chuyên đề thực tập phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản việt nam

Bất độn sản mang trong mình những đặc tính vô cùng riêng biệt và luôn là sự chú ý của các nhà đầu tư như: - Có giá trị lớn- Tạo ra nguồn thu ổn định cho người sở hữu- Ít bị ảnh hưởng từ

MỤC LỤC

Lời mở đầu 2

Phần I Lý luận chung về thị trường bất động sản và đặc trưng các giai đoạn phát triển 3

1 Thì trường bất động sản là gì ? 3

2 Sự ra đời của thị trường bất động sản 3

3 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản 5

Phần II Phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 8

1 Sự ra đời của thị trường BĐS ở Việt Nam 8

2 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 8

3 Thực trạng Thị trường Bất động sản của Việt Nam 16

4 Giải pháp cho Thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay 19

Kết luận 23

Tài liệu tham khảo 25

Lời mở đầu

Năm 1986, Việt Nam bắt đầu công cuộc “Đổi mới” chuyển đổi từ nền kinh

tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Cũng từ đây, nền kinh tế Việt Nam có cơ hội phát triển Trong thời kì hội nhập

quốc tế, việc ra đời thị trường Bất động sản là tất yếu, đáp ứng nhu cầu cao về sở hữu đất đai, nhà ở,

Thị trường bất động sản đóng một vai trò lớn trong nền kinh tế quốc dân

Bất Động Sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng Bất Động Sản trong tổng

số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%

lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến Bất Động Sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong Bất Động Sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

Có thể thấy thị trường bất động sản là rất hấp dẫn nhưng cũng đầy rủi ro

Trên thế giới có nhiều vụ khủng hoảng liên quan đến bất động sản Việc tìm hiểu

và nghiên cứu sẽ giúp xác định được các nguyên nhân cơ bản tác động đến sự

chuyển động của Thị trường Bất động sản giúp chúng ta có thể nhận biết, và dự

báo sớm các kỳ tăng giá sắp đến, cũng như triển vọng của thị trường và xác định các thành tố tạo nên thị trường bất động sản giúp chúng ta có thể theo dõi các dấu hiệu cụ thế của quá trình chuyển động của thị trường, nghiên cứu phương pháp để

có thể tác động vào thị trường, nâng cao giá trị sản phẩm của công ty

Phần I Lý luận chung về thị trường bất động sản và đặc trưng các giai đoạn phát triển

1 Thì trường bất động sản là gì ?

Để tìm hiểu về thị trường bất động sản, trước tiên chúng ta hãy tìm hiểu về đất đai, một trong những tài nguyên thiên nhiên từ khi nào đã trở thành một

loại hàng hóa và có giá trị quy đổi sang tiền tệ

Xét về mặt lịch sử và chính trị, đất đai có giá trị to lớn đối với tất cả các

quốc gia nói chung và từng cá nhận nói riêng Đây là nền tảng cho sự xây dựng

và kiến thiết các bất động sản khác (nhà cửa, kiến trúc, ) góp phần trong việc hình thình và phát triển của từng cá nhân cũng như của các quốc gia

Xét về mặt kinh tế, không giống như các loại tài sản khác, đất đai là một loại tài sản dù có thể mua và bán nhưng lại không thể di chuyển hay tháo dỡ Duy chỉ có các công trình hoặc các loại tài sản khác là có thể lắp đặt hoặc tháo dỡ trên đất đai Trong lý thuyết kinh tế học cổ điển, đất đai là một trong ba thành

tố cấu thành nên sản phẩm Đây là một nguồn tài nguyên hữu hình, có thể dễ dàng được đo đạc

Trong quan niệm ngày nay, bất động sản là một thuộc ngữ pháp luật để chỉ tất cả các sự vật (nhà cửa, khoáng chất, kiến trúc, ) ở trên hoặc dưới mảnh đất xác định Những thứ có thể tháo dỡ, di dời ra nhanh chóng ( nhà tạm, lều

bat, ) không được coi là bất động sản Bất độn sản mang trong mình những đặc tính vô cùng riêng biệt và luôn là sự chú ý của các nhà đầu tư như:

- Có giá trị lớn

- Tạo ra nguồn thu ổn định cho người sở hữu

- Ít bị ảnh hưởng từ những thị trường khác

- Có giá trị dựa theo khu vực

Khi sự phát triển của con người càng tăng cao, các nhu cầu về giao dịch, mua bán đất đai, nhà cửa, ngày càng lớn, thị trường bất động sản dần được hình

thành

2 Sự ra đời của thị trường bất động sản

Cũng giống như các thi trường khác, sự hình thành của thị trường bất động sản

ra đời khi bắt đầu có sự trao đổi, buôn bán Khi bắt đồi có sự xuất hiện có nhu cầu

và đất đai và một bên là sự dư thừa về đất đai, nhu cầu trao đổi bắt đầu nảy sinh, trải qua sự phát triển của con người, thi trường này dần được hoàn chỉnh và tiếp tục hoàn chỉnh cho tới ngày nay Trên thực tế, khái niệm hoàn chỉnh về thị trường bất động sản vẫn luôn được tranh cãi, trong đó có khái niệm chỉ ra rằng:” Thị trường bất động sản là thị trường của việc mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường dưới sự quản lý của nhà nước.” Đối với thị trường bất động sản, nhà nước không can thiệp trực tiếp vào các hoạt động của thị trường, nhưng sẽ ban hành luật pháp mà những người

tham gia thị trường phải tuân thủ Nhà nươc có trách nhiệm thực thi các điều luật

đã được ban hành và kiểm tra, giám sát các hoạt động của thị trường này

Thị trường bất động sản đang ngày trở thành một trong những thị trường, dù đã

có những bước chững lại trong những năm gần đầy, nhưng vẫn đang trên đà phát triển trên toàn thế giới Với việc con người mới chỉ sử dụng hơn 10% diện tích của trái đất cho thấy tiềm năng phát triển gần như vô tận Đặc biệt với những nước

đang phát triển và nặng về nông nghiệp như Việt Nam, đất đai thực sự cần thiết

cho sự phát triển kinh tế Hơn thế nữa, người Việt Nam có truyền thống muốn sở hữu cho mình một căn nhà và với dân số hơn 80 triệu dần sẽ thúc đẩy không nhỏ trong sự việc phát triển của thị trường này

Tổng quát chung, thị trường bất động sản là sự tổng hợp của những người mua

và người bán tiềm năng đối với các bất động sản nhất định Tuy nhiên bên cạnh đó thị trường bất động sản cũng được chia thành nhiều thị trường nhỏ hơn dựa theo các cách phân loại khác nhau như:

- Dựa trên mục đích:

o Sinh hoạt

o Thương mại

o Nông nghiệp

o Công nghiệp

o Khác

- Dựa trên khu vực:

o Thành thị

o Nông thôn

- Dựa trên mưc giá

o Cao

o Thấp

o Trung Các thị trường này đôi khi cũng được phân biệt dựa trên đặc điểm của người mua và người bán như:

- Thị trường sơ cấp: Là thị trường có sự tham gia của người mua và người

có công khai hoang, phát triển mảnh đất được mua bán

- Thị trường thứ cấp: Thị trường có sự tham gia của người mua và người bán mà trong đó không có ai là người phát triển mảnh đất đó

- Thị trường cho thuê: Có sự tham gia của người cho thuê và người đi thuê

- Thị trường đấu giá

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng có những tính chất vô cùng riêng biệt:

- Mỗi bất động sản đều là độc nhất, không có bất kì 2 bất độc sản nào có thể giống nhau, chúng luôn có sự khác nhau về mặt vật lý và địa lý

- Chỉ có ít người mua và người bản cùng thương lượng về mức giá bất

động sản tại một vị trí cụ thể, không bên này có thể hoàn toàn kiểm soát, điều chỉnh giá thông qua đầu cơ, tích trữ

- Các nhà đầu tư sẽ muốn mua bất động sản đó nếu nguồn tiền thu được từ

đó lớn hơn so với lãi suất từ các dịch vụ cho vay

- Nguồn cung và nguồn cầu tại một địa điểm nhất định của một kiểu hình bất động sản nhất định thường tương đối cân bằng

- Nếu nguồn cầu tăng đội ngột, nguồn cung sẽ khó đáp ứng kịp

- Các dự án đội khi có thể mất nhiều năm để thi công, một khi có một bật động sản mới được tiến hành thi công, sẽ có sự xuất hiện của dư thừa

nguồn cung

- Thị trường bất động sản luôn được coi là một thị trường thiếu thông tin cho các bên tham gia, nơi mà cơ hội và rủi ro luôn song hành

Và còn rất nhiều đặc điểm khác của thị trường mang đầy tính đặc thù này

3 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản

Thông thường, thị trường bất động sản sẽ trải qua nhiều giai đoạn gắn liền sự hình thành và phát triển của bất động sản đó bao gồm 5 giai đoạn

- Giai đoạn sơ cấp: Ở giai đoạn này, mọi người đều có thể xây dựng được nhà ở của mình Mỗi nhà ở đó đều được coi là một bất động sản Trong giai đoạn này, các chính sách về đất đai, tài chính công hay các chủ sử dụng đất là các chủ thể đóng vai trò quyết định

- Giai đoạn tập trung hóa: ở giai đoạn này gắn liền với sự phát triển của

công nghiệp Các nhà máy xí nghiệp cần nhiều đất đai hơn để phát triển trong khi đất đai dần trở nên hạn hẹp Đi kèm với đủ, không phải ai cũng

đủ năng lực để thi công được các công trình lớn, nhà máy hay xí nghiệp

Ở giai đoạn này, các chính xách xây dựng, các doanh nghiệp và những

cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể quyết định

- Giai đoạn tiền tệ hóa: Đến giai đoạn này, thị trường bất động sản dần trở nên hoàn thiện cùng với sự ra đời của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ vốn và cần

sự tham gia cho vay vốn từ các ngân hàng Đến giai đoạn này, các ngân hàng và các cơ quan quản lý ngân hàng sẽ đóng vai trò chủ thể quyết

định

- Giai đoạn tài chính hóa: Đến giai đoạn này, thị trường bất động sản đã phát triển vô cùng mạnh mẽ, giá trị các bất động sản đã trở nên vô cùng lớn, vượt qua cả sự tài trợ của các ngân hàng Điều này đòi hỏi các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, thế chấp, tài trợ đối với thị trường bất động sản Lúc này, các tổ chức tài chính, các chính sách quản

lý tài chính cho đầu tư và các thể chế tài chính đóng vai trò là những chủ thể quyết định

- Giai đoạn hoàn thiện: Khi nền kinh tế hoàn toàn vận hanh theo cơ chế thị trượng, thị trường bất động sản cũng sẽ hoạt động theo quy luật cung cầu

và các quy luật thị trường đầy đủ Lúc này các thị trường sẽ có sự giao thoa, tác động lẫn nhau Ở giai đoạn hoàn thiện, các chủ thể sẽ có vai trò ngang bằng nhau trong việc thúc đẩy phát triển của thị trường bất động sản

Như vậy để hoàn thiện hóa thị trường bất động sản sẽ cần trải qua năm giai đoạn Tuy nhiên tùy vào từng quốc gia, tình hình kinh tế chính trị

từng nơi sẽ đôi khi có sự phát triển đồng thời của các giai đoạn, thời gian cho các giai đoạn cũng khác nhau Có thể thấy, trong nền kinh tế thị

trường ngày nay, với sự tự do phát triển theo quy luật thị trường, thị

trường bất động sản đang trở nên ngày một quan trọng Đặc biệt, đát đai

và các tài sản bất động là một phần cốt lõi, không thể thiếu trong sự hình thành của từng cá nhân, từng doanh nghiệp cho đến một quốc gia Đây là nền móng cơ bản và hữu hình nhất cho bất kì sự phát triển nào sau đó

Đặc biệt với sự phát triển toàn cầu hóa và đô thị hóa, bất động sản đã trở thành “ mỏ vàng” cho các nhà đầu tư Bất động sản dần trở nên khan

hiếm và giá trị hơn rất nhiều Đây thực sự là một thị trường đầy hứa hẹn nhưng cũng đem đến những rủi ro khôn lường

Phần II Phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

1 Sự ra đời của thị trường BĐS ở Việt Nam

Trước năm 1960, chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận và bàng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước Đến những năm

1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần đầu tiên bán nhà cho dân trả dần tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 căn hộ Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh

đã phải dừng lại Mãi cho đến năm 1986 thì có nhiều sự thay đổi lớn về kinh doanh bất động sản

Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác

đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho Thị trường Bất động sản Việt Nam ra đời và phát triển Đây chính là nền tảng cho nền sản xuất hàng hóa bất động sản được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất

lượng

Trong văn bản Luật đất đai năm 1993, người sử dụng đất ổn định được nhà

nước, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là điều kiện quan trọng để hình thành thị trường bất động sản khi đất đai trở thành hàng hóa bất động sản có thể mua bán, chuyển nhượng và trao đổi

2 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Nhìn chung thị trường Bất động sản Việt Nam phát triển qua các giai đoạn như sau:

với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở

chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á

triển đô thị, chính sách về khu Đô Thị Mới, chung cư

- Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến

trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư)

Nhưng nhìn chung, có thể khái quát thị trường Bất động sản Việt Nam thông qua 4 giai đoạn chính;

* Giai đoạn trước năm 1993:

Những năm 1987 – 1993 phát triển mạnh thị trường kinh doanh bất động sản nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao Không những thế, Luật đất đai năm 1987 vẫn còn đơn giản, đặc biệt

người sử dụng đất chỉ được cấp quyền sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời mà chưa thực sự được cấp quyền sử dụng đất hoàn chỉnh như đến Luật Đất đai năm 1993 Ngoài ra, thị trường nhà đất chưa được Nhà nước công nhận và việc trao đổi mua bán diễn ra rất ít Thị trường bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am

hiểu về kinh tế thị trường của người dân còn hạn chế

* Giai đoạn 1993-2003:

Đây là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi mới Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế của đất nước rất cao, cùng với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở đã tạo tâm lý lạc

quan và thỏa mái của người dân Chính tâm lý này đã tạo ra đợt bùng phát đầu tiên

về nhu cầu đất đai và nhà ở

Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (1986- 1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước Nên Hiến pháp 1992 ra đời khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước quản lí theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo

sử dụng đúng mục đích và hiệu quả

Đến năm 1993, Luật Đất đai mới được ban hành dựa trên cơ sở của Hiến

pháp 1992, đã khắc phục được nhiều nhược điểm của Luật Đất đai 1987, đã sửa

đổi, bổ sung một số quy định không còn phù hợp để giải quyết những vấn đề quan

trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai Sau hai lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 1993 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua

ngày 2 tháng 12 năm 1998 và ngày 29 tháng 6 năm 2001, cùng hệ thống các văn

bản dưới luật, đã hình thành một ngành luật đất đai, điều này góp phần tích cực vào công cuộc đổi mới nền kinh tế - xã hội của đất nước

Luật Đất đai 1993 khẳng định đã có chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan

hệ đất đai ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước,

theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó, khẳng định chế độ sở hữu đất đai toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu và quyền quản lý tối

cao Tuy nhiên, đây không phải là chế độ sở hữu toàn dân một cấp độ sở hữu - sử dụng như trong Luật Đất đai 1987, mà là chế độ sở hữu đất đai toàn dân với đa cấp

độ và hình thức, chủ thể sử dụng Với quan niệm về chế độ sở hữu đất đai này, đất đai được "chủ thể hoá' có các chủ sử dụng cụ thể với các quyền và nghĩa vụ được luật pháp quy định Đây là cơ sở để khắc phục tình trạng "vô chủ" về quan hệ đất đai trước đây Theo đó, quyền sử dụng đất có giá trị, được pháp luật và cuộc sống thừa nhận, do đó giá trị của quyền sử dụng đất là một yếu tố cơ bản trong sự vận

động của quan hệ đất đai

Từ đó thấy được quyền sử dụng đất đai được tham gia trực tiếp vào cơ chế thị trường, là một yếu tố quan trọng hình thành thị trường bất động sản của đất

nước Đây là một phương diện rất mới của quan hệ đất đai ở nước ta so với trước đây Xét về nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trải qua 2 lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai 1993 vẫn khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và vẫn giữ 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như Luật Đất đai 1987 và Quyết định số 201/CP năm 1980, nhưng

có hoàn thiện hơn

Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng đất (thực chất là mua

bán đất đai) trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề mà Luật Đất đai năm 1993 khó giải quyết Vì thế, ngày 02-12-1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật

Vào ngày 01-10-2001, Luật Đất đai lại tiếp tục sửa đổi một số điều của Luật

Đất đai Luật sửa đổi lần này là chú trọng đến khía cạnh kinh tế của đất đai và vai 

trò quản lý nhà nước đối với đất đai Điều đó được thể hiện bởi những qui định về