(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng

(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng(Luận văn thạc sĩ) Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng

Bat động sản là một lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội Giá trị của một bất ng sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, Định giá bât động sản vì thế có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường

Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, các hoạt động mua, bán, giao dịch, các dự án đầu tư, về bat động sản đã trở nên đa dạng và phức tạp thì định giá bất động sản và thảm định các dự án đầu tư sử dụng đất càng đóng vai trò quan trọng và trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Ở Việt Nam, định giá bất động sản và thâm định dự án đầu tư sử dụng đất không còn là một vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật sự phô biến trong nên kinh tế Nội dung về công tác này vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao về định giá bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dung dat cho công tác quản lý cũng như vận hành nên kinh tế thi trường

Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính là tìm hiểu rõ hơn ngành định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiến thức và đưa ra một vài ý kiến nhằm hoàn thiên công tác định giá của Việt Nam

Hiện nay, Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng là một doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt là Thâm định giá bất động sản, máy móc thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp Là Công ty hoạt động lâu năm trong lĩnh vực thấm định giá và dịch vụ tài chính; với lực lượng thâm định viên nắm vững kiến thức về công tác

12 thấm định giá, có đạo đức nghề nghiệp, mạng lưới thông tin phong phú Tuy nhiên, trong quá trình làm việc tại Công ty vẫn còn tồn tại những vấn đề chưa được và những thành công qua đó nêu ra những ý kiến đóng góp trong công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đẻ, kết hợp với thực tế tại Công ty

TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng vì vậy tôi chọn đề tài

Dịch vụ tài chính Đà Nẵng

3.3 Thời gian nghiên cứu: Tù đầu năm 2008-2012 (5 năm)

4 Phương pháp nghiên cứu - Chuyên đề này sử dụng tổng hợp các phương pháp thống kê, lấy ý chuyên gia khảo sát thực tế, thu nhập thông tin số liệu về số lượng, phân tích, so sánh, diễn giải và tông hợp và xem những ưu điểm, hạn chế còn tồn tai trong cong tác thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Tham định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng từ đó đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại.

- Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung và được sắp xếp thành 3 chương có tiêu đề các chương cụ thể như sau:

hạn chuyên ngành thảm định gid” Tr 5-87, nhằm trang bị những kiến thức cơ bản nhất áp dụng cho thâm định giá bất động sản

(3) Biên tập nội dung: TS Nguyễn Ngọc Tuần, “ Thâm định giá bất động sản”: nghiên cứu quá trình tham chiếu thống kê, thu nhập thông tin số liệu về số lượng, phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến giá trị ước tính

15 của bất động sản, biểu hiện bằng một số lượng tiền nhất định Đề cập về khái niệm giá trị thị trường, loại thông tin số liệu cần thu thập (và cập nhật) phù hợp với loại bất động sản, cách thu thập, sắp xếp, phân tích, tính toán, diễn đạt thông tin số liệu trong quá trình thẩm định Những kiến thức về phân tích thống kê, các phương pháp nhằm thẩm định giá, nội dụng của một báo cáo thâm định giá, quyền, lợi ích nằm trong bat động san , tir do dua ra nhiing giải pháp cụ thể trong quá trình thảm định giá bất động sản tại Công ty

(4) TS Nguyễn Ngọc Vinh - TS Nguyễn Quỳnh Hoa, “Giáo trình thâm định giá trị bất động sản” do Trường Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh xuất bản 2010, xuất bản, được biên soạn theo hướng phát triển cơ sở lý thuyết về thâm định giá trị bất động sản và gắn liền với vận dụng thực tiễn trong điều kiện Việt Nam

(5) Trường Đại học BC Marketing - Khoa Thẩm định giá, “Tiêu chuẩn

Thẩm định giá Quốc tế 2005” tr159-180, hệ thống kiến thức về thảm định giá bat động sản theo kinh nghiệm của thế giới từ đó áp dụng cho việc thẩm định giá bat động sản tại Việt Nam

(6) Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định g lá Việt Nam, do Bộ Tài chính ban hành, năm 2005, bao gồm 13 tiêu chuẩn, mỗi tiêu chuẩn hướng dẫn cụ thể từng phương pháp thâm định, những điều cần và đủ khi là một thâm định viên Tuy nhiên vẫn còn một vài phương pháp chưa được áp dụng rộng rãi tại

Việt Nam cũng như tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng

(7) TS Nguyễn Minh Hoàng, “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”, do nhà xuất bản Tài chính xuất bản năm 2008, cung cấp những kiến thức căn bản nhất về mặt phương pháp luận cho xác định giá trị đối với tất cả các loại tài sản nói chung và thẩm định giá bât động sản nói riêng.

(8) Th.s Pham Van Binh — Phó trưởng bộ môn Định giá Tài sản, Bài giảng “ Định giá tài sản và kinh doanh BĐS”, do Trường Đại học kinh tế TP

Hồ Chi Minh xuất bản năm 2010, Hệ thống tổng quan về dịch vụ định giá Bat động sản, thị trường bắt động sản và các phương pháp định giá bất động sản.

các Ngân hàng Thương Mại Việt Nam”, năm 2011, Trường Đại học kinh tế

Quốc dân Hà Nội, tác giả phân tích khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp trong các Ngân hàng thương mại Việt Nam từ đó rút ra những nhận xét về hoạt động định giá tại các Ngân hàng thương mại, đồng thời cũng chỉ ra những khó khăn vướng mắc trong công tác này và nguyên nhân của nó

Qua những tài liệu nghiên cứu trên ta thấy, thẩm định giá nói chung và thấm định giá bất động sản nói riêng là thứ khoa học không chính xác - vừa mang tính khoa học, nhưng cũng vừa là một nghệ thuật Kết quả thâm định giá luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan — đó là một yếu tố hết sức nhạy cảm Trong nhiều trường hợp, thảm định viên thậm chí phải đưa ra kết quả dựa trên sự quyết đoán, đó thực sự là việc làm mang đầy tính nghệ thuật Mặc dù nó mang nhiều tính nghệ thuật, dù phức tạp và khó khắn đến đâu cũng không được phép vượt ra những quan niệm có tính phổ biến rộng rãi và những nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận, đó là cơ sở thực tiễn của thấm định giá cũng là điều kiện đề giảm tới mức thấp nhất những sai số có thể xảy ra Vì vậy, khi thực hiện đề tài này, tôi mong muốn những nguyên nhân, hạn chế và giải pháp mà tôi đã nêu ra nhằm hoàn thiện công tác thâm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thâm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng một cách có hiệu quả và thúc đẩy Công ty ngày một phát triển hơn trong tương lai.

- Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:

- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS.W.Sealrooke - vién dai hoc Portsmouth — Vuong quéc Anh) Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan - khoa xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore)

- Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá sau: “Tham định giá là một khoa học và nghệ thuật về ước tính giá trị của tài sản/quyền tài sản bằng hình thái tiền tệ một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn quốc tế và quốc gia”

1.1.2 Quá trình hình thành thấm định giá 1.1.2.1 Tham định giá trên thế giới và khu vực

Viện thấm định giá Hoàng gia Anh và Văn phòng đại diện của các tổ chức thâm định giá Hoa Kỳ bắt đầu hội thảo vào cuối những năm 1970, và đã dẫn đến việc thành lập Ủy ban các tiêu chuẩn thâm định giá tài sản Quốc tế

(TIAVSC) năm 1981 Ủy ban đã thay đổi tên vào năm 1994 là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC)

Các nước ASEAN đã thành lập Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (viết tắt la AVA) Ở từng quốc gia, các doanh nghiệp thẩm định giá, các thâm định viên về giá đươc hành nghề độc lập theo quy định của pháp luật và hoạt động trong tổ chức theo mô hình Hiệp hội nghề nghiệp Tên gọi của Hiệp hội có khác nhau (Hoa kỳ, Canada, Liên bang Nga gọi là Hội các nhà thẩm định giá; tại Thái Lan, Singapore, Anh là Viện Thẩm định giá hoặc Viện thấm định giá và khảo sát thực địa )

1.1.2.2 Tham định giá ở Việt Nam

Từ khi Pháp lệnh giá ra đời, nhất là Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thấm định giá được ban hành, các cơ quan có thâm quyền đã cho phép thành lập và đủ điều kiện hoạt động hơn 40 công ty thấm định giá, công ty có chức năng thâm định giá hoạt động theo quy định của pháp luật

Tính đến quý I năm 2014 cả nước có 1.038 người được Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá và có 690 thấm định viên đăng ký và đủ điều kiện hành nghề thấm định giá tại 151 Doanh nghiệp thâm định giá; có 43 Chi nhánh của doanh nghiệp thấm định giá được Bộ Tài chính thông báo có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá

Ngoài ra, còn có các tổ chức định giá xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước để cô phần hóa theo quy định của Nghị định 109/2007/NĐ-CP ngày

26/6/2007 của Chính phủ về chuyền doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cỗ phần

Ngày 8/6/1997 Ban Vật giá Chính phủ nay là Cục Quản lý giá thuộc Bộ

Tài chính đã gia nhập và là thành viên chính thức của Hiệp hội thâm định giá

ASEAN; từ ngày 1/6/1998 tham gia Ủy ban tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế với tư cách là Hội viên thông tắn và đến tháng 11/2009 đã trở thành thành viên chính thức của Hội đồng tiêu chuẩn thấm định giá quốc tế - IVSC

Hiện nay Việt Nam đã ban hành 13 tiêu chuẩn thâm định giá Những tiêu chuẩn này được chọn lọc từ những tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế và căn cứ vào điều kiện cụ thể của Việt Nam.

1.2.1.1 Khái niệm bắt ng sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cô La Mã Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong đó hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản có định và tài sản lưu động Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di đời được hay không, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt

Nam ban hành năm 2005 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Điều 174 Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm bát động sản (BĐS) như sau:

Bắt động sản là các tài sản không đi dời được bao gồm a Dat dai b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó e Các tài sản gắn liền với dat dai

20 d Cac tài sản khác do pháp luật quy định Tóm lại: Bất động sản là đất và các tài sản gắn liền với đất được pháp luật công nhận

1.2.1.2 Đặc điểm của bắt động sản

BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo nên những giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình một cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của

BĐS chính và phổ biến sau:

> Cố định về vi tri

>_ Tĩnh ảnh hưởng lẫn nhau

> Khả năng co giãn của cung BĐS kém

> Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dich cao

> Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

1.2.1.3 Phân loại bắt động sản

Có rất nhiều cách khác nhau đề phân loại BĐS Tùy theo từng tiêu thức,

BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:

> Theo đặc tính vật chất:

BĐS chia làm 3 loại, bao gồm e Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng e Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc © Các tài sản gắn liền với đất đai

> Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

BDS duoc chia thanh hai loai, gồm đất đai và công trình kiến trúc

Trong đó: e Công trình kiến trúc: 5 loại:

Nhà dùng để cho thuê hoặc bán

Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

Công trình kiến trúc có tính chất thương mại

Khách sạn và văn phòng cho thuê

Công trình kiến trúc khác © Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗi vùng chia thành 3 nhóm Đắt nông nghiệp

Dat khu dan cư nông thôn Đất đô thị Đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng

Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được tiếp tục chia cu thê thành các hạng: 1,2,3, hoặc vị trí 96: 1,2,3,

Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý (BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS có khả năng hay không có khả năng phát triển)

Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhà đầu tư: eĐối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.

22 eĐối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

1.2.2 Giá bất động sản và các yếu tố tác động đến giá của bất động sản 1.2.2.1 Giá bắt động sản

Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còn giá cả của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS a Giá trị thị trường (GTTT)

“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lap, trong điều kiện thương mại bình thường” b Giá trị phi thị trường

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn ché, giá trị dé tinh thué, ”

Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trường còn nhiều phong phú hơn rất nhiều Tùy thuộc vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vào quyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị

1.2.2.2 Các yếu tô tác động đến giá của bắt động sản

> Nhóm các yếu tố vĩ mô © Chính sách của Nhà nước e Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương e Cung câu bắt động sản

Cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu

Q9 a Các yếu tố ảnh hướng đến cầu - Thu nhập và khả năng thanh toán của người dân

- Tốc độ tăng dân số

- Sự thay đổi trong quan hệ giữa các tầng lớp dân cư khác nhau - Những thay đôi về sở thích hay thị hiếu của người dân

- Việc làm và nghề nghiệp

- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng

- Các chính sách của Nhà nước b Các yếu tố ảnh hướng đến cung - Chi phí sản xuất

- Công nghệ xây dựng - Chính sách Nhà nước

- Số lượng doanh nghiệp xây dựng

- Giá của các hàng hóa thay thế

> Nhóm cúc yếu tố vi mô © Chi phi © Sự hữu dụng e Các yếu tố vật chất 1.3 THAM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

sản e Tiêu chuẩn đạo đức

- Công khai, minh bạch © Trinh độ chuyên môn

- Năng lực chuyên môn và tính thận trọng

- Tuan thu tiêu chuân chuyên môn

Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thâm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá

Là kế hoạch hành động một cách rõ ràng, phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thấm định viên đưa ra những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được

1.3.8.2 Quy trình định giá gồm 6 bước

Bước 1: Xác nhận lại vấn đề

Bước 3: Thu thập thông tin J

Bước 4: Phân tích thông và ước tính giá trị J

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá ‡

Bước 6: Báo cáo định giá I

Còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Hình 1.6 Quy trình định giá 1.3.8.3 Nội dung của báo cáo định giá:

Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc vào mục đích của công việc định giá Mức độ cụ thể hay chỉ tiết còn tuỳ thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng Song, để đáp ứng được yêu cầu trên, một báo cáo định giá bằng văn bảng cần trình bày đầy đủ 10 nội dung như sau:

- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

- Mô tả tài sản mục tiêu: Địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

~ Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thẻ sử dụng được

- Công bồ về nguồn góc các tài liệu được sử dụng

- Tom tat rõ rang vé tinh chat, chat lượng thông tin và điều kiện thị trường làm cơ sở định giá.

- Trinh bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá chap nhận, về các ký thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

- Tuyên bố rõ ràng về giá trị BĐS mục tiêu

- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

- Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính, bao gồm:

+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận

+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

+ Các nghỉ vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa hoặc trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng

- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá

+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thảm định với yêu cầu của khách hàng

+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá

+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng Nhiều khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời miệng đó bằng văn bản

+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhát định

Tóm lại, để định giá giá trị một BĐS không phải là điều đơn giản nhất là khi thị trường BĐS đang trong giai đoạn thăng trầm như hiện nay, chỉ cần xác định giá trị BĐS mất chính xác một sự thay đổi nhỏ cũng làm cho vi Để làm được điều đó ta phải tìm hiểu từ cái căn bản nhất như: Khái niệm về BĐS, đặc điểm giá trị BĐS và muốn định giá được BĐS thì phải biết được các nguyên tắc định giá cũng như các phương pháp định giá BĐS để áp dụng cho phù hợp với từng BĐS mà mình gặp đề xác định đúng giá trị của nó

2.1.1 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển e Công ty TNHH Thâm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng tiền thân là Trung tâm Tư vấn, dich vu tài chính-giá cả Đà Nẵng, một đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Sở Tài chính Thành phố Đà Nẵng được thành lập theo quyết định số 64/2003/QĐ-UB ngày 02 tháng 4 năm 2003 của UBND Thành phố Đà Nẵng ô Thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chớnh phủ về Thâm định giá, Thông tư só 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP và Thông tư số

67/2007/TT-BTC ngày 19/6/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc chuyển đổi các Trung tâm thấm định giá; Trung tâm đã xây dựng phương án chuyển đổi mô hình hoạt động và đã được UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt tại quyết định số 9385/QĐ-UBND ngày 28 tháng I1 năm 2007 của UBND

Thành phó Đà Nẵng Về việc phê duyệt phương án chuyền đổi Trung tâm Tư vấn, dịch vụ tài chính-giá cả Đà Nẵng thành Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng Công ty đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 3202004715 ngày 25 tháng 12 năm 2007 chính thức đi vào hoạt động dưới mô hình Công ty TNHH kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 e Hiện nay Công ty là một doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt là Thẩm định giá, tư vấn chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp chuyên nghiệp, bán đấu giá tài sản, kiểm toán vốn đầu tư và tổ chức đào tạo cập nhật kiến thức mới về tài chính,

50 e Ngay từ khi thành lập, Công ty TNHH Thâm định giá và dịch vu tai chính Đà Nẵng đã nhanh chóng tham gia và hòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá của Việt Nam, khu vực và thế giới thành Công ty

TNHH Thâm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng hiện là thành viên tích cực của Hội thâm định giá Việt Nam eMục tiêu phấn đấu trở thành doanh nghiệp thâm định giá chuyên nghiệp và hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập thế giới, thành Công ty TNHH Thâm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng không ngừng nỗ lực nâng cao đội ngũ TĐV có trình độ năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sau chuyên môn nghiệp vụ Đội ngũ TĐV thường xuyên được huấn luyện đào tạo trong và ngoài nước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và đáp ứng các tiêu chuẩn của Việt Nam và Quốc tế đói với đội ngũ TĐV e Tên Công ty: CÔNG TY TNHH THÂM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ

Phòng Phòng Phòng kế hoạch nghiép vu | nghiép vu | tong hop

2.1.2.2 Chức năng hoạt động e Thâm định giá hàng hóa, tài sản (động sản và bất động sản) cho mọi thành phần kinh tế và công dân có yêu cầu để: Phục vụ cho mục đích mua sắm, đấu thầu mua sắm, gop vốn liên doanh, đầu tư, thành lập doanh nghiệp, hạch toán, khấu hao tài sản, điều chuyé: , thanh lý, mua bán hoặc chuyển nhượng, tư vấn giá khởi điểm bán dau giá, thế chấp dé vay vén, chứng minh tài sản để đi du học, chia tài sản thừa kế, giải quyết tranh chấp, đền bù

Thẩm định giá để xác định giá trị doanh nghiệp, định giá cổ phần Tư vấn chuyển đổi sở hữu, chia tách sáp nhập, thành lập mới doanh nghiệp Dịch vụ bán đấu giá tài sản Tư van đấu thầu chuyên nghiệp Liên kết đào tạo, kiểm toán quyết toán vốn đầu tư và các dịch vụ khác về tài chính

2.1.3 Kết quả thực hiện chức năng nhiệm vụ trong giai đoạn 2008 — 2012

Bảng 2.1: Giá trị tài sản qua các năm

(Đơn vị tính: triệu đồng)

Số hợp đồng thực hiện Giá trị tài sản đã thâm định

GTDN Năm 2008 | 264| 120 142 2| 454073| 253,312 | 100,190 | 100,571 Năm 2009 | 283” 151 130 2| 610957 428844| 78/950 | 103,163 Năm 2010 | 326| 186 135 3| §65369| 644951[ 62/780 | 157,638 Nam2011 | 422| 223 196 4| 5703465 | 3.634.038 | 250,850 | 1818577 Năm2012 | SIŠ[ 305 210 2| 8513.143 | 5.785.396 | 820,251 | 1907497

Nguôn: Phòng Kê hoạch tông hợp của Công ty TNHH Thâm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng

2012 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng có thể xem xét thông qua bản báo cáo kết quả kinh doanh giai đoạn 2008 — 2012

Qua kết quả báo cáo kinh doanh giai đoạn 2008 — 2012 có thẻ thấy: doanh thu của công ty tạo ra từ nhiều hoạt động khác nhau như: hoạt động tư vấn tài chính và hoạt động thấm định giá, Trong đó, đáng kể nhất là doanh thu từ hoạt động thẩm định giá, chiếm 70% tổng doanh thu Nếu xét về con số tuyệt đối thì mức doanh thu này không được gọi là cao đối với một công ty thấm định giá Tuy nhiên, sẽ không thật hợp lý nếu đánh giá công ty thông qua báo cáo kinh doanh bởi: mới thành lập cho nên lợi nhuận chưa phải là vấn đề hàng đầu của công ty Trong giai đoạn đầu, công ty đang có gắng tìm kiếm, mở rộng thị trường khẳng định vị thế của mình trên thương trường Điều quan trọng đối với Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng trong giai đoạn hiện nay là tạo lập lòng tin và thu hút sự chú ý, tín nhiệm của càng nhiều khách hàng càng tốt

Trong thời gian qua, mặc dù mới chậm chững gia nhập vào cộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá nhưng công ty đã thực hiện được không ít các hợp đồng thấm định giá, được khách hàng đánh giá cao Số lượng khách hàng tìm đến công ty ngày càng nhiều, uy tín của công ty ngày càng được khẳng định Sở dĩ có được kết quả đó là do hoạt động thâm định giá ở công ty dựa trên cơ sở khoa học chặt chẽ, các TĐV tuân thủ theo đúng quy trình thẩm định giá và lựa chin phương pháp định giá hợp lý, kết quả thấm định giá vì thế có độ tin cậy cao Thêm vào đó, công ty có đội ngũ TĐV, nhân viên trẻ, nhiệt tình sáng tạo, đã và đang là một lợi thế của công ty

Trong giai đoạn này tình hình kinh tế gặp rất nhiều khó khăn và Công

53 ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng cũng vậy cũng gặp nhiều khó khăn tuy nhiên chính trong hoàn cảnh khó khăn đó mà Công ty

TNHH Thâm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng đã khẳng định được vị thế của mình trên thương trường

Trong báo cáo giai đoạn 2008 — 2012 Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng đã làm ăn có lãi tuy nhiên lãi chưa nhiều vì công ty vẫn đặt mục tiêu nâng cao thương hiệu và khẳng định chất lượng thâm định giá uy tín và chất lượng

Việc áp dụng phương pháp và quy trình định giá BĐS ở Công ty TNHH Thâm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng trong thời gian qua đã đạt được một số thành công đáng kể: © Thứ nhất: Trong quá trình định giá, công ty đã nắm bắt và cập nhật một cách thường xuyên và đầy đủ các văn bản pháp quy có liên quan đến định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng Các văn bản pháp luật có liên quan đến định giá giá trị BĐS là rất nhiều, thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau và thường xuyên thay đồi Tuy nhiên công ty đã nắm khá day du từ các luật, các nghị định đến các thông tư hướng dẫn Việc nắm bắt, áp dụng và tuân thủ các văn bản này làm cho quy trình và phương pháp định giá BĐS được áp dụng ở công ty được thực hiện theo đúng quy định và hợp lý, kết quả định giá vì thế có cơ sở khoa học, chặt chẽ, đáng tin cậy © Thứ hai: Quy trình định giá BĐS được áp dụng ở công ty đã bao gồm những nội dung cơ bản nhất của quy trình định giá được quy định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình này đã giúp cho các TĐV có một cái nhìn tổng quát về quá trình thấm định giá, cũng như có một kế hoạch thực hiện một cách trật tự, chặt chẽ, từ đó đưa ra được những kết luận có cơ sở và đảm bảo trong mỗi bước của quy trình đều quy định những công việc cu thé ma TDV phai lam, tao điều kién cho TDV trong qua trinh dinh gia

Thit ba: Viéc lua chon phuong phép dinh giá là phù hợp, phù hợp với muc tiéu va nguyén tắc định giá đã tận dụng được ưu nhược điểm của từng

Cụ thể: Các TĐV đã lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp đẻ xác định giá trị quyền sử dụng đất Điều này hoàn toàn phù hợp với mục tiêu định giá Trong khi đó các, các chứng cứ giao dịch trên thị trường là sẵn có, rõ ràng và được thừa nhận, vì vậy sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là hoàn toàn hợp lý, kết quả thua được sẽ có cơ sở ving chắc đề khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Giá trị các công trình xây dựng trên đấy được xác định bằng phương pháp chỉ phí BĐS công trình xây dựng là tài sản mới xây dựng cho nên cũng có nhiều chứng cứ thị trường nên việc xác định dùng phương pháp chỉ phí là hoàn toàn phù hợp © Thứ tư: Định giá được thực hiện theo một quy trình chặt chẽ và chi tiết Trình tự các bước trong phương pháp là hoàn toàn hợp lý, đầy đủ, trật tự lập luận rõ ràng dé dua ra kết quả cuối cùng Các BĐS so sánh được phân tích khá chỉ tiết, cụ thể © Thứ năm: Thu thập thông tin day đủ về các chứng cứ giao dịch trên thị trường, về các mặt thông số kỹ thuật chủ yếu của công trình cũng như đắc điểm của BĐS mục tiêu

TDV da dua ra 4 BĐS so sánh đề tiến hành phân tích, đánh giá, điều chỉnh, tính ra giá trị của BĐS mục tiêu Các BĐS này đều có những điểm tương đồng với BĐS cần định giá về các yếu tố chính Các kết cầu chính của công trình xây dựng trên đất cũng được đánh giá đầy đủ Mặc dù mức đọ chỉ tiết chưa cao © Thứ sáu: Kết quả định giá được lựa chọn dựa trên cơ sở phân tích, tính toán các dữ liệu một chặt chẽ và có độ tin cậy cao

Trên đây là một số thành công đáng ghi nhận trong công việc áp dụng các phương pháp và quy trình định giá BĐS ở Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng Trong thời gian tới, công ty cần tiếp tục phát huy những ưu điểm nay dé có thể đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng.

2.3.1 Quy trình thẩm định giá tai Công ty

Trong quá trình định giá, Công ty TNHH Thắm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng đã thực hiện theo quy trình gồm:

Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng

Lập kế hoạch thâm định giá ¥

Khao sat hién trang cua tai san, thu thập thông tin về tan

Lap du thao bao cao, chimg thu TDG ¥

Kiểm soát chất lượng báo cáo, chứng thư TĐG

Phát hành báo cáo, chứng thư

~ Lập biên nhận hỗ sơ

~ Đối chiều các hồ sơ, tài liệu mà khách hàng cung cấp với yêu u, quy định của công ty à pháp luật

— Thỏa thuận giá dịch vụ kết hợp đồng

~ Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, công cụ TĐ

~ Yêu cầu bổ sung tài liệu (*)

~ Chụp ảnh, quay phim, vẽ sơ đỏ, đối chiếu tài liệu được cung cấp

~ Thu thập và xử lý thông tin về tài sản

~ Lập báo cáo, chứng th TD sơ bộ

~ Kiểm tra, đánh giá chất lượng kết quả TĐ

~ Biên ban ban giao chứng thư

Hình 2.1 Quy trình thẩm định giá bắt động sản

2.3.2 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thấm định giá bất động sản tại

Công ty Đối với bất động sản, động sản thấm định giá với mục đích thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn: khi thực hiện thẩm định giá, Công ty yêu cầu bên cần thấm định phải cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý và đúng chủ sở hữu của bất động sản, có đầy đủ chữ ký vào Giấy yêu cầu và Hợp đồng tư vấn dịch vụ thấm định giá của cả vợ và chồng; trường hợp vắng mặt phải có Giấy uỷ quyền được cơ quan có thẩm quyền chứng thực mới tiến hành ký kết Hợp đồng tư vấn dịch vụ thâm định giá Đối với tình trạng pháp lý của bất động sản do Toà án hoặc Thi hành án có Quyết định trưng cầu giám định để xét xử vụ án hoặc bán đấu gia thi hành án mà bất động sản không có giấy tờ chứng minh là tài sản của bên thuê thấm định giá thì Công ty vẫn tiền hành ký kết Hợp đồng tu van thấm định giá và nêu rõ tình trạng pháp lý cũng như giá trị thị trường của bắt động sản đó theo đúng thông tin mà Công ty thu thập được

2.3.3 Các phương pháp thẩm định giá Bắt động sản

Là đơn vị hoạt động lâu năm trong lĩnh vực thẩm định giá, Công ty TNHH Thâm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng thực hiện các dịch vụ thấm định giá rất đa dạng, phong phú như: thảm định giá Bắt động sản, máy móc thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp song lĩnh vực hoạt động nổi bật hơn cả đó là thẩm định giá Bất động sản; trong đó thẩm định các căn hộ, nhà ở riêng lẻ, biệt thự, khách sạn, phân lô bán nên, resort Do vậy, với thâm định giá Bất động sản Công ty thường áp dụng các phương pháp thảm định giá chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chỉ phí và phương pháp vốn hóa thu nhập

2.3.3.1 Phương pháp so sánh Áp dụng đề thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dich

57 phổ biến trên thị trường Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thâm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

2.3.3.2 Một số tiêu chí khi sử dụng phương pháp so sánh

~ Những tài sản thẩm định có giá lô đắt lớn, giả sử thông tin thu thập được những lô đất có diện tích từ 80 - 100 m2, bề rộng mặt tiền từ 4 - 5 m (những thông tin khác kích cỡ này thi quy đổi theo kinh nghiệm thực tế thấm định) thì những thông tin này áp dụng cho những lô đất phải điều chỉnh như sau:

Bảng 2.2 Quy mô điều chỉnh lô đất cần thẩm định

Số thứ nak Re a, Tỷ lệ điêu tự Quy mô đất cân thâm định giá chỉnh

- Những lô đất có diện tích trên 20.000 m? thì căn cứ vào mật độ xây dựng theo quy hoạch để đề xuất cho những trường hợp cụ thé nhưng mức giảm trừ tối thiểu là 30% ó cho những lô đất có 02 mặt tiền đường phó trở lên:

+ Lô góc 02 mặt tiên chi tính tôi đa phân diện tích phải nhân hệ sô theo kích thước 25 x 25 (m) sau khi trừ phần bo góc (lý do: trên thực tế mức độ thông thoáng và lợi ích kinh tế chỉ phát huy ở khu vực này)

+ Hé sé 1,6 chi ap dung đối với những lô đất có diện tích < 1.000 m? và các cạnh dài (hoặc rộng < 100m) (lý do: những lô đất có kích thước và diện tích lớn thực tế không phát huy hết 4 mặt tiền).

+ Những lô đất ở vị trí ngã ba hay ngã tư được nhân với hệ số 1,3 hay

1,5 nhưng sử dụng đơn giá bình quân của 02 tuyến đường giao nhau Trường hợp đơn giá sau khi tính toán thấp hơn đơn giá đường tốt nhất nhân | x 2 thi chọn đơn giá rón nhau trong 02 kết quả này

- Phương pháp so sánh chủ yếu áp dung tại Công ty phục vụ cho mục đích: thế chấp tài sản, đáo hạn để vay vốn ngân hàng; góp vốn liên doanh, hạch toán, mua, bán hoặc chuyển nhượng, tư vấn giá khởi điểm bán đấu giá, chứng minh tài sản để đi du học, chia tài sản thừa kế, giải quyết tranh chấp, đền bù

2.3.3.3 Phương pháp chỉ phí chủ yếu: Được áp dụng tại Công ty

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin đề áp dụng phương pháp so sánh

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền, hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

> Một số tiêu chí khi sử dụng phương pháp chỉ phí:

- Đối với hao mòn vật chất

- Qua quá trình thẩm định hiện trạng thẩm định viên xác định được loại công trình xây dựng từ đó xác định được tổng niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng từ đó xác định được mức hao mòn theo kinh nghiệm bằng công thức:

H (mức độ hao mòn) = Tsa

Tsa : là thời gian mà công trình đã đưa vào sử dụng;

Ty :là tổng niên hạn sử dụng

Ty 1é gid tri con lai la: 1 (tương đương 100%) - H (mức độ hư hao) Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu đề tính chất lượng còn lại của công trình

Chất lượng còn lại của công trình áp dụng Thông tư số 13/LB-TT ngày

18/8/1994 của Liên Bộ Xây dựng - Tài chính —- Ban Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê

Tỷ lệ giá trị của các kết

Tông tỷ lệ chât lượng

Chất lượng cà x_ cấu chính so với tổng giá

còn lại của kết câu

Còn lại của trị công trình công trình ~

% Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cầu chính so với Tổng giá trị công trình

- Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá

Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình, xem xét mức độ giảm sát này để tính sự giảm giá

Phương pháp chỉ phí chủ yếu áp dụng tại Công ty phục vụ cho mục đích:

Theo từ điển Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẹp, hai bên có thể có núi hoặc tường cao Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các đô thị thì hai bên có tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi từ đường chính vào

Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường đó và được đánh số theo trật tự số trên đường

+ Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường

- Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

+ Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1

- Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.

Don giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với hệ số vị trí cụ thê:

Stt Loại hẻm Vi tril Vi tri 2 Vi tri 3 Vi tri 4

2 _|Hẻm cấp 2 Tinh bằng 0,§ lần giá hẻm cấp 1

3 | Cấp hẻm còn lại Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 2

Cách xác định vị trí hẻm:

- Vị trí I: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vi tri 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

Hình 2.2 Cách xác định vị trí hẻm

- Đơn giá đất của hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đường,

- Đơn giá đất của hẻm cấp 2 được tính bang 0,8 lan don giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí tương ứng hẻm

- Don giá đất của hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2 cho từng vị trí tương ứng hẻm

~ Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng cùng loại hẻm

Hem cap 2 | ——ằ Hem cap 2 Hẻm cấp 2 _| Hẻm cấp 2 l Cấp hẻm

Cấp hẻm còn lại on lại

Hình 2.3: Xác định hẻm 2.5.1 Ý nghĩa của hệ số điều chĩnh trong phương pháp so sánh trực tiếp

2.5.1.1 Nguyên nhân cân phải tính toán hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh áp dụng đẻ thẩm định giá các tài sản cần thảm định giá có giao dịch phé biến trên thị trường

Thâm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thảm định giá đề điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này đẻ tìm ra giá trị của tài sản cần thâm định là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh

Như vậy, đối với thâm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những đặc thù riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất động sản cần thẩm định rất nhiều yêu tô Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở khoa học là rất quan trọng cho các chuyên viên thâm định đề tìm ra mức giá hợp lý và có cơ sở nhất

2.5.1.2 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh

- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thâm định giá theo phương pháp so sánh

~ Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh Việc tìm ra hệ số điều chỉnh cho các yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thất trong phương pháp so sánh trực tiếp

- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị của các bất động sản mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, đề từ đó chọn những bắt động sản tiêu biểu nhất đề áp dụng phương pháp thâm định

2.5.1.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh

- Phương pháp so sánh cặp: Chọn trong khu vực cần tính toán các bất động sản được cho là tiêu biểu nhất và đại diện được cho khu vực Chọn ra hai bất động sản hoàn toàn tương đồng, chỉ khác nhau về yếu tố so sánh Tiến hành so sánh cặp hai bất động sản này để tìm ra đơn giá bình quân cho các yếu tố so sánh hoặc tìm ra hệ số điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Tuy nhiên, trong thực tế không tồn tại hai bắt động sản hoàn toàn tương đồng đề áp dung phương pháp này Do đó, để tiến hành so sánh cặp trong thực tế ta tiến hành chọn hai bất động sản khác nhau nhiều yếu tố trong đó có yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh Đối với mỗi bất động sản, tìm ra những tài sản so sánh rồi điều chỉnh vé dé tim giá chỉ dẫn của bất động sản này Từ đó đưa ra hệ số điều chỉnh

- Phuong pháp thông kê: điều tra đữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống kê dé đưa ra những hệ số thích hợp Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc bình quân có trọng só

- Chay các mô hình hồi quy: chạy một số mô hình của các phần mềm như Eviews, SPSS

Nhưng theo phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ chính xác cao thì kết quả sẽ mang tính chất thuyết phục người đọc

Hệ số điều chỉnh là hệ số rất có ý nghĩa trong phương pháp so sánh của

69 thâm định giá Là căn cứ đề các chuyên viên thẩm định đưa ra mức giá hợp ly nhât cho bât động sản trong điêu kiện thị trường biên động như hiện nay Tìm ra cách tính hợp lý là việc có ý nghĩa rất to lớn cho ngành thầm định giá nước ta

2.6 BANH GIA CHAT LUQNG DICH VU VA CONG TAC THAM

- Về chất l- ơng dịch vu: đ- ợc đánh giá là khá tốt, theo kết quả ở trên thì:

+ Nguyên nhân phàn nàn do thái độ phục vụ là 0%

+ Độ tin cậy của dịch vụ đ- ợc đánh giá dựa trên chất I- ợng của báo cáo và chứng th- thẩm định giá là chính xác, khách quan, nguyên nhân phàn nàn do kết quả thẩm định chỉ chiếm 2.792% số vụ thực hiện

+ Thời gian cung ứng dịch vụ: nguyên nhân phàn nàn do sự chậm trễ chiếm 1.655% số vụ thẩm định

+ DVFSC theo đuổi chính sách cạnh tranh về giá, có gắng đưa đến khách hàng dịch vụ với mức phí cạnh tranh nhất

- Về nhân lực: Hiện tại của DVFSC chuyên viên thẩm định 18 người, trong đó có 6 người có thẻ thâm định viên do Bộ tài chính cấp, 10 người chứng chỉ định giá bất động sản của Sở xây dựng cấp và tắt cả đều có trình độ đại học hoặc trên đại học, ngoài những nòng cốt có kinh nghiệm nhiều năm trong nghề thẩm định giá thì 75% (nguồn: Phòng Hành chính kế toán) Mặt khác, theo kết quả ở trên cho thấy: có 83,3% khách hàng hài lòng về sự sẵn sàng phục vụ, 71,7% hài lòng về tác phong chuyên nghiệp, 61,7 % hài lòng về giao tiếp lịch sự, điều này thể hiện thái độ phục vụ khách hàng tốt của đội ngũ nhân viên trẻ có nhiệt huyết, năng động; có khả năng học hỏi kinh nghiệm, kỹ năng nhanh của công ty, đảm bảo tốt các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp

- Hê thống cơ sở dữ liêu: Do tầm quan trọng của cơ sở dữ liệu và giúp chuyên viên thâm định giá có cái nhìn tổng quan về thị trường Việc này còn

70 giúp tăng khả năng phân tích, đánh giá, nhận định của chuyên viên về thị trường DVFSC yêu cầu tất cả thâm định viên viết báo cáo về thị trường bat động sản 6 tháng một lần Báo cáo gồm có các nội dung: mô tả thị trường trong 6 tháng, phân tích các yếu tố biến động và các nhân tố ảnh hưởng, đưa ra dự báo về xu hướng trong tương lai Báo cáo có 2 loại là: báo cáo tổng quan về thị trường, và báo cáo về mức giá đất trong từng khu vực Báo cáo của tất cả thẩm định viên sẽ được tập trung cho trưởng phòng thẩm định giá tổng hop và báo cáo chung lên giám đốc

- Về ph-ơng pháp: Trong thời gian vừa qua, DVFSC đã sử dụng cả 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chỉ phí, phong pháp thặng d-, phương pháp thu nhập Đây là những ph-ơng pháp đ-ợc sử dụng phổ biến, không phức tạp, có cơ sở lí luận chặt chẽ, khả năng cho kết quả chính xác là khá cao Về cơ bản các thẩm định viên đều nắm vững đ- ợc lí thuyết và có trình độ chuyên môn cao áp dụng các ph- ơng pháp này rất linh hoạt đem lại hiệu quả cao, đ- a ra đ- ợc kết quả thẩm định giá vừa an toàn cho công ty vừa đảm bảo đ- ợc theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

- Về quy trình: DVFSC đã xây dựng đ-ợc quy trình riêng của mình áp dụng chung cho tất cả các tài sản, rất khoa học và hệ thống, có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, đảm bảo theo Tiêu chuẩn sô

05 — Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành

- Về công tác đào tao: đa phần nhân sự của DVESC đều là nhân viên trẻ có nhiệt huyết, nên công ty rat coi trọng việc đào tạo nhân sự để phục vụ cho nhu cầu hiện tại và trong tương lai của công ty Mỗi nhân viên mới vào đều được đạo tạo dưới 2 hình thức: kèm cặp và cử đi học để nâng cao nghiệp vụ

Một nhân viên mới vào sẽ được một nhân viên cũ hướng dẫn, giám sát công việc Đối với toàn bộ nhân viên, cả nhân viên cũ và mới đều được cử đi học các lớp đào tạo nghiệp vụ nh- khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ thấm định giá

71 của Hiệp hội Thâm định giá Việt Nam, khóa bồi dưỡng kiến thức về thảm định giá của Goldland Thời gian học ngoài giờ làm việc giúp người được đào tạo nhanh chóng thích nghi với công việc

- Vé chính sách khuyến khích lao đông: DVFSC khuyến khích nhân viên thông qua chính sách thăng tiến và tiền lương rất đúng đắn, lôi kéo được su nhiét tinh va hi vọng gắn bó lâu dài của nhân viên đối với công ty Đối với nhân viên có năng lực và nỗ lực trong công việc, công ty sẽ đưa họ vào vị trí tốt hơn với mức thu nhập cao hơn Xây dựng cơ cấu tiền lương theo năng lực và năng suất.

- Vẻ dịch vu: Đối với công ty thì những tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn đã phần nào bị vi phạm, tính khách quan độc lập hay tự nguyện không có, vì tất cả tài sản thâm định do công ty tự định giá, nên kết quả định giá luôn theo xu h-ớng bị đánh giá thấp đi Từ đó ta thấy công ty đã vi phạm nguyên tắc hành nghề thẩm định giá

Từ những phân tích trên ta thấy do hạn chế khả năng thu thập thông tin, số liệu, khả năng điều tra và tính khách quan, độc lập, tự nguyện trong các giao dịch là không tồn tại, do vi phạm quy trình định giá nên kết quả định giá của cụng ty đ- a ra ch- a hợp lý, có độ tin cậy thấp

- Về nhân sự: Sự hạn chế về kinh nghiệm về kỹ năng của đội ngũ nhân viên trẻ ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá Thị trường bất động sản Việt

Nam có nhiều đặc thù, và sự biến động giá cả rất phức tạp nên gây khó khăn cho các nhân viên mới vào nghề, còn ít kinh nghiệm Ngoài ra, các chuyên viên trẻ cũng chưa có sự tích lũy các kỹ năng thu thập và xử lý thông tin, nên họ bị hạn chế hơn so với chuyên viên có kinh nghiệm

- Hê thống cơ sở dữ liêu: Thời gian làm báo cáo thường chỉ trong vòng một tháng cuối của kỳ 6 tháng, và một người được giao phụ trách nhiều khu

72 vực nên khả năng nhìn nhận sâu sắc về thị trường của báo cáo không cao Báo cáo chỉ đưa ra mức giá chung của từng vị trí trong từng khu vực nên chỉ có tác dụng tham khảo trong kiểm soát, không có ý nghĩa trong việc sử dụng làm nguồn dữ liệu so sánh trong các vụ thâm định Hệ thống cơ sở pháp lý còn thiếu và chung chung, cần đ- ợc bổ sung

- Về ph-ơng pháp: Công ty áp dụng chủ yếu vẫn là ph-ơng pháp so sánh và chỉ phí để định giá BĐS, thông tin thu thập thực tế cũng nh- kết quả đ-a ra còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan và kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định Việc lựa chọn ph- ơng pháp đôi khi còn ch- a phù hợp dẫn đến kết quả ch- a chính xác

- Về quy trình định giá: một vài b- ớc còn tiến hành sơ sài một số b- ớc

Cơ sở pháp lý còn nêu ra khá chung chung, ch- a cụ thể Việc thu thập thông tin về BĐS t- ơng tự còn thiếu chỉ tiết, ch- a rõ đ- ợc nguồn thông tin đ- ợc thu thập từ đâu? thời gian nào? ai cung cấp? Vẫn còn hiện tượng “nhìn mặt mà bắt hình dong”

- Công tác đào tao: Chính sách đào tạo nhân viên còn chưa liên tục, chưa tận dụng được thời gian rảnh rỗi mang tính mùa vụ của việc cung cấp dịch vụ trong công tác đào tạo

- Chính sách khuyến khích ng- ời lao đông: Việc triển khai thực hiện các định hướng của chính sách khuyến khích lao động đôi khi còn chậm, gây ảnh hưởng đến tâm lý lao động của nhân viên

2.6.2 Đánh giá công tác thẩm định giá tại công ty

Mỗi một quy trình và phương pháp định giá BĐS bao giờ cũng có những thành công và hạn chế nhất định Không có quy trình và phương pháp nào là tối ưu Quy trình và phướng pháp định giá được áp dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng cũng không nằm ngoài điều đó Điều quan trọng là phải nhận ra thành công, hạn chế cũng như

73 nguyên nhân của những hạn chế đó đẻ tiếp tục phát huy những thành công, đồng thời có các biện pháp thích hợp để khắc phục hay giảm thiêu hạn chế gặp phải trên cơ sở thực trạng nêu trên ta có thể rút những thành công hạn chế và phân tích nguyên nhận hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phương pháp định giá BĐS ở Công ty TNHH Thâm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng như sau

Quy trình định giá chỉ ra trình tự, cách thức thực hiện các công việc mà

TĐV phải làm trong quá trình định giá, do đó có ảnh hưởng đáng kể đến kết quả định giá Một quy trình định giá khoa học, hợp lý thuận lợi cho TĐÐVÍ trong quá trình thực hiện các công việc, cho kết quả với độ chính xác cao

Quy trình định giá gồm 7 bước như trên ở Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng nói chung đã bao gồm những nội dung cơ bản nhất của quy trình định giá Tuy nhiên quy trình này chưa thực sự khoa học, còn mang tính chung chung, do đó khi thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, dẫn đến thiếu sót các thông tin cần thu thập

Công tác thâm định giá tại Công ty TNHH Thảm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng có thể nói là khá thành công và đạt được những kết quả nhất định, kết quả thấm định giá vì thế có độ tin cậy cao và có giá trị tư vấn đối với nhiều khách hàng Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng không thê tránh khỏi những hạn chế nhát định, việc tìm ra những hạn chế là hết sức quan trọng và cần thiết đối với Công ty, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay s* Thứ nhất: Việc áp dụng các văn bản pháp luật còn liên quan đến thẩm định giá vẫn còn nhiều bat cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp thâm định giá

%*Thứ hai: Quy trình thấm định giá đầy đủ, nhưng chưa thật khoa học

Quy trình định giá BĐS như trên nói chung là đầy đủ các bước cơ bản, tuy

74 nhiên chưa cụ thé, các bước thực hiện còn mang tính chung chung không rõ ràng, gây khó khăn cho thâm định viên trong quá trình thâm định giá nhất là với những người chưa có kinh nghiệm s#*Thứ ba: Việc áp dụng cụ thê các phương pháp thâm định giá vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành e Đối với phương pháp so sánh trực tiếp

Quá trình thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng như BĐS so sánh còn chưa đủ thông tin Các đặc điểm về phong thủy còn chưa cụ thẻ, các thâm định viên chỉ mới đề cập đến hướng nhà và hình dạng nhà mà chưa phân tích cụ thể đến ánh sáng, màu sắc, tầm nhìn, hướng gió, đặc biệt là các khu văn phòng cao ốc nên phải chú ý đến các đặc điểm thiết kế cửa vào, đường bãi đậu xe, cầu thang, các công trình công cộng Việc thiếu sót một số đặc điểm này có ảnh hưởng nhất định đến quá trình phân tích thông tin, ảnh hưởng đến kết quả thâm định giá

Việc phân tích các BĐS mục tiêu so sánh vẫn còn một số hạn chế Khi đánh giá các tài sản không đề cập đến thời gian giao dịch, các điều kiện và bối cảnh giao dịch, mức độ tự nguyện mua bán của các bên Các yếu tố này đều có ảnh hưởng đến tính chất so sánh được hay tính thị trường của các tài sản e Đối với phương pháp chỉ phí:

Mô tả kết cấu của công trình xây dựng trên đất còn mang tính chung chung, chưa cụ thể, đặc biệt là các mô tả về tình trạng của tài sản thẩm định, do Công ty vận dụng Thông tư số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Ban Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê Quá trình mô tả không nói đến các mức độ hư hỏng của một số bộ phận như: tường, cầu thang, và một số thiết bị khác, Do đó cũng ảnh hưởng ít nhiều đến ước tính chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất.

“Thi tư: Lập luận về kết quả tham định giá chưa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của BĐS thẩm định trong tương lai

Giá trị của BĐS phụ thuộc nhiều vào các yếu tố, trong đó các yếu tố mang tính khách quan Các yếu tố này tác động theo chiều hướng khác nhau lên giá trị của BĐS và thường xuyên thay đôi khó có thể kiểm soát được Kết quả thâm định giá chưa nhắc đến các yếu tố này vì thế còn có những hạn chế nhất định, nhất là trong điều kiện thị trường biến động như mấy năm nay

Những hạn chế mà Công ty TNHH Tham định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng gặp phải trong quá trình thâm định giá BĐS cũng là hạn chế của không ít các tổ chức, doanh nghiệp thấm định giá khác Vậy nguyên nhân là do dau?

Nguyên nhân của những hạn chế mà Công ty TNHH Thẩm định giá và Dich vụ tài chính Đà Nẵng mắc phải trong quá trình thẩm định giá BĐS có thể xem xét qua hai góc độ cơ bản: nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan s* Nguyên nhân khách quan Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của công ty Những nguyên nhân chủ yếu phải kẻ đến: e Hiện nay ở Việt Nam chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động thảm định giá nói chung và hoạt động thẩm định giá BĐS nói riêng, phương pháp và nguyên tắc thâm định giá BĐS chưa đồng nhất dé có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thâm định giá Đây là một vấn đề cơ bản và hết sức quan trọng để xây dựng một ngành thầm định giá chuyên nghiệp, có chất lượng cao trong nước cũng như đạt tới trình độ quốc tế Đáng tiếc, ở Việt Nam, vấn đề này còn khá mới mẻ và còn nhiều bắt cập e Hệ thống văn bản liên quan đến công tác thâm định giá nói chung và thấm định giá BĐS nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và thiếu đồng

76 bộ Đây là một trong những khó khăn co bản đối với công tác thảm định giá mà đề khắc phục được không phải là điều đơn giản Hoạt động thấm định giá muốn có cơ sở pháp lý phải dựa vào hệ thống pháp luật, vì vậy sự không đồng bộ của hệ thống các văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho các thâm định viên trong quá trình thẩm định giá Nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật có những điểm chồng chéo lên nhau khiến cho các thẩm định viên trở nên lang túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn ban nao, din đến làm theo kinh nghiệm là chính Mặt khác các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực khác chuyên sâu như: kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, dat dai, trong khi đó các Nghị định, thông tư hướng, dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng

Thêm vào đó, việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền thường có một độ trễ nhất định Với tốc độ đô thị hoá chóng mặt, với những biến động liên tục trên thị trường nhà đất, và quá trình phát triển kinh tế thì dường như nhiều Nghị định ngay từ khi ra đời đã không còn phù hợp với thực tế nữa, cũng có một số Nghị định ra đời sắp hết hiệu lực thì mới có thông tư hướng dẫn, Đây quả là một vấn đề nan giải đối với những người làm công tác thảm định giá, nhất là thảm định giá BĐS ôBan than BĐS là tài sản rất phức tạp, giỏ trị của nú chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thê tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng như các thông tin có liên quan khác trên thị trường Đối với BĐS mục tiêu, để thu thập được các thông tin về đặc điểm vật chất, đặc điểm kỹ thuật, cũng như các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức nhất định về xây dựng, kiến trúc, mới có thể nắm bắt được các thông số kỹ thuật, các kết cấu chính, từ đó đánh giá được những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát

77 trong quá trình tham dinh giá; đồng thời thẩm định viên cũng phải có một kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật, để phân tích, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến BĐS mục tiêu Đây là vấn đề hết sức khó khăn đặt ra với các thầm định viên, bởi hầu hết các thẩm định viên ở nước ta chỉ được đào tạo ở các trường kinh tế, kiến thức về xây dựng hầu như ít được trang bị một cách bài bản Trong quá trình thâm định giá, các thâm định viên phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến của những người có chuyên môn trong lĩnh vực này, kết quả thâm định giá vì thế ít nhiều bị ảnh hưởng bởi điều này Đối với các BĐS chứng cứ, đẻ thu thập được các thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng như nguồn gốc, tính chất của các giao dịch đó là rất khó Các giao dịch này thường là không phô biến bởi đặc tính của BĐS có tính khác biệt, vì thế để tìm đủ các chứng cứ để so sánh cũng đã không đơn giản chút nào Trong khi đó, đối với từng tài sản, các thâm định viên còn phải điều tra về nguồn gốc, tính chất giao địch dé dam bảo tính thị trường của tài sản hay tính có thể so sánh được với tài sản thẩm định Đây là một công việc phức tạp, khó khăn và thường mat nhiều thời gian, vì thế trong quá trình thực hiện không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định ¢ Thi trường BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho các thảm định viên trong quá trình thu thập thông tin

Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay đều diễn ra ở thị trường không chính thức, các BĐS giao dịch trên thị trường hầu như không được đăng ký nên rất khó kiểm soát, cũng như khó nắm bắt được các mức giao dịch thành công trên thị trường, chưa kể tình trạng đầu cơ còn gây ra các cơn sốt giá ảo

Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường để so sánh rất hạn chế, đôi khi phải chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác.

78 © Ở Việt Nam đến nay vẫn chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trường, do đó thiếu dữ liệu cho công tác thẩm định giá

Thư viện điện tử là cơ sở dữ liệu quan trọng cho các thẩm định viên trong quá trình thảm định giá, nhất là với những thương vụ đòi hỏi phải sử dụng đữ liệu trong quá khứ Nếu không có các dữ liệu này, thẩm định viên sẽ phải tự tìm hiểu các chứng cứ khác, tốn rất nhiều thời gian, thậm chí không thu được kết quả cần thiết s* Nguyên nhân chủ quan Ngoài những nguyên nhân khách quan trên, một số hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phương pháp trong công tác thẩm định giá tại Công ty

3.1.1 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bđs tại công ty

Sau khi nghiên cứu thực trạng các phương pháp và quy trình định giá ở

Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng, trên cơ sở xem xét định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới, em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế gặp phải trong quá trình thực hiện, hoàn thiện quy trình và phương pháp trong công tác định giá BĐS áp dụng tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng, góp phan hoàn thành mục tiêu phát triển của công ty

3.1.1.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên

Trong mọi tổ chức, thuộc tất cả các lĩnh vực thì con người luôn là yếu tố trung tâm, là đầu vào quan trọng, quyết định sự thành bại của tổ chức đó Trong lĩnh vực thâm định giá thì yếu tố này lại càng không thể thiếu và có ảnh hưởng, trực tiếp đến kết quả hoạt động kinh doanh bởi thẩm định giá vừa là khoa học vừa là nghệ thuật Kết quả thẩm định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm của các thâm định viên Quy trình và phương pháp thẩm định giá tại DVFSC, sở dĩ còn một số hạn chế một phần cũng là do đội ngũ

82 nhân viên thâm định của công ty còn ít và thiếu kinh nghiệm Do đó, để hoàn thiện quy trình và phương pháp trong công tác thấm định giá tại DVFESC trước hết là phải nâng cao chất lượng đội ngũ thâm định viên

Hơn nữa, nhân viên của công ty còn rất trẻ nên còn thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực thâm định giá Trong khi đó, thâm định giá nói chung và thảm định giá BĐS nói riêng là một hoạt động phức tạp, muốn làm được cần phải hiểu và vận dụng được các văn bản pháp luật, thấm định viên phải có kiến thức tông hợp về nhiều lĩnh vực Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của thâm định viên cần phải:

- Tạo điều kiện để các nhân viên trong công ty cập nhật một cách thường xuyên, đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá

+ Các văn bản pháp luật liên quan đến thâm định giá rất nhiều và thường xuyên thay đổi; vì vậy, các thâm định viên phải thường xuyên cập nhật Trên cơ sở đó, tiến hành phân tích và vận dụng một cách linh hoạt các văn bản đó trong từng hoàn cảnh cụ thể Qua đó, các thẩm định viên có thể tự rút ra được những thành công cũng như bắt cập của nó, đồng thời rút ra được kinh nghiệm bản thân

+ Để có một kiến thức hệ thống về pháp luật, công ty nên tạo điều kiện cho các nhân viên thường xuyên tham gia các lớp tập huấn về luật pháp, thậm chí có thé mời các chuyên gia về luật về giảng day cho nhân viên của công ty ngay tại công ty

- Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho các thâm định viên các kiến thức khác về các lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, các nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc bản vẽ, đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng,

+ Đây là mảng kiến thức rộng lớn nhưng cần thiết đối với hoạt động thâm định giá Việc đào tạo có thể tổ chức ở trong nước, thậm chí có thể cử đi học ở nước ngoài Các thẩm định viên có thể tham gia các khoá học ngắn hạn hặc dài hạn phù hợp với từng cá nhân Trên cơ sở các kiến thức học được, các thâm định viên cần phải xây dựng được một hệ thống các chỉ tiêu quan trọng áp dụng trong lĩnh vực thâm định giá, đồng thời cũng thường xuyên tìm hiểu các đặc điểm về văn hoá, tập quán cũng như tâm lý của các đối tượng khách háng khác nhau có ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Tạo môi trường làm việc năng động, lành mạnh, vui vẻ Từ đó thúc đây nhân viên phát huy hết khả năng của mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu quả Đây cũng là một yếu tố quan trọng đẻ thu hút người tài đến làm việc cho công ty

- Xây dựng Quy chế phân phối tiền lương, tiền thưởng rõ ràng, quy định rõ các quyền lợi cũng như trách nhiệm của các thẩm định viên trong việc hành nghề thẩm định giá Bên cạnh đó, có thể đưa ra một hệ thống các tiêu chuẩn dé đánh giá nhân viên, tạo động lực cho các nhân viên không ngừng phần đấu

Bên cạnh các giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho các thâm định viên thì một vấn đề đặt ra đối với DVFSC là cần phải bổ sung đội ngũ thẩm định viên

Công ty đã hoạt động từ 2003, tuy nhiên nguồn nhân lực của công ty vẫn còn hạn chế Trong khi đó, công việc thâm định giá cần phải thực hiện Tất nhiều khâu với tính chất công việc khác nhau, số lượng khách hàng ngày càng nhiều lên Do đó, trong thời gian tới công ty cần phải nhanh chóng tiền hành công tác tuyển dụng nguồn nhân lực, có như vậy mới đảm bảo được chất lượng cũng như tiến độ thực hiện công việc

Nguồn tuyển dụng thích hợp mà công ty có thể tìm kiếm là: những người đã có kinh nghiệm làm việc trong một số doanh nghiệp khác có liên quan đến thâm định giá hoặc đào tạo chính nhân viên đang làm việc trong công ty Hình thức thu hút ứng viên hiệu quả nhất là đăng tuyển qua mạng

84 hoặc các phương tiện thông tin đại chúng khác,

Có thể nói, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp là những yêu cầu đầu tiên, cơ bản và quan trọng nhất đối với một chuyên viên thảm định giá Đó là điều kiện cần để đảm bảo thực hiện tốt quy trình và phương pháp thẩm định giá của công ty Tuy nhiên, đây cũng là một vấn đề phức tạp và tương đối nhạy cảm, vì vậy muốn thực hiện được đòi hỏi phải có sự nỗ lực của lãnh đạo cũng như toàn bộ nhân viên trong công ty, đồng thời cũng cần phải có một khoảng thời gian nhất định

3.1.1.2 Hoàn thiện quy trình trong công tác Thẩm định giá BĐS

Tổ chuyên viên tiến hành tham khảo giá giao dịch các khu biệt thự ven biển Sơn Trà Điện Ngọc như sau:

Tài sản so sánh 01 Tài sản so sánh 02

Giá giao dịch trả 01 lân 23.327.360.000 9.924.650.000

Trén co sé da thu thap duge, tổ chuyên viên nhận thay Furama villas cé quy mô về diện tích, kiểu biệt thự phù hợp với tài sản thâm định giá, nên tổ chuyên viên chọn đơn giá ImẺ của Furama villas là: 33.082.767 đ làm cơ sở điều chỉnh

~ Điều chỉnh khi phân tích các yếu tố so sánh:

+ Tài sản thầm định giá được xây dựng một bên giáp núi Sơn Trà, một bên giáp Biển Đông cách xa trung tâm thành phố nên tổ chuyên viên điều chỉnh giảm 20%

+ Tài sản thấm định giá thuộc Công ty cổ phần Hải Duy là don vi chuyên kinh doanh trong lĩnh vực nhà hàng, ăn uống, kinh doanh phát triển nhà không có thương hiệu trong lĩnh vực kinh doanh resort, nhà biệt thự

Trong khi đó, tài sản so sánh 02 có lợi thế về vị trí và thương hiệu của Furama cũng như nhu cầu cao cho các khu biệt thự nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng

Do vậy, tổ chuyên viên điều chỉnh giảm 5%

Từ những lập luận trên ta có đơn giá 1m2 đã điều chỉnh về tài sản thâm:

33.082.167 đ x (100% -(20%+5%))/100% = 24.810.000 đồng (a) Tuy nhiên tài sản thẩm định chia thành nhiều căn biệt thự nằm giáp 02 hướng, một hướng giáp biển và một hướng giáp núi Sơn Trà, tổ chuyên viên điều chỉnh những căn biệt thự nằm giáp núi Sơn Trà giảm 10% so với những căn nằm giáp biển

24.810.000 - (33.082.167 x 15%) = 19.850.000 đồng (b) 4 Những lập luận về mức giá cuối cùng:

Tổ chuyên viên chọn phương pháp thặng dư là chính kết hợp với phương pháp chỉ phí và so sánh dé tính toán giá trị khu đất Phương pháp thang dư là phương pháp thấm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thâm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài san (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chỉ phí phát sinh đề tạo ra sự phát triển đó

41 Tổng doanh thu dự kiến của dự án:

Căn cứ vào Quy hoạch chỉ tiết sử dụng đất, doanh thu dự kiến của dự án được tạo ra từ các khu biệt thự:

- Doanh thu dự kiến từ khu nhà biệt thự (phụ lục 01):

+ Tổng số căn biệt thự là 22 căn, diện tích: 5.304m2, doanh thu dự kiến tại thời điểm hiện tại là: 113.250.160.000 đồng

- Dự kiến tiến độ thu tiền của dự án:

+ Thời gian hoàn thành dự án là 12/2005 + Tiến độ thu tiền năm 01: 20%

+ Tiến độ thu tiền năm 02: 30%

+ Tổng số căn biệt thự là 22 căn, diện tích: 5.304m?, doanh thu dự kiến tại thời điểm hiện tại là: 113.250.160.000 đồng

+ Dự án được thực hiện trong 4 năm, năm thứ nhất bán 20%, doanh thu dự kiến

+ Năm thứ hai, bán 30%, doanh thu dự kiến:

Quy đổi doanh thu dự kiến năm thứ 2 về năm thứ nhất

+ Năm thứ ba, bán 30%, doanh thu dự kiến:

+ Năm thứ tư, bán 20%, doanh thu dự kiến:

Tổng doanh thu dự kiến của dự án sau khi quy đổi về năm thir nhat (1 +

Ghi chi: ty sudt chiét khdu hang nam ctia du dn tính bằng lãi suất cho vay cua Ngân hàng thời hạn I năm là 14,5%/năm

42 Tổng chỉ phí dự kiến của dự án

+ Giả định hệ số sử dung dat dé xây dựng biệt thự: 0,6 + Suất vốn đầu tư xây dựng biệt thự tại thời điểm tháng 10/2010:

+ Chỉ số trượt giá đến tháng 6/2012 so với tháng 12/2010: 1,236

Chi phí xây dựng nhà biệt thự 02 tầng 7.290.000đ x 1,236 x (5.034m? x 02 tang x 0.6)= 54.430.265.952 d (1)

~ Giả định chỉ phí lãi vay và dự phòng phí rủi ro của dự án là 14%:

93.326.155.870d x 14% = 13.065.661.822đ (2) - Giả định chỉ phí bán hàng và chi phí Quảng cáo, tiếp thị:

~ Thuế chuyên quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân);

~ Lợi nhuận của nhà đầu tư:

Tỷ suất này phụ thuộc vào tính khả thi của dự án, năng lực điều hành của nhà đầu tư dựa trên các dự báo về doanh thu phát triển giả định, các chỉ phí phát triển Tùy vào từng dự án mà có tỷ suất khác nhau Tổ chuyên viên tham khảo số liệu của một số dự án đầu tư bất động sản và chọn tỷ lệ là 7%

Lợi nhuận nhà đầutư = Doanh thu dự kiến x 7%

Tổng cộng chỉ phí dự kiến của dự án (1+2+3+4+5) = 54.430.265.952 +

4.3 Giá trị ước tính của tài sản thâm định giá

- Giá trị tài sản thâm định gid = Tổng doanh thu phát triển - tổng chỉ phí

= 15.564.350.950đ Đồng thời, sau khi thu thập thông tin thì nên lưu giữ các thông tin trong máy tính để làm thành cơ sở dữ liệu chung cho các hoạt động thẩm định giá khác

- Thẩm định viên cần phải xác định được các nguồn thu thập thông tin

Qua đó, kiểm tra được độ tin cậy của các thông tin

Các thông tin liên quan đến hoạt động thâm định giá có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau như:

- Qua khảo sát thực tế - Qua cơ sở đữ liệu

- Qua các tô chức có liên quan như: các co quan chuyên môn, các ngân hàng, Chính phủ,

Xác định nguồn thu thập thông tin là cơ sở dé thẩm định giá có thể kiểm tra độ tin cậy của thông tin, xác định được tính thị trường của các tài sản so sánh Từ đó, thâm định viên có căn cứ để lựa chọn các nguồn thông tin khác nhau phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể Chẳng hạn, khi đánh giá các BĐS so sánh, thẩm định viên không thể sử dụng giá đất mà UBND thành phố ban hành mà phải căn cứ vào giá giao dịch trên thị trường tại khu vực tài sản thấm định giá tọa lạc, trong thời gian gần nhất Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin cũng như tính chất của từng thông tin mà thẩm định viên nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin từ các nguồn không đủ tin cậy, thẩm định viên không có khả năng kiểm tra đề làm căn cứ thâm định giá Việc lựa chọn

100 các nguồn thông tin nay có chăng, chỉ mang tính chất tham khảo hoặc bất đắc di mà thôi

- Việc thu thập thông tin không được chỉ dựa vào môt chiều mà phải có sự thẩm tra nhất định, không được công nhận mọi thông tin một cách máy móc

Thông tin cần thu thập là rất nhiều và có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau, song không phải thông tin nào cũng thực sự đáng tin cậy Sau khi thu thập thông tin, thẩm định viên với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại các thông tin để đảm bảo rằng những thông tin đó là chính xác và hoàn toàn đáng tin cậy

- Dé hoạt động thu thập thông tin nói chung và khảo sát tài sản nói riêng đạt được hiệu quả cao, cần phải trang bị cơ sở vật chất, phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát hiện trạng tài sản

- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng, trở thành nguồn thông tin đồi dào, đáng tin cậy cho thâm định viên trong những lần thấm định sau

Yếu tố thông tin là cơ sở quan trọng dé áp dụng các phương pháp thảm định giá BĐS, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp Trên thực tế, việc thu thập thông tin là một công việc phức tạp, dễ mắc phải những thiếu sót nhất định Do vậy, thẩm định viên trong quá trình thực hiện phải hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định

3.1.1.6 Một số giải pháp hoàn thiện khác

Công ty TNHH Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng, ngoài các biện pháp cụ thể nêu trên Công ty cần phải:

- Hoàn thiện bộ máy tổ chức: Một cơ cấu tổ chức hoàn chỉnh là điều kiện tiên quyết cho mọi hoạt động của công ty đạt đươc hiệu quả cao nhất

Tom lai, căn cứ vào thực trạng hoạt động và định hướng phát triển của

Công ty TNHH Thâm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng, chương 3 đã đề cập một số các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác thảm định giá BĐS ở công ty Hy vọng rằng, trong thời gian tới, với những giải pháp này, công ty có thể khắc phục được những hạn chế mắc phải, hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển của công ty trong tương lai

Các giải pháp trên được đưa ra dựa trên thực trạng, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc áp dụng các phương pháp và quy trình thấm định giá tại Công ty TNHH Thâm định giá và Dịch vụ tài chính Đà

Ning Dé thu được hiệu quả, các giải pháp này cần phải được thực hiện một cách đồng bộ, toàn diện và thường xuyên, liên tục Đồng thời trong quá trình thực hiện cũng cần có sự hỗ trợ của Nhà nước cũng như các cấp các ngành liên quan.

Van dung cac kiến thức đã học và kinh nghiệm 10 năm làm công tác thấm định giá, tôi nhận thấy nghề này ở Việt Nam còn nhiều khoảng cách so với quốc tế và khu vực

Việc đánh giá đúng giá trị của Bất động sản giúp cho thị trường Bat động sản ngày càng minh bạch và ôn định hơn; giúp Ngân hàng đảm bảo các khoản vay tín dụng Để làm được điều đó đòi hỏi phải có một cách nhìn toàn diện và tổng quát về nền kinh tế thị trường Học viên cao học kinh tế muốn áp dụng được tốt những kiến thức trong nhà trường phải không ngừng cực học tập, nâng cao trình độ về mọi mặt, trang bị cho mình những kiến thức về quản lý kinh tế, về chính trị xã hội, cùng với những kiến thức chuyên môn nghiệp vụ chuyên ngành

Trong khuôn khổ thời gian có hạn, vừa phải học tập vừa tham gia công tác, với vốn kiến thức tích lũy còn hạn hẹp nên nội dung luận văn cũng mới nêu được những nét cơ bản về hiện trạng công tác thâm định giá Bat động sản và đề ra một số giải pháp tạm thời Những vấn đề đã nêu trong luận văn chỉ là một khía cạnh nhỏ từ góc nhìn chưa được đầy đủ chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót và phiến điện Rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ các quý thầy cô

Xin chân thành cám ơn thầy giáo PGS TS Lê Đức Toàn đã nhiệt tình giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn theo đúng yêu cầu của nhà trường /.

[1] Bộ Tài chính - Cuc quan ly gid (2007), Tiéu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (07 tiêu chuẩn)

[2] Bộ Tài chính — Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bôi dưỡng kiến thức ngắn han chuyên ngành Thẩm định giá (Quyển I, 1J), Nhà xuất bản Hà [3] Phan Văn Bình (2013), Bài giảng định giá và kinh doanh bắt động sản,

[4] Hoàng Văn Cường (2009), Thỷ trường bắt động sản, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia

[5] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá Tài sản và doanh nghiệp, Nhà Xuất bản Thống kê

[6] Nguyễn Minh Hoàng (2008), Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất bản Tài chính

[7] Phạm Thị Ngọc Mỹ (2006), Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Nhà Xuất bản Tài chính

[8] Nguyễn Thị Mười (2011), Dinh gid tai san và kinh doanh bắt động sản,

Nha xuất bản Tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh {9] Nguyễn Thế Phượng (2010), Thẩm định giá Bắt động sản, Nhà xuất bản Tổng hợp thành phó Hồ Chi Minh

[10] Nguyễn Văn Tho (2009), Nang cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam, Theo "Chuyên san Tham dinh giá & Thị trường 5" SIVC

[11] Nguyễn Tiến Thỏa - Cục trưởng (2010), Con đường cải cách giá ở Việt

Nam, Nhà xuất bản Dân trí [12] Nguyễn Ngọc Tuấn (2001), Thẩm định giá Bắt động sản, Nhà xuất ban Tài chính

[13] Nguyễn Ngọc Vinh và TS Nguyễn Quỳnh Hoa (2010), Thẩm định giá Bắt động sản, Nhà Xuất bản Thống kê

Tiêu đề	Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng
Tác giả	Võ Đình Chỉ
Người hướng dẫn	PGS. TS. Lê Đức Toàn
Trường học	Trường Đại học Duy Tân Đà Nẵng
Chuyên ngành	Thẩm định giá bất động sản
Thể loại	Luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2014
Thành phố	Đà Nẵng

Định dạng
Số trang	113
Dung lượng	25,57 MB