báo cáo phân tích thị trường đề tài phân tích thị trường nhà ở tại chung cư hòa bình green city

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTrường Đại học Kinh tế Quốc dânBÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊMôn: Thị trường bất động sảnĐề tài: Phân tích thị trường nhà ở tại chung cư Hòa Bình Green CityLớp học phần: TNB

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTrường Đại học Kinh tế Quốc dân

BÁO CÁO PHÂN TÍCH THỊ

Môn: Thị trường bất động sảnĐề tài: Phân tích thị trường nhà ở tại chung cư

Hòa Bình Green City

Lớp học phần: TNBD1109(221)_01Nhóm 8:

1 Nguyễn Kiều Linh – MSV:112021922 Trương Đức Duy – MSV: 112049783 Lê Ngọc Mai Phương – MSV: 112065694 Hoàng Thu Hường – MSV: 11201756

5 Trần Hồng Ngọc – MSV: 11202882

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 3

I Tình hình kinh tế vĩ mô năm 2021 và quý I năm 2022 4

1 Tốc độ tăng tổng sản phẩm 4

2 Hoạt động ngân hàng, bảo hiểm, thị trường chứng khoán 5

3 Đầu tư phát triển 5

4 Chỉ số giá tiêu dùng, giá vàng và đô la Mỹ 6

5 Một số vấn đề xã hội 7

II Xác định ranh giới thị trường và phân tích vị trí bất động sản 8

1 Tổng quan dự án chung cư Hòa Bình Green City 8

1.1 Giới thiệu về dự án 8

1.2 Quy mô dự án 8

2 Ranh giới thị trường và vị trí chung cư Hòa Bình Green City 9

III Phân tích cầu 11

1 Nhân khẩu trong khu vực thị trường 11

2 Khách hàng tiềm năng 11

3 Thu nhập 12

4 Thị hiếu, sở thích của khách hàng 12

5 Nhu cầu chung về nhà ở của người dân Hà Nội 13

6 Dự báo lượng cầu 13

IV Phân tích cung 13

LỜI NÓI ĐẦU

Phân tích thị trường bất động sản là khâu quan trọng nhất trong nghiên cứu thị trường Phân tích thị trường giúp cho quá trình ra quyết định trong quản lý thị trường, đầu tư và kinh doanh bất động sản một cách chính xác Trên cơ sở đó, nhóm 8 chúng em lựa chọn phân tích thị trường cho dự án chung cư Hòa Bình Green City Mục đích của việc phân tích dự án là để làm rõ các thông tin thị trường, xu hướng cung cầu bất động sản,… Qua đó, có thể xác định được khả năng bán, khả năng cạnh tranh của dự án Để phục vụ cho bài phân tích về dự án Hòa Bình Green City, nhóm chúng em sử dụng các nguồn dữ liệu thông tin thứ cấp từ số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê, báo cáo thị trường bất động sản của Savills, CBRE, trang web chính thức của Hòa Bình Green City cùng với các trang thông tin dữ liệu bất động sản khác

I Tình hình kinh tế vĩ mô năm 2021 và quý I năm 20221 Tốc độ tăng tổng sản phẩm

GDP năm 2021 tăng 2,58% (quý I tăng 4,72%; quý II tăng 6,73%; quý III giảm 6,02%; quý IV tăng 5,22%) so với năm trước do dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm trọng tới mọi lĩnh vực của nền kinh tế, đặc biệt là trong quý III/2021 nhiều địa phương kinh tế trọng điểm phải thực hiện giãn cách xã hội kéo dài để phòng chống dịch bệnh

Hình 1 Tốc độ tăng/giảm GDP các quý 2021 (%)

Về sử dụng GDP năm 2021, tiêu dùng cuối cùng tăng 2,09% so với năm2020; tích lũy tài sản tăng 3,96%; xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 14,01%;nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 16,16%.

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I năm 2022 ước tính tăng 5,03% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn tốc độ tăng 4,72% của quý I năm 2021 và 3,66% của quý I năm 2020

Riêng tại Hà Nội, tính chung cả năm 2021, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của Thành phố ước tăng 2,92% trong đó quý I tăng 6,43%; quý II tăng 5,63%; quý III giảm 6,89%; quý IV tăng 6,69% Tăng trưởng GRDP 2021 đạt mức thấp so với kế hoạch (7,75%) và thấp hơn mức tăng trưởng năm 2020 (4,18%), chủ yếu do ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19.

Sự ổn định và tăng trưởng chung của nền kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh phát triển trở lại sau thời kì dịch bệnh kéo dài, dẫn đến nhu cầu mua nhà vàđầu tư tăng trở lại, là bệ đỡ để ngành bất động sản phục hồi và tăng trưởng.

Quý IQuý IIQuý IIIQuý IV

GDPNông, lâm nghi p và th y s nệủảCông nghi p và xây d ngệựD ch vịụ

2 Hoạt động ngân hàng, bảo hiểm, thị trường chứng khoán

Năm 2021, trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăndo ảnh hưởng của dịch Covid-19, Ngân hàng Nhà nước ViệtNam đã điều hành lãi suất phù hợp, tạo điều kiện để các tổchức tín dụng tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tếphục hồi Hoạt động kinh doanh bảo hiểm ổn định; thị trườngchứng khoán phát triển mạnh mẽ với mức vốn hóa thị trường cổphiếu năm 2021 tăng 45,5% so với cuối năm trước.

Tính đến thời điểm 24/12/2021, tổng phương tiện thanh toán tăng 8,93% sovới cuối năm 2020; huy động vốn của các tổ chức tín dụng tăng 8,44%; tăngtrưởng tín dụng của nền kinh tế đạt 12,97% Doanh thu phí toàn thị trường bảohiểm quý IV/2021 ước tính tăng 14,8% so với cùng kỳ năm trước

Trong quý I/2022, lãi suất được điều hành phù hợp với cân đối vĩ mô, lạmphát và mục tiêu của chính sách tiền tệ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục giữ nguyên mức lãi suất điều hành, duy trì nguồn vốn chi phí thấp để các tổ chức tín dụng có điều kiện giảm lãi suất cho vay; giảm chi phí hoạt động, tập trung mọi nguồn lực để hỗ trợ và đồng hành cùng doanh nghiệp, người dân.

Tính đến thời điểm 21/3/2022, tổng phương tiện thanh toán tăng 2,49% sovới cuối năm 2021 (cùng thời điểm năm 2021 tăng 1,49%); huy động vốn của cáctổ chức tín dụng tăng 2,15% (cùng thời điểm năm 2021 tăng 0,54%); tăng trưởngtín dụng của nền kinh tế đạt 4,03% (cùng thời điểm năm 2021 tăng 1,47%)

Sự sẵn có và chi phí tín dụng thế chấp ảnh hưởng quan trọng đối với khảnăng mua của con người và do đó cũng có ảnh hưởng tới nhu cầu về nhà ở.Khilãi suất giảm xuống thì hành vi của nhà đầu tư thay đổi, làm tăng cầu đầu tư vàobất động sản Lãi suất ngân hàng giảm cũng làm kích thích các nhà đầu tư vayvốn để xây dựng các dự án bất động sản

3 Đầu tư phát triển

Vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội theo giá hiện hành năm 2021 tăng 3,2%so với năm trước, tuy đây là mức tăng thấp nhất trong nhiều năm qua nhưng làkết quả khả quan trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong nướcvà trên thế giới Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) phục hồi, vốnđăng ký mới và vốn đăng ký tăng thêm tăng trở lại cho thấy nhà đầu tư nướcngoài tiếp tục tin tưởng vào môi trường đầu tư Việt Nam.

Ước tính năm 2021, vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội theo giá hiện hànhđạt 2.891,9 nghìn tỷ đồng, tăng 3,2% so với năm trước, bao gồm: Vốn khu vựcNhà nước đạt 713,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 24,7% tổng vốn và giảm 2,9% so vớinăm trước; khu vực ngoài Nhà nước đạt 1.720,2 nghìn tỷ đồng, bằng 59,5% và

tăng 7,2%; khu vực có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 458,1 nghìn tỷ đồng,bằng 15,8% và giảm 1,1% Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam :Tính đến ngày 20/12/2021 bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điềuchỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 31,15 tỷUSD, tăng 9,2% so với năm 2020.

Hình 2 Tổng vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội phân theo loại hình kinh tế theo giá hiện hành các năm 2017-2021 (nghìn tỷ đồng)

Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày20/3/2022 bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị gópvốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 8,91 tỷ USD, giảm 12,1% sovới cùng kỳ năm trước.

Vốn đầu tư phát triển trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2021 giảm0,8% so với năm 2020, mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây Thu hút vốnđầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2021 đạt 1,5 tỷ USD, đứng thứ 5 trong cả nước.Tính chung năm 2021, tổng vốn đăng ký của các dự án FDI thành lập mới, dựán bổ sung tăng vốn và mua cổ phần ước đạt 1,5 tỷ USD.

Các dòng vốn đầu tư ngày càng đa dạng, dòng đầu tư ngoại vào Việt Namgia tăng nhanh hơn về quy mô, đa dạng về kết cấu Dòng vốn FDI tăng, FDI vàothị trường bất động sản cũng sẽ tăng Sẽ có nhiều nhà đầu tư, tổ chức, tập đoànlớn trên thế giới đầu tư vào bất động sản Việt Nam tại nhiều phân khúc khácnhau, hoạt động mua bán và sát nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản sẽ sôiđộng.

4 Chỉ số giá tiêu dùng, giá vàng và đô la Mỹ

Bình quân năm 2021 CPI tăng 1,84% so với bình quân năm 2020, mứctăng bình quân năm thấp nhất kể từ năm 2016 Lạm phát cơ bản bình quân năm2021 tăng 0,81% so với bình quân năm 2020

Giá xăng dầu, giá gas tăng theo giá nhiên liệu thế giới; giá nhà ở thuêtăng trở lại sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát; giá hàng hóa và dịch vụ tiêudùng thiết yếu tăng theo giá nguyên liệu đầu vào và giá xăng dầu là nguyênnhân chính làm chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3/2022 tăng 0,7% so với thángtrước, tăng 1,91% so với tháng 12/2021 và tăng 2,41% so với cùng kỳ năm2021.Tính chung quý I/2022, CPI tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước, lạmphát cơ bản tăng 0,81%

Giá vàng trong nước biến động tăng cùng chiều với giá vàng thế giới khilạm phát các quốc gia tăng cao và ảnh hưởng của chiến tranh giữa Nga –

Bình quân quý I năm 2022, chỉ số giá đô la Mỹ trong nước giảm 0,67%.

5 Một số vấn đề xã hội

Dân số trung bình năm 2021 trên địa bàn thành phố Hà Nội ước tính8.330,8 nghìn người, tăng 1% so với năm 2020 Trong đó, dân số khu vực thànhthị 4.095,3 nghìn người, chiếm 49,2% tổng dân số và tăng 0,8% Dân số khuvực nông thôn 4.235,5 nghìn người, chiếm 50,8%, tăng 1,2%

Tình hình lao động, việc làm năm 2021 có nhiều biến động do ảnh hưởngcủa đại dịch Covid-19 tại nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam khiếncho chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn, hoạt động sản xuất kinh doanh bị ảnhhưởng, nhiều lao động bị mất việc hoặc phải nghỉ giãn việc, tỷ lệ thất nghiệptăng lên.

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội vàtheo đó là cầu về bất động sản tăng lên Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làmtăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân cư khu vực thành thị tăng lên tạo áp lực vềđất ở, tăng nhu cầu nhà chung cư, nhà đất,…Tuy nhiên, tỷ lệ thất nghiệp giatăng, khó khăn trong lao động sản xuất gia tăng làm giảm thu nhập của ngườidân khiến cầu về bất động sản cũng giảm.

II Xác định ranh giới thị trường và phân tích vị trí bất động sản1 Tổng quan dự án chung cư Hòa Bình Green City

1.1 Giới thiệu về dự án

- Tên dự án: Chung cư Hòa Bình Green City- 505 Minh khai

- Vị trí dự án: 505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Nông sản Agrexim và Công ty TNHH HòaBình

- Đơn vị thiết kế: DA Group Hàn Quốc.

- Mật độ xây dựng: 50%- Ngày khởi công: Tháng 2/2012- Ngày hoàn thành: Tháng 12/2014

1.2 Quy mô dự án

Chung cư Hòa Bình Green City là tổ hợp trung tâm thương mại, dịch vụ và căn

hộ cao cấp tại 505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội Với thiết kế đẳng cấp 6*và phong cách kiến trúc độc đáo kết hợp các tiện nghi đẳng cấp lần đầu tiên tạiHà Nội Dự kiến sau khi hoàn thiện, đây sẽ là khu căn hộ hiện đại bậc nhất vàtạo sức hút đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp khu vực quận Hai Bà Trưngcũng như toàn thành phố Hà Nội.

Chung cư Hòa Bình Green City gồm 2 tòa A, B chia làm 4 nguyên đơn A1,

A2, B1, B2 Trong đó, mỗi tòa cao 27 tầng nổi và 3 tầng hầm.

Thiết kế dự án:

- Điểm chung:

 3 tầng hầm dùng làm chỗ để xe  Phía trên là khu căn hộ cao cấp.

 Tầng 27 có sân golf mini và ngôi chùa tâm linh phục vụ cư dân Tòa nhà được trang bị 10 thang máy, phục vụ đủ công suất và 8 thang

thoát hiểm- Điểm khác:

 Tòa A được thiết kế gồm 5 tầng thương mại dưới cùng Khu căn hộ bắtđầu từ tầng 6.

 Tòa B Tầng 1và tầng 2 có trường mầm non, phòng khám đakhoa.Tầng 3 dành cho khu giải trí, thư giãn gồm có bể bơi bốn mùa,phòng tập gym và phòng xông hơi Khu căn hộ bắt đầu từ tầng 4.

Thiết kế các tòa nhà:

Chung cư Hòa Bình Green City được thiết kế tinh tế, thông thoáng, đảm bảo

tất cả các phòng trong mọi căn hộ, kể cả phòng bếp, đều tiếp xúc với ánh sángtự nhiên và gió trời Vách kính 3 lớp Double Glazing Glass giúp cách âm cáchnhiệt và cản tia cực tím, đồng thời tiết kiệm năng lượng Thiết bị chiếu sáng sửdụng hệ thống đèn LED tiết kiệm điện.

- Mỗi sàn được thiết kế gồm 32 căn hộ, chia làm 2 nguyên đơn mỗi nguyênđơn gồm 16 căn, đánh số từ 1-17 và không có căn số 13 và không có tầng13.

- Mỗi đơn nguyên có 04 thang máy chở người và 01 thang hàng, 04 thangbộ được bố trí ở nhiều khu vực tăng sự thuận lợi trong di chuyển và tínhan toàn cho tòa nhà.

- Hành lang và thang bộ đều được bố trí camera an ninh, hệ thống phòngcháy chữa cháy tự động Hành lang của khu vực căn hộ sáng và có gió,hành lang rộng 2m và cao 2m4.

2 Ranh giới thị trường và vị trí chung cư Hòa Bình Green City

Chung cư Hòa Bình Green City tọa lạc tại 505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng,nằm ngay chân cầu Vĩnh Tuy, tuyến giao thông huyết mạch vào trung tâm thànhphố Từ vị trí dư án có thể dễ dàng kết nối đến các khu vực khác.

Hơn thế nữa việc mở rộng đường Minh Khai hiện nay ( tuyến đường vành đai2) giúp xây dựng một hạ tầng giao thông thông thoáng quanh tòa nhà và làm rútngắn thời gian di chuyển của cư dân

=>Vì có những ưu điểm như vị trí đẹp, thuận lợi, có tiện ích đặc biệt của tòa nhàcùng các tiện ích bệnh viện, trường học, giao thông xung quanh và với giá cảhợp lý Chung cư Hòa Bình Green city chính là nơi thích hợp để mua nhà cũngnhư thuê nhà cho các hộ gia đình, cho các bạn trẻ có mong muốn trải nghiệmmột cuộc sống với đầy đủ tiện ích, thuận tiện trong việc đi lại,thích hợp để sốnglâu dài.

- Các khu chung cư trong khu vực:

 Chung cư Times city- Số 458 Minh Khai

 Chung cư Vinahub Cửu Long- Số 536A Minh Khai

 Chung cư Handico 5- Ngõ 622 Minh Khai Chung cư Amber riverside- Ngõ 622 Minh Khai Chung cư Imperia Sky Garden- Số 423 Minh Khai Chung cư UDIC Riverside 1 – Số 124 Vĩnh Tuy Chung cư Green Pearl- Số 378 Minh Khai Chung cư Helios- Số 75 Tam Trinh Chung cư Hinode city- Số 201 Minh Khai Chung cư 310 Minh Khai

Có thể thấy trong khu vực gần bất động sản mục tiêu có rất nhiều tòa nhà và tổhợp chung cư thế nên sự cạnh tranh trong việc mua bán và cho thuê các căn hộcho thuê khu vực này là rất cao.

III Phân tích cầu

1 Nhân khẩu trong khu vực thị trường

Tính đến tháng 7/2021, với diện tích là 3.358,6 km2, số dân đạt hơn 8,4triệu người, Hà Nội là thành phố có sô dân cao thứ 2 cả nước- chỉ sau thành phốHồ Chí Minh Dự tính đến năm 2030, dân số Hà Nội sẽ tăng lên gần 10 triệungười với tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi năm là 160.000.

Quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm là nơi có mật độdân cư cao trên toàn thành phố, với con số tương ứng của 3 quận lần lượt là36.284 người/km2, 29.647 người/km2, 27.792 người/km2.

Ngoài ra, với tốc độ tăng dân số nhanh thì những quận mới hay cáchtrung tâm thành phố thì mật độ dân cư cũng đông đúc không thua kém khu vựctrung tâm.

Dân số ngày càng tăng, quỹ đất ngày càng khan hiếm làm tăng nhu cầu vềđất ở và nhà ở Với xu hướng người dân lựa chọn chung cư hiện như ngày nay,cùng với vị trí thuận lợi trung tâm như tòa Hòa Bình Green City thì đó là một sựlựa chọn hoàn hảo cho người dân.

2 Khách hàng tiềm năng

Với đặc điểm của thủ đô Hà Nội, đất chật người đông, nên cũng rất khócho các nhà đầu tư có thể khoanh vùng khách hàng mục tiêu của mình bởi sự đadạng của thị trường

Người dân có nhu cầu mua nhà

Đối với những người dân ở các tỉnh lân cận muốn mua nhà ở Hà Nội đểthuận tiện cho việc sinh sống, học tập, và làm việc thì Hòa Bình Green City làmột lựa chọn phù hợp với khách hàng có mức thu nhập ổn định đến thu nhậpcao Với vị trí đắc địa nằm tại quận Hai Bà Trưng, ngay dưới chân cầu Vĩnh

Tuy, giao thông tiện lợi, kết nối thuận tiện với rất nhiều trường học Một sốtrường đại học tiêu biểu gần khu vực này có thể kể đến như trường Đại họcKinh tế quốc dân, Đại học Bách Khoa, đại học Xây dựng, …

Nhà đầu tư lướt sóng, nhà đầu cơ có nguồn tiền mua nhà cho thuê sinh lờiKhi tuyến đường nối Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên hoàn thành, cơsở hạ tầng, giao thông khu vực được nâng cao Vì vậy, với lợi thế nằm trên mặtđường Minh Khai, hệ thống tiện ích chất lượng, tổ hợp của trung tâm thươngmại, dịch vụ và căn hộ cao cấp là dự án với tiềm năng giá cao theo thời gian.Những nhà đầu tư lướt sóng hay có nguồn tiền rảnh rỗi sẽ thu hối vốn nhanh.

3 Thu nhập

Kết quả trong phát triển kinh tế- xã hội của Thủ đô trong 5 năm 2020) nền kinh tế tăng trưởng, tổng sản phẩm trên địa bàn tăng 7,39%, đạt mụctiêu đề ra.

(2016-Năm 2020, tổng sản phẩm trên địa bàn Hà Nội ước đạt trên 1 triệu tỷđồng, tương đương 45 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người ước đạt 130triệu/người/năm, gấp 1,8 lần so với cả nước.

Mặc dù năm 2021, ảnh hưởng của đại dịch Covid đến nền kinh tế của cảnước nói chung, của thủ đô Hà Nội nói riêng, thu nhập bình quân đầu người trêntoàn thành phố cũng giảm đáng kể so với các năm trước Tuy nhiên, đến năm2022, đất nước đã mở cửa trở lại, nền kinh tế cũng sẽ dần hồi phục sau đại dịch.Quá trình đô thị hóa hiện nay diễn ra rất nhanh tác động đến quá trình phát triểnkinh tế- xã hội tạo ra việc làm cho người lao động Thu nhập tăng lên, xã hộiphát triển cùng với chất lượng cuộc sống ngày cảng cải thiện, nhu cầu về nơi ởcũng tăng lên.

4 Thị hiếu, sở thích của khách hàng

Các phân khúc khách hàng có xu hướng lựa chọn sở hữu các căn hộ,chung cư cao cấp là xu thế chung bởi các ưu thế về dịch vụ, an ninh và tiện ích.Ban quản lý dân cư, chủ đầu tư luôn quan tâm đến việc chăm sóc đời sống chodân cư, đảm bảo an ninh cho từng cư dân Với đội ngũ an ninh làm việc 24/24,hệ thống camera chặt chẽ sẽ khiến cư dân yên tâm về an ninh của tòa nhà.Ngoài ra, các cư dân có thể yên tâm với không gian vui chơi cho trẻ thoáng mát,an toàn Hòa Bình Green City cũng rất tiện ích với tổ hợp trung tâm thương mạingay bên dưới tòa nhà Người dân có thể yên tâm không cần đi lại quá nhiềucũng có thể mua sắm đầy đủ tiện ích cho gia đình.

Những năm gần đây, mặc dù bị ảnh hưởng từ đại dịch Covid 19, nhưngthị trường bất động sản vẫn diễn ra khá sôi động Nhu cầu về căn hộ, chung cưcao cấp vẫn tăng lên Chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, nhu cầuvề môi trường sống cũng nâng lên rõ rệt.