đề tài cuộc khủng hoảng bất động sản ở trung quốc và mô hình tăng trưởng xây trước kiếm tiền sau của trung quốc

Các nhà đầu tư Trung Quốc và các chủ nợ của họ đang rơi vào tình trạng treo biển "bán nhà" trên khắp thế giới, do nhu cầu huy động tiền mặt trong bối cảnh khủng hoảng bất động sản nội đị

KINH DOANH TẠI KHU VỰC CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 

TIỂU LUẬN

Đề tài

CUỘC KHỦNG HOẢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TRUNG QUỐC VÀ MÔ HÌNH TĂNG TRƯỞNG “XÂY TRƯỚC- KIẾM TIỀN SAU”

CỦA TRUNG QUỐC

Giảng viên : Nguyễn Anh Tuấn

Đà Nẵng, ngày tháng năm 2024

4.Hành động của Chính phủ trước cuộc khủng hoảng 4

II.Mô hình tăng trưởng “Xây trước – Kiếm tiền sau” của Trung Quốc 5

LỜI MỞ ĐẦU

Trong suốt hơn bốn thập kỷ, Trung Quốc đã làm nên một cuộc cách mạng kinh tế đầy ấn tượng, dẫn dắt hàng trăm triệu người thoát khỏi cảnh nghèo đói và đưa quốc gia này trở thành một trong những nền kinh tế lớn nhất thế giới Tuy nhiên, những thành công ấy không đi đến một cách suôn sẻ Trong thời gian gần đây, Trung Quốc đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng bất động sản đầy thách thức, khi bong bóng bất động sản đã nổ, làm rung chuyển nền kinh tế và tạo ra những đợt sóng gió mạnh mẽ trong xã hội Cuộc khủng hoảng này không chỉ là một vấn đề kinh tế, mà còn là một sự hiểu biết sâu sắc về mô hình phát triển kinh tế của Trung Quốc Mô hình "Xây trước - Kiếm tiền sau" đã từng là một biểu tượng cho sự thành công của quốc gia này trong hơn 40 năm qua Tuy nhiên, nó đã đến gần hồi kết, khi các biểu hiện của sự suy giảm và sụp đổ bắt đầu xuất hiện rõ ràng Trong tiểu luận này, chúng ta sẽ đi sâu vào cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc, khám phá những nguyên nhân, diễn biến và hậu quả của nó Tiểu luận tìm hiểu về lý do mà mô hình "Xây trước - Kiếm tiền sau" đã thành công trong suốt thời gian dài, và tại sao nó bây giờ đang đối mặt với thách thức lớn nhất từ trước đến nay Bằng cách này, chúng ta sẽ có cái nhìn tổng quan về diễn biến của tình hình kinh tế của Trung Quốc và những thách thức mà nó đang phải đối mặt trong thời điểm hiện tại

I CUỘC KHỦNG HOẢNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TRUNG QUỐC 1 Thực trạng

Cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc kéo dài đã làm đảo lộn thị trường suốt ba năm và vẫn chưa thấy dấu hiệu hồi phục

Trong năm 2023, đầu tư vào phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã giảm 9,6% so với năm 2022 Sự suy giảm mạnh mẽ nhất được ghi nhận vào tháng 12 khi việc bán nhà mới giảm 0,4% so với tháng trước, mức giảm cao nhất từ tháng 2/2015 Phân tích của hãng tin Reuters dựa trên số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố vào ngày 16/11 cho thấy giá nhà mới ở nước này trong tháng 10 năm 2023 giảm 0,3% so với tháng 9, từ mức giảm 0,2% trong tháng 9 Trong số 70 thành phố được khảo sát, có 56 thành phố chứng kiến giá nhà giảm trong tháng trước, con số cao nhất kể từ tháng 10/2020 và tăng so với 54 thành phố trong tháng 9 Giá nhà tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến và Quảng Châu đều giảm trong tháng 10 so với tháng trước So với cùng kỳ năm 2022, giá nhà ở Trung Quốc giảm 0,1%, tương đương với mức giảm trong tháng 9, tháng 8 và tháng 7 Đối với nhà đã qua sử dụng, dữ liệu từ NBS cho thấy có 67 thành phố chứng kiến giá nhà giảm trong tháng 10 so với tháng trước, tăng từ 65 thành phố trong tháng 9

Theo ước tính của Ngân hàng Nomura vào năm 2023, Trung Quốc hiện có khoảng 20 triệu căn hộ đã bán nhưng chưa được khởi công hoặc nằm trong dự án bị đình chỉ Con số này lớn gấp 20 lần so với số căn hộ trong các dự án chưa hoàn thiện của Country Garden - một công ty bất động sản khổng lồ mới rơi vào tình trạng vỡ nợ - vào cuối năm 2022

Các nhà đầu tư Trung Quốc và các chủ nợ của họ đang rơi vào tình trạng treo biển "bán nhà" trên khắp thế giới, do nhu cầu huy động tiền mặt trong bối cảnh khủng hoảng bất động sản nội địa làm cho họ phải đối mặt với rủi ro từ việc bán hàng khi thị trường đang suy giảm Sụt giảm của thị trường bất động sản toàn cầu dưới sức ép từ lãi suất tăng đã khiến thị trường bất động sản văn phòng mất hơn 1 nghìn tỷ USD giá trị, theo ông Barry Sternlicht, Chủ tịch của công ty Starwood Capital Group Tuy nhiên, tổng thiệt hại vẫn

chưa được xác định rõ ràng do số giao dịch diễn ra rất ít, khiến cho các nhà định giá không có đủ dữ liệu để đánh giá chính xác Trong năm 2023, số lượng giao dịch bất động sản thương mại trên toàn cầu giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ, khi các chủ sở hữu đều có tâm lý không muốn bán đổ bán tháo

Trong năm 2024, việc đầu tư và kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc đã giảm chậm lại, tuy nhiên các nhà phân tích cho biết vẫn còn quá sớm để đưa ra dự đoán về thời điểm cuộc suy thoái sẽ kết thúc Các nỗ lực của chính phủ Trung Quốc nhằm ổn định thị trường nhà ở của đất nước dường như chỉ đạt được thành công một phần Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS), đầu tư vào bất động sản ở Trung Quốc đã giảm 9% so với cùng kỳ năm trước trong hai tháng đầu năm 2024, giảm chậm hơn so với mức giảm 24% vào tháng 12 năm 2023 Doanh số bán bất động sản theo diện tích sàn cũng ghi nhận mức giảm 20,5% trong tháng 1 đến tháng 2 so với cùng kỳ năm trước, ít hơn so với mức giảm 23,0% trong tháng 12 năm trước đó Tuy nhiên, những người tham gia thị trường hầu hết vẫn không lay chuyển với việc mua nhà, cấp vốn và khởi công xây dựng cho các công ty bất động sản tiếp tục giảm Số lượng công trình xây dựng mới khởi công tính theo diện tích sàn đã giảm 29,7% so với cùng kỳ năm trước, sau khi giảm 11,56% vào tháng 12 năm 2023 Số vốn do các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc huy động đã giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái sau khi giảm 17,8% vào tháng 12 năm ngoái

2 Nguyên nhân

Trong suốt nhiều thập kỷ, ngành bất động sản đã đóng vai trò quan trọng như một động lực chính cho tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc Sự phát triển của ngành này không chỉ tạo ra nhiều việc làm mà còn là nơi để tầng lớp trung lưu lưu trữ và tăng gia tài sản Chính phủ địa phương cũng phụ thuộc lớn vào thu ngân sách từ việc cấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, một số yếu tố đã dẫn đến tình hình khó khăn cho ngành này Dân số Trung Quốc không còn tăng trưởng mạnh như trước và đại dịch Covid-19 đã gây ra cú sốc cho nhu cầu tiêu dùng Đặc biệt, Chính phủ Trung Quốc cũng đã thắt chặt kiểm soát đối

với các hoạt động rủi ro trong ngành bất động sản, đặc biệt là việc các công ty phát triển địa ốc vay nợ quá mức để đầu tư

Sự kết hợp của những yếu tố này đã đưa các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc vào tình thế khó khăn, với nợ chồng chất và nguồn cung nhà lớn hơn nhu cầu mua Điều này xuất phát từ việc gia tăng nhu cầu nhà ở từ việc tăng số lượng dân thành thị trong quá trình phát triển kinh tế của Trung Quốc Mở rộng quy mô thị trường đã dẫn đến tăng giá bất động sản, làm cho nhiều ngôi nhà ở các thành phố lớn trở nên không đủ sức mua đối với thu nhập trung bình của người dân

Hơn nữa, việc Chính phủ áp dụng chính sách "3 lằn ranh đỏ" nhằm kiểm soát tình hình đã gặp phải sự vỡ nợ của các tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande, Kaisa Group và Sunac China Tình hình này đang tạo ra những tác động nghiêm trọng lên thị trường tài chính của Trung Quốc, và các nỗ lực của chính phủ để ổn định thị trường vẫn chưa đủ để trấn an các nhà đầu tư

3 Hậu quả

Thị trường bất động sản đã chịu đựng một giai đoạn suy thoái sâu sắc trong năm 2022 do tiếp tục áp dụng các chính sách từ cuối năm 2020 Những quy định này đã buộc các nhà phát triển bất động sản phải giảm đòn bẩy tài chính và kiểm soát rủi ro tài chính Kết quả là, cả giá trị bán và đầu tư đều giảm mạnh, lần lượt là -26% và -9% vào tháng 10 năm 2022 Với lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh tế của Trung Quốc, tác động gián tiếp của việc áp dụng các biện pháp pháp lý đối với tăng trưởng kinh tế vẫn chưa thể được đầy đủ đánh giá Đến năm 2023, chính quyền địa phương ở Trung Quốc đang phải đối mặt với một mức nợ đáng kể, tạo ra thêm một yếu tố tiềm ẩn nữa cho cuộc khủng hoảng nợ Sự lo ngại đặc biệt tăng cao trong năm 2023 do tốc độ phục hồi kinh tế không đạt được như mong đợi ở một số vùng và suy thoái kéo dài trên thị trường bất động sản Ở một số tỉnh, cả hai yếu tố này đã gây trở ngại cho khả năng trả nợ của chính phủ Lo ngại tăng cao này đã thúc đẩy Bắc Kinh đưa ra các cải cách trong khung pháp lý tài chính địa phương vào năm 2023

Bên cạnh đó, tác động của cuộc khủng hoảng ở Trung Quốc cũng đã lan rộng đến thị trường thế giới Ngày nay, hàng loạt tài sản bất động sản mà nhà đầu tư Trung Quốc đã mua vào ở nước ngoài trong vòng một thập kỷ trước — thời kỳ mà kinh tế Trung Quốc đang phát triển mạnh mẽ và nhà đầu tư Trung Quốc mua sắm tài sản ở các quốc gia khác một cách đồng loạt — đang bắt đầu xuất hiện trên thị trường khi các chủ sở hữu muốn rút về để hỗ trợ hoạt động trong nước và giảm bớt nợ nần Các giao dịch bán tài sản này thường xảy ra mặc dù có thể dẫn đến thua lỗ cho chủ sở hữu bất động sản Chính sách kiểm soát vay nợ của Chính phủ Trung Quốc đã khiến các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp phải nhiều khó khăn, không phân biệt kích cỡ, kể cả những doanh nghiệp lớn Mỗi giao dịch mới sẽ là cơ hội để thị trường tiếp tục ghi nhận tỷ suất vốn hóa Dữ liệu này sau đó sẽ được các chuyên gia định giá sử dụng để đánh giá các tài sản bất động sản khác, có thể dẫn đến sự suy giảm giá trị trên quy mô rộng lớn hơn Kết quả là, các chủ sở hữu bất động sản có thể cần phải bơm thêm tiền để tránh tình trạng giảm giá đất đai hoặc nhà cửa dưới mức vay, nếu không muốn bị ngân hàng tịch thu

4 Hành động của Chính phủ trước cuộc khủng hoảng

Trong bối cảnh khó khăn này, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện nhiều biện pháp nhằm hỗ trợ phục hồi lĩnh vực bất động sản đang trên bờ vực sau khi các biện pháp quản lý nghiêm ngặt đối với đòn bẩy của các nhà phát triển gây ra cuộc khủng hoảng thanh khoản ngày càng nghiêm trọng

Một trong những biện pháp mà Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện là việc nới lỏng các hạn chế về mua nhà và giảm lãi suất cho vay Tuy nhiên, dù có những biện pháp này, người mua nhà vẫn giữ thái độ thận trọng do tâm lý lo ngại về tình hình kinh tế Gần đây, Chính phủ Trung Quốc cũng đã công bố một số chương trình nhằm thúc đẩy chi tiêu và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, các chi tiết về những chương trình này không được rõ ràng và quy mô của chúng không lớn, khiến nhiều người cảm thấy bất an về hiệu quả thực sự của chúng

Điều đặc biệt đáng chú ý là, gần đây, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã quyết định hạ lãi suất cơ bản (LPR) kỳ hạn 1 năm Điều này là một bước quan trọng nhằm hỗ trợ

doanh nghiệp, tuy nhiên, lãi suất cơ bản kỳ hạn 5 năm - loại lãi suất áp dụng cho các khoản vay thế chấp nhà - vẫn được giữ nguyên Sự thay đổi này đã khiến nhiều chuyên gia kinh tế cảm thấy thất vọng, bởi họ đã kỳ vọng vào những biện pháp quyết liệt hơn từ Chính phủ Thêm vào đó, Chính phủ Trung Quốc cũng đã đưa ra một cơ chế được gọi là "danh sách trắng" vào tháng 1, chuyển vốn từ các ngân hàng nhà nước vào các dự án bất động sản địa phương được chính quyền thành phố xác định là hợp lý để hỗ trợ tài chính Tuy nhiên, tác động của cơ chế này vẫn còn phải đợi thời gian để có thể đo lường được.

II MÔ HÌNH TĂNG TRƯỞNG “XÂY TRƯỚC – KIẾM TIỀN SAU” CỦA TRUNG QUỐC

Mô hình tăng trưởng “xây trước - kiếm tiền sau” của Trung Quốc đã trải qua một chặng đường dài kéo dài suốt hơn 40 năm, được coi là một mô hình kinh tế kỳ diệu, nhưng hiện đang dần đến hồi kết Bí quyết của sự hồi phục kinh tế này nằm ở việc Trung Quốc đã kỹ lưỡng triển khai chiến lược xây dựng cơ sở hạ tầng như một phương tiện để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Quy trình này bắt đầu với việc chính phủ vay tiền một cách dễ dàng và đẩy mạnh đầu tư vào các doanh nghiệp nhà nước, dẫn đến việc tiếp tục xây dựng một loạt dự án cơ sở hạ tầng, thậm chí là những dự án không hiệu quả kinh tế như những dự án đường cao tốc chả dẫn đến đâu hay trạm xe lửa ở những nơi không hề có người ở, nhưng vẫn được triển khai

Trong quá khứ, chiến lược xây dựng cơ sở hạ tầng của Trung Quốc đã được chứng minh là hiệu quả khi dưới sự lãnh đạo của Deng Xiaoping vào những năm 1970 Trung Quốc, khi đó vẫn còn là một quốc gia nghèo đói, thiếu hụt các cơ sở dịch vụ cơ bản như đường xá và trường học Để đuổi kịp sự phát triển của các quốc gia phương Tây, Trung Quốc đã thực hiện các kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng một cách nhanh chóng Ví dụ rõ nhất cho sự thành công của chiến lược này là thành phố Ordos (Ngạc Nhĩ Đa Tư), một thành phố đang được xây dựng giữa hoang mạc ở khu tự trị nội mông cổ của Trung Quốc Dù bị châm biếm là "thành phố ma" tại đỉnh điểm của bong bóng bất động sản vào năm 2009, nhưng đến năm 2023, thành phố này đã có tới 2 triệu dân, chứng minh rằng các dự án dường như không hợp lý ban đầu đã trở thành lựa chọn phù hợp sau này Một ví dụ khác

là ga tàu điện ngầm ở ngoại ô Trùng Khánh, một trạm dừng tàu điện ngầm được cho là không có người sử dụng vào năm 2017 Tuy nhiên, chỉ trong vòng 2 năm sau đó, ga này đã trở thành một trạm dừng quan trọng giữa lòng thành phố, một lần nữa làm tan biến các nghi ngờ ban đầu Tuy nhiên, thành công của những dự án này cũng mang theo một số hệ quả không mong muốn Việc đưa ra các quyết định đầu tư không phù hợp với nhu cầu thực tế đã dẫn đến việc xây dựng các dự án ở những khu vực không có nhu cầu thực sự, gây lãng phí tài nguyên và tài chính

Với cách làm hiện tại để duy trì tăng trưởng kinh tế, Trung Quốc đang đối diện với một thách thức lớn đó là quốc gia này đã chạm đến giới hạn của khả năng xây dựng cơ sở hạ tầng Trong khi cơ sở hạ tầng của Trung Quốc đã phát triển đáng kể, với tổng cộng 25.000 dặm (khoảng 40.000 km) đường tàu siêu tốc và hơn 3 triệu dặm (gần 5 triệu km) đường cao tốc, việc tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng không còn mang lại hiệu quả như trước

Trước đây, mỗi khi Trung Quốc vay nợ để đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng, thường mất vài năm để bắt đầu thấy được hiệu quả kinh tế Tuy nhiên, từ năm 2009, sự chênh lệch giữa chỉ số tăng trưởng nợ và GDP đã trở nên rõ ràng hơn, khi chỉ số tăng trưởng nợ không còn đồng hành với sự tăng trưởng GDP như trước Điều này khiến cho việc tăng cường vay nợ và đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng không còn mang lại lợi ích kinh tế như trước, và nhu cầu cũng không thể bắt kịp với nguồn cung

Cách tiếp cận truyền thống của việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng không còn phản ánh được thực tế kinh tế hiện nay của Trung Quốc Chính vì vậy, chính phủ Trung Quốc đang ngày càng đầu tư nhiều hơn vào các dự án mang tính chất khá là khó hiểu và không đem lại nhiều hiệu quả kinh tế Tuy nhiên, cách tiếp cận này chỉ là một biện pháp tạm thời và không thể giải quyết được vấn đề căn bản của việc chạm đến giới hạn trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng

Mặc dù có nhiều cách để thúc đẩy tăng trưởng GDP, nhưng Trung Quốc đang dần nhận ra rằng các phương pháp truyền thống như đầu tư xây dựng không còn hiệu quả như trước Thay vào đó, Chính phủ đang cố gắng thúc đẩy tiêu dùng nội địa, nhưng việc này đang gặp phải khó khăn do mối quan ngại về bất động sản Đầu tư vào bất động sản từng

được xem là lựa chọn an toàn và làm giàu nhanh nhất, nhưng khi bong bóng bất động sản bắt đầu vỡ, sự tin tưởng của người tiêu dùng đã bị đặt dấu hỏi Điều này đã dẫn đến việc giảm giá sản phẩm và mất việc làm, tạo ra một vòng luẩn quẩn kinh tế

Đặc biệt, việc thay đổi cấu trúc dân số đang đóng góp một vai trò quan trọng trong việc chấm dứt mô hình tăng trưởng này Trái ngược với quá khứ, khi dân số tăng lên, nhu cầu về cơ sở hạ tầng cũng tăng lên theo Tuy nhiên, từ năm 2023 trở đi, dân số của Trung Quốc đã bắt đầu giảm dần Điều này tạo ra một thách thức lớn trong việc duy trì mô hình tăng trưởng xây trước kiếm tiền sau, khi không còn có đủ nhu cầu để đáp ứng việc xây dựng cơ sở hạ tầng Trong quá khứ, Trung Quốc có thể tiếp tục xây dựng cầu đường, nhà ở, sân vận động, sân bay ở những vùng đất không có người ở, và sau đó gia tăng dân số để tạo ra nhu cầu phù hợp với việc xây dựng cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, ngược lại với dự đoán, từ năm 2023, dân số của Trung Quốc đã bắt đầu giảm, với tỉ lệ sinh sản của phụ nữ chỉ còn 1.09, gần như là mức thấp nhất trên toàn thế giới Điều này cho thấy rằng mô hình tăng trưởng kinh tế dựa trên việc xây dựng cơ sở hạ tầng mà Trung Quốc áp dụng trong nhiều năm đã không còn phản ánh đúng thực tế và đang phải đối mặt với các thách thức mới từ cấu trúc dân số thay đổi

Với những thách thức trên, mô hình tăng trưởng “Xây trước - Kiếm tiền sau” của Trung Quốc đã đến hồi kết chung Chính phủ cần phải tìm ra các phương thức mới để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời cân nhắc và thích ứng với các thay đổi trong cơ cấu dân số và nhu cầu thị trường để đảm bảo sự bền vững trong phát triển kinh tế trong tương lai