Luận văn thạc sĩ Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp: Xây dựng qui trình bảo trì công trình chung cư HH2 - khu đô thị mới Dương Nội Hà Đông - Hà Nội

LỜI CAM ĐOAN

Tên tôi là: Đào Đức Thắng

Sinh ngày: 03/02/1990

Quê quán: TP Nam Dinh — Tỉnh Nam Định

Nơi công tác: Công ty Cô phần Kiến trúc Xây dựng Jicaroom

Tôi xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp cao học ngành kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp với đề tài: “Xây dựng quy trình bảo trì công trình chung cư HH2 — Khu đô thị mới Dương Nội — Ha Đông — Hà Nội” là luận văn do cá nhân tôi thực hiện Các kết quả nghiên cứu tuân thủ theo tiêu chuẩn Việt Nam và các văn bản pháp luật hiện hành Kết quả nghiên cứu không sao chép bắt kì tài liệu nào khác.

Hà Nội, ngày thang năm 2018 Tác giả luận văn

Đào Đức Thắng

LỜI CẢM ON

“Trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện Luận văn Thạc sỹ, tôi đã nhận đượcsự giúp đỡ, tao điều kiện nhiệt tình và quý báu của nhiễu cá nhân và tập thể,

‘Trude tiên, tôi xin bây tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS, Nguyễn Anh Dũng đã tận tinh hướng din tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận văn này Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn tối các thiy cô giáo khốc trong Khoa, Bộ môn Xây dung

dân dụng và công nghiệp đã tin tỉnh giảng dạy, hướng dẫn, truyền đạt kiến thức trong

suốt quế trình học tp và thực hiện luận văn,

“Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới anh em bạn bè, ding nghiệp thuộc lớp cao học

23XDDD21 đã giúp tôi tìm kiếm, cung cấp tài liệu tham khảo, số liệu tính toán để

hoàn thành luận văn này.

Mặc dù tôi đã rit cổ gắng hoàn thiện luận văn bằng tắt cả sự nhiệt tỉnh và năng lực của

mình, ty nhiên do tình độ có hạn nên không thể tránh khỏi những thiểu sốt hoặc cổ

những phần nghiền cứu chưa sâu Rét mong nhận được sự chỉ bảo và hông cảm của các Thầy cô.

‘Toi xin trân trọng cảm ơn !

“Mà Nội, ngày tháng năm 2018“Tác giả luận văn

Đào Đức Thing

1.1 BAO TRI VA TUÔI THỌ CONG TRÌNH XÂY DỰNG 3

1.1.1 Khai niệm về bảo tri công trình xây dựng 3

1.1.2 Bảo tri và tuổi thọ công trình 5

1.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP VÀ HiNH THỨC THỰC HIỆN BẢO TRÌ CONG ‘TRINH XÂY DUNG 12

1.2.1 Bao tri đột xuất 121.2.2 Bảo tri theo kế hoạch (bão trì phòng ngừa) 31.2.3 Bao trì hiệu chỉnh 151.2.4 Bảo trì tin cậy, 16

1.3 KINH PHÍ BẢO TRÌ VA CO SỞ VAT CHAT PHỤC VỤ BAO TRi 2

1.3.1 Kinh phi bảo tri 21

1.3.2 Hỗ sơ phục vu công tác bảo trì 21.3.3 Thiết bị phục vụ công tác bảo tì 21.3.4 Nhân lực phục vụ công tác bảo trì 24

CHUONG 2 :CO SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC CUA CÔNG TÁC BAO TRI CONG TRÌNH XÂY DỰNG Ở VIET NAM 26

2.1 CƠ SỞ PHÁP LÝ CÔNG TÁC BAO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 26 2.1.1 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 26

2.1.2 Luật nhà ở 65/2014/QH13 262.1.3 Nghị định số 46/2015/NĐ- CP về công tác bảo trì công tinh xây dựng 272.1.4 Các thông tự liên quan của bộ Xây dựng m

2.1.5 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9343:2012, Kết cầu bê tông và bê tông cốt thép ~ Hướng din công tắc báo trì 28

2.1.6 Mi

2.2 COSO KHOA HOC NG TÁC BẢO TRÌ 'G TRÌNH XÂY DỰNG 36.

3.2.1 Những khái niệm cơ bản của công tác bảo trì công trình xây dựng, 362.2.2 Vòng đời của công trình và vẫn đ bảo t 4I

CHUONG 3: DE XUẤT QUY TRINH BẢO TRI CÔNG TRINH CHUNG CƯ HH2 — KHU ĐÔ THỊ MỚI DƯƠNG NỘI - HÀ ĐÔNG - HA NỘI 40

3.1 CÁC CÔNG VIỆC CAN THIẾT BE LẬP QUY TRÌNH BẢO TRI CÔNG

TRÌNH DÂN DỤNG 49

3.1.1 Thu thập ti liệu 30

3.12 Khảo sit the tế si

3.1.3 Lập quy trinh bảo tr

3.2 NỘI DUNG BẢO TRi CHO TOA NHÀ CHUNG CƯ HH2 52 3.2.1 Khii quit về công trình và hướng dẫn chung vé bảo tri sông tinh xây đựng 52

tông trình SI

3.22 Các cân cứ áp dung cụ thé 563.23 Định nghia và giả tích từ ngữ 37

3.24 Nội dung bảo tri db với các bộ phận công trình chung cư HH2 — Khu đô thi

mới Dương Nội — Hà Đông - Hà Nội 663.25 Đề xuất qu trình bảo tì cho chung cư HH2 = Khu 46 thị mới Dương Nội —Hà Đông ~ Hà Nội Sĩ313 Nhận xế và đính gid liKET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ 132

TÀI LIỆU THAM KHẢO 133

DANH MỤC BẢN VE

Hình 1.1 Công tắc bảo tì trong vòng đời một dự án xây dựng 6Hình 1.2 Quan hệ giữa công năng phục vụ và tuổi thọ công trình 81.3 Sự xuống cấp và suy giảm công năng theo thời gian sử dung công trình 8

Hình 1.4 Tương quan giữa yên cầu dich vụ, sw xuống cp, thời gian sử dụng và mức

độ bảo tì công tình 9Hình 1.5 Các dang hư hong, tỷ lẻ hư hỏng theo thời gian sử dụng công tình 10

Hình 1.6 Phân loại các bình thúc bảo tr nhà cao ting la Hình 1.7 Thời điểm cần thiết bảo trì hiệu chỉnh của bộ phận, hệ thống công tinh theo

thời gian a) không có hư hỏng; b) bảo trì hiệu chính do hư hỏng, 15

th 2.1 Các chiến lược bảo ì 39

Tình 22 Bản chất của các chiến lượ bảo tì 39 Hình 2.3 Giá trị công trình trong mối trong quan với thời gian 4

Hình 2.4 Quá tình suy giảm khả năng chị lực theo thời gian 48

Hình 3.1 Mỗi tương quan giữa Bảo tri tòa nhà và các hình thức kiểm tra, 62

Hình 3.2 Sơ đồ lưu tree àiiệu bảo tea tòa nhà 65

Hình 3.3 Am mốc tường din đến bong tró sơn, bả, bữa trt or ình 3.4 Sự gi sé, bong tri lớp sơn dẫu bảo vệ của các edu kiện bằng sắt 68 Tình 3.5 Nứt bề mặt các ấu kiện bằng thạch cao (in, vách thạch cao) “

Hình 3.6 Cửa kính và lan can chung ext mHình 3.7 Nứt vữa tnt hoàn thiện tưởng căn hộ chung cư 13Hình 3.8 Quy trình kiểm tra định kỳ công trình 9THình 3.9 Quy trình bảo dưỡng của tòa nhà 104Hình 3.10 Quy trình sửa chữa của tòa nhà 105

DANH MỤC BANG BIEU

Bảng 1.1 Cấp công trình theo độ bên vững và bậc chịu lửa của công trình

Bảng 1.2 Thông ké các hư hông của chung cự

Bang 1.3 Nhân lực và trách nhiệm thực hiện bảo tìBảng 3.1 Các yêu cầu bảo trì của tòa nhà

Bảng 3 2 Giá trị điện áp điện trở kiểm tra cho phép

Bảng 3.3 Các thông số ky thuật quy định phục vụ quan trắc.Bing 3.4 Chi dẫn thay thé định kỹ các thiết bị

Bảng 3.5 Bảng tổng hợp các chi phí bảo ti công tinh

Bang 3.6 Bộ hướng dẫn vận hành hệ thông bao gồm:

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

“Cùng với sự phát triển mạnh me ila khoa học kỹ thuật, những khu chung cư được xây,

at yếu, kh igốivề nhà ở

dựng ngày cảng nhiều là một xu thể lễ giải quyết ahu

do tốc độ gia tăng dân số mà còn mang ý nghĩa kinh tế, chính trị và xã hội quan trọng

tạo sự khác biệt cho hình ảnh một đô thị phát tidTrong giải đoạn khai thác sử dung,bắt kỹ sự cố nào xảy ra d liên quan đến vẫn đề an ton, vận hành hay mỗi trường đềucố thé gây ra những hậu quả nghiêm trọng vé người và tải sản Sau qué tinh xây dựngVà i vào khai thác, bảo trì công trình là nội dung được các chủ sở hữu đặc biệt quan

tâm Bảo trì quyết định đến hiệu quả vận hành, tuổi thọ và giá trị công trình vẻ lâu dài “Thực hiện công tác bảo t và quản lý bảo ti tốt sẽ lim giảm chỉ phí vận hành và sửa chữa, duy ti tốt công năng, nâng cao độ bén của kết cầu công trình và các hệ thống kỹ

thuật trong công trình đó.

“Chúng cư nói chung và chung cư cao ting nói riêng la công trình đặc biệt với nhiều hộ

dân sinh sống trên một mặt bằng điện tích đất nền nhất định.Tuồi thọ công trình và các hệ thống kỹ thuật trong nhà chung cư phụ thuộc phn lớn vào công tic bảo ti trong đó yếu tố kỹ thuật bảo trì vả quản lý bảo trì giữ vao trò nông cốt Ở nước ta công tác

ất cập dẫn đế

bảo ti chung cư cồn tồn tain những sự cổ đăng tiếc xảy mì do chủ

«quan của con người vé công tác bảo trí Bảo tr nhà chung cư là một lĩnh vực rộng lớn

bao gồm kiến thức một số chuyên ngành khác nhau như nước, phòng

chấy chữa chiy, Vi vậy, việc nghiên cứu tổng quát các hỏng hóc dé dưa ra các

phương pháp bao trì và quản lý công tác bảo tri trong nhà chung cư phù hợp, hiệu quả

v6i điều kiện Việt Nam hiện nay mang tính cấp thế 2 Mye đích của Để tài:

Mục đích của dé tải là đề xuất được quy trinh và các giái pháp đúng din, hiệu quả, tiếtkiệm để bảo trì các hỏng hóc trong nhà chung ew HH2 ~ Khu dé thị mới Dương Nội ~Hà Đông -Hà Nội.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

= Đối tượng NC:

Quy trình bảo tri, các giải pháp bảo tri sửa chữa hông hóc trong nhà chung cư HH2 ~Khu đô thị mới Dương Nội ~ Hà Đông =Hà Nội

- Phạm vi NC:

“Trong phạm vi nước Việt Nam4, Kết quả dự kiến đạt được:

Thông qua việc nghiên cứu công tác bảo ti công trình nhà chung cư HH2 ~ Khu đ thịmới Dương Nội ~ Hà Đông -Ha Nội, luận văn sẽ cưng cắp cơ sở khoa học giúp các

chủ đầu tự, ban quan lý và người dân lựa chọn được quy trình bảo t, giải pháp bảo tr đúng din, hiệu quả, tiết kiệm và kiểm soát chất lượng bảo trì một cách tốt nhất

CHƯƠNG 1: TONG QUAN VE CONG TÁC BẢO TRI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

1.1 BẢO TRÌ VÀ TUÔI THỌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

1.1.1 Khái niệm về bảo tì công trình xây dựng

Danh ở Việt Nam xuất hiện đầu tiên gắn liền với máy móc thiết bị du nhập vào cuối thể kỹ 19, đầu thể kỹ 20 Đi với đối tượng là công tình ki trú xây dmg, mặc dù xuất hiện trước thiết bi máy móc rất lâu trong lich sử lại được hiểu với các

cam từ truyền thống hơn như là "duy ta”, "sửa chữa", "bảo dưỡng”, Những năm gnđây, sau khi hình thành và phát triển những quan niệm, cơ sở Khoa học mới v chính

sách bảo tồn và phát tiển bắt động sin ở nước ta, cụm từ "bảo tr công trnh”, "bảo tr

Bio tri CTXD được

hiểu là bao gồm bảo tì kiến tic, kết cd và các hệ thống kỹ thuật của công trình, công trình xây dựng (CTXD)" mới dẫn được sử dụng và phổ

Năm 1994, trong Nghị định số 177/CP của Chính phủ về Điễu lệ quản lý đầu tư và xây,

<ivng quy định: sa khi nhận bàn giao công nh, chủ đầu tư có trách nhiệm khai thásử dung năng lực công trình, hoàn thiện tổ chúc và phương pháp quản lý nhằm phát

huy diy đủ các chỉ tiêu kính tế kỹ thuật để ra trong dự án, Quy định này được hiểu

như một nội dung của công tác bảo tr mà người sở hữu công trình phải thực hiện trong

quá trình khai thác sử dụng Năm 1999, Nghị định số 52/1999/NĐ-CP [1] của Chính.

phủ về Quy chế quản lý đầu tư và xây dưng nêu ri chủ đầu tr hoặc tổ chức được giao

“quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện bảo trì công trình Có thé nồi, đây

là lần đầu ti tảo ri CTXD” được xuất hiện trong văn bản pháp ý của Nhà nước,Tuy nhiên, các van bản pháp lý của Nhà nước về đầu tw và xây dựng sau nảy như Luật

Xây dựng số 16/2003/QH11 [2] và các nghị định liên quan của Chính phi

đưa ra một khái niệm hay định nghĩa cơ bản về bảo tri, mặc dù có nội dung qui định sựing không

cần thiết, cắp độ, nội dung và quy trình bảo ti

Năm 2005, Luật nhà ở số 56/2005/QH11 [3], 14 văn bản pháp lý đầu tiên nêu lên địnhnghĩa về bảo tì nhà , làm rõ trách nhiệm của chủ sở hữu trong vn đề bảo tì côngtrình của các loại nhà, công trình khác nhau với các chủ sở hữu khác nhau Báo trì nhà

ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm.

duy ti chất lượng nha ở,

Sau đó, theo Thông tw số 08/2006/TT-BXD [4] ngiy 24 thing 11 năm 2006 của Bộ

xây dựng hướng din công tác bảo tri CTXD thi bảo tr công trình là công việc nhằm,

duy tri những đặc trưng kiến trúc, công năng công trình đảm bảo công trình được vận

hành vả khai thức phủ hợp yêu cầu của thiết kế trong suốt quá tình khai thác sử dụng

Trong Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư của Bộ xây dựng [5], khái niệm bảo trì

được làm rõ trong việc quản lý vận hành nhà chưng cư: duy tri hoạt dng của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống HTKT và các trang thiết bị khác) của nha chung cư, đảm bảo cho nha chung cư hoạt

động bình thường

Đến năm 2010, sự ra đời của Nghị định 114/2010/NĐ-CP [6] ngày 06 tháng 12 năm.

2010 của Chính phủ Việt Nam vé Báo tri CTXD, Nghỉ định số 46/2015/NĐ-CP I7]

ngày 12/5/2015 về quản lý chất lượng (QLCL) và Bao tri CTXD và Thông tư số

02/2012/TT-BXD [8] được xem như là những văn bản pháp lý chính thức một cáchtổng thể và bao quát nhất về công tác bảo tri CTXD Nội dung của các văn bản (6, 7]

làm rõ hơn khái niệm bảo trì CTXD: bảo trì công trình là tập hợp các công việc nhằm.

bảo đảm và duy t sự làm việc bình thường, an toàn của công tinh theo quy định củathiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng Nội dung bảo trì công trình có thé bao

gốm một, một số hoặc toàn bộ các công việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chit lượng,

bảo dưỡng và sửa chữa công trình.

Khải niệm "bảo trì" được đưa ra để đối phó với chỉ phí tăng cao và nguồn nhân lực

tham gia vào các dich vụ cung cấp cho quân đội Mỹ từ năm 1954 Ban đầu, “bao tri”

không được quan tim và đánh giá cao trong ngành công nghiệp xây dựng Mãi đến năm 1915, khái niệm bảo tri mới được nghiên cứu và tích hợp vào quả trình thiết kế

xây dựng để tạo điều kiện duy trì trong tương lai của công trình (người đi tiên phong làFledman), dẫn đ nhà với quan điểm để bảotrì để giảm chi phí vận hành và thuận lợi trong việc tìm kiểm và đảo tạo nhân viên bảo,

trì Rõ rằng đồ là một bước tiến tiên phong cho tương lai của ngành xây dựng Sau đó,

sông tác bảo tri dẫn phát huy được vi thé và hiệu quả của nỗ trong thực tế xây dựng,trở thành một chỉtiêu để đánh giá chất lượng thiết kể, tiện nghỉ sử dụng vả mức độ antoàn cho các CTXD,

Bảo trì được định nghĩa theo Tiêu chuẩn của Pháp AFNOR ~ NF ~ X 60010 như sau:

“Bao tì là tắt cả các hành động để duy trì hoặc khôi phục một tải sản ở tinh trạng theo thể cung cắp một dich vụ cụ thể theo chức năng Bảo tì cổ nhiều hình

qui định để

thức phụ thuộc vào từng loại tải sản và tinh trang của nó,

‘Theo Tiêu chuẩn BS 3811 ~ 1993 [9] của Viện tiêu chuẳn Anh thi "bảo trì” là sự kếthợp của tắt cả các hành động kỹ thuật và hành chính, bao gồm cả hoạt động giám sát

48 duy trì, khôi phục một tải sản để nó duy tri chức năng theo yêu cầu.

‘Theo BS EN 15331-2011 [10], bảo trì CTXD là sự kết hợp của tắt cả các công tác kỹthuật, hành chính và quản lý trong suốt vòng đời của công trình (tòa nhà) với mục đíchcduy tri, hay sửa chữa lại để nó có thể đáp ứng chức năng sử dụng theo yêu cầu.

L Liên Bang Nga, các quy định vé bảo trì công trinh nhà nằm trong những nguyên tắc

vả nội dung của quy trình vận hành kỹ thuật công trình Tiêu chuẩn vận hành kỹ thuật

quỹ nhà ở Liên Bang Nga quy định: bảo tri công trình nhà là một tổ hợp các công việc

nhằm duy trì ở tình trạng én định, nhịp nhàng các bộ phận, thông số thiết kế, chế độ làm việc của hệ thống kết cấu, thiết bị kỹ thuật (hệ thống kỹ thuật) của công tình 1.1.2 Bảo trì và tuổi thọ công trình.

Công tác bảo trì CTXD phải được nghiên cứu, thiết kế va thực hiện trong các giai đoạn.

khác nhau của vòng đồi dự án tạo ra công trình đó Công tác bảo tri CTXD của một dự

án đầu tự nằm ở giải đoạn khai thác sở dụng công trình và à đối tượng của quản lý đự ấn sau đầu tư Đặc trưng kỹ thuật của giai đoạn này nằm ở 2 hoạt động chính: Hoạt

động vận hành kỹ thuật và hoạt động bảo tri nhằm duy tri quá trình khai thác đúng

công năng, hiệu quả và an toàn Bao trì nhằm đám bảo rằng các tai sản vật chất tiếp tục

thực hiện được các chức năng xác định của chúng Công tác bảo trì đạt hiệu quả tốt khi

“quá tình quản lý dự án giai đoạn này đạt được các mục đích và chức năng của mình,

H tuổi thọ sử dụng theo thi Bảo công trình

Hình 1.1 Công tác bảo tr trong vòng đời một dự án xây dung,

Tuổi thọ của CTXD vé nguyên tắc theo quy định của thiết kế Tuổi thọ của công trìnhtheo thiết kế lại phụ thuộc vào quá trình vận hành khai thác sử dụng ở nhiều khía cạnh:tuân thủ quy định vận hành, đúng công suất, công năng, bảo trì đúng kế hoạch và các

yếu tố tác động từ môi trường.

Ở Việt Nam theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia số 12/2012/TT-BXD [11] về nguyên

tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và HTKT đồ thị, iên hạn sử

dụng và tuổi thọ của một CTXD căn cứ vào tiêu chi ban vững của công trình đó Khái

niệm niên bạn sử dụng trong quy chuẩn được hiểu trong mỗi liên hệ với một số kháiniệm cơ bản sau

“Cấp công tình: Khải niệm thé hiện tằm quan trong vé kinh tế, xã hội của công tình

và mức độ an toàn cho người va tải sản trong suốt thời gian vận hành, khai thác sử.

dụng công mình MỖI loại công Hình được cha thành năm cấp

(bảng 1-1) Cấp công trình được xác định phải căn cứ vào các yêu edu sau: Mức độ an

toàn cho người và tải sản: Độ bên, uổi thọ công trinh trong suốt niên hạn sử dụng,

chịu được mọi tác động bắt lợi của điều kiện khí hậu, tác động lý học, hóa học và sinh

học; Độ an toàn khi có cháy trong giới hạn chịu lửa cho phép.

Bj bền vững: Độ bin vũng của công trình phải được xắc định trên cơ sở các yêu cầu

an toàn về khả năng chịu lực của công trình (nén móng, kết cấu); an toàn khi sử dụng,

khai thác vận hành công trình; an toàn phỏng chảy và chữa cháy (bậc chịu lửa của các

bộ phân chủ yếu của công trình như cột, tường, sản mai) Độ bén vững của công trinh

được chia ra 4 bậc như sau

+ Bac : Niên hạn sử đụng trên 100 năm

+ Bậc I: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm

«_ Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm.

s Bậc IV: Niên hạn sử dung dưới 20 năm.

“Bậc chịu lửa: Đặc trưng chịu lửa của nhà và công trình theo tiêu chuẩn được xác định

bằng giới hạn chịu lửa của các kếiu xây dựng chính.

Giới hạn chịu lửa: Thời gian tính bằng giờ hoặc bằng phi) từ khi bắt đầu thử chịu

lửa theo chế độ nhiệt tiêu chuẩn các mẫu cho tới khi xuất hiện một trong các trạng thái

i hạn của kết cấu và cấu ign như sau: Mắt khả năng chị lực; mắttính toàn vẹn: và

mắt khả năng cách nhiệt

Bảng 1.1 Cấp công tình theo độ bên vững và bậc chịu lửa của công trình

Cấp công | Chat lượng CTXD.

trình Độ bền vững Bậc chịu lửa

Đặc biệt _ Niên hạn sử dụng trên 100 năm ‘Biel

" Nign hạn sử dung từ 50 năm đến 100 năm Bậc II

m Nign hạn sử dung từ 20 năm đến dưới 50 năm Bậc HI, Bậc IVVv Nign han sử dung dưới 20 năm Bậc IV

“Chủ thích: Với cúc công trình cắp đặc biệt (cắp cao hơn cấp D, ngoài yêu cầu đã

cquy định trong bảng này còn phải bổ sung những yêu cầu kỹ thuật đặc biệt (tải trọng

và tác động, an toàn cháy nd) được lập riêng cho thiết kế và xây dựng.

Tudi tho công trình: Khả năng của công trình đảm bảo tính cơ lý và các tinh chất khác.

được thiết lập trong thiết a đảm bảo điều kign sử dụng bình thường trong suốt thời

vận hành Theo [11] tuổi thọ công trình có bai mức: tuổi thọ thiết kế và tuổi tho

phục vụ (bao gồm tubi thọ thiết kế và giai đoạn phải thay thổ), Trong giai đoạn tuổi

thọ thiết

chip nhận được Giai đoạn phải thay thé là giải đoạn công năng suy giảm rất nhanh,

công năng công trình suy giảm từ thiết kế đến mức tối thiểu trong giới hạn

đến thời điểm kết thúc tuổi thọ công trình (hình 1-2).

Quan điểm trong [I3] cho ring sự suy giảm công năng của công trình có quan hệ

tuyển tính với sự xuống cắp công trinh, Cả hai yêu tổ này phụ thuộc vào 4 giai đoạn

của tuổi thọ công trình theo tiêu chí xuống cắp: khởi phát, phát sinh xuống cắp, xuống sắp tăng nhanh và xuống cắp nghiêm trọng (hình 1-3)

Tact eae

oxi, 7

Hình 1.4 Tương quan giữa yêu cầu dich vụ, sự xuống cấp, thời gian sử dụng và mứcđộ bảo trì công trình

Sự xuống cắp của công trình bit đầu ngay sau khí đưa công trình vào khai thác và ting

lần theo thời gian, đồng thời theo thôi gian yêu cầu sử dựng của con người cũng thay

dồi ở mức độ ngày cảng tăng cao so với tiêu chuẩn thiết kế (chất lượng) ban đầu Điều

này làm cho quá trình xuống cấp ngày càng nhanh và nhu cầu báo tì cảng lớn (hình I~

4), Các hư hỏng xuất hiện đồng thời với sự xuống cấp, tỷ lệ hư hỏng xuất hiện ở 3 giải

đoạn thời gian với đặc tính khác nhau Ở giai đoạn đầu là các dạng hư hỏng ban đầu do

nguyên nhân của qué tình thi công và sử dụng bước đầu với tỷ lệ giảm dẫn TY lệ hư hông én định ở giai đoạn tiếp theo và ít biển động trong thời gim dài Giai đoạn cuối thời gian khai thác là giai đoạn xuất hiện các hư hỏng hao mòn với tý lệ xuất hiện cao.

và gia tăng nhanh (hình 1-5)

dsuhôxe |

thờ: HH MHiềnG | aban Saat sêtsọNGiE Sane

sous cone unis 2_

shnese anon LẠ

Hình 1.5 Các dang hư hỏng, tỷ lệ hư hỏng theo thai gian sử dụng công trình

"Từ trước năm 1980 phần lớn các nước đều coi việc quên lý loại tải sin này như là một chế độ duy tu, bảo đưỡng nhằm thỏa mãn hơn nhu cầu của người sử dụng Ngày nay, các nước tiên tiền trên thé giới đều cho ring chiến lược quản lý loại tải sản này phải

được thiết lập trên cơ sở đảm bảo chất lượng dai hạn thông qua các biện pháp kỹ thuật

và pháp lý xuyên suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư vả khai thác

dim bảo và duy tử sự làm việc bình thường, an toàn của công nh theo quy

định của thết k trong suốt quá tình khai thác sử dụng Chiến lược nảy được thể h

cụ thé thông qua chế độ bảo trì CTXD.

Bio tri là sự đảm bảo rằng các tài sản vật chất tiếp tục thực hiện được các chức năng

xác định của chúng Bat kỳ một tải sản vật chất nào được đưa vào sử dụng đều nhằm

thực lên một hoặc nhiễu chức năng cụ thé, Nếu một tải sản vật chit nguy từ đầu đã

không thể thực hiện được các chức năng xác định của nó, thì bảo trì cũng không thể

mang lại khả năng đó Chỉnh vi vay, khi thiết kế đã phải tỉnh đến toàn bộ thỏi gian sử dung công trình Các yếu tổ cần quan tâm bao gm:

® Két cấu: chọn vật liệu nào cho phép có thé thay đổi một cách dé dàng.

+ ‘Tai trong: ti trọng thiết kế nếu không tinh đến những thay đổi trong tương li sẽ rút

ngắn thời gian sử dụng của công trình

10

+ Tầng kỹ thuật: Vige bổ trí in thận và ti

trọng bản thân của các hệ thống kỹ thuật phải được xác định đầy đủ rong quá trinh

thiết kể.

+ Kết cầu bao che: Vì thẳm mỹ bên ngoài của công tình chủ yếu đựa vào hình thức

của kết cầu bao che nên việc thường xuyên thay đổi, bổ sung, sửa chữa bộ phần này

dang và sẽ trở nên hết sức phd biến với nhà cao ting

+ Hệ kết cấu chịu lực thẳng đứng: Đối với các dạng kết cấu này thì việc xác định ti trọng thiết kế phải tỉnh thêm không chỉ tải trọng gia tăng trong tương lai mả còn cả

các loại tải trọng phắt sinh trong quá tình thi công

+ Độ bền theo thời gian: Việc cân nhắc yếu tổ này trong quá trình thiết kế kết cấu

được đính giá à rất quan trọng nhưng trong các công trình cao ting đặc biệt là các

công trình chang cư cao ting hiện nay, yếu tổ này chưa được quan tâm một cíchđúng mức.

“Chủ khai thác quản ý sử dụng cần hiểu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của họ liên quantới công tác bảo trì do luật pháp quy định, Bắt kỳ sự vi phạm nào gây ra những hậu“quả nghiêm trọng và dẫn tới những chỉ phí tổn kém, đặc biệt những vi phạm này dẫntới những sự cổ gây tổn thất v8 sinh mạng, tiền của có thể dẫn tới sự khởi tổ của tòa án

«dan sự hoặc hình sự.

“Thông thường, khi tiếp nhận quyền sử dụng một công trình thi chủ sử hữu cần nhận

được một quy định đã được thiết lập cho công tác bảo tri, Sau khi tiếp nhận, chủ sở hữu mới cần căn cứ vào quy trình đó ma chun bị một chỉ dẫn soạn riêng phủ hợp cho

từng đối tượng cụ thé mang lạ lợi ích tốt nhất Trong trường hợp có sự thay đổi chủ sởhữu hoie nhà tư vẫn công tác bio tri, một chỉ dẫn mới được lip (nếu có}đảm bảotínhsn tục cho công tác bảo.

“Tòa nhà vận hành an toàn khi các bộ phận, hệ thống kỹ thuật của tòa nhà hoạt động

đăng chức năng và tiêu chuẩn kỹ thuật vận hành Theo [14], mọi bộ phận của côngtrình đều có một chúc năng cụ thé (chức năng dự định) Một bộ phận công tình khôngim bảo chức năng của nó sẽ ảnh hưởng tới sự khai thác bình thường của công trình.Vi lề đó mỗi bộ phận cần được định nghĩa rõ chức năng, tiêu chuẩn vân bảnh trong

in

điều vân hành cụ thể, Khi thiết lip tiêu chuẫn vận hành cin thiết phải định lượng

cho các tiêu chí

Chức năng dự định” của mỗi tai sin vật chất có những định nghĩa khác nhau tùy thuộc vào việc ti sản vật chất đó được sử dụng như thé nào và ở đầu (hoàn cảnh vận hành), Bản thân thuật ngữ *chức năng dự định” còn cho biết những kỳ vọng đối với

việc khai thác, vận hành tai sản đó Do đó, bat kỳ cổ gắng xác định hoặc đánh giá cácchính sich bảo trì cằn bắt đầu từ các chức năng và các tiêu chuẩn vận hình riêng củamỗi tai sản vật efit trong hoàn cảnh vận hành cụ thể của nó Vifay, muốn phát huyđầy đủ "chức năng dự đính” của công trình đảm bảo độ tin cậy cin thiết lập một quy

trình nhằm xác định cin phải làm gì để đảm bảo mỗi tải sản tiếp tục thực hiện đầy đủ

các chức năng dự định trong hoàn cảnh hiện tại của nó.

‘Sau khi các chức năng vi tiêu chuẩn vận hành cho mỗi bộ phận công trình đã được xác định, bước tếp theo là phải xéc định khi nào tải sản đó không thực hiện được chúc

năng của nó Từ đây dẫn đến khái niệm “sự cổ chức năng” được định nghĩa là sự thiểukhả năng đấp ứng một tiêu chuỗn vận hành mong muốn nào đỏ của cầu kiến Diễu

quan trọng là cần xác định được các loại sự cố có thể xây ra làm cho cấu kiện hoặc bộ phận không thực hiện được các chức năng của mình Làm được điều nảy chúng ta có thể phòng ngũa các sự cỗ trên cơ sở xác định được nguồn gốc các sự cổ Việ thông kế được các loại sự cố chúng ta sẽ không lãng phí thời gian, kinh phí cho việc đánh giá mức độ, nguyên nhân va cách xử lý sự cố,

12 CÁC PHƯƠNG PHÁP VA HÌNH THỨC THỰC HIEN BẢO TRI CÔNG TRÌNH XÂY DUNG

Dựa vào sự đa dạng của chiến lược bảo trì công trình theo định hudng của chủ sở hữu.

nhà cao ting, những bình thức bảo tì khắc nhau đã được chip nhận ở nhiễu nước trên

thé giới, về co bản, các hình thức bảo tri có thé được phân loại thành hai nhóm: bảo trì

kế hoạch và bảo tri đột xuất (hình 1-6) [15] 1.2.1 Bảo trì đột xuất

Bảo trì đột xuất là bảo trì sửa chữa được thực hiện khi các sự cố hòng hóc của bộ phận toa nha xây ra mã không theo kế hoạch định trước, Đây ki hình thức bảo te bị động,

thường xây ra đối với các hệ thống kế i bao che, ác chỉ tết kiến trúc, trang thiết bị

và các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà Tuy nhiên trong quá tình vận hành tba nhà, xác

suất sự cố, hỏng hóc vẫn xảy ra, do đó hình thức bao trì đột xuất vẫn được sử dụng Nhược điểm của phương pháp này là có thể dẫn đến sự ngừng khá thác thiết bi, hệ thống tòa nha, ảnh hưởng đến hoạt động dịch vụ toa nhà, không ngăn ngừa được sự xuống cấp và hư hông theo Do thời điểm xây ra sự e bất ngờ nên cácnhà quan lý bảo ti luôn bị động trong việc tiền hành bảo tì va thay thế, dẫn đến thờigian bảo tri và ngừng vận hành lớn, chỉ phí bảo trì tăng cao.

TY LMU HÔNG

{AO GON RAO TRI RANE)

inh 1.6 Phân loại các hình thức bảo tì nhã cao ting

1.2.2, Bảo t theo kế hoạch (bão trì phòng nga)

Bảo t theo kế hoạch là hình thức bảo trĩ được hoạch định từ trước với mục đích là

đảm bảo tình trạng vận hành của tba nhà luôn ở trạng thái phù hợp với công năng của

nó, phòng ngừa được các hư hỏng có thể xảy ra bằng các giải pháp bảo dưỡng, sửa chữa đúng kỳ hạn Kế hoạch bảo tri được xây dưng trên cơ sở điều kiện làm việc, các điều kiện ảnh hưởng dén tuổi thọ và thời gian hao mòn của từng bộ phận, hệ thông của

tòa nhà theo chính sách bảo t đã được thông qua với mục dich hạn chế sự giảm sitchất lượng vận hành công trình cũng như những hư hong của các hạng mye Hình thức

B

bảo tì này thường được áp dụng cho mây móc và thiết bi mà ảnh hưởng trực ti

s hao môn của công tình, tuy nhiên, những bộ phận kết cfu của công trình vẫn có thểsử dụng hình thức bảo trì nay,

Để tiên hành bảo tr phòng ngừa, cằn chuẩn bị danh mục kiểm trả tắt cả các bộ phận của công trình mà yêu cầu bảo trì ngay Lin kiểm tra đầu tiên và xác định tin xuất bảo t tương ứng Quả trình quyết định tin xuất bảo tả phụ thuộc vào kinh nghiệm cả nhân

só thể được sử dụng khi đem lại kết quả chính xác phủ hợp với hồ sơ lưu bảo tr các

lần trước

1.2.2.1 Báo tì phàng ngừa theo thời gian (bảo trì định ky)

Bảo tri phòng ngừa theo thời gian hay bảo trì định ky (Preventine Maintenance - Time

Based Maintenance) được phát triển và phổ biến từ những năm 1950 Với hình thức bảo tri này các bộ phân, hệ thống tòa nhà sẽ được bảo trì định kỷ theo kế hoạch ấn

định trước, do đó người bảo trì sẽ chủ động được thời gian báo trì, hạn chế được các sự

cố đột x

‘Uu điểm của bảo trì phòng ngừa theo thời gian là đem lại điều kiện vận hành khỏe mạnh cho công trình, nâng cao sự an toàn cia người sĩ đụng, giảm chỉ phí ảo tri bằng

cách bạn chế tồn that do hư hỏng, lên kế hoạch bảo tri theo sự tiện nghỉ của người sử

dạng và ti thiểu hóa thời gia chết đ ting chất lượng công nh.

‘Tay nhiên, hình thức bảo tỉ phòng ngữa theo thôi gian cũng tồn tại một số mặt hạn chế, Tân xuất và phân bổ của các hư hông là ắt khác nhau đối với các bộ phân, hệ

thống tòa nhà do 46 việc xác định chu ky để bảo tỉ là rt khó Chỉ phí bio tỉ cao gâylãng phí: tiến hành những công việc không cn thiết hoặc bảo tì ở cắp độ cao không.

clin thiếc việc bảo tử, sửa chữa, thay th trong khi đến thời gian theo kế hoạch trong khi các bộ phan, hệ thống, thiết bị vin vận hành tốc và nhu cầu v phụ ting dụng cụ bảo trì và nhân lực bảo trì cao, Một số thiết bị hệ thống kỹ thuật tòa nhà sẽ đễ hao mon

hong hóc do tháo lắp nhiều Kin do sự bắt edn của nhân viên kỹ thuật, vin đề này gọi là

“bảo trì quá mức”

1.2.2.2 Bảo trì phòng ngữa theo thực trang

Bảo tì phòng ngừa theo thực trang (Preventine Maintenance - Condidon BasedMaintenance) là hình thức bảo tr tiên tiến được phát triển từ hình thức bảo tr định kỳ.

Hình thức bảo tì theo thực trạng được hình thành trên kiến thức về thực trạng của kết

cầu hoặc hệ thống từ những quá trình kiểm soát liên tục hang ngày Quá trình kiểmsoit phải hiệu quả và chỉnh xác khi xác định thực trạng của bộ phận công trinh và tìm

kiểm bat kỳ thay dỗi từ thông thường đến bất thường, từ đồ xác định xu hướng hư hỏng của bộ phận, hệ thống.

1.2.3 Bảo trì hiệu chỉnh

Bio ti higu chỉnh (Corrective Maintenance) là hình thức bảo ti đơn giản nhất hi một

bộ phận của công trình hư hỏng được kiểm tra phát hiện theo định kỳ hoặc qua quá.

tình phân tích dự báo Hoặc khi xảy ra sự cố công trình do các điều kiện ngoại vỉ đột

xuất bat khả kháng như mắt điện, hỏa hoạn, từ các yếu tố môi trường khiến cho quá.

trình cung cắp dich vụ bi gián đoạn.

Hình 1.7 Thời điểm can thiết bao tri hiệu chính của bộ phận, hệ thống công trình theothời gian a) không có hư hỏng; b) bảo trì hiệu chỉnh do hư hỏng,

15

Me tu là phục hồi chức năng yêu cầu của hạng mục bị hư hing (hình 1-7) Theo

tính chất tự nhiên của hư hỏng, hình thức này được chia thành hai nhóm: thông thườngvà khan cấp Bởi vì tính chất bắt thường, bảo trì hiệu chính được xem như hình thức.bảo trì dựa trên mức độ hư hỏng và quả trình bảo tri thưởng diễn ra không dự tinhtrước Bảo trì hiệu chỉnh thường có chỉ phí cao và quá trình bảo trì dựa nhiều vào kinh.

nghiệm nên it an toàn và độ tin cậy thấp

1.2.4 Bảo trì tin cậy

Theo [10] Bảo trì Tin cậy (Reliability Centered Maintenance - RCM) là một hình thức

bảo t trên tiêu chí hiệu quả và an toin dựa trên các chính sich quản lý hỏng hée củaquá trình vận hành các bộ phận, thiết bị, hệ thông của tòa nha RCM cung cấp một quá

trình đưa m quyết định để nhận biết các yêu cầu bảo trì phòng ngữa hiệu quả và thực dung Dựa vào sự nhận biết cách thức quản lý thiết bị một cách an toàn, những hậu quả về an toàn và kinh tế liên quan đến thực trạng vận hành do các hư hỏng đã được phát hiện và những bộ phận bị xuống cấp, từ đó đưa ra quyết định có cần thiết tiễn hành

công tác bảo trì hoặc thiết kế các bộ phận thay thé để cải tiến hay không.

Các bước cơ bản của một chương trinh Bảo tỉ tn cậy bao gồm: Khỏi đầu và lập kể

hoạch; Phân tch các hu hong vỀ chức năng; Lựa chọn công việc: Thực hiện: và Cảitiến liên tục,

Dé áp dụng thành công phương pháp Bảo tr tin cậy đồi hồi sự hiểu biết đầy đủ và h bị và kết cấu, môi trưởng hoạt động, nội dung dang vận hành va các hệ thống kèm theo, cing với những hư hỏng có thể xảy ra và hậu quả của chúng Lợi ich lớn nhất có

thé đạt được thông qua mục tiêu của phương pháp này 1d khi được ứng dụng tại nhữngvị trí hư hong

6 ảnh hưởng nghiêm trong đến sự an toàn, môi trường, kinh tế và vận.

6 nước ta khái niệm về bảo tri công tinh xây dựng nói chung cũng như nhà ở chung

cự cao ting nói riêng chưa có được vị trí xứng đáng.

như không tồn tại trong thực.

Ấn để bảo trì” bởi chúng ta mới chỉ có coi trọng việc hoàn thin, tổ chức bản

giao còn khi công trình đưa vào khai thác thì không có chính sách chăm sóc cho côngtrình mã còn làm ngơ trước sự kiệt que của những tai sản quý giá này Hình ảnh của sự

16

xuống cấp cônh tình nhanh, tinh trang chất lượng đáng lo ngại của các khu chưng cư

một minh chứng nhãn tiền của * vấn để bảo trì" ở nước ta

“Thực ế cho thấy để đảm bảo được tuổi thọ cũng như chất lượng công trinh như mong muốn, không chỉ có quan tâm tới chất lượng trong giai đoạn xây dựng, mi phải có tim nhìn về chất lượng công trình xây dựng xuyên suốt tuổi thọ công trình Công tác bảo trì công trình phải xây dựng xuyên suốt tuôi thọ công trnh Công tác bảo t công trình

phải được đặt trên nên ting đảm bảo chất lượng lâu dài của công trình thông qua các

Điện pháp kỹ thuật và phấp lý được quản xuyến suốt ắc giả đoạn chun bị đầu tr thực hiện đẫu tư và kha thác các công tình của dự án

Nha ở cao ting đòi hỏi sự quản lý phải ở trình độ cao, vì liên quan đến sự vận hành hoạt động của các thiết bị phúc tạp như thang may máy phát điện hệ thống thông tin

liên lạc, hệ thống phòng cháy chữa cháy nhất là các công trình có chiều cao hơn 20.

Theo điều luật 71 Luật Nhà [3] ở quy định về việc tổ chức quan lý sử dụng chung cự và quyết định số 08/2008/QD-BXD [5] ngiy 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây Dựng vé việc bạn hành Quy chế quản lý sử dụng chung cư Trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngây nhà chung cư được đưa vào khai thác sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nha chung cư lần đầu dé bau ra Ban quản trị nhà chung cư.

Ban Quản Tri thay mặt các chủ sở hữu hoặc người sử dụng điều hành công tác quản lý

sử dụng nhà chung cứ Tuy nhign, đến nay các quy định trên vẫn chưa đi vào thực ,

mỗi nơi có cách thực hiện khác nhau Thực tế hiện nay việc quản lý nhà chung cư cao

Lng được thể hiện như sau:

Mô hình Chủ đầu tư đứng ra quản lý vận hành sau khi đưa ra công trình vào sử dụng

‘Cha đầu tr thành lập công ty chuyên đứng ra tổ chức quản lý và vận hành nhà chungcự sau khí đưa công trình vào khai thác, ví dụ: Tổng công ty HUD và một số Tổngcông ty khác như Tổng công ty Vinaconex, Sông Đà

17

‘Theo cách thực hiện của Tổng công ty đầu tư và phát triển và đô thị (HUD), sau khi divào giai đoạn khái thác các dự án sẽ được chuyển giao cho Công ty THHH một thànhviên dịch vụ và nhà ở đô thị là một công ty thành viên thuộc Tổng công ty đứng raquan lý, vận hành Công ty này bao gồm các xí nghiệp quan lý, Xí nghiệp dich vụ, Đội

ngũ thi công sửa chữa, Đội cây xanh mỗi trường Các xí nghiệp của công ty sẽ đứng ra

thực hiện các công việc như bảo trì thang máy, máy phát điện dự phòng, máy bom, gilt an ninh trật tự, trông giữ xe đạp, máy,16, quản lý các khu công cộng, cácbị PCCC, sữa chữa các hư hỏng quản lý chăm sóc vườn hoa, thảm có Khaithác các dịch vụ cho thuê kiot, ditích công cộng; quản lý khai thác, duy tu bảo,

dưỡng hệ thống cung cắp điện nước, dich vụ vệ sinh môi trường.

“Thực ế hiện nay, ngoài ác hit bị như thang mấy, máy phát điện dự phòng li cố các quy định về chế độ duy tu bảo dưỡng, còn có các bộ phận khác của công trình khi đưa

duy tu bảo trì Nên đơn vị quản lý vận hành công trình

theo kiểu * hỏi ấy" Do các công trình mới được xây đựng nên chất lượng còn tốt, công tác báo trì công trình chủ yêu chỉ đừng lại ở khâu duy tu báo đường, sửa

chữa nhỏ Theo thing ké của xí nghiệp số 1 huộc Công ty TNHH nhà nước một thànhviên Dịch vụ nhà ở và đô thị quan lý khu đô thị mới Linh Dam, các hư hỏng chủ yếu.

thường xây ra như thắm độ tại các khu vệ sinh, mốc trồng: vỡ đường Ống cấp, thoát

nước, rò ri van cứu hỏa, bong tróc trit trằn, bong rộp gạch hành lang, cháy đèn hành

lang: hỏng cửa hỗ nic, Sé liệu thống kể trong năm 2008 của Xi nghiệp 1 quản lý khu đồ thị mới Linh Đảm ~ Hà Nội, quản lý 31 khối nhà cao từ 9 đến 17 ting với 2796 căn hộ số liệu các hư hỏng có bản thống kể sau:

Bảng 1.2 Thống kế các hu hông của chung cự TT | Các loi hư hỏng Đơn vị | Số lượng | Viti

1 [thay thể bỏng đền tuýp Cứ | 1416 — | Minh fang, cd thang

loi 0.6m

2 | Thay thể bóng đền týp Cũ — |250 | Khu vue nh xe

loi 1.2 m

3 | Thay thé bóng tròn Cái 90 Khu vệ sinh công cộng.

4 | Thay thé trấn lưu „Cái 30

3 |Thẩmdệtkhuvệsih Jcá - |50 Tai các we gia định 6 |Hong ding hd mee cai | 65

7 [Ror éngedpmude |Vụ [15

8 | Rosi van cứu hoa cá |3

9 | Vỡ đường ốngthoát mước | Vu — |12 10 | Bong rộng khu hành lang | M? |452

11 | Bốc vữa trần Mas Trong căn hộ

12 | Thắm mốc Viti |46 Khu ảnh hưởng mức mưa, vị

trí đặt đồng hd nước13 | Hong của xi rác cá |1

14 | Hong phao bể nước ngằm | Cái 9

"Ngoài ra các hỏng hóc thường xây ra trong các căn hộ do các gia đình tự sửa chữa

như: hỏng xi phông nước, hỏng khóa, bong rộp sản nhà, cháy dén, hong voi sen, vỡ

voi xịt nhà vệ sinh.

Kinh phí cho công tác bảo tri công trình cũng như hạ tang kỹ thuật xung quanh nhà cược cân đối từ hai nguỖn sau

+ Nguồn tích trước 2% giá tri doanh thủ sử dụng thu tir kinh doanh căn hộ theo

quy định của Nghị định 90/2006/NĐ-CP [16] Khoản kinh phi này hiện do tổng công

ty quân lý, được đồng dé chỉ cho việc thay thể hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thu

19

rắc thi, thơng tn in lạc, sửa chữa thắm đột nhà vệ inh, nứt trồng: sơn a mặt ngội

nhà, khu hành lang, cầu thang; sửa chữa lớn và thay thé thiết bị thang máy, máy bơmnước, máy phát điện dự phịng, sửa chữa bon hoa sân vườn ngồi nhà.

+ Nguồn thu tir kha thúc các dich vụ cơng cộng, cho thuê kiết ting 1 sẽ đừng để

chỉ cho các cơng việc như bảo trì thang máy hay, máy bơm nước, máy phát điện dự.

phịng, thay thể bơng đến khu vực hành lang, sửa chữa bong rộp hành lang, cầu thang

và một phần được cân đối để hỗ trợ một phần chỉ phí quản lý.Mơ hình tự quản lý

Đồ là các nhà chung cư sau khi đi vào hoạt động, các hộ sinh sống trong tịa nhà tự

quản ly (hay cịn gọi lả hợp tác xã Thụy Điển) Mơ hình quản lý này khả pho biến tại

sắc khu chung cư cũ hay tại khu ti định cự Theo cách đánh giả mơ hình quản lý này

đến nay bộc lộ nhiều yếu điểm tong cơng tác quản lý vận hành, đặc biệt à trong cơng

tác quân lý vận hành nhà 6 cao ting Tuy nhiên, sau khi luật nhà nước ở ra đổi và

quyết dịnh số 08/2008/QĐ-BXD [5] ban hành quy chế quản lý sử dụng chung cư Hop

tác xã nhà 17T10 khu đơ thị Trung hỏa nhân chỉnh là mơ hình đầu tiên tại Việt Nam.

được đánh giá bước đầu tương đối thành cơng.

Toa nhà 17T10 gồm 192 hộ, với gin 1000 nhân khẩu trong diện giải tỏa để làm cầu vượt ngã tự sở chuyển về ở năm 2005, Ngành nghề kinh doanh của HTX nhà ở Thuy

ign chủ yếu là dịch vụ cho người dân chung eu, bảo VỆ trồng giữ ư tơ xe máy, ăn

uống giải khát, bán hàng thực phẩm, tạp hĩa, dọn vệ sinh mơi trường, quản lý bảo trì

chung ew, dịch vụ bưu chính viễn thơng Lợi nhuận thu được từ khách hàng (chủ

yếu là người dan sống xung quoanh chung cư) sẽ quay lại phục vụ lợi ích cho khách

hàng Don cử, mặt bằng dé gũi xe ơtơ, xe mấy của chung cư thu được khoảng 40 triệu

đồng thing, HITX dùng số tiền đĩ để trả lương cho nhân viên bảo vệ là những ngườichưa cĩ việc làm ở chung cư, xố cịn lại ding để chỉ trả các dịch vụ cơng cộng khácnhư phí vệ sinh mơi trường, điện thoại lây, ở chung cự này, các hộ dân chỉ phải

nộp duy nhất một khoản địch vụ chung là 30.000 đồng/ tháng HTX cũng cử người di

học phịng cháy chữa cháy, cứu hộ thang máy, thành lập tổ bảo vệ dn phịng lắp hệ

thống camera giám sắt quản lý trật tư an ninh, xây dựng trạm bơm đảm bảo cung cấp

nước sinh hoạt cho tịa nhà; thành lập bộ phận căng tin ~ dịch vụ, dich vụ điện thoại20

sông công, giặt quần áo, thu ngân truyỄn hình, sửa chữa điện nước, tổ vận tas ky hop

đẳng với một công ty cung cắp dich vụ vệ sinh mỗi trường chuyên nghiệp trên địa bin

Hà Nội bảo đảm các khâu từ A đến Z; hệ thống 3 thang máy hoạt động 24/24 giờ hàng.

Mô hình quản lý đang được xây dựng và hoàn thiện, thêm nữa chi phí địch vụ cũng.

không thing nhất khiến cho việc thực hiện chức năng bảo tỉ công trình còn nhiều khó

khan, Do các công tinh mới được xây dựng gin đây, khả năng sử dung còn khá tốt,các đơn vị quản lý chi tập trung vào công tác quản lý mà chưa quan tâm thíchdáng đến công tá bảo t công tinh thậm chỉ có dự án da di vào hoạt động mã chưa có

nguồn kinh phí cho công tác này, Nếu công tác bảo ti công tình không được quan

tâm sớm thì chẳng bao lâu chúng ta phải đối mặt với vẫn để nhà chung cư cũ hiện nay

gặp phải Thực tế cho thấy, hiện nay đã xuất hiện mộ số biễu hiện xuống cắp ở cácchung cư mới như C3 Làng quốc tế Thăng Long, khu 7,2 ha Vĩnh Phúc đã xuất hiện

nhiều vết nút, thắm đột coi nới lần ch khoảng không

13 KINH PHÍ BẢO TRI VÀ CƠ SỞ VAT CHAT PHỤC VỤ BẢO TRI

13.1 Kinh phí báo trì

Bin thin chi phí bảo t cũng ngày cảng tăng về số lượng cũng như tỷ lệ trên tổng chỉ

phí Trong một số ngành, chỉ phí bảo trì ngày nay đang là một khoản chỉ phí lớn thứ

hai hoặc thậm chi cao nhất trong các loại chỉ phí vận hành Một trong các nguyên ti

‘co bản của thiết kế nhà cao ting hiện đại là việc tính giá thành công trình trong suốt

chủ kì sử dung nó Để tinh được giá thành tổng i đơn giản nhất là chuyển đổiie

tắt cả các chi phí cho công trình trong trơng lai (bảo tr sửa chữa, vận hành, bảo dưỡng ) về giá trị hiện tại Rất nhiều nhà thiết kế tính giá thành công trình chỉ dựa trên các chỉ phi bán đầu, nhượ điểm của cách tính này là:

~ Bỏ qua chi phí vận hành bảo dudng hoặc coi như chi phí này hoản toan độc lập với

chỉ phí ban di

~ Giả thiết các bộ phận công trình có chu kỳ sử dụng giống nhau;

~ Bỏ qua chỉ phí trẻ li uất theo vốn vay

Một số ví dụ

(chu ky sử dụng) có thé thấy được thông qua việc thiết kế hệ kết cấu bao che cho nhà

an hình của việc tinh giá công trình cho vông đời tuổi thọ của dự ấn cao ting Thông thường hệ tường bao che có giá thành ban đầu rẻ hơn so với tắm panel

bê tổng đúc sẵn Tuy nhiên nếu xé tới toàn bộ thai gian sử dụng công trình thì chu ki

sử dụng của hệ tường gạch phải thấp hơn nhiễu so với hệ kết cấu panel và do đó sẽ: thường xuyên phải sửa chữa hay thay thé hơn Thêm vào đó do khả năng cách nhiệt

của trờng gạch kém hơn nên chỉ phí cho các hệ thống điều hỏa cũng tốn kém hơn"Dựa vào những phân tích trên thì việc tinh toán giá thành công trình theo chỉ phi ban

đầu là ất thiểu chính xác và không kinh tế Đối với nhà cao ting là sự phối hợp cia

nhiều bộ phận cấu thành, giá thành phải được tinh toán với từng bộ phận cấu thành

đực trên toàn bộ chu ki sử dung của công trình

Đối với các công tinh xây dụng ở Việt Nam hiện nay, kế hoạch thực hiện và thanh oán chỉ phí bảo tri hàng năm được đề cập ow thể trong kế hoạch bảo tri, Nguồn kinh

phi bảo tri chi trả cho các nội dung: chỉ phí khảo sắt, kiểm định, lên phương án bảo tri;

trang bị dụng cụ, thiết bị phục vụ các công tác bảo tri; mua sắm vật tư, vật liệu, thiết bị

sử dụng cho bảo trì và thay thể, trực tiếp cho công tác bảo trì; chỉ phí cho nhân viên quản lý bảo trì và các khoản thuế, phí theo quy định.

Chỉ phi bảo tri được lấy từ nguồn kinh phí vận hành của tòa nhà Kinh phí nay có thểdo chủ sở hữu tỏa nhà trực tiếp chỉ trả, có thé là chỉ phí từ đóng góp của các chủ sở

hữu căn hộ, một phần diện tích, hoặc cỏ thé chỉ phi do các công ty trăng thấu bảo tr chỉ tra, ty thuộc vào mô hình thực hiện báo t tba nhà quyết định

1.32 Hồ sơ phục vụ công tác bảo trì

Hồ so, ti liệu phục vụ công tác bảo bỉ bao gồm hi sơ xây đựng, hỗ sơ thiết bị, hệ

thống kỹ thuật và quy trình bảo trì công trình

Hồ sơ xây đựng công trình gồm hỒ sơ đầu tr, thiết kễ, hồ sơ thi công và hỗ sơ hoàn công CTXD (hồ sơ pháp lý và tải iệu quản lý chất lượng công trình) được lập theo

quy định của pháp luật và yêu cầu của công trình Hồ sơ phải đầy đủ cơ sở pháp lý và

phan ánh bao quát quá trình chuẩn bị đầu tư, thiết kế, thi công và bàn giao các hệ

thống kết cấu, bao che, hoàn thiện, kiến trúc của CTXD, bao gồm các vin đề từ chủ

trương đầu tw đến việc lập dự án ĐTXD, khảo sit xây dưng, thiết kể công tỉnh, thi

công xây dựng công trinh và các vin để khác cólên quan đến dự án, công trình đó.

Hồ sơ hoàn công có vai trồ quan trọng phục vụ công tác bảo t công ình Ngoài vai

trò là cơ sở cho việc nghiệm thu giai đoạn, nghiệm thu hạng mục công trình và công

trình hoản thành đưa vio sử dụng, cho việc thanh quyết toán, kiểm toán mà cn là

đồng vai trò hướng din người khai thác sử dụng: giúp chocơ quan quản lý trựctiếp công trình hiểu được đầy đủ các thông số kỹ thuật thực tế của công trình nhằm.khai thác, sử dung đúng với công năng, dễ ding trong việctra theo dõi tin trạng

của từng bộ phận công tình Hồ so hoàn công giúp các cơ quan nghiên cứu cũng như sơ quan thanh tra khi cần thiết tim lại các số liệu có ign quan đến công trình Là cơ sở để thiết kế phương án bảo vệ công trình và là hỗ sơ hiện trang phục vụ cho việc chế

tạo, cái tạo, mỡ rộng và nâng cấp công trình,

“Hỗ sơ thiết bị hệ thống kỹ thuật công trình (tòa nhà) bao gồm hồ sơ kỹ thuật tht bị

hệ thống và hồ sơ qué trình sử dụng thiết bị hệ thống

Hồ sơ kỹ thuật của thiết bị, hệ thống bao gdm hỗ sơ do nhà sản xuất thiết bị các bộ

phận của hệ thống kỹ thuật cung cp, chất lượng hồ sơ là trích nhiệm của các đơn vi

nay Hỗ sơ phải có đủ các thông tin hữu ích về lắp đặt, vận hành sử dụng vả bảo trì đăng cách thiết bị, hệ thống Các dữ liệu này được đúc kết trong gia đoạn thiết kế và

sản xuấtra thiết bi, các bộ phận của hệ thống ky thuật

Hỗ sơ trong quá trình sử dụng thiết bị hệ thống (có thể gọi à hồ sơ thiết bị, hệ thông) được hình thành bởi các bộ phận vận hành kỹ thuật có sự phối hợp một phần với nhà sản xuất thiết bị Hồ sơ phải có toàn bộ các thông tin hữu ích được thu thập từ thời điểm mua, lắp đt, vận hành và bảo thiết bị, hệ thống Nội dung và chất lượng hd sơ

thuộc trách nhiệm của bộ phận vận hành, bảo tr thiết bị, hệ thông:

Ouy trình bảo trì CEXD là tà liệu cơ bản đễ triển khai thục hiện bảo tì CTXD, baogồm quy trình bảo tì các bộ phận, hệ thống, trang thiết bị của công trình Theo [17],«uy trình bảo trì CTXD quy định về trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện các côngviệc của bảo trì công trình.

133 Thiếtbị phục vụ công ác bảo tì

Dụng cụ, thiết bị phục vụ công tác bảo tr chí ra âm 3 nha:

“Nhóm 1: Thiết bị kiểm tra phục vụ bảo trì Là các dụng cụ thiết bị chuyên dụng để kiểm tra, dinh giá tình trang của đối trong, bộ phận, kết ấu, hệ thống công nh (tba

nha), bao gồm các tiết bị quan tei, thiết bị kiểm tra không phá hoại dùng cho hệ kết

cấu như súng bắn bê tông, máy siê u âm vật liệu; các thiết bị đo đạc xác định tình trang

vi tr của các kết edu, bộ phận; ác thiết bị điện, điện tử kiểm tra các thông số kỹ thuật, tình trạng của thiết bị, hệ thông kỹ thuật tòa nhà.

“Nhóm 2: Thiết bi, dụng cụ phục vụ bảo ti không gắn với công tình La các dụng cụ

thiết bị cằm tay chuyên dụng, các thiết bị, dụng cụ phụ trợ phục vụ quá trình bảo triđược phân nhóm theo loại hình bảo tri: dụng cụ né, sơn bả, nhôm kính, đỗ gỗ, điệnnước, điện và cơ điện Các thiết bi, dung cụ phụ trợ như máy nâng, sin công tắc, thang

công tác, các loại máy công,

‘Nhém 3: Thiết bị, dụng cụ phục vụ bảo ti gin liền điên kết với công trình): Nhóm, thiết kế này liên quan đến công tác bảo trì công trình ở các vị trí bên ngoài nhà như hệ n thiết bị bảo tri kết cấu bao che tòa nha kết cấu bao che, mặt ngoài công tình, bao gỗ

BMU đi chuyển trên hệ ray lắp đựng sẵn trên sản mái (có thể di chuyỂn trực tiếp trênmặt sin), đảm nhận việc thả các lồng bảo tì di chuyên theo mặt ngoài của kí

che để bảo trì

1.3.4 Nhân lực phục vụ công tác bảo trì

Cúc văn bản pháp lý của nước ta v8 bio trì quy định chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý

tòa nhà có trách nhiệm tổ chức thực hiện bio tỉ Đối với công tình cũ đăng sử dung, chủ sở hữu hoặc người được ủy quyển có trách nhiệm lập và phê duyệt kế hoạch bảo tr công trình để lâm căn cứ thực hiện bảo tr công tình Đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, các chủ sở hữu có trách nhiệm xem xét, thỏa thuận thống nhất kế hoạch

bảo trì đối với phần sở hữu chung của công trình theo quy định của pháp luật có liên

quan

Bảng 1.3 Nhân lực và trách nhiệm thực hiện bảo trì

Giám đốc phụ trách bảo trì công trình Phê duyệt kế hoạch bảo trì, Kế hoạch

kinh phi báo tì và hợp đồng bảo trì

CCác Té Bảo tr của đơn vị quả lý công

Hình hoặc các đơn vị bảo tH chuyênnghiệp (theo hợp đồng bảo trì)

“Thực hiện bảo trì công trình

Bộ phận chuyên môn (Phong bảo trì)

Giám đốc đơn vị Quin lý công tình

“Công tác bảo tri tỏa nhà đôi hỏi phải có

nhiệm vụ cụ thé, Các bộ phận chức năng

Giám sát thực hiện bảo tri, Nghiệm thu

ke bảo tri, Thanh toán chỉ phí biotrì, Lập Báo cáo và lưu hỗ sơ,

sự phối hợp của nhiều bộ phận đảm nhiệm

đặt dưới sự quản lý thống nhất chung của

người phụ trách quản lý bảo tr Tủy theo quy mô, hình thức sở hữu, công năng của

từng công trình để lựa chọn mô hình tổ chúc thực thiện bảo trì phù hợp.

25

CHƯƠNG 2_: CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC CUA CÔNG TÁC BAO TRI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Ở VIỆT NAM

2.1 CƠ SỞ PHÁP LÝ CÔNG TÁC BAO TRI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

3.1.1 Luật xây dung số 5/2014/0H13

Luật Xây dựng 2014 [18] đã quy định về hoạt động xây dựng mà nội him là các côngviệc xuyên suốt từ chủ trương đầu tư đến kết thúc tuổi thọ công trình Để đưa dự án từmột ÿ tưởng ban đầu thành hiện thực thông thường phải tri qua bảy giai đoạn cơ bản:Nghiên cứu lập dự án; Tính toán và thiết kế kỹ thuật, Cung cấp vật tư, thiết bị: Thụchiện thi công xây dựng; Vận hành thử và hoàn chỉnh: Dưa vào kha thúc sử dụng công:

tình và bảo tr; Xứ lý công trình khí dã hốt tuổi họ thiết kế, Theo đó, diễu 126 của

Luật xây dựng năm 2014 quy định về công tác bảo tri công trình xây dựng như sau:

Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải đượcbảo tri; Quy trình bảo tr phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưahạng mục công trình, công trình xây đựng vào khai thc, sử dụng: phi phủ hợp vớimục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây đựng, hang mục công trình, thiết bị được

xây đựng và lip đặt vào công trinh; Việc bảo t công tình phải bảo đảm an toàn đối

với công trình, người và tài sản,

“Chủ sở hầu hoặc người quản IY sử dụng công trình có trách nhiệm bảo tri công trình

xây dựng mây, thiết bị công trình Việc bảo tri công trinh xây dựng, thiết bị công trìnhphải được thực hiện theo ké hoạch bảo trì và quy trình bảo tì được phê duyệt Chính

phú quy định chỉ tiết về bảo trì công trinh xây dựng và trích nhiệm công bổ công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng

2.1.2 Luật nhà ở 65/2014/QH13

Luật nhà [19] ở quy định bảo tri nha ở lả việc duy tu, bão dưỡng nhà ở theo định kỳ

và sửa chữa khi cố các hư hỏng nhằm quy định chit lượng nhà ở Chủ sở hữu nhà chung cự chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo tì phần sử hữu chung qu tình bảo trì phải đâm bảo am toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật tạo điều kiện

26

cho cúc chi s@ hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo ti nh ở của họ bồi thường thiệt

hại do vige bảo tri nhà ở gây ra, Chủ sử hữu được tự thực hiện việc bảo ti hoặc chothuê tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hành nghề xây dựng thực hiện trong trường hợp.sửa chữa lớn thì chỉ được tự thực hiện khi nêu có đủ năng lực hành nghề xây đựng2.1.3 Nghị định số 46/2015/NĐ- CP về công tác bảo tri cing trình xây dựng

'Nhằm mục dich đưa ra cách tiếp cận một cách chặt chẽ, nghiềm túc và có hệ thống vấn

đề bào tri, ngày 12/05/2015 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định số

46/2015/NĐ-CP [7] để hướng dẫn Luật Xây dựng về quản lý chất lượng công trình xây dựng Nội dung Nghị định đề cập đến các nội dung cơ bản như [4]: (1) Mọi công,

trình xây dựng phải được bảo tr; (2) Bảo trì phải theo quy định: (3) Quy trình bảo trì

do nhà thiu thiết kế lập và bản giao cho chủ đầu tư cũng với hồ sơ thiết kế Nha thầu cung cấp thiết bị ban giao cho chủ đầu tư quy trình bảo tri đối với thiết bị do mình cung cấp trước khi lắp đặt vào công trình; (4) Xác định trách nhiệm của tô chức, cá

nhân liên quan t công ti bảo từ (5) Cách thức tổ chức thực hiện bảo ti công trình

và quy định sự edn thiết ä vai trò của công tác kiểm định chất lượng phục vụ công

tác bảo tì; (6) Quy định về chi phí bảo tì: nguồn va trách nhiệm chỉ trả; (7) Quy định

về quan lý Nhà nước đối với công tác bảo tri công trình.2.14 Các thông tư liên quan của bộ Xây dựng.

“Trên cơ sở Luật Xây dựng và Nghị định 46/2015/NĐ-CP, bộ xây dựng đã ban hànhmột số Thông tư hướng dẫn liên quan tới công tác bảo tr như:

“Thông tư số 26/2016/TT-BXD [20] quy định chỉ tiết một s6 nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công tỉnh xây dựng Thông tư này quy định chi tiết một số nội dung 8 chức, cá nhân về quản lý chất lượng và bảo tri công trình xây dựng áp dụng với

trong và ngoài nước có liên quan trên lãnh thổ Việt Nam,

“Thông tư số 03/2017/TT-BXD [21] hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây

cưng, Thông tư này hướng din xác định chi phí thực hiện các công việc bảo t côngtrình xây dựng quy định tại Điều 37 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP.

“Thông tư số 02/2016/TT-BXD [22] ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Quy chế này áp dụng đổi với nhà chung cư có mục đính để ở và nha chung cư có mục27

đính sử dung hỗn hợp dũng để ở và sử dụng vào các mục dich khác theo quy định taLuật Nhà ở số 65/2014/QH13.

Thông tw số 03/2016/TT-BXD [23] Quy định về phân cắp công tình xây dựng vàhướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng Thông tr này quy định.

chỉ tiết về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng cấp công trình xây dmg trong quân ý các hoạt động đầu tr xây đựng công tỉnh theo quy định tai Khoản

3 biểu § Nghị định 46/2015/NĐ-CP,

2.15 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9343:2012, Kết cầu bê tông và bê tông cắt thép ~

Tướng dẫn công tác bi trì

TTCVN 9343:2012 [24] được chuyển đổi từ TCXDVN 318:2004 thành tiêu chuẩn Quốc

gia theo quy định tại khoản 1 Điều 69 của Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật và điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định số 127/2007/NĐ-CP [25] ngày 01/8/2007 của Chính

phủ quy định chỉ tit thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẳn và Quy chuẩn kỹ thuật.

Tiêu chuẳn này áp dụng cho công tác bảo trì các kết cấu bé tông và bê tông cốt thếp

trong công trinh dân dụng và công nghiệp, nhằm đảm bảo chúng luôn an toàn và làmviệc hình thường trong quả trình sử dụng Đối với các kết cầu thuộc chuyên ngànhgiao thông, thủy lại va công trinh chuyên dụng đặc biệt khác thi khỉ áp dụng tiêu

chuẩn này cần tuân thủ những quy định kỹ thuật liên quan.

21.6 Mật sổ luu ÿ chính của Quy định pháp luật về bảo tri công trình xây đựng“Trên cơ sở các quy định văn pháp pháp lý của nhà nước về công tác bảo ï công trình

Xây dựng, một số lưu ý chính của quy định pháp luật v bảo trì công trình xây dựng có

thể rất ra như sau:

2.1.6.1 Quy định về trách nhiệm báo tì công tình:

‘Theo quy định tại khoản 2 Điều 126 Luật Xây dựng 2014 [18] thi chủ thể có trách

nhiệm thực hiện bảo trì công trình xây dựng được xác định như sau:

- Đối với công trình thuộc sở hữu nhà nước thi tổ chúc, cá nhân được nhà nước

giao quản lý, khai thác công trình có trách nhiệm bảo trì công trình;

Đối với công tình thuộc sở hữu khác, chủ sở hữu công tình có trách nhiệm bảo

tì công tinh, Riêng công trình hạ ting kỹ thật đ tị, chủ đầu tư công trnh có trích

nhiệm bảo trì công trình cho đến khi bản giao cho nha nước quản lý:

i với công trnh dẫu tư theo hình thức BOT (Xây dụng - Kinh doanh - Chuyển

giao), người đại điện theo pháp luật của doanh nghiệp dự an chịu trách nhiệm bảo t công trình trong thời gian khai thác kính doanh quy định tong hợp đồng

dự ám, hỗt thời gian khai thie kính doanh, tổ chức nhận chuyển giao công trình từ

Nhà đầu tư cổ trách nhiệm iẾp tụ bảo ti công trnh;

= Đối với nhà ở, các chủ sử hữu có trích nhiệm bảo ti phần sở hữu riêng và thỏa

thuận đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại Điều 108, Diu 109 Luật Nhà ở 2014 [19]: Digu 48 và Điều 51 Nghị định 71/2010/ND.CP.

- Đố côn li (rir nhà ở) thi chủ sở hữu phần sỡ hữu riệng cũa côngi công

trinh có trích nhiệm bảo ti phần sở hữu ring của mình và đồng thời phải có

trich nhiệm bảo mì phần sở hữu chung của công tình Việc phân định tríchnhiệm bảo tr phần sở hữu chung của công trình phải được các chủ sở hữu hoặc

người được ủy quyền thỏa thuận cụ thể bằng văn bản hoặc trong hợp đồng mua

"bản, thuê mua tài sẵn

Người quản lý công trình hoặc người sử dụng công trình khi được chủ sở hữu dy

“quyền Người đang khai thác, sử dụng công trình khi chưa xác định được chủ sở hi

công trình

3.1.6.2 Quy định về trách nhiệm lập quy trình bảo tri công trình:

Quy trình bảo tri phải được lập và phê duyét trước khi đưa hạng mục công trình,công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phủ hợp với mục đích sử dụng, loại

và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt

'vào công trình.

Trách nhiệm lập quy trình bảo trì công trình:

[ha thầu thiết kế xây dựng công tri có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu tư

quy trình bảo trì công trình, bộ phận công trình do mình thiết kế củng với hỗ sơ thiết

kế triển khai sau thiết kế cơ sở, cập nhật quy trình bảo trì cho phù hợp với các nội

dung thay đổi thiết kế trong qué tình thì công xây dựng (néu có) trước khỉ nghiệm tha

hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng Quy trình bảo t công

trình là một trong những nội dung bắt buộc trong hồ sơ thiết kế Nhà thầu cung cắp

thiết bị lắp đặt vào công trình có trách nhiệm lập và bản giao cho chủ đầu tư quy trình

bảo tì đối với thiết bị do mình cung ấp trước khi lắp đặt vào công trình Trường hợp, nhà thầu thiết kể xây dựng công tình, nhà thầu cung cắp thiết bị lắp đặt vào công tình

i chủ đầu tư có thể thuê tổ chức tư vẫn khác có đủkhông lập được quy trình bảo

điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của pháp luật để lập quy trìnhbảo trì và có trách nhiệm chi trả chỉ phí tư vẫn

Noi dung của quy trình bảo tri công trình

~ Quy định các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình, bộ phận công trình vàthiết bị công tình;

~ Quy din đối tượng, phương php và in suất kiểm tr công nh:

= Quy định nội dung và chi dẫn thực hiện báo dưỡng công trình phù hợp với từng

bộ phận công trinh, loại công trình và thiết bị lắp đặt vào công trình:

- Quy định thời điểm và chi din thay thé định kỳ các thiết bị lấp đặt vio công

= Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công hình, xử lý các trường hợp)

công trình bị xuống ¢:

Kế từ ngày 01/7/2015, theo quy định mới Nghị định 46/2015/NĐ-CP [7] thì quy trìnhbảo trì công trình côn có thêm một số nội dung sau:

- Thời gian sử dụng công trình:

30

- Nội dung, thời gian đánh giá định kỳ đối với công trình phải đánh giá an toàntrong quá trình khai thác sử đụng theo quy định của pháp luật có liên quan:

~ Thời điểm, đối tượng và nội dung cần kim định định ky;

- Thời điểm, phương pháp, chu ky quan trắc dối với công tình cố yêu cầu thực

hiện quan trắc;

- Các chỉ din kháe liên quan đến bảo tì công trình xây dựng và quy định các điều

kiện nhằm đảm bảo an toàn lao động vệ sinh môi trường trong quá trình thực.hiện bảo tri công trình xây dựng.

Theo quy định của Nghị định 46/2015/NĐ-CP [7] thi không bắt buộc phải lập quy cấp III trở xuống (thay vì không bắt buộc lập.

trình bảo tì riêng cho từng công

‘guy trình bảo trì riêng cho công trình dân dụng cấp IV như quy định cũ tại Nghị định114/2010/NĐ-CP), nhà ở riêng lẻ và công trình tạm, trừ trường hợp pháp luật có quyđịnh khác Tuy nhiên, mặc đủ không phải lập quy trinh bao tri nhưng chủ sở hữu hoặcngười quan lý, sử dụng công trình (*Người Có Thắm Quyền") của các công trình này

vẫn phải thực hiện bảo trì công trình theo các quy định của Nghị định 46/2015/NĐ-CP.

“Trường hợp có tiêu chuẩn kỹ thuật về bảo tri hoặc có quy trình bảo trì của công trình

tương tự phủ hợp thì Người Có Thim Quyển có thé áp dụng tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc

suy trình đồ cho công tình mà không cần lập quy tình bảo tri riêng

Thắm din, phê duyệt quy trình báo tì công trình:

Người Có Thâm Quyển có thể thuê đơn vi tư vẫn cỏ đủ điều kiện năng lực để thẩm tra một phần hoặc toin bộ quy trinh bảo trì công trình xây dựng do nhà thầu thiết kế

lập lâm cơ sở cho việc phê duyệt

Ngoài ra, Nghĩ định 46/2015/NĐ-CP còn quy dinh đối với các công tình xây dựng

đã đưa vào khai thác, sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì thi Người Có Thắm

'Quyền tổ chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng, có thể tổ chứckiểm định chất lượng công trình xây dựng làm cơ sở để lập quy trình bảo trì công trình.

xây dựng nếu cần thiết Trong quy trình bao trì phải xác định rõ thời gian sử dụng còn.

lại của công trình

31

Điều chỉnh quy trình bảo tì công trình:

Trong quá trình thực hiện bao tì, Người Có Thẩm Quyển được quyền điều chinh quy

trình bảo trì khi phát hiện thấy những yếu tổ bắt hợp lý có thể ảnh hưởng đến chất

lượng công trình, gây ảnh hưởng đến việc khai the, sử dụng công trinh và chịu trách

nhiệm về quyết định của mình.

Nha thầu lập quy trinh bảo tri có nghĩa vụ sửa đổi, bổ sung hoặc thay đổi những nội

dụng bắt hợp lý trong quy trình bảo tri nếu do lỗi của mình gây ra và có quyền từ chỗi

những yêu cầu điều chỉnh quy trình báo ti không hợp lý của chủ sở hữu hoặc người

quản lý, sử dung công trình Bên cạnh đó, Nghị định 46/2015/NĐ-CP đã bé sung quy

định Người Có Thắm Quyền có quyên thuê nhà thầu khác có đủ điều kiện năng lực

thực hiện sửa đổi, bổ sung, thay đổi quy trình bảo tri trong trường hợp nhà thầu lậpuy tình bảo ti ban đầu không thực hig các việc này Nhà thầu thực hign sa đối, bổ

sung quy trình bảo tri công trình xây dựng phải chịu trách nhiệm về chất lượng công

việc do mình thực hiện

“Trường hợp công trình sử dụng tiêu chuẩn kỹ thuật bảo tri để thực hiện bảo ti, khi

tiêu chuẩn này được sửa đổi hoặc thay thể thì Người Có Thẩm Quyền có trích nhiệm

thực hiện bảo tri theo nội dung đã được sửa đổi Người Có Thim Quyển có trách

nhiệm phê duyệt những nội dung diều chỉnh của quy trình bảo i, trừ trường hợp pháp.luật có quy định khác.

2.1.6.3 Quy định vé tổ chức thực hiện bảo trì công trình:Lập hoạch bảo trì công trình xây dựng:

Người Có Thim Quyển có trách nhiệm lập và phê duyệt kế hoạch bảo tri công trình

xây đựng để làm căn cứ thực hiện bio trì công trình KẾ hoạch bảo trì công trình xâydựng bao gồm các nội dung chỉnh sau: Tên công việc thực biện; thời gian thực biện;

phương thức thực hiện; chỉ phí thực hiện Kế hoạch bảo tri có thể được sửa đổi, bổ

sung trong quá trinh thực hiện Người Có Thẩm Quyển quyết định việc sửa đổi, bổ

sung kế hoạch bảo tri như sau (khoản 4 Điều 39 Nghị định 46/2015/NĐ-CP):

i) Đổi với trường hợp sia chữa công nh, hitb cổ chỉ phí dưới 5 trăm triệu đồng từ

nguồn vốn ngân sách nhà nước thì Người Có Thắm Quyền tự quyết định về kế hoạch

sửa chữa với các nội dung sau: Tên bộ phận công trình hoặc thiết bị cẳn sửa chữa, thay

thế: lý do sia chữa hoặc thay thé, mục tiêu sửa chữa hoặc thay thé: khỏi lượng côngviệc dự kiến chỉ phi, dự kiế thời gia thực hiện và thời gian hoàn thành, Đối với các

sông trình từ nguồn vốn ngân sách nhà nước còn lại thi Người Có Thẩm Quyền tổ

chức lập, trình thẩm định vả phê duyệt báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây

cdựng theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng công trình:

ii) Đối với công việc sửa chữa công trinh Không sử dụng vẫn từ nguồn ngân sich

nhà nước, khuyển khích Người Có Thẩm Quyền tham khảo, áp dụng các nội

dung nêu tại (i) nêu trên.

Nội dung bảo trì công trình:

Người Có Thâm Quyển tự tổ chức thục hiện việc kiểm ta, bảo dưỡng và sửa chữacông trình theo quy tình bảo ti công tình được phê duyệt nếu đã điều kiện năng lực

hoặc thuê tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện.

‘Theo quy định của Nghị định 46/2015/NĐ-CP thi

‘bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc sau:

dụng bảo trì công trình có thể

i) Kiểm tra công trình thường xuyên, định ky va đột xuất nhằm phát hiện kịp thờisắc dấu hiệu xuống cấp, những hư hỏng của công trình, thiết bị lắp đặt vào côngtrình lâm cơ sở cho việc bảo dưỡng công trình.

ii) Bảo đưỡng công trình được thực hiện theo kế hoạch bảo tri hing năm và quy trình

‘bao trì công trình xây dung được phê duyệt

i) Sữa chữa công tinh bao gồm:

~ Sửa chữa định kỳ công trình bao gồm sửa chữa hư hỏng hoặc thay thể bộ phận công

trình, thiết bị lắp đặt vào công trình bị hư hong được thực hiện định kỳ theo quy địnhcủa quy trình bảo tr;

3

Sữa chữa đột xut công tinh được th hiện hi bộ phân công tỉnh, công tinh bị hơ

hông do chịu tác động đột xuất như gió, bão, lũ lụ, động dit, và đập, chấy và những

tác động đột xuất khác hoặc khi bộ phận công trình, công trình có biểu hiện xuống cắp nh hướng đến an tản sử dụng, vận hành, khai thác công bình

iv) Kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì được thực hiện trong

các trường hợp sau:

Kiểm định định kỳ theo quy trình bảo trì công trình đã được phê duyệt,

~ Khi phát ign thấy chất lượng công trình có những hư hỏng của một số bộ phận công

trình, công tỉnh có đấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho iệc khai thức, sở

- Khi có yêu cầu đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình phục vụ cho việc lập

quy trình bảo tri đối với những công trình đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình

bảo tris

= Khi cin có cơ sử để quyết định việc kéo dai thời han sử dung của công trình đổi với

sắc công tình đã hết tudi thọ thiết kế hoặc làm cơ sở cho việc ải to, ning cắp công:

~ Khi có yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

+) Quan rắc công trình phục vụ công tác bảo tri phải được thực hiện trong các trường

hợp sau

- Các công tình quan trong quốc gia, công tinh khi xảy ra sự cổ cổ th

- Công trinh có đấu hiệu lún, nghiềng, nút và các dẫu hiệu bắt thường khác có khả

năng gây sập đồ công trình;

~ Theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng; Danh mục các công trình bắt buộc phải quan tric trong qua tình khai thác sử dụng sẽ do Bộ Xây

dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành quy định cụ thể.

34