Bằng những kiến thức kinh tế vimô, hãy phân tích thị trường nhà ở “chung cư mini”tại việt nam hiện nay, từ đó đưa ra những khuyếnnghị về mặt chính sách để tháo gỡ khó khăn với thị trường này

Về mặt tích cực, thuận lợi của chung cư mini- Tạo điều kiện cho nhóm người thu nhập thấp dễ tiếp cận thị trườngnhà ở hơn: Chung cư mini thường có giá bán thấp hơn so với các dự ánchung c

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

====000====

BÀI TẬP NHÓM

Môn: KINH TẾ VI MÔ

Chủ đề bài tập: Bằng những kiến thức kinh tế vi

mô, hãy phân tích thị trường nhà ở “chung cư mini” tại Việt Nam hiện nay, từ đó đưa ra những khuyến nghị về mặt chính sách để tháo gỡ khó khăn với thị

trường này

NHÓM 3 - LỚP 4824

Hà Nội -11/2023

BẢNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG NHÓM

- Ngày:

- Địa điểm: Trường Đại học Luật Hà Nội

- Tổng số sinh viên của nhóm: 8

Chủ đề bài tập: Bằng những kiến thức kinh tế vi mô, hãy phân tích thị

trường nhà ở “chung cư mini” tại Việt Nam hiện nay, từ đó đưa ra

những khuyến nghị về mặt chính sách để tháo gỡ khó khăn với thị

trường này

Xác định mức độ tham gia và kết quả tham gia của từng sinh viên trong

việc thực hiện bài tập nhóm

S

T

T

MSSV Họ và tên Đánh giá

của SV SVkí

tên

Đánh giá của giáo viên

(số)

Điểm (chữ)

GV ký tên

1 482415 Nguyễn Thu Hà x

2 482416 Nguyễn Doãn

3 482417 Lê Thị Thúy

4 482418 Đỗ Thị Thu Hiền x

5 482419 Trần Thị Quỳnh

Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2023

Nhóm trưởng

Vi Thu Huyền

- Kết quả bài viết:

+ Giáo viên chấm thứ nhất:………

+ Giáo viên chấm thứ hai:………

- Kết quả thuyết trình:………

- Giáo viên cho thuyết trình:………

- Điểm kết luận cuối cùng:………

Giáo viên đánh giá cuối cùng:………

6 482420 Bùi Thị Ngọc

7 482421 Dương Ngọc

8 482422 Vi Thu Huyền x

MỤC LỤC

I CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN 4

I MỞ ĐẦU 5

II NỘI DUNG 5

1 Thực trạng của thị trường chung cư mini 5

a Tình hình chung cư mini hiện nay ở Việt Nam 5

b Mặt tích cực, tiêu cực 6

2 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường chung cư mini 10

a Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu 10

b Những yếu tố ảnh hưởng đến cung 12

c Thị trường chung cư mini bị ảnh hưởng nhiều sau vụ cháy ở Khương Hạ do tác động trực tiếp lên tâm lý bên cầu 13

d Các yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường chung cư mini… 14

3 Những biện pháp về mặt chính sách a Tiếp tục thực hiện, ban hành các chính sách mới giúp cân bằng thị trường nhà ở, giảm áp lực cho thị trường chung cư mini, hỗ trợ bên cầu trong việc lựa chọn và tìm kiếm nhà ở 15

b Nhà nước phải có các quy định cụ thể đối với bên cung của thị trường chung cư mini 16

III TỔNG KẾT 18

IV DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 19

I CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN

1 Thị trường trong kinh tế học và kinh doanh, là nơi người mua và

người bán (hay người có nhu cầu và người cung cấp) tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau để trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ, toàn cầu

2 Cung và cầu

Là những yếu tố quyết định của bất kỳ giao dịch nào, phản ánh bản chất của thị trường và thể hiện qua giá

- Cầu, lượng cầu:

Cầu là khối lượng hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng cần mua trong một thời kỳ nhất định tương ứng với giá cả và thu nhập xác định

Lượng cầu là lượng hàng hóa và dịch vụ mà người mua sẵn sàng hoặc có khả năng mua ở mức giá đã cho trong một thời gian nhất định

- Cung, lượng cung

Cung là khối lượng hàng hóa, dịch vụ hiện có trên thị trường hay

có thể đưa ra thị trường trong một thời kỳ nhất định, tương ứng với mức giá cả, khả năng sản xuất và chi phí sản xuất xác định

Lượng cung là lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người bán sẵn sàng và có khả năng bán ở mức giá đã cho trong một thời gian nhất định

3 Cân bằng thị trường

Là một trạng thái kinh tế khi đường cung và đường cầu giao nhau

và nhà cung cấp sản xuất chính xác lượng hàng hóa và dịch vụ mà người tiêu dùng sẵn sàng và có thể tiêu thụ

II MỞ ĐẦU

Nhiều năm trở lại đây, ta có thể thấy rõ được sự phát triển của thị trường bất động sản và nhà ở đang nở rộ Nhất là khi, con người đổ về các thành phố ấy càng ngày càng đông, số lượng người dân có nhu cầu về nhà

ở, chỗ ở tăng cao thì kéo theo đó, cũng là những dịch vụ mới về nhà ở bắt đầu xuất hiện Một trong số đó chính là loại hình nhà ở riêng lẻ nhiều căn

hộ (hay còn được gọi là “chung cư mini”) Nhìn nhận dưới góc độ tích cực, không thể không nói “chung cư mini” là một phương án lựa chọn tốt, phù hợp với nhu cầu và tài chính của nhiều hộ gia đình, cá nhân Thực hiện hóa được ước mơ “an cư” nơi thành phố lớn của nhiều người Với giá thành rẻ hơn khá nhiều so với những căn chung cư đúng nghĩa, đồng thời cùng với giá mua thì giá cho thuê cũng không quá đắt, chỉ ngang với những khu trọ bình thường “Chung cư mini” cứ thế nghiễm nhiên trở thành một trong những lựa chọn hàng đầu của nhiều người là như vậy Song mọi vấn đề đều

có hai mặt của nó, bên cạnh những giá trị và lợi ích mang lại với nhu cầu ngày càng tăng cao qua từng năm, thị trường “chung cư mini” bắt đầu lộ rõ

ra những vấn đề, những khó khăn nan giải Và phần trình bày của nhóm 3 dưới đây sẽ dựa trên kiến thức kinh tế học vi mô mà nêu ra những phân tích

rõ ràng về thị trường nhà ở “chung cư mini” hiện nay, từ đó đưa ra những khuyến nghị về mặt chính sách để tháo gỡ khó khăn với thị trường này

II NỘI DUNG

1 Thực trạng của thị trường chung cư mini

a Tình hình chung cư mini hiện nay ở Việt Nam:

Chung cư mini hay còn gọi là những căn hộ mini, thường là do những cá nhân hoặc gia đình xây dựng, có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ theo kiểu khép kín Theo nghiên cứu sản phẩm nhà ở này đang tồn tại hai dạng Một là chung cư mini có sổ

đỏ riêng từng căn hộ theo tên người mua, nhưng loại này "rất hiếm" Loại thứ hai - chiếm đa số - là chung cư mini không có sổ đỏ Người mua căn hộ này sẽ làm hợp đồng thỏa thuận với bên bán hoặc có thể được đứng chung tên vào sổ đỏ đồng sở hữu lô đất xây dựng cả công trình chung cư mini

Hiện nay loại hình này rất phổ biến ở các thành phố lớn (như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, ) đây là những thành phố đông dân, với lượng người chuyển cư đến hàng năm là rất lớn, do vậy dẫn đến nhu cầu về loại hình nhà ở giá rẻ này rất cao ( EVN Hà Nội cho biết toàn thành phố có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung chủ yếu ở các quận như Bắc

Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ Còn tại TP HCM, theo ngành công an, có khoảng 42.000 nhà trọ kiểu chung cư mini Con số này nhiều gấp hơn 20 lần Hà Nội, trong khi mật độ dân số nhiều hơn chưa đến 2 lần…) Ở các tỉnh, thành phố khác tuy số lượng chung cư mini thấp hơn các thành phố lớn xong ít nhiều cũng có sự góp mặt của loại hình này

b Tích cực, tiêu cực

b.1 Về mặt tích cực, thuận lợi của chung cư mini

- Tạo điều kiện cho nhóm người thu nhập thấp dễ tiếp cận thị trường nhà ở hơn: Chung cư mini thường có giá bán thấp hơn so với các dự án chung cư do các doanh nghiệp lớn xây dựng, giúp tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp

- Góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tăng nguồn cung: Sự phát triển của chung cư mini có thể giúp đô thị hóa nhanh chóng và mở rộng nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu gia tăng từ dân số đô thị ngày càng tăng

- Tạo ra thị trường năng động: Sự xuất hiện của nhiều dự án chung

cư mini có thể tăng cường cạnh tranh trong thị trường bất động sản, tạo ra

sự đa dạng của các loại hình nhà ở và đa dạng sự chọn lựa cho người mua

b.2 Mặt tiêu cực và khó khăn của thị trường này

- Khó khăn về mặt pháp lý dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường này khi chưa thật sự có các chính sách chặt chẽ để quản lý thị trường chung cư mini.

Chung cư mini cũng là một dạng chung cư nhưng do chưa có các quy định cụ thể nên chủ đầu tư "lách luật", chưa làm đầy đủ trách nhiệm Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã "lách luật" từ việc có nhiều cơ quan quản

lý khác nhau để chuyển công năng từ nhà ở gia đình sang chung cư mini để cho thuê hoặc bán Ví dụ, chủ đầu tư có thể xin cấp phép xây dựng nhà ở gia đình cao 5 - 6 tầng tại Sở Xây dựng Nhà ở gia đình do ít người nên không yêu cầu phải có giấy phép về PCCC Nhưng sau khi xây xong lại thay đổi, chuyển công năng thành chung cư, có nhiều căn hộ nhỏ cho thuê hoặc bán Khi đó họ chỉ cần xin giấy phép kinh doanh tại Sở KH-ĐT

Hiện nay đã có một số các quy định về việc xây dựng các dạng nhà ở như chung cư mini trong luật Nhà ở năm 2014 Song các quy định trên tập chung chủ yếu vào việc quy định cách thức xây dựng ( điều 22, luật Nhà ở năm 2014), hay quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở riêng lẻ ( Điều

46, luật Nhà ở năm 2014), Như vậy các quy định pháp luật chưa thật sự có các quy định cụ thể và rõ ràng về thị trường chung cư mini, chưa có các biện pháp chặt chẽ để quản lý thị trường này

- Khó khăn về an toàn xây dựng, dịch bệnh, thiên tai ảnh hưởng tới sự hoạt động của thị trường chung cư mini

+ Dịch bệnh, thiên tai gây tổn thất lớn cho thị trường này:

Thứ nhất, làm giảm sự sôi nổi của thị trường mua bán chung cư mini, làm chậm quá trình xây dựng và phát triển dự án do bị gián đoạn chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng, và khó khăn trong việc tuyển dụng lao động

Ví dụ như ảnh hưởng của đợt dịch Covid 19 khiến nền kinh tế toàn cầu có

sự đình trệ trong thời gian dài, người dân thì thiếu việc làm, mất việc, nghỉ việc dài hạn do tác động của dịch bệnh, nhiều người lao động phải rời bỏ các thành phố lớn quay trở lại quê nhà,… từ đó dẫn đến nhu cầu giao dịch

về chung cư mini cũng giảm đi đáng kể Thậm chí bên chủ đầu tư cũng chịu nhiều ảnh hưởng và tổn thất lớn, khi nhiều căn chung cư mini không

bán được và bị bỏ hoang trong thời gian dài, họ phải tự chi trả một số khoản phí để bảo dưỡng làm tăng thêm gánh nặng chi phí

Thứ hai, chúng còn gây ra sự biến động về giá Xu hướng chung là các nhà đầu tư phải hạ giá thành để có thể tạo cơ hội cho người mua, bởi khi tăng giá có thể làm chậm sự phát triển quay trở lại của thị trường này

+ Chung cư mini thường đối mặt với nhiều hạn chế về an toàn xây dựng do các yếu tố như quy mô nhỏ, nguồn lực hạn chế và áp lực chi phí Dưới đây là một số hạn chế chủ yếu về an toàn xây dựng chung cư mini:

Chất lượng xây dựng không đảm bảo: Do áp lực giảm chi phí, nhiều chủ đầu tư chung cư mini có thể giảm chất lượng xây dựng để tiết kiệm nguồn vốn bỏ ra và vật liệu Điều này có thể dẫn đến việc xuất hiện các vấn

đề liên quan đến an toàn như kết cấu không đồng đều, sự cố hỏng hóc, dễ xuống cấp, và mất an toàn cho cư dân

Nhiều chung cư mini không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về hệ thống phòng cháy chữa cháy, bao gồm cả cảm biến khói, bình chữa cháy và định tuyến thoát hiểm Các chung cư mini thường có quy mô nhỏ và không có

kế hoạch phòng cháy phù hợp, dẫn đến khả năng lan rộng nhanh chóng của nguy cơ cháy nếu có sự cố xảy ra

Thiếu hệ thống an ninh: Hệ thống an ninh như camera giám sát, hệ thống cửa an ninh, và hệ thống báo động có thể không được triển khai đầy

đủ hoặc chất lượng không đảm bảo

Thiếu hệ thống thoát nước và ngăn chặn ngập lụt: Thiếu hệ thống thoát nước hiệu quả và biện pháp ngăn chặn ngập lụt có thể dẫn đến tình trạng ngập lụt và gây hại cho cả cấu trúc xây dựng và sức khỏe cư dân

Khó khăn trong việc duy trì và bảo dưỡng: Các chi phí bảo dưỡng hàng năm là vô cùng lớn Nguồn lực hạn chế có thể làm giảm khả năng duy trì và bảo dưỡng định kỳ của cấu trúc và hệ thống an toàn, tăng nguy cơ xuất hiện sự cố không mong muốn

- Khó khăn từ việc quy hoạch và phát triển hạ tầng: Công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.

Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) trong giai đoạn 2010-2020, TPHCM và một số thành phố phát triển đã nở rộ tình trạng xây dựng chung cư mini, chung cư hộp diêm, có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, quận nội thành Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, có những công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng

đô thị Song để quy hoạch có hiệu quả các căn chung cư mini là một trong những vấn đề rất khó khăn do đây hầu hết là các cá nhân hoặc gia đình xây dựng, khó trong việc kiểm soát Do vậy ngày càng yêu cầu có một chính sách quản lý có hiệu quả

- Khó khăn từ biến động kinh tế: Hiện nay, kinh tế toàn cầu đang

đối mặt với những suy thoái kéo dài và hết sức nghiêm trọng, nền kinh tế Việt Nam cũng bị tác động ít nhiều Và đặc biệt những hoạt động kinh doanh buôn bán là một trong những lĩnh vực bị tác động nặng nề nhất và thị trường chung cư mini cũng vậy

Thứ nhất đối với bên cầu, những gia đình, cá nhân xa nhà có nhu cầu

về chỗ ở sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc lựa chọn và thuê phòng với mức giá hợp lý Bởi kinh tế thì đi xuống, nhiều người mất việc do cắt giảm nhân công, những ngành nghề tự do gặp khó khăn trong buôn bán và kinh doanh… Từ đó trở thành một trong những khó khăn và thách thức lớn về mặt tài chính

Thứ hai đối với bên cung, cũng bởi kinh tế đi xuống mà những chủ đầu tư cũng gặp những khó khăn khó có thể tránh được Giá bán chung cư mini giảm khi nhu cầu mua, thuê chung cư mini giảm sút, giá bán chung cư mini cũng sẽ có xu hướng giảm để thu hút khách hàng quay trở lại Tỷ lệ giao dịch chung cư mini giảm do số lượng giao dịch mua, thuê chung cư

mini sẽ giảm sút, dẫn đến thị trường chung cư mini ảm đạm Đồng thời tỷ

lệ trống chung cư mini sẽ tăng cao, khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn, nghiêm trọng hơn có thể dẫn đến vỡ nợ

- Khó khăn về thị trường: Trong tương lai thị trường chung cư mini

sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức bởi sự cạnh tranh của các loại hình nhà ở khác, như nhà ở xã hội – một loại hình thuộc sở hữu và quản lý của nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… ( Bộ Xây dựng cho biết trong 10 tháng năm 2023 cả nước có 10 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được khởi công xây dựng mới, bổ sung khoảng 19.800 căn hộ dành cho công nhân, người thu nhập thấp ở đô thị và có xu hướng tăng trong tương lai), hay các loại hình nhà ở thương mại giá rẻ khác…

2 Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường chung cư mini

a Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

a.1 Dân số:

Dân số của một quốc gia, một vùng sẽ ảnh hưởng đến cầu hàng hóa tại quốc gia vùng đó, và đối với thị trường chung cư mini cũng vậy Việt Nam là một quốc gia đông dân và dân số không ngừng tăng theo các năm, đồng thời có xu hướng chuyển cư ra các đô thị để học tập và tìm kiếm việc làm Theo Nghiên cứu của Chi cục dân số Hà Nội cuối năm 2020, dân số thủ đô mỗi năm tăng trung bình 160.000, tương đương với một huyện Do

đó, từ 8,3 triệu người năm 2020, đến năm 2030, thủ đô có gần 10 triệu người Mỗi năm, hơn 1 triệu dân di cư ra thành phố làm ăn Số lượng thống

kê trên đã phần nào cho thấy mức độ dân cư đông đúc, tăng mạnh qua mỗi năm ở thành phố Hà Nội hay các thành phố lớn tại Việt Nam Dân cư tăng, nhu cầu về nhà ở cũng tăng, đặc biệt là mô hình nhà ở chung cư mini đang rất được nhiều người yêu thích

a.2 Thu nhập của người dân:

Đây là yếu tố quyết định khả năng mua của người tiêu dùng Thu nhập bình quân 1 người 1 tháng năm 2022 theo giá hiện hành đạt 4,67 triệu đồng Thu nhập tăng đều ở cả thành thị và nông thôn Thu nhập bình quân

1 người 1 tháng năm 2022 ở khu vực thành thị đạt gần 5,95 triệu đồng gấp 1,54 lần thu nhập bình quân ở khu vực nông thôn là 3,86 triệu đồng Với mức thu nhập không cao mà giá mua hay thuê nhà ở các thành phố lại quá cao Về giá giao dịch BĐS, theo Bộ Xây dựng, nhìn chung trong năm 2022, giá bất động sản liên tục tăng trong quý I và quý II; quý III chững lại; quý

IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều Hầu hết vẫn giữ

ở mức cao đã thiết lập cuối quý II Trong năm 2022, Nhà ở xã hội hiện có những căn giá lên tới 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu chỉ ở mức

15 triệu/m2 Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM, hiện tìm căn giá dưới

35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2

Do vậy một giải pháp phù hợp hơn với thu nhập của người dân là thị trường chung cư mini Thông thường, mỗi phòng chung cư mini được chủ trang bị đầy đủ nội thất như điều hòa, bình nóng lạnh, giường, tủ, bếp nấu… Giá cho thuê trung bình là 4 - 7 triệu đồng/tháng, chưa tính phí dịch

vụ, điện, nước Trung bình mỗi toà chung cư mini có khoảng 10 - 25 phòng, trang bị thang máy đầy đủ Với tầm tài chính từ 6 - 12 tỷ đồng, nhà đầu tư đã có thể mua được một căn xây theo hình thức cho thuê đầy đủ nội thất Đơn cử như một căn nhà chung cư mini cho thuê ở trung tâm Cầu Giấy, diện tích gần 90 m2/sàn, 4 tầng, được chào bán 11 tỷ đồng Do đó, nhu cầu nhà ở chung cư mini tăng lên, bởi đây là phân khúc nhà ở có giá cả hợp lý, dễ tìm và dễ thuê

a.3 Thị yếu:

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục

vụ nhu cầu ở thực Khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, lượt tìm mua