Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠOTRƯỜN GĐẠIHỌCKINHTẾQUỐCDÂN  NGUYỄNHỮUCƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁNCĂNHỘCHUNGCƯCAOCẤPNGHIÊNCỨUTRÊNĐỊABÀNHÀNỘI LUẬNÁNTIẾNSĨNGÀNH QUẢN TRỊKINHDOANH HÀNỘI,NĂM2020 NGUYỄNHỮUCƯỜNG CÁCNHÂNTỐẢNHHƯỞNGĐẾNGIÁBÁNCĂNHỘCHUN GCƯCAOCẤP-NGHIÊNCỨU TRÊNĐỊABÀNHÀNỘI Chuyênngành: QUẢNTRỊKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNMã số:9340101 LUẬNÁNTIẾNSĨ Ngườihướngdẫnkhoahọc:PGS.TS.NGUYỄNMINHNGỌC HÀNỘI,NĂM2020 LỜICAMĐOAN Tôi đọc vàhiểuvềcác hànhvi viphạms ự t r u n g t h ự c học thuật T ô i cam kếtbằng danh dựcá nhân rằngnghiêncứu tựthựchiệnvàkhôngv i phạm yêucầuvềsự trungthựctronghọcthuật HàNội,ngày tháng năm2020 Nghiêncứusinh NguyễnHữuCường LỜICẢMƠN Trướct i ê n , T ô i x i n g i l i c ả m n s â u s ắ c đ ế n t h ầ y h n g d ẫ n k h o a h ọ c c ủ a luận ánPGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người giúp đỡ nhiều kiến thức,phương phápnghiêncứucủa luậnán Tôi xin chân thành cảm ơn tới thầy côkhoa Bất động sản Kinh tếtài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dânđã tạo điều kiệnthuận lợigiúp tơihồnthànhluận ánnày Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảmơn tới gia đình, bạn bè,đồng nghiệpđ ã t r ợ , giúpđỡtơitrongqtrìnhnghiêncứu,thựchiệnluậnán Xingửilờicámơnchânthànhtớitấtcảmọingười! HàNội,ngày tháng năm2020 Nghiêncứusinh NguyễnHữuCường hỗ MỤCLỤC LỜICAMĐOAN .i LỜICẢMƠN ii MỤCLỤC .iii DANHMỤCBẢNG vi DANHMỤCHÌNH viii CHƯƠNG1:P H Ầ N MỞĐẦU .1 1.1 Sựcầnthiếtvàlýdolựachọnđềtàinghiêncứu .1 1.2 Mụctiêuvàcâuhỏinghiêncứu .4 1.2.1 Mụctiêunghiêncứu 1.2.2 Câuhỏinghiêncứu 1.3 Đốitượngvàphạmvinghiêncứu 1.3.1 Đốitượngnghiêncứu 1.3.2 Phạmvinghiêncứu 1.4 Tiếpcậnvàquytrìnhnghiêncứu 1.4.1 Tiếpcậnnghiêncứu 1.4.2 Quytrìnhnghiêncứu .6 1.5 Kếtquảvàýnghĩacủaluậnán .8 1.5.1 Kếtquảđạtđượcvàđiểmmớicủaluậnán 1.5.2 Ýnghĩacủaluậnán 1.6 Kếtcấuluậnán CHƯƠNG2 : T Ổ N G Q U A N N G H I Ê N C Ứ U V À C Ơ S Ở L Ý T H U Y Ế T V Ề C Á C NHÂNT ỐẢNHHƯỞNGĐẾNG I Á BẤTĐỘNGSẢN 2.1 Tổngquannghiêncứuvềcácnhântốảnhhưởngđếngiábấtđộngsản .9 2.1.1 Cáccơngtrìnhkhoahọcđãcơngbốởnướcngồi .9 2.1.2 Tổngq u a n c c cơng trình k h o a họ cđ ãđ ượ cc ôn g b ố nướcl iê n quan đếnđềtài 26 2.1.3 Mơhìnhlýthuyếtvànhữngvấnđềnghiêncứugiảiquyếttrongluậnán 31 2.2 Cơsởlýluậnvềgiácảvàcácnhântốảnhhưởngđếngiácảbấtđộngsản 35 2.2.1 Kháiniệmvềbấtđộngsảnvàchungcưcaocấp 35 2.2.2 Kháiniệmvàbảnchấtcủaphạmtrùgiácả 38 2.2.3 Đặcđiểmgiátrịvàgiácảbấtđộngsản 41 2.2.4 Cácnhântốảnhhưởngđếngiácả 42 2.3 Cáclýthuyếtcóliênquanđếnchủđềnghiêncứu .48 2.3.1 Lýthuyếthànhvicókếhoạch 48 2.3.2 Lýthuyếthiệuứngtàisản .48 2.3.3 Lýthuyếtvịthếchấtlượng .49 Tiểukếtchương2 50 CHƯƠNG3:BỐICẢNHNGHIÊNCỨUVÀPHƯƠNGPHÁPNGHIÊNCỨU 51 3.1 Bốicảnhnghiêncứu 51 3.1.1 KháiqtthịtrườngbấtđộngsảnkhuvựcHàNộithờikỳ2010-2020 51 3.1.2 QtrìnhpháttriểnmơhìnhnhàởtậptrungtrênđịabànthànhphốHàNội 58 3.1.3 ThựctrạngvềcácnhântốảnhhưởngđếngiábáncănhộCCCCtrênđịabànthành phốHàNội 65 3.2 Phươngphápnghiêncứuvàmơhìnhnghiêncứu .70 3.2.1 Nghiêncứuđịnhtính .70 3.2.2 Phươngphápnghiêncứuđịnhlượng .73 3.2.3 Kếtquảnghiêncứuđịnhtính 76 Tiểukếtchương3 85 CHƯƠNG4:K Ế T QUẢ NGHIÊNCỨUVỀCÁCY ẾU TỐẢNHHƯỞNGTỚIGIÁBÁNC ĂNHỘCHUNGCƯCAOCẤP 86 4.1 Kếtquảnghiêncứuđịnhlượngsơbộ 86 4.2 Kếtquảnghiêncứuđịnhlượngchínhthức 93 4.2.1 Thốngkêmôtảmẫu 93 4.2.2 Thốngkêmôtảcácbiếnđộclập .94 4.2.3 Phântíchnhântốkhámphá .98 4.2.4 Đánhgiáđộtincậycủathangđo 99 4.2.5 Phântíchmơhìnhhồiquykhichưacóbiếnkiểmsốt .102 4.2.6 Kiểmđịnhcácgiảthuyếtnghiêncứu 104 4.2.7 Phântíchmơhìnhhồiquykhicóbiếnkiểmsốt(DT) .105 Tiểukếtchương4 112 CHƯƠNG5:GIẢIPHÁPVÀKIẾNNGHỊ 113 5.1 NguyêntắcxácđịnhgiábáncănhộCCCC 113 5.1.1 Nguyêntắc1:Giábánvàchấtlượngsảnphẩm 113 5.1.2 Nguyêntắc2:Giábánvàtâmlýkháchhàng 113 5.1.3 Nguyêntắc3:Giábánvàquanhệcungcầutrênthịtrường 114 5.2 Kiếnnghịvàgiảipháp 115 5.2.1 Nghiêncứuthịtrườngvàphânkhúckháchhàng 115 5.2.2 Hoànthiệnsảnphẩm 117 5.2.3 ĐềxuấtliênquanđếnvịtrívàvịthếcủatịanhàvàcănhộCCCC 122 5.2.4 Xácđịnhgiátheovịtrícănhộ 124 5.2.5 Tạo lậpcảnhquan,mơi trườngtíchcực 124 5.2.6 Nângcaochấtlượngdịchvụvàquảnlýtòanhà 126 5.2.7 Nâng caouytínvàhìnhảnhcủaChủđầu tư .127 5.2.8 KiếnnghịhồnthiệnvềchínhsáchquảnlýthịtrườngBĐScủaNhànước 132 Tiểukếtchương5 135 KẾTLUẬN 136 DANHMỤCCÁCCƠNGTRÌNHNGHIÊNCỨUC Ủ A TÁCGIẢLIÊNQUAN ĐẾNLUẬNÁN .139 TÀILIỆUTHAMKHẢO 140 PHỤLỤC .151 DANHMỤCBẢNG Bảng2.1.Thuộctínhbêntrongvàthuộctínhbênngồingơinhà .13 Bảng2.2:Bộbagiátrị .17 Bảng2.3.Bảngtổngkếtkếtquảnghiêncứu 24 Bảng2.4.Bảngtổnghợpmộtsốcơngtrìnhnghiêncứuv ề cácnhântốảnhhưởngđếngiácảthơngqua giátrịbấtđộngsản 31 Bảng2.5.Nộidungcácthangđotrongphiếuđiềutralần1 32 Bảng2.6.Thuậtngữvàđịnhnghĩa 41 Bảng2.7.Cácnhântốtácđộngđếngiátrịbấtđộngsản .46 Bảng3.1.Cầuvềbấtđộngsảnnhàởtạiđôthị 51 Bảng3.2.Cầuvềnhàởtạikhuvựcđôthị 52 Bảng3.3.Thịtrườngcănhộchungcư,quí4,2010 .54 Bảng3.4.Nguồncungnhàở-tổngdựántínhđến2014 55 Bảng3.5:DựbáocungcầutrênthịtrườngHàNộinăm2014-2016 55 Bảng3.6.Đặcđiểmmẫunhàđầutưtrongnghiêncứuđịnhtính 77 Bảng3.7.Thangđocácbiếnlần2 80 Bảng4.1.KếtquảđánhgiáđộtincậycủathangđoLần1-Nghiêncứuđịnhlượngsơbộ 86 Bảng4.2.KếtquảđánhgiáđộtincậycủathangđoLần2-Nghiêncứuđịnhlượngsơbộ 89 Bảng4 N ộ i d u n g c c t h a n g đ o v m ã h ó a s d ụ n g t r o n g n g h i ê n c ứ u đ ị n h l ợ n g chí nhthức 91 Bảng4.4.Đặctínhcủamẫunghiêncứu 93 Bảng4.5.Thốngkêmôtảđánhgiácủacácđápviên về“Đặcđiểmvậtlýc ủ a cănhộCCCC” 94 Bảng4.6.Thốngkêmôtảđánhgiácủacácđápviênvề“Môitrườngxungquanh” 95 Bảng4.7.Thốngkêmơtảđánhgiácủacácđápviênvề“Vịtrícủacănhộvàvịthếcủachungcư” .95 Bảng4.8.Thốngkêmơtảđánhgiácủacácđápviênvề“Chấtlượngdịchvụ&quảnlýchungcư” 96 Bảng4.9.Thốngkêmơtảđánhgiávề“Đặcđiểmnhânkhẩukháchhàng” 97 Bảng4.10.Thốngkêmôtảđánhgiácủacácđápviênvề“Đặcđiểmcủachủđầutư” .97 Bảng4.11.KiểmđịnhKMOvàBartlettthangđocácbiếnđộclập .98 Bảng4 12 K ế t đá nh gi đ ộ t i n c ậ y c ủ a t h a n g đo- N gh iê n c ứ u đ ị n h l ợ n g chínhthức 100 Bảng4.13.TổnghợpchỉsốphântíchhồiquybộibộthangđoGBCHCC 103 Bảng4.14.TổnghợpchỉsốphântíchhồiquybộibộthangđoGBCHCC 106 Bảng5.1.DựbáocungcầuvềcănhộtrênthịtrườngHàNội 114 DANHMỤCHÌNH Hình1.1:Quytrìnhnghiêncứu Hình2.1.Cácnhântốảnhhưởngđếngiátrịbấtđộngsản 15 Hình2.2.Cấutrúcphâncấpxácđịnhgiátrịcủabấtđộngsảnnhàở 16 Hình2.3.Cácthànhtốcủagiátrịbấtđộngsản 18 Hình2.4.Cácthànhtốcủagiátrịbấtđộngsản 19 Hình2.5.Cácnhântốảnhhưởngđếngiábánbấtđộngsản 19 Hình2.6.M hìnhc c n h â n tố tác đ ộn g đến g i c ảB Đ S N gu yễ n M n h Hùngv cộngsự(200 9) 27 Hình2.7.Mơhìnhcácnhântốtácđộngđếnquyếtđịnhmuac ă n h ộ C C C C c ủ a NguyễnQuangThuvàcộ ngsự,2013 .28 Hình2.8.MơhìnhcácnhântốtácđộngđếngiácảBĐScủaLụcMạnhHiển(2014) .28 Hình2.9.MơhìnhcácthànhtốgiátrịbấtđộngsảnvớimụcđíchtàichínhcủaLêVănBính(2017) 30 Hình2.10.CácnhântốảnhhưởngđếngiábánCCCC .32 Hình2.11.Cácnhântốảnhhưởngđếnquyếtđịnhvềgiá 43 Hình3.1:Yếutốgiácảvàpháplý .53 Hình3.2:Cơcấucănhộtheophânkhúcthịtrường 56 Hình3.3.Tỷtrọngcănhộđơthịtheophânkhúc 60 Hình3.4:Giátrungbìnhcănhộchungcưtheophânkhúcthịtrường 61 Hình3.5.Cácnhântốảnhhưởngđếngiábáncănhộchungcưcaocấp 78