[123doc] - bai-tap-lon-dinh-gia-bat-dong-san

Lương Mạnh Toản LTĐH10TCA- MSV: 10G4010065 BÀI TẬP LỚN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nhận yêu cầu định giá Ngày 30/11/2013, Công ty CP Đầu Tư Thẩm định giá Việt Nam nhận yêu cầu kí kết hợp đồng khách hàng Công Ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn Thông In Bưu Điện việc thẩm định Giá trị quyền sử dụng đất cơng trình đất Tại số 217, đường Âu cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội với mục đích làm sở tham khảo để bán tài sản Giám đốc TDG Việ nam kí Quyết Định số 124, ngày 2/12/2013 Giám đốcn TDG Việt Nam việc thành lập Tổ định giá thẩm định viên Lập phương án định giá bất động sản Xác định tổng quát bất động sản cần định giá loại hình giá trị làm sở định giá - Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật bất động sản cần định giá: * Đặc điểm pháp lý: ST TÊN VĂN SỐ, NGÀY NỘI DUNG T BẢN BAN HÀNH VĂN BẢN CƠ QUAN, ĐƠN VỊ CẤP Cấp cho ông Phạm Văn Tiến bà Nguyễn Thị Hải quyền sử dụng Số 1171/2008/QĐ Giấy chứng 01 -UB/405/2008 nhận Ngày 03/06/2008 đất số 80 + 81, tờ đồ UBND số 17 số Quận Tây Hồ 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội với diện tích 465,2m2 Bên A đồng ý chuyển nhượng dứt khoát quyền sở hữu và/ sử dụng 02 Hợp đồng Ngày cơng chuyển chứng nhượng 29/12/2009 tồn diện tích đất tài sản gắn liền đất Phịng cơng chứng số đất số 80 + 81, tờ đồ số 17 số 217, đường Âu Cơ, Phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho bên B TP Hà Nội * Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: + Diện tích khn viên: 465,2 m2 + Diện tích đất : 465,2 m2 + Loại đất: đất + Hình dáng: Vát hậu + Vị trí: Mặt tiền đường chân đê rộng: 5m Hẻm thơng, nằm chân đê cách đường 5m Loại đường: bê tông +Môi trường: Yên tĩnh Lợi thế: gần Chợ, khu thương mại, siêu thị, trường mầm non tư thục Thuận lợi làm nhà ở, kinh doanh, mở văn phòng , có sở hạ tầng hồn chỉnh + Cấu trúc nhà : nhà mái bê tông + Diện tích xây dựng: 120 (m2) Diện tích sử dụng: 120 (m2) Triển khai định giá BĐS mục tiêu: A, Tính theo đơn giá nhà nước ban hành *Tính giá trị đất Áp dụng theo thông tư số 05/BXD/ĐT ngày 09/2/1993 Bộ Xây Dựng việc hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng phân cấp nhà khung giá đất địa bàn thành phố Hà Nội + Diện tích đất sử dụng riêng: 465,2 m2 + Giá trị đất vị trí đoạn đường Âu Cơ là: 110.000.000 VNĐ/m2 Vậy giá trị đất là: 465,2 x 110.000.000 = 51.172.000.000VNĐ *Tính giá trị cơng trình đất: Áp dụng theo định số 04/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 Thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc địa bàn thành phố Hà Nội + Diện tích xây dựng: 120 (m2) + Theo Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/1/2013 Sở XD Hà Nội Đơn giá đầu tư xây dựng nhà mái bê tong, kết cấu móng xây gạch lỗ bình thường, sàn đổ chạt xi măng cát vàng lát gạch Ceramic, tường xây 20cm gạch lỗ là: 2.078.000 VNĐ/m2 Giá trị cơng trình đất: 2.078.000 x 120 = 249.360.000 VNĐ ( hai trăm bốn chin triệu ba trăm sáu mươi ngàn đồng chẵn) Vậy Giá trị BĐS: Giá trị BĐS = Giá trịđất + Giá trịcông trinh = 51.172.000.000+ 249.360.000 = 51.421.360.000 VNĐ B, Tính theo giá thị trường Thẩm định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí Thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá bên người mua sẵn sang mua bên người bán sẵn sang bán, giao dịch khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường Căn vào tiêu chí trên, chuyên viên thẩm định giá tiến hành thu thập, phân tích BĐS tương đồng với BĐS cần định giá thời điểm 12/2013 Thành Phố Hà Nội, cụ thể quận tây Hồ: + Về vị trí: nằm đường Âu Cơ, quận Tây Hồ + Về sở hạ tầng kinh tế xã hội: Do nằm khu vực nên tương tự với BĐS mục tiêu Hệ thống cấp điện hệ thống cấp điện thành phố, điện ổn định, khu vực sử dụng nguồn nước sạch, vị trí thuận lợi gần trường học, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, Thông tin thu thập BĐS so sánh cụ thể sau: Thơng tin Vị trí Pháp lý Hướng Hình Dáng DTKV Số tầng Tổng DT sàn SD Giá bán BĐS cần Định BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh giá 217, Âu cơ, 268, Âu cơ, Bên số chẵn Bên số chẵn Quảng An, Quảng An, đường Âu cơ, đường Âu cơ, Tây Hồ, Hà Tây Hồ, Hà Quảng An, Quảng An, Nội Mặt tiền Nội Mặt tiền Tây Hồ, Hà Tây Hồ, Hà đường chân đê đường chân đê Nội Mặt tiền Nội Mặt tiền rộng 5m rộng 5m Cách đường chân đê đường chân đê BĐS cần định rộng 5m Cách rộng 5m Cách giá 50m BĐS cần định BĐS cần định giá 250m giá 380m Sổ đỏ qua Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ chuyển chủ chủ chủ nhượng Bắc Tây Đơng Bắc Đông Nam Vát hậu Vuông vức Vuông vức Vuông vức 465,2 m2 120 m2 70 m2 350 m2 72 m2 + tầng hầm 216 m2 180 m2 180 m2 tỉ 9,6 tỉ 20 tỉ Hệ số điều chỉnh giá BĐS so sánh BĐS định giá Các yếu tố so sánh Pháp lý Hướng Vị trí Khu vực BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh (100-101)/101= -0,99 % - -0,99 % -0,99 % (100-105)/105= -4,76% (100-97)/97= 3,09% (100-118)/118= -15,25% (100-110)/110= -9,09% (100-97)/97= 3,09% (100-118)/118= -15,25% (100-99)/99= 1,01% (100-118)/118= -15,25% Giá/m2 đất 128.571.428,6 VNĐ Giá/m sau 128.571.428,6 x điều chỉnh (100%-0,99% +1,01%-15,25%) = 108.989.999,5VN Đ 133.333.333 VNĐ 111.111.111,1 VNĐ 133.333.333 x (100%-0,99% -4,76%+3,09% -15,25%)= 109.453.333,1VN Đ 111.111.111,1 x(100% -0,99% + 3,09% - 15,25%)= 96.499.999,9 VNĐ Vậy Giá trị trung bình khu vực BĐS mục tiêu là: Gđ = (108.989.999,5 + 109.453.333,1 + 96.499.999,9)/3 = 104.981.110,8 VNĐ Vậy giá trị đất BĐS mục tiêu = 104.981.110,8 x 465,2 = 48.837.212.740 VNĐ *Bảng tính tốn chi tiết giá trị cơng trình: DTXD: 120 m2 Số tầng: Tuổi kinh tế: 50 năm Tuổi hiệu quả: 12 năm Tỷ lệ giá trị cịn lại tạm tính = (38/50)x100 = 76% Chi phí thay cơng trình: 2.078.000 x 120 = 249.360.000 VNĐ Tính tốn chi phí sử dụng đơn vị cấu thành, phận cấu thành: móng, khung cột, nền, trần, sàn,… Chuyên viên tiến hành thẩm định giá, khảo sát thị trường: -Móng xây gạch lỗ bình thường, có tượng lún -Tường xây 20cm gạch lỗ, bị nứt thấm -Nền nhà: đổ chạt xi măng cát vàng lát gạch Ceramic, cịn tốt -Trần bê tơng, cịn tốt -Cửa gỗ: bị nứt Từ xây dựng bảng tỷ lệ giá trị kết cấu so với ngơi nhà: Vậy tỷ lệ giá trị cịn lại cơng trình : (76% + 89,56%)/2 = 82,78% Vậy chi phí để tái tạo cơng trình thời điểm có kể đến hao mịn lỗi thời : 2.078.000 x 120 x 82,78% = 206.420.208 VNĐ Vậy giá trị BĐS mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí: GBĐS = 48.837.212.740 + 206.420.208 = 49.043.632.948 VNĐ Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự – Hạnh phúc Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2014 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ I – Thông tin chung tài sản thẩm định giá: Về tài sản: - Tên tài sản: Nhà mái bê tông - Địa chỉ: số 217, đường Âu cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội - Loại tài sản: Đất nhà thị - Vị trí, địa điểm tài sản: số 217, đường Âu cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội Về khách hàng: - Khách hàng: Công Ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn Thông In Bưu Điện - Địa chỉ: 564 Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, Thành phố Hà nội Đơn vị thẩm định giá: - Tên Công ty : Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư thẩm định giá Việt Nam - Địa : 23 Láng Hạ, P.Thành Cơng, Q.Ba Đình, TP Hà Nội - Điện thoại: 04.66755933 - Fax: 04.35190018 - Họ tên Định giá viên: Lương Mạnh Toản - Họ tên Định giá viên lập báo cáo thẩm định giá: Lương Mạnh Toản Ngày hiệu lực thẩm định giá: - Ngày cấp chứng thư: 8/10/2014 - Ngày ký hợp đồng: 30/11/2013 - Ngày hoàn thành trường: 1/12/2013 - Ngày khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ:30/11/2013 Mục đích thẩm định giá: Cơng Ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn Thông In Bưu Điện muốn thẩm định giá làm sở tham khảo để bán tài sản II - Những pháp lý để thẩm định giá: Những văn QPPL, tiêu chuẩn có liên quan quan nhà nước có thẩm quyền TW địa phương ban hành STT Tên văn Số Ngày ban hành Luật Công chứng 82/2006/QH11 12/12/2006 Luật Cư trú 81/2006/QH11 12/12/2006 Luật Kinh doanh bất động sản 63/2006/QH11 12/07/2006 Luật Nhà 56/2005/QH11 09/12/2005 Bộ luật Dân 33/2005/QH11 27/06/2005 Luật Đất đai 13/2003/QH11 10/12/2003 Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều 123/2007/NĐ-CP 27/07/2007 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư hướng dẫn thực số 06/2007/TT-BTNMT 15/06/2007 điều NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư Nhà nước Chỉ thị việc triển khai thi hành Luật 11/2007/CT-TTg 08/05/2007 Kinh doanh bất động sản 10 Nghị định quy định chi tiết thi hành 138/2006/NĐ-CP 15/11/2006 quy định Bộ luật Dân quan hệ dân có yếu tố nước ngồi 11 Thơng tư hướng dẫn thực số nội 05/2006/TT-BXD dung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành 01/11/2006 Luật Nhà 12 Chỉ thị việc triển khai thi hành Luật 34/2006/CT-TTg 26/09/2006 Nhà 13 Nghị Chính phủ số giải 23/2006/NQ-CP 07/09/2006 pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê theo quy định Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ 14 Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn 90/2006/NĐ-CP 06/09/2006 thi hành Luật Nhà 15 Nghị giao dịch dân nhà 1037/2006/NQ- 27/07/2006 xác lập trước ngày 01 tháng năm UBTVQH11 1991 có người Việt Nam định cư nước tham gia 16 Quyết định ban hành quy định Giấy 08/2006/QĐ-BTNMT 21/07/2006 chứng nhận quyền sử dụng đất 17 Thông tư hướng dẫn điều kiện thủ tục 36/2006/TT-BTC 28/04/2006 cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn giá đất 18 Thông tư hướng dẫn thực số 01/2005/TT-BTNMT 13/04/2005 điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai 19 Nghị định phương pháp xác định giá 188/2004/NĐ-CP 16/11/2004 đất khung giá loại đất 20 Nghị định thi hành Luật Đất đai 181/2004/NĐ-CP 21 Nghị định mua bán kinh doanh nhà 61-CP III - Mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản thẩm định giá: Đặc điểm tài sản thẩm định giá: 29/10/2004 05/07/1994 Vị trí: Mơi trường: n tĩnh Lợi thế: gần Chợ, khu thương mại, siêu thị, trường mầm non tư thục Thuận lợi làm nhà ở, kinh doanh, mở văn phịng , có sở hạ tầng hồn chỉnh Mơ tả: + Diện tích khn viên: 465,2 m2 + Diện tích đất : 465,2 m2 + Loại đất: đất + Hình dáng: Vát hậu + Vị trí: Mặt tiền đường chân đê rộng: 5m Hẻm thơng, nằm chân đê cách đường 5m Loại đường: bê tông + Cấu trúc nhà : nhà mái bê tơng + Diện tích xây dựng: 120 (m2) Diện tích sử dụng: 120 (m2) IV - Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý: STT TÊN VĂN BẢN 01 SỐ, NGÀY NỘI DUNG CƠ QUAN, BAN HÀNH VĂN BẢN ĐƠN VỊ CẤP Giấy chứng nhận Số Cấp cho ông 1171/2008/QĐ- Phạm Văn Tiến UB/405/2008 bà Nguyễn Ngày 03/06/2008 Thị Hải quyền sử dụng đất số 80 + 81, tờ đồ số 17 số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây UBND Quận Tây Hồ Hồ, thành phố Hà Nội với diện tích 465,2m2 Bên A đồng ý chuyển nhượng dứt khốt quyền sở hữu và/ Ngày công Hợp đồng 02 chứng chuyển nhượng sử dụng tồn diện tích đất tài sản gắn liền đất Phòng công chứng số đất số 80 + 81, tờ đồ số 17 29/12/2009 số 217, đường Âu Cơ, TP Hà Nội Phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho bên B V - Những giả thiết hạn chế định giá: - Người định giá khơng có trách nhiệm phải thẩm tra lại việc cung cấp thông tin - khách hàng Những thông tin cung cấp từ nghiên cứu khác đáng tin cậy Tỷ lệ phân phối đất cơng trình tổng giá trị BĐS áp dụng cho - BĐS này, không sử dụng cho bất động sản khác Khách hàng sử dụng báo cáo vào mục đích yêu cầu Tất phần báo cáo không sử dụng rộng rãi, không dùng để quảng cáo VI - Kết khảo sát thực địa: - Mục đích khảo sát: kiểm tra tính xác hợp lý hồ sơ pháp lý, thông tin khách hàng cung cấp với trạng thực tế bất động sản, tìm điểm bất hợp lý - Thời gian khảo sát: ngày 1/12/2013 o Người khảo sát: Lương Mạnh Toản o Kết thu từ khảo sát: thông số kỹ thuật hồ sơ pháp lý thông tin khách hàng cung cấp xác VII – Những lập luận để kết cuối cùng: - Phân tích vị trí: Vị trí bất động sản cần định giá nằm vị trí mặt tiền thuận tiện cho việc kinh doanh mua bán Hệ thống đường giao thông thông tin liên lạc ổn định theo thông tin khách hàng Môi trường xung quanh yên tĩnh, gần Chợ, trường học, siêu thị trunng tâm thương mại VIII – Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp chi phí IX - Xử lý vấn đề phức tạp, khơng rõ ràng q trình thẩm định giá: - Phương pháp so sánh thực dựa số liệu khảo sát thị trường thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành - Quá trình định giá cịn nhiều khả thiếu xác trình sử dụng khách hàng thời gian tới gây nhiều thay đổi mặt hình thức cấu trúc vật chất tài sản định giá X - Phụ lục đính kèm báo cáo: - Bản công chứng: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chủ bất động sản cần định giá Bản vẽ thiết kế bất động sản khu vực lân cận, bao quanh bất động sản cần định giá Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2013 Định giá viên Lương Mạnh Toản Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự – Hạnh phúc CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2014 Kính gửi: Cơng Ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn Thông In Bưu Điện Tài sản thẩm định giá: giá trị quyền sử dụng đất nhà Công Ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn Thông In Bưu Điện số 217, đường Âu cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội Mục đích thẩm định giá: làm sở để bán tài sản Thời điểm thẩm định giá: tháng 12 năm 2013 Căn pháp lý thẩm định giá bất động sản: phụ lục đính kèm Cơ sở thẩm định giá: giá trị thị trường Thực trạng bất động sản: phụ lục đính kèm Phương pháp thẩm định: Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp chi phí Kết thẩm định giá: Trên sở hồ sơ, tài liệu cung cấp, qua khảo sát thực tế trường BĐS, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán hộ thị trường, sử dụng phương pháp thẩm định giá tính tốn, kết thẩm định sau: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất nhà Công Ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn Thông In Bưu Điện (chi tiết theo phụ lục đính kèm) là: 49.043.632.948 VNĐ Điều kiện ràng buộc: 9.1/Mức giá giá thị trường quyền sử dụng đất nhà Công Ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn Thông In Bưu Điện thời điểm định giá phù hợp với đặc điểm pháp lý – kinh tế - kĩ thuật bất động sản (phụ lục đính kèm) 9.2/Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào liệu điều tra thị trường thời điểm thẩm định, liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động 9.3/Báo cáo định giá thành định giá viên 9.4/Kết thẩm định giá sử dụng làm sở tham khảo làm để mua nhà ở, không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác Thẩm định viên Lương Mạnh Toản ... (10 0-1 01)/101= -0 ,99 % - -0 ,99 % -0 ,99 % (10 0-1 05)/105= -4 ,76% (10 0-9 7)/97= 3,09% (10 0-1 18)/118= -1 5,25% (10 0-1 10)/110= -9 ,09% (10 0-9 7)/97= 3,09% (10 0-1 18)/118= -1 5,25% (10 0-9 9)/99= 1,01% (10 0-1 18)/118=... (10 0-1 18)/118= -1 5,25% Giá/m2 đất 128.571.428,6 VNĐ Giá/m sau 128.571.428,6 x điều chỉnh (100 %-0 ,99% +1,01 %-1 5,25%) = 108.989.999,5VN Đ 133.333.333 VNĐ 111.111.111,1 VNĐ 133.333.333 x (100 %-0 ,99% -4 ,76%+3,09%... sát thị trường: -Móng xây gạch lỗ bình thường, có tượng lún -Tường xây 20cm gạch lỗ, bị nứt thấm -Nền nhà: đổ chạt xi măng cát vàng lát gạch Ceramic, tốt -Trần bê tơng, cịn tốt -Cửa gỗ: bị nứt