Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Nhận dạng và phân tích rủi ro tài chính tác động đến dự án xây dựng khu phức hợp văn phòng-căn hộ-trung tâm thương mại

Các nội dung nghiên cứu chính của luận vănđược tóm tắt như sau : ®+ Xác định các yếu tố rủi ro tài chính tác động đến dự án khu phức hợp bangcách tham khảo nghiên cứu có trước, các bài b

TRAN NGỌC CAN

NHAN DANG VA PHAN TICH RUI RO

TÀI CHÍNH TAC ĐỘNG DEN DỰ ÁN XÂYDỰNG KHU PHỨC HỢP VĂN PHÒNG -

CÁN HỘ-TRUNG TÂM THƯƠNG MẠIChuyên ngành : CÔNG NGHỆ VA QUAN LÝ XÂY DUNG

Mã số ngành : 605890

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP Hồ Chí Minh, tháng 08/2014

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS NGUYEN THONG

(Ghi rõ họ, tên, hoc ham, học vi và chữ ký)

Cán bộ chấm nhận xét 1 : TS BINH CONG TINH

(Ghi rõ họ, tên, hoc ham, học vi và chữ ký)

Cán bộ cham nhận xét 2 : TS LUGNG ĐỨC LONG

(Ghi rõ họ, tên, hoc ham, học vi và chữ ky)Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tai Trường Dai hoc Bách Khoa, DHQG Tp HCMngày 26 tháng 07 năm 2014

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:(Ghi rõ họ, tên, hoc hàm, học vi của Hội đồng cham bảo vệ luận văn thạc sĩ)

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý chuyênngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

CHỦ TỊCH HỘI ĐÔNG TRUONG KHOA KY THUẬT XÂY DỰNG

NHIEM VỤ LUẬN VAN THẠC SĨHọ tên học viên: TRẤN NGỌC CÂN MSHV: 12080280Ngày, tháng, năm sinh: 20/08/1988 Nơi sinh: Đồng Tháp

Chuyên ngành: Công nghệ và Quản lý xây dựng Mãsố: 605890

L TEN DE TÀI:Nhận dạng và phân tích rủi ro tài chính tac động đến dự án xây dựng khu phức hop

văn phòng-căn hộ-trung tâm thương mại

Il NHIỆM VU VÀ NỘI DUNG:4 Xác định các yếu tố rủi ro tài chính tac động đến dự án khu phức hợp bằng cách

tham khảo nghiên cứu có trước, các bài báo khoa học được thông kê và sàng lọcthông qua bảng câu hỏi khảo sát với các chuyên gia, kỹ sư xây dựng nhiêu kinhnghiệm.

+ Xếp hạng và phân loại theo tính chất và mức độ tác động của các nhân t6 đối với

dự án băng kỹ thuật phân tích nhân tô

4 Dinh lượng mức độ tác động của các nhân tố rủi ro bằng kỹ thuật phân tích mô

phỏng Monte Carlo cho chỉ tiêu tài chính cua một dự án xây dựng cụ thê

II NGÀY GIAO NHIỆM VU : 20/01/2014IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VU: 20/06/2014V CÁN BỘ HUONG DAN : PGS.TS NGUYEN THONG

Tp HCM, ngay tháng năm 2014.CÁN BO HƯỚNG DAN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN

PGS.TS NGUYEN THONG TS LƯƠNG DUC LONG

TRUONG KHOA KY THUAT XAY DUNG

Đề hoàn thành luận văn này, trước hết tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chânthành va sâu sắc đến thay PGS.TS Nguyễn Thống đã định hướng va tận tinhhướng dẫn em trong suốt thời gian thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cám ơn tat cả các quý thay cô Khoa Kỹ Thuật XâyDung, đặc biệt là các thay cô giảng dạy thuộc chuyên ngành Công nghệ vaQuản lý Xây dựng, bộ môn Thị công và Quản lý xây dựng, Đại học BáchKhoa Tp Hồ Chí Minh Tat cả những kiến thức, kinh nghiệm các thầy cô đãtruyền đạt trong suốt quá trình học cũng như những góp ý quý báu của cácthay cô về luận văn nay sẽ mãi là hành trang quý giá cho tôi trong suốt quátrình học tập, nghiên cứu và công tác sau này.

Xin chân thành cám ơn tất cả những người bạn lớp K2012 đã tận tìnhgiúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian làm luậnvăn, các bạn đã đóng góp những kinh nghiệm quý báo cũng như động lực détôi có thé hoàn thành tốt luận văn này

Xin cám ơn ban lãnh đạo công ty CP Đầu tư và Tư vấn xây dựng ÁĐông, phòng Tu van — Thiết kế cùng những người bạn,người anh đồngnghiệp, đã tạo điều kiện hỗ trợ cho tôi trong suốt quá trình học tập vừa qua

Cuối cùng, xin cám ơn những người thân trong gia đình, những ngườibạn thân của tôi đã luôn bên cạnh, quan tâm, động viên và giúp đỡ tôi vượtqua những khó khăn, trở ngại để hoàn thành luận văn này

Tp Hỗ Chi Minh, ngày 20 tháng 06 năm 2014

Trần Ngọc Can

TOM TAT

Ngành xây dựng đóng một vai tro quan trọng trong nên kinh tế quốc dân vatương tác với hau hết các lĩnh vực của con người Tuy nhiên, sự phức tạp và khôngchắc chắn vốn có, chứa đựng nhiều yếu tổ rủi ro tiềm ân xuất phát từ những đặc thùriêng của ngành như thời tiết, địa hình, địa chất, tính độc lập của mỗi dự án, thờigian thực hiện kéo dài đã tạo ra nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện cũngnhư công tác quản ly dự an Quản lý rủi ro là một chức năng của quản lý dự án,trong đó nhận dạng và phân tích rủi ro là hai bước khá quan trọng trong công tácquản lý rủi ro , nó đòi hỏi phải được chú trọng ngay từ lúc khởi đầu đến lúc kết thúcdự án nhăm hạn chê tôi đa những rủi ro có thê xảy ra.

Mục tiêu của luận văn này là nhận dạng và phân tích những nhân tô rủi ro tàichính tác động đến các dự án xây dựng phức hợp văn phòng-căn hộ-thương mại tạiTP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận Các nội dung nghiên cứu chính của luận vănđược tóm tắt như sau :

®+ Xác định các yếu tố rủi ro tài chính tác động đến dự án khu phức hợp bangcách tham khảo nghiên cứu có trước, các bài báo khoa học được thống kê vàsàng lọc thông qua bảng câu hỏi khảo sát với các chuyên gia, kỹ sư xây dựngnhiều kinh nghiệm ;

4 Xếp hạng và phân loại theo tính chất và mức độ tác động của các nhân tố đốivới dự án băng kỹ thuật phân tích nhân tó ;

% Định lượng mức độ tác động của các nhân tố rủi ro bằng kỹ thuật phân tích môphỏng Monte Carlo cho chỉ tiêu tài chính của một dự án xây dựng cụ thể ;® Dựa vào các kết quả phân tích ,đề xuất một số giải pháp để ứng phó rủi ro

nang cao mức độ thành công của dự an.

ABSTRACTThe construction industry plays an important role in the national economy andinteract with most fields of human However, the complexity and uncertaintyinherent, contains many potential risk factors derived from the particularities of theindustry such as weather, topography, geology, independent of each project, theextended implementation period has created many difficulties 1n theimplementation process as well as project management Risk management is afunction of project management, including identification and risk analysis are twoimportant steps in the management of risk, it requires attention right from thebeginning to the end of the project in order to minimize the risks that may occur.

The objective of this thesis is to identify and analyze the factors that impactthe financial risk of the project to build complex project Office-ApartmentCommercial center in Ho Chi Minh city and neighboring provinces The mainresearch contents of the thesis are summarized as follows :

% Identification of risk factors affecting financial complex projects by

referencing previous research, scientific articles and statistics throughquestionnaire survey with experts, engineers experienced civil engineer ;“% Ratings and classified according to the nature and extent of the impact factor

for the project by factor analysis technique ;% Quantifying the extent of the impact of risk factor analysis techniques in

Monte Carlo simulation for financial indicators of a specific constructionproject ;

% Based on the analysis results, a number of solutions proposed to address risks

raising the level of success of the project

VỊ

DANH MỤC BANG BIEUBang 2.1 - Cac yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án PPP theo Yelin Xu và cộng sựBảng 2.2 - Xếp hạng các nhân tố gây ra chậm tiến độ của các dự án xây dựng ở VNtheo tác giả Lưu Trường Văn và các cộng sự

Bảng 2.3 - Xếp hạng các nguyên nhân gây ra chậm tiến độ vượt chi phí các dự ánxây dựng lớn ở VN theo tác giả Le Hoai Long và cộng sự

Bang 2.4 - So sánh các nguyên nhân chính gây ra chậm tiến độ và vượt chi phí giữamột số quốc gia được chọn

Bảng 2.5 - Các yếu tổ rủi ro anh hưởng đến tài chính dự án khu CNBảng 2.6 - Xếp hạng các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án khu CN theochỉ số rủi ro RIS

Bang 3.1 - Các công cụ nghiên cứuBang 3.2 - Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tai chính dự án khu phức hopBảng 4.1 - Kết quả khảo sát

Bang 4.2 - Kinh nghiệm công tac của các cá nhân tham gia khảo satBảng 4.3 - Vai trò hiện tại của các cá nhân tham gia khảo sát

Bảng 4.4 - Loại hình doanh nghiệp khảo sátBảng 4.5 - VỊ trí, chức danh hiện tại của các cá nhân tham gia khảo sátBảng 4.6 - Quy mô lớn nhất dự án lớn nhất

Bang 4.7 - Cronbach’s AlphaBảng 4.8 - Xếp hang các nhân tốBảng 4.9 - Kết quả kiểm định tương quanBang 4.10 - Total variance explainBang 4.11 - Factor Analysis Loading ResultsBang 4.12 - Bang tông hop kết qua phan tích nhân tổBảng 4.13 - Công năng và diện tích sử dụng công trìnhBảng 4.14 - Thống kê diện tích xây dựng (Area schedule)Bảng 4.15 - Khối lượng và khái toán kinh phí đầu tư xây dựngBảng 4.16 - Bảng doanh thu dự kiến

Bảng 4.17 - Bảng tổng hợp dòng tiền doanh thu và chi phí của dự án

1X

Bảng 4.18 - Khấu hao tài sản cố địnhBảng 4.19 - Bảng tổng hợp doanh thu (dự kiến)Bảng 4.20 - Bảng kế hoạch trả trả vốn và lãi vay ngân hàngBảng 4.21 - Bảng tổng hợp chỉ phí

Bảng 4.22 - Bảng phân tích lời lỗBảng 4.23 - Bảng tính thời gian hoàn vốn của dự ánBảng 4.24 - Các chỉ tiêu đánh giá dự án

Bảng 4.25 - Bảng tính trả lãi ngần hàngBảng 4.26 - Bảng tổng hợp chỉ phíBảng 4.27 - Bảng phân tích lời lỗBảng 4.28 - Bảng tính thời gian hoàn vốn của dự ánBảng 4.29 - Các chỉ tiêu đánh giá dự án

Bảng 4.30 - Phân tích độ nhạy theo quan điểm chủ đầu tưBảng 4.31 - Phân tích độ nhạy theo quan điểm tổng đâu tưBảng 4.32 - Phân tích tình huống tốt nhất theo quan điểm chủ đâu tưBảng 4.33 - Phân tích tình huống tốt nhật theo quan điểm tổng dau tưBảng 4.34 - Phân tích tình huống xấu nhất theo quan điểm chủ đầu tưBảng 4.35 - Phân tích tình huống xấu nhất theo quan điểm tổng đâu tưBảng 4.37 - Bảng thống kê tỷ giá hối đoái từ tháng 6/2008 đến tháng 5/2014Bảng 4.38 - Bảng thống kê lãi suất ngân hàng từ tháng 1/2006 đến tháng 1/2014Bảng 4.39 - Kết quả mô phỏng Monte Carlo theo quan điểm chủ đầu tư

Bảng 4.40 - Kết quả mô phỏng Monte Carlo theo quan điểm tổng dau tư

DANH MỤC HÌNH, BIEU DOHình 2.1 - Quy trình quản lý rủi roHình 2.2 - Sơ đồ xương cá các nhân tô ảnh hưởng đến chỉ phíHình 2.3 - Sơ đồ nhân quả các mối quan hệ tác động giữa các yếu tốHình 2.4 - So đồ nhân quả của mô hình BNN các nguyên nhân chậm tiến độHình 3.1 - Quy trình nghiên cứu

Hình 3.2 - Quy trình thu thập số liệuHình 3.3 - Quy trình phân tích nhân tố theo Joseph F.Hair, Jr (1992)Hình 3.4 - Quy trình phân tích mô phỏng rủi ro

Hình 4.1 - Biểu đồ kết quả khảo sátHình 4.2 - Biểu đồ “thời gian công tác”Hình 4.3 - Biểu đồ phân bố của các cá nhân tham gia khảo sátHình 4.4 - Phân bồ loại hình doanh nghiệp khảo sát

Hình 4.5 - Biểu đồ vai trò,chức vụ của các cá nhân tham gia khảo sátHình 4.6 - Phân bố quy mô dự án lớn nhất từng tham gia

Hình 4.7 - Biểu đồ Scree Plot của các nhân tốHình 4.8 - Hàm phân phối xác suất tỷ lệ lạm phát (%)Hình 4.9 - Hàm phân phối xác suất tỷ giá hối đoái (VND/USD)Hình 4.10 - Hàm phân phối cho biến lãi suất ngân hàng (%)Hình 4.11 - Hàm phân phối cho biến suất sinh lợi mong muống của CDT (%)Hình 4.12 - Hàm phân phối cho biến dao động chỉ phí xây lắp (%)

Hình 4.13 - Biểu đồ xác suất NPV (quan điểm chủ đầu tư)Hình 4.14 - Biểu đồ xác suất NPV tích lũy (quan điểm chủ đầu tư)Hình 4.15 - Biểu đồ xác suất IRR (quan điểm chủ dau tư)

Hình 4.16 - Biểu đồ xác suất IRR tích lũy (quan điểm chủ dau tư)Hình 4.17 - Biểu đồ xác suất B/C (quan điểm chủ dau tư)

Hình 4.18 - Biểu đồ xác suất B/C tích lũy (quan điểm chủ đầu tư)Hình 4.19 - Độ nhạy giữa các nhân tố dau vào đối với NPV (input variables)Hình 4.20 - Độ nhạy giữa các nhân tố dau vào đối với IRR (input variables)Hình 4.21 - Độ nhạy giữa các nhân tố đâu vào đối với B/C (input variables)

XI

Hình 4.22 Hình 4.23 -Hình 4.24 -Hình 4.25 -Hình 4.26 -Hình 4.27 -Hình 4.28 -Hình 4.29 -Hình 4.30 -

-Biểu đồ xác suất NPV (quan điểm tổng dau tư)Biểu đồ xác suất NPV tích lũy (quan điểm tong dau tư)Biểu đồ xác suất IRR (quan điểm tổng dau tư)

Biểu đồ xác suất IRR tích lũy (quan điểm tổng dau tư)Biểu đô xác suất B/C (quan điểm tong dau tư)

Biểu đồ xác suất B/C tích lũy (quan điểm tổng dau tư)Độ nhạy giữa các nhân tô đầu vào đối với NPV (input variables)Độ nhạy giữa các nhân tô đầu vào đối với IRR (input variables)Độ nhạy giữa các nhân tố dau vào đối với B/C (input variables)DANH SÁCH NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

PPPBOTBTQLDACDTNTTVDNCNNPVIRRBICTP.HCM

Public — Private PartnershipBuild — Operate — TranferBuild — Tranfer

Quan ly du anChu dau tuNha thauTu vanDoanh nghiệpCông nghiệpNet Present ValueInternal Rate of ReturnBenefit/Cost

Thanh phố Hồ Chi Minh

xH

MỤC LỤCLỜI CẢM ƠN

TÓM TAT/ABSTRACTDANH MỤC BANG BIEUDANH MỤC HINH,BIEU ĐỎDANH SÁCH TỪ VIẾT TẮTChương 1 : ĐẶT VAN ĐỀ -c tnT T111 1111111111110 E1 1E gu |

1.1 Giới thiệu chung - 211111122211 11111 1 11111111190 111kg khu |1.2 Xác định van dé nghiên cứu - + SE EEEEE112111115111EE111xEEErrrei 21.3 Mục tiêu nghiÊn CỨU - 2c 1 0222221011 111122 1111111155111 1 11192 1x1 kg 21.4 Phạm vi nghiÊn CỨu 22 2E 2222211111212 111111118 1111115881111 1g kg 31.5 Đóng góp dự kiến của luận văn - 52t s3 E 1121821112151 EEE 1E Errei 3Chương 2 : TONG QUAN - - tnE 2111 E1111111111011111101 0121111011 trya 42.1 Dự án, dự án đầu tư: -:- 5c 1 1E 1212111121111 01211101 101g 42.2 RỦI TO: Q11 kg TK và 62.3 Các nghiên cứu trước đây: c 21111222 111111119 11v vn ve 82.3.1 Nhận dang rỦI rO - - - c2 1111111201111 11 1115811111158 111111 ket 82.3.2 RUD ro chi phÍ - + 111222221111 11112251 1111111811111 15182111111 ket 92.3.3 Rủi ro tiễn độ s11 101211112121 111101111 1 trai 102.3.4 Rui ro chi phí và tiễn độ 5+ + tt 1 E1121E1E11112111E111111 111116 122.3.5 Rủi ro tài chính - - - ST ST SSSS S11 S1 11121 2 na 15Chương 3 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ¿+ cE+EvE2EcEeErxersrxee 193.1 Quy trình nghiÊn CỨU - 2c 1 222222111113123 2111111115 1111111118811 tre 193.2 Cac phương pháp và công cụ nghiÊn cứu - - cc++c‡c++<ssscccss+ 193.2.1 Thu thập số liệu nghiên COU eecececcceecececsesesesesstsveesssvsvstseseseveeeeeees 203.2.2 Phân tích định tính rut rO - - - - c2 1111111111111 1111 5111k vs kky 233.2.3 Phân tích định lượng rỦI ro - 2c 3‡+2Sksssreesses 253.2.3.1 Phân tích độ nhạy: L1 12 2222211111111 11111111 8x key 263.2.3.2 Phân tích tình huống: - +: + s E‡EEEEEEEE2EEEEEE2EEEEEEEEEErkerrred 263.2.3.3 Phân tích mô phỏng - - - - -c c2 1111111322 1E EEkrrea 27Chương 4 : PHAN TICH DU LIỆU 5 ©2E S2E‡EEEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEErkerkrkee 314.1 Phân tích nhân tỐ - + + 12 E121 EE5E12182511E11111121111111111011111 E11 e 314.1.1 Đặc điểm về mẫu thu thập được - + sec SEEE£EEEEEEEskrkersrkea 314.1.1.1 S6 năm kinh nghiệm - ¿2 S33 2E EEEEEEEEEEEEEEEEEESkerrrkes 314.1.1.2 Đơn vị CONG táC - c1 1111222 111111901111 1n 11kg ve 324.1.1.3 Loại hình doanh nghiệp đang công tác - c5 5552 334.1.1.4 Vai trò, chức vụ đảm nhận - L SE SE SE kxcez 344.1.1.5 Quy mô dự án lớn nhất từng tham gia cece estes 35

4.1.3 Xếp hạng nhân tô đã thu thập 5: + 2 E2 EEEEEE2EEEEEEEEEEsErkrkrkes 374.1.4 Phân tích nhân t6 0.c.cccccccccscccccscsesesesesesesecececsesesvsususececevevevevevevsveneeees 404.1.4.1 Kết quả phân tích nhân tỐ - 52 +E+E‡E‡EEEE2EEEEESEEEE+ErErkrxea 404.1.4.2 Thảo luận từ kết quả phân tích nhân tỐ ¿ 2 s+s+zs£z+x+2 424.2 Phân tích tài chính dự án điển hình 5-52 2 x+E£EEEE+EzEEEeEeEsrerrred 444.2.1 Vài nét chính về dự án - + + + x21 EE1121E1EE112111E111111 1111 E1ee 444.2.2 Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án khi không kế đến yếuTM 45

A- QUAN DIEM CHỦ ĐẦU TỪƯ: 222 2 32211 E1E555515111555151E1x1EEEEtre 454.2.2.1 Các dit liệu ban đầu: ¿-¿- + E111 2E 1E E21 E111 tke 454.2.2.2 Các bang phân tích và đánh giá: 2755 225 S+SS<sssvxc+++ 46B- QUAN DIEM TONG ĐẦU TỪƯ: 2S 2 222 E 1212112111511 eEtre 564.2.2.3 Các dữ liệu ban đầu: oo cccecccscsceesesecsesesseesesssessesestsesevteeeetees 564.2.2.4 Cac bang phân tích và đánh giá: - 275cc 25 Sc2S<ccscc+++ 564.2.3 Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án khi có xét đến tácđộng của các yếu tỐ TỦ TO ScSs 1 3 EEEE1111111E11111111111112111111101 01x gye 63

4.2.3.1 Phân tích độ nhạy: - 00022222211 111 111521111111 re 634.2.3.2 Phân tích tình huống: ¿+ + S1 121 EEEEEEEE E1 654.2.3.3 Phân tích mô phỏng - - - c 2 2222111111132 2 11115511 kerea 694.2.3.3.1 Các số liệu ban đầu: ¿ + E1 1211111511111 xe 694.2.3.3.2 Phân tích và đánh giá: 5 c2 211111111222 11111155 Exerea 75A- QUAN DIEM CHỦ DAU TỪƯ: - 222 S322 11E1E55555115115E151E1E 1x1 EEtre 75B- QUAN DIEM TONG ĐẦU TỪƯ: 2S 2 222 E 1212112111511 eEtre 81Chương 5 : KET LUẬN VÀ KIÊN NGHI o.u.ecsccccscscsccsesscsesececsesecsescevseseveveeseee 88SL KG Wate ccc 885.2 Kiến nghỊ + + s11 111E1E11111111111111111 1111101111111 01111111 89TÀI LIEU THAM KHAO 0 ccceccccccscsssscecscsscecscscsvsusececssucececavsveasevevevsusecavevens 9]PHU LUC THUYET MINH

THUYET MINH

Chương 1 : ĐẶT VAN DE1.1 Giới thiệu chung

Y Rủi ro là một yếu tố luôn luôn tổn tại trong quá trình thực hiện các dự án xâydựng, nó có ảnh hưởng rất lớn đến chỉ phí, tiến độ cũng như sự thành công củamỗi dự án Nhat là trong giai đoạn hiện nay, khi nền kinh tế thế giới đang trảiqua thời kì khủng hoảng, lạm phát trong nước tăng cao thì càng đòi hỏi các nhàdau tư càng phải thận trọng hơn khi dau tư Trong ba thành t6 cấu thành củamột dự án xây dựng là quy mô, kinh phí và thời gian thì thành tố kinh phí đóngvai trò rất quan trọng, nêu kinh phí không được quản lý tốt thì không những ảnhhưởng xâu đến tiễn độ, lợi nhuận mà còn tạo nên mối quan hệ không tốt giữacác bên tham gia dự an.

wx Một dự án xây dựng được coi là thành công phải đáp ứng được mục tiêu lợi

nhuận cho chủ dau tư và nhà thầu thi công, đồng thời còn phải đáp ứng đượccác mục tiêu kinh tế - xã hội của đất nước Điều đó đòi hỏi dự án phải đượcsoạn thảo và phân tích đánh giá một cách toàn diện ngay từ giai đoạn chuẩn bịkế hoạch đầu tư Thực tế cho thay khá nhiều dự án kém hiệu quả hay đỗ vỡtrong thời gian qua bắt nguôn từ việc nghiên cứu, đánh giá và thâm định dự ánma không kể đến hay không lường hết được các yếu tố rủi ro tác động đến dựán Điển hình đó là tình hình kinh tế bat 6n, lãi suất ngân hang tăng cao, giánguyên vật liệu biến động làm cho chi phí xây dựng vượt quá chi phí ướt tínhban đầu làm cho nhiều dự án phải tạm dừng giữa chừng do chủ đầu tư hết vốnhay không có khả năng chỉ trả tiếp tục

*_ Hiện nay, do sự ảnh hưởng của lạm phát và sự suy giảm của nên kinh tế thế giớicùng với cuộc khủng hoảng tài chính bùng nổ trên phạm vi toàn cau, lãi suấtcho vay ngân hang tăng cao nên đã tác động không nhỏ đến tình hình xây

Xác định van đề nghiên cứuKhi dau tư vao bat kỳ dự án nào không chỉ riêng lĩnh vực xây dựng.nhà đâu tưphải bỏ ra một số tiền lớn và mong muốn thu về được lợi nhuận cao nhất Chínhvì vậy, họ thường có những câu hỏi thắt mắt trong đầu như là:

o_ Liệu có nên dau tư hay không?o_ Liệu dự án có tính khả thi về mặt tài chính, kinh tế - xã hội trong suốt thời

gian hoạt động cua nó không?o Các khả năng rủi ro có thể tác động đến dự án? Mức độ rủi ro có thể xảy ra?o Làm thế nào dé hạn chế bớt rủi ro?

o_ Liệu dự án có đủ sức hâp dẫn đối với các bên quan tâm tham gia?Nhăm giúp các nhà đầu tư giải đáp những câu hỏi trên đồng thời giúp họ hình

dung và định lượng được những rủi ro có thể xảy ra cho dự án khi quyết địnhđâu tư;

Thực tế cho thây, những dự án đầu tư xem trọng việc phân tích, đánh giá cácyếu t6 rủi ro thì đa phan đem lại kết quả tốt hơn so với các dự án không kế đếnhoặc xem nhẹ các yếu tố rủi ro, nguyên nhân là vì các dự án này không lườngtrước được những rủi ro có thé gặp phải dé tìm cách ứng phó kịp thời

Mục tiêu nghiên cứuNhận dang va phân loại các yếu tố rủi ro về tài chính ảnh hưởng đến dự án dautư xây dựng khu phức hợp;

Xếp hạng và phân loại các yếu tố rủi ro chính bằng kỹ thuật phân tích nhân tô(PCA );

1.4.

S

1.5.Định lượng mức tac động của các rủi ro tài chính đối với dự án bang kỹ thuậtphân tích mô phỏng Monte Carlo;

Pham vi nghiên cứuThời gian thực hiện luận van: 05 tháng (từ 20/01/2014-20/06/2014)

Phạm vi nghiên cứu: các dự án xây dựng trong địa ban TP Hồ Chí MinhĐối tượng nghiên cứu khảo sát lây ý kiến:

o_ Chủ đầu tư/Ban QLDA;o Đơn vị Thi công:

o Đơn vị Tư vấn (Thiết ké/Lap DAĐT, Giám sát, Quản lý dự án );o Các chuyên gia về lĩnh vực các liên quan đên vân dé nghiên cứu.Quan điểm phân tích: người quyết định dau tư

Đóng góp dự kiên của luận vănVề mặt lý thuyết, dé tài kết kết hợp phân tích định tính lẫn định lượng rủi ro tàichính của một dự án xây dựng nói chung, từ đó tạo ra một nên tang lý thuyết déxây dựng một mô hình phân tích rủi ro tài chính cho dự án xây dựng VN tronggiai đoạn lập và thâm định dự án

Về mặt thực tiễn, đây là đề tài mang tính ứng dụng làm cơ sở giúp nhà đâu tưcũng như các đơn vị quản lý dau tư nhận thấy được những thuận lợi và khókhăn khi đầu tư dự án Từ đó:

o Nhà dau tư đưa ra những quyết định có tiếp tục dau tư hay không? hoặc néuđầu tư tiếp thì phải chấp nhận rủi ro và dé ra những giải pháp ứng phó thíchhop;

o Cơ quan quản ly dau tu kip thời đưa ra những chính sách ứng pho kip thờicho phù hợp tình hình dự an.

Chương 2 : TỎNG QUAN2.1 Dự án, dự án đầu tư:

# Cac định nghĩaY Dự án là một tập hợp các công tác nhiệm vụ có liên quan với nhau được

thực hiện nhăm đạt được những mục tiêu nhất định đã được đề ra trongđiều kiện ràng buộc về thời gian, nguôn lực, ngân sách và chât lượng:* Dự án dau tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dai hạn để tiến hành

các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định;* Dự án dau tư xây dựng công trình là tập hợp các dé xuất có liên quan đến

việc bỏ vốn dé xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xâydựng nhăm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao ch ất lượng công trình,sản phẩm hoặc dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xâydựng công trình bao gồm phan thuyết minh và phan thiết kế cơ sở

+ Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án dau tưY Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuân (NPV)

o Khái nệmGiá trị hiện tại thuần là hiệu số giữa hiện giá thực thu bằng tiên và hiệngia thực chi bang tién trong suốt thời gian thực hiện dự án

+ Trường hợp các dự án độc lập với nhau: mọi dự án đầu tư cóhiện giá ròng NPV > 0 sẽ được chấp nhận;

+ Trường hợp các dự án loại trừ lẫn nhau: ta chọn dự án NPVdương lớn nhất (NPVmax > 0) với điều kiện quy mô dự án đầutư, thời gian thực hiện dự án va suất chiết khấu của chúng nhưnhau;

+ Các dự án có NPV < 0 sẽ bi xem xét lại hoặc loại bỏ;Y Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ (IRR)

o Khái niệm.

+ Suất sinh lời nội bộ (IRR) là suất chiết khấu mà tại đó hiện giádòng tiền ròng đã xác định của dự án bằng 0 (NPV,« = 0 thì r* =IRR).

+ Công thức tính suất sinh lời nội bộ:

NPV = SB _, ps = IRR

(I+r*}

Trong đó:" hb, : thu nhập của dự án ở năm thứ t;» C : chi phí của dự an ở năm thứ t;= ft : thứ tự năm hoạt động cua dự án;= r* : chính là suất sinh lời nội bộ (IRR);" on : số năm thực hiện dự án

Y Chỉ tiêu ty số giữa lợi ich/chi phi B/C (Benefit/Cost):Ty s6 loi ich/chi phi cua một du án được xác định một cách tong quát nhưlà tỷ số của giá trị tương đương của lợi ích trên giá trị tương đương của chiphí dự án, trong tính toán nó được tính là tỷ số giữa giá trị tương đươnghiện tại của lợi ích và chi phí Phương pháp này được sử dung kha phổ biếntrong các dự an phục vụ công cộng hay các co quan thâm định dự án Mộtdự an được xem là đáng gia khi B/C > 1 và tiêu chuẩn hiệu quả là cực đạitỷ số B/C

2.2 Rui ro:+ Dinh nghĩa

VY Rui ro là những yếu tố không chắc chắc hay bất định tác động tích cựchoặc tiêu cực đến mục tiêu của dự án mà chúng ta không lường trước đượcY Rủi ro làm cho kết quả dự án chệch hướng so với dự tính ban đầu

Y Dựa vào kết quả tác động của rủi ro thì ta chia rủi ro làm 2 loại: rủi ro cólợi và rủi ro bat lợi ( vd như giá vật tư tăng? giá vật tư giảm; lãi suất tăng?lãi suất giảm? )

* Thường, người ta hay chú ý đến những rủi ro bat lợi vì chúng gây ra nhữngmat mát, bat lợi và thiệt hai cho dự án

+ Tinh chat

Y Rui ro là một hiện tượng khách quan;

VY Rủi ro xảy ra khi có sự tác động ngẫu nhiên từ các biến cố của môi trườnghoặc do những hành xử của con người;

Y Rui ro phát sinh khi có yếu tố tác động tới một hoạt động cụ thể, làm thayđôi hoặc gây tôn thất và sai lệch kết quả dự định ban đầu của hoạt động đó

* Quan lý rủi ro

Y Quản lý rủi ro dự án (theo PMBOK) được định nghĩa là những tiến trìnhnhằm hoạch định, nhận dạng, phân tích, phản ứng, giám sát và kiểm soátrủi ro trong suốt vòng đời của dự án, hau hết những tiễn trình nay được cậpnhật trong cả dự án Mục tiêu của quản lý rủi ro dự án là làm tối đa hóa xácsuất và tác động của những sự kiện tích cực và giảm thiểu hóa xác suất vàtác động của những sự kiện tiêu cực;

* Những tiến trình của quản lý rủi ro:o Hoạch định quản lý rủi ro: quyết định cách tiếp cận, lên kế hoạch và

thực hiện những công việc quản lý rủi ro cho một dự an;o Xác định rủi ro: nhận dạng những rủi ro gi có thé ảnh hưởng đến dự án

và dẫn chứng băng tài liệu về những đặc điểm của nó;o_ Phân tích định tính rủi ro: sắp xếp ưu tiêu rủi ro cho việc phân tích sau;o Phân tích định lượng rủi ro: đánh gia số học ảnh hưởng của những rủi

ro được xác định lên toàn bộ dự án;o_ Kế hoạch ứng phó rủi ro: trình bày những lựa chon và hành động nhằm

ứng phó với những rủi ro đã nhận dạng ( loại bỏ, giảm thiểu, né tránhchuyền rủi ro cho ai khác hay chấp nhận rủi ro?)

o_ Giám sát và kiểm soát rủi ro: theo dõi những rủi ro đã được xác định,giám sát những rủi ro còn lại, nhận dạng những rủi ro mới, thực hiệnkế hoạch ứng phó rủi ro và đánh giá ảnh hưởng của nó trong suốt vòngđời dự án.

VY Sơ đồ tiến trình quản lý rủi ro

(Trich bai giang QLRR L.D.LONG Ph.D)

Hình 2.1: Quy trình quan lý rui ro

o Phan đoán theo kinh nghiệm và sự hiểu biếto_ Phân tích sơ đồ hệ thống

o_ Tham khảo ý kiến chuyên gia2.3 Các nghiên cứu trước day:

2.3.1 Nhận dạng rủi ro4 Yelin Xu et al (2010) sử dụng kỹ thuật Delphi nhận dạng được 17 yếu tố rủi

ro ảnh hưởng nhiều nhất đến các dự án PPP ở Trung Quốc từ 37 yếu tố rủi rothu được từ một tổng quan lý thuyết toàn diện từ các nghiên cứu tương tự ởTrung Quốc Băng phương pháp phân tích nhân tố và xếp hạng theo điểm sốtrung bình, nhóm tác giả đã phân loại và xếp hạng mức độ tác động của các 17nhân tô rủi ro vừa nhận dạng

Bang 2.1: Các yếu tô rủi ro ảnh hưởng đến dự án PPP theo Yelin Xu và cộng sựNhân to/Factor 1: Rúi ro kinh tế vĩ mô /Macroeconomic risk

Biến động ngoại héi/Foreign exchange fluctuationBiến động lãi suat/Interest rate fluctuation

Vượt chi phí van hanh/Operation cost overrun

ân tô/Factor 3: Rúi ro kỳ han thanh toán chính phii/Government maturity risk

Tham nhũng trong chính phủ/Government corruption

Hệ thông giám sát và pháp luật không đây đủ/Inadequate law and supervision

system

11 | Qui trinh ra quyét dinh con yéu kém/Poor public decision-making processNhân té/Factor 4: Rúi ro môi trường thị trưòng/Market environment risk

12 | Rui ro tài chính/ Financing risk

13 | Nhu câu thị trường thay đôi/Change in market demand

14 | Tin dụng công/Public credit

Nhân tổ/Factor 5: Rúi ro tính khả thi của nên kinh té/Economic viability risk

15 | Phương pháp đánh giá dự án chủ quan/SubJective proJect evaluation method16 | Giám sát tài chính dự án không hiệu qua/Insufficient project finance supervision— œ

Nhân té/Factor 6: Sự can thiệp của chính phii/Government intervention17 | Sự can thiệp của chính phu/Government intervention

2.3.2 Rui ro chi phí4 Nguyễn Hải Thanh (2008), qua nghiên cứu “ Phân tích các nhân tô làm thay đổi

chi phí trong các dw án dau tư xây dựng ở Việt Nam“, tac giả đã nhận dạngđược 30 yếu tố rủi ro chính làm thay đổi chi phi các dự án xây dựng ở ViệtNam Băng kỹ thuật phân tích xếp hạng theo giá trị trung bình, thu thập từkhảo sát bảng câu hỏi và kết hợp với ý kiến chuyên gia, tác giả đã xác địnhđược 14 yếu tố có ảnh hưởng nhiều nhất đến sự thay đổi chi phí trong các dựán dau tư xây dựng ở Việt Nam Kết quả được thé hiện qua sơ đồ xương cá

Sau:

Chủ đầu tư Khách hàng

- Phát sinh do thay đối thiết kế, công nang sử dụng

Ù; '

- Ty giá ngoại tệ bien động '

` \ >| Thay đổi chi phí

| + Sai sót trong phân tích Lập dự án đầu tư ¡ -Nhân công, thiết bi, vật tư không đáp ứng tiến độ thi công

i - Tu van giám sat xây lắp, thiết bị thiểu năng lực ¡_~ Giá thâu trong dau thâu xây Kip, thiết bị không chính xác '

+ - Vướng mắc trong to chức nghiệm thu thanh toán ;¡ " Tai nạn lao động trong thi công '

' - Sai sot trong tô chức thi tuyến kiến trúc 1° Vận hành, chạy thir gặp sự cô h

| Sal stone T020

Tư van Nhà thâu

Hình 2.2: Sơ đồ xương cá các nhân tô ảnh hưởng đến chỉ phíBên cạnh đó tác giả đã xác định được 18 mối quan hệ chủ yếu giữa các yếu tôtác động đến vượt chi phí trong các dự án dau tư xây dựng ở Việt Nam

li sớt mang Gid ca thi

dau thau xayip, thie bj

trưởng nỗ

hiển động

Sai gì! rongHet) ki thuậ!

Hình 2.3: So đô nhân quả các mối quan hệ tác động giữa các yếu to2.3.3 Rui ro tiến độ

+3 Luu Truong Van et al (2009), đã nhận dạng được 42 nhân tố từ những nghiêncứu trước và kỹ thuật brainstorming với chuyên gia Băng cách sử dụng bảngcâu hỏi khỏi sát dé thu thập số liệu và kỹ thuật phân tích giá trị trung bình vàxếp hạng, nhóm tác giả đã xác định được 16 nhân tố gây ra chậm tiến độ củacác dự án xây dựng ở Việt Nam

Giai đoạn sau của nghiên cứu, nhóm tac giả đã định lượng mức độ tác độngcủa các yếu tỐ rủi ro gây ra chậm tré tiến độ băng cách xác định 18 mối quanhệ nhân quả từ 16 yếu tô được nhận dang ở bước phân tích định tính thông quaý kiến chuyên gia ở bước khảo sát thứ hai, dé phát triển mô hình phân tíchBayesian belief networks (BBNs) và ước lượng xác suất của những trì hoãntrong xây dựng.

Bang 2.2: Xếp hạng các nhân to gây ra chậm tiễn độ của các du án xây dựng ở VN theo

tác giả Lưu Trường Văn và các cộng sự

TrungNguyên nhân trì hoãn Mã hiệu | bình HạngCDT khó khăn tai chính x1 4.23 1Nha thau thiéu kinh nghiém x2 4.13 2Thiéu hut vat tu x3 4.07 3NT khó khăn tai chính x4 3.98 4Ban giao công tường cham x5 3.98 5CDT thanh toán chậm x6 3.8 6Giá bỏ thầu thấp x7 3.73 7Biện pháp thi công không phù hop xổ 3.7 8Cong viéc sai sot va lam lai x9 3.67 9Biến động giá vật tư x10 3.66 10GS công trường thiểu năng lực trách nhiệm xII 3.64 11Thời tiết khắc nghiệt x12 3.63 12CĐT không năm bắt được tình hình công trường x13 3.57 13CĐT/Ban QLDA thiểu năng lực x14 3.56 14TK thiêu nang lực x15 3.55 15Thiéu hut thiét bi x16 3.52 16

Qua kêt qua nghiên cứu nhóm tac gia đã đưa ra các kiên nghị sau:

v Trách nhiệm phía nhà thầu: cung cấp vật tư đúng tiến độ, chuẩn bị taichính tốt nhăm tránh vượt tiễn độ:

wx Trách nhiệm phía chủ dau tư: tập trung vào việc thanh toán theo kỳcho nhà thầu như một giải pháp hiệu quả cho việc giảm thiểu trì hoảntrong xây dựng.

Vv Ngoài ra, các bên tham gia cũng tập trung vào việc khang hiếm vật tưnhư một cách ngăn chặn vượt tiên độ.

Chủ hiệm dự ánthiêu năng lực

CĐT thanh toán Giá bỏ thâu thâp

CỒN, Thiêu trang biên động

thiết bi

Thiết kế thiếu Bpte chưa phù

Thời tiết khac

Đồng thời nhóm tác giả đã có sự so sánh những nguyên nhân gây chậm tiến độvà vượt chi phí với các nước trong khu vực lân cận.

Bảng 2.3: Xếp hạng các nguyên nhân gáy ra chậm tiễn độ vượt chỉ phí các dự án xây dựng

lớn ở VN theo tác giả Lê Hoài Long và cộng sự

Frequency Severity Importance

FI | Rank} SLI | Rank | IMPL | Rank

Causes

Quan ly và giám sat công trường

kém / Poor site management and

supervision 0.813 | 0.817 | 0.664 |Sự hồ trợ quản lý kém/Poor project

management assistance 0.798 2 108071 2 0.644 2

Chu dau tu gap kho khan vé tai

chinh/Financial difficulties of owner | 0.78 3 10795 3 0.62 3

Nhà thâu khó khăn vê tài

chinh/Financial difficulties ofcontractor 0.768 4 0777} 4 0.597 4

Thay đôi thiết ké/Design changes 0707| 5 |0715| 5 | 0.505 5Không lường trước được điều kiện

công truong/Unforeseen siteconditions 0.65 6 0.65 6 0.423 6Thanh toán cham/S/ow payment of

Giá ca biên động/ Price fluctuations | 0606 | 12 | 0.622] 12 0.377 12

Phương pháp xây dựng lỗi thời hoặc

không phù hợp /Obsolete or

unsuitable construction methods 0.594 |} 13 0.61 13 0.362 13

Nha thâu phụ không đủ năng

luc/Incompetent subcontractors 0.594} 13 |0.609| 14 0.362 13

Nghiệm thu chậm trê/S/ow

inspection of completed works 0.585 | 15 | 0.587} 15 0.343 15

Sai sót khi thi cong/Mistakes duringconstruction 0.564 | 16 {05721 16 0.322 16Trao đổi thong tin giữa các bên

chậm / Slow information flowbetween parties 0.562 | 17 {0569| 17 0.32 17

Điêu kiện lam viéc/Additional works | 0.552 18 |0567|1 18 0.313 18

Công nhân thiêu kỹ nang/Shortages

of skilled workers 0.518 | 19 {0525| 19 0.272 19

Thời tiết xâu/Bad weather 0.446 | 20 |0.458| 20 | 0.204 | 20Gap trở ngại thủ tục từ chính

phu/Obstacles from government 0.404) 21 {04141 21 0.167 21

Bang 2.4: So sánh các nguyên nhân chính gây ra chậm tiến độ và vượt chi phi giữa một số

quốc gia được chọn

Quốc gia Nguyên nhân chính / Major causes

Countries 1 2 3 4 5

Quản lý và giám — | Sự hô trợ quản lysát công trường kém / Poor | Chu đầutrgặpkhó | Nhà thầu khó khăn về

Vietnam kém / Poor site project khan vé tai chinh / tải chính / Financial | Thay đôi thiết kế

(Long Le- management and | management Financial difficulties | difficulties of / DesignHoai, 2007)(1) | supervision assistance of owner contractor changes

Nhà thâu thiêu kinh _ | Thanh toán chậm /Malaysia Hoạch định tot Quản lý công nghiệm / Inadequate | Finance and

(Sambasivan, | hơn/ lmproper trường / Site contractor payments of Thau phụ /

2007)(2) planning management experience completed work Subcontractor

Thay đôi điêu Ước lượng thời gianSouth Korea Gián đoạn kiện công trường | Cung ứng gián đoạn/ | thiếu thực tế /

(Acharya et chung/Public / Changed site Failure to provide Unrealistic time Thiét ké sai sot /

al., 2006)(2) interruptions conditions site estimation Design errors

Thiéu von / Dia chat khó Mau thuân côngInadequate lường / Nhà thâu thiếu kinh | việc va lợi ich /

resources đục to | Unforeseen Giá thầu quá thap/ | nghiệm / Works in conflict

Hong Kong contractor/lack of | ground Exceptionally low Inexperienced with existing(Lo, 2006) (2) capital conditions bids contractor utilities

Quan ly va giam

Chuẩn biva phé | Lập kế hoạch Chủ đâu tư ra quyết sát công trường

duyệt bản vẽ / chậm chạp / định chậm / kém / Poor

UAE Preparation and | Inadequate early | Slowness of the Thiéu nhân lực / supervision and

(Faridi, approval of planning of the owner's decision- Shortage of poor site2006)(2) drawings project making process manpower management

(Sweis, difficulties faced | orders from project by the năng / Presence of — | the contractor's

2007) (2) by the contractor | owner contractor unskilled labor organization

Kuwait Những ràng buộc | Chủ dau tư thiếu(Koushki,2005 | Thay đôi yêu cầu / | tai chính / kinh nghiệm / Các loại vậtliệu/ | Thời tiét /

) (2) Change orders Financial Owner's lack of Materials Weather

constraints experience

Rang buộc tai chính

Nha thau / Vật liệu / / Financial Yêu cầu thay déi/ | Thời tiét /(3) Contractor Materials constraints Change orders Weather

Nha thau kho

Thanh toán hang | Quan lý hợp khăn tài chính ⁄

Ghana tháng khó khăn/ | đồng kém/Poor | Cung ứng vật tư / Coniraclor $

(Frimpong,20 | Monthly payment | contract Material financial

03) (1) difficulties management procurement Lam phát / Inflation | difficulties

Hur hong thiét bi

Nhà thâu khó và khó sửa chữa

khăn tài chính / Dòng tiền khách | Bản vẽ kiến trúc Sự huy động của / EquipmentNigeria Contractors’ hang gap van đề / | chưa hoàn thiện / thâu phụ chậm chap | break down and

(Aibinu,2006) | financial Clients’ cash Architects’ / Subcontractor’s maintenance

(2) difficulties flow problem incomplete drawing | slow mobilization problem

(1): Cham tiến độ và vượt chi phi / Delay and cost overruns(2): Cham tién d6/Delay only

(3): Vuot chi phi/Cost overrun only

2.3.5 Rui ro tai chinh

# Dinh Ngọc Toàn (201 1),từ các nghiên cứu đã lam cộng với kinh nghiệm tham

khảo các chuyên gia và của tự mình đúc kết, tác giả đã nhận dạng được 30 yếutô rủi ro tác động đến phương diện tài chính của các dự án đầu tư xây dựng khucông nghiệp:

Bảng 2.5: Các yếu tô rủi ro ảnh hưởng đến tài chính du án khu CNSTT Yếu tô rủi ro

I Về phương diện thị trường1 Giá bán nha ở cho chuyên gia thay đồi2 Giá cho thuê dat/co sở hạ tầng biên động:3 Dự báo nhu câu thị trường không chính xác4 Cạnh tranh

5 Von đầu tư giảm6 Định hướng phát triển không phù hợpai Kỹ thuật- Moi trường

7 Thay đổi thiết kế8 Xây dựng ha tang chậm9 Điều kiện địa chat phức tạp10 Cơ sở hạ tang không đông bộ11 Vị trí xây dựng không tốt

12 Hạ tâng kém13 Môi trường xung quanh ô nhiễmLH Chính sách pháp luật

14 | Thuế thay đổi15 Chính sách ưu đãi không công băng16 Giai phong mat bang cham

17 Cap giấy chứng nhận dau tư phức tạp18 | Thâm định và phê duyệt dự án keo dàiIV — | Kinh té

19 Lam phat20 | Ty giá hôi đôi21 Điêu chỉnh mức lương22 Lãi suất ngân hàng23 Tăng trưởng chậm

V Tai chinh24 Phí nước sinh hoạt25 | Thay đổi tỷ lệ vốn vay/vốn chủ26 Phương thức thanh toán

27 Chi phí xây dựng tăng28 Phí duy tu bảo dưởng tang29 | Dén bu GPMB tăng30 | Suất sinh lời/vốn chủ thay đốiBằng cách sử dụng bảng câu hỏi khảo sát thu thập số liệu, sau đó dùng cáckỹ thuật phân tích số liệu: kiểm tra thang đo Cronbach’s alpha, giá trị trungbình RIS (Risk-index score), tác giả xác định được 14 yếu tố rủi ro cho là cótác động mạnh nhất đến tài chính của dự án để tiếp tục phân tích nhân tố Kếtquả thu được là nhóm 4 nhân tố rủi ro chính:

Bảng 2.6: Xếp hang các yếu tô rủi ro ảnh hưởng đến tài chính du án khu CN

theo chỉ sô rủi ro RIS

Nhân tổ rủi ro RISNhân tô 1: Chính sách — Môi trường

Công tác đền bù giải phóng mặt băng chậm 0,532Thời gian thâm định và phê duyệt dự án kéo dài thủ tục cập | 0,459Giây chứng nhận đâu tư phức tạp 0,457Ô nhiễm môi trường 0,433Nhân tô 2: Tién độ - Chi phi

Tiến độ xây dựng cơ sở hạ tâng chậm 0.502

Chi phí dén bù giải Phóng mặt băng tăng 0,479Chi phí xây dựng khu công nghiệp tang 0,454Suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu thay đôi 0,402Nhân tô 3: Kinh tế.

Tỷ lệ lạm phát 0.512Lãi suất ngân hàng thay đổi (xếp hạng 4 với 0,481Biến động ty giá hồi đoái 0,477Nhân tô 4: Thị trường

Giá cho thuê dat/co sở hạ tâng biến động 0.473Dự báo nhu câu thị trường không chính xác 0,448Định hướng phát triển ngành công nghiệp cho dự án không

phù hợp 0,4054 Trần Minh Trí (2009), Nghiên cứu về chỉ tiêu lợi nhuận dự án chung cư dành

cho người có thu nhập thấp “Phân tích lợi nhuận khi đâu tư chung cư chongười thu nhập thấp có tính yếu tổ rủi ro “, tác giả đề xuất 27 yêu tô rủi roảnh hưởng đến lợi nhuận dự án chung cư cho người thu nhập thấp Băng bảngcâu hỏi khảo sát và kỹ thuật phân tích số liệu thu thập, tác giả đã xác định được7 yếu tố rủi ro chính:

o Công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậmo Thời gian hoàn thành dự án kéo dai

o Chi phí xây dựng công trình tăngo Vật liệu và nhân công tang giá;o Tỷ lệ lạm phat

o Lãi suất ngân hàng thay đổio_ Giá căn hộ trên thị trường thay đổiTác giả cũng đã xây dựng hàm phân phối xác suất cho 8 biến rủi ro ảnh hưởngđến tài chính dự án chung cư dành cho người thu nhập thấp băng phương phápmô phỏng Monte Carlo.

o_ Lạm phát (Phân phối tam giác)o Lãi suất ngân hàng (Phân phối tam giác)

o_ Suất sinh lời mong đợi của chủ dau tư (Phân phối tam giác)o_ Giá thành xây dựng (triệu đồng/m2) (Phân phối tam giác)o_ Giá bán căn hộ chung cư (triệu đồng/m2) (Phân phối tam giác)o Thời gian vay ngân hang (năm) (Phân phối tam giác)

Đồng thời, tac giả cũng dé xuất phương án nhăm giải quyết van dé nhà ở chongười thu nhập thấp hiện nay: các bên phải cùng tham gia chung tay hợp sức:

o Đối với Nhà nước điều chỉnh về cơ chế thu hút dau tư, phươngthức đầu tư, hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng, cấp phép xâydựng, quy hoạch quản lý và hỗ trợ tài chính góp phan giải quyếtnhà ở cho nhân dân;

o_ Đối với Doanh nghiệp thì tích cực trong tìm hiểu thông tin, chínhsách hỗ trợ của Nhà nước, tìm hiểu thị hiếu người dân, mạnh danáp dụng công nghệ tiên tiễn nhằm giảm giá thành sản phâm đồngthời có nhiều chính sách thu hút người mua

Chương 3 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Quy trình nghiên cứu

" 1 XÁC ĐỊNH ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU |

| Tham khao y kién || GVHD |

Tìm hiểu tai liệu : bai ma a

báo, tap chi ,internet > Đề tài nghiên cứu Thực trạng các dự án

Zz 2 THU THẬP SO LIEU NGHIÊN CỨU |

Tham khảo ý kiếnchuyên gia ¬.

|

Tìm hiểu hồ sơ Thiết kế bảng câu hỏi và Tham khảo các nghiên I

dy an da thuc hién khảo sát thu thập số liệu | cứu trước đây I

VT 4 PHAN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG RỦI RO cửa

| j[Thuth@psốliệu/| | Xđhàmppxáo |_| PRÍchmô phỏng |_| Kếtquả môphỏng |—Ì

|

II an

| 1 5 DE XUẤT GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC |

Lo! Tham khao y kién Tham khao cac du |

| chuyén gia án đã thực hiện |

|_.8 KẾT LUẬN -KIẾN NGHỊ |

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu

3.2 Các phương pháp và công cụ nghiên cứu

Bang 3.1: Các công cụ nghiên cứu

Stt Nội dung nghiên cứu Công cụ nghiên cứu| Thu thập sô liệu nghiên cứu - Bảng câu hỏi khảo sát.2 Phân tích định tính rủi ro - Phân tích thông kê mô tả;

- Phân tích nhân tố chính (PCA)

3 Phân tích định lượng rủi ro - Phân tích mô phỏng Monte Carlo;

4 Các chương trình ứng dụng - Phân mềm phân tích thông kê SPSS 18;

Phan mềm phân tích mô phỏng Crystal ball

3.2.1 Thu thập số liệu nghiên cứu

FT

Oo e Tham khảo ý kiến chuyên gia |

| T e Tham khảo các nghiên cứu trước đây |

a e Tìm hiểu hồ sơ dự án đã thực hiện

S |

© x P 2 “ra

4 Nhận dạng sơ bộ Tổng hợpsốlệu | || œ các yếu tố rủi ro thống kê quá khứ |

| Bang câu hỏi khảo Điều chỉnh bảng câu |

ñ sát hoàn thiện hỏi khảo sát |

1¬ 1 TH H.—.®A" L.L1®— EM

| Phát hành bang câu Phát bảng khảo sát , |

| : hỏi khảo sát phỏng vấn ,email

Thu hồi bảng câu hỏi

khảo sát

sat đượcPHAT HANH BANG K/SVA THU THAP SO LIEU Loại bỏ hoặc hoàn

chỉnh lại những bảngkhảo sát hợp lệ qua

Dữ liệu sẵn sàn cho Dữ liệu sẵn sàn cho

phân tích định tính phân tích định lượng

Hình 3.2: Quy trình thu thập số liệu& Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát

- Nhận dạng những yếu tố rủi ro thông qua xem xét một số những nghiêncứu trước, thu thập thông tin về các nguyên nhân gây ra rủi ro cho các dự ántrong ngành xây dựng trước đây ở trong và ngoài nước Ngoài ra, nghiêncứu còn xác định thêm một sô yêu tô khác nhờ sự góp y đóng gop của các

kỹ sư xây dựng có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng với mục đích đểxem xét, điều chỉnh các yếu t6 cho phù hợp với điều kiện thực tế, môitrường xây dựng ở Việt Nam.

- Sau khi tiễn hành, tôi đã nhận dạng được 23 yếu tố rủi ro ảnh hưởng đếntài chính dự án xây dựng khu phức hợp, được phân theo 04 nhóm sau:

Các yếu tô liên quan đến chủ đầu tư: 5 yếu tố ảnh hưởng.Các yếu tô liên quan đến nhà thầu: 7 yếu tố ảnh hưởng.Các yếu tô liên quan đến tư van: 4 yêu tố ảnh hưởng.Các yếu tô khách quan: 7 yếu tố ảnh hưởng

Bảng 3.2: Các yếu to rủi ro ảnh hưởng đến tài chính du án khu phức hợp

Các yếu tổ liên quan đến chủ đầu tưLoại hình chủ dau tư (tư nhân/ nhà nước )Khó khăn về tài chính của CĐT

Chi trả tạm ứng, thanh toán chậmCĐT, Ban QLDA thiếu kinh nghiệmYêu câu thay đôi thiết kế, công năng sử dụngcủa công trình trong quá trình thi côngCác yếu tố liên quan đến nhà thầuKhó khăn về tài chính của nhà thầuNhà thầu thiếu năng lực và kinh nghiệmBiện pháp thi công không hợp lý

Sai sót trong thi công và lam lạiThiếu máy móc, thiết bị thi côngGiá trúng thầu thap

Cung ứng vật tư chậmCác yếu tổ liên quan đến tư vẫnĐội ngũ thiết kế thiếu năng lựcTư vẫn giam sat thiéu nang lực, trách nhiệmCác bên có liên quan phản hồi chậm

Dự toán thiếu chính xácCác yếu tố khách quanTai nạn lao động trên công trườngThời tiết bat lợi

Khó khăn trong đền bù, giải phóng mặt băngGiá cả thị trường nhiều biến động

BPW IN | | >>> ||) |—|El|>|c›||—|^|¬l|=|al>|c›|S|—|# ln 21

5Ty giá ngoại tệ (VND/USD)6Lạm phát

7 Biến động lãi suất cho vay-Thiết lập bảng câu hỏi

o Mục đích của bang câu hỏi là nhằm khảo sát mức độ ảnh hưởngcủa 23 yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tài chính dự án xây dựng khuphức hợp Trong nghiên cứu này, bảng câu hỏi được thiết kế dướidạng trac nghiệm, người trả lời chỉ việc lựa chọn phương an mahọ cho là đúng nhất rồi đánh dấu vào ô lựa chọn trong bảng trảlời Bảng câu hỏi khảo sát gồm 2 phan: (Phụ lục)

Phan I: Gồm các thông tin chung về kinh nghiệm làm viéc, vitrí, chức vụ, các loại hình dự án đã tham gia của các canhân tham gia phỏng vấn

Phan II: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu t6 rủi roliên quan đến tài chính dự án xây dựng khu phức hợp gồm có23 yêu tố ảnh hưởng được phân thành 4 loại để người thamgia dé dàng đánh giá gồm có: các yêu tố khách quan, các yếutố liên quan đến chủ dau tư, các yếu tố liên quan đến tư van,các yếu tố liên quan đến nhà thầu với 5 mức độ ảnh hưởngđể diễn tả khả năng tác động, từ “không ảnh hưởng” (1) đến“ảnh hưởng rất đáng kể” (5)

-Khảo sát thử nghiệm

o Bảng câu hỏi được thiết kế dựa trên với 23 yếu tố ảnh hưởng đãđược xác định ở trên và tiên hành mời một sô cá nhân có kinhnghiệm trong lĩnh vực xây dựng tham gia khảo sát thử Bảng câuhỏi thử nghiệm này chưa được phát đại trà mà chỉ được gửi chonhững cá nhân có kinh nghiệm dé khảo sát thử nhăm đánh giá sơlược các yếu tố ảnh hưởng đã đưa vào bảng khảo sát là phù hợp

hay chưa và tiếp thu góp ý để chỉnh sửa cho bảng câu hỏi hoàngthiện trước khi khảo sát chính thức.

3.2.2 Phân tích định tính rủi ro

+ Phân tích nhân tổPhân tích nhân tổ là tên chung của một nhóm các thủ tục được sử dụng déthu thap va tom tắt các đữ liệu dưới dạng một số ít các nhân tố cơ bản Môhình phân tích nhân tố được thể hiện băng phương trình sau với các biếnđược tiêu chuân hóa.

- WÄ +Wô +: +W =1,Í=1zp- Mj1Wjt + Wja2Wj¿ + 29+ + WipWjp = Ö, 1 # JCó thé chon các trọng số nhân tố sao cho nhân tố thứ nhất giải thích đượcphần biến thiên nhiều nhất trong toàn bộ biến thiên Sau đó, tiếp tục chọnmột tập hợp các trọng số thứ 2 sao cho nhân tố thứ 2 giải thích được phầnlớn biến thiên còn lại và không có tương quan với biến thứ nhất Nguyên tắcnày được áp dụng để tiếp tục chọn các trọng số cho các nhân tố tiếp theo.Do vậy các nhân tố được ước lượng sao cho các trọng số của chúng, khônggiống như các giá trị của biến gốc, không có tương quan với nhau Hơn nữanhân tố thứ nhất giải thích được nhiều nhất biến thiên của dir liệu, nhân tốthứ 2 giải thích được nhiều thứ 2

Hình 3.3: Quy trình phân tích nhân tô theo Joseph F.Hair, Jr (1992)

Vẫn đề nghiên cứu-Bién nào được kê đến-Có bao nhiêu biên-Biên được đo như thê nào

thành phân

<<» ——N©=)ứQA© Làoio

nt

o>=:

v Tương quan giữa ban thân các mục hỏi (đặc trưng băng hệ sốCronbach Alpha); và

Y Tương quan giữa các điểm sô của từng mục hỏi với điểm sô toànbộ các mục hỏi (đặc trưng bởi hệ sô tương quan biên tông) chomỗi bảng câu hỏi

vx Hệ sô Cronbach’s AlphaHệ s6 Cronbach Alpha là một phép kiếm định thông kê về mức độchặt chẽ mà các mục hỏi trong thang đo tương quan với nhau, một

trong những phương pháp kiểm tra tính đơn khía cạnh của thangđo được gọi là kiểm định độ tin cậy chia đôi.

Công thức tính hệ số Cronbach Alpha:

—n (1=3S/)

“ (n-1) Se

Trong đó:-N_ : số lần đo;

- S/ : phương sai của lần đo thứ i;- S_: phương sai của tông các lần đo;

- œ :co gia trị 0<a<1; œ càng lớn thi độ tin cậy càng cao.Theo qui ước, một tập hợp các mục hỏi dùng để đo lường đượcđánh giá tốt phải có hệ số a >= 0.8 nhưng có giá trị nhỏ nhấtchấp nhận được là 0.70 Một số nhà nghiên cứu cho rằng hệ sốCronbach’s Alpha từ 0.8 đến 1.0 là thang đo lường tốt nhất, từ0.7 đến 0.8 là chấp nhận được Cũng có nhà nghiên cứu dé nghịrang hệ số Cronbach’s Alpha từ 0.6 trở lên là chấp nhận đượctrong trường hợp khái niệm đang nghiên cứu là mới hoặc là mớiđối với đôi tượng khảo sát Vì vậy trong nghiên cứu này, tôi dénghị hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha lớn hơn 0.7 là chấp nhậnđược

3.2.3 Phân tích định lượng rủi ro

Phân tích rủi ro tuyệt nhiên không phải là đi tìm phương cách ngăn chặn rủi ro màlà dé nhìn thay trước những kết quả và khả năng xuất hiện của chúng trong nhữngtình huồng tốt xấu khác nhau, từ đó trợ giúp trong việc ra quyết định Phân tích rủiro giúp ta có thé đánh giá sự thay đổi hiệu quả của dự án khi các yếu tố đầu vào cósự thay doi Những phương pháp phân tích rủi ro thường được sử dung 1a:

3.2.3.1 Phan tích độ nhạy:

Phân tích độ nhạy là phương pháp ở đó người ta sẽ khảo sát lần lượt sự thayđổi của từng yếu tố đầu vào có tác động như thế nào lên kết quả của dự ánthông qua sự thay đổi các giá trị chỉ tiêu đánh giá dự án, hay nói cách khác làxem xét mức độ nhạy cảm của các kết quả khi có sự thay đổi của một haymột số tham số đầu vào Từ kết quả của phân tích này ta có thể biết đượcmức độ nhạy cảm của từng yếu tố đầu vào lên chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựan.

Khi phân tích, ta sẽ cho từng biến đầu vào với một gia số nhất định, thườnglà +5% hay +10% so với giá trị ban đầu của yếu tố dau vào, sau đó xem xétsự thay đổi tương ứng của chỉ tiêu đánh giá dự án (NPV, IRR, B/C) Kết quaphân tích sẽ giúp ta có thêm thông tin để đưa ra quyết định nghiên cứu thêmvề biến số đầu vào liên quan, hoặc dùng trong việc lựa chọn các biến đầu vàotrong phân tích mô phỏng.

Tuy nhiên phương pháp phân tích độ nhạy có khá nhiều nhược điểm, đó lànó chỉ xem xét lần lượt và riêng rẽ ảnh hưởng của từng biến đầu vào lên kếtquả, trong khi trên thực tế có thé có nhiều yếu tố dau vào cùng thay đổi mộtlúc Nó cũng không trình bày được tính chất ngẫu nhiên của các số liệu đầuvào, trong khi bản chất của các số liệu đầu vào là các đại lượng ngẫu nhiên.Do đó phương pháp nay chỉ có giá trị tham khảo, giup nhà quản tri “xem vahình dung” chứ không nên dựa vào đó dé đưa ra quyết định quan trọng.3.2.3.2 Phân tích tình huống:

Trong phân tích tình huống ta sẽ xem xột sự tác động đồng thời của nhiềuyếu tố đầu vào lên kết quả của chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án, nghĩa là chonhiều yếu tô đầu vào cùng thay đối một lúc, cũng với gia số là +5% + +10%.Một số tình huống thường được phân tích là tình huống tốt nhất, tình huốngthường xảy ra và tình huống xấu nhất Trong mỗi tình huống ta sẽ xác định tổ

hợp các biến dau vào riêng biệt Nếu trong trường hợp tình huống xâu nhấtxảy ra mà các chỉ tiêu đánh giá dự án vẫn đáng giá thì dự án đó mang tínhkhả thi cao và ngược lại, trong tình huống tốt nhất mà các chỉ tiêu này vẫnkhông dang giá thì dự án đó không có tính khả thi.

Tuy nhiên, phân tích tình huống cũng có nhược điểm là xác suất để xảy racác tình huống tốt nhất hay tình huống xâu nhất là rất thấp, rất ít có khả năngxảy ra trong thực tế Phương pháp này cũng chưa trình bày hết được bản chấtngẫu nhiên của các số liệu đầu vào, trong khi bản chất các số liệu đầu vào làcác đại lượng ngẫu nhiên

3.2.3.3 Phán tích mô phỏng

Đề hạn chế được những nhược điểm của hai phương pháp trên, một phươngpháp khác thường được sử dụng hơn đề phân tích những bài toán về rủi ro làphương pháp phân tích mô phỏng Mô phỏng là quá trình bắt chước một tìnhhuống thực tế bằng toán học, rồi sau đó nghiên cứu các tính chất, đặc điểmtrong quá trình vận hành thử của nó, cuối cùng rút ra các kết luận và xemxét dé từ đó đưa ra quyết định Hay nói cách khác mô phỏng là một hệ thốngsử dụng các con số ngẫu nhiên để đo lường ảnh hưởng của sự không chắcchăn trong một mô hình bảng tính, thiết lập một cách ngẫu nhiên hết lần nàyđên lân khác các giá trị của biên rủi ro đê mô phỏng một mô hình.

Phương pháp mô phỏng hay còn được gọi là phương pháp thử nghiệm thốngkê (methods of statistics), phương pháp thường được sử dung phô biến nhấtđó là mô phỏng Monte Carlo Với mô phỏng này, chương trình mô phỏng sẽlựa chọn một cách ngẫu nhiên một giá tri sẵn có từ phân bố xác suất của tậpgiá trị đầu vào đã được định nghĩa trong giả thiết, vì biến đầu vào thườngđược là các đại lượng ngẫu nhiên do đó kết quả mô phỏng dau ra dưới dangbiến ngẫu nhiên là hợp lý hơn và gần giống với thực tế hơn

Các yêu tô rui ro ,phirủi ro dau vào

Hinh 3.4 Quy trinh phán tích mo phong rui ro

Do khối lượng tính toán mô phỏng với phương pháp Monte Carlo là khalớn nên trong thực tê ta thường sử dụng các phân mêm dé hỗ trợ trong việcnghiên cứu Có rat nhiêu phân mêm hỗ trợ nghiên cứu rủi ro như RiskMaster, Crystal Ball, @Risk, Insight Trong đó chương trình Crystal Ball(Decissioneering,Inc, Denver, Mỹ) la một trong số những công cụ hỗ trợđặc lực và hiệu quả nhất trong quá trình lập mô hình và thực hiện mô phỏng,Crystal Ball được sử dung rộng rãi ở các nghiên cứu trong trong và ngoàinước hiện nay để nghiên cứu và phân tích rủi ro Quá trình thực hiện môphỏng bao gôm 4 bước cơ bản như sau: