các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

------ NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI, NĂM 2020... ------ NG

-

 -

NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN

CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2020

-

 -

NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học của

luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã giúp đỡ tôi rất nhiều về kiến thức,

phương pháp nghiên cứu của luận án

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện

thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận án này

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận án

Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất cả mọi người!

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH viii

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1 Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 4

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 5

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 5

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 5

1.4 Tiếp cận và quy trình nghiên cứu 6

1.4.1 Tiếp cận nghiên cứu 6

1.4.2 Quy trình nghiên cứu 6

1.5 Kết quả và ý nghĩa của luận án 8

1.5.1 Kết quả đạt được và điểm mới của luận án 8

1.5.2 Ý nghĩa của luận án 8

1.6 Kết cấu luận án 8

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9

2.1 Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 9

2.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài 9

2.1.2 Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài 26

2.1.3 Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án 31

2.2 Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản 35

2.2.1 Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp 35

2.2.2 Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả 38

2.2.3 Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản 41

2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả 42

2.3 Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu 48

2.3.1 Lý thuyết hành vi có kế hoạch 48

2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tài sản 48

2.3.3 Lý thuyết vị thế chất lượng 49

Tiểu kết chương 2 50

CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 51

3.1 Bối cảnh nghiên cứu 51

3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 51

3.1.2 Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội 58

3.1.3 Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội 65

3.2 Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu 70

3.2.1 Nghiên cứu định tính 70

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 73

3.2.3 Kết quả nghiên cứu định tính 76

Tiểu kết chương 3 85

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP 86

4.1 Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ 86

4.2 Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức 93

4.2.1 Thống kê mô tả mẫu 93

4.2.2 Thống kê mô tả các biến độc lập 94

4.2.3 Phân tích nhân tố khám phá 98

4.2.4 Đánh giá độ tin cậy của thang đo 99

4.2.5 Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát 102

4.2.6 Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu 104

4.2.7 Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) 105

Tiểu kết chương 4 112

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 113

5.1 Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC 113

5.1.1 Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm 113

5.1.2 Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng 113

5.1.3 Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường 114

5.2 Kiến nghị và giải pháp 115

5.2.1 Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng 115

5.2.2 Hoàn thiện sản phẩm 117

5.2.3 Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC 122

5.2.4 Xác định giá theo vị trí căn hộ 124

5.2.5 Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực 124 5.2.6 Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà 126 5.2.7 Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư 127 5.2.8 Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước 132

Tiểu kết chương 5 135 KẾT LUẬN 136 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO 140 PHỤ LỤC 151

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà 13

Bảng 2.2: Bộ ba giá trị 17

Bảng 2.3 Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu 24

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản 31

Bảng 2.5 Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 32

Bảng 2.6 Thuật ngữ và định nghĩa 41

Bảng 2.7 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản 46

Bảng 3.1 Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị 51

Bảng 3.2 Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị 52

Bảng 3.3 Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010 54

Bảng 3.4 Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014 55

Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 55

Bảng 3.6 Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính 77

Bảng 3.7 Thang đo các biến lần 2 80

Bảng 4.1 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ 86

Bảng 4.2 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ 89

Bảng 4.3 Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức 91

Bảng 4.4 Đặc tính của mẫu nghiên cứu 93

Bảng 4.5 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” 94

Bảng 4.6 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” 95

Bảng 4.7 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” 95

Bảng 4.8 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” 96

Bảng 4.9 Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” 97

Bảng 4.10 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư” 97

Bảng 4.11 Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập 98

Bảng 4.12 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính thức 100

Bảng 4.13 Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC 103

Bảng 4.14 Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC 106

Bảng 5.1 Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội 114

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu 7

Hình 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 15

Hình 2.2 Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở 16

Hình 2.3 Các thành tố của giá trị bất động sản 18

Hình 2.4 Các thành tố của giá trị bất động sản 19

Hình 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản 19

Hình 2.6 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) 27

Hình 2.7 Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 28

Hình 2.8 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014) 28

Hình 2.9 Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn Bính (2017) 30

Hình 2.10 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC 32

Hình 2.11 Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá 43

Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý 53

Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường 56

Hình 3.3 Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc 60

Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường 61

Hình 3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp 78

CHƯƠNG 1:

PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế giới và với Việt Nam Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết Chiến lược đầu tư các chung cư cao cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực Chiến lược đầu

tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát triển doanh nghiệp của mình Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng

Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân Thứ nhất, dân số phát triển ngày càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế

hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều Sự chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại

để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ Xu hướng phát triển

các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững

Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần

tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của con người Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện kinh tế và nguồn thu nhập Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015) Có thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội

và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ

Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận Số lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh chóng Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện

Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao Tòa nhà được bố trí nhiều chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và văn phòng với mật độ sử dụng cao Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho cộng đồng Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi

bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;

Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố

kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu chung cư Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua

là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng

và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin

về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng cũng như về mặt Pháp lý Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp Thị trường tự phát do nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp

đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội

Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như

Hà Nội Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô

Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản

và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất động sản cạnh tranh (Geltner, 2007) Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993) Lợi nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn

kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp Sự tập hợp nguồn nhân lực cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh