Hội thảo khoa học: Cơ sở khoa học của việc định giá đất

ii Khia cạnh kinh tế thể hiện giá đất được hình thành trong các giao dịch vềquyền sir dụng đất khi đắt dai được xác định là loại hàng hóa đặc biệt được mang ratrao đỗi trên thị trường th

i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

‘TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘIKHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

SỐ 87 NGUYÊN CHÍ THANH - ĐỒNG ĐA — HÀ NỘI

Tel : 04.3832548 - Fax : 04.38343226

NỘI DUNG CHƯƠNG TRÌNH HỘI THẢO

*CƠ SỞ KHOA HỌC CUA VIỆC ĐỊNH GIÁ DAT”

‘Thi Sáu ngày 24.10.2014 tại Hội trường A402 ~ Trường ĐH Luật Hà Nội

8h00 8h15 | Dang ký đại biểu

§h15 - 8h20 | Giới thiệu đại biểu tham dự hội thảo

=|

Sh20 - 8h30 | Phátbiễu khai mạc Hội thio cia PGS.TS Nguyễn Quang Tuyển8b30-8h45 | Tham luận của PGS TS Nguyễn Quang Tuyén

Sh4s 9h00 | Tham luận cia PGS TS, Trầm Thị Minh Châm

9h00 - 9h15 | Tham lugn của TS Doan Hing Nhung

9h15 - 9h30 | Tham luận của TS Nguyễn Thị Nga

9h30-9h45 | Gidt ao

9h45 - 10h45 _ | Thảo luận, trao đổi của các đại biểu tham dự hội thảo

| A0B45- 1100 | Tổng cà bề mạc hội háo

MỤC LỤC

Chuyên đề: TONG QUAN VE GIÁ BAT VÀ CÁC YÊU TÔ TAC

DONG DEN GIÁ ĐẤT - PGS FS Aguyến Quang Tuyến

—9

Chuyên để: MỘT VAI SUY NGHĨ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT

NAM HIỆN NAY ~ PGS TS Trần Thị Minh Châu 1Gluyén dé: CƠ SỞ KHOA HỌC VE GIÁ ĐẤT VÀ ĐINH GIÁ DAT -

"Chuyên để: CÁC YÊU TÔ CHI PHO! PHAP LUẬT VE TAI CHÍNH

ĐẤT ĐẠI VÀ GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM - TS Trần Va Hai 4IChuyên để: TONG QUAN VỀ GIÁ DAT VÀ ĐỊNH GIÁ BAT Ở

Chuyên đề: BÌNH LUẬN NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH VE GIÁ

ĐẤT CUA LUAT DAT DAL NĂM 2013 ~ PGS TS Nguyễn Quang

“Chuyên dé: PHÁP LUẬT HIỆN HANH VỀ GIA DAT VA NHONG

VAN ĐỀ THỰC TIEN ĐẶT RA - TS Phạm Thu Thủy $6

10 Chuyên dé: THỰC TRANG CONG TAC QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE

ĐỊNH GIÁ ĐẤT - ThS Đỗ Xuân Tromg

ul “Chuyên để: THỰC TRANG CONG TAC ĐÀO TẠO, CAP CHUNG

TONG QUAN VE GIÁ ĐẮT VÀ CÁC YEU TÔ TÁC DONG DEN GIA BAT

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyển Khoo PL Kinh tế, Trường DH Luật Hà Not

4 Khái niệm ve giá đắt

Giá đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong xã hội vả trong các sich,báo pháp lý ở nước ta hiện nay Trước đây, trong thời kỳ aén kính tế được quản lý theo

cơ chế bao cấp, kế hoạch hóa, dit dai không được thừa nhận có giá thì khái niệm glađất chưa ra đời Kể từ khi nước ta thực hiện công cuộc đổi mới (năm 1986), xây dựng,nén kinh tế nhiều thin phẫn vận hành theo cơ chế thị trường có sự quán lý của Nhà

ước theo định hướng xã hội chủ nghĩa thi đất đai mới được thờa nhận có giá và khái

niệm giá đất ra đời Vậy giá đắt là gi?

- Theo Từ điển tếng Việt thông dụng do Nguyễn Như Ý (chủ biên): “Giá: Giátrị của hàng hóa được tinh bằng tiền”

+ Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội:

“Gia đất: Khoản tiền quy định từ mức tối thiếu tới mức tối đa cho từng loại đất nhằmxác định nghĩa vụ tải chính cia người sử đụng adr”

~ Theo Từ điển Luật học: “Gia đất: Số tiền tính trên một đơn vị điện tích đất do

"Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dich về guyằn sử dụng đắt,

“Như vậy, giá đất có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

“Một là, giá đắt là một đại lượng dùng đễ biểu thị

thành tiền khi tham gia các giao dịch (trao đổi) trên thị trường

Hai là, khái niệm giá đắt vừa mang khia cạnh kinh tế vừa mang khía cạnh pháp

Wy

(0 Khia cạnh pháp ly thé hiện giá đất được Nhà nước quy định trong các vin bản quy phạm pháp luật đất dai Ví đụ: Luật đất đai năm 2013; Nghị định số 49/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều

của Luật đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quyđịnh về giá đắt v.v Việc Nhà nước xác định giá đất nhằm mục đích để x lý m6i quan

hệ kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dan về đất dai) với tổ.

chức hộ, gia đình, cá nhân (với tư cách người sử dụng đất) trong sử dụng đất dai,

{ỌNgiyễn Như Ý (chủ biên: Từ ig ng Viet thông dun, Nab Giáo duc, Hà Nội -200I, tr 296

2 Trường Đại hoe Lat Ha Nội Từ điễn Thuật ngữ Lut hoe (tt da, Lagt Lao độn, Tự pháp que ), xb

‘Ging an nn din, Hà NG = 189,34.

2 Vện Kos oe Pip (Bồ Tu php: Tdi Lats, Nb Tả đến Bản Ra & Nab Te pp ANGI

-1

(ii) Khia cạnh kinh tế thể hiện giá đất được hình thành trong các giao dịch vềquyền sir dụng đất khi đắt dai được xác định là loại hàng hóa đặc biệt được mang ra

trao đỗi trên thị trường theo nguyên tắc trao đội ngang gid

Ba là, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất dai ở nước ta nên đấtđai không phải là đối tượng của các giao dich trên th trường mà quyền sứ dụng đấtmới là đối tượng tham gia trao đổi trên thị trường Vì vậy, giá đất được hiểu là giá trịquyền sử đụng đất được xác định khi thực biện các giao địch vé quyền sử dụng đất

“Có hai loại giá đất tồn tại ở nước ta: Báng gia đắt do Nhà nước xác định được

sử dung làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất hoặccho thuê đất; tính thuế sử dụng đắt, thuế thu nhập khi chuyén quyền sử dung đất, tính.phí và lệ phi về đắt đai và giá đất cụ thé do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tinh) quy định làm cơ sở để tính tiền bằithường khi Nhà nước thu hồi đất v.v Gia đất do người sử đụng đất thỏa thuận vớingười khác khí thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụngđắt và góp vẫn bằng quyền sử dụng đất

2 Thực trạng pháp luật về giá đất và định giá đất ở Việt Nam

2.1 Giải đoạn trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003

'Để thực biện Điều 12 Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định

số 87/CP ngày 17/8/1994 về khung giả các loại đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành

“Quyết đỉnh số 302/TTg về điều chỉnh hệ số k trong khưng giá đất của Nghị định 87/CPagay 17/8/1994 Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã xây dựng bảng giá đấttheo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ Một số tỉnh đã điều chỉnh kịp.thời bing giá đất cho phù hop với dah hinh thực tiễn của địa phương Năm 1998,

“Chính phủ ban hành Nghị định số 17/CP quy định lại hệ số k lên tới 50% theo khung.giá của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994,

‘Nid nước ban hành khung giá và bảng giá đất lam cơ sở để thực hiện các yêu cầu

về quản lý đất dai ở trung ương và địa phương, Tuy nhiên, nhìn chung giá đắt do Nhànước xác định so với thực tẾ còn thấp, nhất Id ở các đô thị lớn, các khu công nghiệp,khu du lich, thương mại nên các khoản thu từ đất dai vào ngân sách Nhà nước đạt tỷ lệthấp, không bù đắp nỗi khoán bồi thường khi Nhà nước thu hai đắt cho mục đích quốc.phòng, ap ninh, lợi ch quốc gla, lợi ích công cộng Người bị thu hồi đất không chấp,nhận giá bề; thường làm cho việc giải phóng mặt bằng khó khăn, chậm chễ, việc vận.dụng bồi thường tuy tiện, tiêu cực, lợi dụng để tham 6, không công bằng trong bồi

ường thiệt hại.

“Nhà nước đã hai lần điều chỉnh hệ số k của khung giá đất và hệ số k lẫn này lêntới 50% để các địa phương vận dụng Điều đó có nghĩa khung giá đất theo Nghị định.

số 87/CP ngày 17/8/1994 không còn mang day đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn, chưa sátvới thực tế và cần phé tục nghiên cứu hoàn thiện,

áp dụng khung giá đắt gặp nhiều khó khăn, bắt cập; các tinhchỉnh khung giá (K) nhưng vẫn không sát với thực tế, không

phù hợp với thị trường bắt động sản Do đó ngày 13/5/1996, Thủ tướng Chính phi đã

‘ban hành Quyết định số 302/TTg về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá đất ban.bành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 “ từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá ” Quyếtđịnh số 302/TTg mới chỉ quy định về việc điều chính khung gia đắt 46 thi Còn đối vcác loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá đất không được điềuchính phù hợp, kịp thời Do đó ngày 21/3/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số

11/1998/NĐ-CP về việc sửa đôi, bổ sung khoản 2, Điều 4 Nghị định số 87/CP ngày

17/8/1994: “Giá các loại đất do địa phương quy định có thé thấp hơn giá 161 thiểuhope cao lam giá tối da của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và hệ số (K) đã được điễu chỉnh tại Quyết định

số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng giả

không vượt quả 5056”.

Tuy vậy, thực tế áp đụng giá đất vẫn còn gặp nhiều bit cập, đặc biệt là đối vớinhững nơi Nha nước thu hồi đắt nông nghiệp để sử dung vào mục đích phát triển kinh

tẾ, Nếu áp dụng giá đất (dat có điều chỉnh theo Quyết định số 302/TTg và Nghị định số17/1998/NĐ-CP) dé bồi thường sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đời sống ca các hộ nông,dân có đắt bị thu hồi

2.2 Giai đoạn sow kải ban ñành Luật đất dai năm 2003

Một trong những nội dưng quan trọng của Luật Bit dai năm 2003 là xoá bỏ bao

cấp về đất đai trên cơ sở coi dat dai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của đất nước.

cần phải được định giá đheo đúng quy luật của kinh tế thị trường và phải được đối xử

như một loại hing hoá có tính đặc thà trong quá trình giao dich trên thị trường bắt động sản.

Luật Đất đai năm 2003 quy định vấn đồ tài chính về dit dai và giá đất; Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giácác loại đất và Thông tr số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tai chỉnh về

việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương

php xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP nại

27/01/2007 của Chính phủ sửa đổi, bd sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 v.v là những cơ sở pháp lý quan trọng cho sự bình.

3

thành một nền tài chính về đất đai trong sự phát triển và hình thành đồng bộ với các.Toại thị trường quyền sử dung đất, thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường khoahọc và công nghệ Theo Luật Đắt đai năm 2003, giá quyền sử đụng đất (goi tt là giáad) là số tiền tinh trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hìnhthành trong giao dịch về quyền sử dụng đắt Điều nay được phân biệt với giá trị quyền

sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một điện tích đất xácđịnh trong thời han sử dụng đất xác định” Gia đắt là một nội dung được ghi nhận va

quy định trong Luật Dat đai năm 2003 Đề thực hiện được việc quản lý tài chính về đất

dai và các quyền của người sử dụng đất, việc đầu tiên và cực kỳ quan trọng là phải xác.inh được giá của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp của nó là "giá quyền sử dụng đất"

"Thực tẾ thời gian qua cho thấy việc xác định giá đất còn nhiều bắt cập, thiếu

thống nhất, giá đất do Nhà nước quy định khi giao quyền sử dụng đất cho người sử

dung với giá đắt trên thị trường còn có sự chênh lệch đáng kễ, làm nay sinh nhiều tiêu

‘eye và chưa trở thành mức giá chuẩn để khuyến khích thị trường bắt động sản phát

triển lành mạnh Đó là hệ quả của cơ chế quản lý tải chính về đất đai thiếu hiệu quả

'Thị trường bắt động sản hoạt động tự phát, nhiều giao dịch về đất đai không làm thủ

tuc thông qua cơ quan nhà nước Tình trạng đầu cơ đất đai làm cho giá đất ting cao

không hợp lý, gây nhiều tiêu cực về kinh tế, xã hội; đặc biệt là tác động xáu đến môi trường đầu tư và sức cạnh tranh của nền kinh tế Nguồn thu ngân sách từ đất dai nhỏ 'bé và thất thoát lớn, cơ chế huy động nặng về hành chính, thiếu cơ chế bằng

“chính sách kinh tế, tài chính Vi vậy mục tiêu hàng đầu của việc đưa ra giá đất là nhằm.

ổn định môi trường đầu tr, thúc đẫy kinh tế phát triển Bên cạnh đó còn thực hiệnnhiều mục đích có ý nghĩa lớn về mặt xã hội, giáp người chưa có nhà ở, người có thu

nhập thấp có cơ hội giải quyết được chỗ ở Định giá đất làm cơ sở để xử lý hài hỏa lợi giữa Nhà nước, nhà đầu tr, và người sử đụng đất trong bỗi thường, giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất

2.3 Giai đoạn sau Kit ban hành Luột đẫ đi năm 2013

Luật đất đai năm 2013 ra đồi nhằm đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước và hội nhập quốc té Một trong những điểm mới của

‘Dao luật này là sửa đổi, bỗ sung các quy định về giá đất Nhà nước xác định bing giá

(đắt và giá đất cụ thé sử dụng làm căn cứ để xử lý mỗi quan hệ về lợi ích kinh tế giữa

"Nhà nước, người sử đụng đất và nhà đầu tư trong lĩnh vực đất đai.

(0 Yề bảng giá đắc Bing giá đắt do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) xây dựng và trình Hội đồng nhân

“Khoản 23 Diba

“khoản 24 Điệu 4 Luật tdi năm 2003

din (HDND) cùng cấp (hông qua trước khi ban hành Bảng giá đắt này được xây dựng căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá dat và khung giá đắt do Chính phù quy

định, Bảng giá đất được xây dụng định kỳ 05 năm Trong thời gian thực hiện khung

đất mà gié đắt phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên sơ với a hoặcgiảm từ 20% trở lên so với giá tối thiêu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnhkhung giá đất cho phù hợp Bảng giá đất được sử dụng lầm căn cứ tính tiền sử dụngđất khi Nhà nước công nhận quyền sir dụng dit ở trong hạn mức của hộ gia đình, cá

“nhân; tính thuế sử dung đất; tính phi va lệ phí trong quản lý, sử dung đất dai v.v

(i) Gia đắt cụ thé: Gia đắt này do UBND cắp tỉnh quyết định Trong quá trìnhxác định giá đất cụ thể, cơ quan quân lý đất dai cắp tính được thuê tổ chức có chứcnăng tu vẫn Xác định giá đất để tư vẫn Việc xác định giá đất cụ thé phải dyn trên cơ sở

“điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đắt thị trường và thong tin về giá đất trong

cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá ait phù hợp Căn cứ kết quả tr

vấn xác định giá đắt, cơ quan quản lý đắt dai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đấtxem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định Gia đất cụ thể được sử đụng làmcăn cứ tính tiền sử dụng đắt khi Nhà nước cộng nhận quyền sử dụng phan dit ở vượthạn mức của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng dat, tiễn thu đắt khi Nhà nước giaodit, cho thuê đất; tính tiền bồi thường thiệt hại khi Nhá nước thu hồi đất y.v

Nhu vậy, việc xác định gia đất cụ thể từng bước tiếp cận cơ chế thị trường tronghình thành giá đất và có tham vẫn của tả chức có chức năng tw vấn xác định giá đất sẽ

‘gop phần hạn chế sự áp đặt ý chí của các cơ quan công quyền trong việc quyết định giá

đất

3 Những yếu tố hình thành giá đắt

Đất dai là một loại tải sản - "hàng hoá” đặc biệt khác với các loại tài sản ~

“hàng hoá” khác bởi các đặc tinh tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó Vi vậy, bản

chất của giá đất cũng khc với bản chất của các loại ải sin - hàng hoá khác Sự khác

nhau này được thé hiện ở những khía cạnh cơ bản sau đây:

= Không thé tính ding, tink đủ, nh hết được giá trị vốn có của đất

~ Giá đất chứa đựng yếu tố địa phương ving, cục bộ

~ Về tổng quan và lâu đãi giá đất thường bị tính cân bằng rong quan hệ cung cầu tác động theo xu thé “cung” có hạn nhưng “edu” luôn luôn tăng do sức ép của sự gia tăng dan số và tốc độ đồ thi hoa.

-~ Đắt đai nồi chung và gia đất nói riêng chứa đựng những y

hội, pháp luật, tâm lý vã chính những yếu tổ này tắc động và ảnh hưởng mạnh mẽ tới giá dit,

~ Quan hệ pháp luật (quan hệ thị trường bắt động sản) nói chung và quan hệ

pháp luật đất dai nói riêng được cấu thành bởi 3 yếu tố:

(0) Chú thé (các bên tham gia quan hệ như cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước và các đương sự tham gia các quan hệ n6i trên).

i) Khách thé (vật trao di như tài sản, đắt đai, hàng hoá khác )

Git) Mất quan hệ pháp luật như cam kết quyền - nghĩa vụ trích nhiệm của mỗi

"bên trong giao dich tai sản - hàng hoá mà cụ thé trong lĩnh vực đất đai như: giao đất,thuê đắt, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại về di

"Trong mối quan hệ nói rên, giá đất của vật trao đối vừa git vai trò “edu nối”gitta các yếu tố cầu thành của mối quan hệ, vừa thể hiện bản chất kinh tế của mồi quanhệ

Gi đất bị tác động hoặc bị chỉ phối bởi nhận thức của xã hội về vai tỏ củađất dai đối với cuộc sống và về trình độ, mức độ khai thác, sử dựng đắt ở mỗi thời kì

lich sử

Ning vấn đề trên đây đều có quan hệ đến “nh bản chất" nói chung và tấtnhiên giá đất mà Nhà nước ta quy định hiện nay cũng không thé không chứa đựngnhững yếu 6 đó, có điều là tuỷ thuộc vào hoàn cảnh môi trường xã hội và nhận thức

của con người quản lý xã hội đương thời ma chính sách về giá đất có những đặc trưng, cho từng thời ki cụ thể Giá đất hiện nay, Nhà nước ta quy định chủ yếu là nhằm:

“Một là, điều chỉnh mốt quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Hai là, giá đắt do Nhà nước quy định không áp dụng đối với các trường hop

(được giao đắt ma không phải nộp tiền sử dụng đất

Ba là, khung giá đất mà Chính phủ quy định là cơ sở để các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vận dụng xây dựng bảng giá đất cụ thể cho sát với thực tế và

tình hình thực hiện ở địa phương mình.

"Bắn là, 18 chức, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển quyển sử dung đất cho nhau không bắt buộc phải thực hiện theo giá đất quy định của Nhà nước mà được thực hiện

theo giá do các bên tự thoả thuận.

.Các quy định của Nhà nước về giá đắt vẫn còn ở mức sơ khai, giản đơn và chủ yêu mới đựa vào một số các yếu tổ chính tác động tới giá đắt, Xuất phát từ mục dich

1 việc quy định bảng giá đất và giá đất cụ thé mà Điền 114 Luật đắt đai năm 2013

‘uy định: () Bảng giá đất được sử dụng lim căn cứ tính tiền sở dụng đất khi Nhà nước

công nhận quyền sở dụng đối với phần diện ích đất ở trong hạn mức của hộ gia đình,

cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tinh phi và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai : (i

6

Gia đất cụ thể được sử dung làm căn cứ tính tiên sử dung đất khi Nhà nước công nhận

quyền sử dụng đối với phần diện tich đắt ở vượt hạn mức cúa hộ gia đình, cá nhân tính tidn sử dụng đất, tiễn thuê đất khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá tr tải sản

khi giao đắt tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi dit Từ quy định này cho thấy,giá đất do Nha nước quy định chi đỗ giải quyết mối quan hệ kink tế đắt giữa Nhà nước

Và người sử dụng đất Không áp dung giá này khi các bên chuyển quyển sử dụng đất.

Gia chuyển nhượng quyền sử dụng đắt do các bên tự thoả thuận, gié nảy thường được

‘poi là giá thực tế hay giá thị trường,

Giá thi trường - giá đắt thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đấtnào đồ có thể thực hiện được phù hop với khá năng của người bán quyền sử dụng đất

‘vA người mua quyền sử dụng đắt trong một thị trường có sự tác động của quy luộ giátrị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Nó biểu hiện hing tiền đo người chuyểnnhượng (người bán) và người nhận quyền nhượng (người mua) tự thoả thuận với nhautai một thời điểm xác định Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyển sử dụng đấtchính là mệnh giá của quyền sử dựng mảnh đất đó trên thực tế trong một không gian1a thời gian xác định Như vậy, trên thực tế có hai loại giá dit: giá đất do Nhà nướcquy định và giá thị trường Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai(đrực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dung đất và giữa những người

sử dụng đất với nhau,

(Gi Nhà nước quy định thường ở trạng thái “nh” và thấp; trong khi đó, giá thị

trường thường ở trạng thái "động” và cao hơn giá của Nhà nước Trạng thai “tinh” và

“động”, độ chênh lệch cao và thấp này cáng nhiều, cảng lớn thì cảng gây ra những bắclợi, những hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng, hợp lí, hai hòagiữa lợi ích của Nhà nước và người sử đụng đất trong quá trình thực hiện việc thụ thud

thu nhập cá nhân khí chuyển nhượng bắt động sản, thu tiền khi giao đắt hac cho thuê

đất, bồi thường về đắc khỉ Nhà nước thu hồi đất Sự chênh lệch lớn về giá đất thịtrường và giá đất do Nhà nước quy định (dưới đây gọi là giá quy định, tức là giá do

UBND cấp nh quy định theo khung giá đại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

15/05/2014 của Chính phi) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thi - nơi mà thị trường bit động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng dit) din ra sôi động Vậy đễ gid đắc do

"Nhà nước xác định sát gần với giá đất trên thị trường cần phải tuân theo các nguyên.

tốc nào và phương pháp được tiến hành ra saơ? Nhằm giải quyết thực tẾ này, Điều 112Luật đất dai năm 2013 quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau

đây

~ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

~ Theo thời hạn sử đụng đất.

~ Phù hợp với giá đắt phổ biển trên thị trường của loại

dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối v

sid quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

có cùng mục đích sử

Công mộtthời điểm, các thi ấtiền kể nhau có cũng mục ích sử đụng khả

năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như

nhau.

Taye ra những vấn đề nêu trên không phải là mới đối với nhiều nước trên thé giới Tuy nhiên để vận đụng vào Việt Nam thì cũng không phải là dé, bởi lẽ đất đai

ngoài việc phản ánh các thuộc tính tự nhiên, nó còn phản ánh các đặc tính kinh tế,

pháp luật, tâm lí, xã hội Ngược lại, chính những đặc tink nêu trên lạ tác động trở lại

làm cho giá trị của đất ting lên hoặc giảm di Vì vậy, nghiên cứu giá đất và các nguyêntắc, phương pháp xác định giá đất trước hết phải nghiên cứu đến các yếu tố xác địnhgiá đất trên thị trường

BE thực hiện việc định giá bét động sản, cần phải phân biệt các yếu đố ảnhthưởng đến giá trị Trong bối cảnh đó, giá trị được xem như có liên quan tới một số yếu

tố có mỗi quan hệ chặt chẽ ít hoặc nhiễu tới khách thé, Những yếu t6 nay có thé được

phân loại như sau:

3.1 Các yếu tố có mỗi liên hệ trực tiếp với bắt động sản, đắt dai

“Trong lý thuyết định giá, người ta phân các yếu tố có mỗi liên hệ trực tiếp vớibắt động sản thành các nhóm

3.1.1 Nhóm các vắu 4 ae nhiên

~ ị trí bắt động sản

Khả năng sinh lời do yếu tổ vị trí bắt động sin mang lại cảng cao thì giá tị củabit động sản căng lớn Mỗi bắt động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị tí, vị tí tuyệtđối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có.vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị bất động sản Tuy nhiên,trong những trường hợp cụ thé, sự đóng góp vào giá trị chung của những bat động sản

có thể khác nhau giữa 2 loại vị tí Điều đó giải thích tại sao những bắt động sản ở khw

‘ue trung tâm đô thị hay một ving nào đó có giá trị lớn hơn so với những bat động sản cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những viing ven trung tâm và cũng giải thích tại

sao những bắt động sản tại các vị trí ngã ba, ngã tư, đường giao thông hay đường phốlại có giá trị cao hơn so với giá trị những bắt động sẵn tương tự trong cùng khu vực,từng vùng nhưng không phải ở vị trí ngã ba, ngã tư Việc xem xét đánh giá uu thé về

‘vi trí bất động sản là eye kì quan trong, đặc biệt đối với việc xác định gid đắt.

- Kich thuớc, lành thd, diện (icÄ thứa đất hoặc lô đất

Một kích thuớc và diện ích thửa đất được coi là tối ưu khi n6 thoả mãn yêu

cầu cụ thể của đại de số đân cư tong vùng Ví du: Tại Hà Nội, với loại nhủ cầu đổ 6,

kích thước, diện tích thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất rộng từ 4m đến Sm

và chiều âu thửa đất từ 10m đến tấm

~ Địa hình bắt động sản toa lạc

"Địa hình nơi bit động sin toa lạc cao hay thấp so với các bắt động sản Kháctrong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá tr của bit động sản đó, Tuy nhiên, sựtác động nhiều hay # của yếu tổ địa hinh còn phụ thuộc vào đặc điểm của ving lần cậnbất động sản là vùng dan cu, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại, dịch vụ Đốivới vùng lân cận là dan cư, có địch vụ cắp thoát nước và cấp điện tốt, thì địa hình bấtđộng sản cao hon sẽ làm tăng giá trị của bat động sản và ngược lại

- Hình thức (Mẫu mri) lên ngoài Bắt động sản (đối với bất động sản là nhà 6 odie công trình xây đựng khác)

Hình thức (kiến trúc) bắt động sản (nhà ở) ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị bấtđộng sản Nếu 2 bit động sin có chi phi xây dựng như nhau, bắt động sản nào có kiếntrúc phù hợp với thị hiểu th giá tị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

~ Đặc điểm trên lòng đắt và dưới mặt đắt (độ dầy của lớp đất trên bề mặt, tinkchất thé nhưỡng, tính chất ve? vv.)

Mie độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá trì hất động sản tỳ thuộc

‘vio mye đích sử dụng đất 77 dục Độ đẩy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt

có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất; nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp,

“nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử đụng vào mục đích xây dựng.

- Tình trang mỗi trường (đo tác động của con người)

Môi trường trong lánh hay bj ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng.trực tiếp đến giá trị bất động sản

~ Các tiện lợi vã nguy cơ ri ro của tự nhiên

"Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này còn tup thuộc cũng địa lý Đối với các tink phía Bắc nước ta, bất động sản có mặt tiền hướng đông bắc, không thé có giá tri

bằng bat động sản trong tự nhưng mặt tiền hướng đông nam Hay giá tị của những.bất động sản tog lạc phía ngodi dé dọc theo hướng sông Hồng chịu ảnh hướng trực tiếp,bai yếu tổ rủi ro do chế độ nước lũ thất thường hàng năm của đồng sông lồn nhất khu

‘vue phía Bắc này sẽ có gid trị thấp hơn các bất động sản phia trong đê sông Hồng,

3.1.2 Nhóm các yếu tố kinh

= Khả năng mang lại thu nhập từ bắt động sân

“Thuộc loại này gồm các yếu tố như mức thu nhập hàng năm từ bất động sản

(tinh theo don vị điện tích đất (m2); thời gian kinh doanh có hiệu quả

thing tiện nghĩ từ bắt động săn dem loi rlne: Hệ thống điện, nước, vệ sinh,điều hoà nhiệt độ, thông ti liên lạc (gắn với bắt động sản)

3.1.3 Các yếu tổ về pháp luật

~ Quy hoạch sử dung đắt gắn với bắt động sản

Mục đích sử dụng bất động sản theo qui hoạch sử dụng; hiện trang bat động.

sản so với mục đích sử đụng.

~ Tình trang pháp lý của bắt động sản

“Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nha, giấy phép xây

dung hiện có.

= Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bắt động sản

Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà va công trình xây dựng khác gắn

Với bắt động sin: tình trạng cho thuê, thé chấp bét động sản; tinh trạng tranh chấp

“quyền sử dụng đất, sở hữu nhà; các bình thức sở hữu bị hạn chế quyển (quyền sở hữu

chung, sở hữu hỗn hợp, quyền địa dịch của chủ sở hữu đất liền kề vv )

3.1.4, Nhôm các yếu tố về tâm ý - xã hội

= Tình trạng những người sắng trong bắt động sản (trường hợp bắt động sản là

hà ở)

‘Tinh trạng sức khoẻ; nghề nghiệp và tinh trạng về việc làm; các mối quan hệ

‘tinh cảm gia đình, xã hội của những người dang chung sống wv.

~ Những vấn đề liên quan dén thuyết phong thủy: bao gồm hướng đắt, địa hình,

thế đất

3.1.5 Các yếu tổ liên quan đến thị trường.

= Tính hữu dụng của bắt động sản

~ Nhu cầu loại bắt động sản trên thị trường

= Tình trạng khan hiểm loại bắt động sản trên thị trường,

~ Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bắt động sản.

3.2 Các yéu tb chung bên ngoài

312.1 Các yếu tổ pháp Ii; Nhà mabe và chính trị

Sự thay đổi hệ thống chính tị sẽ kéo theo sự thay đỗi đường lổ, chính sách,

pháp luật của quốc gia nói chung Mặc db giá tị của tài sản nhận được từ các quyền về

tải sản do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà

nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường bất động sẵn nói chung và hoạt động

đầu tự vào lĩnh vực bắt động sản nói riêng Sự thay đổi đó có thé làm tăng hoặc giảmnhu cầu về dit Sự tắc động đó theo chiều hướng nào, tích cực Hay tiêu cực, khu)

&hích hay hạn chế còn tuỳ thuộc vào từng chủ trương, chính sách của Nhà nước Haynói cách khác, còn tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhả nước đốivới thị trưởng bắt động sản Kết quả là lượng giao dich bất động sản trên thị trườngtăng lên hoặc giảm di Sự tăng, giảm đó diễn biển nhanh hơn so với diễn biển của hoạcdong đầu tư vao lĩnh vực bắt động sản, cân bằng cung cầu bị phá vỡ kéo theo sự tănghoặc giãm giá bit động săn trên thị trường

6 nước ta, các chính sách tác động trực tiếp đến giá trị bit động sản mà ngườiđịnh giá phải nhận biết chúng, bao gồm:

~ Chính sách tài chính, áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuêđất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dung đất

~ Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bắt động sản

= Các chính sách thuế của Nhà nước về bắt động sản.

3.2.2 Các yếu tổ thuộc kinh tế vĩ mồ

Bo là các yếu tổ kinh s liên quan đến tình hình chung của kinh tổ quốc t8, quốc

gia, khu vực và địa phương Các yếu tổ này ảnh hưởng đến gia trị cia đất, bao gồm:

~ Tình bình cung- edu bất động sắn trong khu vực

- Đặc điểm những người tham gia thị trường bắt động sản trong kh vực,

~ Các điều kiện của thị trường bắt động sản trong khu vực

= Hiện trang vùng lân cận (cơ sở hạ ting như đường, hệ thống cấp thoát nước,

cắp điện, thông tin liên lạc wy

~ Mức độ ting trưởng GDP bàng năm của ving trong một số năm gần với năm.

inh giá và so với mite độ tăng trường GDP của Nhà nước.

- Thu nhập bình guân năm ede người dân tong vùng ((huộc nhóm cao, trung Đình hay thấp) so với các vùng khác.

= Khả năng đáp ứng nhau cầu tín dụng cúa hệ thống tín dụng trong vùng.

~ Số lượng các lô, thừa đắt trồng trong ving,

"

~ Mức giá bình quân các loại dat trong vùng.

~ Tỉ lệ thuế và mức thuế suất.

~ Mức độ lạm phát chung.

~ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán thị trường tín dụng,

trong vùng,

323: Cae yhurtd vệ 8 hột

'Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bắt động sản Một khu vực ma

mật độ dân số đột nhiên tăng cao do dòng người di cư từ nơi khác chuyển đến Nếu

mức cung của thị trường bit động sản vùng đó vẫn giữ ở mức bình thường như lúc dân

số chưa tăng đột biến, thì giá trị bắt động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu.

bị phá vỡ; cung nhỏ hơn cầu Mặt khác, giá trị của các bất động sản chủ thé sẽ cao hơn

so với các bắt động sản tương tự, nhưng ở vùng khác Nếu vùng có bắt động sản chủthể là khu dan cư có địch vụ y tế, giáo dục tốt hơn, trình độ dân trí cao hơn, ti lệ tộiphạm thấp hơn và tập quán của người dân trong ving văn minh hơn Tóm lại, khỉ

nghiên cứu các yếu tố về xã hội người định giá phải đặc biệt quan tâm các yếu tổ cụ

'Như trên chúng ta đã nghiên cứu hàng loạt các yếu tổ ảnh hưởng tới giá tị nói

chung và giá trị bất động sản nói riêng

Luật Bit dai nắm 2013 quy định giá đất hình thành từ các nguồn sau:

~ Do Nhà nước quy định.

~ Do việc đầu giá quyền sử dung đất hoặc đầu thầu dự én có sử dụng đất

~ Do người sử dụng đất thỏa thuận với nhau về giá đất và những yếu tố có liên

‘quan khi họ thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê

‘Vé nguyên tắc xác định giá đắt phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng.

“đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Trước đây thực hiện cơ chết

“hai giá", giá do Nhà nước quy định và giá chuyển nhượng trên thị trường nhưng hailoại giá nay chênh nhau quá lớn nên người dân thường chuyển nhượng chui Nay giá

2

đất sắt với giá chuyển nhượng trong điều kiện bình thường trên thị trường nên nếu tổchức thị trường tốt thì người sử dụng đất sẽ công khai, mình bạch các giao dịch liện

quan đến quyền sứ dung đất.

3.3, Phương phâp xác dink giá đất

“Trong các phương pháp xác định giá đất thì phương pháp xác định vị trí - chất lượng cho độ chính xác cao đối với nhà đất, đắt đô thị Tuy nhiên, bị hạn chế bởi các.

thông số “đầu vào” phải được điều tra kỹ và đầy dG, mặt khác phải có phương tiện tính

toán và không dễ áp dụng ở những nơi trình độ cán bộ còn thấp và trang bị còn han

chế,

31 Yê cu định giá đất

‘Vige định gia đất nhằm đạt được các yêu cầu cơ bản sau đây:

~ Trước hết phát nhằm mục đích ôn định giá đất

“Tiêu chí định giá đất can cứ giá đất thực tế chuyển nhượng tr thị trường trong

điều kiện bình thường,

= Định giá đất có tính đến yếu tế toàn cầu hóa khi Việt Nam gia nhập Tổ chức

‘Thuong mại Thế giới (WTO) Định gié đắt không thể tách rời giá đất của các nước.trong khu vực, vì anh hưởng trực tiếp đến chất lượng đầu từ nước ngoài

Luật đắt đai năm 2013 quy định tài chính về đắt đai một cách có hệ thống, Datđại phai được định gia và tham gia th trường bắt động sản với tư cách là một loại hànghóa đặc biệt Luật quy định đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định 48 tính tiền sửđụng đất, tiền thuê đất, tính giá tị bồi thường khỉ Nhá nước thu hồi đất, tính thuế sử.đụng đất, phí và lệ phí có liên quan đến đất Trong thực tế khung giá đắt do Chính phủquy định va bảng giá đắt do URND cấp tinh xác định có sự chênh lệch quá lớn so với

giả chuyển nhượng quyền sử đụng đất 6 địa phương Đây là một kế hỗ lớn trong quân

lý tài chính đất đai, tạo điều kiện tham nhũng trong quản lý đắt dai và đầu cơ trong sử

đụng đất Quản lý tai chính đất dai hiện nay vẫn sử đụng công cụ hảnh chính là chủ.yếu, chua sử dụng công cụ điều tiết kinh tế cho phù hợp với kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa Hệ thống thuế chưa didn tiết được người có thu nhập cao tr chuyển nhượng bat động sản, người có nhiều đắc

Thị trường bit động sản có vai rd quan trọng trong quá trình đầu te xây dựng

co sở hạ ting, phát triển công nghiệp và địch vụ Hiện nay thị trưởng bit động sản

chưa được quia lý hiệu quả và phát triển lành mạnh, thị trường "ngẳm” còn hoạt động

mạnh, đầu cơ đất đai, nhà ở là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất Kinh sể

bit động sin chưa có mặt trong cấp đổi kinh tế vĩ mồ và chưa là một thành phần trong

B

GDP (trong khi đó ở các nước khác trên thế giới, kinh tế bắt động sản chiếm từ 20%

đến 30% GDP)

Vi vậy, yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống quản lý tai chính đất dai, kết hợp giữa biện

"hấp hành chính với biện pháp điều tiết kinh tế, én định giá chuyển nhượng quyển sửdung đắt thực tế theo hướng phù hợp với giá do Nhà nước xác định, cải cách hệ thống,thuế có liên quan đến đất đai Chính phủ có kế hoạch xây dựng và phát triển thị trường,

bắt động sản lành mạnh trong đó có thị trường quyền sử dụng đất là những vấn đề

mang tính cấp bách nhằm góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng,

"xã hội chủ nghĩa ở nước ta biện nay.

3.3.2 Một số điểm chú ý khi xác định giá đắt

Giá đất do Nhà nước công bố chỉ có một mức giá với một loại dat, một thời điểm và ứng với mục đích sử dụng đất, cho nên giá đất công bố được "lâm căn có" để xác định các quan hệ tài chính về dét đai thi yêu cầu phải có tinh én định tương đổi về giá và mức giá tính thuế cũng phải bảo đảm cân đối giữa các loại đất đai tránh sự

chênh lệch quá lớn.

“Các thửa đất, lô đất liên kề nhau, có điều kiện tự nhiên kính tế- xã hội, kết cấu

hạ ting như nhau, có cùng mục đích sử dụng đất hiện tại và cùng mục dich sử dungtheo quy hoạch thì mức giá tính trên một đơn vi điện tích phải trơng đương nhau Tuyhiên, trong mỗi khu đất, mỗi vi tr lại có sự khác nhau về mức độ thuận lợi, khả năng

kinh doanh sinh lời nên lại có sự chênh lệch nhất định về giá Vì vậy, vấn đề này sẽ tất khó khi quy định cụ thé trong văn bản quy phạm pháp luật mà nhiều khí dựa vào

kinh nghiện, tình độ phân tích đánh giá của mỗi cán bộ

it tại khu vực giáp ranh giữa các tinh, thành phố trực thuộc trung ương có

điều kiện tự nhiên, kết cầu he ting như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cing

mục dich sử dung theo quy hoạch thì mức giá như nhau Điều này có nghĩa là giá đất phải gắn liền với mục dich sử dụng đất đã được xác định và phải căn cứ vào mức độ sinh lời từ đất đai, điều kiện thuận tiện cho sản xuất, sinh hoạt Điều này đòi hỏi các dia phương phải bản bạc thống nhất với nhau về giá đất thuộc khu vue giáp ranh, nếu không thống nhất được thi edn có một cơ quan chuyên trách của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định xử lý về vẫn đề nay.

“Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá dit và khung giá các loại đất Trên cơ sở khung giá đất của Chính phi, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá

“đất cụ thể tại địa phương Vì thé, giá đắt phụ thuộc rất nhiễu vào quyền chủ động của

dia phương Điều này sẽ tạo cơ hội rắt thuận lợi cho địa phương trong việc chủ động,phát trién kinh tế - xã hội tại địa bản; đồng thời có chính sách thu hút dầu tư thông qua

“

việc cho thuê đắt đối với các dự án Đó chính là chính sách "chiến lược marketing địaphương" tạo ra lợi thé vùng, miền.

4 Mối quan hệ giữa giá đất và thị trường bit động sin ở Việt Nam

Luật đất đại năm 1993 ghi nhận “Dit dai có gid”, Đây là một trong những nội

‘dung quan trọng, thể hiện sự tiếp cận của quan hệ đất dai đối với cơ chế thị trường.

Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chếthị trường, đồng thời giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của cácquan hệ chuyén quyền sử dụng đất Việc định giá các loại đất xuất phát từ nhiều yêu

cầu khách quan, trong 46 cỏ yêu cầu là từ nay Nhà nước cho phép người sử dụng đất

được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Nhà nước sẽ đánh thuế đối với việc chuyển

nhượng đó Như vậy, đất đại phải có giá để tạo cơ sở pháp lý cho việc “tính thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thu đất, tinh giá tr tài sảnkhi giaơ đắt, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” Trong nền kinh tế thịtrường, những vấn tế - xã hội trong quản lý, sử dụng đất đai là rất rộng lớn vềphạm vi và phong phú trong hình thức biểu hiện, có liên quan đến không chỉ cắp ban

hành chính sách ma còn tác động trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thin của hàng,

triệu hộ gia định nàng dân và các ting lớp dân cự khác Luật đất đại năm 1993 đãchấm đốt tình trạng cồn tại hang bao nhiêu năm nay là Nhà nước giao đất không thutiền sử dụng đất, đầu tranh với tinh trang sử dung đất lãng phí, kém hiệu quả

Xe định giá đất và các chỉ phí đầu tư fim tăng giá trì sử dụng đất là một vấn đề.quan trọng trong xác định giá tỉ bắt động sàn: Giá dit, chỉ phí xây đựng, lợi nhuận, lợiÍch và thuế, Trong một thời gian nhất định, chỉ phí xây dụng, lãi sede ngần hing vàthuế tam thas ở mức có định Vì vậy, việc khống chế giá đất có hiệu quả thi có nghĩa làgid nhà cũng được khống chế có hiệu qua Việc khống chế giá đất là một việc cần phảilâm, Đối với thi trường bất động sản, giá đất đóng một vai trò rất quan trọng là donbẫy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh té của đất đai, điều chink và

tiêm sit thi trường Ngoài việc điều tiết và giám sắt tị troờng thông qua quy hoạch sử

dung đất, việc điều tiết giá đất được thực tiện bằng nhiều phương thức khác nhau củachuyển nhượng trong thời hạn khác nhau và với các đối tượng khác nhau Ba phương

thức (bán tự do, mời thầu và hợp đồng thông qua thương lượng) được sứ dụng một

cách linh hoạt; và làm như vậy thì giá đất được khống chế, din đến việc khống chế giá

nhà Trong øiai đoạn ban đầu khi việc kinh doanh bắt động sản dang hình thành, hệ

thống pháp luật chưa hoàn chỉnh, việc triển kh thi tưởng chưa được chính thức hóa

hì giá thị trường thường xuyên biến động Khả năng về kinh tế và tâm lý của các oan nghiệp không thé ngay lập tức chấp nhận được sự thay đổi của thị trường Vi

vậy, không thé tránh được việc áp dung sự can thiệp hành chính của Nhà nước Việc

15

‘mua bán tự do cũng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thay đổi của thị trường,

ma trong một số giai đoạn đặc biệt có khuynh hướng nâng giá đất lên rắt nhanh chóng

"Mặt khác, sử dụng quá nhiều phương thức dim phần, ký kết hợp đồng sẽ gây khó khăncho thị trường hoạt động và mục tiêu cạnh tranh công bằng Vi Vậy, nó s

cho sự phát triển của thị trường Bởi vậy trong giai đoạn ban đầu của thị trường bắt(động sản niên hướng tới việc sử dụng nhiều hơn phường pháp đầu thầu, Như vậy, một

mặt, hin thinh được văn mình canh tranh và tị trường; mặt khác không chế được giá

trình đi lên một cách thông suốt trong khuôn khổ kiểm soát được Giá đất

được điều chỉnh phi hợp với năng lực kinh tế, nên giai đoạn chuyển tiếp từ cơ chế cũ

sang cơ chế mới là rắt quan trọng và cln được xem xét thận trọng Trong nền kinh tếthị trường, ất là một yếu t6 cấu thành của thị trường bắt động sản: trong đó có đểđai Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật giá trị,quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu ) Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương

thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh hoe, sinh lợi phi sinh học), giá đất có thể bị các yêu

tổ tâm lý giả tạo chỉ phối (cao quá mức khả năng thanh toán của xã hội) và tit yếu nd

sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn

phục thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần bán và người cin mua Do.mối quan hệ hữu cơ giữa các yếu tổ tự nhiên kinh tế - xã hội của đất dai với giá của

nó; nên khi xác định giá đất cần xem xét đầy đủ các yếu tố này một cách khoa học thực tiễn Trước hết là thông qua các mối quan hệ của các yếu tố như khả năng sinh

-lợi, vị tr và nhu cầu thị trường Luật Đắt dai năm 1993 quy định: Nhà nước xác định

giá các loại đắt để tính thuế chuyển quyền sử dụng dit, thu tiền khi giao đắt hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đắt Nha nước định giá các loại đất để phục vụ một số mục đích quân lý Nhà nước về đất dai trong đó có việc bồi thường thiệt hại về dat khi thu hồi (Điều 12) Điều này đã làm thay đỗi căn bản cách nhìn nhận về đắt dai nối chung Dé tham gia thị trường bắt động, sản, thi bat động sản phải có giá Giá bắt động sản, trong đó chủ yếu là giá đất được.

hình thành khác với các loại tai sản hàng hóa khác Từ Luật Đắt dai năm 1993 đến.

Luật Đất dai năm 2013, khái niệm về sự hình thành và xác định giá đất ngày cảng.

được quy định rõ ring và cụ thể hơn, tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý nhà

nước về đất đai và hoạt động của thị trường bất động sản Nhà nước phải xác định giá đắt nhằm lam phương tiện quản lý, tăng ngân sách nhà nước và khống chế, điều tiết thị trường khi cin thiết Đối với thị trường bắt động sản, giá đất đóng một vai trò rất quan trọng là đồn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của

tự nhiên, xã hội trong quá trình tồn tại và sử dụng Từ những.

sác quy luật vốn có của thị

chi phối của điều kiệ

đặc điểm trên, giá đắt không chỉ chịu ảnh hưởng

trường mà còn bj tác động của các yếu tố tự nhiên, xã hội Giá đất điều chỉnh một

cách ph hợp trong tổng hòa các quan hệ về kinh tế giữa những người có liên quanđến đất đai, đặc biệt là yếu tố Nhà nước, xã hội và chủ quyền lãnh thỏ THị trưởng.bất động sản hình thành và phát tiển tạo iện cho nguồn vốn phục vụ cho sảnxuất xã hội vận động din đến quá trình sản xuất xã hội được tiến hảnh trồi chảy

“Trong quan hệ chung của các loại giá đó thì giá đắt có ảnh hướng đến giá tải sản trênđất Hay nói một cách khác, giá đất có ảnh hưởng trực tiếp và chiếm một tỷ lệ đáng

kể trong giá bất động sản,

Tân TRÙNG =

860 OG LS PHONG bọ,

w

MOT VÀI SUY NGHĨ VE ĐỊNH GIÁ ĐẮT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.

PGS, TS Trân Thị Minh Châu

Hoe viện Chính trị Quốc gia Hồ Chi Minh

Dinh giá đất trong đền bù, giải phóng mật bằng và trong lao đất cho các dự ánxây dựng khu đô thị dang là vấn đề gây tranh cãi trong thực thi chính sách đất đai ởnước ta hiện nay Những bit công bing tong phân chia giá tị gia ting do chênh lệchgiá đất da dẫn đến các hệ luy như khiếu kiện, tham những và đầu cơ đất đều có nguyênnhân từ giá đất Luật Đắt đại năm 2013 và Nghị định 44/ 2014/NĐ-CP có một số quydinh mối về vấn a8 quyền định gi đất cia Nhà nước Bai iết sẽ phân ích và bàn luậnxung quanh các nội dung đó

1 Một vai bàn luận về giá đất

Về mặt lý thuyết, mọi người đều chip nhận đắt (hoặc quyển sử dụng đất) là mộtloại hàng hóa đặc biệt trong kinh tế thị trường Tính đặc biệt của hàng hóa đất do bađặc điểm của đắt quy định: Thứ nhất, đất là tặng vật của tự nhiên, không phải do laođộng của con người tạo ra Do không mất chỉ phí dé sản xuất ra đắt nên về nguyên tắcngười chủ đất có thé bán đất hoặc cho thuê với giá cả gắn sát với 0; Thứ hai, đất không,mất đi khi được con người sử dụng như các hàng hóa khác Ngược lại, nếu con người

tuân thủ các nguyên tắc bảo vệ đất thì giá trị sử dụng của đất còn tăng lên Hon nữa,

cing với thời gian, loài người cing phát hiện thêm nhiễu giá trị sử dung mới của đất(Với tu cách tai nguyên); Thứ ba, về số lượng, cung dit là cổ định, mọi nd lực của con

người chỉ có thể làm tăng hiệu suất sử dụng đất chứ khó có thể tăng thêm diện tích đất.

Db côn một phẫn đất chưa đưa vào sử dụng, nhưng số lượng của nó ngày cảng ít đi

theo đà phát triển của xã hội loài người

Do tỉnh chất đặc biệt cúa hàng hóa đất như vậy nên thị trường bat động sản nóichung, thị trường đắt đại nói riêng có cơ chế vận hành khá khác biệt với các thị trường

khác, thể hiện qua các điểm sau đây:

Mot là, cung tổng thé đắt là cố định, nhưng cung đất cho các mục đích sử dụng.khác nhau lại biển đổi, Nói cách khác, thị trường đất đai quốc gia t& tổ hợp của nhiều

loại thị trường khác nhau ma gianh giới giữa chúng liền tục thay đổi Vi dụ, cùng với

ud trình công nghiệp hóa và phát triển kinh tế hiện đại, cung về đắt nông nghiệp có

xu hướng giảm do phải nhường nhiều điện tích đắc nông nghiệp cho xây dựng khu

công nghiệp, khu (hương mại, khu đô thị Tuy nhiên, không có nước nào không quan

tâm đến an ninh lương thực nên diện tích đất nông nghiệp, mặc dù có xu hướng giảm,

nhưng được các chính phủ sa sức bảo vệ để không giảm quá giới han cho phép Đối

16

với các nước đã phát triển, khi nông nghiệp đã được công nghiệp hóa, sinh học héa và

thừa khả năng cung cấp lương thực thực phẩm cho đân cư nước đó thì điện tích đất

nông nghiệp được quy hoạch khá ôn định và thị trường đắt nông nghiệp thường không

sôi động do quy mô trang trại và bộ phận dân cư hành nghề nông nghiệp đã có mứcsống trung bình và én định Ở các nước dang phát triéa, biến động đất nông nghiệpdiễn ra khá mạnh do chính sách công nghiệp hóa và năng lực quy hoạch cũng như chỉđạo thực hiện quy hoạch của các chính phủ khá thấp Hơn nữa, có một thực tế là hanknghề nông nghiệp ở các nước dang trong quá trình công nghiệp hóa dem lại thu nhập.thấp, không hấp dẫn ngay cả bộ phân dân cư hành nghề nông nghiệp nên có những

hiện tượng rất bất thường như thj trường đất nông nghiệp khó vận hành do dân cư không có nhu cầu trao đổi, giá đất nông nghiệp thấp do thu nhập từ nghề nông thấp, một phần diện tích đất nông nghiệp khá lớn chuyển sang đất phi nông nghiệp có giá cao hơn giá đất nông nghiệp nhiều lần thúc day dân cư tự phát chuyển đắt nông nghiệp.

sang dất phi nông nghiệp nếu như Nhà nước không có biện pháp ngăn cin

‘Haj là, cầu đất quyết định giá cả giao dịch đất đai Trong những giai đoạn suy

thoái, một số diện tích đất có khi không có giá vì không có ai thuê, không ai có nhu

cầu mở rộng kinh doanh trên diện tích mới, thâm chí một phần diện tích cũ đã đầu tư cũng đừng sản xuất Chính vì thế, khi thị trường bắt động sản bắt đầu tuột dốc và đóng băng thì nền kinh tế thường rơi vào tình trạng tồi tệ Nhưng trong giai đoạn tăng.

trưởng nóng đất thậm chi trở thành đối tượng đầu cơ phổ biến, giá đắt có thể lên rấtcao, vượt khỏi khả năng chỉ trả của người sử dụng đất

‘Ba lồ, thị trường bit động sản không thể hoạt động bình thường nếu thiểu sự hỗ trợ của thị trường tài chính thông qua công cụ phổ biến là thé chấp bat động sản Do

đắt dai nói riêng, bất động sản nói chung không thé di đời, không biến mất khi sử

‘dung, có giá trị lớn nên rất thích hợp để làm tai sản thé chấp vay vốn Hơn nữa, ngành.

tạo dung bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dai, nên nếu

“không có nguồn tai chính từ các tổ chức tai chính hỗ trợ thì không thé phát triển được.

"Điều này tiêm ẩn nguy cơ rủi ro lây la từ thị trường bất động sẵn sang th trường tài

chính và ngược lại.

[Nin vậy, giá đất trên tị trường bắt động sản hình thành một cách tự phát db tác động của cung cầu về từng loại đất, mức độ giao thoa giữa các thị trường đất chuyên đăng khác nhau và mối quan hệ với thị trường tài chính Hơn nữa, mức độ phát

triển của thị trường đất còn phụ thuộc vào nhu câu giao dịch đất đai của các chủ thể

kinh tế Nhìn chung, nhu cầu, tần xuất giao dich đất đai thấp hơn hin các thị trường,

hàng hóa khác Chính vì vậy, giá đất không có tính đồng nhất như giá các hàng hóa

khác, ngược lại, thường có độ phân biệt theo từng thửa đất khác nhau Tân xuất giao.

9

dịch thấp cũng khiến thông tin vẻ giá đất khan hiếm hơn thông tin về giá các hàng hóa.

khác, Mặc dù vậy, giá thị trường của đắt vẫn tồn tại, đó là giá của các giao dịch theo

nguyên tắc théa thuận tự nguyện

"Ngoài giá đất thi trường, ở các nước còn tôn tại một loại giá đất khác Đó là giã

do nhà nước công bổ, Ở Nhật, Nhà nước có 3 loại giá đất: giá thứ nhất là giá do cơquan quản lý đất đai quốc gìa điều tra và công bố hàng năm để làm căn cứ chỉ đạonghiệp vụ giao dịch thị trường; Giá thir hai là giá đất để thu thuế tài sản cố định(thường chỉ bằng 10% giá thi trường cùng thời điểm); giá thứ ba là giá để tính thuế khíthừa kế đất dai (bằng 70% giá công bố, bằng 20-30% giứ thi trường cúng thời điểm).Như vậy, về lý thuyết, khi Nhà nước muốn mua và bán đất, Nhà nước phải điều tra giá.thị trường để mua và bán theo giá thị trường, Còn khi Nhà nước thu thud, có thể sứdụng mức giá thấp hơn giá thì trường (thường cổ định trong một khoảng thời gian tir1-6 năm) để khuyến khích người nộp thuế mà không ảnh hưởng đến vio hành dhịtrường đất đai

2 VỀ quyền định giá của Nhà nước theo Luật đất đai 2013 và Nghị định

44/2014/NĐ-CP.

Điều 4, 5 Luật Đất dai 2013 quy định: at dai thuộc sở hữu ton dân do Nhả.nước đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước ta có rất nhiều quyền đốivới đất đai, ké cả quyền giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thu hồi đất v2định giả ait trong quan hệ với người sử dụng đắt Người sử dụng đất chỉ có quyền hạnchế đồ là quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc theo giá nhànước (nếu Nhà nước thụ hồi) hoặc theo gid thị trưởng (trong giao dich với người sử

‘dung đất khác) trong giới han thời gian và mục dich sử dung đất được giao,

Quyển quyết định giá đất của Nhà nước được phân cấp như sau: Luật quy định

nguyên tắc, phương pháp định giá đất; Chính phủ ban hành khung giá đất, chính quyền

cắp tinh quyết định bằng giá đắt va giá đất cự thể,

.Giá đát theo Luật đất đai 2013 là gia tì quyền sử dung đất tính theo diện tích và loại đất Giá tị quyền sử dung đất là giá tiên của quyền sử dung đắt đối với

một điện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Tiền sử dung đát là số

‘ma người sử dụng đất phải trả cho Nhỏ nước khí được Nhá nước giao đất có thutiên sử dung đất, cho phép chuyỂn mục dich sử dụng đất công nhận quyền sử dụngđắc, Như vậy, theo tinh thin của Luật Đắt dai nấm 2013, ở nước ta có nhiều loại giáđây: giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định theo bảng giá đất và giá đất cụ thé; giáđấu thầu (đất nhà nước giao có thu tiền sit dụng dat) và giá thỏa thuận giữa các chủ thểkinh tế (giá shị trường tự do) khi chuyển nhượng cho nhau

Ey

Luật cũng quy định việc định giá đắt của Nhà nước phải tuân thủ các nguyên tắc:

‘Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời han sử dụng

.đất; Phù hợp với giá đất phd biển trên thị trường của loại đất có cùng mục dich sử

dung đã chuyển nhượng, giá tring đầu giẽ quyền sử dụng đất đối với những nơi có đầugiá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dung đất; Điểm mới của Luật năm

2013 là có quy định rõ: Cùng một thoi điểm, các thửa đất lida kề nhau có cùng myeich sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ vige sử dụng đất tương tự như nhau thi cố

mức giá như nhau (Điều 112)

Luật Dit đủ năm 2013 quy định rõ, bảng giá đắt UBND tinh xác định được dingchung một số trường hợp giao dich it có tink thị trường như: đề tính tiền sử dụng đấtkhi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phầndiện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục dich sử dụng đắt từ đất nông nghiệp,đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần điện tích trong hạn.mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; Tinh thuế sử dụng đất; Tinh phí và lệ phítrong quan lý, sử dụng đắt đai; Tính tiễn sử phat vi phạm hành chính trong lĩnh vực đấtđai; Tính iền bổi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đấtđại; Tinh giá tri quyền sử dụng đất để trả cho người ar nguyện trd lợi đắt cho Nhà

nước đối với trường hợp đất tr lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đắt, đắt thuê trả tiền thuê đất một lần

cho cả thời gian thuê.

Gif đất có ý nghĩa thực sự trong quan hệ giao địch quyỀn sử dụng đất với Nhà

nước mang tính thị trường theo quy định của Luật Bit đai 2013 là giá đất cự thé Giáđất cụ thể được sử dụng trong các trường hợp sau:

a) Tính tidn sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyển sử dung đất của hộ gia

đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục dich sir

dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt han mức giao dat ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất

đối với đất nông nghiệp vượt han mite giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sửcdụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

b) Tính tiền sử dung đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thúc đấu giá quyền sử dụng đấc công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục dich sử đụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất,

©) Tính tiền thuê đắt đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông quahinh thức đấu giá quyển sử dung đất;

2L

4) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi od phản hóa doanh nghiệp nhà nước mà.doanh nghiệp cd phan sử dụng đắt thuộc trường hop Nhà nước giao đất có thu tiền sir

dung đắt, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đắt

đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đắt

trả tiễn thuê đất hàng năm;

4) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hỗi đÍI

Điểm mới của Luật Đắt đai 2013 chink 1a ở chỗ đã công nhận cơ chế xác định giá.

dat cụ thé phần nào phù hợp với cơ chế hình thành giá thị trường Luật quy định eo

quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân din cấp tỉnh đổ chức việc xác định giá đất cự thé Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai ofp

‘tinh được thuê tổ ehức có chức năng tu vấn xác định giá đắt để tư vẫn xác định giá đt

cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về:

thửa đất, giá dic thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dit liệu dat đai; áp dungphương pháp định giá đất phù hợp Luật quy định: Căn cứ kết quả tu vấn xác định giá

“đất, cơ quan quan lý đất đai cấp tỉnh trình Hội déng thẩm định giá đất xem xét trước

khí trình Uy ban nhân dân cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ

tịch Ủy ban nhân din cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, 13 chức có liềnquan, tổ chức có cbức pang ter vin xác định giá đất

'Ngoài giá nhà nước, Luật Đất dai 2013 cũng thừa nhận giá dat do tỔ chức nsvấn đất hợp pháp đưa ra và có thé sử dung khỉ giao dịch dân sự Nhà nước chi coi giá

tr vấn là gid tham khảo trong thực hiện chính sách tải chính đất dai, mặc dù tổ chức tư

‘vn giá đất phải tuân theo các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định TheoLuật Đất đại 2013, tr vấn xác định giá đất được thực hiện trong ba trường hợp sauđây: Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, xây dựng, điều chỉnh bing giá đất va

định giá đất cụ thé mà cơ quan nha nước có tim qup Khi giải quyết

khiếu nại v giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liênquan; Khi thực hiện giao dich dan sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu

cầu

hình thành đo đấu giá được sử dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất trong các trường hợp; Đầu tr xây dựng nhà ở để bán hoặc cho

thuê hoặc cho thuế mua; Diu he xây dựng kết cầu hạ ting đ chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tr xây đụng kết cấu hy ting: Sit đụng đất

thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sin xuất phi néng nghiệp; Cho thuê đất thuộc quỹ đất nồng nghiệp sử dung vào mục đích công ích để sin xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, muôi trồng thủy sản, lâm muối; Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do

sắp xếp lại, xử lý tru sở lâm vige, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh

2

doanh mà tài sản gắn liễn với đất thuộc sở hữu nhà nước; Giao đất ở tại đồ thị, nôngthôn cho hộ gia đình, cá nhân; Giao đất, cho thuê đắt đối với các trường hợp được.

giảm tiễn sử dung đất, tiền thuê đất.

ND 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về

giá đất đã đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất (rước đây chỉ có hai phương pháp):

~ Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc

phân tích giá đất của các thửa đắt trống trơng tự về mục đích sử dung, vị tí, khả năngsinh lời, điều kiện kết cấu hạ thng, điện tích, hình thé, tính pháp lý về quyền sử dụngđất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng dấu giá quyền sử đụng đắt đễ so sánh, xác.định giá của thửa đt cần định giá Phương pháp này áp dụng khi có thửa đắt so sánh

~ Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đắt tinh bằng thương số giữamức thu nhập rồng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so vớilãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thoi điểm định giá đất của loạitiền gửi VND ky hạn 12 tháng tại ngăn hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiềngửi tiết kiệm cao nhất trên địa bản cấp tính Phương pháp này áp dung khỉ xác địnhđược các khoản thu nhập, chi phí sử dụng đất

~ Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đắt có tai sinsắn liễn với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn li ra khỏi tổng giátrị bất động sản Phương pháp này áp dung khi có đủ bất động sản tương,

tự

Phương pháp thing dư là phương pháp inh gis đất đối với hữa đất có iềmnăng phát trién theo quy hoạch sử dụng dit, quy hoạch xây dựng hoặc được phépchuyển mye dich sử dựng đất đễ sử dung cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ toognr

chỉ phí ước tính ra khôi tổng doanh thu phát triển giả định của bắt động sản Phương,

pháp nay áp dụng khi xác định được tổng doanh thu giả định và tổng chi phí ước tính

~ Phương pháp hệ số điều chỉnh là phương pháp định giá đất bằng cahes sử dụng

hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đắt trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

'Nghị định 44 quy định việc áp đụng các phương pháp định giá đất phải căn cứ

vào thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá trúng đấu giá, giá đắt

trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đắt trên sin giao dịch bất động sản, giá đất được xácđịnh từ chỉ phí, thu nhập của thửa đất trong cùng khu vực hoặc lân cận tài thời điểmsẵn nhất

2

êu 9 NB 44 quy định về điều, khung giá đất khi giá đất pho biển trên thị

trường tăng từ 20% trở lên so với gid đất tối đa hoặc giám từ 20% trở lên so với giá đất

tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên

ND 44 quy định bang giá dat đối với các loại đất Bang giá đắt được xây dungtheo vị tí đất, Đồi với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực,kinh phí thì bing giá đất được xây dựng đến tùng thửa đất

Gig đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp.dung khung giá đất của loại đất đó Đối với đắt 6 tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại

đồ thi; đất sin xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phai là đất thương mại, địch vụtại đô thị có khả năng sinh lợi cae, e lợi th trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sảnxuất, kinh doanh, thương mại và dich vụ thì căn cứ vào thực tế tai địa phương, Ủy bannhân dân cấp tinh được quy định mức giá đắt cao hơn nhưng không qué 30% so vốimức giá tối da của cùng loại đất tong khung giá đất trường hợp quy định mức giá đấtcao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định

Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cu, trong dia giới hánh chính phường thìcăn cứ vào thực tế tại địa phương,Ủy ban nhân din cấp tỉnh được quy định mức giá đấtcao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối da của cùng loại đt trong khung giáđấu,

"Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uy ban nhân dân cấp tỉnh căncit vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bằng gi đất vá căn

cứ phương phápđịnh giá đất để quy định mức giá đất;

Đối với các loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tinh căn cứ vào giácác loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giả đất để quy địnhmức giá đất;

Đi với đất sử dụng vào các mye dích công cộng có mục dch Kính doanh, đắt Xây dựng trụ sở cơ quan, đắt xây dựng công trình sự nghiệp thì Uy ban nhân dân cấp.

tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụngvào mục đích công

công có mục đích kảnh doanh hoặc gội đất ở đối vi đắc rự sở cơ quan, đất xây dựng công tinh sự nghiệp tại Khu vực lần cận đã quy định trong bing gi đất để quy định

mức giá đất,

Đối với dit sông, ngòi, kênh, rạch, suối vá mặt nước chuyên dùng sử dung vào

“te dich nuôi trồng thủy sản thi áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sẵn; sử dụng Vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục dich phi nông nghiệp kếc hợp với

ôi trồng thùy sản thi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cữ vào giá đất phi nông nghiệp

‘ai Khu vực lân cận quy định, quyết định để quydinh mmức giá đắt

i với đất chưa sử dựng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyển giao dit, cho

thuê đất để đơa vdo sử dụng thì Uy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương pháp định

Py

giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuédat tại khu.

tuy định mức giá đất

"Trình tự xây dựng bing giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

‘vue lân cận đi

3) Xác định loi đất, vị tí đất theo xã đồng bằng, trung du, min nú và theo loại

đơ thị trên địa bàn đơn vihanh chính cấp tinh;

Ð) Điều ra, tổng hop, phân tích thơng tin giá đất thị trường; các yếu tổ tự nhiên,

kinh t ~xã hội, quản ý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;

©) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;

.đ) Xây dựng bang giá đất và Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; xử lý giá đấttrong bảng giá dat tại khu vực giáp ranh theo quy định tại Điều 13 của Nghị định này;.đ) TỔ chức lấy ý kiến về dự thảo bảng giá để

©) Hồn thiện dự thảo bảng giá đất trình Uy ban nhân dân cắp tỉnh;

3) Thắm định dự thảo bằng giá đất;

1h) Trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất;

1) Uy banhân dân cấp tinh quyết định ban hành bing giá đất

‘Vie thẳm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đắt thực hiện, Ủyban nhân dân cắp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồmcác thành phần sau;

3) Đại điện lãnh đạo Uy bà nhần dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

b) Đại điện lãnh đạo Sở Tài chính lam thường trực Hộiđồng; đại điện lãnh đạo Sở

‘Tai nguyên và Mơi trường, Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dan huyện, quận, thị xã, thành.phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uy ban nhân dan cấp huyện); tổ chức cĩ chức.năng tư vấn xác định giá đắt hoặc chuyên gia végié đất va các thành viên khác do Uyban nhân dân cấp tỉnh quyết định

ND 44 cĩ thêm quy định xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương khi xây dựng bảng giá đất

~ Khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được quy.định theo các loại đất sau:

2) Đồi với đắt nồng nghiệp tai khu vực giáp ranh được xác định từ đường địa giớihành chính giữa các tinh, thành phố trực thuộc Trungương vào sâu địa phận mỗi tỉnh,

thành phổ tơi da 1.000 m;

2%

`) Đối với đắt phi nông nghiệp tại khu vực giáp ranh được xác định từ đường địa

giới hành chính giữa các tinh, thành phố trực thuộc Trung ương vào sâu địa phận mỗi tính, thành phổ tối đa 500 m;

©) Đối với khu vực giáp ranh bị ngăn cách bởi sông hồ, kênh: có chiều rộng chủ

yếu từ 100 m trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hỗ, bờkênh của mỗi bên sông, bên hd, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản náy Trường hợp chiều

rộng của sông, hỗ, kênh chủ yếu trên 100 m thì không xếp loại đất giáp ranh

Đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập

từ việc sử dung đất sương y nhau thì quy định mức giá như nhau, Trường hợp có sự

khác nhau về các yếu tổ nêu trên thì mức giá đất tai khu vực giáp ranh có thể chênhlệch nhưng chênh lệch tôi đa không quá 30%

Ủy ban nhân dan cấp tinh có trách nhiệm gửi dự thảo bảng giá đất của địaphương cho Ủy ban nhân dân cấp tinh có đất giáp ranh; đăng dự thảo bảng giá đất trên

‘Trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cắp tinh, Sở Tài nguyên và Môi trường

“Trường hợp chênh lệch về mức giá dit tại khu vực giáp ranh trong dự tháo bảng

giá đắt vượt mức quy định tai Khoản 2 Điều nay thì Ủy ban nhân dân cắp tỉnh có đất

kiếp ranh phối chủ động thống nhất về mức giá đẫ tại khu vực giáp ranh.

“Trường hop không thống nhất được thì báo cáo Bộ Tài nguyễn và Môi trường trước ngủy I5 thing 9 của năm xây dựng bang gs dt để giải quyết Trường hợp Ủy

ban nhân dân cắp tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường không thống nhất được giá đắt

tại khu vực giáp ranh thì Bộ Tài nguyên vả Méi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ

xem xét, quyết định

‘Uy bannhân dan cắp tinh có trách nhiệm phối hợp để xứ lý chênh lệch về mức.csiế đất tại khu vực giáp ranh trong quá trình xây đựng bing giá đất

Các trường hợp điều chỉnh bảng gi.

a) Khi Chính phủ điểu chỉnh khung giá đất mà mức giá chỉnh ting từ.

20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong

bang giá đất của loại đất tương ty;

Ð) Khi giá đất phổ biễn trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đắt tồi đa

hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đắt trong khoảng thời

gian từ 180 ngày tở lên

de do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy

inh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm các.

ban nhân dân cấp tử

thành phần sau

3) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chú tịch Hội đồng;

b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường rực Hộiđồng; đại diện lãnh đạo Sở.

‘Tai nguyên và Môi trường va Uy ban nhân din cắp huyện nơi có đắt tổ chức có chức.

năng tu vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy

‘baa nhân dan cắp tinh quyết định

3 Mgt số vin đề nay sinh cần thảo luận

‘C6 thể thấy, theo quy định của ND 44, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy

định được coi là giá chính thức trong quan hệ giao dịch giữa Nhà nước và người sử dung đất, nhất là trong thực hiện nghĩa vụ tải chính đất dai Nếu chi đễ điều chỉnh các -quan fi tài chính về đất đai thi có ẽ không nên đặt yêu cầu điều chỉnh giá đất khi vượt

cquá khung giá đất ở mize 20% và trong 180 ngày Nên giữ mức giá én định cho cả giai

đoạn 5 năm,

‘Theo Luật giá đắt do tư vấn xác định chỉ là một trong các căn cứ để cơ quan nhà.nước có thẩm quyển quy định, quyết định giá dit Hon nữa, cũng chưa có quy định rõràng nguyên tắc giải quyết trong trường hợp ý kiến của tư vấn giá không phủ hợp với ý.kiến của Hội đồng thấm định giá đất

‘Vn đề sẽ vô cùng phức tạp khi Nhà nước mua của nông dan theo giá quyển sửdung đất nông nghiệp và bán cho người nhận đắt theo giá đắt phi nông nghiệp Ngườinhận đất (thường là doanh nghiệp kinh doanh bất động sin), sau khi đầu tr cơ sở bạ.tầng có thể bán quyển sử dung đắt cho người khác theo giá cao hon giá nhà nước nhiềutần 48 kiếm lời Do được lợi lớn, nên trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sin gặp trục trặc do một vài hộ dân chưa giao đất, họ có thể trả thêm để giảiphóng mặt bằng nhanh chóng dẫn đến hiện tượng hộ chây i có lợi hơn người chấphành nghiêm túc lệnh giải toả Hơn nữa, khi hộ chậy ÿ nhận tiền muộn cũng là lúc giánhà nước điều chỉnh lên nên he cảng có căn cứ đòi nhiều hơn Tình trạng bất côngbằng này gay bức xúc trong số những người giao đất trước Hơn nữa, những ngườinông dan bị thu hồi đắt phải mua lại chính mảnh đất mình vừa giao cho Nhà nước với.giá cao hơn giá được đền bù nhiều tin khiến họ nghĩ rằng mình bị nhà nước ép hánquyền sử dụng đắt quá rẻ Chưa kể tình trạng doanh nghiệp có đắt nhưng chậm tr tiễncho người mắt đất khiến họ bi thiệt do trượt giá, do Không có tiền để chuyển nghề

Vin đề đặt rẽ là có thé điều chỉnh giá theo sát giá thi trường, hoặc như đề xuấtmới của Chính phủ là phủ hợp với giá thi trường không Chúng tôi cho rằng không thé,

ma chi có thé đặt yêu cầu xác định giá theo nguyên tắc thị trường nhưng cho phép độ.lệch pha ở mức độ nhất định tùy theo mục dich sử dụng giá của Nhà nước Ví dy, giá

để tính thuế sử dụng đắt, thuế tài sản có thể giữ cổ định trong một vài năm hoặc điều

20

chỉnh nhẹ theo tỷ lệ lạm phát chứ khơng cần điều chỉnh sát giá thị trưởng Hơn nữa,

oi giá Hak thuế thấp hơn giá thị trường ở mức độ nhất định (mức biển động giả trong

khoảng 5 năm) thi người nộp thuế cũng khơng bức xúc, ngược lại họ phấn khợ vi mức

thuế thấp, và Nhà nước cũng khơng bị thiệt nhiễu lắm Ở Nhật Bản giá này chỉ bằng

50-70% giá thị trường, cá biệt cĩ thời kỳ giá nhà nước quy định cho một vai khu vực

nội thành 6 Tokyo chi bằng 5-8% giá thị trường,

‘Nhung giá quyền sử dụng đất khi nhà nước trưng mua và khi Nhà nước bán chochủ thể kinh tế nhận đất thì phải là giá thị trường được sự chấp thuận của hai bên mua

‘vi bán Bởi đầy là tbị trường thứ cấp, khi đĩ người sử dụng đất bán tài sản hợp pháp.của họ là quyển sử dụng đất và họ cĩ quyền địi mức giá mà họ cho là hợp lý Giao.dich sẽ thành cơng khi hai bên gặp nhau ở cùng mức giá thỏa thuận O nước ta ngườidin cĩ nhà ở và người nơng dân cĩ đất nơng nghiệp bị thu bồi khơng được luật phápcho quyền thỏa thuận đĩ mặc dù họ được Nhà nước giao đất một cách hợp pháp Nhà

nước ta đã cưỡng bite nơng dân giao đất theo mức giá mà Nhà nước quy định Với

mức giá này người nơng dan cảm thấy xĩt xa vì họ đã bị lấy đi phần lớn giá trị cúa.quyền sử đụng đắt khí chuyển mục dich sử dung’

Vay nên vin đề nay sinh ở đây là giá nhà nước được sử dụng để đền ba cho

"người gian khi thu bồi đắt và người dân khơng cĩ quyền thơa thuận giá với nhà nudeKhi bị thu Tuật đất dai năm 2013 chưa đưa ra được cách giải quyết thuyếtphục,

‘Vin đề càng trở nên bức xúc hơn nữa khi các đoanh nghiệp được giao đắt để xâydựng khu đơ thị đã ding số tiền ma họ cĩ được từ chẻnh lệch gìá giữa mua và báncquyễn sử dung đất để bối lộ quan chức cấp tỉnh nhằm nhận được những diện tích đấtbéo ba hơn Một số quan chức cấp tỉnh cũng vì mĩn lợi này mà tích cực ơ ép nơng dân

để lầy đất giao cho đơanh nghiệp Mĩn lợi này lớn đến nỗi nhiều doanh nghiệp kính

<doanh bắt động sin sẵn sing "thưởng thêm” cho người giao đất sớm cho ho Trong khi

446 ngân sách nhà nước thu được rắt ít nguồn lợi ừ chênh lệch giá đắt khí chuyển mục

đích sử dụng.

Nếu là sở hữu tồn dân thi về nguyên tắc dja tơ chênh lệch đĩ phải được

đưa vào ngân sách nhà nước để dùng chung cho cả xã hội, chứ khơng nên để cho một nhĩm người kinh doanh bắt động sản làm giàu Đã đến lúc Nhà nước phải phân định

10 phạm vi sử đụng giá nhá nước với tư cách cơ quan cơng quyền và phạm vi mà Nhà

nước phải ứng xử như một bên tham gia trao đổi trên thị trường, khi đĩ giá đắt khơng

hải do nhà nước xác định mà là giá hỏa thuận

“Theo dit tr của Ting cục Dit i chênh ech gid gia tng ghiập vã at le di ø hành phê TA Nội

saonhấtà 306 tip nhấ là 3j He,

Fy

4 Một số kiến nghị về cơ chế giá dat ở nước ta

„ Giống như mọi nước có kinh tế thị trường khác, ở nước ta cần có hai hệ thống giá

it; giá nhà nước và giá thị trường.

Giá nhà nước cũng phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức là die rên thông tin điều tra về giá thị trường để xác định giá nhà nước phù hợp với thực tiển.

“Tuy nhiên, không thé đòi hỏi cơ quan nhà nước thường xuyên điều chỉnh giá nhà nước theo sát thi trường do không thể làm được và néu cố gắng làm thi chi phí lớn và cũng

chẳng có lợi íh gì lắm nếu như giá đó chỉ dé tinh các khoản thuế thường xuyên đánhvào đất Phải chấp nhận một khoảng cách nhất định giữa giá nhà nước công bố hàng

năm và gia thị trường hiện hành Tuy nhiên, Nhà nước chỉ nên sử dụng giá này để xác định các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của chủ sử đụng đắt én định theo thời gian.

(Giá này không được sử dung trong the hỏi đất và giao đất Với phạm vi áp dụng hepnhư vậy, không nhất thiết phải điều chỉnh giá đắt hàng năm (Thụy Điễn xác định loạigia này ổn định trong 6 năm mà Nhà nước vẫn thu được khoản thuế dit khá lớn) Vàvới chức năng là giá dé xác định quan hệ tài chính với nhà nước, giá đắt của Nhà nước

nnên xác định theo vùng, theo loại đất, không nên phân theo lãnh địa hành chính để

giảm thiểu vấn để phức tạp của các thửa đất giáp ranh giữa hai tỉnh

Giá thi trường của đất đai là giá thỏa thuận Đối với các giao dich quyển sử dungđất dan sự thi giá thị trường là đương nhiên Nếu muốn có thị trường bắt động sản hoạt

‘dong chuẩn tắc, minh bạch thi cơ quan quản lý thi trường bắt động sản nên xây dựng,

hệ thống báo giá công khai, minh bạch thường xuyên và Nhà nước nên duy ari hệthống đăng ký giá đất khi giao dich để có thông tin thị trường lâm căn cơ cho các bênthỏa thuận Ở các nước, để đảm bảo thông tín giá đất trong đăng ký được chính xác,Chính phủ quy định nếu giá đăng kỹ quá thấp thì wu tiên cho chính phủ là người mua

và giá đăng ký là giá chịu thuế thu nhập của người mua nên nếu gian đổi họ sẽ phảinộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng của đất cao hơn

Khi thu hồi và giao quyền sử dung đất cho các chủ thể kinh 14, Nhà nước phải sửdụng giá thỏa thuận Song, có thé thấy là việc thỏa thuận sẽ khó khăn cho Nhà nước.khi phải thu hai điện tích đất khá lớn phục vụ quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóatrong điều kiện thị trường bốt động sản, nhất là thị trường quyền sử dụng đất nôngnghiệp kém phát triển nhự hiện nay Khi đó có thể không tìm được giá thị trường hiện

"hành d làm căn cứ thỏa thuận (vi không có giao dich thành công hoc giao địch ở quy

mô nhỏ với thông tin không đăng tin cậy) hoặc công việc giái phóng mặt bằng sẽ đìnhtrệ chỉ vì một số hộ thiếu hợp tác Vì thế, cần quy định trong luật nghĩa vụ của người

sử dụng đất bán lại cho Nhà nước quyển sử dụng đất đã được giao nhằm mye đích pháttriển chung Nên sử dụng giá do các t8 chức có chức năng định giá đất cung ứng trên

‘cy sở thỏa thuận của Nhà nước với đa số chủ sử dụng đất Sau khi đã thu hồi đất vàthực hiện những đầu tư edn thiết, Nhà nước không được giao quyền sử dụng đắt đã thụđược cho người sử dụng khác theo giá nhà nước (48 tinh thuế như trên đã phân tích)

”

‘ma phái bản theo giá thị rường (đầu dhầu hoặc sit dụng giá thỏa thuận dựa trên giá

gio dich thành công hoặc giá do tổ chức định giá tư vin),

Một vấn đề nữa lã người nông đân được Nhà nước trả theo giá trước hay giá sau

khi chuyển mục đích sử dụng? Hiện nay, đa phần nông din muốn được trả giá theo

loại đất sau khí chuyển mục dich sử dụng còn cơ quan nhà nước đền bù theo giá của

loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng Nếu tuân thủ chế độ sở hữu toàn dân và

ai độc quyển chuyển mục dich sử dụng đất trong tay nhà nước thì chênh lệch giá sau

‘va trước khi chuyển mục đích sử dụng phải thuộc về ngân sách nhà nước Tuy nhiền,

do nồng dân mit đất sản xuất nông nghiệp là mắt điều kiện mưu sinh lâu đài nên ngoàimức đền bù theo quyền sử dung đắt nông nghiệp, Nhà nước phải có chính sách hỗ trợnông dân mắt đắt tìm được nghề mới dim bảo mite sống ngang bằng với nghề nôngcủa họ bắt kể chi phí cho việc này có được bir đắp bởi thu tử bán quyển sử dụng đấtnông nghiệp hay không Để nông dân hiểu được đạo lý này cin tuyên truyền, giải thích.cho họ hiểu sự phân chia quy vả lợi ích giữa họ vã xế hội rong hưởng các nguồn lợi

từ dit đại Đây là công việc cần làm kiên trì vì ít người nông dân muốn hiểu điều nay,

họ chỉ biết đắt là của bọ nên Nhà nước phải mua theo giá đất ma người khác mua sau

khí chuyển mục đích sử dụng đất Hơn nữa, cán bộ quản lý nhà nước trong lĩnh vực

‘thu hồi va đền bù đất phải khách quan vả cổng tầm, phải chịu sự giám sắt của nhữngngười bị th hồi đất và xã hội

"Nối tóm lại, có hai cơ chế định giá đất, cơ chế thị trường và cơ chế định giá nhà

nước Giá nhà nước được định ra nhằm mục đích làm căn cứ tke NSNN nên không,

nhất thiết phái sắt giá thị trường, nhưng phải được điều chỉnh theo mặt bằng giá thị trường trong một khoảng thời gian nhất định Giá này không được sử dụng khí giao

địch quyền sử dung đất trên thị trường Giá Nhà nước thu hồi quyển sử đụng đất và giánhà nước bán quyền sử dung đất là giá thảo thuận Để đảm báo tính khá thí của việc

giải phông mặt bằng, chuyển đất cho các dự án phi nông nghiệp, cần quy định nghĩa

vụ của người sử dụng đất khi được Nhà nước đề nghị giao lại đất cho Nhà nước theo

gid thị trường của loại đất theo mục dich đang sử dựng Cần xây dựng dich vụ tư vấn.

giá đất trên thị trường bắt động sản để cung cấp những thông tin về giá đất đảm bảo

cho các giao dịch về đất giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể kinh tế có thể thực hiện được theo giá thị trường Hy vọng rằng những kiến nghị này là điểm đột phá để tiếp

tục tìm tồi các giải pháp xử lý giá đắt ở nước ta một cách hợp lý hon,

30

“CƠ SỞ KHOA HỌC VE GIÁ ĐẮT VÀ ĐỊNH GIÁ BAT

TS Doãn Hing Nhưng.

Khoa Luật, Đại hoe Quốc gia Hà Nội

1 DAN NHẬP

Luật Dit đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sợ kiện quan trọng đánh đầunhững đổi mới vé chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hộitrong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tếthị trường định hướng xã hội chủ ngha, hội nhập quốc rể và bảo đảm giữ vững én địnhchính trị-xã hội của đất nước, thể hiện được ÿ chí, nguyện vọng của đại đa số nhân.dân Một trong những vấn đề luật đã có thể khẳng định tim quan trạng của giá đắt vàđấu gid quyền sử đụng đất được ghi nhận từ Điều 112 đến Điều 119 của Luật đất dai

năm 2013

Luật Đất đại năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều sovới Luật Đất đai năm 2003, đã thể chế hóa những quan điểm, định hướng nêu trong'Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chap hành Trung ương Đảng.Khoa XI, đồng thời khắc phụ, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phat sinh trong

‘qué trình thi bành Luật Đắt đại năm 2003 vừa qua Đặc biệt là người nông dân đượchướng lợi ích về thời hen sử dung đắt nông nghiệp dài ho, hạn mức sứ dụng đất đượcrad rộng Với thành công và bước tiền này, nông dân Việt Nam yên tâm hơn trong đầu

tur vào nông nghiệp

1-1 Nền tảng quan trọng của chế đồ sit dung đắt là Hiển pháp năm 2013 da thé

hiện được ý Đảng, lòng dân, đánh dấu một bước tién mới trong tiễn rình lập hin và

lập pháp của đắt nước Bản Hién pháp năm 2013 hướng tối bảo vệ và đề cao quyềncop người, quyển cổng dân trong đó có quyền của công dn Điễu 9 của Hiến pháp

năm 2013 đã ghỉ nhận” bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân”,

Quản lý tốt thị trường bất động sản, thị trường quyển sử dụng đất ở Việt Nam thì cần

sđ mới trường pháp lý minh bạch, thông thoáng cho sự vận động của các chủ thể tham.

‘gia thị trường, Đồng thời quản lý tốt có thể góp phần khắc phục được những khuyết tật

cố hữu của thị trường a có thé tập trung và thu hút tri tuệ của nhiều ting lớp nhân dân

48 tạo nên sức mạnh lớn lao thể hiện tốt vai trò của nhà nước trong nén kinh tế

1.2 Nghị quyết số 26 của Hội nghị Trung ương VII khóa X của Đảng về nông

“ghiệp, nông dân và nông thôn đã định hướng cho các bộ ngành trién khai các chính

sách và thiết lập cơ chế aé phát trién nông nghiệp, kinh tễ nông shén về nững cao dồi

31

sống của nhân dân đặc biệt là nông dân trong thời kỳ hội nhập kinh tế khu vực vàquốc tế Chúng ta đã nhận thấy tim quan trong của nền ting của công nghiệp hóa “

tam nông" với những “cứ điểm" công nghiệp và nông nghiệp theo quy mô vùng (Industrial Clusters - Agro) trong lãnh thổ quốc gia hướng tới nâng cao giá trị nông

sản Đây là tiền đề cho chủ trương phát triển và nhân rộng quy mô “cánh đồng mẫu

lớn của Việt Nam"

1.3 Luật đất đại năm 2013 đã được Quốc hội Khóa XI thông qua ngày 29 thắng

11 năm 2013 đã tạo lập cơ sở pháp lý dé nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện các

din Việt Nam.

15 Các Nghị định số 43,44.45.46,47/ 2014/ ND-CP trong năm 2014 của Chính

phủ trong lĩnh vực đất đai đã thể hiện sự nỗ lực quyết liệt của Chính phủ trong tiến

trình pháp dién hóa các công cụ pháp luật trong quan lý đất đai ở Việt Nam hiện nay.

II NHỮNG VAN BE CƠ BẢN VE GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ DAT

2⁄1 Giá đất

2.1-1-Khái niệm giá đắt

Trong nền kinh tế thị trường, giá dat được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước giao đất cho 16 chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng và quyền.

sử dung đất được coi là một loại hàng hóa đặt bit “Giá quyển sử dụng đất gọi tắt là giá đất là số tin tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dich về quyền sử dụng détTM Giá đắt là sự cấu thành của các yếu

tổ quyền năng, xã hội, tự nhiên mà nó có hoặc nó được ảnh hưởng, dé tạo thành giá

trì bằng hình thái tiỀn tệ khi đem ra trao đổi thành công.

'Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá

trong quan niệm từ xưa tới nay là đất dai không được coi là hàng hóa dit là hàng hóa

đặc biệt Sự vận động của quan hệ đắt dai trong cơ chế thị trường rất kiêng ky với sự

"pido 4 Lat Để di số 1120010101 nly 611/003

2

can thiệp của nhà nước bằng biện pháp hảnh chính Xây dựng giá đất trên cơ sở đó đểtính thuế sử dung đất, thu lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử đụng dất, thu tiền sir

dung đất, là sự can thiệp phù hợp để được người sử dung đắt chip nhận Xác định giá

đất góp phần điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đắt đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị

trường phát tiễn, đồng thời khắc phue được nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi

đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dan được củng cổ,

“1, Việc định giá đất phải bảo dim các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích

sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp.với giá đất phổ biến trên thịrường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyến

nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng dit đối với những nơi có đầu giá quy

dung đất hoặe thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất iễn

kề nhau có cảng mục dich sử dụng, kha năng sinh Igithu nhập từ việc sử dung đất

ương tự như nhau thi có mốc giá như nhau.

Khong giá đất: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với

từng loại đất theo từng vùng Trong thời gan thực hiện khung giá đắt mà giớ dắt phổbiến trên thị trường tăng tử 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% rở lên sovới giá tối thiểu trong khung giá đất Chính phủ điều chính khung giá đất cho phù hợp.Bảng giá đất và giá đất cụ thé chi I Can cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất vàkhung giá đất, Ủy ban nhân dan cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng.cấp thông qua bing giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây đựng định ky 05

‘nim một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ Trong thờigan thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đẫt phdbiến trên thị trường có biến động thi Uy ban nhân dan cấp tỉnh điều chỉnh bang giá đấtcho phù hợp Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua băng giá đất ítnhất 60 ngày, Ủy ban nhân din cấp tinh gửi dự thảo bing giá đắt đến cơ quan có chứcxăng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớp v8 giá đất giápanh giữa các tỉnh, think phổ trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phoquyết định Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a)

“Tính tiền sử dung đất khỉ Nhà nước cổng nhận quyển sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử đụng đất từ

dt nông nghiệp, đắt phi nông nhiệp không phải là đất 6 sang đất 6 đối với phần diện

tích trong hạn mite giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dung đất; ©)

‘Tinh phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; đ) Tính diễn xử phạt vi phạm hành

chính trong lĩnh vực đất dai; đ) Tính tiễn bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại

trong quản lý và sử dụng đắt đai; e) Tính giá tri quyễn sử dụng đất để td cho người tự

"nguyện trả lại dit cho Nha nước đối với trường hợp đắt trả lại đất Nhà nước giao đắt

33

có thu tiễn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đắt có thu tiền sử dụng đắt, đất thuêtrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 3 Uy ban nhân dân cấp tinh quyết định.giá đất cụ thé Cơ quan quân lý đắt đại cắp tinh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dincấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản

lý đất dai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đắt 48, tư vấn

xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá dit trong cơ sở dữ liệu.

đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vin xác định giáđất, cơ quan quản lý đất dai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước.khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ.tich Ủy ban nhân din cấp tình làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, 1B chức có liênquan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

Giá đất cụ Š được sử dung dé làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

8) Tính tiền sĩ dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sở dụng đất của hộ gia

“đình, cá nhân đối với phin điện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sửdung đất từ đất nông nghiệp, dat phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đốivới phần điện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đấtđối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sitdạng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Ð) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khôngthông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, chophép chuyển mục đích sử đụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiên sử dụng đất;

¢) Tính tiền thuế đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông

«qua hình thúc đầu giá quyền sử dụng dit;

4) Tính giá tri quyền sử dạng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà

doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao dt có thu tiền sử dung đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th; tinh in thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cỗ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đắt hàng năm; đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thụ hồi đắt

trường hợp sau đây: a) Khi xây đựng, điều chỉnh khung giá đấ xây đựng,

băng giá đất va định giá đắt cụ thé mã cơ quan nhà nước có thẳm quyền có yêu cầu; b)

quyết khiếu nại về giá đắt theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thậm quyền,

các bên có liên quan; ) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đắt cụ thé màcác bên có yêu cu, 2, Điễu kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tơ

34

vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ 3 Việc xác định giá đắtcủa tư vin xác định giá đắt phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên

tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 12 của Luật Gi do tư vấn xác

định là một trong các căn cứ để cơ quan nha nước có thẩm quyển quy định, quyết địnhgiá đất

Giá đất theo khung giá của Nhà nước ban hành là cơ sỡ pháp lý, tạo điều kiện để sỡ

"hữu toàn din về đất đai được hòa nhập vào cơ chế thị trường Khang giá đất ban hành

theo loại đường phổ, theo vị er Hệ thống khung giá này còn bao gồm bing giá của

các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo từng năm Các giao

địch trên thị trường quyền sử dụng đất đều dựa trên khung giá này để định giá cho

thửa đất Giá đất theo khung giá Chính phử quy định đã có cao hơn so với khung giá

ca, Nghị định số 44/ NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất Các

Phương pháp định gid đắt được quy định cy thé:

Phương pháp so sánh trực tiép là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tíchmức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng dat, vị trí, khả năng sinh

lợi, điều kiện kết cấu hạ ting, diện tích, hình thể, tinh pháp lÿ về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá

quyền sử dụng đắt để so sánh, xác định giá của thửa đất cin định gi

,Phương pháp chiét trừ là phương pháp định giá đắt đối với thừa đất có tai sản gắnliền với đất bằng cách loại trix phần giá tị ải sân ấn Ldn với đất ra khối tng giá tịbat động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tai sản gắn liền với đất)

_Phượng pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mứcthu nhập ròng thu được bình quân một năm trên znột đơn vị diễn tích đất so với lãi suấttiỀn gửi tiết kiệm bình quấn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi

‘VND kỷ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiếtkiệm cao nhất trên địa ban cấp tinh

Phuong pháo théng dự là phương pháp định giá edt đối với thừa đất có tiềm năng

phát tiễn theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục địch sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chỉ phí

ước tính ra khỏi tổng doanh ther phát triển giả định của bắt động sản

Phuong pháp hé số điều chỉnh giá đắt là phương pháp định giá đắt bằng cách sử

dụng hệ số điều chỉnh giá đắt nhân (x) với giá đất trong bảng git đắt do Ủy ban nhân

in tỉnh, thành phố trục thuộc Trung ương Nghị định này thay thế Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định s6123/2007/ND-CP ngày 27 tháng

35

7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số CP; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định

188/2004/NĐ-số 189/2013/NĐ-CP ngày 20 thắng 11 năm 2013 của Chính phủ sửa đối, bổ sung một

số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18 thing 7 năm 2011 của Chính phủ về

chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phẳn.

‘Dae biệt, đối với công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thuhồi đất, giá đất cũng đóng vai trồ vô cùng quan trọng Đó là một chính sách 48 đễnhanh tiến độ giải phóng mặt bing Tir trước đến nay, có lẽ những vướng mắc nhiềunhất liên quan đến đất dai là giá bồi thường đắt khi Nhà nước thu hồi đắt cho các mụcđích công cộng, an ninh quốc phòng, mục dich phát triển kinh tế - xã hội Nước tađang trong qua trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên điện tích đất phí nông nghiệp

‘tang lên là điều tắt yếu, trong đó chủ yếu 14 đắt xây dựng khu công nghiệp, khu chung

cu, đường giao thông Để làm được điều đó, Nhà nước phải thu hồi đất nhưng 48 dim

bảo lợi ích của người dang sử dung đắt, Nhà nước phải bồi thường cho người sử dung

đất Tuy nhiên, giá bồi thường thường thấp hơn giá thị tường nhiều lần Đó là nguyên

nhân chủ yếu din đến tình trang người bị thu hồi đất không đồng tinh với phương án bồi thường, hệ quả là khiếu kiện xây ra liên miên, khâu giải phóng mat bằng bị ách

không có mặt bằng xây dựng Đứng trước thực trạng trên Nhà nước phải có biện phápnghiên cứu xác định giá đất hợp lý hơn, gần sát giá đất trên thị trường

'Như vậy, giá đất thực sự cần thiết trong nhiễu lĩnh vực Giá đất là công cụ kinh

tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng làcông cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà

nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất dai theo quy định của pháp luật Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh té của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chip.

Do đó, phải xác định gid đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia: người mua ~ người bán, người th chấp ~

ngân hàng, người bị thu hồi đất ~ Nhà nước

2.12, Ban chất của giá đắt"

“Thực tế hiện nay có thấy, có nhiều loại giá đất như: giá đất

thuê đất, giá chuyển nhượng, gid cho thuê quyền sử dung di Do đất đai có những đặc trưng ma không loại tải sản nào giống nó nên bản chit của gié đất nồi chung cũng:

* xem TS Doãn Hing Nhung (2010), Phép luật về tạo dng ding cấp va thương iệu mối giới bắt động sin ở

‘VietNam (Sich chuyên khảo), NXB Lao động xã hội, Hà Nội nim 2016, rang 91

36

khác với bản chất của các loại tài sản, hàng hóa khác Sự khác nhau có tính bản chấtnay được thể hiện ở sáu điểm sau đây:

“Một ta, không thể tính đúng, nh đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai(được biểu theo nghĩa rộng) và giả của BDS vì còn có gid hữu hình và giá vô hình

‘Hai là, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố ving, mang tính cục bộ.Giá đất luôn biến động va phụ thuộc nhiễu vào yếu tố tâm lý, xã hội, kinh tế trong,từng giai đoạn lịch sử cụ thể,

Giá đất có thể do các bên thôa thuận vái nha; giá đất do đầu giá mà có hoặcgiá đất được tính theo khung giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương ban hành vào ngày 01/01 hàng năm;

Ba 1a, về lâu đi, giá đất thường bị cán căn quan hệ cũng cầu với xu thể cũng cóhạn nhưng cầu luôn luôn tang do sức ép của gia tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất

kinh doanh và xây mới ;

"Bắn là, đất đai chứa đựng yếu tố xã hội, đặc biệt trong lĩnh vực tạo ra môi

phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sử đụng nó

âm tự liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp,

‘Vi vậy, giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế, yếu tố vật chit chỉ phé

"mà đôi lie còn bị yếu t6 tâm lý, yếu tổ xã hội chỉ phối Chẳng hen, người mua bắtđộng sản có thể chấp nhận giá cao hơn giá thị trường khí về tâm lý họ cho rằng nơi đóthick hop để định cư Giá có thể giảm đi nếu thừa đất đó có “không mát” do có ngườitừng tự tử ở đó, có con đường trước mặt dim thẳng vào mảnh đắt

Nam là, giá dit bj chi phối bởi mục dich và hiệu quả kinh tế trong việc sử dung

đất,

Siu là, giá đắt bị các yêu tổ pháp lý tác động, người nhận chuyển nhượng cóthể chấp nhận giá cao hơn giá thị trường nến đất đó có đầy đỏ gidy tờ hợp pháp,

22 ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Định giá đất đai là bình thức phân tích kính tế ứng dụng Giá đất trên thị trường

được hình thành từ bốn nguồn gốc và được xem là căn cứ để Nhà nước tính bồi

thường khi thu h

Mot là Giá có được do kết qua của vie thực hiện đầu gi đắt

Hai lắc Giá do khung giá của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW công b6 vào ngày 1/1 hàng năm Tinh giá đất căn of theo khu vực, vịtrí địa lý, hướng, gốc, và môi trường tác động xung quanh bất động sin cin định giá cũng như hệ 36 K ở địa phương.

Hà