Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án the maris phường 10 tỉnh vũng tàu

Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án the maris phường 10 tỉnh vũng tàu Xem nội dung đầy đủ tại: https:123docz.netdocument14951544nghiencuucacyeutotacdongdengiacualoaihinhcanhocaocaptaiduanthemarisphuong10tinhvungtau.htm Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án the maris phường 10 tỉnh vũng tàu Xem nội dung đầy đủ tại: https:123docz.netdocument14951544nghiencuucacyeutotacdongdengiacualoaihinhcanhocaocaptaiduanthemarisphuong10tinhvungtau.htm Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án the maris phường 10 tỉnh vũng tàu Xem nội dung đầy đủ tại: https:123docz.netdocument14951544nghiencuucacyeutotacdongdengiacualoaihinhcanhocaocaptaiduanthemarisphuong10tinhvungtau.htm Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án the maris phường 10 tỉnh vũng tàu Xem nội dung đầy đủ tại: https:123docz.netdocument14951544nghiencuucacyeutotacdongdengiacualoaihinhcanhocaocaptaiduanthemarisphuong10tinhvungtau.htm Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án the maris phường 10 tỉnh vũng tàu Xem nội dung đầy đủ tại: https:123docz.netdocument14951544nghiencuucacyeutotacdongdengiacualoaihinhcanhocaocaptaiduanthemarisphuong10tinhvungtau.htm Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án the maris phường 10 tỉnh vũng tàu Xem nội dung đầy đủ tại: https:123docz.netdocument14951544nghiencuucacyeutotacdongdengiacualoaihinhcanhocaocaptaiduanthemarisphuong10tinhvungtau.htm

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: ĐẶNG HÒA KÍNH

TP.HỒ CHÍ MINH, 2022

NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

ĐIỂM CHỮ:

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin gửi cảm ơn chân thành đến các Thầy, Cô tại Trường Đại Học Tài Chính – Marketing đã tận tình giảng dạy, hỗ trợ sinh viên trong quá trình học tập tại Trường, hơn nửa em xin chân thành cảm ơn Khoa Thẩm định giá – Kinh doanh Bất động sản đã đưa môn học “Khóa luận tốt nghiệp” vào chương trình giảng dạy, đào tạo sinh viên, các Thầy Cô trong Khoa đã giúp em có được những kiến thức, trải nghiệm quý giá để em có thể ứng dụng vào bài luận này Bên cạnh đó, em XIN cảm ơn công ty UniHomes đã cho em cơ hội được học tập và làm việc tài đây Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Giảng viên hướng dẫn bộ môn – Thạc sĩ Đặng Hòa Kính đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn rất tận tình, nhận xét chỉnh sửa những sai sót của em và hơn hết là đồng hành cùng em trong suốt quá trình thực hiện bài luận của mình Thông qua bộ môn Thầy đã giúp em có thêm nhiều góc nhìn đối với bài luận và đồng thời trang bị cho mình những kỹ năng, kinh nghiệm cần thiết trong quá trình thu thập thông tin thực tiễn đây cũng là hành trang vô vùng quý báu để em áp dụng vào công việc thực tiễn sau khi ra trường

Kiến thức nói chung và kiến thức, tài nguyên từ bất động sản có lẽ là vô hạn mà

sự tiếp thu và khai thác kiến thức của mỗi người luôn tồn tại những hạn chế nhất định

và đối với em cũng thế Đây là bài nghiên cứu, phân tích các yếu tố tác động đến giá phân khúc căn hộ cao cấp thực tế đầu tiên của em do chưa có nhiều kinh nghiệm làm

đề tài cũng như giới hạn về kiến thức và khả năng phân tích, đánh giá của bản thân, trong quá trình hoàn thành bài luận không thể không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế Bản thân em rất mong nhận được những nhận xét, góp ý, chỉnh sửa của Thầy

để bài luận của em hoàn thiện hơn

Kính chúc Thầy sức khỏe, nhiệt huyết trong giảng dạy và thành công hạnh phúc Mong sau này sẽ hợp tác tiếp tục làm việc với Thầy trong tương lai!

Em xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án The Maris Phường 10 - Tỉnh Vũng Tàu”là kết quả của quá trình học tập, hiểu biết, khảo sát, tìm kiếm thu thập thông tin, nghiên cứu khoa học độc lập và nghiêm túc từ thực tế của chính em trong quá trình học tập và

nghiên cứu tại trường

Các thông tin sử dụng gồm: dữ liệu số, hình ảnh từ phần mềm, dự án và nội dung bài phân tích, kết quả nghiên cứu trong bài luận chưa từng được công bố ở bất

kì đề tài nào trước đây Đề tài nghiên cứu là một sản phẩm mà em đã áp dụng không chỉ kiến thức tích lũy được và kiến thức chuyên ngành mà còn sự nỗ lực nghiên cứu trong quá trình học tập Trong quá trình viết bài có sự tham khảo một số tài liệu có

nguồn gốc rõ ràng, dưới sự hướng dẫn nhiệt tình của Th.S Đặng Hòa Kính Các

thông tin sử dụng trong bài viết đáng tin cậy đảm bảo được tính khách quan, trung thực và khoa học Em xin cam đoan nếu có vấn đề gì em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

TP.Hồ Chí Minh, ngày 1, tháng 12, năm 2022

Người cam đoan

Đặng Thị Thúy Mụi

MỤC LỤC

DANH MỤC HÌNH ẢNH….………ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ xi

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

1.1 Bất động sản 5

1.1.1 Khái niệm 5

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản 5

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 6

1.1.4 Phân loại 8

1.1.5 Giá trị và giá cả của bất động sản 9

1.2 Thị trường bất động sản 10

1.2.1 Khái niệm 10

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 10

1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 12

1.2.4 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 13

1.2.5 Phân loại thị trường bất động sản 15

1.3 Khái niệm căn hộ và phân loại 15

1.3.1 Khái niệm 15

1.3.2 Phân loại chung cư 16

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá căn hộ 16

1.4 Mô hình lý thuyết - Mô hình Hedonic 17

1.5 Khảo lược các nghiên cứu liên quan 18

1.6 Quy trình nghiên cứu 21

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN UNIHOMES VÀ DỰ ÁN THE MARIC 23

2.1 Giới thiệu khái quát về đơn vị thực tập 23

2.1.1 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển 25

2.1.2 Cơ cấu tổ chức 26

1.3 Lĩnh vực hoạt động 31

2.1.4 Kết quả hoạt động 32

2.2 Tổng quan bất động sản ở Vũng Tàu 33

2.2.1 Tổng quan về Vũng Tàu – Thành phố du lịch 33

2.2.2 Phân tích bất động sản căn hộ ở Vũng Tàu 39

2.3 Tổng quan dự án The Maris 40

2.3.1 Giới thiệu tổng quan dự án 40

2.3.2 Chủ đầu tư 41

2.3.3 Vị trí dự án 42

2.3.4 Tiện ích dự án 44

2.3.5 Mặt bằng và thiết kế căn hộ, nội thất bàn giao The Maris Vùng Tàu 46

2.3.6 Phương thức thanh toán 48

2.3.7 Pháp lý dự án 48

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC PHÂN KHÚC CĂN HỘ CAO CẤP TẠI VŨNG TÀU VÀ THIẾT KẾ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 49

3.1 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ cao cấp 49

3.2 Thiết kế mô hình nghiên cứu 56

3.2.1 Quy trình nghiên cứu 56

3.2.2 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 58

3.2.3 Phương pháp nghiên cứu 58

3.2.4 Dữ liệu nghiên cứu 59

3.2.5 Mô hình nghiên cứu đề xuất 59

3.2.6 Mô hình nghiên cứu của đề tài 64

3.2.7 Kỳ vọng biến 64

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 67

4.1 Phân tích thống kê mô tả 67

4.2 Kết quả hồi quy 69

4.2.1 Kết quả mô hình hồi quy 69

4.2.2 Kiểm định mô hình 71

4.2.3 Khắc phục mô hình và kiểm định lại mô hình 75

4.2.4 Vận dụng kết quả mô hình nghiên cứu vào thực tế 86

4.2.5 Thảo luận kết quả nghiên cứu: 87

4.3 Nhận xét kết quả nghiên cứu 88

4.4 Ý nghĩa thực tiễn 89

4.5 Hạn chế 89

KẾT LUẬN 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 94

PHỤ LỤC 1: Tiêu chí đánh giá nhà chung cư hạng A 94

PHỤ LỤC 2: Tiêu chí đánh giá nhà chung cư hạng B 96

PHỤ LỤC 3: Mặt bằng chi tiết dự án 100

PHỤ LỤC 4 : Nội thất bàn giao 102

PHỤ LỤC 5: Phương thức thanh toán 107

PHỤ LỤC 6: Pháp lý dự án 113

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2 1 Logo công ty Bất động sản UniHomes 24

Hình 2 2 Ban lãnh đạo UniHomes 27

Hình 2 3 Thành phố Vũng Tàu nhìn từ trên cao 34

Hình 2 4 Top 10 địa phương có GRDP bình quân đầu người cao nhất 36

Hình 2 5 Hạ tầng hiện tại và tương lai tỉnh Vũng Tàu 37

Hình 2 7 Số lượng giao dịch các loại hình tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 38

Hình 2 8 Logo Chủ đầu tư Trùng Dương Corp 42

Hình 2 9 Sơ đồ vị trí dự án trên bản đồ 43

Hình 2 10 Tiện ích chung dự án The Maris 45

Hình 2 11 Mặt bằng tổng thể dự án The Maris 47

Bảng 3 2 Tần suất các biến định tính trong mô hình 67

Hình 3 1 Mô hình hồi quy 70

Hình 3 2 Kiểm định đa cộng tuyến 72

Sơ đồ 3 4 Cách thực hiện trên Eview 10 73

Hình 3 3 Kiểm định phương sai thay đổi 74

Hình 3 4.Kiểm định tự tương quan 75

Hình 3 5 Kết quả hồi quy phần dư U theo U(-1) 76

Hình 3 6 Kết quả tính sai phân biến GIA 77

Hình 3 7 Kết quả dữ liệu sau khi tính sai phân 78

Hình 3 8 Kết quả hồi quy sau khi lấy sai phân 79

Hình 3 9 Kết quả kiểm định Breusch – Godfey (BG) mô hình mới 80

Hình 3 10 Kết quả kiểm định White cho mô hình mới 81

Hình 3 11 Kết quả kiểm định đa cộng tuyến mô hình log - lin 82

Hình 3 12 Kết quả kiểm định Breusch-Godfrey của mô hình log – lin 83

Hình 3 13 Kiểm định mô hình phù hợp 84

Hình 3 14 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư 86

DANH MỤC BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ

Bảng 2 1 Các đơn vị trực thuộc thành phố Vũng Tàu 34

Bảng 2 2 Tổng quan dự án The Maris Phường 10 – Tỉnh Vũng Tàu 40

Bảng 3 1 Kỳ vọng biến trong mô hình 65

Sơ đồ 2 1 Giá trị cốt lõi 25

Sơ đồ 2 2 Sứ mệnh Unihomes 25

Sơ đồ 2 3 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển 26

Sơ đồ 2 4 Sơ đồ tổ chức UniHomes 28

Sơ đồ 2 5 Lĩnh vực hoạt động UniHomes 32

Sơ đồ 2 6 Thời gian di chuyển đến các địa điểm tại dự án 44

Sơ đồ 2 7 Tiện ích chung dự án The Maris 45

Sơ đồ 3 1 Quy trình nghiên cứu ……… 56

Sơ đồ 3 2 Cách thực hiện trên Eview 10 69

Sơ đồ 3 3 Cách thực hiện trên Eview 10 72

Sơ đồ 3 5 Cách thực hiện trên Eview 10 74

Sơ đồ 3 6 Cách thực hiện trên Eview 10 84

Sơ đồ 3 7 Cách thực hiện trên Eview 10 85

MỞ ĐẦU

1 Lý do thực hiện đề tài:

Việt Nam là nước đã và đang phát triển trong những năm gần đây không ngừng phát triển và hội nhập kinh tế, cuộc sống người dân được cải thiện và nâng cao, cơ sở hạ tầng được nâng cấp, nhu cầu đời sống của con người ngày một nâng cao, chính vì đó Đất Nước càng phát triển vượt bậc Song song với sự phát triển và đô thị hóa vượt bậc này, các nhu cầu về đất đai cũng như nhà ở được chú ý đến nhiều hơn Trong những năm gần đây nguồn cung đất đai thiếu hụt nghiêm trọng, đặc biệt phân khúc căn hộ luôn thu hút người dân ở các thành phố lớn mạnh mẽ Phân khúc này mang lại sức hút vô cùng lớn, nên dù dịch bệnh Covid bùng nổ thì phân khúc này vẫn luôn có được sự quan tâm và săn đón Tính đến thời điểm hiện tại, tình hình dịch bệnh đã được kiểm soát và ổn định nên phân khúc này đang bắt đầu được định hình phát triển hơn

Theo quan sát thực tiễn tình hình bất động sản, phân khúc căn hộ cao cấp luôn được quan tâm ở một vị trí nhất định Khi dân số Thành phố Hồ Chí Minh tăng lên đi đôi với

đó là nguồn cung không đáp ứng đủ, vì lẽ đó mà thị trường Vũng Tàu trở thành địa điểm thu hút mọi người chọn đây là nơi ở cố định của mình Không những vậy nơi đây cũng

là thủ phủ của du lịch với đường bờ biển dài thu hút rất nhiều khách du lịch, các nhà đầu

tư lựa chọn nơi đây là second home cảu Vũng Tàu hiện đang có những kế hoạch đầu tư

về hạ tầng, quy hoạch và nâng cấp cải tạo phát triển hơn nửa về mọi mặt chính vì thế các nhà đầu tư đã tận dụng phát triển nguồn cung hấp dẫn này Hiện tại phân khúc căn hộ cao cấp ở Vũng Tàu đang hướng đến chủ yếu là các căn hộ cho khách hàng muốn sở hữu second home tại đây và họ đầu tư để cho thuê lại và để ở theo nhu cầu du lịch gần với trung tâm kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Do đó, thị trường BĐS tại khu vực Vũng Tàu trở thành tâm diểm thu hút rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ cao cấp

Với sự phát triển, ngày một đi lên của thành phổ biển và nhu cầu của các nhà đầu

tư về căn hộ cao cấp ngày càng nhiều và phổ biến từ đó làm giá của phân khúc này ngày càng cao hơn vì vậy tác giả tìm hiểu và phân tích, đánh giá, nghiên cứu những yếu tố nào làm tăng cũng như giảm giá căn hộ cao cấp bên cạnh đó giúp người đọc, khách hàng

có cái nhìn rõ hơn về giá căn hộ được hình thành từ những yếu tố nào trong thời điểm

hiện tại đã định hướng em xây dựng đề tài: “NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CỦA LOẠI HÌNH CĂN HỘ CAO CẤP TẠI DỰ ÁN THE MARIS PHƯỜNG 10 - TỈNH VŨNG TÀU”

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu cuối cùng của đề tài “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án The Maris Phường 10 - Tỉnh Vũng Tàu” Cụ thể :

Tìm hiểu, phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ cao cấp

Xây dựng mô hình lượng hóa các nhân tố ảnh hưởng lên giá căn hộ cao cấp

Đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá căn hộ cao cấp

Sau quá trình nghiên cứu giúp cho bản thân có thêm hiểu biết về một kiến thức mới trong phân khúc căn hộ chung cư cao cấp mà mình chưa tiếp cận đến Bên cạnh đó, bài không chỉ giúp cho khách hàng mà người đọc, người nghiên cứu hiểu được các yếu tố tác động, hình thành nên giá từ đó đưa ra quyết định phù hợp nhất để ở hay đầu tư cho tương lai

3 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài được thực hiện phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp thu thập thông tin: Thông tin các yếu tố tác động đến giá từ sách, báo, website và các nghiên cứu khảo lược trước đây

Phương pháp phân tích tổng hợp: Các thông tin, dữ liệu số tìm kiếm được kèm với

đó tác giả phân tích thị trường, dự án từ đó rút ra các yếu tố tác động đến giá căn hộ cao cấp cho đề tài, đưa ra các giả thuyết và kỳ vọng biến phù hợp

Phương pháp xử lý số liệu: Tác giả sử dụng phần mềm EVIEW 10 theo tiến trình thiết kế nghiên cứu mô hình, thống kê mô tả, kết quả hồi quy, kiểm định mô hình Phương pháp đánh giá: Đánh giá kết quả mức độ tác động của các yếu tố tác động lên giá

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến giá của loại hình căn hộ cao cấp tại dự án The Maris Phường 10 - Tỉnh Vũng Tàu

Mở đầu: Trình bày lý do thực hiện đề tài, mục đích, phương pháp, đối tượng, phạm

vi nghiên cứu và kết cấu đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Tổng quan về công ty cổ phần bất động sản Thiên An Hooldings và dự

án The Maric

Chương 3: Thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thuộc phân khúc

căn hộ cao cấp tại vũng tàu và thiết kế mô hình nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Kết luận: Đưa ra kết luận về đề tài nghiên cứu đã chọn

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Khái niệm bất động sản rất đa dạng và rộng lớn, tùy vào quan niệm, thể chế khác nhau của mỗi đất nước Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về Bất động sản, được nêu:

Tại Điều 107 Bộ Luật dân sự (2015): "Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Như vậy bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như: vật gắn liền với nhà xây dựng trên đất và các tài sản cố định theo quy định Tóm lại bất động sản bao gồm đất và các công trình xây dựng trên đất

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản 1

Theo tác giả Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1 (2019), thì bất động sản có 4

thuộc tính cụ thể như sau:

Thứ nhất tính bất động: Với mỗi bất động sản đều có vị trí cố định về mặt địa lý, được xác định bởi một tọa độ nhất định vì đó mà vị trí mỗi bất động sản là duy nhất Đây cũng là thuộc tính đặc trưng nhất tạo sự khác biệt cơ bản giữa bất động sản với các loại tài sản khác hiện hữu trong đời sống Vì tính bất động nên con người không thể di chuyển bất động sản từ nơi dồi dào đến nơi kham hiếm, lẽ đó nếu trong một khoảng thời gian ngắn bất động sản xảy ra tình trạng mất cân bằng giữa cung và cầu thì rất khó có thể điều

1 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1, Đại học Tài

Chính – Marketing, lưu hành nội bộ

tiết phù hợp và đúng thời điểm Đồng thời yếu tố môi trường xung quanh cũng tác động rất lớn tới bất động sản bởi vị trí của chúng bất động

Thứ hai là tính dị biệt: Với thuộc tính này bất động sản thể hiện ở chỗ hiếm khi có cùng đặc điểm giống hệt nhau trên hai bất động sản Thông thường, có rất ít hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau Vì mỗi bất động tọa lạc một nơi nhất định nên chúng khác nhau về vị trị, cũng tùy thuộc vào người sở hữu, sử dụng, nên theo sở thích cá nhân của mỗii người mà phần kiến nội thất bên trong và bên ngoài bất động sản cũng hiếm khi giống nhau, ngoài ra không phải bất động sản nào cũng vuông vức mà tùy thuộc vào diện tích, hình dáng, quy mô của chúng cũng khác nhau

Thứ ba là tính khan hiếm: Diện tích đất mỗi khu vực, vùng miền, lãnh thổ,… là khác nhau và chúng có giới hạn Sự phát triển của con người là vô hạn vượt quá sự phát triển của đất đai chính vì đó nên trong thời gian dài đất đai có xu hướng khan hiếm không đáp ứng đủ nhu cầu của con người Với một thị trường đang sôi động hay suy thoái thì đất đai cũng không sinh ra được nên trong giai đoạn đó tính kham hiếm có thể tăng hoặc giảm như chỉ nhất thời, tuơng đối

Cuối cùng là tính bền vững: Bất động sản nói chung và đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao bởi đây là tài sản thiên nhiên ban tặng đời sống kinh tế dài vi hầu như nó không hư hỏng gì trừ khi có thiên tai Đối với các công trình trên đất đã được sử dụng nếu thường xuyên nâng cấp và cải tạo thì có tuổi thọ rất cao hàng trăm năm hoặc hơn thế nửa Vì vậy tính bền vững của bất động sản được tính dựa trên tuổi thọ và công trình xây dựng trên nó

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 2

2 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2018), Bài giảng Kinh tế bất động sản 1, Đại học Tài Chính –

Marketing, lưu hành nội bộ

Để nhận dạng bất cứ thứ gì đó, thì không thể bỏ qua chi tiết đặc điểm và bất động sản cũng vậy cũng có những đặc điểm riêng biệt Theo Bài giảng Kinh tế Bất động sản

1 (2018), thì đặc điểm của bất động sản đa dạng với các đặc điểm sau:

Đầu tiên là khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Đặc điểm này được hình thành từ tính bất động và khan hiếm của bất động sản Vì là một hàng hóa đặc biệt không

di chuyển được từ nơi có cung cầu thặng dư đến khan hiếm Tổng cung bất động sản không thay đổi hoặc đi theo chiều ngang, nếu có sự thay đổi sẽ thay đổi mục đích sử dụng cụ thể

Thứ hai là thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: vì bất động sản là tài sản có giá trị cao đối với cá nhân, tổ chức nên đây là giao dịch được xem như dài và phức tạp, vì nó không chỉ là mua bán mà kèm theo đó là chuyển nhượng, công chứng, thuế,… rất nhiều thủ tục, pháp lý, nhưng vẫn phải thực hiện đúng quy định của pháp luật, các giao dịch đều được tiến hành cẩn trọng, cần thời gian để cân nhắc, xem xét Mỗi bất động sản đều có giá trị cao vì vậy mà chi phí mua và bán cũng cao bởi kèm theo lúc mua bán có các khoản phải nộp tương ứng với số tiền của bất động sản đó Thứ ba là khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Vì giá trị cao nên tình thanh khoản hay còn gọi là khả năng chuyển hóa tiền mặt của bất động kém bởi như đặc điểm ở trên đây là tài sản có thời gian giao dịch dài nên người sở hữu thường đưa ra quyết định bán lại hoặc mua sau khi đã suy nghĩ rất kĩ chính vì vậy nên tính thanh khoản thấp, chủ sở hữu bất động sản sẽ lựa chọn bán những tài sản khác thay vì đất đai của mình vì mất thời gian và tốn kém

Thứ tư là sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Đối với bất kì thị trường nào cũng cần sự can thiệp và quản lý của Nhà nước và bất động sản cũng không ngoại

lệ vì đất đai được xem là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, cơ quan, địa phương và quyền sử dụng của mỗi người dân có vai trò quan trọng mật thiết với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của Đất nước Trong một thời điểm nhất định các giao dịch về

bất động sản có tác động rất lớn đến nền kinh tế chính vì thế Nhà nước ban hành các văn bản pháp luật, chủ trương, chính sách từ đó kiểm soát và phát triển được thị trường Mặt khác, bất động sản có chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chính ì vậy mà có các quy định về tạo lập, chuyển nhượng, kinh doanh,… để kiểm soát và điều tiết Không những như vậy giá bất động sản cũng phụ thuộc vào các chính sách của Nhà nước như tăng lãi suất, siết tín dụng,… để hạn chế các tình trạng tăng trưởng quá mức hay suy thoái của thị trường

Đặc điểm cuối cùng là giá cả bất động sản chịu sự tác động của môi trường xung quanh: Đây cũng là một trong những đặc điểm đặc biệt hành thành nên bất động sản bởi chúng không giống những hàng hóa khác là chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng hay nhu cầu tiêu dùng mà không phụ thuộc vào môi trường xung quanh, quay lại với bất động sản kể cả phần giá trị và giá cả đều phụ thuộc rất lớn vào môi trường tự nhiên (sông, suối, biển, núi), kinh doanh (trung tâm thương mại, chợ, khu mua sắm) và xã hội (con ngừoi, dân cư, lối sống) từ đó tạo nên tính hữu dụng và hơn thế nửa là khả năng sinh lời trong tương lai

1.1.4 Phân loại 3

Đối với bất động sản hay bất cứ thứ gì cũng có các loại hình khác nhau và để nhận dạng được ta cần phân loại chúng Theo Bài giảng Thẩm định giá bất động sản (2019) thì bất động sản được phân loại như sau: Nhóm đất đai phân loại theo mục đích sử dụng

có đất nông nghiệp dùng với mục đích trông trọt cây nông nghiệp, đất trồng rừng ngoài

ra nuôi trồng thủy hải sản cũng thuộc nhóm này,… Đất phi nghiệp dùng với mục đích

để ở hay công trình, kiến trúc,… Đất sử dụng với mục đích công cộng giao thông, văn

3 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Thẩm định giá bất động sản, Đại học Tài Chính

– Marketing, lưu hành nội bộ

hóa, y tế, giá dục,… Cuối cùng là đất chưa xác định sử dụng, bỏ hoang Nhóm đất đai phân loại theo công trình xây dựng trên đất gồm công trình dân dụng, công cộng, công nghiệp, thủy lợi và công trình hạ tầng kĩ thuật

1.1.5 Giá trị và giá cả của bất động sản 4

Trong lĩnh vực bất động sản thì một trong những yếu tố không thể bỏ qua là giá trị và giá cả bất động sản, hai yếu tố này được giải thích từ giá trị thị trường, giá trị đầu

tư và giá bán của chúng Theo Bài giảng Phân tích và dự báo thị trường bất động sản (2019) thì:

Giá trị là tâm điểm của các hoạt động kinh doanh bất động sản Thuật ngữ giá trị thường được sử dụng không chuẩn xác trong ngôn ngữ nói, nhưng trong kinh tế nó có

ý nghĩa đặc biệt, nó được phân biệt với những khái niệm có liên quan như giá cả và chi phí Giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết Giá trị đầu tư được đánh giá dựa trên những thông số, giả định của nhà đầu

tư

Giá cả thường được xem là giá bán hoặc giá cả giao dịch, nó ẩn ý sự trao đổi; giá

cả là một sự kiện đi kèm trong giao dịch bất động sản Giá cả thể hiện số lượng mà một người mua cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ Giá cả bất động sản trên thị trường được cấu thành từ nhiều yếu tố không thể không kể đến cơ sở quan hệ cung cầu vì nó có mối quan hệ mật thiết đến giá cả Bản chất của giá cả bất động sản là thước đo bằng tiền thể hiện giá trị

4 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Phân tích và dự báo thị trường bất động sản,

Đại học Tài Chính – Marketing, lưu hành nội bộ

tài sản, với mức giá này người mua và người bán có thể chấp nhận Giá cả bất động sản gồm giá đất và giá công trình trên đất Giá cả bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm 5

Theo Bài giảng Phân tích và dự báo thị trường bất động sản (2019) thì: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà

nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn

ra

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 6

Để nhận dạng bất cứ thứ gì đó, thì không thể bỏ qua chi tiết đặc điểm và thị trường bất động sản cũng vậy cũng có những đặc điểm riêng biệt Theo Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1 (2019), thì đặc điểm của thị trường bất động sản đa dạng với các đặc điểm sau:

Thứ nhất không có thị trường trung tâm: Đối với thị trường bất động sản không có địa điểm nào là thị trường chính thức nơi mà tập trung toàn bộ người mua và người bán

5 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Phân tích và dự báo thị trường bất động sản,

Đại học Tài Chính – Marketing, lưu hành nội bộ

6 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1, Đại học Tài

Chính – Marketing, lưu hành nội bộ

giao dịch với nhau Đối với các giao dịch bất động sản thường thông qua các công ty bất động sản, sàn giao dịch, văn phòng môi giới,… Với sự liên hệ trực tiếp giữa các bên có nhu cầu (mua, bán), hoặc người mua tìm đến thương lượng trực tiếp với người bán thông qua các trang web về rao bán, báo chí, người môi giới,…

Thứ hai là thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở: Đối với bất động sản có một đặc tính không dể bị tiêu hủy, phân chia di chuyển mang đi từ nơi này sang nơi khác, ở một thị trường thừa cung sang nơi thiếu cung bất động sản điều này thể hiện tính chất địa phương, bên cạnh đó thị trường nhà ở thể hiện tính chất địa phương

rõ nét nhất vì mỗi địa phương đều có một nét văn hóa, phong tục riêng khác nhau chính

vì vậy mà tính địa phương thể hiện ở hình dáng, kích thước, tập quán của người sở hữu tại khu vực đó

Thứ ba thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Vì không tái tạo được và khan hiếm của bất động sản làm cho thị trường này mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường các hàng hóa thông dụng Ngoài ra thị trường cũng kém hoàn hảo khi có sự sai lệch hay thiếu thông tin

Thứ tư thị trường đa phân khúc: Đối với mỗi khu vực sẽ có nhu cầu khác nhau vì vậy mà thị trường bất động cũng đa dạng phân khúc (chung cư, nghỉ dưỡng, condotel, nhà phố, shophouse, đất nền, … và nhiều phân khúc khác), để đáp ứng nhu cầu của mỗi địa phương Đối với mỗi thị trường, mỗi phân khúc tại mỗi thời điểm cũng mang những đặc điểm khác nhau

Thứ năm nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: Bất động sản là một tài sản quan trọng của quốc gia đây cũng là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội, là nơi cư trú và tổ chức các mặt hoạt động của xã hội loài người Bất động sản trước hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Do vậy thị trường bất động sản rất nhạy cảm với những

biến động kinh tế, chính trị, xã hội Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân

cư

Và đặc đỉểm cuối cùng thị trường có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ: Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá trị lớn Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn Thị trường tiền tệ ảnh hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản vì các phương tiện tài chính ngắn hạn của nó cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển bất động sản Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng trong cung ứng nguồn tài chính cho hoạt động các ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chứng khoán bất động sản và các hợp đồng cho vay thế chấp mua sắm bất động sản Ngoài ra những biến đổi về lãi suất ngân hàng, lãi suất trái phiếu, cổ tức mong đợi của chứng khoán nói chung và chứng khoán bất động sản nói riêng … ảnh hưởng rất lớn đến giá trị, giá cả bất động sản cũng như thái độ của các nhà đầu tư trên thị trường, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản

1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 7

Đối với bất kì thị trường nào cũng cần các chủ thể tham gia xây dựng nên thị trường sôi động và đa dạng Theo Bài giảng Kinh tế Bất động sản 1 (2018), với các chủ đề sau: Thứ nhất là cá nhân người sở hữu bất động sản (nhà ở, quyền sử dụng đất,…) tham gia vào thị trường bất động sản với vai trò là bên cung và cầu bất động sản, đối với hai lực lượng này một bên luôn khai thác khả năng sinh lời cao nhất trên thước đo về thời

7 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2018), Bài giảng Kinh tế bất động sản 1, Đại học Tài Chính –

Marketing, lưu hành nội bộ

gian, tiền bạc, còn một bên luôn khai thác chi phí thấp nhất phù hợp với nhu cầu và tài chính của mình

Thứ hai là các doanh nghiệp, tổ chức gồm nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng doanh nghiệp tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường

Thứ ba là Nhà nước tham gia vào thị trường với vai trò xây dựng hệ thống pháp luật về mặt pháp lý và quản lý vĩ mô các hoạt động trên thị trường, với cách thức quản

lý thông qua các biện pháp về kinh tế, tài chính với mục đích tạo sự phát triển hoặc điều tiết giá cả của thị trường Ngoài ra Nhà nước còn cung cấp các thông tin, dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản giống các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước

Thứ tư là nhà thầu xây dựng với vai trò tạo ra các công trình xây dựng trên đất bao gồm nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… đây lực lực lượng tạo ra hàng hóa bất động sản cho thị trường, là người dựa vào thiết kế của bất động sản trên giấy thành các công trình trên thực tế Chủ đầu tư hay chủ thầu có thể lựa chọn các đơn vị thực hiện tổng thể các giai đoạn hay chia nhỏ từng phần của công trình để thực hiện Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực hiện thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu Cuối cùng là các tổ chức môi giới, tư vấn: Các chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên môn về môi giới, tư vấn bất động sản Các tổ chức này có vai trò quan trọng góp phần vào việc kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản

1.2.4 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 8

8 Khoa Thẩm định giá – kinh doanh bất động sản (2019), Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1, Đại học Tài

Chính – Marketing, lưu hành nội bộ

Theo Bài giảng Thẩm định giá bất động sản 1 (2019), thì giá bất động sản chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố sau:

Thứ nhất nhóm các yếu tố tự nhiên gồm: Vị trí; Kích thước, hình thể, diện tích Địa hình toạ lạc; Hình thức (kiến trúc); Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất;… của bất động sản Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá cả của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất; Tình trạng môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả bất động sản; Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên đều có tác động đến giá cả bất động sản

Thứ hai yếu tố kinh tế - xã hội: Về kinh tế gồm tổng sản phẩm quốc nội (GDP); Tình hình việc làm và thu thập của người dân trong vùng, tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thu nhập bình quân đầu người, hiện trạng cơ sở hạ tầng ; Khả năng sinh lời của bất động sản; Chính sách tài chính tiền tệ của Chính phủ và các quy định liên quan đến tín dụng bất động sản với mục đích thắt chặt hay nới lỏng và điều tiết thị trường Về

xã hội gồm trình độ dân trí, mật độ dân số bởi nó tác động trực tiếp đến cung cầu bất động sản, bên cạnh đó còn có phụ thuộc vào xã hội cảu từng vùng và theo phong thủy mỗi khu vực

Thứ ba các yếu tố liên quan đến thị trường: Bao gồm cung và cầu bất động sản để thể qua tính hữu dụng là sự thỏa mãn của người sử dụng đối với giá trị mà họ nhận được

từ bất động sản bao gồm gía trị khai thác được và không khai thác được Bên cạnh đó sẽ nhu cầu về các phân khúc có thể ngược nhau ở các thị trường, ví dụ như thị trường dân

cư đông đúc thì nhu cầu về căn hộ cao hơn nhà phố

Thứ tư các yếu tố về pháp lý: Bao gồm các quy định về giấy ờ, thủ tục, quy trình trong bất động sản, bên cạnh đó là các chính sách tác động trực tếp hay gián tiếp tác động đến thị trường còn có các chính sách về tín dụng, thuế và tài chính

Cuối cùng các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Tỷ giá hối đoái, biến động lãi suất, mức độ tăng trưởng cảu quốc gia, thuế, thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng,… cũng tác động rất lớn đến thị trường bất động sản

1.2.5 Phân loại thị trường bất động sản 9

Theo Bài giảng Giao dịch dân sự (2019), Thị trường bất động sản được phân loại như sau: Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước gồm thị trường chính thức và thị trường phi chính thức Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường gồm thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê tạo ra thị trường đất đai và thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản Căn

cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường gồm thị trường đất đai và thị trường nhà ở Căn cứ vào tính chất các quan hệ trao đổi gồm thị trường mua bán bất động sản, thị trường thuê và cho thuê bất động sản, thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn, liên doanh

1.3 Khái niệm căn hộ và phân loại

1.3.1 Khái niệm

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà

có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình,

cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung

cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”

9 Nguyễn Tiến Dũng - Tổng giám đốc SAVISTA (2019), Bài giảng môn Giao dịch dân sự, ĐH Tài Chính –

Marketing, lưu hành nội bộ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung

cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự

án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư

1.3.2 Phân loại chung cư 10

Chung cư được phân làm ba hạng đảm bảo phù hợp với các tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc, hệ thống, thiết bị kỹ thuật, dịch vụ, hạ tầng xã hội và vè chất lượng, quản lý, vận hành Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD chung cư được quy định phân thành các hạng như sau:

- Chung cư hạng A - Chung cư cao cấp: là nhà chung cư phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (Phụ lục 1)

- Chung cư hạng B - Chung cư trung cấp: là nhà chung cư đạt tối thiểu 18 trên tổng

số 20 tiêu chí (Phụ lục 2)

- Chung cư hạng C - Chung cư bình dân: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng

B

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá căn hộ

Giá của căn hộ chung cư chịu tác động trực tiếp bởi các yếu tố như: Vị trí chung

cư, chất lượng căn hộ, dịch vụ tiện ích đi kèm, hạ tầng kĩ thuật của khu vực chung cư tọa lạc, pháp lý,… ngoài ra còn có các yếu tố ảnh hưởng bởi các căn hộ trong cùng dự án

10 Thông tư 31/2016/TT-BXD

như: vị trí tòa căn hộ (Block), Hướng, Khoảng tầng, Tầm view, Diện tích phòng bếp, phòng khách và các yếu tố khác phụ thuộc vào thị trường và ngừoi sở hữu căn hộ

1.4 Mô hình lý thuyết - Mô hình Hedonic

Theo Lục Mạnh Hiển (2013) thì thuật ngữ Hedonic được sử dụng để mô tả “tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và mong muốn” (Goodman, 1998: 292) Rosen (1974: 34) định nghĩa giá thụ hưởng là “giá ẩn của các thuộc tính và các tác nhân kinh

tế sẽ biết được mức giá đó khi quan sát giá của các sản phẩm dị biệt và các đặc điểm cụ thể đi kèm với chúng” (Ustaoglu, 2003) Với lý thuyết như đã nêu ở trên, về các hàm đo lường độ thỏa dụng sẽ tạo cơ sở để phân tích các hàng hóa đặc biệt chẳng hạn như các đơn vị nhà ở mà các thuộc tính riêng lẻ của chúng không có mức giá rõ ràng Việc áp dụng phương pháp đánh giá độ thỏa dụng truyền thống trong các nghiên cứu về nhà đất

là nhằm mục đích đưa ra các suy luận về giá trị không thể quan sát được của các thuộc tính khác nhau (Janssen et al 2001) Đối với các nghiên cứu về giá được thực hiện bằng

mô hình hồi quy Về cơ bản, các phương pháp được sử dụng phù hợp với những đánh giá đơn giản về mối liên hệ giữa giá và các đặc điểm khác nhau

Malpezzi (2003) đã có một bài nhận định xuất sắc về sự phát triển lý thuyết của mô hình định giá Hedonic Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ Phương trình Hedonic không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn đo lường sở thích người mua tác động ra sao đến giá nhà Như Malpezzi (2003) đã thảo luận, mô hình Hedonic hình thành do sự không đồng nhất

về các yếu tố ảnh hưởng cũng như sở thích của người tiêu dùng, hay nói cách khác giá nhà không chỉ ảnh hưởng bởi yếu tố cấu thành khác nhau mà những yếu

tố ấy còn được định giá theo cách khác nhau bởi mỗi người tiêu dùng

Mô hình Hedonic của Lancaster (1966) dựa trên lý thuyết người tiêu dùng Kể từ khi Rosen (1974) mở rộng lý thuyết này ra thị trường nhà ở, mô hình Hedonic đã được

ứng dụng rộng rãi như là một công cụ để đánh giá thị trường bất động sản Rosen (1974)

đã đưa ra cách xử lý toàn diện đối với giá ẩn hay giá thụ hưởng Với mô hình Hedonic

đo lường mức độ tác động của các yếu tố lên giá mà không kiểm tra các biến của các yếu

tố tác động Mô hình Hedonic sử dụng ban đầu để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm không khí tác động đến giá trị tài sản Từ giai đoạn 1970 – 1980 đến hiện tại đã trở thành công cụ quan trọng đối với nghiên cứu học thuật, không chỉ được sử dụng trong lý thuyết mà cũng phổ biến trong nghiên cứu thực nghiệm

Mô hình Hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1967) trình bày với mô hình:

1.5 Khảo lược các nghiên cứu liên quan

Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh (2012) đã nghiên cứu đề tài “Ứng Dụng Mô Hình Hedonic Xác Định Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Nhà Cho Thuê Ở Thành Phố Cần Thơ” Nghiên cứu này

sử dụng mô hình định giá Hedonic nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê trên địa bàn thành phố Cần Thơ Với 210 quan sát, nhóm tác giả đã sử dụng mô hình Hedonic để xác định các biến số ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ là diện tích sàn cho thuê, vị trí tọa lạc, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê nhà, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây Kết quả phân tích cho thấy, trong 10 biến quan sát đưa vào mô hình thì 6 biến có ý nghĩa thống kê (Sig.<=10%) Trong đó,

có 5 biến mang dấu dương và 1 biến mang dấu âm Từ đó mô hình hedonic được thiết lập như sau:

ln (PRICE) = 1,632 - 0,112FAREA + 0,082DESIGN + 0,171LC + 0,194MS + 0,043E + 0,675PRV

Kết quả nghiên cứu thực nghiệm: Hệ số của nhân tố FAREA (Diện tích sàn cho thuê) mang dấu âm (–), đúng với dấu kỳ vọng của mô hình Điều này cho thấy, khi diện tích cho thuê tăng lên thì giá Hệ số của nhân tố LC (Vị trí tọa lạc) và MS (Trục chính) mang dấu dương (+), đúng với dấu của kỳ vọng Điều này có nghĩa là những căn hộ mặt tiền và ở các tuyến đường trục chính sẽ có giá cao hơn so với các căn hộ tọa lạc trong hẻm và những căn hộ nằm trên trục đường phụ Hệ số của nhân tố E (Chi phí sinh hoạt của người thuê nhà) mang dấu dương (+), đúng với dấu kỳ vọng Điều này cho thấy, chi phí sinh hoạt có mối tương quan thuận với giá nhà cho thuê Hệ số của nhân tố PRV (Giá cho thuê trước đây) mang dấu dương (+) đúng với dấu kỳ vọng Nhân tố giá cho thuê trước đây có tác động thuận chiều và ảnh hưởng mạnh nhất đến giá nhà cho thuê Mô hình nghiên cứu có hệ số 𝑅) hiệu chỉnh là 0,887, nghĩa là 88,7% sự thay đổi của giá nhà cho thuê được giải thích bởi các biến độc lập trong mô hình

Nguyễn Anh Thư - Trần Duy Khánh (2021) đã nghiên cứu đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản công nghiệp ở khu vực phía Nam Việt Nam bằng phương pháp hồi quy” Mẫu nghiên cứu này thu thập được là 64 quan sát ở khu vực Thành phố

Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận phía Nam Nghiên cứu đánh giá sự tương quan của các yếu tố để tiến đến xây dựng mô hình hồi quy Một mô hình đo lường đã được xác định gồm biến phụ thuộc là giá bất động sản và 7 biến độc lập bao gồm: Chi phí xây dựng nhà xưởng; Thời gian được phép vận hành; Tốc độ tăng trưởng GDP; Giá thuê đất; Mật

độ xây dựng, chỉ số sử dụng đất; Chiều cao công trình; Diện tích đất Kết quả thực nghiệm cho thấy hệ số của biến Diện tích đất (LnDTDAT) có độ lớn 0.946 nghĩa là khi

biến LnDAT thay đổi tăng lên 1 đơn vị thì giá của bất động sản sẽ tăng lên đến 94,6% Với mô hình:

LnGIA = 8.446 + 0.569*CPXD + 0.109 * THOIGIAN + 0.055 * GDP + 0.276

*GIÁ THUÊ + 0.022 *HESO + 0.016 * CHIEU CAO + 0.946 *LnDTDAT + e

Lê Hữu Bình – Nguyễn Trần Bảo Khôi - Trần Hoàng Việt – Lương Đại Quốc Nam – Trương Huy Cường (2013) đã nghiên cứu đề tài “Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán của một căn hộ chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh” Nhóm tác gỉa đã tiến hành thu thập số liệu gồm 50 mẫu quảng cáo mua bán bất động sản từ các thống kê địa ốc sản trên các địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Xác định nhân tố có tác động cho thấy 4 yếu

tố gồm: diện tích, vị trí, tình trạng ngôi nhà, vị trí giao thông Kết quả nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động cùng chiều với giá bán gồm: diện tích (X2)khi tăng lên 1 m2thì giá bán nhà tăng 4.4622 triệu đồng; vị trí căn hộ (X3) khi nằm mặt tiền thì giá bán sẽ cao hơn 272.2978 triệu đồng so với căn hộ không nằm trên mặt tiền; tình trạng căn hộ (X6) khi mới xây thì giá bán sẽ cao hơn 254.6627 triệu đồng so với căn hộ đã ở; vị trí căn hộ (X8) khi có vị trí giao thông thuận lợi thì giá bán sẽ cao hơn 279.0891 triệu đồng

so với căn hộ không có vị trí giao thông thuận lợi Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế tương đối cao là R2 = 66.33% Với phương trình hồi quy:

Ŷi = 142.7753 + 4.4622X2 + 272.2978X3 + 254.6627 X6 + 279.0891 X8

Lâm Đạo Liêm (2019) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng diện tích âm hay dương hướng am hay dương với đề tài phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hôn chung

cư tại Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả thu thập nguồn dữ liệu thứ cấp tại Cục Thống

kê Thành phố Hồ Chí Minh là dữ liệu điều tra tháng 8/2018 gồm 296 mẫu quan sát Kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy 11 yếu tố gồm: vị trí quận của chung cư, uy tín của chủ đầu tư, khoảng cách từ chung cư đến bệnh viện gần nhất, khoảng cách từ chung

cư đến trường học gần nhất, các dịch vụ tiện ích nội khu, chất lượng dịch vụ ban quản

lý, loại chung cư, diện tích sàn, hướng ban nhìn từ ban công của căn hộ, tính pháp lý của

căn hộ, mục đích sử dụng của người mua là những yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh Kết quả nghiên cứu cho thấy, tác động của yếu tố loại hình căn hộ chung cư đến giá căn hộ là rất cao Khi lựa chọn loại hình căn hộ cư cao cấp, nhà đầu tư phải chấp nhận mức giá tăng thêm 53,26% và 17,58% khi chọn loại căn

hộ trung cấp

Với mô hình nghiên cứu:

Ln(P) = β 0 + β 1 VT_Q + β 2 2KC_BV + β 3 KC_TH + β 4 LOAI + β 5 DT_SAN +

β 6 HUONG_BC + β 7 DV_TINK + β 8 CL_QL + β 9 PL + β 10 UYTIN + β 11 MSD + ε i

Nguyễn Thị Bích Trâm ( 2021) đã nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản phân khúc căn hộ cao cấp tại khu đô thị mới Thủ Thiêm” Tác giả thu nhập, nghiên cứu 190 mẫu giá căn hộ cao cấp với mô hình sau:

Log (GIA) = β 0 + β 1 DT + β 2 TANG + β 3 HUONG + β 4 MDPBCH +

β 5 MDXD +β 6 VTCH+ e i

Kết quả nghiên cứu cho thấy giá căn hộ cao cấp chịu tác động bởi các yếu tố như: diện tích căn hộ, hướng căn hộ, số tầng mà căn hộ tọa lạc, mật độ phân bổ căn hộ trên một sàn, mật độ xây dựng của dự án và vị trí căn hộ tọa lạc trên một sàn Trong đó, yếu

tố vị trí căn hộ tọa lạc trên một sàn tác động mạnh nhất đến giá trị căn hộ và ngược lại yếu tố tác động ít nhất đến giá trị căn hộ được xác định là yếu tố diện tích sàn Dịch vụ tiện ích của căn hộ là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá bán căn hộ, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, căn hộ có vị trí căn hộ thuận lợi( căn góc) thì mức đơn giá cao hơn 11.1% Đây cũng là điểm lưu ý đặc biệt cho các công ty Thẩm định giá khi thực hiện công tác thẩm định giá một căn hộ chung cư

1.6 Quy trình nghiên cứu

Bước 1: Lựa chọn đề tài nghiên cứu và khảo xác: Lựa chọn đề tài dựa trên sự hướng dẫn của giảng viên cùng với đó là khảo sát thực tế thị trường và tìm hiểu thông tin loại hình bất động sản căn hộ trên thị trường khu vực Vũng Tàu

Bước 2: Phương pháp nghiên cứu: Dựa trên phương pháp thu thập thông tin thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cộng với việc tra cứu thông tin thêm trên mạng xã hội cũng như qua môi giới để đưa ra những thông tin chính xác và có sức nặng trong bài báo cáo, từ đó nhận thức chính xác được các công việc cần làm và phân tích các thông tin đưa ra một cách hợp lý

Bước 3: Xây dựng đề cương tổng quát: Viết sơ khảo đề cương bao gồm các vấn đề cần nghiên cứu và phân tích, gửi bảng báo cáo này cho giảng viên hướng dẫn để nhận xét, chỉnh sửa cũng như góp ý để có thể có cơ sở hoàn chỉnh để làm tốt công trình nghiên cứu – khảo sát này

Bước 4: Thu thập, xử lý và phân tích thông tin: Dựa trên đề cương tổng quát mà giáo viên hướng dẫn đã chỉnh sửa và góp ý một cách thiết thực nhất, tiến hành nghiên cứu và khảo sát để tìm kiếm thông tin phục vụ cho các mục có trong đề cương, từ đó phân tích chuyên sâu những vấn đề đó

Bước 5: Kiểm chứng kết quả nghiên cứu: Đây chính là bước cuối cùng của một bài thực hành thu thập thông tin

Bước 6: Viết bản thảo đề án: Viết bản thảo lần lượt từ chương 1 đến chương 3 Bước 7: Viết bản chính thức: Sau khi có bản thảo ta bắt đầu hoàn thiện bài báo cáo Chỉnh sửa các lỗi chỉnh tả và đánh số trang, làm các danh mục được yêu cầu, tổng kết, nộp bài

2 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN

UNIHOMES VÀ DỰ ÁN THE MARIC 2.1 Giới thiệu khái quát về đơn vị thực tập

Công ty cổ phần bất động sản Unihomes là đơn vị phân phối bất động sản chuyên nghiệp với nhiều tại các vị trí đắc địa tại khu Đông thành phố Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, công

ty cổ phần Bất động sản Unihomes còn là thương hiệu quen thuộc trên thị trường và khách hàng

- Loại hình hoạt động: Công ty cổ phần

- Trụ sở chính: 30 Trần Não, Phường An Phú, Quận 2, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

Hình 2 1 Logo công ty Bất động sản UniHomes

Tầm nhìn

Phát triển Unihomes trở thành công ty bất động sản chuyên nghiệp, vững mạnh với thương hiệu uy tín hàng đầu trên thị trường phía Nam nói riêng và cả nước nói chung Giá trị cốt lõi

Sơ đồ 2 1 Giá trị cốt lõi

Sứ mệnh Unihomes

Sơ đồ 2 2 Sứ mệnh Unihomes

2.1.1 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển

Uy tín Chính trực Trách nhiệm

Đồng hành cùng khách hàng tìm chốn an cư mơ ước và kiến tạo cuộc sống thịnh vượng.

Sáng tạo và xây dựng nên môi trường kinh doanh với những giá trị khác biệt và độc đáo.

Tạo lập văn hóa doanh nghiệp và điều kiện làm việc tốt nhất cho người lao động.

Sự phát triển của công ty gắn kết chặt chẽ với các hoạt động vì lợi ích của cộng đồng và xã hội.

Unihomes tiền thân là công ty cổ phần Đất Xanh Đông Á được thành lập ngày 20/01/2012 Trải qua nhiều năm phát triển và chuyển đổi, ngày 28/05/2015 chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Bất động sản Unihomes với định hướng phát triển kinh doanh tập trung vào các dòng sản phẩm bất động sản phân khúc trung và cao cấp tại khu Đông Thành phố Hồ Chí Minh

Sơ đồ 2 3 Lịch sử hình thành và quá trình phát triển

2.1.2 Cơ cấu tổ chức

2017

• Với đội ngũ gần 200 nhân viên chuyên nghiệp

và kinh nghiệm, có niềm đam mê lớn với bấtđộng sản và hoạt động trên giá trị cốt lõi uytín- chính trực- trách nhiện Unihomes cam kếtđem đến cho khách hàng những sản phẩn vàdịch vụ chất lượng tối ưu cùng với nhiều giá trịgia tăng khác

2019

• Với 9 năm hình thành và phát triển,bằng chất năng động và sáng tạokhác biệt, Unihomes liên tục lậpthành tích ấn tượng qua mỗi dự án

và vươn mình trở thành đơn vị phânphối bất động sản hàng đầu tại thịtrường Thành phố Hồ Chí Minh

uy tín hàng đầu

Hình 2 2 Ban lãnh đạo UniHomes

Nguồn: Nhân sự công ty

Ngoài ra còn có các vị trí như sau:

- Bà Nguyễn Linh Giang là GĐ Marketing

- Ông Trường Anh Tuấn là GĐ Sàn Regal

- Ông Trần Thanh Trung là GĐ Diamond

- Ông Tiêu Lê Phan GĐ Sunwarrior

Sơ đồ 2 4 Sơ đồ tổ chức UniHomes

Nguồn: Nhân sự công ty

Ø Nhiệm vụ và chức năng các khối và phòng

Tổng giám đốc

• Nhiệm vụ: xây dựng các chiến lược nhằm thúc đẩy sự phát triển và gia tăng lợi nhuận của doanh nghiệp Các chiến lược này có thể là về các phương án đầu tư, kế hoạch kinh doanh, kế hoạch phát triển sản phẩm, kế hoạch xây dựng thương hiệu,

Tổng giám đốc Ban Trợ lý Tổng Giám Đốc

Phòng Marketing

Khối Khai thác đầu tư

Phòng Khai thác đầu tư

Khối vận hành

Phòng Hành chính nhân sự

Phòng

kế toán

• Chức năng: Cố vấn chiến lược cho chủ tịch: Tổng giám đốc là người trực tiếp làm việc, điều hành và hiểu rõ về hoạt động của doanh nghiệp Những ý kiến đóng góp này sẽ được cân nhắc rút ra từ những phân tích và dự đoán của họ hoặc được tổng hợp từ những kết quả nghiên cứu của bộ phận nhân sự có trách nhiệm Xây dựng và quản lý cơ cấu doanh nghiệp: Tổng giám đốc tập trung vào xây dựng và lãnh đạo đội ngũ các giám đốc cấp cao Họ sẽ giám sát hoạt động của đội ngũ này và hướng dẫn khi cần thiết Ngoài ra, họ còn có trách nhiệm bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức hoặc thuyên chuyển công tác đối với các chức vụ trong doanh nghiệp, trừ những chức vụ nằm ngoài thẩm quyền phụ trách của tổng giám đốc

Khối Kinh doanh và tiếp thị

• Nhiệm vụ: Xây dựng chiến lược kinh doanh, kế hoạch bán hàng Triển khai thực hiện các hoạt động, chương trình thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Công ty Thường xuyên cập nhật và nắm bắt thông tin về thị trường; tập hợp số liệu phân tích, tổng hợp và lập báo cáo tháng, quí, năm về tình hình hoạt động marketing, bán hàng

Hỗ trợ, phối hợp với các đơn vị thành viên phát triển hoạt động kinh doanh các sản phẩm, dịch vụ của các Công ty trong toàn hệ thống Áp dụng các biện pháp phát triển thị trường, mở rộng địa bàn, lĩnh vực kinh doanh, giới thiệu sản phẩm dịch vụ tới khách hàng, xây dựng niềm tin của khách hàng, thu hút khách hàng và thực hiện các giải pháp kinh doanh nhằm tăng doanh số của Công ty

• Chức năng: Phát triển thị trường, chăm sóc khách hàng cũ, mới Tiếp nhận khiếu nại

khách hàng Nâng cao thị phần và doanh số bán hàng của Công ty khi Công ty có

sản phẩm mới Hỗ trợ công tác tổ chức bán hàng, các chương trình hậu mãi, khuyến mãi Thực hiện công tác quản lý khách hàng sau khi giao dịch thành công, triển khai các công tác hậu mãi và chăm sóc khách hàng sau bán hàng

Khối Markeing

• Nhiệm vụ: Nghiên cứu và xây dựng các chiến lược tiếp thị quảng bá thương hiệu, sản phẩm Nghiên cứu, xây dựng và đề xuất các phương án, chương trình khuyến