Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Đặc Điểm Của Thị Trường Bđs - Tính Cách Biệt Giữa Hàng Hóa Và Địa Điểm Giao Dịch

•Giải pháp để nâng cao hiệu quả giao dịch về mua bán BĐS với thị trường Việt Nam hiện nay

TÍNH CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HÓA VÀ ĐỊA ĐIỂM GIAO DỊCH

1.GIẢI THÍCH ĐẶC ĐIỂM:  Đối với hàng hoá

thông thường, địa

điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS lại khác.

 Đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch

cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch

BĐS CÓ VỊ TRÍ CỐ ĐỊNH KHÔNG THỂ DI DỜI ĐƯỢC

Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều

Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá

GIAO DỊCH BĐS THƯỜNG TIẾN HÀNH TRÊN CÁC CHỢ “ẢO”

TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau,

người ta phải tổ chức ra chợ Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo.Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo

GIAO DỊCH BĐS THƯỜNG TIẾN HÀNH TRÊN CÁC CHỢ “ẢO”

 Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch BĐS lớn, siêu thị địa ốc, cũng có thể là 1 địa điểm nhỏ hẹp với các vận dụng đơn sơ tối

thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng intenet, sàn giao dịch BĐS… đều tạo nên chợ giao dịch BĐS.

 Chợ ảo chỉ là 1 khâu của quá trình giao dịch, phải xem xét hàng hóa BĐS tận nơi mới quyết định

giao dịch

3.VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

 Quan hệ giao dịch không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch

 Giao dịch phải tiến hành qua các khâu: Đàm phán- Kiểm tra thực địa- Đăng kí pháp lý.

 Kiểm soát thị trường BĐS phải thông qua hệ thống đăng kí pháp lí bắt buộc

 Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong 1 thời gian ngắn, dó đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn

GIAO DỊCH PHẢI TIẾN HÀNH QUA CÁC KHÂU:

 Đàm phán

 Kiểm tra thực địa

 Đăng kí pháp lý

ĐÀM PHÁN ( CUNG CẤP CHO NHAU THÔNG TIN VỀ BĐS GIAO DỊCH)

 Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm hiểu

 Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS:

 Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật

 Thông tin về môi trường xung quanh BĐS

 Thông tin về thị trường BĐS

THÔNG TIN VỀ KINH TẾ- XÃ HỘI- KỸ THUẬT GỒM CÓ:

 Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu?

 Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (đất dự án, đất xen kẹt,nhà ở, chung cư hay biệt

 Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá công trình và các tài sản gắn liền với đất.

 Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch BĐS.

 Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS.

 Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS.

 Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên quan của BĐS.

 Tình trạng kỹ thuật của BĐS.

 Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS

 Lịch sử phát triển của BĐS.

THÔNG TIN VỀ MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH BĐS

 Thực trạng công trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường, trường

THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

KIỂM TRA THỰC ĐỊA

mong có được quyền đăng ký mua căn hộ mà không tìm hiểu kĩ thông tin xung quanh dự án Thực trạng này càng khiến thị trường bất động sản trở nên bất ổn

ĐĂNG KÍ PHÁP LÝ

 giao dịch BĐS phải qua đăng kí pháp lý

 không cho sang tên đổi chủ những trường hợp chưa đủ thủ tục, giấy tờ chưa hợp pháp và chưa nộp thuế

 nếu không đăng kí sẽ có thể gặp phải rủi ro trong việc chứng minh sở hữu BĐS, tính pháp lí không cao Rắc rối trong các quan hệ BĐS khác, giá

giảm…

Mọi chủ thể tham gia giao dịch hàng hóa BĐS đều phải thực hiện thông qua 3 bước này Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát

của nhà nước

KIỂM SOÁT THỊ TRƯỜNG BĐS

 Kiểm soát thị trường BĐS phải thông qua hệ thống đăng kí pháp lí bắt buộc.

 không thể kiểm soát qua tem nhãn, xuất xứ chất lượng… như các hàng hóa khác

QUAN HỆ GIAO DỊCH BĐS DỄ GẶP CÁC BIẾN CỐ CỦA THỰC TIỄN

 Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong 1 thời gian ngắn, dó đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động giá cả, thay đổi của các chính sách pháp luật hay sự thay đổi của điều kiện môi trường…

 Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong 1 khoảng thời điểm nhất định, thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao

 Do đó để nâng cao tỉ lệ thành công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là phải tìm cách rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch, đồng thời sau 1 khoảng thời gian tiến hành giao dịch phải chú ý hợp đồng cụ thể trong các giai đoạn, kết thúc 1 giai đoạn đàm phán nên kí 1 hợp đồng tạm thời.

 Phải ấn định quan hệ giao dịch trong 1 thời điểm nhất định, không nên kéo quá dài thời gian giao dịch

4.LIÊN HỆ VIỆT NAM kiếm Mà thông tin BĐS bây giờ nhiều thì nhiều thật, nhưng xem kĩ, cái gì cũng chỉ ở mức "rao vặt", hoặc qua trung tâm, qua "cò"

giá bất động sản Tuy nhiên, lượng giao dịch qua sàn chưa nhiều.

Ông Cao Lê Tuấn, Tổng thư ký

Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam cho biết, mới chỉ có khoảng 25% giao dịch bất động sản được

thực hiện qua sàn.Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu quả hoạt động hoàn toàn ngược lại.

NGUYÊN NHÂN:

 Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật

 Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian để hưởng hoa hồng

 Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn

 Đối tượng các sản phẩm giao dịch qua sàn hạn chế

 Hoạt động môi giới vẫn là chủ yếu,các hoạt động khác như thẩm định giá, tư vấn và quản lý BĐS, dịch vụ

pháp lý, đấu giá…thì chỉ có tính chất cầm chừng.

không phải loại bất động sản nào giao dịch trên thị trường cũng có đầy đủ giấy tờ chủ quyền nhà đất

 tình trạng giao dịch “trao tay”, mua đi bán lại nhà đất vẫn diễn ra phổ biến Nhiều doanh nghiệp vẫn dùng phương thức đăng bán sản phẩm trên báo chí hoặc bán qua đơn vị trung gian, còn người mua

cũng rất “ngại” đến sàn.

qua sàn mất nhiều thời gian hơn qua “cò”, hơn nữa lại bị mất phí khoảng 1-2% giá trị bất động sản

giao dịch mà hiệu quả chưa chắc đã cao hơn.

tính minh bạch của các sàn bất động sản hiện nay chưa cao

CÒ NHÀ ĐẤT VẪN LÀ KÊNH THÔNG TIN HIỆU QUẢ

 Có thể thấy người mua hiện nay có được một giao dịch thành công, thường vẫn phải qua môi giới mang tính cá nhân Hiệu quả của "cò" vẫn là cao nhất, đóng góp tích cực vào các giao dịch trên thị trường

 Các "cò" nhà đất thường lại là những người nắm chắc nhiều thông tin này hơn các sàn giao

dịch.Người mua sẵn sàng trả theo giá thị trường, tức là mất 0,5% tổng giá trị của giao dịch cho

"cò" Đổi lại, người mua được giới thiệu những lô đất BĐS ưng ý

RỦI RO :

 Không ai dám cam kết khi tìm đến các "cò" môi giới là không có rủi ro Tuy họ có nhiều kinh

nghiệm thông tin và hoạt động mua bán nhà đất, nhưng lại cập nhật pháp lý chưa tốt

 Nếu "cò" không thông thạo về các thủ tục pháp lý thì có thể gây ra nhiều rủi ro về pháp luật.

 Hoặc "cò" có thể đưa ra giá cao hơn giá của người bán để hưởng chênh lệch hoặc phân tích thông tin không đúng trên sổ đỏ, nếu không thông thạo về pháp luật để có thể phân tích, hoặc hướng dẫn chính xác người mua

SÀN “ẢO” CỦA VIỆT NAM HOẠT ĐỘNG KÉM HIỆU QUẢ

 tình trạng "nhiễu" thông tin, thông tin ảo, chất lượng thông tin không cao

Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có

nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra

5.GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO DỊCH VỀ MUA BÁN BĐS VỚI THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM HIỆN NAY

 cần có những công ty làm nhiệm vụ môi giới một cách nghiêm túc, trọn gói, từ giới thiệu địa điểm, giá cả…

 về phía người tiêu dùng và nhà đầu tư

 về phía Nhà nước

VỀ PHÍA NGƯỜI TIÊU DÙNG VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

 phải dựa vào kiến thức, kinh nghiệm của mình để biết trung tâm nào là uy tín để tiến hành giao

dịch BĐS

 tích lũy thật nhiều thông tin cho chính bản thân mình để tránh được nhiều rủi ro có thể xảy ra

 tìm đến luật sư tư vấn để tìm hiểu rõ hơn quyền lợi và trách nhiệm của mình

 cảnh giác với những trung tâm môi giới không được phép hành nghề và tung những thông tin ảo

 Rút rút ngắn thời gian GD và thời gian tiến hành các thủ tục pháp lý.

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn

Xây dựng chỉ số chuẩn bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại

Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn

Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung.

 Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS

Giảm thuế lệ phí cho các GD BĐS thực hiện trên sàn

Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

 Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật

 Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau.

 Giảm thuế lệ phí cho các GD BĐS thực hiện trên sàn

 Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch

 Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật

 Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau.

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

 Hạn chế các giao dịch đầu cơ : cần sớm hoàn thành quy hoạch các khu đô thị mới, tổ chức

thông tin tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng để người dân nắm bắt thông tin, nhà nước cần có các quy định mới về lượng sở hữu

BĐS được phép, về minh bạch thông tin giao dịch, luật chống đầu cơ…

THANKS!