(Luận văn) Pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng.

Đề tài: Bằng kiến thức đã học, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: "Pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng. Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó trên thực tế của người sử dụng đất còn gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc"

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 2

NỘI DUNG 3

1 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ VIỆC MỞ RỘNG QUYỀN CHO CÁC NHÀ ĐẦU TƯ TRONG NƯỚC VÀ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT 3

1.1 Một số khái

niệm cơ bản: 3

1.1.1 Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài:……… 3

1.1.2 Quyền sử dụng đất:……… 3 1.2 Quy định hiện hành về việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất: 4

1.2.1 Bình đẳng trong phương thức tiếp cận đất đai:……… 5

1.2.2 Bình đẳng trong quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư trong nước và nhà

đầu tư nước ngoài:……… 7

1.2.3 Bình luận về sự bình đẳng trong việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư

trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất

………7

2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ QUYỀN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG NƯỚC VÀ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT 8

2.1 Khó khăn, vướng mắc khi thực thi các quyền của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất: 9

2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực thi các quyền của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất: 11

KẾT LUẬN 13

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 14

Đề tài: Bằng kiến thức đã học, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: "Pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu

tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó trên thực tế của người sử dụng đất còn gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc"

LỜI MỞ ĐẦU

Quyền tiếp cận đất đai là một trong những vấn đề hết sức quan trọng đối với các đầu tư nói chung và đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nói riêng Pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư ở Việt Nam trong thời gian vừa qua đã không ngừng được đổi mới, hoàn thiện và đạt được nhiều kết quả tích cực Tuy nhiên, pháp luật hiện hành về nội dung này vẫn tồn tại một số hạn chế, bất cập tạo ra những rào cản đối với quá trình phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế của Việt Nam Việc nhận thức rõ những quy định thể hiện sự bình đẳng về quyền trong quá trình sử dụng đất của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; lý giải nguyên nhân và đánh giá thực tiễn quá trình thực thi quyền sử dụng đất trên thực tế là cơ sở quan trọng nhằm đề xuất các giải pháp tiến bộ

Nhận thức được điều đó, nhóm sinh viên chúng em đã nghiên cứu và thực hiện đề tài số

07: “Pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó trên thực tế của người sử dụng đất còn gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc.”

Trong phạm vi bài tập nhóm, nhóm sinh viên sẽ trình bày khái quát nội dung pháp luật hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trên cơ sở bình đẳng, đồng thời tập trung phân tích, đánh giá những kết quả tích cực cũng như những hạn chế, bất cập trong nội dung của các quy định pháp luật này Trên cơ sở

đó, bài viết đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế của Việt Nam hiện nay

NỘI DUNG

1 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ VIỆC MỞ RỘNG QUYỀN CHO CÁC NHÀ ĐẦU TƯ TRONG NƯỚC VÀ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Một số khái niệm cơ bản:

1.1.1 Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài:

Luật Đầu tư năm 2020 quy định nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu

tư nước ngoài

Nhà đầu tư trong nước được định nghĩa tại Khoản 20 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 là

“cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.”

Khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 nêu rõ: “Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có

quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.”

1.1.2 Quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, từ chủ thể có quyền

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại

diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa đất đai thuộc quyền

sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao QSDĐ cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũng công nhận QSDĐ đối với những NSDĐ ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của NSDĐ

QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng

vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng

Nhà nước không mất đi QSDĐ của mình Bởi vì, Nhà nước thực hiện QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của NSDĐ mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực

1.2 Quy định hiện hành về việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất:

Điều dễ dàng nhận thấy là trong cơ chế thị trường, hướng vận động của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận trong quá trình khai thác và sử dụng đất Song điều đó chỉ có thể đạt được khi đất đai có chủ sử dụng cụ thể và được pháp luật chế định rõ các quyền và lợi ích cụ thể, giải quyết một cách hài hòa lợi ích chính đáng của người sử dụng đất với lợi ích của xã hội, thông qua đó để đất đai được khai thác hết giá trị, hết tiềm năng Tính hiệu quả và công năng của đất có thể được thực hiện bằng nhiều cách khác nhau như: mỗi chủ thể sử dụng đất có thể trực tiếp bằng mọi cách, từ việc đầu

tư vốn, đầu tư sức lao động, đầu tư khoa học kỹ thuật tự mình sử dụng đất đai sao cho có hiệu quả, nâng cao thu nhập và lợi nhuận trên mảnh đất của mình hoặc bằng cách khác phong phú, đa dạng và phổ biến hơn là chuyển dịch đất đai (QSDĐ) hợp pháp của mình cho người khác có nhu cầu và khả năng khai thác đất đai

Có thể khẳng định rằng, người trực tiếp hiện thực hóa ý đồ của Nhà nước là đánh thức tiềm năng đất đai, đưa đất đai từ những tài nguyên thiên nhiên thuần túy thành những tài sản có giá trị đích thực và ngày càng trở nên có giá không ai khác chính là người sử dụng đất, mà chủ yếu là các chủ thể đầu tư bao gồm: các tổ chức, cá nhân trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng để thực hiện các hoạt động đầu tư hoặc QSDĐ của các nhà đầu tư trở thành một tài sản, một nguồn vốn lớn trong quá trình hợp tác đầu tư Ở bất kỷ quốc gia nào, giàu hay nghèo, đất đai đã trở thành nguồn nội lực để phát triển đất nước, thị trường bất động sản chiếm vị trí trọng yếu, là cầu nối giữa các thị trường khác với nhau

Nhận thức được điều đó, Nhà nước trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai hiện hành đã rất quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng Bình đẳng địa vị

pháp lý của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất ở Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư được hiểu là sự ngang hàng nhau về quyền lợi; về nghĩa vụ hay trong trách nhiệm đối với việc thực hiện quyền và nghĩa vụ; của các chủ thể trong nước và nước ngoài Điều đó được thể hiện như sau:

1.2.1 Bình đẳng trong phương thức tiếp cận đất đai:

Bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong sử dụng đất thể hiện trước hết qua phương thức tiếp cận đất đai Có thể hiểu, tiếp cận đất đai là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai có thể tham gia vào quan hệ đất đai với tư cách là người sử dụng đất thông qua những hình thức sử dụng nào Hay nói cách khác, Nhà nước cho phép sử dụng đất như thế nào, thông qua những hình thức nào? Cơ chế để họ sử dụng đất đó, hưởng lợi từ đất như thế nào?

Như vậy, xem xét các phương thức tiếp cận của các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, các chủ thể này có thể tiếp cận đất đai theo hai hướng là tiếp cận đất đai theo chiều dọc – nhận đất từ Nhà nước; hoặc tiếp cận đất đai theo chiều ngang – giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau

1.2.1.1 Tiếp cận đất đai theo chiều dọc – nhận đất từ nhà nước

Để các chủ thể bình đẳng trong tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước thu hẹp sự khác biệt; tiến tới hình thành một khung pháp

lý bình đẳng đối với doanh nghiệp trong nước; doanh nghiệp nước có vốn đầu tư nước ngoài; nhằm không ngừng tăng năng lực cạnh tranh nâng cao hiệu quả hợp tác với bên ngoài thực hiện cam kết quốc tế của nước ta khi tham gia ASEAN, APEC, WTO,

Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 xác định: chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư; nhóm chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam cụ thể tùy thuộc vào mục đích

sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tiếp cận dưới hình thức được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; hoặc cho thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 55; điểm đ, điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013.

1.2.1.2 Tiếp cận đất đai theo chiều ngang – giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau

Quy định này biểu hiện thông qua việc thuê lại đất trong khu công nghiệp; cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao (gọi chung là khu công nghiệp); theo hình thức thuê trả

tiền một lần cho cả thời gian thuê; hoặc thuê trả tiền hàng năm theo quy định tại Điều 185 Luật Đất đai 2013.

Thêm nữa, theo Luật Đất đai năm 2013, chủ thể nước ngoài tiếp cận đất đai thông qua việc nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam; hoặc nhận góp vốn bằng

quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước; (quy định tại Điều 183, Điều 184 Luật Đất đai) Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại các khu chức năng được

hưởng ưu đãi đầu tư về thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; miễn giảm tiền thuê đất và các ưu đãi đầu tư khác; theo quy định tương ứng với các khu chức năng tại pháp luật về thuế; đất đai và pháp luật khác có liên quan

1.2.2 Bình đẳng trong quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài:

Bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong sử dụng đất còn thể hiện qua sự bình đẳng về quyền

và nghĩa vụ

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định chủ thể nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán; hoặc để bán

kết hợp cho thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai hiện hành thể sự bình đẳng đối với nhà đầu tư nước ngoài bằng việc sửa đổi; bổ sung quy định không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất Cụ thể: Luật Đất đai 2013 quy định nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất; (điểm d Khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013) Đồng thời, được trả tiền thuê hàng năm được thế chấp

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt

động tại Việt Nam mà không giới hạn mục đích thế chấp tài sản trên đất; (điểm b Khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai 2013).

1.2.3 Bình luận về sự bình đẳng trong việc mở rộng quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất:

Qua những phân tích trên, có thể thấy, Luật Đất đai hiện hành đã mở rộng rất nhiều về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài so với các Luật Đất đai trước đây Bên cạnh hình thức thuê đất từ Nhà nước, lần đầu tiên pháp luật Việt Nam ghi nhận hình thức nhận

QSDĐ từ Nhà nước của nhà đầu tư nước ngoài bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê Đây là quy định nhằm tiến tới quyền tiếp cận đất đai bình đẳng của các doanh nghiệp nước ngoài với các doanh nghiệp trong nước Những hình thức nhận QSDĐ từ thị trường của nhà đầu tư nước ngoài cũng được Luật Đất đai năm 2013 quy định mở rộng và thông thoáng hơn so với các Luật Đất đai trước đó Những quy định này về cơ bản đã thiết lập sự bình đẳng

về quyền tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài với các nhà đầu tư trong nước, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai và sử dụng đất ổn định, lâu dài để thực hiện các dự án đầu tư

Nhìn lại lịch sử hình thành, phát triển pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam có thể thấy rằng nội dung này thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và từng bước được hoàn thiện qua mỗi thời kỳ Pháp luật hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài về cơ bản đã quán triệt đầy đủ những quan điểm, chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam về thu hút đầu tư nước ngoài và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế Điều này đã góp phần nâng cao hiệu quả thu hút vốn đầu tư nước ngoài và thúc đẩy phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập quốc tế của Việt Nam

2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ QUYỀN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ TRONG NƯỚC VÀ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Khó khăn, vướng mắc khi thực thi các quyền của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình sử dụng đất:

Bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được thì những quy định về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài so với nhà đầu tư trong nước trong Luật Đất đai năm 2013 vẫn bộc lộ một số bất cập, hạn chế Cụ thể như sau:

Thứ nhất, chưa bảo đảm bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư nước ngoài với nhà đầu tư trong nước.

Đối với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể được thực hiện trong trường hợp duy nhất đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê Trong khi đó, ngoài trường hợp này thì nhà đầu tư trong nước còn được Nhà

nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng Quy định này thể hiện sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, chưa thể chế hóa một cách triệt để chủ trương “Thực hiện bình đẳng trong tiếp cận các yếu tố đầu vào của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế”

Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai từ thị trường bị giới hạn hơn so với tổ chức kinh tế trong nước Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư nước ngoài chỉ

có thể nhận QSDĐ từ thị trường thông qua ba hình thức, đó là: Nhận chuyển nhượng vốn đầu

tư là giá trị QSDĐ; Nhận góp vốn bằng QSDĐ ; Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Trong khi đó, ngoài ba hình thức đã nêu, tổ chức kinh tế trong nước còn có thể nhận QSDĐ thông qua nhiều hình thức khác như: nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ, nhận thừa kế QSDĐ Bên cạnh đó, việc tiếp cận đất đai từ ba hình thức trên của nhà đầu tư nước ngoài cũng bị giới hạn hơn rất nhiều so với tổ chức kinh tế trong nước Điều này dẫn đến trên thực tế, phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu thông qua thị trường sơ cấp Nhà đầu tư nước ngoài dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại thị trường

sử dụng đất thứ cấp Những rào cản này đã đi ngược lại các cam kết của Việt Nam trong hội nhập quốc tế, tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và hạn chế năng lực cạnh tranh của nền kinh tế

Thứ hai, quy định cụ thể về các trường hợp nhận QSDĐ của nhà đầu tư nước ngoài chưa bảo đảm tính hợp lý.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ; khi đó, nhà đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ tương tự như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất

có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Quy định này, một mặt chưa phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp; mặt khác, chưa rõ ràng trong việc xác định đó là trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng dự

án hay thông qua nhận chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp khác

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hơn so với Luật Đất đai năm 2003 về trường hợp nhận góp vốn bằng QSDĐ của nhà đầu tư nước ngoài Tuy nhiên, trong những quy định này còn thiếu thống nhất trong việc xác định nhà đầu tư nước ngoài được nhận góp vốn bằng

QSDĐ Ngoài ra, những quy định này cũng chưa xác định rõ về thời điểm nhà đầu tư nước ngoài được nhận góp vốn bằng QSDĐ, khi thành lập mới doanh nghiệp hay trong quá trình doanh nghiệp đã thành lập và đi vào hoạt động Bên cạnh đó, quy định về diện chủ thể được góp vốn bằng QSDĐ với nhà đầu tư nước ngoài còn chưa hợp lý khi chỉ cho phép loại hình doanh nghiệp nhận góp vốn bằng QSDĐ từ tổ chức kinh tế trong nước mà không ghi nhận quyền đó với các loại chủ thể khác Nội dung này phần nào thể hiện sự thiếu bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước khi thực hiện hình thức nhận QSDĐ thông qua giao dịch góp vốn

Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về các trường hợp nhận QSDĐ của nhà đầu tư nước ngoài cũng chưa bao quát được hết các trường hợp nhận QSDĐ trên thực tế Trên thực tế,

ngoài những trường hợp nhận QSDĐ được liệt kê tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, nhà

đầu tư nước ngoài có thể nhận QSDĐ trong những trường hợp sau: thuê, thuê lại QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước; nhận QSDĐ thông qua việc mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ; nhận QSDĐ trong trường hợp tổ chức lại doanh nghiệp Như vậy, có thể thấy rằng, quy định về các trường hợp nhận QSDĐ của nhà đầu tư nước ngoài trong Luật Đất đai năm 2013 chưa đảm bảo tính toàn diện và thiếu thống nhất với các văn bản pháp luật khác

2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực thi các quyền của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình

sử dụng đất:

Pháp luật về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam đã nhiều lần được sửa đổi, bổ sung và không ngừng hoàn thiện Nội dung pháp luật hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài đã thể chế hóa kịp thời các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động, tích cực hội nhập quốc tế Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộng và tiệm cận sự bình đẳng so với nhà đầu tư trong nước Qua đó góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và thúc đẩy hội nhập quốc tế của Việt Nam Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả quan trọng đã đạt được thì pháp luật hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài còn tồn tại một số hạn chế, bất cập cần tiếp tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện

Trên cơ sở phân tích, đánh giá một cách toàn diện những bất cập, hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài, nhóm sinh viên chúng em cho rằng, để bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chính sách của Đảng về thu hút đầu tư nước ngoài trong bối cảnh đẩy mạnh phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam, cần sửa đổi các quy định trong Luật Đất đai năm 2013 về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài theo hướng sau:

+ Thứ nhất, sửa đổi các quy định về những trường hợp nhận QSDĐ của nhà đầu tư nước

ngoài nhằm bảo đảm sự bình đẳng với nhà đầu tư trong nước ở cả phương thức tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước và phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường trên cơ sở thể chế hóa triệt

để chủ trương “Thực hiện nhất quán một chế độ pháp lý kinh doanh cho các doanh nghiệp, không phân biệt hình thức sở hữu, thành phần kinh tế”

+ Thứ hai, quy định chi tiết, cụ thể hơn về các trường hợp nhận QSDĐ của nhà đầu tư

nước ngoài, bảo đảm sự phù hợp với pháp luật đầu tư và pháp luật doanh nghiệp Bổ sung quy định về một số trường hợp nhận QSDĐ của nhà đầu tư nước ngoài để bảo đảm sự toàn diện trong điều chỉnh pháp luật đối với quyền tiếp cận đất đai của loại chủ thể này

+ Thứ ba, để đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư cũng như đảm bảo

sự công bằng giữa các nhà đầu tư với nhau, nên cân nhắc nội dung “về thu hồi đất trong trường hợp các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển đi nơi khác” vào

quy định về thu hồi đất Đồng thời, đề nghị cân nhắc bổ sung Điều 117 về chuyển mục đích sử

dụng đất một khoản quy định về việc người đang sử dụng đất không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp sau: (i) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông

nghiệp; (ii) Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 114 về giao đất không thu tiền sử dụng đất sang các loại đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 115, tức là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Điều 116 cho thuê đất; (iii) Chuyển đất phi nông nghiệp

không phải là đất ở sang đất ở; (iv) Chuyển sang đất thương mại, dịch vụ đối với các loại đất, như đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp1

+ Thứ tư, nâng cao ý thức của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài về quyền và hoạt

động thực hiện quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất; tập trung tháo gỡ các khó khăn

1 Bài viết “Đảm bảo hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư trong cơ chế chuyển mục đích sử

dụng đất”, Cổng Thông tin điện tử Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Nguồn: https://quochoi.vn/tintuc/Pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=75001