Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Phân tích khả thi dự án khách sạn Hồ Gươm

TÓM TẮTMục tiêu của khóa luận này là phân tích tính khả thi của dự án Khách sạn Hồ Gươm được xây dựng tại Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội của Công ty cổ phần Du Lịch Hồ Gươm làm Chủ đầu

Hà Nội, thành phố với bề dày lịch sử ngàn năm văn hiến chứa đựng tiềm năng du lịch to lớn vị trí Thủ đô của Hà Nội có ý nghĩa đặc biệt đối với việc phát triển du lịch Nằm ở trung tâm Bắc Bộ, giữa vùng đồng bằng châu thổ màu mỡ với kết cấu hạ tầng tương đối phát triển, thành phố có nguồn tài nguyên du lịch tiềm tàng, đặc biệt là tài nguyên văn hóa - lịch sử Trải qua bao biến động thăng trầm Hà Nội lưu giữ được nhiều di tích văn hóa - lịch sử có giá trị đối với hoạt động du lịch Các di tích lịch sử, nghệ thuật, kiến trúc tạo thành bộ sưu tập quý giá trong kho tàng di sản văn hoá của Việt Nam

Chính những điều này mà thu hút khách đến Hà Nội ngày một nhiều, đặc biệt là Quận Hoàn Kiếm

Theo qui hoạch phát triển du lịch Thành phố Hà Nội đến năm 2020 đã được UBND Thành phố thông qua, phấn đấu đến năm 2020 du lịch Thủ đô Hà Nội thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp, hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, sản phẩm du lịch chất lượng cao, đa dạng, có thương hiệu, có sức cạnh tranh, mang đậm bản sắc văn hóa dân tộc, thân thiện với môi trường, đưa Hà Nội trở thành điểm đến hấp dẫn, có đẳng cấp và xứng đáng là trung tâm du lịch lớn của cả nước và khu vực

Theo công bố của Tổng cục Thống kê, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong hai tháng đầu năm 2014 có nhiều điểm vượt trội so với cùng kỳ, chứng tỏ Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn khách quốc tế ở tất cả các mục đích đến Điều thấy rõ trước hết là lượng khách quốc tế đến Việt Nam bình quân trên một tháng trong hai tháng đầu năm đạt 992.100 lượt người (bằng cả năm 1998) được thể hiện ở Hình 1.1, mức cao nhất từ trước đến nay (năm 2013 đạt 606.500 lượt) Bên cạnh đó, tốc độ tăng của lượng khách đến nước ta trong hai tháng qua đạt tới 33,4% so với cùng kỳ 2013, một tốc độ tăng hiếm thấy trong nhiều năm qua, đồng thời cũng là mức tăng cao hơn tốc độ tăng của các chỉ tiêu thuộc các ngành, lĩnh vực khác trong hai tháng qua

Hình 1.1: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam 2 tháng đầu năm 2014 (nghìn người)

(Nguồn: Tổng cục Thống kê, từ http://www.gso.gov.vn/)

Lượng khách quốc tế trong hai tháng qua so với cùng kỳ năm trước đã tăng ở tất cả các mục đích đến và với tốc độ khá cao Cụ thể, lượng khách đến du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục chiếm đông nhất (61,3%) và có tốc độ tăng khá cao (tăng 33,4%) Đạt được kết quả này do Việt Nam có nhiều danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử, văn hóa là Di sản Thế giới (Nguồn: Tổng cục Thống kê, từ http://www.gso.gov.vn/)

Tiếp đến là lượng khách đến vì công việc (đầu tư, thương mại, lao động), chiếm 16,7% tổng số và tăng khá so với cùng kỳ năm trước (tăng 32,2%) Tốc độ tăng đạt được chủ yếu do quan hệ đầu tư, thương mại của Việt Nam với nước ngoài đã có dấu hiệu khởi sắc từ năm trước, cả về lượng vốn đăng ký, cả về lượng vốn thực hiện Hoạt động thương mại của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sôi động hơn…

Hơn nữa, Quận Hoàn Kiếm nằm ở vị trí trung tâm của kinh thành Thăng Long xưa và Thủ đô Hà Nội ngày nay, là quận có diện tích nhỏ nhất của thành phố Hà Nội, nhưng quận Hoàn Kiếm là nơi thường xuyên diễn ra các sự kiện chính trị văn hóa quan trọng của thủ đô Trên địa bàn quận có nhiều trụ sở các cơ quan đại diện ngoại giao, các tổ chức quốc tế và văn phòng đại diện nước ngoài, cơ quan Nhà nước ở Trung ương và địa phương, nhiều trụ sở tôn giáo lớn, nhiều di tích lịch sử - văn hóa và di tích cách mạng, các công trình kiến trúc - văn hóa có giá trị Quận có 170 di tích lịch sử - văn hóa và di tích cách mạng, các công trình kiến trúc - văn hóa có giá trị, tiêu biểu như Hồ Gươm, Tháp Rùa, nhà tù Hỏa Lò, đình Kim Ngân, chùa Báo Ân (còn gọi là chùa Liên Trì), Tháp Báo Thiên, đền Vua Lê, đền Ngọc Sơn, cửa Ô Quan Chưởng, Nhà hát Lớn Hà Nội và Quảng trường 19-8, Nhà Thờ Lớn, Bảo tàng Lịch sử Việt Nam, Bảo tàng Cách mạng Việt Nam, Tượng đài Lý Thái Tổ, Bưu điện Hà Nội, Chợ Đồng

Xuân Đặc biệt, toàn bộ khu phố cổ trong mục bảo tồn di sản đều nằm trong quận này

Với các yêu cầu nêu trên cho thấy nhu cầu về khách sạn cao cấp là rất lớn, đặc biệt là khách sạn ba, bốn sao Vì vậy việc hình thành dự án khách sạn Hồ Gươm tại Quận

Hoàn Kiếm là cần thiết để đáp ứng nhu cầu của khách du lịch đồng thời góp phần cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội nói riêng và nước Việt Nam nói chung

Lý do hình thành đề tài 1.1.2. Đây là một dự án trọng điểm có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của Quận Hoàn Kiếm nói riêng và Thành Phố Hà Nội nói chung Dự án này hình thành sẽ giải quyết được vấn đề tình trạng thiếu phòng khách sạn của các khách du lịch tại Quận Hoàn Kiếm Để dự án được hình thành và đầu tư mang hiệu quả tốt nhất thì cần phải lập và phân tích dự án này trước giai đoạn đầu tư nhằm ngăn chặn dự án xấu, bảo vệ dự án tốt không bị bác bỏ và làm thế nào để giảm bớt rủi ro và chia sẻ rủi ro một cách hữu hiệu

Hiện tại dự án khách sạn Hồ Gươm đang trong giai đoạn thiết kế ý tưởng, do đó việc lập và phân tích hiệu quả kinh kế đầu tư của dự án này là cần thiết phải thực hiện, dự án chưa có người đảm nhiệm việc phân tích hiệu quả đầu tư dự án Bản thân tác giả là nhân viên của Công ty cổ phần kiến trúc tư vấn quản lý Đông Dương, là đơn vị quản lý dự án cho Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm trong việc lập phân tích hiệu quả kinh tế đầu tư của dự án khách sạn Hồ Gươm này Kết quả của nghiên cứu này sẽ được Công ty xem xét và trình lên Chủ đầu tư ra quyết định trong quá trình tiến triển của dự án

Do đó, đề tài Phân tích tính khả thi của dự án khách sạn Hồ Gươm sẽ giúp ích nhiều cho Chủ đầu tư và các cơ quan chức năng trong quá trình ra quyết định phê duyệt đầu tư cho dự án.

 Phân tích thị trường và tính cạnh tranh để đánh giá, lựa chọn dự án và hình thành dự án

 Phân tích tài chính có xét đến lạm phát và phân tích kinh tế - xã hội

 Phân tích rủi ro của dự án.

Đề tài này được thực hiện nhằm đánh giá tính khả thi của Dự án về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư, qua đó góp phần giúp chủ đầu tư nhận định một cách rõ ràng về hiệu quả thực sự mà dự án mang lại, nền kinh tế Hà Nội nói riêng và cho cả nước nói chung Đề tài có phân tích rủi ro dự án bằng phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô phỏng cho các biến đầu vào biến đổi ngẫu nhiên Qua kết quả phân tích sẽ góp phần cho Chủ đầu tư biết được xác suất thành công của dự án khi được đầu tư, đồng thời sẽ biết được những nhân tố tương quan tác động trực tiếp và gián tiếp đến dự án

Các thông tin thu thập và phân tích, nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi Thành Phố Hà Nội, đơn vị Quản lý dự án và Công ty Cổ phần Du lịch Hồ Gươm.

Nhằm đáp ứng cho nhu cầu nghiên cứu và phân tích của đề tài, các dữ liệu và thông tin cần thu thập là dữ liệu thật và cụ thể của dự án như: Thông tin về Chủ đầu tư, dữ liệu tài chính, kinh tế và thị trường có liên quan đến dự án

Các thông tin sơ cấp được thu thập thông qua các nguồn như: Chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát

Các thông tin thứ cấp được thu thập qua các nguồn như: báo và tạp chí, nghiên cứu và báo cáo từ các Công ty tư vấn bất động sản, qua các trang thông tin điện tử của các cơ quan chức năng chuyên ngành,…

Từ các dữ liệu sơ cấp và thứ cấp được thu thập từ các nguồn ở trên, tác giả tiến hành phân tích thị trường, phân tích tài chính NPV theo quan điểm Tổng đầu tư và Chủ đầu tư, phân tích kinh tế - xã hội, phân tích rủi ro dự án để đưa ra các kết luận về hiệu quả của dự án

Quy trình nghiên cứu được thực hiện trình tự theo từng bước và được thể hiện dưới dạng biểu đồ như trên Hình 1.2

Hình 1.2: Sơ đồ quy trình nghiên cứu

Đối với Chủ đầu tư, ngoài việc làm cơ sở trong việc phân tích, đánh giá tính khả thi của dự án và quyết định phương án đầu tư Đối với các bên liên quan, đề tài sẽ là một công cụ để các cơ quan chức năng xem xét cấp phép đầu tư, đồng thời có những hướng hỗ trợ thích hợp

Nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng, mang tính thực tiễn trong việc giúp các nhà quản lý phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án để từ đó có những quyết định đầu tư đúng đắn đem lại lợi nhuận cho công ty và lợi ích xã hội

- Lý do hình thành đề tài

- Đối tượng và phạm vi

Chọn phương pháp và mô hình để giải quyết:

- Phân tích dự án trên quan điểm tổng đầu tư, chủ đầu tư

- Dùng phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm để phân tích: Phương pháp giá trị hiện tại ròng NPV, IRR , B/C, T hv

- Chủ yếu sử dụng dữ liệu thứ cấp từ đơn vị Chủ đầu tư, Tư vấn giám sát, các website chuyên ngành…

- Từ các báo cáo nghiên cứu thị trường của công ty Savills, báo cáo của cục thống kê, các bài báo, nhận định của các chuyên gia…

- Lập biểu đồ dòng ngân lưu: Xác định chi phí và thu nhập của dự án

- Tính toán giá trị NPV, IRR, B/C, T hv

- Phân tích mô phỏng Monte Carlo

Phân tích kinh tế - xã hội:

- Chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế

- Xác định ngân lưu kinh tế

- Tính toán NPV kinh tế

Kết luận và kiến nghị Đề tài cũng có thể được sử dụng để tham khảo cho các sinh viên, học viên chuyên ngành quản lý dự án đầu tư xây dựng và quản trị kinh doanh trong quá trình học tập cũng như là nghiên cứu ứng dụng.

Nội dung của khóa luận bao gồm 8 chương Chương 1 giới thiệu cơ sở hình thành dự án và đề tài nghiên cứu, mục tiêu và phạm vi của khóa luận, ý nghĩa thực tiễn và khoa học Chương 2 trình bày tổng quan khái niệm, quan điểm và phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính, phân tích rủi ro, phân tích kinh tế xã hội của dự án Chương 3 mô tả dự án, giới thiệu về dự án, chủ đầu tư và các đặc điểm chính liên quan đến dự án Chương 4 phân tích nhu cầu và cạnh tranh của thị trường Chương 5 phân tích tài chính bao gồm việc lập dòng tiền của dư án, tính toán phân tích tài chính và phân tích kết quả thu được Chương 6 phân tích rủi ro thông những yếu tố rủi ro tác động đến dự án bao gồm phân tích độ nhạy, phân tích mô phỏng Chương 7 phân tích hiệu quả kinh tế xã hội, xem xét phân tích đến dòng tiền kinh tế và hiệu quả về mặt xã hội của dự án

Chương 8 trình bày những kết luận rút ra từ phân tích trên, thông qua đó có những kiến nghị đề xuất đối với chủ đầu tư và cũng như đối với các bên liên quan đến dự án.

Theo tác giả Cao Hào Thi (2013), chu trình của dự án đầu tư là tất cả những bước công việc mà một dự án phải trải qua kể từ khi mới chỉ là ý định đầu tư đến khi thực hiện được ý định và kết thúc ý định đó Như vậy dự án đầu tư bao gồm ba thời kỳ và bảy giai đoạn được thể hiện trong Bảng 2.1

Bảng 2.1: Các giai đoạn đầu tư

THỜI KỲ CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ THỜI KỲ THỰC

THỜI KỲ KẾT THÚC ĐẦU TƯ

Nghiên cứu cơ hội đầu tư

Nghiên cứu tiền khả thi

Xây dựng cơ bản Đưa dự án vào hoạt động

Kiểm kê đánh giá dự án

Giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư 2.1.1.

Theo tác giả Cao Hào Thi (2013), đây là giai đoạn đầu tiên trong việc hình thành ý tưởng về một dự án đầu tư, người ta còn gọi đây là giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư

Mục đích của giai đoạn này là để trả lời câu hỏi có hay không cơ hội đầu tư Đây là một việc làm quan trọng có ý nghĩa rất lớn đến sự thành công hay thất bại của dự án

Vì thế nghiên cứu cơ hội đầu tư không thể thực hiện một cách tùy tiện mà phải được dựa vào các căn cứ có khoa học

Giai đoạn này nếu được thực hiện đầy đủ sẽ là nền tảng cho giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi, là giai đoạn chuẩn bị những tài liệu, những thông tin tham khảo cho giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi

Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi 2.1.2.

Theo tác giả Cao Hào Thi (2013), nghiên cứu tiền khả thi là nỗ lực đầu tiên nhằm đánh giá triển vọng chung của dự án Để thực hiện giai đoạn này, việc sử dụng thông tin sơ cấp là không cần thiết vì rất tốn kém chi phí, do đó thông tin thứ cấp có thể được sử dụng bất cứ khi nào, đặc biệt là những thông tin sẵn có ở những dự án tương tự khác

Trong suốt quá trình thẩm định dự án, đặc biệt trong giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi, việc sử dụng thông tin thiên về một hướng nào đó lại có giá trị hơn là việc tính toán trị số trung bình của các biến số mà chúng chỉ được biết với mức độ không chắc chắn lắm Vì vậy trong phân tích tiền khả thi để tránh việc chấp thuận những dự án dựa trên những ước tính quá lạc quan về chi phí và lợi ích, chúng ta nên sử dụng các thông tin thiên lệch về hướng làm giảm bớt lợi ích của dự án hoặc làm tăng cao mức ước tính về chi phí, nếu dự án vẫn còn hấp dẫn sau khi đã tiến hành thẩm định ở giai đoạn này thì có rất nhiều khả năng dự án sẽ đứng vững khi được thẩm định kỹ hơn, chính xác hơn

Giai đoạn nghiên cứu khả thi 2.1.3.

Theo tác giả Cao Hào Thi (2013), nghiên cứu khả thi nhằm xem xét liệu dự án có triển vọng đáp ứng được các tiêu chuẩn về kinh tế, tài chính và xã hội mà chủ đầu tư và chính quyền đã đưa ra cho các khoản đầu tư hay không? phân tích độ nhạy của dự án để xác định các biến số chủ yếu có vai trò quyết định đối với kết quả dự án

Chức năng của giai đoạn nghiên cứu khả thi trong việc thẩm định dự án nhằm tăng cường mức độ chính xác của việc tính toán các biến số chủ yếu nếu như dự án có triển vọng thành công Để tăng cường mức độ chính xác cho giai đoạn nghiên cứu này, việc sử dụng thông tin sơ cấp và thứ cấp là cần thiết khi tính toán các biến số chủ yếu của dự án Những câu hỏi chủ yếu đặt ra trong giai đoạn thẩm định này:

 Liệu dự án có hấp dẫn về mặt tài chính đối với các đối tác có quyền lợi trong dự án hay không? Các đối tác có những động cơ như thế nào để thúc đẩy dự án?

 Mức độ không chắc chắn của các biến số như thế nào?

 Quyết định đầu tư vào các dự án có được đưa ra hay không? Đây là mục tiêu cuối cùng quan trọng nhất ở giai đoạn nghiên cứu khả thi Ở giai đoạn này, nếu xét thấy dự án không tốt, mặc dù đã tốn rất nhiều chi phí cho việc nghiên cứu chi tiết, Chủ đầu tư vẫn phải mạnh dạn bác bỏ Việc bác bỏ dự án sau khi đã thực hiện nghiên cứu khả thi được xem là một hành động rất dũng cảm của các nhà đầu tư cũng như là các chuyên gia và các cán bộ chủ chốt của dự án Nếu dự án được chấp thuận thì việc nghiên cứu dự án sẽ được chuyển sang giai đoạn thiết kế chi tiết.

Phân tích hiệu quả tài chính nhằm mục đích đánh giá tính khả thi của dự án trên quan điểm của nhà đầu tư

 Phân tích tài chính theo quan điểm Chủ đầu tư: theo quan điểm chủ đầu tư là khi phân tích phải tính nguồn vốn vay Vì vậy, các chi phí trả lãi được xem như chi phí dự án và kế hoạch trả nợ gốc lẫn lãi sẽ được đưa vào dòng tiền phân tích tài chính

 Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư: theo quan điểm tổng đầu tư là nhà đầu tư xem như đã có nguồn vốn thực hiện dự án, trong phương pháp này không có dòng tiền biểu thị lãi vay trong số liệu phân tích

Tổng mức đầu tư dự án 2.2.1.1

Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung và thiết kế cơ sở

Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng và lãi vay trong thời gian xây dựng Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:

V = G XD + G TB + G BTTĐC + G QLDA + G TV + G K + G DP (2.1)

V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình G XD : Chi phí xây dựng của dự án

G TB : Chi phí thiết bị của dự án G BTTĐC : Chi phí giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư G QLDA : Chi phí quản lý dự án

G TV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng G K : Chi phí khác của dự án

G DP : Chi phí dự phòng

Chi phí xây lắp được tính riêng cho từng công trình là toàn bộ chi phí xây dựng hoàn chỉnh các công trình đó bao gồm việc từ xử lý gia cố nền móng đến xây dựng, hoàn thiện, lắp đặt điện nước, được xác định trên cơ sở thiết kế cơ sở

Chi phí xây dựng bằng tổng chi phí xây dựng phần nhà chính và ngoài nhà

Cở sở tính toán chi phí thiết bị Danh mục thiết bị cần mua

- Đơn giá thiết bị theo thị trường - Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị

Chi phí thiết bị bao gồm : chi phí mua sắm thiết bị, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị, chi phí vận chuyển bảo hiểm thiết bị, thuế, phí và các chi phí khác có liên quan

 Chi phí quản lý dự án

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình kèm theo quyết định số 957/2009/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ xây dựng

- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

Chi phí quản lý dự án được được tính theo công thức sau:

T: định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án theo quyết định số 957/QĐ- BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây Dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý và tư vấn đầu tư xây dựng

Chi phí quản lý dự án được tính bằng % tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình kèm theo quyết định số 957/2009/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ xây dựng

- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 7/5/2008 của Bộ xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng

- Thông tư số 17/2010/TT-BXD ngày 30/9/2010 của Bộ xây dựng về xác định và quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị

- Thuế suất giá trị gia tăng đối với từng loại hình dịch vụ tư vấn

Chi phí tư vấn được tính theo công thức sau:

Ai : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i=1n) theo quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây Dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý và tư vấn đầu tư xây dựng

Bj : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán (j=1m)

: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ

: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán

- Thuế suất giá trị gia tăng đối với từng lạo hình dịch vụ tư vấn

Chi phí tư vấn được tính theo công thức sau

Ci : chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i=1n) Dj : chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán (j=1m)

: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ

: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán

Theo tiến độ thực hiện dự án thì thời gian thực hiện dự án từ giai đoạn đầu tư vào dự án đến giai đoạn hoàn thành dự án

Chi phí dự phòng được tính như sau:

GDP1: Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh:

GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 5% (2.5)

Phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV) 2.2.1.2

NPV( giá trị hiện tại ròng) là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu tư ban đầu NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của nguồn vốn đầu tư, NPV dương có nghĩa là dự án có lãi, tạo ra giá trị cho chủ sở hữu

NPV = -∑Ivo + ∑ n (Bj - Cj) + ∑Svi - ∑Tbi (2.6) Ivo : chi phí Chủ đầu tư bỏ ra để đầu tư dự án

Bi : doanh thu hàng năm của dự án Ci : chi phí hàng năm của dự án

∑Svi : tổng giá trị thu hồi thanh lý thiết bị nội thất

∑Tbi : tổng giá trị đầu tư mới thiết bị

Phương pháp suất sinh lợi nội tại (IRR) 2.2.1.3

Theo tác giả Nguyễn Minh Kiều (2009), suất sinh lời nội bộ (IRR) là suất chiết khấu mà tại đó hiện giá dòng tiền ròng đã xác định của dự án bằng không (NPV = 0; r * IRR)

Công thức tính suất sinh lời nội bộ:

Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ được các nhà đầu tư sử dụng rất nhiều để mô tả sự hấp dẫn của một dự án

 Suất chiết khấu làm cho hiện giá dòng tiền ròng đã xác định của dự án bằng 0 chính là suất sinh lời của dự án

 Xét trên khía cạnh khả năng sinh lời, IRR thể hiện suất sinh lời của dự án đầu tư IRR còn được hiểu là tỷ lệ tăng trưởng của dự án đầu tư đặc biệt đối với các dự án chỉ chi tiền một lần trong hiện tại và lợi ích thu được một lần trong tương lai

 Xét trên phương diện khả năng thanh toán, IRR thể hiện mức lãi suất tối đa mà dự án có thể chấp nhận được khi huy động các nguồn tài trợ đầu tư cho dự án

Phương pháp chỉ số lợi ích – chi phí (B/C) 2.2.1.4

Chỉ tiêu này thường được các nhà đầu tư sử dụng để xếp hạng các dự án đầu tư đặc biệt là các dự án công cộng (giáo dục, y tế…) Vì những dự án này người ta không tính đến lợi nhuận của dự án mà chỉ ước lượng những lợi ích mà dự án mang lại cho người hưởng thụ Tuy nhiên chỉ tiêu này cũng có nhược điểm là có thể dẫn đến một quyết định sai lầm đối với các cơ hội đầu tư Tỷ số B/C được tính bằng cách lấy hiện giá của các lợi ích/ hiện giá của các chi phí trong suốt thời gian hoạt động của dự án với suất chiết khấu là chi phí cơ hội của vốn

B/C = PV(lợi ích)/PV(chi phí) (2.8) Quy tắc đánh giá dự án:

Các dự án có tỷ số B/C  1 sẽ được chấp nhận (trường hợp các dự án độc lập với nhau)

Các dự án có tỷ số B/C < 1 thì bác bỏ

Thời gian hòa vốn của dự án được hiểu là thời gian cần thiết để có thể hoàn trả số vốn đầu tư từ lợi ích ròng thu được của dự án

 Thời gian hoàn vốn không có chiết khấu:

 Thời gian hoàn vốn có chiết khấu:

Trong đó: n : Số năm hiện giá lũy kế thu nhập thuần bắt đầu lớn hơn lũy kế hiện giá vốn đầu tư

∑PVI : Lũy kế hiện giá vốn đầu tư

∑PVn-1 : Lũy kế hiện giá thu nhập thuần của năm n-1

∑PVn : Lũy kế hiện giá thu nhập thuần của năm n

Quy tắc đánh giá dự án bằng tiêu chí thời gian hoàn vốn 2.2.1.6

Dự án đáng giá là dự án có thời gian hoàn vốn thv  E(thv)

E(thv): là thời gian hoàn vốn kỳ vọng Nó tùy thuộc vào kỳ vọng của nhà đầu tư Đối với các dự án loại trừ lẫn nhau: dự án nào có thời gian hoàn vốn ngắn nhất sẽ được ưa thích hơn

Phân tích kinh tế xã hội 2.2.2.

Phân tích hiệu quả kinh tế nhằm đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án đầu tư đối với nền kinh tế quốc dân Kết quả phân tích hiệu quả kinh tế là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền quyết định có cho phép đầu tư vào dự án hay không, hoặc có chính sách hỗ trợ nhằm khuyến khích thực hiện dự án

Phân tích kinh tế giúp lựa chọn những dự án có đóng góp phúc lợi chung cho quốc gia

Phân tích kinh tế dựa trên cơ sở dòng tiền phân tích tài chính Tuy nhiên, do thị trường bị biến dạng, giá kinh tế có sự khác biệt so với giá tài chính Giá kinh tế được điều chỉnh từ giá tài chính thông qua hệ số chuyển đổi CF.

CFi : Hệ số chuyển đổi giá mặt hàng i p e i

: Giá kinh tế mặt hàng i p i f

: Giá tài chính mặt hàng i Sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại ròng kinh tế và tài chính xảy ra là do suất chiết khấu kinh tế và tài chính khác nhau và ngoại tác của dự án tác động lên nền kinh tế được mô tả qua công thức

NPV e EOCK  WACC f  ( EOCK f  WACC f )  ext EOCK (2.13)

Có rất nhiều phương pháp phân tích rủi ro của dự án Các phương pháp được sử dụng phổ biến nhất là phân tích tình huống, phân tích độ nhạy và phân tích mô phỏng

Mô phỏng là phương pháp khách quan, đơn giản và trung thực, cho phép nghiên cứu ảnh hưởng của các biến lên kết quả cần nghiên cứu mà không thay đổi giá trị thực tế của nó Mô phỏng còn áp dụng cho phân tích các tình huống phức tạp Mô phỏng Monte – Carlo được áp dụng khi chúng ta khảo sát một hệ thống các phần tử mà mỗi phần tử là một biến ngẫu nhiên Mục đích của phân tích rủi ro trong phân tích dự án là tính xác suất mà dự án mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư Mức độ của dự báo phụ thuộc vào quá trình dự báo và các biến ảnh hưởng tới dự báo Các biến này gọi là biến giả thiết, biến giả thiết được chọn từ quá trình phân tích độ nhạy vì trong phân tích độ nhạy sẽ tìm ra các biến quan trọng tác động nhiều lên kết quả dự báo

Sử dụng mô phỏng Monte – Carlo để dự báo rủi ro cho dự án, các phần tử trong mô phỏng là những biến ngẫu nhiên, độc lập, các biến này sẽ được phát ngẫu nhiên trong quá trình mô phỏng, năm giai đoạn của quá trình mô phỏng:

 Chọn biến nghiên cứu (biến giả thiết) ảnh hưởng nhiều tới kết quả dự báo, biến này là biến ngẫu nhiên và được gán cho nó một phân phối xác suất thích hợp

 Tính xác suất tích lũy cho các biến giả thiết

 Xác lập các khoản biến động của các biến

 Tạo các số ngẫu nhiên cho các biến

 Tiến hành mô phỏng cho từng chuỗi thử

Quá trình mô phỏng Monte – Carlo thực hiện trên chương trình Crystall Ball, máy tính sẽ thực hiện phát số ngẫu nhiên Quá trình chạy mô phỏng được thực hiện càng nhiều lần sẽ cho kết quả càng chính xác.

Tên tiếng Việt của dự án: DỰ ÁN KHÁCH SẠN HỒ GƯƠM

Tên giao dịch bằng tiếng Anh của dự án: HO GUOM HOTEL Địa điểm xây dựng: 76 Hàng Trống, Phường Hàng Trống, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Du lịch Hồ Gươm

Giấy phép ĐKKD: Số: 058428, Ngày cấp: 22/12/1999, Tại: Ủy ban nhân dân Thành

Thông tin liên lạc: Số 76, Phố Hàng Trống, Phường Hàng Trống, Quận Hoàn Kiếm,

Ngành nghề kinh doanh chính:

 Khách sạn, du lịch lữ hành trong nước và quốc tế, dịch vụ ăn uống, giải khát (Không bao gồm kinh doanh quán Bar, phòng hát Karaoke, vũ trường)

 Vận chuyển khách du lịch

 Đại lý vé máy bay, tầu hỏa, ô tô

 Dịch vụ thủ tục Visa (thực thi), thu đổi ngoại tệ

 Dịch vụ tắm hơi (Không bao gồm châm cứu, day ấn huyệt và xông hơi bằng thuốc y học cổ truyền)

 Cho thuê địa điểm làm văn phòng đại diện, văn phòng làm việc hoặc phòng trưng bày cho khách trong và ngoài nước

 Đại lý bán buôn, bán lẻ hàng thực phẩm công nghệ Rượu, thuốc lá và hàng tiêu dùng

 Kinh doanh hàng thủ công mỹ nghệ, may mặc, điện tử, vật liệu xây dựng và trang thiết bị nội thất

 Dịch vụ văn hóa phẩm (Theo quy định của pháp luật hiện hành)

Giám đốc: Lê Văn Kính Đơn vị Quản lý dự án 3.1.2. Đơn vị Quản lý dự án: Công ty Cổ phần Kiến trúc Tư vấn Quản lý Đông Dương

Giấy phép ĐKKD: 0309708736, Ngày cấp lần đầu: 20/01/2010, sửa đổi lần 4 lại

Ngày 18/10/2013, Tại: Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Thông tin liên lạc: Số 79 Khu 9 đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà

Các lĩnh vực công ty tham gia hoạt động bao gồm:

 Xây dựng nhà các loại

 Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê

 Hoàn thiện công trình xây dựng

 Thiết kế nội thất, thiết kế cảnh quan và thiết kế kết cấu

 Giám sát/ Quản lý Chất lượng công trường

 Giám sát/ Quản lý Công trình

 Giám sát/ Quản lý An toàn Công trường

 Hệ thống điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thang máy

Tổng giám đốc: Trương Như Phúc Qui mô dự án

 Diện tích đất nghiên cứu : 1045,9m2

 Hệ số sử dụng đất : 3,95 lần

 Hình thức đầu tư : Cải tạo và xây dựng mới

 Tính chất dự án : Công trình Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao

Mục tiêu của dự án 3.1.4.

 Tạo ra một khu lưu trú chất lượng cao nhằm phục vụ cho nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí của khách trong nước và quốc tế đồng thời tạo ra một khu lưu trú phát triển bền vững và hài hòa với thiên nhiên xung quanh

 Kinh doanh dịch vụ du lịch và khách sạn và góp phần giải quyết việc làm cho người lao động

 Góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của Thành phố phát triển đồng thời tạo nguồn thu cho Ngân sách Thành phố

 Cụ thể hóa các định hướng của quy hoạch chung đồng thời làm cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch và lập dự án đầu tư xây dựng công trình một cách hợp lý

 Đề xuất giải pháp quy hoạch và tổ chức không gian hài hoà, hấp dẫn Khai thác triệt để, sử dụng hiệu quả quỹ đất, đảm bảo sự phát triển lâu dài và bền vững cho khu vực quy hoạch, phù hợp với quy hoạch chung của Quận và Thành phố

 Về kỹ thuật công nghệ của dự án phù hợp với trình độ và yêu cầu sử dụng của ngành trong thời kỳ triển khai thực hiện dự án Mức độ chấp nhận được về môi trường, xã hội để đảm bảo sự an toàn cho con người và các hoạt động khác trong khu vực có dự án

 Dự án hoàn thành sẽ cung cấp một khu lưu trú với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và kết nối thuận tiện với các khu vực lân cận.

 Khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế bốn sao với một trăm lẻ năm phòng, trong đó có một phòng VIP và một trăm lẻ bốn phòng deluxe và superior

 Hai nhà hàng rộng rãi, thoáng mát với đầy đủ tiện nghi, phục vụ các món ăn Á- Âu và các món đặc sản truyền thống Việt Nam cho khách

 Một phòng hội nghị lớn có sức chứa ba trăm người và một phòng hội nghị nhỏ có sức chứa một trăm người

 Các quầy bar kinh doanh rượu, bia, thuốc lá, trong đó quầy bar chính đặt ở tầng một

 Cửa hàng lưu niệm với đồ mỹ nghệ, tác phẩm nghệ thuật, sách báo

 Hồ bơi trên mái có hàng hiên rộng rãi bao quanh và tắm nắng

 Các dịch vụ tắm hơi và massage.

Khách sạn được xây dựng tại khu đất có diện tích 1045.9m2 thuộc phường Hàng Trống, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, khu đất có hai lối tiếp cận là ngõ 76 Hàng Trống và 39 Lý Quốc Sư Được xây dựng ngay tại trung tâm Thành phố Hà Nội, tuy mặt tiền và lối giao thông tiếp cận không được lớn và trực tiếp nhưng dự án được thừa hưởng những điều kiện hết sức thuận lợi đối với phát triển du lịch như: Kề bên khu phố cổ, cách Hồ Gươm 300m, cơ sở hạ tầng đầy đủ, hệ thống thông tin liên lạc, cấp điện, cấp nước và thoát nước hoàn chỉnh

Từ địa điểm dự án, chỉ mất vài phút khách có thể đi tới một số địa điểm quan trọng của thành phố như:

 Ga xe lửa Hà Nội : 1km

 Bến xe ô tô đi sân bay Nội Bài : 500m

 Phía Đông Bắc : Giáp phố Hàng Trống và khu dân cư phường Hàng Trống

 Phía Tây Nam : Giáp phố Lý Quốc Sư và khu dân cư Hàng Trống

 Phía Tây Bắc : Giáp khu dân cư phường Hàng Trống

 Phía Đông Nam : Giáp khu dân cư phường Hàng Trống Tổng diện tích khu đất: 1045.9 m2

Khu đất quy hoạch có diện tích 1045,9 m2; địa hình có thể được chia làm hai khu vực:

 Khu vực của khối nhà hiện hữu năm tầng tiếp cận với ngõ phố Hàng Trống cao độ nền đất đã hoàn chỉnh

 Khu vực của khối nhà 2 tầng phía sau tiếp cận với ngõ phố Lý Quốc Sư tương đối bằng phẳng và có cao độ nền thấp hơn so với cao độ khối năm tầng khoảng 1100mm

Thời gian qua hệ thống thoát nước thành phố đã được chủ đầu tư thông qua việc bê tông hóa các đoạn sông thoát nước chảy trong thành phố, triển khai xây dựng thêm các hệ thống thoát nước ngầm Bên cạnh đó là hệ thống kênh mương sông thoát như sông Tô Lịch, sông Lừ, sông Kim Ngươu, sông Sét dài tổng cộng 38,6km, song khả năng thoát nước vẫn còn hạn chế.

Dự án khách sạn Hồ Gươm sẽ đưa ra các giải pháp về công nghệ như: Giải pháp về quy hoạch tổng mặt bằng, giải pháp kiến trúc, giải pháp hệ thống kỹ thuật của dự án

Chi tiết của từng giải pháp được thể hiện ở Phụ Lục 1.

Dự án Khách sạn Hồ Gươm được điều hành bởi công ty quản lý chuyên nghiệp nước ngoài, do đó cơ cấu tổ chức của Khách sạn sẽ tuân thủ theo mô hình của các Khách sạn quốc tế tương tự Dự kiến mô hình tổ chức và kế hoạch nguồn nhân sự của Khách sạn Hồ Gươm được thể hiện ở Phụ Lục 2.

Lương sẽ được tính theo trình độ chuyên môn của từng nhân viên và mức độ trách nhiệm của vị trí đảm nhận, theo nguyên tắc lương của nhân viên được trả bằng tiền Việt Nam Lương sẽ được trả đầy đủ một lần từ ngày 25 đến ngày 30 hàng tháng Giờ làm thêm sẽ được hưởng lương theo mức quy định của pháp luật hiện hành

Việc tăng lương hàng năm sẽ được quyết định hàng năm bởi ban giám đốc Khách sạn Hồ Gươm theo quy định của pháp luật và dựa trên các chỉ tiêu sau đây:

 Kết quả kinh doanh hàng năm

 Năng lực và các thành tích cá nhân đạt được

 Mức trượt giá tiền tệ

Ngoài ra, Khách sạn Hồ Gươm sẽ đóng các khoản bảo hiểm cho người lao động theo quy định hiện hành và các khoản bảo hiểm khác cho các cán bộ quản lý trong Khách sạn theo chính sách từng thời kỳ

Dự kiến tiền lương của nhân viên sẽ tăng khoảng 3% mỗi năm

Chi tiết bảng tính lương của nhân viên và quản lý khách sạn được thể hiện ở Phụ lục 3.

Trong mọi trường hợp, Công ty sẽ tuân thủ theo các quy định của pháp luật Việt Nam về các điều khoản và điều kiện tuyển dụng đối với người lao động

Thời gian làm việc theo quy định là 8 giờ/ ngày Vào những ngày lễ lớn và ngày nghỉ, người lao động sẽ được nghỉ theo quy định của Nhà nước Các quy định khác có liên quan đến điều kiện làm việc, an toàn vệ sinh lao động sẽ do ban giám đốc ban hành chi tiết trên cơ sở quy định chung của pháp luật và các nội quy nội bộ của Khách sạn Hồ Gươm

Các chương trình đào tạo riêng biệt sẽ được tiến hành với các chuyên gia nước ngoài

Mọi nhân viên làm việc tại Khách sạn Hồ Gươm sẽ phải theo học tối thiểu một khóa đào tạo sau khi tuyển dụng và một khóa hàng năm với danh nghĩa đào tạo nghiệp vụ liên tục Toàn bộ các khóa đào tạo này chủ yếu tập trung vào những lĩnh vực sau đây:

 Học và bồi dưỡng nghề liên quan

 Làm quen và đào tạo các khái niệm và cách thức phục vụ khách hàng

 Tinh thần và kỹ năng hợp tác trong khi làm việc và động cơ làm việc tập thể

 Cách thức giao tiếp với khách hàng

Việc tuyển dụng lao động sẽ bắt đầu ngay sau khi Khách sạn Hồ Gươm được chính thức khởi công xây dựng Người lao động có kỹ năng và năng lực đáp ứng được yêu cầu sẽ được ưu tiên tuyển dụng và quá trình đào tạo (kể cả tại nước ngoài) sẽ được tiến hành sau khi tuyển dụng được 3 tháng.

Du lịch ngày nay đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội ở nhiều quốc gia Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, hoạt động kinh doanh du lịch quốc tế của các nước trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đã đạt được sự tăng trưởng vượt bậc và hiện đứng hàng đầu thế giới Cùng với xu hướng phát triển của các nước trong khu vực, du lịch quốc tế của Việt Nam thời gian gần đây cũng có chuyển biến mới với nhiều hoạt động đa dạng, góp phần ngày càng tích cực trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế - xã hội

Hình 4.1: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam

Hình 4.1 cho thấy lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam và Hà Nội nói riêng ngày một nhiều Thống kê cho thấy, năm 2014, Việt Nam đã đón hơn 7,8 triệu lượt khách du lịch quốc tế, tăng 6% so với năm 2013(Nguồn: Tổng cục thống kê)

Trong đó riêng Hà Nội trong chín tháng đầu năm 2014 lượng khách quốc tế đến Hà Nội đạt 1,5 triệu lượt tăng 17,1% so với cùng kỳ năm 2013 (Nguồn: Tổng cục Thống kê, từ http://www.gso.gov.vn/)

Hình 4.2: Biểu đồ ước tính lượng khách du lịch đến việt nam

Hình 4.2 cho thấy Trung Quốc vẫn là quốc gia số một về lượng người đến Việt Nam trong năm 2014 Tuy nhiên, nếu so sánh với năm 2013, lượng khách Trung Quốc gần như không tăng thêm

Quốc gia có lượng khách đến Việt Nam tăng đột biến trong năm qua đó là Hàn Quốc (tăng 13%) Hàn Quốc cũng là quốc gia xếp vị trí thứ hai trong số những quốc gia có đông người đến Việt Nam nhất Một quốc gia khác cũng có lượng khách tăng đột biến đó là Hồng Kông với số khách đến Việt Nam đã tăng tới 42%, Liên Bang Nga tăng 22% trong năm 2014 so với năm 2013 (Nguồn: Tổng cục Thống kê, từ http://www.gso.gov.vn/)

Với sự ổn định về chính trị, bảo đảm về an ninh cũng như chính sách đổi mới, nền kinh tế đối ngoại của nước ta trong đó có du lịch phát triển mạnh mẽ Nhiều văn bản pháp luật và chính sách liên quan đến du lịch đã được xây dựng mới, sửa đổi, bổ sung nhằm tạo thuận lợi cho du lịch phát triển Chương trình Hành động Quốc gia về Du lịch từ 2001- 2010 đã tạo tiền đề và chuyển biến về chất trên diện rộng cho du lịch

Việt Nam trong giai đoạn mới, với thành công đáng ghi nhận ban đầu vào năm 2002 là việc Việt Nam được xếp hạng chín trong mười địa điểm du lịch được ưa thích nhất trong năm theo kết quả cuộc điều tra do Hãng du lịch quốc tế iExplore (có văn phòng tại Chicago, Hoa Kỳ) tiến hành Với những kết quả đạt được gần đây của chương trình hành động trên, tới nay, toàn xã hội đã nâng cao nhận thức của mình về vị trí, vai trò của du lịch, hình ảnh của Việt Nam trên trường quốc tế ngày càng được củng cố, thị phần về du lịch của Việt Nam đã được tăng lên đáng kể, thu hút một lượng lớn khách nước ngoài vào Việt Nam, người Việt Nam ở nước ngoài về thăm Tổ quốc và tăng nhanh lượng khách du lịch nội địa Do vậy, giờ đây Việt Nam đã có thể có được sự thuận lợi nhất định trong việc cạnh tranh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á

Có thể nói rằng, với tầm nhìn trung và dài hạn, Việt Nam nói chung và Thủ đô Hà Nội sẽ trở thành địa điểm hấp dẫn của khách du lịch quốc tế gắn liền với sự thành công của các nước trong khu vực Sự phát triển nhanh chóng về cơ sở hạ tầng và ổn định chính trị sẽ là những đảm bảo chắc chắn cho sự lựa chọn một địa điểm dừng chân lý tưởng cho khách du lịch

Du lịch nội địa ngày càng đóng một vai trò quan trọng trong ngành du lịch Việt Nam

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội và sự gia tăng mức thu nhập, nhu cầu về tham quan, nghỉ mát của một bộ phận lớn người dân đã tạo nên sự gia tăng trong về nhu cầu du lịch nội địa

Thống kê của Tổng cục Du lịch về số lượng khách du lịch nội địa từ năm từ 2007 tới nay có tốc độ tăng trưởng không đồng đều giữa các năm, thể hiện ở Bảng 4.1

Bảng 4.1: Lượng khách nội địa và tốc độ tăng trưởng

Khách nội địa (nghìn lượt khách)

Tuy nhiên, theo đánh giá của các nhà quản lý cũng như các nhà kinh doanh trong ngành du lịch, số lượt khách du lịch nội địa tăng trong giai đoạn vừa qua còn khiêm tốn, chưa xứng với tiềm năng phát triển của ngành du lịch nước ta Trong thời gian tới, cùng với việc triển khai chiến lược lộ trình và giải pháp để phát triển mạnh thị trường nội địa, dự đoán số khách du lịch nội địa trong nước sẽ còn phát triển theo chiều hướng khả quan hơn

Thị trường kinh doanh khách sạn tại Hà Nội 4.1.2.

Trong quý một năm 2014 tình hình hoạt động thị trường tốt hơn so với cùng kỳ năm 2013 nhưng kém hơn quý bốn năm 2013 Doanh thu bình quân trên phòng đạt 970.000 đồng/phòng/đêm, tăng 4% theo năm và giảm 4% theo quý Công suất trung bình toàn thị trường là 59% tăng 3% theo năm và giảm 1% theo quý Giá thuê phòng bình quân thị trường ở mức 1,64 triệu đồng/phòng/đêm, giảm 1% theo năm và giảm 2% theo quý, ở phân khúc khách sạn bốn sao giá trung bình đạt 1,1 triệu đồng/phòng/đêm (Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)

Quý hai năm 2014 công suất thuê phòng đạt gần 80% ở phân khúc khách sạn bốn sao, phân khúc ba sao và năm sao hoạt động ổn định theo quý với công suất 75% cho ba sao và 70% cho năm sao Công suất thuê trung bình của ba hạng 75% tăng 1% theo quý và cao hơn 1% so với khu vực ngoài trung tâm (Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn

Savills), được thể hiện trên Hình 4.3

Hình 4.3: Tình hình hoạt động quý hai năm 2014

(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)

Trong tình hình kinh tế khó khăn, khi các khách thuê thắt chặt ngân sách, việc giảm giá phòng là một trong những chiến lược phổ biến nhất được các khách sạn áp dụng với hi vọng tăng doanh thu trung bình Trừ phân khúc 5 sao có giá thuê không thay đổi so với cùng kỳ năm ngoái, phân khúc 4 sao và 3 sao đều chứng kiến mức giá giảm

Năm 2014, các dự án khách sạn lớn tiêu biểu nhất trên thị trường Hà Nội sẽ được giới thiệu là: Lotte Center Hà Nội (300 phòng), Intercontinental Hanoi Landmark (359 phòng), và Samotel (200 phòng)

Như trên đã đề cập ở trên, thị trường Hà Nội hiện có 63 khách sạn từ 3 đến 5 sao với khoảng 8.200 phòng, tăng 2% so với quý 3/2014 và 10% so với cùng kỳ năm trước

Trong khi đó, nhu cầu của loại bốn sao đối với khách du lịch quốc tế là rất cao Hình 4.7 cho thấy số lượng khách sạn và số lượng phòng được thể hiện như sau:

Hình 4.7: Biều đồ thể hiện số phòng và khách sạn tiêu chuẩn ba, bốn và năm sao

Bảng thống kê tổng cung và số lượng phòng khách sạn xây mới cho thấy Mặc dù Hà Nội đã có những cố gắng trong việc mở rộng và xây dựng thêm khách sạn, tuy nhiên số lượng khách sạn còn rất hạn chế, không đủ cung cấp cho nhu cầu ngày càng cao của thị trường Điều này góp phần khẳng định ưu thế của Khách sạn Hồ Gươm sau khi Khách sạn được hoàn thành và đi vào hoạt động

Ngoài ra, để đảm bảo cho hiệu quả hoạt động của Khách sạn Hồ Gươm, Chủ đầu tư sẽ tập trung khai thác các lợi thế cạnh tranh ưu việt khác như sau:

Dự án Khách sạn Hồ Gươm được xây dựng tại khu vực đắc địa nhất của du lịch Thủ đô, ngay tại giao điểm giữa Phố Cổ và Hồ Gươm-trái tim Hà Nội Khách sạn được thiết kế để tận dụng tối đa tầm nhìn các phòng khách sạn về phía hồ Gươm Ngoài ra nhờ nằm giữa trung tâm nên khoảng cách từ Khách sạn tới các địa điểm quan trọng của Hà Nội khác như sông Hồng, ga xe lửa Hà Nội, bến xe, các giao thông công cộng khác… là rất gần Những yếu tố này sẽ là một đảm bảo lớn cho khả năng thu hút khách của Khách sạn

Tiện nghi và chất lượng dịch vụ 4.2.2.

Kế thừa và phát huy kinh nghiệm từ những dự án đi trước, Khách sạn Hồ Gươm sẽ cung cấp cho người sử dụng những tiện nghi hiện đại nhất và những dịch vụ chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế Các khu nhà sẽ được thiết kế bởi các nhà thiết kế hàng đầu của Việt Nam và được xây dựng bằng vật liệu tốt bởi đội ngũ nhân công lành nghề để đảm bảo cho người sử dụng yên tâm tuyệt đối về chất lượng xây dựng Khách sạn Hồ Gươm cũng sẽ duy trì thường xuyên một đội ngũ nhân viên kỹ thuật đầy đủ kinh nghiệm làm công tác bảo dưỡng, bảo trì các trang thiết bị cho các khu căn hộ và văn phòng Nhân viên làm việc tại Khách sạn, đặc biệt là các nhân viên tiếp xúc khách hàng, sẽ được huấn luyện thường xuyên bằng các khóa đào tạo giao tiếp đặc biệt bởi các chuyên gia nước ngoài, và khách sạn sẽ có những chính sách đãi ngộ xứng đáng nhằm phát huy mọi khả năng của nhân viên Ngoài ra, Khách sạn Hồ Gươm sẽ kết hợp với các đối tác để tạo thêm các tour du lịch thật đặc sắc tới các địa danh văn hóa và các khu bảo tồn thiên nhiên của Hà Nội và các tỉnh lân cận

Chính sách giá của Khách sạn Hồ Gươm sẽ dựa trên cơ sở nghiên cứu thị trường khách sạn, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội nhằm đảm bảo được tính cạnh tranh và có lãi Mức giá sẽ được tính toán một cách cụ thể cho từng loại phòng Ngoài ra, Khách sạn sẽ áp dụng những hình thức khuyến mãi lớn cùng với việc giảm giá phòng khách sạn cho các đoàn du lịch lớn, các công ty có hợp đồng liên kết lâu dài, hoặc trong những thời điểm ít du khách

Hình 4.8 cho thấy, giá thuê phòng của khách sạn ba, bốn và năm sao tăng lên ở quý một năm 2014, trung bình giá thuê phòng trung bình ở phân khúc bốn sao đạt khoảng 1,2 triệu/phòng/đêm (Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills)

Hình 4.8: Giá thuê phòng ở phân khúc khách sạn ba, bốn và năm sao

Theo trang web đặt phòng online tại website: www.vi.hotels.com, ngày 27 tháng 01 năm 2015 của phân khúc khách sạn bốn sao tại Quận Hoàn Kiếm, với giá phòng được thể hiện ở Bảng 4.2

Bảng 4.2: Bảng giá thuê phòng các khách sạn bốn sao tại Quận Hoàn Kiếm

STT Tên Khách Sạn Giá phòng (Đvt: VND)

2 Hanoi la Seista Hotel&Spa 1.216.019

3 Khách sạn La Dolce Vita 1.068.000

4 Khách sạn Medallion Hà Nội 969.000

8 Khách sạn Chalcedony Hà Nội 1.070.000

Tại thời điểm này ở Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội nói riêng và toàn Hà Nội nói chung, đây là không phải là thời điểm thích hợp cho du lịch nên giá phòng tại thời điểm này đã giảm giá so với giá thực tế khoảng 10% đến 20% so với bảng giá của các khách sạn bốn sao như đề cập ở Bảng 4.2

Khách sạn Hồ Gươm chuẩn bị được hình thành và dự kiến đưa vào hoạt động năm 2017 sẽ hứa hẹn là một khách sạn mang một tầm cỡ mới, với các tiện ích tốt nhất, công nghệ hiện đại, chất lượng dịch vụ tốt nhất Qua việc phân tích, đánh giá và giá tham khảo từ các khách sạn ở trên, tác giả đề xuất giá thuê phòng của khách sạn là 55 USD/phòng/đêm tương đương 1.178.650 VND (Trung bình của loại phòng Deluxe và loại phòng Superior) và giá phòng VIP là 75USD/phòng/đêm tương đương 1.607.250 VND

Quản lý 4.2.4. Để đảm bảo cho tính chuyên nghiệp và hiệu quả trong công tác vận hành Khách sạn Hồ Gươm, chủ đầu tư sẽ thuê một công ty quản lý khách sạn quốc tế chuyên nghiệp để cung cấp dịch vụ quản lý và điều hành Khách sạn với các tiêu chuẩn, điều kiện theo thông lệ quốc tế, đồng thời công ty này cũng sẽ thực hiện công tác tiếp thị cho Khách sạn tại Việt Nam và thị trường nước ngoài Mặc dù chi phí cho việc thuê công ty quản lý là không nhỏ tuy nhiên thực tế đã chứng minh rằng đây là phương pháp hiệu quả nhất nhằm duy trì ổn định và gia tăng lượng khách cũng như chất lượng dịch vụ của Khách sạn.

Chi phí xây lắp bao gồm chi phí xây dựng công trinh và hạng mục phụ trợ Chi phí xây dựng công trình bao gồm: chi phí cải tạo nhà 7 tầng, chi phí xây mới nhà 7 tầng, cửa nhôm kính, vách kính, hệ thống cơ điện, hạng mục phụ trợ bao gồm: cổng, tường rào, hạ tầng cảnh quan, phòng chống mối Tổng giá trị là 47.955 triệu VND.

Chi tiết giá trị của chi phí xây lắp được thể hiện ở Bảng 6.1 và Bảng tính chi tiết Phụ lục 4

Chi phí thiết bị cho công trình bao gồm: Chi phí trạm biến áp và máy phát điện, hệ thống thang máy, thiết bị bếp, thiết bị nội thất đồ gỗ, thiết bị nội thất khác (chăn, gối, đệm…), hệ thống điều hòa không khí, thiết bị phòng cháy chữa cháy, thiết bị phụ trợ tòa nhà Tổng giá trị là 27.772 triệu VND.

Chi tiết giá trị của chi phí xây lắp được thể hiện ở Bảng 5.1 và Bảng tính chi tiết Phụ lục 4

 Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm chi phí kiểm định, bồi thường, hỗ trợ các hộ dân bị ảnh hưởng, tổng giá trị là 1.100 triệu VND Chi tiết được thể thể hiện ở Bảng 5.1

 Chi phí quản lý dự án

Theo quyết định 957/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 29/9/2009, chi phí cho Quản lý dự án là bao gồm chi phí xây lắp và chi phí thiết bị nhân với hệ số cho phép (1,771%), tổng giá trị là 1.341 triệu VND Chi tiết được thể hiện ở Bảng 5.1 và Phụ lục 4

 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm chi phí khảo sát địa chất, chi phí kiểm định đo vẽ hiện trạng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phí thẩm tra tính khả thi của dự án, chi phí thiết kế bản vẽ thi công và dự toán, thẩm tra hồ sơ thiết kế, thẩm tra hồ sơ dự toán, lập hồ sơ mời thầu, giám sát thi công, chi phí đánh giá tác động môi trường, chi phí thí nghiệm cọc Các chi phí này được tính dựa theo quyết định số 957/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 29/9/2009 và chi phí tạm tính theo công trình tương đương từ tài liệu nội bộ của Công ty Đông Dương, tổng giá trị là 3.371 triệu VND

Chi tiết giá trị được thể hiện ở Bảng 5.1 và Phụ lục 4

Chi phí khác bao gồm: Quan trắc lún, phí xây dựng, thỏa thuận chiều cao, chi phí xin phép xây dựng các thỏa thuận đầu nối điện, nước, môi trường, các chi phí thẩm định dự án, đấu thầu, bảo hiểm công trình, kiểm toán Các chi phí này được tính toán dựa theo nghị định số 85/2009/NĐ-CP, thông tư số 176/2011/TT-BTC, Thông tư số 19/2011/TT-BTC, Thông tư số 19/2011/TT-BTC, quyết định số 33/2004/QĐ-BTC và chi phí tạm tính theo công trình tương đương từ tài liệu nội bộ của Công ty cổ phần Kiến trúc Tư vấn Quản lý Đông Dương, tổng giá trị là 1.183 triệu VND

Theo thông tư số 04/2010/TT-BXD của Bộ xây dựng, chi phí dự phòng bao gồm chi phí dự phòng trong xây dựng và chi phí dự phòng trượt giá và giá trị là 10% Trong khóa luận này tác giả xin đề xuất không dự phòng chi phí trượt giá vì thời gian thi công công trình trong vòng một năm Vậy tác giả đề xuất chi phí dự phòng được lấy 5% của tổng chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác, tổng giá trị là 4.136 triệu VND

Bảng 5.1: Bảng tổng hợp khái toán tổng mức đầu tư ( Triệu VND)

TT Hạng mục xây lắp Giá trị trước thuế VAT Giá trị sau thuế VAT

3 Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.000 1.100

4 Chi phí quản lý dự án 1.219 1.341

5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3.064 3.371

8 Tổng mức đầu tư của DA 86.857

(Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty Đông Dương năm 2014)

Các chi phí vận hành được lấy theo các công trình khách sạn tương tự mà Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm vận hành, cụ thể như:

 Chi phí lương quản lý, nhân viên vận hành lập theo chi phí lương của các khách sạn của Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm bốn sao Chi tiết bảng lương được thể hiện ở Phụ lục 3

 Các chi phí điện, nước, chi phí khác: tính theo % doanh thu, tương ứng là 3%,2% và 0,5% (tổng cộng 5,5% doanh thu thuê phòng), theo chi phí của Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm)

 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng: 5% doanh thu thuê phòng (bắt đầu tính từ năm 2018, sau khi công trình hết hạn một năm bảo hành của nhà thầu xây lắp), theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ

 Chi phí BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ: 34,5% quỹ lương cơ bản (Theo luật bảo hiểm hiện hành)

 Chi phí quảng cáo: 2% doanh thu cho năm năm đầu, theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm

 Chi phí quản lý khác (Văn phòng phẩm, điện thoại, một số khoản phí, lệ phí khác ): 2% doanh thu, theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm)

 Chi phí kinh doanh các tour lữ hành: 85% doanh thu trong việc tổ chức các tour, theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm)

 Chi phí từ kinh doanh tổ chức sự kiện, hội nghị, nhà hàng: 80% doanh thu trong tổ chức các nhà hàng, tiệc cưới, theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm)

Tổng chi phí vận hành năm 2017 có giá trị 23.949 triệu VND, chi tiết của từng loại chi phí của từng năm được thể hiện ở Phụ lục 5

Chi phí khấu hao TSCĐ được tính theo phương pháp khấu hao theo đường thẳng, với thời gian khấu hao thiết bị là 10 năm và thời gian khấu hao công trình là 25 năm

Vậy khấu hao công trình là 1.918 triệu VND/năm và khấu khao thiết bị là 2.777 triệu VND/năm

Chi tiết của từng năm được thể hiện ở Phụ lục 6

 Doanh thu từ kinh doanh cho thuê phòng khách sạn: Doanh thu từ việc cho thuê phòng Deluxe, Superior và doanh thu từ việc cho thuê phòng VIP

 Theo phân tích cung cầu từ chương 4, giá thuê của khách sạn Hồ Gươm sẽ cạnh tranh với các khách sạn xung quanh khác với mức giá là: o Đối với loại phòng Deluxe và Superior: Giá thuê là 55 USD/phòng/đêm, tương đương là 1.178.650 VND/phòng (như phân tích ở mục 4.2.3), (Tính trung bình giá phòng Deluxe và Superior, với 50 phòng Deluxe và 54 phòng superior) o Đối với loại phòng VIP: Giá thuê là 75 USD/phòng/đêm, tương đương là 1.607.250 VND/phòng

 Căn cứ theo phân tích ở chương 4 về công suất thuê phòng trung bình đạt 75%, và tại thời kỳ cao điểm công suất thuê đạt 100% (như phân tích ở mục 4.1.2)

Trong khóa luận này, dựa vào phân tích công suất thuê tại chương bốn, tác giả đề xuất công suất thuê trong khóa luận này là 60% trong năm năm đầu và 75% ở các năm sau đó trong thời gian phân tích của dự án

Tổng doanh thu cho thuê phòng năm 2017 có giá trị 29.405 triệu VND, chi tiết giá trị doanh thu của từng năm được thể hiện ở Phụ lục 7

Thu từ phí dịch vụ 5.2.2.

 Doanh thu từ kinh doanh du lịch lữ hành o Doanh thu từ việc các tour du lịch lữ hành ở các địa điểm như: Tour quanh thành phố, tour Sapa, Tour Hạ Long Bay o Đối với tour thành phố: thăm quan Hồ Gươm, Nhà Hát Lớn, Quảng Trường Ba Đình … Một tuần tổ chức 3 lần Giá 25 USD/khách/tour và một tour từ 4 đến 10 khách, trung bình 10 khách/tour o Đối với Tour Hạ Long Bay: một tuần một lượt cho đoàn đi thăm quan, trung bình một tour là mười lăm khách Giá trung bình là 120 USD/khách (Theo mức giá của Công ty du lịch Hoàng Nam) o Đối với tour SaPa: một tuần một lượt cho đoàn đi thăm quan, trung bình một tour là mười lăm khách Giá trung bình là 100 USD/khách (Theo mức giá của Công ty du lịch Hoàng Nam) o Đối với các tour không đảm bảo số lượng khách tại khách sạn Hồ Gươm thì có thể liên kết với khách sạn khách sạn khác để đảm bảo số lượng khách trên một tour o Tổng doanh thu từ kinh doanh dịch vụ du lịch lữ hành năm 2017 có giá trị 4.171 triệu VND, chi tiết doanh thu từng năm được thể hiện ở Phụ lục 7

 Doanh thu từ kinh doanh nhà hàng, hội nghị, đám cưới o Đối với dịch vụ kinh doanh nhà hàng phục vụ cho khách ở tại khách sạn:

Dự kiến số suất ăn dự kiến trung bình mỗi ngày là 50 suất ăn, giá 7 USD/ khách tương đương 150.010 VND/người, theo mức giá trung bình của các khách sạn bốn sao cùng cấp o Đối với dịch vụ kinh doanh tổ chức tiệc cưới, hội nghị: Mỗi tháng tổ chức bốn lần và một lần là 200 người, dự kiến giá là 9,5 USD/khách tương đương 203.585 VND/khách o Tổng doanh thu từ dịch vụ kinh doanh kinh doanh nhà hàng, hội nghị, đám cưới năm 2017 có giá trị 5.073 triệu VND, chi tiết doanh thu từng năm được thể hiện ở Phụ lục 7

Thu từ thanh lý tài sản 5.2.3.

Tuổi thọ dự án là 50 năm, sau khi vận hành 35 năm thì giá trị tài sản ước tính còn lại là 25% giá trị đầu tư ban đầu, giá trị thanh lý còn lại cuối năm thứ 35 là 166.898 triệu VND Căn cứ theo yêu cầu từ Chủ đầu tư đã sử dụng ở các công trình tương tự

(Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm).

Do lạm phát năm 2014 đã được kiểm soát ở mức thấp do đó lãi suất cho vay được điều chỉnh theo mức lạm phát và điều kiện kinh tế phù hợp nhất nhằm kích thích nền kinh tế Hiện nay, lãi suất huy động kỳ hạn dưới 12 tháng của ngân hàng thương mại lại duới 7%

Ngày 28 tháng 01 năm 2015, Ngân Hàng Nhà Nước ra chỉ thị 01 và chỉ thị 02 liên quan tới định hướng điều hành xử lý nợ xấu và giảm mặt bằng lãi suất trong thời gian tới Với các chỉ thị này lãi suất cho vay trung bình sẽ hạ xuống mức 9,5% trước khi tăng lên 10,5% đến cuối năm 2015

Chỉ thị 01 về tổ chức thực hiện chính sách tiền tệ, yêu cầu các tổ chức tín dụng phấn đấu giảm lãi suất trung và dài hạn thêm 1% đến 1,5%/năm, tổng phương tiện thanh toán tăng khoảng 16% đến 18%, tín dụng tăng từ 13% đến 15%, tỷ giá điều chỉnh không quá 2% (http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/hanh-dong-cua-ngan-hang- thuong-mai-nam-nay-se-rat-khac-20150129110703359.chn)

Trong khóa luận này, tác giả lấy lãi suất cho vay dài hạn của dự án là 10,5%/năm theo chỉ thị 01 của Ngân Hàng Nhà Nước ban hành ngày 28 tháng 01 năm 2015 và vay dài hạn trong thời gian 13 năm và 8 tháng (trong thời gian xây dựng), trả lãi hàng năm

Kế hoạch vay vốn và trả nợ 5.3.2.

Toàn bộ chi phí đầu tư năm 2016 sẽ lấy từ nguồn vốn chủ sở hữu và vốn vay, vốn chủ sở hửu sẽ sử dụng trước khi thực hiện phương án vay Khoản vay nợ ngân hàng sẽ được án hạn thời gian trả lãi trong thời gian xây dựng và bắt đầu từ năm 2017 sẽ tiến hành trả lãi vay và nợ gốc trong 13 năm vay và 8 tháng vay trong thời gian xây dựng

Kế hoạch vay vốn và trả nợ vay của từng năm được thể hiện chi tiết qua Phụ lục 8a, 8b.

Suất sinh lợi thực do Công ty cổ phần Du Lịch Hồ Gươm yêu cầu tối thiểu là 10%

(Nguồn: Công ty cổ phần Du Lịch Hồ Gươm)

Theo mức lạm phát của năm 2014 dưới 5%, với mức lạm phát này thấp nhất trong 10 năm qua Theo chỉ đạo của Chính Phủ lạm phát trong năm 2015, kiểm soát lạm phát nằm trong giới hạn từ 5% đến 6% Với căn cứ về mức lạm phát ở các năm trước và chỉ đạo của Chính Phủ phải kiểm soát lam phát từ 5% đến 6% (Nguồn: http://cafef.vn/vi- mo-dau-tu/lam-phat-nam-2015-va-nhung-van-de-dat-ra-20150128093215398.chn)

Trong khóa luận này tác giả xin được giả định mức lạm phát VND là 6%/ năm

Do đó, suất sinh lợi danh nghĩa của Chủ đầu tư được đưa vào phân tích là 16,6%

Thời gian hoàn vốn kỳ vọng do Công ty cổ phần Du Lịch Hồ Gươm yêu cầu là 10 năm(E T HV = 10 năm) (Nguồn: Công ty cổ phần Du Lịch Hồ Gươm)

Nguồn vốn đầu tư của dự án khách sạn Hồ Gươm như sau:

 Vốn tự có: 30% , giá trị là 26.057 triệu VND

 Vốn vay: 70% , giá trị là 60.800 nghìn VND

 Chi phí vốn chủ sở hữu bằng 16,6% (Theo lãi suất yêu cầu từ chủ đầu tư được quy ra lãi suất danh nghĩa)

 Chi phí vốn vay bằng 10,5% (Lấy bằng tỷ lệ lãi suất cho vay của ngân hàng)

Chi phí vốn bình quân trọng số WACC sẽ được giả định là không đổi trong suốt thời gian phân tích của dự án

Chi phí vốn bình quân danh nghĩa của dự án là 12,33%, chi phí vốn bình quân thực của dự án là 5,97%

Chi tiết bảng tính vốn bình quân danh nghĩa được thể hiện ở Phụ lục 9

Trên cơ sở xác định doanh thu và chi phí hàng năm của dự án, báo cáo thu nhập được xây dựng nhằm thể hiện lãi/lỗ hàng năm mà dự án nhận được Theo kết quả phân tích, dự án bắt đầu có lãi từ cuối năm 2017 khi dự án chính thức đi vào hoạt động

Chi tiết báo cáo thu nhập của từng năm sẽ được thể hiện chi tiết ở Phụ lục 10

Thời điểm và thời gian phân tích dự án 5.4.4.1

Dự án dự kiến sẽ được khởi công xây dựng vào năm 2016 nên khóa luận xác định thởi điểm phân tích dự án bắt đầu từ năm 2016 được giả định là năm 0 của dự án

Thời gian thi công xây dựng dự án là một năm Công trình có thời gian sử dụng là 50 năm

Thời gian phân tích của dự án là 35 năm, bắt đầu từ năm 2016 và kết thúc vào năm 2051 Đồng tiền sử dụng 5.4.4.2

Dự án sử dụng nguồn vốn tự có và vốn vay từ ngân hàng HD Bank, tính toán chi phí thiết bị, doanh thu (Cho thuê phòng, tổ chức tiệc cưới, tổ chức tour) được sử dụng là đồng USD nên dòng tiền sử dụng phân tích trong khóa luận là USD và được quy đổi ra VND, các hạng mục còn lại được sử dụng là đồng VND Tỷ giá hối đoái sử dụng cho việc phân tích được lấy theo giá bán trung bình năm 2014 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam là 21.430 VND/USD Tỷ giá hối đoái kỳ vọng được điều chỉnh hàng năm theo tỷ lệ lạm phát USD và lạm phát VND

Chi tiết về tỷ giá hối đoái được thể hiện chi tiết ở Phụ lục 11

Lạm phát USD và VND 5.4.4.3

Trong những năm qua tình hình kinh tế thế giới và trong nước có những diễn biến rất là phức tạp, lạm phát USD và lạm phát VND rất là khó lường Theo số liệu thống kê của Ngân hàng thế giới, tỷ lệ bình quân từ năm 1998 đến nay của Mỹ khoảng 3%/năm và của Việt Nam khoảng 6%

Trên cơ sở dự báo của quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), khóa luận này sử dụng tỷ lệ lạm phát USD là 2%/ năm và VND là 6%/năm từ năm 2015 đến hết vòng đười của dự án

Chi tiết tính toán lạm phát VND và tỷ giá hối đoái cho từng năm được thể hiện ở Phụ lục 11

Ngân lưu tài chính của dự án theo quan điểm tổng đầu tư (TIP) 5.4.4.4

Ngân lưu tài chính thực theo quan điểm tổng đầu tư là ngân lưu của dự án chưa bao gồm ngân lưu vay và trả nợ vay

Các ngân lưu vào bao gồm tiền thu từ việc cho thuê phòng, doanh thu từ kinh doanh du lịch lữ hành, doanh thu từ tổ chức hội nghị, đám cưới và thanh lý tài sản

Các khoản ngân lưu ra bao gồm chi phí đầu tư xây dựng dự án ban đầu, chi phí trực tiếp các hoạt động kinh doanh, chi phí hành chính, chi phí khấu hao, chi phí bảo trì, thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí thuê đất

Chi tiết dòng ngân lưu được trình bày ở Hình 5.1, Phụ lục 12 và 13

Hình 5.1: Biểu đồ ngân lưu tài chính thực của dự án theo quan điểm tổng đầu tư

Bảng 5.2: Kết quả phân tích theo quan điểm tổng đầu tư (TIP)

STT Chỉ tiêu đánh giá Kết quả theo giá danh nghĩa

Kết quả theo giá thực

4 T HV (Có chiết khấu) 6 năm 8 tháng 6 năm 8 tháng

Bảng 5.2 cho thấy, suất sinh lợi nội tại danh nghĩa của dự án bằng 24,26% lớn hơn chi phí vốn trung bình trọng số WACC là 12,33% Giá trị hiện tại ròng của dự án theo quan điểm tổng đầu tư là 164.655 triệu đồng > 0, tỷ số lợi ích – chi phí B/C bằng 1,27

> 1, thời gian hoàn vốn là 6 năm 8 tháng nhỏ hơn thời gian hoàn vốn yêu cầu là 10 năm (T HV 0, tỷ số lợi ích – chi phí B/C bằng 1,17 > 1, thời gian hoàn vốn là 7 năm 4 tháng 1 ngày nhỏ hơn thời gian hoàn vốn yêu cầu từ chủ đầu tư là 10 năm (T HV 0, B/C > 1, (T HV < E T HV ) và IRR f >

MARR, do đó dự án khả thi về mặt tài chính Như vậy, về mặt tài chính, dự án mang lại lợi nhuận theo quan điểm Chủ đầu tư và tổng đầu tư

Thay đổi tỷ lệ lạm phát 6.1.1.1

Lạm phát của nền kinh tế làm ảnh hưởng đến kết quả đầu tư thông qua việc thay đổi giá trị các yếu tố trong ngân lưu tài chính của dự án Phân tích ảnh hưởng của lạm phát nhằm thấy rõ tác động của nó lên các giá trị tài chính của dự án và dự kiến mức độ rủi ro của dự án trong các tình huống khác nhau của nền kinh tế

Bảng 6.1: Kết quả NPV f và IRR f thực khi thay đổi lạm phát

NPV f TIP IRR f TIP NPV f EIP IRR f EIP

Bảng 6.1 cho thấy, khi thay đổi lạm phát VND trong điều kiện các biến khác không thay đổi thì kết quả NPV và IRR thực thay đổi, lạm phát sẽ tác động đến cả dòng thu và dòng chi của dự án, làm cho hiệu quả dự án thay đổi

Thay đổi tỷ giá hối đoái 6.1.1.2

Tỷ giá hối đoái của nền kinh tế làm ảnh hưởng đến quá trình hoạt động kinh doanh của dự án Phân tích việc thay đổi tỷ giá hối đoái cho thấy sự tác động của nó đến hiệu quả kinh kế của việc đầu tư dự án Chi tiết được thể hiện ở Bảng 6.2

Bảng 6.2: Kết quả NPV f và IRR f thực khi thay đổi tỷ giá hối đoái

Thay đổi tỷ giá hối đoái

Bảng 6.2 cho thấy, khi thay đổi tỷ giá hối đoái nó sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả của dự án Tỷ giá hối đoái sẽ tác động quan hệ tỷ lệ thuận với hiệu quả hoạt động của dự án

Giá thuê phòng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu hoạt động của dự án, cho nên yếu tố này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính của dự án Phân tích ảnh hưởng của giá thuê phòng bằng cách thay đổi giá thuê sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án trong điều kiện các biến khác không thay đổi Kết quả phân tích tỷ lệ giá thuê phòng ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án được trình bày ở Bảng 6.3

Bảng 6.3: Kết quả NPV f và IRR f thực khi thay đổi giá phòng

Bảng 6.3 cho ta thấy trong điều kiện các biến khác không thay đổi, thay đổi giá thuê phòng có mối quan hệ tỷ lệ thuận với hiệu quả tài chính của dự án Dự án sẽ không hiệu quả theo quan điểm chủ đầu tư khi giảm giá thuê phòng xuống 31%, do việc giảm giá này sẽ làm cho NPV f EIP < 0 và IRR f EIP < MARR

Thay đổi tỷ lệ tăng lương nhân viên 6.1.1.4

Tỷ lệ tăng lương nhân viên sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của hoạt động kinh doanh, chi phí tăng lương nhân viên trong công tác điều hành khách sạn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng chi tiêu và ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính của dự án trong điều kiện các biến khác không thay đổi Kết quả phân tích tỷ lệ tăng lương nhân viên ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án được trình bày ở Bảng 6.4

Bảng 6.4: Kết quả NPV f và IRR f thực khi thay đổi tỷ lệ tăng lương

Thay đổi tỷ lệ tăng lương nhân viên

Bảng 6.4 cho thấy, khi thay đổi tỷ lệ tăng lương nhân viên hàng năm sẽ tác động tỷ lệ nghịch đến hiệu quả của dự án và sẽ không hiệu quả nếu tăng tỷ lệ tăng lương hàng năm vượt quá 6,62% (Vì điều này sẽ làm cho NPV f TIP < 0)

Thay đổi tỷ lệ tăng giá phòng 6.1.1.5

Thay đổi tỷ lệ tăng giá thuê phòng hằng năm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của dự án và sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả của dự án trong điều kiện các biến khác không thay đổi Với điều kiện cạnh tranh khắc nhiệt của các nhóm khách sạn cùng cấp, giá phòng sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của khách sạn Kết quả phân tích thay đổi tỷ lệ tăng giá thuê phòng hằng năm ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án được trình bày ở Bảng 6.5

Bảng 6.5: Kết quả NPV f và IRR f thực khi thay đổi tỷ lệ giá phòng

Thay đổi tỷ lệ tăng giá phòng

Bảng 6.5 cho thấy tỷ lệ tăng giá thuê phòng sẽ tác động tỷ lệ thuận với hiệu quả kinh tế của dự án Dự án vẫn hiệu quả khi không tăng giá phòng hằng năm

Thay đổi lãi suất vay 6.1.1.6

Lãi suất huy động vốn từ các tổ chức tín dụng sẽ thay đổi tùy theo tình hình cung cầu tín dụng trên thị trường và lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước quy định tại từng thời điểm Lãi suất vay sẽ tác động đến hiệu quả của dự án

Bảng 6.6: Kết quả NPV f và IRR f thực khi thay đổi tỷ lệ lãi suất vay

Thay đổi lãi suất vay

Bảng 6.6 cho thấy, lãi suất vay sẽ tác động tỷ lệ nghịch với hiệu quả của dự án Khi tăng lãi suất vay sẽ làm cho hiệu quả dự án giảm xuống, nhưng mức giảm không đáng kể làm ảnh hưởng đến hiệu quả dự án

Thay đổi vốn đầu tư ban đầu 6.1.1.7

Thay đổi vốn đầu tư ban đầu sẽ ảnh hưởng tác động đến hiệu quả của dự án trong điều kiện các biến khác không thay đổi Kết quả phân tích thay đổi vốn đầu tư ban đầu ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án được trình bày ở Bảng 6.7

Bảng 6.7: Kết quả NPV f và IRR f thực khi thay đổi vốn đầu tư ban đầu

NPV f TIP NPV f EIP IRR f TIP IRR f EIP

Thay đổi vốn đầu tư ban đầu

Bảng 6.7 cho thấy khi thay đổi vốn đầu tư ban đầu sẽ tác động đến hiệu quả của dự án, khi giảm vốn đầu tư làm cho hiệu quả của dự án tăng lên và ngược lại Dự án sẽ không hiệu quả theo quan điểm Chủ đầu tư khi vốn đầu tư vượt 45% (Vì làm cho NPV f EIP 0, suất sinh lợi nội tại kinh tế thực IRR e = 22,84% cao hơn suất chiết khấu kinh tế thực EOCK = 8% Điều này cho thấy trên quan điểm nền kinh tế, khi dự án được thực hiện sẽ đem lại lợi ích ròng cho toàn bộ nền kinh tế là 180.983 triệu VND nên dự án có tính khả thi về mặt kinh tế.

Phân tích phân phối là phân tích mà nhà phân tích tính toán lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại cho các nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp bởi dự án

Kết quả tính toán chi tiết phân tích phân phối được trình bày ở Bảng 7.3

Bảng 7.3: Bảng tác động ngoại tác của dự án (Triệu VND)

NPV ngân lưu tài chính thực (NPV f @WACC ) 164.655 NPV ngân lưu tài chính thực (NPV f @EOCK ) 108.106 NPV ngân lưu kinh tế thực (NPV e @EOCK ) 180.983

NPV ngoại tác (NPV ext @EOCK ) 72.876

Chênh lệch giữa NPV của ngân lưu kinh tế NPV e @EOCK và ngân lưu tài chính NPV f @EOCK bằng 72.876 triệu VND, đây chính là ngoại tác của dự án (NPV ext ) Để thấy rõ hơn tác động của dự án đến các nhóm lợi ích liên quan, đề tài tiến hành ước lượng các giá trị ngoại tác của dự án Kết quả phân phối ngoại tác của dự án được trình bày trong Bảng 7.4 và chi tiết ngoại tác được trình bày ở Phụ lục 16

Bảng 7.4:Tác động phân phối (Triệu VND)

Tiền thu từ cho thuê phòng 471.029 471.029 0 Tiền thu từ dịch vụ tour 56.706 56.706 0 Tiền thu từ tổ chức tiệc cưới, nhà hàng 68.976 68.976 0

Chi phí dịch vụ tổ chức tour du lịch 48.200 48.200 0

Chi phí kinh doanh nhà hàng tiệc cưới 55.181 55.181 0

Chi phí đầu tư ban đầu 86.857 77.274 (9.583) (9.583) Thuế thu nhập doanh nghiệp 35.165 0 (35.165) (35.165)

3 Ngân lưu ròng dự án 108.106 180.983 72.876 44.748 28.129

Kết quả tác động phân phối tại Bảng 7.4 cho thấy hai nhóm lợi ích là Nhà nước và người lao động Nhà nước được hưởng các chính sách thuế từ chi phí đầu tư ban đầu là 9.583 triệu VND và thuế thu nhập doanh nghiệp 35.165 triệu VND, người lao động được hưởng 28.129 triệu VND do trả lương cho nhân viên khách sạn cao hơn so với mức lương trung bình

Tóm lại: Kết quả phân tích kinh tế và xã hội cho thấy giá trị hiện tại ròng kinh tế của dự án bằng 180.983 triệu VND > 0, suất sinh lợi nội tại kinh tế thực 22,84% % cao hơn suất chiết khấu kinh tế thực EOCK = 8% và giá trị ngoại tác dự án bằng 72.876 triệu VND Điều này cho thấy trên quan điểm nền kinh tế Dự án khách sạn Hồ Gươm có tính khả thi về mặt kinh tế, xã hội Khi dự án này được thực hiện sẽ đem lại lợi ích ròng cho toàn bộ nền kinh tế là 180.983 triệu VND, dự án tạo ra ngoại tác tích cực 72.876 triệu VND.

Tiêu đề	Phân tích khả thi dự án khách sạn Hồ Gươm
Tác giả	Lý Văn Điển
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Thanh Hùng
Trường học	Trường Đại học Bách Khoa, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Quản trị kinh doanh
Thể loại	Khóa luận thạc sĩ
Năm xuất bản	2015
Thành phố	Thành phố Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	131
Dung lượng	1,12 MB