Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Cầu Đô Thị Hóa-Quy Hoạch

ĐÔ THỊ HÓA-QUY HOẠCH YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẨU

I ĐÔ THỊ HÓA LÀ GÌ?

II AH đến cầu BĐS

Đô thị hóa phát triển mạnh trên quy mô toàn cầu làm tăng số lượng các đô thị lớn, tăng nhanh dân số đô thị và tỉ lệ thị dân Hiện nay, xu hướng

phát triển của thế giới là biến trái đất thành một hành tinh chủ yếu bao gồm các đô thị (hành tinh bê tông) Đến thế kỉ 21, khi dân số đạt mức ổn định, thì số dân cư nông thôn thật là nông dân sẽ chỉ là một thiểu số ít ỏi Dân số đô thị thế giới 2005 đạt tới 47% tổng dân số, ước tính đến

2025 là 61% Sự gia tăng dân số đô thi thế giới hiện nay chủ yếu tập chung ở các nước đang

phát triển>>> ảnh hưởng đến cầu BĐS ntn?

1 Cầu về nhà ở và các dạng cầu mới BĐS đô thị

Việt Nam có tốc độ đô thị hóa 31% với 756 đô thị, trung bình mỗi tháng có thêm một đô thị được triển khai xây dựng và mỗi năm có 70 triệu m2 nhà ở được tăng thêm.

Trong quá trình đó, hệ thống đô thị tăng nhanh về số lượng (từ chỗ cả nước chỉ có hơn 600 đô thị các loại ở cuối thế kỷ trước, nay đã tăng lên hơn 750 đô thị các loại) và chất lượng sống đô thị cũng được cải thiện rõ rệt (diện tích ở đầu người trong cuối những năm 90 của thế kỷ trước chỉ đạt trung bình trên dưới 2-3 m2/người, nay đã tăng lên từ 15 đến 20 m2/người trở lên) Tuy nhiên, quá trình ÐTH đã làm cho dân số đô thị tăng nhanh, trong khi CSHT đô thị dù đã có những bước phát triển đột phá, vẫn không đáp ứng đầy đủ, tạo nên sức ép quá tải ngày càng lớn.

Hiện có trên 11.000 hộ chưa có nhà ở; trên 1,6 triệu hộ đang ở trong những căn nhà đơn sơ, không bảo đảm điều kiện>> cầu BĐS nhà ở tăng mạnh

2 Thay đổi mục đích sử đụng đất và cơ hội đầu tư mới

Theo tính toán năm 2015, dân số đô thị khoảng 35 triệu, tỷ lệ đô thị hóa là 38% với nhu cầu đất xây dựng đô thị là 335.000 (chiếm 1,06% diện tích cả nước) Năm 2020, dân số đô thị khoảng 44 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa 45% với nhu cầu đất xây dựng đô thị khoảng 400.000 ha (chiếm 1,3% diện tích cả nước) và năm 2025, các con số này lần lượt là 52 triệu người, tốc độ đô thị hóa 50%, nhu cầu sử dụng đất khoảng 450.000 ha (chiếm 1,4%)

Hà Nội, trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 10 năm từ 2010-2020, dự kiến sẽ chuyển đổi gần 37.000 ha đất nông nghiệp sang đất đô thị (trong đó có gần 23.000 ha đất lúa nước, gần 2.500 ha đất trồng cây lâu năm ).

Để đạt được quỹ đất đô thị như định hướng trên, xu thế sẽ là tiếp tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Đối với các đô thị lớn thì xu thế chuyển hóa đất nông nghiệp ven đô, ngoại thành sẽ càng thấy rõ >> điều đó cho ta thấy nhu cẩu BĐS là rất lớn và tạo ra nhiều cơ hội đầu tư mới ở các khu đất được chuyển dịch này (xây dựng khối nhà căn hộ hỗn hợp, sân bay, cs hạ tầng, trung tâm thương mại thể thao, công viên….)

3 Cơ hội và kì vọng cho các nhà đầu tư BĐS

Tòa nhà đa chức năng

Các nhà kho xưởng,gara,rửa xe…

Tòa nhà văn phòng,tt mua sắm…

Các trung cư, nhà ở khu nghỉ dưỡng…

III Nước ta thì sao?

Nhà ở xã hội, trung cư…

Nhà ở XH, trung cư…

 Nhà ở xã hội: cung - cầu xa cách

Ở phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhu cầu nhà ở là thực nhưng dường như nằm ngoài khả năng của những người thực sự có nhu cầu Với mức giá trung bình 12- 15 triệu đồng/m2 của các chung cư ven Thành phố Hà Nội, được dành cho mục đích tái định cư hoặc cho người có thu nhập thấp hiện nay, thì theo tính toán, một gia đình 4 người, nhu cầu nhà ở trung bình 15 m2/đầu người, có thu nhập trung bình, phải mất khoảng 20 năm dành dụm mới có thể mua được một căn hộ chung cư khoảng 60 m2 Bởi vậy, trong thực tế, có rất nhiều khu chung cư, tái định cư dành cho người có thu nhập thấp hoặc trung bình, đều do người có thu nhập cao bỏ tiền ra đầu tư và cho người thu nhập thấp thuê lại

Mặc dù chính quyền địa phương đã có rất nhiều chính sách hỗ trợ, khuyến khích các chủ đầu tư phát triển nhóm nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc trung bình, nhưng dường như, các nỗ lực này không bù đắp nổi sự khắc nghiệt của kinh tế thị trường

Chung cư cao cấp và đô thị mới: mảnh đất "lắm người nhiều ma"

Mức giá ngót nghét 2.000 USD/m2, cũng có tới hàng chục dự án lớn, nhỏ được phê duyệt, đang thi công hoặc chuẩn bị khởi công, nhưng phần nhiều đều rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, do việc huy động vốn gặp khó khăn Bên cạnh đó, yếu tố chi phí xây dựng tăng mạnh cũng làm cho một số dự án, mặc dù đã ký hợp đồng góp vốn hoặc bán được một tỷ lệ lớn, khó tiếp tục thực hiện Điều này ắt dẫn tới việc giảm giá của các khu đô thị, chung cư cao cấp

Việc sử dụng các căn hộ chung cư làm văn phòng dường như đang là một giải pháp thiết yếu trong thời khủng hoảng, vì lý do đơn giản là giá rẻ

Chuyển đổi sd đất>> BĐS

 Thời gian vừa qua, tốc độ thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn còn chậm chạp làm ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng; việc thu hồi, đền bù, giải toả cũng như đảm bảo chất lượng tái định cư của nhân dân bị thu hồi đất, vấn đề việc làm, thu nhập…còn nhiều vướng mắc nảy sinh, ảnh hưởng đến an sinh xã hội Cách quản lý đất đai theo phương pháp hành chính tỏ ra không hiệu quả, quan liêu và không thu hút được sự tham gia của chủ sử dụng đất vào phát triển đất đô thị.

 Tình hình buông lỏng quản lý, nôn nóng chạy theo các lợi ích kinh tế ở nhiều địa phương, tự phát chuyển mục đích sử dụng đất, tạo ra sự rối loạn trong sử dụng đất, để lại tác động rất xấu đến môi trường hiện đang nhức nhối hơn cả.

 Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ chỉ báo, quản lý quan trọng để đảm bảo cho phát triển bền vững Tuy nhiên, công tác này thời gian qua mới mang tính hình thức khi quy hoạch sử dụng đất chậm và lạc hậu đáng kể so với tình hình sử dụng.

Nhà đầu tư…

 Trong những tháng cuối năm 2008, nhiều nhà đầu tư nước ngoài và cả trong nước ngấm ngầm thực hiện chiến lược "diều hâu", tức là mua lại các dự án bất động sản đang rơi vào bế tắc với giá rẻ Các nhà đầu tư sơ phát, mặc dù tiếc đứt ruột, nhưng không còn cách nào khác đành phải chuyển nhượng dự án Xu hướng này được dự đoán sẽ lên đỉnh điểm vào cuối năm - thời điểm đáo hạn ngân hàng và sẽ còn tiếp tục tới khoảng giữa năm 2009 - thời điểm dự báo sự phục hồi của nền kinh tế và làn sóng đầu tư

Các dự án bất động sản nhà ở thành công được nhờ các nguyên nhân chính như có sự nghiên cứu thị trường chu đáo, để từ đó đưa ra sản phẩm hợp lý; có phương thức bán và huy động vốn linh hoạt, đáp ứng khả năng và nhu cầu của nhiều đối tượng khác nhau Bên cạnh đó, việc các dự án có phương thức tiếp thị phù hợp hành vi tiêu dùng của người Việt Nam cũng được cho là một nguyên nhân cơ bản mang lại thành công cho dự án Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản mặc dù đạt được các tiêu chuẩn thiết kế và chất lượng công trình, nhưng do thiếu hiểu biết về hành vi mua bất động sản của người Việt Nam, nên việc phân phối và tiêu thụ sản phẩm gặp khó khăn.

IV Giải pháp chính

 Để thực hiện dự án kích cầu nhà ở xã hội hiện nay, cần có một cơ chế tách bạch giữa 3 khu vực: quản lý vốn phát triển nhà ở xã hội, xây dựng nhà ở xã hội và quản lý việc cung nhà ở xã hội tới tay người lao động, thu nhập thấp Tách riêng như vậy mới đưa được sự trợ giúp của Nhà nước thực sự tới tay người lao động, ngưởi thu nhập thấp.

Chủ đầu tư quản lý vốn phát triển nhà ở xã hội nên giao cho các ngân hàng hoặc quỹ phát triển nhà ở; các công ty xây dựng tham gia đấu thầu thực hiện xây dựng nhà ở xã hội và bàn giao nhà ở đã hoàn thành cho chủ đầu tư; quản lý việc cung nhà cho đúng đối tượng theo quy định

 Tình trạng đầu cơ nhà ở gắn với đất của người có nhiều tiền được hạn chế bằng công cụ thuế Nhà ở xã hội cho người lao động bình thường thì hầu như được miễn thuế và kiểm soát bằng cơ chế hợp tác xã nhà ở.

 Việc thiếu công khai, minh bạch chính là căn bệnh cần được chữa Ngay với đất đai, nếu công khai, minh bạch việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì khiếu kiện của dân giảm đi được rất nhiều>>giúp cầu BĐS sáng tỏ hơn dễ đầu tư ,kích cầu

Giải pháp chính

 Bên cạnh gói kích cầu BĐS, giải pháp tổng thể phải tính đến kích cầu trực tiếp cho người lao động dưới dạng cho vay không lãi suất hoặc lãi suất thấp bằng nguồn vốn từ quỹ nhà ở hoặc từ ngân sách nhà nước.

 Cách quản lý đất đai theo phương pháp hành chính tỏ ra không hiệu quả, quan liêu và không thu hút được sự tham gia của chủ sử dụng đất vào phát triển đất đô thị.Vì vậy, cần đổi mới cách quản lí,hành chính…phù hợp với tình hình BĐS hiện nay.

 Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những vướng mắc kể trên Tuy nhiên, các chính sách còn chưa đầy đủ, cơ sở lí luận chưa vững vàng, việc thực thi chưa đồng bộ, tổ chức triển khai còn nhiều bất cập thậm chí tồn tại không ít tiêu cực Cần đổi mới luật, điều khoản chính sách cách chặt chẽ tích cực.

Thank You !