(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank

(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Seabank

Đặc điểm của định giá bắt động sản L8 1.2.2 Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản 1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản :-: c.c.z-cee 1.2.3.1 Nguyên tắc sứ dụng cao nhất, tốt nhất

đã tạo nên những giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình một cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của

BĐS chính và phổ biến sau:

> Cố định về vị trí

BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tang, dân trí và phát triển kinh tế Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng

Các TĐV phải nắm chắc được điều này đề khi thực hiện thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được Đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh sao cho phù hợp ở các vùng

Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả

19 góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng

Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

> Tính khác biệt: Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quan tâm Trên thực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai BĐS nào là hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh quan, môi trường Khi định giá các BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh đập khuôn giữa các BĐS với nhau

> Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi một

BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xây nhà riêng có thể chăn mắt ánh sáng hoặc có thê lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét hơn là khi một hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến đường giao thông đó chạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị Điều này khiến cho các TĐV phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thảm định Và phải thấy được xu hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giá trị lớn Do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả

BĐS luôn có xu hướng tăng lên một nhiệm vụ quan trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó; giúp những cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá ảo của thị trường BĐS

Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xấy ra xuất phát từ giá trị của đất đai và chỉ phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Do vậy: e Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vố lớn và đài hạn e Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán e Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS

> Khả năng co giãn của cung BĐS kém

Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có nhưng hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: e Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề là quỹ đất luôn luôn không thay đổi e Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế và tự nhiên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là hạn chế nôi bật nhất, bởi vì:

Viéc phan bé đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thẻ phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của địa phương

> Thời gian mua, bán giao dịch dài, chỉ phi mua, ban giao dich cao:

Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo

21 dai hon so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chỉ phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới Đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyền đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chỉ phí mua-bán giao dịch

> Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:

Nguyên tắc cung cẩu . -cc-:.ssss-

Nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

Nguyên tắc thay đổi . -cc ccccceass

tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai.

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 2Š 1.2.4 Phương pháp định giá bất động sản 1.2.4.1 Phương pháp so sảnh .- +55 se+eesxexerreerxrre 25 1.2.4.2 Phương pháp chỉ phí 1.2.4.3 Phương pháp vốn hoá 33 1.2.5 Quy trình và nội dung công tác định giá bất động sản

năng sinh lời trong tương lai;

- Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị;

- Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sản của người mua

1.2.4 Phương pháp định giá bắt động sản 1.2.4.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thâm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thâm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thâm định giá

Các bước tiền hành: a- Bước I: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu dat trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

~ Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cầu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, Và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, );

+ Thời điểm chuyền nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước I, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá đề tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước Giá chuyên nhượng, Mức tiền điều chỉnh về giá hình tính của thửa quyền sử dụng đất thành từ những yếu tố khác biệt x , oT x + x x dat, khu dat của từng thửa đât, của từng thửa đât, khu đât so sánh cần định giá khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Xác định vấn đề định giá

Trong bước này cần xác định tổng quát về bất động sản cần định giá, mục đích định giá, cơ sở định giá cụ thể như sau:

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá

- Mục đích thắm định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá - Xác định thời điểm thẩm định giá

- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thấm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thâm định giá.

Lập kế hoạch định giá -ccs-

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, quyền các tài sản, trang thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá

- Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm: Các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, cách tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trường.

- Nhận biết các tổ chức, cơ quan có thé và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thê kiểm chứng được

- Lên chương trình, thời biểu công tác bao gồm:

+ Lập danh mục và thứ tự công việc: Thu thập và phân tích số liệu;

+ Xác định thời hạn cho phép của từng công việc;

+ Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm

- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá

* Khảo sát, thu thập thông tin

- Các thông tin liên quan đến chỉ phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bat động sản so sánh;

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng;

- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản;

- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá;

- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm dộ chính xác của thông tin

* Phân tích, xử lý thông tin

+ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản;

+ Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá: hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản;

+ Phân tích về khách hàng;

+ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản

~ Lựa chọn phương pháp định giá

* Thực hiện xác định siá trị bắt động sản cân định giá

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá

Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều

BĐS tương tự BĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn vị m? đất sử dụng, mẺ xây dựng, lô đắt

Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp đề định giá, mỗi phương pháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục tiêu Để làm việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá đề rút ra giá BĐS mục tiêu Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là chính, phương pháp nào mang tính tham khảo Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau

Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị của BĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá

1.2.5.3 Lập báo cáo và viết chứng thư định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sư dụng kết quả định giá

1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng công tác định giá bắt động sản 1.2.6.1 Nhân tố khách quan

Hiện nay ở Việt Nam chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động thẩm định giá nói chung và hoạt động thẩm định giá

BĐS nói riêng, phương pháp và nguyên tắc thâm định giá BĐS chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thâm định giá Đây là một vấn đề cơ bản và hết sức quan trọng để xây dựng một ngành thâm định giá chuyên nghiệp, có chất lượng cao trong nước cũng như đạt tới trình độ quốc tế Đáng tiếc, ở Việt Nam, vấn đề này còn khá mới mẻ và còn nhiều bất cập

Hệ thống văn bản liên quan đến công tác thảm định giá nói chung và thâm định giá BĐS nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và thiếu đồng bộ Đây là một trong những khó khăn cơ bản đối với công tác thâm định giá mà để khắc phục được không phải là điều đơn giản Hoạt động thẩm định giá muốn có cơ sở pháp lý phải dựa vào hệ thống pháp luật, vì vậy sự không đồng bộ của hệ thống các văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho các thảm định viên trong quá trình thâm định giá Nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật có

43 những điểm chồng chéo lên nhau khiến cho các thâm định viên trở nên ling túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính Mặt khác các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực khác chuyên sâu như: kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đai, trong khi đó các Nghị định, thông tư hướng dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng

Các nhân tố ảnh hưởng công tác định giá bất động sản

Nhân tố khách quan -c s.-

Hiện nay ở Việt Nam chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động thẩm định giá nói chung và hoạt động thẩm định giá

BĐS nói riêng, phương pháp và nguyên tắc thâm định giá BĐS chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thâm định giá Đây là một vấn đề cơ bản và hết sức quan trọng để xây dựng một ngành thâm định giá chuyên nghiệp, có chất lượng cao trong nước cũng như đạt tới trình độ quốc tế Đáng tiếc, ở Việt Nam, vấn đề này còn khá mới mẻ và còn nhiều bất cập

Hệ thống văn bản liên quan đến công tác thảm định giá nói chung và thâm định giá BĐS nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và thiếu đồng bộ Đây là một trong những khó khăn cơ bản đối với công tác thâm định giá mà để khắc phục được không phải là điều đơn giản Hoạt động thẩm định giá muốn có cơ sở pháp lý phải dựa vào hệ thống pháp luật, vì vậy sự không đồng bộ của hệ thống các văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho các thảm định viên trong quá trình thâm định giá Nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật có

43 những điểm chồng chéo lên nhau khiến cho các thâm định viên trở nên ling túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính Mặt khác các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực khác chuyên sâu như: kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đai, trong khi đó các Nghị định, thông tư hướng dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan có thâm quyền thường có một độ trễ nhất định Với tốc độ đô thị hoá chóng mặt, với những biến động liên tục trên thị trường nhà đất, và quá trình phát triển kinh tế thì dường như nhiều Nghị định ngay từ khi ra đời đã không còn phù hợp với thực tế nữa, cũng có một số Nghị định ra đời sắp hết hiệu lực thì mới có thông tư hướng dẫn, Đây quả là một van đề nan giải đối với những người làm công tác thẩm định giá, nhất là thâm định giá BĐS e Bản thân BĐS là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng như các thông tin có liên quan khác trên thị trường Đối với BĐS mục tiêu, để thu thập được các thông tin về đặc điểm vật chất, đặc điểm kỹ thuật, cũng như các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức nhất định về xây dựng, kiến trúc, mới có thể nắm bắt được các thông số kỹ thuật, các kết cấu chính, từ đó đánh giá được những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình thâm định giá; đồng thời thẩm định viên cũng phải có một kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật, để phân tích, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến BĐS mục tiêu Đây là vấn đề hết sức khó khăn đặt ra với các thảm định viên, bởi hầu hết các thâm định viên ở nước ta chỉ được đào tạo ở các trường kinh tế, kiến thức về xây dựng hầu như ít được trang bị một cách bài bản Trong quá trình

44 tham dinh giá, các thẩm định viên phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến của những người có chuyên môn trong lĩnh vực này, kết quả thẩm định giá vì thế ít nhiều bị ảnh hưởng bởi điều này Đối với các BĐS chứng cứ, đề thu thập được các thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng như nguồn góc, tính chất của các giao dịch đó là rất khó Các giao dịch này thường là không phổ biến bởi đặc tính của BĐS có tính khác biệt, vì thế để tìm đủ các chứng cứ để so sánh cũng đã không đơn giản chút nào Trong khi đó, đối với từng tài sản, các thẩm định viên còn phải điều tra về nguồn góc, tính chất giao dịch để đảm bảo tính thị trường của tài sản hay tính có thể so sánh được với tài sản thẩm định Đây là một công việc phức tạp, khó khăn và thường mất nhiều thời gian, vì thế trong quá trình thực hiện không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định e Thị trường BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho các thâm định viên trong quá trình thu thập thông tin

Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay đều diễn ra ở thị trường không chính thức, các BĐS giao dịch trên thị trường hầu như không được đăng ký nên rất khó kiểm soát, cũng như khó nam bat được các mức giao dịch thành công trên thị trường, chưa kể tình trạng đầu cơ còn gây ra các cơn sốt giá ảo

Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường đề so sánh rất hạn chế, đôi khi phải chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác ôỞ Việt Nam đến nay vẫn chưa cú thư viện điện tử lưu giữ thụng tin về cỏc giao dịch BĐS trên thị trường, do đó thiếu dữ liệu cho công tác thâm định giá

Thư viện điện tử là cơ sở dữ liệu quan trọng cho các thấm định viên trong quá trình thâm định giá, nhất là với những thương vụ đòi hỏi phải sử dụng dữ liệu trong quá khứ Nếu không có các dữ liệu này, thẩm định viên sẽ phải tự tìm hiểu các chứng cứ khác, tốn rất nhiều thời gian, thậm chí không thu được kết quả cần thiết.

1.2.6.2 Nhân tố chủ quan e Là một Công ty hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá, công ty thấm định giá chỉ cần 3 thâm định viên về giá Do vậy, các thâm định viên phải cùng lúc thực hiện rất nhiều công việc khác nhau như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra giá, Trong khi đó, thời gian để thực hiện một hợp đồng định giá là có hạn, do đó kết quả thấm định giá cũng mắc phải một số hạn chế nhất định không thẻ tránh khỏi Đây cũng là tình trạng chung của nhiều công ty thẩm định giá ở Việt Nam chứ không riêng gì Công ty, bởi: nhu cầu thẩm định giá ngày càng nhiều, số lượng Công ty thẩm định giá ngày càng tăng, song số trường đào tạo nhân sự về lĩnh vực này một cách bài bản thì không nhiều, thậm chí là rất ít

Mặt khác, đội ngũ nhân viên thẩm định giá còn rất trẻ nên còn thiếu kinh nghiệm chuyên môn Điều này rất quan trọng bởi hoạt động thẩm định BĐS là một hoạt động phức tạp, liên quan tới nhiều lĩnh vực khác nhau cả về kinh tế, xã hội, văn hoá, phong thuỷ, đây cũng là một hạn chế với các chuyên viên thấm định giá; do đó, có ảnh hưởng đến quá trình thực hiện cũng như áp dụng các phương pháp thâm định giá e Quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin vẫn chưa hiệu quả Do đó, các thông tin thu thập chưa thật đầy đủ, chỉ tiết, làm cho các phương pháp không phát huy hết được tính tối ưu của nó, nhất là đối với phương pháp so sánh trực tiếp e Hệ thống cơ sở dữ liệu chưa đa dạng và phong phú

Hệ thống cơ sở dữ liệu được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường hoặc được ghi chép lại sau các cuộc thấm định giá se Cơ sở vật chất còn hạn chế

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK46 2.1 Tổng quan Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản SeABank

Lịch sử hình thành và phát triễi 2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ 2.1.2.1 Cơ cấu tổ chức - eecccceeereeeeerreeerreeeerree f7 2.1.2.2 Chức năng nhiỆ1m vụ 5-55 ô5c-<c-<

Ngày 03/12/08 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành ra quyết định số 2952/QĐ-NHNN chấp thuận đề nghị thành lập Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng TMCP Đông Nam Á — SeABank

Theo đó, tên gọi đầy đủ của công ty là Công ty TNHH Một thành viên

Quản lý nợ và khai thác tài sản SeABank (SeABank Asset Management

Company Limited - SeABank AMC Co.,Ltd.) có vốn điều lệ 200 tỷ đồng và trụ sở chính tại I6 Láng Hạ, Ba Đình, Hà Nội SẴeABank AMC phát triển trên nền tảng sứ mạng “Phát triển tinh thần, tầm nhìn Doanh nhân Việt Nam” bằng việc phát triển năng lực nội tại của công ty và tăng cường mạng lưới đối tác rộng khắp trong lĩnh vực tài chính và bất động sản, áp dụng phương pháp quản trị tiên tiến và công nghệ hiện đại để mang lại giá trị tốt nhất cho các khách hàng và cổ đông

Tên tiếng Việt: Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank

Tên tiéng Anh: SeABank Asset Management company limitted

Tên viết tắt: SeABank AMC

Mã số doanh nghiệp: 0103099985 Trụ sở chính: Số 14 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội Chủ sở hữu: Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank)

'Website : www.seabankamc.com.vn

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ

Tổ kiểm tra kiểm toán nội bộ ị | |

Phong Phong tai Phong Phong nghiép vu chinh ké tông hợp hành chính kinh doanh toán nhân sự

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty e Giám đốc: Giám đốc là người chịu trách nhiệm trước Ngân hàng TMCP Đông Nam Á và pháp luật về việc điều hành hoạt động của công ty

Giám đốc do Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đông Nam Á bổ nhiệm và miễn nhiệm theo đề nghị của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP

SeABank e Các phó giám đốc: Các phó giám đốc là người điều hành một hoặc một số lĩnh vực hoạt động của công ty theo sự phân công của giám đốc và chịu trách nhiệm trước giám đốc và pháp luật về nhiệm vụ được giám đốc phân công.

48 e Các phòng nghiệp vụ, chức năng: Bộ máy chuyên môn, nghiệp vụ có chức năng tham mưu, giúp giám đốc trong việc điều hành hoạt động của công ty Cơ cấu tổ chức và hoạt động của bộ máy chuyên môn nghiệp vụ do Hội đồng quản trị quyết đỉnh Phòng nghiệp vụ kinh doanh sẽ là bộ phận thực hiện các hoạt động chính của công ty như làm việc với ngân hàng, tiếp nhận nợ và tài sản đảm bảo, định giá bất động sản, tiến hành nghiên cứu, phân tích, cơ cấu lại nợ, xử lý tài chính Phòng kế toán thực hiện công tác kế toán, thống kê của công ty, có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

2.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ SeABank AMC hoạt động đúng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, bao gồm:

- Tiếp nhận, quản lý các khoản nợ tồn đọng và tài sản bảo đảm nợ vay liên quan đến các khoản nợ để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất;

- Hoàn thiện hồ sơ có liên quan đến các khoản nợ theo quy định của pháp luật trình các cơ quan có thẩm quyền cho phép Ngân hàng xóa nợ cho khách hàng;

- Chủ động bán các tài sản bảo đảm nợ vay thuộc quyền định đoạt của ngân hàng thương mại theo giá thị trường; Cơ cấu lại nợ tồn đọng; Xử lý tài sản bảo đảm nợ vay;

- Thực hiện các hoạt động khác theo uỷ quyền của ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật; Mua, bán nợ tồn đọng của tổ chức tín dụng khác, của các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của ngân hàng thương mại khác theo quy định của pháp luật

Ngành nghề kinh doanh chính

- Tiếp nhận, quản lý các khoản nợ tồn đọng và tài sản đảm bảo khoản vay liên quan đến các khoản nợ đề xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất;

- Mua bán nợ tồn đọng của các tổ chức tín dụng, các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của các ngân hàng khác theo quy định của pháp luật;

- Nhận ủy thác đầu tư;

- Tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn luật, tài chính, thuế, chứng khoán)

- Dịch vụ quản lý, quảng cáo, tư vấn, sàn giao dịch bất động sản;

- Dinh giá bất động sản;

- Môi giới bất động sản

2.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản luôn được các ngân hàng thương mại dành sự quan tâm đặc biệt Mỗi ngân hàng thương mại đều có chính sách, hệ thống và quy trình quản lý rủi ro Với tình hình kinh tế hiện nay, tốc độ tăng trưởng về quy mô cũng như dư nợ tín dụng của ngân hàng ngày càng tăng, việc xử lý nợ đòi hỏi phải có bộ máy chuyên nghiệp hơn, với tính chất hoạt động như một doanh nghiệp nhằm hỗ trợ ngân hàng cả về công tác quản lý nợ và khai thác tài sản Do đó SeABanK AMC là công ty chuyên môn hóa việc quản lý nợ xấu và cơ cấu lại các khoản nợ của ngân hàng Theo luật tổ chức tín dụng năm 2010, các ngân hàng thương mại không được trực tiếp kinh doanh bất động sản trong khi bất động sản là tài sản phổ biến nhất Do đó ngân hàng gặp khó khăn trong việc khai thác lợi nhuận từ tài sản đảm bảo và không chủ động xử lý được tài sản bảo đảm Vì vậy hoạt động kinh doanh của SeABanK AMC bao gồm: quản lý nợ, khai thác tài sản, quản lý và định giá bất động sản

Một số mô hình mà công ty định giá như là định giá tòa nhà văn phòng, chung cư, nhà ở, nhà phố cổ, biệt thự, nhà xưởng sản xuất

Kể từ khi thành lập vào đầu năm 2009 đến nay, phòng kinh doanh khai thác tài sản của SẴeABanK AMC luôn là một bộ phận quan trọng, đóng vai trò xuyên suốt trong toàn bộ hoạt động của công ty Không những chỉ khai thác xử lý các bất động sản mà công ty còn mua lại từ các khoản nợ của SeABanK.

Phòng kinh doanh còn tham mưu, đưa ra phương án và trực tiếp xử lý các loại hàng hóa thế chấp khác như tàu biển, sắt thép, hạt nhựa, máy móc và dây chuyền sản xuất

Trong gần 5 năm hình thành và hoạt động trong lĩnh vực khai thác tài sản, công ty đã xử lý và đưa vào khai thác rất nhiều các bất động sản trên cả nước

Với những hoạt động kinh doanh như trên, SeABanK AMC sé phat trién mạnh hơn nữa đề đáp ứng tốt nhu cầu phục vụ khách hàng trong tương lai

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank

2.2.1 Khái quát tình hình định giá của công ty

Kết quả đạt được 2.3.2 Một số vấn đề tồn tai và nguyên nhân 2.3.2.1 Một số vấn đề tốn tại 5ccccccscccsrrcccvecc c 7Ÿ

Về quy trình định giá: Quy trình định giá BĐS tại công ty TNHH

MTV quản lý nợ và khai thác tài sản SeABank khá chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về tài sản thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, sau đó tiến hành phân tích để từ đó đưa ra kết quả định giá BĐS Nhìn chung giá trị mà các chuyên viên định giá đưa ra cũng sát với giá chuyển nhượng tại thời điểm định giá trên thị trường và

71 khách hàng hoàn toàn hài lòng với kết quả định giá này Tuy mới đi vào hoạt động nhưng công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản

SeABank đã hoạt động tương đối có hiệu quả trong việc định giá các loại tài sản nói chung và bắt động sản nói riêng

Quá trình định giá là quá trình ước lượng giá trị của tài sản dựa vào phân tích những thông tin thu được và nghiên cứu hệ thống dữ liệu có liên quan, từ đó so sánh, đưa ra mức giá chuẩn nhất cho tài sản Để có được nguồn thông tin ấy, các chuyên viên định giá đã rất tích cực trong hoạt động điều tra nghiên cứu Với bất động sản, chuyên viên định giá thường xuyên tiến hành việc khảo sát thực địa, tìm kiếm thông tin trên thị trường từ đó xây dựng nên một hệ dữ liệu về giá bất động sản, rất tiện lợi cho việc so sánh (dịch vụ tra cứu thông tin Map Price) Điều này làm cho các nhân viên cũ ngày càng trưởng thành, dày dặn kinh nghiệm, còn các nhân viên mới thì được hỗ trợ rất nhiều trong những hợp đồng định giá đầu tiên của mình Với máy móc thiết bị và các tài sản khác, công ty cũng thường xuyên tiếp xúc với các nhà sản xuất và các đại lý đề có được những báo giá tin cậy

Về việc vận dụng các phương pháp định giá: Trong hoạt động định giá, các chuyên viên cũng rất linh hoạt trong việc sử dụng các phương pháp cũng như trình bày báo cáo định giá Với những bất động sản nhỏ, nhà ở dân cư phổ biến trên thị trường thì việc điều chỉnh các chênh lệch giữa các bất động sản so sánh chỉ mang tính tương đối, việc định giá diễn ra nhanh hơn và khách hàng chóng lấy được kết quả hơn Khi đó các chuyên viên định giá dựa vào hệ thống dữ liệu của công ty, thông tin mình thu thập được và kinh nghiệm của bản thân để trực tiếp đưa ra giá thị trường của bất động sản Quá trình điều chỉnh để đi đến kết quả cuối cùng thường được lược bỏ trong báo cáo định giá làm cho báo cáo định giá đơn giản và dễ hiểu hơn với khách hàng

Tương tự như vay, phan tính tổng giảm giá tích luỹ trong phương pháp định giá cũng chỉ được thực hiện ở ngoài mà không đưa vào báo cáo định giá

Tuy nhiên, khi khách hàng yêu cầu, các phép điều chỉnh này vẫn có thể được trình bày đầy đủ mà báo cáo vẫn được giao đúng hẹn Điều này đã làm cho khách hàng của công ty cô phan san giao dịch bất động sản luôn hài lòng với dịch vụ mà công ty cung cấp

Còn với những bất động sản có giá trị lớn, có khả năng tạo thu nhập hay khả năng phát triển, công ty thường phải sử dụng nhiều phương pháp để định giá và việc tính toán phải rất chỉ tiết tỉ mỉ Các số liệu được thu thập cần thận và tính toán trên máy, quy trình định giá cũng phải cẩn thận hơn và diễn ra theo đúng trình tự Sau khi hoàn thành sản phẩm, các bảng biểu và phép tính luôn được trình bày rõ ràng, đính kèm với báo cáo định giá, giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan nhất, cả về giá trị, khả năng sinh lời và khả năng phát triển của bất động sản

Về nhân sự: Việc tạo dựng uy tín của công ty là hoàn toàn nhờ vào sự đóng góp của các chuyên viên định giá Vì họ là người trực tiếp gặp gỡ khách hàng và thực hiện quá trình định giá Dù mới thành lập nhưng đội ngũ chuyên viên của công ty được đánh giá là làm việc nhiệt tình và trách nhiệm, giàu kinh nghiệm và kỹ năng, hơn nữa lại rất nhanh nhạy trong tifm hiểu và nắm bắt thông tin thị trường Có bề dày hoạt động, đầy đủ chứng chỉ hành nghề định giá theo quy định của pháp luật, cung cách làm việc chuyên nghiệp, họ còn rất coi trong việc tiếp xúc, tạo dựng mối quan hệ với khách hàng Đội ngũ chuyên viên định giá đã ngày càng trưởng thành, hoạt động chuyên nghiệp và lành nghề hơn, cung cấp các chứng thư định giá có tính thuyết phục cao, thỏa mãn các yêu cầu của khách hàng Đó chính là kết quả của những nỗ lực không ngừng trong hoạt động tuyển dụng và đào tạo của ban giám đốc công ty Từ những cán bộ cốt cán đến những nhân viên mới

73 tuyén dung đều được khuyến khích và tạo điều kiện tham gia các khoá đào tạo ngắn hạn, các khoá học cấp chứng chỉ không chỉ về định giá mà còn về tài chính và các lĩnh vực khác của kinh doanh bất động sản

Về lãnh đạo: Ban lãnh đạo công ty không chỉ đề ra phương hướng hoạt động chung mà còn chịu trách nhiệm trong việc quản lý đôn đốc nhân viên của mình thực hiện các phương hướng mục tiêu đó Công việc của chuyên viên định giá là khá tự do, thời gian ở văn phòng không nhiều, nhưng họ luôn phải bảo đảm việc thực hiện đúng nhiệm vụ mà mình đã được giao và tuân thủ quy chế làm việc Ban lãnh đạo thường xuyên kiểm tra tính chính xác của chứng thư định giá cũng như tính thần trách nhiệm, thái độ làm việc của nhân viên Mỗi hợp đồng định giá đều được hai nhân viên, thường là một cũ và một mới đảm nhiệm Điều này vừa giúp các nhân viên mới học hỏi kinh nghiệm, vừa giúp các nhân viên cũ không được lơ là làm việc Hoạt động quản lý nhân sự ở Công ty tuy nghiêm túc nhưng vẫn rất linh động, tạo điều kiện tốt nhất cho các nhân viên phát huy tính năng động sáng tạo của mình

Về hạ tang kĩ thuật: Cơ sở vật chất, điều kiện phục vụ cho công tác định giá ở công ty khá hiện đại, chất lượng kỹ thuật phục vụ công tác định giá được đánh giá cao Một số thiết bị như thiết bị đo diện tích, la bàn, thước đo, máy ảnh, máy định vị toàn cầu GPS khá đầy đủ (mỗi một nhân viên của công ty đều được trang bị máy GPS), ngoài ra còn sử dụng các phần mềm ứng dụng Nếu có nhiều hợp đồng định giá cùng diễn ra một lúc thì chuyên viên định giá không phải chờ đợi, hoặc không phải làm việc mà thiếu các dụng cụ này, điều này giúp cho hoạt động định giá diễn ra nhanh chóng và chính xác

2.3.2 Một số vấn đề tồn tại và nguyên nhân

2.3.2.1 Một số vấn đề tôn tại Định giá bất động sản là hoạt động mang tính chủ yếu của công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản SeABank Tuy nhiên, công việc

74 định giá còn khá mới mẻ, đồng thời thị trường bất động sản ở nước ta cũng đang phát triển nên hoạt động định giá bất động sản còn nhiều hạn chế,

Thứ nhất, về phương pháp định giá

Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp dé xác định giá trị quyền sử dụng đất, chuyên viên định giá chưa nêu rõ việc điều chỉnh giá của các yếu tố so sánh như thế nào, đẻ từ đó đưa ra giá BĐS được điều chinh Từ đó hài hòa các chỉ số giá trị nhận được từ BĐS so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị Chính vì vậy, khi vận dụng phương pháp này, kết quả định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào nhiều yếu tố

- Số lượng các BĐS so sánh chưa được quy định cụ thể mà hoàn toàn tùy thuộc vào nhận định của CVĐG

- Các BĐS so sánh được thu thập chủ yếu dựa trên báo chí, thông qua internet Do vậy, giá bán chỉ là giá mời chào Khi chuyên viên định giá sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường