Dự Án kinh tế Đầu tư công ty cổ phần transimex Đầu tư xây dựng kho lạnh

Mạng lưới kho lạnh hiện đại của Transimex không chỉđáp ứng nhu cầu bảo quản hàng hóa mà còn cung cấp các dịch vụ logistics tích hợp,mang lại giá trị cao cho khách hàng.. Đầu tư xây dựng

TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

Giới thiệu về chủ đầu tư

 Tên công ty: Công ty Cổ Phần Transimex

 Giấy đăng ký kinh doanh số: 0301874259 do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Thành phố

Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 03/12/1999, thay đổi lần thứ 37, ngày 17/02/2023

 Đại diện pháp luật: Bùi Tuấn Ngọc Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị

 Địa chỉ: 172 (Lầu 9-10) Hai Bà Trưng, Phường Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí

Mô tả sơ bộ thông tin dự án

 Tên dự án: “Công ty Cổ phần Transimex đầu tư xây dựng kho lạnh”

 Địa điểm thực hiện dự án: Khu công nghiệp Sóng thần II - tỉnh Bình Dương

 Diện tích đầu tư dự kiến: 43.924 m2 (4,39 ha)

 Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

 Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án do chủ đầu tư thành lập.

 Tổng mức đầu tư: 2.034.452.264.000 đồng.

(Hai nghìn, không trăm ba mươi bốn tỷ, bốn trăm năm mươi hai triệu, hai trăm sáu mươi bốn nghìn đồng)

 Vốn vay - huy động (70%) : 1.424.116.585.000 đồng.

Dự án hướng tới việc phát triển dịch vụ kho bãi và kho lạnh hiện đại, nhằm nâng cao hiệu suất kinh tế và chất lượng sản phẩm, đồng thời đảm bảo tiêu chuẩn an toàn vệ sinh Bằng cách khai thác tiềm năng đất đai, lao động và sinh thái của tỉnh Bình Dương, dự án sẽ góp phần vào tăng trưởng kinh tế, công nghiệp hóa và hiện đại hóa, đáp ứng nhu cầu thị trường và thúc đẩy hội nhập kinh tế.

Dự án nhằm cung cấp dịch vụ hiện đại và chất lượng cao cho các nhà máy và doanh nghiệp tại Bình Dương và khu vực lân cận Bằng cách tối ưu hóa hiệu suất đầu tư và xây dựng kho lạnh chất lượng, dự án không chỉ cung cấp dịch vụ cho thuê kho bãi mà còn các dịch vụ phụ trợ như bốc dỡ và bao bì đóng gói hàng hóa Ngoài ra, dự án còn tạo ra việc làm ổn định, giúp giải quyết tình trạng thất nghiệp, cải thiện môi trường xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Bình Dương.

Sự cần thiết đầu tư

1.3.1 Dự báo tăng trưởng mạnh mẽ

Theo báo cáo e-Conomy SEA 2023 của Google và Temasek, thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến sẽ đạt 15 tỷ USD vào năm 2025, tạo ra nhu cầu cao cho dịch vụ hậu cần Sự phát triển của kho lạnh sẽ tập trung chủ yếu ở các khu công nghiệp hoặc gần sông, cảng biển Đặc biệt, nhu cầu chế biến thủy sản và tiêu dùng dự kiến sẽ đạt 295 triệu USD vào năm 2025, với mức tăng trưởng khoảng 12% mỗi năm, nhờ vào sự bùng nổ trong việc cung cấp vaccine trong giai đoạn COVID-19.

Dịch vụ xuất nhập khẩu và logistics tại Việt Nam đang có tiềm năng phát triển lớn, nhưng thực trạng hiện nay cho thấy chất lượng dịch vụ logistics chưa được đánh giá cao Phần lớn các công ty logistics hoạt động quy mô nhỏ lẻ, trong khi số lượng doanh nghiệp làm đại lý cho các tập đoàn logistics quốc tế ngày càng tăng Các công ty logistics quốc tế đang thâm nhập vào thị trường Việt Nam với sức cạnh tranh mạnh mẽ, tạo ra thách thức lớn cho các doanh nghiệp logistics nội địa Bên cạnh đó, hoạt động sản xuất kinh doanh và thương mại ở 63 tỉnh thành vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

1.3.2 Thực trạng về kho lạnh bảo quản hàng hoá

Hệ thống kho lạnh bảo quản hàng hóa ở Việt Nam đang phát triển nhưng chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường, với khoảng 1.200 kho lạnh và tổng công suất gần 4 triệu mét khối Các kho lạnh chủ yếu tập trung tại TP Hồ Chí Minh, Hà Nội và các tỉnh lân cận Tuy nhiên, công nghệ và thiết bị lạc hậu là vấn đề chính, khi khoảng 60% kho lạnh sử dụng công nghệ cũ, không đáp ứng yêu cầu bảo quản hiện đại Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng hàng hóa mà còn làm tăng chi phí vận hành và bảo trì.

Quy mô kho lạnh tại Việt Nam hiện nay thường nhỏ lẻ và thiếu đầu tư đồng bộ, khiến nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng xây dựng và vận hành kho lạnh hiện đại, phải phụ thuộc vào dịch vụ thuê ngoài với chi phí cao Tình trạng này làm tăng chi phí logistics và giảm sức cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam trên thị trường quốc tế Dù số lượng kho lạnh có tăng, khả năng kết nối và quản lý vẫn hạn chế do thiếu hệ thống quản lý thông tin hiện đại, gây khó khăn trong việc theo dõi và tối ưu hóa quá trình bảo quản và vận chuyển Hơn nữa, việc không tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn bảo quản và an toàn vệ sinh thực phẩm dẫn đến mất mát và giảm chất lượng hàng hóa trong quá trình bảo quản.

Tại Việt Nam, tổn thất sau thu hoạch đối với cây có hạt trung bình khoảng 10% và cây củ từ 10-30%, với lúa gạo ước tính khoảng 13-15% và rau củ quả lên đến 25-30% Đầu tư vào công nghệ bảo quản, đặc biệt là hệ thống kho lạnh, là cần thiết để giảm thiểu tổn thất về số lượng và chất lượng nông sản, đồng thời duy trì chất lượng và dự trữ cho những năm mất mùa Để khắc phục hạn chế này, cần sự hỗ trợ và đầu tư mạnh mẽ từ nhà nước và doanh nghiệp, áp dụng công nghệ hiện đại, đào tạo nhân lực, và xây dựng chính sách khuyến khích đầu tư vào hệ thống kho lạnh nhằm nâng cao hiệu quả bảo quản, giảm tổn thất và tăng cường khả năng cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam trên thị trường quốc tế.

Phân tích mô hình SWOT của Công ty Cổ phần Transimex

Đi m m nh (Strengths)ểm mạnh (Strengths) ạnh (Strengths) Đi m y u (Weaknesses)ểm mạnh (Strengths) ếu (Weaknesses)

Có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực logistics, chúng tôi đã xây dựng được một danh mục logistics uy tín và chất lượng Là thành viên của Hiệp hội Vận tải, chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ logistics đáng tin cậy và chuyên nghiệp, khẳng định vị thế của mình trong ngành.

- Ph thu c vào nhi u c quan t nhânụ thuộc vào nhiều cơ quan tư nhân ột danh ền ơng ư đ a phị Thu Huệ ươngng mà doanh nghi p h p tác.ệ ợc một danh

Chất lượng dịch vụ logistics của Bảo ền ạm Thị Thu Huệ đang được cải thiện đáng kể, với mục tiêu xây dựng một danh mục dịch vụ đa dạng và uy tín Việc tập trung vào việc phát triển thương hiệu sẽ giúp nâng cao độ nhận diện và sự tin tưởng từ khách hàng.

Hàng không Quốc tế (IATA), Liên minh Hàng hóa Thế giới (WCA), Hiệp hội Giao nhận Quốc tế (FIATA), và Liên minh Logistics Việt Nam (VLA) cùng VCCI là những tổ chức quan trọng trong ngành logistics và vận tải hàng hóa quốc tế Các tổ chức này đóng vai trò thiết yếu trong việc thúc đẩy sự phát triển và bảo đảm an toàn cho ngành logistics toàn cầu.

Sở hữu và vận hành những trung tâm logistics vững chắc và uy tín trong ngành, chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ chất lượng cao tại nhiều tỉnh thành và vùng kinh tế trọng điểm trên toàn quốc Với sự chứng nhận từ Tổ chức Hàng không Dân dụng Quốc tế (IATA) và Liên minh, chúng tôi không ngừng nỗ lực để nâng cao độ tin cậy và hiệu quả trong mọi hoạt động logistics.

Liên tục đầu tư vào công nghệ và phụ thuộc vào nhiều cơ quan tư nhân, Thọ Nghĩa đã khẳng định vị thế vững chắc và uy tín trong ngành Đặc biệt, Nhiệt Thu Huệ đã hợp tác với hệ thống quản lý thông tin đến các thiết bị của Tổ chức Hàng không Dân dụng Quốc tế (IATA) và Liên minh Vận tải Quốc tế, nhằm nâng cao khả năng vận chuyển và lưu trữ hàng hóa Điều này góp phần tăng cường độ tin cậy và uy tín trong ngành.

Cục Quản lý Mạnh mẽ, với đội ngũ ấn Vũ ảo ạm Thị Thu Huệ, đã hợp tác với Hiệp hội Giao thông danh nhân viên có chuyên môn cao Sự phối hợp này nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và phát triển bền vững trong ngành vận tải, đồng thời tuân thủ các tiêu chuẩn của Hiệp hội Vận tải Hàng không Quốc tế (IATA) và Liên minh.

Việc đầu tư vào cơ sở vật chất và hạ tầng Thọ Nghĩa sẽ tạo ra những cải tiến đáng kể trong ngành logistics Điều này không chỉ giúp giảm chi phí mà còn nâng cao hiệu quả vận chuyển hàng hóa Hiệp hội Giao nhận logistics (WCA) đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng một danh mục dịch vụ chất lượng cao Để đạt được mục tiêu này, sự hợp tác giữa các cơ quan tư nhân là rất cần thiết.

C h i (Opportunities)ơ hội (Opportunities) ộ đóng góp Thách th c (Threats)ức độ đóng góp

Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn để tăng cường độ kết nối với nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) và các hiệp hội giao thương quốc tế Nước này đã xây dựng được một danh mục các cam kết quan trọng trong lĩnh vực logistics, góp phần nâng cao vị thế trên thị trường toàn cầu.

Sự phát triển mạnh mẽ của logistics đã giúp Thạm Thị Thu Huệ xây dựng danh tiếng trong ngành, đặc biệt là thông qua việc hợp tác với các tổ chức quốc tế như Hiệp hội Vận tải Hàng không Quốc tế (IATA) và Liên minh Thương mại Thế giới (WCA) Nhờ vào những nỗ lực này, Thạm Thị Thu Huệ đã nâng cao chất lượng dịch vụ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường và tăng cường độ tin cậy trong hoạt động logistics.

Nhu cầu tăng cao của ngành Thọ Nghĩa đã được Hiệp hội Vận tải và người tiêu dùng ghi nhận, đặc biệt trong lĩnh vực logistics Theo Hiệp hội Vận tải Quốc tế (IATA) và Liên minh thế giới (WCA), việc xây dựng danh mục sản phẩm dễ hỏng là rất quan trọng để đáp ứng yêu cầu của thị trường Thời gian gần đây, tình hình tiêu dùng tại Việt Nam đã có những biến chuyển tích cực, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp logistics phát triển Hiệp hội Vận tải cũng đã chú trọng đến việc cải thiện chất lượng dịch vụ, nhằm nâng cao trải nghiệm của người tiêu dùng.

Để tăng cường khả năng cạnh tranh, Hiệp hội Vận tải Hàng không Quốc tế (IATA) và Liên minh Hiệp hội Vận tải Thế giới (WCA) đã hợp tác với Hiệp hội Giao nhận Vận tải để nâng cao dịch vụ Điều này cho thấy sự kết nối giữa các cơ quan tư nhân và mục tiêu chung là phát triển ngành vận tải hiệu quả hơn.

Áp lực ngày càng tăng đối với ngành logistics đã tạo ra nhu cầu xây dựng một hệ thống danh mục phong phú, nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường Hiệp hội Vận tải cần tăng cường hợp tác để cải thiện hiệu quả và bền vững trong hoạt động vận chuyển.

Các căn cứ pháp lý

 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội;

 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều

 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm 2020 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập doanh nghiệp do Văn phòng Quốc hội ban hành;

 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

 Nghị định số 54/2021/NĐ-CP ngày 21 tháng 5 năm 2021 quy định về đánh giá sơ bộ tác động môi trường;

 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng được quy định tại Phụ lục VIII của Thông tư số 12/2021/TT-BXD, ban hành ngày 31 tháng 08 năm 2021 bởi Bộ Xây dựng, nhằm hướng dẫn cụ thể về định mức xây dựng trong lĩnh vực này.

Quyết định số 510/QD-BXD, ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2023 bởi Bộ trưởng Bộ Xây dựng, công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp cho các bộ phận kết cấu công trình năm 2022.

PHÂN TÍCH DỰ ÁN

Điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của vùng thực hiện dự án

2.1.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên của vùng

Bình Dương là một tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ, nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, với diện tích 2.694,4 km², đứng thứ 4 trong khu vực Tỉnh có tọa độ địa lý từ 10°51′46″B đến 11°30′B và từ 106°20′E đến 106°58′D.

 Phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước

 Phía Nam giáp TP.HCM

 Phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai

 Phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh

Bình Dương, với vị trí địa lý thuận lợi, sở hữu hệ thống giao thông đường bộ và đường thủy hoàn chỉnh, kết nối hiệu quả giữa các khu vực trong và ngoài tỉnh.

Quốc lộ 13 là tuyến đường chiến lược quan trọng, bắt đầu từ thành phố Hồ Chí Minh, chạy dài qua tỉnh Bình Phước và kết nối với Campuchia, mở ra lối đi đến Thái Lan và Lào, mang ý nghĩa quân sự và kinh tế lớn Bên cạnh đó, Quốc lộ 14, nối Tây Ninh với Dầu Tiếng, Chơn Thành, Đồng Xoài và Bù Đăng, cũng là một con đường chiến lược quan trọng, xuyên suốt vùng Tây Nguyên rộng lớn.

Hệ thống giao thông đường thủy của Bình Dương được hưởng lợi từ hai dòng sông Sài Gòn và Đồng Nai, giúp kết nối với các cảng lớn ở phía Nam và thúc đẩy giao thương hàng hóa với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long.

Tỉnh Bình Dương có diện tích tự nhiên hơn 2.694,64 km² và dân số khoảng 2.627.500 người vào năm 2022, trong đó khu vực thành thị chiếm 84,32% với 2.189.700 người, còn khu vực nông thôn có 407.100 người (15,68%) Mật độ dân số đạt khoảng 964 người/km² Địa hình tỉnh tương đối bằng phẳng, với độ cao trung bình từ 40m đến 60m so với mực nước biển; riêng phía Nam có địa hình thấp hơn, khoảng từ 10m đến 30m Dựa vào đặc điểm độ cao và hình thái, địa hình Bình Dương có thể được chia thành 4 nhóm chính.

 Vùng đồi núi thấp: thuộc huyện Phú Giáo, huyện Bắc Tân Uyên và thị xã Tân Uyên Địa hình này chiếm khoảng 40% diện tích toàn tỉnh

 Vùng địa hình bằng phẳng: tất cả các huyện của tỉnh đều xuất hiện dạng địa hình này, chiếm khoảng 55% diện tích toàn tỉnh.

 Vùng địa hình thung lũng bãi bồi: chiếm khoảng 5% diện tích toàn tỉnh

 Vùng địa hình núi sót: nằm ở phía Nam thị xã Dĩ An và huyện Dầu Tiếng Diện tích nhỏ không đáng kể. b Đất đai

Bình Dương có sự phân bố đa dạng về loại đất, với đất xám chiếm tỷ lệ lớn nhất, khoảng 54.8%, phù hợp cho nhiều loại cây trồng, đặc biệt là cây công nghiệp và cây ăn quả Đất đỏ vàng chiếm khoảng 25.12% diện tích, thích hợp cho việc trồng cao su, cà phê, tiêu và cây ăn trái Đất phù sa, với tỷ lệ 6.05%, được sử dụng chủ yếu cho trồng lúa, lương thực, rau và đặc biệt là cây ăn quả đặc sản Các loại đất khác như đất phèn, đất dốc tụ và đất xói mòn có diện tích nhỏ, phục vụ cho các mục đích khác nhau như trồng cây và khai thác đá xây dựng.

Rừng Bình Dương là một nguồn tài nguyên rừng phong phú với nhiều chủng loài đa dạng, bao gồm các loại gỗ quý như căm xe, sao, trắc, gõ đỏ và giáng hương Ngoài ra, khu rừng còn có nhiều cây dược liệu và thực phẩm quý giá Tuy nhiên, tình trạng khai thác quá mức trong thời gian gần đây đã dẫn đến sự suy giảm nghiêm trọng diện tích rừng.

Khoáng sản Bình Dương rất đa dạng, đặc biệt là cao lanh và các vật liệu xây dựng như cát, cuội, sỏi, đá, và sét gạch ngói.

Thời tiết Bình Dương có đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa, với mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Khí hậu nơi đây nóng ẩm và mưa nhiều, phản ánh rõ nét tính chất của vùng Đông Nam Bộ.

 Nhiệt độ trung bình năm là 26,5 o C, tháng 4 là tháng có nhiệt độ cao nhất (khoảng

29 o C), tháng thấp nhất là tháng 1 (khoảng 24 o C).

 Số giờ nắng trung bình là 2.400 giờ, có năm số giờ nắng tăng cao lên tới 2.700 giờ.

 Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.800 – 2.000mm Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 9 (335mm), tháng mưa ít nhất là tháng 1 (50mm).

 Chế độ gió khá ổn định, không bị ảnh hưởng bởi bão và áp thấp nhiệt đới.

 Độ ẩm tương đối cao, khoảng 80 – 90% và thay đổi tùy theo mùa. e Những dự án đã và đang đầu tư vào tỉnh Bình Dương

Tính đến nay, tỉnh Bình Dương đã thu hút gần 4.100 dự án với tổng vốn đăng ký gần 40 tỷ USD Trong quý I năm 2023, tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài đạt 723,3 triệu USD, bao gồm 17 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư mới với tổng vốn 203,6 triệu USD Thêm vào đó, có 37 lượt góp vốn, mua cổ phần từ nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị trên 495,8 triệu USD.

Hiện tại, tỉnh Bình Dương có 336 dự án bất động sản UBND tỉnh đã cấp chủ trương và giấy chứng nhận đầu tư cho 17 dự án, với tổng vốn đầu tư gần 1,5 tỷ USD.

2.1.2 Thông tin về địa điểm thực hiện dự án

Khu Công nghiệp Sóng Thần II, nằm tại thị trấn Dĩ An và xã Tân Đông Hiệp, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, là một trong những khu công nghiệp lớn và hiện đại nhất Việt Nam.

 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Đại Nam.

 Địa chỉ: Thị trấn Dĩ An và xã Tân Đông Hiệp, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

 Tổng diện tích quy hoạch: 279.27 ha.

 Tổng vốn đầu tư: 423,28 tỷ đồng.

 Diện tích đất công nghiệp cho thuê: 217,59 ha.

 Năm đi vào hoạt động: 1996.

Khu Công nghiệp Sóng Thần II là điểm đến hấp dẫn cho nhiều ngành công nghiệp, bao gồm dệt may, sản xuất điện tử, mây tre, đồ gỗ, gia công cơ khí, vật liệu xây dựng, chế biến thực phẩm và sản xuất thủy tinh gốm sứ Nơi đây còn có nhà máy điện với công suất lớn lên đến 75 MW, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế trong khu vực.

2.1.2.2 Tiềm năng địa điểm phục vụ dự án

Khu Công nghiệp Sóng Thần II, tọa lạc tại Phường Tân Đông Hiệp, Thị Xã Dĩ An, Tỉnh Bình Dương, sở hữu vị trí địa lý chiến lược, mang lại tiềm năng lớn trong việc thu hút các nhà đầu tư.

Khu Công nghiệp Sóng Thần II có vị trí đắc địa trên trục giao thông Quốc lộ 1A và Đại lộ DT744, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kết nối nhanh chóng với các tỉnh thành trong khu vực và toàn quốc.

Đánh giá nhu cầu thị trường

2.2.1 Tổng quan ngành logistics tại Việt Nam

2.2.1.1 Đánh giá chung về tình hình Logistic tại Việt Nam

Ngành logistics đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia Từ những năm 1990, logistics Việt Nam đã nhanh chóng phát triển, hiện có khoảng 3.000 doanh nghiệp trong nước và 30 doanh nghiệp quốc tế lớn như DHL, FedEx, và Maersk Logistics Các doanh nghiệp chủ yếu là vừa và nhỏ, cung cấp nhiều dịch vụ từ giao nhận, vận tải nội địa, khai thác cảng đến quản lý hàng và vận tải quốc tế Vận tải là dịch vụ chủ yếu trong logistics Việt Nam, với tốc độ tăng trưởng đạt khoảng 14-16% và chiếm 4-5% GDP.

2.2.1.2 Thực trạng ngành logistic tại Việt Nam

Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng logistics, bao gồm đường bộ, hàng không, đường sắt và đường biển, cùng với việc mở rộng hệ thống kho bãi và trung tâm thương mại Theo VIRAC, Việt Nam hiện xếp hạng thứ 10 trong số 50 thị trường logistics mới nổi toàn cầu Tuy nhiên, mặc dù có sự cải thiện về thứ hạng, logistics Việt Nam lại giảm thứ hạng trong Chỉ số hiệu quả logistics Ngành này vẫn đối mặt với nhiều thách thức như cạnh tranh từ doanh nghiệp nước ngoài, hạn chế về vốn và nhân lực, cũng như thiếu sự liên kết trong chuỗi cung ứng Dù vậy, với dân số trẻ và sự gia tăng của thương mại điện tử, Việt Nam có tiềm năng lớn để phát triển ngành logistics.

Thị trường Logistics Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, với khối lượng vận tải hàng hoá tăng 17,4% từ 1,38 tỷ tấn lên 1,63 tỷ tấn trong giai đoạn 2017-2021 Đặc biệt, năm 2022, tổng khối lượng hàng hoá đạt hơn 2 tỷ tấn, ghi nhận mức tăng 23,7% so với năm 2021.

Theo bảng xếp hạng Agility 2022, thị trường logistics Việt Nam đứng thứ 11 trong 50 thị trường logistics mới nổi toàn cầu, với tỷ lệ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) dự báo đạt 5,5% trong giai đoạn 2022-2027 Việt Nam dẫn đầu ASEAN về số lượng doanh nghiệp logistics được Cơ quan Quản lý hoạt động hàng hải của Mỹ (FMC) cấp phép, đồng thời nâng cao sản lượng và chất lượng dịch vụ logistics Ngành logistics đã đóng góp quan trọng vào kim ngạch xuất – nhập khẩu, đạt 730,2 tỷ USD vào năm 2022, tăng 9,1% so với năm 2021, với tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm từ 14 – 16%.

Ngành Logistics Việt Nam hiện đang đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt, với 89% doanh nghiệp là nội địa, 10% là liên doanh và chỉ 1% là doanh nghiệp nước ngoài Tuy nhiên, doanh thu chủ yếu thuộc về các doanh nghiệp nước ngoài, chiếm từ 70-80% Mặc dù số lượng doanh nghiệp trong nước vượt trội, nhưng thị phần của họ chỉ khoảng 30% do hạn chế về quy mô, vốn và kinh nghiệm quốc tế Ngành cũng phải đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm chi phí nhiên liệu cao, quản lý chuỗi cung ứng phức tạp, cơ sở hạ tầng chưa phát triển, thay đổi trong quy định và chính sách, cùng với yêu cầu an ninh nghiêm ngặt.

2.2.2 Thị trường ngành dịch vụ vận tải và kho

Ngày nay, hoạt động lưu kho hàng hóa đóng vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng dịch vụ vận tải và xuất nhập khẩu của doanh nghiệp Thị trường dịch vụ vận tải và kho tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ nhờ vào nền kinh tế tăng trưởng nhanh và quá trình đô thị hóa Xu hướng tiêu dùng hiện nay cũng đang chuyển dịch sang mua sắm trực tuyến, đặc biệt sau đại dịch.

Covid-19 đã thúc đẩy nhu cầu kho lạnh chứa hàng, mở ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này.

2.2.2.1 Tăng trưởng và quy mô thị trường

Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam duy trì ở mức 6-7% hàng năm, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của ngành dịch vụ vận tải và logistics Dự báo, quy mô thị trường vận tải và logistics tại Việt Nam sẽ đạt 48,38 tỷ USD vào năm 2024 và 65,34 tỷ USD vào năm 2025.

Đến năm 2029, ngành logistics dự kiến sẽ đạt tốc độ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 6,19% Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng dịch vụ logistics từ 15-20% mỗi năm, với quy mô thị trường dự báo đạt 80 tỷ USD vào năm 2025 Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, đặc biệt từ các tên tuổi lớn như Shopee, Lazada và Tiki, đã thúc đẩy nhu cầu về vận tải và kho bãi.

2.2.2.2 Hệ thống hạ tầng và đầu tư

Hạ tầng giao thông Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, với vận tải đường bộ chiếm tỷ trọng lớn nhất nhờ mạng lưới đường bộ mở rộng Vận tải hàng không cũng đang tăng trưởng nhanh chóng do nhu cầu vận chuyển hàng hóa quốc tế và nội địa gia tăng Vận tải đường biển giữ vai trò quan trọng trong xuất nhập khẩu, với các cảng lớn như Hải Phòng, Đà Nẵng và TP.HCM Kho bãi và lưu trữ đang phát triển, đặc biệt là kho thông minh và trung tâm phân phối hiện đại, nhằm đáp ứng nhu cầu từ doanh nghiệp thương mại điện tử và sản xuất Sự gia tăng đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào các khu công nghiệp và sản xuất đang thúc đẩy nhu cầu dịch vụ logistics và kho vận chất lượng cao.

2.2.2.3 Thách thức và cơ hội

Ngành logistics Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức như chi phí vận chuyển cao, thủ tục hải quan phức tạp và thiếu hụt nhân lực có kỹ năng Cơ sở hạ tầng giao thông cần được cải thiện, trong khi việc áp dụng công nghệ hiện đại và quản lý hiệu quả vẫn còn hạn chế Sự cạnh tranh trong ngành ngày càng khốc liệt, nhưng việc tham gia các hiệp định thương mại tự do (FTA) mang lại cơ hội lớn cho ngành dịch vụ vận tải và kho, giúp giảm thuế quan và tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa.

2.2.2.4 Dự báo trong tương lai

Dự báo rằng ngành dịch vụ vận tải và kho tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào chính sách thuận lợi và nhu cầu thị trường Đầu tư vào công nghệ và cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc đạt được thành tựu mới và duy trì vị thế quan trọng trong nền kinh tế Sự chuyển đổi số trong quản lý logistics và kho bãi sẽ quyết định nâng cao hiệu quả và khả năng cạnh tranh của ngành trong tương lai.

2.2.3 Đặc điểm ngành kho lạnh

Thị trường kho lạnh Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, với tốc độ tăng trưởng dự kiến đạt 16,4% từ 2023 đến 2028, và giá trị có thể lên tới 1,4 tỷ USD vào năm 2028 Nhu cầu về kho lạnh gia tăng do dân số tăng và thu nhập bình quân đầu người cao hơn, cùng với sự bùng nổ của thương mại điện tử và ngành dược phẩm Xuất khẩu nông sản và thủy sản cũng thúc đẩy nhu cầu về hệ thống kho lạnh hiện đại Tuy nhiên, nguồn cung kho lạnh hiện tại chỉ đáp ứng khoảng 70% nhu cầu, với hơn 40 dự án kho lạnh và tổng diện tích khoảng 460.000 m2, chủ yếu tập trung tại TP.HCM và các tỉnh lân cận Tình trạng thiếu hụt nguồn cung tạo ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư, nhờ vào lợi nhuận hấp dẫn từ giá thuê cao hơn so với kho khô thông thường, cùng với chính sách hỗ trợ từ Chính phủ.

Tỉnh Bình Dương đang chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về nhu cầu kho lạnh, nhờ vào sự phát triển của các ngành công nghiệp chủ chốt như chế biến thực phẩm, đồ uống, dược phẩm và nông sản Sự bùng nổ này thúc đẩy các doanh nghiệp địa phương cần có hệ thống kho lạnh hiện đại và đa năng để lưu trữ và bảo quản sản phẩm với quy mô lớn.

Theo Savills, tỷ lệ lấp đầy kho lạnh tại Bình Dương đã vượt 90% vào cuối năm 2022, cho thấy nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung vẫn hạn chế Doanh nghiệp tại đây cần nhiều loại hình và diện tích kho lạnh, từ ngắn hạn đến dài hạn, để lưu trữ sản phẩm tươi sống và đông lạnh Nhu cầu về kho lạnh không chỉ tăng tại Bình Dương mà còn mở rộng ra miền Nam, nơi có nhiều khu công nghiệp và trung tâm logistics Các chuyên gia dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục gia tăng trong những năm tới do nhiều yếu tố quan trọng.

Với mức thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng, người dân có xu hướng chi tiêu nhiều hơn cho thực phẩm tươi sống và các mặt hàng cần bảo quản lạnh, dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về kho lạnh Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng thúc đẩy nhu cầu này, đặc biệt trong quá trình vận chuyển và phân phối hàng hóa Hơn nữa, khi Việt Nam mở rộng thị trường xuất khẩu nông sản, thực phẩm và dược phẩm, nhu cầu về kho lạnh để bảo quản sản phẩm trước khi xuất khẩu sẽ gia tăng đáng kể.

Quy mô, diện tích của dự án

2.3.1 Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:

Bảng 1 Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

T Nội dung Diện tích ĐVT

12 Nhà vệ sinh kho lạnh 34,0 m 2

13 Hạ tầng kỹ thuật, khuôn viên, sân bãi, cây xanh 18.336,9 m 2

- Hệ thống cấp nước Hệ thống

- Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống

- Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống

- Hệ thống PCCC Hệ thống

A Máy móc thiết bị Trọn Bộ

1 Máy nén Gea (Đức) Trọn Bộ

2 Hệ thống lạnh NH3 (Anh Phát) Trọn Bộ

3 Hệ thống kệ + Robot + phần mềm (Nhật) Trọn Bộ

4 Panel vỏ kho + cửa Trọn Bộ

5 Trạm hạ thế 1500 KVA Trọn Bộ

6 Máy phát điện Kohler 1.500 KVA Trọn Bộ

7 Thiết bị xử lý nước thải Trọn Bộ

8 Thiết bị PCCC Trọn Bộ

9 Xe nâng tầng Trọn Bộ

B Công cụ dụng cụ Trọn Bộ

1 Công cụ kinh doanh (cân, BHLĐ) Trọn Bộ

2 Thiết bị văn phòng Trọn Bộ

3 Công cụ văn phòng Trọn Bộ

5 Hệ thống công nghệ thông tin Trọn Bộ

2.3.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư

Xem chi tiết tại Phụ lục 1.

Hình thức và phân đoạn đầu tư xây dựng

Dự án được đầu tư theo hình thức xây dựng mới.

2.4.2 Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý

Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư

Bảng 2 Tiến độ thực hiện Kho 1

STT Nội dung công việc Thời gian

1 Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Quý III/2024

2 Thủ tục phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Quý IV/2024

3 Thủ tục đầu tư Quý I/2025

4 Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật Quý II/2025

5 Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép xây dựng theo quy định) Quý II/2025

6 Thi công xây dựng, lắp đặt máy móc thiết bị Quý II/2025 đến

7 Nghiệm thu, bàn giao công trình, đưa vào khai thác, sử dụng Quý II/2027

Bảng 3 Tiến độ thực hiện Kho 2, 3, 4

STT Nội dung công việc Thời gian

1 Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Quý II/2027

2 Thủ tục phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Quý III/2027

3 Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất Quý IV/2027

4 Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật Quý I/2028

5 Thẩm định, phê duyệt TKCS, Tổng mức đầu tư và phê duyệt TKKT Quý I/2028

6 Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép xây dựng theo quy định) Quý II/2028

7 Thi công và đưa dự án vào khai thác, sử dụng Quý III/2028 đến

8 Nghiệm thu, bàn giao công trình, đưa vào khai thác, sử dụng Quý II/2029

Phân tích đối tượng dự án

Kho lạnh bảo quản là thiết bị quan trọng trong việc lưu trữ thực phẩm, nông sản, rau quả, và các sản phẩm từ công nghiệp hóa chất, thực phẩm, và công nghiệp nhẹ Việc sử dụng kho lạnh trong ngành chế biến ngày càng gia tăng, đóng góp một tỷ lệ đáng kể trong quy trình sản xuất và bảo quản hàng hóa.

Các dạng mặt hàng bảo quản bao gồm:

 Kho bảo quản thực phẩm chế biến: Thịt, hải sản, đồ hộp…

 Bảo quản nông sản thực phẩm, rau quả.

 Bảo quản các sản phẩm y tế, dược liệu.

 Kho bảo quản và lên men bia.

 Bảo quản các sản phẩm khác.

Kho lạnh có thể phân thành ba loại chính:

 Kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 đối với mặt hàng thủy sản)℃ tới -28℃ đối với mặt hàng thủy sản) ℃ tới -28℃ đối với mặt hàng thủy sản)

 Kho đông lạnh (từ -20 tới -16 đối với sản phẩm thịt)℃ tới -28℃ đối với mặt hàng thủy sản) ℃ tới -28℃ đối với mặt hàng thủy sản)

 Kho mát (từ 2 tới 4 đối với rau quả và hoa các loại)℃ tới -28℃ đối với mặt hàng thủy sản) ℃ tới -28℃ đối với mặt hàng thủy sản)

Nhiệt độ bảo quản thực phẩm phải được lựa chọn dựa trên cơ sở kinh tế kỹ thuật.

Thời gian bảo quản thực phẩm phụ thuộc vào loại sản phẩm và yêu cầu nhiệt độ bảo quản Các mặt hàng trữ đông ở châu Âu thường được bảo quản ở nhiệt độ từ -30℃ đến -28℃ cho thủy sản, trong khi ở Việt Nam, nhiệt độ bảo quản thường dao động từ -18℃ đến -28℃ Để đảm bảo chất lượng sản phẩm, các mặt hàng trữ đông cần được giữ ở nhiệt độ ít nhất -18℃, tránh tình trạng rã đông và tái kết tinh Dưới đây là chế độ và thời gian bảo quản cho một số loại rau quả và thực phẩm.

Bảng 4 Chế độ và thời gian bảo quản một số loại đồ hộp rau quả

Sản phẩm Loại hộp Nhiệt độ bảo quản (℃)) Độ ẩm

Thời gian bảo quản, sử dụng

Côm-pốt quả Hộp sắt 0 - 5 65 - 75 8 tháng Đồ hộp rau Hộp sắt 0 - 5 65 - 75 8 tháng

Rau ngâm ướp muối, quả ngâm dấm Thùng gỗ lớn 0 - 1 90 - 95 10 tháng

Hoa quả sấy Gói giấy, đóng thùng 0 - 5 65 - 75 12 tháng

Rau sấy Đóng thùng 0 - 5 65 - 75 10 tháng

Mứt ngọt cần được bảo quản ở nhiệt độ từ 0 đến 2 độ C, với thời gian sử dụng từ 2 đến 6 tháng Đối với rau quả, việc lưu trữ ở nhiệt độ dưới 0 độ C là không khả thi, vì nước trong rau quả sẽ đóng băng, gây hư hại và giảm chất lượng sản phẩm.

Bảng 5 Chế độ và thời gian bảo quản một số loại rau quả tươi

Sản phẩm Nhiệt độ, bảo quản

Cà chua chín 2 ÷ 2,5 75 ÷ 80 nt 1 tháng

Bảng 6 Chế độ và thời gian bảo quản một số loại thực phẩm đông lạnh

Sản phẩm Nhiệt độ bảo quản (℃)) Thời gian bảo quản (tháng)

Thịt bò, thịt cừu các loại -18 12

Chuối, đu đủ -18 5 Đậu Hà Lan -18 4

Hầu hết các kho lạnh và kho cấp đông hiện nay đều sử dụng tấm panel polyurethane với kích thước tiêu chuẩn Các tấm panel cách nhiệt của các nhà sản xuất Việt Nam có nhiều đặc điểm nổi bật, đảm bảo hiệu quả bảo quản và tiết kiệm năng lượng.

V t li u b m tật liệu bề mặt ệu bề mặt ề mặt ặt

 Tôn m màu (colorbond) dày 0,5 đ n ạm Thị Thu Huệ ến Nhi 0,8mm.

 Tôn ph PVC dày 0,5 đ n 0,8mm - Inox ủa Hiệp hội Vận tải ến Nhi dày 0,5 đ n 0,8mm.ến Nhi

L p cách nhi t polyurethan ớp cách nhiệt polyurethan ệu bề mặt

 T tr ng: 38 đ n 40kg/m3ỷ trọng: 38 đến 40kg/m3 ọc Anh ến Nhi

 Đ ch u nén: 0,2 đ n 0,29 MPaột danh ị Thu Huệ ến Nhi

 T l b t kín: 95%ỷ trọng: 38 đến 40kg/m3 ệ ọc Anh

Chi u dài t i đaề mặt ối đa 12.000mm

Chi u r ng t i đaề mặt ộ đóng góp ối đa 1.200mm

Chi u r ng tiêu chu nề mặt ộ đóng góp ẩn 300, 600, 900 và 1.200mm

Chi u dày tiêu chu nề mặt ẩn 50, 75, 100, 125, 150, 175 và 200mm

Phươ hội (Opportunities)ng pháp l p ghépắp ghép

Ghép bằng khóa camlocking là một phương pháp quan trọng trong ngành vận tải, giúp đảm bảo tính an toàn và uy tín Hiệp hội Vận tải đã công nhận những ưu điểm vượt trội của ghép bằng khóa camlocking, mang lại sự tin cậy cho người sử dụng Việc ứng dụng công nghệ này không chỉ nâng cao hiệu quả vận chuyển mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của ngành.

H s d n nhi tệu bề mặt ối đa ẫn nhiệt ệu bề mặt alpha = 0,018 đ n 0,020W/mến Nhi

Kho lạnh được cấu tạo từ ba lớp chính: hai bên là lớp tôn dày từ 0,5 đến 0,6mm, còn ở giữa là lớp polyurethane cách nhiệt với độ dày từ 50 đến 200mm, tùy thuộc vào phạm vi nhiệt độ làm việc Thiết kế hai chiều cạnh âm dương giúp việc lắp ghép trở nên thuận tiện hơn.

Hình 1 Kết cấu kho lạnh panel

So với các panel trần và tường, panel nền cần có mật độ cao và khả năng chịu nén tốt hơn để chịu trọng tải lớn của hàng hóa Các tấm panel nền được lắp đặt vuông góc với lươn thông gió và kết nối bằng các móc khóa camlocking, giúp lắp ráp nhanh chóng và chắc chắn Panel trần được đặt trên các tấm panel tường và cũng được cố định bằng khóa camlocking Đối với kho lớn, cần có khung treo để tránh panel bị võng và gãy Sau khi lắp đặt, cần phun silicon hoặc sealant để làm kín khe hở Để cân bằng áp suất bên trong và bên ngoài kho, các van thông áp được gắn trên tường, giúp việc mở cửa kho dễ dàng hơn Để giảm tổn thất nhiệt khi mở cửa, quạt màng được lắp ngay cửa kho, và một cửa nhỏ 680x680mm được bố trí trên tường kho để giảm thiểu tổn thất nhiệt Cửa kho lạnh được trang bị bộ chốt tự mở, còi báo động và bộ điện trở sấy chống đóng băng Do panel không chịu tải trọng lớn, các dàn lạnh được treo trên bộ giá đỡ và giằng lên xà nhà bằng hệ thống tăng đơ và dây cáp.

Đánh giá tác động môi trường tự nhiên và xã hội

2.6.1 Nhận dạng, dự báo các tác động chính của dự án đối với môi trường tự nhiên và xã hội

2.6.1.1 Giai đoạn thi công xây dựng công trình a Tác động đến môi trường không khí

Trong quá trình xây dựng, bụi từ xi măng, đất, cát và các hoạt động như đào đất, san ủi mặt bằng, cũng như vận chuyển nguyên vật liệu là điều không thể tránh khỏi Ngoài bụi, tiếng ồn từ máy móc và phương tiện vận tải cũng gây ảnh hưởng đáng kể đến môi trường xung quanh Hơn nữa, nước thải phát sinh từ các hoạt động xây dựng có thể tác động tiêu cực đến hệ sinh thái và chất lượng nước.

Trong quá trình thi công, cần chú ý đến nước thải sinh hoạt của công nhân, mặc dù lượng nước thải không lớn nhưng có thể gây ô nhiễm nguồn nước nếu không được kiểm soát Nước mưa chảy qua khu vực xây dựng cũng là nguyên nhân gây ô nhiễm môi trường, vì nó cuốn theo bụi, đất đá, xăng dầu và rác thải sinh hoạt.

Chất thải rắn phát sinh từ hoạt động xây dựng được chia thành hai loại chính: chất thải từ quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân Nếu không được quản lý và xử lý kịp thời, các loại chất thải này có thể bị cuốn trôi theo nước mưa, dẫn đến tắc nghẽn hệ thống thoát nước và gây ra các vấn đề vệ sinh nghiêm trọng Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng mà còn tác động tiêu cực đến hệ sinh thái và cảnh quan khu vực.

Quá trình thi công bao gồm đào đắp, san lấp mặt bằng, bóc hữu cơ và chặt bỏ lớp thảm thực vật trong khu vực quy hoạch, dẫn đến tác động tiêu cực đến hệ sinh thái và cảnh quan khu vực dự án Cảnh quan tự nhiên bị thay thế bằng cảnh quan nhân tạo, ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng.

Các chất ô nhiễm trong khí thải động cơ như bụi, SO2, CO, NOx và THC có thể gây ra các bệnh mãn tính cho con người nếu tiếp xúc kéo dài Những căn bệnh này bao gồm các vấn đề về mắt, hệ hô hấp, thần kinh, bệnh tim mạch và thậm chí có nguy cơ dẫn đến ung thư.

Tiếng ồn và độ rung từ các phương tiện giao thông, máy móc xây dựng như xe ủi và máy đầm có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thần kinh, tim mạch và thính giác của cán bộ công nhân viên cũng như người dân xung quanh khu vực dự án Ngoài ra, các sự cố trong quá trình xây dựng như tai nạn lao động, tai nạn giao thông và cháy nổ có nguy cơ gây thiệt hại nghiêm trọng về con người, tài sản và môi trường.

2.6.1.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng a Tác động đến môi trường không khí

Dự án sẽ phát sinh bụi và khí thải từ các nguồn chính như: (1) hoạt động giao thông của các phương tiện vận chuyển vào và ra khỏi dự án; (2) quá trình hoạt động; (3) quá trình vận chuyển, bốc dỡ và nhập liệu; và (4) dây chuyền sản xuất nếu có.

Dự án sẽ tập trung vào hoạt động chuyên chở hàng hóa nhập và xuất kho cùng với nguyên liệu Vì vậy, các phương tiện vận tải sử dụng dầu sẽ đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.

Dự án sẽ gây ra ô nhiễm không khí, với mức độ ô nhiễm phụ thuộc vào khối lượng hàng hóa nhập và xuất, tức là tần suất di chuyển của xe chở hàng Ô nhiễm này đến từ các nguồn di động và sẽ phân bố đều trên các tuyến đường mà xe đi qua Mặc dù từng nguồn ô nhiễm không gây ảnh hưởng rõ rệt đến sức khỏe con người, nhưng tổng lượng khí thải này sẽ làm tăng mức độ ô nhiễm trong khu vực.

Nguồn nước thải tại dự án chủ yếu bao gồm nước thải sinh hoạt và nước mưa chảy tràn Nước thải sinh hoạt chứa các thành phần như chất rắn lơ lửng (SS), chất hữu cơ (COD, BOD), dinh dưỡng (N, P) và vi sinh vật (virus, vi khuẩn, nấm) Nếu không được thu gom và xử lý đúng cách, nước thải sinh hoạt có thể gây ô nhiễm môi trường nước mặt, đất và nước ngầm, dẫn đến nguy cơ lây lan bệnh cho con người và gia súc.

Vào mùa mưa, nước mưa chảy tràn qua các khu vực sân bãi có thể mang theo đất cát, lá cây và các chất thải khác vào hệ thống thoát nước, dẫn đến việc gia tăng ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận Chất thải rắn từ môi trường xung quanh cũng góp phần làm trầm trọng thêm tình trạng ô nhiễm này.

Chất thải rắn sản xuất có thể không nguy hại, nhưng một số loại chất thải rắn nguy hại phát sinh từ việc dính hóa chất trong quá trình hoạt động Những chất thải này bao gồm xăng xe, sơn, dầu mỡ dùng trong bảo dưỡng thiết bị và máy móc, cùng với vỏ hộp đựng sơn, vecni, dầu mỡ, chất kết dính và chất bịt kín.

Chất thải rắn sinh hoạt tại nhà máy chủ yếu phát sinh từ hoạt động của công nhân viên, bao gồm thực phẩm thừa, bao bì thực phẩm và đồ uống như hộp xốp, bao cà phê, đũa tre, ống hút, muỗng nhựa, giấy ăn, cùng với cành và lá cây từ việc vệ sinh sân vườn.

2.6.2 Biện pháp giảm thiểu các tác động đến môi trường

2.6.2.1 Giai đoạn thi công xây dựng công trình a Giảm thiểu tác động đến môi trường không khí

Thường xuyên kiểm tra các phương tiện thi công là cần thiết để đảm bảo thiết bị và máy móc luôn hoạt động trong điều kiện kỹ thuật tốt nhất, từ đó giúp hạn chế sự phát tán chất ô nhiễm ra môi trường.

 Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng…

Để tối ưu hóa quá trình vận chuyển, cần bố trí hợp lý tuyến đường và thời gian di chuyển, hạn chế vận chuyển vào giờ cao điểm Hoạt động vận chuyển đường bộ nên được thực hiện vào buổi sáng (từ 8h đến 11h), buổi chiều (từ 13h30 đến 16h30) và buổi tối (từ 18h00 đến 20h) nhằm tránh giờ tan ca của công nhân tại các công trình lân cận Đồng thời, cần giảm thiểu tác động của nước thải trong quá trình vận chuyển.

 Trong quá trình xây dựng dự án áp dụng các biện pháp thoát nước mưa thích hợp

TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ

Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn

Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được xác định dựa trên quyết định về suất vốn đầu tư và giá xây dựng tổng hợp các bộ phận kết cấu của công trình.

Bộ Xây dựng xác định giá thiết bị dựa trên các bản chào giá từ các nhà cung cấp vật tư thiết bị Tổng mức đầu tư được tính toán nhằm tổng hợp toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án, từ đó làm cơ sở cho việc lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, cũng như đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án.

Tổng mức đầu tư bao gồm các khoản chi phí như chi phí xây dựng và lắp đặt, chi phí vật tư thiết bị, chi phí tư vấn, chi phí quản lý dự án, cùng với các chi phí khác và dự phòng phí.

(Chi tiết về tổng mức đầu tư xem tại Phụ lục 1)

3.1.2 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án

Chủ đầu tư sẽ sử dụng nguồn vốn với tỷ lệ 30% từ vốn chủ sở hữu và 70% từ vốn vay Để huy động vốn, họ sẽ làm việc với các ngân hàng thương mại nhằm vay dài hạn với lãi suất vay theo mức hiện hành.

Tổng mức đầu tư của dự án: 2.034.452.264.000 đồng

(Hai nghìn, không trăm ba mươi bốn tỷ, bốn trăm năm mươi hai triệu, hai trăm sáu mươi bốn nghìn đồng)

+ Vốn vay - huy động (70%) : 1.424.116.585.000 đồng.

Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án

Kho lạnh có công suất tối đa lên đến 120.320 tấn, chủ yếu mang lại doanh thu từ việc cho thuê kho mát và kho lạnh để lưu trữ hàng hóa Ngoài ra, doanh thu còn đến từ các dịch vụ bốc dỡ, thay bao bì và đóng gói hàng hóa.

Bảng 7 Biểu giá dịch vụ dự kiến

D ch vịch vụ ụ Đ n giáơ hội (Opportunities) Ghi chú

Thuê kho mát 380.000 VNĐ/ m3/ tháng

- Công thức tính khối được áp dụng là: Dài x Rộng x Cao.

- Nhiệt độ kho mát dao động từ 12 – 22 độ C.

Thuê kho l nh ạm Thị Thu Huệ 23.000 VNĐ/ m3/t n/ấn Vũ ngày

- Công th c tính kh i ức tính khối ốc Tế (IATA), Liên minh được một danhc áp d ng là: Dài x ụ thuộc vào nhiều cơ quan tư nhân

- Th i gian l u kho t i ời tiêu dùng ư ốc Tế (IATA), Liên minh thi u t 15 ngày tr lên.ể tăng độ ừ hệ ở Phân lo i hàng hóaạm Thị Thu Huệ 100.000 VNĐ/ t nấn Vũ

Dán nhãn 50.000 VNĐ/ t nấn Vũ

Ki m đ mể tăng độ ến Nhi 50.000 VNĐ/ t nấn Vũ Đóng gói bao bì các lo i ạm Thị Thu Huệ 100.000 VNĐ/ t nấn Vũ Đóng gói chân không 200.000 VNĐ/ t nấn Vũ

Giả định ban đầu tính toán doanh thu thuần dự kiến:

 Tỷ lệ lấp đầy ban đầu: 80% tỷ lệ tối đa Tỷ lệ lấp đầy tăng dần mỗi năm 5%.

 Các dịch vụ khác chiếm 100% tổng trữ lượng hàng hoá tối đa

Chi tiết về bảng doanh thu được trình bày ở Phụ lục 5 đính kèm với dự án.

Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án

3.2.1 Các chi phí đầu vào của dự án

Bảng 8 Các chi phí đầu vào của dự án

Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục

1 Chi phí marketing, bán hàng 3% Doanh thu

2 Chi phí khấu hao TSCĐ (Phụ lục 2) “” Khấu hao

3 Chi phí bảo trì thiết bị 1% Tổng mức đầu tư thiết bị

4 Chi phí hoạt động 20% Doanh thu

5 Chi phí quản lý vận hành 5% Doanh thu

6 Chi phí lãi vay (Phụ lục 3) “” Kế hoạch trả nợ

7 Chi phí lương (Phụ lục 4) “” Bảng lương

1 Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20%

 Lãi suất, phí: Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy từng thời điểm theo lãi suất ngân hàng).

 Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.

Lãi vay, hình thức trả nợ gốc

1 Thời hạn trả nợ vay 15 năm

2 Lãi suất vay cố định 11% /năm

3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 15% /năm

4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 10,66% /năm

(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)

Chi phí sử dụng vốn bình quân được xác định với tỷ trọng vốn vay chiếm 70% và vốn chủ sở hữu chiếm 30% Lãi suất vay dài hạn là 11% mỗi năm, trong khi chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được ước tính là 15% mỗi năm.

Các thông số tài chính của dự án

3.3.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay

Kết thúc năm đầu tiên, dự án sẽ bắt đầu trả lãi vay và gốc trong vòng 15 năm, với số tiền trung bình hàng năm khoảng 188,9 tỷ đồng Phân tích khả năng trả nợ của dự án cho thấy khả năng thanh toán rất cao, với tỷ lệ trả nợ trung bình đạt trên 204%.

3.3.2 Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn

Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay

Khả năng hoàn vốn = Lợi nhuận sauthuế+khấu hao+lãi vay

Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn, dự án đạt chỉ số hoàn vốn 16,17 lần, nghĩa là mỗi 1 đồng vốn đầu tư sẽ mang lại 16,17 đồng thu nhập Điều này cho thấy dự án có tiềm năng tạo ra lợi nhuận cao, đủ khả năng để hoàn vốn hiệu quả.

Thời gian hoàn vốn (PP) = Vốnđầu tư ban đầu

Theo phân tích thời gian hoàn vốn giản đơn của dự án ( Phụ lục 8) , ta nhận thấy đến năm thứ 3 đã thu hồi được vốn và có dư.

Như vậy thời gian hoàn vốn giản đơn của dự án là 3,14 năm kể từ ngày hoạt động.

3.3.3 Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV)

+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.

+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.

Hệ số chiết khấu mong muốn 10,66%/năm.

Theo Phụ lục 9, giá trị NPV của dự án là 1.476.919.608 đồng Điều này cho thấy, sau 15 năm phân tích, thu nhập ròng đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư quy về hiện giá thuần là 1.476.919.608 đồng, lớn hơn 0, chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.

3.3.4 Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ lệ chiết khấu tại đó giá trị hiện tại ròng (NPV) bằng 0 Nói cách khác, IRR là mức chiết khấu giúp cân bằng giá trị hiện tại của dòng thu nhập với giá trị hiện tại của chi phí.

+ C0: là tổng chi phí đầu tư ban đầu (năm 0) + Ct: là dòng tiền thuần tại năm t

+ n: thời gian thực hiện dự án

Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán ( Phụ lục

10 ) cho thấy IRR = 12,08% > 10,66% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời.