Bài tập nhóm Định giá bất động sản khoa Bất động sản Trường đại học kinh tế quốc dân: Lựa chọn Định giá loại hình nhà ở riêng lẻ khu vực Hà Nội áp dụng 2 phương pháp định giá bao gồm: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Bài tập nhóm- Định giá bất động sản nhà riêng lẻ I- Bất động sản mục tiêu cần định giá ● Giới thiệu chung bất động sản mục tiêu: Địa chỉ: Số nhà 36 - Ngõ Chùa Hưng Ký, Đường Minh Khai, Phường Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội ● Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: + Diện tích đất: 60m2 + Số tầng: tầng, Có tổng phòng (lớn nhỏ) + Năm xây dựng: 2013 + Hình dáng: vng vức + Mặt tiền: 3m + Hướng nhà: Đơng - Bắc + Vị trí: Trong ngõ thơng thống, ngõ rộng khoảng gần 2m Từ nhà mặt phố Minh Khai cách vài chục mét ( Có vị trí tốt BĐS SS2 BĐS SS3 có khoảng cách 200-300m, vị trí BĐS MT => Điều chỉnh tăng *) Mặt tiền Đối với đất có mặt (cạnh) tiếp giáp từ hai đường (phố), ngõ trở lên giá đất nhân hệ số sau: - Thửa đất có cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên Bảng giá đất nhân hệ số K = 1,3 đường (phố) có giá đất cao - Thửa đất có cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên Bảng giá đất nhân hệ số K = 1,25 đường (phố) có giá đất cao - Thửa đất có cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên Bảng giá đất nhân hệ số K = 1,2 đường (phố) có giá đất cao - Thửa đất có cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên Bảng giá đất có cạnh (mặt) khác tiếp giáp với ngõ (có mặt cắt ngõ nhỏ từ 3,5 m trở lên (tính từ giới hè đường (phố) có tên bảng giá đất tới mốc giới đất tiếp giáp với ngõ)) nhân hệ số K = 1,15 đường (phố) có tên Bảng giá đất - Thửa đất có cạnh (mặt) tiếp giáp với đường (phố) có tên Bảng giá đất có cạnh (mặt) khác tiếp giáp với ngõ (có mặt cắt ngõ nhỏ từ m đến 3,5 m tính (tính từ giới hè đường (phố) có tên bảng giá đất tới mốc giới đất tiếp giáp với ngõ)) nhân hệ số K = 1,1 đường (phố) có tên Bảng giá đất *) Đường trước mặt Nguyên tắc xác định vị trí đất: - Vị trí 1: áp dụng đất chủ sử dụng có cạnh (mặt) giáp với đường (phố) có tên bảng giá ban hành kèm theo Quyết định này; - Vị trí 2: áp dụng đất chủ sử dụng có cạnh (mặt) giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau gọi chung ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ (tính từ giới hè đường (phố) có tên bảng giá đất tới mốc giới đất tiếp giáp với ngõ) từ 3,5 m trở lên - Vị trí 3: áp dụng đất chủ sử dụng có cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ (tính từ giới hè đường (phố) có tên bảng giá đất tới mốc giới đất tiếp giáp với ngõ) từ m đến 3,5 m - Vị trí 4: áp dụng đất chủ sử dụng có cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ (tính từ giới hè đường (phố) có tên bảng giá đất tới mốc giới đất tiếp giáp với ngõ) m Căn Bảng giá đất Quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2020 – 2024 (Đơn vị tính: 1.000 Đồng/m2 Đường Minh Khai Đoạn đường vị trí vị trí vị trí vị trí (BĐS Mục tiêu) Chợ Mơ - Kim Ngưu (1) 51 600 27 348 22 188 19 608 Kim Ngưu cuối Minh Khai (2) 46 800 25 272 20 592 18 252 Tỉ lệ điều chỉnh (1) 62% 28.3% 11.62% Tỉ lệ điều chỉnh (2) 61% 27.78% 11.36% Trung bình tỉ lệ điều chỉnh 61.5% 28.04% 11.49% Cơng thức tính = (Giá BĐS SS - Giá BĐS MT) / Giá BĐS SS * 100= ??? % ● So sánh nhà mặt tiền phố ngõ Nhà mặt tiền phố = Giá nhà mặt tiền đường phố 1,2 => Tỉ lệ điều chỉnh = 20% Hẻ m Mơ tả Đơn giá (hệ số) Vị trí Mặt tiền, có mặt giáp với đường lớn có tên bảng giá đất Theo bảng giá đính kèm QĐ 51/2014 Vị trí Hẻm trải nhựa/bê-tơng có chiều rộng >5m 0,7 vị trí Vị trí Hẻm trải nhựa/xi măng có chiều rộng từ đến < 5m 0,8 vị trí Vị trí Hẻm trải nhựa/bê-tơng có chiều rộng < 3m 0,8 vị trí => Chênh lệch giá mặt phố hẻm = 0,8*0,8*0,7* 100 = 44,8% BĐS SS 1,2 Tương tự BĐS Mục tiêu => Khơng cần điều chỉnh BĐS SS có mặt tiền ngõ thuận lợi so với BĐS mục tiêu -> Điều chỉnh giảm => Tỉ lệ điều chỉnh ≈ - 44,8% * 20% = - 8,96% ● Khoảng cách đến trục đường chính: Ta có BĐS có vị trí 200m so với mặt phố 100% Từ 200-300m 95% BĐS SS tương tự BĐS MT => không điều chỉnh BĐS SS BĐS SS BĐS MT => điều chỉnh tăng + Tỷ lệ điều chỉnh: -(95-100)/95 = 5,263% 3.3 Triển khai định giá 3.3.1 Bảng điều chỉnh STT Các yếu tố so sánh Mục tiêu SS1 SS2 SS3 Giá bán (Triệu đồng) ??? 3400 6500 4550 Tổng diện tích (m2) 60 51 70 70 Giá bán/m2 ??? 66.667 92.857 65.000 Khoảng cách đến trục đường 200m 200m 200-300m 200-300m Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 5.263% 5.263% 0.000 4.887 3.421 Mức điều chỉnh Số mặt tiền mặt tiền mặt tiền mặt tiền mặt tiền Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0% -8.96% 0.000 0.000 -5.824 Mức điều chỉnh Độ rộng đường Dưới 2m 2-3.5m 3.5m 2-3.5m Tỷ lệ điều chỉnh 0% -11% -28% -11% Mức điều chỉnh -7.663 -26.028 -7.472 Mức giá dẫn 59.00 71.72 55.13 Số lần điều chỉnh 2 Tổng mức điều chỉnh (net) -7.663 -21.141 -9.875 Tổng trị tuyệt đối mức điều chỉnh 7.663 30.915 16.717 Trọng số Đơn giá ước tính(triệu đồng/m2) 59.8295 Giá đất ước tính (triệu 3589771 đồng) Giá đất cần định giá = 3,589,771,000 ( Đồng ) 3.3.2 Giải thích gán trọng số ● Bất động sản so sánh 01 gán trọng số 03 có mức điều chỉnh tương đối thấp so với bất động sản lại, số lần điều chỉnh lần => giống bất động sản mục tiêu nên trọng số lớn ● Bất động sản so sánh 03 gán trọng số 02 mức điều chỉnh khơng q lớn so với bất động sản cịn lại số lần điều chỉnh lần ● Bất động sản so sánh 02 gán trọng số 01 mức điều chỉnh số lần điều chỉnh nhiều => Ít giống bất động sản mục tiêu IV- Định giá cơng trình nhà tầng 4.1 Cơ sở thông tin định giá ● BĐS mục tiêu thuộc cơng trình cấp III ● Xác định tuổi thọ cơng trình Xác định tuổi thọ cơng trình xây dựng cần sở độ bền vững cơng trình (được quy định Mục 2.2.1.8 QCVN 03:2012/BXD), cụ thể sau: – Bậc I: Loại công trình có niên hạn sử dụng 100 năm – Bậc II: Loại cơng trình có niên hạn sử dụng từ 50 năm – 100 năm – Bậc III: Loại cơng trình có niên hạn sử dụng từ 20 năm – 50 năm – Bậc IV: Loại cơng trình có niên hạn sử dụng 20 năm => Bất động sản mục tiêu cơng trình Bậc III có tuổi thọ từ 20-dưới 50 năm Đối với nhà thuộc đô thị thường nhà kiên cố bán kiên cố tuổi cơng trình lên tới 49-50 năm ● Xác định tỉ lệ lại cơng trình nhà PHỤ LỤC SỐ 01 BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH (Kèm theo Hướng dẫn số 69/HD-SXD ngày 03/7/2017 Sở Xây dựng Số TT Kết cấu Tỷ lệ lại > 80% 70% -:80% 60% -:70% 50% -:60% 40% -:50% < 40% Kết cấu bêtông cốt thép (khung, cột, dầm, sàn, trần, bêtông ) Lớp trát bảo vệ bong tróc, bê tơng bắt đầu bị nứt Bê-tơng nứt, cốt thép bắt đầu rỉ Bê-tơng có nhiều vết nứt, cốt thép có chỗ bị cong vênh Kết cấu bắt đầu cong vênh Bê-tông Kết cấu nứt rạn khả nhiều chỗ, cốt thép bị chống đỡ; đứt nhiều cần sửa chỗ chữa phá bỏ Kết cấu gạch (móng, cột, tường ) Lớp trát bảo vệ bắt đầu bong tróc, có vết nứt nhỏ vết nứt rộng, sâu tới gạch Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ có vết nứt rộng Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước Các vết nứt thơng suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ Hầu hết kết cấu bị rạn, nứt; nhiều chỗ bị đổ hay hỏng hoàn toàn Kết cấu gỗ sắt (kết cấu đỡ mái) Mái ngói, tơn, fibro ximăng Bắt đầu bị mối mọt bị rỉ Bị mối mọt bị rỉ nhiều chỗ Bị mục rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu bắt đầu bị cong vênh Kết cấu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt Kết cấu bị Nhiều cong vênh chỗ đứt nhiều, rời, nhiều chỗ khả đứt rời chống đỡ; cần sửa chữa phá bỏ Chất liệu lợp mái bị hư hỏng nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa mức độ hư hỏng nặng hay nhẹ diện tích hư hỏng mái: < 20% diện tích mái bị hư hỏng 20-30% diện tích mái bị hư hỏng 30-40% diện tích mái bị hư hỏng 40 - 50% diện tích mái bị hư hỏng 50 - 60% diện tích mái bị hư hỏng > 60% diện tích mái bị hư hỏng Ghi chú: Vận dụng theo Thông tư Liên số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 Bộ Xây dựng Tài - Vật giá Chính phủ ● Tỷ lệ giá trị kết cấu PHỤ LỤC SỐ 02 BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI TỔNG GIÁ TRỊ CỦA NGƠI NHÀ, CƠNG TRÌNH (Kèm theo Hướng dẫn số 69/HD-SXD ngày 03/7/2017 Sở Xây dựng) Loại nhà Tỷ lệ giá trị kết cấu (%) Móng Khung cột Tường Nền, sàn Kết cấu dỡ mái Mái - tầng lắp ghép lớn bê- tông xỉ than - 13 16 13 - Từ đến tầng khung cột tường gạch 10 12 16 12 - Từ tầng trở lên 18 15 12 16 10 - Biệt thự tầng mái ngói - 20 17 - Biệt thự tầng mái - 18 16 - 16 - Biệt thự tầng mái ngói - 20 16 - Biệt thự tầng mái - 18 16 - 14 - tầng cấp 10 - 18 17 - tầng cấp 10 - 18 16 1 Nhà nhiều tầng Nhà Biệt thự Nhà xây gạch - tầng mái ngói 10 - 18 13 10 - tầng mái 10 - 18 13 - 16 - tầng mái ngói 10 - 16 15 11 - tầng mái - 18 14 - 13 - tầng mái ngói 10 - 18 16 10 - tầng mái 10 - 18 16 - 14 - tầng mái 10 - 18 17 - 12 Ghi chú: Vận dụng theo Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 Bộ Xây dựng ● Xác định giá xây dựng cơng trình BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ Ở (Kèm theo Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 Sở Xây dựng Hà Nội) Cấp, loại cơng trình Cấp Loại LOẠI NHÀ Đơn giá xây dựng (đồng/m2 sàn xây dựng) Nhà cấp IV Nhà tầng, mái ngói mái tôn, tường 110 bổ 2.078.000 trụ (xây gạch đá ong), tường bao quanh cao >3m (khơng tính chiều cao tường thu hồi), khơng có trần Nhà tầng mái ngói mái tơn, tường 220, tường bao quanh cao >3m (khơng tính chiều cao tường thu hồi), khơng có trần 2.403.000 Nhà tầng, mái (mái BTCT) 4.007.000 Nhà - tầng, tường xây gạch, mái (BTCT) mái BTCT lợp tơn mái ngói 5.684.000 Nhà cấp III Nhà (4-5) tầng mái BTCT mái BTCT lợp tơn móng khơng gia cố cọc BTCT 5.885.000 Nhà (4-5) tầng mái BTCT mái BTCT lợp tơn móng gia cố cọc BTCT 6.600.000 Nhà (6 - 8) tầng mái BTCT mái BTCT lợp tơn móng khơng gia cố cọc BTCT 6.413.000 Nhà (6 - 8) tầng mái BTCT mái BTCT lợp tơn móng gia cố cọc BTCT 7.003.000 4.2 Triển khai định giá Qua khảo sát thực trạng nhà dựa vào bảng phụ lục ta kết sau: STT Kết cấu Mơ tả Tỷ lệ chất lượng lại (%) Tỷ lệ giá trị so với tổng giá trị Móng Tuổi thọ trung bình: 20 - 49 năm Tuổi sử dụng: năm (từ 2013 đến 2022) 81,6% 10% Tường Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ có vết nứt rộng 65% 18% Nền, sàn Nền nhiều chỗ bị bong tróc 65% 17% Mái Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước 55% 12% Cửa ( gỗ Tuổi thọ trung bình: 15-20 năm cơng nghiệp) Tuổi sử dụng: năm (từ 2013 đến 2022) 65% 9% Ghi chú: thời hạn sử dụng móng tính theo thời hạn sử dụng cơng trình : 49 năm Tỷ lệ chất lượng cịn lại móng = (1- (9/49)) x 100% = 81,6% Cửa gỗ công nghiệp thời hạn sử dụng 15-20 năm độ bền mặt màu sắc điều kiện sử dụng bình thường Cịn với cửa gỗ tự nhiên có độ bền vĩnh cửu, nhiên độ bền phụ thuộc nhiều vào chất gỗ nơi sản xuất Tỷ lệ chất lượng lại cửa =( – (9/20)) x 100%= 65% Dựa vào kết tra bảng (Phụ lục số 2) để xác định tỷ lệ giá trị kết cấu nhà Tỷ lệ chất lượng cịn lại nhà tính sau: Giá trị lại nhà: Dựa vào BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ Ở (Kèm theo Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 Sở Xây dựng Hà Nội), nhà thuộc nhà cấp III loại giá 6.600.000 đồng/ m2 => Giá trị lại nhà = 65,7% x 6.600.000 x 60 x = 1300860000 (đ) V-Kết luận Giá BĐS mục tiêu cần định giá = Giá đất + Giá cơng trình đất = 1300860000 + 3,589,771,000 = 4890631000 đồng ... 0,8*0,8*0,7* 100 = 44 ,8% BĐS SS 1,2 Tương tự BĐS Mục tiêu => Không cần điều chỉnh BĐS SS có mặt tiền ngõ thuận lợi so với BĐS mục tiêu -> Điều chỉnh giảm => Tỉ lệ điều chỉnh ≈ - 44 ,8% * 20% = - 8,96%... 340 0 6500 45 50 Tổng diện tích (m2) 60 51 70 70 Giá bán/m2 ??? 66.667 92.857 65.000 Khoảng cách đến trục đường 200m 200m 200-300m 200-300m Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 5.263% 5.263% 0.000 4. 887 3 .42 1... tường thu hồi), khơng có trần 2 .40 3.000 Nhà tầng, mái (mái BTCT) 4. 007.000 Nhà - tầng, tường xây gạch, mái (BTCT) mái BTCT lợp tơn mái ngói 5.6 84. 000 Nhà cấp III Nhà (4- 5) tầng mái BTCT mái BTCT