Đánh giá và Đề xuất Giải pháp Huy động Hiệu quả Nguồn Vốn Xã hội Hóa cho Phát Triển Nhà Ở Xã hội tại Đô thị
MỤC LỤC
THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN XÃ HỘI HểA TRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM
Thực trạng triển khai nhà ở xã hội tại Việt Nam 1. Thực trạng các chính sách về nhà ở xã hội
Khái niệm NƠXH dường như đã xuất hiện một cách gián tiếp qua khái niệm “Quỹ nhà ở” được đề cập trong mục tiêu số 3 của Quyết định này: Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng. Thứ hai: Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua NƠXH không có hộ khẩu thường trú theo quy định thì phải có bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê, thuê mua NƠXH.
Đánh giá tình hình kinh tế của người mua NƠXH
Thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam
+ Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở và áp dụng hình thức tự thực hiện đối với phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếu đủ năng lực + Được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự + Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát hành trái phiếu. Ngày 11/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về "Một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững", NHNN đã được giao chủ trì triển khai chương trình, chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Đánh giá chung về thực trạng huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam
Và các doanh nghiệp sẵn sàng tham gia đầu tư NƠXH, họ tham gia (68%), những doanh nghiệp này tham gia với 02 lý do chính: (1) vì trách nhiệm của doanh nghiệp đối với cộng đồng; (2) các ưu đãi mà doanh nghiệp được hưởng. doanh nghiệp không sẵn sàng tham gia đầu tư NƠXH và lý do họ đưa ra là các chính sách ưu đãi hiện nay chưa phù hợp với thực tế và e ngại khó thu hồi vốn. Bên cạnh đó, tại một số địa phương như Hà Nội, Đà Nẵng và đặc biệt TP.HCM. chính quyền thành phố đã trực tiếp sử dụng vốn ngân sách để đền bù, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bên trong một số dự án xây dựng NƠXH nhằm giảm áp lực về vốn cho các doanh nghiệp và thúc đẩy tiến độ dự án. Quỹ đất do nhà nước trực tiếp quản lý cũng được các thành phố ưu tiên đưa vào danh mục đầu tư xây dựng tạo quỹ nhà tái định cư, NƠXH, .. UBND các thành phố đã chỉ đạo sử dụng hiệu quả các mặt bằng nhà xưởng, kho bãi có giá trị trên địa bàn thành phố để hoán đổi cho các nhà đầu tư tham gia chương trình NƠXH. Các mặt hạn chế. Bên cạnh những kết quả đạt được của phát triển NƠXH thì vẫn còn một số bất cập, hạn chế. Đòi hỏi trong thời gian tới, Nhà nước cần tập trung khắc phục giải quyết những vấn đề tổn tại này để đạt được mục tiêu như chiến lược nhà ở đề ra đến năm 2030 đã đề ra. Thứ nhất, thị trường NƠXH, nhất là thị trường NƠXH đô thị hiện nay còn mất cân đối, đang có sự thiếu hụt lớn về nguồn cung. Nhà ở xã hội đạt tỷ lệ thấp so với tổng số diện tích sàn nhà ở đã xây dựng, mới đáp ứng được một phần nhu cầu của người dân. Bên cạnh đó, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế, các dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ lẻ, lại chủ yếu tập trung tại những nơi đông dân, nên gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực. Mặt khác, cơ cấu sản phẩm còn kém đa dạng, thiếu những nhà diện tích nhỏ, giá trị thấp và các căn hộ, nhà cho thuê với phương thức thanh toán linh hoạt. Thứ hai, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển NOXH, nhà ở công nhân, song, vẫn còn một số hạn chế cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, như: Việc xác định giá trước khi thực hiện giao dịch đối với NƠXH đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định dẫn đến kéo dài thời gian, gây tốn kém cho doanh nghiệp; các chính sách ưu đãi về lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà. ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn để thu hút, khuyến khích chủ đầu tư…. Quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm sau khi đưa vào sử dụng, nhưng trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, trong khi đó chủ đầu tư không được bán, nên không thu hồi được vốn, gây lãng phí và giảm sức hút đầu tư vào NƠXH…. Một số địa phương chưa quan tâm để có các cơ chế, giải pháp cụ thể nhằm hỗ trợ, ưu đãi, khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp tích cực tham gia phát triển NƠXH trên địa bàn hoặc chọn được doanh nghiệp tiêu biểu để đầu tư phát triển NƠXH, nhất là nhà ở cho công nhân. Thứ ba, chất lượng công trình NƠXH chưa đảm bảo. + Có 69/300 ý kiến cho rằng chất lượng công trình NƠXH chỉ đạt mức trung bình. Biểu đồ 2.8: Chất lượng công trình NƠXH. Hiện nay, thẩm định chất lượng công trình của các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, tuy nhiên việc thẩm định chất lượng công trình chưa thực sự được coi trọng vì vậy gây ra tình trạng trên thị trường nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp đang có tình trạng xuống cấp nghiêm trọng chỉ sau. Rất tôt Tốt rung bình Kém Rất kém. một thời gian ngắn sử dụng. Như dự án Ecohome 1 – Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội mới sử dụng được hơn 1 năm nhưng đã có hiện tượng tường bị ngấm, rỉ nước, xuất hiện các vết nứt, hư hỏng cửa sổ. Tất cả những tình trạng đang xảy ra tại các dự án nhà ở thu nhập thấp hiện nay là do sự buông lỏng quản lý của nhà nước. Thứ tư, đối tượng được thụ hưởng NƠXH còn hạn chế. Để giải quyết các vấn đề về khả năng chi trả nhà ở của người dân, chính phủ Việt Nam đã hết sức nỗ lực để phát triển mô hình NƠXH như các nước trên thế giới. Tuy nhiên, NƠXH hiện nay vẫn chỉ dành cho một số nhóm đối tượng cụ thể do nguồn cung hạn chế trên thị trường và nguồn ngân sách Nhà nước cũng không đủ dồi dào. Điều này dẫn đến một thực tế là còn một nhóm người yếu thế trong xã hội như người về hưu, người cao tuổi, người đã nghỉ hưu, người tàn tật, người thất nghiệp hoặc thậm chí là người vô gia cư sẽ khó có cơ hội nhận được lợi ích do chính sách NƠXH mang lại trong khi bản thân họ cũng là những người thực sự cần nơi ở ổn định. Thứ năm, thiếu thốn cơ sở hạ tầng tại các dự án NƠXH. Tại các thành phố lớn, các dự án NƠXH ở Việt Nam phổ biến được xây dựng ở bên ngoài khu vực đô thị vì giá đất và chi phí giải phóng mặt bằng thấp. Đó thường là các khu vực ngoại thành hoặc khu vực mới được mở rộng để thực hiện dự án đầu tư, di dời hoặc xây dựng cơ quan hành chính mới. Mặc dù vậy, bên trong những khu vực này, không có đủ hệ thống cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, siêu thị, hệ thống giao thông và các trung tâm giải trí, do đó có những tác động bất lợi nghiêm trọng đến cuộc sống hàng ngày của người dân. Thứ sáu, theo quy định mới tại Quyết định 2081/QĐ-NHNN về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2023 đối với dư nợ của các khoản vay hỗ trợ nhà ở, mức lãi suất của các NHTM áp dụng trong năm 2023 đối với dư nợ của các khoản vay hỗ trợ nhà ở là 5%/năm. Tuy nhiên, thực tế cho đến nay cả doanh nghiệp và người mua NƠXH vẫn chưa được vay nguồn vốn tín dụng ưu đãi này. Ngoài ra, chưa có sự nhất quán trong triển khai các gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi với các bên liên quan. Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố kết thúc gói tín dụng ưu đãi này sau 3 năm thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế đã phát sinh hai vấn đề: 1) các chủ đầu tư dự án NƠXH đang xây dựng dở dang đã không còn được tiếp tục vay vốn ưu đãi, điều đó dẫn đến dự án thiếu vốn; 2) chủ đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất thương mại, điều đó làm cho công trình bị kéo dài, thậm chí bị dở dang. Thứ bảy, Công tác thanh tra, kiểm tra trong tất cả các khâu của quá trình phát triển nhà ở xã hội cũng chưa được thường xuyên, kịp thời và hiệu quả Việc thanh tra, kiểm tra từ khâu xin xét duyệt hồ sơ dự án, đến thi công, chất lượng công trình khi hoàn thành bàn giao, kiểm tra việc để lại quỹ đất 20% của các dự án thương nhà ở thương mại, kiểm tra việc xét duyệt hồ sơ xin mua nhà, xin vay để được xây hoặc để được mua nhà đều chậm trễ, không thường xuyên và dẫn đến nhiều hậu quả khó khắc phục trong quá trình đầu tư nhà ở xã hội trong suốt thời gian vừa qua.
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM HUY ĐỘNG HIỆU QUẢ NGUỒN VỐN XÃ HỘI HểA TRONG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI
Định hướng phát triển NƠXH đến năm 2030, tầm nhìn năm 2045
- Phát triển NƠXH theo dự án có vị trí, quy mô gắn với khu vực tập trung nhiều đối tượng có nhu cầu NƠXH, tại các quỹ đất phát triển NƠXH được bố trí trong quy hoạch dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở nhằm đảm bảo công bằng và tăng khả năng tiếp cận hạ tầng đồng bộ và các dịch vụ xã hội thiết yếu. - Quan tâm giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho công nhân gắn với khu vực sản xuất, bảo đảm đáp ứng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các khu nhà ở, tạo chỗ ở ổn định, nâng cao đời sống để công nhân an tâm lao động sản xuất, góp phần an sinh xã hội.
Căn cứ và quan điểm đề xuất giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam
Thứ nhất, giải pháp nhằm huy động hiệu quả nguồn vốn đầu tư trong phát triển NƠXH phải phù hợp với các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nước đồng thời chính sách đưa ra phải đảm bảo yêu cầu phù hợp với thông lệ quốc tế trong điều kiện hội nhập. Thứ hai, giải pháp tài chính phát triển NƠXH phải phù hợp với các giải pháp khác của Nhà nước, như: giải pháp đất đai, giải pháp về quy hoạch, giải pháp về giải phóng mặt bằng, giải pháp về đầu tư hạ tầng kỹ thuật…Đặc biệt, giải pháp tài chính phải đặt trong mối quan hệ và đồng bộ với các giải pháp khác trong hệ thống chính sách liên quan đến NƠXH.
Các giải pháp nhằm huy động nguồn vốn xã hội hoá trong phát triển nhà ở xã hội
Ngoài các khu NƠXH được xây dựng chuyên biệt cho các đối tượng như công nhân, sinh viên… rất nên và cần có quy hoạch và xây dựng NƠXH cùng phục vụ đa dạng cho các đối tượng có nhu cầu như cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên, người lao động làm công hưởng lương… Đây là mấu chốt đúng nghĩa trong phát triển NƠXH có tính bao trùm, tránh cục bộ, nhằm nâng giá trị đáp ứng linh hoạt và rộng khắp cho mọi đối tượng thuộc chính sách thụ hưởng khi có nhu cầu. Trong chiến lược phát triển kinh tế- xã hội của quốc gia, ngoài nhiệm vụ phát triển NƠXH, đảm bảo chỗ ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, Chính phủ còn rất phải phát triển đồng bộ các lĩnh vực khác như: y tế, giáo dục, công nghiệp, nông nghiệp, giao thông, quốc phòng, an ninh…Mặt khác NSNN lại có hạn nếu không muốn nói là eo hẹp vì vậy để tránh rơi vào tình trạng thâm hụt ngân sách, Nhà nước cần có các biện pháp cụ thể, lên kế hoạch cân-đối thu chi ngân sách chi tiết cho từng thời kỳ phát triển của đất nước.
Biện pháp áp dụng các giải pháp đề xuất vào thực tiễn
Cần tăng cường năng lực và hiệu lực bộ máy quản lý Nhà nưởc về NƠXH theo hướng kết hợp với chủ trương cải cách hành chính, ưu tiên cho công tác đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao năng lực quản lý của cán bộ công chức Nhà nước cũng như đối với nguồn nhân lực của các thành phần kinh tế tham gia đầu tư NƠXH. - Cần phải hoàn thiện, bổ sung, các quy định của pháp luật về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia NƠXH trên cơ sở tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BĐS.
Một số đề xuất, góp ý hoàn thiện một số chính sách, văn bản QLNN liên quan đến phát triển nhà ở xã hội
Cải tiến quy trình lựa chọn nhà đầu tư, áp dụng quy chế phê duyệt cấp phép tập trung, hiện các căn cứ pháp luật để thẩm định và lựa chọn nhà đầu tư (luật đầu tư, luật đấu thầu, luật đất đai, luật giao dịch bất động sản) đang phân tán dẫn đến phát sinh nhiều chi phí, cần giản hóa quy trình cấp phép bằng việc liên thông quy trình lựa chọn nhà đầu tư với việc xét duyệt dự án xây dựng NƠXH là cho phép tiến hành đồng thời hoạt động xét duyệt dự án với việc thẩm định đầu tư theo Luật Đầu tư và hoạt động cấp phép xây dựng theo Luật Xây dựng. Phân loại đối tượng liệt kê ở Điều 49 Luật Nhà ở, ngoài những đối tượng được ưu tiên cung cấp cần phân loại đối tượng thụ hưởng thành loại đặc biệt và thông thường, hai đối tượng này có mục địch và tiêu chí hỗ trợ NƠXH khác nhau nên cần phõn loại rừ, nếu NƠXH cung cấp quỏ nhiều cho đối tượng trong diện đặc biệt sẽ khiến giảm lượng cung cấp cho đối tượng thường nên cần chọn tỷ lệ hợp lý.