Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Đặc Điểm Của Thị Trường Bđs - Tính Cách Biệt Giữa Hàng Hóa Và Địa Điểm Giao Dịch

2.VÌ SAO BĐS có vị trí cố định không thể di dời được  Giao dịch BĐS thường tiến hành trên các chợ “ảo”... GIAO DỊCH BĐS THƯỜNG TIẾN HÀNH TRÊN CÁC CHỢ “ẢO” TT BĐS là TT không hoàn

TÍNH CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HÓA VÀ ĐỊA ĐIỂM GIAO DỊCH

1.GIẢI THÍCH ĐẶC ĐIỂM:

 Đối với hàng hoá

thông thường, địa

điểm giao dịch bán có

sự hiện diện của hàng

hoá ở đó nhưng HH

BĐS lại khác

 Đối với hàng hóa BĐS,

địa điểm giao dịch

cách biệt với hàng hóa

BĐS giao dịch

2.VÌ SAO

 BĐS có vị trí

cố định không thể di dời được

 Giao dịch

BĐS thường

tiến hành trên các chợ “ảo”

BĐS CÓ VỊ TRÍ CỐ ĐỊNH KHÔNG THỂ DI DỜI

ĐƯỢC

Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều

Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá

GIAO DỊCH BĐS THƯỜNG TIẾN HÀNH TRÊN CÁC CHỢ “ẢO”

 TT BĐS là TT không hoàn

hảo thiếu thông tin, do đó

để người bán và người mua

có nhu cầu gặp gỡ nhau,

người ta phải tổ chức ra chợ

Chợ này khác với chợ thông

thường, ở đó không bày bán

sản phẩm mà là trưng bày

thông tin để người bán và

người mua tham khảo.Hoạt

động giao dịch BĐS thường

được tiến hành trên các chợ

hàng hóa BĐS ảo

GIAO DỊCH BĐS THƯỜNG TIẾN HÀNH TRÊN CÁC CHỢ “ẢO”

 Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch BĐS lớn, siêu thị địa ốc, cũng có thể là 1 địa điểm nhỏ hẹp với các vận dụng đơn sơ tối

thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng,

quán nước, qua mạng intenet, sàn giao dịch

BĐS… đều tạo nên chợ giao dịch BĐS

 Chợ ảo chỉ là 1 khâu của quá trình giao dịch, phải xem xét hàng hóa BĐS tận nơi mới quyết định

giao dịch

GIAO DỊCH PHẢI TIẾN HÀNH QUA CÁC KHÂU:

 Đàm phán

 Kiểm tra thực địa

 Đăng kí pháp lý

ĐÀM PHÁN ( CUNG CẤP CHO NHAU

THÔNG TIN VỀ BĐS GIAO DỊCH)

 Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải cung các thông tin về BĐS để niêm yết

trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm hiểu

 Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS:

 Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật

 Thông tin về môi trường xung quanh BĐS

 Thông tin về thị trường BĐS

THÔNG TIN VỀ KINH TẾ- XÃ HỘI-

KỸ THUẬT GỒM CÓ:

 Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu?

 Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (đất

dự án, đất xen kẹt,nhà ở, chung cư hay biệt

thự…)?

 Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá công trình và các tài sản gắn liền với đất

 Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch BĐS

 Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS.

 Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất

lượng của BĐS

 Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu

nhập và chi phí liên quan của BĐS

 Tình trạng kỹ thuật của BĐS

 Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS

 Lịch sử phát triển của BĐS

THÔNG TIN VỀ MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH BĐS

 Thực trạng công trình

xung quanh khu vực có

BĐS: điện đường, trường

THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

KIỂM TRA THỰC ĐỊA

 Nhằm xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của các thông tin về BĐS

 Thực tế đã có nhiều người

vì quá nóng vội, vồ vập mong có được quyền đăng

ký mua căn hộ mà không tìm hiểu kĩ thông tin xung quanh dự án Thực trạng này càng khiến thị trường bất động sản trở nên bất ổn

ĐĂNG KÍ PHÁP LÝ

 giao dịch BĐS phải qua đăng kí pháp lý

 không cho sang tên đổi chủ những trường hợp

chưa đủ thủ tục, giấy tờ chưa hợp pháp và chưa nộp thuế

 nếu không đăng kí sẽ có thể gặp phải rủi ro trong việc chứng minh sở hữu BĐS, tính pháp lí không cao Rắc rối trong các quan hệ BĐS khác, giá

giảm…

Mọi chủ thể tham gia giao dịch hàng hóa BĐS đều phải thực hiện thông qua 3 bước này Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát

của nhà nước

KIỂM SOÁT THỊ TRƯỜNG BĐS

 Kiểm soát thị trường BĐS phải thông qua hệ thống đăng kí pháp lí bắt buộc

 không thể kiểm soát qua tem nhãn, xuất xứ chất lượng… như các hàng hóa khác

QUAN HỆ GIAO DỊCH BĐS DỄ GẶP

CÁC BIẾN CỐ CỦA THỰC TIỄN

 Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành

trong 1 thời gian ngắn, dó đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động giá cả, thay đổi của các chính sách pháp luật hay sự thay đổi của điều kiện môi trường…

 Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong 1 khoảng thời điểm nhất định, thời

gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch

càng kéo dài, tính rủi ro càng cao

 Do đó để nâng cao tỉ lệ thành công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là phải tìm cách rút ngắn

khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch, đồng thời sau 1 khoảng thời gian tiến hành giao dịch phải chú ý hợp đồng cụ thể trong các giai đoạn, kết thúc 1 giai đoạn đàm phán nên kí 1 hợp đồng tạm thời

 Phải ấn định quan hệ giao dịch trong 1 thời điểm nhất định, không nên kéo quá dài thời gian giao dịch

4.LIÊN HỆ VIỆT NAM

kiếm Mà thông tin BĐS

bây giờ nhiều thì nhiều

thật, nhưng xem kĩ, cái

gì cũng chỉ ở mức "rao

vặt", hoặc qua trung

tâm, qua "cò"

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS

HIỆN NAY

 Các sàn giao dịch BĐS hoạt động kém hiệu quả

 Cò nhà đất vẫn là kênh thông tin hiệu quả

 Sàn “ảo” của Việt Nam hoạt động kém hiệu quả

CÁC SÀN GIAO DỊCH BĐS HOẠT ĐỘNG KÉM HIỆU QUẢ

 Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến

hết tháng 6/2011, cả nước có 126 sàn

giao dịch bất động sản đi vào hoạt

động, 8.724 cá nhân đã được cấp

chứng chỉ môi giới và chứng chỉ định

giá bất động sản Tuy nhiên, lượng

giao dịch qua sàn chưa nhiều.

 Ông Cao Lê Tuấn, Tổng thư ký

Mạng các sàn giao dịch bất động sản

Việt Nam cho biết, mới chỉ có khoảng

25% giao dịch bất động sản được

thực hiện qua sàn.Hiện nay các sàn

giao dịch BĐS mọc lên nhiều như

"nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu

quả hoạt động hoàn toàn ngược lại.

 Đối tượng các sản phẩm giao dịch qua sàn hạn chế

 Hoạt động môi giới vẫn là chủ yếu,các hoạt động khác như thẩm định giá, tư vấn và quản lý BĐS, dịch vụ

pháp lý, đấu giá…thì chỉ có tính chất cầm chừng

 không phải loại bất động sản nào giao dịch trên thị trường cũng có đầy đủ giấy tờ chủ quyền nhà đất

 tình trạng giao dịch “trao tay”, mua đi bán lại nhà đất vẫn diễn ra phổ biến Nhiều doanh nghiệp vẫn dùng phương thức đăng bán sản phẩm trên báo chí hoặc bán qua đơn vị trung gian, còn người mua

cũng rất “ngại” đến sàn.

 qua sàn mất nhiều thời gian hơn qua “cò”, hơn nữa lại bị mất phí khoảng 1-2% giá trị bất động sản

giao dịch mà hiệu quả chưa chắc đã cao hơn.

 tính minh bạch của các sàn bất động sản hiện nay chưa cao

CÒ NHÀ ĐẤT VẪN LÀ KÊNH THÔNG TIN HIỆU QUẢ

 Có thể thấy người mua hiện nay có được một giao dịch thành công, thường vẫn phải qua môi giới mang tính cá nhân Hiệu quả của "cò" vẫn là cao nhất, đóng góp tích cực vào các giao dịch trên thị trường

 Các "cò" nhà đất thường lại là những người nắm chắc nhiều thông tin này hơn các sàn giao

dịch.Người mua sẵn sàng trả theo giá thị trường, tức là mất 0,5% tổng giá trị của giao dịch cho

"cò" Đổi lại, người mua được giới thiệu những lô đất BĐS ưng ý

chính xác người mua

SÀN “ẢO” CỦA VIỆT NAM HOẠT ĐỘNG KÉM HIỆU QUẢ

 tình trạng "nhiễu"

thông tin, thông tin

ảo, chất lượng thông

tin không cao

Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có

nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra

5.GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO DỊCH VỀ MUA BÁN BĐS VỚI THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM HIỆN NAY

 cần có những công ty làm nhiệm vụ môi giới một cách nghiêm túc, trọn gói, từ giới thiệu địa điểm, giá cả…

 về phía người tiêu dùng và nhà đầu tư

 về phía Nhà nước

VỀ PHÍA NGƯỜI TIÊU DÙNG VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

 phải dựa vào kiến thức, kinh nghiệm của mình để biết trung tâm nào là uy tín để tiến hành giao

 cảnh giác với những trung tâm môi giới không

được phép hành nghề và tung những thông tin ảo

 Rút rút ngắn thời gian GD và thời gian tiến hành các thủ tục pháp lý

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

 Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy

trình hoạt động của sàn chuẩn

 Xây dựng chỉ số chuẩn bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại

 Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn

 Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung.

 Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS

 Giảm thuế lệ phí cho các GD BĐS thực hiện trên sàn

 Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

 Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch

vi phạm quy định của pháp luật

 Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau

 Giảm thuế lệ phí cho các GD BĐS thực hiện trên sàn

 Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành

kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch

 Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch

vi phạm quy định của pháp luật

 Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

 Hạn chế các giao dịch đầu cơ : cần sớm hoàn

thành quy hoạch các khu đô thị mới, tổ chức

thông tin tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu

tư xây dựng để người dân nắm bắt thông tin, nhà nước cần có các quy định mới về lượng sở hữu

BĐS được phép, về minh bạch thông tin giao dịch, luật chống đầu cơ…

THANKS!