giải pháp xây dựng bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm 2020 2024 tại quận 2 thành phố hồ chí minh

- Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suấtnhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấugiá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH ĐÔNG

- -Nguyễn Đoàn Phương Thảo

GIẢI PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT ĐỊNH KỲ 05 NĂM 2020 – 2024 TẠI QUẬN 2 THÀNH PHỐ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÀNH ĐÔNG

Hải Dương, tháng 12 năm 2019

TRANG THÔNG TIN CÁ NHÂN HỌC VIÊN

1 Họ và tên học viên: Nguyễn Đoàn Phương Thảo

Tel: 0907300113 Email: tnguyendoanphuong87@gmail.com

2 Chuyên ngành: Quản lý đất đai

3 Lớp: cao học Quản lý đất đai Khóa: 2018-2020

4 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Thành Đông

5 Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Tel.: 0914661970 Mail: tranthanhhung.qldd@gmail.com

6 Tên đề tài: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤTĐỊNH KỲ 05 NĂM 2020 – 2024 TẠI QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍMINH

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đãnhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cô giáo, sự giúp đỡ,động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng Quản

lý sau đại học, Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Thành Đông, thànhphố Hải Dương đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài

và hoàn thành luận văn

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc tới thầy TS Trần Thanh Hùng đã tận tình hướng dẫn, dànhnhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận 2, thành phố Hồ ChíMinh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường Quận, Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất, UBND các phường đã tạo điều kiện và giúp đỡtôi trong thời gian tiến hành thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè,đồng nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thựchiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TP.HCM, ngày tháng năm 2019

Học viên thực hiện

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu trình bày trongluận văn là trung thực và là kết quả nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, nộidung được trình bày là hoàn toàn hợp lệ, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiệnluận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đãđược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Diện tích tự nhiên của các phường trên địa bàn Quận 2 35

Bảng 2 2 Giá trị sản xuất và tăng trưởng kinh tế 39

Bảng 2 3 Dân số trung bình (DSTB) và mật độ dân số (MĐDS) Quận 2 40

Bảng 2 4 Kết quả giao đất, cho thuê đất (2001- 2017) 43

Bảng 2.5 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai 44

Bảng 2.6 Biến động đất đai quận 2 thành phố Hồ Chí Minh 46

Bảng 2 7 Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng

câyhàng năm khác 50

Bảng 2 8 Bảng giá đất trồng cây lâu năm 50

Bảng 2 9 Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản 50

Bảng 2.10 Một số tuyến đường có mức giá cao nhất, thấp nhất và trung bình trong bảng giá đất quận 2 năm 2014 (cập nhật bổ sung đến 31/12/2017) 53

Bảng 2 11 Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác 62

Bảng 2 12 Bảng giá đất trồng cây lâu năm 62

Bảng 2 13 Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản 62

Bảng 2 14 Đề xuất bảng giá đất quận 2 - Tp Hồ Chí Minh 64

Bảng 3 1 Hệ số hẻm theo các vị trí và cấp hẻm 70

DANH MỤC HÌNH

Hình 1 1 Bản đồ giá trị 11

Hình 1 2 Giá đất đai trong các phân khúc thị trường 12

Hình 2 1 Sơ đồ vị trí Quận 2 trong tổng thể TPHCM 34

Hình 2.2 So sánh giá đất nhà nước và thị trường 56

Hình 2.3 Quy trình thực hiện việc xác định giá đất 58

Hình 3 1 Mô tả phân cấp hẻm tại TP.HCM 70

Hình 3 2 Mô tả phân vị trí hẻm tại TP.HCM 70

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU iv

DANH MỤC HÌNH v

MỞ ĐẦU 1

1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

3.ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 3

4.PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3

5.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3

6.CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN 5

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 6

1.1.ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT 6

1.1.1 Khái niệm và vai trò của đất đai 6

1.1.2 Giá đất và vị trí đất đai 8

1.1.3 Ý nghĩa của toán học trong định giá đất 13

1.1.4 Khả năng toán học hoá giá đất và vị trí đất 13

1.2 ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẢNG GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH 15

1.2.1 Quy định pháp luật về định giá đất và bảng giá đất 15

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 15

1.2.3 Phương pháp định giá đất 16

1.2.4 Yêu cầu về thông tin trong định giá đất 17

1.2.5 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất 17

1.2.6 Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất 17

1.3.KINH NGHIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM

25

1.3.1 Kinh nghiệm ở một số nước trên Thế giới 25

1.3.2 Kinh nghiệm định giá đất ở Việt Nam 29

1.4.TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 31

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT

TẠIQUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 34

2.1.KHÁI QUÁT CÁC YẾU TỐ LIÊN QUAN ĐẾN GIÁ ĐẤT 34

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

2.2.TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 41

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 41

2.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 44

2.3.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ VÀ XÂY DỰNG BẢNG

GIÁCÁC LOẠI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ

MINH 49

2.3.1 Giá đất nông nghiệp trên địa bàn quận 2 49

2.3.2 Bảng giá đất quận 2 năm 2014 (cập nhật bổ sung đến 31/12/2017) 51

2.3 2 Một số bất cập trong việc xác định giá đất trên địa bàn quận 2 55

2.4.XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 58

2.4.1 Quy trình thực hiện việc định giá và xây dựng bảng giá đất 58

2.4.2 Cách thức điều tra thu thập thông tin thị trường 61

2.4.3 Phân loại khu vực và vị trí đất để xác định giá đất 61

2.4.4 Xác định mức giá các loại đất tại quận 2 63

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ ĐẤT QUẬN 2

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 68

3.1.MỘT SỐ VẤN ĐỀ TỒN TẠI TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ

CÁCLOẠI ĐẤT 68

3.1.1 Vấn đề phân cấp vị trí đất 68

3.1.2 Vấn đề về mức giá và mối liên hệ về giá giữa các loại đất 71

3.2.GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ ĐẤT 73

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện tiêu chí phân cấp vị trí đất 73

3.2.2 Một số giải pháp khác nhằm quản lý tốt về giá đất đai trên địa

bàn quận 2 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

1.KẾT LUẬN 81

2.KIẾN NGHỊ 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

PHỤ LỤC 85

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơbản của môi trường sinh thái, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâmnghiệp, là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là địa bàn phân bố dân

cư và phát triển đô thị Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại củadân tộc và phát triển kinh tế xã hội của quốc gia Đất đai đã trở thành hànghóa và là một mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư Hiện naythị trường bất động sản đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tếcao

Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành vàphát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước Ở Việt Namđất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảmbảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả caonhất “Khi mà thị trường diễn biến không ổn định, có lúc sôi động, sốt đất, sốtgiá nhưng cũng có thời gian trầm lắng, đóng băng Trong khi đó, hoạt độnggiao dịch, chuyển nhượng, mua bán ngầm về đất đai diễn ra phổ biến Thựctrạng này đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sửdụng các thông tin thẩm định giá, nhất là khi áp dụng phương pháp so sánh đểxác định giá đất”

Đặc biệt, thị trường hoạt động trong tình trạng thông tin không đầy đủ,phân tán, không minh bạch, mang nặng cảm tính, phiến diện, nhiễu loạn, ảo,không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai Khi thiếu cơ sở dữ liệu về thịtrường giá cả đất đai, khá nhiều thương vụ mua bán không được công bố rathị trường.Trong khi đó, các phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quyđịnh có những bất cập, mâu thuẫn Phương pháp xác định giá đất để thu tiền

sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung không rõ ràng, việcthực hiện còn nhiều vướng mắc, dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địaphương có sai sót, gây thất thoát cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng Mặt khác,

do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt, cácthẩm định viên

gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh và thành phố quy định.

Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiệnquyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho xâydựng khung giá và bảng giá các loại đất

Giá đất trong bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trườnghợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ởcủa hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phépchuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khôngphải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đấtcho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đấtthuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Hiện nay, giá đất trong trong bảng giá đất được sử dụng làm cơ sở đểthoả thuận về giá trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sovới quy định của Luật Đất đai năm 2003, bảng giá đất không còn dùng làmcăn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Xây dựng bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm 2020-2024 trên địa bànquận 2 thành phố Hồ Chí Minh

- Xây dựng phương án bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm 2020-2024.

2.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Bảng giá các loại đất hiện hành có những vấn đề bất cập gì về mức giá các loại đất so với giá đất thị trường?

- Giá đất thị trường được xác định bằng cách nào? Phân biệt giá đất giao dịch và giá đất thị trường? Loại trừ giá ảo bằng cách nào?

- Vị trí đất được xác định căn cứ vào các yếu tố thực tiễn nào? Vị trí đấtxác định thống nhất cho các mục đích sử dụng đất hay có sự khác biệt?

- Hệ số giá của các vị trí xác định thống nhất cho tất cả các loại đất hay

có sự khác biệt? Căn cứ xác định hệ số giá?

- Mối quan hệ về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất phi nông

nghiệp SXKD, đất phi nông nghiệp TMDV và đất ở?

3 Đối tượng nghiên cứu

Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trị đất đai;

Phương pháp và quy trình xây dựng bảng giá các loại đất

4 Phạm vi nghiên cứu

Địa bàn nghiên cứu: Quận 2 thành phố Hồ Chí Minh

Thời gian nghiên cứu: năm 2019

5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

5.1 Nội dung nghiên cứu

(1) Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến sự biếnđộng đến giá đất

(2) Đánh giá thực trạng công tác định giá đất, xác định những vấn đềtồn tại trong bảng giá đất hiện hành và đề xuất giải pháp khác phục

(3) Điều tra khảo sát giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất trên thịtrường, xác lập mặt bằng giá đất thị trường.

(4) Giải pháp xây dựng bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm 2020-2024

5.2 Phương pháp nghiên cứu

(1) Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Sử dụng trong việc nghiên cứucác lý luận về giá trị và giá cả đất đai, về quy luật phân vùng giá trị tương ứngvới phân vùng sử dụng đất đai trong không gian địa lý

(2) Phương pháp điều tra: Sử dụng trong việc thu thập thông tin theomẫu phiếu, điều tra khảo sát các yếu tố đặc điểm đất đai, điều tra thực tiễn xácđịnh các tiêu chí phân cấp khu vực, vị trí đất và xác định giá đất theo quy địnhpháp luật

(3) Phương pháp thu thập: Sử dụng trong việc thu thập các số liệu sơcấp và thứ cấp, các dữ liệu và các tư liệu văn bản pháp luật

(4) Phương pháp thống kê: Bao gồm thống kê mô tả và thống kê suyluận, được sử dụng trong việc thu thập và xử lý các số liệu liên quan đến giáđất và tình hình biến động và thay đổi giá đất theo các tiêu chí phân cấp khuvực và vị trí để làm căn cứ cho việc phân tích định lượng mối quan hệ và hệ

số tác động của các yếu tố đặc điểm vị trí đất đến giá đất

(5) Phương pháp so sánh: Sử dụng để so sánh sự khác biệt giữa lý luận

và thực tiễn, giữa các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng tại địa phươngtrong công tác định giá đất, so sánh sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực và

vị trí đất

(6) Phương pháp phân tích: Sử dụng trong việc phân tích đánh giá thựctiễn định giá đất, đánh giá các mô hình định giá để đề xuất các giải pháp hoànthiện

(7) Phương pháp tổng hợp: Sử dụng cho việc tổng hợp các số liệu, dữliệu sau khi đã được xử lý, tổng hợp các kết quả đánh giá chi tiết từng vấn đềtheo các tiêu chí khác nhau để xác định hệ thống các tiêu chí phân khu vực và

vị trí đất, hệ thống các mô hình định giá cho từng loại đất, mô hình tính toánchỉ số giá đất.

(8) Phương pháp chọn lọc, loại trừ: Sử dụng trong việc chọn lọc dữ liệu

để xây dựng mô hình định giá đất, loại trừ các số liệu có sự khác biệt lớn, cácyếu tố loại trừ nhau trong mô hình

(9) Phương pháp toán kinh tế: Sử dụng các mô hình toán học cho việcxây dựng mô hình giá đất bằng các công cụ phần mềm thống kê SPSS vàDTREG từ các dữ liệu điều tra theo phiếu

(10) Phương pháp chuyên gia: Sử dụng trong việc đánh giá các môhình định giá đất

6 Cấu trúc của luận văn

Mở đầu

Chương 1 Cơ sở lý luận về định giá đất

Chương 2 Thực trạng công tác định giá đất

Chương 3 Giải pháp xây dựng bảng giá các loại đất

Kết luận và kiến nghị

Chương 1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Đất đai và giá đất

1.1.1 Khái niệm và vai trò của đất đai

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có nhiều kháiniệm về đất đai được định nghĩa bằng nhiều cách khác nhau, cụ thể:

Theo Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụnghợp lý quỹ đất đai của Tổng cục địa chính, “Đất đai là một tổng thể vật chất

cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”

Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường: “Đất đai là một phần bề mặttơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địahình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiênnhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặttrái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”

Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, cụthể: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh vàquốc phòng”

Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, biến đổi theo quyluật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội Trong nhiều tài liệu vềquản lý đất đai các khái niệm này thường không được phân biệt rõ ràng và khinói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn Nhưng trongnghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữalãnh thổ, đất và đất đai Các khái niệm này được phân biệt như sau (TrầnThanh Hùng, 2000)

- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian vàthời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc

- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệmthổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.

- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoàgiữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộctrên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phầndiện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất

Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi mộtkhông gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốcgia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chínhtương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sửdụng đất đai

Đất đai có vai trò hết quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuấtcủa con người Nó là một trong những của cải quý nhất của loài người, tạođiều kiện cho sự sống của con người trên trái đất

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắnliền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định

sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, nó là tài nguyênthiên nhiên Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động củanhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình, Trên phương diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng vớikhả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sảnxuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư pháttriển Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con ngườitạo ra

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính

vì vậy có thể nói đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội Là sự vật địa lý –kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng chokhả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của conngười

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xãhội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhucầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nềnkinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thịtrường Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con

người.Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thểthiếu trong quá trình sản xuất và đời sống Chúng ta có thể khái quát vai tròquan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:

- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân bố dân cư lao động

- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người

- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,

cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất

Khi quy thửa đất về 1 đơn vị diện tích (m2) thì giá trị đất đai khác nhauchủ yếu do vị thế xã hội quyết định bởi sự khác biệt về chất lượng tự nhiên làkhông lớn Giá cả của 1 đơn vị diện tích đất đai là biểu hiện tiền tệ của giá trị

vị thế xã hội của đất đai

Đất đai được phân ra các vùng giá trị phụ thuộc vào sự khác biệt về vịthế đất đai, các vùng đồng giá này được gọi là vị trí đất trong bảng giá đất Vị

trí đất là một vùng không gian đất đai có cùng một mức vị thế và giá trị tươngứng.

Xây dựng bảng giá đất là xác định các vị trí đất và mức giá tương ứng.Thông lệ, vị trí đất hiện nay được xác định là các đoạn đường chính, phân biệtvới vị trí hẻm và ngõ xóm

Bắt đầu từ trung tâm vị thế lan toả theo các tuyến đường ra ngoại vi vàgiảm dần rời rạc kiểu bậc thang tại các đoạn đường Các đoạn đường này có

vị thế và giá đất tương đồng (với sai số cho phép)

Từ mức giá của các vị trí đất xác định giá của thửa đất cụ thể căn cứvào các tiêu chí phân cấp vị trí đất theo cự ly chiều sâu thửa đất và theo đặcđiểm độ rộng và độ dài của hẻm và ngõ xóm Số lượng phân cấp vị trí phụthuộc vào các đặc điểm vị thế của đất đai

Giá trị của các vị trí đất xác định phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vịthế đất đai Mối quan hệ phụ thuộc này có thể được phản ánh bằng hàm sốtoán học: P = f(VT)

Trong thị trường, giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệcung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cânbằng thị trường của đất đai Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cânđối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầutrong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Giá cả thị trường là hình thứcbiểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường

Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cảcủa một đơn vị hàng hóa đất đai PT

Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức(Trần Thanh Hùng và các tác giả , 2008):

P = PT x Y, với Y = f(VT, CL).

Trong đó,

- P : giá thị trường của bất động sản;

- PT : giá của một đơn vị hàng hóa bất động sản;

vị thế xã hội của đất đai.

Giá trị chỉ một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đíchkhác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau Trong thực tế thườnggặp các loại giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá rao bán, giá raomua, giá mua bán và giá thị trường

Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tựnhiên và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêudùng khi sử dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại hình giá trị cảmnhận như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật, giá trị nhậnthức

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có đượcsản phẩm hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa vàdịch vụ Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệnày được minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 1.1) Đường cân bằng VEL phảnánh quy luật tiền nào của nấy Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loạigiá cả: giá rao mua, giá rao bán, giá mua bán và giá cả thị trường

Hình 1 1 Bản đồ giá trịThông thường giá rao bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng vàgiá rao mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt.

Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảnggiữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi íchthu được từ đất đai Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toànkhác nhau đối với mỗi cá nhân con người Mỗi người có một hoàn cảnh sốngkhác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì có sự nhận định khác nhau về mức độquan trọng và lợi ích của thửa đất đó, nên đánh giá khác nhau về giá trị tàichính Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể,mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong mộtbối cảnh cụ thể

Giá thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hìnhthành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường Thị trường bất động sảnmang tính phân khúc và tính độc quyền nhóm (Trần Thanh Hùng 2010) Giáthị trường là giá trị trung bình (PT) của các mức giá mua bán cụ thể, đượcchấp nhận bởi đa số (Hình 1.2)

Hình 1 2 Giá đất đai trong các phân khúc thị trườngTại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bấtđộng sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý vàgiao dịch mua bán Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất vềthực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of ProfessionalAppraisal Practice

- USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hìnhthành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khaidưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, ngườimua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giákhông bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy

đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai.Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi

mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán Giá trị của đất đaiđược biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là giá cả của đất đai và thườnggọi là giá đất

1.1.3 Ý nghĩa của toán học trong định giá đất

Tại sao lại cần toán học trong định giá đất? Nói đơn giản toán học làphép cộng, trừ, nhân và chia được sử dụng tính toán giá trị của đất đai trongcác phương pháp tiêu chuẩn: so sánh, thu nhập, thặng dư, chiết trừ

Toán học là cần thiết dù ở mức độ đơn giản nhất khi so sánh vài ba thửađất để xác định giá của một vị trí đất Nhưng so sánh với số lượng hạn chế thì

có định giá chính xác không? Hơn nữa khi so sánh các vị trí đất với nhau thìcăn cứ vào đâu để lý giải sự khác biệt về giá của các vị trí

Nếu tiếp tục mở rộng phạm vi định giá từ đơn vị hành chính xã đến đơn

vị hành chính huyện trong xây dựng bảng giá đất thì bằng cách nào để xácđịnh được chính xác giá của các vị trí? Hay chỉ đơn giản là tổng hợp theo kiểuliệt kê giá đất của các đoạn đường?

Có thể tổng hợp giá đất của các đoạn đường thành bảng giá đất, nhưngkhông thể loại trừ giá ảo do cảm xúc nhất thời của con người tạo ra từ sự tácđộng có hiệu ứng đám đông vào sự cảm nhận về vị thế đất đai

Loại trừ giá ảo bằng cách nào? Sử dụng phương trình toán học giá đất,được xây dựng bằng phương pháp phân tích hồi quy với bộ dữ liệu thu thập

đủ lớn về các yếu tố đặc điểm vị thế và mức giá mua bán của các thửa đất

1.1.4 Khả năng toán học hoá giá đất và vị trí đất

Khả năng sử dụng phương trình toán học xác định giá đất phụ thuộcvào các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai là không bàn cãi

Tuy nhiên sử dụng phương pháp phân tích hồi quy nào để xây dựngphương trình toán học là vấn đề còn nhiều tranh luận

Hồi quy tuyến tính hay cây quyết

định? Dạng phương trình toán học?

Ý nghĩa và phân tầng yếu tố vị thế cấu thành giá trị?

Hồi quy tuyến tính được sử dụng trong trường hợp biết trước các yếu tốđộc lập và phụ thuộc, lựa chọn dạng hàm toán học phù hợp với quy luật củagiá trị xác định được các hệ số hồi quy của phương trình

Trong trường hợp không biết trước các yếu tố vị thế cấu thành giá trị,

mà chỉ xác lập trước được mặt bằng giá đất tại các vị trí đất thì sử dụngphương pháp hồi quy cây quyết định với biến kết quả là giá đất và biến dựbáo là các yếu tố vị thế cần tìm (Trần Thanh Hùng, 2019)

Các yếu tố vị thế của đất đai phân thành 2 tầng là toàn cục và cục bộ.Yếu tố toàn cục là yếu tố vị thế cấu thành giá trị của vị trí đất Yếu tố cục bộ

là yếu tố phân cấp vị trí đất theo cự ly chiều sâu thửa đất và theo đặc điểm độrộng và độ dài của hẻm, ngõ xóm, thôn ấp

Yếu tố toàn cục là các biến dự báo hay biến độc lập trong phân tích hồiquy xây dựng phương trình toán học giá đất

Yếu tố cục bộ là tiêu chí phân cấp vị trí theo một logic toán học nhấtđịnh, tương ứng với mỗi cấp vị trí thì có hệ số giá so với giá trị của vị trí đất

Tại các địa phương vị trí đất phân thành 5 cấp Vị trí 1 là vị trí đất tiếpgiáp đường chính trong phạm vi 50m của thửa mặt tiền Vị trí từ 2 đến 5 là vịtrí của đất thuộc các phân đoạn 50m kế tiếp nhau trong thửa đất có cự ly chiềusâu lớn hơn mức quy định là 50m; hay là vị trí của đất thuộc thửa đất tronghẻm và ngõ xóm, thôn ấp

Giá đất xác định theo vị thế đất đai trong xu thế dịch chuyển mục đích

sử dụng đất từ nông nghiệp vị thế thấp nhất sang đất ở vị thế cao nhất Trênthị trường giao dịch nhiều nhất là loại đất ở hay đất có tiềm năng ở với cácmức giá mua bán được hình thành tương đối minh bạch Vì vậy có thể căn cứvào giá đất ở (Pđơ) xác định giá các loại đất phi nông nghiệp (Ppnn) và đấtnông nghiệp (Pnn) theo một hệ số nhất định căn cứ vào thực tiễn sau:

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thường xác định bằng 0,6giá đất ở Giá đất nông nghiệp không thể cao hơn giá đất phi nông nghiệp vàbằng 0,6 giá đất phi nông nghiệp bởi tỷ lệ diện tích xây dựng đất phi nôngnghiệp bằng 60% diện tích đất nông nghiệp

Ppnn = 0,6Pđơ;

Pnn = 0,3Pđơ

1.2 Định giá đất và bảng giá đất theo quy định hiện hành

Công tác định giá đất đai hiện nay được thực hiện theo quy định hiệnhành của Luật Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ vàcác thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể một số nộidung như sau:

1.2.1 Quy định pháp luật về định giá đất và bảng giá đất

Theo Luật Đất đai 2013:

- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tíchđất

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đốivới một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

- Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suấtnhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấugiá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất

có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhấtđịnh

- Bảng giá đất là bảng giá các loại đất trên địa bàn một đơn vị hànhchính cấp tỉnh, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồngnhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựngđịnh kỳ 05 năm một lần, được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 củanăm đầu kỳ Bảng giá đất được sử dụng để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tàichính và các quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của phápluật (Khoản 2, Điều 114 Luật đất đai 2013)

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

- Theo thời hạn sử dụng đất

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối vớinhững nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giánhư nhau.

1.2.3 Phương pháp định giá đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông quaviệc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụngđất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tínhpháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác địnhgiá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền vớiđất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắnliền với đất)

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương

số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diệntích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thờiđiểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàncấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặcđược phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằngcách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả địnhcủa bất động sản Tỷ lệ chiết khấu quy đổi dòng tiền từ tương lai về hiện tạixác định căn cứ vào tỷ lệ tiền vay trung bình của 03 ngân hàng thương mại.Thường xác định bằng tỷ lệ huy động vốn cộng thêm từ 4 - 5% (bao gồm chiphí vận hành, dự phòng rủi ro và lợi nhuận của ngân hàng)

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đấtbằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giáđất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủyban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

1.2.4 Yêu cầu về thông tin trong định giá đất

- Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đấttrúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đấttrên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập củathửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trungthực

- Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thuthập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

- Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn cácthông tin quy định đã nêu trên tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gầnnhất với thời điểm định giá đất

1.2.5 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trênthị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúngđấu giá quyền sử dụng đất;

- Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất cótài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản(gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đãchuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xácđịnh được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất cótiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đấtkhi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giáđất cụ thể cho các trường hợp theo quy định

1.2.6 Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất

Trình tự xây dựng bảng giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Lập dự án Xây dựng Bảng giá đất.

Lập dự án xây dựng bảng giá đất: Lập dự án xây dựng bảng giá đất baogồm các nội dung sau: loại đất điều tra, khảo sát; số lượng phiếu điều tra giáđất thị trường; số lượng xã, phường, thị trấn điều tra (sau đây gọi là điểm điềutra); nguồn nhân lực, trang thiết bị, thời gian, kế hoạch và dự toán kinh phíthực hiện dự án xây dựng bảng giá đất

Các thông tin cần thu thập để tiến hành lập dự án :

- Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án baogồm: vị trí địa lý, địa hình, địa mạo; tình hình kinh tế - xã hội, quản lý và sửdụng đất ảnh hưởng đến giá đất và bảng giá đất hiện hành;

- Xác định số lượng điểm điều tra: điểm điều tra phải tập trung vào khuvực có biến động về giá đất và phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số xã,phường, thị trấn (sau đây gọi là cấp xã) của mỗi huyện, quận, thị xã, thànhphố thuộc tỉnh (sau đây gọi là cấp huyện); điểm điều tra phải đại diện cho loạiđất điều tra và được phân bố đều trên địa bàn cấp huyện;

- Xác định số lượng thửa đất cần điều tra

Số lượng thửa đất cần điều tra đối với từng loại đất tại mỗi điểm điềutra phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số thửa đất của loại đất đó đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thờigian không quá 02 năm tính đến thời điểm điều tra nhưng không ít hơn 03thửa đất

Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí

từ việc sử dụng đất thì số lượng thửa đất cần điều tra, khảo sát thông tin đểxác định giá đất theo phương pháp thu nhập phải đạt tối thiểu 03 thửa đất tạimỗi điểm điều tra

Thời gian lập dự án là từ khi có văn bản chấp thuận chủ trương xâydựng bảng giá đất đến trước ngày 01/04/2019

Bước 2: Chuẩn bị xây dựng bảng giá đất

1 Thành lập Ban chỉ đạo

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Ban chỉ đạo thực hiện

dự án xây dựng bảng giá đất đã phê duyệt Thành phần Ban chỉ đạo bao gồm:

a) Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Trưởng Ban;

b) Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường là Phó trưởng Ban;

c) Các thành viên của Ban chỉ đạo là đại diện lãnh đạo của các Sở: Tàichính, Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn,Xây dựng, Giao thông Vận tải, Cục thuế tỉnh, Ban quản lý dự án các khuCông nghiệp; đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố thuộctỉnh

Ban chỉ đạo có nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cấp,các ngành có liên quan tổ chức thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất tại địaphương

2 Trưởng Ban chỉ đạo quyết định thành lập các Tổ công tác để giúpviệc cho Ban chỉ đạo

3 Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ban chỉ đạo tổchức thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất:

a) Lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiệnviệc điều tra giá đất thị trường, xây dựng bảng giá đất;

b) Giúp Ban chỉ đạo xây dựng bảng giá đất tổ chức tập huấn chuyênmôn, nghiệp vụ cho Tổ công tác; chỉ đạo Tổ công tác thực hiện việc kiểm tra,nghiệm thu kết quả điều tra giá đất thị trường, kết quả tổng hợp giá đất thịtrường tại cấp tỉnh, dự thảo bảng giá đất và thực hiện nhiệm vụ khác doTrưởng Ban chỉ đạo phân công

Bước 3: Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin

1 Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; các yếu

tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đấttại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 5 đến trước ngày 01 tháng 7của năm xây dựng bảng giá đất và theo quy định sau:

a) Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường của tối thiểu

03 thửa đất đại diện cho mỗi vị trí đất tại điểm điều tra đối với từng loại đấttheo mẫu

biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông

tư số 36/2014/TT-BTNMT;

Ngoài các nội dung điều tra, khảo sát quy định tại Điểm này, Ủy bannhân dân cấp tỉnh có thể bổ sung các thông tin khác vào phiếu điều tra để đápứng yêu cầu xây dựng bảng giá đất tại địa phương;

b) Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế

-xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất, các yếu tố đặc điểm

vị thế cấu thành giá trị đất của các vị trí đất là các tuyến và đoạn đường tạiđiểm điều tra theo Mẫu số 06 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tưnày

2 Lựa chọn mẫu điều tra: Khoanh sơ bộ các vùng vị trí theo quy địnhcủa bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm 2016-2020, là các tuyến đường, khuvực và vị trí lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra Xác định số lượng mẫuđiều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra

3 Điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại mỗi điểm điều tra, điểm điềutra được xác định là đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn trên toàn tỉnh Đốivới trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì bóc tách riêng giá trịquyền sử dụng đất và và giá trị tài sản gắn liền với đất

4 Kết thúc việc điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trườngtại mỗi điểm điều tra phải kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác địnhmức giá của các vị trí đất Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bìnhquân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất

Đối với các vị trí đất không có thông tin về giá đất thị trường thì căn cứvào giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất đã đượcxác định, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp quy định tại Khoản 1 Điều 4của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Điều 3 của Thông tư số 36 này để xácđịnh mức giá của các vị trí đất còn lại

5 Việc thống kê giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện theo Mẫu

số 07 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này và xây dựng báocáo

về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều tra Báo cáogồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Đánh giá tổng quan về điểm điều tra;

b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểmđiều tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đấtthị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;

c) Đề xuất mức giá của các vị trí đất tại điểm điều tra

6 Hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trườngtại điểm điều tra phải hoàn thiện trước ngày 10 tháng 7 năm 2019 Hồ sơ gồmcó:

tra

a) Phiếu thu thập thông tin về điểm điều tra;

b) Phiếu thu thập thông tin về thửa đất;

c) Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin về thửa đất;

d) Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều

Bước 4: Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường

và phân tích, xác định giá đất tại cấp huyện

1 Việc tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trườngtại cấp huyện thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 08 đến Mẫu số 11 của Phụlục số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

2 Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trườngtại cấp huyện Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Đánh giá về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụngđất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp huyện;

b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thịtrường; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đấtthị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành tại cấp huyện;

c) Đề xuất mức giá của các vị trí đất trên địa bàn cấp huyện

3 Hồ sơ tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trườngtại cấp huyện phải hoàn thiện trước ngày 20 tháng 7 năm 2019 Hồ sơ gồmcó:

a) Bảng tổng hợp giá đất trên địa bàn cấp huyện;

b) Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấphuyện

Bước 5: Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường

tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành

1 Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường và kếtquả phân tích hồi quy giá đất tại cấp tỉnh Việc tổng hợp kết quả điều tra, thuthập thông tin giá đất thị trường tại cấp tỉnh thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu

số 12 đến Mẫu số 14 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư số36/2014/TT-BTNMT và phải hoàn thiện trước ngày 01 tháng 8 của năm xâydựng bảng giá đất

2 Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành

a) Đánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm)giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;

b) Đánh giá các quy định trong bảng giá đất hiện hành

Bước 6: Xây dựng bảng giá đất.

1 Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất thực hiện theo mẫu biểu

từ Mẫu số 15 đến Mẫu số 19 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư

số 36/2014/TT-BTNMT Trường hợp bảng giá đất được xây dựng đến từngthửa đất thì thực hiện theo Mẫu số 20 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theoThông tư này Xây dựng 03 phương án giá các loại đất: giá thị trường, giáđiều chỉnh tham chiếu với giá đất thị trường và giá do nhà nước quy định

2 Xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 13 củaNghị định số 44/2014/NĐ-CP để quy định khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là khu vực giáp ranh)

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo bảng giá đấtcủa địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh để lấy ý kiến;đăng dự thảo bảng giá đất liên tục trên Trang thông tin điện tử của Ủy bannhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Trong thời gian không quá

15 ngày kể từ ngày nhận được dự thảo bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

có đất giáp ranh phải có văn bản trả lời

Trường hợp chênh lệch về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong dựthảo bảng giá đất vượt mức quy định tại Khoản 2 Điều 13 của Nghị định số44/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải thốngnhất với nhau về mức giá đất dự kiến ban hành tại khu vực giáp ranh

Trường hợp không thống nhất được thì báo cáo Bộ Tài nguyên và Môitrường trước ngày 15 tháng 9 năm 2019 để giải quyết Trường hợp Ủy bannhân dân cấp tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường không thống nhất đượcgiá đất tại khu vực giáp ranh thì Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Thủtướng Chính phủ xem xét, quyết định

3 Xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất Báo cáo gồmcác nội dung chủ yếu sau:

a) Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và

sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;

b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thịtrường trên địa bàn cấp tỉnh; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;

c) Đánh giá sự phù hợp hoặc chưa phù hợp của giá đất trong dự thảobảng giá đất so với khung giá đất; kết quả điều tra giá đất thị trường; giá đấttrong dự thảo bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cóđất giáp ranh (nếu có);

d) Việc quy định vị trí đất; áp dụng các phương pháp định giá đất vàmức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loạiđất (nếu có);

đ) Đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xãhội, môi trường đầu tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thunhập, đời sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

4 Xây dựng Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất

5 Tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về dựthảo bảng giá đất và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất

7 Bước 7: Thẩm định dự thảo bảng giá đất

1 Sở Tài nguyên và Môi trường gửi Hội đồng thẩm định bảng giá đất

hồ sơ thẩm định dự thảo bảng giá đất trước ngày 15 tháng 10 năm 2019 Hồ

Bước 8: Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất; trình Hội đồng nhân dân cấp

tỉnh thông qua; quyết định ban hành bảng giá đất

1 Căn cứ văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, SởTài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất

và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh thựchiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thôngqua Hồ sơ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy định tạiKhoản 3 Điều 12 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

3 Sau khi nhận được Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủyban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức hoànthiện hồ sơ xây dựng bảng giá đất; quyết định ban hành và công bố công khaibảng giá đất tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 năm 2020

4 Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm báo cáo Bộ Tài nguyên

và Môi trường về kết quả xây dựng bảng giá đất trước ngày 15 tháng 01 năm

2020 để tổng hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ Kết quả xây dựng bảnggiá đất gồm có:

a) Quyết định ban hành bảng giá đất;

b) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;

c) Bảng tổng hợp giá đất đối với từng loại đất trên địa bàn cấp tỉnh

1.3 Kinh nghiệm định giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm ở một số nước trên Thế giới

Công tác định giá đất nói riêng đã được các nước tư bản phát triển vànhiều nước đang phát triển trên Thế giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiềuthập kỷ qua Cho đến nay, nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quanđịnh giá bất động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ

và cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả

Sau đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản và cơchế hoạt động của một số những nước có nhiều điểm tương đồng với ViệtNam như: Thái Lan, Malaysia, Singapore và Trung Quốc

* Thái Lan:

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chứctại một cấp trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA,cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm

1978 hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá;phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữgiá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đấtcông (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiềncho những người không có đất hoặc ít đất)

* Malaysia:

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giácủa Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang;

và quận (huyện)

Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục Dịch

vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trựcthuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm vàchịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

Tại cấp Bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một chi nhánh củaJPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịutrách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt vănphòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗivăn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐSmột vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng địnhgiá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

Cơ chế hoạt động ở Thái Lan và Trung Quốc thì cơ quan định giá bấtđộng sản trực thuộc Cục đất đai, ở Malaysia thì trực thuộc bộ Tài chính, ởSingapore thì trực thuộc bộ Tư pháp và bộ Tài Chính Tuy có sự khác nhau về