thảo luận học kỳ lds2

Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không hợp pháp và lỗi của các bên dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu lỗi do cả hai bên giao kết hợp đồng về phía ông Thành vì ông đã cung cấp sai

PHẦN MỤC LỤC

PHẦN MỤC LỤC 1

BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM 4

PHẦN NỘI DUNG 6

Vấn đề 1: Thông tin trong giao kết hợp đồng 6

Câu 1 Quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin khi giao kết hợp đồng trong một hệ thống pháp luật nước ngoài 6

Tóm tắt bản án số 18A/2016/DSST ngày 15/6/2016 của Toà án nhân dân Thành phố Tuy Hòa Tỉnh Phú Yên 7

Câu 2 Theo Toà án trong bản án nêu trên, bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho bên mua về lô đất chuyển nhượng không? 7

Câu 3 Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 có buộc bên bán phải cung cấp thông tin về lô đất chuyển nhượng không? Vì sao? 8

Câu 4 Việc Toà án đã theo hướng giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn có thuyết phục không? Vì sao? 9

Câu 5 Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 có cho phép xử lý theo hướng giao dịch chuyển nhượng vô hiệu do nhầm lẫn không? Vì sao? 10

Vấn đề 2: Hợp đồng vô hiệu một phần và hậu quả hợp đồng vô hiệu 11

Tóm tắt Quyết định số 22/2020/DS-GĐT ngày 23 tháng 04 năm 2020 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 11

Câu 1 Khi nào hợp đồng vô hiệu một phần, vô hiệu toàn bộ? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời 11

Câu 2 Đoạn nào cho thấy trong Quyết định số 22 đã có việc chuyển nhượng tài sản chung của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ gia đình? (Phương) 12

Câu 3 Đoạn nào trong Quyết định số 22 cho thấy Hội đồng thẩm phán theo hướng hợp đồng chuyển nhượng trên chỉ vô hiệu một phần? 12

Câu 4 Suy nghĩ của anh/chị về việc Hội đồng thẩm phán theo hướng hợp đồng chuyển nhượng trên chỉ vô hiệu một phần 12

Câu 5 Thay đổi về hậu quả của hợp đồng vô hiệu giữa BLDS 2005 và BLDS 2015.

13

Tóm tắt Quyết định số 319/2011/DS-GĐT ngày 28/3/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao 16

Câu 6 Trong Quyết định số 319, lỗi của các bên được Tòa giám đốc thẩm xác định như thế nào? 17

Câu 7 Quyết định số 319, Tòa dân sự cho biết ông Vinh sẽ được bồi thường như thế nào? 17

Câu 8 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự 17

Câu 9 Với các thông tin trong Quyết định số 319, ông Vinh sẽ được bồi thường khoản tiền cụ thể là bao nhiêu? Vì sao? 19

Vấn đề 3: Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thời hạn 19

Tóm tắt bản án: 19

Câu 1 Thư bảo lãnh của Ngân hàng có thời hạn như thế nào? 20

Câu 2 Nghĩa vụ của Cty Cửu Long đối với Cty KNV có phát sinh trong thời hạn bảo lãnh của Ngân hàng không? 20

Câu 3 Theo Toà án nhân dân tối cao, khi người có quyền (Cty KNV) khởi kiện Ngân hàng trả nợ thay sau khi thời hạn bảo lãnh kết thúc thì Ngân hàng có còn trách nhiệm của người bảo lãnh không? Đoạn nào của Quyết định có câu trả lời? 21

Câu 4 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao 21 Vấn đề 4: Giảm mức bồi thường do hoàn cảnh kinh tế khó khăn 22

Câu 1 Từng điều kiện được quy định trong BLDS để giảm mức bồi thường do thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế 22

Câu 2 Trong tình huống nêu trên, việc Tòa án áp dụng các quy định về giảm mức bồi thường do thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của anh Nam để ấn định mức bồi thường có thuyết phục không? Vì sao? 24

Vấn đề 5: Bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra 24

Tóm tắt Quyết định số 30/2010/DS-GĐT ngày 22/01/2010 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao: 24

Câu 1 Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án đã vận dụng chế định bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra? 25

Câu 2 Suy nghĩ của anh/chị về việc Tòa án xác định đây là bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra 25 Câu 3 Tòa dân sự có cho biết ai là chủ sở hữu đường dây điện hạ thế gây thiệt hại không? 26 Câu 4 Theo anh/chị, ai là chủ sở hữu đường dây hạ thế gây thiệt hại? 26 Câu 5 Theo Tòa dân sự, chủ thể nào sẽ chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho gia đình nạn nhân? 26 Câu 6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao liên quan đến xác định chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho gia đình nạn nhân 27 Vấn đề 6: Bồi thường thiệt hại do người thi hành công vụ gây ra 28 Tóm tắt bản án số 02/2015/HSST ngày 15/4/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên 28 Câu 1 Những khác biệt cơ bản về thiệt hại được bồi thường khi một cá nhân chết theo Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước và BLDS 28 Câu 2 Hoàn cảnh như trong vụ việc trên có được Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước điều chỉnh không? Vì sao? 32 Câu 3 Nếu hoàn cảnh như trong vụ án trên xảy ra sau khi BLDS 2015 có hiệu lực, hướng giải quyết có khác hướng giải quyết trong vụ án không? Vì sao? 34

PHẦN NỘI DUNGVấn đề 1: Thông tin trong giao kết hợp đồng

Câu 1 Quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin khi giao kết hợp đồng trong một hệthống pháp luật nước ngoài.

Theo BLDS Pháp, quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin khi giao kết hợp đồng được khái quát tại Điều 1112-11 như sau:

“Một trong các bên nhận thức được thông tin có tầm quan trọng quyết định đối với sự đồng ý của bên kia phải thông báo cho bên kia một cách hợp pháp khi bên đó không biết về thông tin này hoặc tin tưởng vào bên giao kết hợp đồng của mình.

Tuy nhiên, nghĩa vụ thông tin này không liên quan đến việc ước tính giá trị của dịch vụ.

Thông tin có mối liên hệ trực tiếp và cần thiết với nội dung hợp đồng hoặc chất lượng của các bên có tầm quan trọng quyết định.

Người tuyên bố rằng họ không cung cấp anh ta thông tin có trách nhiệm chứng minh rằng bên kia không cung cấp cho anh ta và bên kia phải chứng minh rằng anh ta đã cung cấp thông tin đó hay không.

Các bên không thể hạn chế hoặc loại trừ nghĩa vụ này.

Ngoài trách nhiệm của người bị ràng buộc bởi nó, việc không tuân thủ nghĩa vụ thông báo này có thể dẫn đến việc hủy bỏ hợp đồng theo các điều kiện quy định tại điều 1130 và tiếp theo.”

Hầu hết pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law như Việt Nam và Pháp đều đưa ra các quy định liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin đối với các bên trong giai đoạn tiền hợp đồng Cơ sở pháp lý hình thành nghĩa vụ này xuất phát từ nguyên tắc trung thực và thiện chí trong quá trình đàm phán và thực hiện hợp đồng Ở các nước này, nguyên tắc trung thực và thiện chí được ghi nhận và đề cao, theo đó, nghĩa vụ cung cấp thông tin là nghĩa vụ bổ sung, cụ thể hóa nguyên tắc thiện chí và trung thực Nghĩa vụ cung cấp thông tin bao gồm: trả lời cho bên kia những câu hỏi liên quan đến hợp đồng; khuyến cáo bên kia khi họ tin tưởng vào một thông tin sai lầm, trừ trường hợp lẽ ra bên kia phải nhận ra được nếu cẩn trọng hơn.

Đáng lưu ý, theo pháp luật của Pháp, đối với một số hợp đồng chuyên biệt, bên có nghĩa vụ cung cấp thông tin còn phải tìm kiếm thông tin mà người thực hiện công việc kinh doanh thông thường của mình biết và phải biết để cung cấp cho đối tác của mình.

1 Article 1121-1 (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032007138)

Như vậy, nghĩa vụ cung cấp thông tin không chỉ giới hạn ở cung cấp thông tin đã có, mà còn phải tìm kiếm thông tin cần thiết khác để cung cấp cho đối tác2.

Bên cạnh đó về việc quy trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin Theo pháp luật của Pháp, trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin được xác định theo trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng Bởi vì, giữa hai bên chưa hình thành hợp đồng3, nên việc xác định trách nhiệm trong giai đoạn tiền hợp đồng phải dựa trên các nguyên tắc của trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng4

Tóm tắt bản án số 18A/2016/DSST ngày 15/6/2016 của Toà án nhân dân Thành phốTuy Hòa Tỉnh Phú Yên.

Nguyên đơn là vợ chồng ông Hà Văn Linh và bà Lê Thị Mỹ Lộc khởi kiện vợ chồng bị đơn là ông Đỗ Kim Thành và Trần Thị Ngọc Dinh về vụ việc Tranh chấp đặt cọc Ngày 29/09/2015 vợ chồng ông Linh có giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông Thành; theo đó vợ chồng ông Linh có đặt cọc 50.000.000 đồng cho vợ chồng ông Thành Tuy nhiên, sau đó ông Linh được biết lô đất ông mua là đất vườn theo Nghị định 64 và đã được thông báo thu hồi, không đúng như thỏa thuận đã giao dịch Sau đó vợ chồng ông Linh đã đến nhà ông Thành yêu cầu hủy việc mua và yêu cầu trả lại tiền cọc nhưng không được đồng ý Do đó, vợ chồng ông Linh khởi kiện yêu cầu trả lại tiền đặt cọc Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không hợp pháp và lỗi của các bên dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu lỗi do cả hai bên giao kết hợp đồng về phía ông Thành vì ông đã cung cấp sai thông tin cũng như không cung cấp thông tin về lô đất vườn sắp bị thu hồi về phần ông Linh vì ông tiến hành giao dịch mà không kiểm tra thông tin do đó dẫn đến hợp đồng đặt cọc này bị vô hiệu; Tòa án không buộc các bên bồi thường thiệt hại Tòa án Quyết định chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông Thành phải trả tiền cọc cho vợ chồng ông Linh 50.000.000 triệu đồng.

Câu 2 Theo Toà án trong bản án nêu trên, bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tincho bên mua về lô đất chuyển nhượng không?

Trích trang 03 bản án số 18A/2016/DSST.

[…] Tuy nhiên diện tích đất mà vợ chồng ông Thành bán cho vợ chồng ông Linhlà đất vườn theo nghị định 64 của Chính phủ và đã có thông báo thu hồi đất nhưng khigiao kết hợp đồng đặt cọc vợ chồng ông Thành không cung cấp rõ thông tin về lô đất[…)

2 Đỗ Văn Đại, “Nghĩa vụ thông tin trong pháp luật hợp đồng Việt Nam”, (2007) 11 Tạp chí Nhà nước và pháp luật 22, tr.25

3 Điều 1130, 1131 BLDS Pháp

4 Nguyễn Bình Minh & Hà Công Anh Bảo, “Nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn tiền hợp đồng – pháp luật việt nam và một số nước trên thế giới”, (2017) Tạp chí kinh tế đối ngoại số 86

[…] Vợ chồng ông Thành là người cho rằng là chủ quyền sử dụng đất nói trênbuộc phải biết và đương nhiên phải biết toàn bộ diện tích đất mua bán với vợ chồng ôngLinh là thuộc đất nông nghiệp cấp theo nghị định 64 và đã được thông báo nằm trongquy hoạch giải tỏa, mặt khác đất này không đứng tên của vợ chồng ông Thành nhưng đãcung cấp thông tin sai dẫn đến sự nhầm lẫn nên vợ chồng ông Linh đã xác lập giao dịch[…]

Theo những đoạn trích trên, mặc dù Tòa án không nói rõ rằng bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho rằng cho bên mua về lô đất chuyển nhượng hay không tuy nhiên dựa vào đoạn trích trên mà cụ thể là phần xác định lỗi của ông Thành việc ông không cung cấp rõ thông tin về đất việc đã có thông báo thu hồi đất khi giao kết hợp đồng đặt cọc cũng như khu đất đó không đứng tên vợ chồng ông nhưng ông đã cung cấp thông tin sai dẫn đến sự nhầm lẫn có căn cứ để xét thấy Tòa án đã ngầm nói rằng ông Thành có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho ông Linh về lô đất chuyển nhượng Từ những lý lẽ trên, theo Toà án trong bản án nêu trên, bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho bên mua về lô đất chuyển nhượng.

Câu 3 Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 có buộc bên bán phải cungcấp thông tin về lô đất chuyển nhượng không? Vì sao?

Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 buộc bên bán phải thông tin về lô đất chuyển nhượng nếu thông tin đó ảnh hưởng đến việc giao kết hợp đồng của bên kia Tức là nếu biết thông tin đó thì bên mua là vợ chồng ông Linh sẽ không đồng ý với việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.

Theo khoản 1 Điều 387 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp một bên có thông tin

ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bênkia biết”, nghĩa là khi các bên thực hiện việc giao kết hợp đồng mà một bên có thông tin

mang tính quyết định đến việc hợp đồng có được giao kết hay không thì có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin này cho bên còn lại.

Với hoàn cảnh như trong vụ án, tức là hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó, bên mua nhận chuyển nhượng mảnh đất từ bên bán với mục đích xây dựng nhà ở

Xét về vấn đề pháp lý của mảnh đất Theo yêu cầu của bên mua thì đất ông bà mua phải là đất thổ cư, cất nhà được theo quy định của pháp luật (có thể xem như nếu mảnh đất không thuộc đất thổ cư theo quy định của pháp luật thì vợ chồng ông Linh sẽ không mua Vì theo bản án khi biết được mảnh đất mà ông Thành rao bán là không hợp pháp, không thể mua bán và cất nhà ở thì ông Linh đã yêu cầu hủy việc mua bán yêu cầu ông Thành trả lại cọc) Trong khi đó, thực tế mảnh đất mà bên bán chuyển nhượng cho bên

mua lại là đất nông nghiệp được cấp theo Nghị định 64 của Chính phủ, đã có thông báo về việc thu hồi đất từ Ủy ban nhân dân phường 9, Tp Tuy Hòa

Xét về vấn đề thẩm quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của mảnh đất trong bản án được xác định không thuộc về ông Thanh Do đó, ông Thanh không phải là người có quyền đối với mảnh đất dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu.

Như vậy, thông tin về lô đất được chuyển nhượng trong Bản án số 18A/2016/DSST là yếu tố mang tính ảnh hưởng trực tiếp đến việc chấp nhận giao kết hợp

đồng của bên mua Trên cơ sở khoản 1 Điều 387 BLDS 2015 buộc bên bán có nghĩa vụ

phải cung cấp đầy đủ thông tin này cho bên mua.

Câu 4 Việc Toà án đã theo hướng giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn có thuyếtphục không? Vì sao?

Việc Tòa án đã theo hướng giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn là chưa đủ thuyết phục Bởi lẽ, xét mục đích của việc giao kết hợp đồng mua đất trên của vợ chồng ông Linh: cần mua đất thổ cư, có thể cất nhà được Tuy nhiên, đất mà ông Thành bán cho ông Linh lại là đất nông nghiệp theo Nghị định 64 và đã được thông báo trong kế hoạch giải tỏa Xét lời khai của ông Thành, ông cho rằng ông không biết gì về việc giải tỏa trên là chưa đủ căn cứ thuyết phục, bởi thông báo thu hồi đất do nằm trong quy hoạch giải tỏa được ban hành một cách rộng rãi, ông Thành biết hoặc đương nhiên phải biết điều này Việc ông Thành không thông tin một cách chính xác, đầy đủ cho ông Linh về lô đất trên đã khiến mục đích của ông Linh trong giao dịch dân sự này đã không thể đạt được Có thể nói, sự “nhầm lẫn” mà Tòa đã nhận định chỉ đúng một phần về phía người mua - ông Linh, do phát hiện muộn (sau khi đã đặt cọc) mảnh đất trên là đất nông nghiệp và nằm trong diện giải tỏa Việc một bên có thông tin quan trọng ảnh hưởng tới quyết định của bên kia mà không thông báo thì sẽ “bị coi là một hành vi lừa dối”5 Như vậy, hành vi không làm tròn nghĩa vụ của bên bán - cung cấp thông tin đủ và đúng cho người mua là ông Linh - của ông Thành có thể được xem xét là hành vi lừa dối, cố ý che giấu những thông tin có lợi cho mình nhưng lại có hại cho người mua trong giao dịch dân sự, căn cứ

theo Đoạn 2 Khoản 1 Điều 127 BLDS 2015: “Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi

cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể,tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịchđó”

Theo ý kiến của nhóm em, cần đi theo hướng xét vị trí pháp lý của các bên trong giao dịch dân sự này Xét thấy, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền sở hữu tài sản, từ đó mới

5 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và Bình luận bản án, Nxb Đại học quốc gia Tp Hồ Chí Minh

2018, tr 465

phát sinh quyền định đoạt tài sản của chính chủ sở hữu ấy, căn cứ theo Điều 158 BLDS

2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài

sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Tuy nhiên, trong giao dịch chuyển giao quyền sở hữu trên, bên bán - ông Thành không phải là chủ sở hữu lô đất đó, chủ sở hữu thật sự là ông Trần Dậu Nói cách khác, giao dịch dân sự này chỉ có hiệu lực khi ông Thành có quyền định đoạt lô đất trên - qua

việc có sự ủy quyền của ông Trần Dậu, căn cứ theo Điều 195 BLDS 2015: “Người không

phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữuhoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, việc ông Thành không phải chủ sở hữu mảnh đất nêu trên cũng như không có sự ủy quyền nào từ phía ông Trần Dậu đã chứng minh cho việc ông Thành không có quyền định đoạt mảnh đất trong giao dịch trên Theo đó, giao dịch dân sự này đương nhiên vô hiệu.

Câu 5 Đối với hoàn cảnh như trong vụ án, BLDS 2015 có cho phép xử lý theohướng giao dịch chuyển nhượng vô hiệu do nhầm lẫn không? Vì sao?

Trước nhất, xem xét quy định pháp luật về vấn đề vô hiệu do nhầm lẫn, thấy rằng theo Điều 126 về Giao dịch vô hiệu do bị nhầm lẫn đã nhận định để được xem là giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn, cần đáp ứng được hai yếu tố: có sự nhầm lẫn, làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch Tuy trong Bộ luật Dân sự 2015 không nêu rõ khái niệm “nhầm lẫn”, cũng như có nhiều quan điểm

khác nhau về nhầm lẫn, nhưng xét chung, nó là: “sự không trùng hợp ý chí được thể hiện

với mong muốn thật sự của người thể hiện ý chí”6, dẫu vậy, nhìn chung thì các quan điểm đặt ra chỉ nhằm chung cho mục đích tham khảo, tham chiếu theo văn bản quy phạm pháp luật để áp dụng vào thực tiễn vấn đề, có nhiều bất cập trong việc xác định cụ thể trong hoàn cảnh vụ án Nhìn chung, nếu xem xét hai yếu tố cần và đủ trên của Bộ luật Dân sự 2015, phân tích các tình tiết nhận thấy:

Có sự nhầm lẫn: nhận thức về vấn đề khác với thực tiễn của nó của một bên Ở đây, bên mua không biết rằng thửa đất mà vợ chồng ông mua là đất cấp theo Nghị Định 64 và đã bị thông báo thu hồi Như vậy giữa nhận thức của họ về thửa đất nhìn chung là có sự sai lệch so với thực tiễn tình hình của nó.

Làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch: vốn dĩ mục đích của bên mua là mua đất cất nhà để ở, nhưng, vì đối tượng trong giao dịch: thửa đất là đất vườn theo nghị định 64 của Chính phủ, do đó, mục đích mua đất

6 Hoàng Thế Liên (1996), Bình luận Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, tr.122

cất nhà về cơ bản là không thể thực hiện được Đó cũng là căn cứ cho thấy, việc xác lập giao dịch này không giúp bên mua đạt được mục đích của mình.

Như vậy, xem xét hai yếu tố chính: có sự nhầm lẫn và sự đạt thành mục đích khi tham gia giao dịch, nhận thấy, tình huống này đáp ứng được hai vấn đề trên Do đó, có thể xử lý theo hướng giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn.

Vấn đề 2: Hợp đồng vô hiệu một phần và hậu quả hợp đồng vô hiệu

Tóm tắt Quyết định số 22/2020/DS-GĐT ngày 23 tháng 04 năm 2020 của Hộiđồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Bà Dung chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Học nhưng chưa có sự đồng ý hay ủy quyền của các con mà phần đất chuyển nhượng này là phần đất chung của bà và các con Cả bà Dung và vợ chồng ông Học đều nhận thức được tài sản chuyển nhượng là tài sản của hộ gia đình bà Dung, việc chứng thực hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất giữa bà Dung và các con bà là không đúng theo quy định của pháp luật nhưng hai bên vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất, làm cho hợp đồng vi phạm lẫn nội dung và hình thức, dẫn đến vô hiệu là có căn cứ Tuy nhiên, do chưa có căn cứ xác định phần quyền sử dụng, sở hữu của mỗi người trong khối tài sản chung này, nên cần xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu gắn liền với đất của các thành viên trong hộ gia đình theo phần và áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết Do đó, tòa án đã bác bỏ yêu cầu của các anh, chị Khánh, Tuấn, Vy khi chưa đủ căn cứ khẳng định cùng ủy quyền cho bà Dung được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Câu 1 Khi nào hợp đồng vô hiệu một phần, vô hiệu toàn bộ? Nêu cơ sở pháp lý khitrả lời.

Hợp đồng vô hiệu một phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.

Cơ sở pháp lý: Điều 130 Bộ luật dân sự 2015

Hợp đồng vô hiệu toàn bộ khi toàn bộ hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật Cụ thể, khi hợp đồng vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung, hình thức theo quy định của luật thì hợp đồng vô hiệu toàn bộ

Cơ sở pháp lý: Điều 122 dẫn chiếu Điều 117 Bộ luật dân sự 2015

Câu 2 Đoạn nào cho thấy trong Quyết định số 22 đã có việc chuyển nhượng tài sảnchung của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ giađình?

Đoạn [2] và [3] trong phần Nhận định của Tòa án cho thấy trong Quyết định số 22 đã cho thấy có việc chuyển nhượng tài sản chung của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ gia đình.

“Các anh, chị Khánh, Tuấn, Vy không thừa nhận ký vào hợp đồng ủy quyền […]” “Bà Dung cho rằng chữ ký của bên ủy quyền không phải do các anh, chị Khánh,Tuấn, Vy ký”

“Ủy ban nhân dân thị trấn Lộc Ninh thừa nhận vào thời điểm chứng thực chữ ký,không có mặt các anh, chị Khánh, Tuấn, Vy”

“[…] hợp đồng ủy quyền được chứng thực ngày 27/7/2011 không có hiệu lực” “[…] tại thời điểm chuyển nhượng, cả bà Dung và vợ chồng ông Học, bà Mỹ đềunhận thức được tài sản chuyển nhượng là tài sản của hộ gia đình bà Dung, việc chứngthực hợp đồng ủy quyền là không đúng theo quy định của pháp luật nhưng hai bên vẫnký kết hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất […]”

Câu 3 Đoạn nào trong Quyết định số 22 cho thấy Hội đồng thẩm phán theo hướnghợp đồng chuyển nhượng trên chỉ vô hiệu một phần?

Đoạn [3] trong phần nhận định của Tòa án trong Quyết định số 22 cho thấy Hội đồng thẩm phán theo hướng hợp đồng chuyển nhượng trên chỉ vô hiệu một phần:

“Trường hợp này, do các thành viên trong gia đình không có thỏa thuận về quyền sửdụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nên xác định quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu gắn liền với đất của các thành viên trong hộ gia đình theo phần và áp dụngquy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết Theo đó, phần quyền sử dụng, quyềnsở hữu của bà Dung đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Học nếu đúng quy định củapháp luật thì có hiệu lực Còn phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của các anh, chịKhánh, Tuấn, Vy là vô hiệu…”

Câu 4 Suy nghĩ của anh/chị về việc Hội đồng thẩm phán theo hướng hợp đồngchuyển nhượng trên chỉ vô hiệu một phần.

Theo nhóm, việc Hội đồng thẩm phán theo hướng hợp đồng chuyển nhượng trên chỉ vô hiệu một phần là hợp lý vì:

Thứ nhất, có thể xác định quyền sử dụng đất 252,6m2 và tài sản gắn liền với đất tại Tổ 2 mà ông Long để lại cho bà Dung, anh Vũ Ngọc Khánh, anh Vũ Ngọc Tuấn, chị Vũ Thị Tường Vy thuộc sở hữu chung theo phần Đối với tài sản là bất động sản thuộc sở

hữu chung của gia đình, việc định đoạt tài sản ấy phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Tuy nhiên, giữa bà Dung, anh Khánh, anh Tuấn và chị Vy lại không có thỏa thuận nào về việc sử dụng, định đoạt tài sản trên, do đó, theo Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015, quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên thuộc sở hữu chung theo phần Theo đó, tại Khoản

1, Khoản 2 Điều 209 BLDS 2015 quy định: “Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung

mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chungtương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Vậy

nên, cả bà Dung, anh Khánh, anh Tuấn và chị Vy đều có quyền sở hữu và tự định đoạt phần của mình đối với quyền sử dụng đất 252,6m2 và tài sản gắn liền với đất tại Tổ 2.

Thứ hai, việc xác định này dựa trên quyền của mỗi chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu chung theo phần Do quyền sử dụng đất 252,6m2 và tài sản gắn liền với đất tại Tổ 2 được xác định là tài sản sở hữu chung theo phần giữa bà Dung, anh Khánh, anh Tuấn và chị Vy, cho nên bà Dung hoàn toàn có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình, cụ thể là chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà M Tuy nhiên, một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự

nguyện, được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 Nhưng trong tình

huống này, có thể thấy, anh Khánh, anh Tuấn và chị Vy đều không chấp nhận việc chuyển nhượng phần quyền sở hữu của mình đối tài sản là quyền sử dụng đất 252,6m2 và tài sản gắn liền với đất tại Tổ 2 cho vợ chồng ông H, bà M Theo đó, phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà D đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông H có hiệu lực Còn phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của anh Khánh, anh Tuấn và chị Vy là vô hiệu Có thể thấy, việc vô hiệu phần đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của anh, chị Khánh, Tuấn, Vy không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của việc chuyển nhượng phần đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bà Dung cho vợ chồng ông Học nên hoàn toàn có thể giải quyết theo hướng giao dịch dân sự vô hiệu từng phần Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 27/7/2011 bị vô hiệu một phần theo quy định tại

Điều 130 BLDS 2015.

Câu 5 Thay đổi về hậu quả của hợp đồng vô hiệu giữa BLDS 2005 và BLDS 2015.Về khôi phục tình trạng ban đầu: Đối tượng hoàn trả khi hợp đồng vô hiệu ở Bộ

luật Dân sự năm 2005 là “những gì đã nhận” theo Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sựnăm 2005 “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,

hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” Đối với Bộ luật Dân sự năm 2015 thì vẫn giữ

nguyên quy định về đối tượng hoàn trả khi hợp đồng vô hiệu nhưng bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 còn bổ sung thêm quy định về giải quyết hậu quả có liên quan đến

quyền nhân thân được quy định tại Khoản 5 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Việc

giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộluật này, luật khác có liên quan quy định” Việc bổ sung này là cần thiết, phù hợp với

Luật Hôn nhân và gia đình và phù hợp với thực tiễn.

Về hoa lợi, lợi tức: Đối với quy định về hậu quả của hợp đồng vô hiệu liên quan

đến hoa lợi, lợi tức ở Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 “khi giao dịch dân

sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đãnhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợptài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được thì bị tịch thu”, tồn tại hai nhược điểm lớn7: Thứ nhất, nếu buộc bên nhận tài sản làm phát sinh hoa lợi, lợi tức, trả cho bên kia hoa lợi, lợi tức, thì không những không khôi phục tình trạng ban đầu mà còn làm cho bên giao tài sản vào hoàn cảnh hơn tình trạng ban đầu Bộ luật Dân sự năm 2015 đã theo hướng giải quyết khôi phục tình trạng ban đầu và giải quyết vấn đề hoa lợi, lợi tức ở

Khoản 3 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi

tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.” Điều đó có nghĩa là Bộ luật Dân sự năm

2015 đã tách vấn đề hoa lợi, lợi tức ra khỏi quy định về khôi phục lại tình trạng ban đầu và như vậy là thuyết phục vì các lý do trên.

Thứ hai, quy định trên không thống nhất với quy định về nghĩa vụ hoàn trả hoa

lợi, lợi tức được quy định tại Điều 601 Bộ luật Dân sự năm 2005 Tiêu chí để hoàn trả

hoa lợi, lợi tức là sự ngay tình của người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật và rất phù hợp với hoàn cảnh giao dịch vô hiệu và trên thực tế, Tòa án nhân dân tối cao đã không xử lý hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản là đối tượng của hợp đồng vô hiệu trên cơ

sở Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 “khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi

phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trảđược bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi,

lợi tức thu được thì bị tịch thu” mà xử lý hoa lợi, lợi tức trên cơ sở Điều 601 Bộ luật

Dân sự năm 2005 Ngày nay, Khoản 3 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định

“bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức”,

điều này có nghĩa là việc trả hay không trả hoa lợi và lợi tức phụ thuộc vào sự ngay tình hay không ngay tình của người nhận tài sản như các quy định về hoàn trả do chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

Về tịch thu tài sản: Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ quy định về tịch thu tài sản,

hoa lợi, lợi tức so với quy định tại Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 “Khi

giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau

7 Đỗ Văn Đại (chủ biên), Bình luận khoa học những điểm mới của BLDS 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt

Nam 2016 (xuất bản lần thứ hai), tr.158, 159.

những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền,trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định củapháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Về bảo vệ người thứ ba ngay tình:

Sự khác biệt đầu tiên là các nhà làm luật đã thay thế cụm từ “tài sản giao dịch là

động sản không phải đăng ký quyền sở hữu” được sử dụng tại Khoản 1 Điều 138 Bộ luật

Dân sự năm 2005 “Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch

là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịchkhác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừtrường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này” thành cụm từ “tài sản không phải

đăng ký” tại Khoản 1 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Trường hợp giao dịch dân

sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyểngiao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba

vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.” Ở Khoản 2

Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động

sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giaodịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừtrường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặcgiao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền làchủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án,quyết định bị hủy, sửa”, cũng có sự thay đổi về cụm từ “bất động sản hoặc là động sản

phải đăng ký quyền sở hữu” thành “tài sản phải đăng ký” tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật

Dân sự năm 2015 “Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan

nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợpngười thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩmquyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tàisản do bản án, quyết định bị hủy, sửa” Như vậy, sự thay đổi ở hai khoản nêu trên là do

có những tài sản phải đăng ký nhưng không đăng ký quyền sở hữu như là đăng ký xe máy (chỉ đăng ký lưu thông).

Tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 được chia thành hai trường

hợp, tùy thuộc vào việc tài sản đã được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa để xác định hiệu lực của giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình:

Thứ nhất, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này có căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập,

thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu Đây là quy định hợp lý để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình và đã được ghi nhận trong thực tiễn trên cơ sở quy

định cũ tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005.8

Thứ hai, trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa Như vậy, trách nhiệm đặt ra đối với người thứ ba khi họ xác lập thực hiện một giao dịch mà đối tượng là tài sản phải đăng ký thì người thứ ba phải biết hoặc pháp luật buộc họ phải biết về tình trạng của tài sản giao dịch Như vậy,

người thứ ba ở đây khó có thể coi là “ngay tình” vì họ có thể biết được tình trạng tài sản

giao dịch nhưng vì lý do nào đó họ vẫn cố tình tham gia xác lập, thực hiện giao dịch.9

Tóm tắt Quyết định số 319/2011/DS-GĐT ngày 28/3/2011 của Tòa dân sự Tòa ánnhân dân tối cao.

Vợ chồng ông Lộc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng cho ông Vinh một thửa đất giá thỏa thuận là 100 triệu đồng ngày 17-7-2006 (sau khi đã được điều chỉnh giá và lập lại hợp đồng) Tuy nhiên, do đất chuyển nhượng là đất ruộng lúa trái với những gì ông Lộc cam kết trong hợp đồng, ông đã gửi hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng Đến thời hạn giao tiền, vì biết ông Lộc không có sổ đỏ để giao nên ông Vinh đã hẹn thời gian khác đến trả tiền tuy nhiên vợ chồng ông Lộc không đồng ý Tại lời khai của ông Lộc, ông đồng ý với lời khai về thời gian ký hợp đồng của ông Vinh Về phần lập hai hợp đồng ông giải thích rằng do khi ký hợp đồng lần một ông A đặt cọc 10 triệu, hai bên không nói rõ thời gian giao tiền tiếp theo nên ông A không chịu giao tiếp Đến hợp đồng lần thứ hai, ông A đã đưa ông 45 triệu Thời gian giao tiền và giao sổ đỏ thống nhất là 17/3/2007, đến hẹn ông A lại khất vào ngày khác, ông cho rằng ông Vinh đã vi phạm hợp đồng, nên ông bà không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông đề nghị hủy bỏ hợp đồng đối với ông A Tòa sơ thẩm và phúc thẩm đã vô hiệu hợp đồng trên và buộc vợ chồng ông Lộc bồi thường , giá trị thửa đất theo giá thị trường Tòa Giám đốc thẩm nhận định việc vô hiệu hợp đồng của tòa sơ thẩm và phúc thẩm là hợp lý Tuy nhiên, về phần bồi thường thiệt hại, Tòa Giám đốc thẩm cho rằng do cả hai đều có lỗi và ông Vinh chỉ mới thanh toán 45% giá trị thửa đất nên ông Vinh chỉ được bồi thường thiệt hại là 1/2 chênh lệch giá của 45% giá trị của thửa đất theo giá thị trường Tòa Giám đốc thẩm trên cơ sở quy định pháp luật, quyết định hủy hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm.

8 Đỗ Văn Đại (2014), Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Tập 2, Bản án số 90-91, Nxb Chính trị Quốc gia (tái bản lần thứ tư).

9 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học - Những điểm mới của Bộ luật dân sự 2015, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr 183-191.

Câu 6 Trong Quyết định số 319, lỗi của các bên được Tòa giám đốc thẩm xác địnhnhư thế nào?

Trong Quyết định số 319/2011/DS-GĐT ngày 28/03/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, Tòa giám đốc thẩm xác định hai bên có lỗi; cụ thể lỗi của ông Vinh là không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thanh toán đợt hai theo thỏa thuận của ông và vợ chồng ông Lộc, về phần lỗi của vợ chồng ông Lộc là ông đã ghi trong thỏa thuận rằng đó là đất màu trong khi đất của ông là đất nông nghiệp và tới thời điểm giao sổ đỏ thì ông vẫn chưa hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng; tuy nhiên Tòa án không cho biết mức độ lỗi của mỗi người là bao nhiêu mà chỉ xác định mức bồi thường của vợ chồng ông Lộc đối với ông Vinh.

Căn cứ vào đoạn của quyết định: “Diện tích 953m2 đất mà vợ chồng ông Lộc chuyển nhượng cho ông Vinh ngày 09-9-2005 là đất trồng lúa Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không được chính quyền địa phương cho phép chuyển nhượng Hơn nữa, ông Vinh mới trả cho ông Lộc được 45.000.000đ bằng 45% giá trị thửa đất mà hai bên thỏa thuận trong hợp đồng Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lộc với ông Vinh bị vô hiệu” và “Trong trường hợp này ông Vinh mới trả được 45.000.000 đồng trên tổng giá trị thửa đất 100.000.000 đồng tức là mới trả 45% giá trị thửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ông Vinh chỉ được bồi thường thiệt hại là không chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá thị trường.”.

Câu 7 Quyết định số 319, Tòa dân sự cho biết ông Vinh sẽ được bồi thường như thếnào?

Trong Quyết định số 319, Tòa dân sự cho biết ông Vinh sẽ được bồi thường thiệt hại là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giá trị thị trường.

Đoạn trong Quyết định cho thấy: “Trong trường hợp này ông Vinh mới trả được

45.000.000 đồng trên tổng giá trị thửa đất 100.000.000 đồng tức là mới trả 45% giá trịthửa đất, cả hai bên cùng có lỗi thì khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ôngVinh chỉ được bồi thường thiệt hại là ½ chênh lệch giá của 45% giá trị thửa đất theo giátrị thị trường, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm lại buộc vợ chồng ông Lộc bồithường thiệt hại ½ giá trị của toàn bộ thửa đất theo giá thị trường là không đúng.”

Câu 8 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự.

Về hướng giải quyết, nhận thấy, theo Tòa dân sự:

Việc các cấp Tòa trước đó xác định hợp đồng vô hiệu là có căn cứ.

Với vấn đề này, nhận thấy theo tình tiết cung cấp từ vụ án, do đặc thù của giao dịch này là về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó, cần thiết phải đáp ứng yêu cầu về mặt hình thức - phải được công chứng chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên ở đây, việc thực hiện giao dịch trên không đảm bảo thủ tục trên được thực hiện Thêm vào đó, xem xét điều kiện để giao dịch vẫn có hiệu lực dù vi phạm điều kiện về hình thức, nhận thấy, giao dịch này vẫn không đáp ứng được Cụ thể: theo Điều 129 khoản 2, đối với các giao dịch bắt buộc về công chứng, chứng thực, nếu thiếu sót về thủ tục nhưng các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ, giao dịch cũng coi là có hiệu lực Tuy nhiên, xét trong tình huống này, ông Vinh mới đưa cho vợ chồng ông Lộc 45 triệu, tức, nghĩa vụ trong trường hợp này mới được hoàn thành 45%, chưa đủ điều kiện để xem xét hiệu lực

Việc xác định mức độ lỗi là không đúng.

Nhận định về mức độ lỗi của các bên trong việc dẫn đến giao dịch bị vô hiệu Thực chất, lỗi là của cả hai bên, về phía người mua, tức ông Vinh, nhận thấy, bản thân ông không thực hiện đúng như thỏa thuận trước đó trong hợp đồng, đảm bảo một thời hạn hợp lý trong việc thanh toán cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này thể hiện qua nhận định của Tòa Dân sự ở đoạn: “ông Vinh không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền đợt 2 đúng thỏa thuận” Thêm vào đó, các tình tiết của vụ án cũng cho thấy ông Vinh thiếu thiện chí trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã thỏa thuận trước đó: “Ông Vinh thừa nhận ngày 17/3/2007 (tức là ngày đến hạn trả tiền đợt 2) đến gặp vợ chồng ông Lộc nhưng không mang theo tiền” Như vậy, với tác động từ hành vi của ông Vinh đã góp phần dẫn đến khả năng thực hiện hợp đồng bị giảm sút.

Về phần vợ chồng ông Lộc, trước nhất, đã xác lập một giao dịch mà không đảm bảo được đối tượng trong giao dịch, cụ thể: dù biết thửa đất trong giao dịch là đất ruộng lúa - không đồng nhất với giấy tờ pháp lý ghi nhận đây là đất màu, nhưng, thay vì giải quyết việc chuyển đổi đất rồi mới thực hiện giao dịch, họ đã trực tiếp để đối tượng tham gia vào giao dịch Như tòa nhận định: “Diện tích 953m2 đất mà vợ chồng ông Lộc chuyển nhượng cho ông Vinh ngày 09-9-2005 là đất trồng lúa Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không được chính quyền địa phương cho phép chuyển nhượng” Bên cạnh đó, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, quy định về thực hiện hợp đồng song vụ tại Điều 410 khoản 1 đã nói rõ không được hoãn thực hiện nghĩa vụ của mình vì bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp tại Điều 411 và Điều 413, dẫu vậy, vợ chồng ông Lộc đã không giao giấy chứng nhận cho phía ông Vinh Như vậy, về phía mình, thực chất phía người bán cũng không có thiện chí trong việc thực hiện hợp đồng, bởi, việc thực hiện nghĩa vụ của họ: đưa giấy chứng nhận cho phía ông Vinh không phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ của ông Vinh (như trường hợp tại