Đồ Án Môn Học Kinh Tế Bất Động Sản Đề Tài Thiết Kế Lập Và Đánh Giá Hiệu Quả Tài Chính Của Phương Án Phát Triển Bất Động Sản Tại Lô Đất Số 87 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội.pdf

Các số liệu ban đầu Sinh viên đóng vai là nhà đầu tư, nghiên cứu và đề xuất phương án đầu tư phát triển bất động sản thương mại cho 1 lô đất được người có quyền sử dụng đất chào bán trê

CHỦ ĐỀ: LẬP PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI CHO LÔ ĐẤT CÓ ĐỊA CHỈ 87 LĨNH NAM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢNCHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

I Đề tài thiết kế: Lập và đánh giá hiệu quả tài chính của phương án phát triển bất động sản

tại lô đất số 87 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội

II Các số liệu ban đầu

Sinh viên đóng vai là nhà đầu tư, nghiên cứu và đề xuất phương án đầu tư phát triển bất động sản thương mại cho 1 lô đất được người có quyền sử dụng đất chào bán trên thị trường

2 Địa điểm, vị trí, bản vẽ lô đất:

- Vị trí: 87 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội

- Lô đất có diện tích xây dựng là 19903,1 m2

3 Giá chào bán quyền sử dụng đất (đất đã GPMB, đối với đất dự án lấy khoảng 2,0 lần bảng giá đất thành phố theo vị trí): Lấy theo bảng giá đất quy định từng năm

6 Vốn chủ sở hữu: 30% tổng mức đầu tư;

7 Suất vốn đầu tư công trình xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;

8 Thời hạn xem xét phương án phát triển bất động sản: đến lần sửa chữa lớn đầu tiên (khoảng 20 năm);

9 Các quy định pháp luật khác có liên quan

1 Lý luận về đầu tư phát triển bất động sản

Sinh viên cần nắm vững lý luận về đầu tư phát triển bất động sản theo những nội dung sau đây:

- Khái niệm về đầu tư, đầu tư phát triển,đầu tư phát triển bất động sản;

- Mục đích, vị trí, vai trò, tầm quan trọng của phương án đầu tư phát triển bất động sản đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản

2 Xác định mục đích khai thác sử dụng khu đất “tốt nhất và cao nhất có thể”

Miêu tả khu đất, đặc tính khu đất (có bản đồ hiện trạng kèm theo);

Phân tích địa điểm, vị trí xây dựng (có bản đồ hiện trạng kèm theo);

Nghiên cứu thị trường bất động sản đô thị và khu vực có lô đất (cung cầu, giá cả v.v…) (có bản

đồ liên hệ kèm theo);

Phân tích SWOT vị trí khu đất;

Kết luận về mục đích khai thác sử dụng khu đất của phương án

Mục đích khai thác sử dụng lô đất của phương án phải là bất động sản thương mại, bao gồm nhà ở (hoặc văn phòng, TTTM, hoặc phương án hỗn hợp) để bán, cho thuê, cho thuê mua, v.v… Ghi chú: Trong mọi trường hợp sinh viên phải đề xuất phương án kinh doanh bất động sản thương mại

có phần diện tích bán và phần diện tích cho thuê dài hạn

3 Đề xuất phương án kiến trúc-xây dựng và khái toán tổng mức đầu tư

a) Phác thảo quy hoạch tổng mặt bằng công trình

01 bản vẽ thể hiện diện tích xây dựng phù hợp với quy hoạch dược duyệt

b) Phác thảo giải pháp kiến trúc, kết cấu công trình

01 bản vẽ kiến trúc mặt đứng, cạnh bên Miêu tả sơ bộ về hệ kết cấu khung sàn bê tông chịu lực Cấp công trình dự kiến

c) Phác thảo giải pháp bố trí mặt bằng tầng điển hình;

01 bản vẽ bố trí mặt bằng tầng điển hình để có thể tính được sơ bộ diện tích sử dụng có ích Các phần a), b), c) sinh viên được cung cấp theo giả định

d) Khái toán tổng mức đầu tư

Trên cơ sở phương án kiến trúc, kết cấu, tổng mặt bằng được cung cấp theo giả đinh, sinh viên tính toán tổng diện tích xây dựng, cấp công trình xây dựng, mức độ hoàn thiện và căn cứ vào suất đầu tư do

Bộ Xây dựng công bố hàng năm và chi phí quyền sử dụng đất (cho trước) để khái toán tổng mức đầu

tư cho phương án

dài hạn);

Căn cứ vào kết quả nghiên cứu thị trường của mục 2 và cấp độ hoàn thiện công trình xây dựng, sinh viên đề xuất phương án kinh doanh, gồm có đề xuất giá bán và giá cho thuê Đề xuất kế hoạch bán hàng và tiến độ thanh toán Chi phí sản xuất kinh doanh lấy theo tỷ lệ % trên doanh thu (theo bảng kinh nghiệm cho trước ở phụ lục)

Trên cơ sở phương án kinh doanh đề xuất, sinh viên đánh giá hiệu quả tài chính để kiểm tra tính khả thi của phương án đầu tư phát triển bất động sản Sinh viên sử dụng mô hình tài chính để tính toán chỉ tiêu tĩnh (lợi nhuận, thời gian hoàn vốn) và 03 chỉ tiêu động bao gồm IRR, NPV, thời gian hoàn vốn Lập Bảng tổng hợp các chỉ số kinh tế-kỹ thuật

IV Các bản vẽ

V Giáo viên hướng dẫn

VI Ngày giao nhiệm vụ thiết kế

VII Ngày hoàn thành nhiệm vụ thiết kế

CHƯƠNG MỞ ĐẦU

MỤC ĐÍCH YÊU CẦU VÀ NỘI DUNG

CỦA ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN

B NỘI DUNG CHI TIẾT

1 Lý luận về đầu tư phát triển bất động sản

Sinh viên cần nắm vững lý luận về đầu tư phát triển bất động sản theo những nội dung sau đây:

- Khái niệm về đầu tư, đầu tư phát triển,đầu tư phát triển bất động sản;

- Mục đích, vị trí, vai trò, tầm quan trọng của phương án đầu tư phát triển bất động sản đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản

2 Xác định mục đích khai thác sử dụng khu đất “tốt nhất và cao nhất có thể”

Nghiên cứu thị trường bất động sản đô thị và khu vực có lô đất (cung cầu, giá cả v.v…) (có bản

đồ liên hệ kèm theo);

Phân tích SWOT vị trí khu đất;

Kết luận về mục đích khai thác sử dụng khu đất của phương án

Mục đích khai thác sử dụng lô đất của phương án phải là bất động sản thương mại, bao gồm nhà

ở (hoặc văn phòng, TTTM, hoặc phương án hỗn hợp) để bán, cho thuê, cho thuê mua, v.v… Ghi chú: Trong mọi trường hợp sinh viên phải đề xuất phương án kinh doanh bất động sản thương mại có phần diện tích bán và cho thuê dài hạn

3 Đề xuất phương án kiến trúc-xây dựng và khái toán tổng mức đầu tư

a) Phác thảo quy hoạch tổng mặt bằng công trình

01 bản vẽ thể hiện diện tích xây dựng phù hợp với quy hoạch dược duyệt

b) Phác thảo giải pháp kiến trúc, kết cấu công trình

01 bản vẽ kiến trúc mặt đứng, cạnh bên Miêu tả sơ bộ về hệ kết cấu khung sàn bê tông chịu lực Cấp công trình dự kiến

c) Phác thảo giải pháp bố trí mặt bằng tầng điển hình;

01 bản vẽ bố trí mặt bằng tầng điển hình để có thể tính được sơ bộ diện tích sử dụng có ích Các phần a), b), c) sinh viên được cung cấp theo giả định

d) Khái toán tổng mức đầu tư

Trên cơ sở phương án kiến trúc, kết cấu, tổng mặt bằng được cung cấp theo giả đinh, sinh viên tính toán tổng diện tích xây dựng, cấp công trình xây dựng, mức độ hoàn thiện và căn cứ vào suất đầu

tư do Bộ Xây dựng công bố hàng năm và chi phí quyền sử dụng đất (cho trước) để khái toán tổng mức đầu tư cho phương án

4 Đánh giá hiệu quả tài chính

Đề xuất phương án kinh doanh (bán và cho thuê diện tích);

Căn cứ vào kết quả nghiên cứu thị trường của mục 2 và cấp độ hoàn thiện công trình xây dựng, sinh viên đề xuất phương án kinh doanh, gồm có đề xuất giá bán và giá cho thuê Đề xuất kế hoạch bánhàng và tiến độ thanh toán Chi phí sản xuất kinh doanh lấy theo tỷ lệ % trên doanh thu (theo bảng

Ghi chú:

Trên cơ sở phương án kinh doanh đề xuất, sinh viên đánh giá hiệu quả tài chính để kiểm tra tính khả thi của phương án đầu tư phát triển bất động sản;

Sinh viên chọn lãi suất chiết khấu phù hợp với thị trường;

Sinh viên sử dụng mô hình tài chính để tính toán chỉ tiêu tĩnh (lợi nhuận, thời gian hoàn vốn) và

03 chỉ tiêu động bao gồm IRR, NPV, thời gian hoàn vốn

Lập Bảng tổng hợp các chỉ số kinh tế-kỹ thuật

I.Tên đồ án môn học: Lập và đánh giá hiệu quả tài chính của phương án phát triển bất động sản

tại lô đất số 87 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội

II Các số liệu ban đầu

- Sinh viên đóng vai là nhà đầu tư, nghiên cứu và đề xuất phương án đầtư phát triển bất động sản thương mại cho 1 lô đất được người có quyền sử dụng đất chào bán trên thị trường

2 Địa điểm, vị trí, bản vẽ lô đất:

- Vị trí:

+ Phía Bắc tiếp giáp với dân cư phường Mai Động

+ Phía Nam giáp công ty Dệt 19/5 và đất trồng

+ Phía Tây Nam giáp đường Lĩnh Nam

+ Phía Đông Bắc giáp ngõ 85 và dân cư phường Mai Đông

- Lô đất số 87 Lĩnh Nam có diện tích xây dựng là: 19.903,1m2

3 Giá trị quyền sử dụng đất chào bán (đất đã GPMB, giá trị quyền sử dụng đất cho 1 m2 đất xây dựng, đất giao hoặc đất thuê): Khu đất thuộc khu vực I - 252.000.000 /m2

6 Vốn chủ sở hữu: 30% tổng mức đầu tư;

7 Suất vốn đầu tư công trình xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;

8 Thời hạn xem xét phương án phát triển bất động sản: đến lần sửa chữa lớn đầu tiên (khoảng 20 năm);

9 Các quy định pháp luật khác có liên quan

10 Ghi chú: giao Đồ án cho nhóm sinh viên 4 người Mỗi nhóm được giao một lô đất có đ/c cụ thể tại đô thị Giả định là lô đất trống, đã GPMB, có chỉ tiêu quy hoạch cụ thể

III LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN:

1 Đầu tư là gì? Đầu tư phát triển là gì? Đầu tư phát triển BDS là gì?

- Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội

- Đầu tư phát triển là một phương thức của đầu tư trực tiếp Hoạt động đầu tư này nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống của xã hội Đây là hình thức đầu tư trực tiếp tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, đơn vị sản xuất và cung ứng dịch vụ Hình thức đầu tư này đóng vai trò rất quan trọng đối với tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tại mỗi quốc gia

- Đầu tư phát triển bất động sản là việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản cả về số lượng và chất lượng

- Đầu tư phát triển bất động sản theo nghĩa rộng là hoạt động đầu tư mang lại sự thay đổi về chất trong bất động sản và đảm bảo gia tăng giá trị của bất động sản

- Thực chất của đầu tư phát triển bất động sản là tái sản xuất mở rộng, nghĩa là tạo ra bất động sản mới hoặc cải tạo, nâng cấp bất động sản hiện có nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển của doanh nghiệp, của tổ chức hay cả nền kinh tế

- Dự án đầu tư phát triển bất động sản cũng là dự án đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo, nâng cấp bất động sản với mục đích tăng diện tích nhằm đảm bảo gia tăng giá trị của bất độngsản Tuy nhiên, khác biệt lớn nhất của dự án đầu tư phát triển bất động sản so với dự án đầu tư xây dựng là ở chỗ, nó bắt đầu từ quá trình nghiên cứu thị trường, tìm kiếm địa điểm đầu tư và nó bao gồm cả giai đoạn khai thác sử dụng sau khi công trình hoàn thành

2 Mục đích, vị trí, vai trò, tầm quan trọng của phương án đầu tư phát triển bất động sản đối với

Đưa ra phương án để lập mô hình kinh doanh có hiệu quả, từ đó lựa chọn mô hình tốt nhất.

Mô tả và phân tích các viễn cảnh tương lai kinh doanh của doanh nghiệp

Là cơ sở để doanh nghiệp đưa ra những quyết định chính xác, kịp thời

Giúp cho doanh nghiệp tận dụng được những điểm mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai, khắc phục những điểm yếu của BĐS

Phương án đầu tư phát triển bất động sản là căn cứ quan trọng nhất để quyết định doanh nghiệp

có nên bỏ vốn đầu tư hay không

Phương án đầu tư phát triển bất động sản mang lại cho doanh nghiệp sự chủ động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh BĐS

Lập phương án đầu tư phát triển bất động sản là một bước quan trọng mà bất cứ một nhà doanh nghiệp cẩn trọng nào cũng cần tiến hành cho dù quy mô của doanh nghiệp ở mức độ nào, để lên ýtưởng kinh doanh và có một cái nhìn dài hạn để sinh lời trong tương lai doanh nghiệp đó.Một phương án đầu tư phát triển bất động sản có hiệu quả thì sẽ đem lại nguồn lợi lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản Nhưng ngược lại, một phương án kinh doanh đầu tư phát triển kém hiệu quả thì lại gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG 1 XÁC ĐỊNH MỤC ĐÍCH KHAI THÁC

SỬ DỤNG KHU ĐẤT TỐT NHẤT VÀ CAO NHẤT

I MIÊU TẢ KHU ĐẤT, ĐẶC TÍNH KHU ĐẤT:

I.1 Miêu tả khu đất:

- Vị trí:

+ Phía Bắc tiếp giáp với dân cư phường Mai Động

+ Phía Nam giáp công ty Dệt 19/5 và đất trồng

+ Phía Tây Nam giáp đường Lĩnh Nam

Hình 1.1: Ảnh khu đất dự án nhìn từ Bản đồ Google

- Theo số liệu của trạm khí tượng thuỷ văn Thành phố Hà Nội, điều kiện tự nhiên của khu vực quậnHoàng Mai như sau:

+ Mùa hè : Đông Nam

+ Mùa Đông : Đông Bắc

+ Tốc độ gió : 2,4 m/giây

+ Hàng năm : 1.628,8mm/năm

+ Tháng nhiều nhất : 270mm/ Tháng 8

+ Tháng ít nhất : 41,35mm/Tháng 12

+ Số ngày mưa trong năm: 146 (87,9% vào mùa mưa từ tháng 4 – tháng 10)

+ Tháng mưa nhiều nhất : Tháng 8/ 20ngày

+ Lượng bức xạ tổng cộng tại khu vực: 123,7 KCal/cm /năm 2

+ Tổng thời gian chiếu sáng trung bình năm: 4.350h

+ Thời gian chiếu sáng: 12,5 - 13,5 h/ngày từ tháng 4 - tháng 9

10,5 - 11,5 h/ngày từ tháng 11 - tháng 3

+ Số giờ nắng trong năm là 1.550-1.700h, trong đó mùa hè chiếm 1.000-1.300h

+ Số ngày nhiều mây khoảng 80% (190 - 210 ngày chủ yếu là mùa đông)

- Về đặc điểm địa tầng: Theo báo cáo khảo sát địa chất khu vực xây dựng công trình do "Công ty CP Tư vấn

đầu tư và Xây dựng Đông Dương" lập tháng 3/2010, địa tầng khu đất được phân chia thành 10 lớp như sau:

- Lớp 1: Đất lấp, nền bê tông, cát lấp, gạch võ, độ rỗng cao Chiều dày từ 2,3m-3m

+ Phụ lớp 2a: Đất sét pha, màu xám nâu, nâu gụ, trạng thái dẻo mềm Chiều dày từ 0,9m-3,5m.+ Phụ lớp 2b: Đất sét pha, màu xám xanh, xám ghi, trạng thái dẻo mềm, đôi chỗ dẻo cứng Chiều dày từ1,6m-3m.

- Lớp 3: Đất sét pha, màu xám nâu, xám đen, trạng thái dẻo mềm đến dẻo chảy, lẫn tàn tích hữu

cơ Chiều dày từ 9,5m-15,8m.Lớp 4: Đất sét pha, nâu hồng, nâu xám, trạng thái dẻo mềm, đôi chỗ có trạng tháidẻo cứng Chiều dày từ 5m-17m

- Lớp 5: Đất cát pha, màu xám nâu, xám ghi, trạng thái dẻo Chiều dày từ 2,4m-5,5m

- Lớp 6: Đất cát hạt mịn, xám nâu, xám ghi, kết cấu chặt vừa Chiều dày từ 1,2m-7,5m

- Lớp 7: Đất sét pha, nâu vàng, xám nâu, trạng thái dẻo cứng đôi chỗ có trạng thái nửa cứng.Chiều dày từ 5,1m-16,8m

- Lớp 8: Đất cát hạt mịn, xám nâu, xám ghi, kết cấu chặt vừa Chiều dày từ 2,6m-10,8m

- Lớp 9: Đất cát hạt trung, xám ghi, xám trắng, xám tro, kết cấu chặt đến rất chặt, lẫn dăm sạn.Chiều dày từ 1,3m-2,5m

- Lớp 10: Cuội sỏi đa khoáng, lẫn cát hạt thô, dăm sạn, kết cấu rất chặt Chiều dày lớp khoan từ6,0m=10m

N các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng mái tum (nếu có));

2.2.3Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Lô đất đang nghiên cứu là đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, đấttrống nên chi phí bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư cần xác định chỉ bao gồmtiền sử dụng đất

Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đấtthì tiền sử dụng đất phải nộp đượcxác định theo công thức sau:

-Tiềnsử dụngđất được giảm theo quy địnhtạiĐiều 12Nghị định này(nếu có)

-Tienboithường,giaiphóng mặtbằng đượctrừ vào tiền

sử dụng đất(nếu có)

Trong đó:

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do sau khi hoàn thành xây dựng công trình chủ đầu tư sẽ bàn giao lạimặt bằng khuôn viên xung quanh toànhà cho Ủy ban nhân dân thành phốnên diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất ở đây là diện tích xây dựngcôngtrình = 8.090m Theo điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sửdụng đất thì lô đất 87 Lĩnh Nam đang2

nghiên cứu không thuộc diện đượcgiảm tiền sử dụng đất do đó tiền sử dụng đất được giảm = 0

- Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất làtiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường,giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩmquyềnduyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước

Do lô đất là lô đất trống nên không phải thực hiện bồi thường giải phóng

mặt bằng nên tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử

vị trí 1, giátrong bảng giá đất Nhà nước ban hành là 110.000.000 đồng/m 2

Diện tích sử dụng đất × Giá đất trong bảng giả đất = 8.090× 110=8.899.000triệu đồng > 30.000 triệuđồng

Như vậy, giá đất (lô đất 87 Lĩnh Nam ) tính thu tiền sử dụng đất là giá đấtthể do Ủy ban nhân dân thànhphố Hà Nội quyết định được xác địnhtheo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dưquyđịnh tại Nghị định của Chính phủ về giả đất

Để tính nhanh giá đất cụ thể, thông thường các nhà đầu tư phát triển bấtđộng sản sẽ ước tính giá đất cụ thểtheo kinh nghiệm và dựa vào các giaođịch đã và đang thực hiện trên cùng khu vực với lô đất Hệ số điềuchỉnhthường được các nhà định giá bất động sản lấy từ 1,5 đến 2,5 lần giá đấtcủa lô đất trong bảng giá đất

Bảng 2.9: Tiền sử dụng đất phải nộp

I Chỉ tiêu kế hoạch

đồng/m2

sử dụng đất

0

dựng x Đơn giá đất

- Tiền sử dụng đất được giảm

- Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền

Tiền sử dụng đất được miễn giảm bằng 0

Lô đất trống thì Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ bằng 0

Tiền sử dụng đất phải nộp khi đó là:

hành, trường hợp chưa có suất vốn đầu tư được ban hành hoặc suất vốn đầu tư ban hành không phù

hợp thì tham khảo suất chi phí từ các dự án, công trình tương tự

- k ĐCXD: hệ số điều chỉnh suất chi phí xây dựng Hệ số này căn cứ vào thời điểm xây dựng, địa điểm

xây dựng công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật, công năng sử dụng, điều kiện xây dựng và các yếu tố khác có

liên quan để xác định hệ số điều chỉnh hoặc sử dụng phương pháp chuyên gia, chỉ số giá xây dựng

- C CT-SXD: các khoản mục chi phí thuộc dự án chưa được tính trong suất chi phí xây dựng công trình

- Bảng Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở (Lấy theo Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm

2020)

Bảng 2.10 Điều chỉnh suất cho phí xây dựng tầng hầm mở rộng

N Diện tích sản xây dựng công trình (trừ phần diện tích tầng hầm |phần mở rộng; bao gồm cả các

tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng mái tum (nếu có));

N = Nnổi +N nổi hầm = 189.160 (m²) Sxd Suất chi phí xây dựng công trình có hầm đã được công bố (Lấy theo bảng 2.7)

S = 10.409,65(1.000 đ/m2)

Sxd nổi Suất vốn đầu tư xây dựng công trình không có hầm đã được công bố được điều chỉnh với cách

tính tương tự như suất vốn đầu tư công trình tại Bảng 2.7 SXD nổi = 10.643 x 1,03 x 0,923 +348,50=10.318,39 (1.000d/m²) Diện tích sàn xây dựng tầng hầm trong diện tích xây dựng tầng nổi

8.090* 2 = 16.180,00 (m2 ) Nxd

4 Suất chi phí xây dựng phần thân 10.409,65 Nghìn đồng/

V Chi phí xây dựng = (I) + (II)+(III)+(IV) 2.513.497.644,93 Nghìn đồng

VI Chi phí xây dựng không VAT = (V)/1.1 2.284.997.859,03 Nghìn đồng 2.5 Chi phí thiết bị

Chi phí thiết bị của công trình ( được ước tính theo công thức sau:)

(1.3)

Trong đó:

suất chi phí thiết bị công trình, thiết bị công nghệ tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục vụ củacông trình do Bộ Xây dựng công bố Trường hợp chưa có suất chi phí thiết bị được công bố hoặc suất chỉ phí công

bố chưa phù hợp thì tham khảo suất chi phí từ các dự án, công trình tương tự

: hệ số điều chỉnh suất chi phi thiết bị của công trình Căn cứ vào thời điểm đầu tư, mức độ đầu tư, loại,cấp công trình, năng lực phục vụ của công trình và các yếu tố khác có liên quan hoặc sử dụng kinh nghiệm chuyêngia hoặc chỉ số giá để xác định hệ số điều chỉnh;

: các khoản mục chi phi thuộc chi phí thiết bị công trình chưa được tính trong suất chi phí thiết bị côngtrình

Tương tự như chi phí xây dựng, ta có các bảng tính xác định chi phí thiết bị như dưới đây

Bảng 2.12 Điều chính suất chỉ phi thiết bị tầng hầm mở rộng

m 2

II Chi phí thiết bị phần thân = (3) x(4) 289.931.778,00 Nghìn đồng

III Chi phí thiết bị Hệ thống Điều hoà không khí

trung tâm

49.117.168,80 Nghìn đồng

V Chi phí thiết bị = (I) + (II)+(III) 526.034.688,50 Nghìn đồng

VI Chi phí thiết bị không VAT = (V)/1.1 478.213.353,18 Nghìn đồng

2.6 Chi phí chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phi khác (Chưa bao gồm lãi vay và vốn lưu động ban đầu)

Để xác định suất chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (Chưa bao gồm lãivay và vốn lưu động ban đầu) điều chỉnh khi có phần hầm mở rộng Ta cần xác định suất vốn đầu tư điều chỉnhcho phần hầm mở rộng

Bảng 2.14 Suất vốn đầu tư điều chỉnh tầng hầm mở

Suất vốn

đầu tư

Suất chi phí xây dựng

Suất chi phí thiết bị

Suất chi phí QLDA, Tư vấn ĐTXD, Chi phí khác ( chưa bao gồm vay lãi, vốn lưu động ban đầu)

sau điều chỉnh

Bảng 2.15 Chi phí QLDA, Tư vấn ĐTXD, Chi phí khác ( chưa bao gồm vay lãi, vốn lưu động ban đầu)

hệ thống điều hòa không khí trung tâm

4.488.467,64 Nghìn đồng

IV Chi phí QLDA, Tư vấn ĐTXD, Chi phí khác =

(I) + (II)+(III)

354.883.175,22 Nghìn đồng

V Chi phí QLDA, Tư vấn ĐTXD, Chi phí khác

không VAT = (IV)/1.1

322.621.068,38 Nghìn đồng 2.7 Chi phi dự phòng

Chi phí dự phòng (G ) được xác định bằng tổng của chi phi dự phòng cho khối lượng công việc phátDP

sinh (G ) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá (G ) theo công thức: DP1 DP2

a) Dự phòng do phát sinh khối lượng

Chi phí dự phỏng cho khối lượng, công việc phát sinh (Gppt) xác định theo công thức sau:

GDP1 = (G BT,TDC + G + G + GXD TB QLDA + G +G ) x K TV K ps

Trong đó:

+ k : tỷ lệ dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh, k ≤ 10 % ps ps

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng thì k ≤ 5 %.ps

4 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác ( chua bao gồm

lãi vay và vốn lưu động ban đầu)

322.621.068,38

b) Chi phi dự phòng cho yếu tố trượt giá (GDP) được xác định trên cơ sở độ dài thời gian xây dựng cônghợp với loại công trình, theo khu vực xây dựng và phải tính đến xu hướng biến động của các yếu tố chiphi, giá cả trong khu vực và quốc tế

GDP2 = Trong đó:

T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng, T> 1(năm);

t: khoảng thời gian tương ứng (theo năm) theo kế hoạch dự kiến thực hiện dự án, t=1+T;

V : vốn đầu tư trước dự phòng theo kế hoạch thực hiện trong năm thứ t; t

: chi phí lãi vay của vốn đầu tư thực hiện theo kế hoạch trong năm t;

: chỉ số giá xây dựng sử dụng tính dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định bằng cách tính bình quâncác chỉ số giá xây dựng liên hoàn theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán(không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng),được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

T số năm (năm gần nhất so với thời điểm tính toán sử dụng để xác định );

Ta lấy chỉ số giá của 3 năm từ 2019 - 2021;

: chỉ số giá xây dựng năm thứ n được lựa chọn,

chỉ số giá xây dựng năm thử (n + 1)

: mức biển động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo năm xây dụng công trình so với mức độ trượtgiá bình quân của năm đã tinh và được xác định trên cơ sở dự báo xu hướng biển động của các yếu tố chỉ phi giá

cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia

Chỉ số giá xây dựng của Hà Nội được Sở Xây dựng Hà Nội ban hành theo quý Năm 2019, 2020 lấy gốc

là 2015 Tuy nhiên năm 2021 lại lấy gốc năm 2020.Vì vậy chỉ số giá 4 quý năm 2021 sẽ phải điều chỉnh về năm

2015 như năm 2019, 2020 để tính toán Chỉ số giá xây dựng năm 2021 tại Bảng 2.17 đã được điều chỉnh phù hợp Mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo năm xây dựng công trình so với mức độ trượt giá bình quâncủa năm đã tỉnh và được xác định trên cơ sở dự báo xu hướng biến động của các yếu tố chi phí giả cả trong khu

vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia Ta lấy

theo lạm phát cơ bản bình quân năm 2021 = 1,84%

Năm Qúy Chỉ số xây dựng Hệ số giá trượt Hệ số trượt giá bình quân

Căn cứ sơ bộ tiến độ thực hiện dự án và Tổng mức đầu tư chưa bao gồm dự phòng trượt giá và lãi vay ta

có kế hoạch phân bổ vốn theo năm của dự án

Bảng 2.18 Phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án ( Chưa VAT)

8

4Chi phí QLDA, tư

vấn đầu tư xây

dựng, chi phí khác

(Chưa có lãi vay)

353.770.178,06 322.621.068,38

5Chi phí dự phòng

khối lượng

981.093.871,34 486.563.228,06

Bảng 2.19 Chi phí trượt giá cho dự án (Chưa VAT)

2 Chi phí dự phòng trượt giá 957.182.459,34

Thuế suất VAT

Giá trị thuế VAT

Giá trị sau thuế VAT

Vốn đầu tư của phương án bao gồm: Vốn tự có và vốn vay ngân hàng Vốn tự có chiếm 30%, vốn chiếm70%

Sau khi phân bổ hết nguồn vốn tự có sẽ bắt đầu vay vốn ngân hàng để triển khai dự án Lãi vay trong thờigian thực hiện đầu tư là lãi vây xây dựng được cộng trực tiếp vào sơ bộ tổng mức đầu tư

- Lãi vay được xác định chi tiết tại bảng 3.21 Kế hoạch trả nợ

ế suất VAT

Giá trị thuế VAT

Giá trị sau thuế VAT

7.003.894.679,62

Bảng 2.23 Bảng kế hoạch phân bổ vốn chi tiết theo tiến độ thực hiện dự án

(Chưa VAT)

ĐVT: nghìn đồng

Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý I Quý III Quý IV Q

285.624.732,38

285

624.732,38

285.624.732,38

285.624.732,38

285.624.732,38

285

624.732,38

190.416.488,25

0,0

143

464.005,95

95.642.670,64

0,0

26.885

089,03

26.885.089,03

26.885.089,03

26.885.089,03

26.885

089,0326.885.089,03

26.885.089,03

26.885.089,03

26.885.089,03

26885.089,03

31.250.982,14

31.250.982,14

31.250

982,1440.815.249,20

45.597.383,54

45.597.382,74

31.294.424,79

2.88.508,90

Tổng

cộng

5.352.1

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH PHƯƠNG ÁN

3.1 ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

Dự án 87 Lĩnh Nam, chủ đầu tư sẽ kinh doanh 2 tầng khối để và tầng hầm để trông giữ xe (95%).Chủ đầu tư dự kiến bán toàn bộ diện tích khu căn hộ để xoay vòng vốn đầu tư thực hiện dự án và trả lãi vay

Kế hoạch mở bán sẽ được chia thành nhiều đợt để tạo sức hút đối với thị trường Kế hoạch mở bán dự kiến sơ bộchia thành 3 đợt từ năm 2024 (sau khi xong móng) đến năm 2026 theo tiến độ thực hiện dự án theo các năm và cóthể chia nhỏ hơn trong thời gian thực hiện dự án sau này dựa trên mức hấp thụ của thị trường các đợt mở bảntrước

Vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án chiếm 30% tổng vốn (>20%)

3.1.1 Phương án kinh doanh tầng hầm

Khu vực tầng hầm dự kiến có 1300 chỗ để ô tô, 4500 chỗ để xe máy và 100 chỗ để xe đạp Kích thước chỗ

để xe tuân theo quy định về kích thước chỗ đỗ xe tối thiểu tại khoản 2 mục 4.6.1 chương 4 trong quy chuẩn kỹthuật quốc gia QCVN 07/2010/BXD (ô tô con là 25m và xe máy là 3m ).2 2

Với diện tích sử dụng căn hộ chung cư dự kiến là 133.920 m2 thì diện tích chỗ đỗ xe tối thiểu là 46.200m2,đáp ứng đủ quy định về diện tích chỗ đỗ xe

Giá cho thuê chỗ gửi xe được lấy phù hợp với giá cho thuê chỗ gửi xe trên thị trường và được xác định dựatrên Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2017 của Bộ Tài chính xây dựng và quyết định mức giá dịch vụ vàtuân theo Quyết định 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017 của UBND thành phố Hà Nội về ban hành giá dịch vụtrông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội

Giá cho thuê dự kiến như sau:

- Giá cho thuê ô tô con theo tháng dự kiến: 1.800.000 (Đồng/xe/tháng) Giá cho thuê ô tô con theo lượt dựkiến: 50,000 (Đồng/xe/lượt) - Giá cho thuê xe máy dự kiến: 120.000 (Đồng/xe/tháng)

Giá cho thuê xe máy theo lượt dự kiến: 10.000 (Đồng/xe/lượt)

- Mức tăng giá thuê dự kiến: 20%/năm

được lấy dựa trên nghiên cứu thị trường phù hợp với giá cho thuê trên thị trường tại khu vực trung tâm Giá đã baogồm phí dịch vụ.

- Giá cho thuê sàn kinh doanh dự kiến: 1.800.000 (Đồng/m Tháng)

- Mức tăng giá thuê dự kiến: 2%/năm

Tầng 3, khu vực cho thuê diện tích làm văn phòng, dự kiến khoảng 22.320m2 Giá cho thuê được lấy dựatrên nghiên cứu thị trường phù hợp với giá cho thuê trung bình của phân khúc văn phòng hạng A trên thị trường vàcác dự án trong khu vực xung quanh Giá đã bao gồm phí dịch vụ

- Giá cho thuê sàn văn phòng dự kiến: 700.000 (Đồng/m2 Tháng)

Mức tăng giá thuê dự kiến: 2%/năm 3.1.3 Phương án kinh doanh tầng căn hộ (tầng 7

-tầng 30)

Chủ đầu tư dự kiến bán toàn bộ diện tích khu căn hộ để đầu tư thực hiện dự án và trả lãi vay Kế hoạch mởbán sẽ được chia thành xoay vòng vốn nhiều đợt để tạo sức hút đối với thị trường Kế hoạch mở bán dự kiến sơ bộchia thành 3 đợt từ 2024-2026 theo tiến độ thực hiện dự án theo các năm và có thể chia nhỏ hơn trong thời gianthực hiện dự án sau này dựa trên mức hấp thụ của thị trường các đợt mở bán trước

Do chủ đầu tư mở bán căn hộ trong thời gian xây dựng nên kế hoạch mở bán được thực hiện theo quy địnhtại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014: Điều kiện của bất độngsản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cụ thể như sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phêduyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoànthành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp

có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng củatoà nhà đó

Đối với trường hợp của dự án sắp tới tại lô đất 87 Lĩnh Nam thì thời gian bắt đầu được phép bản sẽ là Quý2/2024

Kế hoạch thu tiền mua căn hộ của người mua sẽ tuân thủ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinhdoanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014:

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiềulần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sảnnhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trịhợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng: giá

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Giá bán dự kiến tạm thời được lấy bình quân cho tất cả các căn hộ (Kể cả đối với các căn hộ penthouse)được tính toán dựa trên mức giá bán phù hợp với phân khúc cao cấp trên thị trường và các dự án khu vực xungquanh để đảm bảo mức hấp thụ ổn định đến từ thị trường từ đó tạo nguồn doanh thu ổn định giúp cho chủ đầu tưtiếp tục thực hiện dự án đầu tư Giá bán đã loại chi phí chia cho sàn giao dịch và các chi phí khác Giá bán các căn hộ dự kiến như sau:

- Giá bán căn hộ cao cấp dự kiến năm bàn giao 2025; 60.000.000 (Đồng/m3)

- Giá bán căn hộ penthouse dự kiến năm 2025: 70.000.000 (Đồng/m ).2

Kế hoạch mở bản và thu tiền căn hộ cao cấp dự kiến như sau:

Bảng 3.1 Kế hoạch mở bán và thu tiền căn hộ cao cấp dự kiến

Kếố ho ch m bán hàng theo %ạ ở 15% 30% 55%

8030.801,6056.469,60

Bảng 3.2 Kế hoạch mở bán và thu tiền Penhouse dự kiến

3.2 PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC QUẢN LÝ SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH

3.2.1 Căn cứ pháp lý

Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ theo các quy định sau đây:

- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 25/22/2014 - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13ngày 18/6/2014;

- Nghị định 99/2015/NĐ- CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 do Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015;Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thông tư 06/2019/TT-BXDSửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Thông tư 28/2016/TT-BXD Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cưban hành kèm theo Thông tư số 02/2016 TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng -Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư