5 Nhận diện nguyên nhân mang tính quy luật của các sai phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư so với nội dung thiết kế được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh ..... CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
TỔNG QUAN LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU
Khái niệm và thuật ngữ khoa học
1 1 1 Khái niệm nhà chung cƣ Ở Việt Nam, vào những năm trước và sau giải phóng ở Miền Nam, những năm đầu thống nhất đất nước thì nhà chung cư được gọi là khu tập thể, khu cư xá Các khu này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ cho cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước Mặc dù có những công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu các khu tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo thành các tiểu khu nhà ở Ở thời kỳ bao cấp, việc sử dụng các khu nhà này không mất tiền Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt, các khu nhà này vẫn tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiền thuê nhà hàng tháng
Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp trong điều kiện sự gia tăng dân số cơ học khiến giá đất ngày càng trở nên đắc đỏ Đến năm 2005, theo khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở có khái niệm về nhà chung cư như sau:
“Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ” Đến năm 2014, Luật Nhà ở định nghĩa nhà chung cư như sau:
“Nhà chung cƣ là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Như vậy, hiện nay nhà chung cư còn đề cập đến hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cư dân và nhà chung cư hiện nay không chỉ để ở mà còn có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cƣ bao gồm :
- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng
Phần sở hữu chung trong nhà chung cƣ bao gồm :
- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng;
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó
- “Chủ sở hữu phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư là tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp phần sở hữu nhà riêng (gọi chung là chủ sở hữu)
- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữu hoặc tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư
- Cụm nhà chung cư: là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu [3]
1 1 2 Khái niệm về quản lý
Theo Trần Ngọc Liêu (2009), quản lý là tác động có ý thức, bằng quyền lực, theo quy trình của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý để phối hợp các nguồn lực nhằm thực hiện mục tiêu của tổ chức trong điều kiện môi trường biến đổi
Từ định nghĩa này, có thể thấy rằng:
- Quản lý là biểu hiện mối quan hệ giữa con người với con người, đó là quan hệ giữa chủ thể quản lý với đối tượng quản lý
- Quản lý là tác động có ý thức
- Quản lý là tác động bằng quyền lực
- Quản lý là tác động theo quy trình
- Quản lý là phối hợp các nguồn lực
- Quản lý nhằm thực hiện mục tiêu chung
- Quản lý tồn tại trong một môi trường luôn biến đổi
Như vậy, quản lý là một hệ thống bao gồm những nhân tố cơ bản: chủ thể quản lý, đối tượng quản lý, mục tiêu quản lý, công cụ, phương tiện quản lý, cách thức quản lý (có ý thức, bằng quyền lực, theo quy trình) và môi trường quản lý
Những nhân tố đó có quan hệ và tác động lẫn nhau để hình thành nên quy luật và tính quy luật quản lý
1 1 3 Khái niệm quản lý sử dụng nhà chung cƣ
Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống tại đó
Hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý, xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ
Việc quản lý nhà chung cư không chỉ quản lý khách hàng, hệ thống tòa nhà, các giao dịch… mà còn có những hoạt động bảo trì, vệ sinh, giúp việc gia đình (đối với căn hộ) Chủ đầu tư khó có thể đáp ứng một các triệt để những vấn đề trên Vì thế mà Quản lý tòa nhà ra đời và ngày càng phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa Để đáp ứng nhu cầu của các đơn vị quản lý, các phần mềm được thiết kế nhằm hỗ trợ hoạt động quản lý tòa nhà một cách hiệu quả không chỉ tại nơi làm việc mà còn có thể hỗ trợ từ xa Hàng loạt các khóa đào tạo về quản lý nhà chung cư ra đời nhằm mục đích đào tạo nguồn nhân lực và kiến thức chuyên môn giúp phục vụ công tác quản lý tốt hơn Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng có quy định về hoạt động quản lý bất động sản nói chung và quản lý nhà chung cư nói riêng Theo đó: “Quản lý bất động sản là việc thực hiện một hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất”
Ta có thể hiểu một cách khái quát quản lý nhà chung cư là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt nhà chung cư theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng tòa nhà
1 1 4 Một số khái niệm liên quan đến nội dung dự án đƣợc phê duyệt
Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành [10], một số khái niệm được hiểu như sau:
Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất, không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật
Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Trong vòng 5 năm trở lại đây, đã có những nghiên cứu liên quan đến những vấn đề xảy ra trong giai đoạn quản lý sử dụng nhà chung cư-giai đoạn sau xây dựng như:
- Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về quản lý chung cƣ ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015) Luận văn đi sâu vào thực trạng trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, các rủi ro trong việc quản lý thuê mua nhà chung cư Luận văn chỉ ra những điểm mới của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về vấn đề quản lý đối với nhà chung cư ở Việt Nam
- Luận văn Thạc sĩ “Quản lý sử dụng nhà chung cƣ trên địa bàn quận 11,
Tp.Hồ Chí Minh” của tác giả Vũ Thị Kim Diệp (2014) Luận văn nghiên cứu các vấn đề liên quan đến công tác vận hành, sử dụng chung cư ở quận 11 bao gồm các vấn đề về việc sử dụng, quản lý sử dụng chung cư, chi phí trong vận hành chung cư…
Cả hai luận văn trên đều nghiên cứu những vấn đề xảy ra trong giai đoạn sau xây dựng-giai đoạn đưa chung cư vào sử dụng Tuy nhiên, hai luận văn trên không đề cập đến nội dung liên quan đến những vấn đề như xây dựng sai thiết kế, sử dụng nhà chung cư không đúng công năng được phê duyệt và hiện nay tình trạng xây dựng sai thiết kế được duyệt, sử dụng nhà chung cư sai công năng đang là vấn đề của quản lý trật tự xây dựng đô thị, cần phải tìm ra nguyên nhân có tính quy luật để giải quyết tận gốc của vấn đề.
Tổng quan về khu vực nghiên cứu
1 3 1 Thực trạng nhà chung cƣ tại thành phố Hồ Chí Minh
Theo Báo cáo 6990/BC- SXD-QLN&CS của Sở Xây dựng (2008), hiện nay trên địa bàn Thành phố có 935 nhà chung cƣ, với 1.249 tòa nhà chung cư (Block), có 141.062 căn hộ, gấp 02 lần so với năm 2009 và gấp 5,5 lần so với năm 1975, với tổng diện tích sàn xây dựng là 10.645.970 m 2 , diện tích bình quân căn hộ là 75 m 2 sàn/căn
Tỷ lệ căn hộ nhà chung cƣ chiếm tỷ lệ 8,4% tổng số nhà ở trên toàn
Thành phố và đang có xu hướng chiếm tỷ lệ ngày càng cao trong quá trình phát triển nhà ở; trong khoảng 05 năm trở lại đây, căn hộ nhà chung cư chiếm tỷ lệ 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới, trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước chỉ đạt từ 3-10%
Trước khi thực hiện Chỉ thị 23 của Thành ủy TP.HCM về trật tự xây dựng, năm 2017 trung bình có 7,8 vụ sai phạm/ngày, năm 2018 có 6,6 vụ/ngày, 6 tháng đầu năm 2019 có 8,5 vụ/ngày Sau hơn 3 tháng thực hiện Chỉ thị 23, số vụ giảm 4,8% Sau khi Thành ủy TP HCM ban hành Chỉ thị 23, các quận, huyện trên địa bàn đã tổ chức triển khai lập lại trật tự xây dựng và đạt được kết quả tích cực Số vụ vi phạm bình quân còn 5,4 vụ/ngày (giảm 36,9%) so với trước đây Tính cả năm
2019, TP HCM phát hiện 2.560 trường hợp vi phạm, giảm 13% so với cùng kỳ năm 2018 Trong đó, có 910 trường hợp xây dựng sai phép (chiếm 35,5%), xây dựng không phép là 1.054 trường hợp (chiếm 41,2%) và 596 trường hợp vi phạm khác (chiếm 23,3%) (Trích Chỉ thị số 23-CT/TU về tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố)
1 3 2 Tình hình quản lý sử dụng nhà chung cƣ tại thành phố Hồ Chí Minh
1 3 2 1 Việc thành lập và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cƣ
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, các chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư Đa số các chung cư mới là chung cư cao tầng, số lượng căn hộ nhiều và có thang máy, nên đều phải thành lập Ban quản trị để đảm bảo công tác quản lý vận hành nhà chung cư được an toàn, hiệu quả Tuy nhiên, còn một số chung cư do chủ đầu tư chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư nên chưa bầu Ban quản trị theo quy định Đối với các chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, thành phố Hồ Chí Minh có 474 chung cư, từ trước tới nay các chung cư này được thực hiện việc vận hành theo cơ chế tự quản, khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, cư dân ở các chung cư cũ này vẫn đồng ý vận hành theo như cơ chế từ trước đến nay Theo Luật Nhà ở năm 2014 chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc các chung cư cũ dưới 20 căn hộ phải thành lập Ban quản trị
Theo quy định thì chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi không thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định [10]
1 3 2 2 Công tác quản lý vận hành nhà chung cƣ Đa số là chung cư cao tầng, số lượng căn hộ nhiều và có thang máy, nên việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như sau: Trường hợp chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ; Trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực nhưng không thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác để thực hiện quản lý vận hành trên cơ sở danh sách đề xuất của Ban quản trị đối với Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc của chủ đầu tư đối với Hội nghị nhà chung cư lần đầu
1 3 2 3 Công tác bảo trì nhà chung cƣ
Qua khảo sát, tổng hợp các phản ánh của Ban quản trị và cư dân, nhiều chung cư chưa thực hiện việc lập quy trình bảo trì chung cư, lập quy trình bảo trì đối với thiết bị lắp đặt vào chung cư; chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao chưa đầy đủ các hồ sơ liên quan đến nội dung trên Một số chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì 2% giá bán căn hộ; Một số chủ đầu tư ký Hợp đồng bán căn hộ sau ngày Luật Nhà ở năm 2005 nhưng không thu kinh phí bảo trì của người mua căn hộ, đối với trường hợp này, chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp phần kinh phí bảo trì do chủ đầu tư không thu của người mua căn hộ; Một số chủ đầu tư, Ban quản trị có vi phạm trong việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; Một số chủ đầu tư sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích và không bàn giao kinh phí này cho Ban quản trị hoặc bàn giao phần vốn kinh phí bảo trì nhưng không bàn giao phần lãi suất cho vay không kỳ hạn, từ các nội dung trên dẫn đến các phản ánh, tranh chấp trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư
Theo quy định thì chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định và buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý theo quy định [10]
1 3 2 4 Công tác cấp giấy chứng nhận nhà chung cƣ
Qua kiểm tra, thống kê các đơn phản ánh, tranh chấp, Sở Xây dựng tổng hợp được 31 chung cư chủ đầu tư chưa thực hiện việc lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ Nguyên nhân:
- Chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất;
- Chủ đầu tư vi phạm các quy định về chuyển nhượng dự án, về quá trình đầu tư xây dựng công trình;
- Công trình xây dựng sai ph p, đang chờ xử lý theo quy định;
- Chủ đầu tư chưa lập các thủ tục theo quy định, như: Hồ sơ hoàn thành công trình, Bản vẽ hoàn công, Biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, kiểm định chất lượng công trình xây dựng, chưa được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư đối với công trình, chưa được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy, chưa lập thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định
- Chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng và chưa giải chấp
1 3 2 5 Các vấn đề khác có liên quan
- Công tác mặt trận, tổ dân phố: tại các chung cư đều có hoạt động của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể và Tổ dân phố Tùy điều kiện cụ thể, có nơi thành lập Khu phố, Tổ dân phố riêng biệt cho 01 chung cư, có nơi Khu phố, Tổ dân phố được thành lập theo địa bàn dân cư, trong đó bao gồm luôn cả chung cư Hoạt động của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể và Tổ dân phố đối với các chung cư đều được Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, đoàn thể các cấp và Ủy ban nhân dân cấp phường chỉ đạo thực hiện
- Công tác vệ sinh môi trường và an ninh trật tự: Kết quả kiểm tra, khảo sát tại Ủy ban nhân dân quận - huyện cho thấy, công tác này đều được Ủy ban nhân dân các cấp luôn quan tâm chỉ đạo sát sao cho các cơ quan chức năng cấp quận và Ủy ban nhân dân cấp phường thực hiện, có nơi còn phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong công tác môi trường, xử lý rác thải, chỉ đạo lực lượng cảnh sát khu vực tập trung kiểm tra, bảo đảm an ninh trật tự tại chung cư nơi có quy mô lớn
1 3 3 Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà chung cƣ tại thành phố Hồ Chí Minh
1 3 3 1 Trách nhiệm của UBND Thành phố và Sở Xây dựng
Sở Xây dựng đã tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Triển khai các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến nhà chung cư như: Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 ngày 02 tháng 2016 và Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Sở Xây dựng đã có Tờ trình số 20331/TTr-SXD-QLN&CS ngày 27 tháng 12 năm 2017 tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn Thành phố và Tờ trình số 2877/TTr-SXD-QLN&CS ngày 08/3/2018 tham mưu Ủy ban nhân dân
Thành phố ban hành Chỉ thị về tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn Thành phố
Kết luận chương 1
Thời gian qua, tình trạng vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng tại các dự án chung cư xảy ra liên tục và có chiều hướng phát triển trên diện rộng tại địa bàn
TP.HCM khi các chủ đầu tư không những không chấp hành nghiêm túc các quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà còn phớt lờ những quy định pháp luật Trong đó, xây dựng không phép, sai phép, thay đổi công năng sử dụng của chung cư xảy ra gần như phổ biến trở thành vấn đề gây nhiều bức xúc trong dư luận ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị cũng như ảnh hưởng đến chất lượng công trình, kiến trúc cảnh quan, an toàn của cư dân trong quá trình sử dụng nhà chung cư
Những tồn tại hạn chế nêu trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng mang tính quy luật, cần nghiên cứu làm rõ để tìm giải pháp khắc phục Điều đặc biệt là, các quy luật có xu hướng liên quan tới việc đáp ứng lợi ích tối đa của một nhóm đối tượng nhất định, trong khi, lợi ích của các bên liên quan lại chưa được cân đối hài hòa, dẫn đến các mâu thuẫn nảy sinh trong các trường hợp sai phạm cụ thể của từng chung cư thuộc vấn đề nghiên cứu Hay việc tận dụng các nguồn lực sẵn có (5 nhóm đối tượng liên quan đến vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư) chưa được tính đến trong việc thực hiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt, dẫn đến tiêu tốn nguồn lực, đồng thời không giải quyết được triệt để vấn đề do thiếu nhận biết về bản chất thật sự - điều mà phải được khai thác, nhận diện từ các nhóm đối tượng liên quan kể trên
Từ việc nhận biết nguyên nhân mang tính quy luật của các sai phạm trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chính Minh, việc đề xuất giải pháp trên các cơ sở khoa học là nội dung sẽ được tác giả nghiên cứu ở các chương tiếp theo, thể hiện ở ba khía cạnh:
- Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cư
- Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan
- Quản lý có sự tham gia của cộng đồng
Trước khi thực hiện Chỉ thị 23 của Thành ủy TP.HCM về trật tự xây dựng, năm 2017 trung bình có 7,8 vụ sai phạm/ngày, năm 2018 có 6,6 vụ/ngày, 6 tháng đầu năm 2019 có 8,5 vụ/ngày Sau hơn 3 tháng thực hiện Chỉ thị 23, số vụ giảm 4,8%
Sau khi Thành ủy TP HCM ban hành Chỉ thị 23, các quận, huyện trên địa bàn đã tổ chức triển khai lập lại trật tự xây dựng và đạt được kết quả tích cực Số vụ vi phạm bình quân còn 5,4 vụ/ngày (giảm 36,9%) so với trước đây Tính cả năm
2019, TP HCM phát hiện 2.560 trường hợp vi phạm, giảm 13% so với cùng kỳ năm 2018 Trong đó, có 910 trường hợp xây dựng sai phép (chiếm 35,5%), xây dựng không ph p là 1.054 trường hợp (chiếm 41,2%) và 596 trường hợp vi phạm khác
Hình 1.01: Thực trạng nhà chung cƣ và những sai phạm trong sử dụng nhà chung cƣ theo nội dung dự án đƣợc phê duyệt tại TP HCM
(Nguồn: Tổng cục thống kê & Chỉ thị số 23 của Thành ủy TP.HCM)
Bảng 1.01: Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong năm phân theo loại nhà (Nguồn: Tổng cục thống kê)
Hình 1.02: Tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế đƣợc duyệt của chung cư Khang Gia Tân Hương (Nguồn: Tác giả, 2020)
Phần diện tích xây dựng sai công năng
Chung cư Khang Gia Tân Hương tại số 377 đường Tân Hương, phường Tân
Quý, quận Tân Phú do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc K.G làm chủ đầu tư hoàn tất xây dựng và đưa vào sử dụng từ tháng 5 năm 2014
Chủ đầu tư đã ngăn tường tại khu vực thương mại dịch vụ, nhà giữ trẻ và nhà sinh hoạt cộng đồng ở tầng trệt, tầng lửng và tầng 2 của chung cƣ thành 71 căn Trong đó có 65 căn hộ,
04 ki-ốt, 01 phòng làm việc của Ban quản lý và 01 căn phục vụ hồ bơi
Hình 1.03: Sai phạm của chung cƣ Oriental Plaza (Nguồn: Tác giả, 2020)
Chung cƣ Oriental Plaza tọa lạc tại số 685 đường Âu Cơ, phường Tân
Thành, quận Tân Phú, TP.HCM, do
Công ty Cổ phần Đầu tư S.T làm chủ đầu tư
Trong quá trình sử dụng Chủ đầu tư đã xây dựng, bố trí khác so với bản vẽ thiết kế phê duyệt dự án năm 2017
Cụ thể, tại tầng hầm của chung cư chưa lắp đặt hệ thống xếp xe tự động với diện tích hơn 2.400m2 Tầng trệt xây dựng thêm nhà rửa để xe diện tích 100m2 (Hình b); xây thêm cửa hàng cà phê diện tích gần 129m2
(Hình a) Bố trí bãi xe trước khu căn hộ; vị trí nhà sinh hoạt cộng đồng
114m2 hiện đang để trống, không bố trí nhà trẻ tại tầng trệt
Hình 1.04: Sai phạm của chung cƣ The Park Residences
Khu cao ốc căn hộ Phú Hoàng Anh (tên gọi thương mại là The Park Residences) ở xã Phước Kiển do Công ty cổ phần Phú Hoàng Anh làm chủ đầu tư có quy mô 1.220 căn hộ
Chủ đầu tư đã tự ý xây mái hiên trước khối B3, B4 diện tích, 5,5 x 116m Xây thêm vách ngăn tại tầng trệt block B3, “biến” Phòng sinh hoạt cộng đồng và Văn phòng ban quản lý thành 4 căn thương mại Xây dựng thêm 2 phòng kho tại nhà sinh hoạt cộng đồng, phát sinh thang bộ; dựng thêm thang sắt tại block A2 Ảnh: Baophapluat
Tháng 12/2018, nhiều cƣ dân sống tại chung cƣ The Park Residence đã tụ tập căng băng rôn để phản đối chủ đầu tƣ về hàng loạt bất đồng tại chung cƣ này Ảnh: Infonet
Hình 1.05: Sai phạm của chung cƣ Tân Bình Apartment
Tổ hợp nhà ở - nhà ở xã hội Tân Bình Apartment, địa chỉ số 32 Hoàng Bật Đạt, phường 15, quận Tân Bình (Tân Bình Apartment) Đây là dự án do Công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình (Công ty Tân Bình) làm chủ đầu tư, tuy nhiên từ năm 2018, cơ quan chức năng đã phát hiện hàng loạt vi phạm như bán nhà khi chƣa đủ điều kiện, tự ý xây thêm 2 tầng so với giấy phép được duyệt, chuyển đổi 88 căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội… Ảnh: Internet
Hình 1.06: Sai phạm của Khu phức hợp cao ốc văn phòng – thương mại – khách sạn và chung cƣ Dragon Riverside City (Nguồn ảnh: Internet)
Dự án Khu phức hợp cao ốc văn phòng – thương mại – khách sạn và chung cư (có tên thương mại Dragon Riverside City) Công ty Cổ phần Bất động sản Sài Gòn Vina
Cơ sở lý luận
2 1 1 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cƣ
2 1 1 1 Trình tự và nội dung Quản lý đầu tƣ xây dựng trong đô thị
Quản lý đầu tư xây dựng trong đô thị có 6 nội dung chính sau [41]: a) Trình tự đầu tƣ xây dựng
Công trình xây dựng là sản phẩm của nền sản xuất xây dựng Công trình xây dựng là loại sản phẩm đặc biệt với các đặc tính:
- Cố định, tồn tại lâu dài, đã làm sai thì khó sửa
- Khối lượng lớn, kinh phí đầu tư lớn
- Thời gian thành tạo kéo dài
- Có nhiều mối quan hệ với đô thị (xem hình 2.01)
Do đặc điểm nêu trên, việc quản lý đầu tư xây dựng không giống quản lý các sản phẩm thông thường Việc quản lý này phải bám theo trình tự hình thành công trình, gọi là trình tự đầu tƣ xây dựng (hay trình tự xây dựng cơ bản)
Trình tự ĐTXD gồm ba giai đoạn:
Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tƣ, gồm các công việc chính :
- Xác định chủ trương đầu tư và nguồn vốn, ra quyết định đầu tư,
- Lựa chọn địa điểm xây dựng, thiết kế cơ sở công trình (thiết kế kiến trúc), lập dự án đầu tư, xin ph p xây dựng
- Thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, đấu thầu xây lắp và chuẩn bị mặt bằng xây dựng
Các công trình có mang lại hiệu quả hay không, được quyết định ở giai đoạn này Lãng phí lớn nhất là ra quyết định đầu tư sai lầm
Giai đoạn 2: Thực hiện xây dựng là quá trình tiến hành thi công xây lắp công trình Công trình có được xây dựng đúng thiết kế, đúng quy hoạch, bảo đảm mỹ quan kiến trúc, an toàn trong khi thi công, an toàn kết cấu, bảo đảm chất lượng và vệ sinh môi trường hay không, được quyết định ở giai đoạn này
Giai đoạn 3: Nghiệm thu đƣa vào sử dụng, giải quyết các vấn đề pháp lý, thực hiện các nghĩa vụ tài chính, thanh lý các hợp đồng để đưa công trình vào sử dụng b) Nội dung và yêu cầu quản lý đầu tƣ xây dựng
Theo các quan hệ của một công trình đối với đô thị, có thể thấy để đảm bảo mục tiêu phát triển của đô thị, các dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị nói chung phải trả lời được các câu hỏi: Đầu tư vào đâu (lựa chọn trong và ngoài dự án) và hiệu quả thế nào? Đầu tư xây dựng tại địa điểm nào? Bộ mặt cảnh quan kiến trúc ra sao? Ảnh hưởng qua lại giữa công trình và môi trường như thế nào? Ảnh hưởng tới người thứ ba (pháp lý và an toàn) như thế nào? Việc đấu nối vào hệ thống hạ tầng và nghĩa vụ tài chính ra sao?
Theo trình tự đầu tư xây dựng, Nhà nước (các cơ quan có thẩm quyền) tham gia quản lý trên các bước chính của quá trình như sơ đồ hình 2.02
Việc quan trọng đầu tiên là lựa chọn để có quyết định về chủ trương đầu tư đúng Lựa chọn trong dự án là xem x t các phương án (các kịch bản) đầu tư của dự án để chọn phượng án tốt nhất Lựa chọn ngoài dự án là lựa chọn của chính quyền hay những người có vốn về phương hướng đầu tư Lựa chọn ngoài dự án trên cơ sở cân đối nhu cầu chung của thị trường hoặc của đô thị
Trước đây, trong thời kỳ hành chính bao cấp, Nhà nước quản lý đầu tư xây dựng là quản lý tất cả các quan hệ của công trình (như hình 2.02) Ngày nay chế độ quản lý đầu tư xây dựng của Nhà nước phụ thuộc vào quy mô, tầm quan trọng và nguồn vốn đầu tư Đối với các dự án có nguồn vốn phi quốc doanh và không thuộc trách nhiệm bảo lãnh của Nhà nước, Nhà nước chỉ tập trung quản lý về kiến trúc, quy hoạch và môi trường
Sơ đồ hình 2.02 thể hiện các tác động quản lý chính của Nhà nước theo tiến trình đầu tư xây dựng Các tác động đó được thực hiện bằng văn bản hành chính, quyết định hay giấy ph p, trong đó có giấy ph p xây dựng
Chính sách quản lý đầu tư xây dựng được thể chế hóa-trong các luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, các luật và văn bản dưới luật liên quan khác như Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng, Nghị định 63/2014/NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm
2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu,v,v
Việc quản lý đầu tư xây dựng tiến hành từng bước theo trình tự đầu tư xây dựng như sơ đồ hình 2.02, gồm hai phần là tiền kiểm và hậu kiểm Tiền kiểm là kiểm tra trước khi tiến hành công việc và hậu kiểm là kiểm tra sau khi công việc hoàn thành c) Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là quyết định cuối cùng cho ph p chủ đầu tư tiến hành xây dựng công trình Giấy ph p xây dựng cũng kết thúc phần việc tiền kiểm đối với dự án đầu tư xây dựng Điều kiện để được cấp ph p xây dựng là:
Công trình được xây dựng trên đất đủ giấy tờ hợp pháp Giấy tờ hợp pháp về đất có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp
Dự án có bản thiết kế hoặc thiết kế cơ sở hội đủ các yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch, môi trường, phòng cháy chữa cháy được thông qua việc chấp thuận của các cơ quan quản lý
Trong hồ sơ xin ph p xây dựng thường đính kèm các văn bản chấp thuận đầu tư (chủ trương đầu tư), địa điểm xây dựng, quy hoạch - kiến trúc (thiết kế cơ sở), phòng chống cháy nổ, đấu nối hạ tầng và quyết định phê duyệt dự án đầu tư của chủ đầu tư
Về nội dung, giấy ph p xây dựng là một văn bản trích các quy định pháp luật về quản lý quy hoạch và kiến trúc liên quan trực tiếp tới công trình Các bản vẽ đính kèm giấy ph p xây dựng chỉ có tính chất minh họa Về nguyên tắc, khi chủ đầu tư công trình hội đủ các điều kiện để được cấp giấy ph p xây dựng thì cơ quan thẩm quyền phải cấp giấy ph p trong thời gian pháp luật quy định d) Quản lý chất lƣợng công trình Để các công trình xây dựng đảm bảo chất lượng và an toàn, trong quá trình từ khảo sát thiết kế, thi công và bảo trì công trình chủ đầu tư, cơ quan quản lý chất lượng của Nhà nước phải tổ chức công tác quản lý chất lượng công trình Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng năm 2015 của Chính phủ đã hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng năm 2014 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng Đó là các quy định về khảo sát, thiết kế, thi công nhằm bảo đảm chất lượng và quy định về trách nhiệm quản lý chất lượng
Cơ sở pháp lý
2 2 1 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cƣ
- Báo cáo số 5311/BC- SXD-QLN&CS về tình hình quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2019
- Thông tƣ số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ Xây dựng Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư
- QCVN 04:2019/BXD QUY CHUẨN KỸ THUẬT QUỐC GIA VỀ NHÀ CHUNG CƯ
- Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư
- Thông tư 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ
- Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Quy hoạch xây dựng”, mã số QCVN 01:2019/BXD
- Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Bộ trưởng
Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Nhà chung cư”, mã số QCVN 04:2019/BXD
- Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị
- Nghị định số 11/2013 NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị
- Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
- Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng
- Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014
- Quyết định số 58/2013/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
2 2 2 Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan
- Chỉ thị 23-CT/TU ngày 25/7/2019 của Thành ủy TP HCM về Tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về trật tự đô thị trên địa bàn thành phố
- Thông tư 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư; tổ chức việc quản lý, sử dụng nhà chung cư; giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành (Điều 5, 6, 7 về quy định về quản lý, sở hữu, vận hành nhà chung cư Mục 2 điều 17 về quy định thành lập ban quản trị nhà chung cư)
2 2 3 Quản lý có sự tham gia của cộng đồng
- Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Cơ sở thực tiễn
2 3 1 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cƣ
2 3 1 1 Kinh nghiệm quản lý nhà chung cƣ của Singapore Được đánh giá là một trong những quốc gia có hệ thống quản lý nhà chung cư hiệu quả hàng đầu thế giới, với mức độ tập trung dân cư cao nhất Châu Á, Singapore đã vượt qua tình trạng thiếu hụt về nhà ở cho đại bộ phận công dân Singapore và rất thành công trong công tác quản lý loại hình nhà ở chung cư.[13] a) Về cơ quan Quản lý nhà chung cƣ của Singapore:
Ngày 01 tháng 02 năm 1960, Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) được thành lập với mục đích xây dựng và quản lý nhà chung cư tại Singapore Nhà chung cư tại Singapore được được thiết kế như một thành phố vệ tinh với đầy đủ trường học, siêu thị, khu thể thao, khu giải trí…
Kể từ năm 1960, vai trò chính của HDB là xây dựng và quản lý nhà ở xã hội
Cơ quan này đưa ra các chương trình xây dựng nhà ở trong đó không chỉ có nhà ở mà còn có các hạ tầng hỗ trợ khác như cửa hàng, nhà trẻ, bãi đỗ xe và cá xưởng sản xuất công nghiệp HDB chịu trách nhiệm quản lý trên tất cả các mảng của chương trình xây dựng nhà chung cư trừ việc ấn định giá bán và giá bán lại của loại nhà này Giá cả được quy định bởi Bộ Phát triển quốc gia HDB chỉ chịu trách nhiệm trong các công việc như: thu hồi đất, tái định cư, quy hoạch chung, thiết kế kiến trúc và xây dựng HDB chịu trách nhiệm phối hợp với các đơn vị khác để xây dựng hạ tầng cho khu dân cư Ví dụ, phối hợp với Vụ Xây dựng công để xây dựng hạ tầng giao thông của khu dân cư b) Về các quy định liên quan đến việc quản lý chung cƣ tại Singapore:
Về sửa chữa căn hộ
- Cơ quan quản lý: HDB
- Vai trò của HDB: tiếp nhận đơn đăng ký và phê duyệt những đơn vị cung cấp dịch vụ nâng cấp chỉnh sửa căn hộ HDB sẽ bảo đảm những chủ thầu này trong khi tiến hành sửa chữa không làm hư hỏng tổng thể kết cấu tòa nhà Sau đó, hợp đồng sẽ được ký kết giữa chủ nhà và chủ thầu và HDB không tham dự vào hợp đồng này
- Một số quy định cụ thể: Căn cứ theo Luật Phát triển và Nhà ở năm
2006 (Quản lý việc sửa chữa và nâng cấp), khi có nhu cầu chỉnh sửa hoặc cải tiến căn hộ, chủ nhà sẽ phải ký kết hợp đồng sửa chữa, nâng cấp đối với những nhà thầu đã đăng ký cung cấp dịch vụ chỉnh sửa với HDB Nếu có mâu thuẫn phát sinh, chủ nhà có thể tìm kiếm sự giúp đỡ từ cơ quan bảo vệ người tiêu dùng Singapore (CASE) hoặc tìm kiếm biện pháp khắc phục thông qua thủ tục tòa án.Trong trường hợp chủ nhà muốn tiến hành một số loại sửa chữa đặc biệt như phá tường thì cần có sự đánh giá của Nhóm kỹ thuật của HDB
Về nâng cấp căn hộ - Chương trình nâng cấp căn hộ (HIP)
- Cơ quan thực hiện: HDB
- Nội dung chương trình: Chương trình HIP giúp chủ căn hộ giải quyết những hỏng hóc phổ biến của những căn hộ được xây dựng từ trước năm 1986 Chương trình HIP cung cấp dịch vụ sửa chữa như sau:
+ Nâng cấp cơ bản bao gồm: thay ống nước, sửa những vết nứt tường, hệ thống cung cấp điện…
+ Nâng cấp lựa chọn: Nâng cấp nhà vệ sinh, thay cổng vào, thay máng đổ rác…
Ngoài ra, do số lượng các công dân Singapore trên 65 tuổi ngày càng tăng, HDB cũng đưa ra chương trình Cải tiến dành cho các công dân cao tuổi (EASE) nhằm cải thiện mức độ an toàn và tiện lợi cho các công dân cao tuổi sống trong căn hộ của HDB như thiết kế nền nhà chống trơn trượt, thanh cầm tay trong nhà vệ sinh…
- Chi phí: Các chi phí liên quan đến các hạng mục sửa chữa, nâng cấp nằm trong chương trình HIP được chính phủ hỗ trợ cụ thể như sau:
+ Đối với hộ gia đình là công dân Singapore (SC): Chính phủ tài trợ toàn bộ chi phí nâng cấp cơ bản trong chương trình HIP Đối với những nâng cấp chọn lựa, chủ căn hộ chỉ phải trả chi phí từ 5-12,5% tổng chi phí sửa chữa, nâng cấp
+ Đối với với hộ gia đình thường trú tại Singapore (SPR): Các hộ gia đình thường trú tại Singapore phải trả toàn bộ chi phí nâng cấp nhà cửa theo chương trình HIP
Chương trình khôi phục cảnh quan xung quanh căn hộ (NRP)
- Cơ quan thực hiện: Hội đồng tòa nhà (Town Councils) Hội đồng tòa nhà là một pháp nhân được thành lập theo Luật về Hội đồng tòa nhà Đây là cơ quan riêng biệt không chịu sự giám sát và quản lý của HDB Hội đồng tòa nhà chịu trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng cấp những khu vực chung của tòa nhà cũng như các tài sản thương mại khác trong tòa nhà Những khu vực chung bao gồm: hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và các tài sản nằm trong không gian chung khác
- Nội dung chương trình: Chương trình NRP được HDB đưa ra từ năm
2007 nhằm mục đích cải thiện không gian sống của cư dân sống trong toà nhà, cụ thể:
+ Nâng cấp trong phạm vi tòa nhà bao gồm có: thay mới hòm thư, chỗ ngồi nghỉ ở những không gian trống, hành lang…
+ Nâng cấp trong phạm vi khu dân cư: khu vui chơi chung, khu tập thể thao, khu đi bộ, sân đá bóng, rạp hát…
Một điểm đáng chú ý là những sửa chữa, nâng cấp nằm trong chương trình NRP chỉ được tiến hành nếu có được sự đồng thuận của ít nhất 75% chủ căn hộ trong khu chung cư
- Chi phí: Toàn bộ chi phí sẽ được chính phủ tài trợ
Về bảo trì, bảo dƣỡng nhà cửa
- Cơ quan thực hiện:Chủ căn hộ; HDB; Hội đồng tòa nhà
- Chủ nhà có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra căn hộ của mình để kịp thời phát hiện và sửa chữa những hỏng hóc nhỏ trước khi những vấn đề đó trở nên nghiêm trọng
+ Xây dựng 21 chi nhánh và 4 Trung tâm dịch vụ để cung cấp các dịch vụ liên quan đến quản lý chung cư trong đó có bao gồm dịch vụ sửa chữa và bảo hành nhà cửa
+ HDB có quyền xem x t và phê duyệt những đơn vị đủ điều kiện cung cấp một số dịch vụ sửa chữa và lắp đặt quan trọng như: sửa chữa và lắp đặt cửa sổ, điều hòa…
+ HDB cung cấp sổ tay về bảo dưỡng và sửa chữa nhà cửa cho chủ căn hộ
- Vai trò của Hội đồng tòa nhà: Hội đồng tòa nhà chịu trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng cấp những khu vực chung của tòa nhà cũng như các tài sản thương mại khác trong tòa nhà Những khu vực chung bao gồm: hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và các tài sản nằm trong không gian chung khác
- Một số quy định cụ thể:
Kết luận chương 2
Việc đưa ra cơ sở pháp lý, cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn đều xoay quanh ba vấn đề chính – cũng là ba vấn đề trọng tâm để đề xuất giải pháp quản lý nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh trong phạm vi giới hạn nghiên cứu Ba vấn đề đó là:
- Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cư
- Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan
- Quản lý có sự tham gia của cộng đồng
Sự kết hợp của các cơ sở luận khoa học gồm cơ sở pháp lý, cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cho tác giả có cái nhìn tổng quan hơn về cách quản lý nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt, trong phạm vi được x t đến Đó là những tiền đề quan trọng để tác giả thực hiện chương 3 với mục tiêu: Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cư
Hình 2.01: Quan hệ nhiều mặt của công trình xây dựng
Chủ trương và vốn đầu tư Địa điểm (Quy hoạch)
An toàn kết cấu, thi công Đấu nối hạ tầng Môi trường
Hình 2.01: Quan hệ nhiều mặt của công trình và Mâu thuẫn giữa các cặp lợi ích (Nguồn: Võ Kim Cương, 2013))
Sơ đồ 2.01: Mâu thuẫn giữa các cặp lợi ích (Nguồn: Võ Kim Cương, 2013)
QĐ Chủ trương Đầu tư Ý định đầu tư
Chọn địa điểm xây dựng Thỏa thuận
Thẩm định thiết kế cơ sở
Thu thuế Đăng ký sở hữu
Hình 2.02: Các tác động quản lý chính của chính quyền
Giai đoạn đầu quản lý nhà chung cƣ
Giai đoạn sau khi nhà chung cƣ đạt trên 50% các căn hộ và sau 12 tháng đƣa vào sử dụng
Hình 2.03: Hai giai đoạn tổ chức quản lý vận hành nhà chung cƣ
Hình 2.04: Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) đƣợc thành lập với mục đích xây dựng và quản lý nhà chung cƣ tại Singapore (Nguồn ảnh: Internet)
Kể từ năm 1960, vai trò chính của HDB là xây dựng và quản lý nhà ở xã hội Cơ quan này đưa ra các chương trình xây dựng nhà ở trong đó không chỉ có nhà ở mà còn có các hạ tầng hỗ trợ khác như cửa hàng, nhà trẻ, bãi đỗ xe và cá xưởng sản xuất công nghiệp HDB chịu trách nhiệm quản lý trên tất cả các mảng của chương trình xây dựng nhà chung cư trừ việc ấn định giá bán và giá bán lại của loại nhà này
Giá cả được quy định bởi Bộ Phát triển quốc gia
Hình 2.05: Mô hình tổ chức quản lý chung cƣ hiện nay
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ THEO NỘI
PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN CÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ KHÔNG ĐÚNG NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT
SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ KHÔNG ĐÚNG NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT
3 1 1 Do quy định của pháp luật Đối với trường hợp sử dụng sai công năng:
Trước khi có Luật Nhà ở năm 2014, không có quy định cấm việc sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh Do đó, cơ quan cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh vẫn cấp phép việc đăng ký kinh doanh tại chung cư
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2015, một trong những hành vi bị nghiêm cấm là sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở Đặc biệt, theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014, có hiệu lực từ ngày 10 tháng 12 năm 2015, quy định, trường hợp doanh nghiệp đã sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm bán hàng trước ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thì phải chuyển sang địa điểm khác Thời hạn chuyển đổi là 6 tháng, kể từ ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực Như vậy, từ tháng 6 năm 2016, các doanh nghiệp bắt buộc phải chuyển đổi địa điểm kinh doanh
Ngoài ra, đối với trường hợp sử dụng không đúng công năng, còn có sự chưa rõ ràng của các quy định pháp luật, ở mỗi ngành, mỗi lĩnh vực có định nghĩa khác nhau dẫn đến cùng một sự việc nhưng có nhiều quan điểm khác nhau như trường hợp xảy ra tại chung cư The Morning Star quận Bình Thạnh
3 1 2 Do công tác quản lý
Theo Quyết định số 58/2013/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh quy định trách nhiệm kiểm tra, phát hiện và xử lý công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng như sau:
Thanh tra viên, cán bộ, công chức và nhân viên được giao nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng có trách nhiệm kiểm tra, phát hiện và báo cáo kịp thời những vi phạm trật tự xây dựng thuộc địa bàn được giao nhiệm vụ quản lý hoặc có biện pháp xử lý kịp thời vi phạm trật tự xây dựng thuộc thẩm quyền
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đôn đốc, kiểm tra, phát hiện và xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng, công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp xã cấp
Chánh Thanh tra Sở Xây dựng chịu trách nhiệm đôn đốc, kiểm tra, phát hiện và xử lý các công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng sau:
Công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng hoặc sai thiết kế do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp hoặc phê duyệt
Công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng hoặc sai thiết kế do Giám đốc
Sở Xây dựng cấp hoặc phê duyệt
Công trình sai thiết kế do các Bộ và cơ quan ngang Bộ phê duyệt; sai nội dung Giấy phép xây dựng, sai thiết kế do các Sở chuyên ngành và Ban quản lý các Khu được Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cấp Giấy phép xây dựng hoặc phê duyệt
Như vậy, quy định đã giao trách nhiệm quản lý các công trình xây dựng một cách cụ thể cho các cá nhân, đơn vị Vấn đề ở đây là sự thực thi công vụ của các cá nhân, đơn vị được giao, sự phối hợp của các cá nhân, đơn vị trong quá trình thực thi công vụ
Khi công trình đang thi công xây dựng thì trách nhiệm kiểm tra phát hiện những sai phạm thuộc về Thanh tra Xây dựng thuộc Sở Xây dựng Khi công trình đã nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng thì việc xây dựng hay sửa chữa thuộc trách nhiệm của chính quyền địa phương, cụ thể là Ủy ban nhân dân phường-xã nơi có chung cư
Ngoài ra, đối với một số trường hợp xây dựng sai thiết kế nhưng Thanh tra xây dựng không phát hiện được vì một phần do lỗi chủ quan của Thanh tra xây dựng Cụ thể như sau: Đối với trường hợp dự án là cụm chung cư, gồm nhiều khối chung cư, khi xây dựng hoàn thiện khối chung cư nào thì chủ đầu tư cho nghiệm thu và đưa vào sử dụng khối chung cư đó, các khối còn lại vẫn được tiếp tục thi công Như vậy, các hoạt động xây dựng của dự án đó vẫn được tiếp tục Trong thời gian này, Thanh tra xây dựng chủ quan chỉ kiểm tra phần chưa nghiệm thu, không kiểm tra phần đã nghiệm thu nên chủ đầu tư đã thi công thay đổi thiết kế khối này như sử dụng phần diện tích phòng cộng đồng, phòng kỹ thuật để ngăn thành căn hộ
Bên cạnh đó, cơ cấu tổ chức lực lượng Thanh tra ngành xây dựng thường xuyên thay đổi cơ quan chủ quản nên việc quản lý công trình xây dựng trên địa bàn không thường xuyên, không liên tục trong giai đoạn chuyển đổi dẫn đến nhiều trường hợp không sâu sát công trình xây dựng
Mục đích cuối cùng của chủ đầu tư là lợi nhuận Để có lợi nhuận tối đa thì một trong những cách mà chủ đầu tư có thể làm được là thu hẹp diện tích mặt đường, diện tích cây xanh, diện tích các công trình hạ tầng xã hội, nhằm tăng mật độ xây dựng nhà để kinh doanh; xây dựng vượt chiều cao so với quy hoạch được duyệt; thay đổi công năng sử dụng công trình, thay đổi so với thiết kế được phê duyệt Các sai phạm nêu trên đã làm tăng quy mô dân số khu đô thị, quá tải hệ thống hạ tầng gây lụt lội và ách tắc giao thông Những sai phạm nêu trên đem lại lợi ích rất lớn cho chủ đầu tư nhưng số tiền phạt lại rất thấp
Do đó, có nhiều chủ đầu tư chấp nhận đóng phạt để vi phạm hoặc chủ đầu tư xin điều chỉnh thiết kế, trường hợp cơ quan có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch trong đó có điều chỉnh quy mô dân số, chấp thuận điều chỉnh thiết kế thì xem như công trình không vi phạm trật tự xây dựng Quy mô dân số là chìa khóa của tất cả mọi vấn đề hệ lụy của đô thị hiện nay Nó là điều mà mọi người rất quan tâm từ người dân sống trong đô thị và cả những chủ đầu tư Quy mô dân số chính là công cụ kỹ thuật để tạo ra rào cản chống quá tải hạ tầng đô thị Do đó, nó trở thành chính mục tiêu cần phải vượt qua của các nhà đầu tư Có thể tổng kết lại một số cách thức chính đã được các chủ đầu tư sử dụng để vượt rào cản này như sau:
Năm 2013 do tình hình kinh tế trong nước đang chịu khủng hoảng nặng nề, trong đó thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn Ngày 24 tháng 6 năm
2013, Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản số: 1245/BXD-KHCN về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng, bản chất là để giải cứu thị trường, khi đó thị trường đang đưa ra những căn hộ có quy mô lớn và không bán được do sức mua yếu Trong văn bản 1245/BXD-KHCN có hai nội dung quan trọng Một là, cho phép chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu căn hộ trong dự án nhà ở thương mại và dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m 2 sử dụng của căn hộ/người mà không phải điều chỉnh Quy hoạch chi tiết nếu dân số Sau khi điều chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ (đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt Như vậy, Bộ Xây dựng đã cho ph p chia nhỏ các căn hộ lớn trước đây thành nhiều căn hộ nhỏ để giảm giá và dễ bán hơn Hai là, trường hợp các dự án phát triển nhà ở mới (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) được áp dụng bình quân 25m 2 sàn sử dụng của căn hộ/người Tuy văn bản này có tính pháp lý không cao như các văn bản quy phạm pháp luật nhưng nó ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản lúc bấy giờ, đã có nhiều dự án được “cứu” trước khi bị phá sản
PHÂN TÍCH TÁC HẠI CỦA VIỆC THAY ĐỔI THIẾT KẾ, CÔNG NĂNG TRÊN CƠ SỞ QUY CHUẨN, TIÊU CHUẨN
CÔNG NĂNG TRÊN CƠ SỞ QUY CHUẨN, TIÊU CHUẨN
Việc nhiều chủ đầu tư tùy tiện thay đổi công năng, thiết kế được phê duyệt ban đầu, sẽ ảnh hưởng đến công năng, không gian sống, chất lượng của tòa nhà, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, tạo sức ép không nhỏ lên hệ thống hạ tầng giao thông quanh khu vực
Cụ thể như việc thay đổi công năng tầng lửng hay tầng kỹ thuật để làm căn hộ đã không phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về chiều cao công trình Theo quy chuẩn QCVN 04:2019/BXD chiều cao thông thủy của tầng kỹ thuật không nhỏ hơn 2m, trong khi đó chiều cao thông thủy của phòng ở không nhỏ hơn 2,6m Thông thường các chủ đầu tư thường thiết kế các chiều cao này ở mức tối thiểu để tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu Như vậy, việc thay đổi công năng của phần diện tích tại tầng lửng hay tầng kỹ thuật sẽ ảnh hưởng đến không gian sống và chất lượng sống của cư dân trong chung cư
Ngoài ra, khi thay đổi công năng chuyển từ căn hộ để ở sang căn hộ vừa để ở vừa làm văn phòng hay nơi dạy học sẽ làm ảnh hưởng đến sự quá tải của thang máy, quá tải của các thiết bị điện, thiếu chỗ đậu xe, gây mất an ninh trật tự, gây ồn là ảnh hưởng đến những hộ lân cận, liền kề trong chung cư
Theo quy chuẩn QCVN 04:2019/BXD quy định về thang máy như sau: “cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 200 người cư trú trong tòa nhà không kể số người ở tầng 1 (tầng trệt) Trường hợp tính toán theo số căn hộ thì cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 70 căn hộ” Như vậy, bình quân mỗi căn hộ bình quân khoảng 2,85 người, trường hợp căn hộ để ở sang căn hộ vừa để ở vừa làm văn phòng hay nơi dạy học thì số người sẽ lớn hơn gấp nhiều lần con số 2,85
Theo quy chuẩn QCVN 04:2019/BXD quy định về chỗ để xe: “Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) tối thiểu là 25 m 2 cho 4 căn hộ chung cƣ, nhƣng không nhỏ hơn 20 m 2 cho 100 m 2 diện tích sử dụng căn hộ chung cƣ, trong đó đảm bảo tối thiểu 6 m 2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cƣ”
Mặt khác, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nếu cứ xây dựng sai ph p, thay đổi công năng, thiết kế, sau đó chấp nhận nộp phạt và hoàn thiện các thủ tục hồ sơ trình các cơ quan chức năng để xin điều chỉnh thì sẽ tạo ra tiền lệ không tốt, sẽ ảnh hưởng đến bộ mặt quy hoạch đô thị.
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƢ THEO NỘI DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
DUNG DỰ ÁN ĐƢỢC PHÊ DUYỆT TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.3.1 Quan điểm và mục tiêu quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo nội dung dự án đƣợc phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh
Từ thực trạng công tác quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại Thành phố Hồ Chí Minh và cơ sở khoa học tại Chương 2, để công tác quản lý sử dụng nhà chung cư được hiệu quả hơn thì cần dựa trên quan điểm sau:
Việc xây dựng, sửa chữa và sử dụng nhà chung cư phải đúng công năng, mục đích thiết kế so với nội dung dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Cần có kế hoạch kiểm tra, tuần tra, phát hiện sớm để ngăn chặn, phòng ngừa, răn đe là chính Hạn chế đến mức thấp nhất việc xử phạt vi phạm hành chính Trường hợp buộc phải xử lý thì việc đề xuất phải dựa trên cơ sở, quy định của pháp luật nhưng cũng phải linh hoạt, hợp tình hợp lý, trên cơ sở hài hòa các lợi ích chung và lợi ích riêng, lợi ích nhà nước và lợi ích nhân dân, không máy móc, vô cảm
Cần tăng cường hơn nữa công tác tuyên truyền Tạo mọi điều kiện thuận lợi để mọi cư dân chấp hành tốt và giám sát việc chấp hành các quy định của pháp luật về xây dựng,sửa chữa và sử dụng nhà chung cư theo đúng công năng, thiết kế được duyệt Tạo mọi điều kiện để công tác giám sát cộng đồng phát huy hiệu quả hơn
Do mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm về xây dựng sai thiết kế, sử dụng sai công năng còn thấp nên cần bổ sung những chế tài khác có liên quan đến lợi ích của các chủ đầu tư (cấp số nhà chung cư, cấp) vi phạm nhằm hạn chế vi phạm
3.3.1.2 Mục tiêu của quản lý
Mục tiêu của quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt không nằm ngoài việc quản lý nhà nước về trật tự xây dựng, đó chính là:
Mọi hành vi hành chính phải được phát hiện ngăn chặn kịp thời và phải được xử lý dứt điểm ngay từ khi mới phát sinh nhằm hạn chế tối đa việc cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm
Mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật
Cơ quan đơn vị, tổ chức cá nhân được giao nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng nhưng thiếu tinh thần trách nhiệm trong thực thi công vụ, buông lỏng quản lý và có dấu hiệu bao che, tiếp tay cho các vi phạm trật tự xây dựng thì tùy theo tính chất, mức độ sai phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật
3.3.2 Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cƣ
3.3.2.1 Đối với Cơ quan quản lý nhà nước
Về tổ chức bộ máy
Xử lý nghiêm đối với cán bộ, công chức có vi phạm trong hoạt động công vụ Tăng cường lực lượng Thanh tra Sở Xây dựng tại các địa bàn phức tạp, nhằm nâng cao năng lực quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn Thành phố; tăng cường công tác quản lý nhà nước về xây dựng, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các công trình vi phạm, công khai các trường hợp vi phạm theo quy định pháp luật; nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị, kết nối thông tin thông suốt, để đảm bảo kịp thời trong việc phát hiện và xử lý vi phạm triệt để
Có chế độ luân chuyển, điều chuyển cán bộ thanh tra xây dựng hợp lý tránh trường hợp cán bộ thanh tra xây dựng móc nối với tổ chức cá nhân có hoạt động xây dựng sai ph p
Tổ chức, theo dõi việc thi hành quyết định, tổ chức rà soát triển khai thực hiện các quyết định đã có hiệu lực thi hành, tổ chức vận động các tổ chức cá nhân chấp hành quyết định Trường hợp không chấp hành quyết định thì khẩn trương lập các thủ tục cần thiết và tổ chức cưỡng chế theo quy định
Có biện pháp bảo vệ cán bộ công chức thi hành công vụ để họ yên tâm và có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ được giao, khắc phục tình trạng n tránh đùn đẩy trách nhiệm Bởi vì xỷ lý vi phạm trật tự xây dựng là công việc phức tạp và nhạy cảm vì nó có liên quan đến lợi ích về tinh thần và vật chất của người vi phạm Do đó, có rất nhiều trường hợp chống đối người thi hành công vụ
Về sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện thủ tục hành chính
Rà soát những bất cập trong việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng để tham mưu cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh cho phù hợp để đảm bảo tính đồng bộ khả thi dễ thực hiện trong thực tế
Triển khai thực hiện liên thông giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân các quận, huyện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy ph p xây dựng nhằm rút ngắn thời gian cho tổ chức, cá nhân lập thủ tục nhà, đất trên địa bàn Thành phố
Về tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm
Tăng cường công tác phối hợp, để kịp thời phát hiện, ngăn chặn ngay từ đầu các hành vi vi phạm trong hoạt động xây dựng
Các đơn vị có liên quan không cấp số nhà chung cư, chưa chấp thuận nghiệm thu công trình đối với những trường hợp vi phạm về trật tự xây dựng mà chưa được xử lý
Về quản lý hoạt động hành nghề của các tổ chức tham gia hoạt động xây dựng
Kết luận chương 3
Nội dung chương ba nêu ra các phân tích của nguyên nhân dẫn đến các sai phạm mang tính quy luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt với góc nhìn đa khía cạnh nhằm nhìn nhận được tổng quát vấn đề, là tiền đề quan trọng cho việc đề ra các giải pháp mang tính khả thi
Giải pháp quản lý sử dụng nhà chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh (trong giới hạn phạm vi nghiên cứu) được thể hiện xuyên suốt trên ba nội chung chính - là kết quả của việc nhận diện các nguyên nhân sai phạm mang tính quy luật (mục tiêu một – thuộc chương một) và các cơ sở khoa học kèm theo làm minh chứng cho các giải pháp được nêu gồm:
- Hệ thống hóa quy trình, quy phạm và các nội dung liên quan quản lý chung cƣ Trong đó, hệ thống hóa lại các đối tượng, nội dung, quy trình liên quan đến công tác quản lý sử dụng chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt
- Cân bằng quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan Đặc biệt đề cập tới 05 nhóm đối tượng chính có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý sử dụng chung cư đúng nội dung dự án được duyệt Việc cân bằng quyền lợi lấy cơ sở từ việc phân tích nhận dạng các nhóm đối tác theo lợi ích cơ sở, cùng vị trí vai trò (gây tác động và chịu tác động) của các nhóm đối tượng có liên quan để quản lý sử dụng chung cư theo nội dung dự án được phê duyệt và ma trận đối tác đã được sơ đồ hóa và bảng biểu cụ thể Nhờ đó, nâng cao chất lượng quản lý sử dụng chung cư phù hợp với nội dung dự án được duyệt, đồng thời cân bằng được các lợi ích theo đúng kỳ vọng mà các nhóm đối tượng liên quan hướng đến trên nguyên tắc mọi người cùng thắng, và trên cơ sở tuân thủ pháp luật
- Quản lý có sự tham gia của cộng đồng nhấn mạnh việc tận dụng huy động nguồn lực cộng đồng trong việc nhận biết, kiểm soát các vi phạm liên quan và phản ánh kịp thời đến các đơn vị cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc huy động sự tham gia dừng lại ở tính chất tuyên truyền nhưng cần tiến hành giao quyền sau khi cộng đồng đã được tập huấn cơ bản về các tri thức liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cho phù hợp với nội dung dự án được phê duyệt Đây là điểm khả thi vì vừa đảm bảo cân bằng được lợi ích của nhóm cộng đồng tham gia, đồng thời tận dụng được nguồn lực sẵn có trong cộng đồng, từ đó phát huy hiệu quả chất lượng quản lý chung cư trong tương lai Điều quan trọng là cần sự tương tác phối hợp tích cực giữa các bên tham gia trên nền tảng tư tưởng tích cực, cùng xây dựng, cùng hưởng lợi
Việc đề ra giải pháp cũng chính là giải quyết mục tiêu còn lại mà Luận văn đã đề cập, đó là “ Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý sử dụng nhà chung cƣ theo nội dung dự án đƣợc phê duyệt tại thành phố Hồ Chí Minh (trong giới hạn phạm vi nghiên cứu) ”
Hình 3.01: Nhận diện mức độ tác động và chịu tác động của các bên liên quan – Ma trận đối tác (Nguồn: Tác giả, 2020))
