Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu

Tuy nhiên, cho ến thời iểm hiện tại, các quy ịnh pháp luật về Hợp ồng mua bán vẫn còn nhiều hạn chế, chủ yếu °ợc qui ịnh mang tính ịnhh°ớng ch°a áp ứng °ợc sự a dạng, phong phú của thực

BỘ T¯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO

TRUONG ẠI HOC LUẬT HÀ NOI

HOP DONG MUA BAN TAI SAN - NHỮNG VAN DE CAP THIẾT

CAN NGHIEN CUU

MA SO: LH-2010-06/DHL-HN

Chủ nhiệm ề tài: TS TRAN THI HUE

KHOA PHAP LUAT DAN SUTRUONG ẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

HÀ NỘI - 2011

BANG CHU VIET TAT

Nghị quyếtQuyết ịnhViện kiểm sátTòa án nhân dân tối cao

Thông t°

Thông t° liên tịch

Hợp ồng

MỤC LỤC

MỞ ẦUPHAN THỨ NHẤTTONG THUAT NỘI DUNG CÁC CHUYEN È NGHIÊN

CỨUPHAN THỨ HAICAC BAO CÁO CHUYEN È

ối t°ợng của hợp ồng mua ban tài sản

TS Vi Thị Hải YếnHình thức của hợp ồng mua bán tài sản

1S Vi Thị Hải YếnThời iểm chuyển quyền sở hữu trong hợp ồng mua bán nhà ở

TS Nguyễn Minh TuấnNhững khía cạnh pháp lí về hợp ồng mua bán tài sản của một

số quốc gia trên thế giới

Chu Thị Lam Giang

Hợp ồng mua bán tài sản theo qui trình bán ấu giá

ThS Nguyễn Mạnh C°ờngHợp ồng mua bán có ối t°ợng là quyền sở hữu trí tuệ

TS Vii Thi Hải YếnNhững nội dung c¡ ban của hợp ồng chuyển nh°ợng quyền

sử dụng ất

TS Nguyễn Thị NgaNhững yếu tổ pháp lí c¡ bản về hợp ồng mua bán nha

TS Trần Thị HuệNguyễn Vn HợiNhững bat cập và ịnh h°ớng hoàn thiện quy ịnh của pháp

1S Nguyễn Thị LanHợp ồng mua bán tài sản qua sàn giao dịch

1S Nguyễn Thị DungHiệu lực của hợp ồng mua bán hàng hoá quốc tế

ThS Bùi Thị Thu Việc vi phạm ngh)a vụ do chậm thực hiện ngh)a vụ thanh toán

trong hợp ồng mua bán tài sản và thực tiễn xét xử tại Toà án

1S Nguyễn Vn C°ờngNguyễn Thi Thu HongMột số vấn ề thủ tục giải quyết tranh chấp về Hợp ồng mua

bán tài sản

TS Bùi Thị HuyễnMột số vấn ề thi hành án về hợp ồng mua bán tài sản

TS Bùi Thị HuyễnMột số tồn tại, v°ớng mắc và những sai phạm phát sinh trong

quá trình ký kết và thực hiện hợp ồng chuyển nh°ợng quyền

sử dụng ất

1S Nguyễn Thị NgaDANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài

Mua bán là quan hệ pho biến nhất, diễn ra th°ờng xuyên nhất trong xãhội, là một ph°¡ng thức pháp lý hữu hiệu cho các chủ thê tham gia thực hiện

°ợc việc chuyển quyền sở hữu tài sản ể áp ứng nhu câu sinh hoạt, tiêudùng, sản xuất, kinh doanh trong ời sống hàng ngày

Ngày nay, hoạt ộng mua ban càng trở nên phong phú, a dạng va phức

tạp vì ối t°ợng mua bán °ợc mở rộng h¡n ối t°ợng của hợp ồng mua

bán thể hiện d°ới dạng là vật, tài sản thể hiện d°ới dạng quyên, tài sản mua

bán thê hiện d°ới dạng là giấy tờ có giá, là tài sản có giá trị rất nhỏ ến nhữngtài sản có giá trị rất lớn, thị tr°ờng chứng khoán và giao th°¡ng giữa cácquốc ngày càng trở nên sôi ộng

Hiện tại, hợp ồng mua bán tài sản °ợc quy ịnh trong nhiều vn bản

pháp luật nh° Bộ luật Dân sự 2005, Luật Th°¡ng mại 2005, Luật Chứng

khoán, Luật Nhà ở, Luật Dat ai nm 2003, với nhiều tên gọi khác nhau Vềc¡ bản, các quy ịnh này ã áp ứng °ợc nhu cau iều chỉnh các quan hệ xãhội phat sinh trong ời sống hàng ngày, tạo ra nền tảng pháp lý dé hoạt ộngmua bán diễn ra, ặc biệt là trong xu thế hội nhập quốc tế hiện nay

Tuy nhiên, cho ến thời iểm hiện tại, các quy ịnh pháp luật về Hợp

ồng mua bán vẫn còn nhiều hạn chế, chủ yếu °ợc qui ịnh mang tính ịnhh°ớng ch°a áp ứng °ợc sự a dạng, phong phú của thực tế về hợp ồngmua bán tài sản mà mục ích là dịch chuyên quyền sở hữu từ ng°ời này sangng°ời khác và cing từ ó, các tranh chấp từ việc mua bán xảy ra ngày càngnhiều ối với những tài sản có giá trị lớn và ã trở thành một vấn ề nóngbỏng, Thực trạng này do nhiều nguyên nhân, có thể kế ến những nguyênnhân chủ yếu sau ây:

- Các quy ịnh của pháp luật hiện hành ch°a bám sát các quan hệ muabán phát sinh trong thực tế

- Chính sách kinh tế của Nhà n°ớc luôn có sự thay ổi, trong ó cóchính sách về ất ai, nhà ở, chứng khoán, san giao dịch,v.v

- Việc xác lập quyền sở hữu ối với tài sản mua bán có giá trị lớn làmột nhu cầu ngày càng trở nên sôi ộng và phức tạp

- Gia cả thị tr°ờng của các loại tài sản có giá tri lớn luôn luôn có sự

biến ộng

- Các chủ thé khi giao kết và thực hiện hợp ồng mua bán tài sảnth°ờng không chú trọng về hình thức của hợp ồng mua bán theo quy ịnhcủa pháp luật.

- _ Chính vì những quy ịnh của pháp luật còn ch°a cụ thể va chi tiết làmcho các chủ thể khi tham gia và thực hiện loại hợp ồng này không hiểu vàkhông xác ịnh °ợc quyền và ngh)a vụ pháp ly hợp pháp của mình Vi thé,th°ờng xảy ra tranh chấp về quyền và ngh)a vụ

- ặc biệt, vì sự bất cập và thiếu vắng của pháp luật hiện hành mà khitranh chấp về hợp ồng mua bán tài sản xảy ra, nhiều tr°ờng hợp Tòa án gặpkhó khn trong việc giải quyết do thiếu c¡ s¡ pháp lý dẫn ến tình trạng vụ án

bị kéo dai hoặc giải quyết không thỏa áng quyên và lợi ích hợp pháp cho các

°¡ng sự.

- Tr°ớc tình hình ó, việc nghiên cứu, tìm hiểu những vấn dé cap thiếtcủa hợp ồng mua bán tài sản là một công việc có ý ngh)a quan trọng Thôngqua ó, dé tài sẽ có những luận giải về những bat cập trong quy ịnh của phápluật ể °a ra h°ớng giải quyết về pháp luật của Hợp ồng mua bán tài sảnnhằm tng c°ờng hiệu quả iều chỉnh và chất l°ợng trong việc giải quyếttranh chấp về loại hợp ồng này

2 Tình hình nghiên cứu ề tài

Hợp ồng mua bán tài sản là một trong những nội dung rất quan trọngtrong pháp luật dân sự Việt Nam cing nh° a số các quốc gia trên thế giới.Bởi các quy ịnh của pháp luật trong chế ịnh này tạo iều kiện áp ứng nhucầu cho các chủ thể một cách hợp pháp; bảo ảm cho các chủ thé thực hiện

°ợc các quyền và ngh)a vụ của mình trong hợp ồng mà họ giao kết ồngthời tạo c¡ sở pháp lý an toàn cho các chủ thê khi ã °ợc pháp luật ghi nhận

và bảo hộ thực hiện Những quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán tàisản cing là c¡ sở pháp lý vững chắc cho c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên khigiải quyết tranh chấp Chính vì vậy, ây là chủ ề thu hút sự quan tâm củanhiều nhà khoa học pháp lý cing nh° các nhà áp dụng pháp luật trong thựctiễn ã có nhiều công trình nghiên cứu về nội dung này hoặc liên quan ếnhợp ồng dân sự nói chung, °ợc thê hiện ở các cấp ộ khác nhau

- Kinh doanh bat ộng sản: Cân thiết phải hiểu rõ hợp ồng của Khánh Ngọc;

- Cẩn quy ịnh phù hợp ối với hoạt ộng bán ấu giá tài sản củaNguyễn Xuân Viễn;

- Hiệu lực của hợp ông chuyển nh°ợng phan vốn góp của NguyễnHồng Anh;

- iều khoản diéu chỉnh hop ông do hoàn cảnh thay ổi trong pháp

luật n°ớc ngoài và kinh nghiệm cho Việt Nam của Thạc s) Lê Minh Hùng

-ại học Luật thành phố Hồ Chí Minh;

- Mua bán, sáp nhập và hoạt ộng diéu tra chỉ tiết của Luật s° Trần

Thanh Tùng — Vn phòng luật s° Ph°ớc & Partners;

- Các loại hợp ồng giao dịch trên thị tr°ờng hàng hóa giao sau của

Thạc s) Vi Thị Minh Nguyệt;

- Hop dong cung ung dich vu va Hop dong mua bán: Bon khác biệt c¡bản của Nguyễn Việt Hòa

* Luận án tiễn s), luận vn cao học

s* Luận vn thạc s) của ỗ Mạnh Tiên vê "Hop ồng mua ban nhà ở”;

s* Luận vn thạc s) của ỗ Van Han về "Giao dich về nhà ở";

“+ Luận vn thạc s) của Hà Thị Thanh về "Hop ồng mua bản cn hộchung c° - Một số van dé ly luận và thực tiên":

* Ề tài nghiên cứu cấp tr°ờng

Hợp ồng mua bán nhà do TS Phạm Vn Tuyết chủ nhiệm ề tài

* Sách tham khảo, Chuyên dé và luận vn tốt nghiệp của sinh viên+ ổi mới pháp luật về Họp ồng cua Bộ luật Dán sự nm 2005, ThS.Trần Hải H°ng, NXB T° pháp 2006;

+ Hợp ồng mua bán nhà ở, dét tài cấp tr°ờng, TS Phạm Vn Tuyết chủnhiệm ề tài ( nghiệm thu nm 2007)

+ Thanh toán quốc tế, TS Trần Hoàng Ngân - ại học Kinh tế thànhphố Hồ Chí Minh;

+ Luật hợp ồng th°¡ng mại quốc tế, PGS TS Nguyễn Vn Luyện; TS LêBích Thọ; TS D°¡ng Anh S¡n - ại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh

% Nghiệp vụ ngoại th°¡ng, Tô Bình Minh;

+ "Một số van ề về hop ồng mua ban tài sản", Khóa luận tốt nghiệp

cử nhân luật của Phan Thị Thanh Mai;

+ Một số luận vn tốt nghiệp của sinh viên tại các c¡ sở ào tạo luật

Các công trình nghiên cứu trên ây hoặc mới chỉ dừng lại ở bình diện

chung nhất những qui ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán tài sản hoặcnghiên cứu từng loại hợp ồng cụ thê ề tài “Hợp ồng mua bán tài sản —Những van ề cấp thiết cần nghiên cứu” là một ề tài mang tính mới vàkhông trùng lặp với các ề tài °ợc thực hiện và hoàn toàn ộc lập chỉ ặttrọng tâm nghiên cứu những vấn ề cấp thiết trong quá trình thực hiện và ápdụng quy ịnh của pháp luật hợp ồng mua bán tài sản, từ ó nêu các kiến

nghị, giải pháp hoàn thiện.

3 Pham vi và mục ích nghiên cứu

3.1 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của ề tài chỉ xoay quanh các vấn ề cấp thiết cần

nghiên cứu của hợp ông mua bán tài sản.

3.2 Mục ích nghiên cứu ề tài

Mục ích nghiên cứu ề tài là tìm hiểu các qui ịnh của BLDS Việt Nam

về hợp ồng mua bán tài sản, trong ó ặc biệt quan tâm nghiên cứu nhữngvấn ề °ợc xác ịnh là cấp thiết trong giai oạn hiện nay, qua ó, ối chiếu,

so sánh một số khía cạnh pháp lý trong qui ịnh pháp luật của một số n°ớctrên thế giới ể có sự ánh giá một cách khoa học khách quan, rút ra nhữngnội dung tích cực cần tham khảo trong quá trìng xây dựng pháp luật tại ViệtNam Từ ó có những khuyến nghị liên quan ến việc tìm hiểu, vận dụngpháp luật cing nh° h°ớng hoàn thiện các qui ịnh về hợp ồng mua bán tài

sản trong pháp luật dân sự Việt Nam.

4 Ph°¡ng pháp nghiên cứu

Dé tài °ợc nghiên cứu trên c¡ sở lý luận về nhà n°ớc và pháp luật của họcthuyết Mac-Lénin và T° t°ởng Hồ Chí Minh trong sự nghiệp ổi mới ất n°ớc.Trong suốt quá trình thực hiện ề tài, các ph°¡ng pháp sau ây °ợc sửdụng dé làm rõ van ề °ợc ặt ra:

5 Nội dung của ề tài

Làm rõ một số c¡ sở lý luận và thực tiễn về một số yêu tố pháp lý tronghợp ồng mua bán tài sản

Tìm hiểu các quy ịnh của pháp luật dân sự ối với các van ề cần thiết

phải nghiên cứu.

ối chiếu các quy ịnh của pháp luật với việc áp dụng trong thực tiễn ểtìm ra những bất cập trong quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán tài sản

°a ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về vẫn

ề trên ồng thời nâng cao hiệu quả iều chỉnh của pháp luật góp phần nângcao nhận thức và ý thức pháp luật của mỗi chủ thể trong ời sống dân sự tại

Việt Nam.

PHAN THỨ NHAT

TONG THUATNOI DUNG CAC CHUYEN DE NGHIEN CUU

I Về một số yếu tố pháp lý trong hợp ồng mua bán tài sản

Bộ luật dân sự nm 1995 cing nh° bộ luật dân sự nm 2005 ều qui

ịnh các hợp ồng dân sự thông dụng, trong ó hợp ồng mua bán tài sản

°ợc sắp xếp ở vị trí xứng áng với sự phổ biến và quan trọng trong việcchuyên dịch và xác lập quyền sở hữu của các chủ thể có nhu cầu Nó là mộtph°¡ng thức pháp lý hữu hiệu cho các chủ thể tham gia thực hiện việc chuyểnquyền sở hữu tài sản nhằm áp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất,kinh doanh trong ời sống hàng ngày Các yếu tố pháp lí trong hợp ồng muabán tài sản °ợc các nhà lập pháp quy ịnh ngày càng mở rộng h¡n: từ ốit°ợng, hình thức, chủ thể, thời hạn, ph°¡ng thức thanh toán, gia cả, thời iểmchuyên quyền sở hữu, thời iểm chấp nhận rủi ro, quyền và ngh)a vụ của cácbên chủ thê, trách nhiệm dân sự khi vi phạm hợp ồng cho ến các nội dungcủa hợp ồng Tuy nhiên, trong công trình khoa học này, tập thể tác giả chỉtập trung vào những vấn ề cấp thiết cần nghiên cứu Các yếu tố pháp lý về

ối t°ợng, hình thức, va thời iểm chuyển quyền sở hữu trong hợp ồng muabán tài sản thực sự là những yếu tô pháp lý cần nghiên cứu Vì, hiện tại qui

ịnh của pháp luật về các yếu t6 nay con chua thuc su kha thi, mot số van déluật bỏ ngỏ, nhiều quy ịnh còn tỏ ra thiếu thống nhất giữa các vn bản phápluật dẫn ến thực tiễn áp dụng gặp nhiều khó khn, v°ớng mắc Nghiên cứunhững yếu tố này cing dé thay °ợc giá trị pháp lý, giá trị thực tế ối với tinhhiệu lực của hợp ồng mua bán tài sản; là c¡ sở ể xác ịnh quyền và ngh)a

vụ dân sự cing nh° xác ịnh tại thời iểm nhất ịnh thì sẽ xác ịnh tài sảntrong hợp ồng mua bán thuộc quyền sở hữu của chủ thể nào? Ai h°ởng hoa

lợi lợi tức? Ai chấp nhận rủi ro? A1 phải bồi th°ờng thiệt hại?

* ôi t°ợng của hợp ồng mua ban tài san:

Ngày nay, hoạt ộng mua bán càng trở nên phong phú, a dạng và phứctạp vì ối t°ợng mua bán °ợc mở rộng h¡n ối t°ợng của hợp ồng mua

bán thể hiện d°ới dạng là vật, tài sản thể hiện d°ới dạng quyền, tài sản mua

bán thể hiện d°ới dạng là giấy tờ có giá, là tài sản có giá trị rất nhỏ ến nhữngtài sản có giá trị rất lớn, thị tr°ờng chứng khoán và giao th°¡ng giữa cácquốc gia ngày càng trở nên sôi ộng: nếu ối t°ợng của hợp ồng mua bán lànhững tài sản pháp luật quy ịnh cắm l°u thông, hợp ồng sẽ bị vô hiệu tuyệt

ối do vi phạm iều cắm của pháp luật Toàn bộ tài sản, hoa lợi, lợi tức phátsinh từ giao dịch sẽ bị tịch thu, sung quỹ nhà n°ớc ối với những tài sản hạnchế l°u thông thì khi xác lập giao dịch mua bán, các bên phải tuân thủ các

iều kiện của pháp luật ối với “tai sản do” do hiện nay ch°a °ợc thừanhận là tài sản trong giao l°u dân sự, giao dịch liên quan ến tài sản này cing

không °ợc pháp luật thừa nhận và không phát sinh hiệu lực Tài sản trong

dân sự vô cùng phong phú và a dạng, tuy nhiên không phải mọi tài sản ều

có thê trở thành ối t°ợng của hợp ồng mua bán iều 429 Bộ luật dân sựquy ịnh các iều kiện chung ối với ôi t°ợng của hợp ồng mua bán:

- ối t°ợng của hop ồng mua ban phải là những tài sản °ợc phépgiao dịch ây là một trong các iều kiện vô cùng quan trọng ể hợp ồngmua ban tai sản có hiệu lực pháp luật Trên thực tế, do quy ịnh của pháp luật,

có một số loại tài sản do tính chất ặc biệt của nó ối với an ninh, quốc

phòng, nền kinh tế, lợi ích quốc gia cing nh° lợi ích chung của xã hội mà nókhông °ợc phép giao dịch tự do Những tài sản này °ợc gọi là “tài sản cấml°u thông” nh° vi khí, quân trang, quân dụng, ma túy, một số loại chất cháy

nd, chất phóng xạ, ộng vật quý hiếm, di tích lich sử vn hóa Bên cạnh ó,một số loại tài san lại gan liền với nhân than ng°ời sở hữu nó, vì vậy cingkhông thé chuyên nh°ợng nh°: uy tín của doanh nghiệp; một số loại giấy tờ

có giá không có khả nng chuyển nh°ợng tự do nh° séc ịnh danh, cổ phiêu

°u ãi biểu quyết, hối phiếu ịnh danh

- Nếu ối t°ợng của hợp ồng mua bán là vật thì vật phải °ợc xác ịnh

rõ ỗi với yêu cầu này, vật chỉ °ợc coi là ối t°ợng của hợp ồng mua bánnếu có thể xác ịnh °ợc về chất l°ợng, SỐ l°ợng, chủng loại, giá tri Tuynhiên, không phải mọi vật có khả nng chiếm hữu °ợc và mang lại lợi ích chochủ thê ều °ợc coi là ối t°ợng của hợp ồng mua bán Vat là ối t°ợng củahợp dong mua bán khi các bên có thể chuyển giao vật ó hoàn toàn ộc lập Vi

dụ ối với giấy chứng nhận quyén sử dụng ất, mặc dù nó là một vật nh°ngkhông thể coi là ối t°ợng của hợp ồng mua bán °ợc Trong hợp ồngchuyên nh°ợng quyên sử dụng ất, bên chuyền nh°ợng phải chuyên giao ất

và giấy chứng nhận quyền sử dụng ất liên quan ến ất ó Giấy chứng nhậnquyền sử dụng ất không thể là tài sản chuyên giao một cách ộc lập vì nókhông có giá trị néu không gắn liền với việc chuyên giao tài sản là ất

- Nếu ối t°ợng của hop ồng mua bán là quyén tài sản thì phải cógiấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng mình quyên ó thuộc sở hữu của

bên ban.

Hiện nay, quyền tài sản rất phong phú và a dạng nh°: quyền sở hữutrí tuệ, quyền sử dụng ất, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, các quyềnphát sinh từ các hợp ồng nh° quyền òi nợ, quyền òi lại tài sản cho thuê,cho m°ợn, quyền nhận tiền Do quyên tài sản luôn mang tính chất vô hình,khó xác ịnh nên dé trở thành ối t°ợng của hợp ồng mua bán, bên ban cần

°a ra các giấy tờ cần thiết ể chứng minh quyền sở hữu của mình ối vớiquyên tai sản ó Ví dụ ối với một số quyền sở hữu trí tuệ mà pháp luật quy

ịnh phải ng ký ể xác lập quyền, bên bán phải có Vn bang bảo hộ déchứng minh quyền sở hữu của mình

Hàng hoá là ối t°ợng của hợp ồng mua bán hàng hoá quốc tế phải là

ộng sản hữu hình, và phải thuộc danh mục °ợc phép mua bán, xuất - nhậpkhâu theo pháp luật của n°ớc bên mua và bên bán, không thuộc nhóm hang bịhạn chế xuất khẩu, nhập khẩu

Theo pháp luật Việt Nam, hàng hoá °ợc ịnh ngh)a tại khoản 2 iều 5

Luật Th°¡ng mại 2005 bao gồm: “(a) Tat cả các loại ộng sản, ké cả ộngsản hình thành trong t°¡ng lai; (b) những vật gắn lién với ất ai” Tuynhiên chỉ những hang hoá °ợc phép xuất khâu, nhập khẩu, không thuộc danhmục cắm l°u thông, cấm xuất khâu °ợc ban hành kèm theo Nghị ịnh12/2006/N-CP quy ịnh chi tiết thi hành Luật Thuong mại 2005 và các vnbản luật chuyên ngành mới có thé trở thành ối t°ợng của hợp ồng mua bánhàng hoá quốc tế.

- Xác ịnh ối t°ợng của hợp ồng mua bán có ý ngh)a quan trọng trongviệc xác ịnh thời iểm chuyền giao quyền sở hữu tài sản trong hợp ồng muabán Theo iều 439 Bộ luật Dân sự, ối với tài sản phải ng ký quyền sở hữuthì quyền sở hữu °ợc chuyền cho bên mua ké từ thời iểm hoàn thành thủ tục

ng ký ối với tài sản không phải ng ký quyền sở hữu, thì quyền s¡ hữu

°ợc chuyền cho bên mua kê từ thời iểm tài sản °ợc chuyền giao;

- Xác ịnh quyền và ngh)a vụ giữa các bên: khi chuyển giao vật ặc

ịnh, vật ồng bộ, vật chính phụ;

- Xác ịnh hình thức và thủ tục của hợp ồng;

- Xác ịnh hoa lợi, lợi tức sẽ thuộc về chủ thé nao;

- Việc xác ịnh ối t°ợng của hợp ồng mua bán là tài sản gì còn có ýngh)a quan trọng trong việc xác ịnh hiệu lực của hợp ồng dân sự Tr°ờnghợp ối t°ợng của hợp ồng mua bán là những tài sản pháp luật quy ịnh cắml°u thông, hợp ồng sẽ bị vô hiệu tuyệt ối do vi phạm iều cắm của phápluật Toàn bộ tài sản, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ giao dịch sẽ bị tịch thu, sungquỹ nhà n°ớc ối với những tài sản hạn chế l°u thông thì khi xác lập giaodịch mua bán, các bên phải tuân thủ các iều kiện của pháp luật ối với “tài

sản ao” do hiện nay ch°a °ợc thừa nhận là tai sản trong giao l°u dân sự, giao

dịch liên quan ến tài sản này cing không °ợc pháp luật thừa nhận và không

phát sinh hiệu lực.

* Hình thức của hợp ồng mua bán tài sản:

Hình thức của hợp ồng mua bán là ph°¡ng tiện thể hiện và ghi nhận,

l°u giữ và chuyển tải thông tin về sự thỏa thuận thé hiện ý chí của các bênchủ thê trong hợp ồng ó Thông qua hình thức của hợp ồng, chúng ta cóthê biết °ợc những cam kết, thỏa thuận của các bên trong hợp ồng mua bán.Chủ yếu là xác ịnh quyền và ngh)a vụ của các bên tham gia hợp ồng Khôngchỉ là ph°¡ng tiện phan ánh nội dung của hợp ồng, ghi nhận các quyền vàngh)a vụ của các bên chủ thể, hình thức của hợp ồng còn có ý ngh)a ặc biệtquan trọng ể xác ịnh trách nhiệm khi có sự vi phạm ngh)a vụ trong hợp

ồng, ặc biệt là khi có tranh chấp xảy ra thì những nội dung thé hiện tronghình thức của hợp ồng (mà hình thức của hợp ồng phù hợp với yêu cầu củapháp luật) sẽ là cn cứ pháp lý chắc chắn làm c¡ sở ể c¡ quan nhà n°ớc cóthâm quyền giải quyết tranh chấp Trong một số tr°ờng hợp, hình thức củahợp ồng còn có ý ngh)a trong việc xác ịnh tính có hiệu lực của hợp ồng

1 Hop dong dân sự có thé °ợc giao kết bang lời nói, bằng vn bảnhoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy ịnh loại hợp dong óphải °ợc giao kết bằng một hình thức nhất ịnh

2 Trong tr°ờng hợp pháp luật có quy ịnh hop ông phải °ợc thể hiệnbằng vn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải ng ký hoặc xin phép thì

phải tuân theo các quy ịnh do.

Hop dong không bị vô hiệu trong tr°ờng hợp có vi phạm về hình thức,

trừ tr°ờng hợp pháp luật có quy ịnh khác.

Theo qui ịnh trên, thì khi tham gia vào hợp ồng dân sự nói chung,hợp ồng mua ban tai sản nói riêng, các bên có thé lựa chọn hình thức théhiện ý chí của mình tùy thuộc vào nhu cầu, iều kiện, hoàn cảnh của họ Tuynhiên, trong một số tr°ờng hợp, ối với những tài sản ặc biệt mà nhà n°ớccần có sự kiểm soát việc chuyển dịch quyền sở hữu tài sản ó, pháp luật quy

ịnh hợp ồng mua bán phải °ợc xác lập d°ới một hình thức nhất ịnh phùhợp với quy ịnh của pháp luật Cn cứ vào quy ịnh tại iều 401 Bộ luật dân

sự, có thể phân chia hình thức của hợp ồng mua bán thành ba loại sau:(1) Hợp ồng °ợc giao kết d°ới hình thức lời nói;

(2) Hợp ồng °ợc giao kết d°ới hình thức vn bản;

(3) Hợp ồng °ợc giao kết thông qua hành vi cụ thể

Hợp ồng °ợc giao kết thông qua lời nói không có ộ xác thực cao vềmặt pháp lý Khi có tranh chấp, các bên th°ờng khó °a ra chứng cứ cần thiết

ể chứng minh quyền và lợi ích của mình Vì vậy, các bên chủ thể th°ờng chỉlựa chọn hình thức này ối với những hợp ồng có giá trị nhỏ, ¡n giản,không áng tranh tụng khi có tranh chấp; hoặc khi giữa các bên có sự tin cậynhất ịnh; hay khi hợp ồng °ợc thực hiện và chấm dứt ngay

- Hợp ồng °ợc giao kết bằng vn bản có ộ xác thực về mặt pháp lýcao h¡n hình thức miệng Vì, hình thức vn bản tạo iều kiện có thé l°u giữtrong thời gian dài, khi có tranh chấp thì vn bản là một chứng cứ quan trọng

ể xác ịnh quyền và ngh)a vụ của các bên Hình thức vn bản có thé do cácbên tự lựa chọn hoặc °ợc áp dụng khi pháp luật quy ịnh hợp ồng phải thựchiện d°ới hình thức ó Hợp ồng mua bán tài sản °ợc giao kết bng vn

bản có công chứng, chứng thực, ng ký hoặc xin phép

ối với một số loại hợp ồng mua bán tài sản có ối t°ợng là tài sản

mà Nhà n°ớc cần phải kiểm soát, quản lý ể bảo vệ lợi ích của Nhà n°ớc, lợiích công cộng, quyền và lợi ích của chủ thể khác, pháp luật quy ịnh hợp

ồng mua bán tài sản phải °ợc giao kết d°ới hình thức vn bản, sau ó phải

°ợc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền chứng nhận, chứng thực hoặc phải

°ợc ng ký.

Vậy những loại hợp ồng mua bán nào cần phải công chứng, chứng thực

hoặc ng ký mới có hiệu lực pháp luật?Ir°ớc ây, theo quy ịnh của Nghị

ịnh 75/2000/N-CP ngày 08/12/2000 về Công chứng, chứng thực, thì cảPhòng công chứng và Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã ều có thâm quyềncông chứng, chứng thực hợp ồng, giao dịch Liên quan ến hợp ồng mua bántài sản, Phòng công chứng có thâm quyền công chứng các hợp ồng sau:

- Hợp ồng có yêu tố n°ớc ngoài;

- Hợp ồng liên quan ến bất ộng sản thuộc thầm quyền ịa hạt của

phòng công chứng;

- Hợp ồng liên quan ến ộng sản có giá trị tài sản từ 50 triệu ồng trở lên.Liên quan ến hợp ồng mua bán, theo Nghị ịnh 75/2000/N-CP, Ủyban nhân dân cấp huyện có thâm quyền chứng thực các hợp ồng liên quan

ến bat ộng sản theo thâm quyên ịa hạt và các hợp ồng liên quan ến ộngsản có giá trị d°ới 50 triệu ồng Quy ịnh của Nghị ịnh 75 °ợc hiểu là cảPhòng công chứng và UBND cấp huyện ều có thẩm quyền công chứng,chứng thực các hợp ồng mua bán liên quan ến bất ộng sản theo thấmquyền ịa hat; UBND cấp xã không có thẩm quyền chứng các hợp ồng, giaodịch liên quan ến bất ộng sản

- Quy ịnh của Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006;Nghị ịnh 79/2007/N-CP của Chính Phủ ngày 18-05-2007 Về cấp bản sao

từ số gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký

Hiện nay, Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ã có hiệu lực thay thécho phần công chứng trong Nghị ịnh 75/2000/N-CP và Nghị ịnh79/2007/N-CP của Chính Phủ ngày 18-05-2007 Về cấp bản sao từ số gốc,chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký ã thay thế cho các quy

ịnh về chứng thực bản sao, chữ ký trong Nghị ịnh 75 Hai vn bản này ãphân cấp rõ ràng thâm quyền công chứng và chứng thực, cụ thể:

Chức nng chính của việc công chứng là ể chứng nhận tính xác thực,hợp pháp của hợp ồng Theo quy ịnh tại iều 37 Luật Công chứng số82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, công chứng viên có thâm quyền công chứngcác hợp ồng, giao dịch liên quan ến bất ộng sản trong phạm vi cấp tỉnh n¡i

tổ chức hành nghề công chứng ặt trụ sở Nh° vậy, theo quy ịnh của LuậtCông chứng, tổ chức hành nghề công chứng có thâm quyền công chứng cáchợp ồng, giao dịch mà pháp luật quy ịnh bắt buộc phải công chứng (trong

ó có hợp ồng mua bán liên quan ến bat ộng sản) va các hợp ồng mà các

tổ chức, cá nhân có nhu cầu tự nguyện công chứng

Chứng thực là việc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên cn cứ vào bản

chính ể chứng thực bản sao là úng với bản chính hoặc chứng thực chữ kýtrong giấy tờ, vn bản là chữ ký của ng°ời ã yêu cầu chứng thực TrongNghị ịnh 79/2007/N-CP của Chính Phủ ngày 18-05-2007 chỉ quy ịnh Ủyban nhân dân °ợc chứng thực chữ ký và bản sao mà không quy ịnh về việcchứng thực hợp ồng Câu hỏi ặt ra là hiện nay, UBND cấp huyện và cấp xã

có thâm quyền chứng thực các hợp ồng trong ó có các hợp ồng mua bán

có ối t°ợng là bất ộng sản không hay sẽ phải chuyển giao việc chứng nhậncác hợp ồng cho tổ chức hành nghề công chứng? Về vấn ề này hiện nay córất nhiều quan iểm và cách giải thích khác nhau

Quan iểm I: Theo quy ịnh của Luật Công chứng ã có hiệu lực từ01/07/2007, chỉ có các tô chức hành nghề công chứng mới °ợc công chứng cáchợp ồng, giao dịch Các UBND sẽ phải chuyển giao toàn bộ việc công chứng,chứng thực hợp ồng, giao dich cho tổ chức hành nghề công chứng Theo quan

iểm này thì UBND không còn thâm quyên chứng thực hợp ồng nữa

Quan iểm 2: ồng ý với quan iểm 1 là theo quy ịnh của Luật Côngchứng chỉ có các tổ chức hành nghề công chứng mới °ợc công chứng cáchợp ồng, giao dịch Tuy nhiên ối với các hợp ồng, giao dịch liên quan ếnbat ộng sản, công chứng viên chỉ có thắm quyền công chứng các hợp ồng,giao dịch liên quan ến bat ộng sản trong phạm vi cấp tỉnh n¡i tổ chức hànhnghề công chứng ặt trụ sở Nh° vậy, ở những n¡i ch°a có vn phòng côngchứng, ng°ời dân sẽ làm thế nào ể hợp pháp hóa hợp ồng, giao dịch củamình? Vì vậy, ể bảo vệ quyên lợi hợp pháp cho ng°ời dân, các UBND cấphuyện ở những n¡i không có phòng công chứng vẫn có thâm quyền chứngthực hợp ồng

Quan iểm 3: Mặc dù Luật Công chứng ã có hiệu lực, nh°ng bên cạnh

ó, các giao dịch liên quan ến bất ộng sản còn chịu sự iều chỉnh của rấtnhiều vn bản có giá trị pháp lý t°¡ng °¡ng °ợc ban hành tr°ớc ó nh°:Luật Dân sự; Luật ất ai; Luật Nhà ở

iều 450 Bộ luật Dân sự quy ịnh “Hop ồng mua bán nhà phải °ợc

lập thành vn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ tr°ờng hợp pháp luật

có quy ịnh khác” Nh° vay, Bộ luật Dân sự °a ra một quy phạm tùy nghi

lựa chọn, theo ó, các bên giao kết hợp ồng mua bán nhà có thé lựa chọn

công chứng hoặc chứng thực hợp ồng tại UBND

Luật Nhà ở số 56/2005/QH 11 ngày 29 tháng 11 nm 2005 tại iều 93quy ịnh “Hop dong về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặcchứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện ối với nhà ở tại ô thị, chứngthực của Uy ban nhân dân xã ối với nhà ở tại nông thôn” Riêng ôi với hợp

ồng mua bán nhà ở, nêu bên bán nhà ở là tổ chức có chức nng kinh doanhnhà ở thì không cần theo trình tự này

Quy ịnh của Luật Nhà ở rõ ràng là có iểm khác so với quy ịnh củaNghị ịnh 75/2000/N-CP, ồng thời cing khác quy ịnh của Luật Côngchứng Theo Nghị ịnh 75/2000/N-CP, chỉ có UBND cấp huyện có thâmquyền chứng thực hợp ồng liên quan ến bất ộng sản, trong ó có hợp ồngmua bán nhà; Theo Luật Công chứng thì chỉ có tổ chức hành nghề côngchứng mới °ợc chứng thực hợp ồng liên quan ến bất ộng sản; Còn theoquy ịnh của Luật Nhà ở, UBND cấp huyện có thẩm quyên chứng thực hop

ồng mua bán nhà ở ô thi, UBND cấp xã có thẩm quyền chứng thực hợp

ồng mua bán nhà ối với nhà ở nông thôn Riêng ối với hợp ồng mua bánnhà mà bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở thì hợp ồng không cần phảicông chứng, chứng thực.

iều 127 Luật Dat ai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 về Trình tự,thủ tục chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất quy ịnh: “Hop ồng chuyểnnh°ợng quyên sử dung ất phải có chứng nhận của công chứng nhà n°ớc;tr°ờng hợp hợp ông chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất của hộ gia ình, cánhán thì °ợc lựa chọn hình thức chứng nhận cua công chứng nhà n°ớc hoặcchứng thực của Uy ban nhân dân xã, ph°ờng, thị tran n¡i có ất”

So sánh quy ịnh của nm vn bản pháp luật liên quan ến hợp ồng

mua bán có ối t°ợng là bất ộng sản ang có hiệu lực hiện nay, chúng ta có

thê dễ dàng nhận thấy một sự mâu thuẫn rất lớn khi quy ịnh về hình thức, thủ

tục của hợp ồng Nếu theo quy ịnh của Bộ Luật Dân sự, Luật ất ai, Luật

Nhà ở thì hợp ồng mua bán có ối t°ợng là bất ộng sản (trong ó có nhà ở)

có thé °ợc công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện hoặc xã tùythuộc vào ịa iểm n¡i có bất ộng sản Nếu theo quy ịnh của Luật Côngchứng thì chỉ có tổ chức Công chứng mới có thâm quyền công chứng các hợp

ồng ó Do sự thiếu thống nhất của các vn bản pháp luật về vấn ề này dẫn

ến trên thực tế hiện nay, các UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung °¡ngbuộc phải có những vn bản h°ớng dẫn về thấm quyền công chứng, chứngthực hợp ồng, giao dịch về bất ộng sản theo h°ớng ồng thời chấp nhậncho ng°ời dân °ợc lựa chon công chứng tại t6 chức hành nghề công chứnghoặc chứng thực tại UBND xã, thị tran n¡i có ất

- Hợp ồng công chứng iện tử: Công chứng iện tử là một vẫn ề khámới mẻ ối với Việt Nam Tuy nhiên, khi các giao dịch iện tử diễn ra ngàycàng nhiều và °ợc thừa nhận giá trị pháp lý, các nhà làm luật cing cần bổsung quy ịnh về công chứng iện tử ể tạo iều kiện thuận lợi cho ng°ời dâncing nh° các doanh nghiệp.

- Hợp ồng phải ng ký

Hiện nay, ối với một số loại tài sản do vai trò quan trọng của nó ốivới nền kinh tế hoặc an ninh, quốc phòng, nhà n°ớc cần phải kiểm soát sựdịch chuyển các tai sản này thông qua các c¡ quan quan ly nhà n°ớc Một sốhợp ồng mua bán tài sản phải °ợc ng ky tại c¡ quan Nhà n°ớc có thẩmquyên Tuy nhiên cần phân biệt có hai loại ng ký với ý ngh)a khác nhau:

- ng ký dé hop ồng mua bán có hiệu lực pháp luật, ví dụ:

+ ối với các loại quyền sở hữu công nghiệp °ợc xác lập trên c¡ sở

ng ký (nh°: quyền sở hữu ối với sáng chế, thiết kế bố trí mạch tích hợpbán dẫn, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu), hợp ồng chuyên nh°ợng quyền

sở hữu công nghiệp chỉ có hiệu lực khi ã °ợc ng ký tại c¡ quan quản lý

nhà n°ớc về sở hữu trí tuệ là Cục Sở hữu trí tuệ Yêu câu ôi với hô s¡ ng

ky, thủ tục ng ký hợp ồng chuyển nh°ợng quyên sở hữu công nghiệp do

Bộ tr°ởng Bộ Khoa học và Công nghệ quy ịnh Khi các bên muốn thay ổihay bổ sung nội dung của hợp ồng thì thoả thuận thay ồi, bố sung ó cing

phải °ợc ng ký.

+ ối với hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất, khoản 4 iều

146 Nghị ịnh 181/2000/N-CP quy ịnh hợp ồng chỉ có hiệu lực khi ng

ký tại Vn phòng ng ký quyền sử dụng ất

Sự bùng nổ của công nghệ thông tin ã mang ến một ph°¡ng thứcgiao dịch mới thông qua các ph°¡ng tiện iện tử Trong ời sống cing nh°trong các vn bản pháp luật xuất hiện những khái niệm mới nh° “th°¡ng mại

iện tử”, “giao dịch iện tử”, “hợp ồng iện tử” Trên thực tế, thay vì giaokết hợp ồng mua bán tài sản theo cách thức truyền thống là thông qua lời nóihay vn bản giấy, các hợp ồng mua bán °ợc xác lập d°ới hình thức iện tửngày càng phô biến, d°ới các dạng: th° iện tử (email), qua web, Thông quafax Cn cứ vào quy ịnh của Luật Giao dịch iện tử, các hợp ồng mua bánd°ới hình thức iện tử có thê °ợc thực hiện thông qua các hình thức sau:

- Thông qua ’ax

Về bản chất, ối với hình thức này, các bên vẫn giao kết hợp ồng vớinội dung nh° hợp ồng truyền thống Tuy nhiên, thay vì phải gặp gỡ trực tiếp,các bên sử dụng ph°¡ng tiện iện tử là máy fax ể gửi và nhận thông tin Cácbên có thé lập hợp ồng nh° thông th°ờng, sau ó hợp ồng có thé °ợc phô

to hoặc scan rồi gửi qua fax Day là hình thức giao kết hợp ồng khá phổ biến

ối với các doanh nghiệp do tính tiện dụng của nó Tuy nhiên bên cạnh ó,hình thức hợp ồng này cing chứa ựng nhiều rủi ro nh° dễ bị giả mạo, dữliệu °ợc truyền qua fax có thé bị rò rỉ thông tin, giá trị pháp ly của ban fax

dễ bị phủ nhận Vì vậy, dé nang cao tinh an toan, han chế rủi ro khi kí kếthợp ồng qua fax, các bên cần phải ng ký với nhau mẫu dấu của công ty,chữ kỹ của ng°ời có thâm quyền ký hợp ồng và có hệ thống kiểm soát nội

bộ ối với giao dịch qua fax

- Thông qua thu iện tu (email)

Với loại giao dich này, bên mua va bên ban có thể sử dụng th° iện tử

có thê bị truy cập dẫn ến thất lac, rò ri thông tin; Tính xác thực về nguoi giaokết hop ồng khó xác ịnh, nên dé xảy ra tình huống lừa ảo, giả mao Nhiềutr°ờng hợp giao kết hợp ồng nh°ng một bên vi phạm ngh)a vụ, khó khntrong việc c°ỡng chế thi hành ngh)a vụ

- Hợp dong mua bán °ợc kỷ kết và thực hiện qua web

Hợp ồng mua bán tự ộng trên các website bán lẻ hiện nay diễn rangày càng pho biến Thay vì phải ến tận cửa hàng, siêu thị ối t°ợng là tàisản mà Nhà n°ớc cần phải kiểm soát, quản lý ể bảo vệ lợi ích của Nhà n°ớc,lợi ích công cộng, quyên và lợi ích của chủ thể khác, pháp luật quy ịnh hợp

ồng mua bán tài sản phải °ợc giao kết d°ới hình thức vn bản, sau ó phải

°ợc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền chứng nhận, chứng thực hoặc phải

°ợc ng ký.

e Thời iểm chuyển quyền sở hữu trong hợp ồng mua ban nhà ởHiện nay, khái niệm chuyên quyền sở hữu theo lý luận và thực tiễnkhông phù hợp và qui ịnh của các ạo luật liên quan về thời iểm chuyểnquyền sở hữu không thống nhất Dé hiểu úng bản chất của của vấn ề trên,tr°ớc hết can xem xét một cách c¡ bản từ lý luận

Trong học thuật, khái niệm chuyên quyền sở hữu và xác lập quyền sởhữu nói chung và chuyển quyền sở hữu về nhà ở nói riêng là hai khái niệmkhông ồng nhất Tuy nhiên, trong bộ Bộ luật dân sự và Luật nhà ở ều dùng

chung một khai niệm chuyên quyên sở hữu nhà ở ông thời là thời iêm xác

lập quyền sở hữu nhà ở Tuy nhiên, qui ịnh của BLDS và Luật nhà ở về thời

iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở khác nhau, vì thế nghiên cứu về thời iểmchuyển quyền sở hữu trong hợp ồng mua bán nhà ở có ý ngh)a khoa học vàthực tiễn Tr°ớc tiên xác ịnh °ợc ai là chủ sở hữu ối với tài sản mua bán;xác ịnh hoa lợi tức phát sinh từ tài sản ó thuộc về ai? Ai sẽ chịu rủi ro khi

có sự cô ối với tài sản cing nh° xác ịnh ng°ời chịu trách nhiệm bồi th°ờngkhi tài sản ó gây thiệt hại Nhà ở là ối t°ợng trong hợp ồng mua bán nhàkhông nằm ngoài các ý ngh)a vừa °ợc xác ịnh

iều 439 BLDS qui ịnh thời iểm chuyên quyền sở hữu tài sản nh° sau:

“ 1 Quyển sở hữu ối với tài sản mua bán °ợc chuyển cho bên mua

ké từ thời iểm tai sản °ợc chuyển giao, trừ tr°ờng hop các bên có thoả

thuận khác hoặc pháp luật có qui ịnh khác.

2 ối với tài sản mua ban mà pháp luật qui ịnh phải dang ký quyén

sở hữu, thi thời iểm chuyển quyên sở hữu °ợc chuyển cho bên mua kể từthời iểm hoàn thành thủ tục ng kỷ quyên sở hữu doi với tài sản do ”

Theo khoản 2 iều 439, ối với hợp ồng mua bán nhà ở, thời iểmchuyên quyền sở hữu nhà ở của bên bán °ợc chuyển cho bên mua ké từ khibên mua hoàn thành thủ tục ng ký quyền sở hữu nhà ở tại tại c¡ quan nhàn°ớc có thâm quyên và °ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất và nhà

ở gan liền với ất Nh° vậy, theo qui inh trên thì thời iểm chuyển quyền sởhữu nhà ở của bên bán cho bên mua cing là thời iểm xác lập quyền sở hữucủa bên mua ối với nhà ở ã mua sau khi sang tên

Theo iều 234 BLDS - Xác lập quyền sở hữu theo theo thoả thuận: “Ng°ời °ợc giao tài sản thông qua hop dong mua bản, tang cho, trao ổi,cho vay có quyên sở hữu tài sản ó, ké từ thời iểm chuyển giao tài sản, néucác bên không có thoả thuận khác hoặc pháp luật không có qui ịnh khác ”.Theo qui ịnh này thì thời iểm chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu

ối với tài sản không phải ng ký của bên bán ồng thời là thời iểm xác lập

quyên sở hữu của bên mua tài sản ã mua ôi với tài sản pháp luật qui ịnh

nh° nhà ở, xe ôtô, tau thuy, thời iểm chuyên quyền sở hữu và ồng thời làthời iểm xác lập quyền sở hữu kể từ khi bên mua hoàn tất thủ tục ng kýquyên sở hữu tại c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền.

Nh° vậy, iều 234 Thời iểm xác lập quyền sở hữu và iều 439 Thời iểm chuyển quyền sở hữu Nh° vậy, tên hai iều luật khác nhau chonên nội dung cing khác nhau là iều 439 qui ịnh thời iểm chuyển quyên sởhữu và iều 234 qui ịnh về thời iểm xác lập quyền sở Tuy nhiên khoản 1

-và khoản 2 iều 439 BLDS thì thời iểm chuyển quyền sở hữu -và thời iểmxác lập quyền sở hữu lại là một ây chính là mâu thuẫn giữa các qui ịnh

trong một Bộ luật.

Từ các qui ịnh của Bộ luật dân sự, ối chiếu và so sánh với các qui

ịnh của Luật nhà ở ể tìm những iểm t°¡ng ồng và bất cập của hai ạoluật này về thời iểm chuyển quyền sở hữu trong hợp ồng mua bán nhà ở

iều 93 Luật nhà ở qui ịnh: “5 Quyên sở hữu °ợc chuyển cho bênmua, bên nhận cho tặng, bên thuê mua, bên nhận ổi nhà ở ké từ thời iểmhợp dong °ợc công chứng ối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cánhân hoặc ã giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hop ồng doi với giaodich về nhà ở mà một bên là tô chức kinh doanh nhà ở ”

Theo qui ịnh trên, ối với hợp ồng mua bán nhà ở giữa cá nhân vớinhau, sau khi hợp ồng °ợc công chứng, chứng thực thì quyền sở hữu nhà ở

°ợc chuyên từ bên bán cho bên mua Tr°ờng hợp mua bán nhà ở giữa doanhnghiệp kinh doanh nhà ở với cá nhân, thì thời iểm chuyên quyền sở hữu chobên mua ké từ thời iểm bên mua nhận nhà ở Theo iểm b Khoản 3 iều 93Luật nhà ở thì hợp ồng mua bán nhà ở giữa doanh nghiệp kinh doanh nhà ở

và cá nhân không phải công chứng, cho nên việc xác nhận của doanh nghiệp

kinh doanh nhà ở trong hợp ồng mua bán nhà ở có giá trị pháp lý nh° hợp

ồng có công chứng hoặc chứng thực, vì vậy, thời iểm chuyển quyền sở hữunhà ở là thời iểm bàn giao nhà trừ các bên có thoả thuận khác

Nh° vậy, khoản 5 iêu 93 Luật nha ở có sự mâu thuân với iêm a

khoản 1 iều 91 Luật nhà ở qui ịnh về iều kiện mua nhà ở khi ng°ời muaphải có Giấy chứng nhận quyên sở hữu thì mới có quyền ịnh oạt nhà ở Tuynhiên, khoản 5 iều 93 lại qui ịnh nếu hợp ồng phải công chứng, thì saukhi công chứng thì quyền sở hữu °ợc chuyển cho bên mua và theo nguyêntắc khi bên mua có quyên sở hữu nhà ở thì họ có quyền bán nhà ó Tuy nhiênnếu ng°ời mua ch°a ng ký quyền sở hữu và không có Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nha ở thì không thé bán nhà ở mới mua °ợc.

Tr°ờng hợp mua nhà của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, thì thời iểmchuyên quyền sở hữu ké từ khi bên mua nhận nhà ở Qui ịnh này mâu thuẫnvới qui ịnh hợp ồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với nhau là thời iểmchuyền quyên sở hữu là sau khi công chứng

Theo qui ịnh tại khoản 3 và iểm b khoản 3 iều 93 Luật nhà ở, thì giátrị pháp lý của hai hình thức giao kết hợp ồng trên là nh° nhau, thì thời iểmchuyền quyền sở hữu nhà ở ối với hợp ồng mua bán giữa doanh nghiệp với

cá nhân phải là sau khi các bên ký hợp ồng và doanh nghiệp kinh doanh nhàxác nhận vào hợp ồng, thì hợp ồng có hiệu lực và thời iểm chuyên quyền sởhữu nhà ở là sau khi giao kết hợp ồng Tuy nhiên, khoản 5 iều 93 qui ịnhthời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp ồng mua bán nhà giữadoanh nghiệp kinh doanh nhà ở và cá nhân là thời iểm giao nhà

Dé thực thi Luật nhà ở Chính phủ ban hành Nghị ịnh số 90/2006/N-CP

ngày 6/9/2006 và nay ban hành Nghị ịnh 71/2010/N-CP (Nghị ịnh 71) ngày

23/6/2010 qui ịnh chỉ tiết và h°ớng dẫn thi hành Luật nhà ở thay thế Nghị ịnh

số 90 Qui ịnh trong Nghị ịnh 90 và Nghị ịnh 71 về thời iểm chuyển quyền

sở hữu nhà ở ối với các giao dịch về nhà ở không có gi thay ôi

Nghị ịnh 71 h°ớng dan chỉ tiết về thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà

ở trong các giao dich mua bán nhà ở cụ thé nh° sau:

iều 64 Thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở ối với các giao dịch

về mua bán, tặng cho, ôi, thuê mua, thừa kế nhà ở

Khoản 1: “Thời iêm chuyên quyên sở hữu nha ở ôi với tr°ờng hợp mua

bán nhà ở °ợc tính từ ngày hợp ồng mua bán nhà ở °ợc công chứng hoặcchứng thực Tr°ờng hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chứcnng kinh doanh bat ộng sản thì thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời

iểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp ồng”

Khoản 1 iều 64 Nghị ịnh 71 h°ớng dẫn khoản 1 iều 93 Luật nhà ởmột cách cụ thê hon là thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở tính từ øgvy hợp

ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực Nội dung của qui ịnh này nhằm cụthê hoá, xác ịnh chính xác thời gian chuyên quyền sở sở °ợc tính là ngàycông chứng hoặc chứng thực Tuy nhiên h°ớng dẫn này lại mâu thuẫn nội tại

và mâu thuẫn với iều 93 Luật nhà ở Bởi vì, thời iểm là một khoảnh khắcthời gian rất ngắn không thê xác ịnh °ợc bng ¡n vị thời gian, nh°ng theokhoản 1 iều 64 Nghị ịnh 71, thời iểm chuyển quyền sở nhà ở là ngày hợp

ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực Qui ịnh này phải °ợc hiểu là kếtthúc ngày mà hợp ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực thì quyền sở hữu

về nhà ở mới °ợc chuyền giao từ ng°ời bán sang ng°ời mua Tuy nhiên theo

iều 93 Luật Nhà ở thời iểm chuyển quyền sở hữu nha ở sau khi công chứnghoặc chứng thực, có ngh)a là sau khi °ợc công chứng viên óng dau vào hop

ồng thì quyền sở hữu °ợc chuyền giao

iều 93 Luật nhà ở qui ịnh, ối với hợp ồng mua bán nhà ở bên bán

là tô chức kinh doanh nhà ở thì thời iểm chuyển quyền sở hữu là thời iểm

ã giao nhận nhà ở Nghị ịnh 71 h°ớng dẫn phù hợp với thực tế hon, théhiện rõ là bên bán là doanh nghiệp có kinh doanh bat ộng sản Rõ ràng chỉ

có doanh nghiệp mới kinh doanh còn các tổ chức khác không kinh doanh nhà

ở Qui ịnh nh° iều 93 Luật nhà ở thì bên bán là tổ chức thì phạm vi quárộng về chủ thể nh°ng hẹp về phạm vi kinh doanh là nhà ở ể cụ thể hoá

iều này Nghị ịnh 71 h°ớng dẫn là doanh nghiệp kinh doanh bất ộng sản ãphù hợp với iều kiện thực tế hiện nay

Trong Luật nhà ở qui ịnh thời iểm chuyên quyền sở hữu ối với cácgiao dịch về nhà ở mà không qui ịnh cụ thé các loại mua bán nhà ở Nghị

ịnh 71 ã cụ thé hoá các loại mua bán nhà ở nh° mua bán thông th°ờng, muatrả chậm, trả dần, thuê mua

Khoản 4 iều 64 Nghị ịnh 71 qui ịnh: “ Thời iểm chuyển quyên sởhữu nhà ở ối với tr°ờng hợp thuê mua nhà ở °ợc tính từ thời iểm bên thuêmua °ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ối với nhà ở thuê mua theoquy ịnh tại khoản 3 iều 58 của Nghị ịnh này” Về thời iểm chuyên quyền

sở hữu Theo khoản 2 iều 439 bộ luật dân sự nm 2005, ối với tài sản muabán mà pháp luật qui ịnh phải ng kí quyền sở hữu thì quyền sở hữu °ợcchuyền cho bên mua kê từ thời iểm hoàn thành thủ tục ng kí quyền sở hữu

với tai sản do".

Luật ất ai nm 2003 cing qui ịnh giống nh° bộ luật dân sự nm

2005 về thời iểm chuyển quyền sử dụng ất là khi ng°ời nhận chuyênnh°ợng hoàn tất thủ tục quyền sử dụng ất

Nh°ng Luật nhà ở nm 2005 tại khoản 5 iều 93 thì quyền sở hữu nhà

ở °ợc chuyên cho bên mua ké thời iểm °ợc công chứng ối với giao dịch

về nhà ở giữa cá nhân với nhau hoặc ã giao nhận nhà theo thoả thuận tronghợp ồng ối với giao dịch về nhà mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở

Sự khác nhau giữa Luật nhà ở và bộ luật dân sự 2005 về thời iểm chuyềnquyên sở hữu ã gây ra nhiều khó khn trong việc giải quyết các tranh chấp vềhợp ồng mua bán nhà ở Nếu bên mua bán hết tiền mà chỉ thanh toán °ợc 50%, việc mua bán vẫn còn dang ở, bên bán ch°a nhận ủ tiền ch°a giao nhà chobên mua mà quyền sở hữu nhà ở là ối t°¡ng của hợp ồng mua bán nhà °ợcchuyên giao cho bên mau là iều bất hợp lí H¡n nữa, mặc dù ã kí hợp ồngnh°ng nếu muốn bán, chuyên nh°ợng tiếp cho ng°ời khác thì ng°ời mua cingphải hoàn tat thủ tục ng bộ ngôi nhà rồi mới làm °ợc thủ tục

e Một số khía cạnh pháp lí về hợp ồng mua bán tài sản của một

sô quoc gia trên thê giới

Khi xem xét vê hình thức của hợp ông mua bán hàng hóa nói riêng và

hình thức của hợp ồng nói chung, a phan các quốc gia ều ghi nhận hình

thức mà các bên tham gia hợp ồng ã thỏa thuận, trừ khi pháp luật quy ịnh

về hình thức của loại hợp ồng ó Cing giống nh° Việt Nam, các n°ớc châu

A khác nh° Nhật Ban, Thái Lan và Philippin ều ghi nhận hợp ồng mua bánhàng hóa là một trong những hợp ồng thông dụng nhất trong ó ghi nhận có

sự chuyển giao quyền sở hữu ối với tài sản sang cho ng°ời mua Và ặctr°ng của việc mua bán là ở chỗ sử dụng việc trả giá mua thay cho giá trị trao

ôi Các quốc gia ều tôn trọng việc thỏa thuận và sự tự ịnh oạt của cácbên, theo ó họ có thê thỏa thuận về loại tài sản mua bán, giá cả, ph°¡ng thức

và thời gian thanh toán cing nh° những trách nhiệm dân sự °ợc ặt ra khi có

sự vi phạm hợp ồng mua bán tài sản Tuy nhiên tất cả các quốc gia ều quy

ịnh ng°ời ban °ợc phép chuyển giao quyền sở hữu ối với tài sản khi ho làchủ sở hữu hoặc là ng°ời có quyền °ợc chuyền giao quyền sở hữu ối với tàisản ó Cùng với ó, ối t°ợng của hợp ồng mua bán tài sản phải là tài sản

°ợc phép giao dịch.

Ở Nhật Bản và Thái Lan ều ghi nhận sự hứa hẹn của một bên sẽ thamgia vào hợp ồng mua ban hàng hóa trong bộ luật của minh ó °ợc coi là sựthỏa thuận tr°ớc mang tính chất ¡n ph°¡ng của một bên và việc hứa hẹn này

sẽ có hiệu lực khi bên kia thể hiện ý ịnh hoàn tất việc mua bán ó Sự hứahẹn này về bản chất cing có nét t°¡ng ồng với lời ề nghị giao kết hợp ồngtheo quy ịnh của Bộ luật Dân sự Việt Nam, tuy nhiên trong luật pháp của cácquốc gia này lại không quy ịnh về trách nhiệm khi vi phạm lời hứa iều nàyhoàn toàn khác với sự ề nghị giao kết hợp ồng theo quy ịnh của Bộ luậtDân sự Việt Nam, có tính chất ràng buộc ối với bên ề nghi

Và ở Pháp việc hứa bán °ợc coi nh° bán khi ã thỏa thuận giữa haibên về vật bán và giá cả Nếu lời hứa bán áp dụng ối với những khoảng ất

ã chia thành lô hoặc sẽ chia thành lô thì việc trả một phần số tiền bán, dùd°ới tên gọi nào và chiếm giữ mảnh ất °ợc coi là chấp nhận lời hứa và ãthỏa thuận Thời gian thỏa thuận °ợc tính từ khi trả tiền lần thứ nhất dù sự

hợp thức hóa sẽ dién ra sau.

Khi xem xét về hình thức của hợp ồng mua bán hàng hóa nói riêng vàhình thức của hợp ồng nói chung, a phần các quốc gia ều ghi nhận hìnhthức mà các bên tham gia hợp ồng ã thỏa thuận, trừ khi pháp luật quy ịnh

chứng thực, phải ng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy ịnh ó.

Thông th°ờng ối với những hợp ồng mua bán tài sản có ối t°ợng mua bán

là tài sản có giá trị lớn thì phải °ợc thể hiện bng vn bản có công chứnghoặc chứng thực.

Ở Nga, hợp ồng có thé °ợc thể hiện d°ới mọi hình thức miễn ảm

bảo cho việc thực hiện giao dịch, trừ khi pháp luật quy ịnh hình thức cho các

loại hợp ồng nhất ịnh ối với hợp ồng bằng vn bản °ợc coi là ký kếtthông qua việc biên soạn một vn bản, có chữ ký của các bên Ngoài ra bng

cách trao ôi qua th° từ, iện tín, iện thoại hoặc các ph°¡ng tiện truyềnthông khác cing °ợc ghi nhận là hình thức của việc thỏa thuận giữa các bên

chủ thê khi tham gia hợp ồng mua bán tài sản

Ngoài những quy ịnh chung về hình thức của hợp ồng, bộ luật dân sựPhillippines còn quy ịnh những tr°ờng hợp bắt buộc phải °ợc thể hiệntrong hình thức của hợp ồng khi liên quan ến kinh doanh bất ộng sản; khi

có sự nh°ợng lại, thoái thác hoặc từ bỏ quyền cha truyền con nối hoặc giữa vợ

chồng khi họ ang có quan hệ với ối tác khác liên quan ến lợi nhuận ặcbiệt, ối với hợp ồng mua bán tài sản với giá trị tài sản v°ợt quá 500 pesophải thể hiện bằng vn bản

Còn ở Thái Lan, theo bộ luật dân sự và th°¡ng mại Thái Lan, việc mua

bán bất ộng sản sẽ bị coi là vô hiệu trừ khi nó °ợc thực hiện bằng vn bản

và °ợc ng ký với viên chức có thâm quyền Quy ịnh này cing °ợc áp

dụng cho việc mua bán những tàu thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, cho xàlan và thuyền máy có trọng tải từ 5 tấn trở lên, cho những nhà nổi và cho giasúc lớn cing nh° ối với những hợp ồng mua bán ộng sản mà giá cả thỏa

thuận là từ 500 bạt trở lên.

Về ối t°ợng của hợp ồng mua bán tài sản thì ở mỗi quốc gia lại có

những quy ịnh mang tính ặc thù riêng.

Ở Nhật Bản, bên cạnh sự tôn trọng tính tự do, tự nguyện thỏa thuậngiữa các chủ thể thì việc trao ổi mua bán hàng hóa trong những tr°ờng hợpkhông ủ mặt hàng thiết yếu và những mặt hàng ó chỉ áp ứng cho một sống°ời có khả nng kinh tế trong xã hội thì Nhà n°ớc óng vai trò quản lý mặt

hàng ó và thực hiện chức nng phân phối, iều tiết Việc hạn chế phạm vi

những ng°ời °ợc phép ký kết hợp ồng mua bán phụ thuộc vào tính chất củagiá trị vật chất hoặc hợp ồng mua bán Cụ thê ó là phải có những thủ tụccho phép khi ký kết hợp ồng vé những chất gây nỗ và một số loại d°ợc

phẩm; ó là việc °a ra các chế ịnh thành viên ở các thị tr°ờng von hoặc các

thị tr°ờng khác; ặc biệt khi liên quan ến ất nông nghiệp, không chỉ việcmua bán mà cả việc xác lập quyền sử dụng ất, về nguyên tắc phải có quyết

ịnh cho phép của xã tr°ởng Và cing dựa vào tính chất của giá trị vật chất,cing nh° về ặc iểm tài chính, Nhà n°ớc thiết lập sự ộc quyền ối vớinhững hợp ồng cụ thê, ví dụ sự ộc quyền của Nhà n°ớc về sản xuất và tiêuthụ trứng tm, sự ộc quyền về thuốc lá, về việc bán các chất r°ợu cén,

Trong khi ó, ở Iran, là một quốc gia theo ạo Hồi nên những tài sản có

ý ngh)a về mặt tôn giáo không °ợc trở thành ối t°ợng của việc mua bán Họcho rằng lúc này tài sản không chỉ ¡n thuần nh° giá trị vốn có mà nó là biểut°ợng về mặt tinh than, biểu tr°ng cho thần linh Bởi vậy, việc mua bánnhững tài sản ó không hợp lệ trừ khi những tài sản ó là nguồn gốc củanhững tranh chấp giữa những ối t°ợng thụ h°ởng hoặc ó là nguyên nhâncủa những mâu thuẫn có thé dẫn tới sự ỗ máu Và lúc này tài sản không còn

“linh thiêng” nữa Họ cho rng khi chuyên giao quyên sở hữu ôi với tài sản

này thông qua hợp ồng mua bán thì nó không còn ý ngh)a là một “tài sản

mang ý ngh)a tôn giao” nữa.

ặc biệt, ở Iran có một quy ịnh rất cụ thể ối với ối t°ợng của hợp

ồng mua bán trong tr°ờng hợp ó là một khu v°ờn hoặc nhà ở °ợc bán thìcây có trên khu v°ờn cing nh° những kênh, rãnh n°ớc gắn liền với công trìnhxây dựng ó mà nó không thê tách rời ra °ợc và không có thiệt hại gì thì sẽthuộc về ng°ời mua Ng°ợc lại, cây trồng trên ất, hoa quả trên cây hoặc concủa ộng vật mang thai hoặc ã sinh ra thì không thuộc về ng°ời mua, trừtr°ờng hợp iều này ã °ợc quy ịnh trong hợp ồng mua bán

Ở Pháp, ối t°ợng của hợp ồng mua bán °ợc quy ịnh một cách kháiquát, theo ó mọi thứ °ợc phép kinh doanh ều có thể °ợc bán nếu việcchuyên nh°ợng chúng không bị cắm theo quy ịnh tai các ạo luật chuyênngành Việc quy ịnh này buộc các chủ thé khi tham gia vào hợp ồng muabán tài sản phải tìm hiểu ối t°ợng mình giao dịch có nằm trong sự quy ịnh

của một ạo luật chuyên ngành nào không.

Còn Belarus và Nga, là những quốc gia °ợc tách ra từ Liên bang Nga,bởi vậy cing có sự t°¡ng ồng trong những quy ịnh liên quan ến hợp ồngnói chung và hợp ồng mua bán tài sản nói riêng:

ối t°ợng của hợp ồng mua bán tài sản là những tài sản mà ng°ờimua ang có quyền sở hữu tại thời iểm ký kết hợp ồng, cing có thể là tàisản °ợc tao ra hoặc mua lai bởi những ng°ời ban trong t°¡ng lai, trừ tr°ờnghợp pháp luật có quy ịnh khác Các iều kiện của hợp ồng mua bán tài sản

°ợc coi là có sự ồng ý của các bên chủ thể nêu hợp ồng ó xác ịnh tên và

số l°ợng của tài sản cing nh° giá cả thanh toán tài sản

Ng°ời bán có ngh)a vụ chuyên giao hàng hóa cho ng°ời mua theo quy

ịnh của hợp ồng Trừ khi có những quy ịnh khác của hợp ồng mua bán,thì ồng thời với việc chuyên giao tài sản, ng°ời bán có ngh)a vụ chuyên giaocác vật phụ kèm theo của hợp ồng cing nh° các tài liệu liên quan (hộ chiều

kỹ thuật, giấy chứng nhận chất l°ợng, h°ớng dẫn hoạt ộng ) theo quy ịnh

của pháp luât hoặc theo hợp ồng.

Thời hạn thực hiện việc chuyển giao tai san cho ng°ời mua °ợc xác

ịnh theo hợp ồng mua bán, trong tr°ờng hợp hợp ồng không xác ịnhthời hạn này thì việc thực hiện ngh)a vụ chuyển giao phải °ợc thực hiệntrong một thời han hợp lý ké từ khi phát sinh ngh)a vụ, theo ó thời gianthực hiện duoc xác ịnh bởi thời iểm “nhu cầu” — bên nợ có ngh)a vụ thựchiện trong thời hạn bảy ngày kế từ ngày nhận °ợc vn bản yêu cầu của cácchủ nợ (của ng°ời mua), trừ khi ó là việc thi hành công vụ ể thực hiệntrong thời hạn phát sinh từ hành vi pháp luật hoặc các iều kiện khác liênquan ến việc thực hiện ngh)a vụ

Thời iểm chịu rủi ro ối với tài sản, trừ khi có quy ịnh khác của hợp

ồng mua bán, rủi ro sẽ thuộc về ng°ời mua từ thời iểm ng°ời bán °ợccoi là ã thực hiện nhiệm vu chuyển giao tài sản cho ng°ời mua RủI rothuộc về ng°ời mua ké từ thời iểm ký kết hợp ồng mua bán trừ tr°ờng hopcác bên có thỏa thuận khác trong hợp ồng Sẽ không °ợc ghi nhận là rủi rocho bên mua nếu tại thời iểm ký kết hợp ồng, bên bán biết hoặc áng lẽphải biết những mat mát hoặc h° hỏng của tài sản và ã không thông báocho bên mua về việc này

Trong tr°ờng hợp tài sản bị thu hồi từ ng°ời mua bởi ng°ời thứ ba trênc¡ sở ã °ợc phát sinh quyền sở hữu ối với tài sản tr°ớc khi thực hiện hợp

ồng mua bán, ng°ời bán có ngh)a vụ bồi th°ờng cho bên mua những mấtmát do lỗi của mình trừ tr°ờng hợp ng°ời mua ã biết hoặc áng lẽ phải biết

sự tồn tại của những quan hệ tr°ớc ó ối với tài sản của ng°ời thứ ba

Nhìn chung, mỗi quốc gia sẽ có những iểm riêng trong các quy ịnh

về việc chuyên giao quyền sở hữu thông qua hợp ồng mua bán tài sản ể phùhợp với ặc iểm kinh tế, chính trị, xã hội của quốc gia mình Tuy nhiên, cácquốc gia ều có những iểm chung khi quy ịnh về quyền và ngh)a vụ c¡ bảncủa các bên chủ thé, cụ thé ó là việc bên bán phải giao tài sản mua bán úngchất l°ợng, số l°ợng và thời gian; cing nh° bên mua phải thanh toán cho bên

bán theo úng giá trị mà các bên ã thỏa thuận Ngoài ra nếu bên nào có lỗithì phải chịu trách nhiệm bồi th°ờng thiệt hại cho bên còn lại ặc biệt cácquốc gia ều h°ớng tới bảo ảm quyền sở hữu của bên mua ối với tài sảnmua bán bởi việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản sang cho bên mua sẽ phátsinh nhiều rủi ro cho họ khi mà tài sản ó có thể bị tranh chấp bởi ng°ời thứ

ba Trong tr°ờng hợp ó thì ng°ời bán phải chịu trách nhiệm ứng ra bảo vệ

quyên lợi của bên mua, nếu ng°ời thứ ba có quyền sở hữu một phan hoặc toàn

bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền hủy hợp ồng và yêu cầu bên bánbồi th°ờng thiệt hại chỉ trừ tr°ờng hợp ng°ời mua biết quyền sở hữu củang°ời thứ ba ối với tài sản vẫn còn tồn tại nh°ng vẫn mua thì °ợc coi là lỗicủa bên mua, họ phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không °ợc quyền yêucầu bồi th°ờng

2 Các van ề nghiên cứu trong một số hợp ồng mua bán tài sản.2.1 Bán ầu giá tài sản

Bán ấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo ph°¡ng thứctrả giá lên, có từ hai ng°ời trở lên tham gia ấu giá theo nguyên tắc và trình

tự, thủ tục do pháp luật quy ịnh' Nh° vậy, so với hợp ồng mua bán thôngth°ờng, hợp ồng mua bán ấu giá có những ặc iểm khác biệt sau:

Tht nhất, hợp ồng mua bán dau giá là hợp ồng mua bán công khaitheo một quy trình nhất ịnh Tính công khai thể hiện ở chỗ thông th°ờngviệc dau giá °ợc thông báo tr°ớc một thời gian trên các ph°¡ng tiện thôngtin ại chúng ể có thê thu hút °ợc nhiều ng°ời quan tâm ến tài sản ấu giátham gia Không những thé, tính công khai còn °ợc thé hiện qua toàn bộ quytrình, thủ tục bán ấu giá rất chặt chẽ do pháp luật quy ịnh bao gồm có thôngbáo giá khởi iểm, ng ký tham gia ấu giá, có ng°ời iều hành phiên bándau giá, có ng°ời tham gia trả giá

Thứ hai, về ph°¡ng thức bán dau giá, theo quy ịnh của pháp luật thìph°¡ng thức bán ấu giá phải là ph°¡ng thức trả giá lên tức là ph°¡ng thức' iều 2 Nghị ịnh 17

trả giá từ thấp lên cao cho ến khi có ng°ời trả giá cao nhất" Day là ph°¡ngthức mang tính cô iển va ã °ợc áp dụng rất nhiều trong lịch sử của tất cảcác n°ớc có tồn tại hình thức bán ấu giá Tuy nhiên, trong giai oạn hiện nay

khi mà khoa học kỹ thuật, công nghệ cùng với sự sáng tạo của con ng°ời ang

phát triển ở tốc ộ cao thì ph°¡ng thức bán ấu giá cing ngày càng trở nên a

dạng h¡n.

Thứ ba, trong hợp ồng mua bán ấu giá th°ờng có nhiều ng°ời cùngtham gia trả giá Tuy cing có tr°ờng hợp một ng°ời tham gia trả giá và vẫn cóthể mua °ợc tài sản nh°ng trong tr°ờng hợp này thì việc mua bán th°ờng không

thành công và it khi xảy ra vì trong tr°ờng hợp có một ng°ời tham gia trả giá

thì việc bán ấu giá chỉ °ợc chấp nhận nếu °ợc sụ ồng ý của ng°ời bán tàisản (iều 37 Nghị ịnh 17) Với việc t6 chức phiên bán ấu giá ể có thé thu

°ợc lợi ích cao nhất ối với tài sản bán mà có 1 ng°ời tham gia và th°ờng trảbng giá khởi iểm (vì không có sự cạnh tranh về giá) thì sẽ không áp ứng

°ợc yêu cầu của ng°ời bán và do ó việc mua bán cing khó thành công

1 ối t°ợng của hợp ồng

Theo quy ịnh tại iều 1 Nghị ịnh 17 thì tài sản bán ấu giá bao gồm

các loại sau ây:

- Tài sản ể thi hành án theo quy ịnh của pháp luật về thi hành án;

- Tai sản là tang vật, ph°¡ng tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung

quỹ nhà n°ớc theo quy ịnh của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

- Tài sản bảo ảm trong tr°ờng hợp pháp luật về giao dich bảo ảm quy

ịnh phải xử lý bằng bán ấu giá;

- Tài sản nhà n°ớc °ợc xử lý bằng bán ấu giá theo quy ịnh của phápluật về quản lý, sử dụng tài sản nhà n°ớc; tài sản là quyền sử dụng ất trongtr°ờng hợp Nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất °ợc

bán dau gia theo quyết ịnh của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên;

' iều 2 Nghị ịnh 17

- Các tài sản khác phải bán ấu giá theo quy ịnh của pháp luật.

- Ngoài ra, pháp luật về bán dau giá còn quy ịnh cá nhân, tô chác kháccing có thé lựa chọn tô chức ban dau giá chuyên nghiệp dé bán dau giá tài san

2 Chủ thể của hợp ồng mua bán ấu giá

Theo quy ịnh của BLDS 2005 và Nghị ịnh 17 thì chủ thể của hợp

ồng mua bán dau giá bao gồm: ng°ời có tài sản bán tài sản, ng°ời bán daugiá và ng°ời mua tài sản bán ấu giá

2.1 Ng°ời có tài sản bán dau giá

Tr°ớc khi ban hành Nghị ịnh 17, ng°ời có tài san bán ấu giá °ợcquy ịnh tại Nghị ịnh 05 bao gồm:

- Chủ sở hữu tài sản hoặc ng°ời °ợc chủ sở hữu uỷ quyền bán tài sản;

- C¡ quan Thi hành án theo quy ịnh của pháp luật về thi hành án dân sự;

- C¡ quan ra quyết ịnh tịch thu sung quỹ nhà n°ớc ối với tang vật,ph°¡ng tiện vi phạm hành chính theo quy ịnh của pháp luật về xử lý vi phạm

hành chính;

- C¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền quản lý tai sản nhà n°ớc;

- Ngân hàng, tổ chức tín dụng ối với tài sản bảo ảm;

- Cá nhân, tô chức khác có quyên bán tai sản của ng°ời khác theo quy

ịnh của pháp luật.

2.2 Ng°ời bán dau giá

Theo quy ịnh tại Ch°¡ng III Nghị ịnh 17 thì ng°ời bán ấu giá chỉ cóthé là tổ chức bao gồm 2 loại là tổ chức bán ấu giá chuyên nghiệp va không

lập Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung °¡ng chỉ thành lập một Trung tam’.

Doanh nghiệp bán dấu giá tài sản là Doanh nghiệp °ợc tiến hành kinhdoanh dịch vụ bán ấu giá tài sản Ngoài các iều kiện về thành lập, hoạt

ộng của từng loại hình doanh nghiệp theo quy ịnh của pháp luật về doanhnghiệp, doanh nghiệp °ợc hoạt ộng kinh doanh dịch vụ bán dau gia tai sanphải có ủ các iều kiện sau ây: (1)Ng°ời dai diện theo pháp luật của doanhnghiệp bán ấu giá tài sản phải là ấu giá viên; (2)Có trụ sở, c¡ sở vật chất,các trang thiết bị cần thiết khác bảo ảm cho hoạt ộng bán ấu giá tài sản”

2.3 Ng°ời mua tài sản

Là cá nhân, tổ chức tham gia ấu giá và trả giá cao nhất mà không íth¡n giá khởi iểm Ng°ời mua tài sản phải thoả mãn iều kiện về nng lực

pháp luật và nng lực hành vi theo quy ịnh của BLDS.

3 Hiệu lực của hợp ồng mua bán tài sản ấu giá

Xác ịnh thời iểm có hiệu lực ối với hợp ồng mua bán tài sản ấugiá là vô cùng quan trọng bởi chỉ từ thời iểm có hiệu lực của hợp ồng thìquyên và ngh)a vụ của các bên mới phát sinh Thời iểm có hiệu lực của hợp

ồng mua bán tài sản ấu giá không °ợc quy ịnh cụ thé trong BLDS cingnh° trong các vn bản h°ớng dẫn thi hành Chính bởi vậy, hiệu lực của hợp

ồng mua bán ấu giá °ợc xác ịnh theo nguyên tắc thông th°ờng tức là cn

cứ vào hình thức của hợp ồng dé xác ịnh thời iểm có hiệu lực Cn cứ vàoquy ịnh tại Khoản 3 và 4 iều 35 Nghị ịnh 17 thì hợp ồng mua bán tài sảndau giá phat sinh hiệu lực khi bên sau cùng ký vào vn ban của hợp ồng

6 Tiền ặt tr°ớc

ề ảm bảo cho phiên bán ấu giá và việc trả giá °ợc tiến hành mộtcách khách quan, trung thực giữa những ng°ời có nhu cầu mua tài sản ấu giámột cách thực sự, pháp luật về ấu giá tài sản quy ịnh về phí ấu giá và tiền

ặt tr°ớc nh° sau: Ng°ời tham gia ấu giá tài sản phải nộp phí tham gia daugiá và khoản tiền ặt tr°ớc Phí tham gia ấu giá °ợc thực hiện theo quy' iều 15 Nghị ịnh 17

? iều 16 Nghị ịnh 17

ịnh của pháp luật về phí, lệ phí Khoản tiền ặt tr°ớc do tổ chức ban ấu giátài sản và ng°ời có tài sản bán ấu giá thỏa thuận quy ịnh nh°ng tối thiểu là1% và tôi a không quá 15% giá khởi iểm của tài sản bán ấu giá Theo quy

ịnh tại Nghị ịnh 05 ci thì khoản tiền ặt tr°ớc do tổ chức bán ấu giá vàng°ời có tài sản bán ấu giá thỏa thuận không quá 5% Quy ịnh mới nângmức tiền ặt tr°ớc cao h¡n nhm khắc phục tình trạng những ng°ời tham gia

ấu giá liên kết với nhau ể dìm giá hoặc họ sẵn sàng chịu mất số tiền ặttr°ớc trong tr°ờng hợp từ chối mua tài sản với mục ích gây khó khn chong°ời có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục ích vụ lợi

7 Rút lại giá ã trả và từ chối mua

Khác với hợp ồng mua bán thông th°ờng, khi hợp ồng ã °ợc xáclập thì bên mua không thé từ chối mua mà chỉ có thé ¡n ph°¡ng chấm dứthoặc huỷ bỏ hợp ồng theo thoả thuận hoặc do pháp luật quy ịnh thì trongmua bán dau giá dé tạo iều kiện cho bên mua có thé thay ổi lại ý chí trongmột cuộc mua ban có áp lực về sự cạnh tranh về giá cao trong một khoảngthời gian ngắn pháp luật ã quy ịnh về việc rút lại giá ã trả và từ chối mua

7.1 Rút lại giá ã trả

Theo quy ịnh tại iều 38 Nghị ịnh số 17 thì tại cuộc bán ấu giá,ng°ời ã trả giá cao nhất mà rút lại giá ã trả tr°ớc khi ấu giá viên iều hànhcuộc bán ấu giá công bố mua °ợc tài sản thì cuộc bán ấu giá vẫn tiếp tục

và bắt ầu từ giá của ng°ời trả giá liền kề tr°ớc ó Trong tr°ờng hợp không

có ng°ời trả giá tiếp thì cuộc bán ấu giá coi nh° không thành Ng°ời rút lạigiá ã trả bị truất quyền tham gia trả giá tiếp và không °ợc hoàn trả khoảntiền ặt tr°ớc Khoản tiền ặt tr°ớc của ng°ời rút lại giá ã trả thuộc về tổchức bán ấu giá tài sản

7.2 Từ choi mua tài sản bán ấu giá

Theo quy ịnh tại iều 39 Nghị ịnh 17 thì tại cuộc bán ấu giá, khidau giá viên iều hành cuộc ban ấu giá tài sản ã công bố ng°ời mua °ợc

tài sản bán dau giá mà ng°ời nay từ chôi mua thi tài sản °ợc ban cho ng°ời

trả giá liền kề nếu giá liền kề ó cộng với khoản tiền ặt tr°ớc ít nhất bằng giá

ã trả của ng°ời từ chối mua Trong tr°ờng hợp ng°ời trả giá liền kề không

ồng ý mua hoặc giá liền kề cộng với khoản tiền ặt tr°ớc nhỏ h¡n giá ã trảcủa ng°ời từ chối mua thì cuộc bán ấu giá coi nh° không thành Khoản tiền

ặt tr°ớc của ng°ời từ chối mua thuộc về ng°ời có tài sản bán ấu giá

* ối t°ợng của hợp ồng bán ấu giá cing bao gồm các loại tài sản

°ợc phép giao dịch nh° trong hợp ồng mua bán thông th°ờng tức là có thể

là ộng sản hoặc bat ộng sản, có thé là tài sản hữu hình hay quyền tài sản, cóthể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong t°¡ng lai

* Chủ thé của hợp ồng mua bán ấu giá: Ng°ời có tài sản bán dau giá,

ng°ời mua.

* Hiệu lực của hợp ồng mua bán tài sản bán ấu giá:

* Quy trình bán ấu giá:

* Tiền ặt tr°ớc, rút lại giá ã trả và từ chối mua:

2.2 Hợp ồng mua bán có doi t°ợng là quyền sở hữu trí tuệ Trongbối cảnh th°¡ng mại hiện ại, quyền sở hữu trí tuệ là loại tài sản có giá trị kinh tếrất to lớn nên việc chuyền giao quyền sở hữu các ối t°ợng nay là hoạt ộng phổbiến và quan trọng Một mặt, loại “hàng hoá ặc biệt” này òi hỏi phải °ợc vận

ộng, phải °ợc °a vào l°u thông nh°: mua bán, trao ôi, cho thuê một cáchthuận tiện nh° các loại hàng hoá khác Mặt khác, việc chuyển giao quyền sởhữu trí tuệ còn áp ứng °ợc nhu cầu và lợi ích của chính chủ sở hữu, các chủthé khác cing nh° của toàn xã hội Vì vậy, bên cạnh các tài sản hữu hình, cáctài sản trí tuệ nh° quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền ối với giốngcây trồng ang ngày càng tham gia nhiều vào các hoạt ộng sản xuất kinh doanhcing nh° các l)nh vực khác của ời sống xã hội

Quyền nng quan trọng nhất của chủ sở hữu các ối t°ợng sở hữu trítuệ là ộc quyên sử dụng ối t°ợng ó trong thời hạn bảo hộ Chủ sở hữu các

ối t°ợng này có quyền tiến hành các hành vi dé trực tiếp sử dụng, khai thácsáng tạo trí tuệ của mình hoặc chuyên giao quyền sở hữu trí tuệ cho chủ thểkhác Theo quy ịnh của pháp luật, quyền sở hữu trí tuệ có thê °ợc chuyền giao

thông qua nhiều hình thức: dé thừa kế, mua bán, tặng cho, trao ôi, cho thuê Hợp ồng mua bán quyên sở hữu trí tuệ là hình thức chuyên giao quyền sở hữutrí tuệ phô biến theo ó, quyền sở hữu trí tuệ °ợc chuyền giao cho chủ thé khác.Trong Luật Sở hữu trí tuệ, các hợp ồng có bản chất là mua bán quyền sở hữu trítuệ °ợc gọi là “hợp ồng chuyên nh°ợng” quyên sở hữu trí tuệ, (ể phân biệtvới các hợp ồng chuyên quyền sử dụng quyền sở hữu trí tuệ), bao gồm:

- Hợp ồng chuyền nh°ợng quyền tác giả, quyền liên quan;

- Hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sở hữu công nghiệp;

- Hợp ồng chuyên nh°ợng quyền ối với giống cây trồng

Với các hợp ồng này, tác giả tập trung nghiên cứu các nội dung chínhsau ây:

* Hợp ồng chuyển nh°ợng quyền tác giả, quyền liên quan: (nghiêncứu chủ thê, ối t°ợng, nội dung và hình thức của hợp ồng)

* Chuyên nh°ợng quyền sở hữu công nghiệp (nghiên cứu khái niệm,chủ thê, ối t°ợng, nội dung, hình thức và thời iểm chuyển quyên sở hữu)

* Hợp ồng chuyền nh°ợng quyên ối với giống cây trồng (nghiên cứukhái niệm, chủ thé, ối t°ợng, nội dung, hình thức và thời iểm chuyển quyền

Một la, QSDD thé chấp phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ng°ờichuyên nh°ợng C¡ sở dé xác ịnh tính hợp pháp về QSDD trong tr°ờng hợpnày là ng°ời sử dung dat ã “có giấy chứng nhận QSD” ối với diện tích ất

chuyên nh°ợng.

Giấy chứng nhận QSDD là chứng th° pháp ly dé xác nhận mối quan hệhợp pháp giữa Nhà n°ớc với ng°ời sử dụng ất, là iều kiện tiên quyết dé cácc¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền xác nhận quan hệ chuyên nh°ợng QSD

°ợc xác lập hợp pháp, ảm bảo tính minh bạch và công khai hoá của các

giao dịch về QSD trong thị tr°ờng bất ộng sản Nh° vậy, pháp luật Việtnam không thừa nhận việc ng°ời không có quyền sở hữu tài sản ối với tàisản nói chung và ng°ời không có quyền sử dụng hợp pháp ối với tài sản làQSDD nói riêng °ợc thực hiện quyền chuyên nh°ợng QSDD Chúng tôi chorằng, quy ịnh chặt chẽ về iều kiện ối với QSD trong quan hệ chuyểnQSDD nói chung và quan hệ chuyên nh°ợng QSDD nói riêng nêu trên là sựcần thiết trong iều kiện hiện nay, nhằm phòng ngừa rủi ro cho bên nhậnchuyên nh°ợng khi sự minh bạch của QSD ở Việt Nam còn rất hạn chế.Quy ịnh nay cing là một trong những yếu tố c¡ bản dé hạn chế tình trạngcác giao dịch ngầm về bat ộng sản diễn ra phổ biến trong thời gian qua

Thứ hai, QSD thé chấp phải không có tranh chap

ây không chỉ là iều kiện riêng ối với QSD trong quan hệ chuyênnh°ợng mà là iều kiện quy ịnh chung về QSD trong tất cả các giao dịch

về QSD diễn ra trên thị tr°ờng Không có tranh chấp °ợc hiểu là tại thời

iểm chuyển nh°ợng, QSD của bên chuyển nh°ợng không có bất kỳ sựkhiếu kiện, tố cáo hay bất ồng, mâu thuẫn với ai C¡ sở ể bảo chứng chocam kết này là có một xác nhận của UBND xã, ph°ờng, thị trấn về tình trạng

ất không có tranh chấp

Trong tr°ờng hợp bên chuyên nh°ợng vì một nguyên nhân nào ókhông xuất trình xác nhận này thì dé ảm bảo an toàn cho mình, bên nhậnchuyên nh°ợng phải có trách nhiệm và cần thiết phải tự mình iều tra, xácminh tại chính quyền c¡ sở về tình trạng của ất tại thời iểm chuyên nh°ợng.Trong tr°ờng hợp QSD nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong ó

có giao dịch chuyên nh°ợng QSD sẽ không °ợc thực hiện cho ến khi

tranh chấp ó ã °ợc giải quyết xong bởi c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyềnthông qua một biên bản hoà giải thành do UBND cấp xã xác nhận hoặc thôngqua một bản án hoặc quyết ịnh giải quyết tranh chấp ất ai của hệ thống c¡quan nhà n°ớc có thâm quyên.

Thứ ba, QSD không thuộc diện phải kê biên dé ảm bảo thi hành án

ây cing là iều kiện cần thiết bởi ngay cả khi QSD ã °ợc xác lậphợp pháp cho một chủ thé (ã có giấy chứng nhận QSDD) và không có tranhchấp với bat kỳ chủ thé nào nh°ng lại ang là ối t°ợng trong một quan hệkhác (QSDD phải kê biên dé ảm bảo thi hành án) thì nguy co sẽ phát sinhtranh chấp là iều tất yêu xảy ra nếu cứ tiếp tục thực hiện quan hệ chuyênnh°ợng, bởi trong cùng thời iểm, QSD lại °ợc sử dung cho hai quan hệphát sinh khác nhau Mặt khác, nếu QSDD ang thuộc diện Nhà n°ớc niêmphong dé kiểm soát va quản lý nhằm ảm bảo cho một ngh)a vụ khác, ngh)a

là chúng ang ở tình trạng không °ợc phép giao dịch trên thị tr°ờng (không

thoả mãn iều kiện thứ hai của ối t°ợng chuyên nh°ợng nh° ã nêu trên) Vìvậy, quy ịnh này là hợp lý và tạo c¡ sở pháp lý vững chắc h¡n ối với bên

nhận chuyên nh°ợng tr°ớc khi quyết ịnh bỏ ra một l°ợng tiền ể có °ợcQSDD cho minh.

Tứ t°, QSDD khi chuyén nh°ợng phải còn trong thời han °ợc phép

sử dụng ất ối với mỗi loại ất với tính chất, ặc iểm khác nhau, Nhàn°ớc trao QSD cho các chủ thé sử dụng ất °ợc quyền sử dụng với thờihạn khác nhau Có loại ất Nhà n°ớc giao sử dụng ôn ịnh lâu dài, có loại ấtNhà n°ớc giao hoặc cho thuê sử dụng có thời hạn (iều 67 và iều 68 LDD2003), theo ó, quyền và ngh)a vụ của ng°ời sử dụng ất trên mỗi diện tích

ất °ợc Nhà n°ớc cho phép sử dụng cing °ợc xác lập ồng thời và t°¡ngứng với thời hạn ã °ợc xác ịnh Theo ó, ối với những loại ất có xác

ịnh thời hạn nh° ất nông nghiệp trồng cây hang nm, ất nông nghiệp détrong cây lâu nm, ất lâm nghiệp dé trồng rừng sản xuất, dat °ợc giao hoặccho thuê ã xác ịnh rõ thời hạn sử dụng trong quyết ịnh giao hoặc trong