Điều tra, khảo sát, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội tại đô thị phù hợp

Điều tra, khảo sát, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội tại đô thị phù hợp Chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG BIỂU v DANH MỤC BIỂU ĐỒ vii PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của nhiệm vụ 1 2. Mục tiêu của nhiệm vụ 4 3. Phạm vi và đối tượng điều tra khảo sát 4 3.1. Phạm vi điều tra khảo sát 4 3.2. Đối tượng điều tra khảo sát 4 4. Phương pháp thực hiện nhiệm vụ 5 4.1. Quy trình 5 4.2. Cách tiếp cận 5 4.3. Phương pháp thực hiện 6 5. Các đóng góp của nhiệm vụ 8 5.1. Sản phẩm của nhiệm vụ 8 5.2. Tính hiệu quả của nhiệm vụ 9 6. Kết cấu của nhiệm vụ 9 7. Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan 9 PHẦN 2: NỘI DUNG THỰC HIỆN 11 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 11 1.1. Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội 11 1.1.1. Trên thế giới 11 1.1.2. Tại Việt Nam 12 1.2. Phân loại nhà ở xã hội 16 1.2.1. Trên thế giới 16 1.2.2. Phân loại và đặc điểm nhà ở xã hội tại Việt Nam 21 1.3. Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội và bài học cho Việt Nam 27 1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội 27 1.3.2. Bài học rút ra cho Việt Nam trong vấn đề phát triền nhà ở xã hội 36 1.4. Quy định pháp luật về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam 39 1.5. Tổng kết Chương 1 52 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN XÃ HỘI HÓA TRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 54 2.1. Thực trạng triển khai nhà ở xã hội tại Việt Nam 54 2.1.1. Thực trạng các chính sách về nhà ở xã hội 54 2.1.2. Thực trạng triển khai nhà ở xã hội tại Việt Nam thời gian qua 62 2.2. Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam 82 2.2.1. Thực trạng các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư và người mua nhà 82 2.2.2. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội từ nguồn vốn xã hội hoá trong thời gian qua 92 2.2.3. Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội những năm gần đây 101 2.3. Đánh giá chung về thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam 107 2.3.1. Các mặt đạt được 107 2.3.2. Các mặt hạn chế 118 2.3.3. Các nguyên nhân 122 2.4. Tổng kết chương 2 139 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM HUY ĐỘNG HIỆU QUẢ NGUỒN VỐN XÃ HỘI HÓA TRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 141 3.1. Định hướng phát triển NƠXH đến năm 2030, tầm nhìn năm 2045 141 3.2. Căn cứ và quan điểm đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam 142 3.2.1. Căn cứ đề xuất đề xuất giải pháp 142 3.2.2. Quan điểm và mục tiêu đề xuất đề xuất giải pháp 144 3.3. Các giải pháp nhằm huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội 145 3.3.1. Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội 145 3.3.2. Giải pháp cụ thể để huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội 155 3.4. Biện pháp áp dụng các giải pháp đề xuất vào thực tiễn 183 3.4.1. Hoàn thiện về cơ chế, chính sách thông thoáng để đẩy phát triển nhà ở xã hội 183 3.4.2. Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực các chuyên viên cán bộ quản lý lĩnh vực nhà ở xã hội tại địa phương 184 3.4.3. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đôn đốc trong tất cả các khâu của quá trình phát triển nhà ở xã hội 185 3.4.4. Tăng cường và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển nhà ở 187 3.5. Một số đề xuất, góp ý hoàn thiện một số chính sách, văn bản QLNN liên quan đến phát triển nhà ở xã hội 188 3.6. Kết luận chương 3 192 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 194 KẾT LUẬN 194 KIẾN NGHỊ 195 TÀI LIỆU THAM KHẢO 200 PHỤ LỤC 205

Hà Nội, 12/2022

Chủ nhiệm Dự án: TS Nguyễn Minh Nhất.

CƠ QUAN CHỦ TRÌ QUẢN LÝ DỰ ÁN

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành nhiệm vụ Điều tra, khảo sát, đánh giá thực trạng và đề xuất giảipháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hộitại đô thị phù hợp Chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn2021-2030, Ban chủ nhiệm dự án trước tiên xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới

Bộ Xây dựng, đại diện là Vụ Kế hoạch - Tài chính đã hướng dẫn rất cụ thể đểchúng tôi có thể thực hiện dự án theo đúng quy định, đảm bảo chất lượng chuyênmôn và tiến độ.

Chúng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội,Viện Đào tạo & HTQT, các chuyên gia tại Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội cũngnhư các chuyên gia tại các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, Trường Đại học,Trung tâm đào tạo về quản lý dự án, các tổ chức tín dụng, cộng đồng dân cư và cáctổ chức, cá nhân mà chúng tôi đã tham khảo ý kiến trong quá trình thực hiện nhiệmvụ này

Những ý kiến góp ý, tư vấn và phản biện của quý vị đã cung cấp các nội dungrất hữu ích, những số liệu quan trọng và đánh giá khách quan đối với dự án.

Chân thành cảm ơn!

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Một số đặc điểm của người mua NƠXH 65Bảng 2.2: Kế hoạch và kết quả thực hiện các chương trình NƠXH tại Hà Nội giaiđoạn 2011-2015 71Bảng 2.3: Kế hoạch và kết quả thực hiện các chương trình NƠXH tại Hà Nội giaiđoạn 2016-2020 73Bảng 2.4: Tổng hợp kế hoạch và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hộitại Hà Nội từ năm 2011-2020 75Bảng 2.5: Tổng hợp các chương trình phát triển NƠXH trọng điểm tại TP.HCMgiai đoạn 2006-2020 78Bảng 2.6: Danh mục các ưu đãi đầu tư cho dự án phát triển NƠXH 82Bảng 2.7: Đối tượng thụ hưởng và điều kiện ưu đãi NƠXH 89Bảng 2.8: Một số dự án phát triển NƠXH được thực hiện bằng nguồn vốn xã hộihoá tại Hà Nội 94Bảng 2.9: Một số dự án phát triển NƠXH được thực hiện bằng nguồn vốn xã hộihoá tại TP.HCM 96Bảng 2.10: Nhu cầu và kết quả huy động vốn đầu tư xây dựng NƠXH tại Hà nộigiai đoạn 2011-2015 103Bảng 2.11: Nhu cầu và kết quả huy động vốn đầu tư xây dựng NƠXH tại Hà Nộigiai đoạn 2016-2020 105Bảng 2.12: So sánh tỷ trọng các nguồn vốn và kết quả huy động vốn đầu tư xâydựng NƠXH tại Hà Nội 2 giai đoạn 106Bảng 2.13: Số lượng các dự án NƠXH triển khai tại Hà Nội 108Bảng 2.14: Số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn của các doanh nghiệp đầu

tư NƠXH tại Hà Nội 110Bảng 2.15: Số thuế thu nhập doanh nghiệp được giảm của các doanh nghiệp đầu tưNƠXH tại Hà Nội 111Bảng 2.16: Số thuế giá trị gia tăng của các doanh nghiệp đầu tư NƠXH được giảmtại Hà Nội 112Bảng 2.17: Lãi suất cho vay đầu tư xây dựng xã hội của các Ngân hàng thương mại 115Bảng 2.18: Kết quả khảo sát đánh giá về nguyên nhân hạn chế về nguồn vốn pháttriển NƠXH tại Hà Nội thời gian qua 124Bảng 2.19: Tổng hợp kết quả khảo sát đánh giá về mức độ ảnh hưởng của cácnguyên nhân dẫn đến hạn chế về nguồn vốn xã hội hoá phát triển NƠXH 128Bảng 3.1: Kết quả khảo sát về mức độ đồng ý giải pháp về nguồn vốn tại Hà Nội 158

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu 2.1: Đánh giá tình hình kinh tế của người mua NƠXH 66

Biểu đồ 2.2: Đánh giá, sự phù hợp của các quy định, chương trình, chính sách huyđộng vốn xã hội hoá trong phát triển NƠXH hiện nay 87

Biểu đồ 2.3: Sự phù hợp đối tượng thụ hưởng NƠXH 92

Biểu đồ 2.4: Cơ cấu nguồn vốn huy động đầu tư xây dựng NƠXH tại hà nội giaiđoạn 2011-2015 103

Biểu đồ 2.5: Cơ cấu nguồn vốn huy động đầu tư xây dựng NƠXH tại Hà Nội giaiđoạn 2016-2020 104

Biểu đồ 2.6: Nhu cầu NƠXH trong thời gian tới 117

Biểu đồ 2.7: Mức độ sẵn sàng tham gia đầu tư NƠXH của các doanh nghiệp 117

Biểu đồ 2.8: Chất lượng công trình NƠXH 119

MỤC LỤCLỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT ivDANH MỤC BẢNG BIỂUv

DANH MỤC BIỂU ĐỒ viiPHẦN 1: MỞ ĐẦU1

1 Tính cấp thiết của nhiệm vụ12 Mục tiêu của nhiệm vụ4

3 Phạm vi và đối tượng điều tra khảo sát 4

3.1 Phạm vi điều tra khảo sát 43.2 Đối tượng điều tra khảo sát 4

4 Phương pháp thực hiện nhiệm vụ 5

4.1 Quy trình 54.2 Cách tiếp cận 54.3 Phương pháp thực hiện 6

5 Các đóng góp của nhiệm vụ8

5.1 Sản phẩm của nhiệm vụ 85.2 Tính hiệu quả của nhiệm vụ 9

6 Kết cấu của nhiệm vụ9

7 Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan 9PHẦN 2: NỘI DUNG THỰC HIỆN 11

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 111.1 Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội11

1.1.1 Trên thế giới 11

1.1.2 Tại Việt Nam 12

1.2 Phân loại nhà ở xã hội16

1.2.1 Trên thế giới 161.2.2 Phân loại và đặc điểm nhà ở xã hội tại Việt Nam 21

1.3 Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội và bài học choViệt Nam 27

1.3.1 Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội 271.3.2 Bài học rút ra cho Việt Nam trong vấn đề phát triền nhà ở xã hội 36

1.4 Quy định pháp luật về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam391.5 Tổng kết Chương 1 52

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN XÃ HỘI HÓATRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 54

2.1 Thực trạng triển khai nhà ở xã hội tại Việt Nam 54

2.1.1 Thực trạng các chính sách về nhà ở xã hội 542.1.2 Thực trạng triển khai nhà ở xã hội tại Việt Nam thời gian qua 62

2.2 Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hộitại Việt Nam82

2.2.1 Thực trạng các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư và người mua nhà 822.2.2 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội từ nguồn vốn xã hội hoá trong thời gianqua 922.2.3 Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hộinhững năm gần đây 101

2.3 Đánh giá chung về thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong pháttriển nhà ở xã hội tại Việt Nam107

2.3.1 Các mặt đạt được 1072.3.2 Các mặt hạn chế 1182.3.3 Các nguyên nhân 122

2.4 Tổng kết chương 2 139

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM HUY ĐỘNG HIỆU QUẢNGUỒN VỐN XÃ HỘI HÓA TRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠIVIỆT NAM141

3.1 Định hướng phát triển NƠXH đến năm 2030, tầm nhìn năm 20451413.2 Căn cứ và quan điểm đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồnvốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam142

3.2.1 Căn cứ đề xuất đề xuất giải pháp 1423.2.2 Quan điểm và mục tiêu đề xuất đề xuất giải pháp 144

3.3 Các giải pháp nhằm huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhàở xã hội145

3.3.1 Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội 1453.3.2 Giải pháp cụ thể để huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xãhội 155

3.4 Biện pháp áp dụng các giải pháp đề xuất vào thực tiễn 183

3.4.1 Hoàn thiện về cơ chế, chính sách thông thoáng để đẩy phát triển nhà ở xã hội 1833.4.2 Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực các chuyên viên cán bộ quản lýlĩnh vực nhà ở xã hội tại địa phương 1843.4.3 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đôn đốc trong tất cả các khâu củaquá trình phát triển nhà ở xã hội 1853.4.4 Tăng cường và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển nhà ở

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của nhiệm vụ

Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nhà ở đáp ứng một trongnhững nhu cầu quan trọng nhất của con người là nhu cầu ở, nên việc quản lý thịtrường này với giá cả ổn định để nâng cao chất lượng sống của người dân, đảm bảoan sinh xã hội là vấn đề rất quan trọng Nhà ở là sản phẩm chủ yếu của thị trườngbất động sản, một thị trường đặc biệt, có vị trí và vai trò quan trọng đối với nềnkinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp, liên thông với thị trường tài chính

Với ý nghĩa và tầm quan trọng của nhà ở, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành

Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược Phát triển nhàở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Chiến lược đã đề ra mục tiêu

phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời đưa ra các cơ chế, chínhsách để khuyến khích, hỗ trợ phát triển nhà ở cho 08 nhóm đối tượng cần đượchưởng các chính sách Nhà nước cần hỗ trợ về nhà ở Điều này vừa thể hiện yếu tốthị trường nhưng mang định hướng xã hội chủ nghĩa trong Chiến lược phát triểnnhà ở của Việt Nam Trong chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020,tầm nhìn đến năm 2030, phát triển NƠXH là một trong những nội dung quan trọng.

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 848/QĐ-TTg ngày 12/7/2018 về việcXây dựng chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030 Bên

cạnh đó, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở pháttriển, hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấpvà người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảman sinh xã hội.

Ngoài ra, một trong những nội dung quan trọng của Quyết định 2161/QĐ-TTgngày 22/12/2021 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 là: Phát triển nhà ở sẽ bằng hình thức huy động

nguồn vốn xã hội hóa như: huy động vốn của doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng,cổ phiếu, trái phiếu…, nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định, dàihạn và giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước

Đến thời điểm hiện tại các cơ chế chính sách về phát triển nhà ở nói chung,NƠXH nói riêng đã được ban hành tương đối đồng bộ, từ Luật Nhà ở số65/2014/QH13 do Quốc hội Khóa XIII ban hành năm 2014 và các văn bản hướngdẫn thi hành cho đến những sửa đổi, bổ sung mới nhất tại Luật Nhà ở, Nghị định số100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quảnlý NƠXH, Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 sửa đổi, bổ sungmột số điều của nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH,cùng các Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các Bộ ngành có liên quan.Cùng với đó, những gói ưu đãi về chính sách tài chính tiền tệ mà điển hình là góitín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ của Chính phủ, kéodài trong 03 năm, bắt đầu triển khai từ năm 2013 Tuy nhiên, kết quả đạt được cònthấp so với yêu cầu Gói tín dụng 30.000 tỷ khi triển khai bộc lộ khá nhiều nút thắt.Ví dụ như khó khăn về mặt thủ tục, cơ chế cho đối tượng khó khăn vay tại ngânhàng còn phức tạp, không phù hợp như yêu cầu chứng minh thu nhập, chứng minhkhả năng trả nợ, phải có tài sản thế chấp, … Một trong những nguyên nhân chínhdẫn đến các khó khăn của gói tín dụng 30.000 tỷ là do thị trường thiếu nguồn cungsản phẩm – những căn hộ nhỏ giá hợp lý đối với các đối tượng khó khăn trong xãhội Bên cạnh đó, các ngân hàng chưa mặn mà với gói tín dụng này có thể do lợinhuận thu về từ gói tín dụng này thấp hơn nhiều so với các gói vay thương mại(biên độ lợi nhuận chỉ vào khoảng 2%) Do nhiều khó khăn trong quá trình thựchiện các chính sách, trên thực tế mới giải quyết được 41,4 % nhu cầu của người dânvề NƠXH Số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu NƠXH toàn quốctrong giai đoạn 2011-2020 là khoảng 440.000 căn hộ Trong đó, TP Hồ Chí Minhkhoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng

Nai 36.700 căn Đến nay, cả nước mới chỉ thực hiện được 248 dự án NƠXH, với5,175 triệu m2 sàn xây dựng, đạt 41,4% kế hoạch đã đề ra cho giai đoạn 2015-2020,tạo lập khoảng 100.000 hộ NƠXH cho người có thu nhập trung bình, thấp.

Do nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng thực tế, các dự án lại không đến được tay ngườimua Trong khi đó, doanh nghiệp muốn đầu tư phát triển loại hình này lại gặpvướng mắc về chính sách, không thể xây dựng được nhà ở giá rẻ nếu tuân thủ theoquy định của Nhà nước Theo nhận định của Chính phủ và Bộ Xây dựng, một trongba nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc phát triển NƠXH chưa đạt mục tiêu đề ra đólà khó khăn về nguồn vốn Do nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để phát triểnNƠXH chưa đáp ứng đủ nhu cầu Nguồn vốn xã hội hóa (ngoài ngân sách) đượccoi là sự hỗ trợ phù hợp Doanh nghiệp đã và đang được khuyến khích tham giavào thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp Tuy nhiên, dù được hưởng nhiềuưu đãi liên quan đến thuế sử dụng đất, thuế GTGT, lãi suất vay tín dụng… nhưngdoanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà vì khi tham gia và thị trường này, họ đangphải đối mặt với nhiều thách thức Các nguyên nhân có thể kể đến như thiếu nguồnvốn hỗ trợ, quỹ đất cho việc xây dựng NƠXH chưa được quy hoạch phù hợp, sựbiến động về giá vật liệu xây dựng, nhân công, thời gian thu hồi vốn chậm, … Cácchuyên gia cho rằng quan trọng nhất là do cơ chế, chính sách hiện nay chưa đủmạnh và phù hợp để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia xây dựng NƠXH.

Qua những phân tích trên có thể thấy rằng, đối với Nhà nước (chính quyền) hiệnnay việc xây dựng cơ chế, chính sách để có thể huy động hiệu quả nguồn vốn ngoàingân sách trong phát triển NƠXH là một yêu cầu rất cấp thiết của thực tiễn Do đó

nhiệm vụ “Điều tra, khảo sát, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm

huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội tại đô thịphù hợp Chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030” được kỳ vọng sẽ đóng góp quan trọng vào nỗ lực giải quyết những yêu cầu

mang tính thời sự trong phát triển NƠXH tại các đô thị ở Việt Nam trong giai đoạn

hiện nay Kết quả của dự án sẽ là những cơ sở dữ liệu quan trọng trong việc đánh giávà xây dựng cơ chế, chính sách nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trongphát triển NƠXH tại đô thị ở Việt Nam thị phù hợp Chính sách tổng thể NƠXH tạiViệt Nam trong giai đoạn 2021-2030, qua đó góp phần quan trọng trong công cuộccông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

2 Mục tiêu của nhiệm vụ

- Đánh giá, phân tích chính xác về sự hiệu quả, thuận lợi và khó khăn trong việchuy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH tại Việt Nam.

- Đề xuất được giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trongphát triển NƠXH tại đô thị.

- Đề xuất, góp ý hoàn thiện một số chính sách, văn bản quản lý Nhà nước vềphát triển NƠXH (Chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030; Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ; các thông tư hướng dẫn)

3 Phạm vi và đối tượng điều tra khảo sát

3.1 Phạm vi điều tra khảo sát

Khảo sát chủ đầu tư, các cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tín dụng, các

nhóm đối tượng có nhu cầu, chuyên gia trong một số dự án NƠXH tại Việt Nam

3.2 Đối tượng điều tra khảo sát

- Chính sách huy động nguồn vốn xã hội hóa trong các dự án NƠXH, tập trungvào các dự án NƠXH là chung cư cao tầng.

- Thực trạng, thuận lợi, khó khăn trong các dự án NƠXH sử dụng nguồn vốn xãhội hóa

- Các đề xuất từ các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tíndụng, các nhóm đối tượng có nhu cầu, chuyên gia

4 Phương pháp thực hiện nhiệm vụ

4.1 Quy trình

Quy trình thực hiện của dự án được khái quát qua các bước sau:

- Bước 1: Luận giải tính cấp thiết của dự án; Xác định mục tiêu nghiên cứu;Câu hỏi nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu; Đối tượng nghiên cứu; Phạm vinghiên cứu.

- Bước 2: Tổng quan về phát triển NƠXH; Phương pháp nghiên cứu.

- Bước 3: Xác lập khung lý thuyết về giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồnvốn xã hội hoá trong phát triển NƠXH tại Việt Nam.

- Bước 4: Thu thập thông tin dữ liệu: (1) Dữ liệu thứ cấp: rà soát và thu thập dữliệu; Kiểm tra dữ liệu; Phân tích dữ liệu; (2) Dữ liệu sơ cấp: Điều tra xã hội học;Phỏng vấn chuyên gia (chuyên sâu); Phân tích dữ liệu khảo sát, điều tra.

- Bước 5: Dựa vào kết quả xử lý, tổng hợp dữ liệu phân tích, diễn giải, lập luậnvà luận giải toàn bộ các kết quả nghiên cứu thể hiện trong nội dung dự án.

4.2 Cách tiếp cận

Từ góc độ khoa học, xuất phát từ những nghiên cứu, đánh giá về những khókhăn vướng mắc cũng như khoảng trống trong các nghiên cứu về lý luận và thựctiễn về phát triển NƠXH tại Việt Nam giai đoạn vừa qua, dự án đã nêu ra mục tiêuvà nhiệm vụ cần giải quyết Căn cứ vào mục tiêu và nhiệm vụ, dự án tiến hành xemxét các lý thuyết về phát triển NƠXH, đánh giá thực trạng huy động nguồn vốn xãhội hóa trong phát triển NƠXH… cũng như định hướng phát triển NƠXH đến năm2030, tầm nhìn đến năm 2045, dự án đứng trên góc độ chủ thể chính trong việc huyđộng nguồn vốn xã hội hóa để phát triển NƠXH là nhà nước (chính quyền) đã tậptrung đề xuất các nội dung giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hộihóa trong phát triển NƠXH tại Việt Nam cho giai đoạn 2021-2030.

4.3 Phương pháp thực hiện

a Phương pháp nghiên cứu tổng quan

Nhóm thực hiện sưu tầm, hệ thống hóa các tài liệu, công trình nghiên cứu, cácbáo cáo đánh giá về lý luận và thực tiễn trong và ngoài nước có liên quan đến dựán; Đánh giá khát quát sự hình thành và phát triển cũng như các loại hình NƠXHtrên thế giới và tại Việt Nam; Đưa ra những kinh nghiệm về phát triển NƠXH củamột số nước trên thế giới để từ đó rút ra bài học cho Việt Nam.

b Phương pháp thu thập tài liệu và xử lý số liệu

Nguồn số liệu thứ cấp được tác giả thu thập và tổng hợp qua sách báo, thư viện,từ các báo cáo chính thức của các cơ quan quản lý về NƠXH cụ thể: Cục quản lýnhà và thị trường Bất động sản, Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thịtrường bất động sản, Ban chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sảncủa thành phố Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Tổng cụcthống kê, Ngân hàng Nhà nước …Ngoài ra, một số nguồn số liệu được cập nhật từcác nguồn chính thức của các công ty bất động sản và phương tiện thông tin đạichúng….Các số liệu đã được kiểm tra, đối chiếu, so sánh để có sự nhất quán, đảmbảo nội dung phân tích có độ tin cậy cao.

- Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra Để đưa rađánh giá khách quan và có kết luận mang tính thực tiễn, Nhóm thực hiện đã tiếnhành điều tra 3 nhóm đối tượng:

+ Nhóm đối tượng 1: Các cơ quan quản lý về NƠXH và các chuyên gia về

NƠXH Đối tượng trả lời phiếu điều tra là các lãnh đạo, chuyên viên quản lý vềNƠXH tại các cơ quan quản lý về nhà ở, cụ thể là Cục quản lý nhà và thị trườngBất động sản; Sở xây dựng Hà Nội; Sở xây dựng TP HCM; Sở xây dựng thànhphố Đà Nẵng; Ban chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thànhphố Hà Nội, TP.HCM, thành phố Đà Nẵng; Ban chỉ đạo về trung ương về chính

sách nhà ở và thị trường bất động sản; Hiệp hội bất động sản Việt Nam; Bộ xâydựng; Bộ kế hoạch và đầu tư; Bộ tài chính; Ngân hàng Nhà nước; NHCSXH; cácchuyên gia trong lĩnh vực NƠXH.

+ Nhóm đối tượng 2: Doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH Đối tượng trả lời

phiếu điều tra là lãnh đạo, trưởng các bộ phận tài chính- kế toán của các doanhnghiệp đầu tư xây dựng NƠXH.

+ Nhóm đối tượng 3: Người thụ hưởng NƠXH Đối tượng trả lời phiếu điều tra

là người thuê mua NƠXH trên địa bàn cả nước.

Nhóm đối tượng 1: Nhóm thực hiện đã phát ra 250 phiếu, thu về 220 phiếu, saukhi mã hóa và làm sạch, số phiếu hợp lệ có được 200 phiếu Nhóm đối tượng 2:Nhóm thực hiện đã phát ra 200 phiếu, thu về 162 phiếu, sau khi mã hóa và làmsạch, số phiếu hợp lệ có được 150 phiếu Nhóm đối tượng 3: Nhóm thực hiện đãphát ra 350 phiếu, thu về 315 phiếu, sau khi mã hóa và làm sạch, số phiếu hợp lệ cóđược 300 phiếu Từ số phiếu hợp lệ của 3 nhóm đối tượng Nhóm thực hiện sửdụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá cho nghiên cứunày.

c Phương pháp nghiên cứu cơ sở lý thuyết và phân tích đánh giá

Nhóm thực hiện sử dụng kết hợp các phương pháp: Nghiên cứu tài liệu, chuyênkhảo, so sánh, thống kê tổng hợp, phân tích, suy luận, diễn giải…để giải quyết cácvấn đề đặt ra trong nội dung dự án.

- Phương pháp chuyên khảo, đối chiếu, so sánh: Dự án tiến hành nghiên cứuvấn đề chuyên sâu về phát triển NƠXH, được xem xét đánh giá trên cơ sở đốichiếu, so sánh với một số nước trên thế giới nhằm rút ra bài học kinh nghiệm choViệt Nam.

- Phương pháp thống kê, thu thập thông tin: Dự án sử dụng các số liệu, tài liệuthống kê thích hợp phục vụ cho việc phân tích, đánh giá toàn diện kết quả của huy

động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH trên địa bàn cả nước.

- Phương pháp phân tích hệ thống: việc nghiên cứu thực trạng NƠXH và thựctrạng huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH được thực hiện mộtcách đồng bộ gắn với từng giai đoạn, từng hoàn cảnh lịch sử cụ thể.

- Phương pháp suy luận, diễn giải: dựa trên cơ sở xử lý những số liệu và tài liệuthực tế thu thập được, nhóm thực hiện tiến hành phân tích sâu thực trạng phát huyđộng nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển NƠXH Từ đó rút ra các thành quả đạtđược cũng như các hạn chế và nguyên nhân tồn tại hạn chế trong huy động nguồnvốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH thời gian qua Trên cơ sở những kết luận đãrút ra từ phương pháp suy luận diễn giải, dự án sẽ đề xuất một số quan điểm và giảipháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH tạiViệt Nam đến năm 2030, góp phần tích cực vào việc thực hiện thành công các mụctiêu của Chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2030.

5 Các đóng góp của nhiệm vụ

5.1 Sản phẩm của nhiệm vụ

Báo cáo điều tra, khảo sát, phân tích thực trạng, thuận lợi và khó khăn trongviệc huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển NƠXH tại Việt Nam.

Đề xuất một số giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trongphát triển NƠXH tại đô thị ở Việt Nam.

Báo cáo đề xuất, góp ý hoàn thiện một số chính sách, văn bản QLNN liên quanđến phát triển NƠXH.

5.2 Tính hiệu quả của nhiệm vụ

- Kết quả của dự án góp phần đánh giá sự hiệu quả, các thuận lợi, khó khăn củacác dự án NƠXH nói chung cũng như những dự án NƠXH thực hiện bằng nguồnvốn xã hội hóa nói riêng

- Các giải pháp được đề xuất được kỳ vọng sẽ góp phần huy động hiệu quả

nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH tại đô thị tại Việt Nam

- Hệ thống các góp ý, được kỳ vọng sẽ nâng cao công tác QLNN liên quan đến

huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH tại đô thị phù hợp Chính

sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030

6 Kết cấu của nhiệm vụ

Kết cấu của nhiệm vụ gồm 3 phần chính:Phần 1: Mở đầu

Phần 2: Nội dung thực hiệnPhần 3: Kết luận và Kiến nghị.

Trong đó, phần Nội dung thực hiện bao gồm 03 chương:Chương 1: Tổng quan về phát triển nhà ở xã hội

Chương 2: Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ởxã hội tại Việt Nam

Chương 3: Đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóatrong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.

7 Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan

- Vốn: Vốn là tư bản, mà tư bản được hiểu là giá trị mang lại giá trị thặng dư.Như vậy, hiểu một cách thông thường, vốn là toàn bộ giá trị vật chất được doanhnghiệp đầu tư để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Vốn có thể là toàn bộcủa cải vật chất do con người tạo ra và tích luỹ được qua thời gian sản xuất kinhdoanh cũng có thể là những của cải mà thiên nhiên ban cho như đất đai, khoángsản… (Theo Karl Heinrich Marx).

- Nguồn vốn: là thuật ngữ dùng để chỉ các nguồn tập trung và phân phối vốncho một hoạt động nào đó, nhằm đáp ứng nhu cầu chung của nhà nước và của xã

hội Nói cách khác, nguồn vốn chính là nơi mà từ đó có thể khai thác được một sốlượng vốn nào đó để phục vụ cho nhu cầu của các hoạt động kinh tế xã hội.

- Nguồn vốn tư nhân: là vốn đầu tư của chủ doanh nghiệp tư nhân là khoản vốnmà chủ doanh nghiệp tư nhân đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh để phục vụcho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Vốn đầu tư của chủ doanh nghiệp sẽdo chủ doanh nghiệp tự đăng ký Chủ doanh nghiệp có nghĩa vụ đăng ký chính xáctổng số vốn đầu tư (Theo Luật Doanh nghiệp 2014).

- Nguồn vốn xã hội hóa (Social Capital): Nguồn vốn xã hội hóa được hiểu lànhững quy định phi chính thức, những chuẩn mực và các mối quan hệ lâu dài giúpthúc đẩy các hành động tập thể và cho phép mọi người thực hiện các hoạt động hợptác kinh doanh cùng có lợi.

- Nhà ở xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng đượchưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở số 65/2014/QH13( theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014)

- Phát triển nhà ở: là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làmtăng diện tích nhà ở (Theo Luật Nhà ở năm 2014).

PHẦN 2: NỘI DUNG THỰC HIỆN

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI1.1 Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội

1.1.1 Trên thế giới

NƠXH có thể coi là “sinh ra từ các ống khói nhà máy” của quá trình côngnghiệp hóa ở các nước châu Âu vào thế kỷ 19 Điều kiện sống rất tồi tệ của các giađình công nhân (di dân từ nông thôn hoặc nước ngoài) trong các khu “ổ chuột”hình thành tự phát xung quanh các đô thị hay các tổ hợp công nghiệp (khai thácmỏ, luyện kim, cơ khí, dệt may ) đã là tiền đề cơ bản làm nảy sinh các tư tưởng xãhội nhân bản khẳng định sự cần thiết phải cung cấp nơi ở với các tiện nghi vật chất,tinh thần cơ bản cho công nhân - giai cấp mới hình thành và nghèo nhất của xã hộitư bản.

Trong bối cảnh mà tình trạng nghèo khổ, bệnh tật và thiếu thốn khắp nơi,Hoàng thân Albert - chồng của Nữ hoàng Victoria là người đầu tiên khởi xướng ýtưởng kêu gọi những nhà hảo tâm xây dựng các khu nhà ở tập thể cho người laođộng Năm 1890, nước Anh ban hành Đạo luật “Nhà ở cho tầng lớp lao động"nhằm khuyến khích tầng lớp lao động bằng việc hỗ trợ cải thiện điều kiện ở của họ.Tiếp đó, chiến tranh thế giới thứ nhất nổ ra, và hệ lụy của nó khiến cho chính phủAnh cảm thấy mình phải chịu trách nhiệm cung cấp nhà cửa cho cho những ngườilính trở về từ cuộc chiến và vì vậy, Đạo luật “Nhà cho những người anh hùng” rađời năm 1919 với nội dung quy định về các hình thức trợ cấp nhà Từ những năm1930, mô hình NƠXH trở nên rất thông dụng ở nước Anh và bắt đầu lan sang cácquốc gia Châu Âu khác và Mỹ và càng trở nên phổ biến trên toàn thế giới từ sauchiến tranh thế giới thứ hai đến thời điểm hiện tại

Thực tế, khái niệm về NƠXH được sử dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới

ban đầu liên quan đến việc cung cấp nhà ở cho thuê được thực hiện bởi các tổ chứcNhà nước, phi lợi nhuận hoặc cho cả hộ gia đình có thu nhập thấp mà không thểmua với giá thị trường Mặc cho các nước có gọi tên giống nhau hay chính quyềncó thể phát triển mô hình này theo phương thức khác, thì có một điều không thểphủ nhận là cốt lõi của mô hình NƠXH luôn là một trong những chính sách nhânđạo mà không chỉ tạo cơ hội tích cực cho người dân tiếp cận chỗ ở giá rẻ, giảmthiểu bất bình đẳng xã hội mà còn tích cực giúp ổn định thị trường nhà đất.

1.1.2 Tại Việt Nam

Tại Việt Nam, loại hình nhà tập thể được bao cấp bắt đầu xuất hiện ở một sốthành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Sài Gòn, Vũng Tàu từ những năm 1954 Từnhững năm 1960-1970, Nhà nước cũng đã có chính sách nhằm đáp ứng một phầnnhu cầu nhà ở cho người dân, dưới hình thức các nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước vàcho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ Trong thời gian này, nhiềukhu tập thể đã được xây dựng tại Hà Nội như tiểu khu Kim Liên, khu tập thể GiảngVõ, Bách Khoa, Trung Tự, Thành Công, Thanh Xuân Bắc Sau năm 1986, do mộtsố khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển,nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thayvào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhàcủa người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thôngqua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiệntrong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đaithể hiện trong Luật đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật này vào năm 1998 và 2001 Tuy nhiên, phải khẳng định rằng trongthập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốngiữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượngưu tiên của mình và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phânkhúc nhà ở này Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay

đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tếkhác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.

Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ởđể bán và cho thuê được ban hành ngày 05/10/2001 (sau đây gọi là “Nghị định71/2001/NĐ-CP”) đã đưa ra khái niệm “nhà ở được ưu đãi”, một khái niệm mà cóthể được xem là hình thức gần nhất với khái niệm NƠXH hiện nay Điều 1 Khoản 2Nghị định 71/2001/NĐ-CP quy định nhà ở được ưu đãi bao gồm dự nhà ở cao tầng(từ 5 tầng trở lên đối với Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầngtrở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầuthang và lối đi chung (sau đây gọi là nhà chung cư cao tầng), và Nghị định nàycũng quy định các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và chothuê đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức Nhà nước vàsinh viên Ở phạm vi địa phương, tại Thành phố Hà Nội, cùng năm 2001, UBNDThành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cảitạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội (sau đây gọi là “Quyết định123/2001/QĐ-UB”) cũng đã đưa ra quy định về quỹ nhà ở thành phố - một kháiniệm có thể được xem là khá tương đồng với khái niệm quỹ NƠXH trong pháp luậtnhà ở hiện nay Theo đó, Điều 8 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định123/2001/QĐ-UB quy định rằng: “Đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhàở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vàoquỹ nhà ở thành phố; Phần diện tích còn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diệntích sàn xây dựng nhà ở) được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán chocác cơ quan và tổ chức có nhu cầu về nhà ở theo giá sẽ được quy định vừa đảm bảokinh doanh, vừa đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trong thờihạn nhất định: 50% còn lại được phép bán theo giá thị trường” Ngày 6/5/2004,Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định

hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 Đây cũng là văn bản đầu tiên xuất hiện cụmtừ NƠXH thông qua định nghĩa về quỹ NƠXH như là “quỹ nhà ở do Nhà nước hỗtrợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đốivới các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”(điểm d Khoản 1 Mục III Điều 1 Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg).

Một năm ngay sau đó, khái niệm NƠXH đã lần đầu tiên chính thức xuất hiệntrong văn bản pháp luật là Luật nhà ở năm 2005 với định nghĩa NƠXH là “Nhà ởdo Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy địnhtại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua” Sau mộ thời gian thựcthi, NƠXH đã được định nghĩa lại tại Khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 nhưsau: “NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởngchính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”

Kể từ năm 2014, quy định được mua NƠXH mở rộng cho nhiều nhóm đốitượng hơn Người mua không nhất thiết phải có họ khẩu tại thành phố, nhưng cầncó đang ký tạm trú dài hạn Theo Điều 49 và Điều 51 của Luật nhà ở năm 2014 có10 nhóm xã hội thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH, trong đó có 4nhóm thuộc diện không áp dụng điều kiện về thu nhập bao gồm người có công,người trả nhà công vụ, học sinh/sinh viên và người bị thu hồi, giải tỏa tháo dỡ nhàở nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở Theo quy định của luật, ngườithu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên.Trong giai đoạn này, mức thu nhập áp dụng là từ 9 triệu đồng/tháng trở xuống (saukhi trừ các khoản được miễn giảm không phải đóng thuế thu nhập cá nhân) Ngoàira, người mua NƠXH phải thuộc diện chưa có sở hữu nhà hoặc nếu có nhưng diệntích ở dưới 8m2/người, hoặc nhà tạm, nhà hư hỏng.

Kể từ khi ra đời, Luật Nhà ở 2014 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng trongviệc phê duyệt các dự án nhà ở trong thời gian vừa qua, giúp Nhà nước quản lý chặtchẽ nguồn cung, đảm bảo đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế của người dân thông qua

các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Theo thống kê chưa đầy đủ của 48/64 địa phương (chưa bao gồm Hà Nội, TPHCM và một số tỉnh thành khác) từ năm 2014 đến nay, có tổng số 1.953 dự án xâydựng nhà ở đã được phê duyệt Trong đó có 319 dự án có diện tích trên 20 ha,1.634 dự án có diện tích dưới 20 ha Nhà ở thương mại chiếm khoảng 62% tổng sốlượng dự án, nhà ở xã hội chiếm 11,6% và nhà ở tái định cư chiếm 6,3%.

Trong số các dự án đã được hình thành thì 455 dự án nhà ở đã thực hiện thủ tụcchấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở và 477 dự án thực hiện thủtục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014.

Qua đánh giá của các địa phương thì hầu hết các dự án phát triển nhà ở đã cóquyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư Các dự án phát triển nhà ở được phêduyệt cơ bản tuân thủ yêu cầu về phát triển nhà ở như phù hợp với quy hoạch xâydựng, quy hoạch sử dụng đất, có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở củađịa phương.

Về hình thức, NƠXH tồn tại dưới dạng nhà chung cư, nhà lưu trú của côngnhân, ký túc xá, hoặc nhà tái định cư… Tuy nhiên, NƠXH có một số đặc thù riêngbiệt như sau:

Thứ nhất, về nguồn vốn: NƠXH luôn nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước.

Thứ hai, về đối tượng tiếp cận: đối tượng được mua, thuê và cho thuê NƠXH sẽ

bị hạn chế NƠXH chỉ hướng đến các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ vềnhà ở theo quy định của pháp luật, nhằm mục tiêu chính là hỗ trợ các đối tượng nàycó thể tiếp cận một chỗ ở tử tế và phù hợp, vốn vừa là nhu cầu cơ bản của conngười và cũng là quyền cơ bản của con người

Thứ ba, cơ chế đầu tư, xây dựng và phân phối: Vì lý do mô hình này mang ý

nghĩa an sinh như trên đã trình bày, do đó, không giống như nhà ở thương mại,NƠXH sẽ không được đầu tư, xây dựng, phân phối hoàn toàn dựa trên cơ chế thị

trường, mà sẽ tùy theo nhu cầu của từng địa phương cũng như chính sách hỗ trợcủa Nhà nước từng thời kỳ Đồng thời, việc thiết kế, xây dựng cũng phải tuân thủthêm một số quy định hạn chế riêng (ví dụ như số tầng, diện tích v…v).

1.2 Phân loại nhà ở xã hội

1.2.1 Trên thế giới

NƠXH trên thế giới đã được hình thành và phát triển từ rất lâu Ngày nayNƠXH xuất hiện thông qua nhiều loại hình thức và có 8 loại hình thức NƠXHchính:

Đầu tiên, là nhà ở chính quyền địa phương Đây là một loại nhà ở hội đồng

do chính quyền địa phương xây dựng bởi lẽ chính quyền địa phương là nơi sở hữunhiều đất đai lớn nhất trong cả nước Nhiệm vụ của chính quyền địa phương sẽ làquản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình, bao gồm việc phân bổ dân cư hợp lýphù hợp cho các vị trí trống nếu phát sinh Người thuê nhà của chính quyền địaphương sẽ phải trả một khoản tiền thuê tùy theo mức độ khác nhau dựa trên thunhập cũng như khả năng chi trả hợp lý của bản thân Giá thuê của chính quyền địaphương dựa trên một hệ thống được gọi là 'giá thuê khác biệt' Điều này có nghĩa làsố tiền thuê nhà người thuê phải trả phụ thuộc vào tổng thu nhập hộ gia đình đó.Nếu thu nhập của hộ gia đình thấp, tiền thuê nhà sẽ phản ánh điều này và sẽ thấp.Nếu thu nhập của hộ gia đình tăng lên thì việc trả tiền thuê nhà cũng vậy Thu nhậpcủa tất cả các thành viên trong hộ gia đình sẽ được xem xét và việc tính toán tiềnthuê được điều chỉnh cho phù hợp Nếu thu nhập của mỗi cá nhân hoặc thu nhậpcủa bất kỳ ai trong hộ gia đình có sự thay đổi, chủ hộ sẽ phải thông báo cho chínhquyền địa phương và tiền thuê nhà sẽ được điều chỉnh lên hoặc xuống theo sự thayđổi đó Mỗi chính quyền địa phương sẽ điều hành chương trình cho thuê của riêngtừng khu vậy vì vậy người có nhu cầu thuê nhà sẽ phải liên hệ với chính quyền địaphương để xem xét chương trình cho thuê mà cơ quan đó điều hành.

Khi người thuê chấp nhận chỗ ở, họ phải ký hợp đồng thuê nhà với chính quyềnđịa phương Các điều kiện thuê nhà được quy định chi tiết trong Thỏa thuận Chothuê Nó đưa ra các quy tắc và điều khoản chung của việc thuê nhà như: sử dụng tàisản ngôi nhà theo đúng nguyên tắc, có trách nhiệm sửa chữa và bảo trì.

Thứ hai, nhà ở cơ quan được phê duyệt Các Cơ quan Nhà ở được Chấp thuận

(AHB) (còn được gọi là hiệp hội nhà ở hoặc hiệp hội nhà ở tự nguyện) là các tổchức độc lập, phi lợi nhuận Họ cung cấp nhà ở thuê với giá cả phải chăng chonhững người không có khả năng trả tiền thuê nhà của khu vực tư nhân hoặc muanhà của chính họ; hoặc cho các nhóm cụ thể, chẳng hạn như người lớn tuổi hoặcngười vô gia cư AHB cũng bao gồm các hợp tác xã nhà ở, là các tổ chức nhà ởđược kiểm soát bởi các thành viên / người thuê của họ, những người tham gia tíchcực vào việc thiết lập chính sách và ra quyết định của họ.

Thứ ba, thanh toán hỗ trợ nhà ở (HAP) HAP là một hình thức hỗ trợ NƠXH

do tất cả chính quyền địa phương cung cấp HAP có nghĩa là chính quyền địaphương có thể cung cấp hỗ trợ nhà ở cho các hộ gia đình đủ điều kiện nhận hỗ trợNƠXH, bao gồm nhiều người nhận Trợ cấp thuê nhà dài hạn.

Theo HAP, chính quyền địa phương sẽ thay mặt người nhận trợ cấp thanh toántiền thuê nhà trực tiếp hàng tháng cho chủ nhà, tùy thuộc vào các điều khoản vàđiều kiện bao gồm giới hạn tiền thuê nhà, thay mặt cho người thuê nhà HAP Đổilại, người thuê HAP sẽ trả một khoản đóng góp hàng tuần tiền thuê nhà cho chínhquyền địa phương Khoản 'đóng góp tiền thuê nhà' này dựa trên thu nhập của hộ giađình Nó được tính theo cách tương tự như tiền thuê của một người thuê tài sảnthuộc sở hữu của chính quyền địa phương Nếu người thuê nhà HAP bắt đầu làmviệc, họ vẫn có thể ở trong nhà của mình và tiếp tục nhận HAP Nhưng khoản đónggóp tiền thuê nhà của người thuê có thể thay đổi nếu thu nhập của họ tăng lên.

Thứ tư, chỗ ở dành cho người lớn tuổi Một số chính quyền địa phương cung

cấp chỗ ở đặc biệt cho người lớn tuổi (Viện dưỡng lão) - thường là chỗ ở cộngđồng với các tính năng đặc biệt, chẳng hạn như người trông coi và camera anninh Giới hạn độ tuổi cho chỗ ở của người lớn tuổi có thể khác nhau tùy thuộc vàochính quyền địa phương, nhưng trung bình thường là từ 55 tuổi trở lên.

Thứ năm, cho thuê NƠXH/ cho thuê chỗ ở (RAS) Cho thuê NƠXH dài hạn

(10 năm +), cho thuê ngắn hạn (4 năm +) và Cơ chế cho thuê chỗ ở (RAS) (4–7năm) là các hỗ trợ NƠXH được cung cấp cho các hộ gia đình thông qua khu vực tưnhân Chủ nhà có thể chuyển nhượng tài sản của họ trong thời hạn từ 4 đến 10 nămvà chính quyền địa phương sẽ chỉ định một hộ gia đình đối với tài sản đó Ngườithuê nhà phải trả một khoản tiền thuê nhà chênh lệch cho chính quyền địa phươngvà chính quyền địa phương sẽ thay mặt người thuê nhà thanh toán cho chủ nhà.

Những lựa chọn này có sẵn cho tất cả những người đủ điều kiện nhận hỗ trợNƠXH, bao gồm cả những người di chuyển từ các cơ sở tập trung, người vô gia cư,khách du lịch và những người cư trú trong cộng đồng cần nhà ở cho người khuyếttật / cơ sở y tế.

Thứ sáu, khu vực tư nhân cho thuê (PRS) Nếu các cá nhân sống trong một

chỗ ở tư nhân - một ngôi nhà thuộc sở hữu của một chủ nhà tư nhân – cá nhân đócó thể nhận được Phụ phí Thuê nhà Bạn có thể đủ điều kiện để được Trợ cấp Thuênhà nếu bạn không thể trả tiền thuê nhà từ các nguồn lực riêng của mình, chẳng hạnnhư các khoản thanh toán phúc lợi xã hội của bạn Nếu bạn có nhu cầu nhà ở ngắnhạn, bạn có thể hội đủ điều kiện để được Trợ cấp Thuê Phần bổ sung tiền thuê nhàcủa bạn sẽ được tính toán để đảm bảo rằng, sau khi bạn trả tiền thuê nhà, bạn vẫncòn đủ tiền để sống Bổ sung tiền thuê do Cục Việc làm và Bảo trợ Xã hội cungcấp Nó không được cung cấp bởi chính quyền địa phương của bạn.

Bổ sung tiền thuê nhà là một khoản hỗ trợ thu nhập Nếu bạn nhận được Bổsung tiền thuê nhà trong một thời gian dài hơn dự kiến, khoản thanh toán của bạn

có thể được thay đổi thành Khoản thanh toán Hỗ trợ Nhà ở (HAP).

Thứ bảy, chỗ ở của khách du lịch Một loạt các lựa chọn chỗ ở có sẵn dành

cho Du khách Chúng bao gồm nhà ở tiêu chuẩn của chính quyền địa phương, nhàở do tư nhân thuê hoặc tư nhân do chính quyền địa phương hoặc các tổ chức tựnguyện hỗ trợ Nơi ở dành riêng cho khách du lịch nhận được 100% vốn tài trợ từBộ cũng có sẵn, bao gồm các chương trình nhà ở chung, nhà ở tập thể và các địađiểm tạm dừng.

Thứ tám, chủ sở hữu nhà Chủ sở hữu nhà là loại hộ gia đình lớn nhất trong cả

nước Để giúp một người ở lại nhà riêng của họ, chính quyền địa phương cung cấpmột số khoản trợ cấp.

* Chương trình tài trợ thích ứng với nhà ở

Người dân có thể đủ điều kiện cho Chương trình Trợ Thích ứng với Nhà ở nếubị khuyết tật kéo dài liên quan đến:

 Khuyết tật về thể chất.

 Khuyết tật về giác quan như mất thị lực hoặc thính giác. Gặp vấn đề sức khỏe tâm thần.

 Suy giảm trí tuệ chẳng hạn như khuyết tật học tập, nhận thức, suy nghĩ.

Trợ cấp Thích ứng với Nhà ở được xây dựng thiết kế với mục đích giúp cánhân có ngôi nhà phù hợp với hoàn cảnh cá nhân nhất Các loại công trình với mụcđích bảo vệ bao gồm lắp đường vào, tay vịn, nhà vệ sinh ở tầng dưới, thang máy,buồng tắm đứng, thay đổi kết cấu ngôi nhà để thuận tiện cho phép xe lăn hoạt động,tiện ích được mở rộng tối đa để làm cho một ngôi nhà phù hợp hơn để ở Các cánhân sẽ nhận được báo cáo từ chuyên gia trị liệu nghề nghiệp (OT) cho biết cầnphải hoàn thành những công việc gì Các cá nhân thuộc diện nhà ở này sẽ phảiđược phê duyệt khoản trợ cấp trước khi công việc bắt đầu và thanh toán khoản trợcấp được thực hiện khi công việc hoàn thành

* Chương trình trợ cấp nhà ở hỗ trợ di động

Chương trình Trợ cấp Hỗ trợ Di động cung cấp các khoản tài trợ cho các côngtrình được thiết kế để giải quyết các vấn đề về di chuyển trong nhà, chẳng hạn nhưmua và lắp đặt tay vịn, vòi hoa sen tiếp cận tầng, đường lên xuống hoặc thang máy.Chương trình này chủ yếu dành cho những người lớn tuổi nhưng những ngườikhuyết tật cũng có thể đăng ký Các công việc được hỗ trợ theo chương trình baogồm:

 Đường ray.

 Tiếp cận đường dốc. Phòng tắm tiếp cận tầng. Thang máy, và

 Công việc nhỏ khác giúp công dân di chuyển hoặc giúp một thành viên tronggia đình đó

* Các công trình thích ứng với người thuê

Nếu người thuê nhà của chính quyền địa phương bị khuyết tật, có một chươngtrình giúp họ thích nghi với ngôi nhà của mình Trước khi nhà ở chính quyền địaphương được điều chỉnh, chính quyền địa phương sẽ xem xét chuyển họ đến nhà ởthích hợp hơn

* Hỗ trợ nhà ở cho người lớn tuổi

Chương trình Trợ cấp Nhà ở cho Người lớn tuổi giúp những người lớn tuổisống trong điều kiện nhà ở tồi tàn có thể sửa chữa hoặc cải thiện căn nhà tốt hơn.Chương trình này có thể bao gồm một số sửa chữa hoặc cải tiến.

 Làm lại mái hoặc sửa chữa mái nhà. Cài đặt hệ thống sưởi trung tâm.

 Lắp đặt nước và các dịch vụ vệ sinh như nhà vệ sinh. Sửa chữa hoặc thay thế cửa sổ và cửa ra vào.

 Thực hiện các sửa chữa hoặc cải tiến khác mà chính quyền địa phương cho làcần thiết.

1.2.2 Phân loại và đặc điểm nhà ở xã hội tại Việt Nama Phân loại NƠXH

NƠXH là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể trungương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhànước, các tổ chức phi lợi nhuận, được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻcho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức Nhà nước, chưa cónhà ổn định, người có thu nhập thấp, … và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ sovới giá thị trường

Ở Việt Nam, NƠXH được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cánhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quyđịnh của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quyđịnh thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế doNhà nước quy định.

Hiện nay, tại Việt Nam có hai mô hình nhà ở xã hội, cụ thể:

(1) Trường hợp NƠXH là nhà chung cư

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xâydựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diệntích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp vớiquy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sửdụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơquan có thẩm quyền ban hành Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đấtphải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy

hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệtquy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnhtăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% sovới diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự ánxây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số cănhộ nhà ở xã hội trong dự án.

(2) Trường hợp NƠXH là nhà ở liền kề thấp tầng

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đấtxây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượtquá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nướccó thẩm quyền phê duyệt.

So với nhà chung cư, thì nhà ở liền kề thấp tầng được xây dựng là NƠXH sẽ cónhiều khó khăn hơn rất nhiều Bởi vì, quỹ ngân sách hỗ trợ để xây dựng nhà ở liềnkề thấp tầng nằm trong dự toán ngân sách và phải mang lại hiệu quả, vừa đảm bảosố lượng người hỗ trợ, vừa đảm bảo về chất lượng nhà hỗ trợ.

b Đặc điểm NƠXH

NƠXH trước hết mang đặc điểm của nhà ở nói chung đó là công trình xây dựngvới mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân Pháttriển NƠXH là một chủ trương đúng đắn và nhân văn, hiện thực hóa quan điểm củaÐảng và Nhà nước về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa vớimục tiêu xây dựng xã hội vì con người NƠXH có thêm các đặc điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, NƠXH đảm bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ

bản, chỉ khác số lượng NƠXH sử dụng các thiết bị đắt tiền như những nhà thấptầng (dưới 9 tầng), sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, dùng những họa tiết trangtrí cầu kỳ, và có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis…còn chiếm số

lượng ít

Thứ hai, NƠXH có diện tích nhỏ hơn so với căn hộ cao cấp, trong một số

trường hợp vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh Tùy từngquốc gia sẽ quy định cụ thể diện tích tối đa và tối thiểu của NƠXH Ở nước ta, loạinhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp NƠXH là nhà chung cư: thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng

theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tíchtối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn) bảo đảm phù hợp với quy hoạch xâydựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án được điềuchỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quychuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành Căn cứvào tình hình cụ thể tại địa phương, các địa phương được điều chỉnh tăng tiêuchuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích cănhộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng NƠXH có diệntích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ NƠXH trong dự án.)

- Trường hợp NƠXH là nhà ở liền kề thấp tầng: tiêu chuẩn diện tích đất xây

dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba, Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH không sử dụng nguồn vốn

đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuêđất theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhànước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thươngmại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựngNƠXH UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào

nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước, kể cả chi phí bồithường, giải phóng mặt bằng (nếu có) đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sửdụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xâydựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất20%;

Được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹthuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng NƠXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹđất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, gópphần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH và giảm kinh phí dịch vụ quảnlý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanhnghiệp theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đầu tư xây dựng NƠXH chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuếsuất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luậtvề thuế đối với NƠXH hiện hành.

Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổchức tín dụng theo quy định của pháp luật

Trường hợp đầu tư xây dựng NƠXH chỉ để cho thuê thì được vay vốn ưu đãiđầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm Trường hợpchủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận vớingân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu

Thứ tư, NƠXH phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều

kiện quy định của pháp luật; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợNƠXH một lần theo quy định của pháp luật

Thứ năm, đặc điểm về việc bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH: Việc bán, chothuê, cho thuê mua NƠXH cũng được pháp luật quy định rất rõ ràng Cụ thể:

- Người thuê NƠXH không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dướimọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

- Người mua, thuê mua NƠXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thếchấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không đượcchuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian nhất định theo quy địnhcủa pháp luật.

Theo pháp luật hiện hành của nước ta quy định thời gian này tối thiểu là 05năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bênbán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai Kể từ thời điểm người mua,thuê mua NƠXH được phép bán NƠXH cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài cáckhoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán cănhộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổcho căn hộ đó; trường hợp bán NƠXH thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sửdụng đất, tính theo giá đất do từng địa phương quy định tại thời điểm bán nhà ở.Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua NƠXH,nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại NƠXH thì chỉ được bán lại cho Nhànước (trong trường hợp thuê mua NƠXH do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủđầu tư dự án xây dựng NƠXH (trong trường hợp mua, thuê mua NƠXH được đầutư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho các đối tượng đượcmua, thuê mua NƠXH theo quy định của pháp luật, với giá bán tối đa bằng giá bánNƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhậpcá nhân

Thứ sáu, đối với dự án NƠXH chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau

một thời gian nhất định với mức giá bán theo quy định của pháp luật.

Hiện nay ở nước ta quy định thời hạn này tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoànthành bàn giao nhà để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng theo quy địnhcủa pháp luật với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm.

Trường hợp mua, thuê mua NƠXH riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xâydựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định củapháp luật về đất đai.

1.3 Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội và bài học choViệt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội

Kinh nghiệm của Singapore và một số nước châu Á

(1) Kinh nghiệm về cơ chế chính sách, đối tượng tham gia đầu tư xây dựngNƠXH

Tại châu Á, Hồng Kông và Singapore [1] là hai nước có lịch sử lâu đời về pháttriển NƠXH Singapore là một trường hợp đặc biệt, tại đây chính sách nhà ở là mộttrong những chính sách xã hội rộng lớn, phần lớn quỹ nhà ở của công dân là doNhà nước cung cấp Chính phủ Singapore đã thực hiện thành công các chươngtrình nhà ở lớn và vẫn tiếp tục đóng vai trò chủ chốt trong việc tổ chức thị trườngnhà ở Từ một nước đại đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cưlụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới83% người dân được sở hữu nhà ở giá thấp Để có được kết quả này, từ những năm1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch vàphát triển nhà ở giá thấp Singapore đã ban hành chính sách “người người có nhàở” và thực hiện chế độ “để dành tiền mua nhà” từ những năm 1960, các chính sáchphát triển nhà ở căn hộ đảm bảo chất lượng sống và môi trường sống ngày càng tốt

hơn, diện tích lớn dần lên và tiện nghi nhiều hơn, chú trọng đến cơ sở hạ tầng,không gian và môi trường sống, phù hợp với sự phát triển của thực tế xã hội Quốcgia này ban hành “Pháp lệnh về trưng dụng đất đai” nhằm bảo đảm có đủ quỹ đấtdùng để xây dựng nhà ở, trong đó Nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời đốivới các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng và ban hành Chính sách mua nhà ởcông (NƠXH) thông qua Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) Quỹ CPF là quỹ tiềntiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lươngtháng cho CPF (người lao động, công chức thu nhập thấp phải nộp 20% thunhập/tháng; người sử dụng lao động nộp 14%/tháng), một trong những mục đích sửdụng của quỹ này là để cho vay mua NƠXH.

Từ năm 1960, quốc gia này đã thành lập Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB)chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất, xây dựng và trợ cấp cho vay đối với ngườimua nhà giá thấp Đây là tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượngvới giá phải chăng, vì vậy HDB phải đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu, nguồn nhânlực cho hoạt động xây dựng, thực hiện từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thuhồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và thực hiện các nhiệm vụ liênquan đến loại nhà ở này Ngoài ra, tại Singapore, các tổ chức tư nhân tham gia vàoxây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thường xuyên nhận được sự hỗ trợ củanhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng [1].

(2) Kinh nghiệm về thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở

Quỹ tiết kiệm nhà ở một số nước trên thế giới áp dụng khá thành công như ởSingapore, Malaysia Tại Singapore, Quỹ tiết kiệm Trung ương được thành lập, đâylà quỹ tiết kiệm xã hội của người lao động Singapore, quỹ này phụ trách chỉ đạocác tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao động đóng góp lươnghàng tháng 20% vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sửdụng mua nhà Mỗi người lao động sẽ sở hữu 03 tài khoản tiết kiệm bao gồm: Tàikhoản tiết kiệm thông thường; Tài khoản đặc biệt; Tài khoản y tế Quỹ này được

dùng cho 5 mục đích chính bao gồm: Sở hữu nhà ở; Vấn đề hưu trí, Y tế, Quỹ bảotrợ gia đình, Đầu tư Người gửi tiền vào quỹ này được hưởng lãi suất 2,5%/năm.Trong 3 tài khoản trên, thì tài khoản Tiết kiệm thường được dùng cho mục đích sởhữu nhà ở

Tại Malaysia Chính phủ đã thành lập Quỹ tiết kiệm người lao động (EPF), vớimục đích chính là đầu tư chứng khoán, tiền tệ, cho vay, trái phiếu, đầu tư tài sản…Theo kế hoạch ngân sách năm 2012 đưa ra thì các công ty sử dụng lao động củaMalaysia phải tăng mức đóng góp thu nhập vào Quỹ tiết kiệm người lao động từ12% lên 13% cho người lao động dưới 55 tuổi; khoản đóng góp của người làm thuêvẫn giữ ở mức 11% Đối với nhân công 55 đến 75 tuổi, tỷ lệ đóng góp từ chủ laođộng tăng lên 6,5% từ tỷ lệ ban đầu là 6%, tức nhân công cao tuổi chỉ phải đónggóp vào quỹ 5,5% Điều này giúp gia tăng khoản đóng góp vào quỹ của người chủ,thúc đẩy tạo một khoản tiết kiệm hỗ trợ cho nhân công làm thuê khi họ nghỉ hưu.

Sau khi hình thành, Quỹ tiết kiệm người lao động được chia làm hai phần: Mộtlà, phần tài sản sử dụng lâu dài (chi trả lương hưu, bảo hiểm) chiếm 70%; Hai là,phần tài sản linh hoạt (trong đó, có khoản mục người lao động có thể rút tiền dưới100% để mua nhà) chiếm 30% Người gửi tiền vào quỹ này được hưởng lãi suất2,5%/năm, còn nếu rút tiền ra mua nhà thu nhập thấp thì phải chịu lãi suất6,5%/năm [1].

(3) Kinh nghiệm về tỷ lệ NƠXH trong các dự án phát triển nhà ở

Tại Châu Á, Chính phủ một số nước thường quy định đầu ra của các dự án nhàở nói chung thông qua khống chế tỷ lệ % NƠXH/tổng số nhà ở phát triển trongtừng dự án hay trong từng khu vực Với việc quản lý theo đầu ra nhà ở thu nhậpthấp, một số nước đã thực hiện rất thành công như: Philippines, Malaysia và HànQuốc Chính phủ Philippines đã ban hành Luật Nhà ở năm 1992 quy định các côngty phát triển dự án khu đô thị phải dành 20% quỹ đất hoặc 20% tổng chi phí của dự

án để xây dựng nhà ở vì mục đích xã hội Malaysia thì quy định trong mỗi dự ánphát triển nhà ở phải có ít nhất 30% nhà ở dành cho NƠXH.

(4) Kinh nghiệm về chính sách giá cả đối với NƠXH

Tùy theo từng nước có cách thức quản lý khác nhau Singapore đã ưu đãi giáthuê nhà thông qua quy định trong điều kiện thuê Còn với bán nhà, Singapore thựchiện cơ chế mua nhà ở ưu đãi cho người thu nhập thấp được áp dụng lần đầu tiênvào 2006, dùng để hỗ trợ các công dân, hộ gia đình có thu nhập ổn định để mua cănhộ lần đầu của HDB Đây là một cơ chế trợ cấp thêm ngoài các ưu đãi thôngthường Cơ chế này được cải thiện nhằm hỗ trợ nhiều hơn cho người thu nhập thấpbằng việc tăng mức trần thu nhập thấp, tăng số tiền trợ cấp để giúp cho hộ gia đìnhsở hữu căn hộ đầu tiên của họ Nhìn chung, với việc bán nhà thu nhập thấp, hầu hếtChính phủ các nước đều có chính sách trợ giá thông qua việc bao cấp một phần giánhà hay các ưu đãi khác để việc hình thành giá nhà được thấp hơn (Singapore,Malaysia…).

(5) Kinh nghiệm về thiết kế NƠXH

Một sơ nước như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và Malaysia, nhà ở chongười thu nhập thấp đều được xây cao tầng (có thể đến 30-40 tầng) nhằm giảm giáthành xây dựng Trong thiết kế, họ không chỉ quan tâm đến việc tối ưu hóa thiết kếmà còn quan tâm đến vấn đề phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng Thiết kếthường là những cụm nhà cao tầng mỏng, dạng tấm tường, vách ngăn rất nhẹ, siêubền để tận dụng tối ưu về thông gió và chiếu sáng, đồng thời giảm giá thành xâydựng Dạng nhà này còn có khả năng tiết kiệm năng lượng do ứng dụng nhữngcông nghệ xây dựng và vật liệu mới.

Kinh nghiệm của các nước Châu Mỹ La Tinh

Tại một số nước Châu Mỹ Latinh như Brazil, Argentina , trong hơn nửa thế kỷtrở lại đây, quá trình đô thị hóa tốc độ cao cũng như quá trình “đại đô thị hóa” đã