kinh tế vi mô bài báo cáo bài tập nhóm đề bài căn hộ cao cấp

Các giải pháp cho doanh nghiệp và chính phủ Việt Nam giảm tác động tiêu cực của các yếu tố tác động đến cung cầu căn hộ cao cấp:...142.. Phân công công việc các thành viên:+ Nguyễn Thị M

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

-KINH TẾ VI MÔ

BÀI BÁO CÁO BÀI TẬP NHÓM

ĐỀ BÀI: CĂN HỘ CAO CẤP

Giáo viên: Lê Đắc Anh Khiêm Lớp: 48K22.3

Nhóm 8

Các thành viên: Nguyễn Minh Huy

Nguyễn Văn Thanh Thuận Nguyễn Thị Khánh Linh Nguyễn Thị My My Trần Thị Thuỳ Dương

1

M Ụ C L Ụ C

Phân công công việc các thành viên: 2

I GIỚI THIỆU VỀ CĂN HỘ CAO CẤP: 3

1 Căn hộ cao cấp phải bao gồm tất cả các tiêu chí sau: 3

2 Những đặc điểm cần có của căn hộ cao cấp 3

3 Sự biến động về cung và cầu của căn hộ cao cấp trong 5 năm 2017-2021 5

II CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN NHU CẦU VÀ CUNG CỦA CĂN HỘ CAO CẤP: 9

1 Cầu căn hộ cao cấp: 9

2 Cung căn hộ cao cấp: 10

3 Liên hệ các sự kiện thực tế trong giai đoạn 2017-2021 12

III GIẢI PHÁP CHO DOANH NGHIỆP VÀ CHÍNH PHỦ VIỆT NAM 14

1 Các giải pháp cho doanh nghiệp và chính phủ Việt Nam giảm tác động tiêu cực của các yếu tố tác động đến cung cầu căn hộ cao cấp: 14

2 Các giải pháp cho doanh nghiệp và chính phủ Việt Nam để thúc đẩy tác động tích cực của các yếu tố tác động đến cung cầu căn hộ cao cấp: 16

Phân công công việc các thành viên:

+ Nguyễn Thị My My: Giới thiệu về ngành/ hàng hóa (trình bày rõ sự biến động về cung và cầu của ngành/ hàng hóa trong 5 năm 2017-2021)

+ Nguyễn Thị Khánh Linh: Xác định các yếu tố tác động đến nhu cầu và cung của ngành/ hàng hóa đó.Trình bày rõ về mỗi yếu tố (nó là gì, tác động như thế nào đến nhu cầu/ nguồn cung)

+ Nguyễn Văn Thanh Thuận: Liên hệ các sự kiện thực tế trong giai đoạn

2017-2021 để minh họa cho sự tác động của mỗi yếu tố (nêu rõ sự kiện, địa điểm, thời điểm, nguồn thông tin và giải thích sự tác động)

+ Nguyễn Minh Huy: Nêu giải pháp cho doanh nghiệp và chính phủ Việt Nam

để khắc phục/ giảm tác động tiêu cực của yếu tố đó

+ Trần Thị Thùy Dương: Nêu giải pháp cho doanh nghiệp và chính phủ Việt Nam để thúc đẩy tác động tích cực của yếu tố đó

I GIỚI THIỆU VỀ CĂN HỘ CAO CẤP:

1 Căn hộ cao cấp phải bao gồm tất cả các tiêu chí sau:

 Phải được xây dựng một cách có quy mô, nằm ở một ví trí giao thông thuận tiện nhất (gần trung tâm thành phố nhất)

 Mật độ xây dựng chỉ được tính dưới 45% so với tổng thể

 Các lối vào nhà, chỗ để xe, vào sảnh chính phải được bố trí riêng biệt và độc lập

 Luôn phải có quầy lễ tân trong khu vực thương mại dịch vụ thuộc tòa nhà

 Hành lang phải rộng hơn hoặc bằng 1m8, diện tích căn hộ bình quân trên

số phòng ngủ phải ít nhất là 35m2 Nói tóm gọn là các tiện ích nội khu

3

 Đảm bảo về an toàn về tiêu chuẩn kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, sinh hoạt, hệ thống báo cháy tự động và thông minh

 Chất lượng về tiện ích phải đạt chuẩn: dịch vụ vệ sinh theo ngày (liên tục), hệ thống an ninh camera thẻ ra vào,…

2 Những đặc điểm cần có của căn hộ cao cấp

Có khá nhiều khách hàng khi muốn đầu tư vào căn hộ cao cấp nhưng lại đang thắc mắc làm thế nào để nhận biết được căn hộ cao cấp nó bao gồm những đặc điểm gì, như thế nào Cụ thể như nó sẽ bao gồm những đặc điểm sau:

 Diện tích căn hộ cao cấp phải lớn hơn hoặc bằng 70M2/ 1 căn

Theo như quy định về căn hộ cao cấp, thì nhất định phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng 70m2 Đảm bảo tất cả tiêu chí và quy chuẩn về kỹ thuật, hạ tầng, chất lượng hoàn thiện và dịch vụ xung quanh (bao gồm cả việc quản lý)

Cụ thể hơn trong diện tích 70m2/ 1 căn hộ cao cấp đó phải bao gồm: Phòng ngủ chính phải rộng hoặc bằng 20m2, có ít nhất 2 khu vực vệ sinh cá nhân (ưu tiên phòng ngủ chính) Phải đảm bảo chất lượng sử dụng trên 100 năm theo chính sách ban hành

 Vị trí giao thông thuận tiện

Vấn đề tiếp được đề cập trong đặc điểm cần có của căn hộ cao cấp đó chính là

Vị trí giao thông thuận tiện Cụ thể nó sẽ dễ dàng đi đến khu vực sảnh chính của tòa nhà hoặc công trình Các khu vực xung quanh phải có sân, vườn, cây, thảm

cỏ, đường đi dạo thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp

 Đạt chuẩn về tiêu chuẩn thiết kế căn hộ cao cấp

Luôn luôn căn hộ cao cấp phải đạt chuẩn về kiến trúc, nó cần phải phân biệt rõ ràng từng khu vực và chức năng của căn hộ cao cấp đó Không gian trong căn

hộ phải thoáng mát, tạo cảm giác thoải mái cho khách hàng Vị trí khu vực

Too long to read on your phone? Save

to read later on your computer

Save to a Studylist

phòng bếp và phòng ăn phải có ánh sáng tự nhiên, luôn có ống thông và thoát gió

Ngoài ra điểm quan trọng nhất sẽ là khu vực vệ sinh cá nhân của căn hộ, phải đạt các tiêu chuẩn sau: đầy đủ nội thất, tối thiểu 1 bồn cầu, luôn luôn có vòi tắm hoa sen, bồn tắm, bồn nước tắm nóng lạnh

 Hệ thống quản lý – An ninh

Đây cũng là đặc điểm nhất định phải có của một căn hộ cao cấp hiện nay Luôn phải đạt các tiêu chuẩn về vấn đề quản lý và an ninh Các hệ thống camera quanh khu vực sinh sống đặc biệt là hành lang, sảnh, cầu thang Phải có cầu thang máy hoạt động 24/24 Hệ thống an ninh cao cấp, hiện đại và túc trực 24/24 Đặc biệt phải đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy

3 Sự biến động về cung và cầu của căn hộ cao cấp trong 5 năm 2017-2021

 Năm 2017

Lượng cung, lượng giao dịch căn hộ cao cấp ở Hà Nội, TP.HCM và cả nước

năm 2017

(Nguồn: Hội môi giới bất động sản Việt Nam)

 Năm 2018

 Lượng cung, lượng giao dịch căn hộ cao cấp ở Hà Nội năm 2018

5

(Nguồn: Hội môi giới bất động sản Việt Nam)

 Năm 2018, phân khúc cao và trung cấp lấn át phân khúc bình dân (34,6%)

 Cả năm 2018, phân khúc căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm tỉ trọng với 24,0%

 Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư chung cho toàn thị trường Hà Nội đạt 68,5% (30.701/44.788) Trong đó thấp nhất là cao cấp và siêu cao cấp với

tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 29,3%

 Giá đất nền tăng so với 2017 gần 10%, nhưng phân khúc căn hộ thì giá gần như đi ngang, thậm chí ở phân khúc cao cấp có xu hướng giảm nhẹ

 Lượng cung, lượng giao dịch căn hộ cao cấp ở TP.HCM năm 2018

(Nguồn: Hội môi giới bất động sản Việt Nam)

 Lượng cung Bất động sản năm 2018 đạt 49.948 sản phẩm, tăng 116.2% so với năm 2017 (43.004 sản phẩm) Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo với 44.451 sản phẩm, tăng 120.97% so với năm 2017 (37.076 sản phẩm), chiếm xấp xỉ 90% lượng hàng trên toàn thị trường TP HCM

 Năm 2018, cơ cấu nguồn cung phân khúc căn hộ đã có thay đổi nhiều so với 2017 (Căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng lớn, chiếm 54.7%), càng về cuối năm 2018, phân khúc cao cấp, siêu cao cấp càng lấn át phân khúc bình dân Cả năm 2018, tỷ trọng lớn nhất là phân khúc cao cấp và siêu cao cấp (44,5%)

 Phân khúc căn hộ cao cấp và siêu cao cấp trong quý IV có số lượng giao dịch lớn nhất quý IV (63,4%) và cả năm 2018 (41,1%)

 Năm 2019

Lượng cung, lượng giao dịch căn hộ cao cấp ở Hà Nội, TP.HCM, các KV khác

và cả nước năm 2019

(Nguồn: Hội môi giới bất động sản Việt Nam)

Sự lệch pha cung - cầu có biểu hiển mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài

 Năm 2020

Lượng cung, lượng giao dịch căn hộ cao cấp ở Hà Nội, TP.HCM và cả nước năm 2020

(Nguồn: Hội môi giới bất động sản Việt Nam)

- Tại Hà Nội:

7

Căn hộ vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo Trong đó chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp

Căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và rất châ ‹m ở phân khúc cao cấp

Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lê ‹ hấp thụ không cao Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá >35tr/m², nhà đất có giá >100tr/m²

- Tại TP.HCM

Trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiê ‹n, nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân trước đó đều bị đẩy giá tương đương phân khúc trung – cao cấp

Lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản Hiê ‹n lực cầu tại TP Hồ Chí Minh hiê ‹n đang dồn phần lớn về khu vực thành lâ ‹p TP Thủ Đức như: Quâ ‹n 9, Quâ ‹n 2, Quâ ‹n Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực Miền Đông Nam bộ Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những bất động sản có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diê ‹n tích nhỏ Những ở căn hộ cao cấp có giá trị cao (trên 70tr/m2) thì hấp thụ yếu hơn

 Năm 2021

(Nguồn: Hội môi giới bất động sản Việt Nam) Nguồn cung và tiêu thụ tại TP HCM tiếp tục xu hướng giảm Thị trường chịu những khó khăn nhất định

Căn hộ hạng A tiếp tục là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường trong năm 2021, hạng C khan hiếm

Nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh, mức thấp nhất từ năm

2015 đến nay

II CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN NHU CẦU VÀ CUNG CỦA CĂN HỘ CAO CẤP:

1 Cầu căn hộ cao cấp:

 Khái niệm:

Cầu về căn hộ cao cấp là khối lượng hàng hóa căn hộ cao cấp mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận dược khối lượng hàng hóa đó Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường

 Những yếu tố tác động đến cầu về căn hộ cao cấp:

 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà ở tăng lên Lượng cầu căn hộ cao cấp là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt là khi dân số tăng nhanh sẽ tác động lớn đến cầu căn hộ

Độ co giãn của cầu về căn hộ phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.Khi quy mô gia đình tăng lên sẽ kéo theo cầu về diện tích đất ở tăng theo đồng thời làm tăng nhu cầu về căn hộ

 Thu nhập của dân cư

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu

sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí

9

giảm đi, khi đó cầu về nhà ở cao cấp như các căn hộ cao cấp sẽ tăng lên Do đó, thu nhập của dân cư có ảnh hưởng lớn đến nhu cầu của người tiêu dùng với căn

hộ cao cấp

 Giá của căn hộ cao cấp

Giá của căn hộ cao cấp có ảnh hưởng đến cầu về căn hộ cao cấp Tùy vào các đặc điểm mà căn hộ cao cấp có các mức giá khác nhau Nếu căn hộ nằm ở trung tâm thành phố lớn có vị trí thuận lợi thì giá của chúng sẽ cao gấp nhiều lần

so với một căn hộ như vậy nhưng không nằm trong trung tâm thành phố Chất lượng của các căn hộ cũng quyết định đến giá của chúng, căn hộ có chất lượng tốt hơn thì sẽ có mức giá cao hơn Khi mua căn hộ, người tiêu dùng sẽ quan tâm nhiều đến giá của chúng để đưa ra quyết định mua hay không mua Nếu giá giảm thì cầu căn hộ cao cấp sẽ tăng và ngược lại cầu giảm khi giá căn hộ tăng cao

 Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của chính phủ

Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về căn hộ cao cấp nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về căn hộ

Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về căn hộ cao cấp Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về căn hộ, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về căn

hộ cao cấp

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người

có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về căn hộ cao cấp

2 Cung căn hộ cao cấp:

 Khái niệm:

Cung căn hộ cao cấp là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa căn hộ cao cấp sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định Cung căn hộ cao cấp không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa căn hộ cao cấp có thể có mà là lượng hàng hóa căn hộ cao cấp có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v trên thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa căn hộ cao cấp nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa căn hộ cao cấp đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó Căn hộ cao cấp phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung căn hộ cao cấp:

 Giá cả căn hộ cao cấp: là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến nguồn cung của căn hộ cao cấp Cũng như các loại hàng hóa khác, cung căn hộ cao cấp sẽ tăng lên nếu giá căn hộ cao cấp tăng lên Quy luật chung của cung

là cung hàng hóa tăng lên nếu giá cả hàng hóa tăng lên

 Thị trường bất động sản: để có thể xây dựng các căn hộ cao cấp thì cần có các dự án bất động sản Nếu nguồn cung thị trường bất động sản giảm thì cung căn hộ cao cấp sẽ giảm theo Cung bất động sản thấp thì sẽ không có các dự án xây dựng mới dẫn đến nguồn cung căn hộ đưa ra thị trường thấp

 Giá cả vật liệu xấy dựng: giá cả vật liệu xây dựng tăng ít nhiều ảnh hưởng đến các dự án bất động sản như làm tăng giá cả của căn hộ chào bán Đồng thời giá vật liệu tăng sẽ làm giảm thu hút sự đầu tư từ các nhà đầu

tư vì khi họ đầu tư vào các dự án bất động sản trong diều kiện giá VLXD tăng cao buộc họ phải chấp nhận bù vào một khoảng giá vật tư xây dựng tăng và giảm biên lợi nhuận dự án mang lại Điều đó dẫn đến nguồn cung căn hộ sẽ giảm

11

 Chính sách của chính phủ: trong giai đoạn hiện nay có nhiều trường hợp giá bất động sản bị “độn” lên quá cao hay xuất hiện các bâtts động sản bất hợp pháp dẫn đến nhiều khó khăn trong việc triển khai xây dựng các dự

án căn hộ Khi đó chính phủ sẽ là người đứng ra xử lý và bình ổn giá của các khu bất đọng sản Chính phủ đưa ra các chính sách giải quyết các vấn

đề trên làm bình ổn cung về căn hộ cao cấp

3 Liên hệ các sự kiện thực tế trong giai đoạn 2017-2021

 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Thị trường BĐS khan hiếm nguồn cung

Sau một năm đầy biến động, BĐS bước sang năm 2019 với sự thận trọng của cả Chủ đầu tư và khách hàng Các chính sách của nhà nước hạn chế cấp phép xây dựng mới, nhiều dự án bị thanh tra nên số lượng sản phẩm mới ra hàng cũng rất

ít Hiệp hội BĐS TP.HCM đã đưa ra thống kê cho thấy tổng nguồn cung năm

2019 giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây Khoảng đầu tháng 11 đến nay, nhiều sàn giao dịch đã “nghỉ Tết sớm” vì không có hàng để bán

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đang nhiều cũng là một nguyên nhân tạo kẽ hở để nhiều đối tượng đánh vào tâm lý khát hàng của người mua, vẽ nên những dự án ma để lừa chiếm đoạt tài sản

=>Điều này dẫn đến thâm hụt thị trường (cung<cầu)

 Giá căn hộ cao cấp

Đất nền lên cơn sốt

Năm 2017, thị trường đất nền lên cơn sốt ở Đà Nẵng, TP HCM, Hà Nội và một

số tỉnh thành khác Cơn sốt đất nền đáng chú ý đầu tiên diễn ra đầu năm 2017 tại

Đà Nẵng (các quận Cẩm Lệ, Sơn Trà) do thông tin xây hầm chui sông Hàn Giá đất tại Sơn Trà có thời điểm đã tăng gấp 2 – 3 lần