Hợp Đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng Đất từ thực tiễn giải quyết tại toà Án nhân dân thành phố hà nội

Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội .... Những ưu điểm tro

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

HÀ NGỌC TIẾN

Hà Nội – 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng Tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công

bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học nào khác

Hà Nội, ngày tháng năm 2024

Tác giả

Hà Ngọc Tiến

1.1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.1.1 Khái niệm hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam 16 1.1.3 Các điều kiện phát sinh hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.1.4 Ý nghĩa pháp lý của quy định về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 1.1.5 Yêu cầu của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.1.6 Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sủ dụng đất 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 33

Chương 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ KIẾN NGHỊ 34

2.1 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 2.1.1 Căn cứ xác định hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 2.1.2 Hậu quả pháp lý và thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 45 2.2.1 Những ưu điểm trong việc áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 45 2.2.2 Những nhược điểm, hạn chế trong việc áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 56 2.2.3 Nguyên nhân của những nhược điểm, hạn chế trong việc áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 58 2.3 Kiến nghị hoàn thiện và nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 66

2.3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh

vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66

2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện áp dụng pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 88

KẾT LUẬN 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

BLTTDS : Bộ luật Tố tụng Dân sự

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Tổng số vụ dân sự, số vụ án dân sự có liên quan đến quyền sử

dụng đất, vụ án về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ đã giải quyết sơ thẩm tại hai cấp TAND thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2018 - 2022 48 Bảng 2.2 Số vụ hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ

đã được Tòa án nhân dân hai cấp thành phố Hà Nội giải quyết trong giai đoạn 2018 – 2022 49

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Tại nước ta, dù ở bất kỳ thời điểm nào, đất đai luôn giữa vai trò quan trọng trong việc xây dựng và phát triển đất nước Vì lẽ đó, các chủ trương, chính sách và pháp luật của Đảng và Nhà nước ta luôn rất coi trọng đến việc quản lý, sử dụng tài nguyên thiên nhiên quý giá nhưng hạn chế này Việc quản lý, sử dụng đất đai phải vừa phù hợp với tình hình đất nước, vừa đảm bảo tạo điều kiện tốt cho nhất cho các chủ thể được tự do khai thác có hiệu quả công dụng của chúng

Pháp luật về đất đai luôn được xem xét sửa đổi, bổ sung qua từng giai đoạn cụ thể ngày càng hoàn thiện hơn Tuy nhiên, xã hội phát triển nhanh, với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau làm cho phát sinh thêm rất nhiều các hoạt động liên quan đến đất đai mà các nhà làm luật chưa thể dự đoán được Đặc biệt nhất phải

kể đến là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây được coi là hoạt động liên quan đến đất đai xảy ra phổ biến nhất hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách liên tục nhằm đáp ứng các nhu cầu của người sử dụng Tuy vậy, không phải chủ thể nào cũng có đầy đủ ý thức trong việc chuyển nhượng quyền

sư dụng đất Vì nhiều mục đích khác nhau mà trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phát sinh nhiều trường hợp “bất hợp pháp”, không phù hợp với các quy định của pháp luật nên vô hiệu Việc này có thể xuất phát cả từ ý chí chủ quan của các bên chuyển nhượng nhưng cũng có thể phát sinh từ những nguyên nhân khác Điều này dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra ngày càng nhiều, mang tính phức tạp cao, việc giải quyết

bị kéo dài ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Thành phố Hà Nội là một trong các thành phố lớn nhất cả nước, có diện tích lớn, dân cư đông, luôn được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm trong việc xây dựng và phát triển đô thị Vì lẽ đó, nhu cầu sử dụng đất của người dân qua từng năm ngày càng cao Tuy vậy, mặt trái của nền kinh tế thị trường nhiều thành phần đã làm

bộ phận người dân nhất định nhằm đạt được mục đích mà họ mong muốn, họ xác lập, thực hiện hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách bất

chấp Dẫn đến nhiều tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra rất phức tạp Toà án nhân dân hai cấp thành phố Hà Nội mặc dù đã

cố gắng nhiều cố gắng trong việc xét xử giải quyết các tranh chấp này nhưng vì nhiều

lý do nhất định, đặc biệt là quy định của pháp luật còn hạn chế đã làm cho công tác xét xử cũng chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực Việc khắc phục những hạn chế trong công tác xét xử các vụ án về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, ổn định được trật tự, an toàn xã hội

Xuất phát từ những lý do thực tế trên, tác giả chọn đề tài: “Hợp đồng vô hiệu

trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Toà

án nhân dân thành phố Hà Nội” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ của mình với hy vọng

sẽ đóng góp một phần vào công tác xét xử hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu khoa học pháp lý trực tiếp hoặc gián tiếp nghiên cứu về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Trong các số công trình nghiên cứu được công bố phải kể đến các công trình nghiên cứu sau đây:

- Về các luận án, luật văn có: 1) Nguyễn Bá Thắng, Luận văn thạc sĩ: “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án trên địa bàn thành phố Hà Nội”, bảo vệ tại Khoa Luật – Đại học Quốc Gia Hà Nội năm 2012; 2) Nguyễn Huy Cẩn, Luận văn thạc sĩ luật học: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự”, bảo vệ

tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014; 3) Nguyễn Ngọc Tuyến, Luận

văn Thạc sĩ Luật học: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005”, bảo vệ tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011.; 4) Nguyễn Văn Cường, Luận án tiến sĩ luật học: “Giao dịch dân sự

vô hiệu và việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu”, bảo vệ tại Trường

Đại học Luật Hà Nội năm 2004; 5) Nguyễn Thị Thanh, Luận văn thạc sĩ luật học:

“Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam”, bảo vệ tại Trường Đại

học Luật Hà Nội.năm 2015; 6) Lê Đức Việt, Luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng vô hiệu

do giả tạo theo pháp luật Việt Nam”, bảo vệ tại Học viện Khoa học xã hội năm

và pháp luật số 7/2012; 6) Bài “Hợp đồng vô hiệu – từ quy định hiện tại đến dự thảo

Bộ luật dân sự (sửa đổi)”, tác giả Phan Minh Thanh, đăng trên Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 16/2015; 7) Bài “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức theo Bộ luật Dân sự 2015”, tác giả Văn Thị Hồng Nhung, đăng

trên Tạp chí Toà án số 8/2017;…

Mặc dù đã các công trình nghiên cứu nêu trên đã đề cập đến hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng chưa có công trình nào nghiên cứu một cách toàn diện về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân thành phố Hà Nội Vì vậy việc nghiên cứu đề tài này của học viên những lý do về tầm quan trọng của giới hạn xét xử đã nêu trênơn vị có thể áp dụng chính xác, giải quyết nhanh chóngvẫn mang tính thời sự và cần thiết

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát

Mục đích của đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng

vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung các quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và thực tiễn thực hiện chúng tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất các giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng chúng trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân thành phố Hà Nội

3.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

Để đạt được mục đích nêu trên việc nghiên cứu các nhiệm vụ sau:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Khảo sát thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội;

- Tìm ra các giải pháp hoàn tiện và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân thành phố Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất như khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa pháp lý của quy định về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng quy định về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trong năm năm từ

2018 năm đến 2022 năm

5 Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu

5.1 Nội dung nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng các quy định này tại Toà án nhân dân thành phố Hà Nội

5.2 Phương pháp nghiên cứu

5.2.1 Thời gian nghiên cứu

Thực tiễn áp dụng pháp luật tại Toà án nhân dân thành phố Hà Nội trong năm năm từ 2018 đến 2022

5.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Trong hoạt động chuyên môn tại Toà án nhân dân thành phố Hà Nội

5.2.4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được phân tích, nghiên cứu cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và những chủ trương, đường lối, chính sách dân sự, tố tụng dân sự của Đảng, Nhà nước ta

Mác-Đề tài sử dụng một số phương pháp phổ biến, thường xuyên trong nghiên cứu khoa học luật dân sự như: phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp thống

kê, khảo sát thực tiễn, nghiên cứu án điển hình để làm rõ và giải quyết các vấn đề

đề đặt ra

6 Dự kiến kết quả

Kết quả nghiên cứu đề tài được trình bày trong luận văn có các ý nghĩa khoa học và thực tiễn sau đây:

Thứ nhất, góp phần hoàn thiện những lý luận cơ bản về hợp đồng vô hiệu trong

lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất; làm rõ nội dung các quy định của pháp

luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trong công tác xét xử giải quyết các tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội

Thứ hai, là tài liệu tham khảo hữu ích cho các Tòa án nhân dân các cấp nói

chung, đặc biệt là các Tòa án nhân dân hai cấp ở thành phố Hà Nội trong xét xử giải quyết các tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ ba, là tài liệu tham khảo cho các đối tượng nghiên cứu, học tập, giảng dạy

và có áp dụng pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

7 Cấu trúc của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài được chia thành 3 chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận và quy định củ pháp luật Việt Nam hiện hành

về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và kiến nghị

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ

HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG LĨNH VỰC

CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt

và không thể thay thế trong nông – lâm – ngư nghiệp và là cơ sở để phát triển môi trường và xã hội Chính vì vậy, ở Việt Nam, đất đai được Nhà nước thừa nhận là một tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quyền sở hữu toàn dân và chính Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu về đất đai Theo những quy định của BLDS, quyền sở hữu đất đai gồm có 3 quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu và quyết định đoạt Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp thực hiện cả 3 quyền năng của mình mà trao quyền sử dụng lại cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Như vậy, đối với QSDĐ, Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp thực hiện quyền năng này

mà đã chuyển quyền này cho các chủ thể khác có nhu cầu Nói cách khác, quyền sở hữu đất đai thuộc do Nhà nước là người đại diện nhân dân thực hiện, Nhà nước có quyền trực tiếp định đoạt, chiếm hữu đất đai và gián tiếp thực hiện QSDĐ thông qua các chủ thể khác

Trong phạm vi Luận văn này, học viên nghiên cứu QSDĐ dưới khía cạnh là quyền tài sản, một loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà không nghiên cứu dưới góc độ là một trong ba quyền năng của quyền sử hữu đất đai

Như vậy, QSDĐ về bản chất là một quyền dân sự Quyền dân sự là một quyền

tự nhiên, khi con người được phép sử dụng đất đai, tất nhiên họ sẽ thực hiện hành vi

sử dụng đất mà cụ thể là thực hiện việc khai thác các tính năng, thuộc tính của đất đai

để thỏa mãn những nhu cầu của mình Như trong lĩnh vực nông – lâm – ngư nghiệp, người sử dụng đất khai thác những thuộc tính cơ bản của đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản để tạo ra nguồn lợi trực tiếp cho người sử dụng đất Trong kinh doanh, người sử dụng đất được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhận trên mảnh đất của mình thông qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất vào những nhu cầu khác nhau như xây dựng công trình giải trí, nhà cửa, văn phòng,… Bên cạnh đó, là một quyền dân sự, người sử dụng đất còn được phép yêu cầu những chủ thể khác không được có hành vi xâm hại đến quyền và lợi ích chính đáng của họ như lấn chiếm, hủy hoại, cản trở họ thực hiện QSDĐ Nói cách khác, với tư cách làm một quyền dân sự, người sử dụng đất thực hiện những quyền năng cụ thể theo pháp luật dân sự để đảm bảo việc khai thác và hưởng lợi ích từ việc khai thác QSDĐ

Ngoài ra, QSDĐ còn được xem như là một quyền năng pháp lý được pháp luật ghi nhận và bảo vệ QSDĐ được hình thành dựa trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận bằng pháp luật về đất đai cho chủ thể được quy định có QSDĐ để khai thác công dụng và hưởng lợi ích

từ việc khai thác đó và quy định có hệ thống quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nói cách khác, lợi ích của người sử dụng đất có được đáp ứng đầy đủ hay không phụ thuộc vào việc pháp luật mà Nhà nước quy định cho phép họ thực hiện những quyền năng gì và những nghĩa vụ gì mà họ bắt buộc phải thực hiện cho Nhà nước khi

sử dụng đất Nhà nước thông qua quyền định đoạt tối cao của mình với đất đai, bằng pháp luật tạo ra một khuôn khổ để các chủ thể sử dụng đất phải tuân theo khi thực hiện việc khai thác mảnh đất của mình

Từ việc phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm như sau:

“Quyền sử dụng đất là tập hợp những quyền năng cụ thể được pháp luật ghi nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật phát sinh trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện trao cho những chủ thể có nhu cầu sử

dụng đất và Nhà nước đảm bảo thực hiện trong quá trình chủ thể sử dụng đất khai thác, sử dụng đất và hưởng những lợi ích từ việc khai thác, sử dụng đó.”

Khi đạt được một nhu cầu nhất định, con người luôn có xu hướng tìm kiếm những nhu cầu, ham muốn khác có lợi cho mình hơn Cũng xuất phát từ bản ngã đó, khi các chủ thể được sử dụng đất đai để khai thác và mang lại lợi ích cho họ, thì họ cũng mong muốn được mở rộng QSDĐ hoặc trao đổi mảnh đất của mình với người khác Hành động đó có thể được gọi là chuyển QSDĐ Chuyển QSDĐ là hành vi chủ thể sử dụng đất điều chỉnh QSDĐ của mình cho chủ thể mới mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục thu hồi đất của người này để giao cho người khác sử dụng Nói cách khác, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt quyền định đoạt QSDĐ của mình trong phạm vi và khuôn khổ của pháp luật

Để đảm bảo nhu cầu hưởng những thành quả đầu tư trên đất, và nhu cầu chuyển QSDĐ để làm tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất thì LDĐ 1993 lần đầu ghi nhận việc người sử dụng đất được phép chuyển QSDĐ Việc quy định không làm mất

đi hay ảnh hưởng đến quyền sở hữu toàn dân về đất đai Bởi lẽ, đối tượng dịch chuyển trong giao dịch trên là QSDĐ, dù ai sử dụng thì Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người quản lý để chứng nhận, cho phép việc chuyển QSDĐ diễn ra trong phạm vi và điều kiện của pháp luật

Quyền chuyển QSDĐ được pháp luật tiếp tục thừa nhận và ghi nhận ở LDĐ

2003 và mới nhất là 2013 Với quy định này, bên cạnh việc đương nhiên được trực tiếp khai thác sử dụng đất, người sử dụng đất còn có quyền chuyển QSDĐ của mình cho người khác khi không có nhu cầu sử dụng hay có nhu cầu khác

Cũng theo quy định trên, chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển (gọi là bên nhận chuyển nhượng) và người đó phải trả cho bên chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc

chuyển đổi này Có thể hiểu việc chuyển nhượng QSDĐ đơn thuần là sự thỏa thuận giữa một bên mua và bên bán, trong đó đối tượng tài sản là QSDĐ Những thỏa thuận này không trái pháp luật Việc chuyển nhượng QSDĐ nhằm mục đích tạo điều kiện cho những người có tiền nhưng chưa có đất có cơ hội đầu tư, khai thác đất của người

có nhu cầu chuyển nhượng, giúp cho đất tìm đến được những chủ sử dụng đất có hiệu quả, những người không còn nhu cầu sử dụng có thể dùng số tiền nhận được từ việc chuyển nhượng để sử dụng vào một công việc khác, từ đó Nhà nước từng bước quản

lý được nền kinh tế, cải thiện đời sống con người

Về mặt pháp lý dân sự, chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự dưới hình thức hợp đồng Ở nước ta, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ được hình thành dựa trên chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Các cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ Việc chuyển nhượng giữa các chủ thể do Nhà nước quy định cả về trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên

Hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch phổ biến của giao dịch dân sự, là một hình thức cụ thể, thể hiện ý chí của chủ thể được quy phạm pháp luật dân sự, pháp luật đất đai điều chỉnh

Qua các phân tích trên, dưới góc độ chủ quan của học viên, có thể hiểu:

“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, các bên tham gia thỏa thuận nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này (bên chuyển nhượng) sang chủ thể khác (bên nhận chuyển nhượng) trong khuôn khổ của pháp luật dân sự và đất đai Trong đó, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền khai thác, hưởng lợi từ phần đất nhận chuyển nhượng nhưng họ cũng phải trả cho chủ thể chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó.”

Như đã đề cập, việc chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện dưới hình thức hợp đồng Đây là một trong những phương thức cơ bản nhất để có thể thực hiện được điều

này đó là thông qua sự thoả thuận giữa các chủ thể trên nguyên tắc tự nguyện, thiện chí, bình đẳng, được pháp luật bảo vệ

Ở nước ta, việc điều chỉnh quan hệ xã hội bằng hợp đồng được áp dụng từ lâu

và được hoàn thiện hơn khi Việt Nam xây dựng đất nước và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tại Việt Nam, hợp đồng được xem xét dưới hai phương diện khách quan và chủ quan

Theo phương diện khách quan, hợp đồng là một bộ phận các quy phạm pháp

luật được quy định cụ thể trong BLDS, thể hiện sự thừa nhận, yêu cầu của Nhà nước

đối với giao lưu dân sự, thể hiện ý chí của Nhà nước, “nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội (chủ yếu là quan hệ tài sản) trong quá trình dịch lợi ích vật chất giữa các chủ thể với nhau.” Xét đến hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ thì theo phương

diện này, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là tổng thể các quy phạm pháp luật được Nhà nước ban hành nhằm điểu chỉnh quan hệ xã hội phát sinh giữa các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai cụ thể giữa Nhà nước với chủ thể có QSDĐ và giữa quan hệ giữa các chủ thể có QSDĐ với nhau Nhưng, khi nói đến hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, hầu hết chỉ xét đến mối quan hệ giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau mà không xét đến khía cạnh của các cơ quan công quyền, hay nói cách khác hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng chuyển QSDĐ giữa các chủ thể bao gồm bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền Khác với các hợp đồng dân sự thông thường, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ ngoài việc chịu sự điều chỉnh của BLDS về hình thức, nội dung, vấn

đề hiệu lực của hợp đồng hay vấn đề vô hiệu,… còn phải chịu sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật Đất đai như chủ thể, điều kiện chuyển QSDĐ,… Hay nói cách khác, đối với hợp đồng này, các quy định của BLDS điều chỉnh với tư cách là đạo luật gốc, còn LĐĐ lại điều chỉnh với tư cách là luật chuyên ngành cụ thể hóa các quy định của BLDS về chế định hợp đồng nói chung thành các quy định cụ thể dành riêng cho hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ vừa tạo ra sự thống nhất giữa các quy phạm pháp luật vừa đảm bảo việc thực hiện pháp luật được cụ thể

Theo phương diện chủ quan, hợp đồng lại là kết quả của sự thỏa thuận, thống

nhất ý chí chủ quan của các chủ thể nhằm mục đích xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong một quan hệ dân sự nhất định, làm cơ sở cho mỗi bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó đạt được những nhu cầu, lợi ích mà các chủ thể mong muốn Như vậy, từ phương diện này, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên trong đó bên được quyền sử dụng đất sẽ chuyển dịch QSDĐ của mình kèm theo các giấy tờ chứng nhận hợp pháp về thửa đất đó sang cho bên nhận chuyển quyền Bên nhận chuyển nhượng nhận sự chuyển dịch QSDĐ và tùy trường hợp phải có nghĩa vụ trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ nhận được Sự thỏa thuận trong hợp đồng này phải là sự thống nhất ý chí chủ quan của cả hai bên thông qua quá trình đàm phán nhằm đảm bảo lợi ích của mỗi bên Sự thỏa thuận này phải được diễn ra xuyên suốt trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng đến khi chấm dứt hợp đồng Nếu hợp đồng không thể đúng ý chí của các bên hoặc không thống nhất ý chí chủ quan, hay nói cách khác là có sự vi phạm sự tự nguyện, lừa dối, đe dọa, điều mà pháp luật không cho phép Như vậy, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ về bản chất là kết quả một quá trình đàm phán, thương lượng thống nhất ý chí giữa các bên để hướng đến mục đích là chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác Tuy nhiên cũng phải đề cập thêm là sự thỏa thuận của các bên chủ thể phải đảm bảo yếu tố tính có hiệu lực của pháp luật, nếu những thỏa thuận trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ không đúng với khuôn khổ của những quy định của pháp luật thì việc chuyển QSDĐ đó sẽ không được Nhà nước công nhận, hay xấu hơn, họ còn phải chịu những hậu quả pháp lý nhất định trong việc vượt quá khuôn phép đã quy định

Có thể nói, khó có thể đưa ra một khái niệm cụ thể, rõ ràng về hợp đồng nói chung và hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, trong phạm vi

đề tài, học viên chỉ bàn về khái niệm hợp đồng theo nghĩa hẹp với định nghĩa đã được

cụ thể hoá trong pháp luật dân sự Việt Nam: là sự thoả thuận giữa các bên về việc

xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Như vậy, có thể hiểu được bản chất của hợp đồng là sự “thoả thuận” giữa các bên chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật và nó tạo ra sự “ràng buộc pháp lý” giữa các chủ thể

Trong vấn đề hợp đồng, vấn đề điều kiện có hiệu lực và vô hiệu được xem là vấn đề quan trọng nhất để đảm bảo các quan hệ về chuyển nhượng QSDĐ trong xã hội Hợp đồng vô hiệu là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong khoa học pháp

lý và pháp luật về hợp đồng, việc hợp đồng vô hiệu không phát sinh hậu quả pháp lý

mà các bên mong muốn Hiện nay lại chưa có khái niệm thống nhất về hợp đồng vô hiệu mà theo quy định của BLDS, hợp đồng vô hiệu chỉ được đề cập đến căn cứ xác định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung

Vô hiệu theo nghĩa thông thường có thể hiểu là không có hiệu lực, không có hiệu quả Như vậy, nếu xét suy ra từ định nghĩa trên, thì hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý Nói cách khác, một hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ nào đó được đã được xác lập và các bên có thể đang thực hiện hoặc chưa hoặc đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ cam kết, nhưng khi được xác định là hợp đồng vô hiệu thì mọi cam kết trước đó sẽ không được pháp luật bảo

vệ, coi như họ phải tự gánh chịu hậu quả do việc thực hiện hợp đồng vô hiệu đó Dù cho các bên giao kết đã thực hiện hoặc đang thực hiện một phần quyền và nghĩa vụ thì giao kết đó vẫn không được công nhận và mọi cam kết không có giá trị bắt buộc đối với các bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng đó

Khi xét hợp đồng vô hiệu dưới góc độ bản chất của giao dịch dân sự thì hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là sự thống nhất ý chí thỏa thuận của các bên, với mục đích đạt được mong muốn pháp lý là việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ ràng buộc theo quy định của pháp luật Hợp đồng sẽ được pháp luật công nhận và có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng được những yêu cầu, điều kiện, khuôn khổ cho phép của pháp luật Ngược lại, nếu đi ngược hoặc không tuân theo những quy định của pháp luật thì như đã nói ở trên, các thỏa thuận đó không

được coi là một hợp đồng pháp lý, nghĩa là hợp đồng đó chứa đựng những yếu tố mà pháp luật không cho phép và sẽ bị coi là vô hiệu

Cũng cần phải phân tích thêm việc hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ khác với trường hợp hợp đồng bị mất hiệu lực Theo đó, hợp đồng vô hiệu là trường hợp ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng nó đã mất hiệu lực, còn hợp đồng bị mất hiệu lực lại là trường hợp hợp đồng đó đã có hiệu lực pháp luật và các bên đang thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình nhưng vì một nguyên nhân nhất định (do nội dung hợp đồng, trường hợp bất khả kháng, một bên vi phạm quyền và nghĩa vụ,…) dẫn đến việc một bên đơn phương hoặc cả hai tự thỏa thuận chấm dứt hiệu lực của hợp đồng đó

Hiện nay, đối với hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, có

3 cách để xây dựng quy phạm pháp luật chính như sau:

Một là, pháp luật quy định rõ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, để từ đó có

căn cứ xác định hợp đồng vô hiệu Những trường hợp không thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì được xác định là vô hiệu

Hai là, quy định cụ thể các điều kiện có hiệu lực và vô hiệu của hợp đồng Đây

là cách thể hiện đang được Việt Nam sử dụng

Ba là, chỉ quy định các trường hợp vô hiệu của hợp đồng Theo cách này, hợp

đồng được suy đoán là hợp pháp và đương nhiên có hiệu lực nếu không thuộc vào trường hợp vô hiệu do pháp luật quy định

Việc xây dựng cách thức thể hiện hợp đồng vô hiệu như thế nào phụ thuộc vào điều kiện lịch sử, kinh tế xã hội và nhu cầu riêng của từng quốc gia

Tại Việt Nam, khi một giao dịch trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ mang các yếu tố của một giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch đó bị vô hiệu Các yếu tố dẫn đến hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu bao gồm:

- Yếu tố vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội: Việc chuyển

nhượng QSDĐ có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu

- Yếu tố giả tạo: Khi các bên xác lập hợp đồng một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác thì việc chuyển nhượng QSDĐ đó vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che dấu kia có thể có hiệu lực hoặc vô hiệu theo quy định của pháp luật

- Yếu tố do năng lực giao kết của các chủ thể: Khi chủ thể không có năng lực giao kết hợp đồng như do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện hay không nhận thức và làm chủ hành vi của mình thì hợp đồng có sự tham gia của chủ thể đó bị vô hiệu

- Yếu tố nhầm lẫn: Nếu việc xác lập hợp đồng mà có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng thì bên bị nhẫm lần có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu

- Yếu tố bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: Cũng như yếu tố nhầm lẫn, nếu một bên chủ thể tham gia hợp đồng do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì cũng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu

- Yến tố không tuân thủ quy định hình thức: Đối với lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực Do vậy, nếu không đảm bảo được hình thức của hợp đồng thì bị coi là

vô hiệu

Tuy vậy, mỗi yếu tố lại có mức độ vi phạm nghiêm trọng khác nhau, hay nói cách khác, không phải yếu tố nào cũng dẫn đến hậu quả là việc phải vô hiệu toàn bộ hợp đồng Từ nhận thức của các nhà làm luật, theo quy định của BLDS có thể chia hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ thành hợp đồng vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng vô hiệu tương đối Dù tương đối hay tuyệt đối khi có yêu cầu là hợp đồng có khả năng khắc phục, hay đồng nghĩa với việc hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu tùy thuộc vào quyết định mà các chủ thể tham gia

hợp đồng Trong loại hợp đồng này, mức độ vi phạm mà theo nhận thức của các nhà làm luật là không quá lớn, vì vậy các chủ thể tham gia hợp đồng có thể yêu cầu hoặc không yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu Còn đối với hợp đồng vô hiệu tuyệt đối thì hoàn toàn khác, đây là trường hợp theo các nhà làm luật là vi phạm rất nghiêm trọng thường là vi phạm điều cấm của pháp luật hay trái đạo đức xã hội, chính vì vậy, hợp đồng này Nhà nước không cho phép khắc phục, và không có hiệu lực ngay từ thời điển ký kết hợp đồng

Tóm lại, theo học viên, khái niệm hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ có thể được hiểu:

“Hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là thỏa thuận bằng hình thức hợp đồng giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có hiệu lực pháp luật kể từ khi giao kết, do một bên hoặc các bên đã vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực pháp luật do pháp luật quy định.”

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam

Mang những đặc điểm chung của hợp đồng vô hiệu, nhưng do có đối tượng tài sản là QSDĐ, nên hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là hợp động chưa có giá trị pháp lý

Hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận chuyển dịch tài sản là QSDĐ của các chủ thể trong quan hệ dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự đối với các bên Như vậy, khi hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSSĐ phát sinh hiệu lực đồng nghĩa với việc quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng được xác lập, thay đổi hay chấm dứt theo từng vụ việc cụ thể Tuy nhiên, đối với hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ thì không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và

nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập Sự vi phạm những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, được pháp luật đặt ra chế tài dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu, sự vi phạm này

có thể vì lý do khách quan mà các bên không nhận thức được nhưng cũng thể là mong muốn của một hoặc nhiều bên chủ thể Vì vậy, pháp luật dân sự có những quy định

để các bên thoả thuận khắc phục những vi phạm nay từ khi xác lập hợp đồng để hợp đồng vẫn có giá trị, nhưng trừ trường hợp pháp luật Đó là các trường hợp hợp đồng

vô hiệu tuyệt đối Việc vô hiệu này là đương nhiên mà không cần xem xét đến ý chí

và nguyện vọng của các bên tham gia hợp đồng Đây như là một hình thức thực hiện quyền lực Nhà nước trong việc quản lý đất đai Việc tồn tại của hợp đồng đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến chính sách của Nhà nước trong việc quản lý đất đai Vì vậy, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước phải thực hiện chế tài khắc khe nhất là tuyên bố hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu

Thứ hai, hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ có thể phát sinh hiệu lực khi khắc phục được những vi phạm về điều kiện có hiệu lực

Điều này là hoàn toàn hợp lý, bởi lẽ hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ về bản chất là hợp đồng chưa tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Việc khắc phục khiếm khuyết này trong quá trình giao kết, xác lập hợp đồng là điều hoàn toàn có thể thực hiện được trên thực tế Đối với những khiếm khuyết bề ngoài của hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ mà pháp luật quy định rõ thì việc khắc phục là không mấy khó khăn, chẳng hạn như trường hợp khi hợp đồng được xác lập vi phạm quy định về hình thức và một bên yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thì Toà án có thể sẽ quyết định việc cho các bên một thời hạn để chỉnh sửa, đảm bảo về mặt hình thức của hợp đồng, và một khi hình thức đã được đảm bảo thì hợp đồng sẽ có giá trị pháp lý ràng buộc với các bên Tuy nhiên, đối với những hợp đồng có sự vi phạm về điều kiện có hiệu lực liên quan đến ý chí của chủ thể giao kết hợp đồng thì việc chứng minh đã khắc phục xong thường căn cứ vào sự xác nhận bằng văn bản của các bên hoặc sự thừa nhận ý chí của một trong các bên trước Cơ

quan có thẩm quyền, chẳng hạn khẳng định biết bên kia lừa dối mình trong giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng vẫn xác lập thoả thuận; sự khắc phục được những khiếm khuyết trong trường hợp này có thể hiểu là biết nhưng vẫn chấp nhận giao kết hợp đồng

Thứ ba, sự vô hiệu của hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ được xác lập tại thời điểm xác lập hợp đồng

Việc xác lập hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là sự bắt đầu quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng trên cơ sở điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ Như vậy, đối với hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, vì ngay tại thời điểm xác lập, giao kết hợp đồng các bên đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nên hợp đồng giữa các bên không được coi là đã hình thành giá trị pháp lý, dẫn đến việc không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự kể từ thời điểm xác lập, hay nói cách khác là sự vô hiệu của loại hợp đồng này được xác định ngay tại thời điểm xác lập hợp đồng Và cũng chính vì điều này mà pháp luật dân sự cũng quy định hậu quả pháp lý của hợp đồng trên tinh thần trên

Thứ tư, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSSĐ khác biệt với các một

số trường hợp chấm dứt hợp đồng khác

Trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, quyền và nghĩa vụ của các bên theo thoả thuẫn đã được xác lập có thể chấm dứt trong nhiều trường hợp như bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt hợp đồng,…

Về cơ bản, có thể hiểu trong những trường hợp này, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ không còn như thoả thuẫn ban đầu đã giao kết Ở một góc độ nào đó thì điều này có sự tương đồng với hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bởi các bên không còn bị ràng buộc về mặt pháp lý đối với những thoả thuận đã được xác lập ban đầu Pháp luật dân sự hiện hành quy định hợp đồng có thể chấm dứt khi bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn hay hợp đồng có thể bị

huỷ bỏ khi bên còn lại vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận,… Tuy vậy, giữa hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ lại có sự khác biệt nhất định

+ Hợp đồng bị huỷ bỏ là hợp đồng có giá trị tại thời điểm giao kết, nhưng trở nên mất hiệu lực do một số sự kiến xảy ra sau đó theo quy định của pháp luật Hợp đồng bị huỷ bỏ vẫn có giá trị pháp lý kể từ thời điểm các biên giao kết, thực hiện cho đến khi bị huỷ bỏ Việc huỷ bỏ hợp đồng thường do một bên thực hiện vì sự vi phạm của bên còn lại Hợp đồng bị huỷ bỏ khác với sự vô hiệu của hợp đồng ở chỗ ngay tại thời điểm xác lập đã đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu của hợp đồng

+ Đối với hợp đồng bị chấm dứt, là những hợp đồng được xác lập phù hợp với quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nhưng các bên có những thoả thuận về việc chấm dứt ngay trong các điều khoản của hợp đồng hoặc khi có một

số tình huống khách quan xảy ra làm cho hợp đồng chấm dứt, các quyền và nghĩa vụ của các bên không còn mang tính ràng buộc Chẳng hạn C và E xác lập hợp đồng với nội dung C nhận chuyển nhượng của E các QSDĐ đứng tên mình, trong quá trình thực hiện hợp đồng thì E chết nên hợp đồng không thể thực hiện được Các quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh khi hợp đồng được xác lập không còn mang tính ràng buộc với bất kỳ chủ thể nào tham gia hợp đồng nữa Khác với hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ không có hiệu lực ngay tại thời điểm xác lập, trong trường hợp hợp đồng chấm dứt, hay nói cách khác là mất hiệu lực, vẫn

có giá trị về mặt pháp lý kể từ thời điểm giao kết bởi nó đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng được pháp luật quy định; thời điểm xác định tính mất hiệu lực của hợp đồng không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng khi nội dung của hợp đòng vì một lý do nào đó không thể thực hiện được

+ Đối với hợp đồng chưa có hiệu lực, trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên tham gia vào quan hệ hợp đòng với một thoả thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, những trường hợp này gọi chung là hợp đồng chưa có hiệu lực (hợp đồng

có điều kiện) Tại thời điểm thoả thuận này thì hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực, hiệu lực của hợp đồng chỉ phát sinh khi có sự kiện pháp lý phát sinh mà các bên đã thoả thuận Từ thời điểm các bên thoả thuẫn cho đến khi sự kiện phát sinh các điều kiện

để hợp đồng có hiệu lực thì hợp đồng được xem là chưa có hiệu lực và không có giá trị ràng buộc quyền và nghĩa vụ với các bên trong hợp đồng Việc thực hiện hợp đồng khi hợp đồng chưa phát sinh không làm thay đổi, chấm dứt hay phát sinh quyền và nghĩa vụ Hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực có thể đã tuân theo và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, điều này khác với hợp đồng vô hiệu là chưa tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Thứ năm, các bên tham gia giao kết hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ phải gánh chịu một hậu quả pháp lý nhất định

Khi một hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, sự thỏa thuận trong hợp đồng không có giá trị pháp lý, hay đồng nghĩa với việc là các bên xem như chưa từng có bất kỳ quyền, nghĩa vụ gì với nhau Trong trường hợp hợp đồng chưa thực hiện thì các bên xem như không có sự tồn tại của hợp đồng đó Nhưng trong trường hợp hợp đồng đang hoặc đã thực hiện thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận

1.1.3 Các điều kiện phát sinh hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện làm phát sinh trường hợp hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu cũng chính là các điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng Nói cách khác, nếu vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng sẽ làm phát sinh trường hợp hợp đồng vô hiệu

Thứ nhất, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân

sự và nghĩa vụ dân sự, trong đó bao gồm quyền nhân thân gắn với tài sản, quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó

Các quy định xuyên suốt tại Luật đất đai năm 1993, 2003 và 2013 đều xác định thời điểm được chuyển nhượng QSDĐ là khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, trong trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền Năng lực pháp luật của chủ thể đối với QSDĐ bị giới hạn bởi các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Như vậy, chủ thể được xác định có năng lực pháp luật dân sự đối với QSDĐ là khi đã được Nhà nước công nhận QSDĐ nhưng chỉ được thực hiện các quyền này khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với nhà nước và năng lực pháp luật dân sự đối với QSDĐ chỉ tồn tại trong thời hạn trong thời hạn sử dụng đất được Nhà nước công nhận Mặt khác, trong trường hợp QSDĐ thuộc sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình hoặc là tài sản chung của vợ chồng, năng lực pháp luật của chủ thể còn được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa các thành viên

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, đa số các hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu khi chủ thể thực hiện chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ có năng lực pháp luật không phù hợp, hoặc thực hiện vượt quá phạm vi năng lực pháp luật dân sự được Nhà nước công nhận Trong khi đó Tòa án gặp rất nhiều khó khăn trong khi tiến hành xác minh, thu thập và đánh giá chứng cứ để xác định phạm vi năng lực pháp luật dân sự của chủ thể trong các hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ Nguyên nhân chủ yếu từ thực trạng các

cơ quan, tổ chức, cá nhân đang lưu giữ các tài liệu, chứng cứ chứng minh QSDĐ chậm hoặc không cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án; cá biệt có trường hợp làm thất lạc toàn bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất

Năng lực hành vi dân sự là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự Thông thường, người từ đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có thể thực hiện hầu hết các giao dịch dân sự, ngoại trừ những người mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi Bên cạnh đó, người từ đủ 15

tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản

Thứ hai, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Mục đích của giao dịch dân sự chính là lợi ích hợp pháp, bao gồm lợi ích vật chất và phi vật chất mà các bên mong muốn đạt được khi tham gia các giao dịch Nội dung của giao dịch dân sự là tổng hợp của các điều khoản, các cam kết xác định quyền

và nghĩa của các bên trong giao dịch dân sự, có tính chất ràng buộc các bên khi tham gia giao dịch dân sự Về nguyên tắc chung, mục đích và nội dung của giao dịch dân

sự không được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội

Theo Bộ luật dân sự năm 2015, “Điều cấm của luật” là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định và “Đạo đức xã hội” là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng Tuy nhiên trong thực tế, việc xác định mục đích, nội dung của hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội

là việc rất khó khăn

Việc xác định một hành vi hoặc một thỏa thuận trong hợp đồng quyền sử dụng

là “trái đạo đức xã hội” phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như đặc điểm văn hóa, thói quen thường ngày hoặc kinh tế của cộng đồng dân cư trong từng thời điểm cụ thể hoặc mối quan hệ xã hội, quan hệ thân thích giữa các bên trong hợp đồng… và hầu hết các văn bản pháp luật hiện nay đều chưa có quy định cụ thể Trong rất nhiều trường hợp, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ

bị vô hiệu do vi phạm đạo đức xã hội, Hội đồng xét xử không thể viện dẫn điều luật, văn bản pháp luật cụ thể mà chỉ có thể dựa trên niềm tin công lý và kinh nghiệm thực tiễn để đưa ra quyết định cuối cùng

Khác với khái niệm “trái đạo đức xã hội”, pháp luật hiện nay quy định tương đối chi tiết đối với các trường hợp “vi phạm điều cấm của luật”, đặc biệt đối với trường hợp hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ có nội dung, mục đích vi

phạm điều cấm của của pháp luật Luật Đất đai năm 2013 quy định các hành vi liên quan đến các nội dung của hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ Đ bị nghiêm cấm, bao gồm các hành vi không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất, thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ khi chưa có QSDĐ; Nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình,

cá nhân theo quy định của Luật này; Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về QSDĐ mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

Thứ ba, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng

Hiện nay, hình thức của hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ có thể có nhiều cách hiểu:

Cách hiểu thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản, sau đó lần lượt thực hiện đầy đủ các thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền

Cách hiểu thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành hợp đồng nhưng chỉ cần thực hiện một trong ba hình thức là công chứng, chứng thực hoặc đăng ký

Quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 lại dẫn đến cách hiểu thứ ba

về hình thức của hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần lập thành văn bản, không cần công chứng hoặc chứng thực và không cần phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Một trong các bên chỉ cần thực hiện ít nhất hai phần ba (2/3) nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực

Khi đối chiếu với Luật đất đai thì văn bản này chỉ quy định bắt buộc phải đăng

ký chuyển nhượng QSDĐ, nhưng không bắt buộc hợp đồng phải thực hiện bằng cả hình thức công chứng và chứng thực Quy định tại Luật Đất đai năm 2013, dẫn đến

cách hiểu thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Việc có nhiều cách hiểu về hình thức hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ đã dẫn đến việc khó khăn trong việc xác định hậu quả pháp lý khi HĐCN bị

vô hiệu do vi phạm các quy định về hình thức của hợp đồng Trong khi đó, vi phạm

về hình thức là một trong các trường hợp phổ biến nhất khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án hiện nay

Thứ tư, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu do chủ thể

bị lừa dối, cưỡng ép, không nhận thức và làm chủ hành vi

Điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực khi giao dịch đó là kết quả của

sự thương lượng, thỏa thuận và thống nhất trên cơ sở tự nguyện giữa các bên Khi một bên trong giao dịch dân sự bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc vì một lý do nào đó dẫn đến việc xác lập giao dịch khi không thể nhận thức được hành vi của mình thì giao dịch dân sự đó bị vô hiệu và không phát sinh hiệu lực Các trường hợp này đã được phân tích ở các yếu tố dẫn đến vô hiệu ở trên

1.1.4 Ý nghĩa pháp lý của quy định về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong tiến trình của lịch sử, đã có giai đoạn pháp luật Việt Nam không thừa nhận đất đai có giá trị, không được phép giao dịch trên thị trường, đất đai được phân

chia “cào bằng” cho từng cá nhân cụ thể Các giao dịch như chuyển nhượng QSDĐ

vì thế không được thừa nhận, việc đó dẫn đến tài nguyên thiên nhiên quý giá nhất của đất nước không được khai đúng mức, gây lãnh phí tài sản

Sự ra đời của Hiến pháp 1992 và LĐĐ 1993 đã đánh dấu sự thay đổi đặc biệt quan trọng, Nhà nước lần đầu tiên thừa nhận và cho phép những người có QSDĐ được thực hiện các giao dịch về quyền tài sản này dưới các điều kiện nhất định Từ

đó đến nay, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã giúp góp phần thúc đẩy đáng kể sự phát triển kinh tế, đặc biệt trong thị trường bất động sản Tuy nhiên, cũng theo sự

phát triển của nền kinh tế thị trường mà hợp đồng này bắt đầu xuất hiện những mặt tối của nó, nhiều chủ thể lợi dụng sự tự do trong thỏa thuận của pháp luật dân sự để

tư lợi cho mình làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến chính sách quản lý nhà nước về đất đai Chính vì vậy, chế định về giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và trong trường hợp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ

Thứ nhất, hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ tạo điều

kiện thuận lợi cho việc thực hiện các chính sách của Nhà nước trong việc quản lý đất đai QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt khi nó gắn liền với một tài sản, tài nguyên thiên nhiên khác cũng đặc biệt không kém – đất đai Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước với tư cách là chủ thể đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu đất đai của trong phạm vi lãnh thổ Đất đai là một tài sản có ý nghĩa quan trọng làm

cơ sở cho Nhà nước thực hiện các chính sách phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng Đất đai như là một công cụ để Nhà nước thực hiện vấn đề quan trọng khác của đất nước Trong lĩnh vực kinh tế, thông qua đất đai, Nhà nước tạo ra những chính sách tác động phù hợp vào thị trường bất động sản nhằm thu hút vốn đầu tư của các chủ thể và tạo bàn đạp cho việc phát triển các thị trường kinh tế khác

Và thông qua các hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn trong việc quản lý Nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bằng việc quy định điều kiện nhằm làm vô hiệu hợp đồng này Trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước luật hóa nguyên tắc tự do ý chí thỏa thuận mục đích và nội dung hợp đồng giữa các bên thành các quy phạm pháp luật đất đai

và ở chừng mực nào đó cũng quy định hoặc chấp nhận những giá trị được gọi là chuẩn mực chung cần được bảo vệ, buộc các chủ thể phải tôn trọng những chuẩn mực xã hội đó – tự do giao kết nhưng không được xâm phạm những điều cấm mà Nhà nước cho rằng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến các chính sách trong việc quản lý đất đai Chính vì vậy, những quy định về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở cho Nhà nước thắt chặt hơn việc quản lý đối với đất đai, đảm bảo các chính sách mà Nhà nước đặt ra đối với đất đai trong việc phát triển kinh tế được thực hiện nghiêm minh và cũng là cơ sở để Nhà nước thực hiện các chế tài trong việc xử

lý những trường hợp vì tư lợi cá nhân mà giao kết hợp đồng trong lĩnh vực này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến các chính sách đất đai Ngoài ra, các quy định này còn giúp cho Nhà nước đảm bảo quản lý được những biến cố trong trật tự cộng đồng và

sự biến động của dòng tiền do các hợp đồng vi phạm điều cấm gây ra

Thứ hai, xuất phát từ mục đích điều chỉnh của pháp luật, quy định về hợp đồng

vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên có liên quan đến hợp đồng trong lĩnh vực này Trong tình hình kinh tế hiện nay, hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ có thể được coi như là công cụ thông dụng để thúc đẩy sự phát triển trong lĩnh vực bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung Mục đích của việc chuyển nhượng QSDĐ là để người sử dụng đất chuyển dịch sang cho người khác QSDĐ của mình và thu lại lợi ích vật chất có giá trị là tiền Tuy nhiên, những ham muốn vật chất của con người làm dẫn đến việc họ bất chấp những quy định mà pháp luật đặt ra để thỏa mãn nhu cầu của mình Và hợp đồng đi ngược lại với sự điều chỉnh của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai có thể không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích của một hay các bên trong hợp đồng mà

có thể ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác nhất là trong việc hợp đồng có giá trị tài sản lớn và liên quan đến nhiều thửa đất Vì vậy, quy định về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của các chủ thể có liên quan đến hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ

Nói tóm lại, các hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ đất có ý nghĩa thiết thực trong đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu của các chủ thể trong quan hệ đất đai Tuy vậy, xuất phát từ sự tư lợi của các chủ thể có QSDĐ khi bất chấp những quy định của pháp luật mà gây ra những hệ quả nghiêm trọng cho Nhà nước, cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong khu vực Chính vì vậy, pháp luật về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ của pháp luật không những bảo đảm chính sách của Nhà nước đối với tài sản đặc biệt này mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên chịu

sự hậu quả do những hợp đồng này gây ra Đây chính nội dung thể hiện rõ nét nhất

về ý nghĩa của chế định này

1.1.5 Yêu cầu của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi phát sinh các tranh chấp có liên quan đến hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, việc giải quyết nhanh chóng mâu thuẫn là điều cần thiết Tuy vậy, do có liên quan đến loại tài sản đặc biệt là QSDĐ, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng những yêu cầu nhất định:

Thứ nhất, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo các chủ trương, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc

sử dụng đất Quản lý đất đai được coi là nhiệm vụ quan trọng của đất nước, việc đảm bảo đất được sử dụng phù hợp, tiết kiệm và hiệu quả là vấn đề luôn được đặt ra trong các nghị quyết, chủ trương của Đảng và Nhà nước Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng

vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ tất nhiên sẽ làm gián đoạn việc sử dụng tài sản này Nếu cùng một thời điểm có nhiều quyền sử dụng đất bị gián đoạn việc sử dụng sẽ làm ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế, xã hội của địa phương đó Do đó, khi phát sinh mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng, việc tìm cách hoà giải, thoả thuận giữa các bên một cách nhanh chóng là điều phải được ưu tiên Các cơ quan có liên quan cần phải chủ động trong việc tìm cách tháo gỡ các vướng mắc, mâu thuẫn này để đảm bảo đất đai được sử dụng một cách liên tục

Thứ hai, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng Về bản chất, việc phát sinh hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ xuất phát sự tự nguyện của các bên Đây cũng là nguyên tắc chung trong giao dịch dân sự, các bên tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sở tự nguyện ý chí, không có sự ép buộc, cưỡng ép từ bất kỳ chủ thể nào khác Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải tôn trọng sự thoả thuận của các bên, các bên tự hoà giải, giải quyết các hậu quả của hợp đồng vô hiệu Nếu vẫn chưa hoà giải được thì các cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết dựa trên các quy định của pháp luật

Tuy vậy, trong suốt quá trình giải quyết, các cơ quan có thẩm quyền cũng phải bảo đảm quyền tự quyết của các bên Nhưng, pháp luật vẫn đặt ra các giới hạn nhất định đối với sự tự nguyện thoả thuận này Đối với QSDĐ, có những vấn đề đặt ra nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất hiệu quả, nhưng cũng có nhiều chủ thể vì trục lợi mà

cố tình chuyển nhượng QSDĐ không đúng quy định của pháp luật Do đó, với các trường hợp này, các cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp được phép can thiệp vào sự thoả thuận của các bên, đảm bảo không có bất kỳ sự thoả thuận nào trái pháp luật được thực hiện, đảm bảo cho dòng chảy kinh tế cũng như quá trình sử dụng đất

1.1.6 Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sủ dụng đất

Hợp đồng nói chung và hợp đồng trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ nói riêng xuất phát từ sự thoả thuận của các đương sự, vì vậy, khi phát sinh mâu thuẫn các bên có thể lựa chọn nhiều phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

- Thương lượng trực tiếp giữa các bên tranh chấp:

Phương thức này thông thường được đánh giá là phương thức đầu tiên và phổ biến khi có tranh chấp xảy ra, chủ yếu được thực hiện trực tiếp giữa hai bên mà không thông qua cơ quan nhà nước hay bên thứ ba nào Ngay khi tham gia kí kết hợp đồng, phương thức này được các bên lựa chọn và đưa vào điều khoản điều kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng khi có sự vi phạm Phương thức này được pháp luật ghi nhận Tuy nhiên, việc các bên bỏ qua giải pháp này tiến hành khởi kiện ra Tòa án không ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp này Đối với tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, do hiệu lực của hợp đồng không phát sinh ngay từ khi giao kết hợp đồng Vì vậy, nếu phát sinh tranh chấp, nếu các bên thật sự thiện chí trong việc giải quyết tranh chấp, việc giải quyết hậu quả của hợp đồng sẽ dễ dàng thực hiện, giảm thiểu các chi phí phát sinh giữa các bên Đây cũng là phương thức tôn trọng sự thoả thuận của các đương sự

- Hoà giải qua trung gian:

Hòa giải qua trung gian là một trong những phương thức mang tính ưu việt khi giải quyết tranh chấp giữa các bên, hoạt động này phải được thực hiện thông qua người thứ ba gọi là người hòa giải hoặc hòa giải viên Hòa giải viên sẽ là người trung gian, nói cách khác, trung gian là một biến tướng của hòa giải Hòa giải qua trung gian theo Luật hòa giải đối thoại tại Tòa án hiện nay là phương thức giải quyết tranh chấp mang tính tài phán, có sự tham gia của người thứ ba (hòa giải viên), kết quả hòa giải có giá trị pháp lý và được thi hành theo Luật thi hành án dân sự

Đối với tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, mặc dù có liên quan đến QSDĐ nhưng đối tượng tranh chấp là hợp đồng nên không phải có thủ tục tiền tố tụng là hòa giải tại cơ sở trước khi đề nghị giải quyết tranh chấp tại Tòa án Phương thức hòa giải này cũng tạo điều kiện cho các bên thống nhất thực hiện hợp đồng tránh gây tốn kém lãng phí khi các bên phải theo đuổi vụ kiện Năm 2021, Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án có hiệu lực cũng sẽ phát huy tính hiệu quả trong công tác hòa giải đối với tranh hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ có đặc điểm này Thủ tục hòa giải này ngoài việc giảm thiểu sự tranh chấp của các đương sự còn có tính ưu việt ở chỗ được Tòa án công nhận

- Giải quyết tranh chấp bằng con đường tài phán (chủ yếu là Toà án):

Hiện nay cùng với sự phát triển và hội nhập của nền kinh tế, giải quyết tranh chấp về hợp đồng bằng Trọng tài đang trở thành một xu hướng phát triển song song với việc cải cách hệ thống tư pháp của Việt Nam trong ngành Tòa án và Viện Kiểm sát để cùng nhau đạt đến một nền tư pháp lành mạnh và công bằng

Khi xảy ra tranh chấp các bên có thể lựa chọn nhiều phương thức giải quyết tranh chấp khác nhau không mang tính tài phán, nếu các phương thức này đều không đạt kết quả thì có thể được lựa chọn trọng tài giải quyết tranh chấp hoặc Tòa án giải quyết tranh chấp theo trình tự tố tụng Tuy vậy, đối với tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ không có những quy định pháp lý về giải quyết

theo con đường trọng tài Do đó, với con đường tài phán, tất cả các tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ được giải quyết thông qua con đường tố tụng tại Toà án

Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng nếu tranh chấp trên chưa được cơ quan tài phán nào giải quyết có hiệu lực đồng thời một trong các bên tranh chấp có yêu cầu Tòa án giải quyết

Khi tranh chấp phát sinh, các bên có quyền yêu cầu tòa án bảo vệ quyền và các lợi ích hợp pháp của mình khi bị xâm hại theo một trình tự thủ tục Đây là một nguyên tắc đảm bảo quyền tự định đoạt của các bên tranh chấp Việc yêu cầu của các bên được thực hiện theo nhiều hình thức khác nhau nhưng phải đảm bảo tuân thủ theo quy định của pháp luật nhằm hạn chế những hành vi lạm dụng việc khởi kiện gây phương hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của bên tranh chấp Trên cơ sở tiếp nhận đơn khởi kiện, bằng thẩm quyền của mình Tòa án sẽ xác định vụ tranh chấp đó có thuộc thẩm quyền giải quyết của mình hay không Nếu tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án, tòa án sẽ thực hiện các thủ tục theo thẩm quyền Trường hợp

vụ tranh chấp đó không thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Toà án sẽ trả lại đơn theo quy định Tuy nhiên, thông qua hoạt động của Tòa án để bảo vệ quyền lợi của các bên tranh chấp nhưng tòa án cũng không tự mình đưa ra giải quyết các vụ tranh chấp, trong đó có tranh chấp về hợp đồng

Phán quyết của Tòa án bằng bản án, quyết định nhân danh ý chí quyền lực nhà nước và được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh của quyền lực Nhà nước Bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật bắt buộc các bên phải thực hiện theo nội dung của các phán quyết được đưa ra Nếu một trong các bên không thực hiện, bên

có quyền lợi hợp pháp bị xâm hại có thể yêu cầu Tòa án áp dụng những biện pháp cưỡng chế cần thiết Việc áp dụng những biện cưỡng chế là hết sức cần thiết vì nó đảm bảo sự tôn nghiêm của pháp luật, nâng cao ý thức pháp luật và bảo vệ cao nhất quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bằng Tòa án được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ thông qua hai cấp xét xử của tòa án: cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm Bên cạnh đó để bảo vệ quyền, lợi ích của các bên bằng thẩm quyền của mình tòa án có thể xem xét lại các bản án, quyết định của tòa án cấp dưới đã có hiệu lực pháp luật theo trình tự nhất định được quy định tại BLTTDS

Tùy thuộc vào từng tranh chấp cụ thể giữa các bên mà các chủ thể tranh chấp

có thể lựa chọn hình thức nào để có thể giải quyết tranh chấp đạt hiệu quả tốt nhất

Thực tiễn cho thấy, việc lựa chọn phương thức khởi kiện tại Tòa án là phương thức phổ biến nhất mà các bên lựa chọn do các tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ thường có sự gay gắt mâu thuẫn giữa các bên, việc tự hoà giải là điều gần như không thể Việc cần một cơ quan nhân danh Nhà nước đứng ra giải quyết sẽ tạo ra những động lực cho các bên tham gia để giải quyết mâu thuẫn

Trong khuôn khổ phạm vi nghiên cứu của đề tài này, tác giả chỉ tập trung xem xét về phương thức giải quyết tranh chấp bằng Tòa án mà không xem xét sâu về các phương thức giải quyết tranh chấp khác như thương lượng, hòa giải

Xét về phương diện lý thuyết, phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ bằng tòa án có những ưu điểm nổi bật sau đây:

Thứ nhất, phán quyết của Tòa án được nhân danh nhà nước là quyết định giải quyết cuối cùng có tính pháp lý cao nhất, được cưỡng chế thi hành và có khả năng bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích của bên được thi hành án Điều này thể hiện ở chỗ, nếu các bên không chấp hành bản án, quyết định của tòa án thì sẽ bị cưỡng chế thi hành bởi cơ quan thi hành án

Thứ hai, do thủ tục tố tụng của Tòa án là công khai nên các bên liên quan đều

có khả năng giám sát quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ Nguyên tắc xét xử công khai thể hiện tính minh bạch, có tác

dụng răn đe, giáo dục đối với các bên, đặc biệt đối với các tổ chức, cá nhân có hành

vi vi phạm pháp luật Khi có những vụ án xét xử công khai sẽ giúp cho những cá nhân, tổ chức khác nhận diện được những tổ chức, cá nhân mang tính vi phạm, không trung thực để từ đó có thể tránh các trường hợp khác vướng vào

Thứ ba, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án được thực hiện theo trình tự tố tụng nghiêm ngặt, chặt chẽ theo quy định của pháp luật Đây là một trong những điểm đặc thù của Tố tụng dân

sự so với các phương thức giải quyết tranh chấp khác

Thứ tư, giải quyết tranh chấp bằng Tòa án có nhiều cấp xét xử cũng nên nếu

có sai sót bản án sẽ được xem xét lại và sửa theo trình tự tố tụng

Bên cạnh những ưu điểm khi thực hiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ nói riêng thì phương thức giải quyết tranh chấp này còn có những hạn chế, cụ thể:

Một là, pháp luật quy định cụ thể về thời hạn tố tụng bắt buộc phải tuân thủ

Vụ việc được giải quyết tại Tòa án có thể phải thông qua một quá trình tố tụng nhất định có thể bị trì hoãn và kéo dài, đôi khi sẽ gây khó khăn, mất thời gian cho các cá nhân, tổ chức có phát sinh tranh chấp, đặc biệt các chủ thể tranh chấp có hoạt động kinh doanh đối với QSDĐ Điều này đã trở nên phổ biến đối với các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ

Hai là, quyết định, bản án của Tòa án có thể phải qua nhiều cấp xét xử từ sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm… (bị kháng cáo, kháng nghị) dẫn đến vụ tranh chấp

bị kéo dài, mâu thuẫn căng thẳng