tiểu luận không thuyết trìnhphân tích thị trường bất động sản tại tp hcm từ năm 2020 đến nay

GIOI THIEU DE TAI Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thị trường quan trọng và có vị trí đặc biệt đối với nền kinh tế quốc dân, có sự liên quan trực tiếp đến

TRUONG DAI HQC KINH TE TP HCM

KHOA TAI CHINH

UEH

UNIVERSITY TIEU LUAN KHONG THUYET TRINH

PHAN TICH TH] TRUONG BAT DONG SAN TAI TP.HCM TU NAM 2020 DEN NAY

MUC LUC CHUONG 1 GIOI THIEU DE TAI CHUONG 2 NOI DUNG PHAN TiCH

Cơ sở pháp lý và phân tích sự điều tiết của chính phủ Tình hình thị trường bất động sản trong thời gian qua Các nguồn vốn đầu tư và tài trợ vào thị trường bất động sản 1

2 3 4 Nguồn vốn tài trợ từ ngân hàng vào thị trường bất động sản 5 Rui ro vé thị trường bất động sản tại tp Hồ chí minh 6 So sánh với thị trường mỹ

CHƯƠNG 3, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

DANH MUC BANG VA DANH MUC HiNH DANH MUC BANG

Bang 1.1 Các Sản phẩm cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân

Bảng 1.2 Các Sản phẩm cho vay bất động sản đối với khách hàng doanh nghiệp

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Nguồn cung và tiêu thụ đất nền tại TP HCM năm 2020 Hình 1.2 Nguồn cung và tiêu thụ căn hộ tại TP HCM năm 2020 Hình 1.3 Nguồn cung và tiêu thụ biệt thự/ nhà phố tại TP HCM năm 2020

Hình 1.4 Nguồn cung và tiêu thụ đất nền tại TP HCM năm 2021 Hình 1.5 Nguồn cung và tiêu thụ căn hộ tại TP HCM năm 2021 Hình 1.6 Nguồn cung và tiêu thụ biệt thự/ nhà phố tại TP HCM năm 2021

Hình 2.1 Ví dụ minh hoạ về khoản vay lãi suất cố định Hình 2.2 Ví dụ minh hoạ về khoản vay lãi suất điều chỉnh

Too long to read on your phone? Save to read later on your

computer [J Save to a Studylist

CHUONG 1 GIOI THIEU DE TAI Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thị trường quan

trọng và có vị trí đặc biệt đối với nền kinh tế quốc dân, có sự liên quan trực tiếp đến các

thị trường khác như thị trường tài chính tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng và lao động Với sự phát triển nhanh chóng của kinh tế và xã hội, thị trường bất động sản tại thành phố

Hồ Chí Minh đang trở thành một trong những thị trường sôi động nhất Việt Nam và là tâm điểm trong các cuộc thảo luận

Phát triển và quản lý thị trường bất động sản hiệu quả sẽ đóng góp quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế-xã hội, thu hút đầu tư phát triển, đóng góp vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường bất động sản chưa phát triển được Tuy nhiên, khi chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt là thị trường bất động sản tại Thành phô Hồ Chí Minh đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp không ít vào tăng trưởng kinh tế đất nước Tuy vậy, từ năm 2020 đến nay, Thị trường Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

đang đứng trước những thách thức và khó khăn nhất định đến từ dịch bệnh Covid và

chiến tranh và suy thoái kinh tế toàn cầu Những điều này đã gây ra những cản trở nhất định đến tiến trình phát triển của ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh nói riêng Đề có thê phục hồi và tăng tốc trở lại, TP Hồ Chi Minh can rất nhiều sự giúp đỡ và nỗ lực đến từ Chính phủ, các Tô chức và cũng như nhà đầu tư Cả nước

Đề hiểu rõ hơn về thị trường Bắt động sản TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 — nay, tác gia

đã thực hiện bài phân tích này

CHUONG 2 NOI DUNG PHAN TiCH 1 CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ PHÂN TÍCH SỰ ĐIỀU TIẾT CỦA CHÍNH PHỦ

a) Cơ sở pháp lý Thị trường bất động sản Việt Nam sử dụng các Bộ Luật liên quan đến Bất động sản như:

- Luật Nhà ở 2014 : Luật Nhà ở quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, bao gồm quyền sử dụng, quyền tách, chia sẻ, bán hoặc cho thuê nhà

- Luật Đất đai 2013 : Luật Đất đai quy định về quyền sở hữu và sử dụng đất đai, cấp quyền sử dụng đất, quản lý đất đai, bảo vệ đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

- Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 : Luật Kinh doanh Bất động sản quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan đến hoạt động này

- Luật Xây dựng 2014 : Luật Xây dựng quy định về hoạt động xây dựng, quản lý và sử dụng công trình xây dựng trên đất nước Việt Nam - Luật Thuế Nhà và Đất 2019 : Luật Thuế Nhà và Đất quy định về thuế đất và thuế nhà, giúp quản lý và thu nộp thuế đất và thuế nhà trên toàn quốc

-Luật Dân sự: Luật dân sự quy định các quy định liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thừa kế và các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động

- Thi trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ sau 2 đợt đại dịch Covid-19 nên liên tục mất cân đối giữa cung và cầu Bởi vậy, để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, Chính phủ đã sửa đổi và bổ sung các luật, bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản Không chỉ vậy Chính phủ cũng ban hành các Nghị định

và Thông tư thay thế, sửa đổi bổ sung như:

+ Thông tư 09/2021/TTBTNMT giúp giải quyết phần nào vướng mắc cũng như các bất cập trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất Thông tư này có thêm nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ cũng như các quy định chỉ tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

+ Nghị định số 69/2021/NĐ-CP kỳ vọng sẽ giải quyết cơ bản vướng mắc giúp việc cải tạo chung cư cũ thoát khỏi tình trạng chậm tiến độ

+ Nghị định 25/2020/NĐ-CP về Quy định việc thi hành Luật Đầu thầu “Lựa chọn Nha

đầu tư” có hiệu lực từ ngày 20/4/2020 và thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015

+ Nghị định 148/2020/NĐ-CP về việc sửa đôi, bồ sung một số quy định chỉ tiết thi hành

Luật Đất dai

+ “Luật Xây dựng sửa đối năm 2020 có hiệu lực ngày 01/01/2021 đã bô sung trường hợp được miễn giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chỉ tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thâm quyên phê duyệt; Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng + Nghị định số 69/2021/NĐ-CP: Vào ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định

số 69/2021/NĐ-CP về việc "Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” Nghị định này được hy

vọng sẽ giúp đây nhanh quá trình cải tạo và xây dựng lại các tòa nhà chung cư cũ Nó sẽ

có hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2021 và thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của

Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ban hành vào ngày 20/10/2015

+ Quyết định 463/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 14/4/2022 đã phê

duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch vùng Đông Nam Bộ trong thời kỳ từ năm 2021 đến năm

2030 và tầm nhìn đến năm 2050 Quy hoạch bao gồm 6 tỉnh/thành phố là TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, BR-VT, Bình Phước và Tây Ninh Quyết định có hiệu lực từ ngày ban hành

+ Nghị định số 65/2022/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 16/9/2022 quy định về việc sửa đối, bố sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trên thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế

+ Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành vào ngày 16/6/2022 bởi Ban chấp hành Trung ương, quy định về một số nội dung chính liên quan đến hoàn thành sửa đối Luật Đất Đai năm 2013 và các luật khác có liên quan đến năm 2025, đồng thời định hướng cho đến năm 2030 Nghị quyết này còn bỏ khung giá đất và áp dụng phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường Ngoài ra, nghị quyết còn quy định mức thuế cao hơn đối với những người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang Giao đất và cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu

+ Thông tư số 61/2022/TT-BTC được Bộ Tài chính ban hành ngày 05/10/2022 với nội dung hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh, quyết toán kinh phí tô chức thực hiện

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư này có hiệu lực thi

hành từ ngày 20/11/2022 + Nghị định 08/2023/NĐ-CP: Vào ngày 05/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định

08/2023/NĐ-CP dé quy định việc chính sửa, bồ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số

điều tại các Nghị định liên quan đến chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ

trên thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế + Quyết định 05/2023/QĐ-UBND: Vào ngày 17/01/2023, UBND TP HCM đã ban hành

Quyết định 05/2023/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa

bàn TP HCM Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất thấp nhất là 2.5 lần và cao nhất lên đến 3.5 lần Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 27/01/2023

+ Nghị quyết 33/NQ-CP: Ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ và thúc đây thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bên vững Theo đó, nghị quyết nêu rõ quan điểm, chỉ đạo về nhiệm vụ và giải pháp gỡ rối trong van đề nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, tạo điều kiện và cơ chế thúc đây phát

triển loại hình nhà ở xã hội,

2 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN QUA (PHAN TICH TREN HAI GOC NHÌN CUNG VÀ CẤU THI TRUONG)

2.1 NAM 2020 Năm 2020, thị trường Bất động sản Việt Nam liên tục hứng chịu nhiều khó khăn và thăng trầm Dịch bệnh Covid làm suy yếu kinh tế toàn cầu, gián tiếp tác động đến thị trường Bất động sản, đặc biệt là ở

thành phố lớn như Hồ Chí Minh Ngoài ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng còn bị ảnh hưởng bởi chính sách pháp luật và quản lý nhà nước Luật và các quy định chồng chéo đã gây khó khăn đến các cấp chính quyền

địa phương, dẫn đến rất nhiều vướng mắc trong quá trình xử lý hồ sơ,

thủ tục cho các dự án phát triển bất động sản Chính điều này đã dẫn đến thiếu hụt thậm chí là khan hiếm nguồn cung trên toàn thị trường đặc biệt là TP Hồ Chí Minh

2.1.1 Thị trường bất động sản nhà ở năm 2020 tại TP.Hồ Chí

Minh Năm 2020, thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ đại dịch COVID19 Thị trường nhà ở là một trong số những phân khúc bị tác động mạnh mẽ nhất

Hầu hết các phân khúc thuộc thị trường nhà ở như đất nền, căn hộ, nhà phố/ biệt thự đều sụt biến động mạnh về cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ

a) Phân khúc đất nền Phân khúc đất nền khu vực TP Hồ Chí Minh trong năm 2020 ghi nhận có 7 dự án được mở bán bao gồm 4 dự án mới và 3 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, cung cấp ra thị trường TP Hồ Chí Minh khoảng 564 nền (tương đương với 33% so với năm 2019) và số lượng tiêu thụ là 334 nền (đạt 59%) và chỉ tương đương mức 21% so với năm 2019

Nguồn cung và tiêu thụ dự án mới theo năm

8,000

6,000

2016 2017 2018 2019 2020 MEE Nguon cung ® - Tiêu thụ

(Hình I.I Nguồn cung và tiêu thụ đất nền tại TP HCM năm 2020, nguồn: DKRA)

Nhìn chung, Phân khúc đất nền tại TP Hồ Chí Minh năm 2020 khan hiếm và thiếu vắng nguồn cung, sức cầu chung của thị trường so với năm 2019 có xu hướng giảm

Các dự án và nguồn cung đất nền tập trung chủ yếu ở những quận/ huyện ở vùng ven thành phố như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn Lí do là đất nền ở những quận/ huyện này có nguồn hàng mới cũng như giá nhà ở đây thấp và bình dân

Giao dịch thứ cấp của đất nền giảm mạnh, mặt bằng giá tại TP Hồ Chí Minh giảm trung bình từ 5% đến 7% so với năm 2019 Nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý thì có mức giảm lên đến 10% -15%, tuy nhiên dù đã giảm giá thì thanh khoản vẫn khá thấp ở những dự án này

b) Phân khúc căn hộ Dữ liệu thống kê cho thấy rằng trong năm 2020, đã có khoảng 56 dự án bất động

sản được mở bán, bao gồm 16 dự án mới và 40 giai đoạn tiếp theo của các dự án đã được

mở bán trước đó Các dự án này cung cấp ra thị trường TP Hồ Chí Minh khoảng 17,579 căn hộ, tương đương với 71.7% số lượng căn hộ được mở bán trong cùng thời kỳ năm trước (khoảng 24,514 căn) Tỉ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 86.6% với khoảng 15,229 căn hộ, tương đương với 66.2% so với tỉ lệ tiêu thụ năm 2019 (khoảng 22,997

căn hộ) Nguồn cung và tiêu thụ dự án mới theo năm

34,184

20,000 22,997 17,579

15,229 10,000

0 2016 2017 2018 2019 2020

BE Nguôn cung +®— Tiêu thụ

(Hình 1.2 Nguồn cung và tiêu thụ căn hộ tại TP HCM năm 2020, nguồn: DKRA)

Nhìn chung, Phân khúc căn hộ năm 2020 ghi nhận xu hướng giảm trong cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ so với năm 2019

Mặt bằng giá sơ cấp có sự tăng khá mạnh, nhiều dự án có mức tăng 5- 10%, xét theo cục bộ có thể tăng đến 15-20% so với đợt mở bán trước

đó

Thanh khoản giao dịch thứ cấp giảm sút, giá thứ cấp giảm 3-5% ở cục bộ Những dự án còn dang dở pháp lý giảm sâu từ 10-15% Tuy mức giảm mạnh mẽ nhưng thanh khoản ở những dự án này khá thấp Có thể thấy rằng, đại dịch covid đã tác động mạnh đến sức cầu, nhiều chủ đầu tư và môi giới phải tìm những hình thức mua-bán mới như ráp căn online, tổ chúc các sư kiẹn hàng tuần tại sàn Bên cạnh đó, để kích câu, nhiều chủ đầu tư cũng đã ban hành các chính sách ưu đãi cho khách hàng, như là giãn lịch thanh toán: thanh toán 20-30% cho đến khi nhận nhà, ân hạn gốc hoặc lãi vay 2 - 3 năm

c) Phân khúc nhà phố/ biệt thự

Dữ liệu thông kê cho thấy rằng trong năm 2020, đã có 18 dự án bất động sản được

mở bán (bao gồm 12 dự án mới và 6 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo của các dự án đã

được mở bán trước đó), cung cấp ra thị trường tổng cộng 2,504 căn hộ, tăng 59% so với

năm trước Tỉ lệ tiêu thụ đạt 76% (khoảng 1,891 căn hộ), tăng 75% so với năm 2019, Nguồn cung và tiêu thụ dự án mới theo năm

5,000, 4,618

4,000 3,716 3,000 2,727 2,504 2,000 1,998 1,173 1,570 1,891

4,000 1,095 1,083 0 : : :

2016 2017 2018 2019 2020

mmm Ngudén cung + Tiêu thụ

(Hình 1.3 Nguồn cung và tiêu thụ nhà phố/ biệt thự tại TP HCM năm

2020, nguồn: DKRA)

Nhìn chung, nguồn cung và tiêu thụ nhà phố/ biệt thự tăng so với năm 2019

Do ảnh hưởng mạnh mẽ của dịch bệnh Covid 19, giao dịch thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh giảm nhẹ so với 2019 Các giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, giao thông kết nối trung tâm thuận lợi có giá bán trên dưới 10 tỷ đồng/ căn

2.1.2 Thị trường bất động sản thương mại năm 2020 tại TP Hồ

Chí Minh Năm 2020, dưới tác động của đại dịch Covid, TP Hồ Chí Minh gần như không có thêm dự án mới về Văn phòng, Trung tâm thương mại được duyệt hoặc khởi công

Tuy vậy, các toà văn phòng hạng A,B trong trung tâm thành phố vẫn luôn giữ được tỉ lệ lấp đây khách thuê cao, giá có tăng nhẹ do số lượng các toà văn phòng này là không nhiều Mặt khác, các toà nhà văn phòng tư nhân nhỏ lẻ thì trong tình trạng lo lắng khách thuê không kinh doanh được sẽ trả lại mặt bằng hoặc trả một phần nên phải giảm giá sâu, đồng hành cùng khách thê vượt qua khó khăn

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá cho thuê văn phòng tại TP Hồ Chí Minh lần lượt có các mức giá như sau:

+ Văn phòng hạng A: giá cho thuê dao động trong khoảng 25 - 50$ / 1m2

+ Văn phòng hạng B: giá cho thuê dao động trong khoảng 15 - 25$ / 1m2

+ Văn phòng hạng C: giá cho thuê dao động trong khoảng 10 - 15$ / 1m2

2.2 NĂM 2021

2.2.1 Thị trường bất động sản nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh

a) Phân khúc đất nền

Năm 2021, TP Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm và gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn cung mới Tổng kết năm 2021, thị trường chỉ có 2 dự án mới được mở bán, cung cấp khoảng 98 sản phẩm, chỉ bằng 17% so với năm 2020 Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% (tương đương với 5l sản phẩm), bằng 15% so với năm 2020

NGUỒN CUNG VÀ TIÊU THỤ MỚI THEO NĂM

8/008 7,181

mm=Nguồn cung 3 Tiêu thụ

(Hình I.4 Nguồn cung và tiêu thụ đất nền tại TP HCM năm 2021, nguồn: DKRA)

Nhìn chung, Năm 2021, thị trường đất nền tại TP HCM tiếp tục ầm đạm và thiếu vắng nguồn cung mới Các dự án và nguồn cung đất nền tập trung chủ yếu ở những quận/ huyện ở vùng ven thành phố như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn Lí do là đất nền ở những quận/ huyện này có nguồn hàng mới cũng như giá nhà ở đây thấp và bình dân

Phân khúc đất nền tại TP HCM được giao dịch phần lớn là ở thị trường thứ cấp

với các dự án đã có từ những năm trước

b) Phân khúc căn hộ Trong năm 2021, TP HCM ghi nhận khoảng 22 dự án mở bản (bao gồm 9 dự án mới và 13 giai đoạn tiếp theo) Tổng cộng cung cấp cho thị trường khoảng 13,583 căn hộ, giảm 23% so với năm 2020 (17,579 căn) Lượng tiêu thụ tại TP Hồ Chí Minh ghi nhận đạt mức 79% nguồn cung mới với khoảng 10,749 căn hộ, giảm 29% so với năm 2020 (15,229 căn)

0 r 1

2017 2018 2019 i 2021

mmm Nguén cung - Tiéu thu

(Hình 1.5 Nguồn cung và tiêu thụ căn hộ tại TP HCM năm 2021, nguồn: DKRA)

Nhìn chung, nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục trong xu hướng giảm, thậm chí là thấp nhất nếu so sánh trong giai đoạn 2015 - 2021 Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí

Minh gặp phải những khó khăn khi dự án vẫn còn vướng mắc nhất

định bởi pháp lý dẫn đến khan hiếm nguồn cung, đẩy mức giá tăng cao Theo DKRA, năm 2021, thị trường căn hộ siêu sang tại TP Hồ Chí Minh đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến ngưỡng gần 400 triệu đồng/ mét vuông

c) Phân khúc nhà phố/ biệt thự

Theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam: Năm 2021 phân khúc nhà phố/biệt thự TP HCM ghi nhận 20 dự án mở bán (gồm 13 dự án mới và 7 dự án giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 797 căn, bằng 31% so với năm trước (2,558 căn) Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 70%, tương đương 557 căn, bằng 29% so với năm 2020 (1,900 căn)