Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

Trang 1

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA BAT DONG SAN & KINH TE TAI NGUYEN

TAI THÀNH PHO HA LONG, TINH QUANG NINH

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Hữu Dũng

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Đào

Lớp : Kinh tế tài nguyên 58

Mã sinh viên : 11160802

Hà Nội, 6/2020

Trang 2

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, được

sự giúp đỡ và chỉ dạy tận tình của các thầy, cô giáo Khoa Bất động sản

và Kinh tế tài nguyên em đã hoàn thành được nhiệm vụ học tập cũng

như việc thực hiện chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nhân dịp này, em xinbày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô giáo trong khoa.

Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc sự hướng dẫn tận tình

của thầy Nguyễn Hữu Dũng đã giúp đỡ em hoàn thành tốt khóa luận tốt

nghiệp này.

Em cũng xin chân thành cảm ơn các cán bộ, chuyên viên Văn phòng

đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh đã

cung cấp những thông tin, tư liệu cần thiết để em hoàn thành tốt chuyênđể và tạo điều kiện thực tập thuận lợi.

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Nguyễn Thị Đào

Trang 3

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN « —— Í Formatted: Space After: 0 pt, Line spacing: Multiple 1.3li |DANH MUC HINH

DANH MUC BANG

DANH MUC CAC TU VIET TAT

LOI MỞ DAU ,Ì _— | Formatted: Font: Not Bold )

1 Tính cấp thiết của đề ti cscccssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssisessssssissesesssise 1<, Pormatted: Font: Not Bold

h " z | Formatted: Justified, Space After: 0 pt, Line spacing:

2 Mục dich nghiên CUU sssssssssssessesesseseesenesscsessesessestesssssessseesaseesaseessseeeseeneets 2 Multiple 1.3 li3 Phuong pháp nghiên cứu

3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu .:¿.2¿¿222¿+222z+22szz5222 3

3.1.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp : .:¿.s2z5-5:z5522 3

3.1.2 Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp ::::¿:::::z5:2: 3

3.2 Phương pháp chuyên gia -: : -¿- ¿2:2 22222 22E2kEEE2EEEEEEEEEEEEEEErkrrskrks 4

3.3 Phương pháp thống kê, so sánh :- ¿¿222¿2222¿222222222222222222222222 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu -.¿¿2z¿2z22s+22s+z22szs22szzss 4

CHƯƠNG I:MOT SO CƠ SỞ LÝ THUYÉT VÀ THUC TIEN VỀ ĐĂNG KÝ,“ ÍFormatted: Space After: 0 pt, Line spacing: Multiple 1.3 )CAP GCN QUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN

KHÁC GAN LIÊN VỚI ĐÁTT, 222222222222222222222222222222222222222, (Formatted: Font: Not Bold )

| Formatted: Font: Not Bold |

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng dat

I Formatted: Font: Bold

uyén sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5 1 Formatted: Justified, Space After: 0 pt, Line spacings

1.1.1 Khái niệm về đăng ky đất đai, quyền sở hữu nha ở và quyền sở hữu tài Multiple 1.3 ti

sản khác gắn liền với Gat cc cecsscecsscecsscsssssssssecsssecsssssssssssuesssssusessuessuecsusssasees 5

1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất .: ¿¿¿2¿¿2222¿222322223+22232222322223:22222 61.1.3 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất : :¿¿522¿+222++222zcz:szcszscce 10

1.2 Cơ sở pháp lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, (Formatted: Font: Bolduyén sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.1 Hệ thống các văn bản pháp Wat osc eescesseccseccsesscssecssessseesncene 121.2.2 Quy định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở

hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ::-52::52sz-s:zz-=¿ 13

Trang 4

1.3 Hệ thống tổ chức, thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận (Formatted: Font: Bold

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở

\4L)8\ 1:0 an an an 21

1.4 Thực trạng cấp gidy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sé hữu nhà @ {Fermatted: Font: Bold

và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam -22-2222-.2z.-sses1.4.1 Tình hình công tác đăng ký, cấp GCN ở Việt Nam

1.4.2 Bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh -¿ ¿¿22¿222¿22222222222xszx 23

CHUONG II: THỰC TRANG ĐĂNG KÝ, CAP GIÁY CHUNG NHÂN- (Formatted: Space After: 0 pt, Line spacing: Multiple 1.3 liQUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TAI SAN KHAC

GAN LIEN VỚI DAT TREN DIA BAN THÀNH PHO HA LONG, TỈNH

QUANG NINH, 222-222222222512221112222111222111222211222111 2221111222122 1222122 27 Formatted: Font: Not Bold

1, Điều kiện tw nhiên, kinh tế - xã hôi thành phố Ha Long ảnh hướng đến- — LF9"2tted: Font: Not Bold

| Formatted: Font: Bold

công tác đăng ký, cap GCN quyên sứ dụng đất 27 ` Formatted: Justified, Space After: 0 pt, Line spacing:

2.1.1.Điều kiện tự nhiên 222222222222222222LLLLEEEEEEEEEEEEEEEEEEEELsie 27 _——

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ¿¿¿cc2222222c+irccc.EEEEEEEEEEEEELLe 33

2.1.3 Thuận lợi, khó khăn đối với công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dung đất

.2 Tình hình quan lý và sử dụng dat trên dia bàn thành pho Ha Lon | Formatted: Font: Bold

2.2.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Ha Long

2.2.2 Tình hình sử dụng đất của thành phé Hạ Long năm 2015 4I

.3 Kết qua công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phó Ha Long | Fermatted: Font: Bold2.3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận : -4 4644

2.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp tại thành phố Ha

Long tính đến 30/06/2016 222¿222222222222222222222222222222222222222 51492.3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất phi nông nghiệp tại thành phốHạ Long tính đến 30/06/2016 -: ¿¿-22¿¿222¿222+¿222x+222x+222szc2s 51492.3.4 Các hồ sơ đang thụ lý, đang tồn đọng - -¿¿2::zz5:szz522 5354

2.3.5 Đánh giá chung về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyén sử

dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5354

CHUONG III: ĐÈ XUẤT MOT SO GIẢI PHAP DAY NHANH CONG TAC: —~ (Formatted: Space After: 0 pt, Line spacing: Multiple 1.3 1i )DANG KY, CAP GIAY CHUNG NHAN TREN DIA BAN THANH PHO HA

LONG, TINH QUANG NINH, :-22222222222222222222222222222225222 A Formatted: Font: Not Bold |——| Formatted: Font: Not Bold )

Trang 5

1 Mục tiêu, nhiệm vu công tác quan lý đất đai nói chung và đăng ký cấp“ Í Formatted: Font: Bold

:Ấ nhủ R Ất nắn thà Kak 3 những nšm ah ‘{ Formatted: Justified, Space After: 0 pt, Line spacing:

giấy chứng nhận QSD dat của thành phố đến năm 2020 và những năm tiếp | Mu 131 TT

1 Formatted: Font: Bold

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất trên địa bàn thành phó Ha Long : 6462

3.2.1 Nhóm các giải pháp chung

3.2.2 Nhóm các giải pháp cụ thé

KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ, 7 169+ [Formattedi Font: Not Bold

_| Formatted: Font: Not Bold

Formatted: Space After: 0 pt, Line spacing: Multiple 1.3 liFormatted: Font: Bold

Formatted: Justified, Space After: 0 pt, Line spacing:Multiple 1.3 li

Formatted: Font: Bold

\ | Formatted: Font: Not Bold

Formatted: Space After: 0 pt, Line spacing: Multiple 1.3 li

Formatted: Justified

—— | Formatted: Justified

Trang 6

thành phố Hạ Long; tính Quảng Ninh 24

CHƯƠNG_H: THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CÁP GIÁY CHUNG NHAN

QUYÈN SỬ ĐỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ-Ở VÀ-TÀILSÁẢN KHÁC

_ Điều ện

ne+ | Formatted: Justified

221 Công tác quản lý nhà nướ è đá lai tại

Trang 7

CHƯƠNG 1h ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP BẢY NHANH CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ, CAP GIÁY CHUNG NHẬN TREN ĐỊA BAN THÀNH PHO HẠ

—| Formatted: Justified

«| Formatted: Justified

Trang 8

DANH MỤC HÌNH

_| Formatted: Font: Not Bold

" | Formatted: Font: Not Bold

_ | Formatted: Font: Not Bold| Formatted: Font: Not Bold

)))\: Font: Not Bold |)

))`Í Formatted: Font: Not Bold

| Formatted: Font: Not Bold

`Í Formatted: Font: Not Bold

DANH MUC BANG

«| Formatted: TOC 5 |

Bang 2.1: Nhóm đất chính và sự phân bố các nhóm đất chính 2015 31 — Formatted: Indent: Left: 0", Space After: 0 pt, Line |

: l : spacing: 1.5 lines

Bảng 2.2: Dân sô phân bô tại các phường của thành phô Hạ Long năm 2014 34-— | Formatted: Justified, Indent: Left: 0", Space After: 0 pt, |

„ „ Line spacing: 1.5 lines

Bang 2.3: Diện tích, co câu sử dung dat nông nghiệp năm 2015 4342

Bảng 2.4: Diện tích, cơ cầu sử dung dat phi nông nghiệp năm 2015 4543Bảng 2.5: Bảng tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận nhóm đất nông nghiệp tính

Trang 10

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đú

Trang 11

Chuyên dé thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Nguyễn Hữu Dũng

+ | Formatted: Left

Trang 12

Chuyên dé thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Nguyén Hữu Diing

LOI MO ĐẦU { Formatted

1 Tính cấp thiết của đề tài

Dat dai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, đã gắnliền với lịch sử đấu tranh sinh tổn từ ngàn xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.Nó không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt của ngành nông nghiệp, lâm nghiệpmà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng đểxây dựng khu dân cư, phân bổ các công trình công cộng đáp ứng nhu cầu sinhhoạt của con người Cùng với thời gian, giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sựbiến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu phụ thuộc nhiều vào việc khai thác sử

dụng của con người Trong những năm gan đây, nền kinh tế nước ta có sự phát

triển mạnh mẽ, theo xu hướng hội nhập, đồng thời đi đôi với sự phát triển của

nên kinh tế là nhu cầu về sử dụng đất của các ngành tăng lên và tình hình sử dụng

đất của các ngành, các địa phương cũng có nhiều biến động, phụ thuộc vào điều

kiện về đất đai và sự phát triển của mỗi ngành, mỗi địa phương.

Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ngày càng trởnên phức tạp Việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra và càng trở nên khógiải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện

đại hóa của đất nước là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bat động sản ma

nguồn cung chính của thị trường là đất đai Để đảm bảo việc chuyển quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu trên thị trường được thực hiện một cách công khai, minhbạch đòi hỏi phải tiến hành công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận Nếu công tác

cấp giấy chứng nhận bị chậm trễ sẽ làm ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý quỹ

đất nhà nước, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của của côngdân, can trở các hoạt động chuyên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu của công dân.

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công

cụ quản lý hữu hiệu, qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp số

liệu để cơ quan Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất đai có hiệu quả hay

không, việc sử dụng đất có công bằng theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà

nước đã đề ra Ngày nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng quantrọng hơn vì đất đai ngày càng có giá trị cao trong thị trường bất động sản Việccấp giấy giúp cho người sử dụng đất có tính pháp lý rõ ràng và sử dụng đúng mục

SV: Nguyễn Thị Đào 1 MSV: 11160802

Trang 13

dich theo quy định của Nhà nước Đặc biệt do tốc độ gia tăng dân số ngày càng

cao, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, trong khi đó diện tích đất không thay đối

nên vấn đề quản lý và sử dụng đất một cách chặt chẽ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệuquả là một bài toán cực kỳ khó khăn và phức tạp đối với các nhà quản lý.

Dưới sự cạnh tranh của nền kinh tế thị trường, giấy chứng nhận quyển sửdụ ng đất được xem như là một tài sản có giá trị lớn Đây là căn cứ pháp lý đềngười sử dụng đất yên tâm và mạnh dạn hơn khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất

của mình Bên cạnh đó giấy chứng nhận quyền sử dung đất còn là tài san để người

sử dụng thực hiện các giao dịch bat động sản như chuyên nhượng, thừa kế, tặng

cho, cho thuê, cho thuê lại, cầm có, thé chấp, bảo lãnh, góp vén, bang quyền sử

dụng đất.

Từ những van dé trên cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa là

một công cụ rất quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, vừa là phương tiệndé người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy

định của Luật đất đai năm 2013 Do đó, tỉnh Quảng Ninh nói chung và thành phốHạ Long nói riêng đang đây nhanh tiễn độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất Day là công tác dé hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính và thiết lập mối

quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn nêu trên, em đã tiến hành nghiên cứuđề tài “Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh

- Phân tích thực trạng và đánh giá những tồn tại trong công tác đăng ký đất

đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Từ đây, tìm ra

nguyên nhân của các tôn tại đó.

- Đề xuất các giải pháp nhằm đây nhanh công tác đăng ký, cấp giấy chứng

Trang 14

nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

3 Phương pháp nghiên cứu

3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

Day là phương pháp được dùng dé thu thập số liệu, thông tin cần thiết phụcvụ cho nghiên cứu luận văn Một số phương pháp cụ thể đó là phương pháp thu

thập số liệu thứ cấp, thu thập số liệu sơ cấp, điều tra phỏng vấn các nhà quản lý,

các chuyên gia và người dân, Các phương pháp điều tra được kết hợp sử dụng

nhằm đạt được hiệu quả cao nhất.

Dé đảm bảo nguồn số liệu điều tra được đầy đủ, có tính thống nhất cao,

không chồng chéo, mâu thuẫn, luận văn đã được xây dựng trên cơ sở thu thập tàiliệu của các ban ngành ở trung ương, thu thập tài liệu - bản đồ và trực tiếp điều tra

nguồn số liệu của các tổ chức.

3.1.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

- Cac văn bản pháp quy có liên quan.

Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long.

- Số liệu về tình hình quan lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ

- Số liệu về hiện trạng sử dụng đất thành phố Ha Long.

- Số liệu về hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất và tình hình

quản lý sử dụng đất trên địa bàn tỉnh thành phố Hạ Long.

- _ Số liệu về giá đất ở, các hoạt động dịch vụ, các khu vực có hoạt động củacác tổ chức kinh tế: khu công nghiệp, khu du lịch

3.1.2 Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp

Áp dụng phương pháp điều tra, khảo sát, đo đạc, quan sát, đối chiếu hiện

trạng sử dụng đất với hồ sơ giao đất, thuê đất, bản đồ hiện trạng giao đất, thuê đất

của thửa đất cần điều tra, và phỏng vấn nhằm xác định rõ tình hình quản lý, sửdụng đất của tổ chức được điều tra, cụ thé như sau:

Trang 15

- Xác định ranh giới thửa đất thực tế mà tổ đang quan lý, sử dung.

- Xác định thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất chưa hoặc

tiễn trình đăng ký đất dai, xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ của khu đất.

3.2 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo và tiếp thu hướng dẫn của giáo viên hướng dẫn, thầy cô trong

khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên; Các cán bộ tài nguyên và môi trường về

lĩnh vực nghiên cứu của đề tài gồm: các Lãnh đạo và Chuyên viên thuộc phòng

Đăng ký đất đai, phòng Kế hoạch tài chính, phòng đo đạc bản đồ - sở Tài nguyên

và Môi trường; Lãnh đạo, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố

Hạ Long Tham khảo ý kiến, kinh nghiệm của những người có kinh nghiệm về lĩnh

vực điều tra, khảo sát thực địa.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Đề tài được nghiên cứu, điều tra, khảo sát trên địa bàn thành phố Hạ

Long, tỉnh Quảng Ninh.

+ Số liệu phân tích cho giai đoạn từ 1993 đến hết 30/6/2016 và giải pháp đềxuất cho giai đoạn đến 2020 và những năm tiếp sau.

Trang 16

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa

Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nướcgiao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ dé quản lý thống nhấtđối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhữngchủ sử dụng đất có đủ điều kiện, dé xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng

đất déi với Nhà nước và xã hội Đăng ky đất dai mang tính đặc thù của quản lý Nhà

nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủsử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy bannhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, taolập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thầm quyền dé làm thủ tục đăng kýquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi

vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất

xác định và cấp giây chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính

thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Dat đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu

năm mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác

gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,

Trang 17

quyền sở hữu nha ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một

thửa đất vào hồ sơ địa chính”.

nhiên, đăng ký đất không chi đừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địachính và cấp giấy chứng nhận ban dau Quá trình vận động, phát triển của đời

sông, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới

nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyên đổi,

chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dung dat, Vi vậy, đăng ký đất đai

phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ

địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho

người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quymô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng kýđất được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trênphạm vi cả nước đề thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đaivà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều

Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đãhoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dungcủa hồ sơ địa chính đã thiết lập.

1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụngcác loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giaođất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, chothuê đất Biểu hiện cụ thé của việc công nhận quyên này là việc Nhà nước cấp giấychứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập

Trang 18

quan hệ giữa nha nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực

hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.

Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luônluôn đi cùng nhau Vì vậy, nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùngmột lúc Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lýchặt chẽ thống nhất của Nhà nước.

Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụngnhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhưchuyền nhượng nhà dat, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sởhữu nhà dé vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất một cách dé dàng thuận tiện đúng

pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước.

Như vậy, việc Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng hợp pháp là nhằm xáclập quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuêđất, đồng thời thông qua GCN, nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tàinguyên đất của quốc gia.

- Giấy chứng nhận QSDĐ:

+ Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một

mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền

hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) vàTrang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các

nội dung theo quy định như sau:

Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in mau đỏ; mục "I.Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát

hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in

màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,

Trang 19

rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày thang năm ký Giấy chứng

nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào số cấp Giấy chứng nhận.

Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa dat, nha ở và tài sản khác

gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay

đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy

chứng nhận; mã vạch.

Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổsung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sốcấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"như trang 4 của Giấy chứng nhận.

Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản

này đo Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặcVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăngký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thâm quyền cấp Giấy

chứng nhận hoặc xác nhận thay đồi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Loại GCN này có hình ảnh như hình 1.1 và 1.2 sau:

Trang 20

Betas eee

Châu acter tei -4968QD-UBND ngày 2/06/1012.

_Sế vào sở cắc GON CHIDO

te _

Hình 1.2 Hình ảnh trang 2 và trang 3 của GCN

Trang 21

1.1.3 Sự can thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyén sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quảnlý Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu daivà mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây làmột yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong cáctrường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, chothuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổinhững nội dung quyền sử dụng dat đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng

ký và cấp GCN bởi vì:

- GCN là cơ sở dé bảo vệ chế độ sở hữu toàn dan đối với đất đai Bảo vệ chếđộ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theopháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất.

Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách

nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đát đai trong việcchâp hành luật đát đai Đông thời, việc đăng ký và cáp GCN sẽ cung cáp thông tin

đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.

- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong

phạm vi lãnh thé đảm bảo cho đất đai được sử dụng day đủ, hợp lý,tiết kiệm và có

hiệu qua cao nhất.

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vilãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đấtđai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu củaquản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:

tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục

đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi

trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.

Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể,

diện tích, loại đất.

Trang 22

Tất cả các thông tin trên phải được thé hiện chỉ tiết tới từng thửa đất Thửađất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã

hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.

- GCN dam bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp

phan hình thành và mở rộng thị trường bat động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một

cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị

trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khókhăn đo thiếu thông tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ

thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thịtrường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ đó góp phần mở rộng vàthúc đây sự phát triển của thị trường này.

- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,

nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.

Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trênthực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở

quan trọng Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cap GCN

đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Đối với côngtác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị

trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính

phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định

quyên họp pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.

Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và địnhgiá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và sau khi

đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định

trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.

SV: Nguyễn Thị Đào in MSV: 11160802

Trang 23

Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác địnhđúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử dé lại, tránh

được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.

Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chỉ phối của quản lý

Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cap GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt cácnội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.

1.2 Cơ sở pháp lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Hệ thống các văn ban pháp luật- Luật Đất đai 2013

- Luật Nhà ở 2014

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật

Đất đai.

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Quy định về giá đất.

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chitiết thi hành luật đất đai.

- Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, Quy định về hồ sơ vàtrình tự thủ tục tiếp nhận luân chuyền hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai

của người sử dụng đất.

- Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Hướng dẫn việc đăng ký

thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư 07/2015/TT-BTNMT, Quy định việc lập phương án sử dụng dat,

lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất, đo đạc lập bản đồ địa chính, xác định giá thuê đất,giao đất cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công ty nông lâm nghiệp.

- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, Hướng dẫn chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn cơ cau tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăngký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên và môi trường.

- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Quy định việc tổ chức đầugiá quyền sử dụng đất dé giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Trang 24

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Quy định về Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Quy định về hỗ sơ địa chính.- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, Quy định về ban dé địa chính

- Thông tư 50/2013/TT-BTNMT, Ban hành Định mức kinh tế, kỹ thuật đođạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác.

- Các Quyết định của UBND tinh Quảng Ninh: số 2778/2014/QD-UBND,

Ban hành Quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời hạn các bước thực

hiện thủ tục về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; số

2779/2014/QD-UBND, Ban hành Quy định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời hạn các bước

thực hiện thủ tục về việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.

1.2.2 Quy định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sớ hữunhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu

chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những

người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được

Trang 25

ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hang năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất ngay sau khi cơ quan có thâm quyền cấp.

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dé ghi ca họ, tên vợ và họ, tên

chồng nếu có yêu cầu.

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã

cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tạithời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử

dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theosố liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với

phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa

đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tếnhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênhlệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của

Luật này.

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã

hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp

không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;

trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sửdụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng

đã ký.

Trang 26

b) Đối tượng đăng ký, cấp giấy chứng nhận

Theo Điều 99 Luật đất đai 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp

sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các

điều 100, 101 và 102 của Luật này.

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu

lực thi hành.

- Người được chuyên đổi, nhận chuyên nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thé chấp bằng quyền sử dụng dat dé thu hồi nợ.

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất

đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtdai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành.

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua

nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các

thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyềnsử dụng đất hiện có.

- Người sử dung đất đề nghị cấp đôi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mat.c) Điều kiện cấp giấy chứng nhận

Các giấy tờ đủ điều kiện dé được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât theo Luật đât đai năm 2013.

Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 Hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất ồn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng

Trang 27

nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất va

không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm1993 đo cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của

Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa

miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có

thấm quyền cấp hoặc có tên trong Số đăng ký ruộng đất, Số địa chính trước ngày 15

dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở

hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thâm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo

quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định

tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ vềviệc chuyền quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước

ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyền quyền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và

không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòaán nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết

quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất

dai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường

Trang 28

hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thi phải thực hiện theo quy định của phápluật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa

được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ

tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miéu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đấtsử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

d) Thâm quyền cấp giây chứng nhận

Theo Điều 105 Luật đất đai 2013, thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tô chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dan cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tai nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dung đất, chủ sở hữu tài sản gan liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường

thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trang 29

e) Trinh tu, thu tuc

Trinh tự, thủ tục đăng ký đất dai, tài sản gắn liền với dat, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầuva đăng ký bé sung đối với tài sản gắn liền với đất:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định dé làm thủ tục đăng ký.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản

gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ

và thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội

dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của LuậtĐất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dung

đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranhchấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thờiđiểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự

phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng

nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dung hoặc

hoạt động đo đạc bản đồ.

+ Trường hợp chưa có bản dé địa chính thì trước khi thực hiện các công việc

tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính

thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng

tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xétgiải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòngđăng ký đất đai.

Trang 30

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn

phòng đăng ký đất dai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã dé lấy ý kiến xác

nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này.

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có

bản dé địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng

đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất

nộp (nếu có).

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam địnhcư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chứccó tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ.

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác

n hận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký.

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiệntrạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 củaNghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản

đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối vớitài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký

đât đai.

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa

chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa

chính đến cơ quan thuế dé xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường

hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quyđịnh của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ dé cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hé sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp

Trang 31

xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản khácgắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã dé trao cho người được cấp.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với dat;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết

định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtsau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp

+ Chuyên hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

- Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của phápluật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Vănphòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc

quy định.

Trang 32

Chuyên dé thực tập tot nghiệpGVHD: TS.Nguyễn Hữu Dũng

1.3 Hệ thống tổ chức, thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyềnsứ dụng dat, quyền sở hữu nhà 6 và tài sản khác gắn liền với dat ở Việt Nam

Chủ thể đăngký

- Nộp đơn

- Giấy tờ vềquyền sử dụng

đất, về quyềnđối với tài sản

- Cung cấp thông tin

tài sản trên đât

suy sme - Kiém tra ho so

Trang 33

1.4 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sứ dung đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài san khác gắn liền với đất ở Việt Nam

1.4.1 Tình hình công tác đăng ký, cấp GCN ở Việt Nam

Tính đến ngày 30/6/2015, cả nước đã cấp được 36,000 triệu giấy chứng

nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp giấy chứng

nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2012 Đến nay, cả nước có I1 tỉnh cơ bảnhoàn thành cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các loại đất chính (đạt từ 85- 100 %diện tích) gồm Bình Dương, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long,Bạc Liêu, Đồng Nai, Quảng Trị, Hậu Giang, Cần Thơ; ngoài ra còn có 10 tỉnh khác

cơ bản hoàn thành ở hau hết các loại đất chính gồm Lang Sơn, Hải Dương, Hà Nam,Hưng Yên, Quảng Bình, Đà Nẵng, Trà Vinh, Kiên Giang, Sóc Trăng, Bà Rịa -Vũng Tàu Song cũng còn nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp giấy chứng nhận ở

nhiều loại đất chính còn đạt thấp (dưới 70% diện tích cần cấp), đặc biệt là các tỉnh

Điện Biên, Lai Châu, Tuyên Quang, Bắc Cạn, Thừa Thiên Huế, Phú Yên, Gia Lai,

Đăk Nông Về tình hình cấp giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:

- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 4.211.800 giấy với diện tích 106.200

ha, đạt 80,3% Đã có 34 tỉnh đạt trê n 85%; còn 29 tinh đạt dưới 85%, trong đó 10

tỉnh đạt thấp đưới 70%.

- Vé dat ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 11.510.000 giấy với diện tích

465.900 ha, đạt 85,0% Có 35 tỉnh đạt trên 85%, còn 28 tinh đạt dưới 85%; trong đó

có 9 tỉnh đạt thấp đưới 70%.

- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 182.131 giấy với diện tích

483.730 ha, đạt 64,0% Có 19 tỉnh đạt trên 85%; còn 44 tỉnh đạt dưới 85%; trong

đó có 16 tỉnh đạt dưới 50%.

- Vé đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 17.367.400 gidy với

diện tích 8.147.100 ha, đạt 82,9% Còn 33 tỉnh đạt trên 85%, có 30 tỉnh đạt dưới85%; trong đó có 12 tỉnh đạt dưới 70%.

- Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.709.900 giấy với diện tích10.357.400 ha, đạt 86,1% Có 20 tỉnh đạt trên 85%, có 41 tỉnh cấp đạt dưới 85%;

trong đó có 25 tỉnh đạt dưới 70%.

Trang 34

Danh gia chung:

- Mat được: Trong thời gian qua, thực hiện Chỉ thị của Thu tướng Chính

phủ, phần lớn các địa phương đã tập trung chỉ đạo thực hiện bằng nhiều biện pháp;

đã thực hiện nghiêm túc các nhiệm vụ, giải pháp theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính

phủ tại Chỉ thị 05/CT-TTg và của Bộ Tài nguyên và Môi trường; tạo sự chuyểnbiến tích cực trong công tác cấp Giấy chứng nhận ở địa phương, điển hình là một

số tỉnh, thành phố như Tuyên Quang, Lai Châu, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thừa ThiênHuế, Khánh Hòa, Ninh Thuận và TP Hồ Chí Minh Trong điều kiện kinh tế đang có

nhiều khó khăn, song các địa phương đều đã rất có gắng bồ trí kinh phí từ ngân sách

cho công tác cấp giấy chứng nhận tăng lên nhiều so với các năm trước, nhất là các tỉnh

miễn núi như Tuyên Quang, Yên Bái, Lai Châu, Sơn La và các tinh Tây Nguyên.

- Tôn tại, hạn chế: Kết quả cấp giấy chứng nhận của cả nước trong 6 tháng

qua vẫn còn đạt thấp (đạt 21,6% về diện tích so với kế hoạch thực hiện năm 2015);trong đó cấp chậm nhất là các tỉnh, thành phố: Gia Lai, Điện Biên, Hòa Bình, TuyênQuang, Nghệ An, Hải Phòng, Phú Yên, Đắk Nông Khối lượng còn lại cần cấp Giấy

chứng nhận các loại đất chính trong năm 2015 của cả nước vẫn còn nhiều Trong

đó, số lượng tồn đọng tập trung chủ yếu ở 17 tỉnh có nhiều khó khăn, không cân

đối đủ ngân sách để thực hiện gồm: Tuyên Quang, Bắc Cạn, Điện Biên, Lai Châu,

Hòa Bình, Yên Bái, Sơn La, Bắc Giang, Nghệ An, Thừa Thiên Huế, Phú Yên,

Ninh Thuận, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Gia Lai, Đăk Nông, Đắk Lắk.

1.4.2 Bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat cho

thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

a) Tôn trọng, thực thi quyén về tài sản

Vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện đang thiếutính tổng thể, hiệu quả Một trong các nguyên nhân của tình trạng đó là do cách tiếpcận của pháp luật mới chỉ ở giác độ là một hoạt động quản lý nhà nước, mà chưa thểhiện đầy đủ hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở giác độlà quyền dan sự Báo cáo của Ủy ban trao quyền pháp lý cho người nghèo, xuất ban

năm 2008 khẳng định vị trí, vai trò về sở hữu tài sản, trong đó đặc biệt là bất động

sản của người dân, nhất là những người nghèo trong xã hội Nếu duy trì hệ thống

đăng ký thủ công, thủ tục phức tạp, tốn kém sẽ phát sinh rất nhiều công lao động và

Trang 35

thường dẫn tới sai lầm, trùng lặp nghiêm trọng Điều này có nghĩa quyền sở hữu củangười dân về bất động sản sẽ thiếu cơ chế hữu hiệu để được bảo vệ, ghi nhận và

nâng cao tính minh bạch khi thực hiện các giao dịch, quyền định đoạt của mình.

Việc tổ chức thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất một cách đầy đủ, hiệu quả sẽ góp phần xây dựng và củng cố một trongcác yếu tố của pháp quyền, đó là quyền dân sự liên quan đến tài sản của cá nhân, tôchức được công nhận, bảo vệ Thực hiện tốt pháp luật về đăng ký quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất chính là cơ chế, giải pháp quan trọng dé bảo đảm antoàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch về bắt động sản, từ đó góp phần bảo vệquyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

và các cá nhân, tô chức có liên quan trên địa bàn thành phố Ha Long.

b) Day mạnh cải cách thủ tục hành chính

Cải cách thủ tục hành chính là nhiệm vụ quan trọng, mang tính đột phá nhằmthúc đây nền kinh tế của thành phố phát triển Đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất được xác định là một trong những lĩnh vực còn tồn tại nhiều thủ tục

phức tạp, kéo dài, cản trở sự vận động và phát triển chung của nền kinh tế Vì vậy,cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất góp phần hiện thực hóa mục tiêu cải cách thủ tục hành chính của Đảngvà Nhà nước ta Dé thực hiện được định hướng này, thành phố cần rà soát đề loại bỏnhững cản trở liên quan đến việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất, cụ thê là: Loại bỏ những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơđăng ký; kết hợp giải quyết liên thông giữa các thủ tục có liên quan như côngchứng, nộp thuế trước bạ và đăng ký; rút ngắn thời hạn tiếp nhận, giải quyết hồ sơyêu cầu đăng ký và xác định rõ ràng, cụ thể trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có

liên quan trong quá trình đăng ký; thực hiện tách bạch giữa quan hệ hành chính với

quan hệ đăng ký Với việc thực hiện hiệu quả pháp luật về đăng ký quyền sử dụng

dat, tài sản gắn liền với đất, thành phố sẽ có được công cụ dé tạo động lực thúc day

thị trường bất động sản, thị trường tín dụng phát triển, thu hút sự tham gia của các

nhà đầu tư trong và ngoài nước, vì “hiệu quả hoạt động của hệ thống đăng ký bấtđộng sản làm tăng tỷ trọng tín dụng tư nhân trong GDP, kích thích đầu tư tư nhân

và hạn chế nạn tham nhũng, cũng như các hoạt động phi chính thức”.

Trang 36

c) Trách nhiệm cua cơ quan chuyên môn

Mặc dù đã có những chuyền biến, nhưng hoạt động đăng ký quyền sử dụng

dat, tài sản gắn liền với đất mới chỉ được đề cập chủ yếu ở góc độ là nghĩa vụ của

người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Nghiên cứu về đăng ký

quyền sử dung dat, tài sản gan liền với đất ở giác độ lý luận cho thấy có sự khác biệt

giữa bản chất của hoạt động đăng ký với cách thức mà nhà nước ta hiện đang tiếp

cận, điều chỉnh Cách tiếp cận đó dẫn đến hệ quả là việc đăng ký được xác định

giống như thủ tục hành chính mang tính chất “xin - cho” giữa một bên là nhà nước

và một bên là các cá nhân, tổ chức trong xã hội, từ đó dễ tạo môi trường “nuôidưỡng” sự những nhiễu, tiêu cực trong tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quancó thầm quyền đăng ký Trong khi đó, nếu xuất phát từ góc độ là quyền của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và trách nhiệm quản lý xã hội, thực

hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực này thì nhà nước có trách nhiệm

trước hết phải thiết lập một môi trường pháp lý thực sự thông thoáng, thuận lợi để

khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với hệ

thống đăng ký Điều này có nghĩa là việc tổ chức thực hiện các quy định của pháp

luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được xác định là trách

nhiệm của cơ quan chuyên môn, cũng như đối với chính người sử dụng đất, chủ sở

hữu tài sản gắn liền với đất.

d) Bảo đảm nguyên tắc công khai, khách quan và minh bạch

Yếu tố công khai, khách quan và minh bạch là tiêu chí quan trọng hàng đầu

trong việc đánh giá hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài

sản gắn liền với đất Bất kỳ hệ thống đăng ký nào trên thế giới cũng phải triển khai

các giải pháp cụ thể để hiện thực hóa được mục tiêu này Tuy nhiên, định hướngquan trọng này hiện vẫn chưa được giải quyết triệt để ở Việt Nam, vì theo đánh giácủa Ngân hàng thế giới thì “việc đăng ký đất đai gặp phải các vấn đề: Nó dựa trên

hệ thống giấy tờ thủ công và tiện ích của nó bị giảm thiêu bởi nhiều yếu tố, bao gồm

khó khăn trong tìm tên của chủ sở hữu đã đăng ký, chất lượng thông tin công khai

thấp, thủ tục quản lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn thiện, đặc biệt

là ở khu vực thành thị” Vì vậy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cần thay đổi

dé tao ra cơ chế công khai, khách quan và minh bạch.

Trang 37

e) Gắn với ứng dụng công nghệ thông tin và đáp ứng yêu câu hội nhập quốcHiện đại hoá hệ thống đăng ký là một trong những giải pháp quan trọng, có ý

nghĩa quyết định đến hiệu quả vận hành của hệ thống đăng ký quyền sử dụng dat,

tài sản gắn liền với đất Những lợi ích mà hệ thống đăng ký sau khi được vi tính

hoá, nối mang mang lai đã và đang thúc đầy nhiều quốc gia thực hiện mục tiêu này,ví dụ như: Tại Hà Lan, người dân và doanh nghiệp có thể thực hiện đăng ký trực

tuyến, có thể kiểm tra hồ sơ sở hữu bất động sản được lưu trữ từ năm 1832 Việcứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực đăng ký quyền sử dụng dat, tài sản gắnliền với đất góp phần quan trọng vào quá trình hiện đại hoá hệ thống các cơ quan

đăng ký và tạo điều kiện thuận lợi 26hoc á nhân, tô chức đăng ký, tra cứu thông tin.Quá trình hội nhập quốc tế đòi hỏi sự minh bạch trong hệ thống thông tin về tài sản

nói chung, đặc biệt là thông tin về bất động sản Đề thực hiện được mục tiêu này đòi

hỏi các quy định chung của pháp luật Việt Nam và các quy định riêng của tỉnh

Quảng Ninh, thành phố Ha Long các về đăng ký quyền sử dung đất, tài sản gắn liền

với đất phải tiệm cận với pháp luật về đăng ký bất động sản trên thế giới Đồng thời,

công tác tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật trong lĩnh vực này cũng cần

phải học tập kinh nghiệm thực thi các quy định pháp luật của nhiều nước đang vận

hành hiệu quả thiết chế này, trong đó đặc biệt là trách nhiệm phải thực hiện triệt dé,

toàn diện từ phía các cơ quan nhà nước có thâm quyền, các tổ chức, cá nhân có

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trang 38

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Nguyễn Hữu Dũng

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CÁP GIÁY CHỨNG NHẬN

QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN

KHÁC GAN LIEN VỚI DAT TREN ĐỊA BAN THÀNH PHOHA LONG, TỈNH QUANG NINH

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Ha Long ảnh hưởng đến

công tác đăng ký, cấp GCN quyền sứ dung dat

2.1.1.Điều kiện tự nhiên

a) VỊ trí địa lý

Thành phố Hạ Long nằm ở trung tâm của tỉnh Quảng Ninh, có diện tích đấtlà 27.195,03 ha (Theo Niên giám thống kê năm 2014), có quốc lộ 18A chạy qua tạo

thành chiều dài của Thành phó, có cảng biển, có bờ biển dài 50km, có vịnh Hạ Long

2 lần được UNESCO công nhận là Di sản thế giới với diện tích 434km.

Thành phố Hạ Long được thành lập ngày 27/12/1993 theo Nghị định sé

102/NĐ-CP của Chính phủ.

Thành phố Hạ Long là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của tỉnh QuảngNinh Thành phố trước đây là thị xã Hòn Gai Phía đông Hạ Long giáp thành phốCam Phả, tây giáp thị xã Quảng Yên, bắc giáp huyện Hoành Bồ, nam là vịnh Hạ

Long với bờ biên dài trên 20 km.

Thành phố Hạ Long được mở rộng, sát nhập 2 xã Việt Hưng và Đại Yên củahuyện Hoành Bồ theo Nghị định số 51/2001/ ND-CP ngày 16/08/2001 của Chínhphủ Như vậy thành phó Hạ Long có toa độ địa lý:

Từ 20°65’ đến 21°05” vĩ độ Bắc

Từ 106°50’ đến 107°30’ kinh độ Đông

Trang 39

(Nguồn: Trung tâm thông tin dữ liệu đo đạc và bản đô)Thành phố Hạ Long gồm có 20 phường, thành phó vừa là một đơn vị hành

chính, vừa là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng

điểm kinh tế phía bắc: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Thành phố Hạ Long cònlà trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh, cách thủ đô Hà Nội 165 km vềphía tây theo quốc lộ 18A, cách trung tâm thành phố cảng biển Hải Phòng 70 kmvề phía nam theo quốc lộ 10, cách cửa khẩu quốc tế Móng Cái 180 km về phíađông theo quốc lộ 18A.

Vi trí địa lý của thành phố Ha Long có nhiều thuận lợi dé phát triển kinh tế,xã hội Tuy nhiên, công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ngày càng trở nên phức

tạp do đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu SDD ngày

càng tăng Việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra và càng trở nên khó giải

quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại

hóa của thành phố Hạ Long là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sảnmà nguồn cung chính của thị trường là đất đai.

Trang 40

b) Dia hinh

Thành phố Hạ Long có địa hình đa dang va phức tap, là một trong những khu

vực hình thành lâu đời nhất trên lãnh thé Việt Nam, bao gồm cả đồi núi, thung lũng,

vùng ven biển và hải đảo, được chia thành 3 vùng rõ rệt:

- Vùng đổi núi bao bọc phía bắc và đông bắc (phía bắc quốc lộ 18A) chiếm

70% diện tích đất của thành phố, có độ cao trung bình từ 150m đến 250m, chạy dài

từ Yên Lập đến Hà Tu, đỉnh cao nhất là 504m Dai đồi núi này thấp dần về phía

biển, độ dốc trung bình từ 15-20%, xen giữa là các thung lũng nhỏ hẹp.

- Vùng ven biển ở phía nam quốc lộ 18A, độ cao trung bình từ 0.5-5m.

- Vùng hải đảo là toàn bộ vùng vịnh, với hang trăm hòn đảo lớn nhỏ, chủ yếu

là đảo đá Riêng đảo Tuần Châu, rộng trên 400ha nay đã có đường nối với quốc lộ

18A dài khoảng 2km.

Qua khảo sát địa chất cho thấy, kết cấu địa chất của thành phố Hạ Long chủyếu là đất sỏi san, cuội sỏi, cát kết, cát sét ôn định và có cường độ chịu tải cao, từ2.5 đến 4.5 kg/cm2, thuận lợi cho việc xây dựng các công trình.

Lượng mưa trung bình một năm là 1832mm, phân bố không đều theo 2 mùa.

Mùa hè, mưa từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm từ 80- 85% tổng lượng mưa cả năm.Lượng mưa cao nhất vào tháng 7 và tháng 8, khoảng 350mm Mùa đông là mùakhô, ít mưa, từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, chỉ đạt khoảng 15-20% tổng lượng

mưa cả năm Lượng mưa ít nhất là tháng 12 và tháng 1, chỉ khoảng từ 4 đến 40 mm.

Độ ẩm không khí trung bình hằng năm là 84% Cao nhất có tháng lên tới 90%,thấp nhất có tháng xuống đến 68%.

Do những đặc điểm về địa hình và vị trí địa lý, ở thành phố Hạ Long có 2

loại hình gió mùa hoạt động khá rõ rệt là gió Đông Bắc về mùa đông và gió Tây