Những bất hợp lý từ chính sách thuế sử dụng đất hiện hành.DOC

Những bất hợp lý từ chính sách thuế sử dụng đất hiện hành

1.Chính sách về thuế:

Cũng như các loại thuế khác, thuế sử dụng đất là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước Đây cũng là một loại thuế quan trọng, không chỉ vì nó chiếm một tỷ lệ lớn trong cơ cấu tổng thu của ngân sách mà còn vì thuế nhà đất gắn liền với quyền sử dụng nhà đất, nghĩa là đụng đến quyền lợi của đại đa số nhân dân

sử dụng đất nói chung và thuế nhà đất nói riêng những năm qua đã bộc lộ nhiều mặt bất hợp lý và cần có một sự thay đổi căn bản Trong bài viết này, chúng tôi xin đi sâu vào phân tích chính sách thuế nhà đất, nhất là nhà đất ở đô thị Đối với ngân sách địa phương, nhất là ở cấp quận, huyện, xã, phường, thuế nhà đất là nguồn thu được điều tiết cao nhất và ổn định nhất Có thể nói chính sách thuế

Những bất hợp lý từ chính sách thuế sử dụng đất hiện hành

Hiện nay, việc thu thuế, nộp thuế nhà đất được thực hiện căn cứ vào Pháp lệnh về thuế nhà, đất được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 31/7/1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 19/5/1994.

Tuy tên gọi là pháp lệnh về thuế nhà, đất nhưng thực ra chỉ qui định thuế đất, còn thuế nhà thì chưa thu Thuộc diện điều chỉnh của luật này là diện tích đất ở, đất xây dựng công trình Đất sản xuất nông nghiệp thuộc diện chịu thuế

khu phố, vị trí đất Giá tính thuế căn cứ vào giá thóc được qui định hàng năm để quy ra tiền mặt.

Mới đọc như vậy, chúng ta đã thấy ngay về mặt hình thức, những qui định trên đây quá rắc rối, khó khăn cho công tác thu thuế, dễ bị viện dẫn tuỳ tiện không phù hợp với sự phát triển của xã hội Đó là chưa nói đến những hệ luỵ của nó là mất công bằng xã hội, tạo điều kiện đầu cơ đất, góp phần kìm hãm sự phát triển và điều quan trọng chính là việc quản lý và sử dụng đất không tiết kiệm, hiệu quả.

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề thuế nhà đất, Quốc hội, Chính phủ đã có dự án xây dựng Luật Thuế sử dụng đất thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà đất

Theo Dự thảo Luật Thuế sử dụng đất, căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất Trong đó, giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được công bố hàng năm theo qui định của Luật Đất đai 2003

Những lợi ích đem lại từ căn cứ tính thuế mới

Qui định theo như trên đây sẽ đem lại được những vấn đề cốt yếu sau:

Thứ nhất, về mặt hình thức, quy định về thuế và cách tính thuế rất rõ ràng

dễ hiểu Người dân, người sử dụng đất và cơ quan thuế dễ dàng tính ngay được mức thuế phải đóng hàng năm Quy định rõ ràng sẽ hạn chế được những tiêu cực nếu có từ nhân viên thu thuế

Điều này khác hẳn với qui định cũ về hạng đất và do mức thuế chênh lệch giữa các hạng đất (không được xác định rõ ràng) dễ dẫn đến tiêu cực trong đóng thuế và thu thuế bởi đa số người dân không biết đất mình đang sử dụng

thuộc hạng đất nào; chỉ biết được số thuế phải đóng theo thông báo mà “ông phường, xã” đưa tới.

Thứ hai, giải quyết được những bất hợp lý trong động viên thuế và đảm

bảo công bằng xã hội trong việc sử dụng đất và đóng thuế sử dụng đất Đất đang sử dụng ở vị trí thuận lợi sẽ có giá cao hơn và do đó mức thuế sử dụng đất cũng sẽ cao hơn những nơi khác có vị trí không thuận lợi Sự công bằng này cũng được thể hiện ngay trong quá trình giải toả đền bù, đô thị hoá

Ví dụ: Trước khi giải toả, khu đất này nằm trong kiệt hẻm được xác định

giá là 200.000đồng/m2 Nhưng sau khi giải toả, khu đất đó được ra mặt tiền với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá đất được xác định lại là 2.000.000đồng/ m2 Như vậy, mức thuế đóng hàng năm của khu đất đó sẽ tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất Nhà nước thu thuế đất hàng năm có điều kiện trang trải cho những đầu tư trước đây về mở đường và xây dựng hạ tầng

Thứ ba, tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

hơn; hạn chế tình trạng đầu cơ đất

Hiện nay, người ta thường nói vui “Có đất, cất đó” Tình trạng đầu cơ đất đã trở nên phổ biến Tại các đô thị, rất nhiều người đổ xô đi mua đất tích trữ trong khi nhu cầu sử dụng đất thực sự không có Các đại gia, các đầu nậu, “cò” đất cũng tranh thủ làm ăn Giá đất lên xuống thất thường Sốt đất, đóng băng đất trở thành đề tài bàn luận thường xuyên trên báo chí

Tình trạng này kéo theo đó là đất tuy có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất không hiệu quả Quy hoạch đô thị trở nên bát nháo, phổ biến là nhà chia lô, ai cũng muốn nhà mình ra mặt tiền để dễ kinh doanh, buôn bán; vào chung cư chỉ là chuyện cùng đường bất đắc dĩ Các nhà đầu tư dự án thấy mảnh đất nào thuận lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lô bán nền nhà.

Đất dành cho sinh hoạt công cộng, công viên, cây xanh… bị “gặm nhấm” không thương tiếc

Nếu chúng ta áp dụng cách tính thuế mới, theo đó, tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế cơ bản thông thường đối với phần diện tích đất để hoang, không sử dụng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất, nắm giữ đất đai trái pháp luật, xác định được kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đóng băng ảo” Đồng thời, quy định như vậy sẽ khuyến khích được việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tích đất, tăng diện tích thông thoáng công cộng, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị.

Thứ tư, cách tính thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định nguồn thu, góp phần thúc đẩy phát triển xã hội Trên quan điểm thu thuế để phục vụ phát triển đất nước, thuế sử dụng đất là một nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước mà hiện nay đang còn “bỏ ngỏ”.

Với những lợi ích như trên, thiết nghĩ Nhà nước ta cần sớm ban hành Luật Thuế sử dụng đất với những thay đổi căn bản so với chính sách thuế nhà đất hiện nay

2.Chính sách về giá:

Định giá và những bất cập

Quy định “bồi thường theo giá thị trường trong điều kiện bình thường” nhưng lại đưa ra khung giá tối đa Đây là vấn đề bức xúc trong việc định giá giải phóng mặt bằng ở một số địa phương được xem là “nóng” như Hà Nội, TP.HCM

Nói đúng hơn là không thể vận dụng một lúc hai nguyên tắc: đảm bảo giá đất sát giá thị trường và không vượt khung Trong trường hợp này, theo tôi, không nên quy định khung giá, mà nên dựa trên thực tế từng địa phương để tính toán, chi trả cho phù hợp, đúng theo tinh thần “sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường "

Góp phần gây nên sự “nhùng nhằng” trong công tác giải tỏa không thể không nói đến chuyện “so bì”, khiếu nại trong quá trình định giá, nhận bồi thường của người dân.

Cụ thể, việc Nghị định 84 cho hồi tố giá đất sẽ dẫn đến tình trạng người chây lì, không chấp hành chủ trương trong giải tỏa đền bù thì được hưởng lợi do giá đất tăng; còn người chấp hành tốt chủ trương của Nhà nước, đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì chịu thiệt nên so bì, dẫn đến khiếu nại…

Chưa nhất quán trong quản lý

Sự không hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, sự thiếu nhất quán giữa pháp luật về đất đai với các hệ thống pháp luật khác đã tạo nên kẽ hở trong việc áp dụng pháp luật Nhiều khi do có nhiều quy định không rõ ràng, có tình trạng cùng một phạm vi điều chỉnh nhưng được thể hiện không giống nhau trong các văn bản khác nhau.

Mà việc áp dụng luật đất đai và hệ thống các văn bản thực thi không nhất quán và không dự đoán được là một trong những vấn đề chính hiện nay, tạo ra một môi trường kinh doanh không ổn định và khó dự đoán.

Tình hình này có thể được cải thiện đáng kể nếu có một hệ thống văn bản pháp lý về đất tổng hợp và nhất quán, cũng như có một cơ quan duy nhất phụ trách về quản lý đất đai, chứ không phải việc có nhiều cơ quan khác nhau (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh ) đều có trách nhiệm và quyền hạn về các vấn đề đất đai như hiện nay

Riêng việc xác định giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất giao Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, ban hành khung giá đất là không hợp lý và chồng chéo, bởi chúng ta đã có Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cơ quan chuyên môn phụ trách về quản lý giá cả trên tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế.

Thủ tục còn lắm nhiêu khê

Công tác quản lý BĐS đang tồn tại những cách làm khác nhau về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với những mẫu giấy khác nhau, không tạo nên được một hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, gây ra nhiều bất cập

Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa có quy trình đăng ký và

cấp giấy chứng nhận, như nhà máy, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đang gây bức xúc cho các nhà đầu tư Vì họ không thể đưa tài sản đã đầu tư đi thế chấp để vay vốn của các tổ chức tín dụng, nhằm tiếp tục đầu tư.

Thứ hai, tạo nên một hệ thống thủ tục hành chính phức tạp: để được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy tờ về đất phải nộp ở cơ quan quản lý đất đai; khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy

tờ phải nộp ở các cơ quan quản lý khác nhau Mỗi lần chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với tài sản lại phải đổi giấy chứng nhận khác.

Thứ ba, một hệ thống đăng ký bị tách thành nhiều mảng, sẽ dẫn đến chồng

chéo và những khoảng hở của hệ thống đăng ký đất đai là bắt buộc, nhưng đăng ký đất ở lại không bắt buộc, dẫn đến sự thiếu minh bạch và thiếu công khai, khó kiểm soát được tham nhũng trong quản lý.

Thứ tư, một thửa đất gắn với tài sản có thể có hai giấy chứng nhận hoặc

nhiều hơn, như chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà, hoặc thửa đất được phép sử dụng vào nhiều mục đích (thửa đất có nhà ở gắn liền với đất nông nghiệp là vườn, ao nhưng không tách riêng được từng loại đất; thửa đất có nhà ở gắn liền với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhưng không tách riêng được thành các thửa phụ riêng biệt).

Đây là điều kiện tạo khó khăn cho quản lý và dễ làm phát sinh các tranh chấp dân sự khi chuyển nhượng, mua bán.

Thứ năm, nhiều hệ thống đăng ký gây nên lãng phí trong quản lý Đồng

thời tạo nên tính phức tạp của pháp luật về đăng ký BĐS, người dân khó nhận thức những việc mình phải làm và những việc mình nên làm

Chế tài chưa thiết thực

Có thể nói, thị trường BĐS hiện nay dưới tác động của Luật Đất đai và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là giữ tốc độ giảm giá như thế nào để tránh ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS Để giải quyết tình hình trên, đòi hỏi nên có biện pháp đồng bộ, hợp lý về chính sách, không nên áp dụng đồng thời biện pháp mạnh cả về nghĩa vụ tài chính lẫn áp dụng những quy tắc chế tài trong quản lý.

Ngoài ra, Nhà nước không nên coi khoán nghĩa vụ tài chính là mục tiêu chính (chỉ thu hợp lý), mà phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất, kinh

doanh hiệu quả Nhà nước chỉ nên thu đúng, thu đủ khi có sự biến động về nhà đất.

Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay mua BĐS, đồng thời lãi suất cho vay cũng giảm khá nhiều Động thái này của các ngân hàng tuy là tín hiệu đáng mừng, nhưng chưa đủ sức để vực dậy thị trường BĐS Các ngân hàng vẫn gặp nhiều khó khăn trong khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp.

Nếu có thể nói tóm tắt ba khó khăn chính đối với hoạt động ngân hàng liên quan tới các giao dịch pháp lý về đất đai cần giải quyết ngay, thì đó sẽ là: 1 Tình trạng pháp lý không rõ ràng về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai làm hạn chế phần lớn số lượng đất hợp pháp có thể đưa vào các giao dịch kinh tế;

2 Việc điều phối thực thi luật pháp giữa các ban, ngành và địa phương khác nhau còn không thống nhất;

3 Việc thực thi, xử lý các quyết định pháp lý không nghiêm minh, và vì vậy không tạo được sự đảm bảo thực thi luật pháp, nhất là đối với các ngân hàng với tư cách là chủ nợ.

3.Chính sách nhà ở cho Việt kiều:

Tất cả Việt kiều đều được mua nhà Đây là một trong những nội dung quan trọng của Nghị định 71/2010/NĐ-Cp của Chính phủ vừa có hiệu lực từ ngày 8.8.2010 và đã được hướng dẫn thực hiện bằng Thông tư ban hành vào ngày 9.9.2010 Giữa lúc thị trường bất động sản đang ảm đạm, động thái này của Chính phủ được kỳ vọng sẽ đem lại một luồng sinh khí mới cho thị trường.

Cơ hội sở hữu nhà cho Việt kiều

Theo Thông tư hướng dẫn thực hiện việc mua nhà của Việt kiều theo Nghị định 71, sẽ có 2 đối tượng Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam, gồm

được mua không hạn chế và chỉ được mua một căn Theo đó, đối tượng được mua không hạn chế gồm Việt kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam, người gốc Việt về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên được cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên sẽ có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 70% trong tổng số gần 4 triệu người Việt Nam ở nước ngoài còn giữ quốc tịch gốc Điều này có nghĩa phần lớn kiều bào sẽ được mua và sở hữu nhà ở Việt Nam với số lượng không hạn chế như người dân trong nước.

Ngoài ra, theo Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71, Việt kiều chỉ được sở hữu nhà hoặc đất trong dự án do đơn vị phát triển bất động sản bán Đối với đất cá thể, tư nhân, đất nông nghiệp không có chức năng để ở, kiều bào không được phép sở hữu hay mua Tuy nhiên, nếu khu đất có kèm theo nhà, giấy tờ nhà đất xác nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Việt kiều vẫn được sở hữu.

Hợp thức hóa nhà ở hơn là mua

Ông trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Vinaland, cho rằng, với quy định Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ được kích thích trở lại sau một thời gian dài đóng băng “Năm 2009, kinh tế suy giảm, khiến lượng kiều hối về Việt Nam giảm theo Dù vậy, lượng kiều hối cũng đạt gần 7 tỉ USD Điều đó cho thấy, khả năng tài chính của kiều bào vẫn rất lớn Đây sẽ là một kênh vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản”, ông nói.

Tuy nhiên, trong khoản kiều hối hằng năm, phần lớn được dùng vào việc mua nhà (do người thân đứng tên) Đó là lý do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng, các kiều bào sẽ tranh thủ độ mở của Nghị định 71 để hợp thức hóa các bất động sản đã mua trước đó hơn là mua nhà mới Vì thế, thị trường nhà ở sẽ khó có sự thay đổi lớn trong ngắn hạn.

Ông Ngô Dương Hoàng Thao, Việt kiều Mỹ, Tổng Giám đốc một công ty lớn tại Tp.HCM, cũng cho rằng, sẽ có xu hướng các Việt kiều về nước mua nhà, nhưng trước mắt, họ sẽ hợp thức hóa những căn nhà nhờ người thân đứng tên trước đó hơn là mua nhà mới Ông cũng cho biết, sắp tới sẽ hợp thức hóa 2 căn nhà đã mua tại Tp.HCM từ năm 2002.

Mặt khác, điều mà nhiều Việt kiều ngán ngại là giá nhà tại Việt Nam quá cao, trong khi tình hình kinh tế ở nước họ đang sinh sống chưa qua hết khó khăn Tại buổi tọa đàm hướng dẫn, giải đáp về việc sở hữu, sử dụng đất và nhà ở cho kiều bào và thân nhân mới đây tại Tp.HCM, bà Nguyễn Thị Vui, Việt kiều Canada, cho biết, bà đang định mua nhà ở Việt Nam và được giới thiệu một căn hộ 150 m2 tại quận Bình Thạnh (Tp.HCM) với giá hơn 350.000 USD.

“Điều kiện sống, sinh hoạt và hạ tầng giao thông ở Toronto (Canada) cao hơn hẳn Tp.HCM nhưng cũng chưa có mức giá như vậy Nhà ở Việt Nam quá đắt!”, bà Vui nói Mức giá cao là một trong những nguyên nhân khiến các Việt kiều chưa vội quyết định mua nhà trong thời điểm này.

Theo ông trần Ngọc Nhật, nguyên trưởng phòng Marketing Công ty Bất động sản Novaland, Việt kiều thường về nước trong dịp Tết Dương lịch và Tết Âm lịch Nhân dịp này, họ sẽ xem xét thông tin về nhà ở nếu muốn mua ở Việt Nam Do đó, ít nhất phải chờ qua Tết Âm lịch mới thấy rõ được tác động của Nghị định 71 đối với thị trường bất động sản Việt Nam.