chưa có kế hoạch cải tạo có thể thực hiện được để giải quyết vấn đ các bất động sản đang xuống cấp

Chính quyền có thể sử dụng 50% đất đc phép sử dụng để tạo dự án thu hút vốn đầu tư:+ Cơ hội thu hút đầu tư, nếu như trong khu TT đang có phương hướng, đường lối sẽ ưu tiên hoặc pt các dự

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC – HÀ NỘI

BÀI TẬP THỰC HÀNH LẬP KẾ HOẠCH HÀNH ĐỘNG

Đ

Chưa có kế hoạch cải tạo có thể thực hiện được để giải quyết vấn đ

Giáo viên hướng dẫn: Ths KTS Bùi Quốc Thắng

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Châu - 2156030014

A NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC

I B퐃ĀI C䄃ऀNH THỰC TRẠNG, V숃ĀN Đ쨃

QUYẾT.

Bối cảnh thực trạng:

● Khu trung tâm của thành phố là trái tim của thành phố

Tương Lai Nó mang giá trị lịch sử và là nơi thu hút khách

du lịch Tuy nhiên khu vực này lại đang bị xuống cấp trầm trọng cả về chất lượng sống lẫn chất lượng môi trường Đây

là khu trung tâm tài chính và đây cũng là trung tâm của các hoạt động thương mại và công nghiệp và thủ công nghiệp quy mô nhỏ phần lớn tầng trệt là kinh doanh, bên trên là ở

● Các vấn đề bức xúc:

● Các đơn vị nhà ở có chất lượng thấp, phần lớn trong

số đó không đáp ứng được tiêu chuẩn và cần phải được nâng cấp, cải tạo có vài ngôi nhà còn bỏ không

● Các đường phố và toàn bộ khu vực trung tâm tràn ngập các hoạt động kinh tế chất lượng thấp

● tỉ lệ tội phạm có khả năng tăng cao do những người bán hàng rong

● thành phố còn phải chịu sự tắc đường, ô nhiễm quá mức, chặn lối vào của các tòa nhà Xe cộ, người bán hàng rong và người đi bộ thường xuyên bị xung đột với nhau

● ô nhiễm môi trường:

> người bán hàng rong xả rác bừa bãi

> các phương tiện ô tô gây tắc đường còn khiến mặt đường phủ 1 lớp dầu xe

> Khoảng 25% các xưởng thủ công nghiệp gây ra tiếng ồn và ô nhiễm

Chưa có kế hoạch cải tạo có thể thực hiện được để giải quyết vấn đề các bất động sản đang xuống cấp ở trung tâm thành phố.

II PHÂN T䤃ĀCH SWOT.….….

1 Phân t椃Āch c甃⌀ thऀ c愃Āc th愃

a Điểm mạnh ( Strengths):

S1 Là khu trung tâm tài chính, trung tâm của các hoạt động thương mại và công nghiệp và thủ công nghiệp quy mô nhỏ

=> Thuận tiện cho việc định cư phát triển kinh tế

S2 Nơi giao nhau của 2 trục đường chính liên kết trung tâm thành phố với các khu vực lân cận => thuận tiện phát triển thương mại, giao thương hàng hóa, logistic,

S3 Là khu trung tâm tài chính, trung tâm của các hoạt động thương mại và công nghiệp và thủ công nghiệp quy mô nhỏ

=> Thuận tiện cho việc định cư phát triển kinh tế

S4 Trung tâm thành phố giữ vai trò trọng tâm và quan trọng

về mặt tự nhiên, xã hội, môi trường cũng như kinh tế ->

Thuận tiện cho người ở các nhu cầu về dịch vụ

S5 Mang giá trị lịch sử và là nơi thu hút khách du lịch => Thúc đẩy phát triển kinh tế tài chính ngành du lịch khu vực, đáp ứng mỹ quan bộ mặt thành phố Tương Lai

● Điểm mạnh về mặt kinh tế: S1-S3

● Điểm mạnh về tự nhiên xã hội: S4,S5

● Điểm mạnh về vị trí địa lý: S1-S4

● Điểm mạnh về du lịch: S4,S5

b Điểm yếu (Weaknesses):

W1 Nguồn tài chính rất có hạn và chính quyền chỉ thực hiện những kế hoạch khả thi có thể thực hiện được

W2 Còn tồn tại, hạn chế về pháp lý (Thủ tục rườm rà mất tgian )

W3 Các đơn vị nhà ở có chất lượng thấp, phần lớn trong số

đó không đáp ứng được tiêu chuẩn -> Vì được xây tại khu vực trung tâm tp mang tính lịch sử (tức là xây quá lâu rồi) nên sự xuống cấp nhà ở cũng do sự tồn tại lâu đời của nó

W4 Các đường phố và toàn bộ khu vực trung tâm tràn ngập các hoạt động kinh tế chất lượng thấp => ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính của người ở tại khu vực => khó triển khai các dự án về thuế, tài chính liên quan đến nhà khu trung tâm.W5 Một số nhà ở còn ở trong tình trạng bỏ không, người bánhàng rong xả rác,…-> Tồn tại những mối nguy hại cho sức khỏe cộng đồng: gây ô nhiễm môi trường do tình trạng sử dụng bđs chưa hiệu quả kèm theo mối nguy hại tiềm ẩn về ô nhiễm nếu trở thành nơi chứa rác thải

W6 Các phương tiện giao thông đặc biệt là ô tô gây tắc

nghẽn các phố, chặn lối vào của các tòa nhà và khiến cho mặtđường phủ một lớp dầu xe Khoảng 25% các xưởng thủ công nghiệp gây ra tiếng ồn và ô nhiễm => hạ tầng khu vực xuống cấp, ảnh hưởng trực tiếp tới hộ gia đình sinh sống tại khu vựcW7 Nhân viên trong bộ máy quản lý: thiếu động lực làm việc cũng như thiếu kinh nghiệm và kỹ năng thực tế Nhân viên và cộng đồng đang thiếu tin tưởng vào chính quyền => công việc chậm tiến độ, ít được hoàn thành

● Điểm yếu về mặt kinh tế: W1,W4

● Điểm yếu về pháp lý, nhân viên: W2, W7

● Điểm yếu về môi trường : W5,W6

● Điểm yếu về hạ tầng kỹ thuật: W3,W6

c Cơ hội (Opportunities):

O1 Chính quyền có thể sử dụng 50% đất đc phép sử dụng

để tạo dự án thu hút vốn đầu tư:

+ Cơ hội thu hút đầu tư, nếu như trong khu TT

đang có phương hướng, đường lối sẽ ưu tiên hoặc pt các

dự án để pt, các dự án đấy đang nhận được sự qt từ các nhà đầu tư à vì dự án đấy đc qt nên nó nhận đc các

nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài => cơ hội về vốn

+ 1 ý khác về cơ hội vốn là các nguồn tiền từ bên ngoài đổ vào khu TT để pt nó hoặc khu TT tạo đc 1 dự

án có sự qt của ng dân thì sẽ tạo cơ hội lớn để thu hút vốn đầu tư từ bên ngoài

+ Ngoài việc sử dụng 50% đất được phép để tạo dự

án thu hút vốn đầu tư, chính quyền còn có thể tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bằng cách giảm thuế hoặc cung cấp các khoản tài trợ vốn

+ Với tốc độ tăng dân số cao, có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư để phát triển các dự án nhà ở, bất động sản thương mại hoặc các dịch vụ liên quan đến nhà ở và cộng đồng

O2 Cơ hội về nguồn lực tài chính dựa trên ý kiến cá nhân của chủ tịch mong muốn tái đắc cử với những hành động vàkết quả nhanh (3 tháng ~ 1 năm)

Nguồn lực Thời gian

Nguồn lực này luôn phát triển

Cá nhân Có thể huy động tuy nhiên cần cho một cơ

sở pháp lý rõ ràng

● Cơ hội về sử dụng tài nguyên đất: O1

● Cơ hội về nguồn tài chính: O2

● Thách thức về kinh tế : T1

● Thách thức về nhân lực : T2

III XÂY DỰNG VÀ X䄃ĀC Đ䤃⌀NH C䄃ĀC CHIẾN LƯỢC ƯU TIÊN.

1 Ma trâ ̣n SWOT

SWOT

O1: Chính quyền có thể sử dụng 50% đất

đc phép sử dụng để tạo dự án thu hút vốnđầu tư:

+ Cơ hội thu hútđầu tư, nếu như

trong khu TT đang

có phương hướng, đường lối sẽ ưu tiên hoặc pt các dự án để

pt, các dự án đấy đang nhận được sự

qt từ các nhà đầu tư à

vì dự án đấy đc qt nên nó nhận đc các nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài => cơ hội

về vốn

+ 1 ý khác về

cơ hội vốn là các nguồn tiền từ bên ngoài đổ vào khu TT

để pt nó hoặc khu TTtạo đc 1 dự án có sự

qt của ng dân thì sẽ tạo cơ hội lớn để thu

T1: Việc phụ thuộc vào các nhà đầu tư

và các cơ quan bên ngoài khiến mất rất nhiều thời gian và gây nên sự phụ thuộc -> Một trong những nguyên nhâncác dự án chậm tiếnđộ

T2: Các công ty TNHH hoặc liên doanh với nước ngoài trả lương cao hơn cho nhân viên -

> gây cạnh tranh trực tiếp thu hút nhân lực -> khó khăn trong việc xâydựng uy tín, niềm tin, củng cố động lực, giữ chân nhân viên ở lại -> Thiếu hụt nguồn nhân lực thực hiện nhiệm vụ -> Là thách thức cho công tác triển

hút vốn đầu tư từ bên

thể tạo điều kiện

thuận lợi cho các nhà

tăng dân số cao, có

nhiều cơ hội cho các

nhanh (3 tháng ~ 1 năm)

S Các chiến lược S-O Các chiến lược S-T S1: Trung tâm

Thuận tiện cho

người ở các nhu cầu

- Mở rộng diện tích,

tu sửa hoặc cải tạo lại nhà ở, nâng cấp các trang thiết bị chonhà ở, tạo thêm

nhiều những hoạt động về BĐS để thu hút sự quan tâm của người dân và các nhàđầu tư

2 S(2,4,5) v愃

Chiến lược phát triển về kinh tế trongthành phố tương lai-Lập, đưa ra những

dự án có tính khả thi

1 S(1,2) v愃

Chiến lược phát triển ngành du lịch, dịch vụ

-Đẩy mạnh và phát triển ngành dịch vụ

du lịch nhằm tạo cơhội việc làm và thu nhập cho người dân, đem lại nguồn thu ngoại tệ cho quốc gia, kích thích

sự phát triển kinh tếvùng du lịch

2 S(4,5) v愃

Chiến lược đầu tư các ngành kinh tế địa phương

-Phát triển các ngành kinh tế có

tâm tài chính, trung

tâm của các hoạt

động thương mại và

công nghiệp và thủ

công nghiệp quy

mô nhỏ => Thuận

tiện cho việc định

cư phát triển kinh

dự án mất nhiều tgian, nhân lực cũng như vốn như vậy sẽ giữ chân được nhà đầu tư ở lại, tu sửa, trang trí lại các điểm

du lịch mang tính lịch và những tuyến đường đi qua nó để thu hút lượng lớn khách du lịch tới tham quan, mở rộng quy mô cho những lĩnh vực thương mại,hàng hóa, vận

chuyển,

3 S(1,5) v愃

Chiến lược phát triểndịch vụ trong thành phố tương lai

-Xây dựng thêm các khu dịch vụ xung quanh những tuyến đường giao nhau giữa trung tâm thànhphố và khu vực lân

sẵn ở địa phương, các chính sách ưu đãi, hỗ trợ về tài chính, cơ sở hạ tầng

và đào tạo nguồn nhân lực địa

phương để tăng cường sự đa dạng hóa nền kinh tế Bên cạnh đó “lợi dụng” vị trí địa lý thuận lợi để hợp tácphát triển thương mại, du lịch, giáo dục với các khu vực lân cận để tạo

ra lợi ích đôi bên

cận, đa dạng hóa các dịch vụ tiện ích trongthành phố, loại bỏ bớt những dịch vụ không cần thiết.

W Các chiến lược O Các chiến lược

W-TW1: Các đơn vị nhà

xây tại khu vực

trung tâm tp mang

tế vùng-Cải thiện các khu nhà bỏ không thành khu kinh doanh, ngân hàng nhằm pháttriển kinh tế, tạo tiền

đề cho thành phố

Tận dụng khu lịch sửlàm địa điểm tham quan thu phí (giá rẻ)

2.W(8) v愃

Chiến lược tài chính dựa trên thu nhập người dân

-Đầu tư mở rộng phạm vi đào tạo, nâng cấp kiến thức thực tế cho nhân viên, tạo dụng niềm tin bằng hoạt động

1.W(8) v愃

Chiến lược xây dựng chính sách phúc lợi cho nhân viên

-Có chế độ lương thưởng và phúc lợi cho nhân viên: tăngngày nghỉ cho nhânviên lâu năm, có lương thưởng cho những ngày lễ tết,

hỗ trợ phương tiện

đi lại cho nhân viênlàm việc ở xa, có những khóa huấn luyện nâng cao trình độ của nhân viên…

2.W(1,2,4) v愃

Chiến lược cải tạo nhà ở phù hợp với

trường do tình

trạng sử dụng bđs

chưa hiệu quả kèm

theo mối nguy hại

ngân sách

- Lên kế hoạch cải tạo, nâng cấp nhà xuống cấp, nhà cấp

độ 4, nhà ở bỏ không, không sửa chữa quá nhiều về kết cấu ngôi nhà

mà tập trung vào tân trang lại vẻ ngoài như ốp mái, lát nền… Những nhà cấp độ còn lại

sẽ bảo trì phù hợp với ngân sách đang có

tiện giao thông đặc

biệt là ô tô gây tắc

IV PHÂN T䤃ĀCH THÀNH PH숃

tác động ti

năng

Thứ

tự ưu tiên

Nhóm chịu tác động bởi quyết định/ kế hoạch/ dự án

+

Có thể huy động tuy nhiên cần cho một cơ sở pháp lý rõ ràng

+

Nằm ở mức tiềm năng rất quan trọng bởi vì các hộ gia đình có thể huy động những

+

nguồn lực bên ngoài gia đìnhNguồn lao động tiềm năng lớn cho công tác cải tạo và các dự án xây dựng

+/-Cần phải có cơ sở pháp lý rõ ràng và đầu tư cơ sở hạ tầng trước

+

Chưa có chính sách khuyến khích thu hút doanh nghiệp đầu tư vào những khu vực các bất động sản chất lượng thấp bị xuống cấp

chính sách thu hút vốn đầu tư

Các nhà đầu tư quan ngại đầu tư do các vấn đề hiện hành

-khó triển khai các dự án thuế,tài chính liên quan đến nhà trung tâm

-có nguồn cung cấp tài chính

từ ngân hàng nhà nước và tư nhân, nhưng : các ngân hàng nhà nước khả năng cung cấp tài chính thấp; ngân hàng tư nhân chỉ đầu tư cho những vịtrí thích hợp về mặt thương mại

-Ô nhiễm môi trường: lượng phương tiện giao thông di chuyển nhiều đặc biệt là ô tô

-nhiều trên đường phố, các xưởng thủ công CN hoạt động liên tụ

-Phần lớn trong số đó không đáp ứng được tiêu chuẩn và cần phải được nâng cấp, cải tạo

-Tập trung nhiều vào phân khúc cao, quên đi phân khúc thấp

-vụ giữ gìn an ninh khu vực Thành phố tràn ngập hoạt động kinh tế kém chất lượng

Quan tâm đến việc phải thiết lập được một quá trình thực hiện đáng tin cậy

B LẬP KẾ HOẠCH HÀNH ĐỘNG

I CHỌN LỌC V숃ĀN Đ쨃

1.Thực tr愃⌀ng vĀn đ

* Khu trung tâm của th愃

Tương Lai, mang giá trị lịch sử và là nơi thu hút khách du lịch.Thực tế, chất lượng của khu trung tâm thành phố đang bị xuốngcấp trầm trọng: Các đơn vị nhà ở có chất lượng thấp; phần lớntrong số đó không đáp ứng được tiêu chuẩn và cần phải đượcnâng cấp, cải tạo Người dân sống tại khu vực nhà xuống cấpnếu còn tiếp tục sử dụng sẽ gặp nguy hiểm đe dọa trực tiếp tớiđời sống và tính mạng Một số nhà ở còn ở trong tình trạng bỏkhông Thế nhưng, các đơn vị ở này lại tạo thành một vành đaixung quanh khu vực di tích lịch sử, điều này còn khiến cho khutrung tâm có một hình ảnh xấu Quan trọng hơn hết là UBNDthành phố Tương Lai chưa có Kế hoạch cải tạo khu vực ở có thểthực hiện được để giải quyết vấn đề các bất động sản đangxuống cấp ở trung tâm thành phố Đây là vấn đề chính khiến chothực trạng xuống cấp nhà ở cũng như các vấn đề khác theo đóchưa được giải quyết triệt để

2.T愃⌀i sao đây l愃

- Loại hình nhà ở cho thuê tại trung tâm thành phố xuống cấp dođược xây dựng từ lâu đời tập trung chủ yếu ở các khu vực nộithành thành phố, những khu nhà này giải quyết nhu cầu nhà ởcho đông đảo nhân dân cho thời kì lịch sử nhất định trước đó

Đến nay, qua nhiều thập kỉ, hầu hết khu vực nhà ở cũ đã hết niênhạn sử dụng bộc lộ nhiều hạn chế trong việc quản lý vận hành vàkhai thác sử dụng; trong quá trình sử dụng sửa chữa, cơi nới tựphát, các nhà ở này và hạ tầng kèm theo đã bị biến đổi cấu trúc,

hư hỏng xuống cấp, có nguy cơ sụp đổ nguy hiểm đến tính mạng

và tài sản của nhân dân cùng nhưng mối nguy hại liên quan đếnsức khỏe và môi trường sống của nhân dân

- Thực tiễn trên đòi hỏi cần cấp thiết thực hiện công tác kiểmđịnh đánh giá phân loại chất lượng nhà ở cũ, xuống cấp để khẩntrương di chuyển người dân tại các nhà ở/bất động sản cho thuênguy hiểm, hư hỏng nặng đến nơi ở tạm cư đảm bảo an toàn;đồng thời cần phải có kế hoạch triển khai đồng bộ quy hoạchđầu tư xây dựng lại, cải tạo nhà ở xuống cấp nhằm nâng cao chấtlượng hạ tâng kĩ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ tái định cư, làmthay đổi, nâng cao chất lượng cuộc sống tại trung tâm thành phốTương lai, nâng cao giá trị kiến trúc cảnh quan của trung tâmthành phố, khẳng định sức hấp dẫn của bất động sản cho thuêcủa trung tâm thành phố

3.VĀn đ nhiê ̣m ch椃Ānh trong viê ̣c gi愃ऀi quyĀt vĀn đ

- Vấn đề này thuộc về: UBND thành phố, Phòng thương mại, Các hiệp hội cho thuê nhà, phòng quản lý nhà của thành phố, phòng quản lý đất, các kỹ sư và kiến trúc sư của thành phố

- Trong đó, theo quy định của Luật Nhà ở thì UBND thành phố Tương Lai có trách nhiệm chính trong việc lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà ở cho thuê/ chung cư cũ xuống cấp

4 VĀn đ

Việc chưa có Kế hoạch cải tạo khu vực ở có thể thực hiện được

để giải quyết vấn đề các bất động sản đang xuống cấp ở trung tâm thành phố khiến cho chất lượng của khu trung tâm thành phố hiện đang có khoảng 40.000 người dân sinh sống bị xuống cấp trầm trọng Các đơn vị nhà ở có chất lượng thấp, phần lớn trong số đó không đáp ứng được tiêu chuẩn và cần phải được nâng cấp, cải tạo Một số nhà ở còn ở trong tình trạng bỏ không

5 T

Liên tục, mỗi ngày mỗi giờ người dân đều trông mong UBNDThành Phố Tương Lai có thể đưa ra Kế Hoạch cải tạo, xây dựnglại nhà ở cho thuê/ chung cư cũ xuống cấp tại trung tâm thànhphố với mong muốn đời sống của họ sẽ có thể trở nên tốt đẹphơn

bù, thỏa thuận với người dân về tạm cư, hệ số bồi thường; trongkhi các doanh nghiệp vướng mắc về cơ chế đầu tư cải tạo

7.Th愃Āi đô ̣ của những chủ thऀ liên quan đĀn vĀn đ đ椃⌀nh l愃

- Thái độ của những chủ thể liên quan đến vấn đề được xác định:

+ Ông chủ tịch: Rất quan tâm và tích cực trong công tác nghiêncứu, xây dựng lập kế hoạch mang tính thực tế cải thiện tình

trạng vấn đề đang xảy ra

+ Các phòng ban: Không thực sự quan tâm hoặc không quan tâm và đánh giá đúng mức hiện trạng hiện tại, để xảy ra vấn đề

và có thái độ thờ ơ ngay từ trong chế độ phúc lợi nhân sự trực thuộc chính quyền

+ Người dân sinh sống tại khu vực trung tâm thành phố: Luôn

có nhu cầu và mong muốn cải thiện các bất động sản sở hữu, đi thuê hoặc đang sinh sống nhưng còn nhiều tồn tại bất cập

8 Hâ ̣u qu愃ऀ g椃

- Nếu không có Bản Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà ở chothuê/ chung cư cũ xuống cấp tại trung tâm thành phố đồng nghĩavới việc những BĐS cho thuê xuống cấp, nhà ở bỏ không tại đâykhông sớm được cải tạo Điều này kéo dài thêm tình người dânhàng ngày phải sống trong mối lo nhà 'chờ sập', đó là mối nguyhại trực tiếp đến tính mạng người ở Hơn thế nữa tình trạng sửdụng BĐS chưa hiệu quả kèm theo mối nguy hại tiềm ẩn về ônhiễm nếu trở thành nơi chứa rác thải ảnh hưởng lớn đến sứckhỏe người dân Vị trí những nhà ở xuống cấp, xập xệ này lạicòn tạo thành một vành đai xung quanh khu vực di tích lịch sử,khiến cho khu trung tâm thành phố có một hình ảnh xấu, giảmgiá trị thu hút du lịch của trái tim thành Phố Tương lai nói riêng

và bộ mặt Thành Phố Tương Lai nói chung

cư cũ lên HĐND thành phố Tương Lai trong đó đề cập đến

12 vấn đề liên quan tương đương với 12 kế hoạch xử lýkèm theo để phục vụ triển khai kế hoạch phát triển nhà ởtrung tâm thành phố Tương Lai giai đoạn 2021-2025