Đồ án thiết kế lập và đánh giá hiệu quả tài chính của phương án đầu tư kinh tế bất động sản tại lô đất số 87 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội
MỤC LỤC
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Do sau khi hoàn thành xây dựng công trình chủ đầu tư sẽ bàn giao lạimặt bằng khuôn viên xung quanh toà nhà cho Ủy ban nhân dân thành phốnên diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất ở đây là diện tích xây dựng côngtrình = 8.090m .Theo điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sửdụng đất thì lô đất 87 Lĩnh Nam đang2 nghiên cứu không thuộc diện đượcgiảm tiền sử dụng đất do đó tiền sử dụng đất được giảm = 0. - Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất làtiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường,giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnduyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.
Chi phí xây dựng
Hệ số này căn cứ vào thời điểm xây dựng, địa điểm xây dựng công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật, công năng sử dụng, điều kiện xây dựng và các yếu tố khác có liên quan để xác định hệ số điều chỉnh hoặc sử dụng phương pháp chuyên gia, chỉ số giá xây dựng. Căn cứ vào thời điểm đầu tư, mức độ đầu tư, loại, cấp công trình, năng lực phục vụ của công trình và các yếu tố khác có liên quan hoặc sử dụng kinh nghiệm chuyên gia hoặc chỉ số giá để xác định hệ số điều chỉnh;.
Chi phí chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phi khác (Chưa bao gồm lãi vay và vốn lưu động ban đầu)
4 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác ( chua bao gồm lãi vay và vốn lưu động ban đầu). b) Chi phi dự phòng cho yếu tố trượt giá (GDP) được xác định trên cơ sở độ dài thời gian xây dựng công trình theo kế hoạch thực hiện dự án và mức độ biến động giá bình quân của tối thiểu 3 năm gần nhất, phù hợp với loại công trình, theo khu vực xây dựng và phải tính đến xu hướng biến động của các yếu tố chi phi, giá cả trong khu vực và quốc tế. : mức biển động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo năm xây dụng công trình so với mức độ trượt giá bình quân của năm đã tinh và được xác định trên cơ sở dự báo xu hướng biển động của các yếu tố chỉ phi giá cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia. Mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo năm xây dựng công trình so với mức độ trượt giá bình quân của năm đã tỉnh và được xác định trên cơ sở dự báo xu hướng biến động của các yếu tố chi phí giả cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia.
Căn cứ sơ bộ tiến độ thực hiện dự án và Tổng mức đầu tư chưa bao gồm dự phòng trượt giá và lãi vay ta có kế hoạch phân bổ vốn theo năm của dự án.
ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN KINH DOANH
Phương án kinh doanh 5 tầng khối đế
Giá cho thuê được lấy dựa trên nghiên cứu thị trường phù hợp với giá cho thuê trung bình của phân khúc văn phòng hạng A trên thị trường và các dự án trong khu vực xung quanh. Kế hoạch mở bán dự kiến sơ bộ chia thành 3 đợt từ 2024-2026 theo tiến độ thực hiện dự án theo các năm và có thể chia nhỏ hơn trong thời gian thực hiện dự án sau này dựa trên mức hấp thụ của thị trường các đợt mở bán trước. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng: giá.
Giá bán dự kiến tạm thời được lấy bình quân cho tất cả các căn hộ (Kể cả đối với các căn hộ penthouse) được tính toán dựa trên mức giá bán phù hợp với phân khúc cao cấp trên thị trường và các dự án khu vực xung quanh để đảm bảo mức hấp thụ ổn định đến từ thị trường từ đó tạo nguồn doanh thu ổn định giúp cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án đầu tư.
PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC QUẢN LÝ SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH
Đây là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ). - Thứ nhất: Hội nghị nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư đỏ được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua). - Thứ hai: Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi toà nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng toà nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập toà nhà vào cụm nhà chung cư.
+ Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phỏng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
DỰ KIẾN VỐN ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN
Lựa chọn quan điểm phân tích
Mối quan tâm của chủ đầu tư là, với lợi ích và chi phi của dự án, sau khi đã thực hiện nghĩa vụ với ngân sách (đóng các khoản thuế), và thực hiện nghĩa vụ trả nợ các ngân hàng vốn vay đầu tư (gốc và lãi), thì phần còn lại dành cho chủ đầu tư dự án là bao nhiêu. Theo quan điểm này, dòng tiền hoàn toàn thuộc về chủ sở hữu của dự án, vì vậy suất chiết khấu chỉ nên là chi phí vốn chủ sở hữu chứ không phải chi phi vốn bình quân gia quyền WACC (dù dự án này được tài trợ hỗn hợp). Việc xây dựng dòng tiền theo quan điểm EPV nhằm đánh giá hiệu quả và rủi ro của vốn chủ sở hữu trong trường hợp có sử dụng vốn vay - là căn cứ quan trọng để nhà đầu tư có quyết định tài trợ tối ưu đối với dự án.
Dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sở hữu: Dòng thu: Doanh thu bán căn hộ, Doanh thu cho thuê, Giá trị thu hồi tài sản, Vốn vay ngân hàng; Dòng chi: Chi phí đầu tư ban đầu, Đầu tư thay thế thiết bị, Chi phí vận hành, Thuế đất, Thuế thu nhập doanh nghiệp, Trả nợ gốc, Trả lãi vay,.
Xác định thời kỳ phân tích
Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư: Dòng thu: Doanh thu bán căn hộ, Doanh thu cho thuê, Giá trị thu hồi tài sản; Đông chi: Chi phí đầu tư bạn đầu, Đầu tư thay thế thiết bị. Và phần lợi ích mà chủ đầu tư thu được đó có lớn hơn chi phi cơ hội khác tốt nhất đã bị bỏ qua vì nguồn lực đã phải dành để đầu tư thực hiện dự án hay không. Do đó, khác với ngân hàng, chủ đầu tư phải rất quan tâm tới cơ cấu vốn đầu tư của dự án (quan tâm tới chi phí gốc của các tài sản hiện có), qua đó xác định nghĩa vụ hoàn trả vốn vay cả gốc và lãi từ các nguồn.
Thời kì phân tích của dự án tại lô đất 87 Lĩnh Nam được lấy tính đến lần sửa chữa lớn đầu tiên của công trình tức là khoảng 20 năm tính từ lúc bắt đầu vận hành.
LẬP KẾ HOẠCH KHẤU HAO TÀI SẢN Cể ĐỊNH, ĐẦU TƯ THAY THẾ TÀI SẢN
Xác định nguyên giá các loại tài sản cố định được trích khấu hao
- Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này) thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau: - Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng. -Chi phí trực tiếp liên quan đến tài sản cố định (công trình, hạng mục công trình, thiết bị ..) nào thì tính cho tài sản cố định đó. - Chi phí chung (quản lý dự án, lập dự án, ..) liên quan đến nhiều tài sản cố định thì phân bổ theo tỷ lệ chi phí trực tiếp của từng tài sản cố định so với tổng số chi phí trực tiếp của toàn bộ tài sản cố định;.
- Đối với các đối tượng phân bổ thuộc phần nổi thì sẽ được phân bổ đều dựa trên tỷ lệ diện tích của các đối tượng so với tổng diện tích phần nổi.
ĐVT: nghìn đồng
Bảng tổng hợp các chỉ số kinh tế kĩ thuật
STT Nội dung ĐVT Gía trị trước. 5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nghìn đồng. 6 Chi phí khác nghìn đồng. B Các chỉ tiêu phương án. VAT) nghìn đồng/m2.
