Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, Quy trình công chứng Hợp đồng mua bán tài sản ( Bài Thu hoạch học phần - Công chứng)

HỌC VIỆN TƯ PHÁP TRUNG TÂM BỒI DƯỠNG CÁN BỘ BÀI THU HOẠCH HỌC PHẦN Tên đề tài: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ANH/CHỊ HÃY XÂY DỰNG QUY TRÌNH CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN Họ tên học viên: Sinh ngày: Lớp: Bồi dưỡng nghề Công chứng Khố: Địa chỉ: TP Hồ Chí Minh, tháng 04 năm 2022 ii PHẦN MỞ ĐẦU Trong đời sống xã hội, hợp đồng hình thức thiết lập quan hệ; thỏa thuận, thống ý chí chủ thể, nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Sự xuất hiện, tồn phát triển hợp đồng chứng minh hình thức pháp lý thích hợp hiệu việc đảm bảo vận động kinh tế Vì thế, việc điều chỉnh quan hệ hợp đồng pháp luật ngày coi trọng Hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) biết đến loại hợp đồng thông dụng nhất, phổ biến có số lượng giao dịch nhiều chủ thể tham gia vào lĩnh vực Hợp đồng mua bán tài sản nhằm đáp ứng điều kiện vật chất, tinh thần cho chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Tuy nhiên, trình thực hiện, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, số chủ thể tham gia quan hệ mua bán lại không thực hiện, thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản dẫn đến nhiều tranh chấp xảy Bên cạnh đó, quy định pháp luật vấn đề nhiều bất cập, việc vận dụng quan có thẩm quyền cịn chưa thống dẫn đến hợp đồng mua bán tài sản không thực quy định Để giải vấn đề đó, ngồi việc áp dụng khung pháp lý Bộ luật dân 2015 điều khoản, thỏa thuận kèm theo hợp đồng điều thiếu hợp đồng mua bán tài sản Xuất phát từ u cầu đó, tơi chọn đề tài: “Quy định pháp luật Hợp đồng mua bán tài sản” để nghiên cứu làm chuyên đề tốt nghiệp cho với mong muốn tìm hiểu sâu để tích lũy thêm nhiều kiến thức, kinh nghiệm cho thân cho công việc sau CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Trong chương này, người viết trình bày làm rõ số khái niệm có liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm tài sản Tài sản coi điều kiện vật chất để trì hoạt động lĩnh vực kinh tế đời sống xã hội Khái niệm tài sản có nhiều cách hiểu, hiểu khái niệm tài sản theo hai cách: Theo ngôn ngữ thông dụng hàng ngày theo phương diện pháp lý Theo ngôn ngữ thông dụng ngày: Tài sản vật cụ thể người sử dụng nhận biết giác quan Theo phương diện pháp lý: Tài sản cải người sử dụng Theo nghĩa tài sản ln biến đổi hồn thiện với phát triển xã hội nhận thức người tài sản thời kỳ khác Theo quy định Điều 105 Bộ luật dân năm 2015 thì: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai.” 1.1.2 Khái niệm hợp đồng Trong sống hàng ngày, để thỏa mãn nhu cầu thiết yếu mình, người phải tham gia vào giao dịch dân Việc bày tỏ ý chí thống ý chí bên gọi hợp đồng Hợp đồng kết gặp gỡ ý chí, bình đẳng, thỏa thuận, tự nguyện ký kết ràng buộc nghĩa vụ bên tham gia ký kết Hợp đồng chế định quan trọng pháp luật dân sự, đồng thời, hợp đồng sở pháp lý quan trọng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể xã hội “Hợp đồng chế định quan trọng, có tần suất áp dụng cao thực tế có khả ảnh hưởng đến vận hành phần lớn giao dịch dân sự”1 Điều 385 Bộ luật dân năm 2015 đưa khái niệm hợp đồng dân sự: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-bản án bình luận án, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, trang 14-15 Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên: Hợp đồng dân giao dịch có nhiều chủ thể tham gia thương lượng, bàn bạc thống ý chí tạo nên giá trị ràng buộc bên Trong hợp đồng dân yếu tố thỏa thuận yếu tố sở tảng tạo nên hợp đồng Khi giao kết hợp đồng bên phải tham gia bàn bạc, trao đổi để đến thống chung chấp nhận giao kết hợp đồng thông qua nội dung cụ thể hợp đồng mục đích giao kết phải rõ ràng Các bên tham gia giao kết hợp đồng có quyền tự do, bình đẳng, thỏa thuận nội dung hợp đồng Tuy nhiên, tự do, thỏa thuận phải tuân thủ nguyên tắc chung giao kết hợp đồng, nội dung mục đích thỏa thuận khơng vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng: Hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý có giá trị ràng buộc bên tham gia giao kết hợp đồng, hợp đồng làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ Tuy nhiên, thỏa thuận làm phát sinh giá trị pháp lý hợp đồng Một thỏa thuận xã hội, thỏa thuận mang tính chất xã giao, mang tính chất lời hứa khơng thể coi hợp đồng khơng làm phát sinh giá trị ràng buộc trách nhiệm pháp lý bên 1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản Việc mua bán xã hội ngày pháp luật ghi nhận bảo vệ Mua bán quan hệ pháp luật mà tham gia vào quan hệ làm thay đổi, chấm dứt phát sinh quyền nghĩa vụ người mua người bán tài sản Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu tài sản người bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu tài sản người mua Như vậy, định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản sau: “Hợp dồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán”2 Đặc trưng hợp đồng mua bán tài sản việc người bán bán tài sản để đổi lấy số tiền, người mua bỏ số tiền tương ứng để có tài sản Đây đặc trưng để xác định tên gọi hợp đồng mua bán tài sản, khơng có đặc trưng hợp đồng mua bán tài sản mang tên gọi khác mà hợp đồng mua bán tài sản Cũng hầu hết hợp đồng dân khác, hợp đồng mua bán tài sản tự thỏa thuận bên Tuy nhiên, việc tự thỏa thuận việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản phải tuân thủ nguyên tắc chung giao kết hợp đồng dân là: “Tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng” Điều 430 Bộ luật Dân năm 2015 1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản dạng hợp đồng dân sự, bên cạnh đặc điểm chung hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản cịn có đặc điểm pháp lý bản: 1.2.1 Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ Hợp đồng song vụ hợp đồng mà bên có nghĩa vụ Hợp đồng mua bán tài sản loại hợp đồng song vụ phổ biến với đặc điểm bên có quyền nghĩa vụ Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản sở hình thành mối quan hệ pháp lý quyền nghĩa vụ bên hợp đồng Khi xác lập hợp đồng mua bán tài sản, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhận tiền ngược lại bên mua có nghĩa vụ trả tiền nhận tài sản mua 1.2.2 Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng có đền bù Tính chất có đền bù đặc trưng hợp đồng dân Khi giao kết hợp đồng, chủ thể tham gia giao kết thực nghĩa vụ đạt lợi ích định từ việc thực nghĩa vụ Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng chuyển giao tài sản có đền bù, bên bán bán tài sản bên mua phải bỏ khoản tiền tương ứng để có tài sản Đặc điểm có đền bù hợp đồng mua bán tài sản đặc điểm giúp phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng tặng cho tài sản Hợp đồng tặng cho tài sản việc người tặng cho tài sản tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu tài sản tài sản tặng cho hợp đồng tặng cho khơng có đền bù, người tặng cho tài sản khơng cần phải trả cho người tặng cho tài sản khoản tiền 1.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng ưng thuận Trên nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng ưng thuận người mua người bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản công cụ pháp lý thiếu để bên tham gia vào hợp đồng đạt lợi ích thơng qua việc thỏa thuận, ưng thuận hợp đồng mua bán tài sản thể chỗ, việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản kết đạt từ việc tự thỏa thuận chủ thể quan hệ mua bán tài sản nội dung chủ yếu hợp đồng Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực pháp lý từ thời điểm giao kết hợp đồng, khơng phụ thuộc vào thời điểm chuyển giao tài sản mua bán Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản giao kết hình thức giao kết miệng có hiệu lực từ bên thỏa thuận xong nội dung hợp đồng Đối với hợp đồng mua bán giao kết văn thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký vào hợp đồng Tuy nhiên, tài sản có giá trị lớn phải đăng ký quyền sở hữu tài sản việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ quy định riêng hình thức hợp đồng, việc phải có cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Thời điểm phát sinh hiệu lực trường hợp từ bên hoàn thành thủ tục cơng chứng, chứng thực theo quy định Ví dụ: Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán xe… thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng thời điểm bên thực xong thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu quan Nhà nước có thẩm quyền 1.2.4 Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua Việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản mục đích quan hệ mua bán tài sản Vì mua tài sản, dù hay nhiều người mua mong muốn nhận tài sản xác lập quyền sở hữu tài sản tài sản mua Việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản Chuyển quyền sở hữu tài sản hợp đồng mua bán tài sản tự nguyện, tự thỏa thuận, kết việc gặp gỡ ý chí thống bên tài sản mua bán Thông thường, hợp đồng mua bán tài sản giao kết hợp pháp bên bán chuyển giao tài sản quyền sở hữu cho bên mua Tuy nhiên, tài sản pháp luật có quy định việc đăng ký quyền sở hữu việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực bên hoàn tất việc thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản quan Nhà nước có thẩm quyền Chuyển quyền sở hữu tài sản hợp đồng mua bán tài sản chấm dứt quyền sở hữu tài sản tài sản bán bên bán, đồng thời xác lập quyền sở hữu tài sản tài sản mua bên mua 1.3 Ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản Trong đời sống xã hội, thông thường sau bên thỏa thuận xong đối tượng giá tài sản bên mua thực xong nghĩa vụ toán bên bán thực nghĩa vụ chuyển giao tài sản bán Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng ưng thuận, dựa nguyên tắc bình đẳng, thỏa thuận không vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội Các bên thỏa thuận nội dung hợp đồng, đối tượng, thời gian, địa điểm thực hợp đồng phương thức toán Hợp đồng mua bán tài sản phương tiện pháp lý quan trọng, điều kiện thuận lợi để cá nhân, quan, tổ chức, mua bán trao đổi, đáp ứng nhu cầu cá nhân, tiêu dùng hoạt động sản xuất kinh doanh Trong thời kỳ hội nhập kinh tế thị trường, hợp đồng mua bán tài sản ngày trở nên quan trọng, pháp lý xác định quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng mua bán tài sản sở đảm bảo mối quan hệ mua bán bên hợp đồng, phản ánh mối quan hệ kinh tế thành phần kinh tế khác Hợp đồng mua bán tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tồn phát triển, góp phần nâng cao đời sống kinh tế, văn hóa, tinh thần nhân dân Ngày nay, mua bán tài sản không đơn thực công dân quốc gia mà cịn hoạt động mua bán công dân quốc gia với quốc gia khác Ở nước ta, quan hệ giao kết hợp đồng mua bán tài sản pháp luật bảo vệ Bởi, tài sản cải vật chất tinh thần mà người tạo người sử dụng hoạt động sống sinh hoạt Pháp luật quy định hợp đồng mua bán tài sản thật cần thiết, giao kết hợp đồng mua bán tài sản vô thông dụng, diễn hàng ngày, hàng giờ, đa dạng gần gũi sống người Những quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản góp phần bảo vệ tốt quyền tài sản người dân, đồng thời việc quy định đảm bảo tốt người dân thực quyền tự mua bán Khi tham gia vào quan hệ mua bán tài sản sở quy định pháp luật, chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán tài sản yên tâm hơn, vững vàng sở để họ thực tốt quyền Việc quy định hợp đồng mua bán tài sản pháp lý để quan Nhà nước giải tốt tranh chấp hợp đồng có tranh chấp xảy Vì vậy, quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản có ý nghĩa vơ quan trọng thật cần thiết CHƯƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Nội dung chương này, tác giả phân tích quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản, chủ thể hợp đồng mua bán tài sản quyền nghĩa vụ chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 2.1 Những quy định chung hợp đồng mua bán tài sản 2.1.1 Giao kết hợp đồng mua bán tài sản Cũng giống hầu hết giao dịch dân khác, để hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật, đòi hỏi bên tham gia vào giao dịch mua bán tài sản phải đáp ứng điều kiện giao kết hợp đồng 2.1.1.1 Đề nghị giao kết hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng giai đoạn trình giao kết hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng bày tỏ ý chí bên mong muốn giao kết hợp đồng với chủ thể cụ thể “Đề nghị giao kết hợp đồng việc thể rõ ý định giao kết hợp đồng chịu ràng buộc đề nghị bên đề nghị bên xác định tới công chúng (sau gọi chung bên đề nghị)”3 Đề nghị giao kết hợp đồng phải thể ý định giao kết hợp đồng, mong muốn giao kết hợp đồng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng phải rõ ràng, phải thể nội dung hợp đồng để người đề nghị hiểu nội dung lời đề nghị ý định giao kết người đề nghị Đề nghị giao kết hợp đồng thực nhiều hình thức khác Người đề nghị thỏa thuận trực tiếp với người đề nghị, trao đổi qua điện thoại, gửi qua đường bưu điện, thư điện tử… Hiện nay, pháp luật chưa quy định hình thức cụ thể đề nghị giao kết hợp đồng 2.1.1.2 Chấp nhận giao kết hợp đồng Chấp nhận giao kết hợp đồng giai đoạn cuối định hình thành hợp đồng Chấp nhận giao kết hợp đồng bày tỏ ý chí bên đề nghị giao kết hợp đồng nội dung lời đề nghị giao kết hợp đồng Theo quy định Điều 393 Bộ luật Dân năm 2015 thì: “Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng trả lời bên đề nghị việc chấp nhận toàn nội dung đề nghị; Sự im lặng bên đề nghị không coi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận theo thói quen xác lập bên” Điều kiện coi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng bên đề nghị phải chấp nhận tồn nội dung lời đề nghị giao kết hợp đồng bên đề nghị Khoản Điều 386 Bộ luật Dân năm 2015 giao kết hợp đồng Trong trường hợp bên đề nghị chấp nhận phần đề nghị có nêu điều kiện sửa đổi đề nghị việc chấp nhận xem lời đề nghị bên đề nghị Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng có giá trị ràng buộc bên liên quan làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng Vì vậy, việc xác định thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng vô quan trọng “Thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng khoảng thời gian thời điểm cụ thể mà khoảng thời gian thời điểm bên đề nghị trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng”4 Trong trường hợp, bên đề nghị giao kết hợp đồng có ấn định thời hạn trả lời giao kết hợp đồng việc trả lời bên đề nghị có hiệu lực khoảng thời hạn ấn định Trong trường hợp, bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng hết hạn trả lời việc trả lời xem lời đề nghị bên đề nghị Thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng xác định tùy vào trường hợp cụ thể Theo quy định Bộ luật Dân sự, bên đề nghị biết lý khách quan mà việc trả lời đề nghị giao kết hợp đồng đến chậm việc trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng bên đề nghị không phát sinh hiệu lực Nếu bên đề nghị biết biết lý khách quan mà việc trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng đến chậm việc trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng có hiệu lực pháp luật Nếu bên đề nghị nhận trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trả lời từ chối việc chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng bên đề nghị việc chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng khơng có hiệu lực pháp luật Khi bên đề nghị giao kết hợp đồng trực tiếp thỏa thuận với bên đề nghị (kể qua điện thoại), nguyên tắc, bên đề nghị phải trả lời việc chấp nhận không chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trường hợp bên có thỏa thuận thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng thời hạn trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng thời hạn bên đề nghị giao kết hợp đồng ấn định Sau đề nghị giao kết hợp đồng chấp nhận, hai bên chết lực hành vi dân việc trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực pháp luật (Điều 395 Bộ luật Dân năm 2015) 2.1.2 Nội dung hợp đồng mua bán tài sản Nội dung hợp đồng mua bán tài sản bên thỏa thuận Theo quy định Điều 398 Bộ luật Dân năm 2015 thì: “1 Các bên hợp đồng có quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng Lê Đình Nghị, Giáo trình luật dân Việt Nam, tập hai, tái lần thứ hai, Nxb Giáo dục Việt Nam, trang 91 Hợp đồng có nội dung sau đây: a) Đối tượng hợp đồng; b) Số lượng, chất lượng; c) Giá, phương thức toán; d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hợp đồng; đ) Quyền, nghĩa vụ bên; e) Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; g) Phương thức giải tranh chấp” Nguyên tắc giao kết hợp đồng theo pháp luật Việt Nam hành bên có quyền tự giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội 2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản bên tham gia vào quan hệ mua bán tài sản Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản bao gồm: Bên bán bên mua Để tham gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản đảm bảo tuân thủ nguyên tắc pháp luật hợp đồng mua bán sản, đòi hỏi chủ thể hợp đồng mua bán tài sản phải có lực chủ thể Năng lực chủ thể gồm: Năng lực pháp luật lực hành vi Để việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật, địi hỏi chủ thể tham gia phải có lực hành vi dân Như vậy, chủ thể có lực pháp luật khơng có lực hành vi dân theo quy định pháp luật chủ thể khơng đủ điều kiện tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản Mọi giao dịch người khơng có lực hành vi dân người lực hành vi dân phải thông qua người đại diện xác lập, thực Đối với trường hợp, người có lực hành vi dân đầy đủ bị pháp luật hạn chế lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực pháp luật có đồng ý người đại diện 2.2.1 Bên bán Bên bán người có tài sản đem bán Để trở thành chủ thể hợp đồng mua bán tài sản điều kiện lực chủ thể, bên bán phải đáp ứng điều kiện: Bên bán phải có quyền sở hữu tài sản bán (phải chủ sở hữu tài sản bán); Bên bán người chủ sở hữu tài sản ủy quyền việc bán tài sản bên bán người đại diện hợp pháp chủ sở hữu tài sản, người phép bán tài sản theo quy định pháp luật (cơ quan thi hành án, người nhận cầm cố, nhận chấp tài sản…) 2.2.2 Bên mua Bên mua người có tiền mua tài sản Bên mua tài sản chủ thể có nhu cầu sở hữu tài sản bán Tuy nhiên, trường hợp pháp luật có quy định khác bên mua để trở thành chủ thể hợp đồng mua bán tài sản bên mua phải đáp ứng điều kiện pháp luật như: Bên mua phải có đăng ký kinh doanh, có giấy phép kinh doanh… Ví dụ: Pháp luật quy định bên mua phải có giấy phép sử dụng tài sản súng săn, trường hợp bên mua phải thỏa mãn quy định pháp luật bên mua trở thành chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 2.3 Quyền nghĩa vụ chủ thể hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ có tính chất đền bù Vì vậy, tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản có quyền nghĩa vụ Quyền bên tương ứng nghĩa vụ bên ngược lại 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên bán Bên bán chủ thể hợp đồng mua bán tài sản Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực, bên cạnh có quyền theo quy định pháp luật như: Quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng; quyền hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại… hợp đồng mua bán tài sản có giá trị ràng buộc nghĩa vụ bên bán Cụ thể nghĩa vụ như: giao tài sản, cung cấp thông tin hướng dẫn cách sử dụng; bảo đảm chất lượng vật mua bán; bảo hành; bảo đảm quyền sở hữu… 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên mua tài sản Bên mua chủ thể hợp đồng mua bán tài sản Khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, bên mua có quyền như: Quyền yêu cầu bảo hành; quyền hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại… nghĩa vụ bên bán như: Nghĩa vụ trả tiền; nghĩa vụ nhận tài sản… 2.4 Hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản Bộ luật Dân không quy định hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản Vì vậy, nguyên tắc áp dụng quy định hiệu lực hợp đồng dân Theo đó, hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định khác5 Điều 400 Bộ luật Dân năm 2015 quy định thời điểm giao kết hợp đồng dân sự: Điều 401 Bộ luật Dân năm 2015 quy định Hiệu lực hợp đồng 10 “1 Hợp đồng giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận chấp nhận giao kết Trường hợp bên có thỏa thuận im lặng trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng thời hạn thời điểm giao kết hợp đồng thời điểm cuối thời hạn Thời điểm giao kết hợp đồng lời nói thời điểm bên thỏa thuận nội dung hợp đồng Thời điểm giao kết hợp đồng văn thời điểm bên sau ký vào văn hay hình thức chấp nhận khác thể văn Trường hợp hợp đồng giao kết lời nói sau xác lập văn thời điểm giao kết hợp đồng xác định theo khoản Điều này” Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực làm phát sinh nghĩa vụ chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản bên bán sang bên mua Khi hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực làm phát sinh trách nhiệm pháp lý ràng buộc nghĩa vụ bên hợp đồng Để hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực đòi hỏi chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật hành Điều kiện chủ thể, mục đích nội dung hợp đồng: Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải có lực chủ thể, tức phải có lực hành vi dân sự, mục đích nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật khơng trái đạo đức xã hội Người có lực hành vi dân đầy đủ người từ đủ 18 tuổi trở lên (trừ người bị hạn chế lực hành vi dân người lực hành vi dân sự) Đối với người có lực hành vi dân đầy đủ giao dịch dân tự xác lập, thực Điều kiện tự nguyện người tham gia giao kết hợp đồng: Điều kiện xuất phát từ nguyên tắc giao kết hợp đồng, tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản bên tham gia giao kết phải “tự nguyện, tự do, bình đẳng, thiện chí, hợp tác trung thực” Trong trường hợp, hợp đồng mua bán tài sản xác lập giả tạo, bị lừa dối, bị cưỡng ép trường hợp giao kết hợp đồng với người lực hành vi dân dẫn đến hậu hợp đồng vơ hiệu Điều kiện hình thức hợp đồng: Hình thức hợp đồng mua bán tài sản bên thỏa thuận, trường hợp pháp luật có quy định hình thức hợp đồng bên phải tuân thủ quy định pháp luật hình thức hợp đồng Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản giao kết hợp pháp phát sinh hiệu lực pháp luật làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên 11 2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu Mua bán tài sản hoạt động diễn vô phổ biến đa dạng Trong hoạt động mua bán để bảo đảm quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên bán phải có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu tài sản bán cho bên mua Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng việc xác định thời điểm chịu rủi ro, xác định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng Quyền sở hữu tài sản phát sinh bên bán thực xong nghĩa vụ chuyển giao tài sản Từ quy định cho thấy, tài sản phép giao dịch mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản thời điểm mà bên bán thực xong nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua Trong trường hợp bên có thỏa thuận khác việc chuyển quyền sở hữu thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản thời điểm bên thỏa thuận Những thỏa thuận thời điểm chuyển quyền sở hữu phải tuân thủ nguyên tắc chung pháp luật dân không vi phạm điều cấm pháp luật không trái với đạo đức xã hội Trong số trường hợp pháp luật có quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản mua bán Việc thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản bên thực Quy định việc thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu quy tắc bắt buộc chung Các bên thỏa thuận việc giao, nhận tài sản trước sau hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản Nhưng việc đăng ký quyền sở hữu tài sản tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu tài sản bắt buộc thỏa thuận Bên mua thực trở thành chủ sở hữu tài sản mua sau thực xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản quan Nhà nước có thẩm quyền Khi bên mua thực xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản đồng thời làm chấm dứt quyền sở hữu tài sản bên bán tài sản bán Bên bán chấm dứt quyền sở hữu tài sản tài sản chuyển giao cho bên mua sau bên thực xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản, đồng thời kể từ thời điểm quyền sở hữu bên bán chấm dứt Khi tài sản bán chưa chuyển giao cho bên mua mà phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức bên bán có quyền thụ hưởng 2.6 Thời điểm chịu rủi ro Mục đích hợp đồng mua bán tài sản chuyển quyền sở hữu chuyển giao tài sản Việc chuyển giao tài sản cần khoảng thời gian định Trong thời gian tài sản chuyển giao xảy rủi ro tài sản bị hư hỏng, mát Bên cạnh việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản quy định việc xác định thời điểm chịu rủi ro vô quan trọng Bộ luật Dân năm 2015 quy định thời điểm chịu rủi ro tài sản sau: 12 Thứ nhất, thời điểm chịu rủi ro tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu Về nguyên tắc chủ sở hữu phải chịu rủi ro tài sản thuộc quyền sở hữu Trong hợp đồng mua bán tài sản việc xác định thời điểm chịu rủi ro vào thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản Khoản Điều 441 Bộ luật Dân năm 2015 quy định thời điểm chịu rủi ro tài sản mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu tài sản: “Bên bán chịu rủi ro tài sản trước tài sản giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật có quy định khác” Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản bên thỏa thuận thời điểm chịu rủi ro tài sản mua bán Thời điểm chịu rủi ro mốc thời gian mà tính từ bên mua phải chịu mát, hư hỏng kiện rủi ro gây Sự kiện rủi ro kiện bất khả kháng thiên nhiên gây như: Động đất, mưa, bão, lũ lụt, sạt lở… kiện xuất phát từ ý chí chủ quan người như: Nhà nước thu hồi đất tài sản gắn liền với đất, trưng mua tài sản công dân… Trên nguyên tắc, chủ sở hữu phải chịu rủi ro tài sản thuộc quyền sở hữu mình, giao kết hợp đồng mua bán tài sản, bên không thỏa thuận thời điểm chịu rủi ro bên bán phải chịu rủi ro tài sản tài sản bán giao cho bên mua Trong trường hợp bên bán giao tài sản bán cho bên mua bên mua phải chịu rủi ro từ nhận tài sản Nếu bên có thỏa thuận thời điểm chịu rủi ro thời điểm chịu rủi ro thời điểm mà bên thỏa thuận6 Thứ hai, thời điểm chịu rủi ro tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu tài sản: Trong hợp đồng mua bán tài sản tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, giao kết hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu bên thỏa thuận thời điểm chịu rủi ro, bên khơng có thỏa thuận thời điểm chịu rủi ro áp dụng khoản Điều 441 Bộ luật Dân năm 2015 để xác định thời điểm chịu rủi ro: “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản phải đăng ký quyền sở hữu bên bán chịu rủi ro hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Như vậy, bên khơng có thỏa thuận thời điểm chịu rủi ro bên bán phải chịu rủi ro thực xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản, thời gian này, tài sản bị hư hỏng bên bán phải chịu trách nhiệm việc hư hỏng Khi thực xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu bên mua phải chịu rủi ro tài sản mua Trong trường hợp thực xong thủ tục đăng ký quyền sở Viện khoa học pháp lý, Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, tập hai, phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, Nxb.Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội, 2013, trang 302 13 hữu bên mua chưa nhận tài sản bên mua phải chịu rủi ro thiệt hại việc rủi ro gây CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ Ở chương này, người viết xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản động sản Sau nêu thực tiễn vấn đề cơng chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản nêu bất cập pháp luật đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng mua bán tài sản 3.1 Quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản động sản Bước 1: Người yêu cầu công chứng tập hợp đầy đủ giấy tờ theo hướng dẫn nộp cho Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ (Bản photo gốc để đối chiếu); Hồ sơ photo nộp trực tiếp, gửi Fax, Email… A Giấy tờ bên bán tài sản động sản cần cung cấp: (1) Giấy chứng minh quyền sở hữu tài sản (Đăng ký xe ô tô, mô tô, xe máy…) (2) Chứng minh nhân dân hộ chiếu bên bán (cả vợ chồng ) (3) Sổ Hộ bên bán tài sản động sản (cả vợ chồng) (4) Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân bên bán tài sản động sản (Đăng ký kết hôn ) (5) Đăng kiểm xe… * Trong trường hợp bên bán tài sản động sản người cần có giấy tờ sau: (1) Giấy xác nhận tình trạng nhân (Nếu ly kèm theo án định thuận tình ly tịa án); Nếu bên vợ chồng chết kèm theo giấy chứng tử (2) Trường hợp có giấy tờ chứng minh tài sản riêng tặng cho riêng, thừa kế riêng có thỏa thuận hay án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, án phân chia tài sản…) không cần giấy xác nhận hôn nhân (3) Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có) B Giấy tờ bên mua tài sản động sản cần cung cấp: * Trong trường hợp bên mua pháp nhân cần có giấy tờ sau: 14 (1) Đăng ký kinh doanh/Quyết định thành lập doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đầu tư (2) Chứng minh nhân dân hộ chiếu người đại diện theo pháp luật/ người đại diện ký kết hợp đồng (3) Biên họp Hội đồng quản trị/Hội đồng thành viên (trong trường hợp công ty cổ phần; công ty TNHH hai thành viên trở lên…) (4) Giấy ủy quyền (trường hợp ủy quyền ký Hợp đồng, giao dịch) (5) Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai (theo mẫu) * Trong trường hợp bên mua cá nhân cần có giấy tờ sau: (1) Chứng minh nhân dân hộ chiếu bên mua (2) Sổ Hộ bên mua tài sản động sản Văn phịng Cơng chứng trực tiếp hướng dẫn giấy tờ, trình tự thủ tục trường hợp sau: - Có người 18 tuổi - Có yếu tố nước ngồi - Có liên quan đến thừa kế Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ nhận điều kiện cơng chứng, thấy đủ điều kiện nhận hồ sơ, thiếu yêu cầu bổ sung từ chối tiếp nhận không đủ điều kiện công chứng theo luật định Bước 3: Ngay sau nhận đủ hồ sơ, công chứng viên chuyển cho phận nghiệp vụ tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch Hợp đồng, giao dịch sau soạn thảo chuyển sang Công chứng viên thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật để rà soát lại, chuyển cho bên đọc lại Bước 4: Các bên sau đọc lại, khơng có u cầu chỉnh sửa ký/điểm vào trang hợp đồng Công chứng viên tiến hành kiểm tra lực hành vi dân sự, ý chí, nguyện vọng Bên tham gia giao dịch dân nội dung hợp đồng giao dịch ký Khi xác định Bên tham gia giao dịch đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định pháp luật, Công chứng viên chứng nhận vào hợp đồng giao dịch sau để chuyển sang phận đóng dấu, lưu hồ sơ trả hồ sơ 15 Bước 5: Người yêu cầu công chứng bên nộp lệ phí, thù lao cơng chứng, nhận hợp đồng, giao dịch công chứng quầy thu ngân, trả hồ sơ 3.2 Thực tiễn vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản số bất cập Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản tài sản pháp luật quy định phải lập thành văn phải có cơng chứng thực quan có thẩm quyền giao kết hợp đồng bên phải tiến hành thực thủ tục công, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản Khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu cơng chứng” Ngồi ra, để đảm bảo an tồn pháp lý hợp đồng mua bán tài sản Thông tư 03/2008/TT-BTP Thông tư hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2007 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký quy định: “…Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần thực biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng địa phương; vào tình hình phát triển tổ chức hành nghề công chứng để định giao hợp đồng, giao dịch cho tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trường hợp địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề cơng chứng người tham gia hợp đồng, giao dịch lựa chọn công chứng tổ chức hành nghề công chứng địa bàn khác chứng thực Ủy ban nhân cấp xã theo quy định pháp luật” Những quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản góp phần tạo điều kiện thuận lợi để chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản thực tốt quyền Tuy nhiên, thời gian dài áp dụng, quy định bộc lộ nhiều hạn chế Cụ thể sau: Thứ nhất, theo quy định khoản Điều 161 Bộ luật Dân năm 2015 thì: “Trường hợp tài sản chưa chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức thuộc bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” 16 Căn theo quy định pháp luật hành tài sản mua bán chưa chuyển giao phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức thuộc bên bán Theo quan điểm người viết quy định chưa phù hợp Giả sử rằng, trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, bên thực xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản mua bán, bên mua trở thành chủ sở hữu tài sản mua bán, vào quy định bên bán lại hưởng hoa lợi, lợi tức khơng cịn chủ sở hữu tài sản bán không phù hợp Theo quy định Điều 224 Bộ luật Dân năm 2015 thì: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu hoa lợi, lợi tức theo thỏa thuận theo quy định pháp luật, kể từ thời điểm thu hoa lợi, lợi tức đó” Thứ hai, theo quy định khoản Điều 440 Bộ luật Dân năm 2015 thì: “Trường hợp bên mua không thực nghĩa vụ trả tiền phải trả lãi số tiền chậm trả theo quy định Điều 357 Bộ luật này” Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền bên phải trả lãi số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả thời điểm toán Thực tế nay, mức lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố mức lãi suất có tính định hướng để tổ chức tín dụng tham khảo ấn định mức lãi suất huy động vốn mức lãi suất cho vay khách hàng Trên thực tế, mức lãi suất thấp mức lãi suất huy động vốn thấp nhiều so với mức lãi suất cho vay tổ chức tín dụng Nếu việc chậm trả tiền dẫn đến nghĩa vụ phải trả lãi theo lãi suất việc chậm trả tiền đương nhiên có lợi cho người có nghĩa vụ trả tiền tạo điều kiện để bên có nghĩa vụ chiếm dụng vốn bên có quyền thơng qua việc vi phạm nghĩa vụ toán Thứ ba, pháp luật quy định nghĩa vụ thực thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu Hiện nay, pháp luật không quy định việc bên thực thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu chịu khoản phí liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu Thông thường, bên thực công chứng, chứng thực hợp đồng mà không thực đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản thuận tiện khơng tốn khoản phí việc đăng ký quyền sở hữu Trong số trường hợp, bên bán không thực thủ tục đăng ký quyền chuyển quyền sở hữu tài sản không thực việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tài sản gây khó khăn cho bên mua quyền sở hữu tài sản Thứ tư, thực tế, hoạt động cơng chứng, chứng thực có số trường hợp, hợp đồng mua bán tài sản cơng chứng, chứng thực quan có 17 thẩm quyền không công nhận cách hiểu khác quan thực thi pháp luật, lực cá nhân, quan tổ chức công chứng số nguyên nhân chủ quan khách quan khác 3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Trước bất cập nêu phần trên, người viết đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng mua bán tài sản 3.3.1 Nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Thứ nhất, để bảo vệ quyền lợi bên mua phù hợp với quy định Điều 224 Bộ luật Dân năm 2015, pháp luật nên quy định trường hợp tài sản mua bán thực xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu mà phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức thuộc bên mua, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Thứ hai, việc quy định việc trả lãi suất chậm thực nghĩa vụ trả tiền theo mức lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố chưa phù hợp, ảnh hưởng đến quyền lợi bên có quyền Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi bên bán, điều luật nên quy định trách nhiệm việc chậm thực nghĩa vụ tốn phải trả lãi suất hạn theo hợp đồng ký kết Không nên quy định lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố mà lãi suất phần lãi tính thiệt hại nói chung Thứ ba, để bảo vệ quyền lợi bên mua tạo điều kiện thuận cho bên mua việc sở hữu tài sản mua bán, pháp luật cần quy định trách nhiệm thực thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản bên bán bên khơng có thỏa thuận trường hợp pháp luật khơng có quy định khác việc thực thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản 3.3.2 Nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Thứ nhất, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản, để hạn chế rủi ro, hạn chế thiệt hại hợp đồng mua bán tài sản để đảm bảo tốt quyền lợi mình, theo người viết, tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản bên nên soạn thảo hợp đồng thật chi tiết, rõ ràng nên tạo thói quen tham vấn ý kiến chuyên môn luật sư trước bắt đầu thực giao dịch Bên mua cần tìm hiểu nguồn gốc tài sản mua bán, tìm hiểu giấy tờ gốc tài liệu khác có liên quan đến tài sản mua bán, đặc biệt tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu 18 Thứ hai, để đảm bảo hiệu lực hợp đồng công chứng, chứng thực để đảm bảo quyền lợi bên mua, người viết kiến nghị cần nâng cao lực cá nhân, quan tổ chức công chứng, cao hiệu quan công chứng thực công chứng hợp đồng mua bán tài sản, để đảm bảo quyền sở hữu bên mua theo quy định pháp luật Cơ quan cơng chứng cần có biện pháp xác định tình trạng tài sản mua bán thực công chứng Đồng thời, thực công chứng, quan công chứng cần xem xét nội dung hình thức hợp đồng Tránh trường hợp, cơng chứng hình thức hợp đồng mà không xem xét nội dung, gây ảnh hưởng quyền lợi bên thực giao dịch mua bán tài sản Thứ ba, Nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, không ngừng cao ý thức người dân, tạo sở tảng để người dân tham gia giao dịch mua bán tài sản đảm bảo tốt quyền mình, đặc biệt giao dịch có đối tượng mà pháp luật quy định phải lập thành văn đăng ký quyền sở hữu tài sản Hiện nay, nhu cầu tìm hiểu pháp luật người dân cao số lý khách quan mà người dân tiếp cận thông tin pháp luật cần thiết Vì vậy, Nhà nước cần mở thêm trung tâm tư vấn giải thích pháp luật để tạo điều kiện tốt cho người dân tham gia vào giao dịch mua bán tài sản Việc mở trung tâm tư vấn pháp luật, đặc biệt vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số thật cần thiết Những trung tâm tư vấn pháp luật nơi để người dân tiếp cận hiểu pháp luật Đây sở tảng để người dân cao ý thức pháp luật thực tốt quyền tham gia vào giao dịch mua bán tài sản 19 KẾT LUẬN Cùng với phát triển xã hội, hợp đồng mua bán tài sản coi hợp đồng vô quan trọng, nhận quan tâm cá nhân, tổ chức pháp luật Hợp đồng mua bán tài sản dạng hợp đồng dân phổ biến thông dụng nhằm đáp ứng hoạt động mua bán tài sản ngày phát triển, đa dạng hình thức mua bán, đối tượng chủ thể tham gia Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản pháp luật ghi nhận bảo vệ Khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản, điều kiện chủ thể tham gia giao kết hợp đồng nói chung bên bán-chủ thể hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo yếu tố phải chủ sở hữu tài sản người khơng có quyền sở hữu tài sản phép bán tài sản thỏa thuận Khi hợp đồng mua bán tài sản giao kết hợp pháp làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên có giá trị ràng buộc bên hợp đồng Tuy nhiên, trình áp dụng, pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản bộc lộ nhiều hạn chế Điều gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên gây khó khăn cho quan Nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản Nguyên nhân hạn chế này, trước hết, xuất phát từ ý thức chủ thể tham gia giao kết hợp đồng; quy định quy định pháp luật chưa thống nhất, chồng chéo số nguyên nhân chủ quan khách quan dẫn đến việc gây rủi ro cho chủ thể giao kết hợp đồng Thơng qua việc phân tích pháp luật, đối chiếu việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn, tác giả số bất cập hạn chế quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản; đồng thời đưa số giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng mua bán tài sản với mong muốn góp phần bảo vệ tốt quyền chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tư pháp (2008), Thông tư 03/2008/TT-BTP hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2007 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký [2] Đỗ Văn Đại (2008), Luật hợp đồng Việt Nam-bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [3] Quốc Hội (2005), Luật Thương mại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [4] Quốc Hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [5] Quốc hội (2013), Luật đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [6] Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [7] Quốc Hội (2014), Luật cơng chứng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [8] Quốc Hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội [9] Lê Đình Nghị (2011), Giáo trình luật dân Việt Nam, Nxb Giáo dục Việt Nam, Hà Nội [10] Viện khoa học pháp lý (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 ... luật hợp đồng mua bán tài sản, chủ thể hợp đồng mua bán tài sản quy? ??n nghĩa vụ chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 2.1 Những quy định chung hợp đồng mua bán tài sản 2.1.1 Giao kết hợp đồng mua bán. .. ưng thu? ??n hợp đồng mua bán tài sản thể chỗ, việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản kết đạt từ việc tự thỏa thu? ??n chủ thể quan hệ mua bán tài sản nội dung chủ yếu hợp đồng Hợp đồng mua bán tài sản. .. Hình thức hợp đồng mua bán tài sản bên thỏa thu? ??n, trường hợp pháp luật có quy định hình thức hợp đồng bên phải tuân thủ quy định pháp luật hình thức hợp đồng Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản giao