Luận văn thạc sĩ Luật học: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

lực của hợp đồng tăng cho quyên sử dụng đất theo quy định pháp luật ở Việt Nam hiện nay để các đổi tượng nắm rõ quy đính pháp luật, đảm bao thực hiệnđúng các điều kiện để hợp đồng tặng c

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM QUANG HUY

DIEU KIỆN CÓ HIỆU LUC CUA HỢP BONG TANG CHO QUYỀN

SỬ DUNG ĐẮT THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ịnh hướngnghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2023

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM QUANG HUY

DIEU KIỆN CÓ HIỆU LUC CUA HỢP BONG TANG CHO QUYEN

SỬ DUNG DAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC Si LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật dân sự và tổ tung dân sư

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa hoc: PGS.TS Phạm Văn Tuyết

HÀ NỘI, NĂM 2023

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan Luân văn la công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bé trong bat kỷ công trình naokhác Các vi dụ và trích dn trong Luận văn đăm bão tinh chính xác, tin cay và

trung thực,

NGƯỜI CAMĐOAN

Pham Quang Huy

MỤC LỤC

PHAN MỞ ĐẦU 1CHƯƠNG | MOT SO VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE HOP BONG TANG CHOQUYEN SU DUNG DAT 9

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 9

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp déng tăng cho quyển sử dung đất 121.21 Khái niệm hợp đồng tăng cho quyén sit dụng đất 121.2.2 Đặc điểm hợp đồng tăng cho quyền sử dung đất 131.3, Điều kiện có hiện lực của hợp đồng tăng cho quyền sử dung đất 181.4 Thời điểm có hiệu lực của hợp đông tặng cho quyền sử đụng đất 20KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 24CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CUA PHAP LUẬT VE ĐIỀU KIEN CO HIEULUC CUA HOP DONG TANG CHO QUYEN SỬ DUNG BAT 23

24, Điển kiện về chit ng hop đồng ting cho quyền sử dụng đất 23 2.2 Điểu kiên về mục đích, nội dung của hop đồng tăng cho quyền sử dụng

đất 30

321 Mục đích, nội dung của hop đồng tăng cho quyển sử dụng đất không,

‘vi phạm điều cấm của luật 31

2.2.2 Mục đích, nội dung của hợp déng tăng cho quyền sử dụng đất không, trai với đạo đức xã hội 3

23 Điểu kiện vẻ sự tư nguyên trong giao kết hợp đỏng tăng cho quyền sử dụng đất 3

24 Điều kiện vé đôi tượng của hợp đồng ting cho quyền sử dung đất 30

2.4.1 Loại quyền sử dung đất được tham gia giao dich tăng cho 39

24.2 Quyển sử dung đất có giấy chứng nhận 40

243 Đất không có tranh chấp 4

244 Quyển sử dung đất không bị kê biên để đảm bao thi hành án 42

2.4.5 Quyển sử dụng đất phải còn thời hạn 43

2.5 Điều kiện về hình thức hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất 4

25.1 Hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất phải được lập thành văn ban 45

2.5.2 Hợp đồng tăng cho quyển sử dung đất phai được công chứng, chứng thực 46

2.5.3 Giao dịch tăng cho quyền sử dung đất phải được đăng ky 4KÉT LUẬN CHƯƠNG 2 48CHƯƠNG 3 THỰC TRANG AP DUNG PHAP LUẬT VE ĐIỀU KIÊN COHIỂU LUC CUA HỢP DONG TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT VA

KIÊN NGHỊ HOÀN THIEN 50

3.1, Thực trang áp dung pháp luật vé điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất 50

3.1.1 Về chủ thé của hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất 50

3.1.2 Về đối tượng của hop đồng tăng cho quyển sử dung đất 58 3.13 Về hình thức, thi tục xác lập hop đẳng tặng cho quyền sir dung đất 61 3.14 Về sự tư nguyên trong giao kết hop đồng ting cho quyền sử dung đất

66

3.2 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật vẻ điều kiên có hiệu lực của

‘hop đồng tăng cho quyền sử dụng dat 69

3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện quy định cũa pháp luật áp 3.2.2 Các giải pháp Khác 4

KETLUAN CHUONG 3 75KẾT LUẬN 7

PHAN MỞ ĐẦU

Ly do chọn đề tài

Đất dai la tai sin quý giá của mỗi quốc gia, đất đai không chỉ xác địnhlãnh thé của mỗi quốc gia ma còn là tư liệu sản xuất quan trọng, la nguồn lựcchủ yêu để phát triển đất nước Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn.dân, do Nha nước thông nhất quan ly va giao lai cho người dân các quyền sửdung đất như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thé chấp, tặng cho, gop vốn

bằng quyền sử dụng đất

“Xác định được tim quan trọng của đất đai đối với mọi mặt của đời sống

xã hội và sự phát triển bén vững của đất nước, Đăng và Nha nước ta luôn

quan tâm và cỏ những chính sách vé sỡ hữu đất dai phù hợp với từng thời kỳ lich sử của dân tộc thông qua hệ thống pháp luật Những năm qua, hệ thống, pháp luật nói chung, các quy đính pháp luật vẻ đất đai nói riêng ở nước ta

cũng không ngừng được phát triển vả hoàn thiện Với chủ trương “Tiếp tục.đổi mới chính sách, pháp luật đất dai” theo Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày

12/3/2003 của Ban chấp hảnh trùng wong Đảng vẻ tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật trong thời kả công nghiệp hóa hiện đại hóa đắt nước, Nha nước

ta đã từng bước đổi mới về cơ chế quản lý, mở rộng các quyên giao dich

thông qua việc ban hành Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất dai năm 2013 và

các văn bản hướng dan liên quan để tạo hành lang pháp ly an toàn, lâm tiền để

để phat triển kinh tế, ôn định đời sống của nhân dan

Tuy nhiên, các quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai

năm 2013 về dat đai, về chuyển nhượng quyền sử dung dat nói chung vả tặngcho quyền sử dụng đất nói riêng không có nhiễu thay đổi sơ với các quy định

trước đây Trong khi đó trên thực tế, do ảnh hưởng bỡi chế độ quản ly dat đai,

quy định vẻ cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng dat từng thời ky lịch sử khác.nhau, do sự tác động của nhiều yêu tố chủ quan va khách quan dẫn đến việc

tặng cho quyền sử dụng đất ỡ nước ta diễn ra rất da dạng va phức tạp Vớiquy định pháp luật hiện hành về tăng cho quyên sử dat vấn còn thiếu r6 rang,

chưa that sự đi sát với thực tế đã gây nên không ít khó khăn cho chủ sở hữu

khi tham gia vào loại giao dich nay, và đã dẫn đến hang loạt tranh chấp vẻloại hợp đông tăng cho quyên sử dụng đắt, tác động không nhỏ đến quyền va

lợi ích của các bên.

Do vay, việc nghiên cứu các quy định pháp luật về điều kiên có hiểu lực của hợp đồng tăng cho quyên sử dụng đất theo quy định pháp luật ở Việt

Nam hiện nay để các đổi tượng nắm rõ quy đính pháp luật, đảm bao thực hiệnđúng các điều kiện để hợp đồng tặng cho có hiệu lực, có thể được nhả nước.công nhân ý chí, nguyên vọng của minh la điều cân thiết Ngoai ra, việc

nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành còn có ý ngiấa quan trọng, được

thể hiện trong các mat dưới đây:

"Thứ nhất, vẻ mặt lập pháp, kết qua của các cuộc nghiền cứu là cơ sử đểcác cơ quan nha nước có thẩm quyền xem xét trong quá trình xây dựng và ápdụng pháp luật Nó giúp cho chúng ta nhận ra những vẫn để cụ thể nao cònxây ra bat câp, khó khăn khi áp dụng trong thực tién, từ đó xác định vấn đểnado can có sửa đổi bd sung hoặc hướng dẫn thi hành từ cơ quan nha nước có.thấm quyển Đặc biết, Hiển pháp năm 2013, Luật Bat đai 2013 và Bộ luậtDân sự 2015 đã được ban hanh va có hiệu lực một thời gian di dai để nhìnnhận những điểm được vả điểm còn bat cập đối với quy định điều kiện có.hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyền sử dung at phát sinh trong thực tiễn

"Thứ hai, về mat thực tiễn, kết qua của nghiên cứu dé tài nay góp phản.ung cấp thông tin, những quan điểm cho các nhà lập pháp, các chủ thể hảnhpháp và chủ thể khác có liên quan những góc mhin đa chiêu, những giải pháp

để giải quyết các van dé bat cập hiện đang xuất hiện Các quan điểm, giải

pháp ở các góc nhìn khác nhau giúp có được góc nhìn rộng hon vả có thể hữu

ích trong việc lập pháp và hành pháp.

"Thứ ba, vẻ mặt lý luân, việc nghiên cứu chuyên sâu, phân tích một cách.

toàn điện, có hệ thống vé để tai nghiên cứu nhằm có những đóng góp vé mặt

khoa học pháp lý, lam sáng tõ bản chất pháp lý của để tai nay Người đọc

quan tâm lĩnh vực nảy có thể có cái nhìn một cách tổng quan, toản diện trong

nội dung bai luận văn

Noi chung lại, tai thời điểm này, việc nghiên cửu quy định pháp luật vẻ

điều kiện có hiệu lực của hợp đông tăng cho quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật Việt Nam để qua đó đưa ra những góc nhìn, quan điểm cũngnhư các thực trang trên thực tiễn và đưa ra các giải pháp gép phn hoàn thiện

các quy định của pháp luật là cẳn thiết và có ý nghĩa thiết thực về mất lý luôn,

mặt lập pháp và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật ỡ nước ta

“Xuất phát từ những lý do nêu trên, tác giã đã quyết định lựa chon để tải

“Điều kiện có hiệu lực của hop đồng tăng cho quyền sử dung dat theo quy

ainh của pháp luật Việt Nam’ làm dé tài luận văn thạc st của mình

2 Tinh hình nghiên cứu dé tai

Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung va hop

dong tang cho quyên sử dung đất nói riêng la quy định quan trọng, trực tiếp

ảnh hưỡng đền quyên và ngiữa vụ của các bên liên quan và bên thứ ba có liên

quan Tuy nhiên hiện nay, số lượng luân án, luân văn hoặc tác phẩm nghiên.cứu khác liên quan đến lĩnh vực nảy vẫn còn khá it Chế định hợp đỏng tăng

cho quyển sử dung đất mới chỉ có một vải công trình nghiên cứu và thường tập trùng vào vẫn để quy định của pháp luật vé tăng cho quyển sử dụng đất,

cụ thể tác giã có tim thay một số công trình tiêu biểu có liên quan đến dé tai

như

- Luận án tién si Luat hoc: “Cơ sở lý luận va thực tiễn về tặng cho quyền.

sử dung đất" của tác giả Nguyễn Hai An vào năm 2011

- Luin án tiến sf Luật hoc "Tặng cho quyển sử dụng đắt ở theo pháp luật'Việt Nam hiện nay” của tác giả Tran Thị Minh vao năm 2019

- Luin văn thạc sỹ Luuật hoc: “Hop đồng tặng cho quyền sử dung đết theo

pháp luật Việt Nam hiển nay” của tác gia Hé Xuân Thắng vào năm 2017

Những tác phẩm trên cơ ban đã làm rõ vẻ mặt lý luận, thực tiễn các quy.định về tăng cho quyên sử dung đất tai thời điểm nghiên cứu

Tir quá trình tim kiểm của minh, tác giã chưa thấy có công trình nghiên cứu nào về vẫn để điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyên sử dung đất theo quy định của pháp luật Việt Nam đã được công bổ

Do đó, việc nghiên cứu quy định vé điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyển sử dung đất với nôi dung chuyên sâu vẻ điều kiện có hiệu lực như: chi thể, nội dung và muc dich, sự tư nguyên, đối tượng, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đắt, qua dé kết hợp với tỉnh huồng phát

sinh tranh chấp trên thực tế để phân tích, đánh giá, chỉ ra các điểm còn bat

câp, từ đó phân nào đưa ra một số giãi pháp hoàn thiện thất sự có ích, phủ hợp

với nhủ cẩu thực tế hiện nay một cách toàn điện, có hệ thống là thật sự cầnthiết, hữu ich va không trùng lặp với bat kỹ công trình khoa học nào đã đượccông bổ

Từ các lý do trên, việc có thêm công trình nghiên cửu khoa học chuyên

sâu, cập nhật các quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.tặng cho quyển sử dung đất được ban hành mới, được sửa đổi, bé sung tạithời điểm hiện nay có ý nghĩa thiết thực trong linh vực nghiên cứu luật học vàthực tiễn áp dụng pháp luật, nhằm đưa ra một luận văn tổng hợp, phân tíchmột cách hé thống, đây đủ, chuyên sêu về điều kiên có hiểu lực của hợp đẳng,

tăng cho quyển sử dung đất, chỉ ra các bat cập còn tồn tại và đưa ra những,

giải pháp nhằm hoán thiên các quy đính của pháp luật Vi lé đó, tác giã đã

chon để tải “Điển kiện có hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyền sit dung đắt

theo quy đmh cũa pháp luật dân sự Việt Nam

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của để tài

'Việc nghiên cứu dé tải dua trên những quy định của pháp luật, thực tếphát sinh tranh chấp, thực tiễn xét xử, từ đó phân tích, đánh giá nhằm làm rõ

vẻ mặt lý luận cũng như thực tiễn những nội dung quy đính pháp luật vé điềukiện có hiệu lực hop đồng tăng cho quyền sử dụng đất Qua đỏ, tac giã đưa ra

những bắt cập trong thực tế cuộc sống hiện nay, sau đó dé xuất những kiến.

nghỉ, giải pháp để zuất dé hoàn thiện quy định pháp lut trong thời gian tới.Việc nay góp phan nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải quyết các vấn dé

Tiên quan đến điêu kiện có hiệu lực của hop đồng tăng cho quyền sử dung đất

ở nước ta hiện nay.

4 Đối trợngvàphạmvi nghiên cứu.

- Đôi tượng nghiên cứu

Đối tương nghiên cửu của luận văn là các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam Đâu tiên, tác giã sẽ nêu va phân tích cơ bản các quy định của pháp luật, tiếp theo là đổi chiêu với tinh huồng thực tế phát

sinh Trên cơ sở lý luận kết hợp với thực tiễn, tác giã lam rổ những điều kiện

để hợp đồng tăng cho quyển sử dung đất có hiệu lực trên thực tế như: điềukiện về chủ thé, mục đích vả nội dung, sự tự nguyện, đổi tượng, hình thức củahop đồng, Đông thời, phân tích một số ban án thực tế dé thay được quan điểm

của các cơ quan áp dụng pháp luật, cũng như bất cập tôn tại vé vẫn để đang được phân tích

- Pham vi nghiên cứu

"Với mục dich nghiên cứu nhằm lam sóng tö những quy định pháp luật

về diéu kiên có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyên sử dung đất theo quyđịnh của pháp luật dân sự Việt Nam và đưa ra những kiến nghị, gii pháp đểhoàn thiện các quy đính pháp luật còn bất cập về điểu kiện có hiệu lực củahop đồng tăng cho quyền sử dụng đất, tác giã tập trung nghiên cứu quy định

pháp luật dân sự hiện hanh của nước ta về diéu kiện có hiệu lực của hợp đồng

tặng cho quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự, Luật đắt dai va các văn bản

pháp luật có liên quan Tác giả nghiên cửu các quy định pháp luật vẻ dân sư,

đất dai và các quy định khác có liên quan để làm rổ từng điêu kién có hiệu lực

của hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất gồm: điều kiện về chủ thể, mục đích và nổi dung, sư tư nguyên, đổi tương, hình thức cia hop đồng Phan thực

tiễn, tac giả sử dụng những tình huồng thực tê va các bản án đã được banhành của Tòa án các cấp, phân tích tinh hudng, quan điểm cia Téa, từ đó nhìn

nhận những bat cập và đưa ra kiến nghĩ, giải pháp theo quan điểm tác gia.

5 Cácphươngpháp nghiên cứu

"Với tính chết, nội dung của để tai, luận văn đã sử dụng các phương

pháp nghiên cứu phù hợp với mỗi nội dung được trình bây, như phương pháptổng hop, phân tích, danh giá, so sánh Các phương pháp được kết hợp đểtriển khai thực hiện dé tai B én cạnh đó, trong quá trình nghiên cứu, tác giả cótham khão quan điểm của các nha khoa học cùng nghiên cứu trong lĩnh vực

dân sử có liên quan đến để tải, ý kiến của những người làm luật, thực thi pháp

uật trên thực tiễn Từ đó, kết hợp với thực tiễn xét xử của ngành Toa án, tácgiã đưa ra nhận xét, đánh giá theo quan điểm cá nhân và ý kiển về hoàn thiện

quy định pháp luất liên quan đền để tải

6 _ Ý nghĩa khoa học và thục tiễn của dé tài

Luận văn tập trung đi sâu vào nghiên cửu, phân tích một cách toàn điện, đây đũ các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp ding

tăng cho quyển sử dụng đất theo quy định cia pháp luật dân sự Việt Nam

Qua tìm hiểu những tinh huồng tranh chấp thực tế, các bản án đã được Tòa án

xét xử công khai, tác giả cũng đưa ra một số bat cập trong các quy định của

pháp luật cũng như các quan điểm giải quyết vụ việc tranh chấp liên quan đềnhợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất của Téa án hiện nay Từ đó, phân tíchđưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về diéu kiện có

sử dụng đất, đưa ra những kiến nghị,giải pháp nhằm có phương án xử lý các van để diễn ra trong thực tế về hophiệu lực của hợp đông tăng cho quyé

đẳng tăng cho quyền sử dung đắt hiện nay.

Nội dung nghiên cứu của luận văn sẽ lam rõ các điều kiên có hiệu lực

của hop đồng tăng cho quyển sử dụng đắt, qua đây, các chủ thể tham gia giaodich tăng cho có thé nắm được nội dung quy định pháp luật, gop phn đảm

‘bao quyển lợi của các bên trong quan hệ tăng cho quyển sử dụng đất Các ý

kiến, quan điểm của tác giả trong luận văn có thé lả tài liệu tham khảo cho các

tác giả khác thực hiện nghiên cứu các quy định pháp luật được đưa ra phân

tích, hoặc để các nha làm luật xem sét tính phù hợp của mỗi quy định trongđời sống, qua đó quyết định sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hiện hành

1 Bố cục của Inn van

Luận văn bao gồm phin Mở đâu, Két luận, Danh mục tải liệu tham khảo và 3 chương nội dung chính sau:

Chương 1: Một số vẫn để Lý luân về hợp đẳng tăng cho quyền sử dung

đất Trong Chương nảy, luận văn tập trung làm rõ các khải niềm về quyển sit

dụng đất, quy định pháp luật vé hợp đồng tăng cho tải sản, khải niệm va đặc

điểm cơ ban của hợp đồng tăng cho quyển sử dung đất, một số nội dung lýlun về điền kiện có hiệu lực của hop đẳng ting cho quyền sử dung đất, thờiđiểm có hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất

Chương 2: Quy định của pháp luật vẻ điều kiện có hiệu lực của hop

đẳng tặng cho quyển sử dụng đất Tại Chương,

tích, nghiên cứu các quy định của pháp luật vé điều kiện có hiệu lực của hop

luận văn đi sâu vào phân

đồng tặng cho quyên sử dung dat Tac giả chia thành năm điều kiện chính déphan tích gom: () Điều kiện vẻ chủ thể của hợp đẳng, (ii) Điều kiện về mục.đích và nội dung của hop đồng, (it) Điển kiến vé sư tư nguyên của chủ thểtham gia trong hợp dong, (iv) Điều kiện về đổi tượng của hợp dong, (v) Điềukiện vẻ hình thức của hop đồng Tại mỗi diéu kiện, luận văn đi vào phân tích,

đánh giá, bình luận quy định pháp luật hiện hành và thực trạng các quy đính pháp lut,

Chương 3: Những bắt cập trong quy định của pháp luật vé điều kiện có

hiệu lực của hop đẳng ting cho quyển sử dụng đất vả kiến nghị hoàn thiện

Trong chương nay, tác giả đưa ra các bắt cập thực tế, phân tích các tinh huồng thực tế, bản án của Tòa án về yêu cầu tuyên hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất vô hiệu do vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đẳng như đã phân tích & Chương 2 Từ những phân tích thực tiễn áp dụng và bình luận bat cập ở trên, tác giả để xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật đối với những bắt cập hiện hành.

cách quân lý riêng về đất đai

Tại Việt Nam, Điều 53 Hiển pháp năm 2013 quy định: “Dat dai, tatnguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguôn lợi vùng biển vìng trời tàinguyên thiên nhiên khắc và các loại tài sản do Nhà nước đầu te quân lÿ là

tài sản công tộc sẽ hiữu toàn dân do Nhà nước đại diễn chủ sẽ liều và

thông nhất quản i” Cụ thé hóa quy định của Hiền pháp, Luật đất đai hiện

hành cũng quy định dat dai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước đại diên chit

sở hữu và thông nhất quản ly (theo Điều 4, Luật đắt đai năm 2013) Tuy là đại điện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất ma trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất để sử dung theo chính sách quan lý, ¥ chỉ

của Nhà nước thông qua chính sách pháp luật đất đai Vì vay, ở Viết Nam

không có chế độ sỡ hữu tư nhân đối với đất đai

Dưới góc độ quyền của các chủ thé sử dụng dat, theo Từ điển Luật hocđịnh nghĩa: “Quyển sử đụng đắt ia quyền của các chit thé được khai tháccông dung hướng hoa lợi, lợi ich từ việc sử cing đất được nhà nước giao,

cho thuié hoặc được clmyễn giao từ những chủ thé khác thông qua việc chuyén

đỗi, chuyên nhượng cho thud, cho thuê lai, thừa ké, tặng cho từ những chitthé khác có quyền sit dmg đất” Khái niệm nay đã làm rõ được nguồn gốc

* Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển bách khoa và Nha xuất bản Tư

pháp, năm 2006

của quyền sử dụng dat 14 do Nha nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao

từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tăng cho Tuy nhiên, cách định nghĩa này mới chỉ tiếp cân

một góc đô quyền của chủ sử dung đất là quyển được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dung đất Trong khi đó, theo pháp luật hiện

hành, ngoai việc khai thắc, hưởng các lợi ích từ dat thì người có quyền sử.dung đất còn có được quyền thực hiện các giao dich về quyển sử dụng đấttương tự những giao dịch vẻ tai sản khác (gồm quyển chuyển nhượng,

i, cho thuê, cho thuê lai, ting cho, thé chấp, bão lãnh, gop vốn, thừa

kế) Với phạm vi các quyền sử dụng dat rat rộng như vậy, có thé thay ngườichuyển

được giao đất, người thuê đất có những quyển "gần dy đữ” các quyển của một chủ sỡ hữu đối với đất.

Như vậy, có thé thầy dui góc độ quyền của chủ thể sử dụng đất thì chủthể sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,

loi ích từ việc sử dung đất ma còn có quyển đính đoạt đổi với quyền sử dung đất được Nha nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sit dung đất đó Các

quyên liên quan đến định đoạt quyên sử dụng đất cho chủ thé khác đã tao nên

tính “hang hóa” cho quyên sử đụng đất.

Tuy nhiên, do tôn tại song hảnh quyển của hai chủ thể đổi với một đổi

tương là đất đai, theo đó đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước đại điện

chủ sở hữu, song quyển sử dung dat lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức, dẫn.đđến quyền định đoạt của chủ thé sử dụng đất bị giới han bối quyền của chủ sỡhữu đất đai Sự giới han nảy thể hiện thông qua sự cho phép của chủ sở hữukhi chủ sử dụng đất thực hiện các giao dich về quyền sử dung đất, cụ thé lảthông qua các quy định pháp luật của Nha nước quy định cụ thể các quyền vangiña vụ liên quan đến đất đai của chủ sử dụng dat Ví dụ như nghĩa vụ nộptiên sử dụng đất, tiên thuê đất trước khi thực hiện các giao dịch về quyển sử

dụng đất, quyển sử dung đất thuê trả tiên hing năm thi không được tặng cho

quyển sử dung đất Ngoài ra, sự hạn chế về quyền của người sử dụng dat còn

ở các quy đính về thời hạn, diện tích và mục đích sử dụng đất ma Nha nướcquy định cho mỗi trường hợp sử dụng đất cu thể Các quy định nảy một lần.nữa thể hiện rõ quyền của chủ sở hữu đất đai với các giao dich của người sử.dung đất Các nội dung néu trên cũng là cách hiểu của nhà lập pháp Việt

Nam, theo đó được luật hóa thành các quy định trong Luật dat đai hiện hành,

theo đó Nhà nước chỉ giao đất, cho thuê đất vả công nhận quyền sử dụng đấtcho người sử dụng, cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất ma chỉ sở

hữu quyền sử dung đất

Nour vậy, một cách chung nhất, có thể hiểu quyền sit dung đất la quyềnkhai thác các lợi ich từ đất của các chủ thể được Nha nước công nhận quyển

sử dụng đất, bao gồm các quyển mà Nba nước thông qua công cụ pháp lý đểquy định, thừa nhận cho chi thể có quyển sử dung đất được hưởng, được làm

trong qua trình sử dụng đất,

'Về ban chất pháp lý, quyên sử dung đắt có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, quyền sử dung đất là quyền của chu sở hit đất đai

Do tính chất sỡ hữu toàn dân vẻ đất đai va Nha nước là đại dién chủ sỡ

hữu, quan lý, Nha nước có đây đủ ba quyên: quyển chiém hữu, quyền sử đụng

và quyên đính đoạt Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước chủ yêu thực hiện

chức năng thống nhất quản lý đất đai và chức năng điều phối đắt dai Người

sử dung đất chỉ được nha nước trao cho quyển sử dụng, khi nhà nước cân thì

Nha nước sẽ thu hồi đất va bôi thường theo quy định của pháp luật

Thứ hai, quyén sử dung đất là quyên của người sử dung đắt

Nha nước không trực tiép sử dụng đất đai ma Nha nước trao quyển sử

đụng đất lại cho người sử dụng đất bằng các hình thức như giao đắt, cho thuêđất, công nhận quyển sử dụng đất Khi Nhà nước trao quyển sử dung đất cho

người sử dụng đất thì người sử dung đất có quyển: Được cấp Giấy chứng nhân quyên sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tài sin khác gắn lién với đất,

tu tư trên đắt, Hưởng các lợi ích do công, Hưởng thành quả lao đồng, kết quả

trình của Nha nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp, Được Nhanước hướng dẫn va giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ dat nồng nghiệp, Được

Nhà nước bảo hộ khi người khác xêm pham quyển, lợi ich hợp pháp về đất

đai của mình, Được bồi thường khi Nha nước thu hỏi đất, Khiéu nai, tô cáo,

khối kiện về những hành vi vì phạm quyển sử dụng đất hợp pháp của minh va những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất dai (theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013)

Thứ ba, quyền sử dung đất là quyên tài sảm

Theo quy định tại Điều 105 Bô Luật Dân sự năm 2015, tai sản là vật, tiên, giấy từ có giả và quyên tài sẵn Điển 115 Bộ Luật Dân sư 2015 quy định:

“Ow

với quyén sở hữn trí tuệ, quyền sit đụng đất và các quyền tài sẵn khác" Như:

tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyễn tài sản đối

vay, quyển sử dụng đất là một loại quyền tải sản Tuy nhiên, loại tai sản nay khác biệt với các tai sản khác, đây là tài sản được ác lập thông qua một tải

sản khác, gắn với một tài sẵn khác là đất đai Bai vì quyền sử dung đất là một

loại tai sẵn nên pháp luật đắt đai cho phép chủ sử dụng đất được thực hiện các

giao dich có đổi tương giao dich la quyền sử dụng đất theo quy định của Luậtđất đai mỗi thời kỳ

12 Khái niệm, đặc điểm của hợp đông tặng cho quyền sử dụng đất.1.2.1 Khái niệm hợp đông tặng cho quyên sứ dụng dit

Quyén sử dung đất 14 mốt loại tải sản, do vay tăng cho quyền sử dung

đất là một dạng tặng cho tải sản Theo đó bên tăng cho chuyển giao quyền sử

dụng đất của mình cho bên được tăng cho mà không yêu câu bến được tăng

sản giữa người tăng cho vả người nhân tăng cho Nội dung của hợp đồng tăng

cho tai sản gồm một số nội dung chính như đổi tượng của hợp đồng (chính là.tải sản được tăng cho, ở đây la quyển sử dung dat), Điều kiên tặng cho (nêu.cd); Thời han, địa điểm, phương thức thực hiến hop đồng, Quyển, nghĩa vụ

của các bên, Việc nộp thuế và lệ phí chứng thực, Phương thức giai quyết

tranh chấp, Hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất không những thể hiện sựthỏa thuận giữa các bên về việc chuyển quyền sử dung dat từ bên tặng cho

làm phát sinh hay chấm.đứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia giao địch

Do vay, hiểu một cách khái quát thì hop đồng ting cho quyển sử dung

sang bên được tặng cho, mà còn là sự thỏa thuận.

đất là một giao dich dân sự, trong đó các bên tự nguyện trao đổi, théa thuận

với nhau vé việc tăng cho quyền sử dung trong hop đẳng, qua đó phát sinh các quyển va nghĩa vụ dân sự của các bên trong hop đẳng nhằm thöa mãn các

nohu cầu sử dụng đất

1.2.2 Đặc diém hợp đông tặng cho quyên sứ dụng dat

Theo quy định pháp luật Việt Nam, hợp đồng tăng cho là một trong các.

loại hợp đông dan sự Bên tặng cho giao tải sẵn của minh va chuyển quyền sở

hữu cho bên được tăng cho ma không yêu câu dén bù, va bên được tăng cho

đồng ý nhận tai sản Điều nay được quy định cụ thé tại Điều 457 Bộ luật Dân

sử 2015 "Hop ding tặng cho tài sẵn là sự thôa tiên giữa các bên theo đôbên tăng cho giao tài sản của minh và cimyẫn quyển số hita cho bên được

tăng cho mà không yên câu dén bù, bên được tặng cho đồng ý nhân

So với các loại hợp đẳng dân sự khác, hop đẳng tăng cho tai sản có một

sô đặc điểm như

‘Thi nhất, hợp đồng tăng cho là một hợp đông không có dén bù Điều.nay thé hiện ở chỗ bên tăng cho chuyển giao tai sản và quyển sở hữu tài sản.cho bên được tăng cho, đồng thời bên được tăng cho không có nghĩa vụ trả lạicho bên tăng cho bat kj lợi ich nao Đối với trường hợp tăng cho có điều kiện,

theo đỏ người được tăng cho phải thực hiện một, một số công việc do bên

tặng cho yêu cầu và là điều kiến để nhân tăng cho, tinh chat của công việc ma

người được tăng cho phải thực hiện không phải la tinh chất dén bù trong giao

dịch dân su, Đây là đấc điểm cơ bản, có khác biệt lớn nhất với các giao dich

dân sự khác va tạo nên bản chat cla giao dịch tăng cho tải sản

"Thứ hai, hợp đồng tăng cho tai sin la hợp đồng thực té Điều nay được

tiểu la, việc tăng cho tai sản phải diễn ra trên thực té, néu hai bên chỉ lập hop

đẳng để théa thuận về đổi tương tăng cho, vé quyển và ngiữa vu của các bên

hi hợp đồng chua phat sinh hiệu học: Việc chayén giao tăi sân về quyền sỡ

"hữu tai sin phi có thực, hợp đồng tăng cho phát sinh và chấm dứt củng thời

điểm chuyển giao tai sản ting cho, trừ một số trường hop pháp luật quy định

khác

Thứ ba, hợp đồng tặng cho có thể la hợp đồng don vụ, có thể lả hợp

đẳng song vụ Hợp đồng tăng cho tải sn là hợp đồng đơn vu trong trường hợp một bên được nhân tải sản tăng cho mà không phải thực hiện một nghĩa

vụ gi đối với bên tăng cho Đối với hop đồng tăng cho có điển kiện, tức bên

nhận tăng cho phải thực hiên một hoặc một số điều kiên ma bên tăng cho đưa

ra thi méi được nhân tải sản tăng cho, thi trường hop nảy hop đẳng tăng cho được coi lä hợp đẳng song vu.

Thứ tư, đối tượng của hợp đông tặng cho có thé lả động sản hoặc bat

đông sản Đối tượng tăng cho trong hop đồng tăng cho sẽ quyết định hình

thức và hiệu lực của hợp ding nay Nêu đối tương tăng cho l đồng sẵn thi hình thức hop đồng tăng cho có thé bằng văn bản hoặc bing miệng, Hiệu lực

của hop đồng tặng cho có thé phát sinh tại thời điểm bên được tăng cho nhận.tải sản hoặc khí hoan tất thủ tục đăng ký quyển sở hữu (nếu tài sin đó phải

đăng ký theo quy định pháp luật, ví dụ như 6 tô, xe máy ) Nếu đổi tương

của hop đồng tặng cho la bat động sản, vé hình thức hợp đồng phải lập thảnh

văn ban, có công chứng, chứng thực theo quy đính pháp luất, sau đó phải thực hiện đăng ký quyền sỡ hữu (đổi với bat đông sản phải đăng ky) thi hợp đồng

tặng cho mới phát sinh hiệu lực (vi du như tặng cho nhà ở, quyển sử dung

đấu,

'Về việc hủy bỏ hợp đông tăng cho tai sản, đòi lại tải sản tặng cho Theo

quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 vẻ tăng cho tai sẵn có điển kiện:

“1, Bên tặng cho có thé yêu câu bên được tăng cho thực liện một hoặc nhiềunghĩa vu trước hoặc sau khi tặng cho Điều tiện tặng cho không được viphạm điều cắm của iuật, không trái đạo đức xã hôi

2 Trường hop phải thực hiện nghĩa vụ trước Rồi tặng cho, nếu bên được tặng

cho đã hoàn thành nghĩa vu ma bên tăng cho Không giao tài sản thi bên tặng cho phải thanh toán ng]ữa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3 Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ san Rh tăng cho mà bên được tặng

cho Rhông thực hién thi bên tăng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bôi

Thường thiệt hai

Tir quy định nay, trường hop nhận tăng cho có điều kiện, sau khi tăng cho, người tăng cho vẫn được quyển yêu câu hủy bé hop đồng tăng cho, đồi

lại tải san va yêu cầu bồi thường thiết hại nếu bên được tăng cho không thực

hiện các diéu kiện tăng cho Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 (cũng như quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 trước đây) chỉ quy đính việc hủy bô hợp đồng ting cho có điều kiện (thông qua việc đời lạ tải sản va yêu câu bồi

thường thiệt hại khí bên được tăng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi tăng

cho) mà chưa có quy định vẻ việc hủy bö hop đồng tặng cho tải sin nóichung

Hop déng tặng cho quyên sử dung dat là một loại hợp đông tặng cho tảisản trong giao dịch dân sự, do vậy nó cũng co hau hết các đặc điểm của hopđẳng tăng cho tải sin thông thường Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất là mộtloại tai sản đặc biệt nên ngoài có các đặc điểm chung của hợp đồng tăng chotải sản thi hợp đông tang cho quyền sử dụng đất còn có các đặc điểm riêng.khác biệt, cụ thể như sau:

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyển sử dung đất phải đăng kj tại cơ

quan Nha nước có thẩm quyền mới có hiệu lực Do đối tượng của hợp đồngtặng cho là quyền sử dụng đất có đặc điểm đặc biệt về quyền của các chủ thé

sở hữu, sử dụng như đã nêu ở trên nên pháp luật quy định chất chế hơn việc tặng cho các tải sản thông thường khác Theo quy định của pháp luật thi không phải ai có quyền sử dụng đất déu có quyên tăng cho quyền sử dụng đất, không phải ai cũng có quyển nhân quyền sử dung đất và không phải quyển sit dung đất nảo cũng được tăng cho Do vay, vẻ hình thức hợp đồng tăng cho quyển sử dung đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực

‘va có hiệu lực tại thời điểm đăng ký với cơ quan Nha nước có thẩm quyềntheo quy định pháp luật về đất dai, đây lả thời điểm hợp đồng tăng cho quyền

sử dụng dat có hiệu lực, lả thời điểm chuyển quyên sử dụng dat từ bên tang

cho sang bên được tăng cho

Nour vay hop đồng tăng cho quyền sử dung đất có hiệu lực từ thời điểmđăng ký tại co quan Nha nước có thẩm quyền, đây chính la đặc điểm đặc biệt

tiêng của hợp đồng tăng cho quyền sử dung đất so với hợp đồng tăng cho các tải sin khác Đôi với hợp đồng tăng cho tải sin thông thường thi khi bên được

tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đổi với hợp đồng

công nhân về quyên sử dung dat nay Do vậy, bên tặng cho vẫn có quyền đòi

lại quyền sử dụng đất đã tăng cho.

Thứ hai, hop ding tăng cho quyền sử dụng đất co đối tương chuyển.giao vừa lả quyền sử dung đất với tư cách là một loại tài sin thuộc sở hữu ciangười chuyển giao, vừa chuyển giao đất đai với tư cách là một loại tải sảnthuộc sỡ hữu toản dân do Nha nước đại diện chủ sở hữu Bay chính là điểm.khác biết đặc thù của hợp đồng tăng cho quyển sử dung đất với hop đồng tăng

cho thông thường khác Như đã phân tích ở trên, quyển sử dụng đất 1a một

loại tai sẵn gin liền với một tải sản khác đó là đất đai Do vay, việc chuyển

giao quyển sử dụng đất sẽ đồng thời chuyển giao đất đai Tuy nhiên, giao dich

nay chi có việc chuyển giao quyền sở hữu đối với tai sản là quyển sử dungđất Với đất đai, không có sự chuyển giao quyên sở hữu, nhưng có sự chuyển.giao đất trên thực tế để bên nhận chuyển giao quyên sử dụng đất có thể thực

hiện các quyên của chủ sử dụng đất gắn lién với dat dai đó

Thứ ba, hợp đồng ting cho quyển sử dụng dat là hợp đồng tăng cho

không có dén bù Cũng giảng như hợp đồng tăng cho tải sản khác, hợp đẳng

tặng cho quyền sử dụng đất là hợp dong không có dén bù, đặc điểm nay được.thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dung đất của minh cho bên

được tăng cho, va bên được ting cho không có nghĩa vu trả lai cho bến tăng

cho một lợi ích tương đương, Đặc điểm nay giúp chúng ta phan biệt giữa hop

đẳng tặng cho quyền sử dung đất với các loại hợp đồng dân sự khác như hop đẳng mua bán, vay tài sin

Hop đơng tăng cho quyển sử dung dat thường hình thành dựa trên các

mỗi quan hệ huyết thơng, tinh cảm giữa các bên tham gia giao dịch, xuất phát

từ mối quan hệ đĩ, các bên lựa chọn giao kết hợp đồng tăng cho quyển sửdụng đất dé tăng lại tai sản cho người thân của mình khi minh khơng cịn nhụcầu sử dung, hoặc hỗ trợ giúp đỡ cho người thân của mình

‘Mac dit hop đồng tăng cho khơng cĩ tính chất dén bù, nhưng bên tăng cho cĩ thé đưa ra một số điều kiên cho bên được tăng cho (hop đồng tặng cho

cĩ điều kiện) Trong trường hợp này, bên tăng cho cĩ thể yêu cau bên đượctặng cho thực hiện một hoặc nhiễu nghĩa vu tai thời điểm trước hoặc sau khinhận tài sin tăng cho, Điều kiên tăng cho khơng được vi pham điều cắm của

luật, khơng trải đạo đức xã hội (theo khoản 1, Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015) Với hợp đồng tăng cho quyên sử dụng đất, điều kiến chúng ta thường gấp trên thực tế thường lé trong trường hợp bên tăng cho la bổ me, người đã gia yêu, hộc khơng cĩ người thân tăng cho lại cho con cải, người thân quen với điều kiên phải chăm sĩc nuơi dưỡng họ, hay phải thờ củng khi họ mắt.

"Thứ tu, hợp đồng tăng cho quyên sử dung đất phải được lập thành văn.

‘ban, cĩ cơng chứng chứng thực của cơ quan Nha nước cĩ thẩm quyền, đồng

thời được đăng ký theo quy định của pháp Iuat theo quy đính tại khoản 3 Điều

188 Luật đất đai năm 2013 thì mới cĩ hiệu lực.

13 Điều kiện cĩ hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dung đất

Hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đắt chính 1a giá trị pháp

lý của hop đồng làm phat sinh quyển va nghĩa vụ dân sự của bên tăng cho và bên nhận tăng cho quyển sử dụng đất Theo đĩ, bên tặng cho cĩ nghĩa vụ

chuyển quyển sử dụng đất của mình cho bên nhân tăng cho, bên nhân ting

cho được nhân quyền sử dung đất tir bên tăng cho Hiệu lực tạo nến su rằng

‘bude về quyền va nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch.

‘Hop đồng ting cho quyên sử dụng dat lả một loại cụ thé của hợp đẳng

dân sự Do vậy, hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất sẽ được

tìm hiểu chung dựa vào quy định về hiệu lực của hợp đồng dan sự Theo đó,điều kiện có hiệu lực của hợp đông nay cứng phải đáp ứng đủ các điều kiện có

hiệu lực của hợp đồng dân sư (quy định tại Điểu 117 Bộ luật dân sư năm.

2015), bao gồm: chủ thé tham gia phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực

hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyên, mục đích và nội dung của giao dich dân sự không vi phạm điểu cắm của luật, không trai dao đức xã hội Trong trường hợp pháp luật có quy định về mặt hinh thức thi đây cũng lả một điều

kiện có hiệu của hợp đông

'Và ban chất, tăng cho quyển sử dụng dat thực chất cũng là hình thức

chuyển quyển sử dung dat từ bên tăng cho sang bên được tặng cho Vì vay,

"hình thức của hợp đồng tặng cho quyén sử dụng đắt cũng tương tự yêu cầu về

trình thức trong các giao dich chuyển quyền sử đụng đất Theo đó, hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bin, có công chứng,

chứng thực theo quy đính của pháp luật (theo Điều 502 Bộ luật dân sự năm

2015, khoản 3 Điểu 167 Luật đất dai năm 2013 vả khoản 3 Điều 188 Lut đất dai năm 2013).

Ngoài các điều kiên có hiệu lực chung của một hợp ding dân sự, hợp đẳng tăng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện đặc thù khác của

giao dich liên quan đến quyên sử đụng đất được quy định tại Luật dat dai, cụ.thể là điều kiên về đối tượng quyền sử dung dat được tham gia giao dịch Nộidụng chỉ iết điều kiện nay tác giả sẽ nêu tai Chương 2 của Luận văn

Co thé thay, quy định điều kiên vẻ hình thức, đối tương của hop đồngtăng cho quyền sử dung đắt chất chế hơn so với một số loại hợp đẳng dân sự

khác Bởi lẽ, quyền sử dung đất là tai sản có gia tn lớn, va có sự tham gia

quản lý của Nha nước, do vây quy định chất chế vẻ hình thức, vé điều kiến.của đối tương được tham gia tặng cho để đảm bảo thể lên rố rang nhất giao

dich, thuận tiên cho cơ quan Nha nước có thẩm quyên có thể kiểm tra, kiểm

soát giao dich tặng cho, thực hiện quyển và nghĩa vụ quân lý đất đai của Nhà nước là cân thiết

Khi hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất được lập một cách hợp pháp thì sẽ phát sinh hiệu lực Việc hợp đồng tăng cho quyên sử dung đất phát sinh

hiệu lực chính là kết quả các bên tham gia trong hop đồng mong muốn đạtđược để ghỉ nhận ý chi của các bén tham gia, đồng thời còn rang buộc các bên

thực hiện nghĩa vụ của mình do hợp đồng đã được pháp luật công nhận va bão vệ

Việc tuân thủ các điều kiên có hiệu lực của hợp đồng là yêu tô quan

trọng, tiên quyết để hợp đỏng phát sinh hiệu lực Nêu vi phạm một trong các

điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thi hợp đồng đương nhiên vô hiện (một

phân hoặc toản bộ tùy vào trường hợp cụ thổ) Các điều kiên có hiểu lực của

hop đồng tặng cho quyên sử dung dat sẽ được tác giả tập trung phân tích, làm.

16 trong Chương 2 của luôn văn

144 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Khi hợp đẳng được giao kết hop pháp, thời điểm có hiệu lực của hopđồng chính là thời điểm lam phát sinh quyển vả nghĩa vụ của các bên chủ thé

tham gia xác lập, thực hiện hop đỏng, các bên tham gia phải thực hiện quyển

và nghĩa vu đối với nhau đúng theo cam kết, théa thuận trong hợp đồng

‘Theo Điêu 401 Bộ luật dân sư năm 2015 quy định:

“1 Hop đồng duoc giao két hợp pháp có hiệu lực từ thời diém giao két, trừ.

trường hợp có théa thuận Rhác hoặc iuật liên quan có guy định khác.

2 Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghia

vụ đối với nham theo cam két Hop đồng chỉ có thé bị sửa adi hoặc Iniy b6

theo thỏa thud của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Nhu vậy, nếu giao dịch tặng cho quyền sử dung dat dap ứng đây đủ các

điều kiện có hiệu lực của một giao dich dân sư theo quy định của pháp luật dân sự, và đáp ứng các điều kiện của giao dich tăng cho quyển sử dụng đất

theo pháp luật dat đai hiện hảnh thi sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm giao

kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc luật liên quan quy đính một

thời điểm có hiệu lực khác

Tuy nhiên, hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất la để ghi nhận giaodich tăng cho quyên sử dụng đất Hiện nay, theo quy định tai Điều 503 của Bộluật dân sự 2015: “Việc chuyễn quyên sử dung đất có hiệu lực kễ từ thời điểmđăng ý theo quy đmh của Luật đất đai” Do đó, đỗi với giao dich tăng cho

quyển sử dung đất, ngoài chiu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự, giao dich nay còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai

Tại khoăn 3 Điêu 188 Lut dat đai năm 2013 có quy định “Việc cinyễn

đỗi, chuyễn nhương, cho thud, cho thé lat, thừa ké, tăng cho, thé chấp quyền

sử dung đất góp vốn bằng quyền sử đụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng

Äÿ đất dat và có hid lực i từ thời điễm đăng lý vào số dia chỉnh” Từ quyđịnh này nhận thay, giao dich ting cho quyền sử dung đất có hiệu lực kể từthời điểm đăng ký vào sé địa chính, đây lả thời điểm cơ quan Nha nước cóthấm quyển chỉnh thức ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đắt từ bên tăng

cho sang bên được tặng cho Khi giải quyết những vu án tranh chấp vé hoặc

có có liên quan đến giao dich tăng cho quyền sử dung đất thì việc đánh giá,

xác định thời điểm có hiệu lực của việc tăng cho chính la điểm mau chót,

quan trong để zác định quyền, nghĩa vụ của các bên vả người liên quan trong.

Ja hình thức thể hiện của giao dịch tăng cho, vả việc tăng cho có hiệu lực ké

từ thời điểm đăng ký vào số địa chính, do vậy, hợp đồng cũng có hiệu lực kế

từ thời điểm đăng ky Dưới góc đô lý luân vé hop ding, tác giã đồng ý vớiquan điểm thứ nhất

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương | của luận văn, tắc giã đã tập trung nghiên cứu, làm rổ một số vẫn để lý luân về cơ bản hop đồng tăng cho quyên sử dung dat.

Đâu tiên, tac giả đã làm rõ khái niệm quyền sử dung đất, đưa ra một số quy định về hợp đẳng tăng cho tai sản Từ đó, tac giã đưa ra khối niệm vả đặc

điểm pháp lý của hợp đồng tăng cho quyển sử dung đất Sau đó, tác giả dua ra

một số nôi dung cơ bản về điều kién có hiệu lực của hợp đẳng tăng cho quyển

sử dụng đất, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất

Từ việc phân tích những nội dung nảy tác giả đã cho người đọc thay

được những đặc điểm, quy định cơ ban, đặc trưng nhất và làm tiên để choviệc tìm hiểu về những quy định của pháp luật liên quan dén điều kiện có hiệu

lực của hợp đẳng tăng cho quyền sử dung đất tại Chương 2

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VE DIEU KIỆN CÓ HIỆU LUC CUA HỢP BONG TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG BAT

"Như đã phan tích ở chương 1, hop đẳng tặng cho quyền sử dung đất là

hợp đồng không có đến bit Thông thường, các chủ thể trong hợp đẳng tăngcho quyển sử dung đất thực hiện giao dich tặng cho nhằm để grúp đỡ lẫn.nhau, việc các chủ thể giao kết hợp đông tăng cho hau hết dựa trên cơ sở tinh

cảm, quan hé thân quen Mặc dù vay, trong quá trình các bên ác lập, giao

hợp ding tặng cho quyển sử dung đắt, để được pháp luật công nhân hợp đồng

có hiệu lực, bao vệ quyền và lợi ích hợp pháp thì các bên cần phải tuân thủ theo đúng các quy đính của pháp luật Nói cách khác, toàn bộ nội dung và hình thức của hop đồng cũng như ý chí cia các bên khi tham gia hợp đồng đều phải đáp ứng đúng theo quy định của pháp luật

'Về ban chất, hợp dong tăng cho quyền sử dung dat là một giao dich dan

sự, do vay sẽ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự vẻ các diéu kiến có hiệu,

lực của giao dich dân sự như một chuẩn mực chung, Béng thời, giao dich nàycòn phải đáp ứng các điều kiên quy định vé tăng cho quyền sử dụng đất trongLuật đất dai năm 2013 Cụ thể, để hợp đỏng tăng cho quyền sử dụng đất có

hiệu lực phải thỏa mãn các diéu kiện sau:

2.1 Điều kiện về chủ thể trong hợp đông tặng cho quyền sử dung đất

Tại Điều 1 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định “Bồ luật nay quy định

địa vi pháp lý, chuẩn mực pháp if về cách ting xử cũa cá nhân, pháp nhân”,

qua quy đính này có thể thay, Bộ luật dân sự hiện hành đã mặc định thừa nhân

chi có cá nhân và pháp nhân mới có tư cách là chủ thể tham gia trong quan hệ pháp luật dân sự.

Đôi với hop đồng tăng cho quyển sử dụng dat, các chủ thể tham gia

thực hiện giao dich bao gồm bên tống cho và bên nhận tăng cho quyển sử

dung đất Để hợp đông được pháp luật thừa nhận thi các chủ thể phải đáp ứng.những điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

= Boi vor chủ thé là cảnhân

Theo quy đính tại điểm a khoăn 1 Diéu 117 Bộ luật dân sự năm 2015,trong giao dich dân sự nói chung và hợp đông tặng cho quyển sử dung đất nóitiếng pháp luật đã quy định Chi thể tham gia giao dịch phải có năng lực pháp

luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dich dân sự được xác

lập Như vậy, để pháp luật thừa nhận có thể trở thành chủ thể của quan hệpháp lut, cá nhân phải có day đủ đồng thởi năng lực pháp luật dân sự vả năng

lực hảnh vi dân sự.

Tại Điều 16 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định 16

“1 Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khã năng của cá nhân có qnyén dân sự và nghĩa vu dân ste

2 Moi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân ste như nhan.

3 Măng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ lâu người đồ sinh ra và chấmđứt kit người đó chết

Từ quy định trên chúng ta có thể hiểu rằng, năng lực pháp luật dân sự

của cá nhân đã có và được Nha nước công nhân ngay từ khi một cả nhân sinh

ra và hoàn toán không bi ảnh hưởng bởi tuổi tác, trình độ, sức khöe, hoàn

cảnh,

Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân có năng lực pháp luật dân sự déu có

khả năng để quyết định hành vi của mảnh Do vậy, song song với năng lực

pháp luật dân sự, pháp luật còn quy định chủ thể phải có năng lực hành vi dân.

sự Cụ thé tại Điều 19 Bộ luật dan sự năm 2015 quy định: “Năng iực hành vi

dân sự của cá nhân là kid năng cũa cá nhiên bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân si” Khác với năng lực pháp luật dân sự, năng

lực hành vi dan sự chính là khả năng kiểm soát, làm chủ hãnh vi của chính

chủ thể để tao ra các quyển và ngiĩa vụ dân sự cho chính bản thân ho Năng

lực hành vi dân sư của mỗi cá nhân không giống nhau, no bị chi phối bởi rấtnhiều thứ như rưức độ nhận thức, tuổi tác, sức khỏe của cá nhân

"Từ những nội dung trên, chúng ta có thể hiểu năng lực pháp luật dân s

và năng lực hành wi dân sự là hai yếu tô cầu thành của năng lực chủ thể, nănglực pháp luật dân sự là cai có trước, la điều kiện can để công dân có các.quyển và nghia vụ theo quy định của pháp luật, lả quyền dân sự khách quan.của chủ thé, năng lực hảnh vi dân sự la cái có sau, là điều kiện đủ để tạo ra tư

cách chủ thể khi tham gia vào giao dich dan su.

Giao dich dân sự do cá nhân xác lập, thực hiện có hiệu lực nếu cá nhân

có năng lực hanh vi dân sự phù hợp với giao địch theo quy định pháp luật Cu

thể, theo quy định từ Điều 19 đến Điều 24 Bộ luật dân sư năm 2015

Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự day đủ, trừtrường hop ho bị tòa an tuyên bổ mắt năng lực hảnh vi dân sự, tuyên bổ có

khó khăn trong nhận thức, lam chủ hành vi, tuyên bổ hạn chế năng lực hành

vi dân sự Người có năng lực hành vi dân sự đây di được toàn quyền sác lập

"mọi giao dich dân su.

Người từ đủ 15 tuổi đến chưa di 18 tuổi được xác lap, thực hiện các

giao dịch dân sự, trừ giao dich dân sự liên quan đến bat động sản, động sản phải đăng kí và giao dich dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại điện theo pháp luật đồng ý.

Người từ di 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi có năng lực hanh vi dân sự chưa

đây di, khi xác lập thực hiện giao dich dan sự phải có sư đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những giao dich nhằm phục vụ nhu cẩu sinh hoạt

‘hang ngày phủ hợp với lứa tuổi

Những người chưa di 6 tuổi, người mat năng lực hảnh vi không đượcxác lập giao dich dân sự Tất cả giao dich dân sự của các cá nhân này do

người dai diện theo pháp luật zác lập, thực hiện

Các chủ thé là người chưa thánh niên, người mắt năng lực hành vi dân

sự, người có khó khăn trong nhân thức, lam chủ hành vi, người bị han chế

năng lực hành vi dân su lả những người có trạng thái sức khỏe, tinh than,nhận thức không đẩy đủ, én định Do vậy, nhằm bão vệ quyển lợi của đối

tương này, pháp luật quy định các giao dich với người chưa thành niền, người mắt năng lực hành vi dân sự, người có kho khăn trong nhận thức, làm chủ.

"hành vi hoặc người bi han chế năng lực hành vi dén sự phải do người dai diện, người giảm hộ của họ xác lập, trừ trường hợp luật có quy định khác Với trường hop tăng cho tai sản, pháp luật quy định trường hợp ho có tài san riêng, (bao gồm cả quyển sử dụng đất) và có người giám hộ thì người giám hộ

không được đem tai sản của họ tăng cho người khác (khoăn 1 Điều 59 Bộ luật

dn sự năm 2015)

"Với cá nhân là người nước ngoài (bao gồm người không có quốc tịch

và người có quốc tích nước ngoài), theo khoăn 2 Điều 673 Bộ luật dân sự năm

2015: “Người nước ngoài tại Việt Nam có năng lực pháp luật dân swe nhục công dân Việt Nam, trừ trường hop pháp luật Việt Nam có quy định Ride Đông thời, tại khoản 2 Điều 674 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Trưởng hop người nước ngoài xác lập, thực hiền các giao dich dân su tại Việt Nam năng luc hành vi dân sư của người nước ngoài đó được xác định theo pháp

Iuét Việt Nam” Như vậy, so với chủ thé 14 người Việt Nam, người nước.ngoải cứng có năng lực chủ thể bình đẳng như nhau

Nour vậy, với chủ thể là cá nhân khi tham gia giao dich tặng cho quyền

sử dụng đất cân có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dich được xác lap, ở đây là giao dich tăng cho quyển sử dụng

đất Với các quy định pháp luật nêu trên, các chủ thể từ đủ 18 tuổi trở lên có.

năng lực bảnh vi dân sự đây đủ, trừ trưởng hợp ho bi tòa an tuyên bổ mất năng lực hành vi dân sự, tuyên bổ có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành.

vi, tuyên bồ hạn chế năng lực hảnh vi dân sự, co thể tham gia giao địch tặng

cho quyền sử dung đất

* Đối với chi thé là pháp nhân

Khoản 1 Diéu 74 Bộ luật dân sự năm 2015 quy đính một tổ chức được

công nhận là pháp nhân khi có đủ các điêu kiện sau đây:

“a) Được thành lập theo quy đinh của Bộ luật này luật khác có liên quan,

b) Có cơ cẩu tổ chức theo quy định tat Điều 83 của Bộ luật này

+) C6 tài sản độc lập với cả nhân, pháp nhân Khác và tự chin trách nhiễm

bằng tài sản của minh;

4) Nhân danh minh thon gia quan hệ pháp luật mbt cách độc lập.

Khi pháp nhân tham gia giao dich dân sự sé thực hiện qua người đại

diện của pháp nhân Người đại điện của pháp nhên có thể lả người đại diện

theo pháp luật hoặc người đại điện theo ủy quyền (Điều 85 Bộ luật dân sự năm 2015) Đại diện theo pháp luật của pháp nhân gốm: Người được pháp

nhân chỉ định theo diéu lê, Người có thẩm quyền dai diện theo quy định của

pháp luật, Người do Téa án chỉ định trong quá trình tổ tụng tại Tòa an (theo khoăn 1 Điểu 137 Bộ luật dân sự năm 2015).

hi xac lêp, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh pháp nhân, người đại

điện của pháp nhân cũng can có đây đủ năng lực pháp luật va năng lực hành

vi của một chủ thé cá nhân

- im thé trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia dink, tổ hop

tác, tổ chức khác Không có tư cách pháp nhân

Theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Bộ luật dân sự “Trưởng hop hô

gia đình, t8 hop tác, t8 chức khác không có he cách pháp nhân tham gia quan

i dân sự thi các thành viên của hộ gia đình, hop tác, t8 chức Rhác không

cô tự cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, tec hiền giao dich dân sie

Hoặc ly quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thuec hiện giao dich dân

sue Việc ty quyên phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có théa thuận

khác Khi có sự they đỗ người đại diện thi phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự b

Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có te

cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác tp quyễn lêm người đại diễn thi thành viên đủ là chit thé cũa quan lê dân sự do mình tác lập, thực hiện

Từ quy đính tại Điều 1, Điền 101 Bộ luật dân sư năm 2015 nêu ð trên,

'Bộ luật dan sự năm 2015 không thửa nhận tư cách chủ thé của hộ gia đình, tổhợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân trung quan hệ pháp luật

dân sự

Khoản 1, Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định những thành

viên của hộ gia đính, tổ hop tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân lảchủ thể tham gia ác lập, thực hiện giao dich dân sự nói chung và giao dich

tặng cho quyên sử dụng đất nói riêng, Các thành viên nảy tư quyết định thực hiện giao địch hoặc ủy quyển cho người khác thực hiện Việc ủy quyển phải được lập thành văn ban, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Các thành viên trong hô gia đỉnh có thể théa thuận dé cử ra người đại

điện của hộ tham gia thực hiện giao dich dân sự vì lợi ích chung Việc xác

định chủ thé của quan hệ dân sự có sư tham gia của hộ gia đính sử dụng đất

được thực hiện theo quy đính của luật dat đai (khoăn 2, Điều 101 Bộ luật dân

sư năm 2015).

- Diéu Mện về chủ thé trong một số trường hợp đặc biệt

Đất đai lả tải sản của quốc gia, quyền sử dung đất cỏ ý nghĩa va giá trịlớn với mỗi cá nhân, tổ chức trong đời sống, do vây nhằm bảo vệ quyền sé

điểu kiên chung như đã nêu trên, pháp luật vẻ dat đai còn yêu cầu chủ thé

tham gia phải đấp ứng các điểu kiên riêng trong từng trường hop Các cá

nhân, hộ gia định, tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài sử dụng đất dưới một số hình thức nhất định sẽ có quyển được

tặng cho, chủ thé được nhận tặng cho quyền sử dụng đất khác nhau Cu thé

như sau

Đổi với chủ thể nhận tặng cho trong trường hop hộ gia đình, cá nhân

sử dung đất nông nghiệp duoc Nhà nước giao trong han mức; đất được Nhà:nước giao có tìm tiền sử dung đất cho thuê đất trả tiền thud đất một lần cho

cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyén sứ dung đất: đất nhậncimyễn đôi, nhân chuyễn nhượng nhận tăng cho, nhân thừa kế: Hộ gia định,

cá nhân trong trường hợp nay được quyển tăng cho quyển sit dung đắt cho

Nhà nước; tăng cho quyên sử dung dat cho công đồng dân cư để xây dựng cáccông trình phục vụ lợi ích chung của công ding, tăng cho nhà tình nghĩa gắnliển với đất theo quy định của pháp luật, tặng cho quyền sử dung đất đối với

hộ gia đính, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đổi tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở (theo quy

định tại điểm e khoản 1 Điều 179 Luật đất dai năm 2013)

Theo nội dung quy định của Luật đất đai néu trên, không phải tất cả các:chủ thể đều được nhận tặng cho quyên sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình chỉđược tặng cho các chủ thể theo quy định pháp luật

"Đối với tổ chức kinh tê thi tổ chức kinh tê được Nhà nước giao đắt cótìm tiền sử đụng đất cho thuê đất tha tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

timê: Cac chủ thé trong trường hợp nay được quyền tăng cho quyền sử đụng.đất cho Nhà nước, tăng cho quyền sử dung đất cho cộng đông dân cư để xây

dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của công đồng, tăng cho nhà tỉnh

nghia gắn liên với đất theo quy định của pháp luật (điểm c khoản 2 Điều 174

Luật đất đai năm 2013)

"Đối với người Việt Nam đinh cự ö nước ngoài: Theo điểm b khoản 1Điều 183 thi người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng về đầu tư tại

"Việt Nam và được Nha nước Việt Nam giao đất có thu tiên sử dung đất thì có

thể tăng cho quyển sử dụng đất quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng choquyển sử dụng đất cho công đông dân cư để xây dựng các công trình phục vụ

lợi ích chung của công đồng, ting cho nhà tinh nghĩa gắn liên với đất theo

quy định của pháp luật Như vay, việc tăng cho quyền sử đụng đất cia chủ thể

là người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài phải đáp ứng hai điều kiện, thứ nhất 1à phải thực hiển dau tư tại Viết Nam, và thứ hai là sử dụng đất dưới hình thức giao đất co thu tiên sử dung đất,

"Đối với một số ioqi đất cụ thé chi những chủ thé được pháp luật chopháp nhấn tặng cho mới được nhan tăng cho Chẳng han, khoản 3, khoan 4,

Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định: “3 HO gia dinh, cá nhân Không

trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhân cimyễn nhượng nhận tăngcho quyén sử dung đất trồng lúa

4 Hồ gia đình, cá nhân không được nhân cimyẫn nhương, nhấn tăng cho

quyén sử dụng đất 6, đất nông nghiệp trong kim vực rừng phòng hô, trong

phân kim bảo về nghiêm ngặt phân kim phe lỗi sinh thái thuộc rừng đặc

dung, nễu không sinh sống trong kim vực rừng phòng hộ, rừng đặc đụng đó.2.2 Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử

dụng đất

Căn cử Điều 118 Bộ luật dân sư năm 2015, mục đích của hợp đồng

được hiểu là những lợi ích ma chủ thể mong muốn dat được khi xác lập giaođịch Còn nội dung của hợp đẳng hiểu đơn giản là các điểu khoản mả các bênthỏa thuận trong hợp đồng, từ đó các bên sẽ có cơ sở để xác định quyền và

nghữa vụ phát sinh từ hợp đẳng,

Hop đẳng tăng cho quyền sử dụng đất cũng là một loại hợp ding dân

su, là sự thỏa thuận giữa các bến, nhưng trong pháp luật của bắt kỳ quốc gia

ảo, việc théa thuận cũng bị hạn chế trong phạm vi nhất định để đảm bao sự

thöa thuận đó không ảnh hưởng dén quyển lợi của quốc gia, của chủ thể khác

Cu thể tại điểm c khoăn 1 Điểu 117 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định

“Mục dich và nội dung của giao dich dân sự không vi phạm điều cấm của

ut, không trải dao đức xã lôi” Đây là một trong các điều kiện có hiệu lực của hop đẳng nói chung va hợp đồng tăng cho quyên sử dụng đất nói riêng, nội dung dưới đây tác giả sẽ phân tích, lam rõ quy định này.

2.2.1 Mục dich, nộ

vipham diéu cẵm của luật

Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 quy đính giao dịch dân sự có mục

đích, nội dung vì pham điểu cấm của luật thì vô hiệu Hợp đồng tăng cho

dung của hop đồng tặng cho quyên sit dụng đất khong

quyển sử dung đất cũng là một trong các giao dich dân sự, do vay cũng cần

tuân thủ điều kiện nảy

Điều cắm của luật la những quy định của luật không cho phép chủ thể

thực hiện những hành vi nhất định (theo Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015)

‘Vi phạm điều cắm cũa luật lé việc chi thể thực hiện những hành vi luật khôngcho phép thực hiện Việc vi phạm vào điêu cắm của luật ỡ đây không chỉ giới

hạn trong Bộ luật dân sự năm 2015 mã còn bao gém tất cả những luật khác của Nha nước Vi du, tại khoản 2 Điều 181 Luật đất dai năm 2013 quy định

“Cơ sở tôn giáo, công đồng đân cw sit đụng đắt không được cinyén đổi,

chuyén nhương, cho tind, tặng cho quyền sử dung đắt; không được thé chấp,góp vẫn bằng quyền sử đụng dat" Hoặc tại khoản 3, 4 Điều 191 Luật đất đainăm 2013 quy định: “3 Hộ gia đinh: ca nhân không trực tiếp sản xuất nông.nghiệp không được nhân cimyễn nhương, nhận tặng cho quyền sử dung đất

trồng lúa

4 Hồ gia đình cá nhân khong được nhận chuyển nhượng nhân tặng cho

quyền sử đụng đất 6, đất nông nghiệp trong kim vực rừng phòng hộ trong

phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân kim phe hỗi sinh thái mộc rừng đặc

dung, néu không sinh sống trong kim vực rừng phòng hô rừng đặc đụng đó.3.2.2 Mục đích, nội dung của hợp dong tặng cho quyên sứ đụng dat khong

trải với dao đức xã lội

Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định giao dịch dên sự có mục đích, nội dung tréi đạo đức xã hội thì vô hiệu Đạo đức xã hôi được quy định

tại Điều 123 Bộ luật din sự năm 2015, được hiểu là “những chudoa mực ứng

xử chung trong đời sống xã hội được công đồng tỉừa nhận và tôn trọng

Khác với điều cảm của luật, các chuẩn mực đạo đức không được quy

định rổ rang trong văn ban quy phạm pháp luật ma chỉ mới được định nghĩa

khái quát tại điều luật nói trên “Dao đức ” lả phạm trù khả trừu tượng, nó phụ.thuộc vao nhiêu yêu tổ khác nhau như văn hóa vùng miên, lich sử, kinh tế,đẳng thời còn phụ thuộc vao khả năng, mức độ nhận thức của mỗi ngườiTiêu chuẩn về đạo đức xã hội sẽ phát triển song song với xã hội do đó nó.không bắt biển ma sẽ thay đổi theo thời gian, các điều kiên chính trị, kinh tế,

xã hội khác nhau, có những chuẩn mực ứng xử có thể phù hợp với thời điểm.nay nhưng lại không còn phù hợp với thời điểm khác Vì vay, việc xem thénao la chuẩn mực ứng xử chung vẫn còn tủy thuộc vào quan điểm, nhận thức.của mỗi người trong mỗi hoàn cảnh cụ thể, qua đó sẽ đưa ra, nhận định cách

tứng xử khác nhau.

Đề xem sét tuyên bổ hợp đồng vô hiệu theo quy định nay hay không làđiễu không đơn giãn, vi quan điểm x hồi, nhân thức cá nhân là khác nhau.Mất khác, do không có cơ sở pháp lý chung nao, nên để xem xét quyết định

một hợp đồng có vô hiệu do trai đạo đức zã hội hay không, những người có

thẩm quyển giải quyết thưởng sẽ xem ét trên cơ sở nhận định cia bản thân,đồng thời cũng xem xét quan điểm của cộng đông để phán quyết Thực tếtrong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thi việc mac định có trái dao đức

xã hội hay không khả là khó khăn Do vây, thực tế khá lait trường hợp Tòa án

căn cứ lý do nay để tuyên hợp đồng tăng cho quyên sử dung dat la vô hiéu

23 Điều kiện về sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng tặng cho quyền.

sử dụng đất

Pháp luật dân sự luôn bảo đảm tính tự nguyên, tư do thỏa thuận thực hiện giao dich của các chủ t Điền này được luật hóa, quy đính rõ là một trong các nguyên tắc cơ ban của pháp luật dân sự tại khoản 2, Điễu 3 Bộ luật

dân sự năm 2015: “cá nhên, pháp nhân xác lập, thực hiện, cham đứt quyền,ngiữa vụ dan sự của minh trên cơ sở tự đo, tự nguyên cam kết, théa thud’Cac cam kết, thỏa thuận của các chủ thể cầu thành nội dung của hợp đồng, va

‘no phải dựa trên ý chí tự nguyên của các chủ thể Ý chí của các bên tham gia

giao dich được các nhà lập pháp rất coi trong và được quy định trong văn ban

pháp luật về việc sử dụng ÿ chi để giai thích giao dich dân su, hợp đồng

Trong trường hợp có điều khoản của hợp đồng có nội dung không rõ rang,

khó hiểu, được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, thi việc giải thích nội dung

đó không chỉ dựa vào ngôn từ cia hợp đẳng ma còn phải căn cứ vào ý chi của

các bến được thể hiện trong toan bộ quá trình trước, tại thời điểm sác lập,thực hiến hop đông, Trường hợp có sự méu thuẫn giữa ý chí chung của các

"bên với ngén từ sử dụng trong hop đồng thì ý chi chung của các bên được

kỳ yêu tô nào chỉ phối Về nguyên tắc, các hợp đẳng được giao kết mic nhiên

được coi là ý chỉ tự nguyện của các bên chủ thể, Vì vậy, giao dich chỉ bị coi làthiểu tính tự nguyện của chủ thể khi có đủ bằng chứng, chứng cứ để có thể kết

lun rằng hợp đồng đó được giao kết theo một trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, hợp dong tặng cho quyên sit dung dat được xác lập bởi sự

giã tao.

Từ điển Luật học gidi thích: giao dịch dân sự do giã tạo là giao dichđược xác lập nhằm che dẫu giao dich có that khác Các bên chủ thể không có

ý định xác lap giao dịch, thực hiện quyển và nghĩa vu với nhau trong giao

địch giả tạo Van dé nay được dé cập và quy định tai Điều 124 Bộ luật dân sự

năm 2015

“1 Khi các bên vác lập giao dich dân sự một cách giả tao nhằm che giấu một

giao dich dân sự khắc thi giao địch dân sự giả tao vô hiều, còn giao dich dân

su bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dich đó ciing vô hiệu theo

ny dinh của Bộ luật này hoặc luật khác cô liên quan

3 Trường hợp xác lập giao dich dân sự gid tạo nhằm trén tránh nghia vụ vot

người thử ba thi giao dich dân sự đỏ v6 hiệu

Từ quy định trên có thể hiểu, nội dung của giao địch giả tạo không thểhiện ý chi đích thực của các bên tham gia xác lập giao dich, các bén chủ thể

không thực sự tư nguyên, mong muồn tặng cho quyền sử dụng dat cho nhau,

mà chỉ đùng giao dich nay nhằm che giấu một giao dich khác hoặc trén tránh nghĩa vụ với người thứ ba

Căn cir mục đích xác lập giao dich, có thể chia hợp ding sác lập do giã

tạo thành hai loại sau:

‘Mt la, hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất gia tao nhằm mục dich

che giấu một giao dich khác Trường hợp nảy, giao dich gia tạo không ảnh

thưởng đến quyên, lợi ich của bên thứ ba Việc lập ra hợp đồng nhằm mục

đích che giấu cho một giao dịch dân sự khác hoặc che đậy cho một sự thật khác Vi du: A vay tién của B B yêu cầu A kỹ thêm hợp đẳng tăng cho quyền

sử dụng dat với lý do để bảo đâm A sẽ trả tiễn gốc và lãi vay cho B Phân tích

ví du nay, hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất được hai bên ký kết ở đây

không thể hiên đẳng thời ý chi, sự tự nguyên tăng cho của A va nhận ting cho

của B, ban chất là hai bên mong muốn thực hiện giao dịch vay - cho vay.

‘Nhung hai bên biểu hiện ý chi ra bên ngoai bằng hợp đồng tăng cho quyển sử

dụng đất Do vậy, ở đây có sự không thống nhất ý chí của bên tăng cho với

mục dich, mong muôn thực tế là thực hiện giao dich vay tiễn, tuy nhiên lại thểtiện ý chi, mong muốn thực tế bằng giao dich tăng cho va giao kết hợp đồng.Tổng cho quyên sử dung đất Về phía bên cho vay, tai thời điểm giao kết ý chỉ

của bên cho vay không rõ rang, bên cho vay chỉ muốn cho vay lấy lãi, hay thực chất dang muồn có được quy

hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đắt thay cho hợp đỏng cho vay? Trong vi

sử dung đất của A niên yêu cau giao kết

du nay, giao dịch bị che giấu là giao dịch vay - cho vay tién theo đúng mong

muốn, mục đích thực hiện giao dich ban đâu giữa các bên Tuy nhiên thực tếcác bên đã giao kết hợp đồng tăng cho quyền sử dung dat với lý do để dam

‘bao bên vay sẽ hoan trả lại đây đủ tiên gc và lãi vay Như vay, tại thời điểm.giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất các bên chủ thể đã có ý định