lvts 2020 quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố hồ chí minh thực trạng và giải pháp

5 Nhận diện nguyên nhân mang tính quy luật của các sai phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư so với nội dung thiết kế được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh ..... CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HỒ CHÍ MINH

LỜI CẢM ƠN

Qua 2 năm theo học Chương trình đào tạo sau đại học của Trường Đại học Kiến trúc TP.Hồ Chí Minh, tác giả đã cơ bản lĩnh hội được các nội dung về ngành học Quản lý đô thị và công trình

Để có kết quả ngày hôm nay, trước hết tác giả xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy, Cô giáo Viện Đào tạo sau đại học-Trường Đại học Kiến trúc TP.Hồ Chí Minh đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tác giả trong suốt thời gian học tập tại Trường

Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Thầy TS.Võ Kim Cương, người đã tận tâm trong việc truyền đạt kiến thức, định hướng, phương pháp và kinh nghiệm quý báu để tác giả hoàn thành Luận văn mang tính khoa học

Sau cùng, xin cảm ơn Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, các anh chị đồng nghiệp và bạn bè đã nhiệt tình giúp đỡ tác giả trong quá trình học tập cũng như trong suốt quá trình làm Luận văn

Mặc dù đã cố gắng hoàn thành Luận văn bằng tất cả khả năng của mình Tuy nhiên, do điều kiện nghiên cứu và vốn kiến thức còn hạn chế của tác giả nên không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế Vì vậy, tác giả kính mong quý Thầy, Cô, các chuyên gia và những người quan tâm đến đề tài có ý kiến đóng góp để đề tài được hoàn thiện hơn

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

PHẦN 1 - MỞ ĐẦU 3

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và giới hạn phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Bố cục của luận văn 3

PHẦN 2 - NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 5

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 5

1.1 Khái niệm và thuật ngữ khoa học 5

1 1 1 Khái niệm nhà chung cư 5

1 1 2 Khái niệm về quản lý 6

1 1 3 Khái niệm quản lý sử dụng nhà chung cư 7

1 1 4 Một số khái niệm liên quan đến nội dung dự án được phê duyệt 8

1.2 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu 10

1.3 Tổng quan về khu vực nghiên cứu 10

1 3 1 Thực trạng nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh 10

1 3 2 Tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh 11

1 3 3 Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh 14

1 3 4 Tình hình sử dụng nhà chung cư không đúng nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh 16

1 3 5 Nhận diện nguyên nhân mang tính quy luật của các sai phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư so với nội dung thiết kế được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh 21

1.4 Kết luận chương 1 22

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH 24

2.1 Cơ sở lý luận 24

2 1 1 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cư 24

2 1 2 Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan 31

2 1 3 Quản lý có sự tham gia của cộng đồng 38

2.2 Cơ sở pháp lý 39

2 2 1 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cư 39

2 2 2 Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan 40

2 2 3 Quản lý có sự tham gia của cộng đồng 40

2.3 Cơ sở thực tiễn 41

2 3 1 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cư 41

2 3 2 Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan 47

2 3 3 Quản lý có sự tham gia của cộng đồng 52

3 1 1 Do quy định của pháp luật 56

3 1 2 Do công tác quản lý 56

3 1 3 Do chủ đầu tư 58

3 1 4 Do cư dân 59

3 1 5 Do Ban quản trị, Ban Quản lý nhà chung cư và các đơn vị tư vấn

thiết kế, thi công có liên quan 60

3.2 PHÂN TÍCH TÁC HẠI CỦA VIỆC THAY ĐỔI THIẾT KẾ, CÔNG NĂNG TRÊN CƠ SỞ QUY CHUẨN, TIÊU CHUẨN 60

3.3 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 62

3 3 1 Quan điểm và mục tiêu quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh 62

3 3 2 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cư 63

3 3 3 Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan 66

3 3 4 Quản lý có sự tham gia cộng đồng 71

3.4 Kết luận chương 3 75

PHẦN 3 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

HDB Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore

CASE Cơ quan bảo vệ người tiêu dùng Singapore

HIP Chương trình nâng cấp căn hộ

EASE Chương trình Cải tiến dành cho các công dân cao tuổi

NRP Chương trình khôi phục cảnh quan xung quanh căn hộ

ACRA Cục Quản lý doanh nghiệp và kế toán

QLĐT Quản lý đô thị

QLTKQ Quản lý theo kết quả

PCCC Phòng cháy chữa cháy

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.01 Thực trạng nhà chung cư và những sai phạm trong sử dụng nhà chung

cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại TP HCM

Hình 1.02 Tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế được duyệt của chung cư

Khang Gia Tân Hương

Hình 1.03 Sai phạm của chung cư Oriental Plaza

Hình 1.04 Sai phạm của chung cư The Park Residences

Hình 1.05 Sai phạm của chung cư Tân Bình Apartment

Hình 1.06 Sai phạm của Khu phức hợp cao ốc văn phòng – thương mại – khách

sạn và chung cư Dragon Riverside City

Hình 1.07 Sai phạm của chung cư Khởi Thành (tên thương mại là Paris Hoàng

Kim)

Hình 1.08 Sai phạm của chung cư The Morning Star

Hình 1.09 Sai phạm của Trung tâm Thương mại căn hộ cao cấp Dragon Court

Hình 1.10 Sai phạm của Trung tâm thương mại và Căn hộ Thăng Long (còn gọi

là Bảy Hiền Tower)

Hình 2.01 Quan hệ nhiều mặt của công trình và Mâu thuẫn giữa các cặp lợi ích Hình 2.02 Các tác động quản lý chính của chính quyền

Hình 2.03 Hai giai đoạn tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư

Hình 2.04 Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) được thành lập với mục

đích xây dựng và quản lý chung cư tại Singapore

Hình 2.05 Mô hình tổ chức quản lý chung cư hiện nay

Hình 3.01 Sơ đồ thể hiện vị trí vai trò (gây tác động và chịu tác động) của các nhóm đối tượng có liên quan để quản lý sử dụng chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt

Hình 3.02 Ma trận đối tác của các nhóm đối tượng có liên quan để quản lý sử

dụng chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

PHẦN I - MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhu cầu nhà ở của người dân Thành phố Hồ Chí Minh hàng năm rất lớn Bởi lẽ, có nhiều người dân nhập cư từ các địa phương khác và mỗi năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp từ các trường đại học và ở lại thành phố tìm việc làm, những người đến tuổi lập gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở riêng, diện tích nhà ở chật và kinh tế gia đình ngày được cải thiện, có đủ năng lực tài chính để mua một ngôi nhà ở khác có diện tích lớn hơn hoặc điều kiện tốt hơn, trung bình khoảng 5 năm, thành phố tăng thêm khoảng 1 triệu dân

Để đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, hàng loạt nhà chung cư đã ra đời Sự xuất hiện của nhà chung cư, nhất là chung cư cao tầng đã tạo ra diện mạo kiến trúc đô thị ngày một hiện đại và khang trang, không gian đô thị được mở rộng, bộ mặt đô thị thay đổi, như: Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng; Khu đô thị mới Thủ Thiêm; Khu phức hợp Sài Gòn Pearl, quận Bình Thạnh; Khu vực đường Nguyễn Hữu Thọ thuộc Quận 7 và huyện Nhà Bè…

Đi liền với đó là vấn đề quản lý sử dụng chung cư Quản lý nhà chung cư như thế nào thì nó sẽ góp phần tạo nên diện mạo kiến trúc của đô thị Sử dụng chung cư ra sao sẽ ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến chất lượng công trình, đến an toàn kết cấu, đến an toàn cư dân sống trong nhà chung cư

Nhìn chung trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về sử dụng nhà chung cư được quan tâm thực hiện, phù hợp quy định pháp luật và phù hợp với tình hình thực tế nhà chung cư trên địa bàn Thành phố, góp phần ổn định cuộc sống, sinh hoạt của cư dân; xem nhà chung cư và cư dân là bộ phận không thể tách rời trên địa bàn dân cư

Tuy nhiên, vẫn còn có một số hạn chế, bất cập trong quá trình sử dụng nhà chung cư như: việc sử dụng sai công năng so với thiết kế được duyệt (chuyển đổi căn hộ để ở thành văn phòng, diện tích siêu thị thành văn phòng, diện tích thương mại thành trường học) hoặc so với nội dung dự án được duyệt (sử dụng đường giao thông nội bộ cho việc đậu đỗ xe hoặc sử dụng công trình công cộng không đúng nội

dung dự án được phê duyệt); cải tạo sửa chữa công trình và bộ phận công trình không đúng thiết kế được phê duyệt (lắp đặt thêm khung sắt tại các cửa sổ căn hộ…)

Những vấn đề nêu trên đã ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến chất lượng của chung cư, an toàn chịu lực của chung cư, kiến trúc, mỹ quan của chung cư, an toàn của cư dân trong phòng cháy chữa cháy

Do đó, đề tài “Quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo nội dung dự án đƣợc phê duyệt tại Thành phố Hồ Chí Minh, thực trạng và giải pháp” mang tính cấp

bách nhằm đảm bảo chất lượng công trình, kiến trúc cảnh quan, an toàn của cư dân trong quá trình sử dụng nhà chung cư, góp phần hoàn thiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian tới

2 Mục đích và mục tiêu nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu

Nhận diện thực trạng và đề xuất giải pháp trong việc Quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án và phê duyệt tại khu vực nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu

- Nhận dạng các sai phạm trong sử dụng nhà chung cư so với nội dung dự án được phê duyệt

- Tìm nguyên nhân có tính quy luật của hiện tượng này

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh (trong giới hạn phạm vi nghiên cứu)

3 Đối tƣợng và giới hạn phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Giới hạn phạm vi nghiên cứu:

+ Giới hạn thời gian: từ 2016 (thời điểm Thông tƣ 31/2016/TT-BXD Quy định phân hạng và công nhận hạng chung cƣ được áp dụng) đến thời

điểm nghiên cứu hiện tại (2020)

+ Giới hạn không gian: các công trình chung cư có sai phạm điển hình liên

quan đến nội dung phê duyệt thiết kế trong địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Do giới hạn thời gian nghiên cứu, luận văn chỉ nêu một vài chung cư tiêu biểu có các sai phạm điển hình liên quan đến nội dung phê duyệt thiết kế trong địa bàn thành phố Hồ Chí Minh làm dẫn chứng cụ thể

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điền dã: tham quan, khảo sát, chụp ảnh,… hiện trạng công trình chung cư thuộc phạm vi nghiên cứu

- Phương pháp so sánh: so sánh các sai phạm giữa thực trạng sử dụng với nội dung thiết kế được phê duyệt của các công trình, là tiền đề để tìm ra nguyên nhân có tính quy luật của hiện tượng này

- Phương pháp phân tích tổng hợp: thu thập, tham khảo các tài liệu liên quan đến đối tượng nghiên cứu, phân tích dữ liệu để tìm ra quy luật, từ đó đề xuất giải pháp

- Phương pháp sơ đồ hóa: dùng để hệ thống có tính logic những cơ sở dữ liệu đã thu thập, phân tích được

5 Bố cục của luận văn

Luận văn gồm 3 phần: Mở đầu, Nội dung và Kết luận

Phần Mở đầu: nêu những lý do tạo nên tính cấp thiết của đề tài, mục đích và

mục tiêu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và cấu trúc của luận văn Phần mở đầu gồm 4 trang (từ trang 1 đến trang 4)

Phần Nội dung: chia làm 3 chương

 Chương 1: Là tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu gồm:

- Các khái niệm, thuật ngữ khoa học liên quan

- Tổng quan về vấn đề nghiên cứu: tổng quan về các nghiên cứu liên quan đến luận văn

- Tổng quan khu vực nghiên cứu: nêu thực trạng các chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh có sai phạm điển hình về quản lý sử dụng nhà chung cư theo

nội dung dự án được phê duyệt; từ đó nhận diện nguyên nhân sai phạm mang tính quy luật – là cơ sở cho các nội dung nghiên cứu ở các chương tiếp theo Chương 1 gồm 19 trang (từ trang 5 đến trang 23) với 10 trang hình vẽ minh họa

 Chương 2: Là những cơ sở khoa học gồm cơ sở pháp lý, cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn nhằm đưa ra lời giải cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo

nội dung dự án được phê duyệt ở chương kế tiếp

Chương 2 gồm 32 trang (từ trang 24 đến trang 55) với 05 trang hình vẽ minh họa

 Chương 3: Giải pháp quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo nội dung dự án đƣợc phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh/

Chương 3 gồm 21 trang (từ trang 56 đến trang 76) với 01 trang hình vẽ minh họa

Phần Kết luận: Là tổng hợp kết quả nghiên cứu của luận văn, khả năng ứng

dụng trong thực tế cũng như một số kiến nghị về các vấn đề liên quan Phần Kết luận gồm 3 trang (từ trang 77 đến trang 79)

PHẦN 2

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 1.1 KHÁI NIỆM VÀ THUẬT NGỮ KHOA HỌC

1 1 1 Khái niệm nhà chung cư

Ở Việt Nam, vào những năm trước và sau giải phóng ở Miền Nam, những năm đầu thống nhất đất nước thì nhà chung cư được gọi là khu tập thể, khu cư xá Các khu này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ cho cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước Mặc dù có những công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu các khu tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo thành các tiểu khu nhà ở Ở thời kỳ bao cấp, việc sử dụng các khu nhà này không mất tiền Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt, các khu nhà này vẫn tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiền thuê nhà hàng tháng

Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp trong điều kiện sự gia tăng dân số cơ học khiến giá đất ngày càng trở nên đắc đỏ Đến năm 2005, theo khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở có khái niệm về nhà chung cư như sau:

“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”

Đến năm 2014, Luật Nhà ở định nghĩa nhà chung cư như sau:

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Như vậy, hiện nay nhà chung cư còn đề cập đến hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cư dân và nhà chung cư hiện nay không chỉ để ở mà còn có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm:

- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

- “Chủ sở hữu phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng (gọi chung là chủ sở hữu) - “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữu hoặc tổ chức, cá nhân đang sử

dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- Cụm nhà chung cư: là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê

duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu [3]

1 1 2 Khái niệm về quản lý

Theo Trần Ngọc Liêu (2009), quản lý là tác động có ý thức, bằng quyền lực, theo quy trình của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý để phối hợp các nguồn lực nhằm thực hiện mục tiêu của tổ chức trong điều kiện môi trường biến đổi

Từ định nghĩa này, có thể thấy rằng:

- Quản lý là biểu hiện mối quan hệ giữa con người với con người, đó là quan hệ giữa chủ thể quản lý với đối tượng quản lý

- Quản lý là tác động có ý thức - Quản lý là tác động bằng quyền lực - Quản lý là tác động theo quy trình - Quản lý là phối hợp các nguồn lực - Quản lý nhằm thực hiện mục tiêu chung

- Quản lý tồn tại trong một môi trường luôn biến đổi

Như vậy, quản lý là một hệ thống bao gồm những nhân tố cơ bản: chủ thể quản lý, đối tượng quản lý, mục tiêu quản lý, công cụ, phương tiện quản lý, cách thức quản lý (có ý thức, bằng quyền lực, theo quy trình) và môi trường quản lý

Những nhân tố đó có quan hệ và tác động lẫn nhau để hình thành nên quy luật và tính quy luật quản lý

1 1 3 Khái niệm quản lý sử dụng nhà chung cƣ

Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống tại đó

Hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý, xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ

Việc quản lý nhà chung cư không chỉ quản lý khách hàng, hệ thống tòa nhà, các giao dịch… mà còn có những hoạt động bảo trì, vệ sinh, giúp việc gia đình (đối với căn hộ) Chủ đầu tư khó có thể đáp ứng một các triệt để những vấn đề trên Vì thế mà Quản lý tòa nhà ra đời và ngày càng phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa Để đáp ứng nhu cầu của các đơn vị quản lý, các phần mềm được thiết kế nhằm hỗ trợ hoạt động quản lý tòa nhà một cách hiệu quả không chỉ tại nơi làm việc mà còn có thể hỗ trợ từ xa Hàng loạt các khóa đào tạo về quản lý nhà chung cư ra đời

nhằm mục đích đào tạo nguồn nhân lực và kiến thức chuyên môn giúp phục vụ công tác quản lý tốt hơn Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng có quy định về hoạt động quản lý bất động sản nói chung và quản lý nhà chung cư nói riêng Theo đó: “Quản lý bất động sản là việc thực hiện một hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất”

Ta có thể hiểu một cách khái quát quản lý nhà chung cư là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt nhà chung cư theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng tòa nhà

1 1 4 Một số khái niệm liên quan đến nội dung dự án đƣợc phê duyệt

Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành [10], một số khái niệm được hiểu như sau:

 Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất, không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất, diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình

 Hệ số sử dụng đất

Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất

 Chiều cao công trình xây dựng

Chiều tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc) Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt Các thiết bị kỹ thuật trên mái: cột ăng ten, cột thu s t, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí thì không tính vào chiều cao công trình

Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì số tầng nhà tính theo cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt

 Không gian sinh hoạt cộng đồng

Không gian được bố trí để tổ chức các hoạt động chung của cư dân sống trong nhà chung cư, cụm nhà chung cư như: hội nghị cư dân, các hoạt động sinh hoạt văn hóa, vui chơi, giải trí và các sinh hoạt cộng đồng khác

1.2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Trong vòng 5 năm trở lại đây, đã có những nghiên cứu liên quan đến những vấn đề xảy ra trong giai đoạn quản lý sử dụng nhà chung cư-giai đoạn sau xây dựng như:

- Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về quản lý chung cƣ ở Việt Nam” của tác giả

Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015) Luận văn đi sâu vào thực trạng trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, các rủi ro trong việc quản lý thuê mua nhà chung cư Luận văn chỉ ra những điểm mới của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về vấn đề quản lý đối với nhà chung cư ở Việt Nam

- Luận văn Thạc sĩ “Quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn quận 11, Tp.Hồ Chí Minh” của tác giả Vũ Thị Kim Diệp (2014) Luận văn nghiên cứu

các vấn đề liên quan đến công tác vận hành, sử dụng chung cư ở quận 11 bao gồm các vấn đề về việc sử dụng, quản lý sử dụng chung cư, chi phí trong vận hành chung cư…

Cả hai luận văn trên đều nghiên cứu những vấn đề xảy ra trong giai đoạn sau xây dựng-giai đoạn đưa chung cư vào sử dụng Tuy nhiên, hai luận văn trên không đề cập đến nội dung liên quan đến những vấn đề như xây dựng sai thiết kế, sử dụng nhà chung cư không đúng công năng được phê duyệt và hiện nay tình trạng xây dựng sai thiết kế được duyệt, sử dụng nhà chung cư sai công năng đang là vấn đề của quản lý trật tự xây dựng đô thị, cần phải tìm ra nguyên nhân có tính quy luật để giải quyết tận gốc của vấn đề

1.3 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU

1 3 1 Thực trạng nhà chung cƣ tại thành phố Hồ Chí Minh

Theo Báo cáo 6990/BC- SXD-QLN&CS của Sở Xây dựng (2008), hiện nay

trên địa bàn Thành phố có 935 nhà chung cư, với 1.249 tòa nhà chung cư (Block),

có 141.062 căn hộ, gấp 02 lần so với năm 2009 và gấp 5,5 lần so với năm 1975, với

tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m2, diện tích bình quân căn hộ là 75 m2

sàn/căn

Tỷ lệ căn hộ nhà chung cư chiếm tỷ lệ 8,4% tổng số nhà ở trên toàn

Thành phố và đang có xu hướng chiếm tỷ lệ ngày càng cao trong quá trình phát triển nhà ở; trong khoảng 05 năm trở lại đây, căn hộ nhà chung cư chiếm tỷ lệ 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới, trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước chỉ đạt từ 3-10%

Trước khi thực hiện Chỉ thị 23 của Thành ủy TP.HCM về trật tự xây dựng, năm 2017 trung bình có 7,8 vụ sai phạm/ngày, năm 2018 có 6,6 vụ/ngày, 6 tháng

đầu năm 2019 có 8,5 vụ/ngày Sau hơn 3 tháng thực hiện Chỉ thị 23, số vụ giảm

4,8% Sau khi Thành ủy TP HCM ban hành Chỉ thị 23, các quận, huyện trên địa

bàn đã tổ chức triển khai lập lại trật tự xây dựng và đạt được kết quả tích cực Số vụ

vi phạm bình quân còn 5,4 vụ/ngày (giảm 36,9%) so với trước đây Tính cả năm 2019, TP HCM phát hiện 2.560 trường hợp vi phạm, giảm 13% so với cùng kỳ năm 2018 Trong đó, có 910 trường hợp xây dựng sai phép (chiếm 35,5%), xây dựng không phép là 1.054 trường hợp (chiếm 41,2%) và 596 trường hợp vi

phạm khác (chiếm 23,3%) (Trích Chỉ thị số 23-CT/TU về tăng cường lãnh đạo,

chỉ đạo nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên địa

bàn thành phố)

1 3 2 Tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

1 3 2 1 Việc thành lập và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, các chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư Đa số các chung cư mới là chung cư cao tầng, số lượng căn hộ nhiều và có thang máy, nên đều phải thành lập Ban quản trị để đảm bảo công tác quản lý vận hành nhà chung cư

được an toàn, hiệu quả Tuy nhiên, còn một số chung cư do chủ đầu tư chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư nên chưa bầu Ban quản trị theo quy định Đối với các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, thành phố Hồ Chí Minh có 474 chung cư, từ trước tới nay các chung cư này được thực hiện việc vận hành theo cơ chế tự quản, khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, cư dân ở các chung cư cũ này vẫn đồng ý vận hành theo như cơ chế từ trước đến nay Theo Luật Nhà ở năm 2014 chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc các chung cư cũ dưới 20 căn hộ phải thành lập Ban quản trị

Theo quy định thì chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi không thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định [10]

1 3 2 2 Công tác quản lý vận hành nhà chung cƣ

Đa số là chung cư cao tầng, số lượng căn hộ nhiều và có thang máy, nên việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như sau: Trường hợp chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ; Trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực nhưng không thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác để thực hiện quản lý vận hành trên cơ sở danh sách đề xuất của Ban quản trị đối với Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc của chủ đầu tư đối với Hội nghị nhà chung cư lần đầu

1 3 2 3 Công tác bảo trì nhà chung cƣ

Qua khảo sát, tổng hợp các phản ánh của Ban quản trị và cư dân, nhiều chung cư chưa thực hiện việc lập quy trình bảo trì chung cư, lập quy trình bảo trì đối với thiết bị lắp đặt vào chung cư; chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao chưa đầy đủ các hồ sơ liên quan đến nội dung trên Một số chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì 2% giá bán căn hộ; Một số chủ đầu tư ký Hợp đồng bán căn hộ sau ngày Luật Nhà ở năm 2005 nhưng không thu kinh phí bảo trì của người mua căn hộ, đối với trường hợp này, chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp phần kinh

phí bảo trì do chủ đầu tư không thu của người mua căn hộ; Một số chủ đầu tư, Ban quản trị có vi phạm trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; Một số chủ đầu tư sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích và không bàn giao kinh phí này cho Ban quản trị hoặc bàn giao phần vốn kinh phí bảo trì nhưng không bàn giao phần lãi suất cho vay không kỳ hạn, từ các nội dung trên dẫn đến các phản ánh, tranh chấp trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư

Theo quy định thì chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định và buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý theo quy định [10]

1 3 2 4 Công tác cấp giấy chứng nhận nhà chung cƣ

Qua kiểm tra, thống kê các đơn phản ánh, tranh chấp, Sở Xây dựng tổng hợp được 31 chung cư chủ đầu tư chưa thực hiện việc lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ Nguyên nhân:

- Chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất;

- Chủ đầu tư vi phạm các quy định về chuyển nhượng dự án, về quá trình đầu tư xây dựng công trình;

- Công trình xây dựng sai ph p, đang chờ xử lý theo quy định;

- Chủ đầu tư chưa lập các thủ tục theo quy định, như: Hồ sơ hoàn thành công trình, Bản vẽ hoàn công, Biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, kiểm định chất lượng công trình xây dựng, chưa được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư đối với công trình, chưa được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, chưa lập thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định

- Chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng và chưa giải chấp

1 3 2 5 Các vấn đề khác có liên quan

- Công tác mặt trận, tổ dân phố: tại các chung cư đều có hoạt động của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể và Tổ dân phố Tùy điều kiện cụ thể, có nơi thành lập Khu phố, Tổ dân phố riêng biệt cho 01 chung cư, có nơi Khu phố, Tổ dân phố được thành lập theo địa bàn dân cư, trong đó bao gồm luôn cả chung cư Hoạt động của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể và Tổ dân phố đối với các chung cư đều được Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, đoàn thể các cấp và Ủy ban nhân dân cấp phường chỉ đạo thực hiện

- Công tác vệ sinh môi trường và an ninh trật tự: Kết quả kiểm tra, khảo sát tại Ủy ban nhân dân quận - huyện cho thấy, công tác này đều được Ủy ban nhân dân các cấp luôn quan tâm chỉ đạo sát sao cho các cơ quan chức năng cấp quận và Ủy ban nhân dân cấp phường thực hiện, có nơi còn phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong công tác môi trường, xử lý rác thải, chỉ đạo lực lượng cảnh sát khu vực tập trung kiểm tra, bảo đảm an ninh trật tự tại chung cư nơi có quy mô lớn

1 3 3 Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

1 3 3 1 Trách nhiệm của UBND Thành phố và Sở Xây dựng

Sở Xây dựng đã tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện các nhiệm vụ sau:

- Triển khai các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến nhà chung cư như: Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 02 tháng 2016 và Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Sở Xây dựng đã có Tờ trình số 20331/TTr-SXD-QLN&CS ngày 27 tháng 12 năm 2017 tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn Thành phố và Tờ trình số 2877/TTr-SXD-QLN&CS ngày 08/3/2018 tham mưu Ủy ban nhân dân

Thành phố ban hành Chỉ thị về tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn Thành phố

- Ban hành nhiều văn bản trả lời, hướng dẫn về thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư cho Ủy ban nhân dân quận - huyện, Ủy ban nhân dân phường - xã, Ban quản trị và chủ đầu tư công trình xây dựng nhà chung cư - Sở Xây dựng đã chủ động phối hợp sở, ngành, Ủy ban nhân dân quận -

huyện kiểm tra, thanh tra đối với nhà chung cư có xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn, vi phạm; Đồng thời, ban hành Quyết định thành lập Tổ Công tác và Tổ Giúp việc Tổ Công tác tham mưu xử lý các vấn đề mâu thuẫn, phát sinh trong quá trình quản lý, vận hành tại các chung cư trên địa bàn Thành phố Qua đó, đã xử lý, giải quyết được tình hình tranh chấp, mâu thuẫn trong nhà

chung cư từng bước giảm dần [28]

1 3 3 2 Trách nhiệm của UBND quận-huyện

Căn cứ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng, thực tế thời gian qua, nhiều Ủy ban nhân dân quận - huyện đã quan tâm và triển khai thực hiện tốt công tác này Ủy ban nhân dân quận - huyện đã có chương trình công tác, kế hoạch kiểm tra nắm chặt chẽ tình hình chung cư trên địa bàn, qua đó phối hợp Sở Xây dựng và chỉ đạo cơ quan chức năng của quận - huyện, Ủy ban nhân dân cấp phường giải quyết kịp thời các tranh chấp, mâu thuẫn, xử lý các hành vi vi phạm trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, chỉ đạo Ủy ban nhân dân phường - xã chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định Ban hành kịp thời các quyết định về việc công nhận Ban quản trị nhà chung cư Trong năm 2019, Ủy ban nhân dân các quận huyện đã giới thiệu nhiều trường hợp cho Công an Thành phố cấp con dấu cho các Ban quản trị để đảm bảo cho các Ban quản trị hoạt động theo đúng quy định của pháp luật Theo quy định Ban quản trị là một pháp nhân nên phải có tài khoản và con dấu riêng Tuy nhiên, một thời gian dài Ban quản trị không được cơ quan nhà nước cấp con dấu mà các Ban quản trị tự khắc dấu để hoạt động.[28]

1 3 3 3 Trách nhiệm của UBND phường xã

Ủy ban nhân dân cấp phường - xã đã tổ chức tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành theo quy định; theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; tổ chức hội nghị nhà chung cư khi có đề nghị của chủ đầu tư đối với Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà chủ đầu tư đã tổ chức nhưng không thành công hoặc theo đề nghị của Ban quản trị đối với Hội nghị nhà chung cư thường niên hay bất thường Ngoài ra, Ủy ban nhân dân phường xã đã tham dự cuộc họp các buổi hội nghị nhà chung cư theo quy định.[28]

1 3 4 Tình hình sử dụng nhà chung cư không đúng nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh

Báo cáo chính trị Đại hội Đại biểu Đảng bộ Sở Xây dựng lần thứ IV, nhiệm kỳ 2020-2025 thống kê số vụ việc vi phạm trật tự xây dựng bị phát hiện và xử lý

qua các năm như sau: năm 2015, cơ quan chức năng phát hiện, xử lý 2.866 công

trình vi phạm; năm 2016 tăng lên 2.906 công trình vi phạm; năm 2017 giảm còn

2.856 công trình; năm 2018 giảm còn 2.419 công trình vi phạm, nhưng năm 2019

lại tăng lên, với 2.900 trường hợp vi phạm về trật tự xây dựng Trong đó, có đến

1.328 trường hợp xây dựng không ph p, 1.213 trường hợp sai phép Tổng số tiền xử phạt hành chính năm 2019 là gần 25 tỷ đồng

Trong đó, có các sai phạm điển hình về quản lý sử dụng nhà chung cư không đúng nội dung dự án được duyệt bao gồm:

1 3 4 1 Xây dựng, sửa chữa sai thiết kế được duyệt

Trong số các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng có không ít trường hợp cư dân, chủ đầu tư đã tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, cụ thể như:

- Chung cư Khang Gia Tân Hương tại số 377 đường Tân Hương, phường

Tân Quý, quận Tân Phú do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư hoàn tất xây dựng và đưa vào sử dụng từ tháng 5 năm 2014 Đến tháng 8 tháng 2016, sau khi tiếp nhận phản ánh của cư dân, Sở Xây dựng đã phối

hợp cùng Ủy ban nhân dân phường Tân Quý, quận Tân Phú kiểm tra thì phát hiện Công ty K.G tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế được duyệt

Chủ đầu tư đã ngăn tường tại khu vực thương mại dịch vụ, nhà giữ trẻ và nhà sinh hoạt cộng đồng ở tầng trệt, tầng lửng và tầng 2 của chung cư thành 71 căn Trong đó có 65 căn hộ, 04 ki-ốt, 01 phòng làm việc của Ban quản lý và 01 căn phục vụ hồ bơi.[24]

Theo nội dung dự án được phê duyệt, phần diện tích này thuộc công trình hạ tầng xã hội, Chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí các hạng mục công trình công cộng nằm trong khối đế chung cư, đảm bảo diện tích phù hợp quy chuẩn hiện hành

Hạng mục khu sinh hoạt cộng đồng thuộc sở hữu chung của cộng đồng dân cư, Chủ đầu tư có trách nhiệm thi công hoàn chỉnh và bàn giao lại cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý theo đúng quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Theo khoản 6 Điều 7 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau: Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị nếu nhà chung cư có Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này

- Chung cư Oriental Plaza tọa lạc tại số 685 đường Âu Cơ, phường Tân

Thành, quận Tân Phú, TP.HCM, do Công ty Cổ phần Đầu tư S.T làm chủ đầu tư, được Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng-Bộ Xây dựng chấp thuận kết quả nghiệm thu ngày 08 tháng 8 năm 2017, đi vào hoạt động giữa tháng 4 năm 2019

Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng Chủ đầu tư đã xây dựng, bố trí khác so với bản vẽ thiết kế đính kèm quyết định phê duyệt dự án năm 2017 Cụ thể, tại tầng hầm của chung cư chưa lắp đặt hệ thống xếp xe tự động với diện tích hơn 2.400m2 Tầng trệt xây dựng thêm nhà rửa để xe diện tích 100m2 (Hình 1.4); xây thêm cửa

hàng cà phê diện tích gần 129m2 (Hình 1.5) Bố trí bãi xe trước khu căn hộ; vị trí nhà sinh hoạt cộng đồng 114m2 hiện đang để trống, không bố trí nhà trẻ tại tầng trệt

Trong khi đó, tầng kỹ thuật lại bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm anh ngữ, khu vui chơi, nhà giữ trẻ, phòng tập gym, spa, câu lạc bộ bida, văn phòng của chủ đầu tư Tại tầng 3, Chủ đầu tư bố trí thêm 07 căn hộ so với bản vẽ được phê duyệt Tại 9 tầng khác là tầng 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, mỗi tầng bố trí thêm 4 căn hộ Như vậy, Công ty Sơn Thuận đã xây dựng sai so với thiết kế được duyệt 39

căn hộ.[17]

- Một dự án lớn tại huyện Nhà Bè cũng xảy ra vi phạm trong lĩnh vực xây

dựng là Khu cao ốc căn hộ Phú Hoàng Anh (tên gọi thương mại là The Park

Residences) ở xã Phước Kiển do Công ty cổ phần Phú Hoàng Anh làm chủ đầu tư có quy mô 1.220 căn hộ Qua kiểm tra, Thanh tra Sở Xây dựng thành phố phát hiện

chủ đầu tư xây dựng công trình sai thiết kế được phê duyệt, bao gồm phát sinh mái

hiên, thay đổi chức năng phòng sinh hoạt cộng đồng và phòng, ban quản lý thành 4 căn thương mại, phát sinh 2 phòng kho, bít ô thông tầng tăng diện tích sàn xây dựng.[44]

Việc Chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế những hạng mục nêu trên không những xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của các cư dân của chung cư mà còn ảnh hưởng đến quy hoạch chung của khu vực, ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực Bởi vì, việc thay đổi phần diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng để làm căn hộ ở sẽ làm tăng quy mô dân số của chung cư Hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, cây xanh, chiếu sáng công cộng, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc ; hạ tầng xã hội như nhà trẻ… chỉ đáp ứng cho số cư dân đã được phê duyệt trong chung cư đó

Ngoài ra, việc tăng quy mô dân số của chung cư cũng tạo áp lực lên hạ tầng kỹ thuật của khu vực lân cận chung cư, đặc biệt là vấn đề kết nối giao thông trong khu vực, dễ xảy ra tình trạng kẹt xe ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm

- Tổ hợp nhà ở - nhà ở xã hội Tân Bình Apartment địa chỉ số 32 Hoàng Bật

Đạt, phường 15, quận Tân Bình (Tân Bình Apartment) Đây là dự án do Công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình (Công ty Tân Bình) làm chủ đầu tư, tuy nhiên từ năm

2018, cơ quan chức năng đã phát hiện hàng loạt vi phạm như bán nhà khi chưa đủ

điều kiện, tự ý xây thêm 2 tầng so với giấy phép được duyệt, chuyển đổi 88 căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội…[16]

- Tương tự là việc chây ỳ, bất chấp pháp luật tại khu phức hợp Dragon Riverside City tại 628-630 Võ Văn Kiệt, phường 1, quận 5 Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan đã ký quyết định cưỡng chế toàn

bộ tầng hầm B1, B2, tháo dỡ toàn bộ diện tích vi phạm tại tầng trệt các tháp A, B, C, D và nắp hầm mở rộng với tổng diện tích 9.700m2.[38]

- Mô hình quản lý nhà ở chung cư cao tầng theo phương thức đấu thầu: chung cư Khởi Thành (tên thương mại là Paris Hoàng Kim) do Công ty Trách

nhiệm hữu hạn Xây dựng và Kinh doanh Khởi Thành làm chủ đầu tư cũng vi phạm trật tự xây dựng Theo biên bản làm việc của Ủy ban Nhân dân phường Bình

Khánh, quận 2, công trình xây dựng tại dự án sai và khác với nội dung trong giấy

phép xây dựng Cụ thể, xây dựng cọc tường vây trên phần khoảng lùi so với ranh giới đất Trong biên bản làm việc, Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng và Kinh

doanh Khởi Thành cam kết tạm ngưng thi công khu vực đường trước nhà dân đang tranh chấp phần tường đối với chủ đầu tư [38]

1 3 4 2 Sử dụng nhà chung cư không đúng công năng được duyệt - Chung cư The Morning Star nằm trên đường Quốc lộ 13, phường 26, quận

Bình Thạnh Theo Quyết định phê duyệt dự án đầu tư, Chung cư The Morning Star

là chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ Trong đó, chủ đầu tư đã sử dụng

phần diện tích thương mại-dịch vụ của tầng lửng và tầng trệt được phê duyệt tại Quyết định phê duyệt dự án đầu tư để cho thuê làm trường dạy học gây tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân Vấn đề trên không những gây tranh chấp giữa các

bên có liên quan mà còn gây ra sự lúng túng trong quá trình giải quyết vụ việc

của cơ quan quản lý nhà nước.[45]

Theo Sở Xây dựng, việc Chủ đầu tư cho thuê phần diện tích thương mại dịch vụ để làm trường dạy học là sự thay đổi công năng sử dụng của công trình,

việc thay đổi này sẽ vi phạm vào điều cấm trong việc sử dụng nhà chung cư, cụ

thể tại khoản 6 và khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở số 65/2014/QH 13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 [28]

Tuy nhiên, theo Thanh tra Sở Xây dựng cho rằng công trình chung cư The

Morning Star, phường 26, quận Bình Thạnh đã xây dựng hoàn thiện và đưa vào sử dụng và được sử dụng đúng với công năng đã được Sở Xây dựng phê duyệt tại Quyết định phê duyệt dự án đầu tư, cụ thể: tại tầng trệt, tầng lửng (tầng thương

mại dịch vụ) được chủ đầu tư cho thuê làm dịch vụ giáo dục; đã được Sở Giáo dục và Đào tạo thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy phép hoạt động; được Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy và đã được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy Do đó, công trình đã được sử dụng đúng công năng [27]

Theo báo cáo của Ủy ban Nhân dân quận 8, tại chung cư Khang Gia, chủ

đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia đã vi phạm khi bàn giao căn hộ cho người dân khi chưa được nghiệm thu hoàn thành, chưa hoàn tất

nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, tự ý phân chia khu thương mại dịch vụ thành

căn hộ và ký bán cho người dân (tự bố trí 15 căn hộ trong khu thương mại sang căn hộ ở) Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số

1576/QĐ-XPVPHC với số tiền phạt 285 triệu đồng và buộc khắc phục hậu quả, nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa chấp hành [38]

1 3 4 3 Nội dung sai phạm khác

- Trung tâm Thương mại căn hộ cao cấp Dragon Court Công ty CP Đầu

tư xây dựng Vạn Gia Long, chủ đầu tư dự án, có dấu hiệu đưa dự án vào kinh

doanh khi chưa đủ điều kiện Cụ thể, đến tháng 11/2017, công trình mới có giấy

phép xây dựng phần ngầm nhưng trước đó chủ đầu tư đã rao bán, nhận tiền đặt cọc giữ chỗ của khách hàng.[18]

- Dự án Trung tâm thương mại và Căn hộ Thăng Long (còn gọi là Bảy Hiền Tower, tại số 9 Phạm Phú Thứ, phường 11, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh)

Theo mục 13, Điều 1, Quyết định phê duyệt dự án số 03/QĐ-SXD-PTN ngày 8/1/2009 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thì thời gian thực hiện Dự án Trung tâm thương mại và Căn hộ Thăng Long (Bảy Hiền Tower) là từ năm 2009 đến năm

2011.[22]

Khách hàng tố giác chủ đầu tư “có dấu hiệu lừa đảo” Sau nhiều năm chờ đợi

và nhận thấy những dấu hiệu bất thường từ phía chủ đầu tư, nhiều khách hàng của Dự án Bảy Hiền Tower đã làm đơn khiếu nại, tố cáo, tố giác tội phạm gửi đến các

cơ quan chức năng Tháng 8/2014, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết

định xử phạt vi phạm hành chính số 3872/QĐ-XPVPHC đối với Doanh nghiệp Tư

nhân Xây dựng Thương mại Thăng Long về hành vi “chuyển từ đất phi nông

nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không được UBND cấp có thẩm quyền cho phép với hậu quả của hành vi thuộc mức bốn” Đầu năm 2016, mặc dù dự án

chưa được nghiệm thu, chưa hoàn thành hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy nhưng chủ đầu tư vẫn đưa người dân vào ở tại các căn hộ

1 3 5 Nhận diện nguyên nhân mang tính quy luật của các sai phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư so với nội dung thiết kế được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh

Từ việc phân tích hiện trạng các chung cư trên, có thể nhận thấy TÍNH QUY LUẬT của các sai phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư so với nội dung thiết

kế được phê duyệt tập trung chủ yếu vào các nội dung:

- Sai phạm vì mục đích tối ưu hóa lợi ích của một nhóm đối tượng nhất định

(chủ yếu là chủ đầu tư công trình)

- Sai phạm diễn ra trên đa dạng loại hình chung cư: chất lượng cao và trung, nhà ở xã hội, chung cư mini, khu phức hợp

- Tính cao trào của sai phạm được quyết định phần lớn từ nhóm đối tượng là người dân sở hữu – nhóm đối tượng có mức độ chịu tác động lớn nhất Có thể nhận

thấy tính tích cực trong giải pháp quản lý có sự tham gia của cộng đồng sẽ giúp các cơ quan chức năng nhận diện được các sai phạm nhanh chóng hơn

- Theo Điều 3 Thông tư số 31/2016/TT-BXD Quy định việc phân hạng và

công nhận hạng nhà chung cư, các chung cư sai phạm sẽ không có hạng hoặc mất

hạng (hạng chung cư gồm 3 mức hạng A, hạng B, hạng C; dựa trên các hạng này để nhận biết chất lượng chung cư – một trong những nội dung định giá trị bất động sản trên thị trường) Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn bất chấp tiến hành các sai phạm Đó

là cơ sở để nhận biết tính hạn chế trong sức nặng về nội dung xử lý sai phạm của các văn bản liên quan tới nội dung quản lý chung cư Một phần nguyên

nhân của hiện tượng này có thể nằm ở lợi ích đem lại sau sai phạm lớn hơn nhiều so với nội dung xử phạt hay sự định giá trị của thị trường đã không bao hàm yếu tố phân hạng chung cư mà Thông tư 31/2016 hướng đến

- Yếu tố thị trường tác động mạnh vượt qua các quy định về văn bản pháp

lý liên quan đến bất động sản

Các NGUYÊN NHÂN sai phạm bao gồm:

- Yếu kém khâu phối hợp giữa các đơn vị, trong đó có Thanh tra Sở Xây dựng và quản lý trật tự đô thị quận huyện

TP.HCM khi các chủ đầu tư không những không chấp hành nghiêm túc các quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà còn phớt lờ những quy định pháp luật Trong đó, xây dựng không phép, sai phép, thay đổi công năng sử dụng của chung cư xảy ra gần như phổ biến trở thành vấn đề gây nhiều bức xúc trong dư luận ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị cũng như ảnh hưởng đến chất lượng công trình, kiến trúc cảnh quan, an toàn của cư dân trong quá trình sử dụng nhà chung cư

Những tồn tại hạn chế nêu trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng mang tính quy luật, cần nghiên cứu làm rõ để tìm giải pháp khắc phục Điều đặc biệt là, các quy luật có xu hướng liên quan tới việc đáp ứng lợi ích tối đa của một nhóm đối tượng nhất định, trong khi, lợi ích của các bên liên quan lại chưa được cân đối hài hòa, dẫn đến các mâu thuẫn nảy sinh trong các trường hợp sai phạm cụ thể của từng chung cư thuộc vấn đề nghiên cứu Hay việc tận dụng các nguồn lực sẵn có (5 nhóm đối tượng liên quan đến vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư) chưa được tính đến trong việc thực hiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt, dẫn đến tiêu tốn nguồn lực, đồng thời không giải quyết được triệt để vấn đề do thiếu nhận biết về bản chất thật sự - điều mà phải được khai thác, nhận diện từ các nhóm đối tượng liên quan kể trên

Từ việc nhận biết nguyên nhân mang tính quy luật của các sai phạm trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chính Minh, việc đề xuất giải pháp trên các cơ sở khoa học là nội dung sẽ được tác giả nghiên cứu ở các chương tiếp theo, thể hiện ở ba khía cạnh:

- Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cư

- Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan - Quản lý có sự tham gia của cộng đồng

Trước khi thực hiện Chỉ thị 23 của Thành ủy TP.HCM

về trật tự xây dựng, năm 2017 trung bình có 7,8 vụ sai

phạm/ngày, năm 2018 có 6,6 vụ/ngày, 6 tháng đầu năm 2019 có 8,5 vụ/ngày Sau hơn 3 tháng thực hiện Chỉ thị 23, số vụ

giảm 4,8%

Sau khi Thành ủy TP HCM ban hành Chỉ thị 23, các

quận, huyện trên địa bàn đã tổ chức triển khai lập lại trật tự xây

dựng và đạt được kết quả tích cực Số vụ vi phạm bình quân còn 5,4 vụ/ngày (giảm 36,9%) so với trước đây Tính cả năm

2019, TP HCM phát hiện 2.560 trường hợp vi phạm, giảm 13%

so với cùng kỳ năm 2018 Trong đó, có 910 trường hợp xây dựng sai phép (chiếm 35,5%), xây dựng không ph p là 1.054

trường hợp (chiếm 41,2%) và 596 trường hợp vi phạm khác (chiếm 23,3%)

Hình 1.01: Thực trạng nhà chung cư và những sai phạm trong sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại TP HCM

(Nguồn: Tổng cục thống kê & Chỉ thị số 23 của Thành ủy TP.HCM)

Bảng 1.01: Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong

năm phân theo loại nhà (Nguồn: Tổng cục thống kê)