviệc vận hành và quản lý tài sản BĐS, chủ yêu hỗ trợ quản lý tài sản, BĐS và cơ sở vậtchat Ngoài ra, nó con cung cập thông tin của người dùng tiêm năng và người bán trên.nên tăng một cách đơn gian Ngoài ra, các giao dich về tiên thuê hoặc các loại phí chi

2 Prop Tech Arumal Barometer (2021); “Prop Tech Global Trends 2021”,p 4.

` BingCinm Fi, ‘Dots Prop Tech Faciltate Liguidty the Property Transaction Process”; KTH Royal intinte

of Technology, Sockholn, Sweden 2022,p.12

k2 rs)

tra đối với hoat động thuê QSDĐ có thé được tạo điều kiện thực hiện trực tiép nhờ ứng

dụng của Real Estate FinTech Cuối cùng, một trong các lĩnh vực của PropTech bao

gom các nên tang dựa trên công nghệ để tạo thuận loi cho việc giao dich quyền sở hữu

tải sản là QSDĐ và hỗ trợ thị trường vốn BĐS Trong lĩnh vực này, các nên tảng có thé

cung cập thông tin cho người mua và người bán tiềm năng hoặc có thể trực tiếp tạo điềukiện hoặc tác động đên quyên sở hữu tài sản hoặc giao dich cho thué

Smart Real Estate mô tả các nên tang dựa trên công nghệ tao thuan lợi cho việcvan hành và quản ly tải sản BĐS Các nên tảng có thé chỉ cung cap thông tin về hiệu

suất của tòa nhà hoặc trung tâm đô thi hoặc chúng có thể trực tiếp hỗ trợ hoặc kiểm soát

các dich vụ của tòa nhà Linh vực này hỗ trợ quản lý tai sản, BĐS và cơ sở vật chat

Shared Economy mô tả các nên tầng dựa trên công nghệ tạo thuận lợi cho việc

sử dụng tai sản BĐS Tài sẵn có thé là dat đai hoặc tòa nhà, bao gồm văn phòng, cửahang, nhà kho, nha ở và các loại tài sản khác Nên tang có thé chỉ cung cap thông tincho người dùng tiềm năng và người bán hoặc hỗ trợ các bên có the trực tiếp thực hiệncác giao dịch tiên thuê hoặc phí Lĩnh vực này hé trợ thị trường người thuê BĐS.

Real Estate FinTech mô tả các nên tảng dựa trên công nghệ tao thuân lợi choviệc giao dich quyên sở hữu tai sản BĐS Tài sẵn có thé là tòa nhà, cô phân hoặc quỹ,

nơ hoặc vén chủ sở hữu, quyên sở hữu có thé là sở hữu toàn quyên hoặc sở hữu chothuê Các nên tảng có thể chỉ cung cap thông tin cho ngudi mua và người bán tiêm nănghoặc họ có thể trực tiếp tạo điều kiên thuận lợi hơn hoặc thực hiện các giao dịch về

quyên sở hữu hoặc cho thuê tai sin

1.2.2 Ứng dung công nghệ PropTech vào thực hiệu giao địch QSDĐ

1.2.2.1 Si phát triển của công nghệ Protech trong lĩnh vue BĐS nói chang và QSDD

nói riêng.

BĐS không được biết đến như một ngành dé dang đón nhận sự thay đổi Bảnchat của loại tai sản, bao gồm các tài sản lớn không đông nhat được giao dich trên thitrường phân lớn là tư nhân, có 1é 1a mét lý do chính đáng cho điều nay BĐS có thể làmét phân khá quan trong trong danh mục dau tư tư nhân nên không thé chap nhận bat

ky rũi ro nào với quy trình mà theo đó nó được mua bán, năm giữ hoặc đính giá Liênquan đến van đề vé hoa hông và thu nhập, các nhà khảo sát, nha môi giới và luật sư đều

có thé phản đối những đổi mới do công nghệ thúc day được thiệt ké để “làm gián đoạn” công việc của ho Tuy nhiên trong thời điểm hiện tại, chúng ta đang clung kiên lànsớng đổi mới đựa trên công nghệ thứ hai rõ rật Lan sóng đầu tiên (PropTech 1 0) dién

23

ra ở Mỹ, Anh và các nơi khác vào giữa những năm 1980 Một phân nữa không thé phủnhận là ứng dung nền tảng số trong lính vực BĐS đòi hỏi hệ thông hô sơ, cơ sở đứ liệu

về dat dai và các tai sin khác gắn liền trên dat với tính cách là một thé thống nhất khôngthé tách rời phải được đông bô hoá và minh bạch, công khai về thông tin Điều này thực

tế ở Việt Nam còn vô cùng han chế Day cũng 1 rào cản lớn và là nguyên nhân chậmtrễ cho việc ứng dung công nghệ số trong lĩnh vue BĐS

PropTech 1 0 là khởi dau của việc ứng dụng công nghệ vào hoat động quan lýBDS Phân tích thi trường BĐS được thành lập tại London vào năm 1982 dé phát triển

va bán kết quả nghiên cửu BĐS dựa trên PC Bằng việc sử dung máy tính có lượng lưutrữ dir liệu lớn, NCREIF là một tô chức được thành lập vào năm 1982 dé thiết lập chi

số tai sản cho Hoa Ky từ nẽm 1978 và Ngân hàng dữ liệu tài sản đầu tư (PD) đượcthành lập năm 1985 dé tô chức va phân tích dit liệu mô tả liệu suất của tai sản thươngmai ở Anh Năm 1987, Prudential ở London và Prudential (hoàn toàn không liên kêU ởNew Y ork đều thành lập các nhóm nghién cứu tài sin to chức đầu tiên ở hai bên be ĐạiTây Dương sử dụng PC Trong thé giới công nghệ xây dựng năm 1982 chứng kiên sự

ra mắt của Autodesk, mat tập đoàn phân mém đa quốc gia của Mỹ và hiện nay chuyênsẵn xuất phân mém cho kién trúc, kỹ thuật và xây dung, các ngành sử dụng thiết kế có

sự trợ giúp của máy tính hoặc CAD Argus, đã trở thành nhà cung cấp phân mềm vàgiải pháp hàng dau thê giới dé phân tích và quản lý các khoản dau tư BĐS thương mai,lần đầu tiên được thành lập vào giữa dén cuối những năm 1980 Yerdi, một nhà cungcập giải pháp phân mém hàng đầu khác cho ngành BĐS, được thành lập vào năm 1984.CoSter, nhà cùng cap dich vụ thông tin, phan tích và tiệp thi cho ngành BĐS thương

mai tại Hoa Ky, Canada, Vuong quốc Anh, Pháp, Đức và Tây Ban Nha, được thành lập

vào năm 1987 Các công ty này đã thiết lập các vị trí dan đầu thị trường mà ho tiệp tục

nam giữ, cùng voi Excel ít han ché hon, vào năm 2017 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm.

2000 là thời kỳ của PropTech 1.0.

PropTech 2.0 đã tiép tục sự tập trung ban dau của PropTech 1.0 vào nha ở vì đây

là loại tai sản BĐS đông nhật với nhiéu thông tin công khai hơn (giá và tiên thuê) và vìđây là loại tai sin không 16 ma moi người tương tác, mang dén cho các doanh nhân cơhôi rõ rang để loại bỏ trung gian các nhà cung cập thông tin luận có va thi trường Ý

* Andrety Baum (2017), “Prop Tech 3 0: thự fume of real estate” University of Oxford Research, Oxford, 2017,

pl

Ý Andrew Bum (2017), “Prop Tech 3.0: the futvee of real estate”; University of Oxford Research, Oxford, 2017, p3

34

Chúng ta hiện đang chúng kiên PropTech 2.0, mét lan sóng bùng nỗ mới của hoạt đôngđổi mới, đầu tư và kinh doanh Nguén gốc của nó nam ở việc QSDD là loại quyền tải

sản lớn, bat động, kém thanh khoản, nhưng thời kì này có những đột phá chưa ting có

trong công nghệ — điện toán đám mây, mã hóa tinh gọn hơn, thiết bi di đông, cảm biên

—và chi phí thập hơn nhiéu, công với khả năng kết nói phố biên nhờ bang thông rộng.wi-fi và điện thoại 4G Có nhu cau mới từ lực lượng lao động BĐS di động ngày cảnghiéu biết về công nghệ và quen thuộc PC và sau đó là internet tạo điều kiện cho su pháttriển của PropTech 1.0, PropTech 2.0 đã được phát hành bởi thương mại điện tử, mang

xã hội, phân mém nguôn mở và thé giới đa nên tảng

PropTech 3.0 1a thời kỳ của Blockchain và trí tué nhân tao (AI) Ế Trong lĩnh vựcBĐS, các nhà đổi mới PropTech đã đây nhanh quá trình trao đổi thông tin, nhưng thitrường van chủ yêu plu thuộc vào các bên trung gian Giao dich doi hỏi thời gian, sựgan giti và các môi quan hệ N gược lại, một số cái phân tần như Blockchain có khả nănggửi dữ liệu ma không gặp trở ngại nao cho tat cả các bên liên quan Blockchein trongBĐS được danh giá cao về tinh có thé ứng dung bao gồm các giao dich cho thuê đượcsắp xếp trực tiếp giữa bên cho thuê và bên thuê, thu hoi và đính đoạt dat đai bao gomtiêu đề và chi tiết thửa đất, quyền sở hữu, quyền sở hữu và lịch sử quy hoạch có sẵntrong quá trình mua lại và thấm định, và trao đối hô sơ bảo trì trong các tòa nha - mộtthé giới quản lý tai sin kỹ thuật sô đăng ký quyền sở hữu, quản lý va phân phôi quyềndoanh thu trực tiếp

12.2.2 PropTech ứng dung công nghệ Blockchain: Smart Contract (Hợp đồng thông

minh) trong giao dich QSDĐ

Blockchain là: () một công nghệ và phương thức kinh doanh được xây dung trên

các giao dich ngang hang, công với (ii) môt gói thông tin (mét khói) với khả năng tạomột số cái lịch sử và vĩnh viễn về các chi tiết giao dich Tính ứng dung của các quytrình dua trên Blockchain là dé thực hiện các giao dich mà không cân trung gian hoặctrung tâm thanh toán rất phù hợp với thi trường tư nhên như bat động Đối với những,người không muốn tiết lộ tài sản của họ, đây là mét điểm thu hut rõ ràng Số cái phântán lưu giữ lịch sử giao dich, tai sản, tai sản hoặc quyền sở hữu, nó phát trién một mađịnh danh an toàn kỹ thuật số cho một giao dich được đề xuất; và nó cung cap khả năngchuyển tiền theo những cách mới, chẳng hạn như sử dụng tiên tệ được mã hóa kỹ thuật

© Andrevw Baum (2017), “Prop Tech 3 0: the fumare of real estate”y University of Oxford Research, Oxford, 2017,

p6

25

số (hoặc tiên điện tử) chẳng hen như Bitcoin Chất lượng dit liệu là mat trong những lợiích chính của Blockchain Pham vi quốc tế của Blockchain lam cho các tiêu chuẩn traođổi dữ liêu quốc té trở nên quan trọng hơn do tinh da dang của tài sản và các khu vực

dia lý liên quan, và đóng một vai trò quan trong trong việc tạo ra sự nhật quán, tin cây

và nên tang chung cho các giao dich blockchain

Blockchain có khả nang biên đổi tật cả hô sơ quyền sở hữu toàn câu và quy trìnhgiao dich cho moi loại tài sản, từ đó có khả năng cung cập năng lượng cho “hợp đồng

thông minh” “Hop đồng thông minh” la tên được đặt cho một đoạn mã máy tính có khả

nang giám sát, thực hién và thực thi một thỏa thuận Có ý kiên cho rang các hợp dongthông minh, kết hợp với công nghệ Blockchain, sẽ là một cách cách mang hóa các giaodịch BĐS Ví dụ: một hợp dong thông minh có thé dong thời chuyển tiên từ người muasang người bán trong khi đăng ký người mua với tư cách là chủ sở hữu quyền sở hữu.BĐS mới sau khi tat cả các hợp đồng da được ký, trao đôi và xác thực kỹ thuật số Cácgiao dich hợp dong thông minh dua trên Blockchain yêu câu su phát triển, sử dụng vàtương tác của các hệ thông dựa trên chuỗi khối cho tat cả các bên trong môt giao dichbao gồm cơ quan đăng ký, ngân hang người mua và người bán

1.2.2.3 Ứng dụng công nghệ PropTech trong giao dich QSDD tại các quốc gia trên thé

giới và Viét Nam

Tại Úc, trong hai thập kỷ qua, hau hết các cơ quan đăng ký dat đai ở Úc đã được

số hoa hoàn toàn và nhiều cơ quan hiện đã được tư nhân hóa mét phân hoặc toàn bộViệc chuyên sang vận chuyên điện tử đã số hóa toàn bô quy trình pháp lý về mua bán

và chuyên nhượng đất đai Điêu này được hỗ tro bởi sang kiên của Chinh phủ Liên bangnhằm dam bảo hệ thông chuyển nhương tải sản quốc gia (và được tư nhân hóa) có tên

là “Property Exchange Australia”, hiện cũng là một công ty niém yết thuộc sở hữu củahei ngân hang lớn Hiện nay, “eConveyancing” là hoạt đông dang được phổ biên réngrai tại Uc nhằm giải quyết van đề về nộp hô sơ thông tin trực tuyên quản lý bởi các nhađiều hành mang’? Cùng với các kho lưu trữ thông tin liên quan đên BĐS ngày cảngđược tư nhân hóa nay là các bộ dit liệu không gian khác, chẳng han như các bộ dit liệuđược cung cap bởi Mang lưới cơ sở ha tang nghiên cứu đô thị Uc, cơ quan này cungcập pham vi ngày càng tăng của thông tin chi tiết về dat dai, BĐS và xu hướng nhà ở

và hành vi, có sẵn cho các chính phủ, ngành công nghiệp tư nhân, các nhà nghiên cứu,

sinh viên, và công khai.

’ Delloite, “The furure of the Australian conveyancing avhisty 2025 and 2030”, 2018,p 6

Tại Anh, hiện đã và đang duy tri nhũng tác đông tích cực đối với các lĩnh vựccho thuê BĐS (RPP) Ê Chính phủ đã quan tâm dén việc hỗ trợ PropTech dé làm choviệc mua BĐS trở nên rẻ hơn và dé dang hơn, bằng cách giảm chi phí giao dich và sốlương giao địch thất bại trong sự nỗ lực ting quyền sở hữu tài sản Trong khi tìm cáchgam chi phí cho người thuê thông qua việc cam thu phí dé hỗ trợ người thuê, kết quả

là đã phá vỡ nhiều mô hình kinh doanh của các cơ sở cho thuê, dan đền việc áp dungRPP trong lính vực này được đây nhanh Ví du: môt cơ sở trực tuyên với hệ thống quản

lý người thuê, đã được xác thực danh tính và tham chiêu tự đông, có thể thực hiện giaodịch các dich vụ cho thuê tại dia phương, Do đó, các RPP bat đầu không chỉ thách thức

trực tiếp các công ty phi kỹ thuật số đương nhiém, ma ho con bat dau hợp tác với các

co SỞ cao, phé n công nghệ moi rộng rai hơn.

Tại Mỹ, mỗi tiêu Bang lại có những đạo luật riêng áp dụng với công nghệBlockchain, từ đây tối ưu hóa việc ung dụng PropTech vào QSDĐ®:

O Bang Vermont, thông doc Bang da ky Dao luật SB 135 có liên quan đến công

nghệ Blockchain Trong đó, Bang Vermont nhận thức được tam quan trọng của công

nghệ blockchain, đông thời yêu cau Trung tâm cải cách luật pháp của Trường luật Vermont, phổi hợp với Uy ban tai chính V ermont, Bộ trưởng phát triển thương mai và

công đông V ermont, và Bộ trưởng Bô tư pháp V ermont xây đựng báo cáo gũi Dai hộiđông bang V ermont vv đánh giá việc phát triển những ting dung tài chính của công nghệ

blockchain.

Ở Bang Arizona, Thông độc Bang đã thông qua Đạo luật HB 2417 chính thứccông nhận những chữ ký và hợp đông điện tử (smart contracts) được đảm bảo qua

blockchain Trong do, đạo luật cũng định nghiia công nghệ blockchain như môt công.

nghệ sô cái phân tán trong đó dữ liệu trên sô cái được bảo vệ bằng mật mã, không théthay đổi, có thé kiém tra và cung cập một sự chính xác không cân kiếm duyệt

HB 2417 sửa đôi Luật Giao dich Điện từ Arizona (AETA) đó là bản ghi điện tử,chữ ký điện tử trên hợp đông và hợp đông thông minh được bảo đảm thông qua côngnghệ blockchain và được sử dung cho các giao dich liên quan đến giao dich hàng hóa,cho thuê được coi là một hồ sơ điện tử và được thí hành theo AETA Đạo luật cũng

* Thomas Wainurright, School of Business and Management , Royal Holloway , University of London, UK; “Rental Prop Tech platfonns: Changing landlord and tenant power relations in the UK private rental sector”,p 2

k Tạp chi Gin từ Pháp tý,* ae 20 ay Ảnh pháp Mật của My ten gun cen cone nats indi khôi Blockchan

và tham khảo cho Việt Nam”, ‘net VIVD0t- S0 - hut-cua-nyy- hen- den-c

plage et tai arate emer ec iin

quy định cụ thể một hợp đồng thông minh 1a một chương trình dura trên sự kiên đầu vào

được chạy trên số cái công nghệ blockchain va có thê hướng việc chuyên giao tải sảntrên số cái đó Sự sửa đổi này cho phép các hợp đồng thông minh và các chữ ký số thông

qua blockchain có cùng hiéu lực pháp lý, tính hợp lệ và khả năng thực thi như các bản

sao bằng giây của chúng

Ở Bang Nevada, Thông độc ban hành Dao luật SB 398 đưa ra khuôn khổ cho

việc sử dung và thực thi công nghệ Blockchain trong các hop đông, cũng như chữ ký

trong các ban ghi điện tử Đạo luật này điêu chỉnh Luật giao dich điện tử đồng nhật củaNevada (công nhận tính pháp lý đôi với bản ghi, chữ ký và hop đồng điện tử tuân theonhững điều kiện cụ thé) Tương tư như bang Arizona, đạo luật SB 398 công nhận nhữngtải liệu thông qua blockchain nhu một bản ghi điện tử, đáp ung yêu câu như đối với mộtban ghi hoặc chữ ký trên giây trong những trường hợp cụ thé Tuy nhiên, đạo luật nayđưa ứng dụng blockchain di một bước tiên xa hơn so với đạo luật của bang Arizona,hạn chế thuê, và cap phép liên quan đến blockchain

Tại Việt Nam, dau hiéu của PropT ech đã xuất hiện trên thi trường BĐS V iệt Namcách đây hơn chục năm Tuy nhiên, đối chiêu với một không gian rông lớn của lĩnh vựccông nghệ thì PropTech Việt Nam chỉ năm bắt được một phân rất nhỏ, chủ yêu là cáctrang web đăng tin mua — bán nhà ở, đất dai, cho thuê phòng trọ, Điểm yếu của cáctrang web theo kiểu “rao vat” này là thông tin không chính xác, gây khó khăn, tên kémcho khách hàng, nhà đầu tư Thực tế, thông qua các trang web này, nhiéu đối tượng đãđến thôi, đưa thông tin gid dé lửa gạt Việt Nam không có kho đứ liêu BĐS như nhiềunước khác V a, mét trong những van đề lớn của thi trường BĐS Việt Nam là thiêu minhbach Người mua luôn cảm thay rối rém với nhiéu thông tin BĐS giả do hàng trămwebsite cung cấp Chính từ thực té đó mà những năm gan đây, nhiêu công ty PropTechnước ngoài đá đầu tư, chuyên nghiệp hóa các giao dich, đặc biệt là từ khí đai dichCOVID-19 xuật hiện cách đây hơn 2 năm

Hiện nay, công nghệ PropTech chưa được ứng dung rộng rãi trong giao dichBĐS tại Việt Nam Theo đó, PropT ech được ứng dung tại Việt Nam là PropTech thể hệ

20 Đối với PropTech thé hệ 2.0, chủ yêu ứng dung sư phát triển của Internet dé thựchién quá trình két nối người bán và người mua BĐS V ới tính ứng dụng chưa cao, do

đó, lĩnh vực về giao dich QSDD tại Việt Nam còn gấp phải rat nhiêu hạn chế mới chỉ

tập trung vào ứng dung PropT ech trong hoạt đông quản ly BĐS, đắc biệt trong giao dich

QSDĐ vẫn chưa thực sự phát triển Đên nay, giao dịch QSDD tại Viét Nam thông qua

28

niên tảng PropTech van được thực biện dưới hình thức truyền thống Tại Việt Nam,PropTech cu thể được hiểu là sé giúp các cá nhân, đoanh nghiệp nghiên cứu, giao dich

mua bán, thuê, cho thuê và quản lý BĐS, cho phép tối giản hóa quy trình làm việc giữangười mua, người bán, người thuê, môi giới, cho vay hoặc chủ nhà Một số nên tang

đang phát triển, ứng dung công nghệ BĐS hiện nay tại Việt Nam có thé kể đến như.Propzy, MeeyLand, Homebase, tập trung chủ yêu vào các hình thức cho thuê BĐS,hoặc hỗ trợ tai chính cho người mua BĐS tai V iệt Nam

12.2.4 Ứng ding công nghệ PropTech trong giao dich QSDD tại Liệt Nam

Thực ra, dâu hiệu của PropT ech đã xuất hiện trên thị trường BĐS Việt Nam cách.đây hơn chục năm Tuy nhiên, đôi chiêu với một không gianrông lớn của lĩnh vực côngnghệ thì PropTech Việt Nam chi năm bất được một phân rat nhỏ, chủ yêu là các trangweb đăng tin mua — bán nhà ở, dat đai, cho thuê phòng tro, Điểm yêu của các trangweb theo kiêu “rao vat” nay là thông tin không chính xác, gây khó khăn, tồn kém chokhách hàng nha dau tư Thực tê, thông qua các trang web này, nhiều đối tượng đá don

thôi, đưa thông tin giả dé lửa gat Vit Nam không có kho dữ liệu BĐS như nhiéu nước

khác Va, một trong những van đề lớn của thi trường BĐS V iệt Nam là thiêu minh bạch.Người mua luôn cam thay rồi ram với nhiêu thông tin BĐS giả do hang tram websitecung câp Chính từ thực tế đó ma những nam gan đây, nhiều công ty PropTech nướcngoài đã đầu tư, chuyên nghiệp hóa các giao dịch, đặc biệt là từ khi đại dich COVID-

19 xuất hiện cách đây hơn 2 nam

Hiện nay, công nghệ PropTech chưa được ứng dung rộng rãi trong giao dichBĐS tại Việt Nam Theo đó, PropTech được ứng dung tại Viét Nam là PropTech thé hệ

2.0 Đối với PropTech thé hệ 2.0, chủ yêu ứng dung sự phát triển của Internet dé thựchiện quá trình kết nói người bán và người mua BĐS V ới tính ứng dụng chưa cao, do

đó, lĩnh vực về giao dich QSDD tai Việt Nam còn gấp phải rat nhiều hạn chế mới chỉ

tập trung vào ung đụng PropT ech trong hoạt động quản ly BĐS, đắc biệt trong giao dich

QSDĐ van chưa thực sự phát triển Đền nay, giao dich QSDD tại Viét Nam thông quanên tang PropTech van được thực hiện dưới lành thức truyền thong Tại Việt Nam,PropTech cu thé được hiểu là sé giúp các cá nhân, doanh nghiệp nghiên cứu, giao dichmua bán, thuê, cho thuê và quản lý BĐS, cho phép tôi giản hóa quy trình làm việc giữangười mua, người bán, người thuê, mdi giới, cho vay hoặc chủ nha Một số nên tảngđang phát triển, ứng dụng công nghệ BĐS hiện nay tại Viét Nam có thể ké đến nurPropzy, MeeyLand, Homebase, tap trung chủ yêu vào các hình thức cho thuê BĐS,

29

hoặc hỗ trợ tài chính cho người mua BĐS tại Viét Nam

1.3 Chính sách pháp luật điều chỉnh giao địch quyền sử dụng đất trên nền tảng

PropTech

Nến tảng PropTech là một nên tăng công nghệ đã được áp dung tại nhiều nướcphát triển trên thé giới Tuy nhiên, PropTech lai chi được được các startup (công ty khởinghiệp) đưa về Viét Nam và nó cũng chỉ moi nở rộ, phát triển trong vai năm trở lại đây.Chính vì vậy, trên thực t, trước ta chưa có các chính sách pháp luật để điêu chỉnh,hướng dan đối với nên tảng công nghệ PropTech nay

Tuy nhiên, PropTech thực tê chính là việc áp dung công nghệ vào lĩnh vực BĐS(trong đó bao gồm cả giao dich vẻ QSDD) Trong khi đó, nước ta đã có các chính sáchpháp luật dé khuyên khích việc ứng dụng công nghệ, đổi mới, sáng tạo trong hau hétcác lĩnh vực Có thé kế tới một số chính sách pháp luật nhu sau:

Thứ nhất tại Điều 6 Luật Khoa học và công nghệ năm 2013 (stra đôi, bô sungnếm 2018) đã dé cap tới 08 chính sách của Nhà nước về phát triển khoa học và côngnghệ Trong toản bộ 08 chính sách, tai khoản 6 Điêu 6 của Luật này có dé cập tới chính:sách như sau “6 Khuyến khích, tạo điều kiện thuận loi để doanh nghiệp đầu tư chohoạt đông khoa học và công nghệ, đôi mới, nâng cao trình độ công nghệ.” Như vay, vớiban chất là ứng dung công nghệ thi PropTech cũng là đối tượng được lưởng chính sáchnhư trên Đây chính là chính sách nhằm mục đích khuyên khích tương đối trực tiếp tớicác doanh nghiệp khi áp dụng công nghệ, déi mới, nang cao trình độ công nghệ trong

Tính vực BĐS (hay chính là PropT ech).

Thứ hai, trong lĩnh vực BĐS nói chung hay nền tảng PropT ech nói riêng thi van

đề chuyển đổi số cũng đóng vai trò tôi quan trọng Theo đó, Nghị quyết 52-NQ/TWnếm 2019 về một số chủ trương, chính sách chủ động tham gia cuộc cách mang côngnghiệp lân thứ tư đã dé ra các chính sách liên quan dén chuyển đổi só Di cùng với đó

là nhiêu văn bản, chương trình dé thực hiện các chính sách trên đã được đưa ra Diénhình co thé kể tới việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 50/NQ-CP dé thực hién N ghiquyết 52-NQ/TW Tại đây, Chính phủ đã đề ra hàng loạt dé án, nhiệm vụ triển khaichương trình hành động của Chính phủ dé thực hiện Nghị quyết sô 52/NQ-TW, như.Chương trình tuyên truyền nâng cao nhận thức về Cách mang công nghiệp lần thứ tư,Luật sửa đổi, bd sung một số điều của Luật Giao dịch điện tử, Chương trình phát triển công nghiệp công nghệ thông tin, điện tử - viễn thông đến năm 2025, tâm nhìn đến năm

2030, hướng tới cuộc Cách mạng công nghiệp lân thứ tư, Các đề án, chương trình

30

được đề ra của Chính phủ nhắm trực tiếp vào việc thúc day nhanh quá trình chuyển đổi

số quốc gia, dé đáp ứng được nhu cầu khách quan từ cuộc Cách mạng công nghiệp lan

thứ tư Bên cạnh đó, thủ tướng Chính phủ cũng kí Quyết định 749/QĐ-TTg năm 2020

để phê duyệt “Chương trình chuyển đổi số quốc gia đến năm 2025, định hướng đến năm.2030” Theo đó, chương trình nhắm tới các mục tiêu chủ chốt như phát triển Chính phủ

số, phát triển kinh té số và xã hội số

Các đề án, chương trình được đưa ra dé thực thi N ghi quyết 52/NQ-TW trên thực

tê đã dat được khá nhiều thành tựu như việc nâng cao nhận thức về chuyên đổi số của

cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp và người dân; nhiều nên tảng số đã được phát trién

và công bó, tỷ lệ dich vụ công trực tuyên ở mức cao cũng đang tăng lên, 1? Nhờ đó,

quá trình chuyên đổi số đã diễn ra manh mẽ và đặc biệt trong do có cả lĩnh vực BĐS(trong đó có cả giao dịch QSDD).

Thứ ba, trong Luật Công nghệ thông tin năm 2006, Nha nước ta cũng đã có các

chính sách nhằm khuyên khích, thúc đây việc ung dụng và phát triển công nghệ thôngtia Trong đó có thể ké tới các chính sách như “2 Tạo điều kiện để tổ chức, cá nhân hoạt động ứng dung và phát triển công nghệ thông tin đáp ứng yêu cau phát triển kinh

tê - xã hội, ”; “7 Bảo dam quyên và loi ich hợp pháp của tổ chức, cá nhân ứng dung

và phát triển công nghệ thông tin” Cho dén hiện nay, các chính sách này van được giữnguyên và được áp dung, Điêu nay cũng thể hiện được ý chí của Nhà nước khi khuyênkhích cũng như tạo điều kiên dé các tổ chức, cá nlhân thực hiện ứng dung công nghệ vàotrong tat cả các lĩnh vực Lĩnh vực BĐS (trong đó có giao dich về QSDB) cũng thuộcvào số đó Vì thé, day cũng chính 1a động lực do Nhà nước đặt ra dé các doanh nghiệptrong lĩnh vực BĐS thực hiện ứng dụng công nghệ và điều đó được thé hiện rõ rét qua

PropTech

Các chính sách trên đây là những chính sách điển hình trong rat nhiều nhữngchính sách đã được Nhà nước đưa ra nhằm mục đích khuyên khích, thúc đây áp dungcông nghệ, đôi mới, sáng tạo trong ngành BĐS Đây là co sở, tiền dé dé cho nên tangPropTech ra đời và phát triển Trên thực tế, trong khoảng thời gian 2-3 năm trở lại đâykhi PropTech đang ngày càng nở 16, thu hút càng nhiều hơn các công ty khởi nghiệp thinhững chính sách như trên đây đã góp phân rất lớn để tạo nên nhũng thành công bướcđầu cho PropTech tại Việt Nam

'° Lê Anh 2022); “CHUYỂN DOI SỐ: PHƯƠNG THỨC MỚI CO TINH ĐỘT PHÁ ĐỂ RÚT NGẮN QUA TRINH CÔNG NGHIỆP HÓA, HIEN ĐẠI HÓA”; Công thông tin điện từ Quốc hội muước Cộng hỏa Xố hội Chit

nghĩ Việt Nam.

31

1.4 Sự tác động của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư và ứng dụng nền tang

số của một sé quốc gia trên thế giớivà những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Vượt qua các cuộc cách mang công nghiệp lần thứ nhất với động cơ đốt trong,cách mang lân thứ hai với động cơ điện và cách mạng lần thử ba với sự ra đời của maytinh và tự động hóa, xã hôi hiên nay đang tiép thu và tiếp tục phát triển những thành tuucủa cuộc cách mang lần thử tư - phát triển trên 3 trụ cét chính gôm Kỹ thuật số, côngnghệ sinh học, vật lý, mà nôi bật là những công nghệ hiện dai như trí tuệ nhân tạo (AD),

Internet vạn vat (IoT), Dữ liệu lớn (Big Data) Robot, 3D,,

Trong khi rat nhiéu ngành nghệ bi chững lại do sự phát triển công nghệ và mang

xã hội trong cuộc sông thường ngày thì BĐS lại là một trong số it những lĩnh vực có sựthay đổi để thích ứng, phát triển Việc áp dụng công nghệ vào giao dich QSDĐ hay gọichung là áp dung công nghệ vào kinh doanh BĐS tuy mới phát triển gan đây, thị trườngPropTech con sơ khai nhưng được đánh giá là giàu tiêm năng là địa hạt mau mỡ chocác nhà đầu tư

Cách mang công nghiệp 4.0 đang có những tác động lớn, dân trở thành một phânkhông thé thiêu của thi trường BĐS Đó là do sự thâm nhập của điện thoại thông minh

có kết nôi Internet vào đời sông ngày cảng sâu rộng, Một tác nhân lớn nữa là DịchC ovid

19 khiên các nước áp dụng chính sách hạn chế di lại đã làm xu hướng giao dich BDSqua mạng ngày càng tăng lên Điều đầu tiên có thể nhìn thây rõ nhật là việc công nghệ

giúp việc kinh đoanh BĐS trở nên tự động hóa Từ việc đưa ra thông tin dự án trực quan

đến việc kết nổi người mua và người bản, từ đó giúp tăng cường khả năng minh bạch.thông tin thị trường khi tat cả các thông tin của sản phẩm, của chủ đầu tư đều được côngkhai dé khách hàng dé dang kiểm chứng, so sánh Điều này lam tăng cường hiệu quả,tốc độ của công việc, dong thời làm giảm thiêu tối đa chi phí và nhân công rõ rét Các

ứng dung công nghệ còn giúp tăng cường bảo mật an ninh mang cho các du án BĐS.

Với tốc đô truyền tai thông tin nhanh chóng và lượng thông tin được tăng dân theo cap

số nhân, khoảng cách giao tiếp về mat địa lý giữa người bán và người mua sé được giảnthiểu tốt: da Song song với đó là những sự cô rò rỉ thông tin, thiêu tinh bảo mật thôngtin bởi sự tân công của các đối thủ Khi đó, sự tién dung của các phân mềm quản lýBĐS có thé giúp bảo mat thông tin và đâm bảo an toàn trong môi giới và kinh doanh.

Hơn nữa, áp dung công nghệ sẽ giúp cho công tác quản lý BĐã hiệu quả hơn và

việc tiếp cân với khách hàng cũng dé dang hơn Theo đó, các phần mềm công nghệkhông chỉ giúp các chủ đầu tư quản lý tổng thé các thông tin, tiên đô chr án, tình trang

32

khách hàng mà còn thích hợp các sản giao dich BĐS, đảm nhiệm nhiéu yêu tô khácnhau, giám sát chất chế trên cùng một hệ thong các van dé nlur tông hợp khách hàng,kiểm soát nhân sự theo đúng chức năng và quyên han Bên canh đó, các nghiệp vu cótính lắp lại được chương trình hóa dé vận hành tự động như tự động gũi email, nhắntin hay in giấy thông báo đền ky hạn thanh toán đên khách hàng, báo cáo, quản ly hoặcđánh giá hợp đông tự động, cũng giúp cho việc thực hiện dy án BĐS được thực hiệntrôi chảy và nhanh chóng hơn Đông thời, với việc ứng dung các ứng dung công nghệhiện đại 4.0, các nhà môi giới sẽ không phải mat quá nhiều công sức dé tìm kiêm kháchhang mục tiêu và ton kém tiên quảng cáo Còn khách hàng cũng không phải mật nhiềucông sức dé tim kiếm căn nha, mảnh dat pha hợp với nhu câu của minh, họ có thé dédang tim kiêm được những sản phẩm phù hợp với y muén của mình thông qua hangloạt website cung cấp thông tin sản phẩm và tư vận Các website ay được xây dung duatrên công nghệ trí tuệ nhân tạo AI, công cụ phân tích dữ liệu, dé xây dung thiệt kế nên

mô hình 3D của các dự án hình thành trong tương lai hoặc đơn giản là việc cung cấpcác hình ảnh chụp thực tế các du án để khách hàng có thể xem xét mà không cân mat công đền trực tiếp dé quan sát

Ngoài ra, việc áp dung công nghệ vào kinh doanh BĐS giúp cho các nha đầu tư

tiết kiệm chi phí tư vân và khách hàng cũng được tao điều kiện thuận lợi khí tim kiêm

thông tin của đự án mà mình quan tâm Chẳng han như việc áp dụng nên tăng công nghệ

AI vào việc chấm sóc khách hang, các Chatbox được lập trình tự động dé cham sóc và

từ vấn khách hàng quan tâm dén BĐS trên nên tảng web hoặc các trang mang xã hội

như Facebook, Instagram, Thông qua kịch bản, chê độ được lập trinh sẵn, chatbox có

thé tro chuyện với khách hàng như chuyên viên tư van, gũi tải liệu phủ hợp nhằm giảiđáp các thắc mac cơ bản của khách hang về thông tin du án và cũng có thé lây đượcthông tin khách hàng Va một lợi thé lớn của việc áp dung công nghệ này là Chatbox

có thé làm việc cả ngày lẫn đêm và phục vụ số lượng lớn khách hang trong cùng métthời điểm

PropTech không còa là điêu gì mới la đối với thi trường BĐS của các nước trên.thé giới Ngay trong pham vi Châu A, Thái Bình Dương, PropTech đã phát trién năngđông trong khoảng gan 1 thập ky qua Theo thống kê của ESCP Business School finhvực PropTech phát triển trên toàn câu bat đầu từ 2010 với chưa day 1 ty USD vén dau

tư Thị trường này thực su bút tốc từ giai đoạn 2014-2018 và đạt khoảng 14 tỷ USD vốn

33

đầu tư vào dau năm 2022.!! Như vậy, có thé thay rang thị trường PropTech thực sựmang lại những lợi ích đáng ké, là xu hướng thi trường trong tương lai Việt Nam tham:

gia thi trường muộn hơn nên cân tiệp thu, vận dụng những thành tựu, bài học kinh nghiệm của các nước đã di trước.

Hiện nay, đôi chiều với một không gian rộng lớn của linh vực công nghệ, nước

ta chỉ nắm bắt mét phân rat nhỏ của PropTech, chủ yêu là các trang web đăng tin mua

- bán nhà ở, phòng trọ, nên tảng tim kiếm chỗ thuê ngắn và dai hạn cho các ky nghĩ,nên tăng hỗ trợ môi giới BĐS, nền tảng tìm kiêm và cho thuê co-working space (Khônggian lam việc tập thé), nên tảng quản lý tiện ich tòa nhà, nền tang dich vụ sữa chữa vabảo hành cho nhà ở, Trên thé giới, lĩnh vực PropTech đã di xa hơn một chút và thamgia sâu hơn trong quá trình phát triển dự an Khi dự án chưa phat triển lên tòa nha đã cóthé ứng dụng PropTech cho quá trình phát triển bản vẽ indoor mapping và tôi ưu nhữngchi phi trong quá trình phát triển dự án đó, ứng dụng công nghệ dé khi tòa nhà di vàovan hành có thê tiết kiệm các chi phí điện nước Các chủ đầu tư ở Việt Nam cân học tậpkinh nghiệm và phát triển việc ting dụng công nghệ một cách thực tế và đa dang như.

trên.

Số hóa dữ liệu, phát triển công nghệ big data đang tạo điều kiện thuận loi chongười ding trong việc tiếp cân thông tin một cách nhanh chóng và rẻ Tuy nhiên ở VN,niên tang cung cấp thông tin còn chưa được minh bạch và thiểu xác thực, cân được chútrong và cải tiền nhiều hơn

Việt Nam là 1 thị trường tiềm năng cho việc phát triển PropTech với đại đa sốngười dân đều xem BĐS như một kênh dau tư cả ngắn hen và dai han V ê phía các nhađầu tư, VN đang là thi trường tiêm năng cho việc phát triển các loại hinh BĐS đa dang

từ du án nhà ở, thương mại cho dén khu công nghiệp V ới tiềm năng áp dung nên tingPropTech như vậy, cân xây dung một hành lang pháp ly day đủ và chất chế dé dim bảo

loi ích của các bên giao dich và lợi ích chung của Nhà nước.

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Tai chương 1, nhóm tác giả đã đưa ra các quan niém, các đánh gia, phân tích quy

đình hiện hành của pháp luật Viét Nam về QSDD, từ đó đưa ra khá: quát chung về giaodich QSDD ung dụng PropT ech dưới sự liên hệ với kinh nghiêm thực tiễn của các quốc gia trên thé giới Cụ thể như sau:

Thứ nhất, bài nghiên cứu phân tích và làm các vẫn đề xoay quanh giao dịch

'' Meh Khuê, “Proptech ~ dư dia lớn cho thi traing bit ding sin Việt Nam”, Báo Công Thương, 2022

34

QSDD theo quy định của pháp luật dat đai hiện hành Nhìn chung, QSDĐ và giao dichQSDD đã được pháp luật quy định tương đối hoàn hiện cả về mat chủ thé, đối tương,

hình thức, điều kiên và quy trình thực hiên loại giao dich nay Tử đó, những quy định

của pháp luật đã và đang tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức được tham gia vào cácquan hệ giao dich, sở hữu dat dai phù hợp với nhu câu cơ bản của minh

Thứ hai, điểm mới trong nội dung của chương 1 được nhóm tác giả tập trungnhân mạnh là hiện thực về công nghệ BĐS (PropTech) ngày nay cũng như ứng dungcủa nó vào trong việc hỗ trợ các giao dich BĐS trên thực tê Tính tới thời điểm hiện tại,

sự phát triển của PropTech đã nhảy vot với điện mao 3.0, tréi qua thời ki phát triển cùngthời đại công nghệ đôi mới Nghiên cứu PropT ech đưa ra được cái nhìn khái quát chung

về loại công nghệ tai sản nay trong hoạt động hỗ trợ tôi ưu hóa các giao dich vệ tài sảnthông qua công nghệ tải chính FinTech, môi trường kinh tế chia sẽ với hệ thông quản

ly thông tin chat chẽ.

PropTech mang dén bức tranh về việc ứng dung một loại hợp dong mới - Hợpđồng thông minh, giảm bớt những quy trình thủ công trong giai đoạn giao kết và thựchiện hop dong về giao địch QSDĐ trên thực tê Vi tinh liên két của loai hợp dong nàytrong sự kết nổi với nên ting Blockchain, các bên sé thuận tiện hơn với khả năng mãhóa làm công cụ giao dịch với tính bảo tương đối cao Đây được coi như bước đột phácủa PropT ech ứng dung trong hoạt động vệ giao dịch QSDĐ

Thứ ba, bài nghiên cứu con khai thác trên phương điện quốc tê trong quá trìnhphát triển và bùng nỗ công nghệ của cuộc cách mang 40 và từ đó rút ra những kinhnghiệm thực tiễn cho Việt Nam Theo đó, hiện nay thuật ngữ PropTech đã không còn

xa la trong thời đại công nghệ số, tuy đã bùng né tai nhiều quốc gia tại khu vực Châu

A, song Việt Nam van chưa thực sư ứng dụng toàn điện quá trình số hóa đôi với loạicông nghệ nay trong hoat động giao dịch QSDD Tuy nhiên, Viét Nam vẫn được cơi làthi trường tiêm nang trong việc phát triển ứng dụng công nghệ

35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THI HANH PHAPLUAT VE GIAO DỊCH QSDD TREN NEN TANG PROPTECH

2.1 Quy định của pháp luật đất đai Việt Nam đối với hoạt động giao dich QSDDtrên nền tang PropTech

2.1.1 Khái hegc lịch sit lập pháp đất đai về giao địch QSDD

Pháp luật đất đai được hình thành từ năm 1953 với văn bản Luật Cải cach ruéngđất, sau đó được đổi tên thành Luật Đất dai từ năm 1987 và được sử dung tên gọi naycho dén ngày nay Tuy nhiên, quyên giao dịch QSDĐ của người sử dung dat chỉ đượcquy đính là hợp pháp từ Luật Dat dai năm 1993

Luật dat dai năm 1987 ra đời đánh dâu một thời kì mới của nước ta trong việcquan lý đất đai bằng quy hoạch va pháp luật Tuy nhiên, vì được thông qua ở thời kỳchuyển tiếp từ chế độ tập trung quan liêu bao cap sang cơ ché thị trường nên văn bản.nay vẫn mang nặng các dâu ân của cơ chê cũ và chưa xác định day đủ các quan hệ datdai theo cơ chế mới Theo do, Luật nay quy đính đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhànước thông nhất quản lý, không được mua bán đất, Nhà nước chỉ giao đất cho người sửdụng đất ôn định, lâu dai hoặc sử dung có thời han, tam thời theo mục dich sử dung doNha nước quy định Theo quy định tạo Điều 53 Luật dat dai 1987, người nào mua, bán

dat sẽ bi xử phat một trong các mức sau: cảnh báo, phạt tiền từ 20% dén 30% giá trị

thiệt hại do việc vi phạm gây ra, tịch thu toàn bộ tiên mua bán dat, thu hôi phân đất sửdung trái pháp luật Như vậy, người sử dung đất không có quyền giao dich QSDD tronggiai đoạn này (Điều 49), vì vậy cũng không có các quy định về giao dich QSDĐ như

điều kiện thực hiện, các hình thức giao dich, quy trình và thủ tục giao dich, hinh thức

của hợp đông giao dich QSDĐ

Pháp lệnh nha ở ngày 26/3/1991 quy định rang chủ sở hữu nhà ở được quyênchuyển quyền sở hữu cho người khác V iệc mua bán nha ở thuôc moi hình thức sở hữu.phải được thực hién thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Trong đó, đất có nhà ở khôngphải là đối tương của hợp đông mua bán nhà ở Tuy nhiên, theo Điều 31 Pháp lệnh nhà

ở 1991, người được chuyển quyên sở hữu nha ở được QSDĐ theo quy định của Luậtdat đai Như vậy có thé hiểu, dat có nhà không phải đối tượng của hợp đông mua bannhà ở nhung nhà ở là tai sản gắn liên với đất nên việc chuyển quyên sử dung nhà ở dikèm việc sử dung dat gan liên với nha

Luật đât đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 là đạo luật quantrong góp phân điều chỉnh các quan hệ dat đai phù hợp với cơ chế mới Đây là văn ban

36

Luật ra đời sau khi ban hành Hiên pháp 1992 — bản Hiện pháp đầu tiên của thời kì đổi

mi, phát triển nên kinh tê thi trường theo định hướng XHCN Nha nước cho phép cánhân, hộ gia đính thực hiện các quyên khai thác, sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê,đổi, thừa kế QSDD QSDĐ được Nhà nước thừa nhận là hàng hoá có giá trị kinh té đặcbiệt quan trong của cá nhân, hô gia đính và các chủ thê khác Khi không còn nhu cầu sửdung đất thi cá nhân, hộ gia đính có quyền chuyên nhượng, cho, tăng, dé lại thừa kế.Điều 18 Hiên pháp 1992 có quy định rang td chức, cá nhân được chuyên QSDĐ đượcNhà nước giao theo quy định của pháp luật Cùng với đó, Khoản 3 Điêu 73 Luật dat đai

1993 cũng ghi nhận quyên này Như vậy, quyền giao dich QSDD của người sử dụngđất đã được quy định hợp pháp Việc chuyên nlương QSDĐ phải tuân theo quy dink

về trình tự, thủ tục theo quy đính tại Điều 10, Điều 11 Nghị định 17/1999/NĐ-CP Các

quy định, điều kiên thực hiện trong các giao dich QSDD cụ thé được hướng dan tại các

van bản dưới luật như N ghi định 17/1999/NĐ-CP, thông tư 1417/1999/TT-TCĐC

Luật dat dai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, là văn bảnluật ra đời nhằm đáp ứng giai đoạn phát triển mới của đất nước, đó là thời ky day mạnh.công nghiệp hóa và hiện đại hóa dat nước, Điêu 106 Luật Dat dai năm 2003 đã thay thêkhái niệm “chuyên QSDD” bằng “quyền chuyển nhượng QSDĐP” Quyền chuyểnnhượng được quy đính tại một điều luật riêng, cùng với đó là các hình thức giao dichQSDĐ khác cũng được quy định cụ thể bao gam: Quyên chuyển đổi, cho thuê, cho thuêlei, thửa kê, ting cho QSDĐ; quyền thé chap, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDD Người sửdung đất được thực hiện các quyền này khi thỏa mãn các điêu kiện: có giây chứng nhận.QSDĐ; Dat không có tranh chap; QSDĐ không bị kê biên dé bảo đảm thi hành én vàtrong thời hen sử dung dat Luật dat đai 2003 không phân biệt về việc chuyên nhượngdat ở và đất nông nghiệp Vì vậy, tat cả các loại dat phù hợp với điều kiện quy định tạiĐiều 106 thi đều có quyền được chuyển nhượng cho người khác có nhu câu sử dung đấthay có mục đích khác Hop đồng chuyên nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của côngchứng nha nước; trường hop hop đông chuyén nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân

thì được lựa chon hình thức chứng nhận của công chứng nha nước hoặc chứng thực của

Uy Ban nhân dân xã, phường, thi trân có đất Quy định nay thé hiện sự kiểm soát, quản

lý chất chế của Nhà nước hơn so với quy đính tại Luật dat dai 1993

Luật dat đai 2013 là sự thé chế hóa đường lối chính sách của Dang và phép luật

về dat đai trong thời kỳ đây manh công nghiệp hoa, hiên dai hóa dat nước Việc xâydựng Luật dat dai 2013 dua trên nền tảng dat đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nha nước

37

là đại điện chủ sở hữu và người thông nhất quản ly dat dai trong pham vi cả nước Trong

thời ky này, việc đân sư hóa các quan hệ đất đai, quyền va lợi ich hop pháp của người

sử dụng đất ngày cảng được quan tâm Tử đó, các quy dinh pháp luật được sửa đôi, bô

sung theo hướng mở rông, tạo điêu kiện thực hiện quyền giao dich QSDD của người sử

dung đất nhưng cũng tao cơ sở để thực hiện việc quân ly dat nước về dat đai Cu thé,Luật dat đai năm 2013 đã có nhiêu du liệu về tình luồng xây ra hơn, quy đínhzõ rànghơn về chủ thể, điều kiên, hình thức và thời điểm thực hiện giao dịch QSDĐ và xâydựng các quy định riêng cho từng loại hình giao dich QSDĐ cụ thể

2.1.2 Quy địth pháp luật về giao dich QSDD truyều thống

2.1.2.1 Các loại giao dich QSDD

Các loại hình giao địch QSDĐ bao gồm: chuyên đổi, chuyên nhượng, tăng cho,thừa ké, góp von, thê châp, cho thuê (cho thuê lai) Xét dưới góc độ chủ thê nhân QSDD,

có thé chia thành các hình thức giao dịch về QSDD sau: nhóm nhân QSDĐ từ Nhà

trước, bao gồm: được Nhà nước giao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước

cho phép chuyển mục đích sử dụng dat, được Nhà nước công nhận QSDĐ; nhóm nhận

QSDD từ chủ thé sử dụng đất khác, bao gồm: Nhân chuyên QSDD (nhận chuyên đổi, nhận chuyển nhượng, nhân thừa kế, nhận tặng cho, nhận góp vén); Thuê QSDD từ chủthé sử dụng đất khác và thuê lại QSDĐ từ chủ thể sử dung đất khác Xét đưới góc độquyên của người sử dụng đất thì các hình thức giao dịch QSDĐ có thể chia thành hainhom Nhóm thứ nhật là lam thay đổi chủ thé sử dung dat, gam Chuyển đổi, chuyênnhuong, thừa kê, ting cho QSDĐ va góp vốn bằng QSDĐ Nhớm thứ hai là không làmthay đôi chủ thé sử dung dit, là những giao dich không chuyên QSDĐ, gồm thé chap,

cho thuê, cho thuê lại.

2.1.2.2 Chủ thé thực hiến giao dich QSDD

Chủ thé thực hiện giao dich QSDD bao gồm bên tiên hành giao dich QSDD (bên.chuyên đôi, bên chuyên nlưương, bên tặng cho, bên thừa kê, bên góp vồn bằng QSDD,bên thé chap, bên cho thuê) và bên tham gia giao dịch QSDĐ (bên nhân chuyên đổi,bên nhận chuyên nhvong, bên nhận tặng cho, bên nhận thừa kế, bên nhận gop vốn bangQSDD, bên nhận thé chap, bên thuê) Các bên khi tiên hành giao dich QSDD bên cạnh

việc thöa man các điệu kiện vệ chủ thể khí tham ga giao dich theo quy định tai BLDS

2015 thì cần đáp ứng các điều kiện pháp luật đất đai quy định.

Đối với bên tiền hành giao dich, đều Hiển, họ phải là chủ thé sử dụng đất Theoquy định tại Điều 5 Luật Dat đai, chủ thé sử dung dat là người được Nhà nước giao dit,

38

người được Nhà nước cho thuê dat, người được Nhà nước công nhân QSDD, ngườinhận chuyên QSDD từ người sử dụng đất khác thông qua các hình thức như nhậnchuyển đổi, nhên chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp von bằngQSDD Tư cách chủ thé của bên tiên hành giao địch phải được cơ quan nha nước cóthấm quyền xác nhận thông qua giây chứng nhận QSDĐ Có một số trường hợp ngườikhông phải là chủ thé sử dung dat nhưng van có quyên tiên hành giao dich QSDĐ.Chẳng han như người thuê lại dat của chủ đầu tư thuê dat của Nhà nước dé xây dungkết câu he tang trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghé

cao, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cầu hạ tâng) có quyên thực hiện tất cả các giao dịch,

trừ giao dich chuyên đôi, dé thừa kê Nêu thuê lại đất trả tiên thué lại đất hàng năm có

quyền cho thuê lai QSDĐ; người không có QSDĐ tại Viét Nam, nhưng được tang cho,

để thừa kề QSDĐ có quyên tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ Trường hợp này, do bêntiên hành giao dịch không phải là chủ thé sử dung dat nên không được cấp giây chingnihận Do vậy, các đối tương này có quyên tiên hành giao dich ma không can giây chứngnhận quyền sử dung, trừ trường hợp người thuê lại dat của chủ dau tư dau tư kết câu hatang trong khu công nghiép, cụm công nghiệp, khu chê xuất, khu công nghệ cao, khukinh tê (Điều 99 Luật dat dai) Trong các trường hợp khác, người không phải là chủ thé

sử dụng đất chỉ có quyền tiên hành giao dịch QSDĐ khi được chủ sở hữu cho phép

Thứ hai, bên tiên hành giao địch QSDD phải được Luật Dat đai cho phép giaodich Những chủ thể được phép giao dich QSDĐ, bao gồm: hộ gia đính, cá nhân trongnước, tô chức kinh tê, tô chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Viét Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vén dau tư nước ngoai Các chủ thé nay có quyêngiao dịchQSDĐ thông qua tất cả các hình thức giao dịch QSDD Đôi với giao dich tặngcho QSDĐ, doanh nghiệp có von dau tư nước ngoài chỉ có quyền tặng cho QSDĐ trongtrường hợp QSDĐ được hình thành do nhà đầu tư trước ngoài mua cô phân của doanhnghiệp V iệt Nam mà bên V iệt Nam chiêm tỉ lệ cô phân chi phôi hay thuê lại QSDD vàtrả tiền thuê lại một lân cho cả thời gian thuê trong kim công nghiệp, cụm công nghiệp,khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

có quyền tặng cho trong các trường hợp được Nhà nước giao dat; nhận chuyên nhượngQSDD, thuê lại QSDD của chủ đầu tư kết câu hạ tang trong khu công nghiệp, cum công

iệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Đối với giao dich chuyển đổi QSDĐ, chỉ có

hô gia đính, cá nhân trong nước mới có quyền nay Giao dich thửa kê, đương nhiên, chi

co cá nhân (cá nhân trong nước, cá nhân là người Viet Nam định cư ở nước ngoài) mới

39

có quyền để thừa kê QSDĐ Giao dich chuyển đổi chỉ áp dung cho chủ thể sử dụng dat

là hộ gia định, cá nhân trong nước sử dung đất, trừ trường hợp các đối tượng này sửdung đất theo hình thức thuê dat của Nha nước

Thứ ba, bên tiên hành giao dich QSDĐ cân phải không bị hạn chế quyền định

đoạt Quyên đính đoạt của bên tiên hành giao dich bị hạn chế trong các trường hợp do

pháp luật quy định hoặc (va) do thỏa thuận Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 188,Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai, các trường hợp bị han chế quyền định đoạt bao gồmcác chủ thé bị kê biên QSDĐ để bao dam thi hành án, hô gia đính, cá nhân sử dụng dattrong phân khu bảo vệ nghiêm ngất, phân khu phuc hội sinh thái thuộc rùng đặc dụng,ring phòng hộ, hộ gia đính, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nha nước giaodat theo chính sách hỗ trợ của Nha nước; bên tiên hành giao dich là chủ đầu tư dự ánđầu tư xây đựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dung kết cau ha tang

Đối với bên tham gia giao dich, họ phải là người được phép tham gia vào giaodịch, theo quy đính tại Điều 169 Luật Đất đai, bao gồm: hô gia đính, cá nhân trong,nước, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh té, người Việt Nam định cu ở nước ngoài, doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài Đối với tùng loại giao dichQSDD, chủ thể tham gia giao dich có thé bị han chế một số đối tượng, quy định cu thé tại Điều 190 đến điều 194Luật đất đai Ví dụ như giao dịch nhận chuyên đôi QSDĐ, chỉ có hộ gia đính, cá nhân.trong nước có quyên tham gia hưng họ lại không có quyên nhận gop vên Hay giaodich thé châp QSDĐ thì áp dung cho tổ chức tin dung tổ chức kinh tế và cá nhân trongnước Cộng đồng dân cư thì chỉ có quyên tham gia vào giao dich tang cho và thừa kếQSDĐ, Bên canh đó, Luật dat dai cũng quy định mét số hen chế đối với người cóquyền tham gia vào giao dich QSDĐ Chẳng hen như hô gia đính, cá nhân trong nướcđược quyên tham gia vào giao dich chuyên doi QSDĐ nông nghiệp nhưng dat dso phảinam trong cùng xã, phường, thi trên Hay Hộ gia đính, cá nhân trong nước không trựctiếp sản xuất nông nghiệp, tô chức kinh tệ không có quyên nhận chuyên nhượng, nhân.tang cho dat trồng lúa, hộ gia định, cá nhân không sinh sông trong khu vực rừng phòng

hô, rùng đặc dụng, tô chức kinh tế không có quyên nhận tăng cho, nhân chuyên nhượng

QSDD trong các khu vực nay,.

2123 Diéu hiện chương dé thực hiện giao dich QSDD

Người sử dung đất được thực hiên các quyền chuyén đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chép QSDĐ; góp vốn bang QSDĐ khi thỏamén các điều kiện quy đính tại khoản 1 Điều 188 Luật dat đai 2013, cụ thé như sau