hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dung đất trên địa bàn huyện yên thủy tỉnh hòa bình

Mục tiêu tổng quát: Trên cơ sở phân tích thực trạng và các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu, luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện công

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN TUẤN VIỆT

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hopluan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop

Trang 2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Hà Nội , ngày tháng năm 2021

Tác giả

Bùi Kỷ Cương

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập, nghiên cứu Để hoàn thành luận văn này tôi xin bày tỏ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc tới:

Giảng viên hướng dẫn khoa học: TS Trần Tuấn Việt

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý quý báu của các Thầy, Cô Trường Đại học Lâm nghiệp đã chỉ bảo, hướng dẫn và giúp đỡ tận tình trong quá trình tôi thực hiện và hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng tài nguyên Môi Trường, Trung tâm Quỹ Đất, UBND huyện Yên Thủy giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu, thông tin trong quá trình thực hiện luận văn trên địa bàn công ty

Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, đồng nghiệp cơ quan và gia đình, bạn bè đã luôn quan tâm, động viên và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thực hiện

Do thời gian quá trình nghiên cứu có hạn, luận văn của tôi không tránh khỏi thiếu sót và sơ suất Tôi rất mong nhân được sự đóng góp của các quý thầy, cô giáo để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội , ngày tháng năm 2021

Tác giả

Bùi Kỷ Cương

Trang 4

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ILỜI CẢM ƠN IIMỤC LỤC IIIDANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT VIDANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU VII

MỞ ĐẦU 1

Chương 1.CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá QSD đất 4

1.1.1 Các khái niệm cơ bản 4

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 11

1.1.3 Các quy định của pháp luật về đấu giá QSD đất 14

1.1.4 Nội dung công tác tổ chức đấu giá QSD đất 17

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác tổ chức đấu giá QSD đất 26

1.2 Cơ sở thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 28

1.2.1 Các hình thức đấu giá trên thế giới 28

1.2.2 Kinh nghiệm thực tiễn về đấu giá QSD đất của một số địa phương ở Việt Nam 32

1.2.3 Bài học kinh nghiệm cho huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình 38

Chương 2.ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.1 Đặc điểm cơ bản của huyện Yên Thủy, tỉnh Hoà Bình 40

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 40

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 42

2.1.3 Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ở huyện Yên Thủy đối với công tác quản lý đất đai 46

2.2 Phương pháp nghiên cứu 49

Trang 5

2.2.1 Phương pháp chọn điểm khảo sát và xác định mẫu điều tra 49

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 50

2.2.3 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: 50

2.2.4 Hệ thống các chỉ tiêu được sử dụng trong đề tài 51

Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 52

3.1 Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Yên Thủy 52

3.1.1 Thực trạng đất đai trên địa bàn huyện Yên Thủy 52

3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy 583.2.1.Các văn bản về đấu giá QSD đất và kế hoạch đấu giá QSD đất áp dụng trên địa bàn huyện 58

3.2.2 Công tác tổ chức, quản lý hoạt động đấu giá QSD đất tại Yên Thủy 61

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác đấu giá QSD đất tại huyện Yên Thủy 68

3.3.2.Về công tác chuẩn bị đấu giá và công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 69

3.3.3.Về cán bộ tổ chức đấu giá và công tác hoàn thiện sau đấu giá đất 703.4 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy 72

3.4.1 Những mặt đạt được 72

3.4.2 Những tồn tại, yếu kém 73

3.4.3 Nguyên nhân của tồn tại 74

3.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy 75

3.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 75

3.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 76

3.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 76

3.5.4 Giải pháp về sự phù hợp kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị 77

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 6

3.5.5 Giải pháp công tác quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá 78

3.5.6 Công tác lập dự án đấu giá QSDĐ 79

3.5.7 Tăng cường sự công khai minh bạch trong công tác đấu giá 80

3.5.8 Hoàn thiện công tác chuẩn bị cho các đợt đấu giá 81

3.5.9 Hoàn thiện các thủ tục sau đấu giá 82

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

Trang 7

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Trang 8

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU

Hình 2.1 Bản đồ hành chính tỉnh Hòa Bình 40

Bảng 2.1 Dân số và tỷ lệ lao động huyện Yên Thủy năm 2021 43

Bảng 2.2 Kết quả phát triển các ngành kinh tế huyện Yên Thủy 46

Bảng 2.3 Cơ cấu mẫu điều tra phỏng vấn 50

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng các loại đất huyện Yên Thủy (2016 -2020) 52

Bảng 3.2 Phân kỳ các chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch Huyện Yên Thủy-Tỉnh Hòa Bình 54

Bảng 3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2020 57

Bảng 3.4 Kê hoạch sử dụng đất của huyện năm 2020 59

Bảng 3.5 Kết quả thực hiện danh mục dự án thu hồi đất năm 2020 60

Sơ đồ 3.1 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 63

Bảng 3.6 Tình hình đấu giá QSDĐ tại huyện Yên Thủy (2018 - 2020) 67

Bảng 3.7 Chính sách pháp luật về đất đai 68

Bảng 3.8 Công tác chuẩn bị đấu giá và công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 69

Bảng 3.9 Cán bộ tổ chức đấu giá và công tác hoàn thiện sau đấu giá đất 71

Trang 9

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người Là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thiếu trong mọi ngành, mọi lĩnh vực, ngoài ra nó còn là môi trường sống, là địa bàn để xây dựng các khu dân cư các công trình kinh tế văn hóa, an ninh quốc phòng Trong thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, bởi đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, là nguồn lực để phát triến xây dựng đất nước, là nguồn thu ngân sách cho Nhà nước

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất tiến hành không chặt chẽ Trên thực tế chính sách pháp luật đất đai của nước ta, đặc biệt là chính sách khung giá đất của Chính phủ ban chưa được điều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ

Một số địa phương đã áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ đã đem lại kết quả khả quan bước đầu Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Đảng và Nhà nước ta đã không ngừng thay đối cơ chế chính sách đối với việc quản lí và sử dụng đất như đưa ra cá điều Luật, các Nghị định, các Thông tư mang nội dung chỉnh sửa bổ sung cho các nội dung không còn phù hợp với tình hình phát triển của xã hội Theo đó, Luật đất đai 2013 được ban hành và trong quá trình sử dụng đã nảy sinh rất nhiều bất cập cần được chỉnh sửa, bổ sung

Qua quá trình nghiên cứu phân tích, tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ qua một số năm tại huyện Yên Thủy cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại

Trang 10

hiệu quả cao về mặt kinh tế Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất

đai ở nước ta trong gia đoạn hiện nay Do vậy tác giả lựa chọn đề tài: “ Hoàn

thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình” để phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và

hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá QSDĐ hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư cho hệ thống các công trình phúc lợi, phụ vụ cho sự phát triển kinh tế, xã hội

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát:

Trên cơ sở phân tích thực trạng và các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu, luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên

Trang 11

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy, Tỉnh Hòa Bình

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

+ Phạm vi về nội dung: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình

+ Phạm vi về không gian: huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình

+ Phạm vi về thời gian: Số liệu thứ cấp được tổng hợp trong các năm 2018-2020 Số liệu sơ cấp được điều tra nghiên cứu trong thời gian từ tháng 4 năm 2019 đến tháng 4 năm 2021

4 Nội dung nghiên cứu

- Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy

- Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thủy, Tỉnh Hòa Bình

- Giải pháp hoàn thiện công tác quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Yên Thủy, Tỉnh Hòa Bình

Kết luận; Tài liệu tham khảo; Phụ lục

Trang 12

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận về đấu giá QSD đất

1.1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Tài sản

Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước

Có nhiều định nghĩa khác nhau về tài sản:

Theo từ điển Việt Nam, tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích

sản xuất hoặc tiêu dùng (từ điển Việt Nam)

Theo Luật Dân sự 2015: Theo quy định tại Điều 105, tài sản bao gồm

vật, tiền, giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu ) và các quyền tài sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng )

Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng như trong hạch toán, trong kinh tế - kỹ thuật,…

Tài sản quốc gia có thể phân thành 2 loại là động sản và bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Bất động sản là các tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài

Trang 13

1.1.1.2 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không

Trang 14

những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất

1.1.1.3 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Trang 15

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này ", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế

1.1.1.4 Giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu, đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Trang 16

khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

2) Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau

3) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định

4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá đất cũng chịu sự tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất Giá đất bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó

Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Trang 17

Giá thị trường là mức ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian

Thị trường đất đai ngày càng phát triển và giá trị của BĐS cũng ngày càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó

1.1.1.5 Quyền sử dụng đất

Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà

nước điều chỉnh khung giá đất

Trang 18

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.” “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất như sau:

“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước

1.1.1.7 Đấu giá quyền sử dụng đất

- Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định theo pháp luật Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất

- Tài sản bán đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật

- Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề Bước giá do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với từng cuộc bán đấu giá

- Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều

kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định của Nghị định và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Trang 19

Bán đấu giá QSD đất là việc chuyển nhượng QSD đất thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng đất đấu giá

Tuy nhiên đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nên việc lưu chuyển đất đai trên thị trường chỉ là sự lưu chuyển QSD đất mà thôi Bán đấu giá giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSD đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được trình trạng đầu cơ đất đai

Đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn

người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

- Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất Ví dụ: trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại… sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền hoặc cùng ở mặt đường phố) nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì đấu giá sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn

Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu nhà cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn.v.v (những yếu

Trang 20

tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi có khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó

Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm, sẽ làm thay đổi giá của đất ở Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ có các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác

1.1.2.2 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

Trang 21

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn gọi là phương pháp

thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp

thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng lẻ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

1.1.2.3.Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công

bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn, thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu)

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công

khai Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng

Trang 22

nhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất Trường hợp một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn người trúng giá

Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ

được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi điểm

1.1.3 Các quy định của pháp luật về đấu giá QSD đất

Giá đất và xác định giá đất theo quy định pháp luật được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11, nội dung cụ thể như sau:

*Nguyên tắc:

- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản

*Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, thuê đất:

- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

Trang 23

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

-Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:

- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai 2013:

Điều 55: Giao đất có thu tiền sử dụng đất 1.Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2.Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4.Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

Điều 56- Cho thuê đất

1 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

Trang 24

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

2 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại

Điều 58 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

1 Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

Trang 25

2 Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan

3 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác

1.1.4 Nội dung công tác tổ chức đấu giá QSD đất

1.1.4.1 Đối tượng và điều kiện đấu giá QSD đất

Các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá:[9]

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án vào mục đích:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

+ Đầu tư xây dựng nhà để ở, bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà cao tầng cho công nhân trong khu công nghiệp

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + Sử dụng quỹ đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh + Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Đấu giá để cho thuê đất thực hiện dự án vào mục đích:

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

Trang 26

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản Giao UBND cấp huyện quy định cho từng trường hợp cụ thể

- Đối tượng tham gia đấu giá QSD đất:

Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn ngân sách nhà nước để tham gia đấu giá QSD đất

Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở biệt thự, nhà vườn liền kể: đối tượng là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng lực hành vi dân sự hoặc không có hộ khẩu thường trú tại địa phương nhưng đã đăng ký tạm trú theo quy định của Luâtj cư trú và thời gian ăn ở ổn định tại địa phương từ 1 năm trở lên, không thuộc diện bị cấm cư trú tại địa phương theo quy định của bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

Số lượng người tham gia đấu giá tối thiểu phải bằng 02 lần số lượng các thửa đất đem đấu giá Nếu số lượng người tham gia đấu giá không lớn hơn 02 lần tổng số thửa đất đưa ra đấu giá, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định chia tổng số thửa đất thành những nhóm nhỏ (không nhỏ hơn 10 thửa) để tổ

Trang 27

chức đấu giá đảm bảo số đối tượng tham gia đấu giá tối thiểu bằng 2 lần số lượng các thửa đất đêm đấu giá

Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 05 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng

Trường hợp đấu giá QSD đất để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng và sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đối tượng là các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam (không ràng buộc về đăng ký kinh doanh trên địa bàn) với số lượng tối thiểu là 5 đối tượng độc lập về tài chính cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đưa ra đấu giá

- Quyền lợi của đối tượng tham gia đấu giá:

+ Tham dự phiên đấu giá và được cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến khu đất đấu giá

+ Trường hợp trúng đấu giá được quyền xác nhận kết quả trúng đấu giá và làm các thủ tục để nhận đất, xác lập QSD đất theo quy định của pháp luật Giao đất, được cấp GCN QSD đất và được cấp phép xây dựng theo quy hoạch;

+ Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan đến thửa đất trúng đấu giá và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai, dân sự;

+ Được QSD hạ tầng kỹ thuật trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài khu đất để phục vụ cho việc sử dụng đất

- Trách nhiệm của đối tượng tham gia đấu giá:

+ Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá, nội quy phòng đấu giá và các quy định của pháp luật có liên quan;

+ Nộp hồ sơ và tiền bảo lãnh dự đấu giá theo quy chế;

+ Không được rút lại đơn, rút bớt số lượng thửa đất đã đăng ký hoặc từ chối tham gia đấu giá sau khi Hội đồng đấu giá QSD đất đã công bố kết quả xét tư cách;

Trang 28

+ Có mặt tại phiên đấu giá đúng giờ theo thông báo của Hội đồng đấu giá + Trường hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất theo kết quả đấu giá được phê duyệt theo đúng thời gian quy định

+ Chịu sự quản lý của Nhà nước về đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc xây dựng

- Điều kiện về đấu giá QSD đất:

+ Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá:

Thứ nhất, đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng

Thứ hai, đã được bồi thường giải phóng mặt bằng

Thứ ba, có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt + Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng tham gia đấu giá được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau:

Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá tổ chức hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSD đất phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá

+ Điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính:

Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật

Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật

Trường hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này

Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng

Trang 29

một tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu gúa; tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá

Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá: cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó

1.1.4.2 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSD đất

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:[24]

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị

trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh đựợc trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá

- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương

pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu

hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng

Trang 30

phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/NĐ- CP và Nghị định 17/NĐ-CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá

- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng - Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khác đấy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

Trang 31

1.1.4.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

-Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất

Điều 5 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập trong hai trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất là thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với đất để thực hiện dự án có giá trị lớn khi giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa đất tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh

Trường hợp thứ hai thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60 km trở lên mà tại địa bàn huyện nơi giao đất, cho thuê đất không có tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật

Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập để bán đấu giá tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính

Hội đồng bán đấu giá QSD đất cấp huyện gồm có đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, đại diện phòng Tài chính, phòng Tư pháp cấp huyện và đại diện các cơ quan có liên quan

- Xác định giá khởi điểm của đất đấu giá: (Điều 23 Nghị định

17/2010/ NĐ- CP) Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được xác định trước khi ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản hoặc trước khi chuyển giao tài sản để bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

- Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời đấu giá

Tổ chức bán đấu giá tài sản phải niêm yết việc bán đấu giá tài sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá chậm nhất là ba mươi ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Trang 32

Việc thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng

Niêm yết, thông báo công khai về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất có các nội dung chủ yếu sau đây:

+ Tên, địa chỉ của tổ chức bán đấu giá; + Thời gian, địa điểm bán đấu giá;

+ Danh mục, số lượng, chất lượng của thửa đất bán đấu giá; + Giá khởi điểm;

+ Địa điểm, thời hạn xem xét thửa đất bán đấu giá; + Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ;

+ Địa điểm, thời hạn đăng ký mua

+ Những thông tin cần thiết khác liên quan - Đăng ký tham gia đấu giá QSD đất:

+ Người tham gia đấu giá QSD đất phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước Phí tham gia đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí

Khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá QSD đất thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá Khoản tiền đặt trước được nộp cho tổ chức bán đấu giá tài sản

+ Người tham gia đấu giá tài sản có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình tham gia đấu giá

+ Trong trường hợp người tham gia đấu giá tài sản đã nộp khoản tiền đặt trước mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu không mua được tài sản, thì khoản tiền đặt trước được trả lại cho người tham gia đấu giá tài sản sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

+ Trong trường hợp người đăng ký tham gia đấu giá tài sản đã nộp khoản tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc bán đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì khoản tiền đặt trước đó thuộc về tổ chức bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Trang 33

- Tiến hành cuộc bán đấu giá QSD đất:

+ Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá giới thiệu bản thân, người giúp việc; thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá tài sản; công bố danh sách người đăng ký mua tài sản bán đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá tài sản; giới thiệu từng tài sản bán đấu giá; nhắc lại giá khởi điểm; thông báo bước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có); trả lời các câu hỏi của người tham gia đấu giá;

+ Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá tài sản trả giá Sau mỗi lần người tham gia đấu giá tài sản trả giá, đấu giá viên thông báo công khai về giá đã trả cho người người tham gia đấu giá tài sản;

+ Nếu sau ba lần đấu giá viên nhắc lại giá cao nhất đã trả mà không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên công bố người mua được tài sản bán đấu giá Sau khi đấu giá viên công bố, người mua được tài sản bán đấu giá được coi là đã chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

+ Trong trường hợp giá cả cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá tài sản coi như không thành

+ Trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu, nếu có từ hai người trở lên cùng trả giá cao nhất, thì đấu giá viên tổ chức đấu giá tiếp giữa những người cùng trả giá cao nhất để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá Nếu không có người trả giá cao hơn thì đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người mua được tài sản bán đấu giá

+ Diễn biến của cuộc bán đấu giá tài sản phải được ghi vào biên bản bán đấu giá tài sản Biên bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có)

+ Kết quả cuộc bán đấu giá tài sản được ghi vào Sổ đăng ký bán đấu giá tài sản Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành thì đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá tài sản lập hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá

Trang 34

+ Tùy từng trường hợp bán đấu giá tài sản cụ thể hoặc theo yêu cầu của người có tài sản bán đấu giá thì tổ chức bán đấu giá tài sản mời tổ chức, cá nhân có liên quan đến tham dự cuộc bán đấu giá

- Cấp giấy chứng nhận QSD đất:

+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá

+ Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đã bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật đối với loại tài sản đó

+ Căn cứ vào văn bản xác nhận kết quả bán đấu giá, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua được tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác tổ chức đấu giá QSD đất

1.1.5.1 Những nhân tố khách quan

Các yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tý vào lĩnh vực BĐS nói riêng

Hệ thống văn bản pháp quy về đấu giá QSD đất: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và đấu giá QSD đất nói riêng

Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm tăng giá BĐS

Các chính sách tác động trực tiếp như quy chế, trình tự, thủ tục bán đấu giá QSD đất,…

Trang 35

Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan nhý: Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ gia tăng dân số cõ học thì giá trị BĐS nõi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng nhý: chất lượng y tế, giao dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong khu vực

1.1.5.2 Những nhân tố chủ quan

- Năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý:

Việc triển khai thi hành Nghị định 17 và các văn bản hướng dẫn nhìn chung nhận được sự quan tâm, ủng hộ của các ngành, các cấp ở địa phương Trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm chặt chẽ và khách quan hơn, trong đó có bán đấu giá tài sản của nhà nước, tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản thi hành án , tính chuyên nghiệp của hoạt động bán đấu giá từng bước được nâng lên, nguồn nhân lực đấu giá ở các địa phương từng bước được củng cố, chủ trương xã hội hóa tiếp tục được đẩy mạnh và vai trò quản lý của nhà nước đối với tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản tiếp tục được tăng cường

Một trong những nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến chất lượng và uy tín của dịch vụ bán đấu giá QSD đất đó là đội ngũ đấu giá viên còn thiếu, yếu về kỹ năng, nghiệp vụ, phần lớn chưa được đào tạo nghề và chưa có nhận thức đầy đủ về trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp khi thực hiện công việc bán đấu giá

- Công tác thông tin, tuyên truyền: công tác này có ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng người tham gia đấu giá Nếu công tác tuyên truyền tốt,

Trang 36

người dân sẽ nắm rõ được các quy định, trình tự, thủ tục, hồ sơ khi tham gia công tác đấu giá QSD đất và sẽ có đông người dân tham gia vào hoạt động đấu giá

- Nhận thức và ý thức tuân thủ pháp luật của người dự đấu giá: đây cũng là yếu tố cần được quan tâm khi tổ chức công tác đấu giá QSD đất Phần lớn người dân, tổ chức,… khi muốn tham gia vào quá trình đấu giá QSD đất cũng sẽ tham khảo về các pháp luật liên quan, tuy nhiên có một số người không rõ thì sẽ là khó khăn với công tác tổ chức

Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS

Khả nãng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

1.2 Cơ sở thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Các hình thức đấu giá trên thế giới

Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp nhất Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế

Trang 37

Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng đối với những người tham gia Một vật có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá

Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện Người thắng cuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai) Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong

Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao nhất được mua

vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó Mặt khác, trong đấu thầu, người thắng cuộc là người thắng thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó Chẳng hạn như việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan

Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và

người thắng cuộc chỉ phải trả tiền ở mức giá thấp liền dưới mức thắng cuộc Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao liền kề trên mức giá chào thắng cuộc Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh

Đấu giá niêm phong: đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia

cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng Người thắng có thể trả theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ hai)

Trang 38

Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao

cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức này được áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan

Đấu giá kiểu Anh: người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao

cho người trả giá thắng được mức hiện tại Giá chào mới phải cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức thứ hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức giá thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút) Đấu giá mức thứ hai còn được gọi là đấu giá Vickrey, lấy tên của William Vickrey, giải Nobel 1996 Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những già mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác Phần chênh lệch giữa mức thứ nhất và mức thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả

Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đấu giá dài vô hạn định,

dành cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm

Đấu giá ra giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa

ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra

Trang 39

giá sẽ thắng cuộc Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất đạt giá cao nhất Hình thức này phổ biến trong các cuộc đấu giá trực tuyến

Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và

trao đổi hàng hoá Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay lập tức Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn mua bán Hình thức này dần được thay thế bởi hình thức thương mại điện tử

Đấu giá giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước,

người tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này Mức giá này do người bán định ra Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất

Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là

một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp) Ví dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong một cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một tổ hợp bao gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả, nhưng 2 bánh xe và một khung xe thì lại đáng giá Tình thế này có thể được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá để trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp

Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hoá theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hoá hoạt động mua bán Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn

Trang 40

1.2.2.Kinh nghiệm thực tiễn về đấu giá QSD đất của một số địa phương ở Việt Nam

1.2.2.1 Kinh nghiệm của tỉnh Ninh Bình

Trong những năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng trên địa bàn tỉnh Ninh Bình luôn được sự quan tâm chỉ đạo của HĐND và UBND tỉnh Để triển khai thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản và các văn bản có liên quan, HĐND và UBND tỉnh đã ban hành kịp thời các văn bản để triển khai thực hiện Trên cơ sở các văn bản quy định UBND tỉnh đã chỉ đạo các cấp, các ngành tổ chức quán triệt văn bản và tổ chức thực hiện nghiêm túc các quy định tạo sự thống nhất trong quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động bán đấu giá tài sản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến việc bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 07 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp (trong đó 01 Trung tâm bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp và 06 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản), 21 đấu giá viên (trong đó có 11 đấu giá viên đang hoạt động tại các tổ chức bán đấu giá tài sản) Trong thời gian qua, các tổ chức bán đấu giá tài sản đã thực hiệnviệc bán đấu giá quyền sử dụng đất và UBND thực hiện việc giao đất, thu vào ngân sách của tỉnh 8.600.475.000.000 đồng

Nhìn chung, các tổ chức bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, đã thực hiện các trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm chặt chẽ và khách quan, cơ bản tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, đảm bảo thực hiện tốt công tác xã hội hóa hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh, góp phần tích cực trong thực hiện tốt các giao dịch của tổ chức, cá nhân phục vụ phát triển kinh tế của tỉnh Hoạt động bán đấu giá tài sản trong những năm qua đã có chuyển biến tích cực và đạt được một số kết quả nhất định, góp phần