thực trạng đầu tư sản phẩm nhà ở cao cấp tại tp hcm giai đoạn 2020 2023

TÓM TẮT NỘI DUNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆPĐầu tư sản phẩm nhà ở cao cấp hiện nay đang là một trong những kênh đầu tư hấpdẫn và thu hút trên thị trường bất động sản.. Do đó, tập

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG KHOA TÀI CHÍNH –NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ SẢN PHẨM NHÀ Ở CAO CẤP TẠI

TP.HCM GIAI ĐOẠN 2020-2023

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Vân Anh MSSV: 207BD54022

Lớp: K26BDS01 Khóa:K26

TP.HCM, ngày 21 tháng 04 năm 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC VĂN LANG KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ SẢN PHẨM NHÀ Ở CAO CẤP TẠI

TP HCM GIAI ĐOẠN 2020-2023

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Vân AnhMSSV: 207BD54022

Lớp: K26BDS01Khóa: K26GVHD: Hàng Nhật Quang

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là bài cáo cáo thực tập của riêng em và được sự hướng dẫnkhoa học của thầy Th.S Hàng Nhật Quang Các nội dung nghiên cứu, kết quả trongđề tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây.Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giáđược chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệutham khảo Ngoài ra, trong khóa luận tốt nghiệp còn sử dụng một số nhận xét, đánhgiá cũng như số liệu của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn vàchú thích nguồn gốc

Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nộidung khóa luận của mình Trường đại học Văn Lang không liên quan đến những viphạm tác quyền, bản quyền do em gây ra trong quá trình thực hiện (nếu có)

TÓM TẮT NỘI DUNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Đầu tư sản phẩm nhà ở cao cấp hiện nay đang là một trong những kênh đầu tư hấpdẫn và thu hút trên thị trường bất động sản Nghiên cứu này tìm hiểu những yếu tốtác động đến quyết định đầu tư loại hình sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP.HCM giaiđoạn 2020-2023

Khóa luận tốt nghiệp này đào sâu vào nghiên cứu về thực trạng của thị trường sảnphẩm nhà ở cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời phân tích các yếu tố ảnhhưởng đến thị trường này ở cả mức vĩ mô và vi mô

Ở mức vĩ mô, nghiên cứu tập trung vào việc phân tích tình hình kinh tế và chính trịcủa Việt Nam cũng như của khu vực, những yếu tố này có ảnh hưởng đến nền kinhtế địa phương và thị trường bất động sản Điều này bao gồm sự tăng trưởng kinh tế,biến động trong thị trường lao động, chính sách về bất động sản, cũng như các yếutố khác như biến đổi khí hậu và an ninh chính trị

Ở mức vi mô, nghiên cứu tập trung vào các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến thị trườngnhà ở cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh Điều này có thể bao gồm phân tích nhucầu nhà ở từ các nhóm khách hàng như nhà đầu tư, người mua để ở và người nướcngoài, xu hướng thị trường như sự chuyển đổi từ căn hộ sang biệt thự, từ khu vựctrung tâm sang khu vực ngoại ô, và các yếu tố về vị trí, tiện ích, an ninh và môitrường xung quanh các dự án

Nghiên cứu cũng sâu rộng vào việc phân tích đối thủ cạnh tranh từ các dự án bấtđộng sản khác, cùng nhưng không chỉ là các dự án nhà ở cao cấp mà còn là các dự

án nhà ở trung bình và thấp cấp Các chiến lược marketing và phát triển sản phẩmcủa các nhà phát triển cũng được điều tra và phân tích để hiểu rõ hơn về cách họcạnh tranh và thu hút khách hàng

Cuối cùng, dựa trên các phân tích trên, khóa luận đề xuất các chiến lược và phươnghướng cho các nhà phát triển bất động sản nhằm cải thiện sản phẩm nhà ở cao cấp,từ việc tối ưu hóa vị trí và thiết kế dự án đến việc tăng cường chất lượng dịch vụ vàchiến lược marketing

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện bài khóa luận tốt nghiệp này, tác giả đã nhận được sựhướng dẫn vô cùng nhiệt tình và tận tâm từ giảng viên Hàng Nhật Quang – giảngviên hướng dẫn ngay từ những ngày đầu tiên khi lựa chọn đề tài cho khóa luận đểhợp lý nhất, thầy luôn chu đáo hướng dẫn và hỗ trợ hết sức, thầy đã đóng góp ý kiếnxây dựng đề tài và giải đáp những thắc mắc cho tác giả trong quá trình viết bài khóaluận này

Qua đây, tác giả xin bày tỏ lòng kính trọng và chân thành đến:

- Quý thầy cô trường Đại học Văn Lang đã nhiệt tình giảng dạy và truyền đạt

những kiến thức cần thiết trong thời gian ở trường đại học để chuẩn bị chocông việc tương lai Chính trường Đại học Văn Lang là nơi giúp tác giả thựchiện được những mong muốn sau này

- Bố mẹ là người đã luôn bên cạnh hỗ trợ động viên ngay từ ngày đầu tác giả

đăng ký tuyển sinh vào trường Đại học Văn Lang cũng như suốt chặngđường 4 năm học vừa qua, không ngày nào tác giả thiếu đi sự hỗ trợ từ bốmẹ

Bên cạnh đó, do nhiều khó khăn đến từ thời gian tìm hiểu cũng như là kiến thứcchuyên môn hạn chế, bài khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn không tránh khỏi saisót, tác giả rất mong nhận được sự thông cảm và đóng góp ý kiến từ thầy, cô để bàiđược hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 21 tháng 04 năm 2024

Sinh viên thực hiện

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH viii

GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản 5

1.1.1 Khái niệm 5

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 5

1.1.3 Phân loại bất động sản 6

1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường bất động sản 7

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 7

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 8

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 8

1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10

1.3 Đầu tư phân khúc sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP HCM 11

1.3.1 Khái niệm đầu tư 11

1.3.2 Khái quát về thị trường sản phẩm nhà ở cao cấp tại Việt Nam 11

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 14

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ SẢN PHẨM NHÀ Ở CAO CẤP TẠI TP HỒ CHÍ MINH 15

2.1 Ứng dụng mô hình PESTLE trong việc phân tích thị trường sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP HCM 15

2.1.1 Yếu tố chính trị 15

2.1.2 Yếu tố kinh tế 16

2.1.3 Yếu tố văn hóa xã hội 19

2.1.4 Yếu tố công nghệ 23

2.1.5 Yếu tố pháp lý 26

2.1.6 Yếu tố môi trường 29

2.2 Phân tích môi trường vi mô của sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP HCM theo phân tích Porter’s Five Forces 30

2.2.1 Mối đe dọa của các đối thủ mới 31

2.2.2 Sự cạnh tranh của những đối thủ trong cùng một ngành 31

2.2.3 Quyền lực của nhà mua 32

2.2.4 Quyền lực của nhà cung cấp 34

2.3 Chuỗi giá trị ngành bất động sản 36

2.4 Phân tích SWOT 38

2.5 Cập nhật kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản 42

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 45

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐỐI VỚI PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN CAO CẤP 46

3.1 Định hướng của Nhà nước đối với hoạt động trên thị trường bất động sản 46

3.2 Định hướng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản cao cấp cho các công ty bất động sản 47

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 52

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 53

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Hình 2 1 Dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài được cấp phép tại TP HCM 19Hình 2 2 Số tổ chức được Sở KH&CN TP.HCM cấp giấy chứng nhận hoạt động KH&CN từ năm 1993 đến năm 2020 21Hình 2 3 Thay đổi tâm lý và hành vi đầu tư bất động sản 23Hình 2 4 Những nước dân số sử dụng thiết bị công nghệ nhiều nhất trên thế giới.25Hình 2 5 Tỷ lệ hấp thụ nhà ở cao cấp tại TP.HCM 34Hình 2 6 Dự án ban giao và nguồn cung mở bán năm 2023 35Hình 2 7 Chuỗi giá trị ngành bất động sản Việt Nam 36

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢN

Bảng 2 1 Các điểm mới trong dự thảo Luật Đất Đai 28Bảng 2 2 Thống kê tài chính các doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu trong năm 2023 42

YBiểu đồ 2 1 Giao dịch căn hộ cao cấp tại TP.HCM năm 2022 33

GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Mở đầu

Trong phần này tác giả sẽ trình bày sơ lược về đề tài nghiên cứu của tác giả đóchính là lý chọn đề tài, đồng thời cũng nêu rõ mục tiêu , đối tượng và phạm vinghiên cứu mà tác giả hướng tới, tiếp đến các chương tiếp theo tác giả sẽ đi sâu vàoviệc nghiên cứu thị trường đầu tư sản phẩm nhà ở cao cấp mà tác giả hướng đếntrong đề tài của mình

Lý do chọn đề tài

Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam chúng ta hiện nay đã có nhữngbước tiến đáng kể Kinh tế tăng trưởng nhanh, đất nước đang trên con đường côngnghiệp hóa - hiện đại hóa, không còn là nền công nghiệp lạc hậu như trước đây,mức sống của người dân đã được cải thiện rõ rệt Khi mức sống được nâng cao thìcác nhu cầu khác cũng được gia tăng, trong đó nhu cầu về đầu tư là một trongnhững nhu cầu được người dân hướng đến đầu tiên

Các kênh đầu tư phổ biến hiện nay có thể kể đến như gửi tiết kiệm, chứngkhoán, BĐS, ngoại tệ, vàng thì trong đó hai kênh đầu tư đem lại tỷ suất sinh lợi lớnnhất và hiệu quả nhất đó chính là chứng khoán và BĐS Thị trường chứng khoán đã

có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2017, khi đạt được mức tăng 50% và đến đầunăm 2018, VN-Index đã lên đến trên 1.000 điểm nhưng thị trường này đòi hỏinhững người tham gia phải có đầy đủ kiến thức chuyên môn cùng với đó là nhữngkinh nghiệm về thị trường, tuy kênh đầu tư này đem lại tỷ suất sinh lợi cao nhấtnhưng cũng là kênh đầu tư mang yếu tố rủi ro nhiều nhất do đó đòi hỏi người thamgia phải có một lượng kiến thức nhất định Kênh đầu tư thứ hai được kể đến chính

là kênh đầu tư BĐS, nhất là ở những khu vực như thành phố, thủ đô, những nơi cókhu dân cư sinh sống phát triển nhiều nhất thì thị trường này sẽ cực kỳ sôi động, tuynhiên kênh đầu tư này cũng đòi hỏi người tham gia phải có lượng vốn nhất định nếumuốn tham gia bởi vì tốc độ tăng giá của BĐS thường rất nhanh, và tâm lý ngườiViệt thường cho rằng việc nắm giữ BĐS sẽ an toàn hơn so với những kênh đầu tưkhác như vàng, gửi tiết kiệm

Thông thường, đối với đa số người dân Việt Nam, BĐS thường được xem làkhoản dự phòng tốt cho tương lai Bởi ngay cả khi thị trường lên xuống biến động,việc mua, tích trữ và để trong khoảng thời gian dài cũng đủ để người mua hưởngchênh lệch lớn từ tốc độ tăng giá của BĐS, bởi điều này xuất phát do chênh lệchcung cầu từ người dân có nhu cầu ở thực và lượng nhà ở, căn hộ được bán ra trênthị trường Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2017lượng cung bất động sản gồm căn hộ và nhà đất là hơn 80.000 sản phẩm thì mớitính tới 3 quý đầu năm 2018 con số đã lên tới hơn 100.000 sản phẩm, tức là tăng tới25% tương ứng với 20.000 sản phẩm Trong đó, Hà Nội và TP HCM vẫn là nhữngthành phố chiến lược với phân khúc chủ yếu là căn hộ chung cư Xu hướng mua bấtđộng sản để an cư cũng đang giảm dần trong năm 2018, nhường chỗ cho hình thứcđầu tư Điều này có thể thấy ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tưchiếm đến 61% thay vì 50% như 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầutư ngắn hạn tầm 13%, trong khi năm 2017 mua để ở là 35% và đầu tư ngắn hạn là15%

Theo thống kê của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưuhiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% dân số vào năm 2026… Riêng tạiTP.HCM, thu nhập bình quân đầu người hiện cao gấp 1,4 lần so với bình quân cảnước, dự báo đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại TP.HCM sẽ đạt khoảng1,5 - 1,6 triệu hộ, kéo theo nhu cầu sở hữu các sản phẩm phân khúc chung cưthương mại trung - cao cấp tăng cao, nhất là khi văn hóa sống chung cư ngày càngtrở phổ biến các nhà đầu tư quốc tế kỳ vọng lớn vào sự phát triển của phân khúcsản phẩm nhà ở trung - cao cấp của Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêngtrong những năm tới, khi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tầng lớp trung lưu tăngnhanh, người nước ngoài đến Việt Nam làm việc, sinh sống và có nhu cầu định cưlâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà ở chất lượng cao tăng mạnh

Các đơn vị có kinh nghiệm, năng lực trong hoạt động đầu tư kinh doanh, đặcbiệt trong lĩnh vực BĐS và chuyên đầu tư các ngành nghề có gắn liền với khai tháchiệu quả quỹ đất Với năng lực tài chính và kinh nghiệm, nhiều doanh nghiệp đã vàđang triển khai nhiều dự án BĐS với đa dạng hóa dòng sản phẩm, trong đó nổi bật

khăn trong thời gian tới đối với doanh nghiệp đầu tư nói chung và phân khúc sảnphẩm nhà ở cao cấp nói riêng như: chủ trương siết chặt tín dụng với nhà ở cao cấp,tăng cường quản lý thanh tra pháp lý dự án, đối thủ cạnh tranh, Vậy các doanhnghiệp phải làm gì để giữ vững và phát triển được thị phần khách hàng trong mộtthị trường ngày càng cạnh tranh gay gắt và quy mô như thế? Để trả lời cho câu hỏinày, tác giả đã có một cái nhìn khách quan về thực trạng thị trường sản phẩm nhà ởcao cấp và đánh giá xem liệu nhu cầu hiện tại của khách hàng thực sự là gì, để điđến quyết định đầu tư bất động sản thì yếu tố nào là yếu tố họ cân nhắc và quantâm Đó cũng là lý do mà tác giả chọn để thực hiện nghiên cứu.

Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng và những khó khăn mà phân khúc nhà ở cao cấp đang phải đốimặt nhằm đưa ra những định hướng và giải pháp để có thể giúp doanh nghiệp BĐS giữvững vị thế cũng như nâng cao chất lượng và số lượng trong thị trường

Câu hỏi nghiên cứu

Tác giả tiến hành nghiên cứu nhằm giải quyết những câu hỏi nghiên cứu sau:Câu 1: Thực trạng đầu tư sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP.HCM giai đoạn 2020-

2023 như thế nào?

Câu 2: Kết quả đạt được và hạn chế trong hoạt động kinh doanh của các doanhnghiệp đầu tư vào phân khúc sản phẩm nhà ở cao cấp?

Câu 3: Những giải pháp nào phù hợp nhằm phát triển hoạt động kinh doanh sảnphẩm nhà ở cao cấp tại TP HCM trong thời gian tới?

Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng đầu tư sản phẩm nhà ở caocấp và phạm vi nghiên cứu của tác giả là trong giai đoạn năm 2020-2023 tại TP.HCM Nghiên cứu trong phạm vi thời gian này bởi đây là giai đoạn lần đầu tiênxuất hiện đại dịch COVID-19, ảnh hưởng sâu rộng đến các yếu tố vĩ mô, vi nghành

Do đó, tập trung nghiên cứu giai đoạn này để thấy được hoạt động kinh doanh củacác doanh nghiệp đầu tư sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP.HCM như thế nào trong bốicảnh nhiều biến động

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu định tính: Nghiên cứu định tính là một dạng củanghiên cứu khám phá trong đó thông tin được thu thập ở dạng định tính thông quakỹ thuật thảo luận và diễn dịch Đây là bước nghiên cứu các lý thuyết về đầu tưcũng như các nghiên cứu thực nghiệm đồng thời phỏng vấn sâu các chuyên gianhằm điều chỉnh các biến quan sát dùng để đo lường, đánh giá các yếu tố tác độngđến quyết định đầu tư qua đó xây dựng các thang đo đạc vào mô hình nghiên cứu Phương pháp thu thập dữ liệu: Thu thập dữ liệu thứ cấp khóa luận tiến hành thuthập các số liệu chi tiết về quy mô và hoạt động của công ty liên quan đến vốn, hoạtđộng kinh doanh và tình hình kinh phát triển kinh doanh sản phẩm, nhằm đánh giáhoạt động kinh doanh và đầu tư bất động sản cho công ty Thu thập các thông tinliên quan đến đề tài ở các báo, tạp chí, các trang web của Bộ Công thương, Bộ Xâydựng, Bộ Kế hoạch đầu tư, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà Nước Ngoài ra làcác nguồn dữ liệu được tiến hành thu thập gián tiếp thông qua phương pháp ghichép, nghiên cứu các bài báo, tạp chí, công trình nghiên cứu khoa học trước đó

Ý nghĩa thực tiễn

Thứ nhất, kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ ứng dụng cho các doanh nghiệp đang

có nhu cầu đầu tư mở rộng sang sản phẩm nhà ở cao cấp

Thứ hai, kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ ứng dụng cho các doanh nghiệp đangđầu tư và triển khai sản phẩm nhà ở cao cấp ra ngoài thị trường

Bố cục của KLTN

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, đề tài khóaluận bao gồm 3 chương, cụ thể như sau:

Chương I: Cơ sở lý thuyết bất động sản và đầu tư thị trường bất động sản

Chương II: Phân tích thực trạng đầu tư sản phầm nhà ở cao cấp tại TP.HCMChương III: Giải pháp định hướng phát triển đối với phân khúc sản phẩm nhà ởcao cấp

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã,tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Theo đó bất động sảnkhông chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được conngười tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các côngtrình xây dựng, cây trồng, và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền vớiđất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Nhưvậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luậtcủa mỗi nước và những quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vàodanh mục BĐS Đối với nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ

luật Dân sự đã quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đa, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định” (Điều 181).

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán

nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển BĐS đó đến nơi họmuốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường BĐS vị trícủa đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phươngthức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù

ở vị trí kế cận

Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở Đất ở

gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cáchnhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kìbao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất

đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà

nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với

đặc điểm của mỗi tài sản Giả sử hai BĐS nằm trong cùng một khu vực nhưng giácả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích haykhông, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất độngsản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với BĐS

và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay Tính không đồng nhất của BĐSngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển vì:

Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy

về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cục Thống kê,diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2.Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:

 Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn )

 Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiệnđại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp

 Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đếntình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũngtăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhàcho thuê

Tính bền vững: BĐS bao gồm đất đai và các công trình trên đất Đất là nguồn tài

nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào

có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dùđem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưunên nó mang tính bền vững Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai

và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làmcho ý nghĩa của đất đai, BĐS được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bềnvững

1.1.3 Phân loại bất động sản

Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2005, bất động sản gồm 4 loại như sau:

 Đất đai

 Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai

 Tài sản khác gắn liền với đất đai

 Tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai

Trong các loại tài sản trên, ba loại đầu là các loại BĐS do bản chất (do bản chấtkhông thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắnliền với đất) Loại BĐS cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xâydựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lývẫn được coi là BĐS

1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa

Do vậy, cùng với sự phát triển nhanh chóng của sản xuất trao đổi và dưới các cáchtiếp cận khác nhau thì khái niệm thị trường cũng có sự khác biệt Theo quan điểmcổ điển: “Thị trường là nơi diễn ra các quan hệ trao đổi, mua bán hàng hoá” Vớiquan điểm này, thị trường được hiểu là chợ Thế nhưng kinh tế xã hội ngày càng đổimới, khái niệm này không còn phù hợp nữa, các quan hệ mua bán trao đổi đã dầntrở nên đa dạng, phóng phú và phức tạp hơn

Gregory Mankiw (2003) đưa ra một khái niệm khá đơn giản: “Thị trường là tậphợp của một nhóm người bán và người mua một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định”.Theo Pindyck và Rubinfeld (2005), khái niệm thị trường được hiểu theo nghĩatương tự: “Thị trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhaudẫn đến khả năng trao đổi" Nhà kinh tế học Paul A.Samuelson đưa ra quan điểm thịtrường dưới góc độ của nền kinh tế thị trường “Thị trường là một quá trình trong đóngười mua và người bán cùng một thứ hàng hóa tác động qua lại với nhau để xácđịnh giá cả và số lượng hàng hóa"

Theo quan điển của chủ nghĩa Mác - Lênin: “Thị trường là biểu hiện của sựphân công lao động xã hội, là một trong những khâu của quá trình tải sản xuất mởrộng” Theo quan điểm này, thị trường là tổng hòa những quan hệ kinh tế trong đónhu cầu của các chủ thể được đáp ứng thông qua việc trao đổi, mua bản với sự xác

định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ tương ứng với trình độ phát triển nhấtđịnh của nền kinh tế sản xuất xã hội Ở cấp độ trừu tượng hơn, thị trường cũng cóthể được nhận diện thông qua các mối quan hệ liên quan đến trao đổi, mua bán hànghóa, dịch vụ trong xã hội, được hình thành do những điều kiện lịch sử, kinh tế, xãhội nhất định Theo nghĩa này, thị trường là tổng thể các mối quan hệ kinh tế gồm:cung, cầu, giá cả, quan hệ hàng- tiền, quan hệ giá trị, giá trị sử dụng, quan hệ hợptác, cạnh tranh, quan hệ trong nước, ngoài nước,…Đây cũng là yếu tố thị trường.Trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn là nơi có các quan hệ mua bánhàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranhvới nhau, bất kì là ở địa điểm, thời gian nào Thị trường BĐS là nơi thực hiện cácgiao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi bất động sản và các quyền về bất độngsản Là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế quốc dân bởi bấtđộng sản không chỉ là các tài sản có giá trị rất lớn về mặt kinh tế mà còn là loại tàisản có ý nghĩa xã hội sâu sắc.

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

BĐS là hàng hóa đặc biệt nên phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặcbiệt khi mua bán phải thỏa mãn hai yêu cầu pháp lý yêu cầu về ký kết và thực hiệnhợp đồng mua bán, chuyển nhượng Làm thủ tục đăng ký chủ quyền, thực hiện cácnghĩa vụ với Cơ quan quản lí nhà nước để xác lập sở hữu tài sản Khi tham gia giaodịch trên thị trường, người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba khác có nhucầu về bất động sản cần tìm hiểu lí lịch, nguồn gốc của bất động sản xem đó có phải

là “tài sản có tì vết” hay không để hạn chế rủi ro

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khácnhau Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khảnăng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc hình thành và khả năngtham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách pháttriển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế Từ kinh nghiệm củanhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS được phân thành 3 nhóm sau: (1)

Bất động sản có đầu tư xây dựng; (2) Bất động sản không đầu tư xây dựng và (3)Bất động sản đặc biệt Cụ thể:

 Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bấtđộng sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc,… Trongnhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (baogồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản,chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiềuyếu tố chủ quan và khách quan

 Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng Bất động sản thuộc nhóm nàychủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đấtnông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đấtchưa sử dụng,

 Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, disản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặcđiểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường bất động sản rất thấpQuan hệ của thị trường BĐS với các thị trường khác trong nền kinh tế: Thịtrường BĐS là thị trường quan trọng trong nền kinh tế, có mối liên hệ mật thiết vớicác thị trường khác như: thị tường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trườngkhoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trường tài chính, tiền tệ Theo phân tíchđánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vựcBĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển 1,5 – 2USD Với thị trường BĐS, thị trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếucho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trườngtài chính, tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản Ngược lại, vớithị trường tài chính, tiền tệ, việc đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốnlớn với thời gian tạo lập bất động sản cũng như thu hồi vốn tương đối dài, vì vậyđối với thị trường tài chính, tiền tệ thị trường BĐS đóng vai trò là đầu ra lớn nhất,đồng thời những biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp đối với thịtrường tài chính, tiền tệ Thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả là cơ sở để huyđộng được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế Mặt khác, việc nâng cao

hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư BĐS của các ngân hàng, chính là yếu tố cầnthiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và hiệu qua hơn Ngược lại, thị trườngvốn bị bó hẹp, hay thắt chặt thì thị trường cũng khó phát huy được năng lực của nó,thậm chí lâm vào bất ổn như bong bóng hay đóng băng.

1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản

Xuất phát từ bản chất của hàng hóa BĐS làm cho thị trường BĐS là một thịtrường đầy rủi ro:

 Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: Thông tin về các dự án BĐStrên thị trường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệpcao, nhiều công ty kinh doanh BĐS đưa ra thông tin liên quan đến dự ánđầu tư mà họ chỉ mới thỏa thuận mua đất, hoặc chỉ mới chấp thuận về chủtrương đầu tư v.v Những động thái này tạo nên “cầu ảo”của thị trường

và góp phần đưa đến những cơn “sốt” đất khiến cho các dự án bất độngsản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực của nó

 Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều: Chính sự tham gia củanhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giáảo Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bong thị trường, tạo ra nhữngcơn sốt nóng lạnh trên thị trường

 Thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo: nhất là các thông tinvề phát triển và quy hoạch không được công khai rõ ràng làm cho các đốitượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng Điều nàylàm cho tính minh bạch cả thị trường này thấp hơn các thị trường khác

 Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý nhà nước: đã khiến thị trường nàyhoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiềukhuyết tật, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, hệ thống thuế chưa được đổimới, hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, hệ thống quản lý chưa côngkhai, minh bạch, chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảolãnh, góp vốn bằng BĐS

 Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫnrất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn Do đó, hiện nay không ít các

doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh BĐS, hoạt độngvới tính chuyên nghiệp không cao Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phùhợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm Năng lựcyếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinhdoanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bấtđộng sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.

 Quy hoạch tổng thể: Việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đãgây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển

và triển khai các dự án BĐS, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư

1.3 Đầu tư phân khúc sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP HCM

1.3.1 Khái niệm đầu tư

Đầu tư BĐS là hình thức kinh doanh đối với sản phẩm là BĐS nhằm tạo ra lợinhuận và hưởng lợi từ giá chênh lệch Cụ thể, đối với sản phẩm nhà ở cao cấp cóthể được hiểu là loại hàng hoá đắt tiền, do đó đòi hỏi chất lượng cao cấp, thươnghiệu đẳng cấp và nhiều tiện ích Còn khái niệm theo giá trị sử dụng: nhà ở càng gầntrung tâm lõi đô thị càng có giá trị; nhà được gắn với nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ;trong căn nhà có nhiều trang thiết bị hiện đại, tiện ích, diện tích đảm bảo đủ rộng…

Và mọi yếu tố trên càng gắn với xanh, gần gũi thiện nhiên môi trường, càng có giátrị cao Ở góc độ nhà phát triển BĐS: Vị trí đẹp; thiết kế, quy hoạch cảnh quan đápứng tiêu chí cao nhất về thẩm mỹ; vật liệu xây dựng có chất lượng tốt nhất; đảm bảotính an ninh, an toàn; dịch vụ đa dạng, cao cấp, có tính cá nhân hóa cao; giá trị bấtđộng sản gia tăng theo thời gian

1.3.2 Khái quát về thị trường sản phẩm nhà ở cao cấp tại Việt Nam

Quy mô thị trường sản phẩm nhà ở cao cấp tại Việt Nam về giá trị giao dịch dựkiến sẽ tăng từ 3,64 tỷ USD vào năm 2024 lên 6,89 tỷ USD vào năm 2029, với tốcđộ CAGR là 13,65% trong giai đoạn dự báo (2024-2029) Giá bất động sản, đặc biệt

là giá thuê, đã giảm nhiều trong đại dịch COVID-19, đẩy các nhà phát triển và đại

lý đến giới hạn Với những hạn chế đi lại, các đại lý buộc phải tập trung chủ yếuvào người mua địa phương do số ít người nước ngoài còn lại Bất chấp sự suy thoái,các giao dịch đã được thực hiện trên thị trường cho những người làm việc với các

đối tác có kinh nghiệm và đáng tin cậy với đôi ủng trên mặt đất Nhu cầu đặc biệtcao đã được nhìn thấy đối với các đơn vị sang trọng đau khổ có thể lấy giá thấp hơn20% so với bình thường.

Việt Nam đang nổi lên như một thị trường bất động sản thịnh vượng ở ĐôngNam Á, với TP.HCM là một trong những địa điểm mà giá nhà đất đang tăng nhanh.Việt Nam nằm trong số 10 thị trường bất động sản phát triển nhanh nhất trong phânkhúc nhà ở cao cấp Việt Nam cũng đang nổi lên như một quốc gia có sự tăngtrưởng nhanh chóng về sự giàu có và nhu cầu về các bất động sản cao cấp Tuynhiên, sự gia tăng về giá cả và nguồn cung, không có dấu hiệu dừng lại, đang gây ramối lo ngại về các căn hộ cao cấp và nhà ở có thương hiệu phát triển quá nhanh,khiến thị trường quá nóng Số lượng khách hàng trong nước và quốc tế trong thịtrường căn hộ cao cấp đang gia tăng ở Việt Nam Việt Nam đã bắt đầu được coi làđiểm nóng thị trường bất động sản xa xỉ tiếp theo, với nền kinh tế đang bùng nổcùng với luật pháp gần đây đã giúp người nước ngoài mua hàng dễ dàng hơn Kếtquả là, các nhà đầu tư quốc tế giàu có đã bị thu hút đến Việt Nam Tầng lớp trunglưu và thượng lưu đang phát triển và dòng tài năng nước ngoài đang nổi lên ở ViệtNam đã kích thích nhu cầu về nhà ở chất lượng cao Trong khi đó, giá bất động sản

ở các nước láng giềng như Hồng Kông, Thái Lan, Đài Loan và Singapore đang trởnên quá đắt Một căn hộ sang trọng ở vị trí đắc địa ở TP.HCM có giá khoảng 5.000USD mỗi mét vuông Ngược lại, cùng một căn hộ có thể có giá cao gấp bốn lần ởSingapore và Hồng Kông, khiến Việt Nam trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhàđầu tư (Vnexpress)

Năm 2022, thị trường BĐS Việt Nam có những thăng trầm, nhiều doanh nghiệptrong lĩnh vực này buộc phải tái cơ cấu bằng cách giảm chi phí và nhân viên Sựphục hồi kinh tế sau đại dịch trên toàn quốc và những dấu hiệu ban đầu về sự phụchồi trong lĩnh vực này đã đánh dấu sự khởi đầu của năm Tuy nhiên, thị trường bắtđầu chững lại trong quý II năm 2022 Chỉ có khoảng 1.250 đơn vị có sẵn trong quýthứ ba và giao dịch giảm xuống dưới 52% Chỉ có 450 căn hộ được bán chính trongthành phố trong quý vừa qua và chỉ có khoảng 100 căn hộ được bán Hiệp hội Bấtđộng sản TP.HCM báo cáo rằng chi phí nhà đã tăng trong năm năm qua (HoREA)

với mức lương trung bình hàng năm của người lao động Việt Nam Các sản phẩmnhà ở cao cấp tại TP.HCM cho thấy mức tăng giá cao kỷ lục giá căn hộ cao cấp tạicác địa điểm đắc địa TP.HCM như Quận 1 và Thành phố Thủ Đức mới thành lập đãđạt 100-400 triệu đồng (4.300-17.400 USD) mỗi mét vuông Giá ban đầu của một

dự án căn hộ cao cấp ở Phường Da Kao của Quận 1 là khoảng 6.500-8.000 USDmỗi mét vuông vào năm 2018, mức giá cao nhất cho một dự án căn hộ Tính đếntháng 4 năm 2021, giá đã tăng lên 7.500-9.800 USD mỗi mét vuông Tại một dự áncăn hộ cao cấp mới ra mắt gần đây trên đường Tôn Đức Thắng, chạy dọc theo sôngSài Gòn ở Quận 1, các căn hộ có giá 18.000 USD mỗi mét vuông, mức giá quý 1cao nhất trong cả nước Giá căn hộ cao cấp ở khu vực ven sông Sài Gòn đã tăngkhoảng 50% trong hai năm Dự án căn hộ có giá cao nhất ở quận Thủ Đức trướcđây, nằm trên đường Võ Văn Nghĩa, có mức giá 4.000 USD mỗi mét vuông Giátrung bình của các dự án căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt 6.898 USD/m2 trong quý

1, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm ngoái, theo công ty tư vấn bất động sản CBREViệt Nam

Tiếp đến, sự hình thành thị trường bất động sản sản phẩm nhà ở cao cấp tại ViệtNam nhờ việc gia tăng dân số giàu có thúc đẩy nhu cầu về các khu dân cư cóthương hiệu đô thị Trong báo cáo Xu hướng Bất động sản New World Wealth 2021mới nhất, những người có giá trị ròng cao tìm kiếm một nơi riêng tư, an toàn, lốisống, cộng đồng, cơ sở vật chất và giao thông được kiểm soát Đây là những đặcđiểm quan trọng được cung cấp bởi các khu dân cư có thương hiệu đô thị Do đó, sựgia tăng dân số giàu có sẽ thúc đẩy nhu cầu về nhà ở có thương hiệu đô thị ở ViệtNam Trong tương lai, với sự tăng trưởng nhanh chóng của dân số giàu có ở ViệtNam và nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống, sự phát triển đô thị của Thành phốHồ Chí Minh với quy hoạch khu vực trung tâm và mở rộng về phía Đông đến thànhphố Thủ Đức sẽ góp phần kích hoạt các sản phẩm thương hiệu trong khu đô thị, đặcbiệt là gần các ga tàu điện ngầm số 1 Những khu dân cư có thương hiệu đô thị mớinày sẽ đáp ứng các yêu cầu và tiêu chuẩn nghiêm ngặt từ những cư dân giàu có củahọ

Theo Báo cáo sự giàu có năm 2021, Việt Nam sẽ có 25.812 cá nhân có giá trịròng cao (HNWI) với tài sản trị giá ít nhất 1 triệu USD và 50 người có giá trị ròng

cực cao (UHNWI) với giá trị tài sản ròng ít nhất 30 triệu USD một mảnh vào năm

2025 Giá trị tài sản đã tăng vọt do lãi suất giảm và tăng kích thích tài khóa, tăngdân số UHNWI toàn cầu lên 2,4% lên hơn 520.000 trong năm qua Bắc Mỹ và Châu

Âu đã chứng kiến quá trình này, nhưng Châu Á đã trải qua một sự hồi sinh thực sựvới mức tăng 12%

Thị trường sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP.HCM tương đối rời rạc, những chủthể tham gia chính trên thị trường đang tận dụng quan hệ đối tác, mua lại và sátnhập để chiếm thị phần Một số công ty lớn trên thị trường bao gồm SonKim land,Vingroup, Novaland,…

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đã nêu lên tổng quan tình hình thị trường bất động sản sản phẩm nhà

ở cao cấp tại TP HCM đồng thời cũng đi liệt kê các lý thuyết liên quan đến phânkhúc BĐS này cũng như các rủi ro có liên quan, và những cơ sở lý luận này là tiềnđề để tìm ra phương pháp nghiên cứu trong chương 2, từ đó tiến hành nghiên cứu,phân tích thực trạng tình hình thị trường BĐS nói chung và phân khúc nhà ở caocấp nói riêng

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ SẢN PHẨM NHÀ Ở

CAO CẤP TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.1 Ứng dụng mô hình PESTLE trong việc phân tích thực trạng đầu tư sản phẩm nhà ở cao cấp tại TP HCM

Các doanh nghiệp trong nền kinh tế đều chịu ảnh hưởng bởi những thay đổi củamôi trường kinh doanh vĩ mô Vì vậy, khi phân tích hoạt động đầu tư của các doanhnghiệp cần phải phân tích thực trạng môi trường vĩ mô và môi tường vi mô Nghiêncứu sử dụng mô hình PESTLE để phân tích môi trường hoạt động Mô hìnhPESTLE đánh giá các yếu tố vĩ mô khách quan, bao gồm: chính trị (Political), kinhtế (Economics), văn hóa xã hội (Sociocultural), công nghệ (Technological), môitrường (Ecological) và pháp lý (Legal) Áp dụng phân tích môi trường kinh doanhngành ngân hàng giai đoạn 2020 - 2023 cụ thể:

2.1.1 Yếu tố chính trị

Một trong những thế mạnh của Việt Nam thu hút các nhà đầu tư và xuất khẩu làmức độ ổn định chính trị cao so với các nước cùng ngành khác trong khu vực Làđất nước từng trải qua đau thương, mất mát của chiến tranh, Việt Nam thấu hiểu mộtcách sâu sắc giá trị của hòa bình Việt nam xếp thứ 41/163 quốc gia, tăng 4 bậc sovới năm 2022 theo Báo cáo Chỉ số hòa bình toàn cầu do Viện Kinh tế và Hòa bình(IEP) của Australia mới công bố Đây cũng là tiêu chí hàng đầu mà Viện Kinh tế vàHòa bình (IEP) đánh giá khi xếp hạng chỉ số hòa bình quốc tế.Việt Nam là quốc gia

có chỉ số hòa bình cao thứ 7 tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương và là 1 trong 3nước đứng đầu về an toàn và an ninh xã hội (IEP) Trong 3 năm trở lại đây, ViệtNam liên tục cải thiện vị trí trên bảng chỉ số hòa bình toàn cầu Điều đó cho thấyViệt Nam là đất nước hòa bình, an ninh Tại khu vực, chỉ số hòa bình của Việt Namcao hơn nhiều các quốc gia khác

Bên cạnh đó, không chỉ có quan hệ với hơn 190 quốc gia trên thế giới và là quốcgia có quan hệ đối tác chiến lược và chiến lược toàn diện với tất cả các nước lớn,Việt Nam còn là thành viên tích cực, có trách nhiệm của cộng đồng quốc tế - đâycũng là 1 trong các tiêu chí đánh giá chỉ số hòa bình của IEP

Xây dựng môi trường hòa bình, ổn định để phát triển đất nước là một trong cácquan điểm nhất quán, xuyên suốt của Đảng, Nhà nước ta Đây là lợi thế quan trọngđể nâng cao năng lực cạnh tranh của Việt Nam Đảng Cộng sản Việt Nam hiện nay

là đảng chính trị duy nhất ở Việt Nam được điều hành bởi sự lãnh đạo tập thể củaTổng Bí thư Đảng Cộng sản, Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch nước Chính sáchđược Đại hội Đảng quy định 5 năm một lần và được điều chỉnh hai lần một năm bởicác cuộc họp toàn thể của Ban Chấp hành Trung ương Chính phủ và các cơ quannhà nước khác có trách nhiệm thực hiện chính sách Quốc hội có quyền thông qua,sửa đổi Hiến pháp và Luật, quyết định các vấn đề quan trọng của quốc gia (chínhsách đối nội, đối ngoại, kinh tế - xã hội, chính trị, an ninh, hoạt động của các cơquan nhà nước) và giám sát mọi hoạt động của các cơ quan nhà nước

2.1.2 Yếu tố kinh tế

Một chủ đề đầu tư mới đã được phát hiện gần đây, trong đó Việt Nam là mộtphần của nhóm các quốc gia CIVETS - Columbia, Indonesia, Việt Nam, Ai Cập,Thổ Nhĩ Kỳ và Nam Phi CIVETS đang được quảng cáo là thế hệ tiếp theo của nềnkinh tế hổ (Greenwood 2011) Những quốc gia này mang đến cơ hội đầu tư lớn tiếptheo nhờ nền kinh tế đa dạng và đang phát triển nhanh chóng của họ

Về tăng trưởng kinh tế:

 Theo Tổng Cục Thống kê TP HCM cho biết, tăng trưởng kinh tế của TP.HCM năm 2023 ước đạt 1.621.191 tỷ đồng, tăng 5,81% so với cùng kỳnăm 2022 Trong đó, động lực tăng trưởng chủ yếu đến khu vực thươngmại và dịch vụ tăng 6,79%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng4,42%, khu vực công nghiệp tăng 4,41%, thuế sản phẩm tăng 3,57% vàlĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản tăng 1,53% Theo CụcThống kê Thành phố, ngoại trừ hoạt động kinh doanh bất động sản vớitốc độ tăng trưởng âm là 6,38%, các ngành còn lại đều có tốc độ tăngtrưởng tốt như bán buôn và bán lẻ tăng 10,17%; vận tải và kho bãi tăng7,64%; thông tin và truyền thông tăng 5,94%; giáo dục và đào tạo tăng7,03%; dịch vụ chuyên môn khoa học và công nghệ tăng 6,61%; tàichính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 5,69%; dịch vụ chuyên nghiệp khoa

học và công nghệ tăng 6,61%; hoạt động y tế và cứu trợ tăng 3,24% Chỉriêng ngành dịch vụ ăn uống và lưu trú đã có mức tăng cao nhất(+16,38%) so với năm 2022.

 Về cơ cấu kinh tế, dựa trên giá hiện tại, khu vực công nghiệp và xây dựngchiếm 21,9%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 12,7%; ngànhnông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 0,5%; và lĩnh vực thương mại

và dịch vụ chiếm 64,9%;

Như vậy có thể thấy được TP HCM là một trong những khu vực có nền kinh tếphát triển tốt nhất cả nước, theo như chia sẻ của lãnh đạo Cục Thống kê Thành phốcho biết, thời gian gần đây, thành phố đã xây dựng nhiều chương trình khuyến mãiđể kích thích tiêu dùng, đặc biệt là đối với nhóm hàng hóa lương thực phẩm, hàngmay mặc, phương tiện giao thông, vì vậy sức mua trong nước tiếp tục được duy trì.Tuy nhiên, người dân vẫn có tâm lý thắt chặt chi tiêu và thị trường mua sắm, tiêudùng hàng hóa trong tháng trước Tết vẫn chưa sôi động

Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng trong tháng 12 ước đạt

2023 tỷ đồng, tăng 110,798% so với tháng trước (doanh thu thương mại tăng 4,2%,dịch vụ ăn ở tăng 5,1%, dịch vụ du lịch giảm 3,0%, các dịch vụ khác tăng 4,7%) vàtăng 3,3% so với cùng kỳ Doanh số bán lẻ hàng hóa trong tháng 12 ước tính 15,4 tỷđồng, tăng 12% so với tháng trước và tăng 64,198,5% so với cùng kỳ Đặc biệt, hầuhết các nhóm sản phẩm đều có mức tăng cao hơn 5,1% so với cùng kỳ như: Thựcphẩm và thực phẩm tăng 18,1%; hàng may mặc tăng 10%; Thiết bị gia dụng, dụngcụ và thiết bị tăng 14,1%; Các mặt hàng văn hóa và giáo dục tăng 13,2%; xăng vàdầu tăng 20,6%; gỗ và vật liệu xây dựng tăng 14,1%; ô tô chở khách tăng 34,6%; đáquý và kim loại tăng 13,0%; sửa chữa xe cơ giới tăng 26,5% Ước tính cả năm

2023, doanh số bán lẻ hàng hóa sẽ đạt 697,604,7 tỷ đồng, chiếm 58,6% tổng doanhthu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ, tăng 11,6% so với năm 2022, trong đó nhiều nhómSản phẩm có mức tăng cao bao gồm các sản phẩm thực phẩm và đồ uống (+20,7%);đồ gia dụng, dụng cụ và thiết bị (+12,4%); nhóm các mặt hàng văn hóa giáo dục(+15,5%); nhóm xe khách (+13,0%); nhóm sản phẩm xăng dầu (+20,9%); đá quý vàkim loại (+42,5%) và sửa chữa xe cơ giới (+55,5%)

Tình hình lạm phát năm 2023 vẫn được giữ ở mức ổn định, cụ thể lạm phát bìnhquân của Việt Nam tăng 3,25%, đạt mục tiêu do Quốc hội đề ra là kiểm soát lạmphát ở mức 4,5% Đây là năm thứ 12 liên tiếp Việt Nam duy trì được mức lạm phátmột con số kể từ sau khi lạm phát tăng cao năm 2011, góp phần đảm bảo ổn địnhkinh tế vĩ mô, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng kinh tế bền vững, củng cốniềm tin của người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài vào đồng nội tệ vàmôi trường kinh doanh tại Việt Nam Thành công trong kiểm soát lạm phát là kếtquả của sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và cácchính sách kinh tế vĩ mô khác, giữa các bộ, ngành quản lí kinh tế ở Trung ương vàcác địa phương trong công tác quản lí, điều hành giá, đảm bảo cân đối cung, cầu vàlưu thông các mặt hàng trên thị trường và sự phản ứng chủ động, linh hoạt, kịp thờicủa các cơ quan chức năng trước những diễn biến mới từ thị trường quốc tế và nộiđịa.

Về đầu tư nước ngoài, có hai nguồn đầu tư nước ngoài quan trọng ở Việt Nam:FDI và ODA (Hỗ trợ Phát triển Chính thức) Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầutư (được Tạp chí Công Thương trích dẫn 2023), gần 11.730 dự án FDI còn hiệu lựchoạt động tại TP Hồ Chí Minh trong năm 2023 với tổng vốn đăng ký 1.144,3 triệuUSD Trong những năm qua, dòng vốn FDI đã chuyển sang các ngành thâm dụnglao động và định hướng xuất khẩu cũng như lĩnh vực bất động sản Trong số cáclĩnh vực này, lĩnh vực bất động sản vẫn dẫn đầu với tỷ trọng vốn lớn chảy vào trongnước Các nhà phân tích dự đoán lĩnh vực bất động sản sẽ đón đầu một làn sóng vốnFDI mới khi thị trường bất động sản cao cấp tại TP.HCM đang tạo mọi điều kiệnthuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài Một số dự án bị chậm tiến độ hoặc bỏ dở dothiếu vốn do chính sách thắt chặt cho vay của NHNN (Việt NamNet 2012) Hơn5.000 tỷ đồng từ ODA đã được cam kết dành cho TP.HCM, chủ yếu để cải thiệnmôi trường và phát triển cơ sở hạ tầng Nguồn vốn ODA vẫn sẽ được cung cấp choTP.HCM để hỗ trợ thực hiện các dự án vệ sinh môi tường và cải thiện môi trường,phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là các dự án cơ sở hạ tầng

Hình 2 1 Dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài được cấp phép tại TP HCM

Nguồn: Cục Thống kê TP.Hồ Chí Minh

Về tỷ lệ thất nghiệp năm 2023 đạt 3,9% thấp hơn con số 3,97% trong năm 2022.Trong năm 2023, các thành phần kinh tế đã giải quyết việc làm cho gần 315.800lượt người, trong đó tạo việc làm mới là gần 141.500 lượt lao động đại diện SởLĐTB-XH TP.HCM cho biết Qua đây ta có thể nhận thấy chỉ số 10 năm trước,GDP bình quân đầu người của Việt Nam là khoảng 2.190 USD, nhưng hiện đã tănggần gấp đôi lên 4.100USD, theo dữ liệu Ngân hàng Thế giới Nghiên cứu mới đâycủaKnight Frank cho thấy,lượng dân số siêu giàu (UHNWI) tại Việt Nam sẽ tăngkhoảng 26% trong giai đoạn từ 2022 – 2026 Tốc độ này phản ánh sự phát triển đầynăng động của thị trường BĐS khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, chỉ đứng sauBắc Mỹ về mức tăng dân số siêu giàu Tại TP.HCM xu hướng này tiếp tục thể hiệntrên quỹ đạo phát triển của khu vực, được minh chứng bằng dự báo tăng trưởng dânsố giàu và siêu giàu trong giai đoạn 2021 – 2026 Thêm vào đó, số lượng người giàu

ở TP.HCM cũng được dự đoán sẽ tăng nhanh hơn mức trung bình toàn cầu trongcùng giai đoạn theo báo cáo của Knight Frank Đây cũng chính là yếu tố then chốt

mà các nhà đầu tư nhận ra để xây dựng và phát triển sản phẩm nhà ở cao cấp tạiTP.HCM nói riêng và toàn thị trường nói chung

2.1.3 Yếu tố văn hóa xã hội

Văn hóa doanh nghiệp, dân số trẻ và thu nhập ngày càng tăng của Việt Nam tạothành một cơ sở khách hàng rất hấp dẫn, đồng thời tỷ lệ biết chữ cao và đạo đức làmviệc tốt tạo nên lực lượng lao động chất lượng cao

Dữ liệu nhân khẩu học là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến cách định

giá bất động sản và loại bất động sản nào đang có nhu cầu Một sự thay đổi lớn về

nhân khẩu học của một quốc gia có thể tác động lớn đến xu hướng BĐS trong vàithập kỷ Theo báo cáo của Ngân hàng thế giới (2020), cơ cấu dân số và xã hội củaViệt Nam đang thay đổi nhanh chóng Dân số Việt Nam đạt 97,56 triệu người vàonăm 2020, tăng 1.098,7 nghìn người, tương đương tăng 1,14% so với năm 2019.Trong tổng dân số, dân số thành thị 35,93 triệu người, chiếm 36,8%; dân số nôngthôn 61,65 triệu người, chiếm 63,2% dân số; dân số nam 48,59 triệu người, chiếm49,8%; dân số nữ 48,99 triệu người, chiếm 50,2% (Tổng Cục thống kế, 2020) Theokết quả Tổng điều tra dân số Việt Nam năm 2019, 55,5% dân số có độ tuổi dưới 35,với tuổi thọ trung bình gần 76 tuổi, cao hơn những nước có thu nhập tương đươngtrong khu vực Báo cáo của Ngân hàng Thế giới cho biết tầng lớp trung lưu đanghình thành tại Việt Nam – hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vàonăm 2026 Quy mô dân số đông, phần lớn đang nằm trong độ tuổi lao động, và cótầng lớp trung lưu đang hình thành là những yếu tố tạo ra lợi nhuận cho các nhà đầutư triển khai các sản phẩm nhà ở cao cấp Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) môtả đây là “lợi tức nhân khẩu học”, nghĩa là có từ hai người trở lên trong độ tuổi laođộng (15-60) cho mỗi người trong độ tuổi phụ thuộc (dưới 15 hoặc 60 và trên 60).Lợi tức dân số là yếu tố quan trọng thúc đẩy tốc độ tăng trưởng kinh tế của ViệtNam Phần thưởng này mang đến cơ hội vàng cho các nhà đầu tư vì họ sẽ đượchưởng lợi từ nguồn lao động trẻ dồi dào và nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở.

Về trình độ văn hóa, Chính phủ đã có những nỗ lực to lớn để cải thiện hệ thống

giáo dục của đất nước Việt Nam có một hệ thống rộng khắp các trường học, caođẳng và đại học thuộc sở hữu công và tư nhân Ngôn ngữ chính thức của Việt Nam

là tiếng Việt Tuy nhiên, tiếng Anh được dạy như ngôn ngữ kinh doanh đã tạo điềukiện thuận lợi cho việc giao tiếp giữa các doanh nhân Việt Nam và các nhà đầu tưnước ngoài Việt Nam có tỷ lệ biết chữ cao; 94% dân số có thể đọc và viết (CIAWorld Fact book 2013) Trong vài năm qua, sinh viên Việt Nam đã nhanh chóngnắm bắt được nhiều cơ hội giáo dục Chẳng hạn, Việt Nam đã trở thành một trong

10 quốc gia có số lượng sinh viên học tập tại Mỹ lớn nhất theo số liệu thống kê từbáo cáo của Viện Giáo dục Quốc tế Mỹ (IIE) Thành phố Hồ Chí Minh được xemlàm một trong những tỉnh thành có nguồn nhân lực dồi dào, chất lượng cao Hiệnnay, hơn 50% dân số của thành phố trong tuổi lao động Thành phố Hồ Chí Minh là

nơi tập trung nguồn nhân lực có chuyên môn, chất lượng cao với gần 5 triệu laođộng được đào tạo, đây là nguồn nhân lực đủ lớn để hỗ trợ Thành phố trở thànhtrung tâm sản xuất và dịch vụ công nghệ của Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh cótrên 320 tổ chức khoa học và công nghệ; 109 trường Đại học, Cao đẳng; 279 phòngthí nghiệm; gần 20.000 cá nhân hoạt động trong lĩnh vực khoa học công nghệ đãhình thành trên 135 nhóm nghiên cứu năng động, tham gia hợp tác quốc tế.

Hình 2 2 Số tổ chức được Sở KH&CN TP.HCM cấp giấy chứng nhận hoạt động

KH&CN từ năm 1993 đến năm 2020

Nguồn: Sở Khoa học và Công nghệ TP Hồ Chí Minh

TP.HCM nơi hội tụ tinh hoa từ nhiều nền văn hóa khác nhau, không ngừng đổimới và hội nhập vào dòng chảy văn hóa thế giới đã tạo nên bản sắc riêng có củaTP.HCM

Đô thị hóa và lĩnh vực bất động sản: Nhu cầu về bất động sản chất lượng đang

tăng cao do chi tiêu cá nhân dự kiến sẽ cao hơn bởi dân số đang tăng nhanh, đặcbiệt là ở các khu vực thành thị TP.HCM Tổng dân số TP.HCM tính đến ngày1.6.2023 là gần 8,9 triệu người cụ thể là 8.899.866 người (Cục Thống kê Thành phốHồ Chí Minh, 2020) Nguyên nhân của xu hướng này là do hầu hết người Việt Nammuốn sống ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM do có cơ hội việc làm caocũng như các lĩnh vực đầu tư và kinh doanh cũng phát triển hơn Xu hướng đô thịhóa của Việt Nam đã dẫn đến nhiều tầng lớp trung lưu có nhu cầu cần một nơi an cưđáp ứng đầy đủ khía cạnh thiết yết trong đời sống Xu hướng này mang đến cơ hội

lớn cho các nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước thâm nhập thị trườngđầu tư nhà ở nhà ở cao cấp tại TP.HCM.

Hành vi mua sắm, quy luật cung cầu chỉ ra rằng, khi cầu lớn hơn cung thì giá

tăng, cầu nhỏ hơn cung thì giá giảm, cầu bằng cung thì giá cân bằng Tuy nhiên, đốivới thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua, quy luật này dường nhưkhông thể hiện được hết bản chất của nó Thừa vẫn thừa, thiếu vẫn thiếu Bài toán ởđây là sự phù hợp của các đối tượng tham gia Sau đại dịch Covid-19 xảy ra tư duy

sở hữu bất động sản của giới trung và thượng lưu cũng có phần thay đổi Thực tếrằng nhiều người rời bỏ những con hẻm đông đúc, các tòa nhà xây dựng chen chúchoặc ít mảng xanh và tiện ích cộng đồng Vì thế, nhu cầu sở hữu BĐS gắn liền vớithiên nhiên cũng như có không gian khu vực sống thoáng đãng nhưng vẫn tọa lạc tạinhững vị trí đắc địa của trung tâm thành phố hoặc dễ dàng kết nối vào trung tâm.Tuy nhiên, TP.HCM loại hình này luôn bị giới hạn bởi tình trạng cạn kiệt quỹ đất

và khan hiếm nguồn cung Chia nhỏ năm 2023, có thể thấy được 2 giai đoạn Quý 1

và 2, thị trường bất động sản còn khó khăn, ngoài ảnh hưởng từ quý 4/2022 thì cònthời gian nghỉ tết, người mua bị lung lay, luôn trong trạng thái muốn thoát hàng vàkhông đoái hoài gì việc tìm hiểu mua bán Tuy nhiên, sang quý 3 và 4, người muabắt đầu quay lại thị trường nhiều hơn, bắt đầu xuống tiền trong tâm thế thận trọng,lựa chọn kỹ càng theo báo cáo của CBRE Đây được xem là tín hiệu đáng mừng vàcũng là lúc chúng ta nhận ra hành vi của người mua đã thay đổi rất nhiều Chính sựthay đổi này khiến người bán phải chuyển dịch theo Trước đây, thời kỳ hưng thịnhcủa BĐS, người mua gần như không có cơ hội lựa chọn Người bán bán những gìhọ có, buộc người mua phải đi theo Còn thời điểm hiện nay , khách hàng là thượngđế đúng nghĩa Người bán phải chạy theo nhu cầu, bán những gì khách cần chứkhông còn là bán những gì họ có, điều này phản ánh qua tỷ lệ hấp thụ của thịtrường Giá bán sơ cấp chủ đầu tư công bố lần đầu khá thận trọng Chuyên gia đánhgiá mức giá đưa ra không được như kỳ vọng của chủ đầu tư về mặt lợi nhuận Giábán thứ cấp có thể tăng nhẹ hoặc không tăng, nếu áp dụng chính sách bán hàng ưuđãi thì nhìn chung giá vẫn giảm Đối mặt với sự kén chọn của người mua, chủ đầutư giờ đây đặt mục tiêu tài chính (có lợi nhuận) đứng sau cả mục tiêu bán được hàng(thu được tiền) Năm qua, những chính sách bom tấn liên tục được tung ra thị