Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

Sựcầnthiếtvàlýdolựachọnđềtàinghiêncứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốcgiatrênthếg iớ i vàvới ViệtNam Trongđó ph ân khúcchungcưcaocấplà môhìnhnhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phậnngười có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết Chiến lược đầu tư các chung cư caocấpk h ô n g c h ỉ đ ơ n t h u ầ n đ ả m b ả o n g u ồ n c u n g m ớ i c h o q u ỹ n h à ở q u ố c g i a m à c ò n trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạtầngxãhộirấtcầnthiếtchoansinhxãhộitạiđịaphươngvàkhuvực.Chiếnlượcđầutư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự pháttriển của nền kinh tế quốc gia Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủđầu tư chọn phân khúc Chung cưc a o c ấ p đ ể đ ầ u t ư - k i n h d o a n h l à c h i ế n l ư ợ c p h á t triển doanh nghiệp của mình Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởicôngxâydựngởcácđôthịlớnnhanhchóngvàphânkhúcngườicóthunhậpkhágiảvớichấtlư ợngsốngcaongàycàngđượclan rộng.

Tỷt rọ ng k h á c h hà ng g i ầ u c ó n gà y c à n g t ă n g t h ì n h u c ầ u hư ởn g t h ụ c h ấ t l ư ợ n g sốngcà ngcaov à đ a d ạ n g d o n h i ề u n g u y ê n n h â n T h ứ n h ấ t , d â n s ố p h á t t r i ể n n g à y càngnhanhvà xuhướngdịch cưtừ các vùngn g o ạ i t h à n h v ề c á c t h à n h p h ố l ớ n n h ư khuvựcHàNộivàthànhphốHồChíMinhngàycànggiatăng;Thứđếnlàtâmlýthế hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều.S ự c h i a t á c h h ộ k h ẩ u v à nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơhọc dâns ố t ừ c á c n ơ i v ề t r u n g t â m n g à y c à n g l ớ n t h ì c à n g đ ò i h ỏ i c a o t r o n g k h i q u ỹ đất nộiđô ngày càng eo hẹp;Thứba, Vịthếuy tínc ủ a V i ệ t N a m đ ư ợ c c á c q u ố c g i a hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng cónhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bấtđộngsản;K i ề u b à o , doanh n h â n v à n hi ều t ổ c h ứ c n ướ cở nướcn go ài sa u nhiều n ă m tíchl ũ y t à i c h í n h , n g à y c à n g c ó x u h ư ớ n g q u a y t r ở l ạ i V i ệ t N a m đ ể l à m ă n đ ể g ầ n người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trựcthuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nộithành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trungngàycàngcấpthiết;Thứtư:Quymôhộgiađìnhtrongxãhộicóxuhướngthunhỏlạiđểphụcvụn hucầuởriêngvàđộclậpngàygiatăngcủathếhệtrẻ.Xuhướngpháttriển cácđôthịmớitheochiềuhướnglêncaođểtiếtkiệmtàinguyênđấtvàpháttriểncơsởhạtầngkỹthuậtvà hạtầngphúclợixãhội,đôthịxanh,sạchđẹpvà bềnvững.

Nhàở l à n ơ i s i n h s ố n g t h i ê n g l i ê n g c ủ a c o n n g ư ờ i c ả v ềp h ầ n t h â n m à p h ầ n tâm thứclà cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống củacon người Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiệnkinh tế và nguồn thu nhập Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trungvới đầy đủ các tiện nghihữu ích đãtrực tiếphay gián tiếp tác độngt í c h c ự c n â n g c a o hơnchấtlượngmôitrườngsốngchoconngười(Hamzehnejad vàc ộ n g sự,2015) Cóth ể thấy rằng nhữngngười phấn đấu cảđ ờ i đ ể k i ế m t ì m n ơ i ở ổ n đ ị n h c ó c h ấ t l ư ợ n g cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hộivà dịchvụ yt ế - g i á o d ụ c t ố t h ơ n , m a n g l ạ i c ả m g i á c h à i l ò n g v à d ễ c h ị u t r o n g c u ộ c sốnghàngngày tốthơncho giađình củahọ.

Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận Sốlượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanhchóng Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trườngđẹp,đ ồ n g b ộ v ề c ơ s ở h ạ t ầ n g k ỹ t h u ậ t , t í c h h ợ p n h i ề u t i ệ n í c h c ô n g c ộ n g v à q u a n trọngnhấtlàkếtnốicácchungcưcaotầngvớihệthốnggiaothôngđilạithuậntiện.

Cácc h u n g c ư c a o c ấ p đ ã t í c h h ợ p đ ư ợ c c á c y ế u t ố v ậ t c h ấ t v à t i n h t h ầ n t h o ả mãnc á c n h u c ầ u n h i ề u c ủ a k h á c h h à n g c ó t h u n h ậ p c a o T ò a n h à đ ư ợ c b ố t r í n h i ề u chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh vàvăn phòng với mật độ sử dụng cao Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khốngchếvềchiều caovàmậtđộxây dựngcó tỷl ệ t h ấ p t ạ o k h ô n g g i a n t h o á n g đ ã n g c h o cộng đồng.Mạng lướiđườnggiao thông tiếpcập vớicácdựá n c h u n g c ư đ ư ợ c m ở rộngv à đ ầ u t ư m ớ i n h i ề u h ơ n đ a d ạ n g p h o n g p h ú N h à n ư ớ c đ ầ u t ư x â y n h i ề u c ầ u vượt,h ầ m c h u i d â n s i n h , h ầ m x u y ê n q u a n ú i , x u y ê n s ô n g , m ở n h i ề u t uy ến đ ư ờ n g đ i bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bềngoàingoạithấtcáctòanhàmỹquanđikèmcácdịchvụtổnghợpđadạngphongphú;

Chungcưcaocấplàsựkếttinhgiữađẳngcấpquyhoạchkiếntrúc,cácyếutốkỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khuchung cư Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt,được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinhđược miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ Xu hướng phát triển các dự ánnhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyềnthông, cách thức huy động vốn,phươngphápb á n h à n g , c h i ế n l ư ợ c v ề g i á b á n n h à v à cáccamkếthậumãi.Đặcđiểmnổibậtcủathịtrườngbấtđộngsảntrongvàinămqua là:thiếuthôngtinminhbạch,thiếuvàchậmchễbanhànhcácchínhsáchđịnhhướngvà bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫndiễnraởnhiều nơi, ngườim ua cónhu cầusửdụngởthậtđang thiếunhiều thông tinvềcác d ự á n tương đ ồ n g t r o n g k h u v ự c , h oa ng mang v ề giá và ch ất lư ợ ng x â y d ự n g cũng như về mặt Pháp lý.

Xu hướng tăng giá bán đốiv ớ i p h â n k h ú c c h u n g c ư t r u n g bình vàg i ả m g i á b á n đ ố i v ớ i p h â n k h ú c c h u n g c ư c a o c ấ p T h ị t r ư ờ n g t ự p h á t d o nhiềun g u y ê n nh ân n ê n l ư ợ n g h à n g t ồ n k ho chủy ế u là p h â n k h ú c Chung c ư c a o c ấ p đãg â y t ổ n t h ấ t n ặ n g n ề v ề k i n h t ế c h o c á c c h ủ đ ầ u t ư , g â y h o a n g m a n g c h o k h á c h giầuc ó n g o ạ i t ỉ n h h a y k i ề u b à o m u ố n c ả i t h i ệ n m ô i t r ư ờ n g s ố n g ;

Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn nhưHà Nội. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưathíchloại nhàở nàytrongdânchúngcũngngàymột tăng.

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thịtrường bất động sản và cácn h à p h á t t r i ể n BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tớigiá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất cácrủiroc h o cá cn hà đầ u t ư k i n h d o a n h B ĐS K o r o s e c ( 20 08 ) c h o rằng c ó thểchia c ác yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bêntrong Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài vàbên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trịtạo thành sản phẩm nhàở hoànhảothôngquaquanhệcungcầucũngnhưcácnhântốmôitrườngvĩmô.

Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản và môi trường sống xung quanh cùng với sựả n h h ư ở n g p h ứ c h ợ p c ủ a c á c d ự á n b ấ t động sản cạnh tranh (Geltner, 2007) Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấntượng nếu các dự ánb ấ t đ ộ n g s ả n đ ó t h u ộ c s ở h ữ u c ủ a c á c d o a n h n g h i ệ p t ư n h â n ; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn đượcquản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tậndụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất đượcnhà nước hỗ trợ cóthể áp dụng được rộngr ã i , d o đ ó g i á b á n v à c h ấ t l ư ợ n g s ả n p h ẩ m nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993) Lợinhuận có thểđạtđượckỳ vọng caon h ấ t c h ấ t l ư ợ n g n h â n l ự c n ộ i b ộ đ ư ợ c t u y ể n c h ọ n kỹc à n g c ó t h ể đ ạ t đ ư ợ c m ụ c t i ê u p h á t t r i ể n k i n h t ế v ớ i q u y m ô l ớ n v à g i ú p d o a n h nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tíchhợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp Sự tập hợp nguồn nhân lựccaotrongtổchứccủadoanhnghiệpsẽđạtđược hiệuquả đầutưBĐS cógiátrịphái sinh cao Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm giatăngthêmgiátrịtàisảnbởiuytínnhàđầutư(VănCaovàCory,1982;Burnell,1985).

Diễnb i ế n k h ó l ư ờ n g c ủ a th ị t r ư ờ n g B ấ t đ ộ n g s ả n b u ộ c cá c n h à đ ầ u t ư v à c ác sàn giaodịchBất độngsảnphải nâng caokhả năngnắm bắt cáct í n h i ệ u t h ị t r ư ờ n g thôngquamứcđộhấpthụcácsảnphẩmnhàở.Mặtkhác,cạnhtranhgiữacácchủđầutưcũn gnhưáplựctừphiángườimuabuộccácnhàpháttriểnBĐSphảitìmkiếmlợithế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, ápdụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnhtranh hữu hiệu Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá báncăn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư Sự cần thiết phảinghiênc ứ u c á c n h â n t ố h ì n h t h à n h g i á b á n c h u n g c ư c a o c ấ p n g à y c à n g t r ở n ê n c ầ n thiết đốivới các chủ đầu tư.Nghiên cứu này được cácn h à đ ầ u t ư , c ô n g t y x â y d ự n g , cácnhàquảnlýkinhtếmongchờsẽtạonênsựkhácbiệtvềphạmvinghiêncứu.Xétcả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luậnán này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chàobánlầnđầucủachủđầutưđốivớicănhộCCCCtạithànhphốHàNội.

Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứutrênđịa bànHàNội" đượcchọnlàmđềtàiluậnántiếnsĩ.

Mụctiêuvàcâuhỏinghiêncứu

Mụctiêunghiêncứu

Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địab à n t h à n h phốHàNộilàmụctiêunghiêncứunhằmđạtđợccácyêucầusau:

- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác độngtớigiá báncănhộCCCC.

- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộCCCC Trên cơsở đó, nhận diệnc á c g i ả t h u y ế t v à x â y d ự n g c á c m ô h ì n h n g h i ê n c ứ u cácnhântốcótácđộngđếngiábáncănhộCCCCtrênthịtrườngHàNội.

- Xác địnhmức độ và tầm quant r ọ n g c ủ a t ừ n g n h â n t ố đ ế n g i á b á n c ă n h ộ CCCCtạiHà Nội.

- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của cácn h â n t ố t h e o đ ặ c đ i ể m n h â n k h ẩ u củangườimua.

- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trườngBĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyềnthông… nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cáchkhoahọc,phùhợpvớitìnhhìnhthựctếvàthựchiệnmụctiêukinhdoanh.

Câuhỏinghiêncứu

-M ứ c đ ộ v à c h i ề u ảnh h ư ở n g c ủ a t ừ n g n h â n t ố đ ến giáb á n cănh ộchungcư c a o cấp trênthịtrườngBấtđộngsảnHàNội nhưthếnào?

Đốitượngvàphạmvinghiêncứu

Đốitượngnghiêncứu

Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bánC C C C t r ê n địabànHàNội.Trongluậnánnày,giábánCCCCkhôngphảilàgiáthựctế màlà giákhảosáttheothangđo.

Phạmvinghiêncứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộCCCC Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý Tuy nhiên,luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảmnhận(củacácđốitượng khảosát)vềgiábánCCCC.

(i) Nhântốmôitrườngkháchquantầmvĩmô(lãisuất,lạmphát,chínhsáchvềnhà ở,tăngtrưởng kinhtế….);

Nhữngn h â n t ố c ó ả n h h ư ở n g n h i ề u đ ế n g i á b á n c ă n h ộ C C C C l u ô n đ ư ợ c c á c nhà đầu tư BĐS quan tâm nhất Luận án bỏ qua những nhân tố môi trường vĩ mô khôngnghiên cứu và cả quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả vì: (i) lý thuyết và thực tiễn đãthừa nhận và (2) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô và có ảnhhưởngrấtkhácnhau hoặckhôngnhiều đốivớiquanhệcungcầu.

- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm2010đến2019;Cácsốliệusơcấpsẽlấytrongnăm2019vàgiảiphápđến2025.

Tiếpcậnvàquytrìnhnghiêncứu

Tiếpcậnnghiêncứu

Luậná n đ ư ợ c t i ế p c ậ n l o g i c : T ừ v i ệ c n g h i ê n c ứ u t h ị t r ư ờ n g , t h u t h ậ p c á c d ữ liệu,t hôngt in th ôn gq ua tàiliệu, sáchbá o vàkhảo s át thựctế t ạ i cáccông t yđ ầu tư BĐSđểxâydựn gvàkiểmđịnhcácmôhìnhnghiêncứuvàcácgiảthuyếtliênquan.

Luậnán n g h i ê n cứu về xu hư ớn g h ư ở n g t h ụ c h ấ t lư ợn g c u ộ c sốn g c a o , ng uồ n thu nhập, giá thành đầu tư và xây dựng cơ chế giá bán dựa trên kết quả dự định nghiêncứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của chủ đầu tư;trọng tâm nghiên cứu là các chủ đầu tư BĐS trên địa bàn Hà Nội đã xây dựng giá bánCCCCnhưthế nào?

Về lý thuyết, có 2 cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (cácchủ đầu tư kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận của người muaCCCCđốivớicácnhântốcóảnhhưởngđếngiábán)

Trongl u ậ n á n n à y , t á c g i ả l ự a c h ọ n c á c h t i ế p c ậ n x á c đ ị n h g i á b á n c ă n h ộCCCC từ khách hàng.Theo tiếp cận này, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng cácyếu tố phi giá cả để tạo ra giá trị vô hình gây cảm xúc mong muốn trong tâm trí kháchhàng.Giátrịcủacănhộđượccảmnhậnbởikháchhàng,chứkhôngphảilàchiphí.

Quytrìnhnghiêncứu

Thang đo nháp Định tính

Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng)

Cronbach Alpha Định lượng sơ bộ

Thang đo chính thức và điều chỉnh mô

Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định

Phân tích sâu sau kiểm định

Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích phương sai

Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng, CFA Định lượng chính thức Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố) EFA Định tính

Kếtquảvàýnghĩacủaluậnán

Kếtquảđạtđượcvàđiểmmớicủaluậnán

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Đó là : 1/ Đặc điểm vật lýcủa căn hộ CCCC; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; 3/ Môi trường xungquanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý toà nhà; 4/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hànghay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm của chủ đầu tư Đặc biệt, luận án đã nghiên cứubổsung2nhântốngày càngcóảnhhưởngđángkể đếngiá bánbấtđộngsản.

- Đưa ra những nhận định về các nhân tố đối với giá bán CCCC Nếu loạib ỏ nhân tố về Đặcđiểmc ủ a c h ủ đ ầ u t ư , t h ì n h â n t ốM ô i t r ư ờ n g x u n g q u a n h(MT) tácđộng lớnnhấtlêngiábáncănhộ CCCC.

- Đề xuất một số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS do các nhân tố ảnhhưởngđếngiábáncủacácnhàđầutưphânkhúcCCCCtrênđịabànHàNội. Đềtàinghiên cứuchuyênsâutới từng nhântốcótác độngmạnh nhấtđếngiábán căn hộCCCC; đây là một phân khúc hẹp trên thị trường bất động sản, đó chính làkhoảngt r ố n g c ầ n n g h i ê n c ứ u ( c h o đ ế n n a y , t ạ i V i ệ t N a m c h ư a c ó c ô n g t r ì n h n g h i ê n cứu đầyđủnàođượccôngbốvềđềtài này).

Ýnghĩacủaluậnán

Luận án là một trong những tài liệu hữu ích giúp cho các nhà đầu tưB ấ t đ ộ n g sản tham khảo về giá trên thị trường Luận án cũng gợi ý cách xây dựng từng mức giábánc ă n h ộ C C C C n ó i r i ê n g n h ằ m t ố i đ a h ó a l ợ i n h u ậ n c h o n h à đ ầ u t ư v à g i a t ă n g nhi ều lợi ích cho khách hàng.Quađ ó , c á c d o a n h n g h i ệ p đ ã c h o n h à n ư ớ c m ộ t c á c h đầy đủ và kịp thời, bình ổn được thị trường BĐS và nâng cao sự hài lòng về chất lượngsống của người muanhà.

Kếtcấuluậnán

Chương1:Phầnmởđầu Chương2:Tổngquannghiêncứuvàcơsởlýthuyếtvềcácnhântốảnhhưởng đếngiábánbấtđộngsản

Chương3:Bốicảnhnghiêncứuvàphươngphápnghiêncứu Chương4: K ế t q u ả n g h i ê n c ứ u v ề c á c n h â n t ố ả n h h ư ở n g đ ế n g i á b á n c ă n h ộ chung cưcaocấptrênđịabànthànhphốHàNội

Tổngquannghiêncứuvềcácnhântốảnhhưởngđếngiábấtđộngsản

Cáccôngtrìnhkhoahọcđãcôngbốởnướcngoài

Giá cả là yếutốsốngcòn của hết thảy mọi doanhnghiệpt h a m g i a t h ị t r ư ờ n g Giác ả l à m ụ c đ í c h t h u h ồ i v ố n đ ầ u t ư n h a n h , g i ả m c h i p h í , m u a r ẻ b á n đ ắ t v à c u ố i cùng của mọi hoạt động thương mại là mang lại lợi nhuận Chủ động về giá cả là hànhđộngthíchứngmaulẹvàlàcáchduynhấtđểgiữdoanhthuhoặcbảovệthịphần;

( 2 0 0 8 ) đ ư a r a n ă m y ế u t ố t r ở n g ạ i k h i t h ự c h i ệ n c h i ế n lượcđ ị n h g i á d ự a v à o g i á t r ị t à i s ả n l à : i / đ á n h g i á q u á t h ấ p g i á t r ị tàis ả n ; i i / t r u y ề n thông về giá trị thấp hơn giá trị thực tế; iii/ không có phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/quảntrịlựclượngbánhàngyếukém;vàv/thiếuhỗtrợtừquảnlýcaocấp.

Tác giả Nigel và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có tầmnhìn chiến lượct ổ n g t h ể h ơ n l à c h ỉ n g h ĩ v ề g i á v à k i ể m s o á t k h ả n ă n g t ă n g g i á , đ ặ c biệttronghoàncảnhhậukhủnghoảng.

David và David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing về giá là: i/ khả năngthanh toáncủa kháchhàng ; ii/giátrịthương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh trênt h ị trường;iv/mứcgiácaoràocảngianhập;v/cầusovớicung;vàvi/mụctiêuthịphầnvà phân biệt đáng kể các chiến lược giá cao hay thấp Khi sử dụng các yếu tố này, môhìnhthốngkêđượcphát triểndựavàophântíchsựkhácbiệt Nghiêncứunàyhỗtrợcho lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên thị trường, khách hàng và cạnh tranh.Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống và chắc chắn về các yếu tốmarketing tác động đến quyết định giá cao hoặc giá thấp Bằng cách áp dụng các yếu tốnày trong mô hình ra quyết định, các nhà marketing có một nhóm công cụ có thể hỗ trợchoquátrìnhraquyếtđịnhmarketingvềgiácả.

Stephan&Andreas(2013)pháthiệnrađịnhgiádựavàogiátrịtàisảncốđịnhvà sinh lời của doanh nghiệp Hơn nữa, các tác giả tìm ra ba xu hướng định giá có ảnhhưởng khác nhau đến khả năng định giá của công ty, từ đó liên quan đến kết quả hoạtđộngcủadoanhnghiệp.Nghiêncứunàylàkếtquảnghiêncứuđầutiênđềcậpđếngiátrịtổngtàis ảnvàkếtquảhoạtđộngquanghiêncứuđịnhlượngcảvềlýthuyếtvàthực hành, gợi ý cho các công ty ở bất kỳ quy mô nào, ngành nghề lĩnh vực nào, hay ở đâuđều cólợitừphươngphápđịnhgiádựavàogiátrị.

Bất động sản những tài sản đặc biệt được đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗidịchvụđatiệníchđểphụcvụconngườivàcógiátrịtàisảnrấtcaonhờvàocácđặctính hữu ích (Rosen, 1974) Do đó, các hộ gia đình đánh giá các đặc tính sử dụng thíchhợp về nơi ở chứ không phải sự bóng bẩy nhưng bất tiện dụng của chính sản phẩm Vìbấtđộng sản làtài sản về sinh sống củac o n n g ư ờ i v à đ ư ợ c c ố đ ị n h t r o n g k h ô n g g i a n , nên khách hàng nào cũng lựa chọn nhiều yếu tố tích cực về môi trường sống và chấtlượngcácdịchvụtiệníchchonơiở(Malpezzi,2003).

2.1.1.2 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnhhưởng đến giábán bấtđộngsản

CácphươngthứcmàNhàNướctraoquyềnsửdụngđấtvàsửdụngtàisảnđềubị ràng buộc bởi các chính sách quản lý, các quy định và hạn chế trong việc quy hoạchvà các hoạt động phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007) Ở nhiềuquốc gia nhưT r u n g Q u ố c , S i n g a p o r e , M a l a y s i a ,

H ồ n g K ô n g v à m ộ t s ố t h à n h p h ố ở Mỹ và Australia, đất thuộc sở hữu củaNhàN ư ớ c ( C h í n h p h ủ ) v à đ ư ợ c c h i a t h e o c á c hợp đồng thuê đấtlâu dài, nên thịt r ư ờ n g đ ấ t đ a i t r ê n t h ự c t ế l à t h ị t r ư ờ n g t h u ê t h e o hợp đồng Từ chiến lược phát triển đô thị của chính quyền, thông qua các điều khoảnhợp đồng thuê đất và thuê nhà bằng các thỏa thuận pháp lý và thường áp đặt thông quaquy hoạchđô thị vàcác yêucầu pháplý.

Lãi suất cũng rất quan trọng đối với bất động sản Ciurlia và Gheno (2009) chorằng lợi nhuận của thị trường bất động sản cho phép các bên tham gia quản lý rủi ro vàlợin h u ậ n , m à k h ô n g m u a h o ặ c b á n t r ự c t i ế p c á c t à i s ả n c ơ s ở T h ị t r ư ờ n g n h ư t r ê n đa ng phát triển rất nhanh, do đó, nhu cầu to lớn là cần phảicó môh ì n h đ ị n h g i á đ ơ n giản nhưnghiệu quả.

Frappa và Mesonnier (2010) trong nghiên cứu của mình đã tìm ra bằng chứngmạnhmẽcủahiệuứngtíchcựctừlạmphát,nhắmđếntăngtrưởnggiánhàđấtthựctếvàtrên tỷlệgiánhàbánvàchothuê.

Lạm phát cũngt á c đ ộ n g l ớ n đ ế n l ợ i n h u ậ n c ủ a c á c n h à đ ầ u t ư b ấ t đ ộ n g s ả n Lạm phátlàmgiảm tỷlệ lãi suất thực tế, nhưng các động lực thúcđ ẩ y l ạ m p h á t c ó nghĩa là tỷlệ lãisuất danhnghĩasẽ phùhợpvớităngtrưởng, nhưEvingv à P a y n e (2003) phân tích Clark (1993) cũng xác định chắc chắn về thực tế lạm phát làm giảmđầut ư , k i n h t ế t ă n g t r ư ở n g v à n ă n g s u ấ t t r o n g t ư ơ n g l a i H u i z i n g a ( 1 9 9 3 ) t u y ê n b ố lạmpháthạthấp sựổnđịnhgiácảliên quan,dẫnđếnsựbấtđịnh củacáckhoảnđầutưtăngl ên…

Psunder(2009)đãnghiêncứucáctácnhânảnhhưởngđếnthị trườngbấtđộngsản và nhận ra rằng các sự tăng trưởng của Bất động sản cũng xảy ra khi các tác nhânảnh hưởngc ó c h i ề u h ư ớ n g r ấ t t í c h c ự c

C á c t á c n h â n ả n h h ư ở n g đ ế n s ự t ă n g t r ư ở n g hay tụt dốc được xác định bao gồm: thu nhập hộ gia đình, các chỉ số biểu thị xã hội vànhân khẩu học, chi phí cho quỹ tài trợ và các hợp đồng, tác động từ địa phương Nhànghiên cứu cũng đưa ra rằng lạm phát cao lên cũng có thể gây tác hại đến ngành và thịtrường xây dựng, dẫn đến hậu quả nhu cầu mua bán bất động sản giảm đi tiến đến gâysứcép lêngiá nhà bấtđộng sản.

Mehmood khan kakar và M Ali kakar (2011) đã phân tích nhân tố đô thị hóa,dòng người tị nạn, thiếu hụt nhân tố (phương án) đầu tư, cũng như ngoại hối và chínhsáchtiềntệ,vàcuốicùngnhântốbêntronglàvịtrí vàchothuê.

Sự tăng giá căn hộ liên quan đến các cơ chế khác nhau, ví dụ như "kỳ vọng quámức" về sự tăng giá trong tương lai, vượt qua cả những biến cố xã hội ( Shiller, 2003),hoặc chuyển nhượng tại giágiao dịch, liên kếtv ớ i s ự k ế t h ợ p g i ữ a l ạ m p h á t v à t i ề n t ệ ảo giác(BrunnenmeiervàJulliard,2008). Ý kiến về tác động của chỉ số chứng khoán trong tương lai lên bất động sản rấtkhácnhaut r o n g n gh iê n cứu.Mộtsốnghiên cứucủaAmbrosevàBian(2010),Cotter và Devaney (2001), kết luận là chiều hướng của mối quan hệ nhân quả giữa chỉ số bấtđộng sản và chứng khoán khá yếu ớt Trong khi đó, Lee et al., (2012) cho thấy sự liênkếtmạnhmẽgiữaChỉsốGiaodịchChứngkhoánvàbấtđộngsản.

2.1.1.3 Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua nhàNhântốthịtrườngcóảnhhưởngđếngiábấtđộngsản Định giá là một quá trình thấu hiểu các giá trị kết tinh của tài sản Trong nghiêncứu của Richards( 1 9 9 6 ) v ề v i ệ c x á c đ ị n h g i á t r ị đ ấ t b ị ô n h i ễ m ; k ế t q u ả c h o t h ấ y đ ấ t đai có giá trị thấp hơn bởi vì quá trình định giá phải kết hợp nhiều phương pháp thẩmđịnh khác nhau (bao gồm sự kỳ thị) để khôi phục giá trị đất đai cho các hình thức sửdụng trong tương lai Tất cả những điều này có liên quan rất nhiều đến hành vi củanhững người tham gia thị trường tác động đến giá trị tài sản Các nhà hoạch định chínhsách,nhàđ ầ u tư , nhàđ ầ u cơ , n g ư ờ i muav à n g ư ờ i sửdụng đ ấ t cól iê n quan đá ng kể đến cácxu hướngtănggiá bấtđộng sản.

Trên thực tế, sự tham gia và tương tác giữa hai yếu tố cung và cầu của nhữngngười tham gia vào thị trường BĐS đã dẫn đến sự hình thành các khái niệm về hành viảnhhưởngđếnquátrìnhtìmkiếm vàquytrìnhđịnhgiácủathịtrường(Dalyvàcộngsự, 2003) Các nhà đầu tư ngày càng hiểu biết sâu rộng hơn về nhu cầu và thị hiếu củakhách hàng mua nhà và có thể và dự đoán được cácd a o đ ộ n g c ủ a t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g sản(Gibler&Nelson,1998).GiblervàNelsonđãđềcậpđếncácmôitrườngvĩmôvà vi mô trong nghiên cứu hành vi khách mua nhà; trong đó các yếu tố vĩ mô thể hiện sựbiến đổi nhân khẩu học của cảkhu vực dẫnđến những thay đổi trong định giát à i s ả n , giátrịsửdụng,niềmtựhàovềnơiở;trongkhiđócácyếutốvimôbaogồmhànhvivànhu cầucủa kháchhàng vềnơiở.

Không có nhiều tư liệu nghiên cứu về hành vi của khách hàng liên quan đếnnhữngquyếtđịnhưutiênlựachọnvềnơiở.Bấtchấpýkiếnchorằngkháchhàngluônbị giới hạn các lựa chọn được chủ đầu tư định vị sẵn trong nội dung các bản hợp đồng;Kháchh à n g s ẽ c ó n h i ề u c ả m n h ậ n t í c h c ự c v ề n ơ i ở t r o n g t ư ơ n g l a i k h i đ ư ợ c n h i ề u kê nh truyền thông và các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư đã kích hoạt nhu cầu hammuốn hưởng thụ chất lượng sống cao, và nhiều dự án BĐS được triển khai thì kháchhàng càng có nhiều sự lựa chọn đa dạng hơn Tuy nhiên, do nguồn cung về phân khúcnhà ở rất chậm, thường phải mấtmột khoảng thời gian vài banămmới có mộtd ự á n nhà ở mới hoàn thành; cho nên không phải tất cả khách hàng cứ có tiền là có thể muađược căn hộ như mong muốn Khách hàng thường lựa chọnnơi ở phù hợp cho cả giađình với mức giá phù hợp tùy thuộc tích lũy và thu nhập của mỗi gia đình; Điều này cónghĩa là khách hàng thể hiện ý muốn thay đổi chỗ ở thường là số đông, đa số họ bị giớihạn về nguồn lực tài chính nhưng nhu cầu mong muốn hưởng thụ thường không giớihạn, vì vậy họ phải ưu tiên lựa chọn sản phẩm hàng hóa nào cần thiết và có mức giá phùhợpdựatrênhoàncảnhthựctế.GiblervàNelson(1998)đãthảoluậnrộngrãivềhànhvicủangườit iêudùngđượcứngdụngtronglĩnhvực bấtđộngsản.

Bấtđ ộ n g s ả n đ ư ợ c t ạ o l ậ p b ở i n h i ề u t h à n h t ố c ả g i á t r ị h ữ u h ì n h v à v ô h ì n h trongq u á trình gi ao dịch đò i h ỏ i cácbên p hả i cónhiều t hô ng ti nl i ên qu an đ ến BĐSmục tiêuđể hình thành quá trìnhra quyết định chốt deal.Cầná p d ụ n g c á c q u y t ắ c trước khi ra quyết định bằngcáchtham khảo thêmm ộ t s ố t h ô n g t i n c ó t í n h c h ấ t b ổ sungh o ặ c k h ô n g b ổ s u n g Q u y ế t đ ị n h b ổ s u n g t h ê m m ộ t v à i t h ô n g t i n l à m ộ t q u y ế t đ ịnhdựatrênlýtríđểđánhgiávàsosánhcácthuộctínhtíchcựcvàtiêucựctừnhiềusản phẩmnhàở đồng dạng trước khi quyết định muahay bán tàisản Trong khiđ ó , quyếtđịnhkhôngbổsungthêmthôngtingiúpkháchhàngtăngsựtựtinkhitìmđượctàisả nphùhợp.Tuynhiênngườimuahaybánnhàphảithayđổiquanđiểmkiếmtìmlợi nhuận cao nhất từ đối tác của mình mà nên dừng lại mong muốn chia sẻ lợi nhuậnwin-win từcảhaiphía(Imanvàcộng sự,2012).

Nóichungk h á c h h à n g m u ố n c h ọ n m ộ t n ơ i ở t h u ậ n t i ệ n c h o n ơ i s ố n g v à l à m việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996) Các BĐS có vị trí thuận lợi như: cửa hàng bán lẻ,các trạm giao thông công cộng, khu vui chơi…luôn được ưu tiên hàng đầu trong việcmuan h à L e v i n e (1998)đ ã r ằ n g s ự t i ệ n l ợ i g i a o t h ô n g đ i l ạ i t ừ n ơ i ở đ ế n t r u n g t â m mua sắm có thể ảnh hưởng lớn đến việc lựa chọn căn hộ cho gia đình; đặc biệt đối vớicáck h á c h h à n g c ó t h u n h ậ p t h ấ p đ ế n t r u n g b ì n h T h e o F r i e d m a n ( 1 9 8 0 ) t h ì v i ệ c l ự a chọnyếutốvịtríchonơiởđượcxemlàquantrọngkhigầnnhữngnơilàmviệc,dịch vụ y tế, mua sắm, trường học, công viên… Nghiên cứu của Kauko (2003) chỉ ra rằng:một BĐS có vị trí tốt là một yếu tố quan trọng liên quan đến hiệu quả đầu tư các dự ánphát triển nhà ở Theo Tan (2010), khoảng cách từ nơi ở đến khu vực có nhiều tiện íchcông cộng, có nghĩa là vị trí từ nơi ở rất tiện lợi để đưa con đến được trường học, cửahàngb á n l ẻv à g i a o t h ô n g c ô n g cộng.Khoảng cá ch từn ơ i ở đến t r ư ờ n g họcc h ủ yế u liênqu anđếnhộgiađìnhcótrẻem,dođóvịtríchongôinhàđếntrườnghọcgầnnhấtlà yếu tố ưu tiên số một của khách hàng (Clark, 2006) Tương tự như vậy, khoảng cáchđến các trung tâm bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc chính cho các hộ gia đình(Tan, 2010) Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứuthì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì phân khúc nhà ở này tậptrungrấtđôngngườivẵnhiễmtiếngồn(Hurtubia,2010).

Tổngquancác côngtrìnhkhoa họcđãđượccông bốtrongnướcliên quan đếnđềtài

NguyễnTuấnAnh (2018) đã nghiên cứucácnhân tốtàic h í n h v à p h i t à i c h í n h ảnh hưởngtớiviệclựac h ọ n m u a n h à ở g i á t h ấ p v à t r u n g b ì n h N g h i ê n c ứ u đ ã p h â n tíchvàsosánh cácyếu tốtàichínhvàphitài chínhtácđộngtới quyếtđịnhlựachọn mua nhàở xãhội(NOXH) vàn h à ở t h ư ơ n g m ạ i t r u n g b ì n h t h ấ p ( T M T B T )

C á c nghiên cứu đã chỉ ra rằng vấn đề giá cả và vị trí nơi ở có vai trò đặc biệt quan trọng khiquyết định mua nhà ở xã hội (NOXH); đánh giáy ế u t ố t à i c h í n h c a o h ơ n , n h ư n g đ á n h giá ảnh hưởng của vị trí thấp hơn so với nhóm mua nhà ở thương mại trung bình thấp(TMTBT) Trong nhóm các khách hàng mua NOXH thường coi giá cả cao hơn nhómmuan h à ở T M T B T Đ i ề u k i ệ n t h a n h t o á n v à m ứ c p h í d ị c h v ụ c h u n g c ư c ũ n g đ ư ợ c đánh giá khá quan trọng, và quan trọng hơn hai vấn đề về khả năng vay và lãi suất vay.Kết quả nghiên cứu cho rằng: trong khi biến số giáo dục có ảnh hưởng đáng kể tới việcvayvốnmuanhàthìbiếnsốnghềnghiệp,tuổi,quymôhộgiađìnhvàthunhậpkhôngcó tiền mua nhà.bởi các quy định và điều kiện cho vay là khá khó khăn Đối với vấn đềhàilòngnhàở,chothấy mứcđộhàilòngcủangười muanhàcaonhấtởkhu vựcTP

Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm Khoảng cách đến trung tâm thành phố Giá cả bất động sản

Số tầng xây dựng Diện tích khuôn viên

HCM, sau đó là Tp Hà Nội và Đà Nẵng Bên cạnh đó, những hộ vay hỗ trợ mua nhà ởthường nhiều hơn so với các hộ không vay mua nhà và những hộ ở NOXH có mức độhàilòngvề nhà ởthấphơnso vớinhómnhà ởTMTBT.

Vũ Minh Đức (2008) đã nghiên cứu về “Sử dụng công cụ giá cả để cạnh tranhtrongđ i ề u k i ệ n h ộ i n h ậ p k i n h t ế q u ố c t ế c ủ a c á c d o a n h n g h i ệ p s ả n x u ấ t x i m ă n g ở ViệtN a m ” L u ậ n á n n à y đ ã l à m s á n g t ỏ b ả n c h ấ t c ủ a c ạ n h t r a n h q u a g i á t r o n g h ì n h tháit hị trườngđộcquyền nhómvàthị trườngđộc quyềncủathị trườngximăng Kếtquả nghiên cứu chỉ rõ để cạnh tranh qua giá, các doanh nghiệp xi măng cần tập trungkiểm soát chi phí, giảm chi phí và hạ giá thành sản phẩm và cần thiết lập đồng bộ hệthốngquảntrịcạnhtranhquagiávàhệthốngthôngtincạnhtranhcủadoanhnghiệp.

NguyễnM ạ n h H ù n g v à c ộ n g s ự ( 2 0 0 9 ) đ ư a r a p h ư ơ n g p h á p đ ị n h g i á b ấ t đ ộ n g sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng Theo phương pháp này, giá cả bất động sảnchịu tác động của hai nhóm biến số: (1) Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất, diệntíchk h u ô n v i ê n , s ố t ầ n g x â y d ự n g v à ( 2 ) N h ó m b i ế n p h ả n á n h v ị t h ế n ơ i ở , k h o ả n g cá chtới trungtâmthànhphố,vịtrínhàmặttiềnhaytrongngõ.

Hình 2.6 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐScủaNguyễnMạnhHùngvàcộngsự(2009)

Kết quả kiểm định môhìnhchothấy, các nhân tốc ó ả n h h ư ở n g đ ế n g i á b ấ t động ở TP HCM được sắp xếp theo tầm quan trọng giảm dần như sau: Diện tích khuônviên; Khoảng cách đếntrung tâm thành phố;Số tầng xây dựng và,Vị trí nhàđấtm ặ t tiền hay trong hẻm.

PhạmVănBình(2013)khẳngđịnhcơsởgiátrịtínhthuếnhàở,đấtởlàgiátrịthịt r ư ờ n g v à p h ư ơ n g p h á p s o s á n h l à p h ư ơ n g p h á p c h ủ đ ạ o t r o n g v i ệ c x á c đ ị n h g i á tínht h u ế L u ậ n á n x â y d ự n g b ộ t i ê u c h í g ồ m 1 2 n ộ i d u n g đ ể á p d ụ n g t r o n g p h ư ơ n g pháp so sánh, đó là: (i)- Đặc điểm pháp lý; (ii)- Hình dáng lô đất; (iii)- Kích thước, quimô; (iv)-Lợi thế giaothông; (v)-Lợi thế kinhd o a n h ; ( v i ) - H ạ t ầ n g x ã h ộ i ; ( v i i ) - H ạ tầng kỹ thuật;(viii)-C ả n h q u a n , m ô i t r ư ờ n g ;( i x ) - P h o n g t h ủ y ; ( x ) - T h ờ i đ i ể m g i a o dịch;(xi)-Cácđiềukiệnvàtínhchấtgiaodịchtrênthịtrường;(xii)-Quihoạch.

Thuế và lệ phí chước bạ Ảnh hưởng từ chính sách hỗ trợ khách hàng

Quyết định lựa chọn Ảnh hưởng của người thân

Chất lượng và dịch vụ

Khoảng cách mua sắm Môi trường sinh thái

An ninh Giá cả bất động sản

Giá thành Khoảng cách đến trung tâm

Về lĩnh vực bất động sản, nhà ở…cũng có một số công trình đã công bố: NguyễnQuang Thu và cộng sự (2013) đã khám phá ra rằng nhân tố chính tác động đến quyếtđịnhmuacănhộcaocấpđólà(1)chấtlượngxâydựngcănhộvàdịchvụ,quảnlýcănhộ (thuộc tính sản phẩm) và ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ khách hàng, bao gồm cácchính sách ưu đãi khách hàng và hỗ trợ tài chính của các ngân hàng Đây là nhân tốchínhlàmtăngkhảnăngmuacănhộcaocấpcủangườitiêudùng.

Hình 2.7 Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ

Luận án tiến sỹ của Lục Mạnh Hiển (2014) cho rằng, giá nhà ở thương mại xâydựng do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở định giá còn có sựchênhlệchlớngiữacácthờiđiểmđịnhgiávàsovớimứcgiágiaodịchbìnhquântrênthịt r ư ờ n g Đ i ề u n à y ả n h h ư ở n g t r ự c t i ế p đ ế n l ợ i í c h c ủ a d o a n h n g h i ệ p V ì v ậ y , đ ể hoànth iệ n c ô n g t ác đị nh gián hà ở t h ư ơ n g mạ ix ây dựngm ớ i , cácd o a n h n gh iệ p đ ầ u tưxâydựngv à k i n h d o a n h n h à ở c ầ n : ( i ) N g h i ê n c ứ u ứ n g d ụ n g m ô h ì n h

H e d o n i c trongđ ị n h g i á nh àở t h ư ơ n g m ạ i xâ y dựngmới n h ằ m l ư ợ n g hóa cá cy ếu t ố tác đ ộ ng đếngiánhàthànhcáchệsốảnhhưởngkhiđịnhgiá.

Luậná n đ ã c h ỉ r õ l ý d o l ự a c h ọ n p h ư ơ n g p h á p , n ộ i d u n g p h ư ơ n g p h á p , đ i ề u kiện áp dụng và mô tả việc áp dụng bằng nghiên cứu cụ thể đối với nhà ở chung cưthương mạixâyd ự n g m ớ i ; ( i i ) Đ ề x u ấ t m ô h ì n h h ệ t h ố n g c ơ s ở d ữ l i ệ u c ụ t h ể đ ể phụcv ụ c h o c ô n g t á c đ ị n h g i á n h à ở t h ư ơ n g m ạ i x â y d ự n g m ớ i ;

( i i i ) Đềx u ấ t m ô hình tổ chức định giáphù hợp vớiquym ô v à đ i ề u k i ệ n c ủ a t ừ n g n h ó m d o a n h n g h i ệ p cho mỗi giai đoạn phát triển khác nhau; (iv) Đề xuất quy trình tổ chứcđ ị n h g i á n h ằ m đáp ứng tính hiệu quả và chính xác trong công tác định giá tại các thời điểm định giákhácnhaucủadoanhnghiệp.

Luận án tiến sỹ của Lê Văn Bính (2017) về “Phân tích các nhân tố tác động đếngiá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - Nghiên cứu trên địa bànthànhphốHàNội".Vềlýluận:

(ii)Nghiêncứulýthuyếtvềgiátrị,giácảBĐS;và(iii)các nhân tố ảnhhưởng đến giá BĐS trongv i ệ c t h ự c h i ệ n c h í n h s á c h t à i c h í n h v à nghiên cứu thựctiễn,trongđó:

B Đ S t r o n g v i ệ c t h ự c h i ệ n c h í n h s á c h t à i c h í n h B Đ S ; ( i i ) Phân tích vàđánh giá thực trạng chính sách tàichính đối với BĐSt r ê n đ ị a b à n t h à n h phốH à N ộ i N ê u r õ n h ữ n g k ế t q u ả đ ạ t đ ư ợ c ( n g u ồ n t h u t ừ B Đ S ổ n đ ị n h v à c ó x u hướngt ă n g l ê n , c ơ c ấ u n g u ồ n t h u t ừ B Đ S đ ư ợ c c ả i t h i ệ n … ) , đ ặ c b i ệ t l à m r õ b a t ồ n tạitro ng việcthựchiện chính sách tài chính đốivớiBĐStrên địabànH à N ộ i ( H ệ thống chínhsáchtài chính BĐSvẫncòn phứctạp; Nguồn lựctài chínhđấtđ a i c h ư a đượckhaithácđầyđủ;Kếtquảthutàichínhcũngnhưvaitròđiềutiếtthịtrườngcònhạnch ế); (iii) Phân tích và đánh giá thực trạngcác nhântốảnh hưởng đếng i á

B Đ S trongviệcthựchiệnchínhsáchtàichínhtrênđịabànHàNội;(iv)Trêncơsởđềxuất04 nguyêntắc, luận ánđưa ram ộ t s ố k h u y ế n n g h ị v ề c h í n h s á c h t à i c h í n h đ ố i v ớ i BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội Thành phố cần sử dụng công cụ phân tích địnhlượngt r o n g v i ệ c đ ị n h g i á đ ấ t C h ú t r ọ n g n â n g c a o c h ấ t l ư ợ n g c ô n g t á c x â y d ự n g chính sách tài chính và định giá BĐS Khi xây dựng chính sách tài chính gắn với giáBĐScầnchúýđếntínhbềnvữngcủaBĐS.GiáBĐStrongviệcthựchiệnchínhsáchtàichínhphả itính đến giátrị hình ảnhcủa chủ đầutư Chính sách tàic h í n h đ ố i v ớ i BĐScầnđược thựchiệntrên cơsởđảmbảo sựliên kếtchặtchẽ giữaquảntrịđô thịv àquảnlýngânsáchđôthị.

Mô hình nghiêncứu này có nhữngthay đổiso vớimôh ì n h l ý t h u y ế t d ự a t r ê n kếtquảcủanghiêncứuđịnhtínhthôngquaphỏngvấnchuyêngia.

Tính bền vững H5 Các biến số hình ảnh

Các biến số môi trường xung quanh

Các biến số vị trí Các biến số vật lý

H6 Phương pháp thẩm định giá Năng lực đội ngũ định giá Hệ thống thông tin

Thu NS từ BĐS Giá BĐS được thẩm định

Giá trị bất động sản

Giácă n h ộ CCCC c ò n c h ị u ả n h hưởngcủa yế u t ố phong t h ủ y H i ể u m ộ t cá ch đầyđủnh ất,phongthủylàkếtquảcủatri thứcnghiêncứu vềcácquy luậttư ơn g táccủa thiên nhiên, môi trường, bố cục đồ đạc, mặt bằng không gian sống và phương phápthayđ ổ i n h ữ n g t á c đ ộ n g đ ó t ớ i c u ộ c s ố n g c o n n g ư ờ i N g ư ờ i V i ệ t N a m q u a n n i ệ m : Ngôi nhà có phong thủy tốt sẽ đem lại sự tốt lành, hưng vượng cho gia chủ sinh sốngtrongđó.Đểđượccoilàhợpphongthủy,ngôinhàcầnhộitụđầyđủcácyếutốthuậnlợi từ : địa hình đất, phương vị, có sự thôngt h o á n g v à s ự t á c đ ộ n g v ừ a p h ả i c ủ a c ả nắng,gió tớingôinhà.

Bảng 2.4 tổng hợp một số công trình nghiên cứu điển hình về các nhân tố tácđộngđ ế n g i á c ả b ấ t đ ộ n g s ả n ( C h u n g c ư c a o c ấ p ) t r ê n t h ị t r ư ờ n g H à N ộ i C á c c ô n g trình nàyđượctrìnhbàytheohainhómnhântốcơbản.

Môhìnhlýthuyếtvànhữngvấnđềnghiêncứugiảiquyếttrongluậnán

Trêncơsởthực hiện T QN C , cóthểxâyd ự n g môhình lý thuyết phảnánhcácnhântốgắn vớigiátrịcóảnhhưởngđếngiábánbấtđộngsảnnhưsau:

Giá thành xây dựng Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC

Vị trí căn hộ Đặc điểm vật lý

Kếtquản g h i ê n c ứ u t ổn g q u a n c ũ n g c h o p h é p x á c đị nh hệ t h ố n g t h a n g đ o c ác nhân tốtrongmôhình lýthuyết.

Dale- JohnsonvàPhillips(1984);GreenevàOrt u ´zar(2002);Cupchik,Ritterfel&Levinvàc ộngsự(2003);WangvàLi(2004,2006);Bit ter,Mulligan&Dall’erbavàcộngsự(2007)

;OpokuvàAbdul- Muhmin(2010);ệzdilek(2011);Ozdile kvàcộngsự(2002);Wyatt(2013);

17 Chấtlượngkhôngkhí BlomquistvàWorley(1981);McConnel et.alvàcộngsự(1985);Phipps(1987);Arim ah(1992);CheshirevàSheppard(1995);R ojasvàGreene(1995);PashavàButt(1996 );Fierro,Fullertton&Donjuan-

YusufvàResosudarmo(2009);Opoku vàAbdul-Muhmin(2010);Wang vàLi(2006);

Nhómnhântố(biếnsố) Tàiliệuliênquan củangườimua Parasuraman,Zeithaml & Berry (1985) ;Na hmensvàIkuma(2009);

Nhìn chung, các công trình khoa học kể trên đã nghiên cứu về các nhân tố ảnhhưởng đếnthịtrườngbấtđộng sảnvàgiánhàở.

- Những hướng nghiên cứu chính đã được thực hiện: Đó là nghiên cứu về thịtrườngbấtđộngsảnvàcác nhântốtácđộngđếnthịtrườngbấtđộngsản;nghiêncứ uvềp h ư ơ n g p h á p đ ị n h g i á B Đ S ; n g h i ê n c ứ u v ề c á c n h â n t ố ả n h h ư ở n g đ ế n g i á v à s ự cảm nhận vềgiáBĐS.

- Những kết quả nghiên cứu chính của các công trình nghiên cứu trước: (i) Xácđịnh một số nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường và giá cả (sự cảm nhận) BĐS; (ii) Phânnhóm các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị BĐS với 5 nhóm: đặc điểm vậtlý,đặc điểm vịtrí,đặc điểmmôitrường,tínhbềnvữngvàchấtlượng dịch vụ.

- Những phương pháp nghiên cứu đã đượcáp dụng:H ầ u h ế t c á c n g h i ê n c ứ u được dựa trên các nghiên cứu trường hợp và sử dụng 3 phương pháp đó là: định tính,định lượngvàkết hợpcảđịnh tínhvàđịnhlượng.

- Hạnchếcủanhữngnghiêncứutrước:Chưanghiêncứumộtcáchtrựctiếpvà cụthểvềnămnhómnhântốcóảnhhưởngđếngiácănhộchungcưcaocấptrên địabàn HàNội.Nóicáchkhác,cácnhântốảnhhưởngđếngiábáncănhộcănhộchung cưca ocấptrênđịabànHàNộichưađượcnghiêncứumộtcáchđầyđủvàđồngbộ.

- Những vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu trong luận án: Một cách tổng thể,các côngtrình khoa học trướcđóđã nghiêncứu cácnhântốảnhhưởng đến giáb á n BĐS. Tuy nhiên,m ỗ i c ô n g t r ì n h n g h i ê n c ứ u m ộ t c á c h b i ệ t l ậ p m ộ t s ố n h â n t ố v à h ơ n thếnữa,khôngđềcậpđếnthịtrường BĐS nóichungvàcănhộcănh ộ chungcư caocấp trên địa bàn Hà Nội nói riêng Mặc dù kết quả nghiên cứu của những công trìnhtrước đó có thể được vận dụngkhi nghiêncứu về các nhânt ố ả n h h ư ở n g đ ế n g i á b á n cănhộchungcưcaocấpnhưngchỉởphạmvivàmứcđộnhấtđịnh… Đề tài “Các nhântố ảnh hưởngđếngiá bán căn hộ chungcư caoc ấ p - N g h i ê n cứu trên địa bàn Hà Nội” sẽ đề cập và giải quyết vấn đề còn bỏ ngỏ này Đề tài sẽ kếthừa và phát triển lý luận về sự hình thành giá BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến giábán căn hộ chung cư cao cấp với những đặc điểm riêng của thị trường BĐS Hà

Về phạm vi, luận án chỉ tậptrungnghiêncứu cácn h â n t ố ả n h h ư ở n g đ ế n g i á bán từ phía giá trịcănhộ chungcư cao cấptrên địab à n t h à n h p h ố H à N ộ i v à p h í a ngườim u a ( b i ế n n h â n k h ẩ u ) c ũ n g n h ư n g ư ờ i b á n ( c h ủ đ ầ u t ư ) Đ ó l à n h ó m n h â n t ố hình thànhgiá căn hộc h u n g c ư c a o c ấ p m à c h ủ đ ầ u t ư v à n h à k i n h d o a n h c ă n h ộ chungcưcaocấpcóthểcanthiệpởcácmứcđộkhácnhau.

Cơsởlýluậnvềgiácảvàcácnhântốảnhhưởngđếngiácảbấtđộngsản

Kháiniệmvềbấtđộngsảnvàchungcưcaocấp

Thuậtngữ b ấ t đ ộn gsả n c ó t h ể đ ư ợ c dùng đ ể p h â n b i ệ t giữa qu yề n tàis ả n b ấ t độngs ả n h o ặ c b ấ t đ ộ n g s ả n v ớ i đ ộ n g s ả n T h e o H ộ i đ ồ n g t i ê u c h u ẩ n t h ẩ m đ ị n h g i á

Quốct ế ( I V S C ) t h ì t à i s ả n b a o g ồ m b ấ t đ ộ n g s ả n v à đ ộ n g s ả n T h e o đ ó , I V S C đ ị n h nghĩabấ tđộngsảnbaogồmđấtđaitựnhiênvànhữnggìdoconngườitạoragắnliềnvới đất Đólà nhữngvậthữu hình, cóhìnhthể vật chất cóthển h ì n h a y s ờ n ắ n t h ấ y , nằmtrên bề mặt, trongkhông trungh o ặ c d ư ớ i l ò n g đ ấ t B ấ t đ ộ n g s ả n b a o g ồ m đ ấ t đait ự n h i ê n v à n h â n t ạ o đ ư ợ c p h á p l u ậ t c h o p h é p k h a i t h á c s ử d ụ n g đ ể ở v à k i n h doanht h ư ơ n g m ạ i , l à n g u ồ n s ố n g c h o t ấ t c ả v ạ n v ậ t , l à b ệ đ ỡ c h o c á c t h ể l o ạ i c ô n g trìnhphụcvụconngười.

Theo Bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều107 có quy định “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắnliềnvớiđấtđai;c)Tàisảnkhácgắnliềnvớiđấtđai,nhà,côngtrìnhxâydựng;d)Tàisảnkháct heo q u y định củaphápluật”.Một cá ch hiểup h ổ b iế n v ề BĐS làn hữ ng tàisảnv ậ t c h ấ t k h ô n g t h ể d i d ờ i đ ư ợ c , v à t ồ n t ạ i ổ n đ ị n h l â u d à i N h ư v ậ y m ộ t t à i s ả n được coi là BĐS khicó các điều kiện sau: Là mộtyếutố vậtc h ấ t c ó í c h c h o c o n người;Đượcchiếmgiữbởicánhânhoặccộngđồngngười;Cóthểđolườngb ằnggiátrịnhấtđịnh; Khôngthểdidờihoặcdidờihạnchếđểtínhchất,côngnăng,hìnhtháicủan ó khôngthayđổi;Tồn tại lâudài.

Như vậy, chúngta cóthể hiểurằngbất độngs ả n l à m ộ t l o ạ i t à i s ả n , b a o g ồ m đất đai, nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc các tài sản khácdo pháp luậtquy định.

- Chungc ư( Ap ar tm en th ay F la t ho ặ c Unit) b a o g ồ m nh iề u đơnvịnh à ởkhé pkín( m ộ t l o ạ i b ấ t đ ộ n g s ả n d â n c ư ) c h ỉ c h i ế m m ộ t p h ầ n d i ệ n t í c h t r ê n m ộ t t ầ n g c ủ a một tòa nhà có nhiều sàn Thời hạn các căn hộ được sở hữu và sử dụng một cách hợppháp nằm trong giới hạn số năm theo cam kết được một chủ nhà tư nhân cho thuê(nguồn:Internet)

- Chungc ư , l à m ộ t l o ạ i k h ô n g g i a n s ố n g t ư ơ n g t ự n h ư m ộ t c ă n h ộ k h é p k í n nhưngcóthểbánđộc lậpvàdođóđượccoi làbấtđộngsản.Cấutrúctòanhà chung cư được chia thành nhiều căn hộ nằm trong khu vực quy hoạch gọi làđơn vị ởđượckháchhàngsở h ữu riêngbiệt, đ ượ c baoquanhbởi c á c khuvự c sửdụngchun gthuộc sở hữu chung Chung cưdân cưt h ư ờ n g đ ư ợ c x â y d ự n g n h ư c á c t ò a n h à c h u n g c ư nhưl à " c h u n g c ư b i ệ t lập",chúng g i ố n g n hư n h à ở m ộ t gia đì nh nh ưn g t r o n g đ ó cácsân,tòan h à b ê n n g o à i v à đ ư ờ n g p h ố đ ư ợ c m ọ i n g ư ờ i s ở h ữ u c h u n g v à d u y t r ì b ở i mộthiệp hộic ộn g đồng Cácđơn vịn hà chung cư đ ư ợ c sởhữuhoàntoàn Ngo à ir a, chủsởhữu của các đơnvị ở riêng lẻ cũng sở hữuc h u n g c á c k h u v ự c c h u n g c ủ a t à i sản,n hư h à n h l an g, lố i đ i , p h ò n g giặt, k h u v ự c b ế p ha y khu v ự c w c … v v c ũ n g n h ư các tiện ích chungnhưhệ thốngHVAC(Lòsưởi,điều hòa,quạt thông gió,t h a n g máy ) Nhiềutrung tâm mua sắm phục vụ choc ư d â n m à t r o n g đ ó c á c k h u v ự c b á n lẻv à v ă n p h ò n g r i ê n g t h u ộ c s ở h ữ u c ủ a c á c d o a n h n g h i ệ p c h i ế m g i ữ q u ả n l ý k h a i thácc h ú n g t r o n g k h i c á c k h u v ự c s ử d ụ n g c h u n g c ủ a t r u n g t â m đ ư ợ c s ở h ữ u c h u n g bởitấtcảcácthựcthểkinhdoanhsởhữucáckhônggianriênglẻ.

- Một chung cư là một tòa nhà phức hợp có chứa một số căn hộ thuộc sở hữu cánhân với các khu vực sử dụng chung và tiện nghi chung Bằng cách sở hữu một căn hộtrong một chung cư, một người có quyền sử dụng các tiện nghi chung Việc sử dụngchung các tiện nghi này được đảm bảo về mặt pháp lý như một phần của chỗ nghỉ; họchia sẻ quyền sở hữu những khu vực này Các cơ sở vật chất như vậy có thể bao gồmhành lang,hệthốngsưởi,cácthangmáy,khuvườn

- Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, nhàchungcưhạng1 ( c h u n g c ư caoc ấ p ) làh ạ n g c ó chấtl ư ợ n g s ử d ụ n g r ấ t c a o ; đ ảm b ả o yêu cầu về quy hoạch,k i ế n t r ú c ; h ạ t ầ n g k ỹ t h u ậ t , h ạ t ầ n g x ã h ộ i , c h ấ t l ư ợ n g h o à n thiện,trangthiếtbịvàđiềukiệncungcấpdịchvụquảnlýsửdụngđạttiêuchuẩnc ao,đủ điềukiện đểđưavàokhaithácsửdụng.

-Cănhộchungcưcaocấplàkhônggianởkhépkínthuộcchung c ư caocấp,có đầy đủ các công năng sử dụng, có các trang thiết bị đồng bộ, có chất lượng cao vàhiệnđại,đảmbảotiệnnghivàantoàntrongsinhhoạt.CănhộCCCCthườngcódiệntích mặtsàntốithiểu là90m 2

- Tại Việt Nam, chung cư cao cấp thường cách các trung tâm đô thị từ dưới 3,0km, thuận lợigiao thông Các căn hộ khép kín, làs ở h ữ u t ư n h â n , c ó s ổ h ồ n g h o ặ c s ổ đỏ, đầy đủ các công năng phục vụ hộ gia đình sinh sống lâu dài ổn định, có diện tích từtrên 60m 2 Bản vẽ thiết kế kỹ thuật phải có sự tham gia của ít nhất 01 KTS là người cóquốc tịch nước ngoài, chất lượng quy hoạch và thiết kế đạt chuẩn tinh tế mỹ quan vàsangt r ọ n g n h ư k h á c h s ạ n t ừ 4 s a o trởl ê n C ó đ ầ y đ ủ c á c t i ệ n í c h n ộ i k h u v à x u n g quanh nơi ở Hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phục vụ cho dân số cho tầm nhìn trên 30 năm.Các trang thiết bịvà vật liệu hoàn thiệnnhập khẩu bền đẹp.Mậtđ ộ x â y d ự n g d ư ớ i 45%.Mỗit ha ng máyp h ụ c vụdư ới 4 0 hộg i a đình M ỗ i h ộ có mộtc h ỗ đỗôt ôv à x e máy với mức phí được nhà nước phê duyệt Chất lượng âm thanh, ánh sáng, thông gió,kiếntrúccảnhquanvàchấtlượngdịchvụtòanhàđạtchuẩntươngđươngkháchsạntừ4s a o t r ở l ê n H à n h l a n g r ộ n g t ừ t r ê n 2 , 0 m , c ó đ i ề u h ò a v à đ è n c h i ế u s á n g , c ó h à n h langphụvàcóthan gdâythoáthiểm.Hệthốngpcccđảmbảotựđộngchữacháychotòanhàcaotầng.Giábánthườngt ừ33triệu/m 2 trởlên;

2.2.1.3 ĐịnhnghĩavềChungcưcaocấpvàcănhộchungcưcaocấp a- Chungcưcaocấplà tòanhàhỗnhợpcaotầngdùngđểởvàcóđầycácdịchvụvàti ệních,cókhônggianthoátnạnliềnvớibancônghaylogia,cócôngcụcứuhộvàchất lượngsốngtươngđươngvớikháchsạntừ5saotrởlên. b- Cănhộchungcưcaocấplà cănhộkhépkínthuộcsởhữuriêngcủakháchhàngkhágiả,cóquy ềnđồngsởhữucáckhônggianchungthuộccănhộchungcưcaocấp.

Kháiniệmvàbảnchấtcủaphạmtrùgiácả

Các nhà kinh điển thuộc các thế hệ khác nhau đã phát biểu quan niệm của mìnhvề giá cả. Đầu tiên là A.Smith (1776) và sau đó là D.Ricacđô (1871) cho rằng: Giá trịhiện thực(mà ngày nay được gọi là giá cả)là biểu hiện bằng tiền của giá trị tự nhiên(giátrịcủahànghoá).TheoD.Ricardo,giádựatrênsốlượnglaođộngcầnthiếtđểtạora hàng hoá bao gồm cả các khoản chi phí bổ sung như chi phí phân phối Malthus chorằng giá dựa trên giá trị của lao động biểu hiện bằng tiền mà người mua sẵn sàng bỏ rađể có được hàng hoá Bentham: đối với người tiêu dùng, giá được xác định bởi mongmuốns ở hữ uh àn gh oá ;đ ối v ớ i n g ư ờ i b á n l à k h o ả n c h i phím à h ọ p h ả i b ỏ r a đ ể sảnxuấtra hànghoáđó.Đâychínhlànội dunggầnvớigiáthị trường.

Theođuổithuyếtgiátrịcủalaođộng,Marxtinrằngtoànbộquátrìnhsảnxuấtlà dolao độngtạon ê n , b ở i v ì n h â n c ô n g h a y l a o đ ộ n g t ạ o r a t ấ t c ả g i á t r ị t r o n g x ã hội.C á c n h à k i n h đ i ể n c ủ a c h ủ n g h ĩ a M á c -

L ê n i n , t r ê n c ơ s ở k ế t h ừ a v à p h á t t r i ể n nhữngtưtưởngtrướcđó, đãđưarakháiniệm:Giácảl àbiểuh iệ n bằngtiềncủagiátrịhànghoá".

Cáck h á i n i ệ m g i á c ả n ó i t r ê n đ ã đ ề c ậ p đ ế n c á i c ố t l õ i n h ấ t c ủ a n ó l à g i á t r ị hànghóa.T uy nhiên,các khái niệmnàychỉp h ù h ợ p v à đ ầ y đ ủ t r o n g đ i ề u k i ệ n s ả n xuấthànghóagiảnđơn.Trongđiềuđó,giácảchỉphảnánhgiátrịhànghóavàtiềntệlàphạmtrù chưaphứctạp,thuầntúylàphươngtiệnlưuthônghànghóa.

Lý thuyết ‘cận biên’ nhấn mạnh các yếu tố chủ quan trong việc xác định giá cảhàng hoá. Theo Menger, giá trị gắn liền với những đánh giá về sự ước muốn của ngườimua và vì vậy, không phải dựa trên chi phí sản xuất Trong khi đó, Wieser & Jevon lạicho rằng chính tính hữu ích của hàng hoá giải thích chi phí sản xuất và giá trị có thểđượcđo lườngtrước khi sản xuất.

Trongl ý t h u y ế t t â n c ổ đ i ể n , M a r s h a l l l à n g ư ờ i đ ầ u t i ê n x á c l ậ p l ý t h u y ế t v ề h ànhv i c ủ a n g ư ờ i m u a t h e o đ ó , c á c q u y ế t đ ị n h m u a l à k ế t q u ả c ủ a n h ữ n g t í n h t o á n kinhtếm ộtcách c hủ động v à hợp l ý Giácảmàngười muas ẵ n s àn gt rả đểcóđ ượ c hàng hoá phụ thuộc đồng thời vào ước muốn sở hữu hàng hoá đó của họ và chi tiêu màhọ dành cho việc đó Mỗi người tiêu dùng tìm cách chi tiêu vào việc mua hàng sao chonhữnghànghoáđóđemlạisựthoảmãncaonhấttuỳtheosởthíchvàgiátươngđối.

Marshallcũngchorằngcầnphânbiệtviệcxácđịnhgiáởngắnhạnvàdàihạn.ởngắnhạn, cầu thịtrường có tácđộng rấtmạnh đếngiá trong khiở d à i h ạ n , g i á c ả đượcđiềuchỉnhchủyếudựavàochiphísảnxuấtvớigiảthiếtvềcạnhtranh.Vìvậy,để nghiên cứu giá cả, cần phải sử dụng một công cụ cơ bản là khái niệm về độ co giãnhay độ đàn hồi! Với sự tồn tại của độ co giãn của cầu so với giá, có thể có một số nhậnxét sau: (i) giá cả sản phẩm càng thấp, việc bán càng quan trọng; (ii) giá của sản phẩmthay thế càng thấp, việc bán sản phẩm càng khó khăn; (iii) giá của sản phẩm bổ sungcàngthấp,việcbánsản phẩmcàngquan trọng vớiđ i ề u k i ệ n đ ó k h ô n g p h ả i l à s ả n phẩm loạithấp.

Theogó cđ ộ ứ n g d ụ n g m a r k e t i n g v à o t h ự c tiễn k i n h d o a n h , c ó th ể đ ị n h nghĩa giá cả cót h ể đ ư ợ c đ ị n h n g h ĩ a t h e o n h i ề u g ó c đ ộ k h á c n h a u ( T r ầ n M i n h Đ ạ o , 2 0 1 2 ) Với hoạt động trao đổi, giá cả được định nghĩa là mối tương quan trao đổi trên thịtrường Vớingườimua, "Giá cảcủa mộtsảnphẩmhoặcdịchv ụ l à k h o ả n t i ề n m à ngườimuaphảitrảchongườibánđểđượcquyềnsởhữu,sửdụngsảnphẩmhaydịchvụ đ ó " Đ ị n h n g h ĩ a n à y t h ể h i ệ n r õ q u a n n i ệ m c ủ a n g ư ờ i m u a v ề g i á : G i á l à c h i p h í bằngtiềnm àngườimuaphảibỏrađểcóđượcnhữnglợiíchmàhọtìmkiếmởhànghóavàdịchvụ.Vìvậy,gi áthườnglàchỉsốquantrọngđượcsửdụngtrongquátrìnhlựachọnvàmuasắmsảnphẩmcủan gườimua.Nóvừalà"phanhhãm",vừalàcôngcụk í c h c ầ u s ả n p h ẩ m G i á c h ỉ l à đ ạ i d i ệ n c h o m ộ t b ộ p h ậ n c h i p h í ( đ ư ợ c t í n h b ằ n g tiền) mà ngườim u a p h ả i b ỏ r a đ ể s ở h ữ u v à s ử d ụ n g s ả n p h ẩ m V ì v ậ y , k h ô n g t h ể c o i là biến số duy nhất ảnh hưởng tới quyết định của người mua Trong nhiều trường hợp,các yếu tố phi giá cả (lối sống, sự nhận thức, tâm lý, ) còn ảnh hưởng tới hành vi củangườimualớn hơncảảnh hưởngcủagiá cả.

Người bán định nghĩagiácả củamộthànghóa,dịchv ụ l à k h o ả n t h u n h ậ p người bán nhận được nhờ việc tiêu thụ sản phẩm đó Với người bán, nhận thức về giácủa sản phẩm được thể hiện qua đẳng thức sau đây: Giá của một đơn vị sản phẩm =Doanhthu/đơnvịhànghóa,dịchvụ.

Thứ nhất, giá cả và giá trị hàng hoá có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Ở tất cảcácg i a i đ o ạ n p h á t t r i ể n c ủ a h ì n h t h á i x ã h ộ i c ó s ả n x u ấ t h à n g h o á , g i á c ả l u ô n b i ể u hiện bằngtiềncủagiátrịhànghoáđãđượcsảnxuấtravàtiêuthụtrênthịtrường.Giátrịhà ng h o á l à g i á t r ị t h ị t rư ờn g, g i á trịđ ư ợ c t h ừ a n h ậ n c ủ a n g ư ờ i m u a G iá t r ị l u ô n quyết định giá cả thị trường và làn ộ i d u n g , b ả n c h ấ t c ủ a g i á c ả N g ư ợ c l ạ i , g i á c ả l à hình thức, là hiện tượng của giá trị Mức giá thị trường phụ thuộc rất lớn vào quan hệcung - cầu về hàng hoá trên thịtrường Mối quan hệ giữa giá cảv à g i á t r ị h à n g h ó a l à kết quả tấtyếu do hoạtđ ộ n g c ủ a c á c q u i l u ậ t k i n h t ế k h á c h q u a n t r ê n t h ị t r ư ờ n g ( q u y luậtgiátrị,quyluậtcạnhtranh, quyluậtcungcầu…)

Thứ hai, giá cảvàtiền tệ thường xuyên cómối quan hệ tácđ ộ n g q u a l ạ i l ẫ n nhau.

Trong điềukiệnbình thườngcủa nềnkinh tế, giá cả là yếu tốquyết địnhl ư ợ n g tiền tệ trong lưu thông và có ảnh hưởng tới tốc độ lưu thông tiền tệ Giá cả quyết địnhsức mua của tiền tệ và ngược lại tiền tệ cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá cả Chú ý đếnmối quan hệgiữa giácả và tiền tệ là một vấnđề có ảnhhưởngl ớ n đ ế n k ế t q u ả h o ạ t động kinh doanh củadoanh nghiệp, đặcb i ệ t l à c á c d o a n h n g h i ệ p đ ò i h ỏ i v ố n h o ạ t động lớn, chu kỳ kinh doanh dài… Nghiên cứu mối quan hệ giá cả-tiền tệ có thể giúpcho doanh nghiệp dự báo chính xác hơn sự biến động của giá cả hàng hoá do mình sảnxuấtravà nhữnghànghoácó liênquan.

Thứ ba, giácả có mốiq u a n h ệ k h ă n g k h í t v ớ i g i á t r ị s ử d ụ n g h a y t í n h h ữ u í c h củahànghoá.Đãlàhàng hoánhấtthiếtphảicó giátrịsửdụng.Giátrịsửdụngcủamộtvật phẩmlàtínhchất cóích, côngdụngcủavậtthểđócóthểthoảmãnmột nhu cầu nào đó cho việc sản xuất hoặc cho sự tiêu dùngc á n h â n G i á t r ị s ử d ụ n g đ ư ợ c quyết định bởi những thuộc tính tự nhiên và những thuộc tính mà con người hoạt độngtạo racho nó Giá cả không nhữngbiểu hiệnbằng tiềng i á t r ị m à c ò n p h ả n á n h g i á t r ị sử dụng của hàng hoá Giá trị sử dụng (biểu hiện chủ yếu là chất lượng) là yếu tố quantrọngchi phối sựhìnhthành giá cảhàng hoá Mối quanhệ giữa giá cả với giát r ị s ử dụng của hàng hoá chỉra rằng: sựt h ố n g n h ấ t g i ữ a g i á t r ị v à g i á t r ị s ử d ụ n g l à c ơ s ở cho sự hiện diện của mức giá trên thị trường Giá cả và giá trị sử dụng của hàng hoá làhaiphươngtiệnquantrọngđốivớicácdoanhnghiệptrongquátrìnhcạnhtranhđểtồntạivàpháttriể n.

Thứ tư, giá cả vàcác quan hệ kinht ế - x ã h ộ i T r o n g n ề n k i n h t ế h à n g h o á , g i á cả xuất hiện trong mọi hoạt động kinh tế xã hội Do đó, giá cả phản ánh tổng hợp vàđồng bộ các quan hệ kinh tế - chính trị - xã hội Giá cả cũng có tác động trở lại đến cácmối quan hệ nói trên Nhà nước có thể can thiệp vào sự hình thành và vận động của giácả đểđiều tiết cácmối quan chủ yếu: cungvàcầuh à n g h o á ; t í c h l u ỹ v à t i ê u d ù n g ; công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ; thị trường trong nước và thị trường thế giới tácđộng đến các mối quan hệ lớn của nền kinh tế quốc dân thông qua giá cả là một hướngquan trọngcủacôngtácquảnlývĩmônềnkinh tế.

Đặcđiểmgiátrịvàgiácảbấtđộngsản

Tài sản có thể có giá trị sử dụng hoặc giá trị trao đổi mà việc ước lượng giá trịtraođổithường phổbiếnhơn.Cơsởgiá trị đượchiểu là sựmôtảhayđịnhnghĩa vềgiátrịnhữ nglợiíchcủatài sảnbằngmột tậphợpcácyếutố.

P.W y a t t ( 2 0 1 3 ) đ ề c ậ p đ ế n c ơ s ở g i á t r ị l à g i á t r ị t h ị t r ư ờ n g T r o n g p h ư ơ n g phá p hedonic, việc ước đoán giá trị thị trường của một tài sản thường được dựa vào kỹthuật xác suất trong khi tham khảo thị trường bất động sản (quan sát các đặc điểm củabất động sản vàgiáthanh toán) Nói cách khác, giá trịlà mộtkháin i ệ m t h ố n g k ê v à tuân theo quiluậtxácsuất.

Giátrịlàcốtlõicủanềnkinhtếvàkháiniệmgiátrịthịtrườnghìnhthànhnêncơ sở chủ yếucủa việc định giá bất động sản( O z d i l e k v à c ộ n g s ự , 2 0 0 2 ) V ề c ơ b ả n , giá trị thị trường được tính bằng mức giá có khả năng xảy ra nhất một cách hợp lý trênthị trường Mặc dù giátrị thị trường có thể gồm cảg i á t r ị k ỳ v ọ n g , n h ư n g g i á t r ị n à y bắtnguồn t ừ sự kỳ v ọ n g vềnhững t h a y đổix u n g quanh bấtđ ộn g sảnnhư t iề m n ă n g phát triển của BĐS hay tiềm năng về giá trị cộng hưởng (sự phát triển đồng bộ của khuvực và môitrường xungquanh).

Giátrịthịtrườnglàmộtkhoảnướclượngmàmộttàisả ncóthểđượcgiaodịchvàongàyđịnhgiágiữangườim uavàngườibánđềusẵnsànggiaodịchsauquátrìnhmar ketingtàisảnđểcácbênđềucó hiểubiết,tincậyvàkhôngbịépbuộc.

Giátrịthực(worth value),haygiátrịđầut ư(Investment value)

Giátrịđầutưlàgiátrịcủatàisảnđốivớimộtchủsởhữu, mộtnhàđầutưhoặcmộtnhómnhàđầutư,trongmộtkho ảnđầutưxácđịnhhoặcvìnhững mụcđíchhoạtđộngcụthể.

Giá trị bất động sản thường được tính bằng giá trịkinh tế (ví dụ giá trị trao đổi, hoặc giá trị sử dụng).Giátrịk i n h tế(gi átrị traođổi ) đượchiể ulà giátrị thịtrườngtheotiêuchuẩnthẩmđịnhgiáquốctế

Có nhiềuquanđiểm khác nhau vềg i á t r ị B Đ S Q u a n n i ệ m t r u y ề n t h ố n g c h o rằnggiátrịBĐScũnggiốngnhưgiátrịcácloạihànghóathôngthườngkháctứclàgiátrị BĐS là do các yếu tố lao động kết tinh tạo thành Theo quan điểm này, giá trị BĐSbao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị các công trình trên đất Quan điểm này chỉđượcsửdụngtrong cácquanhệphithịtrường hoặcsửdụngtrong mối quanhệgiữanhà nước và người sử dụng đất để thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai, ví dụnhư bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính vớingườisửdụng đất.

Theo quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường để xác định thì một hànghóađượccoilàcógiátrịcaokhiviệcsửdụngnómanglạihiệuquả,nhiềulợiíchvàthunhậpc ao.Nhưvậy,giátrịBĐSsẽcăncứvàoluồngthunhậpmanglạichongườisở hữu và sử dụng BĐS BĐS nào cũng có một luồng thu nhập hiện tại hoặc luồng thunhập kỳ vọng trong tương lai Bởiv ậ y k h i đ ị n h g i á c ầ n p h ả i x á c đ ị n h đ ư ợ c c á c y ế u t ố tạo nên luồng nhập củaBĐSvàđánhgiátácđộng củacácy ế u t ố c ó k h ả n ă n g ả n h hưởngđếng iá t r ị t r o n g tư ơn g l a i , b ao g ồ m c ả kỳvọ ng củ a c h ủ sởhữ uBĐ S Đ â y là mộtq uanniệmphổbiếntrongcácgiaodịchtrênthịtrườngBĐShiệnnay.

2.2.3.2 Giácảvàgiátrịcủabấtđộng sản Đất đai là một loại tài sản đặc thù và khi là hàng hoá mua bán thì BĐS có giá.Trênt hự c tế,mục đ í c h m ua đấ t của ng ườ i t a l à m ua q u y ề n l ợ i t hu tiền thuê đ ấ t , chonêngi áđấttrênthựctế khôngphảilàgiámuađấtmàlàgiámuaquyềnthuêđất.Giáđấtđaiđượcquyết địnhtrựctiếpbởitiềnthuêđấtvàmứclợitức.Khilượngtiềnthuêđấtk h ô n g t h a y đ ổ i , g i á đ ấ t đ a i t ỷ l ệ n g h ị c h v ớ i m ứ c l ợ i t ứ c K h i mứ c l ợ i t ứ c k h ô n g thay đổi,giáđấttỷlệ thuậnvớitiền thuêđất.

LuậtĐấtđainăm2003đãquiđịnhvềgiáđấttạikhoản23Điều4:“Giáquyềnsử d ụ n g đ ấ t ( g i á đ ấ t ) l à s ố t i ề n t í n h t r ê n m ộ t đ ơ n v ị d i ệ n t í c h đ ấ t d o N h à n ư ớ c q u y định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Khoản 19 Điều

3LuậtĐ ấ t đ a i n ă m 2 0 1 3 c ũ n g q u i đ ị n h r õ : “Giáđ ấ t l à g i á t r ị c ủ a q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t tínhtrên m ộ t đ ơ n v ị d i ệ n t í c h đ ất ”.C ó t h ể t h ấ y , đ ị n h n g h ĩ a v ề g i á đ ấ t t ro ng Đấ t đ a i năm 2013 đã có sự khái quát hóa nhằm đáp ứng sự phát triển đa dạng của giá đất hiệnnay.Nhưngxétvềphươngdiệntổngquát,giáđấtlàgiábán,quyềnsửdụngđấtchínhl àm ệ n h g i á c ủ a q u y ề n s ở h ữ u m ả n h đ ấ t đ ó t r o n g k h ô n g g i a n v à t h ờ i g i a n x á c đ ị n h Quađó,giáđấtcóthểđượchiểulàbiểuhiệnmặtgiátrịcủaquyềnsởhữuđất.

Cácnhântốảnhhưởngđếngiácả

Giá và chiến lược giá sản phẩm có tầm quan trọng đặc biệt đối với người sảnxuất,chủđầutưvàkháchhàng.Trướchết, trongcácbiếnsốcủamarketing hỗnhợp,

4 Cácnhântốkhác giá là chỉ tiêu biểu hiện thu nhập còn các biến số còn lại (sản phẩm, phân phối, truyềnthông…)b i ể u h i ệ n c h i p h í m à d o a n h n g h i ệ p p h ả i b ỏ r a đ ể t h ự c h i ệ n h o ạ t đ ộ n g s ả n xuất kinh doanh Hơn nữa, giá có ảnh hưởng trực tiếp (thay đổi mức giá làm thay đổidoanhsố)vàgián t i ế p ( t h a y đổigi á làm th ay đ ổ i khốilượng b á n ) đ ến do an h số b án Giá còn được xem làm ộ t c h ỉ t i ê u p h ả n á n h c h ấ t l ư ợ n g v à h ì n h ả n h c ủ a s ả n p h ẩ m t r ê n thịtrườngtheogócđộcủakháchhàng.Cuốicùng,việcquiđịnhgiávàchiếnlượcgiálà một vấn đề "nhậy cảm" Một mặt, giá ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận của kháchhàng,khốilượng bánvàlợinhuậncủadoanhnghiệp.Mặtkhác,nhữngquyếtđịnhvềgiách ịutácđộngcủanhiềunhântố,bênngoàivàbêntrongdoanhnghiệp.

Theo phạm vi nghiên cứu, những nhân tố bên trong doanh nghiệp sản xuất, chủđầutưkinhdoanhBĐSsẽđượctậptrungnghiêncứu.

Có nhiều mô hình về quản lý giá khác nhau mà doanh nghiệp có thể lựa chọn.Việc ứng dụng mô hình quản lý giá cụ thể có ảnh hưởng rất lớn tới tính linh hoạt củaviệc đề xuất các mức giá và điều chỉnh giá Nếu ban lãnh đạo doanh nghiệp trực tiếp racác quyết định về mức giá cụ thể (“cơ chế cứng”) thì người quản trị giá và người bánhàng không có "khoảng tự do" về quyền quyết định mức giá bán Còn ban lãnh đạodoanh nghiệp chỉnắmquyềnxácđịnhvà kiểmsoát giá thông qua các chỉ tiêun h ư khung giá, giá chuẩn, giá giới hạn, (“cơ chế mềm”) thì người quản trị giá và người bánhàngcókhảnănglinhhoạtvềgiátươngđốicao,songáplựccủarủirocũngrấtlớn.

Giácảthịtrườngchịusựquyếtđịnhcủahainhântốcơbảnlàgiátrịthịtrườngvà quan hệ cung cầu Sự tác động của giá trị thị trường đến giá cả thị trường được thểhiệnởmốiquanhệgiữahaiphạmtrùnàyvàthôngquaquyluậtgiátrị. Quy luật giá trị, với tư cách là quy luật cơ bản của sản xuất hàng hoá, đã tạo racho người muavàngườibán những động lựcc ự c k ỳ q u a n t r ọ n g T r ê n t h ị t r ư ờ n g , ngườimuabaogiờcũngmuốntốiđahoálợiíchsửdụng.Vìvậy,ngườimualuônluôn

3 Cácnhântốkhác muốnépgiáthịtrườngvớimứcgiáthấp.Ngượclại,ngườibánbaogiờcũngmuốntốiđáhoálợi nhuận, vàdo đó,muốn bán vớigiácao Để tồntạiv à p h á t t r i ể n , n h ữ n g người bán, một mặt phải tìm mọi giải pháp để giảm chi phí (đặc biệt là ở các giai đoạntrước khiđưa hàng hoá ra thị trường) để chiphícá biệtbằng hoặcn h ỏ h ơ n c h i p h í x ã hộitrungb ìn h M ặ t k h á c , h ọ l ại t r a n h t h ủ t ố i đ a c á c đ i ề u k i ệ n c ủ a t h ị t r ư ờ n g đ ể b á n vớig i á c a o H ọ c ố g ắ n g d ù n g m ọ i t h ủ đ o ạ n v à b i ệ n p h á p đ ể b á n đ ư ợ c h à n g v ớ i g i á caonhất, nhằm tối đa hoálợin h u ậ n V ì v ậ y , x é t t r ê n p h ư ơ n g d i ệ n n à y , q u y l u ậ t g i á trị tác động tới người bán theohướngthúcđẩy họn â n g g i á t h ị t r ư ờ n g l ê n c a o

Cácthànhtốgiátrịbấtđộngsảnảnhhưởngđếngiábán Đặc điểm vật lý Các yếu tố tự thân của BĐS bao gồm: các đặc điểm về kinh tế,kỹt h u ậ t , p h á p l ý c ủ a B Đ S Đ ặ c đ i ể m k i n h t ế t h ể h i ệ n l u ồ n g t h u n h ậ p đ e m l ạ i t ừ s ử dụng BĐS BĐSt ọ a l ạ c ở v ị t r í t h u ậ n l ợ i , đ i ề u k i ệ n k i n h d o a n h t ố t s ẽ m a n g l ạ i l u ồ n g thu nhập cao, làm giá trị BĐS tăng cao Các yếu tố mang tính kỹ thuật như kích thước,hìnhdáng,diệntích,chiềurộngmặttiền,chiềusâuvàđịathếcủaBĐSsẽảnhhưởngđến giá trị sử dụng của BĐS mộtp h ầ n d o q u á t r ì n h k h a i t h á c s ử d ụ n g B Đ S v à m ộ t phầnd o t â m l ý c ủ a n g ư ờ i s ử d ụ n g , d o đ ó n ó s ẽ ả n h h ư ở n g đ ế n g i á t r ị B Đ S N h ữ n g B ĐSc ó điều k i ệ n k ỹt hu ật tố t, kích th ướ ch ợp l ý, vuông vắnb ao gi ờ c ũ n g có g i á trịcao hơn cácmảnh đấtkhác. Đặc tínhvật chấtlà nhân tố ảnhhưởng trực tiếp đến giátrịvàgiác ả b ấ t đ ộ n g sản Rõ ràng nhà kiên cố phải đắt hơn nhà bán kiên cố hoặc nhà bình thường. NhữngBĐSc ó điều k i ệ n k ỹt hu ật tố t, kích th ướ ch ợp l ý, vuông vắnb ao gi ờ c ũ n g có g i á trịcao hơn cácmảnh đấtkhác.

Nhưvậy,đặcđiểmvậtlýgồmquymô,tuổiđời,điềukiện,vẻngoài,đặcđiểmbên trong của BĐS Các đặc điểm này ảnh hưởng đến việc sử dụng BĐS theo mức độkhác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng.Đối với bất động sản thương mại,n g u y ê n vậtliệu,sản phẩm vàviệcbảotrì lày ế u t ố q u a n t r ọ n g , t r o n g k h i s ố l ư ợ n g d o a n h nghiệplạilàyếutốảnhhưởngđốivớibấtđộngsảnbánlẻ.Giátrịbấtđộngsảnbánlẻcót hể c h ị u ả n h h ư ở n g c ủ a n h ữ n g y ếu t ố t h i ể u s ố n h ư d i ệ n mạ o, á n h s á n g , đ ặ c đ i ể m bêntrong(víd ụđộsâuvàđộrộngcủakhoảngđấttrước,khuvựcsân,khoảngkhôngđểt r ư n g b à y , b á n h à n g , l ư u t r ữ c ủ a t ừ n g c ử a h à n g ) v à k h ả n ă n g v ậ n c h u y ể n N g ư ờ i thuê văn phòng thường tìm những địa chỉ danh giá thiết kế đẹp, còn người thuê tài sảncông nghiệp lại ưa thích mặt sàn rộng,k h ả n ă n g c h ị u l ự c t ố t , c h i ề u c a o t ớ i m á i h i ê n cao,dễbốcdỡvậnchuyển.

Chiphívậnhànhnhưsửachữavàduytrìnhữngphầnchungcủatòanhà.Nhântốp h á p l u ậ t c ũ n g c ó ả n h h ư ở n g đ ế n g i á t r ị T h u ế “ x a n h ” t í n h đ ế n c á c y ế u t ố n ă n g lượngv àm ôi tr ườ ng

(Wyatt, 2 0 1 3 ) cũng chỉr a sựk há cn ha ut he o loại b ấ t độngsản nhưBấtđộngsảnvănphòng,bất độngsảncôngnghiệphaybấtđộngsảnbánlẻ.

Tính chất pháp lý BĐS là tài sản đặc biệt,chịu sự quản lý chặtc h ẽ c ủ a p h á p luật, do đó những yếu tố pháp luật sẽ qui định tính chất hợp pháp của các BĐS đang sửdụng Do đó, đây cũng là một nhân tố tác động lớn đến giá trị BĐS Tính chất pháp lýcủaBĐSđượcthểhiệnthôngquacácgiấytờ,văn bảnpháplýtheo cácquiđịnhcủaNhànước vềsởhữuvàsửdụngBĐS.Bởivậy,mộtBĐScóđầyđủgiấytờpháplýsẽcógiátrịcaohơnnhữngB ĐSkháccócùngvịtrívàkíchthướcnhưngkhôngcógiấytờ pháp lý, hoặc thiếu các điều kiện để đảm bảo việc thực hiện đầy đủ quyền lợi củangười sở hữu và sử dụng BĐS Trong quá trình định giá, người định giá cần nắm đượccác thông tin về pháp lý của BĐS để xác định giá trị, trên cơ sở xác định mức độ rủi rovàchiphíphảigánhchịukhikhôngcóđầyđủcăncứpháplý.Thôngthường,cácrủiro có thể xảy ra khi không có giấy tờ pháp lý là trường hợp nhà nước thu hồi đất thựchiệnquihoạch,khicótranhchấpxảyrahoặccácchiphívềviệcphảihoàntấtgiấytờ.

Vị trí của BĐS Do đặc điểm của BĐS là cố định về vị trí Tương ứng với mỗimột vị trí sẽ mang lại một khoản địa tô nhất định Do đó, giá trị BĐS sẽ phụ thuộc vàotính pháp lý và địa tô thu được từ mỗi vị tríđ ó V ị t r í c ủ a B Đ S đ ư ợ c p h â n t í c h d ư ớ i khía cạnhvịtrí tuyệtđối và vị trí tươngđối, trongđóv ị t r í t ư ơ n g đ ố i l à q u a n t r ọ n g nhất, thể hiện khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công, khu vuichơigiải trí,trungtâm thươngmại BĐSở nhữngv ị t r í c à n g t h u ậ n l ợ i , l u ồ n g t h u nhập càng cao, do đó giá trị của BĐS càng cao Ngoài ra, cũng do cố định về vị trí vàgắn liềnvới từng vị trí nhất địnhmà giá trị của BĐS cũng chịut á c đ ộ n g c ủ a y ế u t ố vùngvàkhuvựcrấtrõrệt.Đólàcácyếutố:tựnhiên, điềukiệnkinh tế,xãhội,điềukiệnmôit r ư ờ n g g ắ n li ền vớ i t ừ n g vùngv à k h u v ự c cụt h ể Nhưvậy, ởmỗivùng v à khu vực lạihình thành một mức giátrị BĐSkhác nhau gắn liềnvớic á c y ế u t ố m a n g tính vùng và khu vực đó Có những yếu tố vùng mang tính cố định, nhưng cũng cónhữngyếutốvùngthayđổi làmảnhhưởngđếngiátrịBĐS.

Cóthểnói,vịthếvàđịađiểmcủaBĐSlàyếutốcựckỳquantrọngtrongviệcđịnhgiánhàvàđất Trướchết, nóquyết địnhđịatôchênhlệchvàdođóquyếtđịnhgiátrị,giácảnhàđất.Ngoàira,nócòncónhữngtácđộngvềmặtxãhội,tâ mlývàcảtâmlinh.

Môit r ư ờ n g x u n g q u a n h Đ ó l à m ô i t r ư ờ n g x ã h ộ i v à v ă n h ó a ( t r ư ờ n g h ọ c , b ệnh viện…), môi trường thương mại (hệ thống siêu thị, cửa hàng…), vấn đề an ninh,cảnh quan sinh thái… Đây được xem là “yếu tố giá trị gia tăng” của BĐS.Môi trườngkinh tế chính trị, luật pháp và xã hội Nhân tố này ảnh hưởng có tính chất bao trùm vàquyết địnhnhững xuthế lớn củagiá trịvà giá cả bất động sản.C h ẳ n g h ạ n ; g i á t r ị c ủ a đấtđaisẽkhôngngừngthayđổivàsẽtănglênkhimàđầutưvềhạtầngcủaChínhphủ thayđ ổ i v à t ă n g l ê n , k h i m à q u y h o ạ c h p h á t t r i ể n k i n h t ế đ ư ợ c t i ế n h à n h r õ r à n g v à hiện thực.

Môi trường lân cận, xung quanh cũng được coi là những nhân tố không thểkhông tính đến trongquá trìnhxác định giá cả bất động sản Khi định giá, cần cós ự đánh giá tác động của yếu tố vùng để xác định được các vùng giá trị khác nhau ở từngkhuvựcvịtrícụthể.Đâylàmộttrongnhữngcơsởquantrọngkhixâydựngđơngiáđấtthịtrư ờngchocácvùngvàkhuvựcđểphụcvụchođịnhgiáBĐS.

Quan hệ lịch sử và tâm lý xã hội Lịch sử trước đây của một toà nhà, của mộtmiếng đất cũng như mục đích sử dụng đã có của nó có thể là một tác nhân quan trọngảnh hưởng đến giá của chúng khi giao dịch Các yếu tố này sẽ tác động lên hành vi củakhách hàngtham gia trên thị trường và do đó sẽ làm cho giá cảh à n g h ó a B Đ S b i ế n động, làmthayđổiquanđiểmvềgiátrịcủaBĐScầnđịnhgiá.

Dịchvụquảnlývàvậnhànhtòanhàbao gồm:(i)Dịchvụvậnhành,bảotrì,bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật; (ii)D ị c h v ụ v ệ s i n h - G i ú p v i ệ c g i a đ ì n h ; ( i i i ) D ị c h vụ văn phòng hội họp;( i v ) D ị c h v ụ d i ệ t c ô n t r ù n g , d i ệ t c h u ộ t , m ố i ; ( v )

Bảng2.7.Cácnhântốtácđộngđếngiátrịbấtđộngsản Các thànhtố Nộidung Tácgiả(chính) Đặc điểmvậtlý

Các đặc điểm về kinh tế (chi phí và tiềm năngthu nhập), kỹ thuật(hình dáng, kích thước),pháp lý (giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sửdụng)củaBĐS.

Khoảngc á c h t ừ B Đ S đ ế n c á c t r u n g t â m , c á c điểmdịchvụcông,khuvuichơigiảitrí,trungtâ m thươngmại

Môitrườngxãhộivàvănhóa(trườnghọc,bệnhviện…), vấnđềanninh,cảnhquansinhthái…

Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý chung cưcung cấp cho cư dân của tòa nhà (chỗ để xe,PCCC, an ninh bảo vệ, hệ thống điện nước, vệsinh,truyềnhình,sửachữa,địađiểmsinhhoạ t cộngđồng…)

Một số nghiên cứu mới đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bấtđộng sản xung quanh và ảnh hưởng phức hợp của cả khu bất động sản (Geltner, 2007).Các nhân tố bên ngoài tác động tích cực có thể xuất hiện nếu các dự án bất động sảnthuộcsởhữucủacác doanh nghiệp thâncận, trongtrường hợpđóchiphícốđịnh cóthểđ ư ợ c g i ả m , m ộ t s ố n g u ồ n đ ầ u v à o p h ổ b i ế n c ó t h ể đ ư ợ c c h i a s ẻ v à c á c c á c h s ử dụng đất hỗ trợ có thể áp dụng được (Rauch, 1993) Kinh tế nội bộ tập trung có thể đạtđược với sự phát triển quy mô lớn và giúp tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và vị trítập trung cho hợp tác của nhiều tài sản có thể tạo ra sự phối hợp tích cực tương tự.

Mộtsốn gh iê n c ứ u t h ự c ng hi ệm x á c n h ậ n những t á c đ ộn g t í c h c ự c củ a c á c tư ơn g t á c n à y lê ngiátrịtàisản(VănCaovàCory,1982; Burnell,1985).

Ngoài chi phí xây dựng của các dự án bất động sản, hạn chế và chi phí tài chínhcần được đưa vào tính toán cho các lựa chọn bằng cách nới lỏng các giả thiết của lýthuyết lựa chọn cho rằng lựa chọn thực nằm riêng biệt và vốn có đủ Ở khía cạnh nàyBoylevàGuthrie(2003)chỉrarằngnhữnghạnchếtàichínhngoạicảnhsẽảnhhưởngtớit h ờ i đ i ể m v à g i á t r ị c ủ a m ộ t l ự a c h ọ n đ ầ u t ư c ò n H i r t h v à U h r i g ( 2 0 1 0 ) đ ư a c á c nguồn vốn đắt đỏ từ bên ngoài vào mô hình lựa chọn thực Ngoài ra, nguồn vốn khi sửdụngchoviệcxâydựngcũngcóchiphícơhộinếunócóthểđượcsửdụngchocácdựán khác của nhà đầu tư (Meier và cộng sự, 2001) Chính điều này khiến nhà đầu tư sẽđẩy nhanh dự án nếu nó dự đoán được các dự án tương lai béo bở hơn (Han và Park,2008) Nghiên cứu này, nối bước các nghiên cứu đó, đưa hạn chế tài chính, chi phí vốnvà chi phí cơ hội trong công ty vào và chỉ ra ảnh hưởng của các nhân tố này lên thờiđiểm đầutưvàgiátrị dựántheocáchtínhtoánđược.

Theo Boris và cộng sự (2005), nhìn chung, quyết định của các chủ sở hữu bấtđộngsảnđềubắtnguồntừ2nguyêntắc.Thứnhất,chủsởhữubấtđộngsảncóthểbịthôi thúc bởi cácmục tiêu tănggiá trị.Đặc biệt,họcót h ể c h ọ n c á c h t h a y đ ổ i t à i s ả n của họ và kỳ vọng rằng giá tương lai sẽ tăng lên nhờ đầu tư.Thứ hai, các chủ hộ có thểchọn cách thay đổi sau cho thuê đối với căn hộ của họ đểtăng lợi ích căn hộ, và tránhcác hao mòn kỹ thuật và kinh tế của nhà ở Trong trường hợp này, bên cạnh lợi ích cánhân,chủhộcũngbịthôithúcbởicáclựachọnkinhtế. Ngoàiyếutốliênquanđếnchủđầutư,giáBĐScònchịutácđộngcủacácnhântố thuộc về chính sách quản lý và môi trường vĩ mô Tuy nhiên, cả hai nhân tố này đềukhông thuộcphạmvinghiêncứucủaluậnán.

Cáclýthuyếtcóliênquanđếnchủđềnghiêncứu

Lýthuyếthànhvicókếhoạch

Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) hay có dự định của Ajzen (1991) là một lýthuyết mở rộngcủa lýthuyết hành vih ợ p l ý ( T R A ) đ ư ợ c A j z e n v à F i s h b e i n

( 1 9 7 5 ) đưaravàhoànthiệnvàonăm1980.Lýthuyếtnàycónhântốtrọngtâmlàýđịnhcủacán hântrong việcthực hiệnmộthànhvinhất địnhnào đó.Ýđịnhcủa hànhviđượcxem như là yếu tố đầu tiên của hành vi Ý định càng mạnh mẽ thì khả năng thực hiệnhành vi đó càng lớn Điều này sẽ chỉ ra được việc con người sẽ cố gắng bao nhiêu, đếnmức nào hay vẫn chỉ là trong mực dự định để nỗ lực thực hiện một hành vi cụ thể Lýthuyết hành vi có dự định đã được chấp nhận và sử dụng rộng rãi trong các nghiên cứuvớicácmụcdựđoánýđịnhcũngnhưhànhvicụthể. Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Tác giả mong muốn kiểm định lại một phầnmô hình lý thuyết tại thị trường căn hộ CCCC Hà Nội Bên cạnh đó, cũng theo Ajzen(1991) thì dựa trên lý thuyết này tác giả sẽ bổ sung bằng thêm cácn h â n t ố m ớ i , c á c thuộc tính thành phần của nhân tố có ảnh hưởng đến ý định hành vi của người mua đốivới giá căn hộ CCCC Từ đó, để đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộCCCCtạiHà Nội.

Lýthuyếthiệuứngtàisản

Markowitz( 1 9 5 2 ) , K a p o p o u l o u s a n d S i o k i s ( 2 0 0 5 ) … s ử d ụ n g l ý t h u y ế t h i ệ u ứng tài sản để phân tích và vận dụng vào thị trường bất động sản và thị trường chứngkhoán.Theolýthuyếtnày,tiêudùnglàhàmsốcủathunhậpkhảdụngvàtổngtàisản.Cảthunhậ pvàtổngtàisảnđềucótácđộngdương đếnmứcchichotiêudùng.Tổngtàisảnbaogồmcổphiế u,tráiphiếu,bấtđộngsản…Dobấtđộngsảnvừađượcxemlà hàng hóa tiêu dùng vừa là sự đầu tư, do đó được nhiều người tiêu dùng lựa chọn. TheoKapopoulousandSiokis(2005)mốiquanhệgiữathịtrườngc h ứ n g k h o á n v à t h ị trường bất động sản thể hiện hiệu ứng tàisảnd o ả n h h ư ở n g đ i ề u c h ỉ n h d a n h m ụ c đ ầ u tư Các tác giả cho rằng, nhiều công ty gia tăng tái đầu tư vào bất động sản, do đó làmtăngn hu cầ u n h à ở , v à đ ế n l ư ợ t c ầ u b ấ t đ ộ n g s ả n g i a t ă n g C u ố i c ù n g , n h u c ầ u t ă n g làm tănggiátrênthịtrường bấtđộngsản. Ápd ụ n g l ý t h u y ế t v à o n g h i ê n c ứ u : L ý t h u y ế t n à y c ó l i ê n q u a n đ ế n n h â n t ốNhân khẩu học và một số thuộc tính thành phần của các nhân tố trong mô hình nghiêncứu,ảnhhưởngđếngiábáncănhộchung cư…

Lýthuyếtvịthếchấtlượng

Lý thuyếtvịthếchấtlượng (HoàngHữu Phê&W a k e l y , 2 0 0 0 ) c h o r ằ n g , s ự thay đổi trong các khu dân cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyểndịchđồngt hờ i d ọ c theo haic hi ều : V ị t h ế nơi ở vàchất lượng n hà ở V ị t h ế n ơ i ở l à mộth ì n h t h ứ c đ o s ự m o n g m u ố n v ề m ặ t x ã h ộ i g ắ n v ớ i n h à ở t ạ i m ộ t đ ị a đ i ể m x á c định, Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, giáo dục, chất lượng môi trường…

Chấtlượngnhàởbaogồmcácđặctínhvậtlýđođếmđượcnhưdiệntíchsàn,sốtầngcao,số lượng phòng…Về cơ bản, động học dân cư theo lý thuyết này thể hiện sự đánh đổigiữavịtrínơiởvàchấtlượngnhàở.Ngoàira,dườngnhưcómộtsựtươngthíchgiữalý thuyết Vị thế - chất lượng và mô hình lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.Thực tế, cả hai cùng phản ánh cấu trúc vành đanh đồng tâm của sự phân bố vị trí cư trútrong cácthànhphố,tuynhiên,vẫncó sựkhácbiệt. Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Lý thuyết này có liên quan đến nhân tố vị trícủa căn hộ và vị thế của chung cư, chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp ảnhhưởng đếngiá bán căn hộ chung cư, một số thuộc tính thành phần của cácn h â n t ố khác Ngoài ra, một số giải pháp đối với chủ đầu tư, các nhà thầu thi công cũng đượcdựa trênlý thuyếtnày.

Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về sự hình thành giá bất động sản chothấy giá của mỗi BĐS cụ thể sẽ chịu sự tác động của các nhân tố gắn liền với BĐS vàcác nhân tốbênngoài.

CácnhântốbêntronghayđặcđiểmvậtlýcủaBĐSbaogồm:quyhoạchtổngthể và chi tiết, kiến trúc cảnh quan, thiết kế kỹ thuật, vật liệu xây dựng, chất lượng cáctrangthiếtbịđiệnnước,côngnăngsửdụng,kếtcấu,cơsởhạtầngkỹthuật…

Các nhân tố bên ngoài như: Môi trường địa lý tự nhiên, môi trường xã hội vùngmiền, cư dân liền kề, hệ thống đường giao thông, cự ly tiếp cận trục giao thông chính,các công trình phúc lợi xã hội, quy hoạch các công trình hạ tầng kỹt h u ậ t t r o n g t ư ơ n g lai,quyhoạchcáccôngtrìnhkháctrongtươnglai. Đặc điểm củakhách hàngmua BĐS cũng có ảnh hưởng đến giá bán : văn hóa,quymôgiađình,thunhập,nhucầusởhữuvàmụcđíchsửdụng,nghềnghiệp…

Thời giangầnđây, đặc biệt là ở Việt Nam,nhânt ố g ắ n v ớ i đ ặ c đ i ể m c ủ a c h ủ đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá bán căn hộ CCCC.Đó là các yếutố nhưvị thế và uy tín trên thịtrường,năng lực vàkinh nghiệm,c h i ế n lược marketing vàtruyền thông…

Bốicảnhnghiêncứu

KháiquátthịtrườngbấtđộngsảnkhuvựcHàNộithờikỳ2010-2020

3.1.1.1 Cầu thịtrường Ápl ự c g i a t ă n g d â n s ố t ạ i t h à n h p h ố H à N ộ i v à c á c t ỉ n h t h à n h t r o n g c ả n ư ớ c ngày càngtăng thì nhucầu vềnơi ở càngc ấ p t h i ế t Ở t h ị t r ư ờ n g p h â n k h ú c c ă n h ộ hạng sangvà cao cấpthìđối tượngkhách hàng mụct i ê u l à n h ữ n g n g ư ờ i c ó đ ị a v ị x ã hội, có thu nhập cao, các doanh nhân thành đạt, Việt kiều ở hải ngoại và đang làm ăn ởViệtNamcũngcónhucầumuavàsởhữunhàở.Cácgiađìnhngoạitỉnhcótiềmnăngtài chính thì luôn có xu hướng mua sở hữu nhà thổ cư và căn hộ chung cư đểphục vụcho con em là sinh viên các trường đại học, các trường trung cấp, cao đẳng, các trườngdạy nghề tại Hà Nội.Nhiều hộ gia đình trung lưu có nhu cầu cần nâng cấp chất lượngnơi ở từ chung cư bình dân lên căn hộ CCCC Hầu như các gia đình ngoại tỉnh đều cómong muốn dịch chuyển vào đô thị như một trào lưu vọng thịnh Nhiều hộ gia đình cóđông nhân khẩu nhiều thế hệ ở cùng nhà thì nhu cầu tách ra ở riêng rất lớn Thành phốquy hoạch lại các dự án căn hộ CCCCở n h i ề u k h u đ ô t h ị m ớ i N h i ề u đ ố i t ư ợ n g l à doanh nhânt h à n h t h à n h đ ạ t t ừ c á c n ơ i h ộ i t ụ v ề H à N ộ i c ũ n g l à m g i a t ă n g t h ê m n h u cầu vềnơiở có chất lượng cao như căn hộCCCC.N h u c ầ u l ớ n n h ấ t v ề p h â n k h ú c chung cư cao cấp và chung cư bình dân tại Hà nội chính là lực lượng công viên chứchùng hậu hưởng lươngtừ Nhànước.Nhu cầu của phân khúc khách hàng này chính làcáctàisảnnhàởđượcsởhữutạicácdựántrungtâmđôngđúcđầyđủcácdịchvụ.

Sốđơnvị nhàcầnthaythế (2% năm) (triệucăn) Ướctínhtổngn hucầuđơnvịnhà ở (triệucăn)

Trong nghiên cứu của ngân hàng thế giới, cầu về BĐS nhà ở đô thị có xu hướngtăngđềuq u a cá c t h ờ i k ỳc ả v ề số c ă n , c ầu về đ ơ n vịnh à ở v à d i ệ n t í c h sà n Tố cđ ộ tăngcủ agiánhàởchủyếubịảnhhưởngbởinguồncungvàlựachọnvềchủđầutư.

Saucuộckhủnghoảng2009-2013,nềnkinhtế đãbiếnđộngrấtm ạ n h T h ị trường nhà đất đã ổn định hơn rất nhiều, đã và đang mở ra cơ hội cho cả chủ đầu tư lẫnnhững ngườicónhu cầumuanhà.

Thị trường BĐS năm 2014 đã hồi phục và đi lên, chứng minh cho thấy hiệu quảđiềuhànhnềnkinhtếđượctácđộngbởicácchínhsáchNhànước.

Trongnhữngnămgầnđ ây , việclựachọnmôitrường sốnghiệnđại,tiệnnghi, hưởngthụlàtiê uchíưutiêncủanhữnggiađìnhkhágiả.Kháchhàngthườnglựachọnnơiancư cho gia đình mình tại các chung cư cao cấp gần trung tâm thành phố Các dự án caocấp hoặc hạng sang thường thể hiện chất lượng sống đẳng cấp nên nhiều người có tiềnsẵn sang chi mạnh tayloại hìnhs ả n p h ẩ m n à y Đ i ề u n à y c ó t h ể t h ấ y q u a c á c d ự á n chung cư cao cấp đềuđược thực hiệnb ở i c á c c h ủ đ ầ u t ư c ó u y t í n , đ ả m b ả o v ề t à i chính,tiếnđộ,bảnthândựáncũngcóvịtrítrungtâm,đắcđịa,chưakểtấtcảcácdựánnàyđều cónhiềuhìnhthứcưuđãibánhàngkháhấpdẫn.

Nếu như năm 2017, Việt kiều là đối tượng chính mua nhà ở Việt Nam thì năm2018, lượng khách nước ngoài mua nhà là các doanh nhân Hàn Quốc, Trung Quốc vàNhậtBản

Thống kê của M&S cho thấy có 4 nhóm người mua nhà phân theo tâm lý ngườimua: 1/Nhóm dễ thay đổi cảm xúc; 2/ nhóm dễ chịu; 3/ nhóm nguyên tắc và ; 4/ nhómhướng ngoại& hiểubiết.

Thực tế cho thấy, ngườimua nhà không chỉtìm hiểu về pháp lý dựá n , v ề c h ủ đầutư,màhọcòntìmhiểuchitiếttừngthôngtinliênquanđếnquyhoạchvùng,thiếtkế chi tiết các công năng trong căn hộ, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, hoa hồng, cácdịch vụhậumãi,sổhồng,sổ đỏ…

Cácsảnp h ẩ m b ất độ ng sản(BĐS) t ại Hà Nộihiện nayc ó thểđư ợc phân c h i a theo nhiều loại khác nhau: BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ);BĐSt h ư ơ n g m ạ i ( v ă n p h ò n g c h o t h u ê , t r u n g t â m t h ư ơ n g m ạ i v à m ặ t b ằ n g b á n l ẻ ) ; BĐSchuyênbiệt(BĐScông nghiệp).

Căn hộ chung cư là sản phẩm BĐS có lượng cung lớn nhất trên thị trường BĐSHà Nội được phản ánh thông việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và các dự án pháttriển nhà ở Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2016 thịtrườngB Đ S tạiH à Nộ ic ó hơn2 0 6 6 5 căn h ộ đưar at hị t r ư ờ n g , t r o n g đóc h ủ y ế u l à căn hộ trung, cao cấp(giá trên2 0 t r i ệ u đ ồ n g / m 2 ), chiếmt r ê n 8 0 % T r o n g k h i đ ó , nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ rất ít và số lượng nhà ở xã hội đưa vào sử dụngkhông nhiều.

Chungcư Hạng sang Caocấp Trung cấp

Nguồncungtạicácquậnkháđadạng.TạiquậnHàĐôngcócácdựánnhư:Lê Văn Lương Residentials - do tập đoàn Nam Cường đầu tư có 400 căn Dự án HanoiTimes Towers Tại Khuđôthị VănPhú, quậnHà Đông, có2 t ò a n h à C T 1 0 & C T 1 1 , cao 39 tầng Tổng số khoảng 600 căn hộ do Công ty CP PVR làm chủ đầu tư Tại quậnCầuGiấycódựánGreenParkTower-doConstraximlàmchủđầutư,gồm2tòacao25 tầng+ 2tầngkĩthuật.Có 268cănhộCCCC.

Hình thức bán hàng cũng phong phú.Đa số các dự án chào bán đợt đầu tiênthường là hình thức huy động vốn dưới dạng hợp đồng góp vốn (Mặc dù Luật chỉ chophép huy động 20% tổng số sản phẩm dự án) Khi những dự án này hoàn thiện phầnmóng vàcơ sở hạtầng,cóbiên bản nghiệmthu củacác cơ quanb a n n g à n h t h ì c ó quyền bán80%sốlượngsảnphẩmcònlạicủadựán.

Về dài hạn, khi nền kinh tế phục hồi, nhu cầu về căn hộ cao cấp sẽ phục hồinhanh chóng do nguồn cung hạn chế Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (19 tháng 3 năm2014) BĐS nhà ở chia thành ba phân khúc: giá rẻ - dưới 15 triệu VND/1m 2 ; giá trungbình:15-25triệuVND/1m 2 ; giácaotrên25triệuVND/1m 2

Quý IV năm 2014: giao dịch BĐS giá cao tăng mạnh như Vingroup với Royalcity và Times City bán được 5.478 căn/8.152 căn Dự án Mandarin Garden do tập đoànHòa Phát đầu tư ở Trung Hòa - Nhân Chính bán được 130 căn, dự án Thăng LongNumber One (Viglacera) bán được 50 căn Tòa nhà N04 Trung Hòa - Nhân

Chính(UDIC)đãbánhếttoànbộ504căn,TòanhàTrungYênPlazađãbánhết210căn…

Giao dịch tốt đã làm giảm đáng kể lượng tồn kho Khu vực Hà nội: tồn kho đến25/02/2014 còn 12.600 tỷ đồng, đã giảm 2,8% so với 31/03/2013, giảm chủ yếu là cănhộ chung cư(giảm294căn).

H à N ộ i , giátrị tồnkho khoảng 5,9 tỉ đồng,giảm8 6 0 t ỉ đ ồ n g s o v ớ i q u í I V / 2 0 1 5

T r o n g c á c phânkhúc,lượng tồnkhochungcưgiảm chỉcònkhoảng170căn,tươngứngkhoảng190t ỉđồng,tồnkhonhàphốgần1,940căn,giátrịkhoảng5,7tỉđồng.

Khảo sát tại liên minh các các sàn BĐS G5 do CLBBĐSHN thành lập như sàn:ĐấtXanhmiềnBắc,sànDTJ,sànMaxlandvàsànAsianLandchobiếtcácdựánnàycó cơ cấu căn hộ diện tích dưới 100m 2 , giá bán trên dưới 23 triệu đồng/m 2 , thuận tiệngiao thông, Chủ đầu tưc a m k ế t d ị c h v ụ h ậ u m ã i k h á c h h à n g m u a r ấ t n h i ề u , c ò n l ạ i phần lớn nhiều dự ánk h ó c ó g i a o d ị c h d ù c á c c h ủ đ ầ u t ư đ ã d ù n g c á c b i ệ n p h á p k í c h cầu.S a v i l l s V i ệ t N a m c ũ n g c h o b i ế t , t r o n g q u ý I I / 2 0 1 6 , t h ị t r ư ờ n g đ ó n n h ậ n t r ê n 17,370cănhộ,nhưngtỉlệhấpthụgiảmtừ15-20%sovớicùngkỳnămtrước

Nguồn cung BĐS tăngn h ư n g c h ủ y ế u v ẫ n t ậ p t r u n g t ạ i p h â n k h ú c t r u n g - c a o cấp với nhiều dự án nhà ở mới được mở bán Phân khúc bình dân vẫn bị hạn chế vềnguồn cung mặc dù nhu cầu trên thị trường tại phân khúc này vẫn rất lớn Khách hàngchủ yếu tìm mua căn hộ tại các dự án có vịtrí đẹp, chủ đầu tưu y t í n v à t i ế n đ ộ x â y dựng nhanh như khu đô thị Gamuda Gardens Yên Sở, quận Hoàng Mai; chung cưSeasons Avenue Mỗ Lao, quận Hà Đông; chung cư 219 Trung Kính, quận Cầu Giấy;EcolifeCapitol TốHữu,quậnNamTừLiêm(HàNội).

Trong tháng 7 năm 2016, giá bất động sản (BĐS) tiếp tục tăng theo đà tăng củanhững tháng trước.T h ị t r ư ờ n g b á n m ạ n h n h ấ t v ề p h â n k h ú c c ă n h ộ t r u n g c ấ p c h i ế m t ỉ lệ cao nhất (82%) Tính thanh khoản cao rõ rệt tại các dự án đã được đã đã thẩm địnhxonghồsơphápl ý, đãthẩmđịnh xongbảnvẽ thiếtkế cơsở,cóvịtríthuậntiện kếtnối giaothôngđến trung tâmthànhphố,có hệ thốngh ạ t ầ n g k ỹ t h u ậ t đ ồ n g b ộ v à c ó cáccôngtrìnhcôngíchgầnkềdựánđangđượctriểnkhai.

Năm2017thịtrườngbấtđộngsảntăngtrưởngtrởlại,mứctăngkhoảng4,07%sovớinăm20 16,đónggóp0,21%trongtổngmứctăngtrưởngGDPcủacảnước(theosốl i ệ u c ủ a CLBBĐSHN) ,và ti ếp t ụ c đ ịn h v ị l ạ i sả nphẩm đểt ập t r u n g đầut ư mạ nh hơnphânkhúcnhàởcógiábántrungbìn hđápứngnhucầucủakháchhàng.

QuátrìnhpháttriểnmôhìnhnhàởtậptrungtrênđịabànthànhphốHàNội

3.1.2.1 Quá trình phát triển xã hội từ nhà ở tập thể đến chung cư cao cấp tạithành phố HàNội

Giai đoạn phát triển kinh tế xã hội từ năm 1954-1986 là thời kỳ ngành Kiến trúcxâydựngđểlạinhiềucôngtrìnhcógiátrịquantrọngchocộngđồngvề lĩnhvựcnhàở.Giaiđ oạnnày,miềnBắcđãbắtđầucôngcuộcxâydựngmộtsốthànhphốlớnnhưHà Nội, Thái Nguyên, Việt Trì CácKiến trúc sư đã áp dụng mô hình các khu tập thể(KTT) theo lý thuyết mô hình tiểu khu nhà ở của Liên Xô và các nước XHCN ở ĐôngÂu Xuất hiện một số công trình có công năng sử dụng công cộng như: Câu lạc bộ, nhàvăn hóa,trụsởhành chính, trườnghọc…v.v.

Khu nhà tập thể là nơi sinh sống tập trung cho nhiều hộ gia đình ở thành phố doNhà nướcbao cấp xâydựngvà phânchiađơn vịở t h e o t i ê u c h u ẩ n c h í n h s á c h K h u nhà đượcgắn liền vớinhững cơ sở dịch vụcông cộngđể phục vục h o đ a s ố c ư d â n trongnộikhu.Nhàtậpthểcũngcóthểlàmộthộgiađình cónhiềuđấttựbỏtiềnxâycất nhà và ngăn chia thành nhiều phòng nhỏ rồi cho thuê Nhà tập thể là sự phát triểnmangtínhcách m ạn g v ề cáchthứcxâydựng từn h à tranh v ác h đất,m á i lợp lácọ, ládừa, cỏ tranh, giấy dầu sang xây nhà kết cấu bằng gạch đất nung, lợp ngói hay đổ bêtông Nhữngkhu nhàở nàycó hệ thốnghạ tầng rất kém, tạmbợ.Điều kiệnsốngr ấ t thấp,tiệnnghigầnnhưchỉđápứngnhữngnhucầutốithiểucủaconngười.

Các khu nhàở tập thểnày đãg ó p p h ầ n t h a y đ ổ i c ơ b ả n v ề q u a n đ i ể m n h à ở nông thôn và thành thị nghèo, làm mới bộ mặt đô thị khang trang thời kỳ bao cấp, đápứngnơiởtậptrungchocácCBCNVhưởnglươngtừngânsáchNhànước. Đặc thù của nhà tập thể là sở hữu chung các diện tích trống trong tòa nhà Hànhlang chung, sân phơi chung, bếp chung, mấy chục hộ chung một hố xí, chỗ rửa bátchung, nhà tắm chung, khoảng sân cho cả khu nhà cũng chung Cơ cấu căn hộ thời baocấp chật hẹp mà số lượng thành viên trong gia đình luôn gia tăng Vì vậy mà tất cả cácbancôngđềubịcơi nới lấn chiếmkhoảng khôngđể tăng diệntíchở c h ậ t c h ộ i

S ự nhếchnhác,luộmthuộm,bẩnthỉubátnháoởcáckhunhàtậpthểphản ánhrõsựyếuớtcủach ếđộquảnlýtòanhàchungchungtheokiểu“Nhànướcbaocấp”.

Tiếp theo giai đoạn xây dựng nhà tập thể làm bằng kết cấu gỗ là các khu tập thểlần đầu tiên tại HàNộiphát triểncác kiểunhà lắp ghépđơn giản đó làvào giaiđ o ạ n năm 1965 - 1986 Với mô hình kiến trúc theo kiểu tiểu khu đã mang lại hiệu quả chongười sửdụngrất thựctế.Chỉmất 5p h ú t c ó t h ể đ ư a c o n đ ế n n h à t r ẻ , 1 0 p h ú t c ó t h ể đưaconđếntrườngtiểuhọc,15phútđếnđượcbệnhviện…

Nhữngcông t r ì n h n hà ở t ậ p t h ể giai đ o ạ n b a o cấpđ ã t h ể hiệnđược b a y ế u t ố cầnđ ượ c p h á t h u y l à c ả n h qu an k i ế n tr úc , c ả n h q u a n t h i ê n n h i ê n v à c ả n h qu an n h â n văn Những công trình cũ nhà ở tập thể có ý nghĩa làm minh chứng lịch sử cho thủ đôhiện đại như hôm nay rất cần được bảo tồn Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội cókhoảng 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 khu chung cư độc lập có quy mô từ 2-5tầng,đượcxâydựngtừnhữngnăm1960đếnnăm1990.

Tòanh àC T4 B cao0 9 t ầ n g l à c hu ng c ư th ươ ng m ạ i đ ầ u tiêntại th àn h phố Hà Nội do chủ đầutư làc ô n g t y H U D t i ế n h à n h k h ở i c ô n g x â y d ự n g t ừ n ă m 1 9 9 8 t ạ i khuđôthịBắcLinhĐàm,PhườngĐạiKim,QuậnHoàngMaithànhphốHàNội.

Xuhướngpháttriểnchungcưthương mạigiárẻtừ15tr/m 2 đếndưới22tr/ m 2 làp h â n k h ú c n h à ở v ừ a t ú i t i ề n đ ư ợ c đông đả o k h á c h h à n g đ ón ch ào n ồ n g n hi ệt S o với chất lượng nhà tập thể thì chất lượngxâyd ự n g c ủ a c h u n g c ư t h ư ơ n g m ạ i ư u v i ệ t hơn hẳn nhàtập thểvềmọi yếu tố.

Chung cư có chất lượng cao hơn hẳn nhà tập thể về quy hoạch tổng thể khu đất,phân chia các khu chức năng hài hòa, khung chịu lực bằng bê tông cốt thép có thể xâynhàcaot ầ n g Q u y h o ạ c h h ệ t h ố n g đ ư ờ n g g ia ot hô ng nộ i k h u t h u ậ n t i ệ n , c á c cổng ra vào tòanhà,hướng tuyến đấu nốivới trục giao thông chính,t r ạ m b i ế n t h ế , n h à s i n h hoạt cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuậtn h ư : đ i ệ n , c ấ p n ư ớ c , t h o á t n ư ớ c ,

P C C C , thông tin liên lạc…Chất lượng quảnlý tòa nhàc h u y ê n n g h i ệ p v à k h o a h ọ c h ơ n n h i ề u lần nhà tập thể như: dịch vụ vệ sinh công cộng, vệ sinh tự hoại, khu lễ tân thường cósảnh lớn, bố trí đẹp và sang trọng, sảnh rộng chờ thang máy, có tầng hầm gửi xe, đượchưởng tiện ích của toàn khu đô thị như : khu vui chơi cho trẻ em, công viên, vườn hoa,TTTMvàcácdịchvụtổnghợpđikèmlàmộtcuộccáchmạngvềnhàởđượcthểhiệntạicác chungcưhiện đại.

Tiếp theo đó là sự ra đời của hàng loạt chung cư thương mại, chung cư tái địnhcư,c h u n g c ư g i á r ẻ v à l o ạ i h ì n h c h u n g c ư m i n i r a đ ờ i X â y d ự n g v à p h á t t r i ể n n h à chun gcưlàmộtxuhướngtấtyếutrongcacthànhphốlớn,đặcbiệtthủđôHàNội.

Giábất động trênthị trường HàN ộ i c ó m ứ c c h ê n h l ệ c h r õ r ệ t t h e o c á c p h â n khúc thịtrường.

3.1.2.3 Mộtsốđặct hù củathịtrường Bấtđộngsản H à N ộ i vềphânkhúc C hu ng cư cao cấp(CCCC)sovới cácthànhphốkhác.

Dohệluỵxấuđểlạitừgiaiđoạncuốinăm2010-2013,thịtrườngbấtđộngsảncả nước “đóng băng” vì bị tồn kho nhiều do sản phẩm mắc quá nhiều lỗi về quy hoạch,thiếtkế,cơcấucănhộ,côngnăngsửdụng,giáquácaovàlỗhổngpháplý.

Tại Hà Nội phân khúc chung cư cao cấp hầu như không có thanh khoản vì rấtnhiều lý lý do cả khách quan và chủ quan đến từ sự khủng hoảng thừa cung- không cócầu Trước đó vài năm là giai đoạn thị trường sốt nóng, cứ có người bán là nhiều ngườimua vì các phân khúcb ấ t đ ộ n g s ả n đ ư ợ c s ự h ỗ t r ợ m ạ n h m ẽ t ừ c h í n h s á c h n ớ i l ỏ n g tiền tệ với nguồn tín dụng ngân hàng cho vay rất dễ dàng Nhà nhà môi giới Bất độngsản,cácn g à n h nghềdịch vụt h ư ơ n g m ạ i và sả n xuất ti êu d ù n g cũng n h ẩ y n g a n g v à o thị trường bất động sản, các công ty sở hữu nguồn vốn của nhà nước trái ngành nghềcũng nhẩyvào đầu tưkinh doanhbấtđ ộ n g s ả n … d ẫ n t ớ i n g u ồ n c u n g q u á l ớ n , g i á b ị đẩy lên quá cao mà nguồn cầu không theo kịp dẫn tới vỡ bong bóng vì dư nợ bất độngsảnl ớ n h ơ n c ả v ố n c h ủ s ở h ữ u d o k h ủ n g h o ả n g t h ừ a H ệ t h ố n g N g â n h à n g p h ả i đ ố i m ặt với tình trạng nợ xấu, đổ vỡ và chịu ảnh hưởng nặng nề từ tình trạng bất động sản“đóng băng” Nhiều chủ đầu tư và cá nhân đầu cơ lướt sóng không kịp bán hàng phảichấpnhậnphá sảnvàliên luỵtớipháp lý.

Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp là bị ảnh hưởng nhiều nhất trên cả nướcnóichungvàtạikhuvựcHàNộinóiriêngdomộtsốnguyênnhânsau:

- Giai đoạn thị trường sốt nóng từ năm 2008-2010 thì nhu cầu mua để ở củakháchhànghầunhưkhôngcó,chủyếuphụcvụnhucầumuabánsangtayvớilựccầu rấtmạnh.Cứởđâucóngườibánlànhiềungườiđếnmuavàsẵnsàngtrảgiácaohơnđể muabằng được Do tínhhấp thụ nhanh chóng củatấtc ả c á c s ả n p h ẩ m s ơ c ấ p t h ô mà ít có nhà phát triển bất động sản nào quan tâm tới chất lượng quy hoạch vàđầu tưconceptđạttiêuchuẩnchungcưhạngA(tươngđươngkháchsạn4sao);

- Các sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp chủ yếu được cơ cấu với diện tích lớngấp 3-4 lần so với diện tích căn hộ gia đình ( 150-200-250 m2 trở lên) nhằm mục đíchbán xỉnhanhgọn hếtdựán.

- Nhà đầu tư khôngquan tâm đếnc h ấ t l ư ợ n g c h u y ê n n g h i ệ p t h i ế t k ế k é m ; c h ủ yếu đặt hàng vẽ nhanh nhất bộ hồ sơ thiết kế cơ sở ( mặt bằng, mặt cắt ngang, mặt cắtdọcvàbảnvẽ3D)đểxinthủtụcphêduyệtdựán.Khôngquantâmnhiềuđếncácyếutốv ậtl ý n h ư : hệs ố t h ô n g g ió , chiếu sángtự n h i ê n , c h i ế u sá ng v à n h i ệ t độs i n h h ọc , c ác trang thiết bị về cấp thoát nước, pccc rẻ tiền mauhỏngv ớ i t i ê u c h í g i ả m c h i n h ấ t có thể.

Phân khu các chức năng sử dụng trong căn hộ khép kín như: Phòng ngủ, phòngkhách , nơi phơi phóng giặt giũ, khu vệ sinh và giao thông nội bộ bất hợp lý.Khu sinhhoạtcộngđồngchậthẹp,thiếukhuvuichơigiảitrí,thưgiãn;thiếucâyxanhbóngmátvàthảmxa nh,mặtnước,thiếukếtnốicơsởkỹthuậthạtầngvớihệthốngthoátnướcvà giao thông công cộng, thiếu dịch vụ thu gom vận chuyện rác thải, thiếu các dịch vụchămsócsứckhoẻ,mẫugiáo,giáodụcvàkếtnốicộngđồng…

- Nhiều dự án tự Chủ đầu tư gắn mác, tự nâng hạng chung cư cao cấp khi quảngcáobánh à n g n h ư n g thựctế cònt hi ếu r ấ t nh iề u yếut ố vềc ơ s ở vật c h ấ t ,hì nh t h ứ c , kiểu dáng, cơ cấu căn hộ, lỗi thoát hiểm, các trang thiết bị cứu hộ cứu nạn, chất lượngdịchvụnghiệpdư,bấtổnvớimôhìnhBanquảntrịnhàchungcưquáphứctạp…

- Giá bán và nhiều loại phí dịch vụ quá cao không tương xứng giữa giá trị sửdụng,giátrịthươngmại.

- Nhiều dự án khách hàng đã trả hết tiền nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng haysổđỏ.Chấtlượngnguồnnướcsinhhoạtdơbẩnkhôngđạttiêuchuẩntheoquiđịnh…

- Từn h u c ầ u h ư ở n g t h ụ c ủ a k h á c h h à n g t h u ộ c g i ớ i t h ư ợ n g l ư u đ ã t á c đ ộ n g mạnhtớichiếnlược đầutưphânkhúcnhà ởhạng sangnàycủanhữngchủđầ utưcótêntuổinhư:VănPhú–

InvestvớidựánGrandeurPalaceGiảngVõ;Ecoparkcóbiệtthự đảo Ecopark Grand; Tân HoàngMinh có D’ Palais Louis;Lancaster (Ba Đình),Indochina Plaza (Cầu Giấy);The Island hay Tập đoàn GFS với dự án Five Star WestLakevớigiátừ8,5tỷđồngđến44tỷđồngmỗicănhộ.

- Xu hướng xã hội càng phát triển thì giá bất động sản nói chung và phân khúcCCCCnóiriêngđasốđềuthayđổithangbậcgiátrịsửdụngvà giáthương mạit heothời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng và thu nhập của con người trongxãhộitheohàmthờigian;nhưngcũngcónhữngdựángiữgiáhaygiảmgiátuỳtừn gdự án, ví dụ như: tại quận Ba Đình, giá chào bán khởi điểm bao gồm VAT của dự ánLancaster giá chào bán năm 2011 là từ khoảng 43 triệu đồng/m2 (tính theo tỷ giá USDnăm 2011), đến năm 2019, giá đã tăng từ7 0 – d ư ớ i 1 0 0 t r i ệ u đ ồ n g / m 2 T ạ i q u ậ n T â y Hồ, Golden Westlake có giá khởi điểm năm 2007 là 35- 48 triệu đồng/m2 Mười nămsau,giá giao dịchlà 45-75 triệu đồng/m2.Năm2009,I n d o c h i n a P l a z a ở q u ậ n C ầ u Giấy có giá bán 35-47 triệu đồng/m2, đến năm 2019, giá tăng lên 45-57 triệu đồng/m2.Dự án Hanoi Aqua Central giánăm 2017 là5 3 - 1 0 0 t r i ệ u đ ồ n g / m 2 , g i á g i a o d ị c h h i ệ n tạilà53-100triệuđồng/m2.DựánVinhomesMetroplolisvàonăm2017giát ừlà70-99triệuđồng/m2,đếnnăm2019,giábánvẫngiữnguyênlà70-99triệuđồng/m2.

ThựctrạngvềcácnhântốảnhhưởngđếngiábáncănhộCCCCtrênđịabànthành phốHàNội

Nhiều dự án chung cư không đạt chuẩn cao cấp nhưng vẫn được CĐT gắn tênxưngdanhmỹmiềunhằmđánhlừakháchhàng.Nhiềuchungcưcaocấpdưthừacănhộ có diện tích lớn hơn 100m 2 và thiếu các căn hộ trên có diện tích trên dưới 70m 2 Nhiều khách chấp nhận mức giá mua rất cao để hưởng thụ chất lượng nơi đáng sống-nhưng sản phẩm không đảm bảo các tiêu chí

“cao cấp”, tắc nghẽn giao thông nội bộngayt ạ i s ả n h c h ờ t h a n g m á y v à c ổ n g r a v à o t ầ n g h ầ m g ử i x e , t i ế n g đ ộ n g , k h ó i b ụ i vư ợt xa các tiêu chuẩn cho phép, thu gom rác và lau sàn vào giờt a n t ầ m g â y p h ả n cảm… nênđãtácđộngtiêucựcđếnniềmtinvàtínhthanhkhoảnBĐStrênthịtrườngvàgâythiệthạichokh áchhàngcũngnhưcácbênliênquan.

Vì hệ thống nhân sự củaCĐT không chuyênn g h i ệ p d ẫ n t ớ i t ì n h t r ạ n g c h u n g l à dự án thường bị kéo dài thời gian chuẩn bị các thủ tục pháp lý, hồ sơ kỹ thuật và hồ sơpháp lý…kéo dài thời điểm khởi công, tiềm ẩn nhiều lỗ hổng pháp hay yếu tố kỹ thuật.Bất cứ lỗi vi phạm pháp luật nào cũng có thể dẫn đến dự án bị tạm dừng, CĐT bị xửphạt, phải thay đổi thiết kế…dẫn đến tăng chi phí sẽ làm ảnh hưởng đến giá thành đầuvào vàgiá bán ra.

Phương pháp thi côngtheo phương cách truyền thống thường đượcc á c đ ơ n v ị Tư vấn thiết kế địnhhướng thammưu cho CĐT áp dụng để tránh rủi ro khi sửd ụ n g công nghệ xây dựng mới Vì vậy sản phẩm công trình BĐS thương mại thường có kếtcấu cột và dầm chịu lực có kích thước rất lớn, bước cột và nhịp rất gần nhau tạo thànhnhiềud ầ m đ a n x e n n ê n ả n h h ư ở n g t ớ i k h ô n g g i a n t h ô n g t h ủ y , t h u h ẹ p d i ệ n t í c h s ử dụng chung và sử dụng riêng, ảnh hưởng tới giá bán Cách xây dựng truyền thống sẽmanglạichoCĐTcảmgiácantoàn,nhưnglạilàmgiatăngtổngtrọngcôngtrìnhlênnền đất Tổng trọng lượng công trình càng lớn thì càng phát sinh kết cấu chịu lực chocông trình, ví dụ như tăng chi phí cho giải pháp kỹ thuật phần ngầm đối với nền móngnhư hệ cọc ( cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi, cọc thép…), tăng tiết diện của hệmóng chịu lực ( móng băng/ móng bè/ móng đơn), tăng bề dày tường vây bê tông cốtthép,t ă n g c h i p h í c h ố n g t h ấ m , t ă n g h ệ s ố c h ấ t l ư ợ n g v à k í c h c ỡ h ệ t h ố n g ố n g t h o á t nư ớc,cấpnước,xửlýánhsángnhântạo,thônggió tảnnhiệt ) vàtăngkíchthướcsốhọc và mắc bê tông cho khung dầm-cột và sàn Từ thực tế cho thấy, các công trình xâydựngbằngphươngpháptruyềnthốngnhiềudầmvàcộtđềutăngkhốilượng/tàichínhvàh i ệ u q u ả k i n h t ế t h ấ p h ơ n t ừ 1 0 - 1 5 % s o v ớ i p h ư ơ n g p h á p t h i c ô n g á p d ụ n g c ô n g nghệ xây dựng tiên tiến.

Hệ lụy là làm tăng thêm thời gian thi công và hoàn thiện côngtrình,ảnhhưởngtớitiếnđộbánhàngvàgiábán.

Do chưa có nhiều CĐT quan tâm đầu tư một số công nghệ cao lắp đặt cho tòanhà.nênđãxảyranhiềuhệlụynguyhạitớisinhhoạtvàantoàncủangườidân;tiêuthụnhiềuđ iệnnăng,cácthiếtbịmauhỏngnhanhbảodưỡngthaythế…vv;

3.1.3.2 Yếutốvịtrí a- Vị trí BĐS là hình chiếu bằng từ lát cắt giả định một mặt phẳng nằm ngangsongsong vớimặtđất thểh i ệ n h ì n h d á n g , c h u v i , h ì n h k h ố i , d i ệ n t í c h B Đ S t r ê n đ ấ t và kết nối với địa xã hội khu vực liền kề.V ị t r í c ủ a m ả n h đ ấ t / k h u đ ấ t v à k h ố i t à i s ả n trên đất thể hiện vị thế xã hội và tùy thuộc tính pháp lý để xác định mức giá mặt bằngkhuvực.

Vị trí BĐS là giá trị hữu hình ; Vị trí BĐS chỉ là giá trị thô Vị trí BĐS là giá trị sơcấp.… VìthếnênyếutốVịtríBĐSchưahộitụđủcácyếutốcógiátrịvàgiácảlàsố một để thẩm định giá về BĐS Hiện nay các cơ quan quản lý nhà nước, cá nhân, tổchức, banngành, các doanh nghiệp, các tưliệuv à t à i l i ệ u q u ố c t ế , c á c g i á o á n g i ả n g dạyt r o n g c á c t r ư ờ n g đ ạ i h ọ c t r o n g v à n g o à i n ư ớ c , c á c b ộ l u ậ t , c ô n g t h ứ c t í n h t h ẩ m định giá, áp thuế cho các sản phẩm BĐS, áp thuế cho thuê đất, đấu giá đất, đấu giá tàisản, giaođất,giao tàis ả n , g ó p v ố n b ằ n g đ ấ t , g ó p v ố n b ằ n g t à i s ả n … đ ề u c ă n c ứ v à o yếu tố VỊ TRÍ BĐS làm cơ sở để thẩm địnhG I Á B Đ S , l à m c ơ s ở t h a m c h i ế u p h á p l ý chocácgiaodịchvềkinhtế,thươngmại,chínhtrị,anninhquốcphòng. b- VịthếBĐSlà1/giátrịtinh;2/làgiátrịthứcấp;3/làgiátrịcốtlõitíchhợpcả hữu hình và vô hình; Yếu tố Vị thế BĐS quyết định giá trị sử dụng, giá trị thươngmại,giá cảvàlinh hồncủa BĐS c- Yếu tố Tâmlý xã hội :rất quan trọng tớit â m l ý k h á c h h à n g k h i q u y ế t đ ị n h mua tàisản có giá trị lớn nhưlà nhà cửa hay xe cộ Yếu tố tínn g ư ỡ n g t â m l i n h v ố n ngấm sâu trong tiềm thức mỗi người Việt Nam từ bao đời nay Trạng thái cảm xúc củatừngt h à n h v i ê n t r o n g g i a đ ìn h h a y tổchức l uô n ả n h hưởnglớn đ ế n q u y ế t đ ị n h m u a / thuê hay không mua/ thuê BĐS nói chung và căn hộ chung cư cao cấp nói riêng Đa sốkháchhàng đềugiốngnhau về tâm lý cầumayvà aoước đượcở s i n h s ố n g n ơ i c ó nhiều đặc điểm địa lý và môi trường có phong thủy tốt như là: khu vực sinh sống caoráo,hướngn hà , cảnh q u a n môit rư ờn gt ho án gm á t đẹp, vư ờn câyh oa trái, mặt n ư ớ c , đình chùa, nhà thờ… đức tin may rủi mọi lúc, mọi nơi, diễn ra từ sáng khi ngủ dậy đếnkhitrởvềnhàđêmkhuya.

Trong cuộc sống vẫn tồn tại và phát sinh nhiều chuyện khó giải thích bằng khoahọc và triết học duy vật Con người vẫn thường bị chi phối bởi đức tin vào tâm linh khigặp may rủi trong cuộc sống Dẫn tới nhiều dự án đã hoàn thành, đang sử dụng nhưngvẫn bị đập phá làm đi sửa lại một vài hạng mục nào đó, thậm chí dự án còn phải xoayngược vịthế,đảovị trí cổngchính, làmthêm đườngphụ,thêmhồn ư ớ c , p h á t s i n h nhiềuh ạ n g m ụ c t â m l i n h … d ẫ n t ớ i l à m t ă n g c h i p h í đ ầ u t ư , k é o d à i t h ờ i g i a n h o à n thành côngtrình…

Những căn hộ trong tòa nhà có cửa sổ trung tâm hay cửa chính bị hướng tuyếncon đường đâm vào;/ toàn bộ số căn hộ trên tầng số 13 theo duy tâm ít người muốn ở;/nhữngc ăn h ộ t h i ế u á n h sángt ự n h i ê n v à thông gi ó t ự n h i ê n ; / n h ữ n g c ă n hộ c ó view nhìn ra nghĩa địa, bãi rác /những căn hộ bị tháp truyền thông, cây to hay cột điện chắnngang tầm nhìn/ nhữngcăn hộ nằmsátđường điệncao thế/ toànbộcănhộ ápn ó c / những căn hộ có diện tích lớn từ trên 200 m2 trở lên/ những căn hộ giáp với công trìnhliền kề là xưởng cơ khí, cơ sở chế tạo máy,động cơ, khu đặtmáy phát điện,hệt h ố n g dàn nóng lạnh,những căn hộ cuối hướng gió bị ảnh hưởng bởi mùi khói cơ sở sản xuấthóa chất, mùi xú uế từ kênh ngòi ô nhiễm từ nhà máy xi măng hay từ lò thiêu xác… sẽkhóbánhoặcgiábánsẽphảigiảmrấtsâusovớicáccănhộcóvịthếđẹp.

Chất lượng cuộc sống bị ảnhhưởngrất lớnbởi yếutốm ô i t r ư ờ n g t ự n h i ê n v ề địalý ( nguồn nước, lượng mưa,sức gió, dòng chảy, địa hình,địathế, địa chất,đ ộ n g đất, thiên tai, không khí, mùi vị, tiếng ồn, khói, bụi…) và môi trường xã hội học như:mật độ dân cư k h u v ự c g i á p r a n h t ò a n h à , s ố l ư ợ n g d â n c ư t r o n g t ò a n h à , t r ì n h đ ộ d â n trí, các cơ quan ban ngành, tổ chức xã hội, làng nghề, số tiền đóng góp thuế tại địaphươngc h o t r u n g ư ơ n g , n g à n h n g h ề n à o / l ĩ n h v ự c k i n h d o a n h n à o đ ó n g g ó p n h i ề u thuếc h o đ ị a p h ư ơ n g / c á c tổ c h ứ c t ô n g i á o x u n g q u a n h n ơ i N h i ề u k h u c h u n g c ư k h i khách về sinh sống thì không thể ở được môi trường không tốt Điều này có ảnh hưởnglớn đếnsựthuhútkháchhàngvàgiá bánCCCC,

Cảm giácyên bìnhmuốn sống gầngũivớit h i ê n n h i ê n l u ô n l à d a n h m ụ c c ó trọngs ố ư u t i ê n đ ầ u t ư v ề c â y x a n h v à c ả n h q u a n c h o h ế t t h ả y m ọ i c ô n g t r ì n h v à chungcưcaocấp-yếutốcâyxanh,mảngxanh,hồnướcvàcảnhquannghệthuậtluônlà linh hồn sống đối trọng vớikhốicôngtrình bê tông cốtthépvàmang lạic h o c o n người sinhkhí tựnhiên. Nhiềucôngtrình nhà ởthiếu mảngx a n h t h i ê n n h i ê n , t h i ế u vườn hoa, công viên và thảm cỏ, thiếu bóng mát cây xanh, thiếu tán lá phủ lớn và hồnướcđiềuhòađãgâybứcbốitâmlýkhóchịuchoconngười,làmtổnhạitớitinhthầnvàkhôngtươn gxứngvớigiámuanơiởphânkhúccaocấp.

3.1.3.4 Chấtlượngdịchvụquảnlýchungcư Đa số các đơn vịquảnlý tòa nhà và cung cấp dịch vụ cho tòan h à c h u n g c ư khôngc ó đ ủ s ố l ư ợ n g l a o đ ộ n g c ó t a y n g h ề đ ư ợ c đ à o t ạ o b à i b ả n v à c h u y ê n n g h i ệ p như ở phân khúc CCCC Các doanh nghiệp quản lý và cung cấp dịch vụ thường hoạtđộng vài năm nên ít kinh nghiệm và không phản ảnh đúng chất lượng dịch vụ thật củasản phẩm như chủ đầu tư cam kết Nhiều tòa nhà gắn mác làchung cư cao cấpnhưngchấtlượngdịch vụkhông tươngxứng.

Chủd ựá n t h ư ờ n g k h ô n g b à n g i a o c á c b ả n v ẽ h o à n c ô n g c h o B a n q u ả n tr ị d o dânb ầ u , c h o n ê n đa s ố B a n q uả n l ý t ò a n h à v à đ ơ n v ị c u n g c ấ p d ị c h vụ kh ôn g n ắ m đượcc á c b ả n v ẽ h o à n c ô n g c ủ a t ò a n h à đ ể c ó k ế h o ạ c h b ả o d ư ỡ n g v à b ả o h à n h h ệ thốngđiệncơ,nêntuổithọhệ thốngthiếtbịM&Enhanhhỏngvàhaybịsựcố.Đặcbiệthệthống cứuhỏapcccvàlượngnướcd ựtrữkhôngđảmbảotínhsẵnsàngchiếnđấu khi xảy ra hỏa hoạn đã gây ảnh hưởng xấu tới chất lượng sống của khách hàng. Sựbiến động nhân sự trong nội các Ban quản trị rất cao vì sau vài năm những gia đình cóthunhậpkhálạichuyển đinơikhác;cácthànhviêntrong Banquảntr ị thườngchênhlệch khá lớn về về độtuổi, nghề nghiệp, vị thế xã hội,trình độ vănh ó a v à m ụ c đ í c h tham gia banquảntrị,dovậy thườngxảyra xungđột giữa các thành viênt r o n g B a n quản trị với nhau/ xung đột giữa ban quản trị và cư dân/ xung đột giữa ban quản trị vàCĐTvàxungđộtgiữaBanquảntrịvàcáccơquanquảnlýnhànước…

Mậtđộdânsốhiệnhữuvàdựkiếntốcđộtăngdânsốxungquanhkhuvựcđầutư dự án cũng như phân loại nhóm khách hàng tiềm năng có tầm quan trọng khi quyếtđịnhsốlượngcănhộ,cơcấucănhộ,quimôdựán,cáctiệníchđikèm,cơchếưuđãilãi suất, số lần đóng tiền, thời gian vay bank và giá mở bán lần đầu Nhiều CĐT khôngnghiêncứukỹcácsốliệuvềdâncưvàphânkhúcnhómkháchhàngquantâmtớidự án nên có khá nhiều dự án CCCC hiện vẫn đang bị tồn kho do lệch pha cung-cầu, ítkhách hàng quan tâm; có nhiều nguồn cung giống nhau về phân khúc CCCC mở báncùngt h ờ i đ i ể m t r ê n t h ị t r ư ờ n g , s ố l ư ợ n g k h á c h m u a đ ể ở t h ậ t k h ô n g n h i ề u , m ứ c g i á qu á cao so với mặt bằng thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu sinh sống ở khu vựcdựán tọa lạc…dẫn tới lượng hàng tồn kho lớn, thua thiệt cho CĐT và cũng ảnh hưởngđếncơhộimuađibánlạicủanhữngkháchhàngmualầnđầumởbán;

Nhiều CĐT chưa có ý thức và thói quen về tầm quan trọng của việcm u a t h ô n g tinnghiêncứuxãhộikhuvựcdựánphụcvụgiaiđoạnđầunghiêncứudựántiềnkhảthi. Vìvậychấtlượngthông tin khảos á t t h ư ờ n g c h ủ q u a n , í t m ẫ u p h i ế n d i ệ n , y ế u , thiếut h e o k i ể u “ t h ố n g k ê ” n ê n k h ô n g c h í n h x á c , d o đ ó đ ã c ó n h i ề u h ệ l ụ y k h i C Đ T quyết định lượng hàng cung quá lớn so với lượng cầu, sai lệch phân khúc hàng hiện cóvànhucầukháchhàng,giáquácaohoặcquáthấp,thayđổichínhsách

CĐT có tài chính và nhiều mối quan hệ nên thường bị bẫy cảm xúc đề cao ýtưởng của mình quá mới lạ và hoành tráng; CĐT các dự án BĐS thường có hệ thốngnhân sự thiên về quản lý tài chính và quản lý kỹ thuật để thực hiện đầu tư xây dựng Vìvậy uy tín/ thương hiệu/ kinh nghiệm/ sức mạnh tài chính/quản trị nhân sự /ứng xử vớicácnhàthầu/đốitác/cácmốiquanhệcủaCĐTsẽrấtlớntớigiábán.

Nếu hệ thống lãnh đạo và chuyên viên có nhiều kinh nghiệm và chiều dày trảinghiệms ẽvữngv à n g k i ê n đ ịn h v ớ i đ ị n h h ư ớ n g ph át t r i ể n d ựán N h ư n g n ếu CĐ T í t kinh nghiệm/ ỷ cậy vị thế là CĐT nên coi thường có thái độ bảo thủ, coi thường cácchuyên gia tư vấn, coi thường nhà thầu, coi thường chuyên viên, yếu về tài chính, coithườngquanchứcnhỏđ ịa phươngvàcáchộdânxungquanh… thìCĐTsẽgánhchịurấtnhiềutổnthấtvềtiềnmặt,ngườitàigiỏira,bịkiệntụngvướngvònglaolý, Nếu CĐT có tiềm lực tài chính mạnh nhưng ít kinh nghiệm đầu tư thì thường bịtác động tâm lý vàom ộ t v à i m ố i q u a n h ệ n ê n n g ư ờ i c ó q u y ề n q u y ế t đ ị n h đ ầ u t ư thường qúatự tin/bị bẫy cảm xúc/ lạc quan thái quá hay bị định hướng đầu tưdựá n theo ý muốn chủ quan củangười có ảnh hưởngđược CĐT nhờ Hệ lụy là: dự án thiếunhiều thông tin cập nhật mới nhất về quy hoạch; Đơn vị Tư vấn thiết kế không chuyênnghiệp- t h ư ờ n g l à m ố i q u a n h ệ c ủ a N G Ư Ờ I đ ư ợ c n h ờ v ả ; d ự á n b ấ t h ợ p l ý v ề c ô n g năng sử dụng và không phù hợp về kinh doanh thương mại, dịch vụ, phát sinh nhiều,phảiđậpđilàmlạinhiềulần,chiphíphátsinhlớn,ảnhhưởngtớigiáthànhsảnphẩm.

Phươngphápnghiêncứuvàmôhìnhnghiêncứu

Nghiêncứuđịnhtính

Mô hình nghiên cứu và các thang đo tham khảo từ các nghiên cứu ở nước ngoàicầnđượcxemxét,nghiêncứuđểđiềuchỉnh,bổsungnhằmđảmbảotínhphùhợpvới bối cảnh nghiên cứu của Việt Nam trước khi nghiên cứu định lượng.D o s ự k h á c n h a u về đối tượng được phỏng vấn,bộ thang đođ ư ợ c x â y d ự n g t r o n g c á c n g h i ê n c ứ u đ ã thực hiện tại nướcngoài chưa chắc đãphùh ợ p v ớ i đ ố i t ư ợ n g đ i ề u t r a t ạ i đ ị a b à n nghiên cứu Từ đó, luận án sử dụng nghiên cứu định tính với kỹ thuật thảo luận nhómnhằmhoànthiệnmôhìnhnghiêncứuvàpháttriểnthangđo.

Ngoài ra, qua thảo luận nhóm cũng giúp tác giả xác định xem các nhà đầu tư cóhiểu rõ và đúng ý nghĩa và ngôn ngữ sử dụng trong phiếu điều tra không, để từ đ ó t á c giảcósựđiềuchỉnhnộidungđiềutrachophùhợpvớiđốitượngđiềutra. Đốit ư ợ n g t h a m g i a t h ả o l u ậ n n h ó m g ồ m c á c n h à đ ầ u t ư v à k i n h d o a n h B Đ S , các nhàquản lý sàn giao dịch BĐS, chuyên gia BĐS làm việc tạic á c c ơ q u a n q u ả n l ý vềBĐS…

Hầu hết các mẫu trong nghiên cứu định tính đều không phải là lấy mẫu xác suấtmà là lấy mẫu phi xác suất (Kayat, 2000) Đối với nghiên cứu định tính, mẫu có xuhướng cómụcđíchchứkhôngphảingẫunhiên.

Luậnánápdụngviệclấymẫucóchủđíchvớiđốitượngthamgiaphỏngvấnchuyêngia và thảo luận nhóm Trong phương pháp lấy mẫu có chủ đích, cỡ mẫu thích hợp chonghiêncứulàcỡmẫucóthểtrảlờiđầyđủcáccâuhỏinghiêncứu(Ramchander,2004).

Nghiên cứu ápdụng kỹ thuật thảo luậnnhómtrongnghiênc ứ u đ ị n h t í n h v ớ i các bướctiếnhành nhưsau:

Bước 1:Dựa trên những thông tin về các nhà quản lý liên quan đến đầu tư vàkinh doanh

BĐS; các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS trên địa bàn Hà Nội, tác giả tiếnhành lựa chọn kỹ càng đối tượng tham gia thảo luận nhóm và cung cấp cho họ nhữngquanđiểmvàthôngtindướicácgócđộkhácnhaucóliênquanđếnchủđềnghiêncứu.

Bước 2: Tiến hành thảo luận nhóm lần 1.Đầu tiên, tác giả nêu mục đích vànhữngchủđề cầnthảo luậnliên quan đến cácnhân tố có thểả n h h ư ở n g đ ế n g i á b á n cănh ộ T i ế p đ ế n , c á c đốit ư ợ n g t h a m gi a n ó i r a n h ữ n g n h â n t ố c ó t hể c ó ản h h ư ở n g đếng i á b á n BĐS, c ụ thểl à g i á b án căn h ộ C C C C Sauđ ó , t á c g i ả nêura n h ữ n g y ế u tố ảnh hưởng khácm à đ ố i t ư ợ n g p h ỏ n g v ấ n c ó t h ể s ẽ q u a n t â m n h ư n g c h ư a đ ư ợ c h ọ nhắcđến.

Cuộc thảo luận nhóm được tiến hành tại không gian riêng với nội dung đượcchuẩn bịt ừ t r ư ớ c T h ờ i g i a n t h ả o l u ậ n k é o d à i h ơ n b a t i ế n g C ă n c ứ t r ê n k ế t q u ả c ủ a hộithảonhóm, tácgiảtiến hành tổnghợpđể điềuchỉnh môhìnhnghiên cứuđềxuất vàcũngđiềuchỉnhthangđonháp1củacácbiếnchophùhợpvàlàmcơsởchothiếtkếbảngcâuh ỏiđưavàonghiêncứu chínhthức.

Bước 3: Tiến hành thảo luận nhóm lần 2.Qua thảo luận nhóm lần 1 đã điềuchỉnhmô hìnhnghiên cứud ự k i ế n v à c á c b i ế n q u a n s á t c ủ a c á c n h â n t ố t r o n g t h a n g đon h á p 1 c ủ a l u ậ n á n , t á c g i ả t i ế p t ụ c t i ế n h à n h t h ả o l uậ n n h ó m v ớ i đ ố i t ư ợ n g t h ả o luậnnhằmkiểmtra mức độr õ r à n g c ủ a c á c b i ế n q u a n s á t , l o ạ i b ỏ b ớ t h o ặ c đ i ề u chỉnhm ộ t s ố ý í t k h i đ ư ợ c n h ắ c đ ế n Q u a đ ó s ẽ g i ú p t á c g i ả h i ệ u c h ỉ n h n g ô n n g ữ trong các biến quan sát cho phù hợp, từ đó phát triển thang đo các biến trước khi tiếnhànhnghiêncứuđịnhlượng.

Bước 4: Thu thập và xử lý thông tin.Toàn bộ thông tin thu thập được trongcuộcphỏngvấnsâuvàphỏngvấnnhómtậptrungvớiđốitượngđiềutrađượctácgiảghi chép cẩn thận, đầy đủ, lưu giữ và mã hóa trong máy tính nhằm phục vụ mục tiêunghiên cứu.

Sau khicó nộidungc á c c u ộ c p h ỏ n g v ấ n , t á c g i ả s ử d ụ n g p h ư ơ n g p h á p p h â n tích từ vựng học (Lexicology) để tiến hành phân tích Công cụ phân tích này cho phéptác giả xácđịnh được ;1/Các nhân tố có khảnăng ảnhhưởng đếng i á c ă n h ộ C C C C trên địa bàn Hà Nội; 2/ Mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố ảnh hưởng đối vớigiácảcăn hộCCCCtrên địabànHàNội.

(2) Cáccâuhỏimởvềcác nhântốgắn liềnvới BĐSvànhântốquanhệcungcầu đếngiábáncănhộCCCCtrênđịabànHàNội.

(2) Giớithiệuvềthang đocácbiếntrước khiđ iề u chỉnhvàsaukhi đ iề u chỉnh theo kếtquảphỏngvấnsâu.

Phươngphápnghiêncứuđịnhlượng

Có nhiều phươngp h á p l ấ y m ẫ u , đ ố i v ớ i h à n g t i ê u d ù n g , s ố l ư ợ n g k h á c h h à n g lớn,sẽáp dụngcông th ức kh ic họ n m ẫ u n g ẫ u nhiên P hư ơn g p h á p p h â n b ổmẫu n à y vừa chúý đến 2yếutố: quy môtổv à t í n h c h ấ t b i ế n đ ộ n g c ủ a c h ỉ t i ê u n g h i ê n c ứ u Cáchphânbổ mẫu tốiưu Neymanchota sai sốnhỏn h ấ t N g o à i r a , t r o n g t h ự c t i ễ n côngtácthống kêcủacác nước, cũng nhưcủa nướctacácnhàchọn mẫuhọcđưaramộts ốphươngphápphânbổmẫukhác nhau.

PhânbổtốiưuNeymancósửdụngcả2yếutố(quymôvàtínhchấtcủachỉtiêunghiên cứu)đượctínhtheo côngthức n

Ni =   i N i (2) Trong luận án,vì làchọn mẫu có chủ đíchn ê n k h ô n g c ầ n á p d ụ n g c ô n g t h ứ c trên Có thể sử dụng tiếp cận khác,cũng của Neyman: số các biến/ thang đo x 5 Đ ó cũnglàphươngpháplấymẫunghiêncứusơbộlấytheoquytắcnhân5(HoàngTrong&Chu NguyễnMộngNgọc,2009).

Các phiếu điều tra được điều tra bằng cách gửi tới các tổ chức, các cá nhân liênquan(cósửdụngquytắcẩndanhngườitrảlờiđểđảmbảocácnguyêntắcđạođứcnghiêncứu) để điều tra Đó là các nhà đầu tư, chủ sở hữu bất động sản, sàn phân phối BĐS, chủsở hữu quyền thuê nhà, người sử dụng bất động sản, nhà quản trị, các nhà quản lý, ngườithuê nhà, ban quản trị tòa nhà và các đơn vị khai thác quản lý tòa nhà… trên địa bàn HàNội.HọcũngcónhữngcảmnhậnvàđánhgiákhácnhauvềgiábáncănhộCCCC.

Thời gian thực hiện trong các năm 2018, 2019 Dữ liệu sẽ được nhập trên fileexcellàmsạchtrướckhitiếnhànhphântíchbằngphầnmềmSPSS22.0vàAMOS.

Mẫu thuthập được sẽtiến hành phân tích bằng thống kêm ô t ả t h e o c á c d ấ u hiệu phânbiệt mẫuđãthiếtkế.

Các khái niệm nghiên cứu được đánh giá bằng các biến quan sát khác nhau sẽđượck i ể m đ ị n h t í n h t i n c ậ y b ằ n g h ệ s ố C r o n b a c h A l p h a v à h ệ s ố t ư ơ n g q u a n b i ế n tổng Tiêu chuẩn kiểm định là hệ số Cronbach Alpha tối thiểu bằng 06 bởi đây là mộtnghiên cứu mới (Hair và cộng sự, 2006) và hệ số tương quan biến tổng của các biếntrongmộtkháiniệmnghiêncứutốithiểulớn hơn 0.3.Mụcđíchcủakiểmđịnhthangđong h iê n c ứ u l àđ ảm b ả o cáckhái n i ệ m n gh iê n cứuđượcxây d ự n g từc á c thang đ o thích hợpđảmbảotínhtincậy.

Phân tích khám phá nhân tố là một phương pháp rút gọn biến nghiên cứu thànhcác biến tiềm ẩn ít hơn mà vẫn giải thích được thông tin của dữ liệu (Hair và cộng sự,2006) Trong luận án này với cỡ mẫu 150 (dự kiến) sẽ tiến hành phân tích khám phánhân tố cho từng nhân tố trong mô hình nghiên cứu Các tiêu chuẩn là hệ số KMO tốithiểu0 , 5 ; p h ư ơ n g s a i g i ả i t h í c h t ố i t h i ể u 5 0 % , f a c t o r l o a d i n g n h ỏ n h ấ t 0 , 5 P h ư ơ n g pháp rúttrích nhân tốlà phương pháp thành phần chính vớiphép xoay Promax.P h â n tích khám phá nhân tố sẽ giúp tác giả rút gọn từ các câu hỏi điều tra thành các thànhphầnc h í n h có ý n g h ĩ a c ó thể ki ểm đ ị n h đ ư ợ c mố i q u a n h ệ g iữ a c á c kh ái n i ệ m t r o n g m ôhình nghiên cứu.

Phân tích khẳng định nhân tố (CFA) để kiểm tra giá trị hội tụ, giá trị đơn hướngvàgiátrịphânbiệtcủatừngkháiniệmnghiêncứu.Xemxétcáckháiniệmnghiêncứucóthích hợp trong mô hình hay không Các thông số kiểm tra là Chi -quare, Chi -square/df;p-value… cácphântíchnàyđượcthôngquasựhỗtrợcủaphầnmềmAMOS22.0

Phântíchphươngtrìnhcấutrúc Để kiểm định các giảthuyết nghiên cứu tácgiả sẽ sửd ụ n g p h ư ơ n g t r ì n h c ấ u trúc với phân tích đường dẫn (path analysis) thông qua các trọng số hồi quy và giá trịP-value để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu Đồng thời nghiên cứu cũng xem xétmứcđ ộp hù hợp t ổn g t h ể t h ô n g qu a k i ể m đ ị n h b ằ n g B o o s t r a p v à x e m x é t c á c g i á t r ị phùh ợpcủamôhìnhnhưtrongphântíchkhẳngđịnhnhântố.Phântíchphươngtrình cấutrúcđểkiểmđịnhcácgiảthuyếtnghiêncứuđặtra,trảlờicáccâuhỏinghiêncứuvề mối quan hệ thực tế giữa các nhân tố ảnh hưởng đến giá chung cư cao cấp trên thịtrường BĐSHà Nội.

Sau khi có kết quả phân tích định lượng từ mô hình nghiên cứu, một nghiên cứuđịnh tính sẽ được thiết kế bằng phương pháp phỏng vấn sâu các khách hàng Mục tiêucủa nó là giúp cho tác giả giải thích tốt hơn lý do tại sao và như thế nào mà các kết quảđịnh lượng đãcungcấp.

Thangđosửdụngtrongnghiêncứunàylà thangđoLikert 5điểmđốivớicáccâu hỏi đo lường ý nghĩa các nhân tố trong mô hình Những biến phân loại được đolườngbằngcácthangđođịnh danhhoặcthứbậc.

Dữliệu nghiêncứu saukhi đượclàmsạch đượctiến hành phântíchvới sựhỗtrợcủaphầ nmềmSPSS22.0vớicácbướcphântíchnhưsau:

Mẫu thuthậpđược tiến hànhphân loại theonhóm bằng cáck ỹ t h u ậ t t h ố n g k ê môtả nhưbảngtần suất. Để kiểm định sự tin cậy của các thang đo sử dụng trong nghiên cứu, tác giả sửdụng hệ số Cronbach’s Alpha để kiểm định và hệ số tương quan biến tổng Các biếnkhông đảm bảo tin cậy sẽ bị loại khỏi mô hình nghiên cứu và không xuất hiện khi phântích khám phá nhân tố (EFA).

Tiêu chuẩn lựa chọn Cronbach’s Alpha tối thiểu là

0.6(Hairvàcộngsự,2006),hệsốtươngquanbiếntổngnhỏhơn0.3đượcxemlàbiếnrácvàđươngnhiê nloạikhỏithangđo(NunallyvàBurstein,1994).

Sau khi cáckháiniệm (nhântố)được kiểm địnhthang đobằngC r o n b a c h ’ s Alphasẽtiếptụcđượcđưavàophântíchkhámphánhântố(EFA).Phâ ntíchnhântốsẽrútranhữngnhântốtiềmẩntừmộttậphợpcácbiếnquansátnhỏhơn,cóýnghĩa hơn( H a i r v à c ộ n g s ự , 2 0 0 6 ) M ộ t s ố t i ê u c h u ẩ n á p d ụ n g k h i p h â n t í c h E F A t r o n g nghiên cứu nhưsau:

- Kiểm định sự thích hợp của phân tích nhânt ố v ớ i d ữ l i ệ u c ủ a m ẫ u t h ô n g q u a giá trị thống kê Kaiser-Meyer-Olkin (KMO) Theo đó, trị số của KMO lớn hơn 0,5 thìphântíchnhântốlàthíchhợp(Garson,2002),ngượclạinếutrịsốKMOnhỏhơn0,5thìápdụngphươngphápphântíchnhântốkhôngthíchhợpvớidữliệuđangcó.

- Sốlượngnhântố:Sốlượngnhântốđượcxácđịnhdựavàochỉsốeigenvalueđ ại diện chophần biếnt h i ê n đ ư ợ c g i ả i t h í c h b ở i m ỗ i n h â n t ố

- Phương sai giải thích (variance explained criteria): Tổng phương sai giải thíchphảilớnhơn 50%(Hairvà cộngsự2006).

- Độ giá trị hội tụ: Đểthang đo đạt giá trị hộit ụ t h ì h ệ s ố t ư ơ n g q u a n đ ơ n g i ữ a các biến và các hệ số chuyển tải nhân tố (factor loading) phải lớn hơn hoặc bằng 0,5trong mộtnhântố(Gerbing&Anderson,1988).

Về mặt giả định của mô hình là các biến độcl ậ p v à b i ế n p h ụ t h u ộ c c ó q u a n h ệ với nhau Để kiểm tra mối quan hệ này ta sử dụng phân tích tương quan bằng hệ sốtươngq u a n P e a r s o n ( t ư ơ n g q u a n đ ơ n ) N ế u h ệ s ố t ư ơ n g q u a n k h á c 0 v à c ó ý n g h ĩ a thố ng kê chứng tỏ từ dữ liệu nghiên cứu có bằng chứng về mối quan hệ giữa các biếntrong mô hình vớinhau.

Phântíchhồiquyvàkiểmđịnhcácgiảthuyếtnghiêncứu Để kiểmđịnhcác giảthuyếtnghiêncứu, phương phápphânt í c h h ồ i q u y s ẽ đượcsửd ụn g P h ư ơ n g p h á p ư ớ c l ượ ng h ồ i q u y giữa biến p h ụ thuộc v à c á c biến độc lập trong môhình sửdụng phươngp h á p t ổ n g b ì n h p h ư ơ n g n h ỏ n h ấ t ( O L S ) T i ê u chuẩnkiểmđịnhcácgiảthuyếtnghiêncứulấytheothônglệởm ứcýnghĩa5%.Cácgiá trị P - value của thống kê tương ứng được so sánh trực tiếp với giá trị 0,05 để kếtluận chấp nhận hay bác bỏ một giả thuyết nghiên cứu Để xem xét khả năng giải thíchcủamôhình,hệ sốR 2 hiệuchỉnhđược sửdụng.

Kếtquảnghiêncứuđịnhtính

Mụctiêu của nghiêncứuđịnhtínhdưới hìnhthức hộithảonhóm(chuyên gia)là kiểm tra, sàng lọc biến độc lập trong mô hình lý thuyết và hoàn thiện hệ thống thangđo, từngữ trong bảnghỏi Nghiên cứu định tính lànghiên cứukhám phá, bổs u n g , h ỗ trợchonghiêncứuđịnhlượngnênyêucầumẫukhônglớn.

- 03 chuyên gia thuộc lĩnh vực nghiên cứu và quản lý liên quan đến BĐS.Cácchuyêngiasẽcungcấpnhữngquanđiểmhữuíchchochủđềnghiêncứucủaluậnán.

- 07 nhà đầu tư và kinh doanh BĐS tại Hà Nội Đối tượng nghiên cứu định tínhđượcchọnlựakỹcàngđểđảmbảotínhđạidiệntheocáctiêuchíchínhnhưgiớitính, đột uổ i, trình độ h ọ c vấn,thờigi anhoạt đ ộ n g / đ ầu tưvà lĩnhvựcđầu t ư / hoạt độ ng Các đối tượng phỏng vấn với cácđ ặ c đ i ể m k h á c n h a u s ẽ c u n g c ấ p c á c t h ô n g t i n đ a chiều và đầy đủ cho nội dung nghiên cứu đảm bảo đạt được các mục tiêu đề ra.S ố lượngcáccuộcphỏngvấnđượctiếnhànhvớitiêuchíkhôngtìm đượcyếutốm ớithìsẽ kếtthúc.

Việckh ảo sát c ả b ê n cung ( n g ư ờ i t ạ o l ậ p B Đ S ) v à b ê n c ầ u ( n g ư ờ i m u a ) phản ảnh tiếp cận hình thành giá từ chi phí và cầu thị trường Trên thực tế, xác định giá cầnphảixuấtpháttừ cơsở chiphí(hình thànhgiádựa trênc h i p h í ) v à c ơ s ở c ầ u t h ị trường (hìnhthành giátừgiá trị chokhách hàng) Cách tiếp cận nàyđảm bảo cho cácchủđầutưkinhdoanhBĐSbùđắpđượcchiphí(vốnđầutư,chiphíxâylắpvàtiêuthụ sản phẩm) và cólãi, mặt khác, đạt được mức giá caon h ấ t m à k h á c h h à n g c ó t h ể chấpnhận vàmứclợinhuận tốiđa.

Bảng3.6.Đặcđiểmmẫunhàđầutưtrongnghiêncứuđịnhtính Đốitượng Đáp viên1 Đáp viên2 Đáp viên3 Đáp viên4 Đáp viên5 Đáp viên6 Đáp viên7

Giớitính Nam Nữ Nam Nam Nam Nam Nữ Độtuổi 60 55 59 50 59 53 50

Trìnhđộhọcvấn đạihọc đạihọc đạihọc đạihọc đạihọc đạihọc đạihọc Thờigian(kinhn ghiệm)đầutư- kinhdoanhBĐS

Toàn bộ nội dung các cuộc phỏng vấn được ghi chép cẩn thận, đầy đủ, được lưugiữ và mã hóa trong máy tính.D ự a t r ê n ý k i ế n c á n h â n t h e o t ừ n g n ộ i d u n g h ỏ i c ụ t h ể , tácg i ả t ổ n g h ợ p t h à n h c á c q u a n đ i ể m c h u n g v ớ i n h ữ n g v ấ n đ ề m à đ ố i t ư ợ n g p h ỏ n g vấn có cách nhìn tương tự nhau Quan điểm chung sẽ được đem ra thảo luận để đi đếnthống nhất chung giữa các đối tượng được khảo sát Kết quả tìm được sẽ được so sánhvớimôhìnhlýthuyếtbanđầuđểxácđịnhmôhìnhnghiêncứuchínhthứccholuậnán.

Tổng quan nghiên cứu cho phép thiết lập được mô hình nghiên cứu cơ sở (lýthuyết)choluậnánvới01biếnphụthuộc- giábáncănhộCCCCtrênđịabànHàNộivà06biếnđộclập,đólà:(i)Đặcđiểmvậtlýcủacănhộ;

(ii)Vịtrícủacănhộvàvịthế Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế, uy tín, năng lực…) Đặc điểm nhân khẩu

Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

Giá bán căn hộ CCCC Môi trường xung quanh

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư Đặc điểm vật lý của căn hộ củach un g cư;( ii i) Mô i tr ườ ng x u n g quanh; ( iv ) G i á t hà nh x â y dựng;

( v) Chấtl ượ ng dịchvụquảnlýchungcưvà(vi)Đặcđiểmphânkhúckháchhàng.

Quaphỏng v ấ n đ ối t ư ợ n g đ iề ut ra v ớ i c á c câu hỏ i m ở , c ả 6n h â n tố t r o n g m ô hình nghiên cứudựkiến đều được các đối tượng phỏng vấn nêura Cả 6nhânt ố n à y đềuđượctấtcảcácđốitượngphỏngvấnnhấttrílàcóảnhhưởng quyếtđịnhđếngiábán căn hộ CCCC Tuy nhiên, tác giả chủ động gới hạn nghiên cứu bằng cách loại bỏbiếngiáthànhxâydựngvàđềnghịcácchuyêngiachấpnhậnvềvấnđềnày.

Thamkhảo ýk iế nc ủa đốitượng ph ỏn g vấnv ề cácnhân t ố cóảnhh ưở ng đế n giá bán căn hộ

CCCC, tất cả các đối tượng được hỏi đều khẳng định: giá bán căn hộCCCC còn phụ thuộc vào nhóm nhân tố gắn liền với chủ đầu tư Dưới ảnh hưởng củanhóm nhân tố này, mức độ tác động và tầm quan trọng tương đối giữa các biến độc lậpđối với biến phụ thuộc có thể sẽ khác nhau Đó là biến điều tiết bao gồm: Vị thế và uytín;Năng lực(tàichính,kỹ thuật,quản lý…); Chiếnl ư ợ c m a r k e t i n g c ủ a c h ủ đ ầ u t ư trên thịtrường BĐS.Nhân tố điều tiết nàycó ảnhhưởngđếngiábán cănh ộ

Như vậy, kết quả nghiên cứu định tính đã chỉ ra 5 nhân tố độc lập và 1 nhân tốđiều tiết có tác động quyết định đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố

HàNội.Mô h ì n h l ý t h u y ế t đ ư ợ c b ổ sun g t h ê m b iế n đ ặ c đ i ể m c ủ a c h ủ đ ầ u tư v à l o ạ i b ỏ biến giá thành xây dựng (do giới hạn nghiên cứu), trở thành mô hình nghiên cứu chínhthức củaluận án.

- Biến độc lập (biến nhân tố):Nhóm nhân tố (chỉ nghiên cứu các nhân tố bêntrong thuộc về giá trị bất động sản như đặc điểm vật lý, vị trí và vị thế, môi trường xungquanh ;Chấtlượngdịchvụ&quảnlýchungcư;Đặcđiểmphânkhúckháchhàng.

- Biến điều tiết(nhân tố gắn với chủ đầu tư và có ảnh hưởng điều tiết đến mốiquanhệgiữacácbiếnđộclậpvàbiếnphụcthuộc):Đặcđiểmcủachủđầutư(vịthếvàuy tíntrênthịtrường,nănglựcđầutưvàkinhdoanh )

H1:Đ ặ c đ i ể m v ậ t l ý c ủ a c ă n h ộc h u n g c ư c a o c ấp c óản h h ư ở n g đ ế n gi á b á n că nhộchungcưcaocấp(giábántínhtheodiệntíchm 2 ).

H5:Đặc điểm nhân khẩucủa người mua khác nhau có ảnh hưởng không giốngnhau đếngiábán cănhộchung cưcaocấp

H6:Đặc điểm của chủ đầu tư(Vịthế và uyt í n ; N ă n g l ự c t à i c h í n h , k ỹ t h u ậ t , quản lý; Chiến lược marketing) có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cưcao cấp.

H7:Cácyếu tốvề giábáncăn hộ chung cư cao cấp cómốiq u a n h ệ t ư ơ n g t á c vớinhau.

Bên cạnh việc phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanhBĐS, tác giả cũng tiến hành thảo luận nhóm tập trung nhằm kiểm tra những phát biểuđược sử dụng trong thang đo lý thuyết (nháp 1) và hiệu chỉnh sau khi phỏng vấn sâu đểhoànthiệnthangđothựctế(nháp2)trướckhitiếnhànhnghiêncứuđịnhlượng.

Các chuyên gia đã thảo luận và thống nhất về việc thay đổi một số nội dung củacác biến trong mỗi thang đo, có sự gộp biến, và có sự thay đổi về vị trí của các biến,cụthểtheobảng2.3dưới đâ y Ngoàira,nhân tố “Đặcđiểmcủachủ đầutư”cũng đượctácgiảv àcácchuyêngiacùngthảoluậnđểxâydựngthangđonày,gồm4biến.Thang đo “Giá bán căn hộ CCCC” được các thành viên xây dựng gồm 3 biến Do đạt được sựđồng thuận của tất cả các thànhviêns a u k h i c u ộ c t h ả o l u ậ n k ế t t h ú c , t h a n g đ o c á c nhân tố được tácgiảmã hóa tương ứng vớic á c b i ế n đ ể t h u ậ n l ợ i t r o n g v i ệ c x ử l ý d ữ liệu từnghiêncứuđịnhlượngsơbộ.

Theo Zikmund và cộng sự (2010) và Cavana, Delahaye & Sekaran và cộng sự(2001), tính đại diện của mẫu phụ thuộc vào hai vấn đề: cỡ mẫu và phương pháp chọnmẫu.Vìvậy, thông qua cỡ mẫu và phương pháp chọnmẫu thích hợp, các nhàn g h i ê n cứu có thể đảm bảo rằng các đối tượng mẫu được lựa chọn đảm bảo tính đại diện chotổngthể (Creswell, 2009).

Trongnghiêncứunày, tác giả sửd ụ n g q u y t r ì n h t h i ế t k ế mẫuđượcđưarabởiZikmundvàcộngsự(2010),baogồm07bướcnhưsau:

Bước 1:Xác định tổng thể mục tiêu mà nhà nghiên cứu dự định nghiên cứu(Creswell,

2009) Trong nghiên cứu này, tổng thể mục tiêu là các cán bộ, quản lý, lãnhđạocủadoanhnghiệpđầutưvàkinhdoanhBĐS,cácsàngiaodịchBĐS.

Bước 2:Lựa chọn khung lấy mẫu Khung lấy mẫu được lựa chọn trong nghiêncứu này là danh sáchc á c c á n b ộ l ã n h đ ạ o c ủ a d o a n h n g h i ệ p B Đ S , c á c s à n g i a o d ị c h BĐStrênđịabàn thànhphốHàNội.

Bước3 : L ự ac h ọ n p h ư ơ n g p h á p l ấ y m ẫ u D o s ự h ạ n c h ế v ề m ặ t t h ờ i g i a n v à kinh phí dành cho nghiên cứu nên nghiên cứu này lựa chọn phương pháp chọn mẫuthuậntiện.Đểgiảmthiểunhữnghạnchếmàphươngpháplấymẫunàyđemlại,trướchết tác giả đãnghiêncứu và tổngquancụ thể các côngtrìnhl i ê n q u a n đ ế n đ ề t à i đ ể xây dựng mô hình nghiên cứu và bảng hỏi đảm bảo độ tin cậy cao cũng như đã đượcminh chứng từ các nghiên cứu trước đó Sau đó việc tham khảo ý kiến chuyên gia đểđảmbảolầnthứhaivềnộidungvàđộtincậyđượcthựchiện.Cuốicùngđểthuđượcdữ liệu khách quan nhất, tác giả sử dụng đội ngũ điều tra viên được đào tạo và có kỹnăng trongviệc điềutrathu thậpthôngtin.

Bước4 : X â yd ự n g k ế h o ạ c h l ấ y m ẫ u T r o n g n g h i ê n c ứ u n à y , m ộ t n h ó m c á c doa nhn g h i ệ p B Đ S t ạ i H à N ộ i đ ư ợ c l ự a c h ọ n B ả n g c â u h ỏ i k h ả o s á t đ ư ợ c s ử d ụ n g trongv i ệ c t h u t h ậ p d ữ l i ệ u v ớ i t h ờ i g i a n 3 t h á n g S a u đ ó d ữ l i ệ u t h u đ ư ợ c đ ư ợ c s ử dụngđểkiểmtra,t ừđókếtluậnvềsựsẵnsàngtrongviệctiếnhànhnghiêncứumẫu.

Bước 5: Xác định cỡ mẫu Trường hợp sử dụng phương pháp phân tích nhân tố(EFA),Hair&cộngsựchorằngkíchthướcmẫutốithiểuphảilà50,tốthơnlà100vàtỉ lệ số quan sát/biếnđ o l ư ờ n g l à 5 / 1 , n g h ĩ a l à c ứ m ỗ i b i ế n đ o l ư ờ n g c ầ n t ố i t h i ể u 5 quan sát Bảng hỏi của nghiên cứu này gồm 45 biến đo lường thì kích thước mẫu tốithiểu ước tính cần đạt khoảng 225 Để đạt được kích thước này và phòng trừ rủi ro củaviệc thiếu thông tin từ phiếu hỏi hoặc không thu được thông tin, người nghiên cứu dựđịnh điều tra 500phiếu.

Bước6:Xácđịnhđơnvịlấymẫuthực tế.Đềtàinàylựachọnđơnvị lấymẫuđạidiệnlàquả nlý,lãnhđạo,môigiới/truyềnthôngđãlàmviệctạidoanhnghiệpBĐSítnhất3năm.

Bước 7:Kiểm tra quá trình chọn mẫu Trong quá trình chọn mẫu, bước đầu tácgiảkiểmtramẫuđượcchọncóthuộcđốitượngnghiêncứukhông.Đốitượngnghiêncứucủ anghiêncứunàylàgiábáncănhộCCCCvàcácnhântốảnhhưởng,dođóđểcó được thông tin phục vụ nghiên cứuthì cầnđảmbảo đối tượngđiều tral à n h ữ n g ngườic ó t h ờ i g i a n g ắ n b ó v ớ i l ĩ n h v ực B Đ S ở p hâ nk hú c c ă n h ộC C C C Đ ồ n g t h ờ i , các điều tra viên màtác giả sửdụngđãđượcđ à o t ạ o đ ể k i ể m t r a v ề t ỷ l ệ h o à n t h à n h cácc â u h ỏ i t r o n g p h i ế u đ i ề u t r a c ũ n g n h ư đ ộ c h í n h x á c t r o n g c â u t r ả l ờ i c ủ a n g ư ờ i đượcphỏng vấn.

Kếtquảnghiêncứuđịnhlượngsơbộ

Từ thang đo đã được điều chỉnh qua nghiên cứu định tính, tác giả thực hiện điềutra thử trên mẫu 130 đối tượng để đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua chỉ sốCronbach Alpha Trong số 130 phiếu điều tra thu về, có 115 phiếu có thể sử dụng, đạt88,5%; 15phiếucònlạikhôngsửdụngđượcdothiếuthôngtin.

Bảng 4.1 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 -

Cronbach 'sA l p h a if Item Deleted

Vịtrícủa VT2 18.8000 13.688 793 787 cănhộvàvị thếcủa 0.846 6 VT3 18.7391 13.510 798 786

Cronbach 'sA l p h a if Item Deleted

CL7 24.9478 10.980 572 616 Đặc điểmnhân khẩukhách hàng

Cronbach 'sA l p h a if Item Deleted củachủđầutư DT2 12.9478 2.980 605 709

Thangđo“Đặcđiểmvậtlýcủacănhộ”gồm10biếnquansát,cóh ệ s ố Cronbach Alpha = 0,820. Biến quan sát VL10 có hệ số tương quan biến tổng bằng0.131 0,5 (Kaiser, 1974) Như vậy có thể kết luận phân tích nhân tố làthích hợp với các dữ liệu đãcó Tương tựn h ư v ậ y k ế t q u ả k i ể m đ ị n h B a r l e t t c h o t h ấ y p=0.000 1 và tổngphương saitríchlớnhơn 50%.

Bảng 4.11 Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lậpKMO andBartlett'sTest

Phụ lục số 09đã cung cấp số liệu về trị số đặc trưng được phân tích từ 31 biếnquan sát. Tương ứng với 29 biến quan sát là 29 nhân tố được tính toán trị số đặc trưng.Tuynhiênchỉcó5nhântốcótrịsốđặctrưnglớnhơn1cònlại24cácnhântốkháccótrịsốđặc trưng(eigenvalue) nhỏhơn1.

Cũng trong Phụ lụcsố09,Tổng phương saitrích đạt 50.079% (>5 0 % ) l à đ ạ t yêucầu.Điềuđónóilênviệcsửdụng5nhântốđạidiệncho31biếnquansátcóthểgiảithíchđ ược50.079%biến thiêncủadữliệu.

Kết quả EFA cho “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” cho thấy 9 tiêu chí đolường“ĐặcđiểmvậtlýcủacănhộCCCC”đượctảivàomộtnhântố.Tấtcảcáchệsố

Bartlett'sTestof Approx.Chi-Square 5601.009 Sphericity df 406

Sig .000 tải đều > 0,5 trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra Do vậy có thể kết luận các biến quan sát cóquan hệýnghĩavớinhântốnày.

KếtquảEFAcho“Vịtrícủacănhộvàvịthếcủachungcư”chothấy5tiêuchíđolường“Vịtríc ủacănhộvàvịthếcủachungcư”đượctảivàomộtnhântố.Tấtcảcách ệ s ố tải đề u > 0 , 5 t r ở lênđ ạ t t iê u c h u ẩ n đ ề r a Do v ậ y c ó t h ể k ế t l uậ n c á c b i ế n quan sát cóquanhệý nghĩavớinhân tốnày.

Kết quả EFA cho “Môi trường xung quanh” cho thấy 6 tiêu chí đo lường “Môitrường xung quanh” được tải vào một nhân tố Tất cả các hệ số tải đều > 0,5 trở lên đạttiêuchuẩnđềra.Dovậycóthểkếtluậncácbiếnquansátcóquanhệýnghĩavớinhântố này.

KếtquảEFAcho“Chấtlượngdịchvụ&quảnlýchungcư”chothấy5tiêuchíđo lường

“Chất lượngd ị c h v ụ & q u ả n l ý c h u n g c ư”đ ư ợ c t ả i v à o m ộ t n h â n t ố T ấ t c ả cách ệ s ố tải đ ều > 0 , 5 t r ở lên đ ạ t ti êu c h u ẩ n đ ề r a Dov ậ y c ó t h ể k ế t l uậ n c á c b i ế n quan sát cóquanhệý nghĩavớinhân tốnày.

Kết quả EFA cho “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” cho thấy 4 tiêu chí đolường “ Đặc điểm nhân khẩu ” được tải vào một nhân tố Tất cả các hệ số tải đều > 0,5trở lên đạt tiêu chuẩn đề ra Do vậy có thểkết luận các biếnq u a n s á t c ó q u a n h ệ ý nghĩa vớinhântốnày(Phụ lụcsố10).

Đánhgiáđộtincậycủathangđo

Sau khi thực hiện phân tích nhân tố khám phá, 5 nhân tố tương ứng với 5 nhómbiến đã được trích xuất Tác giả tiến hành đánh giá lại độ tin cậy của thang đo 5 nhómbiếnnàyđểđảmbảocácthangđođạtyêucầu.Đồngthời,tácgiảcũngkiểmtralạiđộtinc ậ y c ủ a t h a n g đ o “ Đ ặ c đ i ể m c ủ a c h ủ đ ầ u t ư ” t ừ d ữ l i ệ u n g h i ê n c ứ u đ ị n h l ư ợ n g chínhthức.Kết quảđánhgiálạiđộtincậycủathangđocácbiếnđộclậpnhưsau:

Thang đo “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” gồm 9 biến quan sát, có hệ sốCronbachAlpha=0,869,đồngthờitất cảcác biếnquansátđềucóhệ sốtương quanbiếntổng

Thang đo “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” gồm 6 biến quan sát, có hệsố Cronbach Alpha = 0,865, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quanbiếntổng>0.3.Nhưvậy,thangđonàyđảmbảođộtincậy.

Thang đo “Môi trường xung quanh” gồm 6 biến quan sát, có hệ số CronbachAlpha=0,833,đồngthờitấtcảcácbiếnquansátđềucóhệsốtươngquanbiếntổng>

Thangđo“Chấtlượngdịchvụ&quảnlýchungcư”gồm5biếnquansát,cóhệsố Cronbach Alpha 0,835, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quanbiếntổng>0.3.Nhưvậy,thangđonàyđảmbảođộtincậy.

Thang đo “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” gồm 4 biến quan sát, có hệ sốCronbachAlpha=0,816,đồngthờitất cảcác biếnquansátđềucóhệ sốtương quanbiếntổng

Thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư” gồm 4 biến quan sát, có hệ số CronbachAlpha=0,690,đồngthờitấtcảcácbiếnquansátđềucóhệsốtươngquanbiếntổng>

Cronbach' sAlphaifIt em Deleted Đặcđiểm vật lý củacănhộC

Vị trí củacăn hộ vàvị thế củachungcư

CL5 16.8559 9.699 601 812 Đặc điểmnhân khẩukhác h hàng

NK4 12.4825 5.274 588 793 Đặc điểmcủac hủđầu tư

Thang đo biến phụ thuộc “Giá bánc ă n h ộ C C C C” gồm 3b i ế n q u a n s á t , c ó h ệ số Cronbach Alpha = 0,901, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quanbiếntổng>0.3.Nhưvậy,thangđonàyđảmbảođộtincậy.

Phântíchmôhìnhhồiquykhichưacóbiếnkiểmsoát

Phân tích EFA thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư caocấp(GBCHCC)vàthangđogiábáncănhộchungcưcaocấpcủaDNchokếtquảcó 29b i ế n qu an s á t t h ỏ a m ã n yê u c ầ u đ ư ợ c p h â n th àn h 5 n hó mn hâ n t ố , b a o g ồm :Đặ c điểm vật lý của cănhộ CCCC(VL)gồm 9biến quans á t ;Vị trí củac ă n h ộ v à v ị t h ế củac h u n g c ư ( V T )g ồ m 6 b i ế n q u a n s á t ;M ô i t r ư ờ n g x u n g q u a n h ( M T )g ồ m 6 b i ế n quan sát;Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư(CL) gồm 5 biến quan sát;Đặc điểmphânkhúckháchhàng(KH)gồm4biếnquansát;Đặcđiểmcủachủđầutư(DT)gồm

4 biến quan sát;Gía bán căn hộ chung cư cao cấp(GBCHCC) gồm 3 biến quan sát (ởđâylàsựcảmnhậnvềgiáđốivới ngườiđượcthamgiakhảosát).

Bảng4.15chothấy,trịthốngkêFđượctínhtừRsquarecủamôhìnhvớimứcý nghĩa quan sát rất nhỏ (sig = 0) cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp vớitập dữliệuvà cóthể sửdụng được.

1 943 a 890 889 11992 890 730.087 5 452 000 a.Predictors:(Constant),CL,VT,MT,VL,NK

Total 58.995 457 a DependentVariable:GBCHCC b Predictors:(Constant),CL,VT,MT,VL,NK

B Std.Error Beta Tolerance VIF

Phương pháp Enter được sử dụng để phân tích hồi quy các nhân tốả n h h ư ở n g đến giá bán căn hộ chung cưcao cấp, với5 nhân tố củat h a n g đ o đ ư ợ c đ ư a v à o p h â n tích.

Hệ số xác định R 2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phùhợp của mô hình. Kết quả hồi quy cho thấy R 2 đã hiệu chỉnh bằng 0.890 (mô hình giảithích được 89 % sự thay đổi của biến GBCHCC) Để kiểm định độ phù hợp của môhình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hìnhphùhợpdữliệuởđộtincậy95% (mứcýnghĩacủathốngkêFtrongANOVAnhỏhơn

Có năm nhân tố:Đặcđ i ể m v ậ t l ý c ủ a c ă n h ộ C C C C ( V L ) , V ị t r í c ủ a c ă n h ộ v à vị thế của chung cư (VT), Môi trường xung quanh (MT), Chất lượng dịch vụ quản lýchungcư(CL),Đặcđiểmphânkhúckhách hàng(KH)đềucóảnhhưởngthuậnchiều đến hoạt động GBCHCC (ởđ â y l à s ự c ả m n h ậ n v ề g i á đ ố i v ớ i n g ư ờ i đ ư ợ c t h a m g i a khảo sát) vàcó ý nghĩathống kê.

Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng có ýnghĩacáchệsốhồiquyriêngphầntrongmôhình-Coefficientsacódạngnhưsau:

GBCHCC=0.843+0.156VT+0.198MT+0.175VL+0.113KH+0.174CL

Qua kết quả khảo sát cho thấy, năm nhân tốĐặc điểm vật lý của căn hộCCCC(VL);Vị trícủacăn hộvàvị thế của chung cư(VT);Môi trường xung quanh( M T ) ; Chất lượng dịchvụ &quản lý chungc ư(CL);v àĐặc điểmn h â n k h ẩ u k h á c h h à n g(KH) đều cóảnh hưởngthuậnchiều đến giáb á n c ă n h ộ c h u n g c ư c a o c ấ p v à c ó ý nghĩa thống kê Tuy nhiên, với các mức độ tác động khác nhau, trong đó, yếu tốMôitrường xungquanh(MT)ảnhhưởng đếns ự c ả m n h ậ n v ề g i á b á n c ă n h ộ c h u n g c ư caocấplàcómứcđộảnhhưởnglớnnhấtvớihệsốβ5= 0.198.

Kiểmđịnhcácgiảthuyếtnghiêncứu

Kết quả kiểm định mô hình lý thuyết chính thức có 7 giả thuyết bao gồm là: H1,H2,H3,H4,H5.H6,H7.

Kết quả ước lượng (bảng 4.12), cho thấy khái niệmĐặc điểm vật lý của căn hộCCCC (VL);Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư(VT);Môi trường xung quanh(MT);Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư(CL);Đặc điểmnhân khẩu khách hàng(KH) tác động cùng chiều đến sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư cao cấp(GBCHCC)vàcóýnghĩathốngkê(P≤0,05).Chứngtỏrằng:

- Đặcđiểmnhânkhẩuk há ch hàngkhácnhau cóảnhhưởngkhônggiốngnhauđế nsựcảmnhậnvềgiábáncăn hộchungcưcaocấp.

Kếtquảtrên bảng 3.12 cho thấy cáckháiniệmĐặc điểmv ậ t l ý c ủ a c ă n h ộ CCCC (VL);Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư(VT);Môi trường xung quanh(MT);Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư(CL);Đặc điểmnhân khẩu khách hàng(KH), đều tương quan với nhau và có ý nghĩa thống kê (P < 0,05) Điều đó chứng tỏrằng: các yếu tố củagiá bán căn hộ chung cưcao cấp có mối quan hệ tương tác vớinhau.Nghĩalà,giảthuyếtH7cũngđượcchấpnhận.

Phântíchmôhìnhhồiquykhicóbiếnkiểmsoát(DT)

Phân tích EFA thang đo các yếu tố ảnh hưởng đếngiá bán căn hộ chung cưcaocấp(GBCHCC)vàthangđogiábáncănhộchungcưcaocấpcủaDNchokếtquả có29b i ế n q ua n s á t t h ỏ a m ã n y êu c ầ u đ ư ợ c p h â n t hà nh 6 nh óm nh ân t ố , b a o gồ m: Đ ặ c điểm vật lý của cănhộCCCC(VL)gồm 9biến quans á t ;Vị trí củac ă n h ộ v à v ị t h ế củac h u n g c ư ( V T )g ồ m 6 b i ế n q u a n s á t ;M ô i t r ư ờ n g x u n g q u a n h ( M T )g ồ m 6 b i ế n quan sát;Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư(CL) gồm 5 biến quan sát;Đặc điểmnhânk h ẩ u k h á c h h à n g ( K H ) g ồ m 4 b i ế n q u a n s á t ; v à b i ế n k i ể m s o á t :Đ ặ c đ i ể m c ủ a chủ đầu tư(DT) gồm 4 biến quan sát, và biến phụ thuộc:Gía bán căn hộ chung cưcaocấp (GBCHCC) gồm 3 biến quan sát (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người đượctham gia khảo sát.

Bảng 4.14 cho thấy, Giá trị thống kê F được tính từ R square của mô hình vớimứcýnghĩa q u a n s át r ấ t nhỏ (si g =0)c ho th ấy môh ìn h hồiq u y t uy ến tính b ộ i p h ù hợp vớitập dữliệuvàcóthể sửdụngđược.

RSquare Change FChange df1 df2

2 959 b 920 919 10243 030 168.571 1 451 000 a Predictors:(Constant),CL,VT,MT,VL,NK b Predictors:(Constant),CL,VT,MT,VL,MT,DT

Model SumofSquares df MeanSquare F Sig.

Total 58.995 457 a DependentV a r i a b l e : G B C H C C b Predictors:(Constant),CL,VT,MT,VL,NK c Predictors:(Constant),CL,VT,MT,VL,NK,DT

B Std.Error Beta Tolerance VIF

Phương pháp Enter được sử dụng để phân tích hồi quy các nhân tốả n h h ư ở n g đến giá bán căn hộ chung cưcao cấp, với5 nhân tố củat h a n g đ o đ ư ợ c đ ư a v à o p h â n tích.

Hệ số xác định R 2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phùhợp của mô hình. Kết quả hồi quy cho thấy R 2 đã hiệu chỉnh bằng 0.889 (mô hình giảithích được gần 89% sự thay đổi của biến GBCHCC) Khi thêm biến kiểm soát vàonghiênc ứ u , v ớ i 6 n h â n t ố c ủ a t h a n g đ o đ ư ợ c đ ư a v à o p h â n t í c h H ệ s ố x á c đ ị n h R 2 hiệu chỉnh (Adjusted R square)được dùngđ ể đ á n h g i á đ ộ p h ù h ợ p c ủ a m ô h ì n h đ ã tăng lên0.01.Kếtquảhồiquyc h o t h ấ y R 2 đãh i ệ u c h ỉ n h b ằ n g 0 9 1 0 ( m ô h ì n h g i ả i thíchđ ư ợ c 9 1 % s ự t h a y đ ổ i c ủ a b i ế n G B C H C C ) Đ ể k i ể m đ ị n h đ ộ p h ù h ợ p c ủ a m ô hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hình phùhợpdữliệuởđộtincậy95% (mứcýnghĩacủathốngkêFtrongANOVAnhỏhơn

Có sáu nhân tố:Đặc điểm vật lý của căn hộCCCC (VL);Vị trí của căn hộ và vịthếc ủ a c h u n g c ư ( V T ) ; M ô i t r ư ờ n g x u n g q u a n h ( M T ) ; C h ấ t l ư ợ n g d ị c h v ụ q u ả n l ý chung cư(CL);Đặc điểmnhân khẩu khách hàng (KH);Đặc điểm của chủ đầu tư(DT)đềucóảnhhưởngthuậnchiềuđếnhoạtđộngGBCHCCvàcóýnghĩathốngkê(ởđ âylàsựcảmnhậnvềgiáđốivới ngườiđượcthamgiakhảosát).

Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng Ýnghĩacáchệsốhồiquyriêngphầntrongmôhình-Coefficientsacódạngnhưsau:

GBCHCC=0.299+0.265VT+0.161VL+0.190MT+0.153KH+0.008CL+0.165DT

Qua kết quả khảo sát cho thấy, sáu nhân tốĐặc điểm vật lý của căn hộCCCC(VL);Vị trí củacăn hộvà vịthế củachungcư(VT);Môi trườngxungquanh( M T ) ; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư(CL);Đặc điểmnhân khẩu khách hàng hàng(KH);Đặc điểm của chủ đầu tư(DT) đều có hệ số góc dương có nghĩa là cả 6 nhân tốnày đều có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp và có ý nghĩathốngk ê T u y n h i ê n , v ớ i c á c m ứ c đ ộ t á c đ ộ n g k h á c n h a u , k h i c h ư a t h ê m b i ế n k i ể m soátvàothìyếutốMôitrườngxungquanh(MT)ảnhhưởngđếngiábáncănhộch ungcư cao cấp theo các doanh nghiệp đánh giá là có mức độ ảnh hưởng lớn nhất Khi thêmbiến kiểm soát thì yếu tốVị trí của căn hộ và vị thế của chung cư(VT) ảnh hưởng lớnnhấtđếngiábáncănhộchungcưcaocấpvớihệsốβ2=0.265.

Theo các chuyên gia, có thể chia các nhà đầu tư BĐS thành 2 nhóm theo vị thế,hình ảnh và năng lực đầu tư.: nhóm trung bình và nhóm cao Vị thế,h ì n h ả n h v à n ă n g lực đầu tư (biến điều tiết) có ảnh hưởng đếng i á b á n c ă n h ộ C C C C T u y n h i ê n , b i ế n điều tiết này bao gồm 4 biến quan sát và mức độ ảnh hưởng của từng biến quan sát nàycũng khác nhauđốivớigiá bán.

Kếtquảphântíchphươngsai(ANOVA)Vịthếvàuytínvớigiábáncănhộcaocấpchothấykhôngcósựkhác biệttrongkếtquảđánhgiácủacácđốitượngtrảlờiphỏngvấnđốivớinhântốvịthếvàuytínvớigiábáncănhộcaocấ p(docácnhântốcósig>0.05).

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Hình ảnh và thương hiệuv ớ i g i á b á n cănh ộ c a o c ấ p c h o t h ấ y k h ô n g c ó s ự k h á c b i ệ t t r o n g k ế t q u ả đ á n h g i á c ủ a c á c đ ố i

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Năng lực và kinh nghiệm với giá báncăn hộ caocấpcho thấy khôngcó sựkhácbiệt trongkếtq u ả đ á n h g i á c ủ a c á c đ ố i tượngtrả lờiphỏngvấnđối vớinhân tốnănglực vàkinh nghiệmvới giáb án c ănhộcao cấp(do cácnhântốcó sig> 0.05).

Kết quả phân tích phương sai (ANOVA) Chiến lược truyền thông và Marketingvới giá bán cănhộ caocấpở bảng… dưới đâychot h ấ y k h ô n g c ó s ự k h á c b i ệ t t r o n g kết quả đánh giá của các đối tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố chiến lược truyềnthôngvàMarketingvớigiábáncănhộcaocấp(docácnhântốcósig>0.05).

N Mean Std.Deviation Std.Error

Kếtquảk iể m định mô h ì n h lýthuyếtchính thứccó7 gi ảt hu yế t : H1,H2, H3,H4,H5,H 6,H7.

Kết quả ước lượng (bảng 4.13), cho thấy khái niệmĐặc điểm vật lý của căn hộCCCC (VL);Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư(VT);Môi trường xung quanh(MT);Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư(CL);Đặc điểmphân khúc khách hàng(KH);Đặcđiểm củachủ đầutư(DT)tácđộng cùngchiều đếngiá bá n cănhộch ung cưcaocấp(GBCHCC)vàcóýnghĩathốngkê(P≤0,05)đãchứngtỏrằng:

-Môitrườngxungquanhcómốiquan hệdươngvềg iá bán cănhộCCCC;

- Chấtlượngdịchvụ&quảnlýchungcưcómốiquanhệdươngvớisựcảmnhậnvềg iá báncănhộchung cưcao cấp.

- Đặcđ i ể m n h â nk h ẩ u k h á c h h à n g c ó m ố i q u a n h ệ d ư ơ n g v ớ i c á c y ế u t ố g i á b á n căn hộ chung cưcaocấp.

Kết quả trên bảng 4.13 cho thấy các khái niệm vềĐặc điểm vật lý của căn hộCCCC (VL);Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư(VT);Môi trường xung quanh(MT);Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư(CL);Đặc điểmnhân khẩu khách hàng(KH);Đặcđiểmcủachủđầutư(DT)đềutươngquanvớinhauvàcóýnghĩathốngkê(P

< 0,05) Điều đó chứng tỏ rằng: Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp cómốiquanhệtươngtácvớinhau.Nghĩalà,giảthuyếtH7cũngđượcchấpnhận.

Chương4đãtrìnhbàymộtcách đầyđủcáckếtquảnghiên cứusaukhiđã xửlýb ằn gc ác p h ầ n m ề m l iê nq ua n Dữ l i ệ u sử dụ ng đ ư ợ c t hu th ập bằngb ả n g hỏ i trên sốl ư ợ n g m ẫ u g ầ n

5 0 0 đ ố i t ư ợ n g k h á c đ a n g s i n h s ố n g v à l à m v i ệ c t ạ i đ ị a b à n ở H à Nộiv à m ộ t s ố t ỉ n h t h à n h l ớ n T h ố n g k ê m ô t ả m ẫ u đ ã c h o t h ấ y m ộ t c á c h k h á i q u á t vềs ố l ư ợ n g v à t ỉ l ệ c á c n h ó m k h á c n h a u t r o n g m ẫ u , đ ồ n g t h ờ i c ũ n g c h o t h ấ y s ự đánhg i á c ủ a n g ư ờ i đ ư ợ c h ỏ i v ề c á c y ế u t ố t á c đ ộ n g đ ế n g i á b á n c h u n g c ư c a o c ấ p Sauđó, cácth an g đođượcđ án h giág iá tr ị bằng ki ểm địnhEFAvà kiểmđị nh độ tincậy bằng Cronbach Alpha Kết quả các kiểm định đều thỏa mãn điều kiện về mặt lýthuyết.C u ố i c ù n g t á c g i ả c h ạ y m ô h ì n h h ồ i q u y đ ể k i ể m đ ị n h c á c g i ả t h u y ế t n g h i ê n cứu. Kết quả hồi quy cho thấy cácgiảt h u y ế t H 1 , H 2 , H 3 , H 4 , H 5 , H 6 , H 7 đ ề u đ ư ợ c chấpnhận.

Như vậy các nhân tốĐặc điểm vật lý của căn hộCCCC (VL);Vị trí của căn hộvàv ị t h ế c ủ a c h u n g c ư ( V T ) ; M ô i t r ư ờ n g x u n g q u a n h ( M T ) ; C h ấ t l ư ợ n g d ị c h v ụ & quản lý chung cư(CL);Đặc điểmnhân khẩukhách hàng (KH) có tác động tỉl ệ t h u ậ n vớiGía bán căn hộ chung cư cao cấp Đồng thời, biến kiểm soát vàĐặc điểm của chủđầut ư ( D T )c ũ n g c ó sự t á c đ ộ n g tư ơn g t ự S ự t á c độngkhác n h a u c ủ a t ừ n g n h â n t ố cũngđãđượctácgiảchỉratrongmôhìnhhồiquy.Cáckếtquảnàylàcơsởđểtácgiảđề xuất các giải pháp để giúp DN nâng cao hoạt động kinh doanh của mình trong phầntiếp theo.

Chiếnlược (cụ thểhơnlà mức giá)giá báncănh ộ c h u n g c ư c a o c ấ p l ầ n đ ầ u tiên của CĐT phụ thuộc vào các nhân tố (các biến độc lập):Vị trí của căn hộ và vị thếcủa chung cư(VT);Môi trường xung quanh(MT);Đặc điểm vật lý của căn hộCCCC(VL);Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư(CL);Đặc điểmnhân khẩu khách hàng(KH) có tác động tỉ lệ thuận với giá bán căn hộ chung cư cao cấp Đồng thời, biến điềutiếtlàĐặcđiểmcủachủđầutư(DT)cóảnhhưởngđếnsựtácđộngcủacácbiếnđộc lập đốivớibiếnphụthuộc(GiábáncănhộCCCC).

NguyêntắcxácđịnhgiábáncănhộCCCC

Nguyêntắc1:Giábánvàchấtlượngsảnphẩm

Giá bán căn hộ CCCC của CĐT phải tương xứng với chất lượng căn hộ và dịchvụtòanhàtheocơchếthịtrường,phảnảnhđúngtiêuchuẩngắnmácdựánlàCCCC. Để hạn chế điều này, cần phải: (i) Phương án phê duyệt về tổng mức đầu tư vàphương án tài chính được các ban ngành thẩm tra/ thẩm định làm cơ sở để sở xây dựngcấp GPXD sẽ được dán công khai tại dự án và tại trụ sở UBND nơi có dự án; (ii) Mứcgiábán củaCĐTlầnđầu tiên sẽtuân thủ theobảnggiá +hệs ố n h ư p h ư ơ n g á n t à i chính đã công khai; (iii) Tránh khách hàng tù mù về giá và các bên môi giới thổi giáhoặcCĐTnâng giávôlý.

Nguyêntắc2:Giábánvàtâmlýkháchhàng

Xác định giá bán căn hộ CCCC phải tính đến yếu tố về tâm lý xã hội của kháchhàng. Tâmlýxã hội ảnhhưởngrất lớn đếnniềm tin và tâmlýk h á c h h à n g k h i q u y ế t định làm việc gì đó liên quan đến chi tiêu những món tiền lớn Con người hay bị ảnhhưởng tâm lý về lời đồn thổi thường có sức mạnh ám chỉ mơ hồ tích cực hoặc tiêu cựctới việc ra quyết định làm việc gì hay mua/ bán thứ gì có giá trị to lớn như BĐS Xuhướng hưởng thụ nơi ở sang trọng độc đáo của khách giầu có dễ tạo thành trào lưuhưởng ứng hoặc tẩy chay bởi ảnh hưởng của hiện tượng Tâm lý đám đông/ lý bầy đàn.Yếut ố tâm linh hayp h o n g thủy c ũ n g ả n h hưởng tới g iá bá n/ mu a B Đ S ; sự đo àn k ế t hay xungđộtn ộ i b ộ c ũ n g ả n h h ư ở n g đ ế n g i á b á n B Đ S ; ả n h h ư ở n g s ự l ê n x u ố n g c ủ a thị trường BĐS/ chứng khoán/ vàng/ hay ngoại tệ cũng ảnh hưởng đến tâm lý hành vitiêudùngcủakháchhàng;Cảmxúcyêughét/tintưởnghaynghingờcủakháchhàngđốivớimô igiới/sànhayCĐTcũngảnhhưởngtớigiábánBĐS…

Người đứng đầu của CĐT luôn kiểm soát được diễn biến tâm lý của hệ thốngnhân sự của mình, phải đào tạo và hướng dẫn cho từng thể nhân trong nội bộ hệ thốngnhân sự đềuthấu hiểusứ mệnhvà mục đíchđầu tư của dự ánl à n h â n v ă n Q u ả n t r ị niềm tin cho từng người đều hướng đến mục đích đầu ra cuối cùng của chuỗi đầu tư làsảnp h ẩ m B Đ S đ ẹ p - t i ệ n í c h v à g i á t h à n h r ẻ , c ũ n g g ó p p h ầ n m a n g l ạ i l ợ i í c h c h o khách hàng Dự án mang lại lợi ích hài hòa cho người mua, cho doanh nghiệp và chochính quyềnđịaphươngvàcộngđồngkhuvực.

CĐT là chủ thể hình thành ý tưởng và tạo dựng phát triển BĐS Do vậy cả banlãnh đạo của CĐT luôn thể hiện sự kiên định vớisứmệnh và tầm nhìn củad o a n h nghiệp, tôn trọng kế hoạch phát triển đầu tư và kinh doanh BĐS theo xu hướngRẻ -Xanh - Sạch -Đ ẹ p - A n t o à nmà cả hệt h ố n g k h ô n g b ị c h ệ c h m ụ c t i ê u v à k ế h o ạ c h đ ề ra, không bị ngả nghiêng tâm lý khi có nhiều tác động vô hình từ yếu nhân và kháchquan bên ngoài xã hội Tiếng đồn thổitích cực của hiện tượng tâm lý xã hộiv ề d ự á n và CĐT chính là kết quả đầu tư hiệu quả tốt đẹp và giữ lời hứa với khách hàng như cáccam kết tronghợp đồng,thể hiện uy tín và đạo đứcxãh ộ i b ằ n g c á c h à n h đ ộ n g h ỗ t r ợ tài chínhvàcôngănviệclàmvớichínhquyềnđịaphương.

Nguyêntắc3:Giábánvàquanhệcungcầutrênthịtrường

Trong nền kinh tế thị trường, quy luật cung cầu chi phối khách quan giá cả thịtrường. Chính vì vậy, giá bán căn hộ CCCC phải phản ánh mốiq u a n h ệ c u n g c ầ u t r ê n thịtrường.

Dựat rê n k h ả o s á t v à đ án h g i á c ủ a c á c cô ng t y CB RE , S a v i l l s , FPTs e c u r i t i e s , Bộ Xây dựng, và Ngân hàng thếg i ớ i ( W o r l d B a n k ) , g i a i đ o ạ n 2 0 1 4 - 2 0 1 8 , c ơ c ấ u c ă n hộtrênthịtrườnggiaiđoạn2020-2022đượcthểhiệndướiđây.

HạngsangvàSiêusang(60-100triệu/m 2 vàhơn) Trungbình Khácao

Bìnhdân(khoảng20triệu/m 2 ) Rấtcao Trungbình

Số liệu bảng trên cho thấy, cung cầu đối với căn hộ CCCC có lợi hơn cho ngườimua.Vìvậy,xuhướnggiảm mứcgiátrung bình củacănhộCCCClàphổbiến.Hơn nữa,k h á c h h à n g c ũ n g k h ó p h â n b i ệ t g i ữ a c ă n h ộ t r u n g c ấ p v à c a o c ấ p n ê n m ứ c g i á cũngcó biênđộkhárộng: cóthểgiaođộngtừ25-55triệuđồngm 2

Kiếnnghịvàgiảipháp

Nghiêncứuthịtrườngvàphânkhúckháchhàng

5.2.1.1 Thựchiệnnghiêncứukhảo sátxãhộihọc Đây là bước khởi đầu thu thập các thông tin về xã hội học rất quan trọng làm cơsởnghiêncứuđầutưdựán.Nhưngítkhiđượcchủđầutưchitrảđểmuacácthôngtinvà thường tự tiến hành. Nhiều CĐT chưa có ý thức và thói quen về tầm quan trọng củaviệc mua thông tin nghiên cứu xã hội khu vực dự án phục vụ giai đoạn đầu nghiên cứudự án tiền khả thi PS (Pre- feasibility Study) Vì vậy chất lượng thông tin khảo sátthường chủ quan, ít mẫu phiến diện, yếu, thiếu theo kiểu “thống kê” nên không chínhxác,d o đ ó đ ã c ó n h i ề u h ệ l ụ y k h i C Đ T q u y ế t đ ị n h l ư ợ n g h à n g c u n g q u á l ớ n s o v ớ i lư ợngcầu,sailệchphânkhúchànghiệncóvànhucầukháchhàng,giáquácaohoặcquáthấp,thayđ ổi chínhsách…Theotácgiả,cầnphải:

- Nhàpháttriển bất động sản nói chung và phân khúc đầu tưchungcưc a o c ấ p nóiriêngcầnphảicócácthôngsố/dữliệucủanhiềulĩnhvựcquacôngtácnghiêncứ uthị trường một cách bài bản, nghiêm túc như: dân số, trình độ văn hóa, ngành nghề, độtuổilaođộng,hànhvimuabán,tâmlýkháchhàng,thựctrạngchỗở,mongmuốnv àkhảnăngchitrả,không g i a n s ố n g khuvựcđơnvị ở/ diệntích s ở h ữ u chung - r iê ng ; môit r ư ờ n g s ố n g / m ặ t b ằ n g d â n t r í c ư d â n / g i á c ả v à h ậ u m ã i … n g u ồ n c u n g v à t h ờ i điểm bán hàng từ cácchủ đầu tư khác, các phân khúc nhà ở khácn h a u , m ứ c g i á m u a bán /cho thuê, cơsở hạt ầ n g k ỹ t h u ậ t , q u y h o ạ c h c h u n g v à q u y h o ạ c h c h i t i ế t k h u v ự c dựá n C Đ T k h ô n g n ê n b ỏ q u a h a y c o i n h ẹ h o ặ c c h ủ q u a n c h ỉ t i ế n h à n h q u a l o a đ ạ i khái để đối phó với hội đồng quản trị (nội bộ) và đủ thủ tục pháp lý theo qui định củanhà nướcvề thẩmđịnhphê duyệt dựán.

- CĐT cần thiết phải thuê đơn vị chuyên nghiệp về nghiên cứu thị trường và xãhội học để lập báo cáo nghiên cứu dự án tiền khả thi PS (Pre - feasibility Study) mộtcách trung thực - khách quan Từkếtquả nghiên cứu xã hội học vàthị trường sẽ giúpchoCĐTquyếtđịnhquymô đầut ư các phânk hú c bấtđộngsản/cơcấucănhộ/ q u ymô/s ố tầng/ số lượng c ă n h ộ / g i á bá nt ừn g c ă n / b án buôn chop h ù h ợ p vớim ứ c đ ộhấpt h ụ s ả n p h ẩ m c ủ a c ả k h u v ự c ( t r á n h h à n g b ị t ồ n đ ọ n g / ế k h ô n g b á n đ ư ợ c ) s ẽ l à thiệthạichochủđầutư.Nếugiácaoquásẽthuathiệtvàbấtcông đốivớikháchhàngcónhucầuởthậtvàmấtsứchấpdẫnvềsảnphẩmnếucácsànkhôngqu antâmbánvìlợinhuậnítthìhàngcủaCĐTsẽbịếđọngtồnkhobởiítcógiaodịchmuađibánlại.

Yếu tố nhân khẩu và phân khúc khách hàng ảnh hưởng lớn đến giá giao dịchBĐS:Mậtđộdânsốhiệnhữuvàdựkiếntốcđộtăngdânsốxungquanhkhuvựcđầutư dự án cũng như phân loại nhóm khách hàng tiềm năng có tầm quan trọng khi quyếtđịnhsốlượngcănhộ,cơcấucănhộ,quimôdựán,cáctiệníchđikèm,cơchếưuđãilãi suất, số lần đóng tiền, thời gian vay bank và giá mở bán lần đầu Nhiều CĐT khôngnghiêncứukỹcácsốliệuvềdâncưvàphânkhúcnhómkháchhàngquantâmtớidựán nên có khá nhiều dự án CCCC hiện vẫn đang bị tồn kho do lệch pha cung - cầu, ítkhách hàng quan tâm; có nhiều nguồn cung giống nhau về phân khúc CCCC mở báncùngt h ờ i đ i ể m t r ê n t h ị t r ư ờ n g , s ố l ư ợ n g k h á c h m u a đ ể ở t h ậ t k h ô n g n h i ề u , m ứ c g i á qu ácaosovớimặtbằngthunhậpcủanhómkháchhàngmụctiêusinhsốngởkhuvựcdự án tọa lạc… dẫn tới lượng hàng tồn kho lớn, thua thiệt cho CĐT và cũng ảnh hưởngđếncơhộimuađibánlạicủanhữngkháchhàngmualầnđầumởbán.

Chủ đầu tư cần muas ố l i ệ u v à t h ô n g t i n v ề đ i ề u t r a x ã h ộ i h ọ c c ủ a đ ơ n v ị chuyênnghiêncứukhuvựcdựđịnhđầutưdựánlàrấtquantrọng.Đơnvịtưvấndựán cần phải cót h ô n g t i n v ề s ố l ư ợ n g d â n s ố , h ộ g i a đ ì n h v à đ ộ c t h â n , s ố l ư ợ n g n g ư ờ i laođộng,sốlượngngườivềhưu,chuẩnbịvềhưu,sốlượnghọcsinhcấp1,cấp2,cấp3 và đại học; Số lượng CBCNVC, số lượng người buôn bán tự do, số lượng doanhnghiệp lớn/trung bình và nhỏ; Số lượng và qui mô khu vui chơi công cộng và các địađiểmvuic h ơ i gi ải tr í ; S ố l ư ợ n g chợdân s i n h , trường h ọ c , b ệ n h v i ệ n , t r u n g t â m m u a sắm

; Số lượng sơ sở sản xuất các ngành nghề Diện tích đất thương mại/nông nghiệp/lâm nghiệp; Số lượng chùa, đình, nhà thờ; Số lượng cửa hàng bán xe máy, xe đạp vàsalon ôtô; số lượng cửa hàng giải khát lớn có phục vụ ca nhạc, số nhà hàng hải sản, thúrừngvàkaraoke;sốlượngdựánBĐStừngphânkhúc,sốlượngsànvàmôigiớiBĐS,số lượng cửa hàng vật liệu xây dựng, số lượng xe bus công cộng và các tuyến xe, cơ sởhạtầng(thoátnướcmấtbao nhiêu thời lượng sau cơn mưal ớ n k é o d à i , n g u ồ n c ấ p nước cho khu vực, hệ thống truyền thông, viễn thông, cấp điện, lượng điện tiêu thụ…);Chiều rộng trungbìnhvỉa hè, chất lượng gạch lát,câyx a n h , á n h s á n g , b ả n g h i ệ u quảng cáo lớn; lượng mưa hàng năm, mùa nắng, đặc điểm khí hậu…; Thu nhập trungbình của phân khúc khách hàng tiềm năng; tình trạng nhà ở của nhóm khách hàng tiềmnăng; Qui mô và số lượng chuyên viên các ban ngành quản lý xã hội và các công trìnhcông ích, quy hoạch vùng và quy hoạch chi tiết khu vực dự án tầm nhìn mấy chục nămsau…C ần p h ả i c ó t h ô n g t i n đ ầ y đủvề c á c đ ố i th ủ hiện t ạ i và t r o n g t ư ơ n g lai; có s ố lượng nguồn cung các phân khúc bất động sản cùng phân khúc và khác phân khúc,vàthờigianbánhàngcủacá c CĐTcùngkhu vực,giá bánvàcơchế hậumãi…đểCĐT cóđủth ôn g t i n ti n cậyt rư ớc khiquyếtđịnh v ềq ui m ô đầutư , p h â n k hú c đ ầ u tư,c ơ cấu sản phẩm, số lượng sản phẩm, lãi suất, số lần đóng tiền, giá bán và cơ chế hậu mãichokháchhàngthêmhấpdẫnquantâmmuaCCCC.

Chủ đầu tư thông báo mời thầu các đơn vị cung cấp thông tin về điều tra xã hộihọckhuvựcdựán;CĐTthànhlậpBanquảnlýdựánhoặcthuêBQLdựánlàmviệcvớicácđơn vịchuyênnghiêncứuvềđiềutraxãhộihọcnày;Sànglọcđểchọnđơnvịuy tín và đáng tin cậy để ký hợp đồng mua số liệu phục vụ công việc lập dự án khả thi.Cáchl à m n à y g i ú p c h o s ố l ư ợ n g c ă n h ộ v à c á c s ả n p h ẩ m t h ư ơ n g m ạ i c h o t h u ê s ẽ nhanh chóng được bán đúng nhóm đối tượng mục tiêu đã nghiên cứu kỹ lưỡng ngay từtrước khikhởicôngdựán.

Hoànthiệnsảnphẩm

Nhờcón h i ề u côngnghệ mớ it i ên tiếnngày n a y đ ã th ay đổi nh an h c h ó n g l ĩ n h vực đầu tư xây dựng nhà cao tầng trên thế giới và tại Việt Nam Phụ thuộc vào chủtrươngđầutưvàkinh doanh BĐScủaCĐTmà mộtsốcông nghệđư ợc ápdụng chocăn hộ vàtòa nhà nhưsau:

Công nghệ vật liệu gạch xây dựng, kính cường lực, bê tông cường độ cao, trọnglượng nhẹ, thép cường độ cao, trọng lượng nhẹ, tường nhẹ/ cột nhẹ/ dầm nhẹ lắp ghép,sàn rỗng không có dầm chịu lực hai phương, chống ồn cách âm, cách nhiệt, xi măngchống thấm, không co ngót, nhiều giải pháp hữu ích xử lý nền móng như topdown,topbase, móng khớp… giúp giảm chi phí đóng ép cọc bê tông cốt thép và rút ngắn thờigian thi công, kết cấu khung chịu lực bằng bê tông sợi thủy tinh/ bê tông dẻo có thểchịu được động đất cấp cao nhất và chịu được nhiệt độ trên 1000◦C trong thời gian dài,công nghệ phòng chống cháynổtự động kích hoạtkhixảyr a h ỏ a h o ạ n , c á c t h i ế t b ị điện cơ thông minh smart home, green home tự động đóng mở hệ thống cửa ra vào vàcửa sổ để lấy ánhsáng, thông giótựnhiênvàtrời mưa; Công nghệk i ể m s o á t b ể b ơ i , các đường ống dẫn khí gas, dẫn điện, cấp thoát nước, điều khiển các thiết bị nghe, nhìnvà máy điều hòa nhiệt độ bằng giọng nói, đóng mở cổng, cửa lên xuống tầng hầm, máinhà,thangmáy… bằng vântayhaygiọng n ói , hệthống tưới câyvàxửl ý nướct h ả i táis ử d ụ n g t ự đ ộ n g , n ă n g l ư ợ n g m ặ t t r ờ i v à n ă n g l ư ợ n g k h ô n g g i a n c u n g c ấ p n h i ệ t sưởiấ m v à n ư ớ c n ó n g c h o t ò a n h à , k í c h h o ạ t t h a n g v à p h a o k h í t ự b ụ n g r a đ ể c ứ u nạnc ứ u h ộ n g o à i b a n công/ logiak h i t h i ê n t a i n h ư đ ộ n g đ ấ t , c h á y n ổ , k h ó i l ử a c h ù m kíncửara vào, hệthống cảnhbáov à k í c h h o ạ t c h u ô n g b á o đ ộ n g v à c h ữ a c h á y t ự độngchonhàcaotầng…hệthốngkiểmsoátanninhtừxavàlưutrữlâudàihìnhảnh kháchvàcácphươngtiệnravàotòanhà,phầnmềmquảnlýtòanhàvàcungcấpcácdịchvụvớich ấtlượngcao,…

Chủ đầu tưcầncó tầmnhìn xađ ể q u y ế t đ ị n h ư u t i ê n n g â n s á c h đ ầ u t ư c á c trangt h i ế t b ị s m a r t t h ô n g m i n h , g r e e n h o m e l ắ p đ ặ t g ắ n l i ề n v ớ i c ă n h ộ v à t ò a n h à đạt chuẩn chấtl ư ợ n g c ô n g n g h ệ c a o n h ư : P i n n ă n g l ư ợ n g m ặ t t r ờ i , đ ó n g t ắ t m ở đ i ề u hòa, TV, cửara vào, garaôtô, rèmcửa, bìnhn ó n g l ạ n h , t h e o d õ i c a m e r a a n n i n h , camera nhận dạng khuônmặt, giọngn ó i , c a m e r a l ắ p t r o n g b u ồ n g t h a n g m á y , c ầ u thang bộ, tầng hầm, thiết bị công nghệ kiểm soáttheo dõih ệ t h ố n g đ i ệ n , n ư ớ c , k í c h hoạt hệ thống báo cháy tự động,t h i ế t b ị c ơ k h í … t ừ x a K í c h h o ạ t v à s ử d ụ n g t h u ậ n tiệnn h a n h c h ó n g c á c c ô n g c ụ c ứ u h ộ c ứ u n ạ n b ằ n g t h i ế t b ị c ô n g n gh ệ c a o , t ự đ ộ n g kích hoạtchuông báo động vàc h ữ a c h á y t ự đ ộ n g k h i x ả y r a h ỏ a h o ạ n … s ẽ m a n g l ạ i cảm yênt â m , h à i l ò n g d ễ c h ị u t h o á i m á i c h o c o n n g ư ờ i k h i r a q u y ế t đ ị n h m u a / t h u ê muanơiởchungcưcaocấp. Đơn vị tưvấn dự án và các chuyên giac ó ả n h h ư ở n g l ớ n đ ế n k ế h o ạ c h đ ầ u t ư xâydựngvàkinh do an h BĐScầnthuyếtphụcchongườicóquyềnraquyếtđịnh đầu tưdựá nquantâmtớilợiíchlâudàichoCĐT,chokháchhàng,chocộngđồngxãhộikhi áp dụng các côngn g h ệ m ớ i c h o t ò a n h à v à c ă n h ộ ; N h à n ư ớ c c ầ n c ó c h í n h s á c h giảm thuế doanh nghiệp để khuyến khích các CĐT mạnh dạn đầu tư các trang thiết bịsmarth o m e t h ô n g m i n h c h o c ă n h ộ v à t ò a n h à , g ó p p h ầ n p h á t t r i ể n d i ệ n m ạ o đ ô t h ị mớihi ệnđại xanh-sạch-đẹpvàansinhxãhội cao…

Công nghệ mớitrong luận án này được hiểu là: Chung cư/ nhà cao tầng được sửdụng nhiều hay ít các công nghệ mới như: sử dụng phần mềm BEAM để vẽ kiến trúc,tính toán kết cấu, thiết kế bản vẽ, biện pháp thi công… đảm bảo độ chính xác cao khitính toánkết cấuchịulực; bố trí cáccôngnăngk h a i t h á c v à s ử d ụ n g k h o a h ọ c , t ă n g tínhthẩmmỹchocôngtrìnhvàthíchdụngchoconngười.Bóctáchvậtliệuxâydựng,ápcác mãhiệutínhkhối lượngdựtoán, vẽbiểuđồđườngb a o n h â n s ự , k ế h o ạ c h chuẩn bị vật tư vật liệu, thiết bị thi công và tiến độ dự án Áp dụng các phần mềm quảnlý giám sát nhân công, vật tư, thiết bị, xăng dầu , chế tạo, sản xuất cấu kiện, đầu tư, thicôngx â y d ự n g , q u ả n l ý d ự á n , q u ả n l ý c ô n g t r ì n h k h i đ ư a v à o k h a i t h á c , đ i ề u k h i ể n đóng mở hệ thống cửa, thông gió tự động bằng các thiết bị smart, dự báo thời tiết, đặtmuah à n g h ó a , d ị c h v ụ … n h ằ m đ ẩ y n h a n h t i ế n đ ộ h o à n t h à n h d ự á n , g i ả m t h i ể u l ã n g phítàilực,tiếtkiệmnhâncông,bảo vệmôitrườngvànângcaochấtlượngdịchvụ…

Phương pháp thi côngt h e o p h ư ơ n g c á c h t r u y ề n t h ố n g t h ư ờ n g đ ư ợ c c á c đ ơ n v ị Tư vấn định hướng tham mưu cho CĐT áp dụng để tránh rủi ro khi sử dụng công nghệxây dựng mới Vì vậy sản phẩm công trình BĐS thương mại thường có kết cấu cột vàdầm chịu lực có kích thước rất lớn, bước cột và nhịp rất gần nhau tạo thành nhiều dầmđanxennênảnhhưởngtớikhônggianthôngthủy,thuhẹpdiệntíchsửdụngchungvàsử dụng riêng, ảnh hưởng tới giá bán phụ thuộc giữa cách đo thông thủy hay đo từ timtường tới tim tường, dẫn tới giảm diện tích thương mại và diện tích sử dụng, phát sinhnhiều chi tiết khớp nối kim loại để chuyển hướng dòng chảy khi giao cắt với hệ thốngdầm như đường ống cấp nước, thoát nước, pccc, khí ga… dẫn tới hạn chế tổn thất lưulượngchảyvàthủyđộnghọc,phátsinhhệthốngmángcápđiện,dâyđiện.Làmgiảmhệ số thông thủy không gian sống và sử dụng, làm mất mỹ quan Muốn che hệ thốngdầmchomỹquanđẹpthìphải mấtthêmchiphílàmtrầnthạchcao.

Tổng trọng lượng công trình được xây dựng bằng phương pháp công nghệ luônnhẹ hơn công trình được xây dựng bằng phương phướng truyền thống Cách xây dựngtruyền thống sẽ mang lại cho CĐT cảm giác an toàn, nhưng lại làm gia tăng tổng trọngcông trình lên nền đất. Tổng trọng lượng công trình càng lớn thì càng phát sinh kết cấuchịu lực cho công trình, ví dụn h ư t ă n g c h i p h í c h o g i ả i p h á p k ỹ t h u ậ t p h ầ n n g ầ m đ ố i với nền móng như hệ cọc (cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi, cọc thép…), tăng tiếtdiệncủahệmóngchịulực(móngbăng/móngbè/móngđơn),tăngbềdàytườngvâybê tông cốt thép, tăngchi phí chống thấm,tăng hệ số chất lượng vàk í c h c ỡ h ệ t h ố n g ống thoát nước, cấp nước, xử lý ánh sáng nhân tạo, thông gió tản nhiệt ) và tăng kíchthướcs ố h ọ c v à m ắ c b ê t ô n g c h o k h u n g d ầ m - c ộ t v à s à n T ừ t h ự c t ế c h o t h ấ y , c á c công trình xây dựng bằng phương pháp truyền thống nhiều dầm và cột đều tăng khốilượng/tàichínhvàhiệuquảkinh tếcaohơntừ10-

15% sovớiphươngphápthicôngápd ụ n g c ô n g n g h ệ x â y d ự n g t i ê n t i ế n H ệ l ụ y x ã h ộ i g á n h c h ị u l à l ư ợ n g x ả t h ả i r á c lớn,tiêutốnđiệnnăng,mấtmỹquan,tốnnhiềunhâncôngvàlàmtăn gthêmthờigianthicôngvàhoànthiệncôngtrình,ảnhhưởngtớitiếnđộbánhàngvàgiábán.

Chủ đầu tư nên chọn tổng thầu có nhiều kinh nghiệm thi công xây dựng bằngcông nghệxây dựng tiên tiến của thế giới,đ ả m b ả o t i ế t k i ệ m c h i p h í v à m ỹ q u a n t ò a nhà, bảo vệ môi trường, góp phần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện công trình và nhanh bánhàngsẽ làmgiảmchiphíxâydựngvàgiảmgiábánCCCC.

Phươngt i ệ n t r u y ề n t h ô n g c ó n h i ề u t h ô n g t i n v ề m ộ t s ố c ô n g t y x â y d ự n g á p dụng c ô n g n g h ệ M u a b ả n q u y ề n c ô n g n g h ệ x â y d ự n g v à t h u ê c ô n g t y x â y d ự n g c ó nănglựcvà chuyênmônthựchiệntheohướngdẫncủabênchuyểngiaokỹthuật.Đảm bảohiệu quảvềyếutố bền- đẹpvàkinh tế Giảmđ á n g k ể g i á b á n B Đ S c h o k h á c h hàng vàtănglợinhuậnchoCĐT.

Số lượng căn hộ trên một mặt bằng sàn của tòa nhà quá đông so với mật độ xâydựng thì đồng nghĩa với số lượng người ở quá đông sẽ giảm chất lượng hưởng thụ cácdịch vụ và tiện ích nội khu, sẽ nhanh quá tải cơ sở hạ tầng và các công trình công íchxungquanhnơiở.Sứcbềnvậtliệuđiện -cơcủacáctrangthiết bịnhanhhỏng,công tác kiểm tra và giám sát chất lượng sửa chữa, bảo trì, bảo hành và vận hành tòa nhà sẽgặp nhiều khó khăn Ngay cả khi số lượng thang máy lên tới 8-10 thang loại cao cấpnhậpngoạinhưngmậtđộbốtrísốlượngcănhộtrên1tầngtừ18căntớitrên20cănhộ, chiều cao từ 40-50 tầng nên tình trạng tắc nghẽn giao thông nội bộ trong chính tòanhàliêntụcdiễnratạicácsảnhchờthangmáyvàcổngravàogửi/lấyxetạigiờtantầm và đi làm Tạo không gian cảnh quan có ý nghĩa sống còn cho sự sống của cư dânkhi xảy ra sự cố cháy nổ hỏa hoạn hay thiên tai hoặc sự cố kỹ thuật cho lượng ngườitrongtòanhàthoátrangoàikhôngchenlấnxôđẩycóthểthoátnạnnhanhchónghaybịmắ ckẹt Sốlượngngười sinhsốngảnhhưởngrấtlớntớikhônggian thoángđãng,yêntĩnhhayồ nàonáonhiệtgiờtantầmhaytìnhtrạngnhiềucháubétranhcướpcáctiện ích công cộng vào các dịp cuối tuần hay ngày Lễ… sẽ ảnh hưởng đến chất lượngsốngvàgiágiaodịchcăn hộchungcưcaocấp;

Cácc ơ q u a n q u ả n l ý n h à n ư ớ c đ ư ợ c p h â n c ô n g k i ể m t r a v à t h ẩ m đ ị n h h ồ s ơ pháp lý của dự án phải chịu trách nhiệm trước tiên khi cấp phép cho những dự án nhàcaotầng/nhàchungcưcómậtđộxâydựnglớnquátiêuchuẩnchophépvớitầmnhìntừ trên20năm.Cươngquyết từ chối phê duyệt dựán khi sốl ư ợ n g c ă n h ộ t r ê n c ù n g mặt bằng sàn của tòa nhà quá nhiều so với số lượng thang máy, tốc độ thang máy và sốlượng tầng của tòa nhà để đảm bảo an toàn sinh mạng cho con người và đảm bảo chấtlượngsốngtạichungcưcaocấpnhưkháchsạntừ4saotrởlên;

Chủ đầu tư nên bố trímật độ số lượng căn hộ trên cùng mặtb ằ n g s à n c ủ a t ầ n g tòa nhà tỷ lệ thuận với số lượng thang máy, tốc độ thang máy và số lượng sàn trong tòanhà; Các cơq u a n q u ả n l ý n h à n ư ớ c c ầ n h i ệ u c h ỉ n h , b ổ s u n g v à c h ỉ n h s ử a c á c t i ê u chuẩnXDVN,quychuẩn,quyphạm choviệcthiết kếnhàcaotầngvàchungcư,làm cơs ởthẩm địnhphê duyệt hồ sơdựán.

Tiệníchbêntrongcănhộ.Nângcaochấtlượngxâydựng:vậtliệu,trang thiếtbị,sựtỷm ỷcẩnthận…Thiếtkếhợplýcấutrúccănhộ:Bốtrímặtbằng,phânchiacác phòng, ban - công… Bố trí khoa học không gian của căn hộ: Ánh sáng, thông gió, lưuthông khí,sựthông thoáng…)

Thiết kế và không gian toà nhà liên quan đến: 1/ Thiết kế và cấu trúc toà nhà: Sốcăn hộ trên một sàn, diện tích hành lang…; 2/ Các tiện ích cơ bản của toà nhà: Đỗ xe,thang máy, đổ rác…3/ Hạ tầng kỹ thuật của toà nhà: Cấp thoát nước, điện, phòng cháychữacháy…4/ Cáctiệníchbổsungcủatoànhà:Khuthươngmại,phòngtập, bểbơi…;

@ Thiết kế không gian cứu hộ và thóat nạn : Bắt buộc phải bố trí riêng một căn hộliên thông ra ban công hay logia, có hệ thống cửa chống cháy chịu được nhiệt độ caotrong thời gian 180 phút, có gắn camera định vị kết nối tự động với trung tâm PCCN vàcóthangdâyhaycôngcụthoát nạnkhixảyra hỏa hoạnhaythiêntai…

C Đ T b ỏ t i ề n đ ầ u tư đồng bộ cùng với dự án để phục vụ cộng đồng dân cư sinh sống bên trong tòa nhànhư:trung tâmmuasắm, gym, spa,nhàmẫugiáo, nơigửitrẻ,chăm só c thúnuôi, bểbơi, đường đi dạo, vườn hoa, thư viện, nhà sinh hoạt cộng đồng, khu tâm linh, khu vuichơingoàitrời…

Tiện ích công cộng: Những công trình công ích do nhà nước đầu tư bằng ngânsách nhà nướchay kêugọi xã hộihoá nhằmmục đích phục vụ cộng đồng xãh ộ i p h í a bên ngoài phạm vi tòa nhà như: trường học, bệnh viện, bến xe, metro, chợd â n s i n h , côngviên,sânvậnđộng,TTTM,rạphát, rạpchiếuphim…

ĐềxuấtliênquanđếnvịtrívàvịthếcủatòanhàvàcănhộCCCC

Thứnhất: Đểxácđịnh g i á trịthật củađấtđaihay tài sảntrên đấtrấtcần kiến thức sâu và rộng của những chuyên gia tham gia thẩm định giá và giá trị của BĐS Cácchuyên viên/ chuyên gia kinh tế và BĐS, các nhà môi giới BĐS, giới luật gia, chínhkhách, cácphóng viêntruyềnthông, CĐTcần phảicầu thị theoh ọ c c á c c h u y ê n g i a BĐSc ó n h i ề u k i n h n g h i ệ m v à t r ả i n g h i ệ m t h ự c t ế đ a l ĩ n h v ự c C ầ n n g h i ê n c ứ u k ỹ lưỡng các tiêu chí cơ bản để xây dựng “Bảng phân hạng chung cư” nhằm trang bị cáckiến thức cơ bản về BĐS cho các chuyên viên/ chuyên gia tự tin về nghiệp vụ chuyênmônt r o n g h o ạ t đ ộ n g q u ả n l ý n h à n ư ớ c v ề đ ầ u t ư - x â y d ự n g - k i n h d o a n h B Đ S

Khách hàng nên tự tìm hiểu hoặc mua dịch vụ từ các chuyên gia địaố c u y t í n h a y c á c sàn BĐScó nhiều kinh nghiệmđể giảm thiểu nhiều rủi ro vềtiềnm ặ t v à p h á p l ý k h i mua và sử dụng BĐS có giá trị lớn mà hay bị nhầm lẫn về giá trị và giá giao dịch dothiếuvắngnhiềukiếnthứcchuyênngànhvềcácyếutốquantrọngbổsungchoyếutốvịtrícủaBĐ S.

Thứ hai:Các chuyênviênthẩm định BĐSđangl à m v i ệ c t ạ i c á c t ổ c h ứ c t à i chính,ngânhàng,vănphòngluậtsư,sàngiaodịchc h ứ n g k h o á n , s à n B Đ S , c á c chuyên viênv à l ã n h đ ạ o đ a n g l à m v i ệ c t ạ i c á c c ơ q u a n b a n n g à n h q u ả n l ý n h à n ư ớ c vềt ài n g u y ê n đất đ a i , vềth ịt rư ờn g bấtđ ộ n g sảnv à ng àn h x â y d ự n g , c á c gi ản g v i ê n vànhững ngườihành nghềmôigiớih a y g i ớ i t r u y ề n t h ô n g , k i n h t ế , c h í n h t r ị … c ầ n phải trangbị nhữngkiến thức cơ bảnvề các yếutốảnhh ư ở n g t ớ i g i á t r ị v à g i á g i a o dịchBĐS.

Yếu tố vị thế của BĐS ảnh hưởng tới giá trị và giá giao dịch của BĐS Giá trịthương mại/ giá trịs ử d ụ n g v à g i á c ả c ủ a B Đ S n ó i c h u n g v à C C C C n ó i r i ê n g p h ụ thuộc vào VỊ THẾ của khối công trình trên đất.Vị Thế của Bất động sảnđược tích hợphình thànhbởi cácyếutố sau đây:

Vị thế củaBĐS = {Quyền năngc ủ a đ ấ t[1]+V à n h đ a i đ ấ t[2]+ V ị t r í đ ấ t + Mụcđíchsửdụng+Thờihạnsửdụng+UytíncủaCĐT+Giábán+Cơchếhậumãi + Quy hoạch + Thiết kế + Số lượng căn hộ/mặt bằng sàn/số lượng tầng/ tòa nhà +Truyềnthông+Tâmlýxãhội[3]+Phongthủy+Khônggianriêng+Tiệníchnộikhu

[4] +Tiện ích công cộng[5] +Cảnh quannhân tạo +M ô i t r ư ờ n g t ự n h i ê n + H ạ t ầ n g kỹ thuật + Công năng sử dụng + Cự ly tiếp cận đường giao thông+ Vị trí hướng chínhcông trình + Hình khối công trình + Qui mô (to/nhỏ/trung bình) + Mầu sắc + Vật liệuxây dựng + Chất liệuhoàn thiện + Thiết bị gắn cố định với công trình + Mật độ xâydựng + Khoảng lùi công trình + Công nghệ mới [6] + Quản lý - khai thác + Chất lượngdịchvụ+Khônggianc ứu hộvàthoátnạn +Kỳvọnggiatănggiátrịpháisinh}.Dođó,CĐ Tcầnthựchiệnmộtsốgiải phápnhưsau:

Giảip h á p 1 :C h ủđ ầ u t ư c ầ n t h u ê đ ơ n v ị t ư v ấ n d ự á n c ó n h i ề u c h u y ê n g i a giầu kinh nghiệm thực tế và am hiểu thị hiếu phânk h ú c k h á c h h à n g , c ó n h i ề u k ê n h thôngtinvềthịtrường BĐSđểlậphồsơnghiêncứukhảthivàhồsơdựánđầutư- xâydựng-kinhdoanhvàkhaitháchiệuquảc ao chocảkháchhàng,choCĐTvàchocả lợi ích xã hội và nhà nước Tham khảo tất cả các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị và giágiaodịchBĐStrênđâyvàothuyếtminhdựánvàthiếtkếbảnvẽkỹthuậtdựán.Cần thay đổi cách đánh giá / thẩm định giá/ xác định giá giao dịch mua bán/ xây dựng mứcthuếđất/thuếtàinguyên/muabảohiểmcôngtrình/thuếđịatô,truyềnt h ô n g , marketing, PR, quảng cáo… Đề nghị thay đổi quan điểm đánh giá thuật ngữ yếu tố “VịTrí BĐS là số một” như quốc tế và pháp luật Việt Nam vẫn đang áp dụng - bằng thuậtngữ yếu tố: “ VỊ THẾ của BĐS là số một !” dùng trong các văn bản pháp luật, các bộluật,giaodịchdânsự,tài liệugiảngdạy, chínhsách…

Giải pháp: 2/- Chủ đầu tư ký hợp đồng với công ty tư vấn đầu tư dự án để tìmđược đối tác đầu tư, nguồn tài chính, xây dựng, truyền thông, bán hàng và quản lý khaithác dự án sau khi hoàn thành đi vào hoạt động; 3/- Chủ đầu tư nên trả tiền cao để thuêKiếntrúcsưlàngườinướcngoàicónhiềukinhnghiệmđể dựáncóýtưởngconcept bốtrí sắp đặtcáccông năng,các sản phẩmthươngm ạ i d ị c h v ụ , c á c l i ê n k ế t k h ô n g giansốngthỏamãnvềđẳngcấpkhoahọc- mỹquanvàhiệuquảkinhtếcaonhấtchocác bên liên quan; 4/- Thuê công ty thiết kế chuyên thực hiện các dự án nhà ở cao tầngcóchấtlượngcao;5/-Thuêđơnvịtruyềnthôngvà sàn phânphốic ó n h i ề u k i n h nghiệmP R v ề C h ủ đ ầ u t ư , d ự á n , s ả n p h ẩ m , h ậ u m ã i v à s ự k ỳ v ọ n g t ă n g g i á t r o n g tương lai… trước khi khởi công xây dựng dự án; 6/- Thuê công ty chuyên về thi côngxây dựng nhà cao tầngđ ể r ú t n g ắ n t h ờ i g i a n t h i c ô n g , đ ả m b ả o c h ấ t l ư ợ n g c ô n g t r ì n h và tạo ảnh hưởng niềm tin tới khách hàng khi đứng ra cam kết thời gian giao nhà đúngnhư tiến độmàCĐTđã cam kết;

Xácđịnhgiátheovịtrícănhộ

CĐT nên mua concept dự án BĐS đạt đẳng cấp quốc tế của nước ngoài để tăngchấtlượng không giansống thông qua quy hoạch thiếtk ế n h i ề u c ă n h ộ c ó v ị t r í v i e w đẹp tiếpxúc với cảnhquan môitrường thiênn h i ê n , b ố t r í h ệ t h ố n g c á c c ử a đ ó n á n h sáng và thông gió tự nhiên tốt/ sắp đặt các công năng sử dụng hợp lý khoa học, ít phátsinh, ít chỉnh sửa thiết kế nên tiết kiệm được nhiều tài chính và thời gian Không nêntham khi bố trí thêm các công năng phụ trợ án ngữ ở vị trí có khả năng che mất nguồnánhsángtựnhiênvàthôngthoángchocáccănhộbêntrong.

Tạo lậpcảnhquan,môi trườngtíchcực

Thiết kế cảnh quan và thẩm mỹ của toà nhà (cây xanh, vườn hoa, khu sinh hoạtcộngđ ồ n g , v u i c h ơ i c h u n g , l ố i đ i ,

… ) ả n h h ư ở n g n h i ề u t ớ i g i á b á n C C C C C ả m g i á c yênbìnhmuốnsốnggầngũivớithiênnhiê nluônlàdanhmụccótrọngsốưutiênđầutư về cây xanh và cảnh quan cho hết thảy mọi công trình và chung cư cao cấp - Yếu tốcâyxanh,mảngxanh,hồnướcvàcảnhquannghệthuậtluônlàlinhhồnsốngđốitrọng với khối công trình bê tông cốt thép và mang lại cho con người sinh khí tự nhiên Môitrường sống tự nhiên (không khí, độ ồn, cây xanh, hồ nước…) rất quan trọng đối vớichungc ư c a o c ấ p N h i ề u c ô n g t r ì n h n h à ở t h i ế u m ả n g x a n h t h i ê n n h i ê n , t h i ế u v ư ờ n hoa, công viên và thảm cỏ,thiếu bóng mátcây xanh,thiếu tán láp h ủ l ớ n v à h ồ n ư ớ c điềuhòađãgâybứcbốitâmlýkhóchịuchoconngười;làmmấttươngxứngtựnhiênvề tỷ lệ vàng giữa khối công trình xây dựng to lớn với ít cây nhỏ khẳng khiu trụi lá, trơchọit h â n c â y b ọ c v ỏ b a o n i l o n t r ố n g n ắ n g , c á c t ư ợ n g c ả n h q u a n đ ắ p b ằ n g x i m ă n g n hái copy, cảnh quan sân vườn hỗn loạn pha tạp nhiều chủ đề thiếu ngôn ngữ chuyênmôn-nhìn phản cảm, làm tổn hại tới tinh thần và không tương xứng với giá mua nơi ởphân khúc cao cấp.

CĐT cần ý thức đến ngân sách đầu tư yếu tố cây xanh, cảnh quan nghệ thuậttrong công trình nhà ở để đưa thiên nhiên cây xanh, nắng, gió vào nơi ở làm tăng chấtlượngs ố n g c h o c o n n g ư ờ i , m a n g l ạ i c ả m g i á c x a n h d ị u m á t v ề m ù a h è , c h ố n g l ạ i khôngkhíoinồng;làmấmápmôitrườngthiênnhiêntrongmùađônggiálạnh… làmhàilòng k há ch h à n g khimu a cănhộg i á caođểhư ởn g thục h ấ t lượng c u ộ c sống ca o khich ọn nơi ởchungcưcaocấp.

Yếu tố môi trường địa xã hội( d â n t r í v à m ặ t b ằ n g d â n c ư , a n n i n h a n t o à n … ) và diều kiện mua sắm, giải trí của khu vực (đi chợ, đi mua sắm, ăn uống, giải trí, thểthao) ảnh hưởng tớigiá bánC C C C C h ấ t l ư ợ n g c u ộ c s ố n g b ị ả n h h ư ở n g r ấ t l ớ n b ở i yếu tố môi trường tự nhiên về địa lý ( nguồn nước, lượng mưa, sức gió, dòng chảy, địahình, địa thế, địa chất, động đất, thiên tai, không khí, mùi vị, tiếng ồn, khói, bụi…) vàmôi trường xã hội học như: mật độ dân cư khu vực giáp ranh tòa nhà, số lượng dân cưtrongtòa nhà, trìnhđộd â n t r í , c á c c ơ q u a n b a n n g à n h , t ổ c h ứ c x ã h ộ i , l à n g n g h ề , sốtiềnđónggópthuếtạiđịap h ư ơ n g c h o t r u n g ư ơ n g , n g à n h n g h ề n à o / l ĩ n h v ự c kinh doanh nào đóng gópn h i ề u t h u ế c h o đ ị a p h ư ơ n g / c á c t ổ c h ứ c t ô n g i á o x u n g quanhn ơ i N h i ề u k h u c h u n g c ư k h i k h á c h v ề s i n h s ố n g t h ì k h ô n g t h ể ở đ ư ợ c v ì mùix ú u ế t ừ b ã i r á c , k ê n h n g ò i ô n h i ễ m , m ù i h ó a c h ấ t đ ộ c h ạ i t ừ c ơ s ở s ả n x u ấ t , tiếngđ ộ n g v à k h ó i b ụ i , n g u ồ n n ư ớ c b ị ô n h i ễ m , đ ấ t b ị l ú n s ụ t , r ò r ỉ k h í , l ử a v à nướcnóngphuntrào,nguyhiểmvềtínhm ạ n g k h i s ố n g g ầ n n ơ i s ả n x u ấ t t h u ố c súng,n h à m á y đ i ệ n h ạ t n h â n , k h a i t h á c đ á v à k h o á n g s ả n , c u ố i h ư ớ n g g i ó t ừ n h à máys ả n x u ấ t x i m ă n g , c u ố i d ò n g c h ả y t h o á t n ư ớ c t ừ c á c c ơ s ở s ả n x u ấ t h ó a c h ấ t độchại

NhiềuC h ủ đ ầ u t ư c h ư a q u a n t â m t h u ê c h u y ê n g i a c ó n h i ề u k i n h n g h i ệ m đ ể kiể m trachéo các chỉtiêu lý hóavàmôi trường sống cảv ề m ặ t k h á c h q u a n v à c h ủ quan đểgiúp Chủ đầu tư nạp các thôngsố tin cậyn g a y t ừ k h i n g h i ê n c ứ u d ự á n k h ả thi Thường các thông số xã hội học và địa chất tự nhiên không chính xác vượt ngưỡngqui định cho phép nên CĐT thường đầu tư nhà chung cư bằng mọi giá chỉ vì ham lợinhuận mà gây nhiều tiềm ẩn nguy hiểm cho khách hàng khi sinh sống lâu dài tại chungcư không đạt chuẩn về chất lượng sống; Các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ/ Sở tàinguyên môi trường, Bộ/ Sở khoa học công nghệ; Bộ/ Sở kế hoạch đầu tư; Bộ/ Sở xâydựng thường ít kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng báo cáo của đơn vị tư vấn và Chủ đầu tưtrong hoạt động đánh giá tác động môi trường trước khi thẩm định và phê duyệt chấpthuận dựán.

CĐT cần cẩn trọng tìm đơn vị có uy tín về nghiên cứu xã hội học để mua cácthôngtinvềđịalýtựnhiênvàsốliệuđiềutraxãhộihọcxungquanhphạmvikhuđấtdự định đầu tư xây dựng dự án, tránh cho nơi ở của khách hàng bị ảnh hưởng xấu tớichấtl ư ợ n g s ố n g b ở i c á c y ế u t ố đ ị a l ý t ự n h i ê n , m ô i t r ư ờ n g s ố n g v à h à n h v i c ư d â n xung quanh nơiở.

Nângcaochấtlượngdịchvụvàquảnlýtòanhà

Yếu tố này bao gồm: Các dịch vụ vận hành và quản lý của toà nhà(bảo vệ, vệsinh, bảo trì bảo dưỡng…); Đội ngũ làm dịch vụ toà nhà (chuyên môn, thái độ phụcvụ…);Cácdịchvụphụtrợcủatoànhà(truyềnhìnhcáp,điệnthoại,Internet,ytế…) Để nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà, có thể và cần phải thực hiệnmộtsốcôngviệcdướiđây.

Thứ nhất.a/Ban quảntrị phải yêu cầu CĐTbàn giao bộbản vẽhoàn côngv ề điện-cơ-nước- kếtcấu-hạtầngkỹthuật;b/Đấuthầulựachọncácđơnvịquảnlývà cung cấp dịch vụ phải là những đơn vị có kinh nghiệm chuyên ngành về quản lý tòanhà và cung cấp dịch vụ cao cấp như khách sạn từ 4 sao trở lên; c/ Cho các đơn vị dịchvụn à y t h ự c h i ệ n t h ử v i ệ c t r o n g k h o ả n g t h ờ i g i a n v à i t h á n g đ ể l ấ y ý k i ế n c ư d â n v ề ch ấtl ư ợ n g dị ch v ụ v à m ứ c phídịch vụt r ư ớ c khiký h ợp đồ ng ch ín h thứclâud à i ; d/ Yêu cầu đơn vị quản lý tòa nhà và đơn vị cung cấp dịch vụ phải có ít nhất 01 kỹ sư xâydựngv à 0 1 k ỹ s ư đ i ệ n n ư ớ c đ ể c h ủ đ ộ n g k i ể m t r a v à c ó b i ệ n p h á p c h u y ê n m ô n k ị p thời xử lýmọi hư hỏngp h á t s i n h n h a n h n h ấ t c ó t h ể ; e / L ắ p đ ặ t b ổ s u n g c á c t h i ế t b ị công nghệ cao nhằm kiểm soát tự động tình trạng hoạt động của tất cả hệ thống E&Mgắn với tòa nhà và cảnh báo hư hỏng tới phòng điều khiển trung tâm; f/ Thường xuyêntuyênt r u y ề n v à t ậ p h u ấ n c h o c ư d â n v ề c á c h p h ò n g c h ố n g h ỏ a h o ạ n , k h ủ n g b ố đ ộ t nhậpvà cứu nạ n c ứ u h ộ; g/ L ấ y ýk iế n đồng th uậ nc ủa c ư d â n v ề c á c hạngmụccần chi;8/ Công khaicáckhoảnthu chi;

Thứ hai.a/ Cư dân cần bản cam kết và lời tuyên thệ của từngNgười ứng cử hayđềcửtham giav ào Banquảntrị; b/ Chỉchọn nh ữn g người ứngcửchứng minh bằngcấpv ề t r ì n h đ ộ h ọ c v ấ n v à q u ả n l ý k i n h tế/x ã h ộ i v à c ó k i n h n g h i ệ m l â u n ă m ; c/ Không chọn và bầu những thành phần lưu manh/ xã hội đen/ không có bằng đại học/thích quyền lực/ quan hệ xã hội phức tạp/ thích khoe chất dân giang hồ/ xăm trổ hổbáo…; d/ Không chọn và bầu những người ứng cử mà thời gian tạm cư tại chung cưngắnhạn;e/NênxâydựngmôhìnhhoạtđộngBanquảntrịtòanhànhưcơcấunhânlựctrong môhình doanhnghiệp.

Thứ ba.a /Đại diện Ban quản trị tòa nhà có chức năng như Hội đồng quản trị/Ban này có trách nhiệm thu thập các ý kiến đóng góp của cư dân và thay mặt cư dân đềxuất các hạng mục cần cải tạo sửa chữa b/ Đại diện của CĐT có chức năng như Bangiám đốc Ban này thực hiện các đề xuất của Ban quản trị Đơn vị Bảo Hiểm tòa nhà sẽchi trả và kiểm tra đơn giá các danh mục cải tạo, sửa chữa, mua sắm, lễ, tết, hội họp,lương, thưởng… và niêm yết công khai tại tòa nhà c/ Đại diện chính quyền địa phươngcử đại diện tham gia vào Ban giám sát để kiểm soát các hoạt động các bên và kịp thời xửlýcácxungđột.2%phíbảotrìbảodưỡngtòanhàsẽđượcgửitiếtkiệmtạiNgânhàngđể khách quan và đảm bảo an toàn cho tiền gửi và lãi suất Mỗi khi cần rút tiền chi phícho tòa nhà phải có chữ ký đại diện của các bên gồm: Ban quản trị + CĐT + Đại diệnchínhquyềnđịaphương+BảoHiểm.c/SốlượngnhânsựtrongBanquảntrịtòanhàtùyt h e o s ố l ư ợ n g h ộ g i a đ ì n h t r o n g t ò a n h à N h ữ n g n g ư ờ i t h a m g i a v à o c á c b ê n s ẽ hưởng mức lương cố định Cứ 06 tháng các bên họp tổng kết/ lần và kiểm điểm phê bìnhtuyêndương.Ngườinàokhônghoànthànhnhiệmvụsẽthaythế.

Nâng caouytínvàhìnhảnhcủaChủđầu tư

Uyt í n v à v ị t hế c ủ a C Đ T c ó ả n h h ư ở n g r ấ t l ớ n t ớ i g i á b á n B Đ S C Đ T c ó t à i chính và nhiều mối quan hệ nên thường bị bẫy cảm xúc đề cao ý tưởng của mình quámớilạvàhoànhtráng;CĐTcácdựánBĐSthườngcóhệthốngnhânsựthiênvềquảnlý tài chính và quản lýk ỹ t h u ậ t đ ể t h ự c h i ệ n đ ầ u t ư x â y d ự n g V ì v ậ y u y t í n / t h ư ơ n g hiệu/ kinh nghiệm/ sức mạnh tài chính/quản trị nhân sự/ ứ n g x ử v ớ i c á c n h à t h ầ u / đ ố i tác/cácmốiquanhệcủaCĐTsẽrấtlớntớigiábán.

Những lời khuyên và tư vấn thamm ư u t ừ c á c c h u y ê n g i a đ ầ u t ư p h â n k h ú c chungcưCCCC T H Ậ T nàysẽ h i ệ u qu ảh ơn b ấ t c ứ các c h u y ê n g ia t ư v ấ n lý t h u y ế t / các chuyên viên bàn giấy ít có trải nghiệm thực tế Nên ký hợp đồng với đơn vị tư vấnthiết kế nước ngoàiđểmua ý tưởng concept cho dựán tương lai.C o n c e p t d ự á n đ ẳ n g cấpcaovềtrítuệsẽthỏamãnđượcyếutốđẹpmỹthuậtvàkhoahọc.Dựánsẽmanglại hiệu quảkinh tếcao cho CĐTvà manglại sựh à i l ò n g c h o k h á c h h à n g v ề c h ấ t lượngsống;

Truyền thông có sức mạnh lan tỏa vô cùng nhanh chóng trong cộng đồng xã hộinói chung và phân khúc nhóm khách hàng khá giả có nhu cầu đầu tư và sinh sống tạiCCCC nói riêng Sức mạnh lĩnh vực truyền thông gây ảnh hưởng lên mọi mặt tâm sinhlý của đời sống con người. Truyền thông xóa mọi khoảng cách địa lý để gắn kết tất cảmọi người trên thế giới với nhau thông qua các công cụ truyền thông là facebook, zalo,youtube, radio, tivi, viber, báo chí,… làm cầu nối cho hệ thống môi giới tương tác vớikháchh à n g v à C Đ T v à n g ư ợ c lạ i, g i ữ a khách h à n g k ế t n ố i v ớ i C Đ T v à k ế t n ố i g i ữ a các cơ quan quản lý nhà nước với CĐT và với cộng đồng khách hàng và môi giới…Truyền thông cung cấp mọi thông tin liên quan đến đời sống tinh thần, nhu cầu giải trí,họctập,l àm việcvà h ư ở n g t h ụ v ậ t c hấ tc ủa khách h à n g c h o CĐTl à m c ơ s ở đ ị n h vịcơ cấu diện tích căn hộ và giá bán sản phẩm BĐS Nó giúp khách hàng kiểm tra cácthôngt i n v ề C Đ T v à c á c t h ô n g s ố d ự á n n h a n h c h ó n g v à c h í n h x á c T ò a n h à c h u n g cư nào được giới truyềnthông nhà nước đưa tinx ấ u / t ố t ; n h i ề u b á o đ à i đ ư a t i n x ấ u / tốt; nhiều saler môi giới và sàn uy tín tham gia phân phối/ không tham gia phân phối;nhiềungườirỉtainhauvềCĐThaydựán,nhiềulờiđồnthổitốt/xấu…sẽảnhhưởngrấtlớn tới thành công hay thấtb ạ i c ủ a C Đ T h o ặ c s à n B Đ S ; g i á b á n s ẽ t ă n g h a y g i ả m rất sâu tùy thuộcđịnh hướngtruyền thôngđ a p h ư ơ n g t i ệ n đ ồ n g l o ạ t đ ư a t i n t ố t h a y xấuvềCĐThaydựán.

Cầnt h ố n g n h ấ t c á c b ê n l i ê n q u a n v ề k ị c h b ả n t r u y ề n t h ô n g b a o g ồ m : C Đ T + ngân hàng + đơn vị làm truyền thông + sàn phân phối CĐT cử chuyên gia theo dõi sátsaon ộ i d u n g v à c á c h t h ứ c t h ự c h i ệ n t r u y ề n t h ô n g t h e o k ị c h b ả n đ ã t h ố n g n h ấ t ;

Chủ đầu tư và tất cả hệ thống nhân sự cần phải ý thức việc giữ gìn hình ảnh yếunhân người đứng đầu doanh nghiệp và từng cán bộ được giao nhiệm vụ trực tiếp giảiquyết các công việc liên quan đến khách hàng, các đối tác và các cơ quan ban ngànhquản lý nhà nước tại địa phương nơi đầu tư xây dựng Tránh xuất hiện trước đám đôngmàbiểuhiệnnhữnghànhvihaylờinóiphảncảmhoặcgâyứcchếchocácchủthểcó liên quan mà bị ghi hình /ghi âm tung lên các phương tiện truyền thông là tổn thất vôcùngtolớnvềtiềnmặtvàuytínthươnghiệucánhân/tổchứchaydoanhnghiệp;

Phải luôn giữ lời hứa với khách hàng và các đối tác Các nhà thầu phải có nhiềunăm kinhnghiệmxây dựng nhà cao tầng vàx ử l ý k h ủ n g k h o ả n g t r u y ề n t h ô n g k h i x ẩ y ratainạnhaycácsựcốkỹthuật ngoài mongmuốn.

Chiến lược truyền thông luôn đi trước định hướng khách hàng và cộng đồng xãhội trước khi mở bán; 2/ CĐT cần hợp tác chặt chẽ với các bên tham gia truyền thôngsao cho hiệu quả từ truyền thông là cao nhất tới cộng đồng xã hội và nhóm khách hàngtiềm năng; 3/ CĐT cần trả chi phí cho chuyên gia BĐS có nhiều kinh nghiệm thay mặtdoanh nghiệp làm việcv ề c h u y ê n m ô n v ớ i c á c đ ơ n v ị t r u y ề n t h ô n g , n g â n h à n g v à s à n để đảm bảo nội dung truyền thông về giá bán, lãi suất ưu đãi vay, cơ chế hậu mãit ố t nhấtđểthuhútsựquantâmcủa kháchhàng…

Quan hệ tốt vớichínhquyền và cư dân địabàn Quanhệ tốtvớig i ớ i t r u y ề n thông, các phóng viên chuyên đưat i n v ề m ả n g đ ầ u t ư - x â y d ự n g v à k i n h d o a n h

B Đ S Có người chuyên trách nhiều kinh nghiệm và cơ chế tài chính phụ trách đối ngoại lĩnhvực truyền thông Xây dựng chiến lược truyền thông có chọn lọc và có thể quản trị nộidungtruyềnthôngtích cựctớidựánvàCĐTthì nênđầutưtàichínhđểcónhiềucơquan báo chí và truyền thông có uy tín bảo trợ truyền thông và đưa tin tốt tới đông đảocộngđồnggần xaquantâmtớimuasảnphẩmcủaCĐT; Cầncóítnhấtmộtvàilãnhđạo có uy tín trong giới truyền thông có trách nhiệm “bảo trợ truyền thông” cho CĐTtrongsuốtthờigianthicôngxâydựng,mởbánvàhậubánhàng;

NhiềuCĐT tựtổch ức b á n hàng ha y hợptác v ớ i cánhânlàngư ời q u e n ởsànBĐS nào đó- và sàn này là nghiệp dư không có nhiều kinh nghiệm/ sàn chuyên nghiệpnhưng không phù hợp với cơ cấu sản phẩm và địa phương/ không có duyên với phânkhúcBĐSđặcthù.Quytrìnhthuthậpthôngtinkhôngbàibản,chiếnthuậtbántestthửở phạm vị hẹp và số lượng mẫu ít, bẫy cảm xúc của nhân tố truyền thông và người cóquyềnlựccaonhấtbịnhiễuthôngtinnênmứcgiábánlầnđầutiêntừCĐTđãởmứcquá caoso với mặt bằng giá trên thị trườngk h i ế n l ư ợ n g h à n g t ồ n đ ọ n g n h i ề u b ở i c á c đạilý/ sàn BĐS khôngcòn biên độ lợi nhuậnh ấ p d ẫ n đ ể h ợ p t á c p h â n p h ố i n ữ a C á c đợt mởbán tiếp theothường điềuchỉnhmức giáđ ư ợ c g i ả m x u ố n g t h ấ p n ê n l ạ i b ị khách hàng hay nhà đầu tư thứ cấp lần đầu bị mua giá cao đòi bồi thường hoặc bù lạimức giáchênhkhiếnCĐTcàngkhó bánnênthualỗ.

CĐTthườngcótâmlýchủquanvàbảothủ,nêncầuthịlắngnghevàtôntrọngý kiến tham mưu của đơn vị truyền thông, của đơn vị phân phối, sàn BĐS… để thốngnhấtcaovềchiếnlượctruyền thôngvàkếhoạchbánhàng;2/cẩntrọngbảomậtmứcgiá trước khim ở b á n ; 3 / n ê n t h ă m d ò v à k h ả o s á t s ố l ư ợ n g k h á c h q u a n t â m v ớ i m ứ c giádựkiếnbằngphiếuthămdò;4/chokháchđăngkýđặtchỗkhôngthưởngp hạtđểthu thập số lượng khách hàng quan tâm; 5/ trước khi mở bán cho đăng ký đặt chỗ cóthưởng phạt tiền cọc để sàng lọc số lượng khách tiềm năng; 6/ test bán thử một vài sảnphẩm để tiên lượng sức hấp thụ sản phẩm như thế nào với mức giá dự kiến; 7/ Chỉ mởbán khi CĐT đã chắc chắn số lượng khách tiềm năng và mức giá mở bán đủ thu hútkhách hàng háo hứcchờ mua đểở thật và hấp dẫn cácnhà đầu t ư t h ứ c ấ p m u a đ i b á n lại sinh lời -tạo hiệu ứng làn sóng lan tỏa hiệu quả cao nhất; 8/ CĐT không nên tự mởbán mànên lựachọnđơn vị làm truyềnt h ô n g v à đ ơ n v ị p h â n p h ố i c ó n h i ề u k i n h nghiệmbánhàngđặcthù;9/Cócơchếthưởng phạtrõràngđể tránhthấtbạikhi mởbánít cógiaodịchTHẬTvì bịkhêhàngnợđọngsốlượnglớn.

CĐTnên hợ p tácvới ngân hàng/một vàisànđạilýlớn có uytín/ cácnhàđầu tưthứcấpbaothầu.Nhữngđơnvịphânphốichuyênnghiệpnàyhọluôncógócnhì nthịtrường vàcách tiếp cậnnguồnkháchhàngkhácvớiCĐT;3/ Họ cóc h i ế n t h u ậ t truyềnthông/quảngcáo/marketing/chiếnthuậtbánthửnhiềul ầ n đ ể x á c đ ị n h s ố lượngkhách hàngtiềmnăngvàmứcgiámặtbằngtrênthịtrườngtrướckhimởbán;

Yếu tố phát sinh tài chính rất lớn cho dự án làm ảnh hưởng tới giá bán BĐS.Nhiềusố liệu ảođược chỉnh sửa của đơn vịt ư v ấ n d ự á n h a y c ủ a c h u y ê n v i ê n C Đ T trong báo cáo nghiên cứu khả thi, trong kết quả khoan khảo sát địa chất, mẫu nước vàmẫu đất không trung thực và chủ quan, dẫn đến kết quả tính kết cấu chịu lực quá thừahay quáthiếu hệsốvượt tảitheo quiđịnh;b i ệ n p h á p t h i c ô n g g i ữ a b ả n v ẽ v à h ồ s ơ thiết kế so với thực địa sai khác hoàn toàn dẫn tới nguy hiểm an toàn cho con người vàcông trình Sai khác lớn từ số liệu đầu vào dẫn tới sai khác về kết quả tính toán về kỹthuậtvàtàichínhđược thựchiện bởicá nhân hayđơnvịkhôngchuyên nghiệp sẽđểlại nhiều hệ lụy xấu dẫn tới làm tăng chi phí phát sinh vượt xa ngưỡng tài chính dựphòng dẫn tới thiếu tiền để tiếp tục đầu tư nhập khẩu trang thiết bị, thiếu tiền xây dựngvàkéodài thời gianthicôngvàthờigianhoànthànhdựán.

Cần thống nhất cao trong nội bộ ban lãnh đạo của CĐT ngay từ khi xây dựng kếhoạch tổng thể thực hiện dự án Thống nhất cao về chủ trương đầu tư - xây dựng - kinhdoanhvàquảnlý.Thốngnhấtvềcáchthứcthựchiệnvàquimôđầutư.Thốngnhấtvề phân khúc căn hộ và các các cơcấu sản phẩm Thống nhất về tổngmức đầu tưvàc h i phí dựphòng cũng nhưđóng góp tài chính của từng thành phần tham gia.T h ố n g n h ấ t các cơ chế chi tiền cứng và đối ngoại Có biên bản họp của HĐQT về phân công quyềnhạntráchnhiệm vàlợi íchchotừng thànhviêngiữnhữngvịtrítrọngtráchnhư: Chủtịch HĐQT/ TGĐ/ Giám đốc dự án/ kế toán trưởng/ Trưởng ban dự án…Thống nhấtquyền lựachọn nhà thầu xây dựng, nhàthầu cung cấpt h i ế t b ị , đ ơ n v ị t ư v ấ n d ự á n , đơn vị vấn thiết kế, đơn tư vấn giám sát, phương án bán hàng và khai thác kinh doanhcũngnhưquảnlývậnhành… sẽítnguycơphátsinhtàichínhvàxungđộtnộibộ.

5.2.7.5 XâydựnghệthốngthôngtinvềthịtrườngBĐS Đểviệcxácđịnhgiáphùhợpvớithịtrườngvàđạtđượcđượcmụctiêucủadoanhnghiệp,CĐTcầnxâydựn gcơsởdữliệucơbảnvềthịtrườngBĐS.CácthôngtinvềBĐScũngnhưthôngtingiaodịchtrênthịtrườngBĐSlàmột nguồntàinguyênrấtquýgiáchohoạtđộngđịnhgiábáncănhộcủaCĐT,bảngdữliệuthịtrườnglàmcơsởchoviệcth ốngkê,dựbáobiếnđộngvềgiáBĐStheotừngthờikỳ,từngkhuvực.

Thịt r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n h i ệ n n a y k h ô n g h o ạ t đ ộ n g t h e o q u y l u ậ t c ạ n h t r a n h hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin Bên bán mặc dù có thể lợi dụng điều này đểthổi giá bất động sản, nhưng ngược lại chính bên bán cũng bất lợi vì có khả năng lựachọnđầutưkhôngđúngphânkhúcthịtrườnghoặckhôngđúngthờiđiểm.

Trong bốicảnh đó,CĐT cần xâyd ự n g v à c ậ p n h ậ t t h ư ờ n g x u y ê n h ệ t h ố n g thông tin về thị trường BĐS CĐT cần phải có riêng cho mình một hệ thống dữ liệuthông tin về thị trường BĐS, với độ tin cậy, khách quan và chính xác cao Hệ thốngthông tin dữ liệu cần phải được sắp xếp hợp lý, đầy đủ và dễ tìm kiếm để giúp CĐT cóthểtiếtkiệmthờigianvàchiphítrongquátrìnhđịnhgiá.CĐTphảixemđâylàcôngcụ hữuíchphụcvụcho việc dự báo thị trường, từ đó các nhàđầut ư c ó t h ể x á c l ậ p chính sáchgiábánđảmbảotínhcạnhtranhvàhiệuquả.

Thông tin về BĐS vàc á c g i a o d ị c h v ề b ấ t đ ộ n g s ả n c ó t h ể đ ư ợ c t h u t h ậ p t ừ những nguồnnhưsau:

- Sốliệucủakhuvựclâncận, liềnkề, xungquanhBĐS:lấythôngtin từkhảo sát hiện trạng khu vựcxung quanh, có thểt h u t h ậ p ở t ổ d â n p h ố , c á n b ộ t h u ế ; c h ủ s ở hữucácBĐSlâncận;ngườimôigiớiBĐS,cácchủcửahàng,cửahiệutrongkhuvực.

- Đối với những số liệu về đất đai: lấy trực tiếp từ khảo sát, trò chuyện cá nhânvớinhững người xungquanh.

- Đối vớinhững số liệuvề nhà: nếulà côngtrình hiệnh à n h c ó t h ể t h u t h ậ p thôngtintừkhảosáthiệntrườngcôngtrình,từcơquanquảnlýnhà,cáccôngtycu ng cấptiệníchcông(điệnnước) Nếulàcôngtrìnhdự kiến xâydựng(dự án) cácthôngtincầnthi ếtcóthểnằmtrongcáchồsơ,bảnvẽ,thẩmđịnhviêncóthểyêucầuchủdựán giao nộp.

- Đối với những số liệu về giá bán: có thể lấy số liệu từ dịch vụ cung cấp số liệucủa các công ty nghiên cứu thị trường, hiệp hội các nhà Thẩm định giá BĐS trên cơ sởdịch vụ Những thông tin khác có thể lấy từ: văn phòng lưu trữ hồ sơ chứng thư BĐS,chủ nhân các BĐS, nhà môi giới BĐS Kết nối quan hệ với các nhà môi giới là nguồnthông tinquan trọng thiết yếu vì những ngườin à y a m h i ể u t ư ờ n g t ậ n

B Đ S t r o n g k h u vực, họ phải ước tính giá trị hằng ngày Người chủ sở hữu cácBĐS xung quanh cũng lànguồntinquan trọngvề giá bán,điều kiệnbán,thiếtkế,chấtlượngcôngtrình,…

KiếnnghịhoànthiệnvềchínhsáchquảnlýthịtrườngBĐScủaNhànước

Hạn chếc ủ a c á c c ơ q u a n q u ả n l ý n h à n ư ớ c t ạ i đ ị a p h ư ơ n g l à k h ô n g t ự đ i t h u thập thông tin thị trường và xã hội học như doanh nghiệp, nên luôn bị lệ thuộc vào cáckênhthông t in từ c á c c ấ p cơs ở vàl a n t ru yề n cụcb ộ trênm ạ n g xãh ộ i Áp l ự c công việcngà ycàngnhiều,biênchếcơhữunhânsựkhôngtăngdẫntớisựthâmnhậpthựctế đời sống xã hội và các doanh nghiệp cũng như giao lưu chia sẻ, thu nhận thông tin đachiềutừcáctổchứcnhànghềxâydựng,nhànghềBĐS,cácđơnvịquảnlýtòanhàvàcưdânlàkhách hàngđangởcáckhuchungcưcaocấpgầnnhưrấthiếmxảyra.Trìnhđộ chuyên môn của các chuyên viên nhà nước có trách nhiệm thẩm định hồ sơ dự án,cách thức tính toán và bản vẽ kỹ thuật thường rất giỏi về lý thuyết, nhưng ít kinh nghiệmvề gian và mô hình hoạt động thực tế tại các doanh nghiệp Do vậy, thông tin từ các báocáodưới cơsởthường đượcchỉnhsửachođẹpsốliệutrướckhigửilêntrên.

Cácc h u y ê n v i ê n c ó t r á c h n h i ệ m t ư v ấ n / t h a m m ư u c h o l ã n h đ ạ o c á c c ấ p , c á c ban ngành thường căn cứ vào nguồn thông tin từ cấp cơ sở nên thường bị yếu và thiếuthông tin được cập nhật; yêu và thiếu các thông số và tư liệu thực tiễn khách quan, dẫntới hệ lụy tiêu cực rất lớn đến quá trình chuẩn bị đầu tư xây dựng của CĐT Trình độnghiệpvụ và t ư tưởng l à m cô ng ăn lư ơn g c ủ a một số c hu yê n v i ê n đ ã làm g i ả m h i ệ u quả chất lượng hiệu lực quản lý nhà nước tại các văn bản khi được ban hành Nội dungthườngxa rờithựctế,kh ôn g khách quan,cón h i ề u “tín hiệuth am nhũngchínhsách” để làm lợi cho nhóm/ ngành/ nghề; làm ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển kinh tế tưnhân và kinh tế nhà nước, tạo thành rào cản về thủ tục đầu tư, làm giảm sự hấp dẫn đểthuhútnguồn tàichínhđầutưtừnướcngoài.

Các chuyên viên nhà nước thường đọc lướt qua các báo cáo nghiên cứu tiền khảthiPS(Pre-feasibilityStudy)thườngđượcchỉnhsửasốliệunêncảmgiácrấthaymỹ miều và hiệu quả Nhưng thực chất là thiếu và sai nhiều về thông tin xã hội học thực tếtạiđ ị a p h ư ơ n g v à t h i ế u c á c c ơ s ở k ỹ t h u ậ t h ạ t ầ n g / c á c c ô n g t r ì n h c ô n g í c h p h ụ c v ụ khu dân cư, thiếu các thông số địa lý, kinh tế và điều tra xã hội học…Do đó, nhiều khuchung cư đã nhanh chóng bộc lộ sự xuống cấp về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, mất mỹquan ngoại thất, quá tải chỗ đỗ xe ôtô và xe máy; sự cố cháy nổ hỏa hoạn và công tácphòng cháy vàc h ữ a c h á y , t r ẻ c o n r ơ i q u a c ử a s ổ , n é m r á c t ừ t r ê n c a o , p h ơ i q u ầ n á o mất mỹ quan…Cao hơn nữa là xung đột lợi ích giữa cư dân và Ban quản trị/ giữa banquản trị và Nhà đầu tư/ giữa chính quyền các cấp với các bên liên quan và hệ lụy từ sựyếuvàthiếuvềnhânlựcquảnlývàtrìnhđộchuyênmôncủacácchuyênviênquảnlýđại diện Nhà nước tại địa phương đã góp phần làm méo mó nhếch nhác đô thị hiện đại,phớtlờchoCĐTtựxếphạngchungcưvàxưngdanhgắntờnôchungcưcaocấpằ.

Tình trạng mất an ninh trật tự xã hội ngày càng trầm trọng tại các chung cư nóichung và các chung cư gán mác CCCC Sự hỗn loạn và xung đột lợi ích các bên ngàycàngl e o t h a n g v à c u ố i c ù n g t h i ệ t h ạ i v ẫ n t h u ộ c v ề k h á c h h à n g m à h ầ u n h ư c h í n h quyền nhà nước đứngn g o à i c u ộ c n h ư t h ể x ã h ộ i t h u n h ỏ k h ô n g c ó d ấ u ấ n q u ả n l ý x ã hội của các ban ngành đoàn thể đại diện nhà nước tại khu vực có tranh chấp kiện tụng.Mộtt r o n g n h ữ n g y ế u t ố ả n h h ư ở n g t ớ i t h ị t r ư ờ n g B D S v à g i á b á n C C C C l à y ế u t ố quản lý Nhà nước về lĩnh vực quy hoạch đầu tư - xây dựng - quản lý - khai thác và vậnhành chung cư; Sự thiếu trải nghiệm thực tế và thái độ quan cách, độc quyền phán xét,tham nhũng hành doanh nghiệp luôn ảnh hưởng tiêu cực tới quá trình phát triển dự áncủa CĐT, ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tinh thần và chất lượng sống nơi ở; giảm niềmtin của khách hàng với CĐT và cơ quan nhà nước, bất hợp lý tới giá bán và chất lượngsốngởchung cưcao cấp.

Trongbốicảnh t r ê n , c á c ch uy ên vi ên q u ả n l ý n h à nướccần t r ả i q u a giaiđoạn làm việc thực tế tại các doanhn g h i ệ p k i n h t ế v à n g o à i c ô n g t r ư ờ n g N h à n ư ớ c b a n hành cơ chế chính sách thưởng phạt rõ ràng/ phân định rõ ràng trách nhiệm giữa cácchuyên viên được phân công thẩm định, phê duyệt dự án, phê duyệt giá và cơ chế kinhdoanh,k h a i t h á c v à q u ả n l ý c ô n g t r ì n h v ớ i C Đ T C á c c h u y ê n v i ê n h ư ở n g l ư ơ n g c ủ a nhà nước có trách nhiệm thẩm định hồ sơ pháp lý dựán phảic ó t h ờ i g i a n l à m v i ệ c í t nhất0 5 n ă m t ạ i c ô n g t r ư ờ n g h a y c á c d o a n h n g h i ệ p v ề : đ ầ u t ư - x â y d ự n g / t à i c h í n h / luật;thươngmạidịchvụ/tưvấnthiếtkế/quyhoạch… vvđểtíchlũykinhnghiệmkhivềngồilàmviệcgiántiếpxemxétthẩmđịnhhồsơpháplýtrongp hòngmáylạnhđãtrải qua thực tế như: bản vẽ quy hoạch, bản vẽ kỹ thuật, bản vẽ thi công, biện pháp thicông,đ ơ n g i á , p h ư ơ n g á n t à i c h í n h , t á c đ ộ n g m ô i t r ư ờ n g , đ i ệ n , n ư ớ c , p c c c , t r u y ề n thôngh ay q u ả n l ý t ò a n h à … v v - n h ữ n g c h u y ê n v iê n n h à n ư ớ c đ ã c ó n h i ề u n ă m c ôn g tác từ thực tế sẽ dễ thấu hiểu và cảm thông với doanh nghiệp trong quá trình xin trìnhthẩmđịnhvàphêduyệthồsơpháplýcủadựántheoquiđịnh.Nhómchuyênviênnàysẽ ít gây phiền hà nhũng nhiễu doanh nghiệp - giúp đẩy nhanh tiến độ thủ tục pháp lý,nângcaohơnnữatráchnhiệmvàuytíncánhânvềchuyênmônquảnlýnhànướctạiđịaphương khikiểm tra hồ sơ dựán, khi đề xuất hay tham mưu choc á c c ấ p l ã n h đ ạ o ban hành chính sách quản lý vĩ mô sát vớithực tế- cũng góp phần làm giảm cácx u n g đột các bên, giảm thời gian ngâm cứu hồ sơ xin phê duyệt, sẽ góp phần giảm giá thànhđầuvào,giảmchiphíbôitrơnvàgiảmgiábánchokháchhàng.

Nhà nước cần ban hành các tiêu chuẩn, quy định về số lượng cây xanh, đườngkính gốc,chiều cao, chiều rộng tán lá cây xanh; diện tích mảng xanh, hồ nước và cảnhquan tương xứng với mật độ xây dựng và khoảng lùi, ranh giới đường đỏ và chiều caocủa khối công trình khi thẩm định phê duyệt dự án để có cơ sở pháp lý khi nghiệm thuđưa công trình vào sử dụng và cũng là điều kiện bắt buộc chủ đầu tư phải tuân thủ thìmớiđủđiều kiệnmởbán.

Dựa trên kết quả nghiên cứu, chương 5 của luận án đã trình bày kết luận chungcủaluậnán;cácnguyêntắcxácđịnhgiábáncănhộCCCC

Chương 5 cũng trình bày những giải pháp đối về giá bán căn hộ CCCC như cácgiải pháp hoàn thiện sản phẩm ;giải pháp liên quan đến vị trí vàv ị t h ế c ủ a t ò a n h à v à cănh ộ C C C C ;g i ả i p h á p v ề t ạ o l ậ p c ả n h q u a n , m ô i t r ư ờ n g t í c h c ự c ;n â n g c a o c h ấ t lượ ng dịch vụ và quản lý tòa nhà ; nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư và hoàn thiệnchínhsáchquảnlýthị trườngBĐScủaNhànước…

Trong phạm vi luậná n n à y , t á c g i ả t ậ p t r u n g n g h i ê n c ứ u c á c n h â n t ố t á c đ ộ n g đến giábáncănhộCCCCtrên thịtrườngHàNội.

Là ngườikinh doanh BĐS, cácchủ dựá n p h ả i đ ả m b ả o b á n đ ư ợ c s ả n p h ẩ m v à đạt được mục tiêu doanh số và lợi nhuận Ở đây, mức giá bán có ý nghĩa rất quan trọngvàdođó,cầnthiếtphảinghiêncứuvàxácđịnhrõràngcácnhântốcóảnhhưởngđếngiábán.

Kếtquảnghiêncứuchothấycácyếutốđãảnhhưởngtớigiábáncănhộchungcư cao cấp bao gồm:

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; đặc điểm vật lý của cănhộ; môi trường xung quanh; đặc điểm phân khúc khách hàng hàng ; chất lượng dịch vụquảnl ý c h u n g c ư v à đ ặ c đ i ể m c ủ a c h ủ đ ầ u t ư C á c y ế u t ố n ê u t r ê n c ó t á c đ ộ n g ả n h hưởng lớn đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp của doanh nghiệp lần đầu tiên ra thịtrường Các yếu tố này đều tương quan với nhau rất chặt chẽ và có mức độ ảnh hưởngkhácnhau.

Thứ nhất, các yếu tố về đặc điểm vật lý của căn hộ có ảnh hưởng nhiều tới cảmnhận của khách hàng về giá bán căn hộ chung cư cao cấp của CĐT Chất lượng hoànthiện ngoại thất của tòa nhà và trang trí mỹ thuật nội thất luôn mang lại cảm giác sangtrọng về không gian sống Chất lượng quy hoạch chi tiết, chất lượng thiết kế đẳng cấpcaos ẽ m a n g l ạ i k h ô n g g i a n s ố n g t r o n g c ă n h ộ C C C C s ự t h o ả i m á i v à t i ệ n d ụ n g k h i sinh hoạt Các phòng chức năng sử dụng riêng tư khu tâm linh, khi bếp, wc, khu phơi,phòngs i n h h o ạ t c h u n g , c á c c ử a l ấ y á n h s á n g v à t h ô n g g i ó c ù n g c á c t i ệ n n g h i t r a n g thiếtbịgắnvớitòanhàvàgiao thông nội bộk h o a họctinh tếsẽnâng caohơnnhiềugiátrịsửdụngc ho kháchhàng.

Thứhai,vịtrícănhộvàvị thếcủachungcưlànhữngnhântốtác động mạnh đến cảm nhận về giá CCCC ; Vị trí căn hộ có view nhìn ra cảnh quan bên ngoài phongcảnhhữutìnhthoángmát….sẽtácđộngnhiềutớisựhàilòngvàyêumếnnơiở.

Vị thế của tòa nhà chung cư có nhiều yếu tố gia tăng thêm những giá trị ẩn vôhìnhcũngtạocảmgiácdễdàngchokháchhàngkhiquyếtđịnhmuaCCCC.

Thứ ba, môi trường xung quanh tác động rất lớn đến cảm nhận về nơi ở trongtươnglai;nhiềunơibịquyhoạchtreonhiều năm.NhiềudựánCCCCkhicưdânvề sinh sốngmớiphát lộra nhiềubất cập gâytâmlý khó chịuvàả n h h ư ở n g đ ế n c h ấ t lượngs ố n g c ủ a k h á c h h à n g N h i ề u d ự á n C C C C p h ả i d ù n g c h u n g c ơ s ở h ạ t ầ n g k ỹ thuậtđãlạchậuvàquátảinênkhôngthoátđượcnướcthảivànướcmặtgâyngậplụtlâu dài ; thiếu nước sạch và chất lượng nước không đảm bảo cho sức khỏe của conngười.ÍtcócáccôngtrìnhcôngíchxungquanhkhuvựcdựánchungcưmặcdùCĐTrất quan tâm đầu tư cảnh quan nhân tạo và nhiều hạng mục vui chơi giải trí để đáp ứngchất lượng sống cho cư dân nhưng lại bị bủa vây bởi nhiều bất cập ngày từ phía ngoàihàng ràodự án ; Nhiều dự án được đầut ư đ a d ạ n g c â y x a n h v ớ i t u ổ i t h ọ l â u n ă m , nhiều mảng xanh vàmặt nướcđược tạo rađã manglại cảm giáccho conn g ư ờ i y ê n bình,gầng ũ i v ới c ả n h q u a n thiên nh iê n c ũ n g g ó p p h ầ n l à m gi at ăn g t h ê m cảmnhận tíc h cựcvềquyết địnhnhanhchóngmuaCCCC.

Thứ tư,chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư cũng ảnh hưởng đáng kể đến giábán CCCC.

Nhiều dự án được xây dựng rất to lớn hoành tráng nhiều trăm tỷ đồng,nhưng chất lượngdịchvụ vẫn mang lại cảmgiác khó chịu chokhách hàngv à c ư d â n khihàngngày c hứ ng kiếnnhiều bấtcậpcủađơn vịquản lýtòanhà, Banđạidiệnvà các đơnvịcungcấpdịchvụnghiệpdư vàyếukém.

Thứ năm,những đặc điểm riêng về khách hàng có tác động với giá bán căn hộchungcưca o c ấ p Lứat uổ ik há ch h à n g / sốl ư ợ n g k h á c h h à n g / ng uồ nt hu n h ậ p / tr ìn h độ văn hóa/ tình trạng nhà ởhiện tạicủa khách hàng sẽ có cảmnhận khácn h a u v ề nhữngnhântốảnhhưởngtới giábánchungcưcaocấp.

Thứ sáu,đặc điểm về Chủ đầu tư là yếu tố có sức ảnh hưởng rất mạnh đến cảmnhận của khách hàng về giá bán chung cư cao cấp Chủ đầu tư có thương hiệu lớn, cótiềm năng tài chínhmạnh, có nhiều kinhnghiệmvàc ó t ầ m n h ì n x a v ề h o ạ c h đ ị n h chiến lược đầu tư kinh doanh về nhà ở sẽ mang đến cho khách hàng niềm tin về nhiềugiá trị phái sinh liên quan đến giá bán CCCC CĐT uy tín luôn tạo cảm giác cho kháchhàngtâm lý ôAntoànđầutưBĐSằhơnlànhữngC Đ T y ế u v ề t à i c h ớ n h , ớ t k i n h nghiệm chuyờn ngành về BĐS Cảm giác cho khách hàng tự tin chi trả khoản tiền tíchlũynhiềunămđểmuasảnphẩmCCCClàniềmtinđượcđặtvàoChủđầutưcóuytínlàr ấ t q u a n t r ọ n g K h á c h h à n g c ầ n m u a g i á t r ị t i ề m ẩ n c ủ a C Đ T v ề s ự h ã n h d i ệ n v à niềm tựhàok ế t t i n h t ổ n g t h ể v ề c h ấ t l ư ợ n g k h ô n g g i a n s i n h s ố n g ; C Đ T c ó t h ư ơ n g hiệu sẽ không phải thế chấp tài sản mà chỉ cần tín chấp cũng có thể vay được tiền ngânhàngvàkháchhàngcũngdễdàngthếchấptàisảnđểvayngânhàng.

Mặc dù có nhiều cố gắng nhưng luận án không tránh khỏi một số hạn chế Thứnhất, luận án chỉ tập trung nghiên cứu ảnhh ư ở n g c ủ a c á c n h â n t ố đ ế n g i á c ă n h ộ CCCCthôngquagiátrịBĐS(cácnhântốkháchquan,gắnliềnvớiBĐS)vàcácnhântố liên quan đến đặc điểm nhân khẩu lhách hàng, đặc điểm chủ đầu tư (các nhân tố chủquan,k h ô n g g ắ n t r ự c t i ế p v ớ i B Đ S ) , n h ư n g k h ô n g n g h i ê n c ứ u n h ó m n h â n t ố m ô i trường vĩ mô và quan hệ cung cầu về BĐS Thứ hai, mô hình nghiên cứu và do đó, cácgiải pháp đề xuất chỉ phù hợp với thị trường BĐS Hà Nội trong giả định những chủtrương, chính sách, quy hoạch…phát triển thủ đô được thực hiện đầy đủ Thứ ba, giáCCCC trong nghiên cứu là giá khảo sát qua thang đo cảm nhận của khách hàng màkhông phải số liệu thực tế Thứ tư, tiếp cận xác định giá bán chủ yếu dựa theo kháchhàng Điều đó có nghĩa là việc xác định các nhân tố ảnh hưởng tới giá bản căn hộ CCCCchỉ theo cảm nhận của khách hàng (quan điểm xác định giá căn cứ vào giá trị cảm nhậncủa khách hàng) Tiếp cận xác định giá từ chi phí cũng được vận dụng (khảo sát các chủđầu tư kinh doanh BĐS) nhưng không thật sự đầy đủ do không tính đến yếu tố giá thànhxâylắp).Đócóthểsẽlàchủđềchonhữngnghiêncứutiếptheo.

1 Nguyễn Hữu Cường (2018), “Các tiêu chí phân hạng chung cư tại Việt Nam”,Tạp chí Xây dựng Việt Nam - Bản quyền thuộc Bộ Xây dựng, Năm thứ 57, tháng11 năm 2018,trang 221-228.