Mục đích và tầm quan trọng của đầu tư phát triển bất động sản đối với nềnkinh tế quốc dân Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tàinguyên thiên nhiê
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM, VỊ TRÍ KHU ĐẤT08 1.1.Mô tả khu đất, đặc tính khu đất
Đánh giá chung khu đất
-Lô đất có vị trí đắc địa, cách trung tâm thủ đô chỉ khoảng 5 phút đi xe Hơn nữa, gần các tuyến đường lớn như Đê La Thành, Ô Chợ Dừa, Xã Đàn, Nguyễn Lương Bằng, Thái Hà, Giảng Võ thuận lợi cho việc di chuyển
- Nằm trong khu vực có dân cư đông đúc ,hạ tầng xã hội đã hoàn thiện sử dụng tốt, dễ dàng tiếp cận các tiện ích có sẵn trong khu vực như bệnh viện, công viên, trường học, trung tâm thương mại
- Mức sống của dân cư và giá cả hàng hóa ở mức bình dân, hoạt động mua bán sầm uất cả ngày lẫn đêm
Kế luận:Khu đất phù hợp phát triển bất động sản nhà ở, thương mại kết hợp văn phòng
NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM, VỊ TRÍ KHU ĐẤT 2.1 Miêu tả khu đất, đặc tính khu đất………………………………………………… 10 2.1.1.Phân tích hạ tầng xã hội
Phân tích hạ tầng kỹ thuật
-Quận Đống Đa nằm tại phía Tây Nam của trung tâm thủ đô Nơi đây quy tụ nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội Chính vì vậy, quận Đống Đa hiện có lượng dân cư khá đông đúc Tập trung rất đông cơ quan doanh nghiệp, trường học các cấp, bệnh viện và cá di tích lịch sử,…
-Hiện tại, quy hoạch quận Đống Đa đang được triển khai khoảng 18 dự án giao thông trọng điểm Cơ sở hạ tầng giao thông được nâng cấp đồng bộ nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện thu hút đầu tư, phát triển kinh tế.
-Một số dự án giao thông được đưa vào phê duyệt như mở rộng đường Lương Định Của – Trường Chinh, nút giao Tây Sơn – Hồ Đắc Di, nâng cấp nút giao thông chùa Bộc – Thái Hà,… Đi cùng với đó là các tuyến đường vành đai 1, vành đai 2, đường Nguyễn Chí Thanh,… Sự đổi mới của các tuyến đường trọng điểm này sẽ góp phần giúp cho quận Đống Đa lột xác hoàn hảo.
-Đến nay, quận đã hoàn thành chỉnh trang hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, hạ ngầm hệ thống đường dây điện, cáp viễn thông và lát đá hè các tuyến phố: Tôn Đức Thắng, Nguyễn Khuyến, Văn Miếu, Thái Hà, Huỳnh Thúc Kháng, Chùa Bộc, Khâm Thiên, Tây Sơn Các tuyến phố sau khi được cải tạo, chỉnh trang đã mang diện mạo đô thị đổi mới, khang trang, văn minh, thông thoáng.
Phân tích hạ tầng giao thông
Hình 2.1.Bản đồ quy hoạch quận Đống Đa, Hà Nội
Hình 2.2.Tuyến đường vành đai 2
Hình 2.4.Tuyến đường sắt trên cao 2A qua hồ Đống Đa
- Quận đống đa đang đẩy mạnh giải phóng mặt bằng 25 dự án, trong đó tập trung vào 18 dự án trọng điểm gồm: Tuyến đường vành đai 2 (đoạn ngã tư Vọng - ngã tư Sở), Nhà văn hóa quận, tuyến đường sắt đô thị Nhổn - Ga Hà Nội (khu vực ga ngầm S10, S11), dự án thoát nước Hà Nội giai đoạn 2, dự án thu hồi đất do Văn phòng Trung ương quản lý (Khu đất Việt An - phường Trung Liệt).
Ngoài ra, quận Đống Đa còn triển khai nhiều dự án trọng điểm như mở rộng đường Lương Định Của kết nối với đường Trường Chinh; cải tạo, chỉnh trang phố Hồ Đắc Di cùng nút giao Tây Sơn - Hồ Đắc Di; nâng cấp nút giao thông Chùa Bộc - Thái Hà (phía bên số chẵn phố Chùa Bộc); xây dựng tuyến đường từ nút giao Bộ Tư lệnh Thông tin ra phố Tôn Đức Thắng (thuộc tuyến đường Ga Hà Nội - Tôn Đức Thắng - Hào Nam - Núi Trúc).
- Quận còn đề xuất điều chỉnh quy hoạch mở tuyến đường nối từ phố Yên Lãng - mương IF nối qua Trung tâm Chiếu phim quốc gia ra phố Láng Hạ, nhằm tăng diện tích giao thông, giảm ùn tắc từ phố Thái Hà ra Láng Hạ.
- Nắm bắt lợi thế đòn bẩy về hạ tầng cơ sở kết hợp với ưu thế quỹ đất rộng lớn đã tạo cơ hội cho thị trường bất động sản khu vực Hoàng Cầu sẽ phát triển mạnh mẽ
Các công trình tiêu biểu quanh khu vực
Hình 2.5.Các công trình tiêu biểu quanh khu vực
Nằm trên các tuyến giao thông huyết mạch của Hà Nội, quận sở hữu vị trí chiến lược, đóng vai trò là trung tâm hành chính - giáo dục quan trọng của thành phố Đây là nơi tập trung nhiều cơ quan hành chính cấp cao như Ga Hà Nội, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của quận nói riêng và Hà Nội nói chung.
Thủ đô Hà Nội được biết đến với nhiều địa điểm và cơ sở quan trọng, từ các di tích lịch sử như Văn Miếu Quốc Tử Giám, đến các cơ sở y tế hàng đầu như Bệnh viện Bạch Mai, Bệnh viện Nhi Trung ương và Bệnh viện Tai Mũi Họng Ngoài ra, Hà Nội cũng là nơi tập trung nhiều trường đại học danh tiếng, bao gồm Đại học Y Hà Nội và Học viện Ngân hàng.
Kết luận: Sở hữu vị trí đắc địa và giao thông thuận lợi giúp nhà đất quận Đống Đa luôn tăng
Quận Đống Đa tọa lạc tại trung tâm thủ đô Hà Nội, đóng vai trò giao thông huyết mạch với các tuyến đường trọng điểm chạy qua như Trường Chinh, Nguyễn Khoái, Đại Cồ Việt, Trần Khái Chân Đặc biệt, cầu Vĩnh Tuy bắc qua sông Hồng kết nối quận này với quận Thanh Trì và các tỉnh phía Đông Nhờ lợi thế về giao thông, Đống Đa thuận tiện kết nối với các khu vực khác của thành phố, tạo nên sự thuận lợi trong giao thương, đi lại và phát triển kinh tế.
-Cùng với đó với hệ thống đường giao thông công cộng thuận tiện người dân cư trú Quận còn có các tuyến xe bus nhanh, quy hoạch tuyến đường sắt đô thị trên cao cũng thuộc địa phận quận Đống Đa Giúp người dân sinh sống có thể đi lại thuận lợi.v
- Quận đang đẩy mạnh giải phóng mặt bằng 25 dự án, trong đó tập trung vào
18 dự án trọng điểm gồm: Tuyến đường vành đai 2 (đoạn ngã tư Vọng - ngã tư Sở), Nhà văn hóa quận, tuyến đường sắt đô thị Nhổn - Ga Hà Nội (khu vực ga ngầm S10, S11), dự án thoát nước Hà Nội giai đoạn 2, dự án thu hồi đất do Văn phòng Trung ương quản lý (Khu đất Việt An - phường Trung Liệt), dự án di dời hộ dân ra khỏi khuôn viên Đình Thổ Quan, Đình Trung Tự… Một số dự án nếu được thành phố sớm bố trí vốn, quận sẽ phối hợp Ban quản lý dự án đầu tư công trình giao thông TP Hà Nội, khẩn trương triển khai, như: Mở rộng đường Lương Định Của ra đường Trường Chinh; cải tạo chỉnh trang phố Hồ Đắc Di và nút Tây Sơn - Hồ Đắc Di; cải tạo nút giao thông Chùa Bộc - Thái Hà (phía bên số chẵn phố Chùa Bộc); tuyến đường từ nút
Bộ Tư lệnh Thông tin ra phố Tôn Đức Thắng (thuộc tuyến đường Ga Hà Nội - Tôn Đức Thắng - Hào Nam - Núi Trúc) Quận còn đề xuất điều chỉnh quy hoạch mở tuyến đường nối từ phố Yên Lãng - mương IF nối qua Trung tâm Chiếu phim quốc gia ra phố Láng Hạ, nhằm tăng diện tích giao thông, giảm ùn tắc từ phố Thái Hà ra Láng Hạ. Tốc độ tăng trưởng kinh tế diễn ra mạnh mẽ
- Quận đã tập trung đầu tư nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội, sắp xếp lại các chợ, xây dựng và duy trì các tuyến phố kinh doanh văn minh đô thị - thương mại, đảm bảo an ninh trật tự và môi trường kinh doanh để khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế, các loại hình kinh doanh dịch vụ, thương mại phát triển, đẩy mạnh các hoạt động kinh tế.
- Có hồ Đống Đa ,tỷ lệ cây xanh chiếm nhiều, xung quanh có nhiều di tịch lịch sử, nhiều công viên.
Dân trí, thu nhập, dân cư
- Tòa nhà văn phòng quốc hội, tòa án nhân dân quận Đống Đa được đặt ở quận Đống Đa vì vậy phần lớn người dân có dân trí cao, thu nhập trung bình cao, dân cư tập trung đông.
Kết luận: Từ đây cho thấy, khu đất CT30 Hoàng Cầu phù hợp với việc xây dựng chung cư.
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ, SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU
TƯ VÀ SƠ BỘ TỔNG TIẾN ĐỘ
3.1 Lập và thuyết minh phương án thiết kế
-Phương án thiết kế: Xây dựng đồng thời thương mại dịch vụ kết hợp nhà ở chung cư để bán
-Phương án có 12 tầng nổi, 1 tầng hầm Tầng 1 dành cho thương mại dịch vụ, tầng 1 2 – 11 dành cho căn hộ chung cư để bán, tầng 12 dành cho kỹ thuật
-Suất đầu tư xây dựng công trình sẽ tính toán theo suất đầu tư dành cho công trình nhà ở (chung cư). a Mô tả quy hoạch mặt bằng xây dựng
Hình 3.1 Mặt bằng định vị công trình
Bảng 3.1 Thông số quy hoạch
STT Nội dung Diện tích
2 Diện tích tầng hầm xây dựng 1.500 m2
3 Số tầng 12 tầng ( không kể tầng hầm)
4 Tổng diện tích sàn (không kể tầng hầm) 16.080 m2
6 Chiều cao các tầng căn hộ 3,3 m
7 Chiều cao đỉnh mái ( tính mặt nền tầng 1) 33,6 b Mô tả phương án mặt bằng các tầng điển hình.
Tầng hầm: đảm bảo đáp ứng tối đa số lượng xe máy, ô tô của dân cư sống trong tòa tháp, ngoài ra còn để phục vụ cho khối dịch vụ công cộng.
- Diện tích sàn xây dựng: 1.500 m2
- Bố trí các phòng kỹ thuật điện, kỹ thuật nước, trạm biến áp, máy phát điện dự phòng, bể tự hoại, kỹ thuật thông gió tầng hầm… còn lại là nơi để xe máy, ô tô.
Hình 3.2 Mặt bằng tầng hầm
- Diện tích sàn xây dựng: 1.340 m2
- Tầng 1 được thiết kế sảnh đón các luồng người một cách độc lập Ngoài ra phía bên công trình có bố trí thêm 1 sảnh phụ dành cho việc xuất nhập hàng, thu gom rác, lối đi riêng dành cho người tàn tật và đảm bảo tính thoát người chung cho toàn bộ không gian dịch vụ Sảnh đón đều được bố trí rất rộng rãi sang trọng, Các sảnh nằm tại những vị trí thuận lợi nhất trong tổng thể chung và phù hợp với từng tính năng sử dụng khác nhau Sảnh khối dịch vụ và căn hộ tầng 1 tiếp cận ngay từ trục đường chính (hướng Nam) thuận tiện cho sử dụng, dịch vụ công cộng và người dân căn hộ
… Sảnh phụ phía sau phục vụ cho công tác thoát người, hỗ trợ kỹ thuật …
Phần giữa công trình kết hợp nút giao thông trục đứng và là hệ lõi cứng của kết cấu, giúp giải pháp kết cấu trở nên hợp lý hơn Hệ thống thang bộ, thang máy bố trí tại sảnh, đảm bảo lưu lượng người sử dụng và đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm khi cần sơ tán khẩn cấp.
- Bố trí sảnh vào khu căn hộ, khu văn phòng cho thuê, khu dịch vụ công cộng, và các phòng kỹ thuật cho tòa nhà;
- Khu cửa hàng, dịch vụ của tòa nhà bố trí bao quanh cả 3 phía (phía nam, đông và phía bắc) bám sát mặt đường
- Khu vực thu gom rác được bố trí lối vào từ phía tây (mặt bên) Ngoài ra còn bố trí các khu vệ sinh, bố trí đường dốc cho người tàn tật.
-Diện tích sàn xây dựng: 1340 mm2
Hình 3.4 Mặt bằng tầng 2 – 11 Tầng kỹ thuật :
-Bố trí phòng kỹ thuật thang máy, thông hơi… , bể nước mái Hệ thống thu sét.
Hình 3.5 Mặt bằng tầng kỹ thuật
-Căn cứ vào điều kiện địa chất khu vực xây dựng và quy mô của công trình, phương án móng cọc khoan nhồi được sử dụng với chiều sâu lớn, tựa vào lớp đất nền đủ cường độ và độ ổn định khi chịu tải trọng của toàn bộ công trình Tải trọng của công trình lớn, trong đó có tác động lớn của tải trọng ngang (gió và động đất) do chiều cao lớn của công trình (trên 100m).
-Mô tả địa tầng theo Báo cáo khảo sát địa chất trên một mặt bằng rộng với hố khoan khảo sát biến đổi trong một phạm vi không lớn về chiều sâu các lớp đất, tính chất cơ lý của các lớp đất khá ổn định và bao gồm các lớp đất sau:
Phần trên các lớp đất yếu, chiều dày mỏng, thành phần và trạng thái mỗilà lớp không đồng nhất.
Ngiên cứu thị trường
+ G : chi phí xây dựng;XD
+ G : chi phí thiết bị;TB
+ GQLDA: chi phí quản lý phương án;
+ G : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;TV
Chi phí dự phòng bao gồm chi phí dự phòng cho phát sinh khối lượng công trình và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá, được xác định theo hướng dẫn của Thông tư do Bộ Xây dựng ban hành.
3.2.1.Sơ bộ tiền sử dụng đất và chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư a Căn cứ xác định
-Luật Đất đai 45/2013/QH13, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;
-Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
-Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ, quy định về thu tiền sử dụng đất, ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;
-Nghị định số 79/2019/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
-Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 về việc ban hành Quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024. b Xác định tiền sử dụng đất
-Pháp luật về đất đai xác định hai (02) loại giá đất tính thu tiền sử dụng đất, giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định, tương ứng với hai (02) trường hợp:
Giá đất theo bảng giá
Giá đất được quy định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
-Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Căn cứ khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành xây bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
-Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai v.v
Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư khi Nhà nước giao đất và diện tích tính thu tiền sử dụng đất có giá trị tối thiểu 30 tỷ đồng đối với thành phố trực thuộc Trung ương; 10 tỷ đồng đối với tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.
- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh (giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất) áp dụng đối với trường hợp “Diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
- Khu đất CT3 – Hoàng Cầu tiếp giáp với nhiều đường, tuyến phố ở trong khu vực
- Diện tích đất xây dựng: 1340 m2
- Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội từ 1/1/2020 đến 31/12/2024: VT2 trên quận Đống Đa, với giá tiền: 16.890 triệu đồng/m2
Diện tích được tính theo giá tiền sử dụng đất đối với khu đất được nghiên cứu bao gồm: diện tích tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; diện tích tính thu tiền sử dụng đất theo giá đất trong bảng giá đất tại thời điểm điều chỉnh, tăng giảm giá tiền sử dụng đất.
- 16.890 triệu đồng x 1340 m2 = 22 tỷ 632 triệu đồng < 30tỷ
Bảng 3.1 Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất của khu đất là: 22,632,600,000 tỷ đồng
3.2.2 Suất vốn đầu tư xây dựng
-Căn cứ phương án thiết kế sơ bộ của dự án thể hiện được quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án thì chi phí xây dựng của dự án được ước tính như sau:
-Chi phí xây dựng của dự án (G Sb XD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình thuộc dự án.
-Chi phí xây dựng của công trình (G Sb XDCT) được ước tính theo công thức sau:
-G Sb XDCT= P x S x kXD ĐCXD + CCT-SXD
P: quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án;
SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ do Bộ Xây dựng ban hành, trường hợp chưa có suất vốn đầu tư được ban hành hoặc suất vốn đầu tư ban hành không phù hợp thì tham khảo suất chi phí từ các dự án, công trình tương tự.
kĐCXN là hệ số điều chỉnh suất chi phí xây dựng, được xác định tùy theo thời điểm xây dựng, địa điểm công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật, công năng sử dụng, điều kiện xây dựng và các yếu tố liên quan Để xác định kĐCXN, có thể sử dụng hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng phương pháp chuyên gia, chỉ số giá xây dựng.
CCT-SXD: các khoản mục chi phí thuộc dự án chưa được tính trong suất chi phí xây dựng công trình.
-Để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, sinh viên tham khảo suất vốn đầu tư của các công trình tương tự sau:
Bảng 3.2.Suất vốn đầu tư theo công trình tương tự
-Suất vốn đầu tư : căn cứ vào Quyết định 610/QĐ-BXD về ban hành suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022 ta có bảng sau:
Bảng 3.3.Suất vốn đầu tư công trình xây dựng
3.2.3 Sơ bộ tổng mức đầu tư
Bảng 3.3.Sơ bộ tổng mức đầu tư
3.2.4 Xác định tiến độ, các mốc thời gian chủ yếu
Cơ sở lập tiến độ:
-Căn cứ vào kế hoạch chuẩn bị vốn của chủ đầu tư.
-Căn cứ vào điều kiện tổ chức thi công.
-Căn cứ vào kế hoạch tổ chức thi công.
-Căn cứ vào kế hoạch tổ chức đấu thầu xây dựng công trình của chủ Đầu tư. Tiến độ thực hiện dự án:
Tiến độ thực hiện dự án được triển khai như trong bảng 3.4:
Bảng 3.4.Tiến độ thi công xây dựng công trình
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 4.1.Phương án kinh doanh
Đề xuất phương án kinh doanh
-Sản phẩm của dự án có phần lớn là diện tích căn hộ để bán, văn phòng cho thuê, thương mại dịch vụ, chỗ để phương tiện di chuyển, cụ thể như sau:
-Tầng hầm (1 tầng hầm): Được dùng để làm chỗ đỗ ô tô, xe máy phục vụ cả tòa nhà và kỹ thuật chung cho công trình.
-Tầng 1: Sử dụng làm sảnh chung cư, thương mại dịch vụ.
-Tầng 2 - 11: Là những căn hộ để ở
-Tầng 12: Là tầng kỹ thuật
Hệ thống kỹ thuật đảm bảo an toàn và hiệu quả vận hành của tòa nhà Các hộp kỹ thuật cung cấp điện, cấp thoát nước, thông tin và cứu hỏa được bố trí hợp lý, kín đáo, an toàn tại các tầng cạnh khối thang và hành lang Vị trí này giúp dễ dàng sử dụng, bảo trì và thay thế các hộp kỹ thuật khi cần thiết.
-Các tầng được chiếu sáng tự nhiên, thông gió tốt.
Phương án tổ chức quản lý sử dụng công trình
-Thời gian nghiên cứu phương án kinh doanh bất động sản được xác định là 20 năm, đến trước thời điểm sửa chữa lớn đầu tiên Sau thời điểm này, công trình bất động sản bị hao mòn khá lớn, phải bỏ nhiều chi phí để sửa chữa lớn, để tái đầu tư nhằm khắc phục hao mòn này Hơn nữa sau khoảng thời gian này các dự báo về doanh thu, chi phí, v.v cũng không còn chính xác được nữa, hiệu số thu chi quy về hiện tại không còn nhiều ý nghĩa nữa Nên ta nghiên cứu phương án kinh doanh bất động sản trong 20 năm.
-Giá trị bất động sản được xác định theo phương pháp giá trị còn lại sau khi trừ đi chi phí khấu hao Giá trị bất động sản còn lại năm 21 là lấy giá trị bất động sản trừ đi tổng chi phí khấu hao 20 năm đầu tiền.
-Chi phí sản xuất kinh doanh gồm 3 chi phí chính:
Chi phí vận hành; oChi phí mua điện (2,2% doanh thu vận hành); oChi phí mua nước (1,2% doanh thu vận hành); oChi phí sửa chữa (2,5% doanh thu vận hành); oChi phí quảng cáo (1,0% doanh thu vận hành); oChi phí lương + BHXH (4,0% doanh thu vận hành); oChi phí khác (2,0% doanh thu vận hành).
Chi phí khấu hao trong kỳ
Thuế đất sử dụng hằng năm
Chi phí sản xuất kinh doanh được sinh viên tổng hợp và thể hiện trên bảng 4.1
Bảng 4.1.Chi phí vận hành và cho thuê
Dự kiến vốn đầu tư và giải pháp huy động vốn
-Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội khóa XIII;
-Luật số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng 06 năm 2013 của Quốc hội khóa XIII về sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12;
-Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
-Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14 tháng 08 năm 2019 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
-Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2017 của Bộ Xây dựng về Công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
-Quyết định số 610/QĐ-BXD năm 2022 của Bộ xây dựng Ban hành Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020;
-Thông tư số 43/2021/TT-BTC ngày 11 tháng 06 năm 2021 của Bộ Tài chính về Sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 10 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31 tháng
12 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27 tháng 2 năm 2015 của Bộ Tài chính)
-Luật số: 32/2013/QH13 ngày 10 tháng 6 năm 2013 của Quốc hội khóa XIII Luật sửa đổi, bổ sung một số điều luật của thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12;
-Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;
-Căn cứ thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng 04 năm 2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ sử dụng, quản lý và trích khấu hao TSCĐ thay cho thông tư 203/2009/TT-BTC;
-Căn cứ các công văn, quyết định công bố chỉ số giá xây dựng từng năm, từng quý của thành phố Hà Nội;
-Căn cứ vào các định mức, đơn giá cho vật liệu, nhân công, máy thi công tại thời điểm tính toán, căn cứ mặt bằng giá cả thiết bị trên thị trường vào thời điểm lập dự án;
-Căn cứ vào hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các tài liệu khác có liên quan
-Dựa trên doanh thu bán căn hộ và nhu cầu vốn thì vốn đầu tư ban đầu của dự
38 án được sinh viên thể hiện ở Bảng 4.2 và gồm 3 nguồn vốn là:
Vốn chủ sở hữu (30% Tổng mức đầu tư);
Vốn vay (Dựa vào bảng 4.7 A: Kế hoạch vay, trả lãi vay PA)
Vốn huy động từ khách hàng (Dựa vào tiền ứng trước của khách hàng qua việc bán căn hộ)
Cơ cấu Nguồn vốn đầu tư Giá trị (đồng) Tỷ trọng
Vốn huy động từ khách hàng 197,280,543,345 65%
Dựa trên tiến độ dự án và sơ bộ tổng mức đầu tư sinh viên có kế hoạch phân bổ vốn được thể hiện trên Bảng 4.3 sau đây:
Bảng 4.3.Kế hoạch phân bổ vốn
Lựa chọn quan điểm phân tích, thời kỳ phân tích và xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được
Quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
-Quan điểm tổng đầu tư xem xét hiệu quả dự án trên khía cạnh tổng vốn đầu tư không phân biệt nguồn gốc vốn từ đâu Như vậy, các nhà đầu tư (cả chủ nợ và chủ sở hữu) chỉ cần biết mình bỏ ra bao nhiêu và thu về những gì Khi đó việc phân tích dòng tiền ròng sẽ như sau:
-Dòng tiền ra để đầu tư sẽ là tổng vốn (cả nợ và vốn chủ) Vốn vay là dòng tiền vào với chủ sở hữu, nhưng lại là dòng tiền ra của chủ nợ nên khi tổng hợp lại sẽ
-Dòng trả lãi và gốc vay là dòng tiền ra của chủ sở hữu, nhưng lại là dòng tiền vào của chủ nợ, nên khi cộng lại sẽ triệt tiêu nhau.
-Dòng tiền ròng từ việc đầu tư tài sản như sau: f (t) đầu tư tài sản = Tổng vốn (cả nợ và vốn chủ) đt
-Tạm thời bỏ qua thay đổi vốn lưu động ròng và dòng tiền từ thanh lý TSCĐ, ta có: f kd 1(t) hoạt động kinh doanh của chủ sở hữu = LNST + Khấu hao – Trả gốc f kd 2(t) hoạt động kinh doanh của chủ nợ = Lãi vay + Trả gốc;
Như vậy, f (t) theo TIPV = f 1(t) + f 2(t) = LNST + Khấu hao + Lãi vay kd kd kd
Quan điểm tổng đầu tư vốn (TIPV) hỗ trợ các ngân hàng trong việc đánh giá hiệu quả dự án và khả năng trả nợ vốn vay, từ đó đưa ra quyết định cho vay phù hợp Dòng tiền theo quan điểm TIPV được gọi là dòng tiền có lá chắn thuế Do đó, suất chiết khấu không có lá chắn thuế sẽ được sử dụng để chiết khấu dòng tiền này.
Phân tích trên quan điểm tổng đầu tư.
-Dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong thời gian hoạt động;
-Lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm tổng đầu tư của dự án được xác định theo công thức:
+ W , W : tỷ trọng vốn vay và vốn chủ sở hữu tham gia trong vốn đầu tư V C
+ K , K : chi phí vốn vay (lãi suất vay = 9%) và chi phí vốn chủ sở hữu V C
(suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu = 12%).
Kết luận: Lãi suất chiết khấu theo quan điểm tổng đầu tư: WACC = 9,90% được sinh viên thể hiện trên Bảng 4.4
Bảng 4.4 Lãi suất theo quan điểm vốn chung PA
Lãi suất vay ngân hàng 11,0% /năm
Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 12% /năm
Chi phí huy động từ khách hàng 11,0% /năm
Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 11,30% /năm
- Thời gian tính toán và thời điểm chọn để phân tích dự án Trong dự án này chọn gốc tính toán là thời điểm bắt đầu thực hiện dự án.
-Bt: Dòng lợi ích năm t bao gồm: Doanh thu hàng năm ở năm t;
-Ct: Dòng chi phí ở năm t bao gồm:
+ Toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu phân bổ trong các năm xây dựng dự án không kể đến lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng có tính đến trượt giá; + Chi phí sản xuất kinh doanh hằng năm của dự án;
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp;
-r: lãi suất tối thiêt chấp nhận được r = 9,90% (WACC);
-n: số năm phân tích n = 20 năm.
Cũng như khi xác định NPV của dự án trong mục trên, các đại lượng mang ý nghĩa như sau:
-n: số năm phân tích 20 năm.
Nhận thấy rằng công thức trên là phương trình bậc cao đối với ẩn NPV và IRR, việc giải trực tiếp sẽ rất khó khăn và phức tạp nên NPV và IRR sẽ được xác định nhờ công cụ Excel.
Bảng 4.5.Chỉ tiêu hiệu quả kinh tế theo TIPV
Kết luận: NPV > 0 và IRR > Lãi suất tối thiểu chấp nhận được nên Dự án là đáng giá, đáng đầu tư.
Quan điểm EPV (Equity point of view)
Hiệu quả đầu tư được đánh giá trên quan điểm của nhà đầu tư vào vốn chủ sở hữu, tính toán phần lợi nhuận còn lại sau khi đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ với ngân sách (đóng thuế) và trả nợ cho ngân hàng (gốc và lãi).
-Phần lợi ích mà chủ đầu tư thu được đó có lớn hơn chi phí cơ hội khác tốt nhất đã bị bỏ qua vì nguồn lực đã phải dành để đầu tư thực hiện dự án hay không Do đó, khác với ngân hàng, chủ đầu tư phải rất quan tâm tới cơ cấu vốn đầu tư của dự án (quan tâm tới chi phí gốc của các tài sản hiện có), qua đó xác định nghĩa vụ hoàn trả vốn vay cả gốc và lãi từ các nguồn
Khi đó, việc xem xét lợi ích (dòng tiền vào) và chi phí (dòng tiền ra) của dự án sẽ được tiến hành như sau:
-Chủ sở hữu sẽ chỉ quan tâm đến lợi ích của tiền mình bỏ ra là tiền ra (vốn chủ sở hữu) Tiền mà ông ta đi vay được để đầu tư, khi tính toán có thể coi như dòng vốn vay là dòng tiền vào đối với chủ sở hữu và chủ sở hữu sẽ bỏ nó ra để đầu tư
-Khi chủ sở hữu trả gốc vay và lãi vay cho chủ nợ, ông ta sẽ tính là dòng tiền ra của mình.
Dòng tiền hoạt động tài chính (F_tc(t)) được tính bằng cách cộng vốn vay, trừ đi trả gốc vay và trừ đi lãi vay Công thức tính như sau: F_tc(t) = Vốn vay - Trả gốc vay - Lãi vay.
-Công thức này cho thấy lãi vay và trả gốc vay đã được coi là dòng tiền ra (lãi vay đã bị trừ đi khi tính lợi nhuận sau thuế).
-Theo quan điểm này, dòng tiền hoàn toàn thuộc về chủ sở hữu của dự án, vì vậy suất chiết khấu chỉ nên là chi phí vốn chủ sở hữu chứ không phải chi phí vốn bình quân gia quyền WACC (dù dự án này được tài trợ hỗn hợp) Do tác động của đòn bẩy tài chính, tất nhiên chi phí vốn chủ sở hữu ở đây sẽ cao hơn trường hợp tài trợ hoàn toàn bằng vốn chủ sở hữu
-So với dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV), dòng tiền theo quan điểm chủ sở hữu (EPV) có đề cập thêm dòng tiền tài chính của dự án f tc(t).Việc xây
