căn hộ cao cấp the noir

Với một thị trường mục tiêu rộng lớn như vậy, phía chủ đầu tư kính đề nghị các cấp, các ngành tại thành phố Hồ Chí Minh cho phép đầu tư dự án xây dựng: “Dự án căn hộ cao cấp The Noir” vớ

LẬP THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Giới thiệu về dự án

1.1.1 Tổng quan về dự án

Nhu cầu về nhà là một nhu cầu ngày càng gia tăng hầu hết ở các trung tâm đô thị trên trên khắp đất nước Mọi người cần một mái nhà trên đầu, và căn hộ là lựa chọn hàng đầu của nhiều người Với một thị trường mục tiêu rộng lớn như vậy, phía chủ đầu tư kính đề nghị các cấp, các ngành tại thành phố Hồ Chí Minh cho phép đầu tư dự án xây dựng: “Dự án căn hộ cao cấp The Noir” với nội dung như sau:

Tên dự án: CĂN HỘ CAO CẤP THE NOIR

Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển PIHUN Địa điểm xây dựng: Đường Huỳnh Tấn Phát, Quận 7, Tp Hồ Chí Minh

Quy mô xây dựng: 23 tầng nổi, 1 tầng thượng và 1 tầng hầm

- Cung cấp cho thị trường thêm nhà ở trong bối cảnh dân số Tp.HCM ngày càng tăng;

- Nâng cao hình ảnh và uy tín thương hiệu của nhà đầu tư Điều này có thể làm tăng khả năng thu hút đối tác và khách hàng, cũng như tạo ra cơ hội hợp tác và mối quan hệ kinh doanh tích cực;

- Cải thiện cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng địa phương, góp phần vào sự phát triển và hiện đại hóa của đô thị;

- Đạt mục tiêu lợi nhuận cho doanh nghiệp

Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án thông qua ban quản lý dự án do chủ đầu tư lập

Vòng đời dự án: 4 năm bắt đầu từ 2024

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS HUỲNH TRUNG HIẾU

1.1.2 Vị trí của dự án

Dự án được đặt tại quận 7 là thị trường bất động sản sôi động bậc nhất tại khu vực phía Nam Sài Gòn Quận 7 là nơi tập trung đông đảo các đối tượng lao động, các chuyên gia nước ngoài đến đây để làm việc và đồng thời cũng là thị trường có rất nhiều các dự án bất động sản phát triển mô hình sinh thái cao cấp và mang tính biểu tượng.

Căn cứ pháp lý xây dựng

- Luật Phòng cháy và chữa cháy – Luật số 27/2001/QH10;

- Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy – Luật số 40/2013/QH13;

- Luật Nhà ở – Luật số 65/2014/QH13;

- Luật Đầu tư – Luật số 67/2014/QH13;

- Luật kinh doanh bất động sản – Luật số 66/2014/QH13;

- Luật đất đai 2024 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14, Luật số 40/2019/QH14 và Luật số 62/2020/QH14;

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;

- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Các căn cứ pháp lý khác có liên quan

SVTH: VŨ PHI HÙNG 3 MSSV:20155091

Phân tích tình hình kinh tế xã hội

1.3.1 Giới thiệu về khu vực thực hiện dự án

Hình 1.1 Khu vực thực hiện dự án

Quận 7 là một trong 5 quận mới của nội thành TP.HCM, được thành lập vào ngày 1/4/1997 Theo Nghị định 03/CP ngày 6/1/1997 của Chính Phủ Từ khi được thành lập Quận 7 đã nhanh chóng chuyển mình, hội nhập vào nền kinh tế thị trường với sự năng động, sáng tạo và nhạy bén, đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong các lĩnh vực kinh tế, văn hóa và xã hội

Nằm ở vùng ven phía Đông-Nam Thành phố Quận 7 hiện tại gồm 10 phường : Tân Thuận Đông, Tân Thuận Tây, Tân Kiểng, Tân Hưng, Tân Quy, Tân Phong, Tân Phú, Bình Thuận, Phú Thuận, Phú Mỹ Dân số khi mới thành lập gồm khoảng 91.000 người với 17.673 hộ, mật độ dân số 2544 người/ km2 Tổng diện tích đất tự nhiên 35,76 km2 (3576 ha), trong đó đất xây dựng và đất chuyên dùng chiếm 1171,34 ha; đất nông nghiệp 1386,7 ha; sông rạch là 1017,9 ha

Quận 7 là một quận mới của Thành phố Hồ Chí Minh, sau khi chia tách, Quận 7 tiếp nhận tổng cộng 24 nhà máy, công ty, xí nghiệp do Trung ương và Thành phố quản lý như: cảng kho 18 (thuộc cảng Sài Gòn), cảng Bến Nghé, nhà máy luyện cán thép Nhà Bè, Hợp kim sắt Nhà Bè, công ty may Nhà Bè, nhà máy sản xuất phân bón và thuốc trừ sâu… , ngoài ra còn có 37 công ty TNHH,

18 doanh nghiệp tư nhân, khu chế xuất Tân Thuận có quy mô sản xuất lớn và khá hiện đại đã đi vào hoạt động) Cùng với việc hình thành vùng đô thị hóa Nam Sài Gòn (2600 ha), quận 7 trở thành trung tâm đô thị mới của thành phố Hồ Chí Minh

Về vị trí địa lý ở quận 7:

- Phía Bắc giáp Quận 4 và Quận 2;

- Phía Nam giáp huyện Nhà Bè;

- Phía Đông giáp quận 2, tỉnh Đồng Nai;

- Phía Tây giáp quận 8, huyện Bình Chánh

Trên địa bàn Quận 7 có các trục giao thông lớn đi qua như: Xa lộ Bắc Nam; đại lộ Nguyễn Văn Linh; Sông Sài Gòn bao bọc phía Đông với hệ thống cảng chuyên dụng, trung chuyển hàng hoá đi nước ngoài và ngược lại

1.3.3 Điều kiện kinh tế - xã hội

Quận 7 Hồ Chí Minh có vị trí chiến lược trong khai thác giao thông thuỷ và bộ, là cửa ngõ phía Nam của thành phố, là cầu nối mở hướng phát triển của thành phố với biển Đông và thế giới Với vị trí đó, quận 7, Tp Hồ Chí Minh có điều kiện thu hút đầu tư trong và ngoài nước Khu chế xuất Tân Thuận trên địa bàn quận là một trong những khu chế xuất lớn và hiệu quả nhất của thành phố

Với biệt danh là “khu nhà giàu” thì quận 7 không thể thiếu đươc những khu đô thị có quy mô lớn và đa dạng như: khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Sunrise City, Luxcity, Him Lam Riverside,… Qua đó ta có thể thấy đây là một địa điểm có nhiều cơ hội để phát triển dự án một cách thuận lợi và thành công

Dự án căn hộ cao cấp The Royal Riverside lựa chọn mô hình phân tích PESTEL, đây là công cụ phân tích hữu ích giúp doanh nghiệp biết được “bức tranh toàn cảnh” về môi trường kinh doanh mà doanh nghiệp đang hoạt động, từ đó nhận dạng được những cơ hội và mối đe dọa tiềm ẩn trong nó

PESTEL bao gồm 6 yếu tố khi thực hiện dự án:

• Legal (pháp lý) Đây là 6 yếu tố tác động trực tiếp đến nền kinh tế nói chung và đến từng doanh nghiệp nói riêng Các doanh nghiệp phải chịu những yếu tố bên ngoài này tác động vào một cách khách quan

Sự ổn định về chính trị : Việt Nam nói chung và quận 7 nói riêng hiện nay là khu vực có tính hình chính trị rất ổn định, không có sự xung đột giữa dân tộc và tôn giáo Mặc dù có nhiều công tác chưa được hoàn thành tốt như công tác giám sát, thanh tra chưa thường xuyên, tổ chức phương án sắp xếp chưa nghiêm Các đơn vị sử dụng nhà, đất công được giao vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết nhưng không lập đề án, hoặc đề án chưa được duyệt đã thực hiện

Về phía chính phủ : Tiếp tục rà soát, xác định rõ các vấn đề cần sửa đổi, bổ sung, lập đề nghị xây dựng từng dự án luật cần sửa đổi, bổ sung liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, đầu tư, kinh doanh và quy hoạch Về việc sửa đổi, bổ sung các luật liên quan đến quy hoạch, Chính phủ thống nhất quan điểm xây dựng Luật Quy hoạch nhằm tạo ra bước thay đổi căn bản trong công tác lập và quản lý hệ thống quy hoạch, hoạch định không gian phát triển, tạo động lực phát triển trên lãnh thổ quốc gia Chính phủ ủng hộ việc loại bỏ những quy hoạch không phù hợp với thực tế, chồng chéo, tạo cơ chế xin cho, gây khó khăn cho doanh nghiệp, người dân, cản trở phát triển, đồng thời bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật và không ảnh hưởng tiêu cực tới điều hành, phát triển kinh tế - xã hội

Mặc dù Việt Nam đã phần vượt qua được đại dịch Covid-19 nhưng nên kinh tế nước ta năm 2023 diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới đang phải đối mặt với những thách thức lớn, biến động nhanh, khó lường và tính bất ổn cao Điển hình là cuộc xung đột tại Ukraine chưa kết thúc lại xảy ra xung đột tại Dải Gaza với nhiều yếu tố khó đoán định, căng thẳng ở biển Đỏ ảnh hưởng đến con đường huyết mạch, chiếm 12% giá trị giao thương quốc tế Những điều đó đã làm ảnh hưởng khá nhiều đến nền kinh tế trên toàn thế giới, trong đó có Việt Nam

Tuy vậy, năm 2023 khép lại khi kinh tế Việt Nam có xu hướng phục hồi, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát trong tầm kiểm soát, các cân đối lớn được đảm bảo, nhiều kết quả quan trọng trên các lĩnh vực đạt được mục tiêu đề ra và tiếp tục là điểm sáng về kinh tế trong khu vực và trên thế giới

Theo thông báo của Tổng cục Thống kê ngày 29-12 cho thấy một điểm sáng nổi bật là GDP quý IV/2023 ước tính tăng 6.72%, so với cùng kỳ năm trước, cao hơn quý IV các năm 2012-2013 và 2020-2022 và với xu hướng tích cực, quý sau cao hơn quý trước (quý I tăng 3,41%, quý II tăng 4,25%, quý III tăng 5,47%) Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 4,13%, đóng góp 7,51% vào mức tăng tổng giá trị tăng thêm toàn nền kinh tế; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,35%, đóng góp 42,58%; khu vực dịch vụ tăng 7,29%, đóng góp 49,91%

Hình 1.2 Tốc độ tăng trưởng GDP quý IV/2023

Một trong những điểm tích cực của kinh tế năm 2023 là cả nước có 217,7 nghìn doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và quay trở lại hoạt động, tăng 4.5% so với năm 2022, bình quân một tháng có 18,1 nghìn doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động.[1]

Phân tích thị trường

1.4.1 Giới thiệu về thị trường kinh doanh a) Quy mô thị trường

Thị trường căn hộ Quận 7 hiện nay đang là một thị trường vô cùng hấp dẫn trong mắt giới đầu tư và khách hàng Với quỹ đất ngày càng khan hiếm, tiềm năng phát triển trong vòng 5 năm tới được đánh giá vô cùng cao [9]

Là thị trường bất động sản sôi động bậc nhất tại khu vực phía Nam Sài Gòn, Quận 7 là nơi tập trung đông đảo các đối tượng lao động, các chuyên gia nước ngoài đến đây để làm việc và đồng thời cũng là thị trường có rất nhiều các dự án bất động sản phát triển mô hình sinh thái cao cấp và mang tính biểu tượng Với vị trí địa lý đắc địa, cận lộ, cận giang, cùng với Quận 4, Quận 1

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS HUỲNH TRUNG HIẾU và TP Thủ Đức không chỉ có giá trị lớn, mà bất động sản Quận 7 còn sánh ngang được các khu vực trên

Quận 7 hiện nay đang có mật độ dân số khá động, lượng người lao động nhập cư đến lớn, từ đó nhu cầu về nhà ở tại đây cũng tăng nhanh qua từng năm b) Tình trạng tăng trưởng

Tính đến cuối năm 2023 thị trường bất động sản TP.HCM vẫn còn trầm lắng, chưa thể phục hồi và phát triển mạnh Thế nhưng ở phân khúc căn hộ chung cư, loại hình sản phẩm phục vụ nhu cầu thực này được đánh giá vẫn duy trì được sức hút

Báo cáo mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy trong quý 3/2023, trong khi nhiều loại hình bất động sản có dấu hiệu giảm tốc thì căn hộ chung cư vẫn ghi nhận sự tăng trưởng Cụ thể, tại thị trường mua bán, mức độ quan tâm đến căn hộ chung cư tăng 1%, trong khi tại thị trường cho thuê, con số này đạt 6%.

Những tín hiệu tích cực từ thị trường như đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và gỡ vướng pháp lý bất động sản hứa hẹn tác động lớn, góp phần tạo tiền đề cho sự phục hồi của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2024.

Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu cần thiết của mọi người Trước những áp lực về sự thu hẹp diện tích đất sử dụng, dân số ngày càng tăng nhưng đất thì lại không rộng ra và khả năng tài chính của mỗi người khác nhau Có thể thấy, nhà ở chung cư được xem là xu hướng lựa chọn tối ưu và phổ biến, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,… hiện nay

Các nhà đầu tư hiện nay rất muốn rót vốn vào các dự án bất động sản xây dựng, kèm theo đó là khả năng tài chính của các khách hàng muốn lựa chọn sản phẩm, dịch vụ cho mình nên việc mua bán chung cư sẽ ngày càng phát triển phổ biến nhằm để đáp ứng được cả nhu cầu của nhà đầu tư và cả khách hàng

❖ Nguồn cầu: Quận 7 là nơi tập trung nhiều dân cư đến sinh sống và làm việc, khách hàng với nhu cầu về nhà ở đối với mỗi người là việc thiết yếu phải có để có thể ổn định cuộc sống Tuy nhiên, việc giá đất hiện nay đang tăng cao, kèm theo đó là số người cũng dân

SVTH: VŨ PHI HÙNG 13 MSSV:20155091 đang tăng nên việc nhà ở mặt đất chắn chắn sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu, chính vì thế nhà ở chung cư là lựa chọn giải pháp tối ưu nhất hiện nay

❖ Nguồn cung : Với nhu cầu trên, thì việc hình thành các chung cư căn hộ rất cần thiết Các dự án chung cư gần đây cũng cung cấp nhiều sản phẩm với sự lựa chọn đa dạng như về : diện tích, số lượng phòng ngủ, … Các nhà ở chung cư sẽ đáp ứng đầy đủ tiện nghi và cơ sỡ hạ tầng , đảm bảo khách hàng sở hữu cho mình căn hộ tiện nghi, đáp ứng tốt nhu cầu cuộc sống

Như đã nói, dự án căn hộ cao cấp muốn nhắm đến những đối tượng có thu nhập ổn định, những đối tượng khách hàng mong muốn sống trong một môi trường hiện đại, tiện nghi và đẳng cấp Hay những đối tượng muốn mua để đầu tư cho thuê, do vị trí xung quanh dự án có rất nhiều công ty lớn và có rất nhiều chuyên gia nước ngoài vì thế mà nhu cầu thuê nhà ở là khá nhiều Đặc biệt hơn là những nhà đầu tư bất động sản, nhóm đối tượng này chuyên tìm hiểu về khả năng sinh lời của bất động sản Họ am hiểu rất rõ về giao dịch bất động sản, thường ra quyết định nhanh và có thể mua nhiều bất động sản cùng lúc

Quận 7 hiện đang là điểm nóng với nhiều dự án căn hộ cao cấp tại TP HCM, cho thấy tính cạnh tranh khốc liệt tại thị trường này Cụ thể, một số đối thủ cạnh tranh chính hiện nay bao gồm:

Bảng 1.1: Đối thủ canh thủ

CƯ VỊ TRÍ QUY MÔ GIÁ THỊ

Phú Mỹ Hưng Đường Phú Thuận, P Tân Phú , Quận 7

Công Ty TNHH Phát Triển Phú

Lô A1, Khu đô thị Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7

Công ty Đầu tư Phát triển Bất

Phường Tân Phú, Quận 7 động sản Đông Dương

89 Hoàng Quốc Việt, Phường Phú Thuận, Quận 7

528 Huỳnh Tấn Phát, Bình Thuận, Quận 7

432 căn 40.77 – 41.18 triệu/m 2 Đất Xanh Group

Ngoài ra còn rất nhiều căn hộ cao cấp xung quanh khu vực quận 7 có môi trường sống hiện đại và tiện nghi Nhưng trên đây vẫn là 5 đối thủ khu vực đầu tư dự án nên cần được chú ý hơn

Phân tích kỹ thuật và tổ chức nhân sự

Hình 1.4 Vị trí dự án

Vị trí địa lý nằm trên Đường Huỳnh Tấn Phát, Quận 7, Tp Hồ Chí Minh, gần đó là các khu trung tâm thương mại, công viên, bệnh viện,…đây là một lợi thế về mặt dịch vụ cho dự án căn hộ, đáp ứng một số nhu cầu cần thiết cho khách hàng, thu hút khách hàng mua và sử dụng sản phẩm Để đáp ứng với phân khúc khách hàng và phù hợp với dự án nhà ở chung cư, thì dự án đem lại các lợi ích như sau:

❖ Gần khu chợ và các siêu thị : Vì căn hộ phục vụ chủ yếu cho gia đình nên việc cung cấp thực phẩm rất quan trọng, nên việc gần các chợ hay siêu thị thì đem lại lợi ích cho khách hàng

❖ Gần các bệnh viện lớn như bệnh viện FV, bệnh viện tim Tâm Đức, các nhà thuốc tư nhân,…

❖ Gần các trường học quốc tế như: Trường Quốc tế Nam Sài Gòn, trường Quốc tế Hàn Quốc, trường Quốc tế Nhật Bản,…

- Kết cấu: 23 tầng nổi, 1 tầng thượng và 1 tầng hầm

- Khu vực đậu xe: 1 tầng hầm

- Số thang máy: 4 thang máy

1.5.3 Tổng mức đầu tư xây dựng công trình

Dự án quyết định mua lại đất để xây dựng dự án căn hộ cao cấp và có tham khảo giá ở nguồn: https://alonhadat.com.vn/ban-lo-dat-mat-tien-duong-huynh-tan-phat-dt-45x80-gia-400-ty- thuong-luong-13880257.html

Vị trí Giá đất Diện tích khu đất Thành tiền

Ngày 19/05/2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành quyết định số 510/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng công trình tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022 Quyết định này cung cấp thông tin về chi phí và suất đầu tư cho các công trình xây dựng để phục vụ công tác quản lý, lập dự án, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.

Công trình chung cư cấp I

Số tầng 24 có 1 tầng hầm

• Suất vốn đầu tư là 12.830.000 đ/m 2 sàn

• Hệ số điều chỉnh vùng 8 (TP.HCM): 1,046

Tổng diện tích sàn xây dựng là 25782,02 m 2 , diện tích xây dựng công trình có 1 hầm là 23324,66 m 2

Bảng 1.2 : Suất vốn đầu tư xây dựng công trình có 1 hầm đã được công bố

Chi phí Suất vốn đầu tư

(1000đ/m 2 sàn) Hệ số điều chỉnh vùng Thành tiền

Vì công trình có diện tích xây dựng tầng hầm (3908,36 m 2 ) lớn hơn diện tích xây dựng tầng nổi (1451 m 2 ) nên phải tính thêm suất vốn đầu tư xây dựng tầng hầm của phần mở rộng Được xác định theo công thức sau:

( ) / mr noi ham noi noi ham dc

S ham : Suất vốn đầu tư tầng hầm mở rộng;

N : Diện tích sàn xây dựng công trình (trừ phần diện tích tầng hầm phần mở rộng);

S : Suất vốn đầu tư xây dựng công trình có hầm đã được công bố;

N noi : Diện tích sàn xây dựng tầng nổi;

S noi : Suất vốn đầu tư xây dựng công trình không có hầm đã được công bố; noi

N ham : Diện tích sàn xây dựng tầng hầm trong diện tích xây dựng tầng nổi

K dc : Hệ số điều chỉnh tương ứng K dc được xác định theo bảng sau:

Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng tầng hầm và diện tích xây dựng phần nổi (N xd hầm /N xd nổi ) Hệ số điều chỉnh (K dc )

Diện tích tầng hầm mở rộng là 2457,36 m 2

Bảng 1.3 : Suất vốn đầu tư công trình có tầng hầm mở rộng

Chi phí Suất vốn đầu tư

Hệ số điều chỉnh vùng

TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Công trình: Căn hộ cao cấp The Noir Loại công trình Công trình dân dụng

Cách thẩm định Suất vốn đầu tư

SVTH: VŨ PHI HÙNG 19 MSSV:20155091 Đơn vị tính: đồng

STT Nội dung chi phí Ghi chú Tỷ lệ % Đơn giá

(đồng) Số lượng ĐVT Giá trị

II Chi phí xây dựng + Thiết bị 299.999.932.466

Công viên cảnh quan (Giá tham khảo

III Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3.04% 5.949.946.964

1 Chi phí khảo sát địa chất, đo đạc mặt bằng

2 Chi phí tư vấn quản lý dự án

3 Chi phí lập báo cáo khả thi CPXD & CPTB 0.374% 1.121.999.747

4 Chi phí thẩm định báo cáo khả thi CPXD & CPTB 0.0096% 28.799.994

5 Chi phí khảo sát, thiết kế và lập dự toán CPXD

6 Chi phí thẩm định thiết kế CPXD 0.063% 166.357.265

7 Chi phí thẩm định dự toán CPXD 0.059% 155.794.899

8 Chi phí lập HSMT,đánh giá HSDT xây dựng CPXD 0.075% 198.044.364

9 Chi phí lập HSMT,đánh giá HSDT thiết bị CPTB 0.288% 96.902.441

10 Chi phí tư vấn giám sát xây dựng CPXD 1.498% 3.955.606.091

11 Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị CPTB 0.673% 226.442.162

IV Chi phí Quản lý dự án CPXD & CPTB 1.796% 5.387.998.787

V Chi phí khác 5%(II+III+IV+V) 5% 15.566.893.911

TỔNG CỘNG I+II+III+IV+V 326.904.772.127

Bằng chữ: Ba trăm hai mươi sáu tỷ chín trăm lẻ bốn triệu bảy trăm bảy mươi hai nghìn đồng chẵn

1.5.4 Bộ máy nhân sự và quản lý

1.5.4.1 Bộ máy nhân sự trong giai đoạn vận hành gồm

Bảng 1.4: Bộ máy nhân sự trong giai đoạn vận hành

STT Phòng, Ban Chức vụ Số lượng Lương Thành tiền

1 Quản lý dự án đầu tư xây dựng

Nhân viên hành chính tổng hợp 2 15,000,000 30,000,000

4 Trưởng phòng quản trị cơ sở vật chất 1 20,000,000 20,000,000

5 Nhân viên phòng quản trị cơ sở vật chất 2 12,000,000 24,000,000

7 Nhân viên phòng đối ngoại 2 15,000,000 30,000,000

Trưởng phòng kế hoạch tài chính 1 30,000,000 30,000,000

9 Nhân viên phòng kế hoạch tài chính 3 15,000,000 45,000,000

10 Trưởng phòng kế toán tổng hợp 1 35,000,000 35,000,000

14 Trưởng phòng thanh quyết toán 1 28,000,000 28,000,000

15 Chuyên viên thanh quyết toán 2 20,000,000 40,000,000

16 Đấu thầu Trưởng phòng đấu thầu 1 25,000,000 25,000,000

Trưởng phòng kỹ thuật - thẩm định 1 22,000,000 22,000,000

19 Nhân viên kỹ thuật - thẩm định 3 15,000,000 45,000,000

22 Cán bộ kỹ thuật nội nghiệp 2 15,000,000 30,000,000

23 Pháp chế Trưởng phòng pháp chế 1 20,000,000 20,000,000

Tổng chi phí trả lương trên 1 năm 9.924.000.000

Phân tích tài chính

STT Thông số Giá trị Đơn vị tính

1 Vốn đầu tư ban đầu 600 Tỷ đồng

2 Vốn chủ sở hữu 240 Tỷ đồng

4 Suất sinh lời kỳ vọng của chủ sở hữu 15 %

6 Thuế thu nhập doanh nghiệp 20 %

7 Vòng đời dự án 50 năm

Bảng 1.5 Các thông số chỉnh của dự án

(*) Thuế TNDN được quy định tại Điều 11 Thông Tư 78/2014/TT-BTC

Vì dự án văn phòng cho thuê thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản nên suất sinh lời kỳ vọng của chủ sở hữu sẽ được chọn dựa trên lĩnh vực kinh doanh bằng 15%

(https://www.cophieu68.vn/category/category_financial.php?sub=2)

Chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh

Dựa vào bảng giá đất khoảng 88.890.000 đồng/m 2 với diện tích sàn 4.500m 2 nên chi phí mua đất là 400.000.000.000 đồng

❖ Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp

Chủ đầu tư phải trả phí khi thực hiện việc bán căn hộ chung cư khoảng 7% trên tổng doanh thu, bao gồm phí quản lý và bán hàng, phí marketing, phí hoa hồng [] Trong đó:

- Phí quản lý và bán hàng chiếm 3% /Doanh thu

- Phí marketing chiếm 2% /Doanh thu

- Phí hoa hồng chiếm 2% /Doanh thu

Căn cứ vào hợp đồng vay vốn ta có:

• Số nợ đầu kỳ: 360 tỷ đồng

• Phương án trả nợ: Trả gốc đều hằng năm, trả lãi cuối năm

Dự án sẽ chia làm 3 đợt bán:

• Đợt 1 sẽ bán được 20% diện tích ở với giá bán nhà ở là 55 tr/m 2 trong năm đầu;

• Đợt 2 sẽ bán được 50% diện tích ở và 35% diện tích shophouse với giá bán nhà ở là 60 tr/m 2 và giá bán shophouse là 160 tr/m 2 trong năm thứ hai;

• Đợt 3 sẽ bán được 30% diện tích ở và 65% diện tích shophouse với giá bán nhà ở là 65 tr/m 2 và giá bán shophouse là 165 tr/m 2 trong 2 năm tiếp theo

Tổng diện tích nhà ở là 15190.58 m 2 và shophouse 1753.18 m 2

1.6.2 Bảng phân tích kinh tế - tài chính của dự án căn hộ cao cấp The Noir

Khoản mục chi phí Năm

Thay đổi khoản phải trả (∆AP)

Chi phí hoạt động sản xuất - kinh doanh 21,620,746,600 48,696,683,600 31,847,119,400 11,974,021,150

Thay đổi khoản phải thu (∆AR)

Thay đổi cân đối tiền mặt (∆CB)

Thuế thu nhập doanh nghiệp 24,055,126,680 97,259,759,280 53,748,060,120 30,556,684,770

Bảng 1.6 Phân tích kinh tế - tài chính

Lưu ý: Chi tiết các mục, khoản phí nằm trong phụ lục bảng 1.6, 1.7, 1.9, 1.10, 1.11, 1.12, 1.13

Sau khi tính toán dựa dòng tiền ngân lưu ta có được các thông số ở dưới bảng sau:

Bảng 1.7: Hiệu quả tài chính của dự án

STT Chỉ tiêu tài chính Kết quả tính

2 Giá trị hiện tại ròng (NPV) 70.045.049.494

3 Suất sinh lời nội tại (IRR) 35.3%

4 Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) 1.06

5 Thời gian hoàn vốn (PP) 2 năm 4 tháng

Từ kết quả tính toán cho thấy:

✓ NPV = 70.045.049.494 đồng > 0: Dự án khả thi, đây là con số thể hiện rằng lợi nhuận do dự án chung cư đang cao hơn so với chi phí ban đầu bỏ ra

✓ Tỷ suất sinh lời nội tại IRR của dự án là 35.3% chứng tỏ dự án có khả năng hoàn vốn, IRR > WACC = 10.2% cho thấy dự án này đáng giá

✓ Tỷ số lợi ích – chi phí BCR = 1.06 > 1 cho thấy dự án dự kiến sẽ mang lại giá trị hiện tại ròng dương cho nhà đầu tư, do đó nên thực hiện dự án này

HỒ SƠ MỜI THẦU

Thủ tục đấu thầu

Bảng 2.1 Dữ liệu đấu thầu

E-CDNT 1.1 - Bên mời thầu: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN PIHUN

E-CDNT 1.2 - Tên gói thầu: Thi công xây lắp

- Tên công trình: Căn hộ cao cấp The Noir

E-CDNT 3 Nguồn vốn: Vốn chủ sở hữu và vốn vay

E-CDNT 5.6 Phương thức lựa chọn: 1 giai đoạn 2 túi hồ sơ

E-CDNT 10.1 Nhà thầu phải nộp cùng với E-HSDT các tài liệu sau đây: Không yêu cầu

E-CDNT 10.8 Nhà thầu phải nộp cùng với E-HSDT các tài liệu sau đây:

* Các tài liệu để chứng minh về kinh nghiệm thực hiện hợp đồng xây lắp tương tự:

+ Hợp đồng thi công xây dựng

+ Biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc Biên bản thanh lý hợp đồng hoặc Quyết định phê duyệt quyết toán hoặc xác nhận của chủ đầu tư về công trình đang quyết toán

+ Biên bản nghiệm thu khối lượng hoàn thành hạng mục tương tự hoặc Xác nhận của chủ đầu tư về khối lượng hoàn thành hạng mục tương tự (nếu công trình chưa hoàn thành)

Ghi chú: Với các hợp đồng mà nhà thầu đã tham gia với tư cách là nhà thầu phụ thì các tài liệu để chứng minh về kinh nghiệm thực hiện hợp đồng xây lắp tương tự sau:

+ Hợp đồng thi công giữa nhà thầu chính và Chủ đầu tư; giữa nhà thầu chính và nhà thầu phụ

+ Văn bản chấp thuận của Chủ đầu tư cho nhà thầu phụ được tham gia thực hiện công việc

+ Biên bản nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc Biên bản thanh lý hợp đồng hoặc Quyết định phê duyệt quyết toán hoặc xác nhận về công trình đang quyết toán giữa nhà thầu chính và chủ đầu tư

+ Hóa đơn VAT của nhà thầu phụ xuất cho phần công việc đã hoàn thành

+ Biên bản nghiệm thu khối lượng hoàn thành hạng mục tương tự hoặc Xác nhận của Chủ đầu tư về khối lượng hoàn thành hạng mục tương tự (nếu công trình chưa hoàn thành)

E-CDNT 17.1 Nội dung bảo đảm dự thầu:

- Giá trị và đồng tiền bảo đảm dự thầu: 1,5% giá gói thầu

- Thời gian có hiệu lực của bảo đảm dự thầu: > 120 ngày, kể từ ngày có thời điểm đóng thầu

E-CDNT 27.3 Giá trị tối đa dành cho nhà thầu phụ: 20% giá dự thầu của nhà thầu

E-CDNT 30.1 Phương pháp đánh giá E-HSDT là: a) Đánh giá về năng lực và kinh nghiệm: Đạt/Không đạt b) Đánh giá về kỹ thuật: Đạt/Không đạt c) Đánh giá về giá: Phương pháp giá thấp nhất

E-CDNT 30.2 Xếp hạng nhà thầu: Nhà thầu có giá dự thầu sau khi trừ đi giá trị giảm giá (nếu có) thấp nhất được xếp hạng thứ nhất

E-CDNT 32.4 Nhà thầu có giá dự thầu sau khi trừ đi giá trị giảm giá (nếu có) thấp nhất được xếp hạng thứ nhất

E-CDNT 38.2 Địa chỉ của tổ chức, cá nhân thực hiện nhiệm vụ theo dõi và giám sát

Tiêu chuẩn đánh giá

Các Hồ sơ dự thầu hợp lệ sẽ được Bên mời thầu phân tích, đánh giá trên các tiêu chí (yêu cầu quan trọng) sau:

2.2.1 Năng lực tài chính và kinh nghiệm đấu thầu

Bảng 2.2 Bảng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm

Các tiêu chí năng lực và kinh nghiệm Các yêu cầu cần tuân thủ

STT Mô tả Yêu cầu Nhà thầu độc lập

Tổng các thành viên liên danh

Từng thành viên liên danh

Lịch sử không hoàn thành hợp đồng do lỗi của nhà thầu

Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến thời điểm đóng thầu, nhà thầu không có hợp đồng không hoàn thành do lỗi của nhà thầu

Phải thỏa mãn yêu cầu này

2 Thực hiện nghĩa vụ thuế Đã thực hiện nghĩa vụ thuế của năm tài chính gần nhất so với thời điểm đóng thầu

Cam kết trong đơn dự thầu

Kết quả hoạt động tài chính

Nộp báo cáo tài chính từ 03 năm (2021, 2022, 2023) để chứng minh tình hình tài chính lành mạnh của Nhà thầu

Giá trị tài sản ròng của nhà thầu trong năm tài chính gần nhất so với thời điểm đóng thầu phải dương

(Giá trị tài sản ròng = Tổng tài sản - Tổng nợ)

Doanh thu bình quân hằng năm

Điều kiện về năng lực tài chính: Nhà thầu phải có doanh thu bình quân hằng năm (không bao gồm thuế VAT) của 3 năm tài chính gần nhất so với thời điểm đóng thầu có giá trị tối thiểu là 243.104.614.000 VND.

Yêu cầu về nguồn lực tài chính cho gói thầu

Nhà thầu phải chứng minh có khả năng tiếp cận hoặc có sẵn các tài sản có khả năng thanh khoản cao, hạn mức tín dụng khả dụng (hạn mức tín dụng còn được sử dụng) hoặc các nguồn tài chính khác (không bao gồm các khoản tạm ứng thanh toán theo hợp đồng) để đáp ứng yêu về cầu nguồn lực tài chính thực hiện gói thầu với giá trị là 54.023.247.000

Kinh nghiệm thực hiện hợp đồng xây lắp tương tự

“Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020đến thời điểm đóng thầu, nhà thầu đã hoàn thành toàn bộ hoặc hoàn thành phần lớn tối thiểu

Một công trình có loại kết cấu phức tạp, cấp II trở lên và có giá trị là 90.038.746.000 VNĐ, trong đó nhà thầu có đủ tư cách được tham gia là nhà thầu chính (độc lập hoặc thành viên liên danh), nhà thầu quản lý hoặc nhà thầu phụ.

Phải thỏa mãn yêu cầu (tương đương với phần công việc đảm nhận)

Yêu cầu tối thiểu về mức doanh thu bình quân hằng năm (không bao gồm thuế VAT) = (Giá gói thầu – giá trị thuế VAT) x k.Thông thường yêu cầu hệ số “k” trong công thức này là 1,5

Yêu cầu về nguồn lực tài chính cho gói thầu = t x (Giá gói thầu/thời gian thực hiện gói thầu (tính theo tháng) Thông thường yêu cầu hệ số “t” trong công thức này là 3

2.2.2 Năng lực về kỹ thuật

Bảng 2.3 Nhân sự chủ chốt

STT Vị trí công việc

Kinh nghiệm trong các công việc tương tự

Chứng chỉ, trình độ chuyên môn

Có tổng số năm kinh nghiệm làm việc ≥ 7 năm hoặc 2 hợp đồng tương tự

- Tốt nghiệp đại học trở lên thuộc chuyên ngành xây dựng dân dụng

- Có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công xây dựng công trình dân dụng từ hạng II trở lên còn hiệu lực đến thời điểm đóng thầu

- Có chứng nhận nghiệp vụ chỉ huy trưởng công trường

- Có chứng chỉ/chứng nhận huấn luyện an toàn lao động còn hiệu lực

Cán bộ phụ trách kỹ thuật thi công phần dân dụng

2 Tối thiểu 5 năm hoặc tối thiểu 1 hợp đồng

Cán bộ phụ trách kỹ thuật thi công hệ thống cấp, thoát nước

- Tốt nghiệp đại học trở lên thuộc chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật hoặc cấp thoát nước hoặc xây dựng dân dụng

Cán bộ phụ trách kỹ thuật thi công hệ thống điện

- Tốt nghiệp đại học trở lên thuộc ngành điện

- Có chứng chỉ giám sát lắt đặt thiết bị công trình hạng II trở lên

- Có chứng chỉ hoặc chứng nhận huấn luyện An toàn lao động

Cán bộ phụ trách kỹ thuật thi công phòng cháy, chữa cháy

- Tốt nghiệp đại học trở lên thuộc chuyên ngành phòng cháy chữa cháy hoặc các ngành xây dựng

- Có giấy chứng nhận huấn luyện nghiệp vụ phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật (đối với nhân sự tốt nghiệp các ngành xây dựng)

Cán bộ giám sát kỹ thuật thi công

- Có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công công trình dân dụng hạng III trở lên còn hiệu lực đến thời điểm đóng thầu

7 Phụ trách vật liệu xây dựng 1 Tối thiểu 3 năm hoặc tối thiểu 1 hợp đồng

- Có trình độ đại học trở lên thuộc chuyên ngành vật liệu xây dựng

8 Phụ trách trắc đạc 1 Tối thiểu 3 năm hoặc tối thiểu 1 hợp đồng

- Có trình độ đại học trở lên các chuyên ngành trắc địa hoặc đo đạc hoặc các ngành xây dựng

- Có chứng chỉ hành nghề khảo sát địa hình còn hiệu lực

Cán bộ phụ trách an toàn lao động

- Tốt nghiệp đại học trở lên thuộc chuyên ngành bảo hộ lao động hoặc các ngành xây dựng

- Có chứng nhận/ chứng chỉ huấn luyện an toàn lao động (đối với nhân sự tốt nghiệp các ngành xây dựng)

Cán bộ phụ trách lập hồ sơ thanh toán

- Tốt nghiệp đại học trở lên thuộc ngành kinh tế xây dựng

2.2.2.2 Thiết bị thi công chủ yếu dự kiến huy động để thực hiện gói thầu

Bảng 2.4 Tổng hợp thiết bị chủ yếu để thực hiện gói thầu

STT Loại thiết bị Đặc điểm thiết bị Số lượng

5 Máy trộn bê tông >= 250 lít 3

2.2.2.3 Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật

Tiêu chí tổng quát được đánh giá là đạt khi tất cả các tiêu chí chi tiết cơ bản được đánh giá là đạt và các tiêu chí chi tiết không cơ bản được đánh giá là đạt hoặc chấp nhận được

E-HSDT được đánh giá là đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật khi có tất cả các tiêu chí tổng quát đều được đánh giá là đạt

Bảng 2.5 Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật đạt hoặc không đạt

STT Nội dung Mức độ đáp ứng

Tính hợp lý và khả thi của các giải pháp kỹ thuật, biện pháp tổ chức thi công, vật liệu đầu vào:

Có cả 5 tiêu chuẩn đánh giá chi tiết đều đạt Đạt

Có 1 tiêu chuẩn đánh giá chi tiết không đạt Không đạt a

Giải pháp thi công đường giao thông trong công trình, nhà tạm, khu kĩ thuật

Có giải pháp khả thi Đạt Không có giải pháp khả thi Không đạt b Giải pháp kết cấu bê tông, cốt thép và bảo dưỡng

Có giải pháp khả thi Đạt Không có giải pháp khả thi Không đạt c Giải pháp chống sạt lỡ mái taluy, bptc đào đất

Có giải pháp khả thi Đạt Không có giải pháp khả thi Không đạt d Có sơ đồ tổ chức thi công, ghi rõ trách nhiệm của từng người

Có giải pháp khả thi Đạt Không có giải pháp khả thi Không đạt e

Giải pháp thi công hoàn thiện, chống thấm, phòng chống trong mùa mưa

Có giải pháp khả thi Đạt Không có giải pháp khả thi Không đạt

Bảo đảm điều kiện vệ sinh môi trường và các điều kiện khác như

Giải pháo chống ô nhiễm môi trường trong quá trình thi công, vận chuyển vật tư và vật liệu ra-vào công trình

Có giải pháp khả thi Đạt Không có giải pháp khả thi Không đạt b An toàn lao động

Có biện pháp ALTĐ rõ ràng Đạt Không có biện pháp ATLĐ rõ ràng Không đạt c Giải pháp phòng chống cháy nổ, chữa cháy

Có giải pháp khả thi Đạt Không có giải pháp khả thi Không đạt

3 Biện pháp đảm bảo chất lượng:

Có thuyết minh hợp lý sơ đồ bố trí tổ chức giám sát, kiểm tra các khâu thi công, thực hiện các thí nghiệm

Có thuyết minh đầy đủ Đạt Không có hoặc không đầy đủ Không đạt

SVTH: VŨ PHI HÙNG 33 MSSV:20155091 phục vụ thi công, ghi nhật ký công trình b Thuyết minh chế độ bảo hành công trình

Có thuyết minh đầy đủ Đạt Không có thuyết minh Không đạt

Ngắn hơn hoặc bằng số ngày quy định Đạt

Dài hơn số ngày quy định Không đạt

Cả 4 tiêu chuẩn đánh giá đều đạt Đạt

Có 1 tiêu chuẩn đánh giá không đạt Không đạt

2.2.2.4 Tiêu chuẩn đánh giá về tài chính

Phương pháp giá thấp nhất:

Cách xác định giá thấp nhất theo các bước sau đây:

Bước 1 Xác định giá dự thầu;

Bước 2 Hiệu chỉnh sai lệch thừa (thực hiện theo quy định tại Mục 28 E-CDNT);

Bước 3 Xác định giá dự thầu sau hiệu chỉnh sai lệch thừa (nếu có), trừ đi giá trị giảm giá (nếu có);

Bước 4 Xác định ưu đãi (nếu có) theo quy định tại Mục 29 E-CDNT

Bước 5 Xếp hạng nhà thầu: E-HSDT có giá dự thầu sau hiệu chỉnh sai lệch thừa (nếu có), trừ đi giá trị giảm giá (nếu có), sau ưu đãi (nếu có) thấp nhất được xếp hạng thứ nhất

2.2.2.5 Yêu cầu kỹ thuật/chỉ dẫn kỹ thuật về xây lắp a) Tiêu chuẩn áp dụng

TCVN 5637:1991 Quản lí chất lượng xây lắp công trình xây dựng - Nguyên tắc cơ bản TCVN 4055:2012 Tổ chức thi công

Nghị định 06/2021/NĐ-CP về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

TCVN 5674:1992 Công tác hoàn thiện trong xây dựng, thi công và nghiệm thu

Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 18:2021/BXD An toàn trong thi công xây dựng Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 06:2022/BXD An toàn cháy cho nhà và công trình Tuân theo các quy định, tiêu chuẩn, nghị định, quy chuẩn được ban hành và còn hiệu lực b) Các yêu cầu về xây lắp

Nhà thầu chỉ tiến hành đào đất sau khi khu vực được dọn sạch theo đúng yêu cầu hoặc chỉ định của Ban QLDA Đáy và mái dốc phải được đào đúng theo kích thước trên bản vẽ hay yêu cầu cụ thể của Ban QLDA

Vật liệu dùng cho đắp đất phải được lấy từ những vùng đất sạch (đất không lẫn rác) theo quy định, đất này phải đảm bảo yêu cầu của công trình đặt ra Việc đầm nén khối đất đắp phải được tiến hành theo dây chuyền từng lớp với trình tự đổ, san và đầm sao cho thi công có hiệu suất cao nhất, chiều dày của lớp đầm phải được quy định tuỳ thuộc vào điều kiện thi công loại đất tại mỏ, loại máy đầm sử dụng và độ chặt yêu cầu

Bê tông tươi trước khi thi công cần đảm bảo các điều kiện kỹ thuật về mác bê tông, độ sụt, nhiệt độ, thời gian từ lúc xuất xưởng và khi đến công trường Quá trình đổ bê tông phải được đầm liên tục và đều khắp vị trí đổ, để bê tông không bị rỗ Bề mặt bê tông cần đúng cao độ, bề mặt bằng phẳng và đẹp theo bề mặt coppha

Nghiệm thu bề mặt sau khi tháo coppha và tiến hành bảo dưỡng bê tông theo quy định

Kiểm tra chủng loại thép phải đủ, đúng và vệ sinh đánh gỉ thép trước khi gia công hoặc lắp đặt vào cấu kiện Gia công đúng với thiết kế chi tiết thép và quy định chung của hồ sơ thiết kế Lắp dựng cốt thép đúng vị trí, cao độ và nối thép đúng vùng chịu nén, đúng chiều dài Cần chỉnh sửa các vị trí xô đạp cong vênh trong quá trình đổ bê tông để đảm bảo đúng chiều dày lớp bảo vệ

Cần thiết kế và thi công giàn giáo đúng vị trí kết cấu và kích thước hình học để đảm bảo độ cứng và ổn định của công trình Ngoài ra, cần chú ý đến việc lắp dựng và tháo dỡ dễ dàng, cũng như không gây cản trở đến các công tác thi công khác trên công trường.

Chỉ được tháo dỡ khi bê tông đạt được cường độ cần thiết chịu được trọng lượng bản thân và các tải động khác

Vật liệu và sản phẩm sử dụng trong công tác hoàn thiện phải tuân theo những yêu cầu của tiêu chuẩn, không cho phép sử dụng vật liệu hay sản phẩm đã quá hạn

Nhà thầu sẽ phải thiết lập một quy trình thực hiện công tác hoàn thiện cho từng hạng mục công việc riêng của toàn bộ Gói thầu và một quy trình thực hiện hoàn thiện tổng thể công trình

Bảng tổng hợp kinh phí

Bảng 3.1 Tổng hợp kinh phí

STT Khoản mục chi phí Ký hiệu Cách tính Thành tiền

- Đơn giá vật liệu A1 Theo bảng tổng hợp vật liệu 105,087,702,496

- Đơn giá nhân công B1 Theo bảng tổng hợp nhân công 28,596,408,168

- Đơn giá máy C1 Theo bảng tổng hợp máy 6,236,838,500

I CHI PHÍ TRỰC TIẾP T VL + NC + M 139,920,949,165

II CHI PHÍ GIÁN TIẾP

2 Chi phí nhà tạm để ở và điều hành thi công LT T x 1,1% 1,539,130,441

3 Chi phí một số công việc không xác định được khối lượng từ thiết kế

TỔNG CHI PHÍ GIÁN TIẾP GT C + LT + TT 15,251,383,459

III THU NHẬP CHỊU THUẾ TÍNH TRƯỚC TL (T + GT ) x 5,5% 8,534,478,294

Chi phí xây dựng trước thuế G T + GT + TL 163,706,810,918

IV THUẾ GIÁ TRỊ GIA TĂNG GTGT G x 10% 16,370,681,092

Chi phí xây dựng sau thuế Gxd G + GTGT 180,077,492,010

Bằng chữ: Một trăm tám mươi tỷ không trăm bảy mươi bảy triệu bốn trăm chín mươi hai nghìn không trăm mười đồng chẵn

Bảng tiên lượng

Bảng 3.2 Tiên lượng (Chi tiết sẽ diễn giải ở phụ lục)

Chi phí dự phòng

Gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình:

- GDP1 là chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh

- GDP1 = (GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK) × kps = 180.077.492.010×5% = 9.003.874.000đ

- kps: Hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh, mức tỷ lệ này phụ thuộc vào mức độ phức tạp của công trình thuộc dự án và Điều kiện địa chất công trình nơi xây dựng công trình và mức tỷ lệ là

- GDP2 Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá

- T: Thời gian xây dựng công trình xác định theo (tháng, quý, năm);

- t: Số thứ tự thời gian phân bổ vốn theo kế hoạch xây dựng công trình (t = 1÷T);

- G XDCT t :Giá trị dự toán xây dựng công trình trước chi phí dự phòng thực hiện trong khoản thời gian thứ t;

- I XDCTbq : Chỉ số giá xây dựng sử dụng tính dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định bằng cách tính bình quân các chỉ số giá xây dựng liên hoàn theo loại công trình của tối thiếu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng), được xác định:

- T : Số năm (năm gần nhất so với thời điểm tính toán sử dụng để xác định I XDCTbq ), T ≥3;

- I n : Chỉ số giá xây dựng năm thứ n được lựa chọn;

Chỉ số XDCT phản ánh mức biến động giá xây dựng theo thời gian thi công công trình so với mức trượt giá bình quân của cả năm Chỉ số này được xác định dựa trên dự báo xu hướng biến động của các yếu tố chi phí (giá cả) ở trong và ngoài nước.

Bảng 3.3 Tính giá dự phòng do trượt giá

STT Nội dung Ký hiệu Cách tính Giá trị

I Chỉ số giá gốc các năm

1 Năm 2021 a1 Theo công bố chỉ số giá XD năm 2021 106.61

II Chỉ số trượt giá liên hoàn

III Chỉ số trượt giá bình quân c (b1 + b2)/2 0.98168

IV Chỉ số trượt giá từng năm

Xác định phân bổ vốn hàng năm đã bao gồm trượt giá

Tổng vốn bao gồm cả trượt giá F f1 + f2 + f3 172.597.023.000

VII Tổng dự phòng do trượt giá G DP2 F - E -7.480.469.000

Qua bảng 3.2 chúng ta thấy chỉ số trượt giá giảm dần qua từng năm nên khi chùng ta tính ra tổng chí phí dự phòng cho trượt giá là con số âm Vậy khi chúng ta tính chi phí dự phòng cho dự án sẽ loại bỏ chi phí do trượt gia gây ra

Tổng chi phí dự phòng:

Kết luận: Vậy tổng chi phí dùng để dự thầu cho gói thầu Thi công xây dựng kết cấu và hoàn thiện cơ bản của dự án là: 189.081.366.000 đồng

BIỆN PHÁP THI CÔNG

Thiết kế thi công phần thân

4.1.1 Tính toán thiết kế cốp pha dầm, sàn, cột

Làm phần khuôn cho việc đúc bê tông cột tường, cột đỡ, cột kệ, là phần nâng đỡ và giữ kết cấu cho phần bê tông Do vậy khuôn cốp pha càng chắc chắn thì chất lượng bê tông càng cao

4.1.1.2 Yêu cầu kỹ thuật đối với cốp pha

- Ván khuôn cần được đảm bảo yêu cầu kỹ thuật;

- Ván khuôn không được cong vênh;

- Ván khuôn phải cứng chắc, không bị biến dạng khi tiếp xúc với lớp bê tông mới đổ, tải trọng người và thiết bị thi công;

- Đảm bảo đúng hình dạng, kích thước bê tông theo thiết kế;

- Đảm bảo lắp ghép, tháo dỡ dễ dàng;

- Ván khuôn phải kín đảm bảo nước xi măng không bị chảy ra ngoài

4.1.1.3 Chọn cốp pha cho công trình Đối với phần khối đế: a Chọn tấm ván

Lựa chọn ván khuôn gỗ phủ phim TEKCOM PolyCore EXTRA có các thông số kỹ thuật:

Keo chịu nước 100% WBP – Phenolic

Gỗ thông: Loại AA Bạch Đàn/ Bạch Dương: Loại A

Loại phim Dynea, màu nâu Định lượng phim ≥ 130 g/m 2

Thời gian đun sôi không tách lớp ≥ 15 giờ

Mô tả Giá trị Độ ẩm ≤ 12%

Module đàn hổi E Dọc thớ: ≥ 6500 Mpa

Cường độ uốn Dọc thớ: ≥ 26 Mpa

Lực ép ruột ván 120 tấn/m 2

Số lần tái sử dụng 7-15 lần

Vậy chọn ván khuôn có thông số như sau:

- Mô đun đàn hồi: E= 5.5×10 6 (kN/m 2 ) b Chọn cây chống cho sườn đứng và ngang

Chọn sườn đứng sử dụng thép hộp CT3 có kích thước 60×60×1.8mm và sườn ngang có kích thước 60×60×1.8mm Ứng suất cho phép: [σ] = 21×10 4 (kN/m 2 )

Mô đun đàn hồi: E= 21×10 7 (kN/m 2 ) c Chọn ty giằng

Sử dụng ty giằng đường kính D = 16mm Ứng suất cho phép: [σ] = 21×10 4 (kN/m 2 )

Mô đun đàn hồi: E= 21×10 7 (kN/m 2 )

❖ Theo tiêu chuẩn 4453 – 1995 các trị số được lấy như sau:

- Khối lượng đơn vị thể tích bê tông nặng thông thường tính bằng 2500kg/m 3

- Khối lượng cốt thép lấy theo thiết kế, trường hợp không có khối lượng cụ thể thì lấy 100kg/m 3 bê tông cốt thép

- Tải trọng do người và dụng cụ thi công khi tính toán cốp pha sàn và vòm thì lấy 250daN/m 2

- Tải trọng do đầm rung lấy bằng 200daN/m 2

❖ Tải trọng ngang tác dụng lên bề mặt ván khuôn được xác định như sau:

Bảng A.1 – áp lực ngang của hỗn hợp bê tông mới đổ

Phương pháp đầm Công thức tính toán áp lực ngang tối đa, daN/m 2 Giới hạn sử dụng công thưc

Các ký hiệu trong bảng này:

P – áp lực ngang tối đa của hỗn hợp bê tông tính bằng daN/m2; γ – khối lượng thể tích của hỗn hợp bê tông đã đầm chặt tính bằng daN/m3;

H – chiều cào mỗi lớp hỗn hợp bê tông tính bằng m;

V – tốc độ đổ hỗn hợp bê tông tính bằng m/h;

R và R1 – bán kính tác dụng của đầm dùi và đầm ngoài Đối với dùi nên lấy R = 0,7 và đầm ngoài R1 = 1,0m;

Bảng A.2 – Tải trọng động khi đổ bê tông vào cốp pha

Biện pháp đổ bê tông Tải trọng ngang, tác dụng vào cốp pha

(daN/m 2 ) Đổ bằng máy và ống vòi hoặc đổ trực tiếp bằng đường ống từ máy bê tông Đổ trực tiếp từ các thùng có:

❖ Khi tính toán các bộ phận của cốp pha theo khả năng chịu lực, các tải trọng tiêu chuẩn nêu trong bảng A.1 phải được nhân với hệ số vượt tải quy định trong bảng A.3

Các tải trọng tiêu chuẩn Hệ số vượt tải

1 Khối lượng thể tích của cốp pha đà giáo

2 Khối lượng thể tích của bê tông và cốt thép

3 Tải trọng do người và phương tiện vận chuyển

4 Tải trọng do dầm chấn động

5 Áp lực ngang của bê tông

6 Tải trọng do chấn động khi đổ bê tông và cốp pha

1,3 1,3 1,3 1,3 Độ võng của các bộ phận cốp pha do tác động của các tải trọng không được lớn hơn các trị số sau: a) Đối với cốp pha của bề mặt lộ ra ngoài của các kết cấu: 1/400 nhịp của bộ phận cốp pha; b) Đối với cốp pha của bề mặt bị che khuất các kết cấu: 1/250 nhịp của bộ phận cốp pha; c) Độ võng đàn hồi hoặc độ lún của gỗ chống cốt pha: 1/1000 nhịp tự do của kết cấu bê tông cốt thép tương ứng

4.1.1.5 Tính toán cốp pha dầm (400×1200)

Hình 4.1 Mặt cắt cốp pha dầm 400×1200 a) Tính toán ván khuôn thành dầm

Loại tải trọng Ký hiệu

Tải tiêu chuẩn kN/m 2 n Tải tính toán kN/m 2 Tải trọng áp lực ngang bê tông q1 25×0.7.5 1.3 22.75

Chấn động khi đổ bê tông q2 4 1.3 5.2

Tải trọng do đầm dùi q3 2 1.3 2.6

(Theo phụ lục A- Số liệu để thiết kế cốp pha đà giáo cho các kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối,TCVN 4453 1995: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối)

Tải trọng phân bố tác dụng lên ván khuôn là: qtc = 23.5×1 = 23.5 (kN/m) qtt = 30.55×1 = 30.55 (kN/m)

Sơ đồ tính: Xem sườn ngang là các gối tựa và ván khuôn thành dầm làm việc như dầm liên tục

Hình 4.2 Sơ đồ tính ván khuôn thành dầm

Kiểm tra điều kiện bền

Kiểm tra điều kiện độ võng

(Theo mục a-Cốp pha của bề mặt lộ ra ngoài của các kết cấu, phần A.3, phụ lục A, TCVN 4453:1995 về kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối)

Vậy chọn khoảng cách giữa các sườn ngang là 0.3m b) Tính toán sườn ngang

- Ta xem sườn đứng là dầm đơn giản và gối tựa là thanh chống xiên và chốt nêm

- Chọn các cây thép hộp sườn đứng có tiết diện 60×60×1.8mm (theo thép Hòa Phát)

Hình 4.3 Sơ đồ tính sườn đứng thành dầm

Kiểm tra điều kiện độ võng f 4 4

Vậy chọn khoảng cách giữa các sườn đứng là 1m c) Tính toán sườn đứng

- Coi ty giằng như các gối tựa, sườn đứng chịu tải tập trung do sườn ngang truyền lên, làm việc như một dầm đơn giản

- Chọn sườn đứng là 2 cây thép hộp có tiết diện 60×60×1.8 mm (theo thép Hòa Phát)

- Chọn khoảng cách giữa các ty giằng là 0.6m

Moment tĩnh W = 7.89×10 -6 m 3 và Moment quán tính I = 2.367×10 -7 m 4 (đã được tính ở mục

Hình 4.4 Sơ đồ tính của sườn đứng

Moment lớn nhất: M = PL 1 = 9.17×0.3 = 2.751 (kN.m)

Kiểm tra điều kiện bền σ = 6

Kiểm tra điều kiện độ võng f = ( )

(Theo mục 4b-Cốp pha của bề mặt bị che khuất của các kết cấu, phần A.3, phụ lục A, TCVN 4453:1995 về kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối)

Vậy f ≤ [ f ] → Ván khuôn đáy dầm thỏa điều kiện độ võng d) Tính toán ty giằng

Hình 4.5 Sơ đồ tính ty giằng

Lực của ty giằng là lực tại gối của hình được được xác định bằng cách cân bằng phương trình tĩnh định:

Kiểm tra điều kiện bền σ = 4.585 2 4.585 2

→ Ty giằng ỉ16 thỏa điều kiện bền e) Tính ván khuôn đáy dầm

Phân loại Tên tải trọng Tải tiêu chuẩn

Hoạt tải Lực động đổ BT 4 1.3 5.2

Theo phụ lục A - Số liệu để thiết kế cốp pha đà giáo cho các kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối, TCVN 4453 1995: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối, cung cấp các thông số liên quan đến thiết kế cốp pha cho các loại kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối, bao gồm cả thông số tải trọng, khoảng cách hỗ trợ, kích thước cốp pha và yêu cầu về độ cứng và độ bền.

Tải trọng phân bố tác dụng lên ván khuôn là: q tc = 39.86×0.4 = 15.94 (kN/m) q tt = 48.67×0.4 = 19.47 (kN/m)

Sơ đồ tính: Xem các sườn trên là các gối tựa, chịu tải trọng phân bố đều của bê tông và ván làm việc như dầm liên tục

Hình 4.6 Sơ đồ tính ván khuôn đáy dầm

Kiểm tra điều kiện bền σ 2 5

Kiểm tra điều kiện độ võng f = 7

(Theo mục 4b-Cốp pha của bề mặt bị che khuất của các kết cấu, phần A.3, phụ lục A, TCVN 4453:1995 về kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối)

Vậy chọn khoảng cách giữa các sườn trên là 0.4m f) Tính toán sườn trên

- Xem sườn dưới là các gối tựa và sườn trên làm việc như dầm liên tục chịu tải phân bố đều từ ván

Hình 4.7 Sơ đồ tính sườn trên

Kiểm tra điều kiện bền:

Theo TCVN 4453:1995 về kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối, mục 4b-Cốp pha của bề mặt bị che khuất của các kết cấu tại phụ lục A, phần A.3 quy định về cốp pha của bề mặt bị che khuất của các kết cấu.

Vậy chọn khoảng cách giữa các sườn dưới là 0.8m e) Tính toán sườn dưới

Xem hệ giàn giáo chống dầm là các gối tựa khoảng cách giữa 2 cây chống là 0.8m và sườn dưới làm việc như dầm đơn giản chịu tải tập trung của sườn trên Chọn thép hộp (60×60×1.8)mm

6.38×0.8 = 5.1 7.79×0.8 = 6.23 Moment tĩnh W = 7.89×10 -6 m 3 và Moment quán tính I = 2.367×10 -7 m 4 (đã được tính ở mục 4.2.1.5b)

Hình 4.8 Sơ đồ tính sườn dưới

Moment lớn nhất: M = P l tt 1 = 6.23×0.2 = 1.246 (kN.m)

Kiểm tra điều kiện độ bền σ = 6

→ Thỏa điều kiện độ bền

Kiểm tra điều kiện độ võng f 3 2 2

EI + EI + EI (Công thức cơ học kết cấu)

(Theo mục a-Cốp pha của bề mặt lộ ra ngoài của các kết cấu, phần A.3, phụ lục A,

TCVN 4453:1995 về kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối)

→ Thỏa điều kiện độ võng f) Tính toán cây chống

Cột chống chịu lực nén đúng tâm do cốp pha, các sườn truyền xuống vì thế tính toán và kiểm tra như cấu kiện chịu nén đúng tâm

Tải trọng truyền lên cây chống:

Sử dụng catalogue Đông Dương để chọn thanh chống phù hợp

→ Ta sử dụng hệ giáo chống có chiều cao làm việc 3000mm thoả với hệ liên kết lần lượt chịu tải tối đa là 16T

4.1.1.6 Tính toán cốp pha sàn

Hình 4.9 Kết cấu cốp pha sàn

SVTH: VŨ PHI HÙNG 53 MSSV:20155091 a) Tính toán ván khuôn

Phân loại Tên tải trọng Tải tiêu chuẩn

(Theo phụ lục A- Số liệu để thiết kế cốp pha đà giáo cho các kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối,TCVN 4453 1995 : Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối)

- Tải trọng phân bố tác dụng lên ván khuôn: (Chọn bề rộng dãi tính toán b = 1m) q tt = 17.78×1 = 17.78 (kN/m) q tc = 14.12×1 = 14.12 (kN/m)

Sơ đồ tính: Xem các sườn trên là gối tựa, ván làm việc như dầm liên tục

Hình 4.10 Sơ đồ tính toán ván khuôn

Kiểm tra điều kiện bền σ = 4

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS HUỲNH TRUNG HIẾU f = 6

Vậy chọn khoảng cách giữa các sườn trên là 0.5m b) Tính sườn trên

Coi các sườn dưới là những gối tựa, sườn trên làm việc như dầm liên tục, chịu tải phân bố do ván khuôn truyền lên

Hình 4.11 Sơ đồ tính sườn trên

(Theo mục b-Cốp pha của bề mặt bị che khuất của các kết cấu, phần A.3, phụ lục A, TCVN 4453:1995 về kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối)

Vậy chọn khoảng cách giữa các sườn dưới là 0.8m (cùng kích thước với khoảng cách của cây chống) c) Tính sườn dưới

Coi cây chống như các gối tựa, sườn dưới làm việc như một dầm đơn giản, chịu lực tập trung do sườn trên chuyền lên

Sơ đồ tính được vẽ ở trường hợp điểm đặt lực tập trung ở vị trí nguy hiểm nhất

Hình 4.12 Sơ đồ tính của sườn dưới

Moment lớn nhất: M = P l tt 1 = 5.65×0.15 = 0.85 (kN.m)

Kiểm tra điều kiện độ võng f 3 2 2

→ Thỏa điều kiện độ võng d) Tính cây chống

Sử dụng catalogue Đông Dương để chọn thanh chống phù hợp

→ Ta sử dụng hệ giáo chống có chiều cao làm việc 3000mm thoả với hệ liên kết lần lượt chịu tải tối đa là 16T

Hình 4.13 Cấu tạo cốp pha vách a) Tính toán ván khuôn

Loại tải trọng Ký hiệu

Tải tiêu chuẩn kN/m 2 n Tải tính toán kN/m 2 Tải trọng áp lực ngang bê tông q1 25×0.7.5 1.3 22.75

Chấn động khi đổ bê tông q2 4 1.3 5.2

Tải trọng do đầm dùi q3 2 1.3 2.6

Chọn dãi làm việc theo phương dọc b = 1m q tc = 23.5 1  = 23.5 (kN/m) q tt = 30.55 1  = 30.55 (kN/m)

Sơ đồ tính: Xem các sườn đứng là các gối tựa Ván làm việc như dầm liên tục

Hình 4.14 Sơ đồ tính ván khuôn vách

Kiểm tra điều kiện bền:

(theo mục a-Cốp pha của bề mặt lộ ra ngoài của các kết cấu, phần A.3, phụ lục A, TCVN 4453:1995 về kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối)

Vậy chọn khoảng cách giữa các sườn đứng là 0.45m b) Tính sườn đứng

Ta xem sườn đứng là các gối tựa và sườn ngang làm việc như dầm liên tục Chịu tải trọng:

Moment tĩnh W = 7.89×10 -6 m 3 và Moment quán tính I = 2.367×10 -7 m 4 (đã được tính ở mục 4.2.1.5b)

Hình 4.15 Sơ đồ tính sườn đứng vách

Moment lớn nhất tại giữa nhịp: M 2 2

SVTH: VŨ PHI HÙNG 59 MSSV:20155091 σ 2 6

Kiểm tra điều kiện độ võng f 4 4

Vậy chọn khoảng cách giữa các sườn ngang là 0.8m c) Tính sườn ngang

Ta xem ty giằng D16 là các gối tựa, chọn khoảng cách giữa các ty là 0.8m

Hình 4.16 Sơ đồ tính sườn ngang vách

Moment lớn nhất: M = P l tt 1 = 11×0.175 = 1.93 (kN.m)

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: ThS HUỲNH TRUNG HIẾU f 3 2 2

Biện pháp thi công hoàn thiện – công tác sơn tường

- Kiểm tra lối đi lại và khu vực triển khai phải sạch sẽ và an toàn theo yêu cầu của công việc sơn

- Chuẩn bị tất cả dụng cụ, máy móc, dàn giáo, thang, lan can, ánh sáng

- Tham khảo bản vẽ, tiến độ về chủng loại , vị trí , màu sắc

- Sửa chữa những lỗi bề mặt của tường trát, bê tông…

Hệ thống sơn chuẩn luôn tuân theo hướng dẫn của nhà sản xuất Các công đoạn bao gồm chuẩn bị đầy đủ vật tư, trộn đúng tỷ lệ theo hướng dẫn, thi công sơn lót trước sau đó mới tới lớp sơn hoàn thiện.

- Dàn giáo và lối đi lại sẽ được cung cấp nếu cần thiết Lối đi lại cần lan can khỏe và tất cả dàn giáo đều được nghiệm thu trước khi thi công

- Kiểm tra hạn sử dụng của sản phẩm Đọc kỹ hướng dẫn sử dụng

- Sơn lót nội ngoại thất có thể pha thêm nước sạch, tỷ lệ phụ thuộc vào sơn Nhà cung cấp quy định

- Số lớp sơn lót tuỳ thuộc vào khuyến nghị của Nhà cung cấp

- Dùng chổi, con lăn hoặc súng phun sơn lên bề mặt đã xả nhám

- Khuyến cáo: Bề mặt đã sơn lót không được để bám bụi hoặc bôi bẩn để tránh trường hợp tách lớp sau này

4.2.3.1 Sơn màu nước 1 Đây chính là công đoạn quan trọng nhất để đảm bảo màu sắc sơn được che phủ đồng đều và tránh lãng phí không đáng có, vì vậy cần thực hiện nghiêm các bước sau:

- Kiểm tra hạn sử dụng của sản phẩm Đọc kỹ hướng dẫn sử dụng

- Pha loãng sơn theo thể tích Nhà cung cấp cho phép

- Cần pha theo tỷ lệ giống nhau tránh hiện tượng bị khác màu

- Tuỳ theo từng chủng loại sơn để chọn dụng cụ và biện pháp thi công cho phù hợp

- Sơn nước 1 yêu cầu sơn đều màu cho toàn bộ hạng mục cần thi công, sao cho toàn bộ bề mặt cần sơn màu sắc hoàn toàn đều nhau bất kể đậm hay nhạt so với mã màu trong bảng màu

- Nếu dùng con lăn phải lăn đi lăn lại cho màng sơn mỏng đều và bám chắc

- Khuyến cáo : Sơn đã pha nước nên dùng hết trong 05 ngày

- Số lớp sơn màu hoàn thiện có thể cần từ 01 đến 02 lớp tuỳ theo từng màu sắc

- Sau khi sơn nước 1 tối thiểu 03h có thể sơn hoàn thiện

- Trước khi sơn hoàn thiện hãy đảm bảo bề mặt sơn màu nước 1 hoàn toàn sạch sẽ

- Có thể pha thêm nước cho sơn màu hoàn thiện nhưng phải đảm bảo tuân thủ khuyến nghị - Sơn đều cho toàn bộ hạng mục cần thi công sao cho màu sắc thật đều nhau của nhà cung cấp

4.2.4 Bảo quản và duy trì tường sơn sau khi hoàn thiện

- Bảo vệ các bề mặt không muốn sơn bằng cách sử dụng băng keo hoặc bạt trùm

- Đảm bảo sơn đều và không để lại vết chấm hay trải phẳng không đều

- Tránh va đập hoặc cọ xát mạnh vào tường sơn

- Vệ sinh tường định kỳ bằng cách lau nhẹ nhàng bằng nước ấm và chất tẩy nhẹ để loại bỏ bụi bẩn và vết bẩn nhỏ

- Đối với vết bẩn khó loại bỏ, hãy sử dụng một chút xà phòng nhẹ pha loãng trong nước và lau nhẹ nhàng bằng một cái khăn mềm

- Tránh tiếp xúc với chất tẩy mạnh hoặc chất tẩy có chứa các thành phần gây mài mòn, vì chúng có thể làm hỏng bề mặt sơn

- Nếu có vết trầy xước hoặc hư hỏng nhỏ, hãy sửa chữa bằng cách sử dụng một ít sơn phù hợp

- Kiểm tra định kỳ các vết bong tróc, vết nứt hoặc bất kỳ vấn đề nào khác trên bề mặt sơn để duy trì vẻ đẹp và bền bỉ của tường sơn

4.2.5 Các bước cụ thể khi thực hiện công tác sơn tường

❖ Chuẩn bị bề mặt tường

Bước 1: Kiểm tra độ phẳng của tường, độ chênh lệch lồi lõm không quá 2mm

Bước 2: Sử dụng các dụng cụ chuyên dụng để kiểm tra độ thẳng đứng, vuông ke của tường

Bước 3: Loại bỏ hết tạp chất: bùn đất, gỗ mục, kim loại… có trong lớp hồ tô tường bằng dao xủi

Bước 4: Kiểm tra độ ẩm bề mặt tường, đổ ẩm cho phép thi công sơn 1 → Tiết kiệm chi phí

+ Chỉ số chi phí – tiến độ: CSI = CPI × SPI = 1.03 × 1 = 1.03

Vì chỉ số CSI rất gần với 1 nên việc đưa dự án trở lại theo đúng kế hoạch có thể nằm trong tầm kiểm soát

Do đó, chi phí thực hiện dự án vượt quá chi phí dự trù, trong khi tiến độ hoàn thành công việc lại chậm hơn so với kế hoạch đã đề ra.

March 2024 April 2024 May 2024 June 2024 July 2024 August 2024 September

BIỂU ĐỒ CHI PHÍ - TIẾN ĐỘ THEO PHƯƠNG PHÁP EVM

+ Chi phí hoàn thành phần việc còn lại

+ Chi phí tổng cộng để hoàn thành hạng mục công trình là:

Tiêu đề	Căn hộ cao cấp The Noir
Tác giả	Vũ Phi Hùng
Người hướng dẫn	ThS. Huỳnh Trung Hiếu
Trường học	Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Quản Lý Xây Dựng
Thể loại	Đồ án tốt nghiệp
Năm xuất bản	2024
Thành phố	Thành phố Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	103
Dung lượng	7,22 MB