Về mặt tích cực, thuận lợi của chung cư mini- Tạo điều kiện cho nhóm người thu nhập thấp dễ tiếp cận thị trườngnhà ở hơn: Chung cư mini thường có giá bán thấp hơn so với các dự ánchung c
lOMoARcPSD|38365768 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ====000==== BÀI TẬP NHĨM Mơn: KINH TẾ VI MÔ Chủ đề tập: Bằng kiến thức kinh tế vi mơ, phân tích thị trường nhà “chung cư mini” Việt Nam nay, từ đưa khuyến nghị mặt sách để tháo gỡ khó khăn với thị trường NHÓM - LỚP 4824 Hà Nội -11/2023 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHÓM - Ngày: - Địa điểm: Trường Đại học Luật Hà Nội - Nhóm: 03 Lớp: 4824 - Tổng số sinh viên nhóm: Chủ đề tập: Bằng kiến thức kinh tế vi mơ, phân tích thị trường nhà “chung cư mini” Việt Nam nay, từ đưa khuyến nghị mặt sách để tháo gỡ khó khăn với thị trường Xác định mức độ tham gia kết tham gia sinh viên việc thực tập nhóm S MSSV Họ tên Đánh giá SV Đánh giá giáo viên T SV kí T tên ABC Điểm Điểm GV ký (số) (chữ) tên 482415 Nguyễn Thu Hà x 482416 482417 Nguyễn Doãn x 482418 482419 Hải Lê Thị Thúy x Hằng Đỗ Thị Thu Hiền x Trần Thị Quỳnh x Hoa Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 482420 Bùi Thị Ngọc x 482421 482422 Huyền Dương Ngọc x Huyền Vi Thu Huyền x Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2023 Nhóm trưởng Vi Thu Huyền - Kết viết: + Giáo viên chấm thứ nhất:…………………… + Giáo viên chấm thứ hai:……………………… - Kết thuyết trình:………………………… - Giáo viên cho thuyết trình:…………………… - Điểm kết luận cuối cùng:…………………… Giáo viên đánh giá cuối cùng:………………… Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 MỤC LỤC I CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN I MỞ ĐẦU II NỘI DUNG Thực trạng thị trường chung cư mini .5 a Tình hình chung cư mini Việt Nam b Mặt tích cực, tiêu cực Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường chung cư mini 10 a Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu 10 b Những yếu tố ảnh hưởng đến cung 12 c Thị trường chung cư mini bị ảnh hưởng nhiều sau vụ cháy Khương Hạ tác động trực tiếp lên tâm lý bên cầu 13 d Các yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường chung cư mini… 14 Những biện pháp mặt sách a Tiếp tục thực hiện, ban hành sách giúp cân thị trường nhà ở, giảm áp lực cho thị trường chung cư mini, hỗ trợ bên cầu việc lựa chọn tìm kiếm nhà 15 b Nhà nước phải có quy định cụ thể bên cung thị trường chung cư mini 16 III TỔNG KẾT 18 IV DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .19 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 I CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN Thị trường kinh tế học kinh doanh, nơi người mua người bán (hay người có nhu cầu người cung cấp) tiếp xúc trực tiếp gián tiếp với để trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ, tồn cầu Cung cầu Là yếu tố định giao dịch nào, phản ánh chất thị trường thể qua giá - Cầu, lượng cầu: Cầu khối lượng hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng cần mua thời kỳ định tương ứng với giá thu nhập xác định Lượng cầu lượng hàng hóa dịch vụ mà người mua sẵn sàng có khả mua mức giá cho thời gian định - Cung, lượng cung Cung khối lượng hàng hóa, dịch vụ có thị trường hay đưa thị trường thời kỳ định, tương ứng với mức giá cả, khả sản xuất chi phí sản xuất xác định Lượng cung lượng hàng hóa dịch vụ mà người bán sẵn sàng có khả bán mức giá cho thời gian định Cân thị trường Là trạng thái kinh tế đường cung đường cầu giao nhà cung cấp sản xuất xác lượng hàng hóa dịch vụ mà người tiêu dùng sẵn sàng tiêu thụ Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 II MỞ ĐẦU Nhiều năm trở lại đây, ta thấy rõ phát triển thị trường bất động sản nhà nở rộ Nhất khi, người đổ thành phố ngày đông, số lượng người dân có nhu cầu nhà ở, chỗ tăng cao kéo theo đó, dịch vụ nhà bắt đầu xuất Một số loại hình nhà riêng lẻ nhiều hộ (hay gọi “chung cư mini”) Nhìn nhận góc độ tích cực, khơng thể khơng nói “chung cư mini” phương án lựa chọn tốt, phù hợp với nhu cầu tài nhiều hộ gia đình, cá nhân Thực hóa ước mơ “an cư” nơi thành phố lớn nhiều người Với giá thành rẻ nhiều so với chung cư nghĩa, đồng thời với giá mua giá cho thuê khơng q đắt, ngang với khu trọ bình thường “Chung cư mini” trở thành lựa chọn hàng đầu nhiều người Song vấn đề có hai mặt nó, bên cạnh giá trị lợi ích mang lại với nhu cầu ngày tăng cao qua năm, thị trường “chung cư mini” bắt đầu lộ rõ vấn đề, khó khăn nan giải Và phần trình bày nhóm dựa kiến thức kinh tế học vi mô mà nêu phân tích rõ ràng thị trường nhà “chung cư mini” nay, từ đưa khuyến nghị mặt sách để tháo gỡ khó khăn với thị trường II NỘI DUNG Thực trạng thị trường chung cư mini a Tình hình chung cư mini Việt Nam: Chung cư mini hay gọi hộ mini, thường cá nhân gia đình xây dựng, có từ hai tầng trở lên mà tầng có từ hai hộ trở lên hộ theo kiểu khép kín Theo nghiên cứu sản phẩm nhà tồn hai dạng Một chung cư mini có sổ đỏ riêng hộ theo tên người mua, loại "rất hiếm" Loại thứ hai - chiếm đa số - chung cư mini khơng có sổ đỏ Người mua hộ làm hợp đồng thỏa thuận với bên bán đứng chung tên vào sổ đỏ đồng sở hữu lô đất xây dựng cơng trình chung cư mini Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 Hiện loại hình phổ biến thành phố lớn (như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, ) thành phố đông dân, với lượng người chuyển cư đến hàng năm lớn, dẫn đến nhu cầu loại hình nhà giá rẻ cao ( EVN Hà Nội cho biết tồn thành phố có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung chủ yếu quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ Còn TP HCM, theo ngành cơng an, có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini Con số nhiều gấp 20 lần Hà Nội, mật độ dân số nhiều chưa đến lần…) Ở tỉnh, thành phố khác số lượng chung cư mini thấp thành phố lớn xong nhiều có góp mặt loại hình b Tích cực, tiêu cực b.1 Về mặt tích cực, thuận lợi chung cư mini - Tạo điều kiện cho nhóm người thu nhập thấp dễ tiếp cận thị trường nhà hơn: Chung cư mini thường có giá bán thấp so với dự án chung cư doanh nghiệp lớn xây dựng, giúp tăng hội sở hữu nhà cho nhóm người có thu nhập thấp - Góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hóa, tăng nguồn cung: Sự phát triển chung cư mini giúp thị hóa nhanh chóng mở rộng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu gia tăng từ dân số đô thị ngày tăng - Tạo thị trường động: Sự xuất nhiều dự án chung cư mini tăng cường cạnh tranh thị trường bất động sản, tạo đa dạng loại hình nhà đa dạng chọn lựa cho người mua b.2 Mặt tiêu cực khó khăn thị trường - Khó khăn mặt pháp lý dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường chưa thật có sách chặt chẽ để quản lý thị trường chung cư mini Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 Chung cư mini dạng chung cư chưa có quy định cụ thể nên chủ đầu tư "lách luật", chưa làm đầy đủ trách nhiệm Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư "lách luật" từ việc có nhiều quan quản lý khác để chuyển cơng từ nhà gia đình sang chung cư mini thuê bán Ví dụ, chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng nhà gia đình cao - tầng Sở Xây dựng Nhà gia đình người nên khơng yêu cầu phải có giấy phép PCCC Nhưng sau xây xong lại thay đổi, chuyển công thành chung cư, có nhiều hộ nhỏ cho thuê bán Khi họ cần xin giấy phép kinh doanh Sở KH-ĐT Hiện có số quy định việc xây dựng dạng nhà chung cư mini luật Nhà năm 2014 Song quy định tập chung chủ yếu vào việc quy định cách thức xây dựng ( điều 22, luật Nhà năm 2014), hay quy định tiêu chuẩn chất lượng nhà riêng lẻ ( Điều 46, luật Nhà năm 2014), Như quy định pháp luật chưa thật có quy định cụ thể rõ ràng thị trường chung cư mini, chưa có biện pháp chặt chẽ để quản lý thị trường - Khó khăn an tồn xây dựng, dịch bệnh, thiên tai ảnh hưởng tới hoạt động thị trường chung cư mini + Dịch bệnh, thiên tai gây tổn thất lớn cho thị trường này: Thứ nhất, làm giảm sôi thị trường mua bán chung cư mini, làm chậm trình xây dựng phát triển dự án bị gián đoạn chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng, khó khăn việc tuyển dụng lao động Ví dụ ảnh hưởng đợt dịch Covid 19 khiến kinh tế toàn cầu có đình trệ thời gian dài, người dân thiếu việc làm, việc, nghỉ việc dài hạn tác động dịch bệnh, nhiều người lao động phải rời bỏ thành phố lớn quay trở lại quê nhà,… từ dẫn đến nhu cầu giao dịch chung cư mini giảm đáng kể Thậm chí bên chủ đầu tư chịu nhiều ảnh hưởng tổn thất lớn, nhiều chung cư mini không Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 bán bị bỏ hoang thời gian dài, họ phải tự chi trả số khoản phí để bảo dưỡng làm tăng thêm gánh nặng chi phí Thứ hai, chúng cịn gây biến động giá Xu hướng chung nhà đầu tư phải hạ giá thành để tạo hội cho người mua, tăng giá làm chậm phát triển quay trở lại thị trường + Chung cư mini thường đối mặt với nhiều hạn chế an toàn xây dựng yếu tố quy mô nhỏ, nguồn lực hạn chế áp lực chi phí Dưới số hạn chế chủ yếu an toàn xây dựng chung cư mini: Chất lượng xây dựng khơng đảm bảo: Do áp lực giảm chi phí, nhiều chủ đầu tư chung cư mini giảm chất lượng xây dựng để tiết kiệm nguồn vốn bỏ vật liệu Điều dẫn đến việc xuất vấn đề liên quan đến an tồn kết cấu khơng đồng đều, cố hỏng hóc, dễ xuống cấp, an tồn cho cư dân Nhiều chung cư mini không đáp ứng đầy đủ yêu cầu hệ thống phòng cháy chữa cháy, bao gồm cảm biến khói, bình chữa cháy định tuyến thoát hiểm Các chung cư mini thường có quy mơ nhỏ khơng có kế hoạch phòng cháy phù hợp, dẫn đến khả lan rộng nhanh chóng nguy cháy có cố xảy Thiếu hệ thống an ninh: Hệ thống an ninh camera giám sát, hệ thống cửa an ninh, hệ thống báo động khơng triển khai đầy đủ chất lượng không đảm bảo Thiếu hệ thống thoát nước ngăn chặn ngập lụt: Thiếu hệ thống thoát nước hiệu biện pháp ngăn chặn ngập lụt dẫn đến tình trạng ngập lụt gây hại cho cấu trúc xây dựng sức khỏe cư dân Khó khăn việc trì bảo dưỡng: Các chi phí bảo dưỡng hàng năm vơ lớn Nguồn lực hạn chế làm giảm khả trì bảo dưỡng định kỳ cấu trúc hệ thống an toàn, tăng nguy xuất cố không mong muốn Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 - Khó khăn từ việc quy hoạch phát triển hạ tầng: Cơng trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị Theo khảo sát Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) giai đoạn 2010-2020, TPHCM số thành phố phát triển nở rộ tình trạng xây dựng chung cư mini, chung cư hộp diêm, có nhiều tầng, nhiều hộ mini đô thị, quận nội thành Ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, có cơng trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị Song để quy hoạch có hiệu chung cư mini vấn đề khó khăn hầu hết cá nhân gia đình xây dựng, khó việc kiểm sốt Do ngày u cầu có sách quản lý có hiệu - Khó khăn từ biến động kinh tế: Hiện nay, kinh tế toàn cầu đối mặt với suy thoái kéo dài nghiêm trọng, kinh tế Việt Nam bị tác động nhiều Và đặc biệt hoạt động kinh doanh buôn bán lĩnh vực bị tác động nặng nề thị trường chung cư mini Thứ bên cầu, gia đình, cá nhân xa nhà có nhu cầu chỗ gặp nhiều khó khăn việc lựa chọn th phịng với mức giá hợp lý Bởi kinh tế xuống, nhiều người việc cắt giảm nhân công, ngành nghề tự gặp khó khăn bn bán kinh doanh… Từ trở thành khó khăn thách thức lớn mặt tài Thứ hai bên cung, kinh tế xuống mà chủ đầu tư gặp khó khăn khó tránh Giá bán chung cư mini giảm nhu cầu mua, thuê chung cư mini giảm sút, giá bán chung cư mini có xu hướng giảm để thu hút khách hàng quay trở lại Tỷ lệ giao dịch chung cư mini giảm số lượng giao dịch mua, thuê chung cư Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 mini giảm sút, dẫn đến thị trường chung cư mini ảm đạm Đồng thời tỷ lệ trống chung cư mini tăng cao, khiến chủ đầu tư, nhà đầu tư gặp khó khăn việc thu hồi vốn, nghiêm trọng dẫn đến vỡ nợ - Khó khăn thị trường: Trong tương lai thị trường chung cư mini phải đối mặt với nhiều thách thức cạnh tranh loại hình nhà khác, nhà xã hội – loại hình thuộc sở hữu quản lý nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng ưu tiên xã hội cơng chức nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp… ( Bộ Xây dựng cho biết 10 tháng năm 2023 nước có 10 dự án nhà xã hội, nhà công nhân khởi công xây dựng mới, bổ sung khoảng 19.800 hộ dành cho công nhân, người thu nhập thấp thị có xu hướng tăng tương lai), hay loại hình nhà thương mại giá rẻ khác… Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường chung cư mini a Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu: a.1 Dân số: Dân số quốc gia, vùng ảnh hưởng đến cầu hàng hóa quốc gia vùng đó, thị trường chung cư mini Việt Nam quốc gia đông dân dân số không ngừng tăng theo năm, đồng thời có xu hướng chuyển cư thị để học tập tìm kiếm việc làm Theo Nghiên cứu Chi cục dân số Hà Nội cuối năm 2020, dân số thủ đô năm tăng trung bình 160.000, tương đương với huyện Do đó, từ 8,3 triệu người năm 2020, đến năm 2030, thủ có gần 10 triệu người Mỗi năm, triệu dân di cư thành phố làm ăn Số lượng thống kê phần cho thấy mức độ dân cư đông đúc, tăng mạnh qua năm thành phố Hà Nội hay thành phố lớn Việt Nam Dân cư tăng, nhu cầu nhà tăng, đặc biệt mô hình nhà chung cư mini nhiều người yêu thích a.2 Thu nhập người dân: 10 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 Đây yếu tố định khả mua người tiêu dùng Thu nhập bình quân người tháng năm 2022 theo giá hành đạt 4,67 triệu đồng Thu nhập tăng thành thị nơng thơn Thu nhập bình qn người tháng năm 2022 khu vực thành thị đạt gần 5,95 triệu đồng gấp 1,54 lần thu nhập bình quân khu vực nông thôn 3,86 triệu đồng Với mức thu nhập không cao mà giá mua hay thuê nhà thành phố lại cao Về giá giao dịch BĐS, theo Bộ Xây dựng, nhìn chung năm 2022, giá bất động sản liên tục tăng quý I quý II; quý III chững lại; quý IV có điều chỉnh giảm số dự án không nhiều Hầu hết giữ mức cao thiết lập cuối quý II Trong năm 2022, Nhà xã hội có giá lên tới 25 triệu/m2, trước mục tiêu mức 15 triệu/m2 Còn nhà thương mại, TP.HCM, tìm giá 35 triệu khơng ra, chí có nhà siêu sang, đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2 Do giải pháp phù hợp với thu nhập người dân thị trường chung cư mini Thông thường, phòng chung cư mini chủ trang bị đầy đủ nội thất điều hịa, bình nóng lạnh, giường, tủ, bếp nấu… Giá cho thuê trung bình - triệu đồng/tháng, chưa tính phí dịch vụ, điện, nước Trung bình tồ chung cư mini có khoảng 10 - 25 phòng, trang bị thang máy đầy đủ Với tầm tài từ - 12 tỷ đồng, nhà đầu tư mua xây theo hình thức cho thuê đầy đủ nội thất Đơn cử nhà chung cư mini cho thuê trung tâm Cầu Giấy, diện tích gần 90 m2/sàn, tầng, chào bán 11 tỷ đồng Do đó, nhu cầu nhà chung cư mini tăng lên, phân khúc nhà có giá hợp lý, dễ tìm dễ thuê a.3 Thị yếu: Theo khảo sát đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, hộ chung cư loại hình bất động sản bị ảnh hưởng phục vụ nhu cầu thực Khi loại hình khác có sụt giảm, lượt tìm mua 11 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 chung cư nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê tăng 6% Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, TPHCM tăng nhẹ 1% Tỉ lệ giao dịch thành cơng hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, loại hình kỳ vọng hồi phục tốt Giá rao bán chung cư khơng có xu hướng giảm mà ngang, chí tăng nhẹ số sản phẩm khu vực So với quý 1/2023, giá bán chung cư Hà Nội quý 3/2023 tăng trung bình từ - 5%, chung cư TPHCM ngang thời gian qua Ngồi ra, tỉ suất lợi nhuận trung bình đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá lợi nhuận cho thuê) Đây mức lợi nhuận tốt ổn định loại hình đầu tư khác chứng khốn, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm b Những yếu tố ảnh hưởng đến cung b.1 Chính sách nhà nước: Về mặt tích cực, nghị định 71 Chính phủ có hiệu lực thi hành từ tháng 8/2010, luật Nhà 2014 giúp cho người dân yên tâm đầu tư xây dựng mua chung cư mini, nhờ nơi ăn chốn nhiều gia đình dần vào ổn định Đồng thời nhà nước quy định việc cho thuê bán: Hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê hộ sau có GCNQSH hộ Khi bán hộ hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung Việc mua bán hộ CC mini thông qua sàn giao dịch bất động sản Mặt khác, có nhiều ý kiến cho nhờ quy định mở, thơng thống, nên phát triển xuất sóng "nhà nhà làm chung cư mini, người người làm chung cư mini" gây nên khó khăn cơng tác an ninh trật tự, quy hoạch…Và thật có trường hợp lách luật, lợi dụng quy định mở để xây dựng kinh doanh trái phép chung cư mini b.2 Số lượng người sản xuất 12 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 Chung cư mini manh nha hình thành bắt đầu xây dựng từ năm 2011-2013, thời điểm thị trường BĐS khủng hoảng thừa hộ cao cấp, biệt thự, liền kề thiếu dự án nhà giá rẻ Chung cư mini hình thành tạo sản phẩm hộ diện tích nhỏ giá rẻ, đáp ứng nhu cầu người dân lao động Chung cư mini đem lại nguồn lợi lớn số lượng cung tăng mạnh Trong 10 năm qua, từ năm 2010 đến nay, nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm” nhiều tầng, nhiều hộ mini đô thị, quận nội thành Tuy nhiên tình trạng bị thay đổi nhu cầu lớn khó đáp ứng hết Theo báo cáo Bộ Xây dựng, năm 2022, nước có khoảng 40.000 hộ chung cư mini đưa thị trường, đáp ứng khoảng 10% nhu cầu nhà chung cư mini nước Cầu cao, cung yếu, giá khơng giảm, chí có chiều hướng tăng Đặc biệt, sau cố cháy nổ phố Khương Hạ vừa qua, việc kinh doanh dự báo chắn ngày khó nhiều hộ chung cư mini Hà Nội có thực trạng rao bán “cắt lỗ’’ sàn giao dịch bất động sản trực tuyến Đơn cử, với công trình phố Bùi Xương Trạch (quận Thanh Xuân), giá hộ 32 - 50m2 chủ nhà rao bán khoảng 13 triệu đồng/m2 Nhiều chủ đầu tư sau bỏ hàng chục tỷ đồng cho tòa chung cư mini rao bán “cắt lỗ’’ việc cho thuê không hiệu c Thị trường chung cư mini bị ảnh hưởng nhiều sau vụ cháy Khương Hạ, tác động trực tiếp lên tâm lý bên cầu Ơng Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định:Giai đoạn khó khăn người kinh doanh chung cư mini người mua thuê loại hình này, quan chức rà sốt dự án, khơng địa bàn Hà Nội mà khắp nước Động thái khiến nhiều chủ chung cư mini phải tạm ngừng kinh doanh chưa tuân thủ quy định khắt khe phòng cháy chữa cháy, 13 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 họ phải cần nhiều thời gian, kinh phí để tu sửa, đáp ứng đủ điều kiện vận hành chung cư Đối với người thuê, họ kết thúc hợp đồng thuê nhà tìm chỗ nơi chưa an toàn Tuy nhiên, số lượng hộ vừa túi tiền mà đáp ứng tiêu chí an ninh an tồn ít, giá th có khả tăng lên Cịn người mua chung cư mini, họ rơi vào tiến thoái lưỡng nan, bán khó mà khơng có sổ đỏ, đồng thời nơm nớp nỗi lo xảy biến cố Theo dự báo diễn biến thị trường chung cư nói chung, ơng Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng: “Thời gian tới, nguồn cung chung cư có khả giảm, chủ đầu tư khó xin cấp giấy phép xây dựng, mở bán chung cư công tác quản lý, rà sốt phịng cháy chữa cháy cứu nạn cứu hộ đẩy mạnh Chi phí xây dựng, vận hành chung cư tăng theo thiết kế, công tác nghiệm thu, bảo trì phù hợp quy định phịng cháy chữa cháy Bên cạnh đó, nhu cầu với chung cư mini giảm tỷ lệ khơng đáng kể nhu cầu chung cư nói chung lớn Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, nhu cầu cao, chi phí tăng giá chung cư khó có khả giảm” d Các yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường chung cư mini Tình hình kinh tế - xã hội: Khi kinh tế phát triển, thu nhập mức sống người dân tăng lên, nhu cầu nhà tăng theo Ngược lại, kinh tế suy thoái, thu nhập mức sống người dân giảm sút, nhu cầu nhà giảm theo Trong trường hợp chung cư mini, loại hình nhà có giá thành tương đối thấp, phù hợp với khả tài người có thu nhập trung bình thấp Do đó, tình hình kinh tế - xã hội có tác động lớn đến thị trường chung cư mini Tình hình trị - xã hội: Tình hình trị - xã hội ổn định tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển, có thị trường chung cư mini Khi tình hình trị - xã hội bất ổn, người dân có tâm lý lo lắng, không muốn đầu tư vào bất động sản, từ dẫn đến tình 14 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 trạng giảm cung tăng giá nhà Trong trường hợp chung cư mini, loại hình nhà có tính chất đầu tư cao Do đó, tình hình trị - xã hội có tác động khơng nhỏ đến thị trường chung cư mini Sự phát triển cơng nghệ dẫn đến thay đổi nhu cầu nhà người dân Ví dụ, phát triển cơng nghệ thơng tin khiến nhiều người làm việc từ xa, khơng cần phải đến văn phịng làm việc hàng ngày Điều dẫn đến nhu cầu nhà ở trung tâm thành phố giảm sút, thay vào nhu cầu nhà ở ngoại thành khu vực giáp ranh thành phố tăng lên Trong trường hợp chung cư mini, loại hình nhà có tính linh hoạt cao, phù hợp với nhu cầu người có lối sống đại, động Do đó, phát triển cơng nghệ tác động tích cực đến thị trường chung cư mini Những biện pháp mặt sách a, Tiếp tục thực hiện, ban hành sách giúp cân thị trường nhà ở, giảm áp lực cho thị trường chung cư mini, hỗ trợ bên cầu việc lựa chọn tìm kiếm nhà ở: - Thời gian tới, nguồn cung chung cư có khả giảm, chủ đầu tư khó xin cấp giấy phép xây dựng, mở bán chung cư công tác quản lý, rà sốt phịng cháy chữa cháy cứu nạn cứu hộ đẩy mạnh Chi phí xây dựng, vận hành chung cư tăng theo thiết kế, cơng tác nghiệm thu, bảo trì phù hợp quy định phịng cháy chữa cháy Bên cạnh đó, nhu cầu với loại hình nhà giá rẻ khơng giảm mà có xu hướng tăng Vậy nên Chính phủ cần đưa giải pháp kịp thời để ổn định thị trường nhà ở: + Đa dạng nguồn lực đầu tư phát triển nhà xã hội với giá thành hợp lý Tăng cường đầu tư vào dự án nhà xã hội để cung cấp hộ giá rẻ cho người dân có thu nhập thấp Có thể nghiên cứu, học hỏi mơ hình quỹ CPF Singapore, mơ hình đối tác cơng tư (PPP) phát triển nhà xã hội kinh nghiệm Brunei, Thái Lan Bên cạnh đó, 15 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 nghiên cứu việc vay vốn với lãi suất ưu đãi từ tổ chức định chế tài quốc tế Ngân hàng giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)… Năm 2016, Vương quốc Anh vay 01 tỷ bảng Anh từ Ngân hàng đầu tư Châu Âu để phát triển nhà xã hội + Thúc đẩy sách hỗ trợ người mua nhà: tạo điều kiện thuận lợi cho người dân mua nhà hay chung cư việc thực sách vay vốn hỗ trợ thuế b Nhà nước phải có quy định cụ thể bên cung thị trường chung cư mini Nên quản chặt thay cấm, siết chặt, ban hành sách để quản lý thị trường chung cư mini Từ góp phần xây dựng thị trường kinh doanh lành mạnh, pháp luật; đáp ứng thị hiếu, nhu cầu người dân: - Chính sách việc xây dựng, quy hoạch chung cư mini: + Phải có quy định cụ thể khống chế tỷ lệ hộ diện tích nhỏ nhiều quốc gia thực mức 10% tổng số hộ dự án Số lượng hộ nhỏ nằm dự án phải cấp phép từ đầu để kèm với sở hạ tầng gồm công viên, trường học, bệnh viện… khu vực để đảm bảo đời sống người dân + Riêng chung cư mini nằm khu thị hữu quản lý chặt tùy địa phương để xem xét cấp phép chuyển đổi nhà riêng biệt thành chung cư mini Theo phải xét đến sở hạ tầng, môi trường khu vực số người tăng lên Có thể áp dụng thu phí tác động môi trường cấp phép chuyển đổi xây dựng chung cư mini Khi quyền phải có nguồn thu để xây dựng thêm hạ tầng chung để đảm bảo đời sống người dân Song song đó, tiếp tục đẩy mạnh việc phát triển, xây dựng nhà hợp túi tiền với người dân + Về giải pháp lâu dài, cần siết chặt việc cấp phép xây dựng trách nhiệm kiểm tra, giám sát quyền địa phương, đặc biệt tịa nhà thay đổi công Bởi nhiều chủ nhà xin cấp phép xây 16 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 dựng cho nhà riêng lẻ, sau thay đổi chức thành nhà chia nhiều phòng cho th bán Cơng trình trước xây dựng phải duyệt thiết kế chặt chẽ từ ban đầu, không để tình trạng tịa nhà xây sai thiết kế, sai phép, xây xong tìm giải pháp chữa cháy - Các sách liên quan đến đảm bảo an toàn xã hội: + Việc xây dựng ngày nhiều chung cư mini vừa qua tiếp tục gây tải hạ tầng kỹ thuật xã hội Không tiềm ẩn nguy an tồn phịng chống cháy nổ, mà cịn nhiều hệ lụy khác, hàng chục năm mà không giải Phải để đảm bảo an ninh, an tồn phịng cháy chữa cháy, đảm bảo chất lượng sống Đây trách nhiệm quan quản lý nhà nước quyền địa phương từ xuất tình trạng để ngăn chặn kịp thời Chứ để đến có nhiều sinh mạng xử lý Chủ động kiểm tra, quản lý an tồn PCCC, rà sốt chung cư cũ, lâu đời sở hạ tầng để tránh trường hợp bất trắc xảy ảnh hưởng tới an toàn người dân + Chính phủ tập trung đạo việc đầu tư trang thiết bị bảo đảm an tồn phịng cháy, chữa cháy, rà sốt lại tồn hệ thống điện tịa nhà; mua sắm thêm cơng cụ phòng chống cháy mặt nạ phòng độc giúp người dân bảo đảm an toàn + Bố trí người bảo vệ đủ sức khỏe, có kiến thức, kỹ kinh nghiệm để xử lý cháy nổ; có nội quy hướng dẫn giúp người dân biết cách quản lý, vận hành sống chung cư cách thống - Chính sách liên quan đến quản lý thị trường bất động sản, phát triển sở hạ tầng: + Cần có cách sách quản lý thị trường bất động sản Rà soát quỹ đất dự án bỏ hoang, quỹ nhà người quận huyện đơng dân thành phố để có biện pháp tài thích hợp hạn chế đầu 17 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 nhà đất để hoang, lãng phí, tạo nguồn tài đất để phát triển chung cư mini hợp chuẩn + Về sở hạ tầng giao thông, tập trung phát triển tuyến giao thông cao tốc tới đô thị vệ tinh 30 phút để cư dân có nhà giá rẻ, có hội việc làm trung tâm TP Mở rộng đường xá, đặc biệt không để xảy tình trạng đường mà xe cứu nạn khơng thể vào được: Các vấn đề cần nghiên cứu làm bố trí họng nước cứu hỏa ngõ, ngách mà xe cứu hỏa không vào Triển khai thí điểm tổng kết đánh giá việc mở rộng ngõ, ngách hẹp 3,5m lên thành 4m để xe cứu hỏa, phương tiện cứu hộ, cứu nạn tiếp cận trường Nếu kết tốt, cần có đề án mở rộng thành phố, chí quy mơ lớn IV TỔNG KẾT Quả thực, phát triển nhanh dễ sinh vấn đề thị trường “chung cư mini” khơng thể nằm ngồi vịng lặp Dưới khó khăn ngày bóp nghẹt thị trường “chung cư mini”, nhóm chúng tơi phân tích đưa khuyến nghị mặt sách nhằm tháo gỡ khó khăn, “giải cứu” thị trường nhà “chung cư mini Như vậy, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường “chung cư mini” khơng phải khơng có, song điều cần có kết hợp từ nhiều phía, từ nhà nước cá nhân, từ nguồn cung nguồn cầu Và với tư cách công dân, đồng thời sinh viên luật, chúng tơi - nhóm sẵn sàng đồng hành nhà nước bên để thực mục tiêu - tháo gỡ khó khăn cho thị trường “chung cư mini” 18 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 IV DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Khoảng trống quản lý chung cư mini vnexpress: https://vnexpress.net/khoang-trong-quan-ly-chung-cu-mini-4655262.html Chung cư mini tạo sức ép lên hạ tầng khu vực trung tâm cafe.vn: https://cafef.vn/chung-cu-mini-tao-suc-ep-len-ha-tang-khu-vuc-trung-tam-d o-thi-2020070214113181.chn Luật Nhà 2014 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2014-259721 aspx Báo tuổi trẻ: https://tuoitre.vn/dien-luc-tinh-toan-ha-noi-co-toi-2-000-chung-cu-mini-20 230915165749405.htm Báo niên chung cư mini: https://thanhnien.vn/tranh-cai-ve-chung-cu-mini-185126026.htm Báo cáo Bộ Xây dựng năm 2022 Nghiên cứu Chi cục dân số Hà Nội cuối năm 2020 Báo dân trí: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-mini-tai-sao-lai-duoc-yeu-thic h-20191205155938398.htm Chung cư mini nở rộ vượt tầm kiểm soát suốt 10 năm qua, sao? | Báo Dân trí (dantri.com.vn) vneconomy Thị trường chung cư mini bị ảnh hưởng nhiều sau vụ cháy - Nhịp sống kinh tế Việt Nam & Thế giới (vneconomy.vn)Thị trường chung cư mini bị ảnh hưởng nhiều sau vụ cháy - Nhịp sống kinh tế Việt Nam & Thế giới (vneconomy.vn) 19 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com)