MỤC LỤC
Ngoài ra, hình thức này cing th°ờng °ợc áp dụng ối với những hợp ồng mua bán mà sau khi thỏa thuận xong về các iều khoản c¡ bản của hợp ồng (nh° ối t°ợng, giá cả..), các bên thực hiện ngay ngh)a vụ của mình (bên bán bàn giao tài sản cho bên mua, bên mua trả tiền) và hợp ồng chấm dứt. Hợp ồng °ợc giao kết thông qua lời nói không có ộ xác thực cao về mặt pháp lý. Khi có tranh chấp, các bên th°ờng khó °a ra chứng cứ cần thiết ể chứng minh quyền và lợi ích của mình. Vì vậy, các bên chủ thể th°ờng chỉ lựa chọn hình thức này ối với những hợp ồng có giá trị nhỏ, ¡n giản, không áng tranh tụng khi có tranh chấp; hoặc khi giữa các bên có sự tin cậy nhất ịnh; hay khi hợp ồng °ợc thực hiện và chấm dứt ngay. Bên cạnh việc gặp mặt trực tiếp dé thỏa thuận, hợp ồng giao kết thông qua iện thoại cing có thé coi là hợp ồng °ợc giao kết bằng lời nói. Hợp ồng mua bán tài sản °ợc giao kết bằng vn bản. So với hợp ồng °ợc giao kết thông qua lời nói, hợp ồng °ợc giao kết bằng vn bản có ộ xác thực về mặt pháp lý cao h¡n vì hình thức vn bản tạo iều kiện có thê l°u giữ trong thời gian dài, khi có tranh chấp thì vn bản là một chứng cứ quan trọng dé xác ịnh quyền và ngh)a vụ của các bên. Hình thức vn bản có thể do các bên tự lựa chọn hoặc °ợc áp dụng khi pháp luật quy ịnh hợp ồng phải thực hiện d°ới hình thức ó. ối với hình thức vn bản, pháp luật của chúng ta hiện nay thừa nhận các loại hợp ồng sau:. Hợp ồng mua bán tài sản °ợc thể hiện bằng vn bản th°ờng Hợp ồng này có thê °ợc viết tay hoặc ánh máy, sau ó các bên cùng ký tên vào vn bản hợp ồng. Nếu một trong các bên tham gia hợp ồng là tổ chức có t° cách pháp nhân thì hợp ồng phải có óng dấu của pháp nhân. Dù là hợp ồng viết tay hay ánh máy thì hợp ồng có bao nhiêu bên phải lập bay nhiêu ban hợp ồng, mỗi bên giữ một bản dé làm chứng cứ ối chiếu nếu xảy ra tranh chấp. Hợp ồng mua bán tài sản °ợc xác lập d°ới hình thức vn bản trong. các tr°ờng hợp sau ây:. - Khi các bên tự lựa chọn dé nâng cao ộ xác thực về mặt pháp ly cua hợp dong. Có thê kê ra ây một số hop ồng mua bán tài san mà các bên lựa chọn hình thức này: ối với hợp ồng mua bán tài sản có giá trị lớn; ối với hợp ồng mà các bên không thực hiện ngh)a vụ ngay tại thời iểm giao kết (ví dụ bên mua trả dần tiền trong một thời hạn; hoặc bên bán giao hàng nhiều lần..); Hợp ồng mà các bên dự liệu có thé phát sinh hậu quả pháp lý sau ó (vi dụ mua ồ trang sức bng vàng hay có á quý, bên mua giữ lại hóa ¡n dé sau này có thé bán lại cho ng°ời bán ..). Tuy nhiên hợp ồng d°ới hình thức này chỉ °ợc thừa nhận là có hiệu lực nếu pháp luật không quy ịnh giao dich ó phải °ợc thiết lập theo một hình thức nhất ịnh. - Ấp dụng khi pháp luật quy ịnh hợp ồng phải xác lập d°ới hình thức này. Một số hợp ồng do tính chất phức tạp của nó, hoặc do hợp ồng các bên phải thực hiện ngh)a vụ của mình trong một thời hạn, hoặc hợp ồng có ối t°ợng là tài sản ặc biệt.. nên pháp luật quy ịnh hợp ồng bắt buộc phải xác. lập d°ới hình thức vn bản mới có giá trị pháp lý. tài sản phải °ợc lập thành vn ban và có chữ ky cua ng°ời mua, ng°ời ban. Hop ồng mua bản tài sản bán ấu giá °ợc ký kết giữa tổ chức bán ầu giá tài sản và ng°ời mua °ợc tài sản ban dau giá. Doi với những tài sản mà pháp luật quy ịnh hợp ông mua ban phải có công chứng hoặc phải. °ợc dang ký, thì hợp ồng mua bán tài sản bán ấu giá phải phù hop với. Hợp ông mua bán tài sản bán ấu giá °ợc lập thành ít nhất là 04 ban, trong ó tô chức bản ấu gid tài sản giữ một bản và gửi cho ng°ời mua. °ợc tài san bản ấu giá, ng°ời có tài sản ban dau giá, c¡ quan nhà n°ớc có thẩm quyên ng ký quyên sở hữu, quyên sử dụng tài sản, mỗi n¡i một bản. Trong tr°ờng hop tài san ban dau giá là bat ộng sản thì một bản hợp ồng mua bản tài sản bán ầu giá còn °ợc gửi cho c¡ quan thuế. + iều 743 Bộ luật Dân sự quy ịnh “Hợp dong chuyển giao quyên tác. giả phải °ợc lập thành van bản”;. + iều 749 Bộ luật Dân sự quy ịnh “Việc chuyển giao các quyên liên quan °ợc thực hiện trên c¡ sở hop ồng bằng vn bản”.. Hợp ồng mua bán tài sản °ợc giao kết thông qua các ph°¡ng. tiện dữ liệu iện tw. Hợp ồng mua bán °ợc giao kết d°ới hình thức lời nói hoặc vn bản. th°ờng ã tồn tại trong suốt quá trình phát triển của xã hội loài ng°ời, theo ó khi tham gia hợp ồng mua bán, ng°ời mua và ng°ời bán th°ờng phải trực tiếp gặp gỡ dé trao ổi, thỏa thuận về các iều khoản của hợp ồng. Sự bùng nỗ của công nghệ thông tin ã mang ến một ph°¡ng thức giao dịch mới thông qua các ph°¡ng tiện iện tử. Trong ời sông cing nh° trong các vn bản pháp luật xuất hiện những khái niệm mới nh° “th°¡ng mại iện tử”,. Trên thực tế, thay vì giao kết hop ồng mua bán tài sản theo cách thức truyền thống là thông qua lời nói hay vn bản giấy, các hợp ồng mua bán °ợc xác lập d°ới hình thức iện tử ngày càng phô biến. Hợp ồng mua bán tài sản d°ới hình thức iện tử °ợc ký kết có nhiều cấp ộ từ ¡n giản ến phức tạp. Ở cấp ộ ¡n giản có thé là ặt mua vé máy bay, mua sách hay mua một chiếc iện thoại di ộng qua mạng Internet.. và thanh toán bng thẻ tín dụng. Hiện nay ngày càng có nhiều. ng°ời lựa chọn mua hàng hóa trên các website bán hàng tự ộng nh° mua. iện thoại di ộng, máy tính .. Hợp ồng mua bán d°ới hình thức iện tử phức tạp h¡n có thé ké ến là hình thức bán ấu giá trực tuyến qua mạng, theo ó những ng°ời muốn mua có thể trả giá trực tiếp trên website của các tổ chức bán ấu giá qua mạng nh° eBay.. Ở Việt Nam, hợp ồng iện tử giao kết d°ới hình thức iện tử °ợc. chính thức công nhận giá trị pháp lý khi Luật Giao dịch iện tử °ợc thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/03/2006. Luật Giao dịch iện tử. thừa nhận giá trị pháp lý của hợp ồng iện tử, quy ịnh cụ thé các nguyên tắc giao kết hợp ồng iện tử và quy ịnh cụ thê về hình thức của hợp ồng iện tử. iều 33 Luật Giao dịch iện tử nm 2005 quy ịnh “Hop dong iện tử là hợp ồng °ợc thiết lập d°ới dạng thông iệp dữ liệu theo quy ịnh của Luật này”. iều 12 Luật Giao dịch iện tử quy ịnh “Thong iệp dit liệu có giả trị nh° vn bản”. dan sự thông qua các ph°¡ng tiện iện tử d°ới hình thức thông iệp dit liệu. °ợc coi là giao dich bng vn ban’. So với hợp ồng bằng vn bản th°ờng °ợc thê hiện trên giấy, hợp ồng iện tử °ợc thê hiện qua các thông iệp dữ liệu iện tử, vì vậy, iều kiện cần thiết dé giao kết hợp ồng nay là các bên tham gia hợp ồng phải sử dụng các ph°¡ng tiện iện tử nh° máy tính có nỗi mạng Internet. Khác với hợp ồng mua bán thông qua hình thức vn bản truyền thống, theo ó, các bên àm phán trực tiếp và khi àm phán xong thì cùng ký vào hợp ồng: hoặc, việc ký kết có thé thực hiện qua trao ôi th° từ giao dịch nếu các bên ở xa nhau và không có iều kiện àm phán trực tiếp, hợp ồng iện tử sẽ °ợc ký kết theo quy trình gửi và nhận thông iệp dữ liệu. Nói cách khác, ký kết hợp ồng iện tử hoàn toàn không cần các bên ký kết trực tiếp gặp nhau mà chủ yếu sử dụng quy trình trao ôi dữ liệu iện tử. Vì vậy, °u iểm lớn nhất của hợp ồng iện tử là tiết kiệm thời gian và chi phí cho việc i lại, gặp gỡ. ặc biệt, tạo iều kiện thuận lợi khi các bên giao két hop ồng ở khoảng cách xa về ịa lý. Nếu hợp ồng ký kết truyền thống th°ờng bị hạn chế do rào cản không gian ịa lý, thì hợp ồng iện tử do tính chất toàn cầu của Internet mà những ng°ời tham gia xác lập hợp ồng có thê là bất kỳ ai, ở âu. Trong hợp ồng truyền thống, các bên tham gia cần phải ký vào hợp ồng. Chữ ký viết tay có ý ngh)a vô cùng quan trọng vi: (i) là một trong những yếu tố quan trọng dé xác ịnh chủ thé ký kết hợp ồng vì chữ ký luôn gan liền với một chủ thé. + ối với các loại quyền sở hữu công nghiệp °ợc xác lập trên c¡ sở ng ký (nh°: quyền sở hữu ối với sáng chế, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu), hợp ồng chuyên nh°ợng quyền. sở hữu công nghiệp chỉ có hiệu lực khi ã °ợc ng ký tại c¡ quan quản lý. nhà n°ớc về sở hữu trí tuệ là Cục Sở hữu trí tuệ. Yêu cầu ối với hồ s¡ ng ky, thủ tục ng ký hợp ồng chuyển nh°ợng quyên sở hữu công nghiệp do Bộ tr°ởng Bộ Khoa học và Công nghệ quy ịnh. Khi các bên muốn thay ôi hay b6 sung nội dung của hợp dong thì thoả thuận thay ổi, b6 sung ó cing. phải °ợc ng ký. thực các hợp dong, giao dịch từ Uy ban nhân dân quận, Uy ban nhân dân ph°ờng sang tô chức hành nghê công chứng trên ịa bàn thành phô Hồ Chí Minh. - ng ký quyền sở hữu của ng°ời mua ối với tài sản sau khi ã thực hiện hợp ồng mua bán. Việc ng ký này th°ờng áp dụng ối với nhà, ất, hoặc các ộng sản pháp luật quy ịnh phải ng ký sở hữu. VD: với hợp ồng mua bán nhà, iều 93 Luật Nhà ở quy ịnh bên mua phải có trách nhiệm nộp hồ s¡ ể °ợc cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gan liền với ất. Theo chúng tôi, thực chất ây không phải là ng ký hợp ồng mua bán mà là ng ký quyền sở hữu tài sản. THỜI DIEM CHUYEN QUYEN SỞ HỮU TRONG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở. Nguyễn Minh Tuấn. Khoa Pháp luật dân sự Tr°ờng ại học Luật Hà Nội. Ngày nay, nhu cầu về nhà ở của nhân dân ta nói chung và của dân c°. thành thi rất cao. ặc biệt tại các thành phố lớn nh° Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, n¡i dân nhập c° ngày càng nhiều, thì nhu cầu nhà ở ngày càng tng. ể giải quyết van dé nhà ở, cá nhân, hộ gia ình tạo dựng chỗ ở bang nhiều ph°¡ng. thức hợp pháp nh° tự xây dựng, thuê nhà ở, mua nhà ở. Trong các ph°¡ng thức. tạo dựng nhà ở thì giao dịch về nhà ở óng vai trò quan trọng và mua bán là một giao dịch thông dụng ối với những cá nhân có thu nhập khá trở lên. Tuy nhiên, ối với những ng°ời có thu nhập trung bình và thu nhập thấp thì tạo dựng chỗ ở bang việc mua tra chậm, hoặc thuê mua nhà ở. Khi mua bán nhà ở, ng°ời mua phải trả một khoản tiền t°¡ng ối lớn, cho nên ng°ời mua quan tâm là quyền sở hữu nhà ở. Vậy trong hợp ồng mua bán nhà ở, thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua. Hiện nay, khái niệm chuyên quyền sở hữu theo lý luận và thực tiễn không phù hợp và qui ịnh của các ạo luật liên quan về thời iểm chuyển quyền sở hữu không thống nhất. Dé hiểu úng ban chất của của van dé trên, tr°ớc hết cần xem xét một cách c¡ bản từ lý luận. Trong học thuật, khái niệm chuyển quyền sở hữu và xác lập quyền sở hữu nói chung và chuyên quyền sở hữu về nhà ở nói riêng là hai khái niệm có nội hàm khác nhau. Tuy nhiên, trong bộ Bộ luật dân sự và Luật nhà ở ều dùng chung một khái niệm chuyên quyền sở hữu nhà ở ồng thời là thời iểm xác lập quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, qui ịnh của BLDS và Luật nhà ở về. thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở khác nhau, vì thế nghiên cứu về thời iểm chuyển quyền sở hữu trong hợp ồng mua bán nhà ở có ý ngh)a khoa học và thực tiễn. Tr°ớc khi nghiên cứu về thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở, cần. xem xét những khái niệm sau:. Thứ nhất, khái niệm “chuyên dịch” theo từ iển tiếng Việt của Nhà xuất bản à Nẵng 2002, chuyền dịch là thay ổi hay làm thay ổi vi trí trong khoảng ngn. Nh° vậy, “chuyển dịch” là một trạng thái ộng của hiện t°ợng, sự vật, thé hiện sự biến ổi về chất hoặc về l°ợng của sự vật, hiện t°ợng ó trong một khoảng thời gian rất ngắn mà không thé tính toán °ợc bằng một. ¡n vị thời gian theo qui ịnh. Thứ hai, theo từ iển tiếng Việt, “xác lập” là lập nên trên c¡ sở vững chắc. Xác lập thành tích mới °ợc thừa nhận không thê tranh cãi hay xác lập một quyên trên tài sản là sự phát sinh quyền của một chủ thé °ợc pháp luật. Từ những khái niệm nh° trên, ta xem xét van ề chuyên quyền sở hữu ối với tài sản nói chung, ối với nhà ở nói riêng °ợc qui ịnh trong BLDS. và Luật nhà ở hiện nay. Quyên sở hữu ối với tài sản mua bán °ợc chuyển cho bên mua kể từ thời iểm tài sản °ợc chuyển giao, trừ tr°ờng hợp các bên có thoả thuận. khác hoặc pháp luật có qui ịnh khác. ối với tài sản mua bán mà pháp luật qui ịnh phải ng ký quyén sở hữu, thì thời iểm chuyển quyên sở hữu °ợc chuyển cho bên mua kế từ thời iểm hoàn thành thủ tục ng kỷ quyên sở hữu dối với tài sản ó.. Theo khoản 2 iều 439, ối với hợp ồng mua bán nhà ở, thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở của bên bán °ợc chuyển cho bên mua ké từ khi bên mua hoàn thành thủ tục ng ký quyền sở hữu nhà ở tại tại c¡ quan nha. n°ớc có thâm quyên và °ợc câp Giây chứng nhận quyên sử dụng ât và nhà. ở gắn liền với ất. Nh° vậy, theo qui inh trên thì thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở của bên bán cho bên mua cing là thời iểm xác lập quyền sở hữu của bên mua ối với nhà ở ã mua sau khi sang tên. Theo iều 234 BLDS - Xác lập quyền sở hữu theo theo thoả thuận: “ Ng°ời °ợc giao tài sản thông qua hop dong mua bản, tang cho, trao ổi, cho vay có quyên sở hữu tài sản ó, kế từ thời iểm chuyển giao tài sản, nếu. các bên không có thoả thuận khác hoặc pháp luật không có qui ịnh khác ””. Theo qui ịnh này thì thời iểm chuyền giao tài sản và chuyển quyền sở hữu ối với tài sản không phải ng ký của bên bán ồng thời là thời iểm xác lập quyền sở hữu của bên mua tài sản ã mua. ối với tài sản pháp luật qui ịnh nh° nhà ở, xe ôtô, tau thuỷ, thời iểm chuyên quyền sở hữu và ồng thời là thời iểm xác lập quyền sở hữu kể từ khi bên mua hoàn tất thủ tục ng ký quyền sở hữu tại co quan nhà n°ớc có thâm quyên. Nh° vậy, tên hai iều luật khác nhau cho nên nội dung cing khác nhau là iều 439 qui ịnh thời iểm chuyển quyền sở hữu và iều 234 qui ịnh về thời iểm xác lập quyền sở. Tuy nhiên khoản 1 và khoản 2 iều 439 BLDS thì thời iểm chuyển quyền sở hữu và thời iểm xác lập quyền sở hữu lại là một. ây chính là mâu thuẫn giữa các qui ịnh. trong một Bộ luật. Từ các qui ịnh của Bộ luật dân sự, ối chiếu và so sánh với các qui ịnh của Luật nhà ở dé tìm những iểm t°¡ng ồng va bat cập của hai ạo luật này về thời iểm chuyên quyền sở hữu trong hợp ồng mua bán nhà ở. Quyên sở hữu °ợc chuyển cho bên mua, bên nhận cho tặng, bên thuê mua, bên nhận ổi nhà ở kể từ thời iểm hợp ông °ợc công chứng ối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc ã giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hợp ồng ối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở.. Theo qui ịnh trên, ôi với hợp ông mua bán nhà ở giữa cá nhân với. nhau, sau khi hợp ồng °ợc công chứng, chứng thực thì quyền sở hữu nhà ở. °ợc chuyên từ bên bán cho bên mua. Tr°ờng hợp mua bán nhà ở giữa doanh nghiệp kinh doanh nhà ở với cá nhân, thì thời iểm chuyên quyền sở hữu cho bên mua ké từ thời iểm bên mua nhận nhà ở. và cá nhân không phải công chứng, cho nên việc xác nhận của doanh nghiệp. kinh doanh nhà ở trong hợp ồng mua bán nhà ở có giá trị pháp lý nh° hợp ồng có công chứng hoặc chứng thực, vì vậy, thời iểm chuyên quyên sở hữu nhà ở là thời iểm bàn giao nhà trừ các bên có thoả thuận khác. Nhu vậy, khoản 5 iều 93 Luật nhà ở có sự mâu thuẫn với iểm a khoản 1 iều 91 Luật nhà ở qui ịnh về iều kiện mua nhà ở khi ng°ời mua phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới có quyền ịnh oạt nhà ở. Tuy nhiên, khoản 5 iều 93 lại qui ịnh nếu hợp ồng phải công chứng, thì sau khi công chứng thì quyền sở hữu °ợc chuyển cho bên mua và theo nguyên tắc khi bên mua có quyền sở hữu nhà ở thì họ có quyền bán nhà ó. Tuy nhiên nếu ng°ời mua ch°a ng ký quyền sở hữu và không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì không thé bán nhà ở mới mua °ợc. Tr°ờng hợp mua nhà của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, thì thời. iểm chuyền quyền sở hữu ké từ khi bên mua nhận nhà ở. Qui ịnh này mâu thuẫn với qui ịnh hợp ồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với nhau là thời iểm chuyền quyên sở hữu là sau khi công chứng. Theo qui ịnh tại khoản 3 và iểm b khoản 3 iều 93 Luật nhà ở, thì giá trị pháp ly của hai hình thức giao kết hợp ồng trên là nh° nhau, thi thời iểm chuyền quyền sở hữu nhà ở ối với hop ồng mua bán giữa doanh nghiệp với cá nhân phải là sau khi các bên ký hợp ồng và doanh nghiệp kinh doanh nhà xác nhận vào hop ồng, thì hợp ồng có hiệu lực và thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở là sau khi giao kết hợp ồng. Tuy nhiên, khoản 5 iều 93 qui ịnh thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở trong hợp ồng mua bán nhà giữa doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và cá nhân là thời iểm giao nhà. Qui ịnh trong Nghị ịnh 90 và Nghị ịnh 71 về thời iểm chuyển quyên sở hữu nhà ở ối với các giao dịch về nhà ở không có gì thay ổi. Nghị ịnh 71 h°ớng dan chỉ tiết về thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở trong các giao dịch mua bán nhà ở cụ thê nh° sau:. Thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở ối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, ôi, thuê mua, thừa kế nhà ở. Khoản 1: “Thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở ối với tr°ờng hợp mua bán nhà ở °ợc tính từ ngày hợp ồng mua bán nhà ở °ợc công chứng. hoặc chứng thực. Tr°ờng hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức. nng kinh doanh bat ộng sản thì thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời iểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp ồng”. Khoản | iều 64 Nghị ịnh 71 h°ớng dẫn khoản 1 iều 93 Luật nhà ở một cách cụ thé hon là thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở tính từ zgày hợp ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực. Nội dung của qui ịnh này nhằm cụ thể hoá, xác ịnh chính xác thời gian chuyển quyền sở sở °ợc tính là ngày công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên h°ớng dẫn này lại mâu thuẫn nội tại và mâu thuẫn với iều 93 Luật nhà ở. Bởi vì, thời iểm là một khoảnh khắc thời gian rất ngn không thé xác ịnh °ợc bằng ¡n vi thời gian, nh°ng theo khoản 1 iều 64 Nghị ịnh 71, thời iểm chuyên quyền sở nhà ở là ngày hợp ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực. Qui ịnh này phải °ợc hiểu là kết thúc ngày mà hợp ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực thì quyền sở hữu về nhà ở mới °ợc chuyền giao từ ng°ời bán sang ng°ời mua. Tuy nhiên theo iều 93 Luật Nhà ở thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở sau khi công chứng hoặc chứng thực, có ngh)a là sau khi °ợc công chứng viên óng dau vào hop ồng thì quyền sở hữu °ợc chuyền giao. là tổ chức kinh doanh nhà ở thì thời iểm chuyên quyền sở hữu là thời iểm ã giao nhận nhà ở. Nghị ịnh 71 h°ớng dẫn phù hợp với thực tế hon, thé hiện rừ là bờn ban là doanh nghiệp cú kinh doanh bất ộng san..R6 ràng chỉ có doanh nghiệp mới kinh doanh còn các tổ chức khác không kinh doanh nhà ở. Qui ịnh nh° iều 93 Luật nhà ở thì bên bán là t6 chức thì phạm vi quá rộng về chủ thé nh°ng hẹp về phạm vi kinh doanh là nhà ở. Dé cụ thé hoá iều này Nghị ịnh 71 h°ớng dẫn là doanh nghiệp kinh doanh bat ộng sản ã phủ hop với iều kiện thực tế hiện nay. Trong Luật nhà ở qui ịnh thời iểm chuyên quyền sở hữu ối với các giao dịch về nhà ở mà không qui ịnh cụ thé các loại mua bán nhà ở. Khoản 4 iều 64 Nghị ịnh 71 qui ịnh: “ Thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở ối với tr°ờng hợp thuê mua nhà ở °ợc tính từ thời iểm bên thuê mua °ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ối với nhà ở thuê mua theo quy ịnh tại khoản 3 iều 58 của Nghị ịnh này”. Thuê mua nhà ở là một hợp ồng hỗn hợp trong ó có quan hệ thuê nhà. Theo qui ịnh, thuê mua nhà theo chính sách xã hội thì. bên thuê mua phải trả tr°ớc 20% giá trị nhà ở, hàng tháng bên thuê trả tiền thuê theo qui ịnh và theo ịnh kỳ phải trả tiền mua. Thời hạn thuê mua tối thiểu là 10 nm, qui ịnh này nhằm tạo iều kiện cho bên thuê có ủ thời gian chuẩn bị về tài chính ể mua nhà. Tr°ờng hợp bên thuê không mua nhà ở thì. °ợc nhận lại tiền nộp ban ầu là 20% giá nhà và không tính tiền lãi. Hết thời hạn thuê, nếu bên thuê trả ủ tiền mua nhà thì °ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở. Thời iểm chuyên quyền sở hữu tính từ thời iểm. °ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo khoản 4 trên thì thời iểm chuyên quyền sở hữu và thời iểm xác lập quyền sở hữu là một, tuy nhiên qui ịnh này mâu thuẫn với khoản 5 iều 93 Luật nhà ở là thời iểm. chuyên quyên sở hữu kê từ thời diém nhận nhà. “Thời iểm chuyển quyền sở hữu ối với tr°ờng hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần °ợc tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho. bên bán, trừ tr°ờng hợp các bên có thoả thuận khác”. Mua trả chậm là bên mua trả cho bên bán một phần giá trị của nhà ở phần còn lại trả sau một thời hạn theo thoả thuận. Sau khi trả một phần tiền, bên mua nhận nhà ở ể sử dụng nh°ng ch°a °ợc cấp giấy tờ ể làm thủ tục xác lập quyên sở hữu. Còn mua trả dần là hợp ồng trong ó bên mua trả một phân giá trị nhà, phần còn lại °ợc trả sau và chia thành nhiều lần theo thoả thuận. ối với mua nhà trả chậm, trả dần, sau khi bên mua trả hết tiền mua thì bên bán chuyền giấy tờ can thiết dé bên mua làm thủ tục sang tên tại c¡ quan nha n°ớc có thầm quyên. Thủ tục chuyên quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua có thé do bên bán chịu trách nhiệm theo thoả thuận trong hợp ồng mua bán. Theo qui ịnh tại khoản 6 iều 64 Nghị ịnh 71 thì thời iểm chuyển quyền sở hữu nhà ở ối với hợp ồng mua trả chậm, mua trả dần là sau khi bên mua trả hết tiền mua nhà ở. Qui ịnh này mâu thuẫn với khoản 4 iều 64. Theo qui ịnh tại khoản 4 thời iểm chuyền quyền sở hữu nhà thuê mua ké từ thời iểm °ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thực chất thuê mua nhà ở là kết hợp giữa hợp ồng thuê nhà và hợp ồng mua tra chậm, tra dan, nh°ng qui ịnh các thời iểm chuyên quyền sở hữu lại khác nhau. ối với hợp ồng thuê mua nhà ở, mua trả chậm trả dần nhà ở thì các bên phải ký hợp ồng theo hình thức luật qui ịnh và có thoả thuận về ph°¡ng thức thanh toán tiền mua. Bản chất vẫn là mua bán nhà ở nh°ng ph°¡ng thức. thanh toán khác nhau mà thôi. Tuy nhiên, Nghị ịnh qui ịnh thời diém. chuyển quyên sở hữu về nhà ở lại khác nhau. ối với mua nhà ở trả chậm, trả dan, thời iểm chuyên quyền sở hữu là sau khi bên mua trả hết tiên mua. vậy, thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà ở phụ thuộc vào hành vi trả tiền của. Khoản 1 qui ịnh thời iểm chuyên quyền sở hữu là sau khi công chứng hoặc chứng thực, khoản 4 qui ịnh sau khi °ợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở, còn khoản 6 qui ịnh tké từ khi trả hết tiền mua. Qua ây cho thấy các chuyên gia xây dựng pháp luật thiếu c¡ sở lý luận về sở hữu va khả nng tong hợp các qui ịnh về thời iểm chuyên quyền sở hữu tài sản trong các vn bản pháp luật khác nhau còn hạn chế. Từ những phân tích nh° trên, tác giả °a ra một số kiến nghị nh° sau:. - Về mặt học thuật, cần phải thống nhất thuật ngữ thời iểm chuyên quyền sở hữu là khoảng thời gian bên bán làm các thủ tục hành chính cần thiết dé cham dứt quyền sở hữu của mình và chuyển cho bên mua quyền sở. hữu tài sản. - Thời iểm xác lập quyền sở hữu là thời iểm bên mua °ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nha ở. - Về lập pháp, cần sửa ổi các qui ịnh về thời iểm chuyển quyền sở hữu tại iều 93 Luật nhà ở và iều 64 Nghị ịnh 71 là thời iểm xác lập quyền sở hữu nhà là thời iểm cấp giấy chứng nhận sở hữu về nhà ở. Qui ịnh về thời iểm xác lập quyền sở hữu ối với nhà ở sẽ phù hợp với iều 439 Bộ luật dân sự và phù hợp với lý luận và thực tiễn. Trên c¡ sở quyền sở hữu ã. ự¡c xác lập ng°ời mua có quyên ịnh oạt nhà ở ã mua. NHỮNG KHÍA CẠNH PHÁP LÝ VE HỢP DONG MUA BAN TÀI SAN CUA MOT SO QUOC GIA TREN THE GIỚI. Chu Thi Lam Giang Khoa Pháp luật dan sự Tr°ờng ại học Luật Hà Nội. Trong nền kinh tế tự nhiên, tính chất “tự cấp, tự túc” là nét ặc thù, quan hệ mua bán hầu nh° không có và không phát triển. Các sản phẩm của lao ộng chỉ dùng ể thỏa mãn cho nhu cầu của chính ng°ời lao ộng. Ng°ợc lại, trong nền sản xuất hàng hóa, trao ôi là ặc tr°ng c¡ bản. Sự xuất hiện của tiền tệ kéo theo sự phát triển không ngừng nhu cầu trao ổi hàng hóa. Các sản phẩm của lao ộng °ợc dùng dé trao ổi thông qua quan hệ có tính chất phổ biến là mua bán. Hợp ồng mua bán là ph°¡ng tiện pháp lý ể công dân, tổ chức và các chủ thê khác trao ôi hàng hóa với nhau, nhằm thỏa mãn các nhu cau sản xuất kinh doanh, sinh hoạt tiêu dùng. Thông qua quan hệ mua bán, các thành phần kinh tế khác nhau cùng tồn tại và thúc ây sản xuất phát triển. Cùng với ó hợp ồng mua bán tài sản là công cụ pháp ly quan trọng nhằm 6n ịnh các giao l°u dân sự, việc nâng cao ời song vật chat, tinh thần va vn hóa của xã hội. Tìm hiểu những khía cạnh pháp lý về hợp ồng mua bán tài sản của một số quốc gia trên thé giới dé nhằm h°ớng tới cái nhìn c¡ bản về chế ịnh hợp ồng mua bán tài sản. Ở Việt Nam, theo bộ luật dân sự 2005, hợp ồng mua bán tài sản °ợc hiểu là sự thỏa thuận của các bên, theo ó bên bán có ngh)a vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có ngh)a vụ nhận tài sản và trả tiền. cho bên bán. Nh° vậy, trong quan hệ mua bán tài sản, ng°ời ban có ngh)a vụ. chuyên giao tài sản thực tế và chuyển quyền sở hữu tài sản về ph°¡ng diện. Vì rng, bản chât của việc mua bán tài sản là làm châm dứt quyên sở. hữu tài sản ối với vật em bán của ng°ời bán ồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của ng°ời mua ối với vật ó. Cing giống nh° Việt Nam, các n°ớc châu Á khác nh° Nhật Bản, Thái Lan và Philippin ều ghi nhận hợp ồng mua bán hàng hóa là một trong những hợp ồng thông dụng nhất trong ó ghi nhận có sự chuyển giao quyền sở hữu ối với tài sản sang cho ng°ời mua'. Và ặc tr°ng của việc mua bán là ở chỗ sử dụng việc trả giá mua thay cho giá trị trao ôi. Các quốc gia ều tôn trọng việc thỏa thuận và sự tự ịnh oạt của các bên, theo ó họ có thể thỏa thuận về loại. tài sản mua bán, giá cả, ph°¡ng thức và thời gian thanh toán cing nh° những. trách nhiệm dan sự °ợc ặt ra khi có sự vi phạm hop ồng mua bán tài sản. Tuy nhiên tất cả các quốc gia ều quy ịnh ng°ời bán °ợc phép chuyên giao quyền sở hữu ối với tài sản khi họ là chủ sở hữu hoặc là ng°ời có quyền. °ợc chuyên giao quyền sở hữu ối với tài sản ó. Cùng với ó, ối t°ợng của hợp ồng mua bán tài sản phải là tài sản °ợc phép giao dịch. Ở Nhật Bản và Thái Lan ều ghi nhận sự hứa hẹn của một bên sẽ tham gia vào hợp ồng mua bán hàng hóa trong bộ luật của mình”. ó °ợc coi là sự thỏa thuận tr°ớc mang tính chất ¡n ph°¡ng của một bên và việc hứa hẹn này sẽ có hiệu lực khi bên kia thể hiện ý ịnh hoàn tất việc mua bán ó. Sự hứa hen này về bản chất cing có nét t°¡ng ồng với lời dé nghị giao kết hợp ồng theo quy ịnh của Bộ luật Dân sự Việt Nam, tuy nhiên trong luật pháp của các quốc gia này lại không quy ịnh về trách nhiệm khi vi phạm lời hứa. iều này hoàn toàn khác với sự ề nghị giao kết hợp ồng theo quy ịnh của Bộ luật Dân sự Việt Nam, có tính chất ràng buộc ối với bên ề nghị. luật Dân sự Philippines: Art. By the contract of sale one of the contracting parties obligates himself to transfer the ownership and to deliver a determinate thing, and the other to pay therefor a price certain in money or its equivalent. theo website: http://www.chanrobles.com/civilcodeofthephilippinesbook4.htm. ? Theo iều 556 Bộ luật Dân sự Nhật Ban: Việc hứa hen ¡n ph°¡ng bán hoặc mua sẽ có hiệu lực nh° là việc bán từ thời iểm khi ng°ời nhận °ợc lời hứa nh° vậy thê hiện ý chí của mình kết thúc việc mua bán. Theo iều 454 Bộ luật Dân sự và th°¡ng mại Thái Lan: Một lời hứa từ tr°ớc về mua bán do một bên °a ra chỉ có hiệu lực về một việc mua bán khi bên kia ã thông báo ý ịnh của mình hoàn tất việc mua bán ó và thông báo ó ến với tay ng°ời hứa. Va ở Pháp' việc hứa bán °ợc coi nh° bán khi ã thỏa thuận giữa hai bên về vật bán và giá cả. Nếu lời hứa bán áp dụng ối với những khoảng ất ã chia thành lô hoặc sẽ chia thành lô thì việc trả một phần số tiền bán, dù d°ới tên gọi nào và chiếm giữ mảnh ất °ợc coi là chấp nhận lời hứa và ã thỏa thuận. Thời gian thỏa thuận °ợc tính từ khi trả tiền lần thứ nhất dù sự hợp thức hóa sẽ diễn ra sau. Khi xem xét về hình thức của hợp ồng mua bán hàng hóa nói riêng và hình thức của hợp ồng nói chung, a phần các quốc gia ều ghi nhận hình thức mà các bên tham gia hợp ồng ã thỏa thuận, trừ khi pháp luật quy ịnh về hình thức của loại hợp ồng ó. Ở Việt Nam, hợp ồng dân sự có thể °ợc giao kết bằng lời nói, bng vn bản hoặc bằng hành vi cụ thé, khi pháp luật không quy ịnh loại hợp ồng ó phải °ợc giao kết bng một hình thức nhất ịnh. Trong tr°ờng hợp pháp luật có quy ịnh hợp ồng phải thể hiện bằng vn bản có công chức hoặc. chứng thực, phải ng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy ịnh ó. Thông th°ờng ối với những hợp ồng mua bán tài sản có ối t°ợng mua bán là tài sản có giá trị lớn thì phải °ợc thể hiện bằng vn bản có công chứng. hoặc chứng thực. Ở Nga, hợp ồng có thể °ợc thể hiện d°ới mọi hình thức miễn ảm. bảo cho việc thực hiện giao dịch, trừ khi pháp luật quy ịnh hình thức cho các. loại hợp ồng nhất ịnh”. ối với hợp ồng bằng vn bản °ợc coi là ký kết thông qua việc biên soạn một vn bản, có chữ ký của các bên. Ngoài ra bằng cách trao ôi qua th° từ, iện tín, iện thoại hoặc các ph°¡ng tiện truyền. va giá cả.. ? Theo iều 434 Bộ luật Dân sự Nga theo website: http:/www.russian-civil-code.com/. Partl/SectionII/Subsection2/Chapter28.html: Article 434. The Form of the Contract. The contract may be concluded in any form, stipulated for making the deals, unless the law stipulates a definite form for the given kind of contracts. If the parties have agreed to conclude the contract in a definite form, it shall be regarded as concluded after the agreed form has been rendered to it, even if the law does not. require such form for the given kind of contracts. The contract in written form shall be concluded by compiling one document, signed by the parties, and also by way of exchanging the documents by mail, telegraph, teletype, telephone, by the electronic or any other type of the means of communication, which makes it possible to establish for certain that the document comes from the party by the contract. thông khác cing °ợc ghi nhận là hình thức của việc thỏa thuận giữa các bên. chủ thé khi tham gia hợp ồng mua bán tai sản. Ngoài những quy ịnh chung về hình thức của hợp ồng, bộ luật dân sự Phillippines còn quy ịnh những tr°ờng hợp bắt buộc phải °ợc thể hiện trong hình thức của hợp ồng khi liên quan ến kinh doanh bất ộng sản; khi có sự nh°ợng lại, thoái thác hoặc từ bỏ quyền cha truyền con nối hoặc giữa vợ chồng khi họ ang có quan hệ với ối tác khác liên quan ến lợi nhuận. ặc biệt, ối với hợp ồng mua bán tài sản với giá trị tài sản v°ợt quá 500 peso phải thé hiện bang vn ban’. Còn ở Thái Lan, theo bộ luật dân sự và th°¡ng mại Thái Lan, việc mua. bán bất ộng san sẽ bị coi là vô hiệu trừ khi nó °ợc thực hiện bng vn bản và °ợc ng ký với viên chức có thâm quyên. Quy ịnh này cing °ợc áp dụng cho việc mua bán những tàu thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, cho xà lan và thuyền máy có trọng tải từ 5 tấn trở lên, cho những nhà nổi và cho gia súc lớn cing nh° ối với những hợp ồng mua bán ộng sản mà giá cả thỏa thuận là từ 500 bạt trở lên”. Về ối t°ợng của hợp ồng mua bán tai sản thì ở mỗi quốc gia lại có. những quy ịnh mang tính ặc thù riêng. Ở Nhật Bản, bên cạnh sự tôn trọng tính tự do, tự nguyện thỏa thuận giữa các chủ thể thì việc trao ổi mua bán hàng hóa trong những tr°ờng hợp không ủ mặt hàng thiết yếu và những mặt hàng ó chỉ áp ứng cho một số ng°ời có khả nng kinh tế trong xã hội thì Nhà n°ớc óng vai trò quản lý mặt hàng ó và thực hiện chức nng phân phối, iều tiết. Việc hạn chế phạm vi những ng°ời °ợc phép ký kết hợp ồng mua bán phụ thuộc vào tính chất của giá trị vật chất hoặc hợp ồng mua bán. Cụ thé ó là phải có những thủ tục cho phép khi ký kết hợp ồng về những chất gây nỗ và một số loại d°ợc phẩm; ó là việc °a ra các chế ịnh thành viên ở các thị tr°ờng vốn hoặc các thị tr°ờng khác; ặc biệt khi liên quan ến ất nông nghiệp, không chỉ việc. mua bán mà cả việc xác lập quyền sử dụng ất, về nguyên tắc phải có quyết ịnh cho phép của xã tr°ởng. Và cing dựa vào tính chất của giá trị vật chất, cing nh° về ặc iểm tài chính, Nhà n°ớc thiết lập sự ộc quyền ối với những hợp ồng cụ thé, ví dụ sự ộc quyền của Nhà n°ớc về sản xuất và tiêu thụ trứng tm, sự ộc quyền về thuốc lá, về việc bán các chất r°ợu cén,.. Trong khi ó, ở Iran, là một quốc gia theo ạo Hồi nên những tài sản có ý ngh)a về mặt tôn giáo không °ợc trở thành ối t°ợng của việc mua bán'. Ho cho rang lúc này tài sản không chỉ ¡n thuần nh° giá trị vốn có mà nó là biểu t°ợng về mặt tinh than, biểu tr°ng cho thần linh. Bởi vậy, việc mua bán những tài sản ó không hợp lệ trừ khi những tài sản ó là nguồn gốc của những tranh chấp giữa những ối t°ợng thụ h°ởng hoặc ó là nguyên nhân của những mâu thuẫn có thể dẫn tới sự ỗ máu. Và lúc này tài sản không còn. “linh thiêng” nữa. Họ cho rằng khi chuyên giao quyền sở hữu ối với tài sản này thông qua hợp ồng mua bán thì nó không còn ý ngh)a là một “tài sản. ặc biệt, ở Iran có một quy ịnh rat cụ thé ối với ối t°ợng của hop ồng mua bán trong tr°ờng hợp ó là một khu v°ờn hoặc nhà ở °ợc bán thì cây có trên khu v°ờn cing nh° những kênh, rãnh n°ớc gắn liền với công trình xây dựng ó mà nó không thé tách rời ra °ợc và không có thiệt hại gì thì sẽ thuộc về ng°ời mua. Ng°ợc lại, cây trồng trên ất, hoa quả trên cây hoặc con của ộng vật mang thai hoặc ã sinh ra thì không thuộc về ng°ời mua, trừ tr°ờng hợp iều này ã °ợc quy ịnh trong hợp ồng mua bán”. Ở Pháp, ối t°ợng của hợp ồng mua bán °ợc quy ịnh một cách khái quát, theo ó mọi thứ °ợc phép kinh doanh ều có thé °ợc bán nếu việc. religious endowment is not valid unless there is a dispute among the beneficiaries in such a way that there is a fear of bloodshed or of the destruction of the endowed property, and except in the cases provided for in the Chapter relating to Endowed Property theo website http://www.alaviandassociates.com/documents/civilcode.pdf. the trees of the garden and the passage and water channel and whatever is attached to the building in such manner that it cannot be detached without damage belong to the buyer. On the contrary, crops on land, fruit on trees and young or pregnant animals do not belong to the buyer unless this has been stipulated in the contract of sale or is considered as part of the object sold according to common usage. In any case, however, the parties can come to some other agreement. chuyên nh°ợng chúng không bị cấm theo quy ịnh tại các ạo luật chuyên ngành'. Việc quy ịnh này buộc các chủ thé khi tham gia vào hợp ồng mua bán tài sản phải tìm hiểu ối t°ợng mình giao dịch có nằm trong sự quy ịnh. của một ạo luật chuyên ngành nào không. Còn Belarus và Nga, là những quốc gia °ợc tách ra từ Liên bang Nga, bởi vậy cing có sự t°¡ng ồng trong những quy ịnh liên quan ến hợp ồng nói chung và hợp ồng mua bán tài sản nói riêng:. ối t°ợng của hợp ồng mua bán tài sản là những tài sản mà ng°ời mua ang có quyền sở hữu tại thời iểm ký kết hợp ồng, cing có thé là tài. sản °ợc tạo ra hoặc mua lai bởi những ng°ời bán trong t°¡ng lai, trừ tr°ờng. hợp pháp luật có quy ịnh khác. Các iều kiện của hợp ồng mua bán tài sản. °ợc coi là có sự ồng ý của các bên chủ thé nếu hợp ồng ó xác ịnh tên và số l°ợng của tài sản cing nh° giá cả thanh toán tài sản. Ng°ời bán có ngh)a vụ chuyên giao hàng hóa cho ng°ời mua theo quy ịnh của hợp ồng. Trừ khi có những quy ịnh khác của hợp ồng mua bán, thì ồng thời với việc chuyên giao tài sản, ng°ời bán có ngh)a vụ chuyên giao các vật phụ kèm theo của hợp ồng cing nh° các tài liệu liên quan (hộ chiếu kỹ thuật, giấy chứng nhận chất l°ợng, h°ớng dẫn hoạt ộng..) theo quy ịnh của pháp luât hoặc theo hợp ồng. Thời hạn thực hiện việc chuyền giao tài sản cho ng°ời mua °ợc xác ịnh theo hợp ồng mua bán, trong tr°ờng hợp hợp ồng không xác ịnh thời hạn này thì việc thực hiện ngh)a vụ chuyền giao phải °ợc thực hiện trong một thời hạn hop lý kế từ khi phát sinh ngh)a vu, theo ó thời gian thực hiện duoc xác ịnh bởi thời iểm “nhu cầu” — bên nợ có ngh)a vụ thực hiện trong thời hạn bảy ngày kể từ ngày nhận °ợc vn bản yêu cầu của các chủ nợ (của ng°ời mua), trừ khi ó là việc thi hành công vụ ề thực hiện trong thời hạn phát sinh từ hành vi pháp luật hoặc các iều kiện khác liên quan ến việc thực hiện ngh)a vụ. Thời iêm chịu rủi ro ôi với tài sản, trừ khi có quy ịnh khác của hợp. 1598 Everything which may be the subject of legal transactions. between private individuals may be sold, where special statutes do not prohibit their alienation. ồng mua bán, rủi ro sẽ thuộc về ng°ời mua từ thời iểm ng°ời bán °ợc coi là ã thực hiện nhiệm vụ chuyển giao tai sản cho ng°ời mua. Rui ro thuộc về ng°ời mua kể từ thời iểm ký kết hợp ồng mua bán trừ tr°ờng hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp ồng. Sẽ không °ợc ghi nhận là rủi ro cho bên mua nếu tại thời iểm ký kết hợp ồng, bên bán biết hoặc áng lẽ phải biết những mat mát hoặc h° hỏng của tài sản và ã không thông báo cho bên mua về việc này. Trong tr°ờng hợp tài sản bị thu hồi từ ng°ời mua bởi ng°ời thứ ba trên c¡ sở ã °ợc phát sinh quyền sở hữu ối với tài sản tr°ớc khi thực hiện hợp ồng mua bán, ng°ời bán có ngh)a vụ bồi th°ờng cho bên mua những mat mát do lỗi của mình trừ tr°ờng hợp ng°ời mua ã biết hoặc áng lẽ phải biết sự tôn tại của những quan hệ tr°ớc ó ối với tài sản của ng°ời thứ ba’. Nhìn chung, mỗi quốc gia sẽ có những iểm riêng trong các quy ịnh về việc chuyên giao quyền sở hữu thông qua hợp ồng mua bán tài sản ể phù hợp với ặc iểm kinh tế, chính trị, xã hội của quốc gia mình. Tuy nhiên, các quốc gia ều có những iểm chung khi quy ịnh về quyền và ngh)a vụ c¡ bản của các bên chủ thé, cụ thé ó là việc bên bán phải giao tài sản mua bán úng chất l°ợng, số l°ợng và thời gian; cing nh° bên mua phải thanh toán cho bên bán theo úng giá trị mà các bên ã thỏa thuận.
Ngoài các iều kiện về thành lập, hoạt ộng của từng loại hình doanh nghiệp theo quy ịnh của pháp luật về doanh nghiệp, doanh nghiệp °ợc hoạt ộng kinh doanh dịch vụ bán dau gia tai san phải có ủ các iều kiện sau ây: (1)Ng°ời dai diện theo pháp luật của doanh nghiệp bán dau giá tài san phải là dau giá viên; (2)Có trụ sở, co sở vat chất,. các trang thiết bị cần thiết khác bảo ảm cho hoạt ộng bán ấu giá tai san’. Hiện nay, trong cả n°ớc ã có 63 Trung tâm dịch vụ bán ấu giá tài sản ở 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung °¡ng do UBND tỉnh thành lập và 104 doanh nghiệp bán ấu giá tài sản °ợc thành lập theo quy ịnh của pháp luật về doanh nghiệp”. Tổ chức bán ấu giá không chuyên bao gồm Hội ồng bán ấu giá tài sản cấp huyện và Hội ồng bán ấu giá trong tr°ờng hợp ặc biệt. - Hội ồng bán ấu giá tài sản cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ịnh thành lập dé bán ấu giá. tài sản là tang vật, ph°¡ng tiện vi phạm hành chính bị tịch thu theo quy ịnh. của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính'. - Hội ồng bán ấu giá tài sản trong tr°ờng hợp ặc biệt °ợc thành lập ể bán ấu giá tài sản nhà n°ớc, tài sản là quyền sử dụng ất giá có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong tr°ờng hợp không thuê °ợc tổ chức bán dau giá chuyên nghiệp thực hiện việc bán ấu gia’. Nh° vậy, hiện nay, pháp luật về bán ấu giá không quy ịnh về tr°ờng hợp ng°ời bán ấu giá ban tài sản của chính mình hoặc tổ chức không ng ký dịch vụ bán dau giá vẫn tiễn hành bán tài sản theo quy trình này. Một câu hỏi ặt ra là néu những ng°ời này thực hiện hoạt ộng bán ấu giá trên thực tế thì hợp ồng mua bán ấu giá có hiệu lực pháp luật hay không? Theo tác giả thì trong tr°ờng hợp này nếu coi ây là hợp ồng mua bán dau giá thì chủ thé ban ấu giá ã vi phạm pháp luật và có thé bị xử lý hành chính còn hợp ồng mua bán ấu giá không thể bị coi là vô hiệu do không vi phạm các iều kiện có hiệu lực của giao dịch quy ịnh tại iều 122 BLDS. Còn nếu coi ây là hợp ồng mua bán thông th°ờng và xác ịnh hiệu lực theo quy ịnh của BLDS thì pháp luật về bán ấu giá lại không phát huy °ợc vai trò và hiệu. quả của nó. Có thé nói, với việc mua bán ấu giá ang diễn ra phố biến hiện nay nh° dau giá dé làm từ thiện, ấu giá tài sản của cá nhân thông qua mạng internet.. thì các nhà lập pháp Việt Nam cần nghiên cứu ể sớm ban hành vn bản iều chỉnh mang tính khả thi cao. Ng°ời mua tài sản. Là cá nhân, tô chức tham gia ấu giá và trả giá cao nhất mà không ít h¡n giá khởi iểm. Ng°ời mua tài sản phải thoả mãn iều kiện về nng lực. pháp luật va nng lực hành vi theo quy ịnh của BLDS. Hiệu lực của hợp ồng mua bán tài sản ấu giá. Xác ịnh thời iểm có hiệu lực ối với hợp ồng mua bán tài sản ấu giá là vô cùng quan trọng bởi chỉ từ thời iểm có hiệu lực của hợp dong thì quyên và ngh)a vu của các bên mới phát sinh. Ngoài ra, khi xem xét về hiệu lực của hợp ồng mua bán tài sản ấu giá có thé nhận thay rng hợp ồng mua bán ấu giá °ợc bảo ảm h¡n so với hợp ồng mua bán thông th°ờng khác bởi lẽ trong tr°ờng hợp mua bán thông th°ờng nếu tài sản bán không thuộc sở hữu của bên bán thì thông th°ờng hợp ồng mua bán tai sản sé vô hiệu và ng°ời mua °ợc tài sản chỉ có thé °ợc bảo vệ trong tr°ờng hợp họ là ng°ời thứ ba ngay tình và họ có thê phải trả lại tài sản ã mua °ợc cho chủ sở hữu.
H¡n nữa, cùng là phiên ấu giá không thành do ng°ời trả giá cao nhất có thé rút lại hoặc từ chối mua thì khoản tiền ặt tr°ớc tại iều 38 Nghị ịnh 17 quy ịnh /huộc về tổ chức bán dau giá tài sản trong khi ó tại iều 39 lại quy ịnh thudc về ng°ời có tài sản bản ấu giá. Theo quan niệm truyền thống, ối t°ợng của hợp ồng mua bán tài sản có thê chia thành hai nhóm: ộng sản (những tài sản có thê dịch chuyển một cách c¡ học) và bat ộng sản (những tài sản gắn liền với ất dai, không thé di dời °ợc). Hợp ồng mua bán những tài sản hữu hình ã tổn tại trong suốt lịch sử phát triển của nền sản xuất hàng hóa và trao ôi hàng hóa trong xã hội loài ng°ời. Ngày nay, nhân loại ang b°ớc vào một nền kinh tế mới - kinh tế tri thức - nền kinh tế chủ yếu dựa trên các kết quả ầu t° vào các l)nh vực trí tuệ và. khoa học công nghệ. Tri thức vn hóa, khoa học, thông tin.. trở thành bộ phận. cầu thành quan trọng hàng ầu của lực l°ợng sản xuất, óng vai trò quyết ịnh ối với nền sản xuất vật chất trên quy mô toàn cầu. Tài sản trí tuệ là một loại tài sản vô hình nh°ng áp ứng °ợc các tiêu chí chung của tài sản dé °a vào l°u thông: có thé nhận dạng °ợc và xác ịnh °ợc sự ton tại của nó; có các quyền tồn tại pháp lý và °ợc bảo hộ pháp lý; xác ịnh °ợc giá trị và có thể chuyên giao.. Trong bối cảnh th°¡ng mại hiện ại, quyền sở hữu trí tuệ là loại tài sản có giá trị kinh tế rất to lớn nên việc chuyển giao quyền sở hữu các ối t°ợng này là hoạt ộng phô biến và quan trọng. một cách thuận tiện nh° các loại hàng hoá khác. Mặt khác, việc. chuyên giao quyền sở hữu trí tuệ còn áp ứng °ợc nhu cầu và lợi ích của chính chủ sở hữu, các chủ thé khác cing nh° của toàn xã hội. Vì vậy, bên cạnh các tài sản hữu hình, các tài sản trí tuệ nh° quyên tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền ối với giống cây trồng ang ngày càng tham gia nhiều vào các. hoạt ộng sản xuât kinh doanh cing nh° các l)nh vực khác của ời sông xã hội.
Trong Luật Sở hữu trí tuệ, các hợp ồng có bản chất là mua bán quyên sở hữu trí tuệ °ợc gọi là “hợp ồng chuyên nh°ợng” quyền sở hữu trí tuệ, (ể phân biệt với các hợp ồng chuyên quyền sử dụng quyền sở hữu trí tuệ), bao gồm:. - Hợp ồng chuyền nh°ợng quyền tác giả, quyền liên quan;. - Hợp ồng chuyền nh°ợng quyền sở hữu công nghiệp;. - Hợp ồng chuyên nh°ợng quyền ối với giống cây trồng. HỢP DONG CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN TÁC GIÁ, QUYEN. của các chủ thê khác ều với mục ích kinh doanh. Sự phát triển của khoa học, công nghệ vào ầu thế kỷ XX ã cho ra ời những ph°¡ng tiện có khả nng ghi thu, l°u ịnh, truyền phát với số l°ợng và phạm vi không hạn chế nh° bng )a, phim ảnh, thiết bị phát sóng, thiết bị kỹ thuật số.. Vì vậy, ối t°ợng của quyền tác giả, quyền liên quan ã trở thành nguyên liệu ầu vào và cing chính là sản pham dau ra của một ngành công nghiệp mới -“nganh công nghiệp vn hóa” bao gồm rất nhiều l)nh vực kinh doanh nh°: công nghiệp ghi âm; công nghiệp iện ảnh; công nghiệp phát thanh, truyền hình.. Các doanh nghiệp trong những ngành công nghiệp này khi sử dụng ối t°ợng °ợc bảo hộ của quyên tác giả, quyền liên quan phải thỏa thuận với chủ sở hữu các ngh)a vụ cụ thể. Chủ sở hữu cuộc biểu iển: Theo quy ịnh của pháp luật về quyền liên quan, ng°ời biểu diễn có thé mang hai t° cách: (i) Nếu ng°ời biểu diễn tự ầu t° tài chính, c¡ sở vật chất, kỹ thuật dé thực hiện cuộc biểu diễn thi họ ồng thời là chủ sở hữu quyền ối với cuộc biểu diễn. Tr°ờng hop này khá phổ. biến khi các ca s) nổi tiếng tự ầu t° tô chức các “live show” của riêng mình. Tr°ờng hop các nghệ s) là thành viên của các ¡n vị nghệ thuật biểu diễn (một nhà hát, oàn cải l°¡ng, oàn xiếc..) tham gia các ch°¡ng trình biểu diễn do oàn nghệ thuật của họ tổ chức thì oàn nghệ thuật là chủ sở hữu cuộc biểu diễn. ghi hình ó, trừ tr°ờng hợp có thỏa thuận khác với các bên liên quan”. Trong tình huống này, việc sản xuất bản ghi chỉ thuần túy mang tính kỹ thuật;. nhà sản xuất chỉ thực hiện việc ghi lại âm thanh, hình ảnh theo yêu cầu ã. thỏa thuận với bên thuê. Chủ sở hữu ch°¡ng trình phát sóng: Tất cả các tổ chức thực hiện việc truyền tải âm thanh, hình ảnh hoặc cả âm thanh và hình ảnh của tác phẩm, cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, ch°¡ng trình phát sóng ến công chúng thông qua các ph°¡ng tiện hữu tuyến hoặc vô tuyến, bao gồm cả việc truyền qua vệ tinh, dé công chúng có thể tiếp nhận tại ịa iểm và thời gian do chính họ lựa chọn ều có thé °ợc gọi là “76 chức phát sóng”. Theo ngh)a rộng, tổ chức phat sóng có thé là tat cả những tổ chức thực hiện việc phát sóng, không phân biệt “nguồn gốc” của ch°¡ng trình °ợc phát sóng là do tô chức khởi x°ớng và thực hiện ầu tiên hay là ch°¡ng trình phát lại, phát sóng ồng thời hoặc tiếp sóng ch°¡ng trình của tổ chức phát sóng khác, bao gồm: (i) tổ chức khởi x°ớng và thực hiện việc phát sóng: (ii) tổ chức tái phát sóng; và (iii) tổ chức tiếp sóng.
Nhà dang có tranh chấp về quyền sở hữu °ợc hiểu là nhà ang ở trong tình trạng ch°a xác ịnh °ợc chủ sở hữu dich thực (ví du: hai vợ chỗng ly hôn nh°ng dang tranh chấp về vấn ề chia tài sản chung là nhà ở ..), ang chờ quyết ịnh giải quyết tranh chấp của c¡ quan có thâm quyền nhằm xác ịnh chính xác chủ sở hữu là ai. ây là một yêu cầu cần thiết trong việc xác ịnh nhà có ủ iều kiện ể mua bán hay không. Bởi vì, nh° chúng ta ã nói ở trên hợp ồng. mua bán nhà thuộc loại hợp ồng có mục ích chuyên quyền sở hữu nhà từ bên bán sang cho bên mua. Do ó, nếu ch°a xác ịnh °ợc chủ sở hữu ích thực mà vẫn thực hiện việc mua bán sẽ xâm phạm ến quyền lợi của chủ sở hữu ích thực khi tranh chấp về quyền sở hữu nhà ó °ợc giải quyết, ồng. thời gây khó khn cho các c¡ quan nhà n°ớc trong việc thực hiện các thủ tục. pháp lý có liên quan cing nh° việc giải quyết các tranh chấp phát sinh. Quy ịnh này nhằm tạo iều kiện cho các c¡ quan có thê dễ dàng thực hiện các thủ tục có liên quan, ồng thời bảo vệ quyên lợi của các bên tham gia hợp ồng và quyền lợi của chủ sở hữu ích thực của nhà mua bán. Thứ ba, nhà mua bán không thuộc tr°ờng hop bị kê biên ể thi hành án hoặc dé chấp hành quyết ịnh hành chính của c¡ quan nhà n°ớc có thẩm quyên”. ây là tr°ờng hợp nhà vẫn có chủ sở hữu, nh°ng có thé chủ sở hữu ang phải chấp hành một bản án hoặc quyết ịnh của Toàn án có liên quan ến nhà ó nên không °ợc phép mua bán. iều kiện này có thê hiểu ¡n thuần ó là một trong những quy ịnh nhm hạn chế quyền ịnh oạt tài sản của chủ sở hữu. Việc hạn chế này có thể cing chỉ có hiệu lực trong một thời hạn nhất ịnh, khi quyết ịnh kê biên hoặc quyết ịnh hành chính không còn hiệu lực nữa thì chủ sở hữu lại có quyền bán nhà một cách bình th°ờng. Van ề chúng ta cần quan tâm ó là việc xác ịnh thời iểm nhà bị kê biên hoặc có quyết ịnh hành chính của c¡ quan nhà n°ớc có thẩm quyền có ảnh h°ởng ến hiệu lực của hợp ồng hay không. Theo quy ịnh này, nếu nhà ã bị kê biên hoặc có quyết ịnh hành chính rồi thì không °ợc phép ký hợp ồng mua bán. Tuy nhiên, nếu hai bên ã ký hợp ồng mua bán nhà nh°ng hợp ồng ch°a có hiệu lực thì nhà bị kê biên hoặc có quyết ịnh hành chính liên quan ến nhà thì hợp ồng có hiệu lực thi hành không lại là vấn ề chúng ta cần xem xét kỹ. Theo quan iểm của ng°ời viết, trong tr°ờng hợp này mặc dù hợp ồng ch°a có hiệu lực nh°ng nhà bị kê biên hoặc có quyết ịnh hành chính sau khi ký hợp ồng thì chúng ta phải xét hai tr°ờng hợp. Tr°ờng hợp thứ nhất, nếu chủ sở hữu ã biết hoặc buộc. phải biết việc nhà của mình có thé bị kê biên hoặc hạn chế mua bán bởi một quyết ịnh hành chính mà vẫn ký hợp ồng mua bán thì hợp ồng không thê có hiệu lực và nhà vẫn thuộc tr°ờng hợp không °ợc mua bán. Tr°ờng hợp thứ hai, nêu chủ sở hữu không biết và không buộc phải biết việc nhà của mình có thé bị kê biên hoặc bị hạn chế mua bán bởi một quyết ịnh hành chính mà ký hợp ồng mua bán thì hợp ồng vẫn có hiệu lực một cách bình th°ờng, nhà vẫn. thuộc tr°ờng hợp °ợc phép mua bán. Việc áp dụng các iều kiện trên có thé gây ảnh h°ởng ến quyền lợi của các bên trong hợp ồng mua bán nhà, nên việc hiểu và áp dụng chính xác không chỉ là òi hỏi ối với các c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền mà còn là òi hỏi ối với các bên trong hợp ồng. Việc tìm hiểu và nghiên cứu các quy ịnh của pháp luật liên quan ến iều kiện trên là cần thiết ối với các chủ thé nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính họ khi tham gia vào các hợp ồng mua bán nhà. Giá cả và ph°¡ng thức thanh toán. Giả mua bản nhà do các bên thỏa thuận, trong tr°ờng hợp pháp luật có. quy ịnh về khung giá mua bán nhà thì không °ợc v°ợt quá khung giá do’. Quy ịnh hoàn toàn phù hợp với quy ịnh về giá tài sản mua bán °ợc quy ịnh tại iều 431 Bộ luật dân sự 2005, ồng thời nó cing phù hợp với các nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp ồng dân sự mà trong ó nguyên tắc tự nguyện cam kết, thỏa thuận là nguyên tắc ặc tr°ng. Theo quy ịnh này, giá của nhà mua bán hoàn toàn do các bên thỏa thuận ặt ra cn cứ vào ặc iểm, vị trí, tình trạng của nhà mua bán. Tuy nhiên, nếu pháp luật có quy ịnh. khung giá thì các bên chỉ °ợc thỏa thuận trong khung giá ó. Khung giá nhà. n°ớc quy ịnh bao gồm giá thấp nhấp và giá cao nhất cho mỗi loại nhà tại mỗi khu vực khác nhau, khi các bên thỏa thuận thì không thể cao h¡n hoặc thấp h¡n khung giá ó. Việc quy ịnh khung giá này có tác dụng nhằm hạn. chê việc âu c¡ của một sô chủ thê nhm ây giá cao, gây ảnh h°ởng ên sự. phát triển bình th°ờng của các giao dịch về nhà, ồng thời cing bảo vệ quyền. lợi của những ng°ời mua trong tr°ờng hợp giá nhà cao h¡n giá tri và giá tri sử. dụng thực của nó. Ngoài ra, việc quy ịnh khung giá cing nhm hạn chế việc các chủ thé vì muốn trốn tránh việc thực hiện các ngh)a vụ ối với nhà n°ớc mà có thê thỏa thuận giá nhà mua bán thấp h¡n giá trị thực của nó. Tuy nhiên, việc quy ịnh khung giá chỉ phù hợp với mức giá thấp nhất các bên °ợc thỏa thuận, ối với việc quy ịnh mức giá cao nhất có vẻ ít khả thi h¡n bởi trên thực tế khi ký hợp ồng mua bán nhà, giá mà các bên ghi trong hợp ồng °ợc công chứng th°ờng chỉ bng với mức giá thấp nhất do nhà n°ớc quy ịnh, nh°ng giá thực tế mà các bên mua bán có thé cao h¡n nhiều lần nh° vậy và các c¡ quan không thể kiểm soát. ây là một thực tế vẫn diễn ra hàng ngày ở mọi loại thị tr°ờng liên quan ến nhà. Ph°¡ng thức thanh toán do các bên thỏa thuận, tuy nhiên việc sử dụng. ồng tiền thanh toán phải tuân theo các quy ịnh của pháp luật. “Trên lãnh thé Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm vết, quảng cáo của ng°ời c°. trú, ng°ời không c° trú không °ợc thực hiện bằng ngoại hồi, trừ các giao dịch với tổ chức tin dụng, các tr°ờng hợp thanh toán thông qua trung gian gom thu hộ, uy thác, ại lý và các tr°ờng hợp can thiết khác °ợc Thủ t°ớng Chính phú cho phép”'. Theo ó, ồng tiền mà các bên sử dụng dé thanh toánsai. phải là ồng Việt Nam, trừ những tr°ờng hợp °ợc phép sử dụng ngoại hồi ể thanh toán theo quy ịnh của pháp luật về quả lý ngoại hối. Hình thức của hợp ồng mua bán nhà. công chứng hoặc chứng thực. Quy ịnh này hoàn toàn phù hợp với những quy. ịnh chung về mua bán tài sản. Thông th°ờng, hình thức của hợp ồng mua bán tài sản phụ thuộc vào ối t°ợng mà các bên mua bán. Theo ó, nếu ối. hợp ồng phải °ợc lập thành vn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực. Theo quy ịnh tại iều 174 Bộ luật dân sự 2005, nhà là bất ộng sản nên hợp ồng mua bán nhà phải °ợc lập thành vn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, không phải mọi tr°ờng hợp hợp ồng mua bán nhà ều phải công chứng hoặc chứng thực. Theo quy ịnh tại khoản 3 iều 93 Luật nhà ở 2005, nếu bên bán nhà là tô chức có chức nng kinh doanh nhà ở thì hợp ồng mua bán nhà không phải công chứng hoặc chứng thực. Nh° vậy, tùy từng tr°ờng hợp khác nhau mà yêu cầu ối với hình thức của hợp ồng mua. bán nhà là khác nhau, có tr°ờng hợp phải công chứng hoặc chứng thực thì mới. có hiệu lực, có những tr°ờng hợp thì yêu cầu này không ặt ra. Nh°ng dé dam bảo ộ xác thực của hợp ồng và ể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp, các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp ồng mua bán nhà ngay cả khi không thuộc tr°ờng hợp bắt buộc. Quyền và ngh)a vụ của các bên. Bản chất của quan hệ pháp luật dân sự nói chung, quan hệ pháp luật về hợp ồng dân sự nói chung là sự tự do, tự nguyên cam kết, thỏa thuận. Do ó, các chủ thể có quyên thỏa thuận với nhau về tất cả các nội dung của hợp ồng. Theo ó, các bên có quyền thỏa thuận về các nội dung của hợp ồng mua bán nhà mà trong ó quyền và ngh)a vụ cing là một trong các nội dung mà các bên có quyền thỏa thuận. Thông th°ờng sự thỏa thuận này mang lại quyền và lợi ích ối lập cho hai bên, quyền của bên này bao giờ cing là ngh)a vụ t°¡ng ứng của phía bên kia. Trong tr°ờng hợp các bên không thể thỏa thuận về quyền và ngh)a vụ của mình cing nh° của bên ối tác thì sẽ áp dụng các quy ịnh của pháp luật". Trên thực tế, quyền và ngh)a vụ của các bên th°ờng xuất phát từ chính những thỏa thuận về ối t°ợng, giá cả, ph°¡ng thức thanh toán, ph°¡ng thức thực hiện hợp ồng, .. Chính từ những thỏa thuận này làm phát sinh quyền và ngh)a vụ của các bên trong hợp ồng nên các quyền và ngh)a vụ c¡ bản nh° giao nhà, trả tién, .. không phải là vấn ề phức tạp bởi ngh)a vụ của bên. này bao giờ cing °ợc thực hiện ối với bên kia trong hợp ồng. Tuy nhiên, trong các quyền và ngh)a vụ của các bên có một ngh)a vụ phải thực hiện ối với nhà n°ớc ó là ngh)a vụ nộp thuế và phí theo quy ịnh của pháp luật. Theo quy ịnh tại khoản 4 iều 93 Luật nhà ở 2005, ngh)a vụ này cing do các bên thỏa thuận xác ịnh bên nào sẽ phải thực hiện, trên thực tế các bên cing thỏa thuận ể xác ịnh bên nào sẽ phải thực hiện. Nh°ng van ề ặt ra ó là nếu các bên không thỏa thuận hoặc không có sự ồng nhất trong việc. xác ịnh bên nào sẽ phải thực hiện ngh)a vụ này sẽ phải tuân thủ các quy ịnh. của pháp luật về thuế, phí và lệ phí. Thực tế cho thấy, ngh)a vụ nộp các loại thuế, phí ối với Nhà n°ớc bao giờ cing do bên mua thực hiện. iều này không phải mọi tr°ờng hợp ều có sự thỏa thuận của cả hai bên mà trong rất nhiều tr°ờng hợp do bên bán nhà buộc bên mua phải chịu toàn bộ. ây là khoản tiền bên mua phải bỏ ra ngoài giá cả của nhà mua bán mà các bên thỏa thuận. iều này °ợc lý giải bởi nhiều nguyên nhân khác nhau, nh°ng có lẽ nguyên nhân chủ yếu nhất ó là nhu cầu về nhà hiện nay là rất cao, trong khi ó việc tìm mua °ợc một ngôi nhà °ng ý, hợp túi tiền không phải là chuyện. ¡n giản, nên khi ã tìm °ợc nhà phù hợp thì dù có phải bỏ ra thêm một số tiền ngoài giá mua bán bên mua cing chấp nhận. Thỏa thuận về biện pháp bảo ảm. Trên thực tế, khi ký kết các hợp ồng mua bán nhà, các chủ thé có thể thỏa thuận áp dụng một hoặc một số biện pháp bảo ảm nhằm ảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp ồng. Việc áp dụng hay không cing hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Nh°ng ể bảo vệ quyền lợi của mình, khi tham gia ký kết hợp ồng mua bán nhà, các chủ thê nên lựa chọn áp dụng một hoặc một số biện pháp bảo ảm dé rang budc bén ối tac trong viéc ký kết va thực hiện hợp ồng. Thực tế cho thấy, việc áp dung các biện pháp bảo ảm ôi khi là rất cần thiết, bởi trong nhiều tr°ờng hợp, bên mua ã ồng ý mua nh°ng sau ó không chịu ký hợp ồng vì không muốn mua nữa và ng°ợc lại nhiều tr°ờng hợp bên bán ã ồng ý bán nh°ng rồi lại không bán với giá ci .. Tat cả những sự vi phạm này dù lớn hay nhỏ ều gây ra những. thiệt hại cho bên ối tác. Hiện nay, các chủ thể cing luôn ý thức °ợc iều này và trong hầu hết các hợp ồng mua bán nhà, các bên ều lựa chọn biện pháp bảo ảm việc ký kết va thực hiện hợp ồng, chỉ trừ những quan hệ giữa những ối tác thân quen hoặc những ng°ời có quan hệ gần gii thân cận. Biện pháp mà các bên. áp dung thông th°ờng là biện pháp ặt cọc, nh°ng tên gọi của biện pháp ặt. cọc và thực tế các bên áp dụng không phải lúc nào cing chính xác. Trong nhiều tr°ờng hợp, các bên áp dụng biện pháp ặt cọc nh°ng lại coi ó là tiền. trả tr°ớc giá trị nhà mua bán, hoặc không có sự phân biệt rạch ròi hai khái. Việc chuyên giao số tiền ban ầu từ bên mua sang cho bên bán mà. °ợc hiểu khác nhau tất yếu sẽ dẫn ến những hậu quả khác nhau. Nếu số tiền ó °ợc coi là số tiền ặt cọc thì khi có sự vi phạm của bên nhận cọc, bên ặt CỌC Cể quyền phạt cọc. Nếu số tiền ú °ợc coi là số tiền trả tr°ớc và khi bờn bán vi phạm thì không thé áp dụng việc phat cọc. Do ó, ể bảo vệ quyền lợi của mình khi bị vi phạm, các bên không chỉ cần áp dụng các biện pháp bảo ảm mà còn cần phải hiểu và áp dụng chính xác các biện pháp bảo ảm ó. Và những quy ịnh về các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ dân sự ã. Thông th°ờng, hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà sẽ °ợc xác ịnh theo các iều kiện này, nh°ng trong một số tr°ờng hợp ặc biệt, hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà còn phụ thuộc vào những yếu tổ nhất ịnh nh° mua bán nhà thuộc sở hữu chung cần phải có sự ồng ý của tất cả các ồng chủ sở hữu chung bằng vn bản, ối với hợp ồng mua bán nhà ở do °ợc ầu t° xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai) thì trong hợp ồng cũn phải ghi rừ cỏc nội dung ó °ợc quy ịnh tại khoản 2 iều 63 Nghị ịnh 71/2010 h°ớng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005 nh° giá trị quyền sử dụng ất trong giá nhà mua bán, trách nhiệm nộp tiền sử dụng ất cho Nhà n°ớc của. Thông th°ờng, hợp ồng có hiệu lực từ thời iểm giao kết. Tuy nhiên, thời iểm iểm có hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà phụ thuộc vào hình thức của hợp ồng. Theo ó, hợp ồng mua bán nhà có hiệu lực ké từ thời iểm hợp ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực theo quy ịnh của pháp luật. Tuy nhiên, nh° chúng ta ã nghiên cứu và chỉ ra thì có những tr°ờng hợp hợp ồng. mua ban nhà không phải công chứng hoặc chứng thực nh° tr°ờng hợp bên bán. nhà là tổ chức có chức nng kinh doanh nhà ở. Trong những tr°ờng hợp này, hiệu lực của hợp ồng không phụ thuộc vào hình thức của hợp ồng mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp ồng. Ngh)a là, khi giao kết hợp ồng, các bên có thé thỏa thuận thời iểm có hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà là một thời iểm bất kỳ mà không phải là thời iểm giao kết. Việc xác ịnh các iều kiện có hiệu lực của hợp ồng mua bán là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, việc xác ịnh thời iểm có hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà lại có vai trò quan trọng trong việc xác ịnh thời iểm các bên phải thực hiện ngh)a vụ ối với bên kia. Thời iểm có hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà là cn cứ xác ịnh thời iểm chuyên quyền sở hữu nhà mua bán, ồng thời xác ịnh thời iểm chuyên rủi ro từ bên bán sang cho bên mua, nên ây là van ề ặc biệt cần quan tâm khi giao kết hợp ồng mua bán nhà. Thời iểm chuyển quyền sở hữu và chịu rủi ro ối với nhà mua bán Nhà là một loại tài sản phải ng ký quyền sở hữu, nên theo quy ịnh tại khoản 2 iều 439 Bộ luật dân sự 2005, quyền sở hữu ối với nhà mua bán. °ợc chuyển giao cho bên mua ké từ thời iểm hoàn thành thủ tục ng ky quyền sở hữu, ồng thời theo quy ịnh tại iều 440 Bộ luật dân sự 2005 thì thời iểm hoàn thành thủ tục ng ký quyền sở hữu cing là thời iểm rủi ro ối với nhà mua bán °ợc chuyên sang cho ng°ời mua. Nếu hiểu theo quy ịnh này thì kế cả hợp ồng mua bán nhà ã °ợc công chứng hoặc chứng thực mà các bên ch°a làm thủ tục ng ký quyền sở hữu ối với bên mua thì quyền sở hữu và rủi ro ối với nhà mua bán vẫn ch°a °ợc chuyên cho bên mua. công chứng hoặc chứng thực. Truong hợp mua bán nhà ở mà bên ban là doanh. nghiệp có chức nng kinh doanh bat ộng sản thì thời iểm chuyển quyên sở hữu nhà ở là thời iểm bên bản bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp ồng”. Theo quy ịnh tại hai vn bản này, quyền sở hữu nhà mua bán. °ợc chuyên giao cho bên mua ngay từ khi hợp ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực, tức là từ thời iểm hợp ồng có hiệu lực, quyền sở hữu ã °ợc chuyền giao cho bên mua không phụ thuộc vào việc bên mua ã thực hiện thủ tục ng ký quyền sở hữu ối với nhà mua bỏn hay ch°a. vn bản h°ớng dẫn về thời iểm chuyên quyền sở hữu ối với nhà mua bán. Trên ây là ây là những yếu tố pháp lý áng °ợc quan tâm khi nghiên cứu về hợp ồng mua bán nhà. Hiện nay giữa qui ịnh của pháp luật. và thực tiên áp dụng còn nhiêu v°ớng mac. NHỮNG BÁT CẬP VÀ ỊNH H¯ỚNG HOÀN THIỆN QUY ỊNH CUA PHÁP LUẬT VE HOP DONG MUA BAN NHÀ. Trần Thị Huệ và Nguyễn Vn Hoi. Khoa Pháp luật dân sự Tr°ờng ại học Luật Hà Nội. Việt Nam là một trong những quốc gia ang phát triển, vấn ề nhà ở. cing nh° nhà dùng vào mục ích khác lại càng mang tính xã hội và pháp lý. Nhu cầu về nhà ngày càng tng theo nhịp ộ dân số, tng theo sự biến ộng của quan hệ kinh tế mới và vấn ề hội nhập quốc tế. Vì thế, hoạt ộng ể tạo lập nhà ở của cá nhân, của các tổ chức ngày càng sôi ộng, khẩn thiết h¡n thông qua nhiều ph°¡ng thức. Trong ó, mua bán nhà là cn cứ phố biến nhất dé xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân và các chủ thé khác. Hop ồng mua bán nhà là một trong những loại hợp ồng mà pháp luật yêu cầu về các iều kiện dé hợp ồng này có hiệu lực pháp luật chặt chẽ h¡n so với các hợp ồng mua bán tài sản thông th°ờng khác. Quá trình hội nhập khu vực và quốc tế cùng với việc từng b°ớc ịnh hình và phát triển nền kinh tế thị tr°ờng ã tạo ra những tiền ề và những thuận lợi quan trọng trong phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở n°ớc ta. Thực tế này ã em ến sự chuyên biến nhất ịnh trên tất cả các l)nh vực của ời sống xã hội nói chung và “ời sống dân sự” nói riêng. Song, bên cạnh những. “khoảng sáng” chủ ạo thì thực tế sống ộng của quá trình ổi mới cing em lại cho n°ớc ta nhiều van ề sống ộng ến ời sống dân sự trong ó có van ề về các hợp ồng mà ối t°ợng là nhà và quyền sử dụng dat. °ợc những nhu câu iều chỉnh các quan hệ dân sự ồng thời tạo cn cứ day ủ và vững chắc về mặt pháp lý cho c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên khi giải quyết tranh chấp về l)nh vực này, Nhà n°ớc ã rất chú trọng và quan tâm xây dựng một hệ thống vn bản quy phạm pháp luật về l)nh vực này. và những vn bản h°ớng dẫn thi hành. Các vn bản pháp luật này ã tạo ra khuôn mẫu và c¡ sở pháp ly cho chính các chủ thé ký kết và thực hiện hợp ồng mua bán nhà. Tuy nhiên, các vn bản pháp luật về nhà ở có tính ôn ịnh không cao, còn có sự chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn nhau ở rất nhiều các nội dung. Qua nghiên cứu pháp luật về mua bán nhà ở của n°ớc ta, một số van dé sau ây chúng tôi ánh giá là cấp thiết cần phải ặt ra ể nghiên cứu. Thứ nhất, về van ề chủ thé: hiện không có quy ỉnh cụ thé về ộ tuôi của những ng°ời trực tiếp tham gia hoạt ồng mua bán với t° cách là bên mua và bên bán. °ợc lập bằng vn bản có chứng nhận hoặc chứng thực của c¡ quan có thầm quyên tại thời iểm giao kết hợp ồng. Nh° vậy, ối với hợp ồng mua bán nhà ở ngoài việc quy ịnh các iều kiện bắt buộc về nội dung, hợp ồng còn phải tuân thủ iều kiện về hình thức và về nng lực chủ thê. Van ề ặt ra là ng°ời có nng lực hành vi dân sự một phần có °ợc tham gia giao kết hợp ồng mua bán nhà ở hay không va van ề hiệu lực pháp luật của hợp ồng này nh° thé nao. Mặt khác, theo các vn bản pháp luật hiện hành thì các nhà lập pháp. ều không quy ịnh về nng lực hành vi của cá nhân giao kết hợp ồng mua bán nhà ở mà chỉ quy ịnh ng°ời tham gia giao dịch, ng°ời yêu cầu công chứng giao dịch nói chung “phải có nng lực hành vi dân sự”. kết luận rằng ng°ời có nng lực hành vi dân sự một phần hoặc ầy ủ ều có thê tham gia giao kết hợp ồng mua bán nhà ở. Ng°ời tir ủ sdu tuổi ến ch°a ủ m°ời tam tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải °ợc ng°ời ại diện theo pháp luật ồng ÿ, trừ giao dịch nhằm phục vu nhu câu sinh hoạt hàng ngày phù hop với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy ịnh khác ”. Nh°ng tại khoản 2 iều 20: “Trong tr°ờng hợp ng°ời từ ủ m°ời lm tuổi ến ch°a ủ m°ời tám tuổi có tài sản riêng bảo ảm thực hiện ngh)a vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự dong ý của ng°ời ại diện theo pháp luật, trừ tr°ờng hợp pháp luật có quy ịnh khác ”. Nh° vay lại một câu hỏi ặt ra là hợp ồng mua bán nhà ở có thuộc phạm vi giao dịch mà chỉ có ng°ời có nng lực hành vi ầy ủ mới. °ợc xác lập và thực hiện. Qua tính thần và nội dung của các iều luật này thay cần thiết phải cú sự quy ịnh cụ thộ và rừ ràng về ộ tuổi của ng°ời tham gia giao kết và thực hiện hợp ồng mua bán nhà ở. Chúng tôi cho rằng, nên qui ịnh cụ thê về ộ tuổi của chủ thé tham gia hợp ồng mua bán nha là 18 tuôi, dé tạo iều kiện giao kết °ợc minh bạch, thuận lợi, trách °ợc những rắc rối về chủ thé và hạn chế °ợc hợp ồng vi phạm do chủ thé giao kết không ủ iều kiện về nng lực chủ thể. Những quy ịnh liên quan ến chủ thé có quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam °ợc quy ịnh tại iều 9 Luật nhà ở 2005 nh° vậy là còn hạn chế, không áp ứng °ợc nhu cầu ngày càng tng về nhà ở ối với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài n°ớc ang sinh sống, học tập và làm việc tại Việt Nam. Theo chúng tôi, nên chng quy ịnh cho các ối t°ợng °ợc phép mua và sở hữu nhà một cách rộng rãi h¡n theo h°ớng giảm các iều kiện bắt buộc, ồng thời quy ịnh chặt chẽ về việc sở hữu nhà là v)nh viễn hoặc có thời hạn phù hợp với từng loại ối t°ợng, và khi hết thời hạn sở hữu thì phải chuyền giao cho chủ thê khác. Thứ hai, vê thời diém chuyên quyên sở hữu ôi với nhà mua bán còn. Luật ất ai nm 2003 cing qui ịnh giống nh° Bộ luật dân sự nm 2005 về thời iểm chuyển quyền sử dụng ất là khi ng°ời nhận chuyên nh°ợng hoàn tất thủ tục quyền sử dụng ất. Song, Luật nhà ở nm 2005 tại khoản 5 iều 93 thì quyền sở hữu nha ở °ợc chuyển cho bên mua kế thời iểm °ợc công chứng ối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với nhau hoặc ã giao nhận nhà theo thoả thuận trong hợp ồng ối với giao dịch về nhà mà một bên là tô chức kinh doanh nha ở. Sự khác nhau giữa Luật nhà ở và bộ luật dân sự 2005 về thời iểm chuyên quyền sở hữu ã gây ra nhiều khó khn trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp ồng mua bán nhà ở. Nếu bên mua ch°a trả hết tiền mà chỉ thanh toán °ợc 50% , nh° vậy việc mua ban vẫn ch°a hoàn tất, bên bán ch°a nhận ủ tiền, ch°a giao nhà cho bên mua mà quyền sở hữu ã °ợc chuyên giao cho bên mua là iều bất hợp lí. H¡n nữa, mặc dù ã kí hợp ồng nh°ng nếu muốn bán cho ng°ời khác thì ng°ời mua cing phải hoàn tat thủ tục ng bộ ngôi nhà rồi mới thực hiện °ợc. hợp lý, bởi vì hợp ồng mua bán nhà là hợp ồng có mục ích chuyên quyền sở hữu và thời iểm hợp ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực là thời iểm chứng nhận thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu ó có hiệu lực pháp luật, còn việc ng ký quyền sở hữu nhà ối với bên mua chỉ là một thủ tục mang tính hình thức và nó chỉ có tác dụng ghi nhận quyền sở hữu của bên mua ối với nhà mua ban, nó chỉ có ảnh h°ởng ến việc xác ịnh khi nào bên mua nhà có quyền bán, trao ổi, tặng cho, .. H¡n nữa, nếu lay thời iểm hoàn thành thủ tục ng ký quyền sở hữu là thời iểm chuyển quyền sở. hữu và chuyên rủi ro ôi với nhà mua bán thì việc quy ịnh các chủ thê phải. công chứng hoặc chứng thực hợp ồng mua bán nhà sẽ không còn ý ngh)a. Bởi vì, khi hợp ồng °ợc công chứng hoặc chứng thực thì sẽ phát sinh hiệu lực pháp luật, khi ó các bên phải thực hiện các ngh)a vụ trong hợp ồng. bên bán ã giao nhà cho bên mua nh°ng thủ tục ng ký ch°a xong, lúc này. quyền sở hữu nhà vẫn thuộc về bên bán, nếu theo quy ịnh thì chủ sở hữu có quyền chuyên quyên sở hữu cho ng°ời khác, nh°ng trong tr°ờng hợp này thì không thể vì hợp ồng ã có hiệu lực. Vì vậy, quy ịnh thời iểm hoàn thành thủ tục ng ký quyền sở hữu là thời iểm chuyên quyền sở hữu và chuyên rủi ro ối với tài sản nói chung, nhà nói riêng là không hợp lý. Do ó, cần có sự sửa ổi các quy ịnh trong Bộ luật dân sự 2005 liên quan ến thời iểm chuyên quyên sở hữu và thời iểm chuyền rủi ro ối với tài sản nói chung và nhà nói riêng trong hợp ồng mua bán cho phù hợp với thực tế. thực hiện cho chủ sở hữu nhà là với thời gian không ít h¡n 60 tháng.. gây ra không ít khó khn trong việc lựa chọn áp dụng pháp luật vì các bên ều muốn áp dụng các quy ịnh pháp luật có lợi với mình, từ ó nảy sinh mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ ầu t°. Vì thế, phải °ợc nhanh chóng chỉnh sửa ể ảm bảo tính ồng bộ giữa các vn bản Luật, tạo c¡ sở cho việc áp dụng và thực thi pháp luật °ợc thống nhất. Thứ tw, thời iểm chuyên quyền sở hữu và việc xác ịnh rủi ro xảy ra cho tài sản. Theo luật dân sự nếu ng°ời bán mới ng bộ mà phát cháy thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi th°ờng cho bên mua. Nh°ng theo Luật nhà ở 2005 thì bên mua phải gánh chịu rủi ro này. Sự mâu thuẫn kéo theo mâu thuẫn mâu, sẽ khó khn phức tạp h¡n trong việc áp dụng pháp luật. Lại thêm nội dung òi hỏi sự thống nhất trong quy ịnh của pháp luật. Tuy nhiên, tên gọi của Nghị quyết: “V việc thí iểm cho tổ chức, cá nhân n°ớc ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam”, khiến cá nhân, tô chức Việt Nam hay cá nhân, tổ chức n°ớc ngoài không muốn minh trở thành một “ thi iểm ”. Một số công ty ịa ốc cho biết trong khoảng thời gian từ khi ban hành Nghị quyết ến nay thì số l°ợng ng°ời n°ớc ngoài ến tìm hiểu thông tin, xem nhà ở ể mua tng lên nhiều, tuy nhiên có rất ít ng°ời n°ớc ngoài trực tiếp ứng ra mua nhà, phần lớn họ vẫn mua thông qua việc nhờ ng°ời trong n°ớc ứng tên. Nghị quyết số 19/2008/QH12 thí iểm cho phép tổ chức, cá nhân n°ớc ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam °ợc ban hành nhằm giải quyết những van dé nay sinh trong thực tiễn, ặc biệt là giải quyết van ề nhờ ng°ời khác ứng tên khi mua nhà ở của ng°ời n°ớc ngoài, nh°ng thực tế ã phản ánh vẫn còn nhiều ng°ời n°ớc ngoài mua nhà ở thông qua ph°¡ng thức này. Nh° vậy, pháp luật ban hành dé nhằm giải quyết những vấn ề nảy sinh trong thực tế nh°ng liệu trên thực tế nó có thực sự giải quyết °ợc van ề này hay không? ây là câu hỏi ang khiến nhiều ng°ời n°ớc ngoài và ngay cả những ng°ời trực tiếp giải quyết van dé nhà ất cho ng°ời n°ớc ngoài rất quan tâm. °ợc sở hữu nhà ở trong thời hạn toi da là 50 nm, kể từ ngày °ợc cấp Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở. Thời hạn này °ợc ghi trong Giấy chứng. nhận quyên sở hữu nhà ở. Trong thời han m°ời hai tháng, kế từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, ổi t°ợng quy ịnh tại khoản này phải bán. hoặc tặng cho nhà ở ó”. Quy ịnh này là ch°a hợp lý bởi không nên giới. hạn thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân n°ớc ngoài, khi ã trao cho họ quyền. °ợc mua và sở hữu nhà ở tức là cho họ quyền sở hữu, và tất nhiên sẽ kèm theo quyền chiếm hữu, sử dụng và ịnh oạt. Việc họ muốn bán, tặng cho là thuộc về quyền ịnh oạt của họ, pháp luật không nên quy ịnh nhằm hạn chế quyền này. Một thực tế sẽ xảy ra ó là gây nên tâm lý lo ngại khi họ muốn mua nhà ở tại Việt Nam, nếu nh° thời gian họ ở tại Việt Nam là lâu h¡n 50 nm, 50 nm một cn hộ chung c° vẫn hoàn toàn có thê ở °ợc, nh°ng pháp luật không cho phép họ ở, nếu nh° bán nhà i theo quy ịnh của pháp luật thì số tiền họ thu °ợc từ việc bán nhà sẽ không ủ dé họ mua một cn hộ chung. ây là một quy ịnh không hợp lý, gây nên sự e ngại của cá nhân. n°ớc ngoài khi họ muốn ký kết hợp ồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Thứ sáu, về việc hợp ồng mua bán nhà vô hiệu về hình thức: nếu hợp ồng vô hiệu vì không °ợc công chứng, chứng thực do lỗi của bên bán, cô ý. không công chứng, chứng thực gây khó khn cho bên mua. Một ví dụ là: khi. xét xử hợp ồng ch°a ự¡c công chứng nh°ng các bên ã giao tiền, nhận nhà, thời iểm cho phép công chứng hợp ồng ã có nh°ng chủ nhà cố ý không thực hiện. Vì vậy khi xem xét vấn ề này phải xem xét ến lỗi của ng°ời vi phạm. Pháp luật cần phải có những quy ịnh giải quyết việc vô hiệu của hợp ồng do bên bán có tình vi phạm. Hình thức giao dịch dân sự là diéu kiện có hiệu lực của giao dich trong tr°ờng hop pháp luật có quy ịnh”. Nh° vậy, ôi với các giao dịch thông th°ờng thì hình thức của nó không °ợc xem là iều kiện ể hợp ồng có hiệu. lực pháp luật trừ tr°ờng hợp pháp luật có quy ịnh. Trong khi ó, tại khoản 2. iều 124 Bộ luật dân sự lại quy ịnh: “Trong tr°ờng hợp pháp luật quy ịnh giao dịch dân sự phải °ợc thể hiện bằng vn bản, phải có công chứng hoặc. chứng thực, phải ng ky hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy ịnh ó ”. Hop ồng mua ban nhà ở phải °ợc lập thành vn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ tr°ờng hợp pháp luật có quy ịnh khác ”. iều này, muốn giải thích thêm là ng°ời yêu cầu c¡ quan công chứng phải chứng thực, phải là ng°ời có khả nng nhận thức ầy ủ các vấn ề, các nội dung mà họ cam kết trong hợp ồng. Thiết ngh) các nhà lập pháp nên quy ịnh cụ thê về ộ tuôi và nng lực hành vi ầy ủ về chủ thê trong loại hợp ồng này. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự ông ý của tất cả các chủ sở hữu bằng vn bản. Tr°ờng hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không dong ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyên làm don yêu cầu Toà án giải quyết theo quy ịnh của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung °ợc quyên °u tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc. Sở hữu chung không mua thì nhà ở ó °ợc ban cho ng°ời khác. Tr°ờng hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà ã. °ợc Toà án tuyên bô mat tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại °ợc quyên bán nhà ở ó; phần giá trị quyên sở hữu nhà ở của ng°ời mat tích °ợc xử lý theo quy ịnh của pháp luật dân sự. Trong tr°ờng họp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bản. phân quyên sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác °ợc quyền °u tiên mua; trong thời han ba tháng, kể từ ngày nhận °ợc thông bao về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và iều kiện bản. mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phán quyên. ó °ợc bán cho ng°ời khác. Trong tr°ờng hợp vi phạm quyên wu tiên mua. thì xu ly theo quy ịnh của pháp luật dán sự `”. Quy ịnh này cho thấy cỏc nhà lập phỏp ó thiết kế thiếu rừ ràng thiếu cụ thể trong việc xác ịnh nhà em bán thuộc loại sở hữu chung nào? Hợp nhất, theo phan hay hỗn hợp. ặc biệt là Doan 1, Khoản 2, iều 96 vì vậy, rất khó trong việc xác ịnh về một chủ thé bán phần quyền của mình bởi liên quan ến vấn ề ình oạt và xác ịnh ng°ời °u tiên mua tr°ớc. Vì thế ây là nội dung cần có sự chỉnh sửa ể có sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng. HỢP DONG MUA BAN TAI SAN. THUỘC QUYÈN SỞ HỮU CUA VO CHONG. Nguyễn Thị Lan. Khoa Pháp luật dân sự Tr°ờng ại học Luật Hà Nội. iều kiện kinh tế xã hội hiện nay ã có tác ộng rất mạnh mẽ tới các quan hệ trong mọi l)nh vực của ời sống xã hội, trong ó có quan hệ hôn nhân và gia ình, mà ặc biệt là quan hệ giữa vợ chồng.