Điều tra, khảo sát, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội tại đô thị phù hợp Chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG BIỂU v DANH MỤC BIỂU ĐỒ vii PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của nhiệm vụ 1 2. Mục tiêu của nhiệm vụ 4 3. Phạm vi và đối tượng điều tra khảo sát 4 3.1. Phạm vi điều tra khảo sát 4 3.2. Đối tượng điều tra khảo sát 4 4. Phương pháp thực hiện nhiệm vụ 5 4.1. Quy trình 5 4.2. Cách tiếp cận 5 4.3. Phương pháp thực hiện 6 5. Các đóng góp của nhiệm vụ 8 5.1. Sản phẩm của nhiệm vụ 8 5.2. Tính hiệu quả của nhiệm vụ 9 6. Kết cấu của nhiệm vụ 9 7. Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan 9 PHẦN 2: NỘI DUNG THỰC HIỆN 11 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 11 1.1. Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội 11 1.1.1. Trên thế giới 11 1.1.2. Tại Việt Nam 12 1.2. Phân loại nhà ở xã hội 16 1.2.1. Trên thế giới 16 1.2.2. Phân loại và đặc điểm nhà ở xã hội tại Việt Nam 21 1.3. Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội và bài học cho Việt Nam 27 1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội 27 1.3.2. Bài học rút ra cho Việt Nam trong vấn đề phát triền nhà ở xã hội 36 1.4. Quy định pháp luật về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam 39 1.5. Tổng kết Chương 1 52 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN XÃ HỘI HÓA TRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 54 2.1. Thực trạng triển khai nhà ở xã hội tại Việt Nam 54 2.1.1. Thực trạng các chính sách về nhà ở xã hội 54 2.1.2. Thực trạng triển khai nhà ở xã hội tại Việt Nam thời gian qua 62 2.2. Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam 82 2.2.1. Thực trạng các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư và người mua nhà 82 2.2.2. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội từ nguồn vốn xã hội hoá trong thời gian qua 92 2.2.3. Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội những năm gần đây 101 2.3. Đánh giá chung về thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam 107 2.3.1. Các mặt đạt được 107 2.3.2. Các mặt hạn chế 118 2.3.3. Các nguyên nhân 122 2.4. Tổng kết chương 2 139 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM HUY ĐỘNG HIỆU QUẢ NGUỒN VỐN XÃ HỘI HÓA TRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 141 3.1. Định hướng phát triển NƠXH đến năm 2030, tầm nhìn năm 2045 141 3.2. Căn cứ và quan điểm đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam 142 3.2.1. Căn cứ đề xuất đề xuất giải pháp 142 3.2.2. Quan điểm và mục tiêu đề xuất đề xuất giải pháp 144 3.3. Các giải pháp nhằm huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội 145 3.3.1. Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội 145 3.3.2. Giải pháp cụ thể để huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội 155 3.4. Biện pháp áp dụng các giải pháp đề xuất vào thực tiễn 183 3.4.1. Hoàn thiện về cơ chế, chính sách thông thoáng để đẩy phát triển nhà ở xã hội 183 3.4.2. Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực các chuyên viên cán bộ quản lý lĩnh vực nhà ở xã hội tại địa phương 184 3.4.3. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đôn đốc trong tất cả các khâu của quá trình phát triển nhà ở xã hội 185 3.4.4. Tăng cường và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển nhà ở 187 3.5. Một số đề xuất, góp ý hoàn thiện một số chính sách, văn bản QLNN liên quan đến phát triển nhà ở xã hội 188 3.6. Kết luận chương 3 192 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 194 KẾT LUẬN 194 KIẾN NGHỊ 195 TÀI LIỆU THAM KHẢO 200 PHỤ LỤC 205
Đánh giá tình hình kinh tế của người mua NƠXH
Phạm vi điều tra khảo sát
Khảo sát chủ đầu tư, các cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tín dụng, các nhóm đối tượng có nhu cầu, chuyên gia trong một số dự án NƠXH tại Việt Nam.
Đối tượng điều tra khảo sát
- Chính sách huy động nguồn vốn xã hội hóa trong các dự án NƠXH, tập trung vào các dự án NƠXH là chung cư cao tầng.
- Thực trạng, thuận lợi, khó khăn trong các dự án NƠXH sử dụng nguồn vốn xã hội hóa
- Các đề xuất từ các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức tín dụng, các nhóm đối tượng có nhu cầu, chuyên gia.
Phương pháp thực hiện nhiệm vụ 5 1 Quy trình
Quy trình thực hiện của dự án được khái quát qua các bước sau:
- Bước 1: Luận giải tính cấp thiết của dự án; Xác định mục tiêu nghiên cứu; Câu hỏi nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu; Đối tượng nghiên cứu; Phạm vi nghiên cứu.
- Bước 2: Tổng quan về phát triển NƠXH; Phương pháp nghiên cứu.
- Bước 3: Xác lập khung lý thuyết về giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển NƠXH tại Việt Nam.
Bước 4: Thu thập dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp được thu thập thông qua rà soát, kiểm tra và phân tích các nguồn dữ liệu hiện có Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua các cuộc điều tra xã hội học, phỏng vấn chuyên gia chuyên sâu và phân tích dữ liệu từ các cuộc khảo sát và điều tra.
- Bước 5: Dựa vào kết quả xử lý, tổng hợp dữ liệu phân tích, diễn giải, lập luận và luận giải toàn bộ các kết quả nghiên cứu thể hiện trong nội dung dự án.
Từ góc độ khoa học, xuất phát từ những nghiên cứu, đánh giá về những khó khăn vướng mắc cũng như khoảng trống trong các nghiên cứu về lý luận và thực tiễn về phát triển NƠXH tại Việt Nam giai đoạn vừa qua, dự án đã nêu ra mục tiêu và nhiệm vụ cần giải quyết Căn cứ vào mục tiêu và nhiệm vụ, dự án tiến hành xem xét các lý thuyết về phát triển NƠXH, đánh giá thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH… cũng như định hướng phát triển NƠXH đến năm
Theo tầm nhìn đến năm 2045, Nhà nước đóng vai trò chính trong huy động vốn xã hội hóa phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) Để huy động hiệu quả nguồn vốn này, Chính phủ đã đề xuất các giải pháp trong giai đoạn 2021-2030, tập trung vào các nội dung như hoàn thiện cơ chế, chính sách huy động vốn, đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư, xây dựng và phát triển NƠXH.
4.3 Phương pháp thực hiện a Phương pháp nghiên cứu tổng quan
Nhóm thực hiện sưu tầm, hệ thống hóa các tài liệu, công trình nghiên cứu, các báo cáo đánh giá về lý luận và thực tiễn trong và ngoài nước có liên quan đến dự án; Đánh giá khát quát sự hình thành và phát triển cũng như các loại hình NƠXH trên thế giới và tại Việt Nam; Đưa ra những kinh nghiệm về phát triển NƠXH của một số nước trên thế giới để từ đó rút ra bài học cho Việt Nam. b Phương pháp thu thập tài liệu và xử lý số liệu
Nguồn số liệu thứ cấp được tác giả thu thập và tổng hợp qua sách báo, thư viện, từ các báo cáo chính thức của các cơ quan quản lý về NƠXH cụ thể: Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Ban chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Tổng cục thống kê, Ngân hàng Nhà nước …Ngoài ra, một số nguồn số liệu được cập nhật từ các nguồn chính thức của các công ty bất động sản và phương tiện thông tin đại chúng….Các số liệu đã được kiểm tra, đối chiếu, so sánh để có sự nhất quán, đảm bảo nội dung phân tích có độ tin cậy cao.
Để đảm bảo tính khách quan và ứng dụng thực tiễn của đánh giá, nhóm nghiên cứu tiến hành điều tra ba nhóm đối tượng Phương pháp điều tra được sử dụng để thu thập dữ liệu sơ cấp.
+ Nhóm đối tượng 1: Các cơ quan quản lý về NƠXH và các chuyên gia về
NƠXH Đối tượng trả lời phiếu điều tra là các lãnh đạo, chuyên viên quản lý vềNƠXH tại các cơ quan quản lý về nhà ở, cụ thể là Cục quản lý nhà và thị trườngBất động sản; Sở xây dựng Hà Nội; Sở xây dựng TP HCM; Sở xây dựng thành phố Đà Nẵng; Ban chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thành phố Hà Nội, TP.HCM, thành phố Đà Nẵng; Ban chỉ đạo về trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản; Hiệp hội bất động sản Việt Nam; Bộ xây dựng; Bộ kế hoạch và đầu tư; Bộ tài chính; Ngân hàng Nhà nước; NHCSXH; các chuyên gia trong lĩnh vực NƠXH.
+ Nhóm đối tượng 2: Doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH Đối tượng trả lời phiếu điều tra là lãnh đạo, trưởng các bộ phận tài chính- kế toán của các doanh nghiệp đầu tư xây dựng NƠXH.
+ Nhóm đối tượng 3: Người thụ hưởng NƠXH Đối tượng trả lời phiếu điều tra là người thuê mua NƠXH trên địa bàn cả nước.
Nhóm đối tượng 1: Nhóm thực hiện đã phát ra 250 phiếu, thu về 220 phiếu, sau khi mã hóa và làm sạch, số phiếu hợp lệ có được 200 phiếu Nhóm đối tượng 2: Nhóm thực hiện đã phát ra 200 phiếu, thu về 162 phiếu, sau khi mã hóa và làm sạch, số phiếu hợp lệ có được 150 phiếu Nhóm đối tượng 3: Nhóm thực hiện đã phát ra 350 phiếu, thu về 315 phiếu, sau khi mã hóa và làm sạch, số phiếu hợp lệ có được 300 phiếu Từ số phiếu hợp lệ của 3 nhóm đối tượng Nhóm thực hiện sử dụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá cho nghiên cứu này. c Phương pháp nghiên cứu cơ sở lý thuyết và phân tích đánh giá
Nhóm thực hiện sử dụng kết hợp các phương pháp: Nghiên cứu tài liệu, chuyên khảo, so sánh, thống kê tổng hợp, phân tích, suy luận, diễn giải…để giải quyết các vấn đề đặt ra trong nội dung dự án.
- Phương pháp chuyên khảo, đối chiếu, so sánh: Dự án tiến hành nghiên cứu vấn đề chuyên sâu về phát triển NƠXH, được xem xét đánh giá trên cơ sở đối chiếu, so sánh với một số nước trên thế giới nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Dự án sử dụng các số liệu, tài liệu thống kê thích hợp, bao gồm các phương pháp thống kê, thu thập thông tin, để phục vụ cho việc phân tích và đánh giá toàn diện kết quả huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi toàn quốc Nhờ đó, dự án cung cấp cái nhìn sâu sắc và toàn diện về hiệu quả của các biện pháp huy động vốn ngoài ngân sách nhà nước trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp và trung bình.
- Phương pháp phân tích hệ thống: việc nghiên cứu thực trạng NƠXH và thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH được thực hiện một cách đồng bộ gắn với từng giai đoạn, từng hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Các đóng góp của nhiệm vụ8 1 Sản phẩm của nhiệm vụ
5.1 Sản phẩm của nhiệm vụ
Báo cáo điều tra, khảo sát, phân tích thực trạng, thuận lợi và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển NƠXH tại Việt Nam. Đề xuất một số giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH tại đô thị ở Việt Nam.
Báo cáo đề xuất, góp ý hoàn thiện một số chính sách, văn bản QLNN liên quan đến phát triển NƠXH.
5.2 Tính hiệu quả của nhiệm vụ
- Kết quả của dự án góp phần đánh giá sự hiệu quả, các thuận lợi, khó khăn của các dự án NƠXH nói chung cũng như những dự án NƠXH thực hiện bằng nguồn vốn xã hội hóa nói riêng
- Các giải pháp được đề xuất được kỳ vọng sẽ góp phần huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH tại đô thị tại Việt Nam
- Hệ thống các góp ý, được kỳ vọng sẽ nâng cao công tác QLNN liên quan đến huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển NƠXH tại đô thị phù hợp Chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030.
Kết cấu của nhiệm vụ9 7 Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan 9 PHẦN 2: NỘI DUNG THỰC HIỆN 11 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 11 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội 11 1.1.1 Trên thế giới
Kết cấu của nhiệm vụ gồm 3 phần chính:
Phần 2: Nội dung thực hiện
Phần 3: Kết luận và Kiến nghị.
Trong đó, phần Nội dung thực hiện bao gồm 03 chương:
Chương 1: Tổng quan về phát triển nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam
Chương 3: Đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hóa trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.
7 Một số khái niệm, thuật ngữ liên quan
- Vốn: Vốn là tư bản, mà tư bản được hiểu là giá trị mang lại giá trị thặng dư. Như vậy, hiểu một cách thông thường, vốn là toàn bộ giá trị vật chất được doanh nghiệp đầu tư để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Vốn có thể là toàn bộ của cải vật chất do con người tạo ra và tích luỹ được qua thời gian sản xuất kinh doanh cũng có thể là những của cải mà thiên nhiên ban cho như đất đai, khoáng sản… (Theo Karl Heinrich Marx).
- Nguồn vốn: là thuật ngữ dùng để chỉ các nguồn tập trung và phân phối vốn cho một hoạt động nào đó, nhằm đáp ứng nhu cầu chung của nhà nước và của xã hội Nói cách khác, nguồn vốn chính là nơi mà từ đó có thể khai thác được một số lượng vốn nào đó để phục vụ cho nhu cầu của các hoạt động kinh tế xã hội.
Nguồn vốn tư nhân là vốn đầu tư của chủ doanh nghiệp tư nhân, được đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh để phục vụ cho hoạt động kinh doanh Chủ doanh nghiệp trực tiếp đăng ký vốn đầu tư, có nghĩa vụ kê khai chính xác tổng số vốn đầu tư theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2014.
- Nguồn vốn xã hội hóa (Social Capital): Nguồn vốn xã hội hóa được hiểu là những quy định phi chính thức, những chuẩn mực và các mối quan hệ lâu dài giúp thúc đẩy các hành động tập thể và cho phép mọi người thực hiện các hoạt động hợp tác kinh doanh cùng có lợi.
- Nhà ở xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ( theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014)
- Phát triển nhà ở: là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở (Theo Luật Nhà ở năm 2014).
PHẦN 2: NỘI DUNG THỰC HIỆN
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1 Lịch sử hình thành và phát triển nhà ở xã hội
NƠXH có thể coi là “sinh ra từ các ống khói nhà máy” của quá trình công nghiệp hóa ở các nước châu Âu vào thế kỷ 19 Điều kiện sống rất tồi tệ của các gia đình công nhân (di dân từ nông thôn hoặc nước ngoài) trong các khu “ổ chuột” hình thành tự phát xung quanh các đô thị hay các tổ hợp công nghiệp (khai thác mỏ, luyện kim, cơ khí, dệt may ) đã là tiền đề cơ bản làm nảy sinh các tư tưởng xã hội nhân bản khẳng định sự cần thiết phải cung cấp nơi ở với các tiện nghi vật chất, tinh thần cơ bản cho công nhân - giai cấp mới hình thành và nghèo nhất của xã hội tư bản.
Trong bối cảnh mà tình trạng nghèo khổ, bệnh tật và thiếu thốn khắp nơi, Hoàng thân Albert - chồng của Nữ hoàng Victoria là người đầu tiên khởi xướng ý tưởng kêu gọi những nhà hảo tâm xây dựng các khu nhà ở tập thể cho người lao động Năm 1890, nước Anh ban hành Đạo luật “Nhà ở cho tầng lớp lao động" nhằm khuyến khích tầng lớp lao động bằng việc hỗ trợ cải thiện điều kiện ở của họ. Tiếp đó, chiến tranh thế giới thứ nhất nổ ra, và hệ lụy của nó khiến cho chính phủ Anh cảm thấy mình phải chịu trách nhiệm cung cấp nhà cửa cho cho những người lính trở về từ cuộc chiến và vì vậy, Đạo luật “Nhà cho những người anh hùng” ra đời năm 1919 với nội dung quy định về các hình thức trợ cấp nhà Từ những năm
1930, mô hình NƠXH trở nên rất thông dụng ở nước Anh và bắt đầu lan sang các quốc gia Châu Âu khác và Mỹ và càng trở nên phổ biến trên toàn thế giới từ sau chiến tranh thế giới thứ hai đến thời điểm hiện tại
Thực tế, khái niệm về NƠXH được sử dụng rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới ban đầu liên quan đến việc cung cấp nhà ở cho thuê được thực hiện bởi các tổ chức Nhà nước, phi lợi nhuận hoặc cho cả hộ gia đình có thu nhập thấp mà không thể mua với giá thị trường Mặc cho các nước có gọi tên giống nhau hay chính quyền có thể phát triển mô hình này theo phương thức khác, thì có một điều không thể phủ nhận là cốt lõi của mô hình NƠXH luôn là một trong những chính sách nhân đạo mà không chỉ tạo cơ hội tích cực cho người dân tiếp cận chỗ ở giá rẻ, giảm thiểu bất bình đẳng xã hội mà còn tích cực giúp ổn định thị trường nhà đất.
Tại Việt Nam, loại hình nhà tập thể được bao cấp bắt đầu xuất hiện ở một số thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Sài Gòn, Vũng Tàu từ những năm 1954 Từ những năm 1960-1970, Nhà nước cũng đã có chính sách nhằm đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở cho người dân, dưới hình thức các nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ Trong thời gian này, nhiều khu tập thể đã được xây dựng tại Hà Nội như tiểu khu Kim Liên, khu tập thể Giảng
Võ, Bách Khoa, Trung Tự, Thành Công, Thanh Xuân Bắc Sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này vào năm 1998 và 2001 Tuy nhiên, phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.
Nghị định số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê được ban hành ngày 05/10/2001 (sau đây gọi là “Nghị định 71/2001/NĐ-CP”) đã đưa ra khái niệm “nhà ở được ưu đãi”, một khái niệm mà có thể được xem là hình thức gần nhất với khái niệm NƠXH hiện nay Điều 1 Khoản 2 Nghị định 71/2001/NĐ-CP quy định nhà ở được ưu đãi bao gồm dự nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung (sau đây gọi là nhà chung cư cao tầng), và Nghị định này cũng quy định các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức Nhà nước và sinh viên Ở phạm vi địa phương, tại Thành phố Hà Nội, cùng năm 2001, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội (sau đây gọi là “Quyết định 123/2001/QĐ-UB”) cũng đã đưa ra quy định về quỹ nhà ở thành phố - một khái niệm có thể được xem là khá tương đồng với khái niệm quỹ NƠXH trong pháp luật nhà ở hiện nay Theo đó, Điều 8 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định 123/2001/QĐ-UB quy định rằng: “Đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố; Phần diện tích còn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diện tích sàn xây dựng nhà ở) được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan và tổ chức có nhu cầu về nhà ở theo giá sẽ được quy định vừa đảm bảo kinh doanh, vừa đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước trong thời hạn nhất định: 50% còn lại được phép bán theo giá thị trường” Ngày 6/5/2004,Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 Đây cũng là văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ NƠXH thông qua định nghĩa về quỹ NƠXH như là “quỹ nhà ở do Nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở” (điểm d Khoản 1 Mục III Điều 1 Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg).
Một năm ngay sau đó, khái niệm NƠXH đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật nhà ở năm 2005 với định nghĩa NƠXH là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua” Sau mộ thời gian thực thi, NƠXH đã được định nghĩa lại tại Khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 như sau: “NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”
Kể từ năm 2014, quy định được mua NƠXH mở rộng cho nhiều nhóm đối tượng hơn Người mua không nhất thiết phải có họ khẩu tại thành phố, nhưng cần có đang ký tạm trú dài hạn Theo Điều 49 và Điều 51 của Luật nhà ở năm 2014 có
Có 10 nhóm xã hội được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (NƠXH) theo quy định của luật, trong đó có 4 nhóm không phải áp dụng điều kiện về thu nhập như người có công với cách mạng, người trả nhà công vụ, học sinh, sinh viên, người bị thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ nhà ở nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở Thu nhập thấp là mức thu nhập không phải thường xuyên nộp thuế thu nhập cá nhân, hiện nay được áp dụng là từ 9 triệu đồng/tháng trở xuống sau khi trừ các khoản được miễn giảm Ngoài ra, người mua NƠXH phải chưa có nhà ở hoặc có nhưng diện tích dưới 8m2/người hoặc là nhà tạm, nhà hư hỏng.
