bài tập lớn môn môi giới bất động sản đề bài chứng chỉ hành nghề môi giới

Anh Qu c ốThẻ hành ngh môi gi i bề ớ ất động sản được cấp bởi iệp ộ ất động sản National i Association of Estate Agents -NAEA... Úc và Newzeland Danh sách người môi giới phải được đăng k

0

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

Đề bài: Chứng ch ỉ hành nghề môi gi ớ i

H ọ và tên: PHẠM MINH QUANG

Mã sinh viên: 1119 4392

L ớp chuyên ngành: B ất độ ng s n 61B ả

1

I KINH NGHI M M T SỆ Ộ Ố NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ CHỨNG CH HÀNH NGH Ỉ Ề

1 M 2ỹ

2 Anh Qu c 2ố

3 Úc và Newzeland 3

4 Thụy Điển 3

5 Hàn Qu c 3ố

II THỰC TR NG V Ạ Ề CHỨNG CH MÔI GIỈ ỚI T I VIẠ ỆT NAM 4

1 Pháp lu t 4ậ

2 Th ực tế 6

IV TRÌNH TỰ C P CHẤ ỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 8

2

CHỨ NG CH HÀNH NGH MÔI GIỚI Ỉ Ề

Hầu hết các nước đều quy định ch t ặ chẽ v ề điều ki n hành ngh môi gi i bệ ề ớ ất động sản Văn phòng, trung tâm môi giớ ất đội b ng sản được thành lập bởi các nhà môi giới có trình độ và chuyên môn cao trong lĩnh vực bất động sản (Hàn Quốc) Để hành ngh , cá nhân ph i có chề ả ứng ch hành nghỉ ề hoặc th hành ngh (Anh) hoẻ ề ặc giấy phép hành nghề (Mỹ), để được cấp ch ng chứ ỉ hành nghề thì cá nhân ph i trả ải qua đào tạo và sát hạch nghiêm túc và đáp ứng một số điều kiện nhất định Cụ thể như sau:

1 M ỹ

Để hành nghề môi giới bất động sản ở M , phải có 1 gi y phép do chính quy n ỹ ấ ề bang c p, ph i thi tr l i nhi u câu h i v các giao d ch bấ ả ả ờ ề ỏ ề ị ất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản, ph i tham gia mả ột khóa đào tạo từ 60 đến 120 giờ, và ph i có kinh nghi m mua bán bả ệ ất động s n tả ừ 1 đến 3 năm Giấy phép hành nghề có giá tr tị ừ 1 đến 2 năm Như vậy để hành ngh môi gi i t i M ề ớ ạ ỹ phải tr i qua ả đợt ki m tra sát hể ạch, đáp ứng hàng lo t các quy ạ định ch t ch ặ ẽ , đòi hỏi kinh nghi m, ệ chính vì th mà dế ịch vụ môi gi i t i M rớ ạ ỹ ất phát tri n và r t chuyên nghi p ể ấ ệ

2 Anh Qu c ố

Thẻ hành ngh môi gi i bề ớ ất động sản được cấp bởi iệp ộ ất động sản (National i Association of Estate Agents -NAEA) Công ty môi gi i ph i có gi y phép, ph i có ớ ả ấ ả

ít nh t mấ ột người môi gi i trong trung tâm có th hành nghớ ẻ ề, đủ tư cách trong việc giao d ch mua bán nhà ị ở, có trình độ ằ b ng c p chính th ng, ho c có kinh nghiấ ố ặ ệm trong ngành bất động s n ả

3

3 Úc và Newzeland

Danh sách người môi giới phải được đăng ký với cơ quan quản lý kinh doanh - ở

Úc là U ỷ ban tài phán thương mại) Nếu không đăng ký mà vẫn th c hi n d ch v s ự ệ ị ụ ẽ

bị phạt 50 đơn vị phạt, bỏ tù 6 tháng hoặc vừa bị phạt tiền vừa bị bỏ tù, ngoài ra không được hưởng lương, hoa hồng từ các dịch vụ Người môi giới đủ tư cách phải

có các b ng c p do các t ằ ấ ổ chức đào tạo c a Hi p h i ANTA c p ủ ệ ộ ấ

4 Thụy Điển

Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải có bằng tốt nghiệp t ừ phổ thông trung h c tr lên; ph i n p m t kho n ti n bọ ở ả ộ ộ ả ề ảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thi u là 10.000 USD và ph i có quyể ả ết định cho phép hành ngh cề ủa

cơ quan có thẩm quy n ề

5 Hàn Qu c ố

Để có th ể trở thành chuyên gia môi gi i bớ ất động s n ph i tr i qua m t k thi kiả ả ả ộ ỳ ểm tra về trình độ chuyên môn do lãnh đạ ỉo t nh, thành ph tố ổ chức Căn cứ theo ngh ị định hướng dẫn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng có thể trực tiếp ra đề kiểm tra ho c trặ ực tiếp tổ chức k thi ki m tra này dể ựa trên cơ sở đồng đều về kỳ thi kiểm tra trình độ chuyên môn môi gi i bớ ất động sản Muốn được hành ngh môi gi i bề ớ ất động s n tả ại Hàn Qu c, thì ph i thành lố ả ập văn phòng môi giới với lãnh o chính quy n đạ ề địa phương Ngư i không ph i là chuyên viên môi gi i bờ ả ớ ất động s n hoả ặc người không

có tư cách pháp nhân thì không thể xin đăng ký thành lập văn phòng Nhà môi giới khi định sa thải hoặc tuyển dụng tr lý, chuyên viên môi giợ ới tr c thu c ph i khai ự ộ ả báo với cơ quan đăng ký căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng Mọi hành vi hoạt động của trợ lý cũng như chuyên viên môi giớ ất đội b ng sản trực thuộc sẽ được coi

là hành vi c a chính nhà môi gi i Nhà môi gi i và chuyên viên môi gi i tr c thuủ ớ ớ ớ ự ộc

4

phải đăng ký con dấu với cơ quan đăng ký theo quy định của Bộ Xây dựng Trường hợp thay đổi con dấu đã đăng ký cũng phải làm tương tự như trên Đồng thời, nhà môi gi i ph i niêm y t gi y ch ng nhớ ả ế ấ ứ ận đăng ký văn phòng, bảng giá ti n phí và các ề hạng mục khác theo quy định của Bộ Xây d ng V tiêu chuự ề ẩn đăng ký văn phòng môi giới và đăng ký con dấu được quy định cụ thể ở nghị định và thông tư hướng dẫn

Ngoài ra, Hàn Quốc còn đưa ra mức phí môi gi i b ng 0.9% sớ ằ ố tiền giao d ch ị trong trường hợp mua bán, trao đổi, và 0.8% trong tr ng hườ ợp thuê mướn V i quy ớ định về đăng ký văn phòng môi giới, Hàn Qu c qu n lý ch t ch m b o tính minh ố ả ặ ẽ đả ả bạch cho th ị trường kinh doanh d ch v bị ụ ất động sản

II THỰC TRẠNG VỀ CHỨNG CHỈ MÔI GI I T I VI Ớ Ạ ỆT NAM

1 Pháp lu t ậ

Môi gi i bớ ất động sản được pháp luật công nh n là m t ngh nghi p trong Luậ ộ ề ệ ật kinh doanh bất động sản 2014 Để chu n hóa ngh nghiẩ ề ệp này, năm 2015, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư số 11/ 2015/ TT- BXD quy định, nhân viên môi gi i bớ ất động sản ph i d thi sát h ch và có ch ng ch môi gi i bả ự ạ ứ ỉ ớ ất động sản mới được hành nghề Quy định này chính th c có hi u l c t ngày 16/02/2016 ứ ệ ự ừ

* Chứng ch môi giỉ ới BĐS là gì?

Theo quy định tại điều 11 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 c a c a ủ ủ Thủ Tướng Chính Ph , chủ ứng ch môi giỉ ới BĐS là một lo i ch ng ch , gi y ạ ứ ỉ ấ

5

chứng nh n của một đơn vị đào tạậ o dạy các l p h c, khóa h c môi gi i bớ ọ ọ ớ ất động sản, định giá bất động sản và vấn đề quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS Nghề môi giới bất động sản hiện nay đã được pháp lu t công nh n là m t trong ậ ậ ộ rất nhi u ngh nghiề ề ệp ở Việt Nam Điều này được quy định trong Lu t kinh ậ doanh bất động sản đượ ửa đổc s i, bổ sung năm 2014 Tuy nhiên, để có thể chuẩn hóa được ngh nghiề ệp này thì đến năm 2015, Bộ Xây dựng mới ban hành thông tư số 11/2015/TT-BXD Thông tư quy định nhân viên của ngành môi gi i ớ bất động sản b t bu c ph i d thi sát hắ ộ ả ự ạch, đồng th i ph i có ch ng ch mờ ả ứ ỉ ới được phép hành nghề Tuy nhiên, đến ngày 16/02/2016, quy định này mới có hiệ ựu l c

Hiện nay, theo quy định pháp luật môi giới nhà đất thì người hành nghề bắt buộc ph i có ch ng ch môi giả ứ ỉ ới BĐS được Sở Xây dựng ở tỉnh ho c thành ph ặ ố trực thuộc Trung ương cấp Đối với tổ chức cá nhân có môi giới BĐS không có chứng chỉ môi gi i bớ ất động s n s b x ả ẽ ị ử phạt theo quy định tại Ngh ị định

121/2013/NĐ-CP ngh nh quị đị y định x ử phạt vi ph m hành chính trong ho t ạ ạ

động xây d ng; kinh doanh bự ất động sản…

Cụ thể, điều 38 Nghị định 121/2013/NĐ CP quy đị- nh v m c phề ứ ạt đối với môi giới không có ch ng ch có 1 mứ ỉ ức đó là:

- Phạ ề ừ 10 đến 15 trit ti n t ệu đồng nếu là cá nhân hành nghề môi gi i bớ ất động sản độc lập

- Phạ ề ừ 30 đến 40 trit ti n t ệu đồng nếu là tổ chức, công ty t ổ chức kinh doanh dịch vụ môi gi i bớ ất động sản không đủ 02 người có chứng ch môi gi i b t ỉ ớ ấ

động s n ho c do s d ng nhân viên môi gi i bả ặ ử ụ ớ ất động sản không có ch ng ch ứ ỉ hành ngh ề

Theo đó, các nhân viên môi giới cần trang bị cho bản thân các ki n th c chuyên ế ứ môn sâu về nghề nghiệp và hi u bi t r ng trong nhiể ế ộ ều lĩnh vực khác Sau đó họ ẽ s phải tr i qua k thi sát hả ỳ ạch để có được ch ng ch hành ngh ứ ỉ ề

6

Theo quy định ở điều 68 t i Lu t kinh doanh bạ ậ ất động sản 2014, cá nhân được cấp chứng chỉ hành ngh môi gi i bề ớ ất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có năng lực hành vi dân s ự đầy đủ;

- Có trình độ ố t t nghi p trung h c ph thông tr lên; ệ ọ ổ ở

- Đã qua sát hạch về kiến th c môi gi i bứ ớ ất động sản

- Chứng ch hành ngh môi gi i bỉ ề ớ ất động s n có th i h n s dả ờ ạ ử ụng là 05 năm Theo Thông tư 11, người dự thi sát hạch để được c p ch ng chấ ứ ỉ hành nghề môi giới BĐS phải thi bắt bu c các n i dung g m ki n thộ ộ ồ ế ức cơ sở (pháp lu t liên quan ậ đến kinh doanh BĐS, phòng chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS) và kiến thức chuyên môn (t ng quan v d ch vổ ề ị ụ môi trường BĐS, quy trình và kĩ năng môi giới BĐS, giải quyết tình hu ng th c t ) ố ự ế

Quy định v ề chứng ch hành ngh i v i nhân viên môi gi i bỉ ề đố ớ ớ ất động s n là mả ột trong những bước quan trọng để xây d ng m t thự ộ ị trường bất động s n minh b ch, ả ạ chuyên nghi p và phát tri n b n v ng ệ ể ề ữ

2 Thực t ế

Trên th c t , theo th ng kê c a H i Môi gi i bự ế ố ủ ộ ớ ất động s n Vi t Nam (VARS), lả ệ ực lượng tham gia hành ngh môi gi i bề ớ ất động s n c a Vi t Nam hi n kho ng 300.000 ả ủ ệ ệ ả người, nhưng chỉ có 27.000 người có ch ng ch hành ngh theo luứ ỉ ề ật cũ; 8.000 người

có ch ng ch hành ngh theo lu t m i S còn l i khoứ ỉ ề ậ ớ ố ạ ảng 265.000 chưa có chứng ch ỉ hành ngh ề

7

Thực tr ng số lượng môi giạ ới chưa có chứng ch hành nghỉ ề, nhưng tham gia thị trường là một trong nh ng vấn đềữ được các cơ quan quản lý đặc biệt quan tâm Bởi

lẽ, vi c thiệ ếu nghiêm túc trong hoạt động môi gi i, ch y theo hoa h ng, phó mớ ạ ồ ặc quyền l i khách hàng, th m chí th i giá, lợ ậ ổ ừa đảo chính là nguy cơ và mầm m ng dố ẫn

đến nh ng biữ ến động bất thường của thị trường như giai đoạn trước đây Hệ quả là hình nh c a r t nhi u môi gi i chuyên nghiả ủ ấ ề ớ ệp cũng bị sai lệch trong con mắt của người dân, tr ở thành các "cò đất”…

III ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤ T GI I PHÁP Ả

Môi gi i bớ ất động s n là m t ngh quan trả ộ ề ọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đây là đội ngũ kết nối cung c u Thầ ị trường bất động s n Vi t Nam mu n phát ả ệ ố triển ạnh và bền vững thì cần mm ột đội ngũ nhân viên môi giới có chuyên môn nghiệp v cao ụ

Chứng chỉ môi gi i s giúp nâng cao chớ ẽ ất lượng của đội ngũ môi giới, hướng tới

sự chuyên nghi p, thệ ị trường bất động sản Việt Nam hướng t i s minh b ch trên ớ ự ạ mọi phương diện: Hình th c kinh doanh, chứ ất lượng s n ph m, hình th c phân phả ẩ ứ ối sản phẩm

Tuy nhiên, th c tr ng hi n nay dù có nhu c u nhiự ạ ệ ầ ều, nhưng việc cấp chứng ch ỉ ở một s ố địa phương vẫn còn tương đối hạn chế Mặc dù quy định cấp ch ng ch ứ ỉ hiện nay đã có trong Luật, nhưng vẫn có s l ng l o nhự ỏ ẻ ất định giữa các địa phương Việc cấp ch ng ch ứ ỉ được giao cho các s , ngành cở ủa địa phương thực hiện, nhưng có nơi làm bài bản, có nơi còn lỏng l o, nên chẻ ất lượng hành ngh c a các môi gi i không ề ủ ớ

8

đồng đều Chưa kể, do quy trình giám sát không chặt chẽ, dẫn đến hiện tượng gian lận trong vi c thi c , c p ch ng ch hành ngh môi giệ ử ấ ứ ỉ ề ới

Vì v y, yêu cậ ầu c p thi t hi n nay là phấ ế ệ ải thúc đẩy thực hiện các chương trình bồi dưỡng ki n thế ức, nâng cao trình độ và hoàn thi n các th tệ ủ ục pháp lý cho các đại lý, doanh nghi p, môi giệ ới viên trong lĩnh vực phân ph i bố ất động sản Đồng th i, các ờ địa phương, cụ thể là Sở Xây dựng cần phải tích cực hơn trong việc xây dựng và t ổ chức các chương trình thi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới các sàn giao dịch, đơn

vị phân phối trên địa bàn c a mình ủ

Tất nhiên, cũng lưu ý rằng, có chứng chỉ môi giới chưa hẳn đã là môi giới bất

động s n gi i, b i nh ng khóa hả ỏ ở ữ ọc cũng chỉ kéo dài trong một thời gian ng n Tuy ắ nhiên, chí ít những chương trình đào tạo này giúp cho người tham gia có cơ hội nắm bắt được những nguyên tắc cơ bản khi tham gia thị trường, đầu tiên là nguyên tắc thế nào là đạo đức khi làm ngh môi gi i bề ớ ất động sản

Khi các nhà môi giới tr nên chuyên nghiở ệp hơn, ý thức ngh nghiề ệp rõ ràng hơn, thì h sọ ẽ biế ự kiểt t m soát tốt hơn, góp phần h n chạ ế được sự biến động c a thủ ị trường, làm ổn định giá cả, tránh được vi c ch y theo, th m chí t o ra nhệ ạ ậ ạ ững cơn sốt giá “ảo”

IV TRÌNH T C P CH NG CH MÔI GI I B Ự Ấ Ứ Ỉ Ớ ẤT ĐỘ NG SẢN

9

Bước 1: Chu n bẩ ị hồ sơ đăng ký cấp chứng ch hành ngh môi giỉ ề ới bất động sản: (c n chu n b 02 b h ầ ẩ ị ộ ồ sơ)

– 01 mẫu đơn xin cấp chứng ch hành ngh bỉ ề ất động sản (Đơn đăng ký dự thi sát h ch) có dán ạ ảnh màu c 4x6cm chỡ ụp trong thời gian 6 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi

– 01 bản sao có công ch ng hoứ ặc ch ng th c gi y ch ng minh nhân dân ho c ứ ự ấ ứ ặ thẻ căn cước , ho c h chiặ ộ ếu với người nước ngoài còn th i h n (b n sao có b n ờ ạ ả ả chính đối chiếu)

– 01 bản sao ch ng th c giứ ự ấy ch ng nhứ ận đã hoàn thành khóa học chứng chỉ hành ngh bề ất động sản

– 01 bản sao ch ng th c b ng t t nghi p THPT tr lên hoứ ự ằ ố ệ ở ặc tương đương – 02 ảnh m u cỡ 4×6 cm ch p trong thầ ụ ời gian sáu tháng tính đến ngày đăng ký

dự thi, 02 phong bì có dán tem ghi rõ h ọ tên, địa ch ỉ người nh n, sậ ố điện tho i ạ Bước 2: Nộp h ồ sơ tạ ởi S Xây d ng: ự

Người đăng ký cấp ch ng ch môi giứ ỉ ới BĐS nộp 02 (b ) h ộ ồ sơ có giấy tờ như trên g i v S Xây d ng qua hình th c n p tr c ti p hoử ề ở ự ứ ộ ự ế ặc qua bưu điện Trong

đó 01 bộ lưu tại đơn vị tổ chức kỳ thi, 01 b g i v S Xây dộ ử ề ở ựng để cấp chứng chỉ

Bước 3: Nh n k t qu ậ ế ả giải quy t h ế ồ sơ tại Sở Xây d ng: ự

Thời hạn gi i quy t h ả ế ồ sơ là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy

đủ ợ, h p lệ

Sở Xây dựng kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của các gi y t trong h ấ ờ ồ sơ khi nhận h ồ sơ đăng ký cấp chứng chỉ môi gi i bớ ất động sản

– Trường hợp h ồ sơ đã hợ ệ, đầy đủp l thì vi t biên nh n hế ậ ẹn ngày tr kả ết qu ả cho người nộp

– Trường hợp h ồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng d n hoàn thi n h ẫ ệ ồ

10

sơ

Lệ phí c p chấ ứng ch môi gi i bỉ ớ ất động sản: 200.000 đồng/ Chứng chỉ

* Điều kiện dự thi sát h ch v ạ ề kiến th c môi gi i bứ ớ ất động s n ả

- T t nghi p t Trung h c ph thông tr lên ố ệ ừ ọ ổ ở

- Có năng lực hành vi dân s ự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc ch p hành án ph t tù ấ ạ

- Đã nộp h ồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí d thi ự

* Nội dung thi sát hạch có 02 ph n thi: ầ

– Phần ki n thế ức cơ sở: Thi vi t, thi tr c nghi m ho c k t h p hai hình th c ế ắ ệ ặ ế ợ ứ trên, th i gian thi 120 phút, bao gờ ồm:

Đầu tư bất động sản

Th ị trường bất động sản

Pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản

Phòng ch ng r a ti n trong kinh doanh bố ử ề ất động s n ả

– Phần ki n th c chuyên môn, bao gế ứ ồm:

Quy trình và k ỹ năng môi giớ ất đội b ng sản

Tổng quan v d ch v môi giề ị ụ ới bất động s n ả

Gi i quy t tình hu ng trên th c t ả ế ố ự ế

Nếu k t qu k thi c a Nế ả ỳ ủ ếu bạn đạt điểm thi t ừ 70/100 điểm trở lên cho mỗi bài thi cơ sở và bài thi chuyên môn thì đạt yêu cầu sát h ch ki n thạ ế ức môi gi i b t ớ ấ

động s n và có th ả ể được c p Ch ng ch ấ ứ ỉ

*Thời h n chạ ứng ch môi giỉ ới BĐS

Chứng chỉ có th i hờ ạn 5 năm kể từ ngày cấp Trong trường h p h t h n chợ ế ạ ứng chỉ hành ngh thì cá nhân s ề ẽ không được ti p tế ục làm nghề nữa Thay vào đó,

họ phải tham gia kì thi sát hạch theo quy định của Lu t kinh doanh bậ ất động s n ả

và không được gia h n ch ng chạ ứ ỉ Cụ thể là ch c n thi l i ph n ki n thỉ ầ ạ ầ ế ức cơ sở