Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

PHẦN MỞ ĐẦU

Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế giới và với Việt Nam Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết Chiến lược đầu tư các chung cư cao cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực Chiến lược đầu tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát triển doanh nghiệp của mình Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng.

Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân Thứ nhất, dân số phát triển ngày càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như khu vực Hà Nội và thành phố

Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều Sự chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ Xu hướng phát triển các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững.

Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của con người Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện kinh tế và nguồn thu nhập. Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015) Có thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ.

Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận Số lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh chóng Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện.

Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao Tòa nhà được bố trí nhiều chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và văn phòng với mật độ sử dụng cao Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho cộng đồng Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;

Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu chung cư Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng cũng như về mặt Pháp lý Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp Thị trường tự phát do nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội.

Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng.

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô.

Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất động sản cạnh tranh(Geltner, 2007) Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993).Lợi nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp Sự tập hợp nguồn nhân lực cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh cao Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985).

Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh tranh hữu hiệu Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư Sự cần thiết phải nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần thiết đối với các chủ đầu tư Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng, các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu Xét cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội.

Chính vì vậy, chủ đề :

"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội" được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:

- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động tới giá bán căn hộ CCCC.

- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ CCCC Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứu các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội.

- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác định là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc).

- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộCCCC tại Hà Nội.

- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu của người mua.

- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền thông… nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh.

- Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?

- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?

- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?

- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn Hà Nội Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà là giá khảo sát theo thang đo.

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC.

Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:

(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về nhà ở, tăng trưởng kinh tế….);

(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và (iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS.

Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:

(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),

(b) Vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ CCCC, (c) Môi trường xung quanh;

(d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà; và (đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư.

Những nhân tố có ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ CCCC luôn được các nhà đầu tư BĐS quan tâm nhất Luận án bỏ qua những nhân tố môi trường vĩ mô không nghiên cứu và cả quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả vì: (i) lý thuyết và thực tiễn đã thừa nhận và (2) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô và có ảnh hưởng rất khác nhau hoặc không nhiều đối với quan hệ cung cầu.

- Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội

- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm

2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025.

Tiếp cận và quy trình nghiên cứu

Luận án được tiếp cận logic: Từ việc nghiên cứu thị trường, thu thập các dữ liệu, thông tin thông qua tài liệu, sách báo và khảo sát thực tế tại các công ty đầu tư BĐS để xây dựng và kiểm định các mô hình nghiên cứu và các giả thuyết liên quan.

Luận án nghiên cứu về xu hướng hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao, nguồn thu nhập, giá thành đầu tư và xây dựng cơ chế giá bán dựa trên kết quả dự định nghiên cứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của chủ đầu tư; trọng tâm nghiên cứu là các chủ đầu tư BĐS trên địa bàn Hà Nội đã xây dựng giá bán CCCC như thế nào?

Về lý thuyết, có 2 cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (các chủ đầu tư kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận của người mua CCCC đối với các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán)

Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán căn hộ CCCC từ khách hàng Theo tiếp cận này, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng các yếu tố phi giá cả để tạo ra giá trị vô hình gây cảm xúc mong muốn trong tâm trí khách hàng Giá trị của căn hộ được cảm nhận bởi khách hàng, chứ không phải là chi phí.

Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:

Thang đo nháp Định tính

Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng)

Cronbach Alpha Định lượng sơ bộ

Thang đo chính thức và điều chỉnh mô

Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định

Phân tích sâu sau kiểm định

Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích phương sai

Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng, CFA Định lượng chính thức Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố) EFA Định tính

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009)

Các đối tượng khảo sát đa dạng về thành phần kinh tế và khác nhau về kinh nghiệm cũng như trình độ học vấn, vị thế xã hội, hoàn cảnh và mức độ thu nhập khác nhau.

Kết quả và ý nghĩa của luận án

1.5.1 Kết quả đạt được và điểm mới của luận án

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Đó là : 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; 3/ Môi trường xung quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý toà nhà; 4/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hàng hay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm của chủ đầu tư Đặc biệt, luận án đã nghiên cứu bổ sung 2 nhân tố ngày càng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất động sản.

- Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC.

- Đưa ra những nhận định về các nhân tố đối với giá bán CCCC Nếu loại bỏ nhân tố về Đặc điểm của chủ đầu tư, thì nhân tố Môi trường xung quanh (MT) tác động lớn nhất lên giá bán căn hộ CCCC.

- Đề xuất một số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS do các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán của các nhà đầu tư phân khúc CCCC trên địa bàn Hà Nội. Đề tài nghiên cứu chuyên sâu tới từng nhân tố có tác động mạnh nhất đến giá bán căn hộ CCCC; đây là một phân khúc hẹp trên thị trường bất động sản, đó chính là khoảng trống cần nghiên cứu (cho đến nay, tại Việt Nam chưa có công trình nghiên cứu đầy đủ nào được công bố về đề tài này).

Luận án là một trong những tài liệu hữu ích giúp cho các nhà đầu tư Bất động sản tham khảo về giá trên thị trường Luận án cũng gợi ý cách xây dựng từng mức giá bán căn hộ CCCC nói riêng nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư và gia tăng nhiều lợi ích cho khách hàng.Qua đó, các doanh nghiệp đã cho nhà nước một cách đầy đủ và kịp thời, bình ổn được thị trường BĐS và nâng cao sự hài lòng về chất lượng sống của người mua nhà.

Kết cấu luận án

Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Phần mở đầu Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản

Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 5: Giải pháp và kiến nghịKết luận

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

2.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài

2.1.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về giá cả và và định giá

Giá cả là yếu tố sống còn của hết thảy mọi doanh nghiệp tham gia thị trường Giá cả là mục đích thu hồi vốn đầu tư nhanh, giảm chi phí, mua rẻ bán đắt và cuối cùng của mọi hoạt động thương mại là mang lại lợi nhuận Chủ động về giá cả là hành động thích ứng mau lẹ và là cách duy nhất để giữ doanh thu hoặc bảo vệ thị phần;

Andreas Hinterhuber, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiến lược định giá dựa vào giá trị tài sản là: i/đánh giá quá thấp giá trị tài sản; ii/ truyền thông về giá trị thấp hơn giá trị thực tế; iii/ không có phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/ quản trị lực lượng bán hàng yếu kém; và v/ thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp.

Tác giả Nigel và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có tầm nhìn chiến lược tổng thể hơn là chỉ nghĩ về giá và kiểm soát khả năng tăng giá, đặc biệt trong hoàn cảnh hậu khủng hoảng.

David và David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing về giá là: i/ khả năng thanh toán của khách hàng ; ii/ giá trị thương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh trên thị trường ; iv/ mức giá cao rào cản gia nhập ;v/ cầu so với cung ; và vi/ mục tiêu thị phần và phân biệt đáng kể các chiến lược giá cao hay thấp Khi sử dụng các yếu tố này, mô hình thống kê được phát triển dựa vào phân tích sự khác biệt Nghiên cứu này hỗ trợ cho lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên thị trường, khách hàng và cạnh tranh Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống và chắc chắn về các yếu tố marketing tác động đến quyết định giá cao hoặc giá thấp Bằng cách áp dụng các yếu tố này trong mô hình ra quyết định, các nhà marketing có một nhóm công cụ có thể hỗ trợ cho quá trình ra quyết định marketing về giá cả.

Stephan & Andreas (2013) phát hiện ra định giá dựa vào giá trị tài sản cố định và sinh lời của doanh nghiệp Hơn nữa, các tác giả tìm ra ba xu hướng định giá có ảnh hưởng khác nhau đến khả năng định giá của công ty, từ đó liên quan đến kết quả hoạt động của doanh nghiệp.Nghiên cứu này là kết quả nghiên cứu đầu tiên đề cập đến giá trị tổng tài sản và kết quả hoạt động qua nghiên cứu định lượng cả về lý thuyết và thực hành, gợi ý cho các công ty ở bất kỳ quy mô nào, ngành nghề lĩnh vực nào, hay ở đâu đều có lợi từ phương pháp định giá dựa vào giá trị.

Bất động sản những tài sản đặc biệt được đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗi dịch vụ đa tiện ích để phục vụ con người và có giá trị tài sản rất cao nhờ vào các đặc tính hữu ích (Rosen,

1974) Do đó, các hộ gia đình đánh giá các đặc tính sử dụng thích hợp về nơi ở chứ không phải sự bóng bẩy nhưng bất tiện dụng của chính sản phẩm Vì bất động sản là tài sản về sinh sống của con người và được cố định trong không gian, nên khách hàng nào cũng lựa chọn nhiều yếu tố tích cực về môi trường sống và chất lượng các dịch vụ tiện ích cho nơi ở (Malpezzi, 2003).

2.1.1.2 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản

Các phương thức mà Nhà Nước trao quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản đều bị ràng buộc bởi các chính sách quản lý, các quy định và hạn chế trong việc quy hoạch và các hoạt động phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007) Ở nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông và một số thành phố ở Mỹ và Australia, đất thuộc sở hữu của Nhà Nước (Chính phủ) và được chia theo các hợp đồng thuê đất lâu dài, nên thị trường đất đai trên thực tế là thị trường thuê theo hợp đồng Từ chiến lược phát triển đô thị của chính quyền, thông qua các điều khoản hợp đồng thuê đất và thuê nhà bằng các thỏa thuận pháp lý và thường áp đặt thông qua quy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý.

Lãi suất cũng rất quan trọng đối với bất động sản Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng lợi nhuận của thị trường bất động sản cho phép các bên tham gia quản lý rủi ro và lợi nhuận, mà không mua hoặc bán trực tiếp các tài sản cơ sở Thị trường như trên đang phát triển rất nhanh, do đó, nhu cầu to lớn là cần phải có mô hình định giá đơn giản nhưng hiệu quả.

Frappa và Mesonnier (2010) trong nghiên cứu của mình đã tìm ra bằng chứng mạnh mẽ của hiệu ứng tích cực từ lạm phát, nhắm đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế và trên tỷ lệ giá nhà bán và cho thuê.

Lạm phát cũng tác động lớn đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản Lạm phát làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế, nhưng các động lực thúc đẩy lạm phát có nghĩa là tỷ lệ lãi suất danh nghĩa sẽ phù hợp với tăng trưởng, như Eving và Payne (2003) phân tích Clark (1993) cũng xác định chắc chắn về thực tế lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế tăng trưởng và năng suất trong tương lai Huizinga (1993) tuyên bố lạm phát hạ thấp sự ổn định giá cả liên quan, dẫn đến sự bất định của các khoản đầu tư tăng lên…

Psunder (2009) đã nghiên cứu các tác nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nhận ra rằng các sự tăng trưởng của Bất động sản cũng xảy ra khi các tác nhân ảnh hưởng có chiều hướng rất tích cực Các tác nhân ảnh hưởng đến sự tăng trưởng hay tụt dốc được xác định bao gồm: thu nhập hộ gia đình, các chỉ số biểu thị xã hội và nhân khẩu học, chi phí cho quỹ tài trợ và các hợp đồng, tác động từ địa phương Nhà nghiên cứu cũng đưa ra rằng lạm phát cao lên cũng có thể gây tác hại đến ngành và thị trường xây dựng, dẫn đến hậu quả nhu cầu mua bán bất động sản giảm đi tiến đến gây sức ép lên giá nhà bất động sản.

Mehmood khan kakar và M Ali kakar (2011) đã phân tích nhân tố đô thị hóa, dòng người tị nạn, thiếu hụt nhân tố (phương án) đầu tư, cũng như ngoại hối và chính sách tiền tệ, và cuối cùng nhân tố bên trong là vị trí và cho thuê.

Sự tăng giá căn hộ liên quan đến các cơ chế khác nhau, ví dụ như "kỳ vọng quá mức" về sự tăng giá trong tương lai, vượt qua cả những biến cố xã hội ( Shiller, 2003), hoặc chuyển nhượng tại giá giao dịch, liên kết với sự kết hợp giữa lạm phát và tiền tệ ảo giác (Brunnenmeier và Julliard, 2008). Ý kiến về tác động của chỉ số chứng khoán trong tương lai lên bất động sản rất khác nhau trong nghiên cứu Một số nghiên cứu của Ambrose và Bian (2010), Cotter và Devaney (2001), kết luận là chiều hướng của mối quan hệ nhân quả giữa chỉ số bất động sản và chứng khoán khá yếu ớt Trong khi đó, Lee et al., (2012) cho thấy sự liên kết mạnh mẽ giữa Chỉ số Giao dịch Chứng khoán và bất động sản.

2.1.1.3 Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua nhà

Nhân tố thị trường có ảnh hưởng đến giá bất động sản Định giá là một quá trình thấu hiểu các giá trị kết tinh của tài sản Trong nghiên cứu của Richards (1996) về việc xác định giá trị đất bị ô nhiễm; kết quả cho thấy đất đai có giá trị thấp hơn bởi vì quá trình định giá phải kết hợp nhiều phương pháp thẩm định khác nhau (bao gồm sự kỳ thị) để khôi phục giá trị đất đai cho các hình thức sử dụng trong tương lai Tất cả những điều này có liên quan rất nhiều đến hành vi của những người tham gia thị trường tác động đến giá trị tài sản Các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người mua và người sử dụng đất có liên quan đáng kể đến các xu hướng tăng giá bất động sản.

Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản

2.2.1 Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp

2.2.1.1 Định nghĩa về bất động sản

Thuật ngữ bất động sản có thể được dùng để phân biệt giữa quyền tài sản bất động sản hoặc bất động sản với động sản Theo Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá

Quốc tế (IVSC) thì tài sản bao gồm bất động sản và động sản Theo đó, IVSC định nghĩa bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và nhân tạo được pháp luật cho phép khai thác sử dụng để ở và kinh doanh thương mại, là nguồn sống cho tất cả vạn vật, là bệ đỡ cho các thể loại công trình phục vụ con người.

Theo Bộ luật dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật” Một cách hiểu phổ biến về BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài Như vậy một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài.

Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một loại tài sản, bao gồm đất đai, nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc các tài sản khác do pháp luật quy định.

2.2.1.2 Một số định nghĩa về chung cư

- Chung cư (Apartment hay Flat hoặc Unit) bao gồm nhiều đơn vị nhà ở khép kín (một loại bất động sản dân cư) chỉ chiếm một phần diện tích trên một tầng của một tòa nhà có nhiều sàn Thời hạn các căn hộ được sở hữu và sử dụng một cách hợp pháp nằm trong giới hạn số năm theo cam kết được một chủ nhà tư nhân cho thuê (nguồn: Internet)

- Chung cư, là một loại không gian sống tương tự như một căn hộ khép kín nhưng có thể bán độc lập và do đó được coi là bất động sản Cấu trúc tòa nhà chung cư được chia thành nhiều căn hộ nằm trong khu vực quy hoạch gọi là đơn vị ở được khách hàng sở hữu riêng biệt, được bao quanh bởi các khu vực sử dụng chung thuộc sở hữu chung Chung cư dân cư thường được xây dựng như các tòa nhà chung cư như là "chung cư biệt lập", chúng giống như nhà ở một gia đình nhưng trong đó các sân, tòa nhà bên ngoài và đường phố được mọi người sở hữu chung và duy trì bởi một hiệp hội cộng đồng Các đơn vị nhà chung cư được sở hữu hoàn toàn Ngoài ra, chủ sở hữu của các đơn vị ở riêng lẻ cũng sở hữu chung các khu vực chung của tài sản, như hành lang, lối đi, phòng giặt, khu vực bếp hay khu vực wc… v.v cũng như các tiện ích chung như hệ thống HVAC (Lò sưởi, điều hòa, quạt thông gió, thang máy ) Nhiều trung tâm mua sắm phục vụ cho cư dân mà trong đó các khu vực bán lẻ và văn phòng riêng thuộc sở hữu của các doanh nghiệp chiếm giữ quản lý khai thác chúng trong khi các khu vực sử dụng chung của trung tâm được sở hữu chung bởi tất cả các thực thể kinh doanh sở hữu các không gian riêng lẻ.

- Một chung cư là một tòa nhà phức hợp có chứa một số căn hộ thuộc sở hữu cá nhân với các khu vực sử dụng chung và tiện nghi chung Bằng cách sở hữu một căn hộ trong một chung cư, một người có quyền sử dụng các tiện nghi chung Việc sử dụng chung các tiện nghi này được đảm bảo về mặt pháp lý như một phần của chỗ nghỉ; họ chia sẻ quyền sở hữu những khu vực này Các cơ sở vật chất như vậy có thể bao gồm hành lang, hệ thống sưởi, các thang máy, khu vườn

- Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, nhà chung cư hạng1 (chung cư cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng rất cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn cao, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

- Căn hộ chung cư cao cấp là không gian ở khép kín thuộc chung cư cao cấp, có đầy đủ các công năng sử dụng, có các trang thiết bị đồng bộ, có chất lượng cao và hiện đại, đảm bảo tiện nghi và an toàn trong sinh hoạt Căn hộ CCCC thường có diện tích mặt sàn tối thiểu là 90m 2

- Tại Việt Nam, chung cư cao cấp thường cách các trung tâm đô thị từ dưới 3,0 km, thuận lợi giao thông Các căn hộ khép kín, là sở hữu tư nhân, có sổ hồng hoặc sổ đỏ, đầy đủ các công năng phục vụ hộ gia đình sinh sống lâu dài ổn định, có diện tích từ trên 60m 2 Bản vẽ thiết kế kỹ thuật phải có sự tham gia của ít nhất 01 KTS là người có quốc tịch nước ngoài, chất lượng quy hoạch và thiết kế đạt chuẩn tinh tế mỹ quan và sang trọng như khách sạn từ 4 sao trở lên Có đầy đủ các tiện ích nội khu và xung quanh nơi ở Hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phục vụ cho dân số cho tầm nhìn trên 30 năm Các trang thiết bị và vật liệu hoàn thiện nhập khẩu bền đẹp Mật độ xây dựng dưới 45% Mỗi thang máy phục vụ dưới 40 hộ gia đình Mỗi hộ có một chỗ đỗ ôtô và xe máy với mức phí được nhà nước phê duyệt Chất lượng âm thanh, ánh sáng, thông gió, kiến trúc cảnh quan và chất lượng dịch vụ tòa nhà đạt chuẩn tương đương khách sạn từ 4 sao trở lên.Hành lang rộng từ trên 2,0m, có điều hòa và đèn chiếu sáng, có hành lang phụ và có thang dây thoát hiểm Hệ thống pccc đảm bảo tự động chữa cháy cho tòa nhà cao tầng Giá bán thường từ 33 triệu/m 2 trở lên;

2.2.1.3 Định nghĩa về Chung cư cao cấp và căn hộ chung cư cao cấp a- Chung cư cao cấp là tòa nhà hỗn hợp cao tầng dùng để ở và có đầy các dịch vụ và tiện ích, có không gian thoát nạn liền với ban công hay logia, có công cụ cứu hộ và chất lượng sống tương đương với khách sạn từ 5 sao trở lên. b- Căn hộ chung cư cao cấp là căn hộ khép kín thuộc sở hữu riêng của khách hàng khá giả, có quyền đồng sở hữu các không gian chung thuộc căn hộ chung cư cao cấp.

2.2.2 Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả

2.2.2.1 Các khái niệm về giá cả

Các nhà kinh điển thuộc các thế hệ khác nhau đã phát biểu quan niệm của mình về giá cả. Đầu tiên là A.Smith (1776) và sau đó là D.Ricacđô (1871) cho rằng: Giá trị hiện thực (mà ngày nay được gọi là giá cả) là biểu hiện bằng tiền của giá trị tự nhiên (giá trị của hàng hoá) Theo D.Ricardo, giá dựa trên số lượng lao động cần thiết để tạo ra hàng hoá bao gồm cả các khoản chi phí bổ sung như chi phí phân phối Malthus cho rằng giá dựa trên giá trị của lao động biểu hiện bằng tiền mà người mua sẵn sàng bỏ ra để có được hàng hoá Bentham: đối với người tiêu dùng, giá được xác định bởi mong muốn sở hữu hàng hoá; đối với người bán là khoản chi phí mà họ phải bỏ ra để sản xuất ra hàng hoá đó Đây chính là nội dung gần với giá thị trường.

Theo đuổi thuyết giá trị của lao động, Marx tin rằng toàn bộ quá trình sản xuất là do lao động tạo nên, bởi vì nhân công hay lao động tạo ra tất cả giá trị trong xã hội Các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, trên cơ sở kế thừa và phát triển những tư tưởng trước đó, đã đưa ra khái niệm: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá".

Các khái niệm giá cả nói trên đã đề cập đến cái cốt lõi nhất của nó là giá trị hàng hóa Tuy nhiên, các khái niệm này chỉ phù hợp và đầy đủ trong điều kiện sản xuất hàng hóa giản đơn Trong điều đó, giá cả chỉ phản ánh giá trị hàng hóa và tiền tệ là phạm trù chưa phức tạp, thuần túy là phương tiện lưu thông hàng hóa.

Lý thuyết ‘cận biên’ nhấn mạnh các yếu tố chủ quan trong việc xác định giá cả hàng hoá. Theo Menger, giá trị gắn liền với những đánh giá về sự ước muốn của người mua và vì vậy, không phải dựa trên chi phí sản xuất Trong khi đó, Wieser & Jevon lại cho rằng chính tính hữu ích của hàng hoá giải thích chi phí sản xuất và giá trị có thể được đo lường trước khi sản xuất.

Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu

2.3.1 Lý thuyết hành vi có kế hoạch

Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) hay có dự định của Ajzen (1991) là một lý thuyết mở rộng của lý thuyết hành vi hợp lý (TRA) được Ajzen và Fishbein (1975) đưa ra và hoàn thiện vào năm 1980 Lý thuyết này có nhân tố trọng tâm là ý định của cá nhân trong việc thực hiện một hành vi nhất định nào đó Ý định của hành vi được xem như là yếu tố đầu tiên của hành vi. Ý định càng mạnh mẽ thì khả năng thực hiện hành vi đó càng lớn Điều này sẽ chỉ ra được việc con người sẽ cố gắng bao nhiêu, đến mức nào hay vẫn chỉ là trong mực dự định để nỗ lực thực hiện một hành vi cụ thể Lý thuyết hành vi có dự định đã được chấp nhận và sử dụng rộng rãi trong các nghiên cứu với các mục dự đoán ý định cũng như hành vi cụ thể. Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Tác giả mong muốn kiểm định lại một phần mô hình lý thuyết tại thị trường căn hộ CCCC Hà Nội Bên cạnh đó, cũng theo Ajzen (1991) thì dựa trên lý thuyết này tác giả sẽ bổ sung bằng thêm các nhân tố mới, các thuộc tính thành phần của nhân tố có ảnh hưởng đến ý định hành vi của người mua đối với giá căn hộ CCCC Từ đó, để đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội.

2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tài sản

Markowitz (1952), Kapopoulous and Siokis (2005)… sử dụng lý thuyết hiệu ứng tài sản để phân tích và vận dụng vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Theo lý thuyết này, tiêu dùng là hàm số của thu nhập khả dụng và tổng tài sản Cả thu nhập và tổng tài sản đều có tác động dương đến mức chi cho tiêu dùng Tổng tài sản bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, bất động sản… Do bất động sản vừa được xem là hàng hóa tiêu dùng vừa là sự đầu tư, do đó được nhiều người tiêu dùng lựa chọn Theo Kapopoulous and Siokis (2005) mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thể hiện hiệu ứng tài sản do ảnh hưởng điều chỉnh danh mục đầu tư Các tác giả cho rằng, nhiều công ty gia tăng tái đầu tư vào bất động sản, do đó làm tăng nhu cầu nhà ở, và đến lượt cầu bất động sản gia tăng Cuối cùng, nhu cầu tăng làm tăng giá trên thị trường bất động sản. Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Lý thuyết này có liên quan đến nhân tố Nhân khẩu học và một số thuộc tính thành phần của các nhân tố trong mô hình nghiên cứu, ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư…

2.3.3 Lý thuyết vị thế chất lượng

Lý thuyết vị thế chất lượng (Hoàng Hữu Phê & Wakely, 2000) cho rằng, sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định, Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, giáo dục, chất lượng môi trường…Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn, số tầng cao, số lượng phòng…Về cơ bản, động học dân cư theo lý thuyết này thể hiện sự đánh đổi giữa vị trí nơi ở và chất lượng nhà ở Ngoài ra, dường như có một sự tương thích giữa lý thuyết Vị thế - chất lượng và mô hình lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở Thực tế, cả hai cùng phản ánh cấu trúc vành đanh đồng tâm của sự phân bố vị trí cư trú trong các thành phố, tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt. Áp dụng lý thuyết vào nghiên cứu: Lý thuyết này có liên quan đến nhân tố vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư, chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư, một số thuộc tính thành phần của các nhân tố khác Ngoài ra, một số giải pháp đối với chủ đầu tư, các nhà thầu thi công cũng được dựa trên lý thuyết này.

Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về sự hình thành giá bất động sản cho thấy giá của mỗi BĐS cụ thể sẽ chịu sự tác động của các nhân tố gắn liền với BĐS và các nhân tố bên ngoài.

Các nhân tố bên trong hay đặc điểm vật lý của BĐS bao gồm: quy hoạch tổng thể và chi tiết, kiến trúc cảnh quan, thiết kế kỹ thuật, vật liệu xây dựng, chất lượng các trang thiết bị điện nước, công năng sử dụng, kết cấu, cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

Các nhân tố bên ngoài như: Môi trường địa lý tự nhiên, môi trường xã hội vùng miền, cư dân liền kề, hệ thống đường giao thông, cự ly tiếp cận trục giao thông chính, các công trình phúc lợi xã hội, quy hoạch các công trình hạ tầng kỹ thuật trong tương lai, quy hoạch các công trình khác trong tương lai. Đặc điểm của khách hàng mua BĐS cũng có ảnh hưởng đến giá bán : văn hóa, quy mô gia đình, thu nhập, nhu cầu sở hữu và mục đích sử dụng, nghề nghiệp…

Thời gian gần đây, đặc biệt là ở Việt Nam, nhân tố gắn với đặc điểm của chủ đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá bán căn hộ CCCC Đó là các yếu tố như vị thế và uy tín trên thị trường, năng lực và kinh nghiệm, chiến lược marketing và truyền thông…

BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .51 3.1 Bối cảnh nghiên cứu

Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020

Áp lực gia tăng dân số tại thành phố Hà Nội và các tỉnh thành trong cả nước ngày càng tăng thì nhu cầu về nơi ở càng cấp thiết Ở thị trường phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp thì đối tượng khách hàng mục tiêu là những người có địa vị xã hội, có thu nhập cao, các doanh nhân thành đạt, Việt kiều ở hải ngoại và đang làm ăn ở Việt Nam cũng có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở Các gia đình ngoại tỉnh có tiềm năng tài chính thì luôn có xu hướng mua sở hữu nhà thổ cư và căn hộ chung cư để phục vụ cho con em là sinh viên các trường đại học, các trường trung cấp, cao đẳng, các trường dạy nghề tại Hà Nội Nhiều hộ gia đình trung lưu có nhu cầu cần nâng cấp chất lượng nơi ở từ chung cư bình dân lên căn hộ CCCC Hầu như các gia đình ngoại tỉnh đều có mong muốn dịch chuyển vào đô thị như một trào lưu vọng thịnh Nhiều hộ gia đình có đông nhân khẩu nhiều thế hệ ở cùng nhà thì nhu cầu tách ra ở riêng rất lớn Thành phố quy hoạch lại các dự án căn hộ CCCC ở nhiều khu đô thị mới Nhiều đối tượng là doanh nhân thành thành đạt từ các nơi hội tụ về Hà Nội cũng làm gia tăng thêm nhu cầu về nơi ở có chất lượng cao như căn hộ CCCC Nhu cầu lớn nhất về phân khúc chung cư cao cấp và chung cư bình dân tại Hà nội chính là lực lượng công viên chức hùng hậu hưởng lương từ Nhà nước Nhu cầu của phân khúc khách hàng này chính là các tài sản nhà ở được sở hữu tại các dự án trung tâm đông đúc đầy đủ các dịch vụ.

Bảng 3.1 Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị

Số căn nhà ở cho các hộ gia đình mới (triệu căn)

Số đơn vị nhà cần thay thế (2% năm) (triệu căn) Ước tính tổng nhu cầu đơn vị nhà ở (triệu căn)

Tương đương diện tích sàn (triệu m 2 )

Trong nghiên cứu của ngân hàng thế giới, cầu về BĐS nhà ở đô thị có xu hướng tăng đều qua các thời kỳ cả về số căn, cầu về đơn vị nhà ở và diện tích sàn Tốc độ tăng của giá nhà ở chủ yếu bị ảnh hưởng bởi nguồn cung và lựa chọn về chủ đầu tư.

Sau cuộc khủng hoảng 2009-2013, nền kinh tế đã biến động rất mạnh Thị trường nhà đất đã ổn định hơn rất nhiều, đã và đang mở ra cơ hội cho cả chủ đầu tư lẫn những người có nhu cầu mua nhà.

Bảng 3.2 Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị

Chỉ tiêu phấn đấu Đơn vị tính 2010 2015

Dân số tại các đô thị lớn Triệu ( người) 26,45 36

Tỷ lệ % đô thị hóa % tổng DS 28,72 39

Bình quân đầu người/hộ Người/hộ 3,8 3,4

DT sàn thương mại bình quân m2/người 19,0 28

Tổng số căn hộ các phân khúc Triệu( căn) 6,70 10,30

Tổng diện tích m 2 sàn thương mại Triệu m 2 467,8 908

Thị trường BĐS năm 2014 đã hồi phục và đi lên, chứng minh cho thấy hiệu quả điều hành nền kinh tế được tác động bởi các chính sách Nhà nước.

Trong những năm gần đây, việc lựa chọn môi trường sống hiện đại, tiện nghi, hưởng thụ là tiêu chí ưu tiên của những gia đình khá giả Khách hàng thường lựa chọn nơi an cư cho gia đình mình tại các chung cư cao cấp gần trung tâm thành phố Các dự án cao cấp hoặc hạng sang thường thể hiện chất lượng sống đẳng cấp nên nhiều người có tiền sẵn sang chi mạnh tay loại hình sản phẩm này Điều này có thể thấy qua các dự án chung cư cao cấp đều được thực hiện bởi các chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về tài chính, tiến độ, bản thân dự án cũng có vị trí trung tâm, đắc địa, chưa kể tất cả các dự án này đều có nhiều hình thức ưu đãi bán hàng khá hấp dẫn.

Nếu như năm 2017, Việt kiều là đối tượng chính mua nhà ở Việt Nam thì năm 2018, lượng khách nước ngoài mua nhà là các doanh nhân Hàn Quốc, Trung Quốc và Nhật Bản

Thống kê của M&S cho thấy có 4 nhóm người mua nhà phân theo tâm lý người mua: 1/Nhóm dễ thay đổi cảm xúc; 2/ nhóm dễ chịu; 3/ nhóm nguyên tắc và ; 4/ nhóm hướng ngoại & hiểu biết.

Theo từng nhóm tâm lý của khách hàng, vai trò về giá cả rất khác nhau trong quá trình quyết định mua nhà.

Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý

Thực tế cho thấy, người mua nhà không chỉ tìm hiểu về pháp lý dự án, về chủ đầu tư, mà họ còn tìm hiểu chi tiết từng thông tin liên quan đến quy hoạch vùng, thiết kế chi tiết các công năng trong căn hộ, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi, hoa hồng, các dịch vụ hậu mãi, sổ hồng, sổ đỏ…

Các sản phẩm bất động sản (BĐS) tại Hà Nội hiện nay có thể được phân chia theo nhiều loại khác nhau: BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ); BĐS thương mại (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ); BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp).

Căn hộ chung cư là sản phẩm BĐS có lượng cung lớn nhất trên thị trường BĐS Hà Nội được phản ánh thông việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và các dự án phát triển nhà ở Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2016 thị trường BĐS tại Hà Nội có hơn 20.665 căn hộ đưa ra thị trường, trong đó chủ yếu là căn hộ trung, cao cấp (giá trên 20 triệu đồng/m 2 ), chiếm trên 80% Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ rất ít và số lượng nhà ở xã hội đưa vào sử dụng không nhiều.

Bảng 3.3 Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010

Chung cư Hạng sang Cao cấp Trung cấp

Giá bán tr.bình trên thị trường

% thay đổi giá trên thị trường thứ cấp (theo quý)

% thay đổi giá trên thị trường thứ cấp (theo năm)

Nguồn cung tại các quận khá đa dạng Tại quận Hà Đông có các dự án như: Lê Văn Lương Residentials - do tập đoàn Nam Cường đầu tư có 400 căn Dự án Hanoi Times Towers Tại Khu đô thị Văn Phú, quận Hà Đông, có 2 tòa nhà CT10 & CT11, cao 39 tầng Tổng số khoảng

600 căn hộ do Công ty CP PVR làm chủ đầu tư Tại quận Cầu Giấy có dự án Green Park Tower - do Constraxim làm chủ đầu tư, gồm 2 tòa cao 25 tầng + 2 tầng kĩ thuật Có 268 căn hộ CCCC.

Hình thức bán hàng cũng phong phú Đa số các dự án chào bán đợt đầu tiên thường là hình thức huy động vốn dưới dạng hợp đồng góp vốn (Mặc dù Luật chỉ cho phép huy động 20% tổng số sản phẩm dự án) Khi những dự án này hoàn thiện phần móng và cơ sở hạ tầng, có biên bản nghiệm thu của các cơ quan ban ngành thì có quyền bán 80% số lượng sản phẩm còn lại của dự án.

Về dài hạn, khi nền kinh tế phục hồi, nhu cầu về căn hộ cao cấp sẽ phục hồi nhanh chóng do nguồn cung hạn chế Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (19 tháng 3 năm 2014) BĐS nhà ở chia thành ba phân khúc: giá rẻ - dưới 15 triệu VND/1m 2 ; giá trung bình: 15-25 triệu VND/1m 2 ; giá cao trên 25 triệu VND/1m 2

Quý IV năm 2014: giao dịch BĐS giá cao tăng mạnh như Vingroup với Royal city và Times City bán được 5.478 căn/8.152 căn Dự án Mandarin Garden do tập đoàn Hòa Phát đầu tư ở Trung Hòa - Nhân Chính bán được 130 căn, dự án Thăng Long Number One (Viglacera) bán được

50 căn Tòa nhà N04 Trung Hòa - Nhân Chính (UDIC) đã bán hết toàn bộ 504 căn, Tòa nhà Trung Yên Plaza đã bán hết 210 căn…

Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội

3.1.2.1 Quá trình phát triển xã hội từ nhà ở tập thể đến chung cư cao cấp tại thành phố Hà Nội

Giai đoạn phát triển kinh tế xã hội từ năm 1954-1986 là thời kỳ ngành Kiến trúc xây dựng để lại nhiều công trình có giá trị quan trọng cho cộng đồng về lĩnh vực nhà ở Giai đoạn này,miền Bắc đã bắt đầu công cuộc xây dựng một số thành phố lớn như Hà Nội, Thái Nguyên, ViệtTrì Các Kiến trúc sư đã áp dụng mô hình các khu tập thể (KTT) theo lý thuyết mô hình tiểu khu nhà ở của Liên Xô và các nước XHCN ở Đông Âu Xuất hiện một số công trình có công năng sử dụng công cộng như: Câu lạc bộ, nhà văn hóa, trụ sở hành chính, trường học…v.v.

Khu nhà tập thể là nơi sinh sống tập trung cho nhiều hộ gia đình ở thành phố do Nhà nước bao cấp xây dựng và phân chia đơn vị ở theo tiêu chuẩn chính sách Khu nhà được gắn liền với những cơ sở dịch vụ công cộng để phục vụ cho đa số cư dân trong nội khu Nhà tập thể cũng có thể là một hộ gia đình có nhiều đất tự bỏ tiền xây cất nhà và ngăn chia thành nhiều phòng nhỏ rồi cho thuê Nhà tập thể là sự phát triển mang tính cách mạng về cách thức xây dựng từ nhà tranh vách đất, mái lợp lá cọ, lá dừa, cỏ tranh, giấy dầu sang xây nhà kết cấu bằng gạch đất nung, lợp ngói hay đổ bê tông Những khu nhà ở này có hệ thống hạ tầng rất kém, tạm bợ Điều kiện sống rất thấp, tiện nghi gần như chỉ đáp ứng những nhu cầu tối thiểu của con người.

Các khu nhà ở tập thể này đã góp phần thay đổi cơ bản về quan điểm nhà ở nông thôn và thành thị nghèo, làm mới bộ mặt đô thị khang trang thời kỳ bao cấp, đáp ứng nơi ở tập trung cho các CBCNV hưởng lương từ ngân sách Nhà nước. Đặc thù của nhà tập thể là sở hữu chung các diện tích trống trong tòa nhà Hành lang chung, sân phơi chung, bếp chung, mấy chục hộ chung một hố xí, chỗ rửa bát chung, nhà tắm chung, khoảng sân cho cả khu nhà cũng chung Cơ cấu căn hộ thời bao cấp chật hẹp mà số lượng thành viên trong gia đình luôn gia tăng Vì vậy mà tất cả các ban công đều bị cơi nới lấn chiếm khoảng không để tăng diện tích ở chật chội Sự nhếch nhác, luộm thuộm, bẩn thỉu bát nháo ở các khu nhà tập thể phản ánh rõ sự yếu ớt của chế độ quản lý tòa nhà chung chung theo kiểu “

Tiếp theo giai đoạn xây dựng nhà tập thể làm bằng kết cấu gỗ là các khu tập thể lần đầu tiên tại Hà Nội phát triển các kiểu nhà lắp ghép đơn giản đó là vào giai đoạn năm 1965 - 1986. Với mô hình kiến trúc theo kiểu tiểu khu đã mang lại hiệu quả cho người sử dụng rất thực tế Chỉ mất 5 phút có thể đưa con đến nhà trẻ, 10 phút có thể đưa con đến trường tiểu học, 15 phút đến được bệnh viện…

Những công trình nhà ở tập thể giai đoạn bao cấp đã thể hiện được ba yếu tố cần được phát huy là cảnh quan kiến trúc, cảnh quan thiên nhiên và cảnh quan nhân văn Những công trình cũ nhà ở tập thể có ý nghĩa làm minh chứng lịch sử cho thủ đô hiện đại như hôm nay rất cần được bảo tồn Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và

306 khu chung cư độc lập có quy mô từ 2-5 tầng, được xây dựng từ những năm 1960 đến năm 1990.

3.1.2.2 Chung cư thương mại đầu tiên tại thành phố Hà Nội

Tòa nhà CT4B cao 09 tầng là chung cư thương mại đầu tiên tại thành phố Hà Nội do chủ đầu tư là công ty HUD tiến hành khởi công xây dựng từ năm 1998 tại khu đô thị BắcLinh Đàm, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội.

Xu hướng phát triển chung cư thương mại giá rẻ từ 15tr/m 2 đến dưới 22 tr/m 2 là phân khúc nhà ở vừa túi tiền được đông đảo khách hàng đón chào nồng nhiệt So với chất lượng nhà tập thể thì chất lượng xây dựng của chung cư thương mại ưu việt hơn hẳn nhà tập thể về mọi yếu tố.

Chung cư có chất lượng cao hơn hẳn nhà tập thể về quy hoạch tổng thể khu đất, phân chia các khu chức năng hài hòa, khung chịu lực bằng bê tông cốt thép có thể xây nhà cao tầng Quy hoạch hệ thống đường giao thông nội khu thuận tiện, các cổng ra vào tòa nhà, hướng tuyến đấu nối với trục giao thông chính, trạm biến thế, nhà sinh hoạt cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: điện, cấp nước, thoát nước, PCCC, thông tin liên lạc…Chất lượng quản lý tòa nhà chuyên nghiệp và khoa học hơn nhiều lần nhà tập thể như: dịch vụ vệ sinh công cộng, vệ sinh tự hoại, khu lễ tân thường có sảnh lớn, bố trí đẹp và sang trọng, sảnh rộng chờ thang máy, có tầng hầm gửi xe, được hưởng tiện ích của toàn khu đô thị như : khu vui chơi cho trẻ em, công viên, vườn hoa, TTTM và các dịch vụ tổng hợp đi kèm là một cuộc cách mạng về nhà ở được thể hiện tại các chung cư hiện đại.

Tiếp theo đó là sự ra đời của hàng loạt chung cư thương mại, chung cư tái định cư, chung cư giá rẻ và loại hình chung cư mi ni ra đời Xây dựng và phát triển nhà chung cư là một xu hướng tất yếu trong cac thành phố lớn, đặc biệt thủ đô Hà Nội.

Hình 3.3 Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc

Giá bất động trên thị trường Hà Nội có mức chênh lệch rõ rệt theo các phân khúc thị trường.

Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường

3.1.2.3 Một số đặc thù của thị trường Bất động sản Hà Nội về phân khúc Chung cư cao cấp ( CCCC) so với các thành phố khác.

A Sự khác biệt về nguồn cung:

Do hệ luỵ xấu để lại từ giai đoạn cuối năm 2010- 2013, thị trường bất động sản cả nước

“đóng băng” vì bị tồn kho nhiều do sản phẩm mắc quá nhiều lỗi về quy hoạch, thiết kế, cơ cấu căn hộ, công năng sử dụng, giá quá cao và lỗ hổng pháp lý.

Tại Hà Nội phân khúc chung cư cao cấp hầu như không có thanh khoản vì rất nhiều lý lý do cả khách quan và chủ quan đến từ sự khủng hoảng thừa cung- không có cầu Trước đó vài năm là giai đoạn thị trường sốt nóng, cứ có người bán là nhiều người mua vì các phân khúc bất động sản được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách nới lỏng tiền tệ với nguồn tín dụng ngân hàng cho vay rất dễ dàng Nhà nhà môi giới Bất động sản, các ngành nghề dịch vụ thương mại và sản xuất tiêu dùng cũng nhẩy ngang vào thị trường bất động sản, các công ty sở hữu nguồn vốn của nhà nước trái ngành nghề cũng nhẩy vào đầu tư kinh doanh bất động sản…dẫn tới nguồn cung quá lớn, giá bị đẩy lên quá cao mà nguồn cầu không theo kịp dẫn tới vỡ bong bóng vì dư nợ bất động sản lớn hơn cả vốn chủ sở hữu do khủng hoảng thừa Hệ thống Ngân hàng phải đối mặt với tình trạng nợ xấu, đổ vỡ và chịu ảnh hưởng nặng nề từ tình trạng bất động sản “đóng băng” Nhiều chủ đầu tư và cá nhân đầu cơ lướt sóng không kịp bán hàng phải chấp nhận phá sản và liên luỵ tới pháp lý.

Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp là bị ảnh hưởng nhiều nhất trên cả nước nói chung và tại khu vực Hà Nội nói riêng do một số nguyên nhân sau:

- Giai đoạn thị trường sốt nóng từ năm 2008-2010 thì nhu cầu mua để ở của khách hàng hầu như không có, chủ yếu phục vụ nhu cầu mua bán sang tay với lực cầu rất mạnh Cứ ở đâu có người bán là nhiều người đến mua và sẵn sàng trả giá cao hơn để mua bằng được Do tính hấp thụ nhanh chóng của tất cả các sản phẩm sơ cấp thô mà ít có nhà phát triển bất động sản nào quan tâm tới chất lượng quy hoạch và đầu tư concept đạt tiêu chuẩn chung cư hạng A ( tương đương khách sạn 4 sao);

- Các sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp chủ yếu được cơ cấu với diện tích lớn gấp 3-4 lần so với diện tích căn hộ gia đình ( 150-200-250 m2 trở lên) nhằm mục đích bán xỉ nhanh gọn hết dự án.

- Nhà đầu tư không quan tâm đến chất lượng chuyên nghiệp thiết kế kém; chủ yếu đặt hàng vẽ nhanh nhất bộ hồ sơ thiết kế cơ sở ( mặt bằng, mặt cắt ngang, mặt cắt dọc và bản vẽ 3D) để xin thủ tục phê duyệt dự án Không quan tâm nhiều đến các yếu tố vật lý như: hệ số thông gió, chiếu sáng tự nhiên, chiếu sáng và nhiệt độ sinh học, các trang thiết bị về cấp thoát nước, pccc rẻ tiền mau hỏng với tiêu chí giảm chi nhất có thể.

Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nhiều dự án chung cư không đạt chuẩn cao cấp nhưng vẫn được CĐT gắn tên xưng danh mỹ miều nhằm đánh lừa khách hàng Nhiều chung cư cao cấp dư thừa căn hộ có diện tích lớn hơn 100m 2 và thiếu các căn hộ trên có diện tích trên dưới 70m 2 Nhiều khách chấp nhận mức giá mua rất cao để hưởng thụ chất lượng nơi đáng sống- nhưng sản phẩm không đảm bảo các tiêu chí

“cao cấp”, tắc nghẽn giao thông nội bộ ngay tại sảnh chờ thang máy và cổng ra vào tầng hầm gửi xe, tiếng động, khói bụi vượt xa các tiêu chuẩn cho phép, thu gom rác và lau sàn vào giờ tan tầm gây phản cảm… nên đã tác động tiêu cực đến niềm tin và tính thanh khoản BĐS trên thị trường và gây thiệt hại cho khách hàng cũng như các bên liên quan.

Vì hệ thống nhân sự của CĐT không chuyên nghiệp dẫn tới tình trạng chung là dự án thường bị kéo dài thời gian chuẩn bị các thủ tục pháp lý, hồ sơ kỹ thuật và hồ sơ pháp lý…kéo dài thời điểm khởi công, tiềm ẩn nhiều lỗ hổng pháp hay yếu tố kỹ thuật Bất cứ lỗi vi phạm pháp luật nào cũng có thể dẫn đến dự án bị tạm dừng, CĐT bị xử phạt, phải thay đổi thiết kế…dẫn đến tăng chi phí sẽ làm ảnh hưởng đến giá thành đầu vào và giá bán ra.

Phương pháp thi công theo phương cách truyền thống thường được các đơn vị Tư vấn thiết kế định hướng tham mưu cho CĐT áp dụng để tránh rủi ro khi sử dụng công nghệ xây dựng mới Vì vậy sản phẩm công trình BĐS thương mại thường có kết cấu cột và dầm chịu lực có kích thước rất lớn, bước cột và nhịp rất gần nhau tạo thành nhiều dầm đan xen nên ảnh hưởng tới không gian thông thủy, thu hẹp diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng, ảnh hưởng tới giá bán Cách xây dựng truyền thống sẽ mang lại cho CĐT cảm giác an toàn, nhưng lại làm gia tăng tổng trọng công trình lên nền đất Tổng trọng lượng công trình càng lớn thì càng phát sinh kết cấu chịu lực cho công trình, ví dụ như tăng chi phí cho giải pháp kỹ thuật phần ngầm đối với nền móng như hệ cọc ( cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi, cọc thép…), tăng tiết diện của hệ móng chịu lực ( móng băng/ móng bè/ móng đơn), tăng bề dày tường vây bê tông cốt thép, tăng chi phí chống thấm, tăng hệ số chất lượng và kích cỡ hệ thống ống thoát nước, cấp nước, xử lý ánh sáng nhân tạo, thông gió tản nhiệt ) và tăng kích thước số học và mắc bê tông cho khung dầm-cột và sàn Từ thực tế cho thấy, các công trình xây dựng bằng phương pháp truyền thống nhiều dầm và cột đều tăng khối lượng/ tài chính và hiệu quả kinh tế thấp hơn từ 10-15% so với phương pháp thi công áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến Hệ lụy là làm tăng thêm thời gian thi công và hoàn thiện công trình, ảnh hưởng tới tiến độ bán hàng và giá bán.

Do chưa có nhiều CĐT quan tâm đầu tư một số công nghệ cao lắp đặt cho tòa nhà nên đã xảy ra nhiều hệ lụy nguy hại tới sinh hoạt và an toàn của người dân; tiêu thụ nhiều điện năng, các thiết bị mau hỏng nhanh bảo dưỡng thay thế…vv;

3.1.3.2 Yếu tố vị trí a- Vị trí BĐS là hình chiếu bằng từ lát cắt giả định một mặt phẳng nằm ngang song song với mặt đất thể hiện hình dáng, chu vi, hình khối, diện tích BĐS trên đất và kết nối với địa xã hội khu vực liền kề Vị trí của mảnh đất/ khu đất và khối tài sản trên đất thể hiện vị thế xã hội và tùy thuộc tính pháp lý để xác định mức giá mặt bằng khu vực.

Vị trí BĐS là giá trị hữu hình ; Vị trí BĐS chỉ là giá trị thô Vị trí BĐS là giá trị sơ cấp …

Vì thế nên yếu tố Vị trí BĐS chưa hội tụ đủ các yếu tố có giá trị và giá cả là số một để thẩm định giá về BĐS Hiện nay các cơ quan quản lý nhà nước, cá nhân, tổ chức, ban ngành, các doanh nghiệp, các tư liệu và tài liệu quốc tế, các giáo án giảng dạy trong các trường đại học trong và ngoài nước, các bộ luật, công thức tính thẩm định giá, áp thuế cho các sản phẩm BĐS, áp thuế cho thuê đất, đấu giá đất, đấu giá tài sản, giao đất, giao tài sản, góp vốn bằng đất, góp vốn bằng tài sản…đều căn cứ vào yếu tố VỊ TRÍ BĐS làm cơ sở để thẩm định GIÁ BĐS, làm cơ sở tham chiếu pháp lý cho các giao dịch về kinh tế, thương mại, chính trị, an ninh quốc phòng. b- Vị thế BĐS là 1/giá trị tinh ; 2/ là giá trị thứ cấp ; 3/ là giá trị cốt lõi tích hợp cả hữu hình và vô hình; Yếu tố Vị thế BĐS quyết định giá trị sử dụng, giá trị thương mại, giá cả và linh hồn của BĐS c- Yếu tố Tâm lý xã hội :rất quan trọng tới tâm lý khách hàng khi quyết định mua tài sản có giá trị lớn như là nhà cửa hay xe cộ Yếu tố tín ngưỡng tâm linh vốn ngấm sâu trong tiềm thức mỗi người Việt Nam từ bao đời nay Trạng thái cảm xúc của từng thành viên trong gia đình hay tổ chức luôn ảnh hưởng lớn đến quyết định mua/ thuê hay không mua/ thuê BĐS nói chung và căn hộ chung cư cao cấp nói riêng Đa số khách hàng đều giống nhau về tâm lý cầu may và ao ước được ở sinh sống nơi có nhiều đặc điểm địa lý và môi trường có phong thủy tốt như là: khu vực sinh sống cao ráo, hướng nhà, cảnh quan môi trường thoáng mát đẹp, vườn cây hoa trái, mặt nước, đình chùa, nhà thờ… đức tin may rủi mọi lúc, mọi nơi, diễn ra từ sáng khi ngủ dậy đến khi trở về nhà đêm khuya.

Trong cuộc sống vẫn tồn tại và phát sinh nhiều chuyện khó giải thích bằng khoa học và triết học duy vật Con người vẫn thường bị chi phối bởi đức tin vào tâm linh khi gặp may rủi trong cuộc sống Dẫn tới nhiều dự án đã hoàn thành, đang sử dụng nhưng vẫn bị đập phá làm đi sửa lại một vài hạng mục nào đó, thậm chí dự án còn phải xoay ngược vị thế, đảo vị trí cổng chính, làm thêm đường phụ, thêm hồ nước, phát sinh nhiều hạng mục tâm linh…dẫn tới làm tăng chi phí đầu tư, kéo dài thời gian hoàn thành công trình…

Những căn hộ trong tòa nhà có cửa sổ trung tâm hay cửa chính bị hướng tuyến con đường đâm vào;/ toàn bộ số căn hộ trên tầng số 13 theo duy tâm ít người muốn ở;/ những căn hộ thiếu ánh sáng tự nhiên và thông gió tự nhiên;/ những căn hộ có view nhìn ra nghĩa địa, bãi rác /những căn hộ bị tháp truyền thông, cây to hay cột điện chắn ngang tầm nhìn/ những căn hộ nằm sát đường điện cao thế/ toàn bộ căn hộ áp nóc/ những căn hộ có diện tích lớn từ trên 200 m2 trở lên/ những căn hộ giáp với công trình liền kề là xưởng cơ khí, cơ sở chế tạo máy, động cơ, khu đặt máy phát điện, hệ thống dàn nóng lạnh,những căn hộ cuối hướng gió bị ảnh hưởng bởi mùi khói cơ sở sản xuất hóa chất, mùi xú uế từ kênh ngòi ô nhiễm từ nhà máy xi măng hay từ lò thiêu xác…sẽ khó bán hoặc giá bán sẽ phải giảm rất sâu so với các căn hộ có vị thế đẹp.

3.1.3.3 Yếu tố môi trường cảnh quan

Chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố môi trường tự nhiên về địa lý ( nguồn nước, lượng mưa, sức gió, dòng chảy, địa hình, địa thế, địa chất, động đất, thiên tai, không khí, mùi vị, tiếng ồn, khói, bụi…) và môi trường xã hội học như: mật độ dân cư khu vực giáp ranh tòa nhà, số lượng dân cư trong tòa nhà, trình độ dân trí, các cơ quan ban ngành, tổ chức xã hội, làng nghề, số tiền đóng góp thuế tại địa phương cho trung ương, ngành nghề nào/ lĩnh vực kinh doanh nào đóng góp nhiều thuế cho địa phương/ các tổ chức tôn giáo xung quanh nơi Nhiều khu chung cư khi khách về sinh sống thì không thể ở được môi trường không tốt Điều này có ảnh hưởng lớn đến sự thu hút khách hàng và giá bán CCCC,

Cảm giác yên bình muốn sống gần gũi với thiên nhiên luôn là danh mục có trọng số ưu tiên đầu tư về cây xanh và cảnh quan cho hết thảy mọi công trình và chung cư cao cấp - yếu tố cây xanh, mảng xanh, hồ nước và cảnh quan nghệ thuật luôn là linh hồn sống đối trọng với khối công trình bê tông cốt thép và mang lại cho con người sinh khí tự nhiên Nhiều công trình nhà ở thiếu mảng xanh thiên nhiên, thiếu vườn hoa, công viên và thảm cỏ, thiếu bóng mát cây xanh, thiếu tán lá phủ lớn và hồ nước điều hòa đã gây bức bối tâm lý khó chịu cho con người, làm tổn hại tới tinh thần và không tương xứng với giá mua nơi ở phân khúc cao cấp.

3.1.3.4 Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư Đa số các đơn vị quản lý tòa nhà và cung cấp dịch vụ cho tòa nhà chung cư không có đủ số lượng lao động có tay nghề được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp như ở phân khúc CCCC Các doanh nghiệp quản lý và cung cấp dịch vụ thường hoạt động vài năm nên ít kinh nghiệm và không phản ảnh đúng chất lượng dịch vụ thật của sản phẩm như chủ đầu tư cam kết. Nhiều tòa nhà gắn mác là chung cư cao cấp nhưng chất lượng dịch vụ không tương xứng.

Chủ dự án thường không bàn giao các bản vẽ hoàn công cho Ban quản trị do dân bầu, cho nên đa số Ban quản lý tòa nhà và đơn vị cung cấp dịch vụ không nắm được các bản vẽ hoàn công của tòa nhà để có kế hoạch bảo dưỡng và bảo hành hệ thống điện cơ, nên tuổi thọ hệ thống thiết bị M & E nhanh hỏng và hay bị sự cố Đặc biệt hệ thống cứu hỏa pccc và lượng nước dự trữ không đảm bảo tính sẵn sàng chiến đấu khi xảy ra hỏa hoạn đã gây ảnh hưởng xấu tới chất lượng sống của khách hàng Sự biến động nhân sự trong nội các Ban quản trị rất cao vì sau vài năm những gia đình có thu nhập khá lại chuyển đi nơi khác; các thành viên trong Ban quản trị thường chênh lệch khá lớn về về độ tuổi, nghề nghiệp, vị thế xã hội, trình độ văn hóa và mục đích tham gia ban quản trị, do vậy thường xảy ra xung đột giữa các thành viên trong Ban quản trị với nhau/ xung đột giữa ban quản trị và cư dân/ xung đột giữa ban quản trị và CĐT và xung đột giữa Ban quản trị và các cơ quan quản lý nhà nước…

Mật độ dân số hiện hữu và dự kiến tốc độ tăng dân số xung quanh khu vực đầu tư dự án cũng như phân loại nhóm khách hàng tiềm năng có tầm quan trọng khi quyết định số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ, qui mô dự án, các tiện ích đi kèm, cơ chế ưu đãi lãi suất, số lần đóng tiền, thời gian vay bank và giá mở bán lần đầu Nhiều CĐT không nghiên cứu kỹ các số liệu về dân cư và phân khúc nhóm khách hàng quan tâm tới dự án nên có khá nhiều dự án CCCC hiện vẫn đang bị tồn kho do lệch pha cung-cầu, ít khách hàng quan tâm; có nhiều nguồn cung giống nhau về phân khúc CCCC mở bán cùng thời điểm trên thị trường, số lượng khách mua để ở thật không nhiều, mức giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu sinh sống ở khu vực dựán tọa lạc…dẫn tới lượng hàng tồn kho lớn, thua thiệt cho CĐT và cũng ảnh hưởng đến cơ hội mua đi bán lại của những khách hàng mua lần đầu mở bán;

Nhiều CĐT chưa có ý thức và thói quen về tầm quan trọng của việc mua thông tin nghiên cứu xã hội khu vực dự án phục vụ giai đoạn đầu nghiên cứu dự án tiền khả thi Vì vậy chất lượng thông tin khảo sát thường chủ quan, ít mẫu phiến diện, yếu, thiếu theo kiểu “thống kê” nên không chính xác, do đó đã có nhiều hệ lụy khi CĐT quyết định lượng hàng cung quá lớn so với lượng cầu, sai lệch phân khúc hàng hiện có và nhu cầu khách hàng, giá quá cao hoặc quá thấp, thay đổi chính sách

3.1.3.5 Yếu tố năng lực chủ đầu tư

Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu

3.2.1.1 Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu định tính

Mô hình nghiên cứu và các thang đo tham khảo từ các nghiên cứu ở nước ngoài cần được xem xét, nghiên cứu để điều chỉnh, bổ sung nhằm đảm bảo tính phù hợp với bối cảnh nghiên cứu của Việt Nam trước khi nghiên cứu định lượng Do sự khác nhau về đối tượng được phỏng vấn, bộ thang đo được xây dựng trong các nghiên cứu đã thực hiện tại nước ngoài chưa chắc đã phù hợp với đối tượng điều tra tại địa bàn nghiên cứu Từ đó, luận án sử dụng nghiên cứu định tính với kỹ thuật thảo luận nhóm nhằm hoàn thiện mô hình nghiên cứu và phát triển thang đo.

Ngoài ra, qua thảo luận nhóm cũng giúp tác giả xác định xem các nhà đầu tư có hiểu rõ và đúng ý nghĩa và ngôn ngữ sử dụng trong phiếu điều tra không, để từ đó tác giả có sự điều chỉnh nội dung điều tra cho phù hợp với đối tượng điều tra. Đối tượng tham gia thảo luận nhóm gồm các nhà đầu tư và kinh doanh BĐS, các nhà quản lý sàn giao dịch BĐS, chuyên gia BĐS làm việc tại các cơ quan quản lý về BĐS…

3.2.1.2 Phương pháp chọn mẫu và kỹ thuật áp dụng

Hầu hết các mẫu trong nghiên cứu định tính đều không phải là lấy mẫu xác suất mà là lấy mẫu phi xác suất (Kayat, 2000) Đối với nghiên cứu định tính, mẫu có xu hướng có mục đích chứ không phải ngẫu nhiên.

Luận án áp dụng việc lấy mẫu có chủ đích với đối tượng tham gia phỏng vấn chuyên gia và thảo luận nhóm Trong phương pháp lấy mẫu có chủ đích, cỡ mẫu thích hợp cho nghiên cứu là cỡ mẫu có thể trả lời đầy đủ các câu hỏi nghiên cứu (Ramchander, 2004).

Nghiên cứu áp dụng kỹ thuật thảo luận nhóm trong nghiên cứu định tính với các bước tiến hành như sau:

Bước 1: Dựa trên những thông tin về các nhà quản lý liên quan đến đầu tư và kinh doanh

BĐS; các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS trên địa bàn Hà Nội, tác giả tiến hành lựa chọn kỹ càng đối tượng tham gia thảo luận nhóm và cung cấp cho họ những quan điểm và thông tin dưới các góc độ khác nhau có liên quan đến chủ đề nghiên cứu.

Bước 2: Tiến hành thảo luận nhóm lần 1 Đầu tiên, tác giả nêu mục đích và những chủ đề cần thảo luận liên quan đến các nhân tố có thể ảnh hưởng đến giá bán căn hộ Tiếp đến, các đối tượng tham gia nói ra những nhân tố có thể có ảnh hưởng đến giá bán BĐS, cụ thể là giá bán căn hộ CCCC Sau đó, tác giả nêu ra những yếu tố ảnh hưởng khác mà đối tượng phỏng vấn có thể sẽ quan tâm nhưng chưa được họ nhắc đến.

Cuộc thảo luận nhóm được tiến hành tại không gian riêng với nội dung được chuẩn bị từ trước Thời gian thảo luận kéo dài hơn ba tiếng Căn cứ trên kết quả của hội thảo nhóm, tác giả tiến hành tổng hợp để điều chỉnh mô hình nghiên cứu đề xuất và cũng điều chỉnh thang đo nháp 1 của các biến cho phù hợp và làm cơ sở cho thiết kế bảng câu hỏi đưa vào nghiên cứu chính thức.

Bước 3: Tiến hành thảo luận nhóm lần 2 Qua thảo luận nhóm lần 1 đã điều chỉnh mô hình nghiên cứu dự kiến và các biến quan sát của các nhân tố trong thang đo nháp 1 của luận án, tác giả tiếp tục tiến hành thảo luận nhóm với đối tượng thảo luận nhằm kiểm tra mức độ rõ ràng của các biến quan sát, loại bỏ bớt hoặc điều chỉnh một số ý ít khi được nhắc đến. Qua đó sẽ giúp tác giả hiệu chỉnh ngôn ngữ trong các biến quan sát cho phù hợp, từ đó phát triển thang đo các biến trước khi tiến hành nghiên cứu định lượng.

Bước 4: Thu thập và xử lý thông tin Toàn bộ thông tin thu thập được trong cuộc phỏng vấn sâu và phỏng vấn nhóm tập trung với đối tượng điều tra được tác giả ghi chép cẩn thận, đầy đủ, lưu giữ và mã hóa trong máy tính nhằm phục vụ mục tiêu nghiên cứu.

Sau khi có nội dung các cuộc phỏng vấn, tác giả sử dụng phương pháp phân tích từ vựng học (Lexicology) để tiến hành phân tích Công cụ phân tích này cho phép tác giả xác định được ; 1/ Các nhân tố có khả năng ảnh hưởng đến giá căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội; 2/ Mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố ảnh hưởng đối với giá cả căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội.

3.2.1.3 Nội dung phỏng vấn nhóm tập trung

(1) Giới thiệu khái quát về đề tài nghiên cứu và mô hình nghiên cứu dự kiến của luận án.

(2) Các câu hỏi mở về các nhân tố gắn liền với BĐS và nhân tố quan hệ cung cầu đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội.

(3) Đưa ra nhận định về các nhân tố gắn liền với BĐS và nhân tố quan hệ cung cầu đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội trong mô hình nghiên cứu dự kiến.

(4) Đưa ra các câu hỏi mở liên quan đến các biến quan sát của các yếu tố theo ý kiến của các đối tượng phỏng vấn.

(5) Nhận định về thang đo nháp 1 của luận án.

- Thảo luận nhóm tập trung vào các nội dung sau:

(1) Giới thiệu về đề tài nghiên cứu, mô hình nghiên cứu trước khi điều chỉnh và mô hình nghiên cứu đã điều chỉnh sau nghiên cứu định tính.

(2) Giới thiệu về thang đo các biến trước khi điều chỉnh và sau khi điều chỉnh theo kết quả phỏng vấn sâu.

(3) Xin ý kiến về mức độ rõ ràng, phù hợp với bối cảnh nghiên cứu của tập hợp

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng

Có nhiều phương pháp lấy mẫu, đối với hàng tiêu dùng, số lượng khách hàng lớn, sẽ áp dụng công thức khi chọn mẫu ngẫu nhiên Phương pháp phân bổ mẫu này vừa chú ý đến 2 yếu tố: quy mô tổ và tính chất biến động của chỉ tiêu nghiên cứu Cách phân bổ mẫu tối ưu Neyman cho ta sai số nhỏ nhất Ngoài ra, trong thực tiễn công tác thống kê của các nước, cũng như của nước ta các nhà chọn mẫu học đưa ra một số phương pháp phân bổ mẫu khác nhau.

Cũng như cỡ mẫu, việc phân bổ mẫu cho các bộ phận chỉ dựa vào mấy yếu tố sau:

- Quy mô từng bộ phận trong tổng thể (Ni) với N  N k i i1 ;

- Tính chất phức tạp của chỉ tiêu nghiên cứu trong từng bộ phận được đo bằng độ lệch chuẩn hay phương sai (  i ; i= 1,2,3,kk)

Phân bổ tối ưu Neyman có sử dụng cả 2 yếu tố (quy mô và tính chất của chỉ tiêu nghiên cứu) được tính theo công thức n  i N i

Trong luận án, vì là chọn mẫu có chủ đích nên không cần áp dụng công thức trên Có thể sử dụng tiếp cận khác, cũng của Neyman: số các biến/ thang đo x 5 Đó cũng là phương pháp lấy mẫu nghiên cứu sơ bộ lấy theo quy tắc nhân 5 (Hoàng Trong & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2009).

Các phiếu điều tra được điều tra bằng cách gửi tới các tổ chức, các cá nhân liên quan (có sử dụng quy tắc ẩn danh người trả lời để đảm bảo các nguyên tắc đạo đức nghiên cứu) để điều tra. Đó là các nhà đầu tư, chủ sở hữu bất động sản, sàn phân phối BĐS, chủ sở hữu quyền thuê nhà, người sử dụng bất động sản, nhà quản trị, các nhà quản lý, người thuê nhà, ban quản trị tòa nhà và các đơn vị khai thác quản lý tòa nhà… trên địa bàn Hà Nội Họ cũng có những cảm nhận và đánh giá khác nhau về giá bán căn hộ CCCC.

Thời gian thực hiện trong các năm 2018, 2019 Dữ liệu sẽ được nhập trên file excel làm sạch trước khi tiến hành phân tích bằng phần mềm SPSS 22.0 và AMOS.

Mẫu thu thập được sẽ tiến hành phân tích bằng thống kê mô tả theo các dấu hiệu phân biệt mẫu đã thiết kế.

Kiểm định sự tin cậy các khái niệm nghiên cứu

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP

Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ

Từ thang đo đã được điều chỉnh qua nghiên cứu định tính, tác giả thực hiện điều tra thử trên mẫu 130 đối tượng để đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua chỉ số Cronbach Alpha. Trong số 130 phiếu điều tra thu về, có 115 phiếu có thể sử dụng, đạt 88,5%; 15 phiếu còn lại không sử dụng được do thiếu thông tin.

Bảng 4.1 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 -

Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Cronbach 's Alpha if Item Deleted

VL5 31.0174 30.947 464 808 vật lý của căn hộ 0.820 10

Vị trí của VT2 18.8000 13.688 793 787 căn hộ và vị thế của 0.846 6 VT3 18.7391 13.510 798 786

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Cronbach 's Alpha if Item Deleted

Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

CL7 24.9478 10.980 572 616 Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Cronbach 's Alpha if Item Deleted của chủ đầu tư DT2 12.9478 2.980 605 709

Giá bán căn hộ CCCC 0.901 3

Kết quả đánh giá sơ bộ thang đo cụ thể như sau:

Kết quả đánh giá sơ bộ thang đo cụ thể như sau:

Thang đo “Đặc điểm vật lý của căn hộ” gồm 10 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha

= 0,820 Biến quan sát VL10 có hệ số tương quan biến tổng bằng 0.131< 0.3 và nếu loại biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên Do đó, tác giả quyết định loại biến VL10 Như vậy, thang đo “Đặc điểm vật lý của căn hộ” còn 9 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư ” gồm 6 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,846 Biến quan sát VT5 có hệ số tương quan biến tổng bằng 0.074< 0.3 và nếu loại biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên Do đó, tác giả quyết định loại biến VT5 Như vậy, thang đo “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư ” còn 5 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Môi trường xung quanh” gồm 9 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha 0,652 Biến quan sát MT1, MT2 và MT9 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt bằng 0.148, 0.060 và 0.005, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên Do đó, tác giả quyết định loại biến MT1, MT2 và MT9 Như vậy, thang đo “Môi trường xung quanh” còn 6 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” gồm 7 biến quan sát, có hệ sốCronbach Alpha = 0,694 Biến quan sát CL3 và CL6 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt bằng0.126 và 0.099, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên Do đó, tác giả quyết định loại biến CL3 và CL6. Như vậy, thang đo “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” còn 5 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Đặc điểm phân khúc khách hàng” gồm 6 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,676 Biến quan sát KH1 và KH4 có hệ số tương quan biến tổng lần lượt bằng 0.153 và 0.040, đều < 0.3 và nếu loại các biến này khỏi thang đo thì hệ số Cronbach Alpha của thang đo sẽ tăng lên Do đó, tác giả quyết định loại biến KH1 và KH4 Như vậy, thang đo “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” còn 4 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Thang đo “Đặc điểm của chủ đầu tư ” gồm 4 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha 0,776 Đồng thời, các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng > 0.3 Do đó, thang đo

“Đặc điểm của chủ đầu tư” được giữ nguyên như kết quả từ nghiên cứu định tính, gồm 4 biến quan sát sẽ được sử dụng cho nghiên cứu chính thức.

Bảng 4.2 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 -

Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Cronbach 's Alpha if Item Deleted Đặc điểm vật lý của căn hộ

Vị trí của căn hộ và vị thế của

Scale Mean if Item Deleted

Scale Variance if Item Deleted

Cronbach 's Alpha if Item Deleted chung cư VT4 14.5739 12.422 797 891

Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư

CL7 16.7304 8.181 599 756 Đặc điểm nhân khẩu khách hàng 0.834

KH6 11.6261 6.587 584 824 Đặc điểm của chủ đầu tư

Giá bán căn hộ CCCC 0.901 3

Như vậy, sau khi thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ và đánh giá độ tin cậy của thang đo từ dữ liệu thu được, một số thang đo đã có sự thay đổi về số lượng biến so với thang đo đã xây dựng từ nghiên cứu định tính Các thang đo với số lượng biến quan sát còn lại (36 thang đo) được mã hóa lại để đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức như sau:

Bảng 4.3 Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức

Ký hiệu Nội dung biến quan sát Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC

VL1 Diện tích kết cấu

VL2 Tuổi thọ vật lý

VL3 Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng

VL4 Kích cỡ bếp, phòng ăn & phòng khách

VL5 Số lượng và cỡ phòng ngủ

VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm

VL7 Kiểu Layout và trang trí

VL8 Vật liệu kiến trúc

VL9 Các phương thức thanh toán

MT1 Chất lượng không khí

MT3 Độ rộng đường và phố

MT4 Không gian xanh xung quanh

MT5 Hệ thống thoát nước mưa

MT6 Hệ thống đèn thắp sáng (phố)

Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư

VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ

VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám

Ký hiệu Nội dung biến quan sát

VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm

VT4 Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội VT5 Khoảng cách tới chỗ làm

Chất lượng dịch quản lý chung cư

CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa

CL2 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà CL3 Nhân viên có thái độ lịch sự

CL4 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà

CL5 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động Đặc điểm nhân khẩu khách hàng

KH1 Tuổi, nghề nghiệp, vị thế xã hội

KH2 Trình độ học vấn

KH4 Số thành viên gia đình Đặc điểm của chủ đầu tư

DT1 Vị thế và uy tín

DT2 Hình ảnh và thương hiệu

DT3 Năng lực và kinh nghiệm

DT4 Chiến lược truyền thông và marketing

Giá bán căn hộ CCCC

GB1 Giá bán BĐS và chi phí

GB2 Giá cả và khả năng cạnh tranh

GB3 Giá cả và sức mua của khách hàng

Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức

4.2.1 Thống kê mô tả mẫu

Theo kế hoạch lấy mẫu ở chương phương pháp nghiên cứu, cỡ mẫu cần thu về là 250 phân tử mẫu, và để đảm bảo số lượng mẫu thu về, tác giả quyết định phát ra tổng số 500 phiếu hỏi Thực tế, với 500 bảng câu hỏi phát ra đã thu về được 471 phiếu tương ứng với tỷ lệ hồi đáp là 94.2% Trong số 471 mẫu thu về có 13 mẫu không hợp lệ do thiếu thông tin; kết quả là có 458 mẫu hợp lệ được sử dụng làm dữ liệu cho nghiên cứu.

Bảng 4.4 Đặc tính của mẫu nghiên cứu

Cỡ mẫu (nE8) Tần số

Thu nhập trung bình trên tháng

Tốt nghiệp phổ thông trung học 85 18.6

Tốt nghiệp cao đẳng/trung học chuyên nghiệp 107 23.4

Tốt nghiệp sau đại học 59 12.9

Số năm tham gia quản trị dự án

4.2.2 Thống kê mô tả các biến độc lập Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung bình - mạnh.

Bảng 4.5 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC”

Các nội dung Đánh giá Điểm trung

Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng 6 53 132 196 71 3.5961

Kích cỡ bếp, phòng ăn & p.khách 5 66 173 147 67 3.4476

Số lượng và cỡ phòng ngủ 4 74 145 172 63 3.4716

Số lượng và cỡ phòng tắm 5 72 156 157 68 3.4607

Kiểu Layout và trang trí 10 75 139 162 72 3.4607

Các phương thức thanh toán 4 52 127 189 86 3.6572

Cụ thể: Tuổi thọ vật lý được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 3.71 điểm; tiếp theo đến các phương thức thanh toán với 3.66 điểm; Vật liệu kiến trúc với 3.62 điểm;

Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầngvới 3.59 điểm; Diện tích kết cấu với 3.49 điểm; Số lượng và cỡ phòng ngủ với 3.47 điểm; Kiểu Layout và trang trí và số lượng và cỡ phòng tắm cùng được đánh giá như nhau với

3.46 điểm; Kích cỡ bếp & phòng ăn với 3.44 điểm. Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Môi trường xung quanh” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh.

Bảng 4.6 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh”

Các nội dung Đánh giá Điểm trung

Tiếng ồn 2 21 56 112 267 4.3559 Độ rộng đường và phố 5 37 114 129 173 3.9345

Không gian xanh xung quanh 4 24 63 133 234 4.2424

Hệ thống thoát nước mưa 1 18 56 139 244 4.3253

Hệ thống đèn thắp sáng (phố) 2 13 42 135 266 4.4192

Cụ thể: Hệ thống đèn thắp sáng (phố) được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.42 điểm; tiếp theo đến tiếng ồn với 4.36 điểm; Hệ thống thoát nước mưa với 4.33 điểm; Chất lượng không khí với 4.26 điểm; Không gian xanh xung quanh với 4.24 điểm; Độ rộng đường và phố với 3.93 điểm. Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung bình - mạnh.

Bảng 4.7 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư”

Các nội dung Đánh giá Điểm trung

Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 20 60 101 102 175 3.7686

Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 12 44 88 129 185 3.9410

Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 15 58 99 134 152 3.7642 Khoảng cách tới các Thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội 18 44 93 119 184 3.8886

Khoảng cách tới chỗ làm 14 41 86 123 194 3.9651

Cụ thể: Khoảng cách tới chỗ làm được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 3.97 điểm; tiếp theo đến khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám với 3.94 điểm; Khoảng cách tới các Thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội với

3.89 điểm; Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ với 3.77 điểm; Khoảng cách tới trung tâm mua sắm với 3.76 điểm. Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” đến giá bán CCCC theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh.

Bảng 4.8 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư”

Các nội dung Đánh giá Điểm trung

Cung cấp chất lượng các dịch vụ như đã hứa 5 11 102 83 257 4.2576

Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà 5 13 118 44 278 4.2598

Chuyên gia thái độ lịch sự, nhiệt huyết và đẳng cấp, 5 5 125 58 265 4.2511

Chuyên gia bảo vệ quyền lợi người mua nhà 5 14 123 110 206 4.0873

Sự tiện lợi về thời gian và địa điểm giao dịch cho khách hàng 5 15 123 70 245 4.1681

Cụ thể: Khả năng hỗ trợ giải quyết các vấn đề của người mua nhà được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.259 điểm; tiếp theo đến Cung cấp các dịch vụ như đã hứa với 4.257 điểm; Nhân viên có thái độ lịch sự và chuyên nghiệp với khách hàng - 4.25 điểm; Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động với 4.17 điểm; Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà với 4.09 điểm. Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm phân khúc khách hàng ” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức trung bình - mạnh.

Bảng 4.9 Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng”

Các nội dung Đánh giá Điểm trung

Trình độ học vấn, vị thế xã hội 4 32 110 159 153 3.9279

Số thành viên gia đình 0 19 69 137 233 4.2751

Cụ thể: Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà (thu nhập) được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4.279 điểm; tiếp theo đến số thành viên gia đình với 4.275 điểm; Tuổi với 4.02 điểm; Trình độ học vấn với 3.93 điểm. Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của “Đặc điểm của chủ đầu tư” đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp theo quan điểm của nhà đầu tư và kinh doanh BĐS: Phần đông các đáp viên cho rằng các yếu tố này có ảnh hưởng ở mức mạnh - rất mạnh.

Bảng 4.10 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư”

Các nội dung Đánh giá Điểm trung

Vị thế và uy tín 3 2 6 199 248 4.5000

Hình ảnh và thương hiệu 1 3 8 219 227 4.4585

Năng lực và kinh nghiệm 2 3 12 234 207 4.3996

Chiến lược truyền thông và marketing 3 4 13 250 188 4.3450

Cụ thể: Vị thế và uy tín được đánh giácó tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt4.50 điểm; tiếp theo đến hình ảnh và thương hiệu với 4.46 điểm; Năng lực và kinh nghiệm với4.39 điểm; Chiến lược truyền thông và marketing với 4.35 điểm.

4.2.3 Phân tích nhân tố khám phá

Trước khi đi phân tích nhân tố EFA, tác giả sẽ kiểm tra xem dữ liệu có đầy đủ điều kiện để phân tích hay không bằng kiểm định KMO và kiểm định Barlett.

Kết quả kiểm định KMO thang đo 05 biến độc lập cho thấy KMO = 0.897 thỏa mãn điều kiện KMO > 0,5 (Kaiser, 1974) Như vậy có thể kết luận phân tích nhân tố là thích hợp với các dữ liệu đã có Tương tự như vậy kết quả kiểm định Barlett cho thấy p = 0.000 < 5% như vậy có nghĩa là các biến có quan hệ với nhau và có đủ điều kiện để phân tích nhân tố bằng kiểm định EFA.

Phép trích Principal axis factoring với phép quay Promax được sử dụng trong phân tích nhân tố thang đo các biến độc lập vì sau khi phân tích nhân tố, tác giả sẽ tiến hành phân tích nhân tố khẳng định (CFA) và phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) Các biến có hệ số tải (Factor loading) nhỏ hơn 0,5 sẽ bị loại, điểm dừng khi Eigenvalue (đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố) > 1 và tổng phương sai trích lớn hơn 50%.

Bảng 4.11 Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập KMO and

Phụ lục số 09 đã cung cấp số liệu về trị số đặc trưng được phân tích từ 31 biến quan sát. Tương ứng với 29 biến quan sát là 29 nhân tố được tính toán trị số đặc trưng Tuy nhiên chỉ có 5 nhân tố có trị số đặc trưng lớn hơn 1 còn lại 24 các nhân tố khác có trị số đặc trưng (eigenvalue) nhỏ hơn 1.

GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ

Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC

5.1.1 Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm

Giá bán căn hộ CCCC của CĐT phải tương xứng với chất lượng căn hộ và dịch vụ tòa nhà theo cơ chế thị trường, phản ảnh đúng tiêu chuẩn gắn mác dự án là CCCC. Để hạn chế điều này, cần phải: (i) Phương án phê duyệt về tổng mức đầu tư và phương án tài chính được các ban ngành thẩm tra/ thẩm định làm cơ sở để sở xây dựng cấp GPXD sẽ được dán công khai tại dự án và tại trụ sở UBND nơi có dự án; (ii) Mức giá bán của CĐT lần đầu tiên sẽ tuân thủ theo bảng giá + hệ số như phương án tài chính đã công khai; (iii) Tránh khách hàng tù mù về giá và các bên môi giới thổi giá hoặc CĐT nâng giá vô lý.

5.1.2 Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng

Xác định giá bán căn hộ CCCC phải tính đến yếu tố về tâm lý xã hội của khách hàng Tâm lý xã hội ảnh hưởng rất lớn đến niềm tin và tâm lý khách hàng khi quyết định làm việc gì đó liên quan đến chi tiêu những món tiền lớn Con người hay bị ảnh hưởng tâm lý về lời đồn thổi thường có sức mạnh ám chỉ mơ hồ tích cực hoặc tiêu cực tới việc ra quyết định làm việc gì hay mua/ bán thứ gì có giá trị to lớn như BĐS Xu hướng hưởng thụ nơi ở sang trọng độc đáo của khách giầu có dễ tạo thành trào lưu hưởng ứng hoặc tẩy chay bởi ảnh hưởng của hiện tượng Tâm lý đám đông/ lý bầy đàn Yếu tố tâm linh hay phong thủy cũng ảnh hưởng tới giá bán/ mua BĐS; sự đoàn kết hay xung đột nội bộ cũng ảnh hưởng đến giá bán BĐS; ảnh hưởng sự lên xuống của thị trường BĐS/ chứng khoán/ vàng/ hay ngoại tệ cũng ảnh hưởng đến tâm lý hành vi tiêu dùng của khách hàng; Cảm xúc yêu ghét/ tin tưởng hay nghi ngờ của khách hàng đối với môi giới/ sàn hay CĐT cũng ảnh hưởng tới giá bán BĐS…

Người đứng đầu của CĐT luôn kiểm soát được diễn biến tâm lý của hệ thống nhân sự của mình, phải đào tạo và hướng dẫn cho từng thể nhân trong nội bộ hệ thống nhân sự đều thấu hiểu sứ mệnh và mục đích đầu tư của dự án là nhân văn Quản trị niềm tin cho từng người đều hướng đến mục đích đầu ra cuối cùng của chuỗi đầu tư là sản phẩm BĐS đẹp - tiện ích và giá thành rẻ, cũng góp phần mang lại lợi ích cho khách hàng Dự án mang lại lợi ích hài hòa cho người mua, cho doanh nghiệp và cho chính quyền địa phương và cộng đồng khu vực.

CĐT là chủ thể hình thành ý tưởng và tạo dựng phát triển BĐS Do vậy cả ban lãnh đạo của CĐT luôn thể hiện sự kiên định với sứ mệnh và tầm nhìn của doanh nghiệp, tôn trọng kế hoạch phát triển đầu tư và kinh doanh BĐS theo xu hướng Rẻ - Xanh - Sạch - Đẹp - An toàn mà cả hệ thống không bị chệch mục tiêu và kế hoạch đề ra, không bị ngả nghiêng tâm lý khi có nhiều tác động vô hình từ yếu nhân và khách quan bên ngoài xã hội Tiếng đồn thổi tích cực của hiện tượng tâm lý xã hội về dự án và CĐT chính là kết quả đầu tư hiệu quả tốt đẹp và giữ lời hứa với khách hàng như các cam kết trong hợp đồng, thể hiện uy tín và đạo đức xã hội bằng các hành động hỗ trợ tài chính và công ăn việc làm với chính quyền địa phương.

5.1.3 Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường

Trong nền kinh tế thị trường, quy luật cung cầu chi phối khách quan giá cả thị trường. Chính vì vậy, giá bán căn hộ CCCC phải phản ánh mối quan hệ cung cầu trên thị trường.

Dựa trên khảo sát và đánh giá của các công ty CBRE, Savills, FPT securities, Bộ Xây dựng, và Ngân hàng thế giới (World Bank), giai đoạn 2014-2018, cơ cấu căn hộ trên thị trường giai đoạn 2020-2022 được thể hiện dưới đây.

Bảng 5.1 Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội

Căn hộ Dự báo cầu Dự báo cung

Hạng sang và Siêu sang (60-100 triệu/m 2 và hơn) Trung bình Khá cao

Cao cấp (40-60 triệu/m 2 ) Khá cao Cao

Trung cao cấp (30-40 triệu/m 2 ) Cao Rất cao

Trung cấp (20-30 triệu/m 2 ) Rất cao Cao

Bình dân (khoảng 20 triệu/m 2 ) Rất cao Trung bình

Số liệu bảng trên cho thấy, cung cầu đối với căn hộ CCCC có lợi hơn cho người mua Vì vậy, xu hướng giảm mức giá trung bình của căn hộ CCCC là phổ biến Hơn nữa, khách hàng cũng khó phân biệt giữa căn hộ trung cấp và cao cấp nên mức giá cũng có biên độ khá rộng: có thể giao động từ 25-55 triệu đồng m 2