Tiểu luận luật thương mại 2 Đề tài thực tiễn thực hiện pháp luật về môi giới bất Động sản hiện nay Ở việt nam

Nhiều công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản được các chuyên gia vàcác tổ chức thực hiện như: Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản” của PGS TS Nguyễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT KINH TẾ

-TIỂU LUẬN LUẬT THƯƠNG MẠI 2

ĐỀ TÀI: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN HIỆN NAY Ở VIỆT NAM

Tên học phần: Luật thương mại 2 Lớp học phần: LAW312_232_1_D04 Hình thức thi: Tiểu luận

GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy

TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2024

1 Tính cấp thiết của đề tài. 4

2 Tình hình nghiên cứu. 4

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu. 5

4 Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu. 5

5 Phương pháp nghiên cứu. 6

6 Bố cục của tiểu luận. 6

PHẦN NỘI DUNG 8

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY Ở VIỆT NAM 8

1.1 Môi giới bất động sản 8

1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 8

1.1.2 Đặc trưng của môi giới bất động sản 8

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản 9

1.2 Pháp luật về môi giới bất động sản 10

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản 10

1.2.2 Nội dung của pháp luật về môi giới bất động sản 10

KẾT LUẬN CHƯƠNG I 13

CHƯƠNG II: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY Ở VIỆT NAM 14

2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 14

2.2 Thực tiễn pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay 15

2.2.1 Những kết quả đạt được trong thực tiễn pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay15 2.2.2 Những hạn chế, bất cập trong thực tiễn pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay.18 PHẦN KẾT LUẬN 25

Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn cô… đã tận tình giảng dạy và hướngdẫn sinh viên trong suốt thời gian môn học nhờ vào những lời khuyên và chỉ bảođúng lúc của cô, nhóm em đã vượt qua những khó khăn khi thực hiện bài tiểu luậncủa mình.

Tiếp đến em xin gửi lời tri ân tới các thầy cô trường Đại học Ngân hàngthành phố Hồ Chí Minh - Những người đã cùng góp sức truyền đạt kiến thức đểgiúp chúng em có được nền tảng tốt như ngày hôm nay Ngoài ra, không thể khôngnhắc tới gia đình, bạn bè người thân đã là hậu phương vững chắc là chỗ dựa tinhthần của chúng em trong thời gian qua Sự thành công của bài tiểu luận không thểkhông kể đến công ơn của mọi người

Nhưng sau tất cả, chúng em nhận thức rằng với lượng kiến thức và kinhnghiệm ít ỏi của bản thân chắc chắn bài tiểu luận sẽ khó tránh khỏi thiếu sót Kínhmong thầy thông cảm và góp ý để chúng em ngày càng hoàn thiện hơn

Chúng em xin chân thành cảm ơn

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh có ảnh hưởng lớn đến

sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia Sự tham gia của Nhà nước vào thịtrường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản

an toàn và ổn định hơn Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã xây dựng hành langpháp lý tương đối vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiệnkinh doanh bất động sản

Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản đã có những khởi sắc vàbiến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra mạnh

mẽ Giai đoạn này ghi nhận hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra sôi nổi vàđạt hiệu quả cao, nhiều khu quy hoạch, dự án đầu tư của tỉnh và chính phủ kéo theo

sự quan tâm và thị hiếu của nhà đầu tư khiến thị trường biến động mạnh Điều nàythể hiện sự tất yếu của chu kỳ kinh tế thị trường và sự đóng góp tích cực của phápluật về kinh doanh bất động sản điều chỉnh hoạt động của việc kinh doanh bất độngsản

Cùng với việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, xã hộiViệt Nam đã xuất hiện trung gian môi giới bất động sản Đội ngũ này góp phầntích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động môigiới trong thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều bấtcập Các quy định về môi giới bất động sản vừa được ban hành thay thế cho luậtkinh doanh bất động sản 2014, do vậy thực tiễn áp dụng các quy định về môi giớibất động sản cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại Để khắc phụcnhững trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là rất cầnthiết Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần sự nghiên cứu, đánhgiá một cách đầy đủ, hoàn thiện quy định của pháp luật về môi giới bất động sản vàthực tiễn áp dụng để có thể nhận ra chính xác, cụ thể những khiếm khuyết, tồn tại

Vì vậy, nhóm chúng em làm đề tài “Pháp luật ”

2 Tình hình nghiên cứu.

Tình hình nghiên cứu về bất động sản trong giai đoạn hiện nay có từng bướcphát triển hơn giai đoạn trước Nhiều tập đoàn công ty lớn đã nhìn thấy được tiềmnăng phát triển lớn của thị trường Việt Nam Vì vậy họ đã đầu tư với số vốn khổng

lồ Nhiều công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản được các chuyên gia vàcác tổ chức thực hiện như:

Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản” của PGS

TS Nguyễn Quang Tuyên do NXB Tư pháp xuất bản năm 2012

Đinh Thị Mai Phương, Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự pháttriển của thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu của tiểu luận là những lý luận thực tiễn về hoạt độngmôi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay, một số giải pháp nhằm hoàn thiệnkhung pháp lý để nhà nước thực hiện việc quản lý được chặt chẽ hơn giúp cho môigiới bất động sản phát triển hiệu quả

Phạm vi nghiên cứu của tiểu luận là hoạt động môi giới bất động sản ViệtNam giai đoạn hiện nay Thực trạng của nghề dịch vụ môi giới bất động sản ViệtNam

Làm rõ những vấn đề còn hạn chế của pháp luật Việt Nam về môi giới bấtđộng sản cũng như đề xuất các giải pháp để nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luậtViệt Nam trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

4 Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu.

4.1 Mục đích nghiên cứu

Nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về môi giớibất động sản dưới góc độ pháp lý và vai trò, ý nghĩa của nó đối với sự phát triểncủa thị trường bất động sản nước ta hiện nay, qua đó đề xuất một số giải pháp gópphần hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Thứ nhất, tiểu luận nghiên cứu vấn đề lý luận và thực tiễn về môi giới bấtđộng sản ở Việt Nam hiện nay

Thứ hai, tiểu luận tìm hiểu về thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bấtđộng sản thông qua việc làm rõ các quy định của pháp luật hiện nay điều chỉnh vềdịch vụ môi giới bất động sản từ đó nêu ra những vấn đề còn bất cập của hệ thốngvăn bản pháp luật hiện nay

Thứ ba, tiểu luận đưa ra một số ý kiến cá nhân để định hướng và đề xuất cácgiải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Namhiện nay

5 Phương pháp nghiên cứu.

Trong quá trình nghiên cứu, luận văn sử dụng một số phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các sự kiện, hiện tượngpháp lý đơn lẻ và tổng hợp những kinh nghiệm về môi giới bất động sảnphát sinh trong cuộc sống thực tiễn

- Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích các quy phạm pháp luậtthực định làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế cũng như mối quan hệvới các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quanđến môi giới bất động sản

- Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh các quy định của pháp luật khácnhau để làm rõ sự bất cập trong các quy định

6 Bố cục của tiểu luận.

Tiểu luận gồm có 3 phần là phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận,trong đó phần nội dung gồm có 3 chương cụ thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động môi giới bất động sản vàpháp luật về môi giới bất động sản

Chương 2: Thực tiễn thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản ở ViệtNam hiện nay

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở ViệtNam hiện nay.

PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN HIỆN NAY Ở VIỆT NAM1.1 Môi giới bất động sản

1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất độngsản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

Trong đó, nội dung môi giới bất động sản bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàmphán, ký hợp đồng

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủtục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồngmua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

(Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

1.1.2 Đặc trưng của môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủpháp luật

- Hoạt động môi giới bất động sản chỉ có thể được thực hiện bởi tổ chức, cánhân có đủ điều kiện quy định tại của Luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất độngsản

- Hoạt động môi giới bất động sản không thể được thực hiện bởi tổ chức, cánhân vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịchkinh doanh bất động sản

- Hoạt động môi giới bất động sản lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làmđịnh hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích kháchhàng với lợi ích nhà môi giới.

- Hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện dựa trên nền tảng củakiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

- Hoạt động môi giới bất động sản coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam,

là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

1.1.3 Vai trò của môi giới bất động sản

- Đóng góp vào hoạt động chung của doanh nghiệp:

Với những nhà môi giới làm việc cho các sàn môi giới hoặc công ty bấtđộng sản, một trong những công việc chính của họ là đóng góp vào hoạt động hàngngày của doanh nghiệp, trong đó họ cần đảm bảo quản lý các công việc phù hợpvới quy định của doanh nghiệp, chẳng hạn như tìm kiếm khách hàng tiềm năng, tưvấn,…

- Hỗ trợ người mua và người bán:

Các nhà môi giới bất động sản là cầu nối giữa người mua và người bán.Đốivới người bán, người môi giới giúp xác định giá chào bán cạnh tranh bằng cáchphân tích dữ liệu thị trường và tiến hành đánh giá tài sản

Sau đó, họ niêm yết bất động sản trên thị trường, quảng cáo và tổ chức cácbuổi tham quan tài sản để thu hút người mua tiềm năng

Đối với người mua, nhà môi giới giúp người mua có thể dễ dàng tìm kiếmđược những bất động sản phù hợp với yêu cầu người mua mong muốn đồng thờiphù hợp với túi tiền của họ

Đại diện thương lượng giao dịch cho khách hàng:Một khía cạnh quan trọngtrong vai trò của nhà môi giới là đàm phán thay mặt cho khách hàng của họ Họđóng vai trò trung gian trong các cuộc thương thảo về giá cả, chi phí sửa chữa vàcác khía cạnh quan trọng khác của một giao dịch bất động sản

1.2 Pháp luật về môi giới bất động sản

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản

Để nâng cao hoạt động môi giới một cách minh bạch và chất lượng dịch vụmôi giới bất động sản là hỗ trợ người mua, người bán tìm hiểu chính xác về thôngtin, giá trị thực tế các điều khoản giao dịch; đồng thời, thực hiện hiệu quả các quyđịnh của pháp luật, đồng nghĩa về việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bênkhi tham gia giao dịch giữa người mua và người bán Việc thực hiện pháp luật vềmôi giới bất động sản đã trở thành nhiệm vụ mang tính cấp thiết, có ý nghĩa quantrọng đối với sự phát triển ổn định, bền vững đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung

và với thị trường bất động sản nói riêng

Có thể nhận thấy, pháp luật về môi giới bất động sản được ban hành nhằmbảo đảm an toàn pháp lý và lợi ích của các bên, hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro

có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch cũng như không xâm phạm đếnlợi ích chung của cộng đồng và Nhà nước Thực hiện pháp luật về môi giới bấtđộng sản đã từng bước thay đổi thói quen, hành vi của người dân khi tham gia cácgiao dịch bất động sản Họ tìm đến các tổ chức môi giới bất động sản, sàn giaodịch bất động sản có uy tín để thực hiện các giao dịch một cách an toàn nhất Đồngthời, pháp luật về môi giới bất động sản đã tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nướcquản lý hiệu quả thị trường bất động sản

1.2.2 Nội dung của pháp luật về môi giới bất động sản

Theo Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Tổ chức, cá nhân kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thànhlập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều

9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;

b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy địnhcủa Chính phủ;

c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;

d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanhnghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệpđến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lậpdoanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bấtđộng sản theo quy định của Luật này.

2 Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sauđây:

2 Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân môi giới bấtđộng sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặcdoanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận Mức thù laomôi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới bấtđộng sản.”

Căn cứ Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định quyền kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản nhưsau:

“1 Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các quyềnsau đây:

a) Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của Luật này;

b) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bấtđộng sản thực hiện giao dịch;

c) Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên;

d) Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của

họ gây ra;

e) Quyền khác theo hợp đồng

2 Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các quyền sau đây:

a) Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1 Điều này;

b) Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 63của Luật này.”

Căn cứ Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nghĩa vụ củadoanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bấtđộng sản như sau:

“1 Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có các nghĩa vụsau đây:

a) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mìnhmôi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp;

b) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bấtđộng sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hằngnăm;

c) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểmtra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng

2 Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

a) Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này;

b) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanhnghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc;

c) Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bấtđộng sản hằng năm.”

KẾT LUẬN CHƯƠNG I