Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam

BỘ TƯ PHÁP

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

DE TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HOC CAP CƠ SỞ

Chủ nhiệm đề tài: 7S Nguyễn Thị Dung

Trường Đại học Luật Hà Nội

MA SO: LH - 2018 - 17/DHL-HN

Hà Nội, 2019

NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THUC HIEN DE TÀI

3 | PGS TS Nguyễn Quang Tuyến Trường DH Luật HN Tác gia CD02 4 TS Nguyén T Héng Nhung Truong DH Luat HN Tác gia CD03.

5 TS Pham Thu Thuy Truong DH Luat HN Tac gia CD04.

6 PGS TS Nguyén Thi Nga Truong DH Luat HN Tac gia CDOS.

7 ThS Dé Xuan Trong Truong DH Luat HN Tác gia CD06.

8 ThS Bui Hồng Nhung Trường DH Luật HN Tác giả CĐ08.

MỤC LỤC

Trang PHAN I: Báo cáo tổng quan 5S c1 1215EEEEE3E11121211111115151111111111 E111 ry 0 | PHAN II: Các chuyên đề nghiên cứu -. ¿2 2© +E+E£E£E£EEEEEEEE+EEEEEEEeEkrkrkrkes 65 Chuyên đề 1: Tổng quan pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam Tác giả: TS Nguyễn Thị DuHgg + + S558 E‡E‡EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE211111 11x ce 65 Chuyên đề 2: Quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại tại

Việt Nam.

Tác giả: PGS TS Nguyễn Quang THẾN 5S E1E111EEEEEEE51111111111E1 1E re 94 Chuyên đề 3: Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại.

Chuyên đề 4: Pháp luật về cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại.

Tác giả: TS Phạm Thu TÍHÚ 0101011801881 1111111518 511111111 khen yy 159

Chuyên đề 5: Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh

Condotel ở Việt Nam.

Tác giả: PGS TS Nguyễn Thi Nga - SE EE1111111111111111111111111111 te 181 Chuyên đề 6: Pháp luật về chuyển nhượng dy án dau tư nha ở thương mai.

Tác giả: ThŠ Đỗ Xuân T"Ọng + SE E1E1111211111111111111111111111111 te 206 Chuyên đề 7: Xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại.

Tac giả: Thể Lê Thị Ngọc Ì\MÍđi - - c5 11811133351 EEEE+SEEEEEExSErkkkkeekrekks 227

Chuyên đề 8: Giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại Tác giả: ThS Bùi Hong Nhung - 52 c EEEEEEEE21112111112121111111211111 1tr0 247 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO - +++x+t+ESE+ESEEEEEEEEEEErrerreree 267

DANH SÁCH CÁC CHUYÊN ĐÈ

Chuyên đề 1: Tổng quan pháp luật về kinh doanh nhà ở

? thương mại tại Việt Nam TS Nguyên Thi Dung

3 Chuyên dé 2: Quan lý nhà nước đôi với hoạt động kinh PGS TS Nguyễndoanh nhà ở thương mại tại Việt Nam Quang TuyênChuyên dé 3: Một sô vân đê pháp lý vê mua ban nhà ở TS Nguyễn Thị Hồng

4

thuong mai Nhung

Chuyên đề 4: Pháp luật về cho thuê, cho thuê mua nha

5 |, : TS Phạm Thu Thủyở thương mại.

° Chuyên dé 5: Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý PGS TS Nguyễn Thịcho hoạt động kinh doanh Condotel ở Việt Nam Nga

Chuyên đề 6: Pháp luật về chuyên nhượng dự án đầu

-7 tư nhà ở thương mại ThS Do Xuân Trọng

Chuyên đề 7: Xử lý vi phạm trong hoạt động kinh

: doanh nhà ở thương mai Ths Le Th Ngee Ma

Chuyên dé 8: Giải quyết tranh chấp trong hoạt động

9 ThS Bùi Hông Nhungkinh doanh nhà ở thương mại.

PHẢN 1

BAO CAO TONG QUAN

DE TAI NGHIEN CUU KHOA HOC CAP TRUONG

“ Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam”

PHAN MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật kinh doanh bat động sản mà hạt nhân là kinh doanh nhà ở đóng vai trò quan trọng, có tác động và ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ đời sông kinh tế - xã hội của đất nước, góp phan thúc đây sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản - một yêu tố khăng định sự tồn tại của nền kinh tế thị trường Điều này càng trở nên có ý nghĩa với một quốc gia đông dân như Việt Nam, hoạt động kinh doanh nhà ở cần được khuyến khích phát triển phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của xã hội Dưới góc đô quản lý, pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại là một trong những yếu tố đảm bảo cho sự tác động của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, đảm bảo quyên và lợi ích hợp pháp của công dân về nhà ở được pháp luật ghi nhận và bảo hộ Bên cạnh việc giải quyết bài toán về nhà ở, pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại còn tạo cơ hội cho hoạt động này trở thành nguồn lực to lớn dé phục vụ cho công cuộc phát triên đât nước.

Với ý nghĩa đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành những chính sách, pháp luật, nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, tạo điều kiện thuận lợi cho loại hoạt động đầu tư kinh doanh này Từ Luật Dat dai năm 1993, Luật Dat đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2006 đến Luật Dat đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư năm 2014 đã xác lập khung pháp lý bình dang về quyền và nghĩa vụ của mọi chủ thể trong quan hệ kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở

thương mại nói riêng: nâng cao tính công khai, minh bạch thông tin về thị trường bat động sản, chú trọng sự bình dang giữa các chủ thé trong hoạt động kinh doanh, đề cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc quản lý và điều tiết thị trường, hướng tới việc xác lập mô hình quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh nhà ở thương mại một cách hiệu quả, đảm bảo yêu cầu hội nhập quốc tế Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt

được, qua thực tiễn thi hành cho thấy, hệ thống pháp luật này còn bộc lộ một số

khiếm khuyết, hạn chế như: vẫn đề cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạnh sử dụng đất, chính sách đầu tư các dự án, thông tin về giá cả dẫn đến những khó khăn , bất 6n cho các nhà đầu tư, cho hoạt động kinh doanh nhà ở gặp những khó khăn nhất định Nhà ở chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả; phân khúc thị trường này còn phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn còn là bài toán khó giải Điều quan trong hơn nữa là lượng cung — cầu về nhà ở mat cân đối dẫn đến sự bất ôn trên thi trường Bởi vậy, cần phải được đánh giá, nhìn nhận một cách toàn diện những thành tựu và những hạn chế; trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp tiếp tục hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này trong thời gian tỚI.

Mặt khác, hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng nhà ở đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học kinh tế - xã hội, giới luật học, ở những cấp độ, quy mô khác nhau Nội dung các công trình khoa học này chủ yếu đề cập đến hoạt động kinh doanh bất động sản, những nguyên lý vận động của thị trường, các giao dịch mua bán, chothuê , cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng Tuy nhiên, dường như chưa có nhiều công trình tìm hiểu một cách toàn diện, đầy đủ, có hệ thống các lĩnh vực kinh doanh nhà ở thương mại nhằm đánh giá những hạn chế, yếu kém dé đưa ra các giải pháp khắc phục góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước trong giai đoạn tới, tạo lập một môi trường kinh doanh có trật tự, an toàn Day là một cơ sở lý giải sự cần thiết của việc nghiên cứu đề tài.

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Kinh doanh nhà ở thương mại luôn là một phân khúc sôi động trong hoạt động kinh doanh bat động sản ở Việt Nam Trong thời gian vừa qua, mỗi năm có tới hàng trăm ngàn căn hộ được giao dịch đã khang định xu thé tất yéu mang tính khách quan về giải quyết nhu cầu về nhà ở trong xã hội và sự vận hành, phát

triển của thị trương bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt

được, vấn đề kinh doanh nhà ở thương mại cũng đối mặt với nhiều rủi ro, nhiều loại hình giao dịch trá hình được thực hiện đã và đang đặt ra những thách thức đôi với sự kiểm soát của Nhà nước, của xã hội nhằm dam bảo sự an toàn và các lợi ích hợp pháp của các chủ thê tham gia giao dịch Do đó, đề tài thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà khoa học Có thể kế đến các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước sau:

2.1 Tài liệu nghiên cứu trong nước

O Việt Nam, đã có các công trình nghiên cứu dé cập trực tiêp hoặc gián tiép

đến van dé kinh doanh nhà ở thương mại như:

- “Chỉnh sách phát triển thị trường thị trường bất động sản ở Việt Nam” do TS Dinh văn An chủ biên (Nxb Chính trị Quốc gia) Cuốn sách đã có những nghiên cứu sâu về thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời nghiên cứu chính sách phát triển thị trường bat động sản của nhiều quốc gia trên thế giới, qua đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác quản lý thị trường bất động sản Việt Nam.

- Bộ Xây dựng đã có nhiều báo cáo với các nội dung điều tra nghiên cứu như: Chiến lược phát triển thị truong bat động san ở Ha Nội; Bao cáo triển khai các chương trình nhà ở trọng điểm và tình hình bất động sản năm 2012, dự Báo tình hình thị trương bat động sản năm 2013 cùng các giải pháp điều hành thị trường bat động sản, Báo cáo về thực trạng, các giải pháp tháo gỡ khó khăn thị trường bat động sản nhằm thúc đẩy sản xuất kinh doanh và đảm bảo anh sinh xã hội.

- Các cơ quan Nhà nước khác trong phạm vi có liên quan cũng có các báo cáo điều tra như Báo cáo về tình hình tín dung đối với các lĩnh vực đẩu tư, kinh doanh bat động sản của Ngân hàng Nhà nước(2014), Báo cáo những nội dung

đổi mới của Luật Dat dai năm 2013 liên quan đến thị trường bat động sản và chính sách nhà ở của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014).

- Các bài báo: “Các giải pháp pháp ly đảm bao tính minh bach cua thị trường bat động sản ”— Thông tin khoa học pháp ly số 5 năm 2009 - Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tư Pháp); “Mội số van dé pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản “cia Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tap chí Khoa học pháp lý ( 2014); “Một số bat cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư ”của Trương Thế Côn, Tap chí Nghề luật (2014); “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất trong điều kiện kinh té thị trường” của Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học Pháp lý (2014), “Quyên sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo pháp luật Việt Nam hiện hành” của Tién si

Nguyễn Hong Bac, Tap chí Luật học (2015), đã đưa ra cái nhìn toàn diện va hệ

thống những quy định mới về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, phân tích, đánh giá và so sánh Luật nhà ở năm 2014 Do BLDS 2015 và Luật nhà ở 2014 vẫn còn nhiều điều bất cập nên tác đã chỉ rõ những hạn chế và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật trọng lĩnh vực này.

- “Những bat cập về thâm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản” của Phan Khắc Nghiêm, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử (2012)

- “Những bat cập về thâm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản” của TS Đoàn Đức Lương (2012 ) đã phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng công chứng, chứng thực, trình tự, thủ tục công chứng, chứng thực, đồng thời đưa ra những bất cập trong quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực và phương hướng hoàn thiện pháp luật - “ Condotel, Officetel: mòn mỏi chờ khai sinh” của PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Thời báo làng nghề Việt (2019) Tác giả đã đánh giá những vẫn đề pháp lý chưa rõ ràng được cho là nút thắt lớn nhất hãm dòng vốn dau tư vào loại hình Codotel, Officetel Do vậy, cả thị trường đang dồn sự chú ý và mong chờ Luật Dat đai 2013 sớm được sửa đôi, bô sung đê “cởi trói” cho các loại hình đâu tư

mới này Tuy nhiên, việc thông qua dự án sửa đôi Luật Đất đai 2013 đã bị tạm hoãn, rút khỏi Chương trình của năm 2019 dé tiếp tục nghiên cứu Tiếp tục chờ luật, cơ hội nào cho Condotel, Officetel 2019?

- Và những dé tài nghiên cứu chuyên sâu như Luận văn ThS Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bắt động sản hiện nay ” của Lê Thùy Dương (2011); “Pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng bat động sản ở Việt Nam hiện nay- thực trạng và hướng hoàn thiện” của Hoàng thi thu Huyền (2012); “Pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại thành phố Thanh Hóa của Trịnh Diệp Ly ”(2017) Tác giả luận văn đã đánh giá những thay đôi của Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 trong việc mở rộng đối tượng kinh doanh bất động sản, tạp ra sự bình đăng giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước, cho phép các tổ chức kinh tế trọng nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Đồng thời đánh giá việc doanh nghiệp được chuyên nhượng một phan hoặc toàn bộ dự án nhà ở thương mai đã thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào kinh doanh bất động sản Đây là con đường thuận lợi

nhất để tham gia vào kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Bên cạnh đó, tạo cơ

hội cho những doanh nghiệp đầu tư bat động sản khi lâm vào rủi ro có thé chuyên nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bat động sản cho một nhà đầu tư khác dé tránh bị phá sản, là biện pháp giải cứu cho dự án không bị thu hồi Dé giải quyết được những vấn dé nói trên, tác giả Trịnh Diệp Ly đã tập trung nghiên cứu làm rõ các quy định của pháp luật về chuyên nhượng dự án nhà ở thương mại, chỉ ra những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng dự án nhà ở thương mại, đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại phát triển ôn định, lành mạnh.

2.2 Tài liệu nghiên cứu ở nước ngoài

Trên thê giới cũng đã có các công trình nghiên cứu dé cập trực tiệp hoặc gián tiếp đến van đề kinh doanh nhà ở thương mại như:

- Mark A.Senn (2009), “Commerical Real EstateTransactions Handbook”, 4" edition, NXB Wolters Kluwer Law & Business Nội dung cuốn sách chủ yếu dé cập đến mức độ phức tap của các giao dịch đối với bat động sản thương mai, các chuyên gia cần đối mặt những thay đổi về luật pháp và quy định tác động đến từng giai đoạn của hợp đồng Giao dịch bất động sản thương mại được phân tích theo các bước: Thu hồi đất, Thiết kế và xây dựng, tài chính tạm thời và kì hạn, thuê sử dụng đất, Việc bán dự án Thông tin được chia theo chủ đề, tập trung định hướng thực tế đối với đối tượng “ít kinh nghiệm” hoặc ở vị thé “bị thiệt thor’.

- James P Mc Andrews, “Commerical Real Estate Law Practice Manual with Forms”, 2th edition, NXB American Bar Association Cuốn sách trình bay vé các bước xử ly giao dich bat động sản thương mại, bao gồm các giao dich phố bién nhất như vấn đề môi giới, thuê, thế chấp,bảo hiểm quyền sở hữu và khảo sát; cách thức xử lý những tình huống phức tạp hơn ví dụ như xử lý các khoản vay thế chấp.

- Bài viết “State Growth Management and Housing Prices”, tac giả: Jerry Anthony đăng trên Tap chi Khoa học xã hội của Dai hoc Houston, Số 1 Tap 87, trang 122-141 Nghiên cứu được trình bày trong bai viết này xem xét các tác động về giá nhà đất của Đạo luật Quản lý Tăng trưởng của Florida năm 1985 Sử dụng đữ liệu nguồn thứ cấp từ tất cả 67 quận của tiêu bang trong giai đoạn 1980- 1995, kiểm tra giả thuyết rằng Đạo luật có tác động lạm phát đối với giá nhà ở một gia đình Sau khi kiểm soát các giả thuyết khác nhau như dân số, thu nhập và quy mô nhà ở, tôi thấy sự gia tăng đáng ké về mặt thống kê trong giá nhà ở do quản lý tăng trưởng toàn tiểu bang Ngoài ra, các tác động lạm phat giá cả phía cung và cầu của quản lý tăng trưởng là tương tự nhau Vì giá nhà đất cao hơn có thé cản trở việc thực hiện các chương trình quản ly tăng trưởng, tôi đề xuât một vài cách đê giảm bớt một sô tác động lạm phát giá cả.

- The Commercial Real Estate Investor's Handbook: A Step-by-Step Road Map to Financial Wealth (Số tay nha đầu tư bất động sản thương mai: con đường từng bước đi đến thịnh vượng tài chính) Tác giả Steven D Fisher, Atlantic Publishing Company, 2007 - 288 trang Nội dung viết về Cách kiếm tiền đầu tư

vào các tòa nhà thương mại, nhà kho, căn hộ, công viên nhà di động, trung tâm mua sắm, khách sạn và tài sản thu nhập thương mại khác Cuốn sách cung cấp thông tin về xác định cơ hội, xác định giá tri tài sản, mua lại, tài chính và quản lý bất động sản thương mại Cuốn sách là một lộ trình để đầu tư thành công vào bất động sản, và không phải mắc phải những sai lầm tương tự mà người khác mắc phải Đầu tư vào bất động sản là một trong những khoản đầu tư an toàn và thông minh nhất Bat động sản được đánh giá mang lại lợi tức đầu tư ổn định, cung cấp dong tiền và có thé mang lai lợi ích thuế đáng kể Cuốn sách cung cấp hàng trăm ý tưởng sáng tạo, các chiến lược đã được chứng minh và nghiên cứu trường hợp thực tế từ các chuyên gia để đầu tư tốt hơn và khôn ngoan hơn với ít thời gian và công sức hơn Cuốn sách này là nền tảng để hiểu cách đầu tư vào bat động sản.

- Commercial Real Estate Investing For Dummies (Đầu tư bat động sản thương mai cho người còn bỡ ngỡ) Tac gia: Peter Conti, Peter Harris, NXB John Wiley & Sons, 9 thg 2, 2011 - 384 trang Cuốn sách đưa ra lời khuyên thiết thực về đàm phán, chốt các giao dịch win-win và tối đa hóa lợi nhuận Từ các tòa nhà văn phòng đến trung tâm mua sắm đến các tòa nhà chung cư, nó giúp bạn chọn đúng tài sản vào đúng thời điểm với mức giá phù hợp Khám phá những mặt trái và mặt trái của các loại hình đầu tư khác nhau, tìm hiểu năm huyền thoại lớn nhất về đầu tư bất động sản thương mại Khám phá cách: Dẫn đầu về đầu tư bất động sản thương mại, Xác định những gi một tài sản có giá tri, Tim nguồn tài chính phù hợp, Xử lý kiểm tra và khắc phục sự cố, Kiếm tiền trong phát triển đất đai, Quản lý tài sản hoặc thuê chuyên gia, Khai thác lợi thế về thuế của bất động sản thương mại, Thực hiện tham định trước khi bạn thực hiện một thỏa thuận, Tăng vốn bằng cách hình thành quan hệ đối tác.

- Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach (Đầu tư bat động san thương mai: Cách tiếp cận chiến lược) Tác giảAndrew Baum, NXB Taylor & Francis, 2009 - 413 trang Cuốn sách kết hợp độc đáo tài liệu học thuật và kinh nghiệm thực tế để cung cấp một cái nhìn thang than và tích hợp về dau tư bất động sản toàn cầu cho các quỹ, các tổ chức và chuyên gia khác Nhờ đầu tư ngày càng tăng vào nghiên cứu tài sản thương mại, đầu tư bất động sản đã được

hiểu rõ hơn và được quản lý tốt hơn bao giờ hết Cuốn sách này cung cấp một bài đọc hap dan cho các nhà quản lý quỹ, nhà đầu tư, nhân viên ngân hàng, cố van tai sản và sinh viên cấp cao.

- Commercial Real Estate Transactions Handbook (Sô tay giao dich bat động san thuong mai) Tac gia Mark A Senn, NXB Aspen Publishers Online, 2009 -223 trang Nội dung: Với số lượng va mức độ phức tap của các giao dich bat động sản thương mại đạt đến mức chưa từng thấy, các chuyên gia trong ngành công nghiệp cô phan cao này phải đối mặt với một nhiệm vụ khó khăn: theo kịp các thay đôi pháp lý liên tục có thể ảnh hưởng đến mọi giai đoạn của thỏa thuận - The Fundamentals of Listing and Selling Commercial Real Estate (Nguyên tắc cơ bản của niêm yét và ban bat động sản thương mai), Tác gia Loren K Keim, 2007 - 230 trang Nội dung: Nguyên tắc cơ bản của niêm yết và bán bất động sản thương mại cung cấp một nền tảng hoàn chỉnh cho sự nghiệp trong ngành bat động sản thương mại Văn bản chứa một nghiên cứu toàn diện về phân tích tài sản và đầu tư, thế chấp và cho thuê, cũng như các kỹ thuật thực hành như tìm kiếm, thuyết trình và đàm phán.

Có thê thấy, những công trình nghiên cứu nói trên đã nghiên cứu một cách khá

toàn diện về hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có kinh doanh nhà ở

thương mại, luận giải các quy định của pháp luật về những nguyên tắc, điều kiện của các chủ thể kinh doanh bất động sản, đánh giá thực trạng pháp luật kinh doanh bat động sản trên cơ sở đó chỉ ra những thành tựu, những hạn chế của pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về kinh doanh bat động sản nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này Tuy nhiên, tìm hiểu, đánh giá thực

trạng pháp luật một cách có hệ thống, toàn diện trên khía cạnh lý luận và thực

tiễn về hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại thì dường như chưa có công trình nào được công bố Vì vây, trên cơ sở kế thừa những nghiên cứu của các tác giả có liên quan cùng với phân tích chuyên sâu những khía cạnh chưa được đề cập, đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở của trường Đại học Luật Hà Nội: Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mai, sẽ tập trung tìm hiểu, giải quyết cụ thể hơn những khía cạnh có liên quan đến hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại, quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh

doanh nhà ở thương mại, pháp luật về hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại, chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, chính sách tài chính đối với hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay.

3 Mục đích của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại trên cơ sở: (i) nghiên cứu, phân tích những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà ở thương mại khi áp dụng vào thực tiễn, từ đó nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mai; (ii) đánh giá những bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại thương mại tại Việt Nam.

4 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

- Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà ở thương mại, các giải pháp pháp lý nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại, đồng thời đánh giá quá trình phát triển hệ thống pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam

Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại; - Phân tích những tổn tại, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở thương mai trong thực tiễn;

- Xây dựng luận cứ khoa học cho việc đề xuất kiến nghị nhằm xây dựng và hhoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam.

5 Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu của đề tài 5.1 Đối tượng nghiên cứu:

Chủ yếu nghiên cứu pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại trong Luật Đất dai năm 2013, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại và có sự đối chiếu với quy định pháp luật nước ngoài, các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam tham gia.

5.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Về không gian nghiên cứu: Đề tài chủ yếu nghiên cứu pháp luật và thực tiễn về hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại trong mối tương quan so sánh và học tập kinh nghiệm pháp luật một số nước để hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam.

- Về thời gian nghiên cứu của đề tài: Chủ yếu nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành các quy định pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà ở thương mại có sự phân tích, đối chiếu, so sánh với các quy định tương ứng đã

được ban hành trước đây dé nhận diện, bình luận những điểm hợp lý và bất cập

của pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà ở thương mại 6 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu của đề tài 6.1 Cách tiếp cận:

Đề tài tiếp cận theo cách nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về kinh doanh nhà ở thương mại trong điều kiện áp dụng vào thực tiễn, từ đó chỉ ra những ton tai, vướng mac và đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam.

6.2 Các phương pháp nghiên cứu:

Đề tài được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác -Lénin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước, pháp luật va quan điểm, đường lối của Dang, Nhà nước về các chủ thé kinh doanh trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam Trên cơ sở đó, các phương pháp cụ thê được sử dụng phù hợp với từng nội dung nghiên cứu, như: phương pháp phân tích, tổng hop, thong kê, logic, lịch sử, so sánh, đối chiếu, khảo sát thực tiễn nhằm làm sáng tỏ các vẫn dé nghiên cứu Cụ thể: phương pháp khảo sát thực tiễn, thống kê được sử dụng để nắm bắt chính xác những giao dịch kinh doanh nhà ở thương mại; phương pháp logic, lịch sử, so sánh, đối chiếu được sử dụng dé đánh giá toàn diện thực tiễn thi hành LKD BĐS năm 2014; phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ nội dung công trình nghiên cứu nhằm mục đích tìm ra bất cập, hạn chế cũng như nguyên nhân dé có thé đưa ra những giải pháp kiến nghị phù hợp, xác đáng.

7 Những đóng góp mới của đề tài

- Đề tài là công trình đầu tiên hệ thống hoá LKDBĐS năm 2014 nghiên cứu tong thé về lý luận, quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại.

- Đề tài đi sâu vào việc đánh giá thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại nhằm tim ra những khoảng trong pháp lý từ đó đề suất các giải pháp hữu hiệu nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại.

- Trên cơ sở học tập kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, đề tài là công trình đầu tiên phân tích cụ thé những bat cập của hệ thống pháp luật hiện

hành của KDBĐS năm 2014 khi áp dụng vào thực tiễn.

8 Giá trị ứng dụng của đề tài

- Đối với lĩnh vực giáo dục và đào tạo: là tài liệu tham khảo cho giảng viên, sinh viên và các nhà nghiên cứu quan tâm trong lĩnh vực pháp luật kinh doanh bất động sản

- Đối với lĩnh vực khoa học và công nghệ có liên quan: là công trình nghiên cứu khoa học cấp trường, đóng góp vào lĩnh vực luật học nói chung, pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng.

- Đối với phát triển kinh tế-xã hội (nếu có): là cơ sở góp ý nhằm hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại, do vậy rất có ý nghĩa đối với các cơ quan quản lý Nhà nước trọng lĩnh vực này như: Cục Quản lý nhàm — Bộ Xây dựng. - Đề tài cũng có giá trị đối với các tổ chức nghé nghiệp như: Hiệp hội bất động

sản, Hiệp hội môi gioi bất động sản.

- Đối với tổ chức chủ trì và các cơ sở ứng dụng kết quả nghiên cứu: là tài liệu tham khảo cho giảng viên, sinh viên nhà trường, bổ sung công trình nghiên cứu khoa học và tài liệu tham khảo

PHẢN NỘI DUNG

1 Lý luận về kinh doanh nhà ở thương mại thương mại và pháp luật và pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại.

1.1 Lý luận về nhà ở thương mại 1.1.1 Nhà ở thương mại

Theo nghĩa thông thường, nhà ở thương mại được hiểu là những loại nhà ở

được xây dựng với mục đích dé bán, cho thuê trên thị trường bất động sản.

Như vậy, chủ thé đầu tư xây dựng, và tiễn hành bán, cho thuê nhà ở thương mại phải là các thương nhân có ngành nghề kinh doanh bất động sản, với mục đích đâu tư là tìm kiêm lợi nhuận.

Dưới góc độ pháp lý, nhà ở thương mại là một khái niệm bắt đầu xuất hiện từ Luật Nhà ở năm 2005.

nhà ở thương mại trước hết được xác định là một phương thức phát triển nhà ở Thực tiễn đã cho thấy: Nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ là hai phương thức chủ yếu dé phát triển nhà ở Đặc biệt, ở các đô thị lớn, nơi giá thành đất đai, xây dựng đắt đỏ, thì nhà ở thương mại lại càng phát huy ưu thế kinh tế so với nhà ở riêng lẻ Nhà ở thương mại có nhiều ưu điểm, đặc biệt là giữ vi trí độc quyền ở các phân khúc như nhà chung cư (có giá trị đầu tư lớn, cung cấp cho nhiêu ngườ!), dap ứng rộng rãi nhu câu của người dan.

Đến Luật Nhà ở 2014, thì khái niệm nhà ở thương mại đã được mở rộng thành “nha ở được đấu tư xây dựng dé ban, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thi trường” Nhu vay, so với Luật Nha ở năm 2005, thì khái nệm nay đã mởrộng thêm hai vân đê:

Thứ nhất, qui định của Luật Nhà ở 2014 đã bồ sung thêm trường hợp nhà ở được đầu tư xây dựng cho mục đích cho thuê mua Thuê mua nhà ở được định nghĩa là “việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có diéu kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiễn còn lại được tính thành tiễn thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiễn còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”” Vôi quy định này, việc thuê mua nhà ở có thê được xem như một hình thức mua trả chậm,

! Khoản 17, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014

mua trả góp, với những đặc điểm riêng biệt về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở Phương thức thuê mua nhà ở tỏ ra phù hợp với những người thuê mua có khả năng tài chính hạn chế Qui định mới này của Luật Nhà ở năm 2014 mang ý nghĩa bổ sung, thừa nhận một hiện tượng đã xuất hiện trên thực tiễn hoạt động kinh doanh bat động san, góp phan tạo hang lang pháp ly cho hoạt động thuê mua nhà ở.

Thứ hai, cụm từ “theo nhu câu của thị truong” tại Điều 33 Luật Nhà ở năm 2005 đã được thay bang “theo cơ chế thị trường” Day là qui định có tính chất cơ sở, xác định quan điểm xây dựng pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại Việc Nhà nước quản lí hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua không chỉ theo nhu cầu của thị trường, mà phải tuân thủ day đủ các qui luật của nền kinh tế thị trường ”Ê Điều khác biệt cơ bản giữa nhà ở thương mại và các loại nhà ở khác là Nhà nước đã thừa nhận rộng rãi quyền tự do kinh doanh của người dân, quyền tự do thỏa

thuận trên cơ sở thiện chí, trung thực theo hợp đồng, bảo hộ rộng rãi quyền tài

sản đối với chủ sở hữu tài sản Yếu tố thương mại được thề hiện đậm nét thông qua một vài nét đặc thù sau đây:

Nếu như nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định của Luật nhà ở 2014 và chỉ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014 và các đối tượng đó phải thỏa mãn các điều kiện như: chưa có nhà ở, đất ở thuộc sở hữu hộ gia đình hoặc có nha ở nhưng hư hỏng, dot nát, diện tích bình quân dưới 10m2/người; có nhà nhưng đã trả lại nhà công vụ cho cơ quan; không thuộc đối tượng phải đóng thuế thu nhập thường xuyên; có hộ khẩu hoặc tam trú từ 01 năm trở lên tại địa

phương nơi có dự án.

Thì nha ở thương mại không giới hạn đối tượng mua, chỉ cần khách hàng có nhu cầu mua nhà và đủ khả năng chỉ trả cho nhu cầu đó.

Về chính sách vay vốn: khách hàng mua nhà ở thương mại không bị hạn chế bởi các ngân hàng tài trợ, chỉ cân đáp ứng được các điêu kiện đê vay vôn, mà trong

? Khoản 4, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014

đó khả nguồn tài chính đảm bảo cho khả năng chỉ trả khoản vay của hợp đồng tín dụng đóng vai trò quyết định.

Đối với khách hàng thuê mua, mua nhà ở xã hội, họ được nhận gói vay ưu đãi dành cho Nhà ở xã hội tại 5 ngân hàng với lãi suất thấp, bao gồm các ngân hàng: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng Thuong mại Cổ phan Phát triển Nha đồng băng sông Cửu Long Trong trường hợp không có nguồn vốn hỗ trợ, khách hàng mua nhà ở xã hội có thé vay vốn tại bất kỳ ngân hàng thương mai nao.

Về Hạn mức vay và lãi suất vay: chính sách hỗ trợ cho vay của các ngân hàng đối với nhà ở thương mại cũng có nhiều ưu đãi với hạn mức vay tối đa 70% giá trị nhà ở, thời gian vay linh hoạt trong 20-25 năm, lãi suất cạnh tranh Trong khi đó, lãi suất vay đối với nhà ở xã hội sẽ được nhà nước ấn định và quy định cô định tùy theo gói vay ưu đãi Ví dụ như: năm 2017, Chính phủ giao cho Ngân hàng Chính sách Xã hội thực hiện triển khai gói hỗ trợ mới 1.000 tỷ đồng, sử dụng nguồn vốn 50% từ ngân sách và 50% từ nguồn huy động để cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất toi đa 5%/năm (trước mắt là 4,8%/nam) nham tao nguôn von cho người dan mua, thuê mua nhà ở.

Từ những phân tích trên cho thấy thé mạnh và hạn chế của 2 loại hình nha ở này như sau:

Nhà ở xã hội giá bán thấp vì chủ đầu tư được hưởng ưu đãi từ nhà nước liên quan đến việc xây dựng nhà ở xã hội như được hỗ trợ vay với lãi suất thấp, ưu đãi về tiền sử dụng dat, về thiết kế Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn, ngân sách địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Tuy nhiên, người mua nhà ở xã hội phải thuộc đối tượng theo quy định mới được mua và Khả

năng thanh khoản thâp, muôn chuyên nhượng cũng cân đúng đôi tượng đủ điêukiện.

Đôi với nhà ở thương mại, Tât cả người dân đêu mua được và được muabán tự do theo cơ chê của thị trường, nhưng giá bán thường cao hơn nhà ở xãhội từ 20% trở lên so với cùng khu vực.

1.1.2 Kinh doanh nhà ở thương mại

Trước hết kinh doanh là hoạt động của cá nhân hoặc tô chức nhăm mục đính đạt được lợi nhuận qua một loạt các hoạt động như sản xuất, bán hang, Kinh doanh là phương thức hoạt động kinh tế trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hoá, gồm tong thé những phương pháp, hình thức và phương tiện mà chủ thể kinh tế sử dụng dé thực hiện các hoạt động kinh té của mình trên cơ sở vận dụng quy luật giá trị cùng với các quy luật khác, nhằm đạt mục tiêu vốn sinh lời cao nhất.

Theo nghĩa rộng: Thương mại là toàn bộ các hoạt động kinh doanh trên thịtrường.

Theo nghĩa hẹp: Hoạt động thương mại là việc thực hiện một hay nhiều hành vi thương mại của thương nhân bao gồm việc mua bán hàng hoá, cung ứng các dịch vụ thương mại và các hoạt động xúc tiến thương mại nhằm mục đích lợi nhuận.

Có thê thấy rằng, kinh doanh thương mại đóng vai trò là khâu trung gian giữa một bên là nhà sản xuất, phân phối và một bên là người tiêu dùng Sự xuất hiện của các doanh nghiệp kinh doanh thương mại trên thị trường với vai trò cung ứng các yếu tố đầu vào cho sản xuất sẽ đàm bảo cho quá trình sản xuất diễn ra thường xuyên, liên tục và nhịp nhàng Điều này sẽ làm thoả mãn nhu cầu về hàng hoá của moi tang lớp dân cư sẽ dé dàng, thuận lợi hơn.

Kinh doanh thương mại đòi hỏi phải có vốn kinh doanh và sau mỗi chu kỳ kinh doanh phải bảo toàn vốn và có lãi Vốn kinh doanh ở đây có thể là vốn góp, vốn vay, vốn huy động Nhà kinh doanh dùng vốn vào hoạt động kinh doanh, sau

môi chu kỳ kinh doanh kỳ vọng thu được sô tiên lớn hơn sô vôn bỏ ra ban đâu.Mục tiêu lợi nhuận là mục tiêu lâu dài và thường xuyên của kinh doanh thươngmại Bên cạnh mục tiêu lợi nhuận, doanh nghiệp thương mại còn mong muôn

đạt nhiều mục tiêu khác như khách hàng, chất lượng, uy tín, an toàn

Kinh doanh nhà ở thương mại là một hoạt động cụ thể của kinh doanh thương mại Do vậy, nó cũng chứa đựng những dấu hiệu mang tính quy luật của hoạt động kinh doanh thương mại nói chung Bên cạnh đó hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại còn mang những dấu hiệu đặc thù nhất định.

Từ sự phân tích nói trên, kinh doanh nhà ở thương mại là việc đầu tư vẫn dé thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng dé ban, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở thương mại nhằm mục dich sinh lời.

1.2 Ly luận pháp luật về kinh doanh nha ở thương mại

1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại

Hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại được xem là nền tảng quan trọng của

hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi nó hướng tới thoả mãn nhu cầu về nhà

ở cho moi tang lớp trong xã hội va đóng vai trò quan trọng trong việc huy động các nguôn lực cho quá trình tăng trưởng kinh tế Do vậy sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh này là tất yếu khách quan, nhằm đảm bảo trật tự ổn định cho các mối quan hệ liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại Với tư cách là công cụ, phương tiện dé điều tiết hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại, pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại là sự thể chế hoá đường lỗi chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước thành những quy chế bắt buộc đối với mọi chủ thể trong hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại Mặt khác, pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại tạo ra hành lang pháp lý đảm bảo cho các tô chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư làm tăng nguồn vốn kinh doanh cho hoạt động này Đặc biệt, pháp luật kinh doanh nhà ở

thương mại là cơ sở xác định địa vị pháp lý của các chủ thể kinh doanh, điều chỉnh hành vi của các chủ thể kinh doanh nhà ở thương mại.

Trong những năm vừa qua, Nhà nước đã tích cực cho ban hành pháp luật phục vụ cho sự phát triển đất nước và tăng trưởng kinh tế Trong đó, việc cải cách nhăm xoá bỏ sự phân biệt đối xử, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh, hoàn thiện các thủ tục hành chính về doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng theo hướng tập trung, dơn giản hoá và thực hiện chế độ khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh Với mục tiêu: “Xây dựng nên kinh tế thị trường hiện đại, hội nhập quốc tế, có nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, vận hành đây đủ, đồng bộ hiệu quả theo quy luật kinh tế thị truong ”, cần xây dựng một hệ thống pháp luật phù hợp yêu cầu phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế Và pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại là một bộ phận quan trọng trong việc đáp ứng nhu cau nói trên Từ thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại hiện nay cho thâý vẫn còn ton tại nhiều sự bat cập cần phải được đánh giá phân tích dé tiễn tới sự hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại.

Muốn vậy, pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại phải đáp ứng được các tiêu chí cân thiệt:

Thứ nhất, tính cụ thé, minh bach, tính thống nhất của hệ thống pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại Môi trường pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại ở Việt Nam hiện vẫn còn là một hệ thống chồng chéo, thiếu đồng bộ của nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật Xây dựng Từ đó dẫn tới sự thiếu minh bạch trong hệ thống văn bản pháp luật Những thay đổi khó dự đoán trước của hệ thông pháp luật cũng là một van dé có tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại tại Việt Nam.

Thứ hai, năng lực xây dựng pháp luật của các cơ quan chức năng phải dap ứng được yêu cầu của sự phát triển đời sống xã hội, nhu cầu xây dựng nên kinh tế thi trường và khả năng hội nhập quốc tế Điều này sẽ hạn chế được tình trạng pháp luật Việt Nma có độ trê so với hiện thực cuộc sông.

Thi ba, tính khả thi và hiệu quả của pháp luật Nếu không đảm bảo được yêu cầu này, các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở thương mại sẽ thường xuyên bị thay đổi, gây tốn kém kinh phí, nguồn lực cho việc sửa đôi, bố sung Hiện nay, các đạo luật, bộ luật có nhiều vướng mắc là: Luật Dat đai, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thương mại, Bộ luật Dân

sự Những bất cập đó có thxé kế đến là: vẫn đề về tiếp cận đất đai; tiếp cận vốn; tiếp cận thị trường: thủ tục, điều kiện kinh doanh; quản trị tài chính doanh

nghiệp trong hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại.

Thư tư, đảm bảo sự tương thích giữa việc ban hành luật với thời gian soạn thảo luật Nhu cầu ban hành mới hoặc sửa đối, bố sung văn bản pháp luật; áp lực từ chương trình lập pháp; yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội; yêu cầu của hội nhập quốc tế ngày càng cao, do đó, dẫn đến tình trạng thiếu thời gian, vội vàng, thiếu kỹ lưỡng trong việc thảo luận và giải quyết thâu đáo những van dé có liên quan trong quá trình soạn thảo nhiều dự án luật.

Thứ năm, hội nhập kinh tế quốc tế đặt ra áp lực đối với việc thay đổi hệ thông pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở thương mại Điều này thể hiện qua những cam kết quốc tế của Việt Nam về doanh nghiệp, đầu tư, hải quan Bên cạnh đó còn là những áp lực từ sự gia nhập của Việt Nam vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO); việc hình thành Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC), cũng như các khối thương mại khu vực; các hiệp định thương mại song phương; các hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư

1.2.2 Cơ cau pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở thương mai Luật Kinh doanh bat động sản, Luật Nhà ở, Luật Dau tư, Luật Xây dựng, Bộ Luật Dân sự, Luật Thuong mại cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối cụ thé và toàn diện về hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại Theo đó các nội dung cơ bản của bộ phận pháp luật này bao gồm

* Nhóm các quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án dựng nhà ở thương mại * Nhóm các quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch nhà ở thương mại

* Nhóm các quy định về huy động vốn cho dự án phát trién nhà ở thương mại * Nhóm các quy định về kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

* Nhóm các quy định về các loại hình căn hộ mới condotel, oficetel

* Nhóm các quy định về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại * Nhóm các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại

* Nhóm các quy định về xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp đối với hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại.

2 Nội dung chủ yếu của pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại tại 2.1 Quy định về các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật kinh doanh nha ở thương mai:

2.1.1 Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại: Hiểu theo nghĩa rộng, chủ thê tham gia kinh doanh nhà ở thương mại có thể bao gồm tất cả những tổ chức, cá nhân tham gia thị trường nhà ở thương mại, mua đi bán lại nhà ở để tìm kiếm lợi nhuận, chứ không phải để thỏa mãn nhu

cầu nơi ở Thông thường, bất động sản là một kênh cất giữ tài sản, cũng là một

kênh đầu tư có tỉ suất sinh lời nhất định, nên mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình đều có thể đầu tư vào bất động sản đề tìm kiếm lợi nhuận, nhưng chỉ ở qui mô nhỏ lẻ.

Theo nghĩa pháp định: Chủ thể kinh doanh nhà ở thương mại là các doanh nghiệp (hợp xác xã) kinh doanh bất động sản, thỏa mãn các điều kiện quy định tại khoản 1, điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản; và khoản 1, điều 3, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một sô điêu của Luật Kinh doanh bât động sản, cụ thê như sau:

Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;

Thứ hai, phải có von pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng.

Quy định này không điều chỉnh: () tô chức, hộ gia đình, cá nhân bán,

chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không

thường xuyên, và (11) các tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản Căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật chuyên ngành, không phải làm thủ tục đăng kí xác nhận mức vốn pháp định.

Đối với trường hợp đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại còn phải đáp ứng các điều kiện của chủ đầu tư tại điều 21 Luật Nhà ở: Theo đó, ngoài vốn pháp định không quá 20 tỉ đồng, còn phải có vốn kĩ quỹ tương ứng theo quy định của pháp luật đầu tư.

Dé có thé đánh giá day đủ vai trò của các chủ thé tham gia vào sự vận hành của thị trường bất động sản nói chung, nhà ở thương mại nói riêng, chúng ta cần hiểu rõ vai trò và động lực của các chủ thé này trong chu trình phát triển của bất động sản Các nhà phát triển bất động sản đã tạo ra các sản phâm không gian hữu ích cho xã hội, chính vì vậy, sự hình thành từ lúc thai nghén đến lúc hoàn chỉnh là cả một quá trình đòi hỏi rất nhiều nguồn nhân lực có kỹ năng tham gia góp sức Các nhà đầu tư không thé cung cấp ngay va đủ tất cả các van dé

chuyên môn cần thiết cho quá trình đầu tư, tạo lập bất động sản, mà họ phải lựa

chọn, tuyến dung va quản lý các tập thé, cá nhân dé hoàn thành công việc Phát triển bất động sản là một nghệ thuật có tính động và diễn ra trong một khoảng thời gian đáng kể Thông thường là một hoặc nhiều năm Trong suốt thời gian này, có nhiều sự thay đổi xảy ra và kế hoạch phát triển ban đầu phải đòi hỏi có thêm nhiều kỹ năng mới cũng như các chuyên viên khác có liên quan Sự thành công của dự án và cả một quá trình có tính năng động mạnh mẽ đòi hỏi các khả năng dự đoán và thích ứng với các sự thay đổi Các phân tích tiếp theo sẽ xem xét rõ hơn từng chủ thể tham gia quan hệ pháp luật nhà ở thương mại, cụ thể:

a) Các chủ đâu tư là doanh nghiệp kinh doanh bat động sản (người bán, cho thuê, cho thuê mua):

Khoản 9 Điều 3 của Luật Xây dựng 2014 quy định: “Chu dau xây dung (sau đây gọi là chủ đâu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao truc tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động dau tue xây dựng” Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật và người dau tư về toàn bộ chất lượng, tiến độ công trình cũng như chi phí vốn đầu tư theo quy định của pháp luật Chủ đầu tư có quyền thực hiện hoặc thuê tất cả các công việc trong chu trình đầu tư, được quyền thầm định dự án, được kí kết các hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm theo dõi và yêu cầu các đơn vị nhà thầu thi công dừng thi công xây dựng và yêu cầu khắc phục hậu quả khi có vi phạm các quy định vê chât lượng công trình, vê an toàn cũng như vệ sinh môi trường.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đâu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng dé bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động san; thực hiện dịch vụ môi giới bắt động sản; dich vụ sàn giao dich bất động sản; dich vu tu van bắt động san hoặc quan ly bat động sản nhằm mục dich sinh loi”.

Qua các khái niệm nêu trên, chung ta có thể nhận diện chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mai, đó là các doanh nghiệp kinh doanh bat động san đầu tư vốn dé xây dựng nhà ở thương mại nhằm mục đích sinh lợi Đây là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhât trên cơ sở chi phí thâp nhât vê thời gian và tiên bạc của minh.

Bên cạnh các chủ đầu tư, thời gian qua thi trường xuất hiện một chủ thé mới đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án Loại chủ thể này thường được gọi là nhà phát triển dự án (các doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế, kinh nghiệm để thực hiện các dự án đang gặp khó khăn mà

không phải là chủ đầu tư dự án) Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế các nhà phát triển dự án đã giúp cho nhiều dự án “chết? được “hồi sinh”.

b) Khách hàng (người mua, người thuê, người thuê mua):

Chủ thê này có thê là tô chức hoặc cá nhân có nhu câu mua, thuê, thuêmua nhà ở; thậm chí nhận chuyên nhượng các dự án nhà ở thương mại đê chuyền thành nhà đầu tư thứ cấp.

c) Ngân hàng và các tổ chức tin dụng khác cho vay dau tư phát triển nhà hoặc nhận thé chấp bat động sản dé cho vay vốn kinh doanh:

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 khi ra đời có điểm mới, yêu cầu phải có bảo lãnh Ngân hàng trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai? nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến thị trường BĐS phát triển lành mạnh.

Nhà ở thương mại là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có một nguồn vốn vững mạnh và kế hoạch tài chính dài hạn Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thiếu vốn luôn là vấn đề khiến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải trăn trở Thực tế, có ba nguồn vốn chính được huy động cho thị trường này gồm vốn chủ sở hữu, nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ phía khách hàng Trong khi đó, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò quan trọng nhất cung cấp cho thị trường bat động sản vẫn là nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Việc ngân hàng cho vay vốn là một đòn bẩy tín dụng mạnh mẽ tạo nên “sức mạnh” cho các nhà đầu tư thực hiện, phục hồi và triển khai những dự án mới Tuy nhiên, hiện các ngân hàng vẫn rất thận trọng trong việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, phần lớn các ngân hàng đều lựa chọn cho vay đối với những dự án có triển vọng kinh doanh tốt.

Thông thường, có 04 yếu tố cơ bản quyết định ngân hàng có tham gia cho vay tại dự án đó hay không:

3 Điều 56, Luật KDBĐS năm 2014

- Thứ nhất là, dự án đó phải đáp ứng được các điều kiện về tính pháp lý cơ bản (ví dụ như đất để xây dựng dự án đó có nguồn gốc rõ ràng hay không, có tranh chấp gì hay không);

- Thứ 2 là chủ đầu tư dự án phải có năng lực, có tiềm lực về tài chính; - Thứ 3 là yếu tô về thị trường, đây là yếu tố có vai trò cực kì quan trong, bởi tất cả các điều kiện trên dù tốt đến bao nhiêu, nhưng thị trường đang đi xuống thì cũng rất khó dé ngân hàng có thé cho vay;

- Yêu tô xét đên cuôi cùng là vi trí dự án Đôi với bat ky bat động sannào, đặc biệt nha ở thương mai thi vi trí cũng luôn là vân dé côt tử quyét định tớigiá trị của bât động sản.

Bên cạnh đó, là sự tham gia của các Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ phát triển nha ở, trái phiêu doanh nghiệp để góp vốn vào việc phát triển các dự án hoặc đầu tư vào các công ty kinh doanh nhà ở.

c) Nhóm cung cấp dich vụ trung gian (nhà môi giới, nhà định gid, người quan lý sàn giao dịch bat động sản ):

Đây là lực lượng giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ ngu6n tài nguyên đất đai; đồng thời giúp chủ thé khách hàng tìm đến với chủ đầu tư nhanh nhất.

+ Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư van môi trường, nhà tư vấn giao thông.

+ Về kinh tế và pháp lý có nhà định giá bất động sản, luật sư và kế toán viên, nhà môi giới bất động sản, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý bất động sản, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại.

ä) Nhà nước (các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân các cấp):

Nhà nước khuyến khích tô chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn Chính phủ thống nhất quản lý hoạt

động kinh doanh bất động sản trong phạm vi cả nước, các Bộ, ngành, địa

phương căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ của mình tham gia thực hiện quản lý,

phối hợp dé điều tiết thị trường Trong đó, trọng tâm là vai trò của các chủ thé như: Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàngNhà nước Việt Nam.

2.1.2 Đối tượng của hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại.

Nhà ở thương mại trước hết được xác định là một phương thức phát triển nhà ở Thực tiễn đã cho thấy: Nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ là hai phương thức chủ yéu dé phát triển nhà ở Đặc biệt, ở các đô thị lớn, nơi giá thành đất đai, xây dựng đắt đỏ, thì nhà ở thương mại lại càng phát huy ưu thế kinh tế so với nhà ở riêng lẻ Nhà ở thương mại có nhiều ưu điểm, đặc biệt là giữ vị trí độc quyền ở các phân khúc như nhà chung cư (có giá trị đầu tư lớn, cung cấp cho nhiều người), đáp ứng rộng rãi nhu cầu của người dân.

Dưới góc độ pháp lý, nhà ở thương mại là một khái niệm bắt đầu xuất hiện từ Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP Theo đó, “Nha ở thương mại là nhà ở do tô chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng dé bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường”.

Sau gần 10 năm thực hiện, bất động sản là nhà ở thương mại dần khăng định vị trí của mình trong hệ thống pháp luật nhà ở, bởi sự cần thiết của nó đối với cuộc sống của con người.

Đến Luật Nhà ở 2014, thì nhà ở thương mại được xác định là nhà ở do Nhà nước hoặc tô chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng theo quy định mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước

quy định.

Khái niệm này đã được mở rộng thành “nha ở được đâu tư xây dựng dé ban, cho thué, cho thué mua theo co’ ché thi trường ””.

Như vậy, so với Luật Nhà ở năm 2005, thì khái niệm này đã mở rộng thêm hai vấn đề:

Thứ nhất, qui định của Luật Nhà ở 2014 đã bé sung thêm trường hợp nhà ở được đầu tư xây dựng để cho mục đích cho thuê mua Thuê mua nhà ở được

* Nghị định 71/2010/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005> Khoản 4, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014

định nghĩa là “việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có diéu kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà dé trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyên sở hữu đối với nhà ở đó ”° Như vay, thuê mua nhà ở có thê được xem như một hình thức mua trả chậm, mua trả gop, với những đặc điểm riêng biệt về thoi điểm chuyển giao quyền sở hữu nha ở Phương thức thuê mua nhà ở tỏ ra phù hợp với những người thuê mua có khả năng tài chính hạn chế Qui định mới này của Luật Nhà ở năm 2014 mang ý nghĩa bồ sung, thừa nhận một hiện tượng đã xuất hiện trên thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần tạo hàng lang pháp lý cho hoạt động thuê mua nhà ở.

Thứ hai, cụm từ “theo nhu câu của thị truong” tại Điều 33 Luật Nhà ở năm 2005 đã được thay bang “theo cơ chế thị trường” Day là qui định có tính chất cơ sở, xác định quan điểm xây dựng pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại Việc Nhà nước quản lí hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua không chỉ theo nhu cầu của thị trường, mà phải tuân thủ đầy đủ các qui luật của nền kinh tế thị trường.

Một số đặc điểm của nhà ở thương mại:

- Các loại nhà ở thương mại: được xây dựng bằng nhiều hình thức như nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, condotel, officetel

- Về đối tượng: không giới hạn đối tượng người mua, chỉ cẦn người mua có nhu cầu mua nhà để ở hay đầu tư đều có thé mua được những sản pham phù hợp Đối tượng mua nhà ở thương mại bao gồm cả đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội nếu có nhu cầu.

- Về mục đích đầu tư: Chủ đầu tư xây dựng vì mục đích lợi nhuận; Không có quy định về tiêu chuẩn cũng như giới hạn diện tích xây dựng, miễn là phù hợp thiết kế được duyệt, phù hợp quy hoạch.

® Khoản 17, Điều 3, Luật Nha ở năm 2014

- Vé chính sách vay: Dựa vào đặc điêm mọi đôi tượng có nhu câu mua, nênviệc vay mua nhà ở thương mại không không hạn chê các ngân hàng tài trợ.Người mua được tùy ý lựa chọn ngân hàng.

- Vê ưu diém: Nhà ở thương mại có: Môi trường sông cao cap; Chat lượngcông trình cao; Có thê được câp sô đỏ luôn; Tât cả người dân đêu mua được; chuyên nhượng tự do.

- Về hạn chế: thông thường, giá cao hơn nhà ở xã hội khoảng 20% so với cùng khu vực.

2.2 Quy định về kinh doanh nhà ở thương mại:

Quá trình triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở thương mại trong thời gian qua cho thấy, thị trường nhà ở thương mại có xu hướng phục hồi tích cực, các dự án nhà ở thương mại phát triển đáng ké, cơ cấu sản phẩm nhà ở được điều chỉnh từng bước phù hợp hơn với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường.

2.2.1 Điều kiện làm chủ đầu tw dự án xây dựng nhà ở thương mai

Kinh doanh bat động sản nói chung, và nhà ở thương mại nói riêng, là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện, theo quy định tại Phụ lục 4, Luật Đầu tư năm 2014 Dù có nhiều điều kiện kinh doanh, đặc biệt là một trong s6 it các ngành nghề kinh doanh đòi hỏi vốn pháp định tối thiểu 20 ti đồng, nhưng ngành này vẫn thu hút rất nhiều doanh nghiệp tham gia, tạo nên thị trường nhà ở thương mại rất sôi động.

Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;

Thứ hai, phải có von pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng.

Quy định này không điều chỉnh: (i) tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, và (ii) các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bat động sản.

Căn cứ xác định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật chuyên ngành, không phải làm thủ tục đăng kí xác nhận mức vốn pháp định.

Đối với trường hợp đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại còn phải đáp ứng các điều kiện của chủ đầu tư tại điều 21 Luật Nhà ở: Theo đó, ngoài vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng, còn phải có vốn kí quỹ tương ứng theo quy định của pháp luật đầu tư.

2.2.2 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chi dau tư dự an

So với Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 đã có một số thay đổi trong qui định về phát triển nhà ở thương mại theo dự án, cụ thể:

Về lựa chọn chủ đâu tư thực hiện dự án, khoản 2, điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 xác định rõ ba hình thức lựa chọn chủ đầu tư, gồm: (¡) đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất dai; (ii) đấu thầu dự án có sử dụng đất; (iii) chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện luật định.

Điều 18, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 qui định chỉ tiết:

Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở, thì nếu khu vực được giao, được cho thuê đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư bằng hình thức dau giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dau gia; nếu khu vực được giao, được cho thuê chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức dau thầu nếu có nhiều nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia, trường hop chi có một nhà đầu tư đủ điều kiện thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.

Đối với trường hợp sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp, hoặc nhận chuyên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, thì cũng được áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thâm quyên theo quy định tại khoản 2, điều 170 của Luật Nhà ở năm 2014, để quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

Về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại, Luật Nhà ở năm 2014 đã bãi bỏ các quy định cũ của Luật Nhà ở năm 2005, theo đó không quy định cứng về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, mà chuyển giao cho tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng điều chỉnh, bỏ các quy định cứng về nhà biệt thự (không được xây quá ba tầng, diện tích xây dựng không quá 50%

diện tích khuôn viên đất) Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở

thương mại sẽ do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thâm quyên.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay đang phát sinh thực trạng, đó là mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 đã chuyền quy định về diện tích tối thiểu sang theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, nhưng trên thực tế nhiều tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng lại chưa được ban hành Theo quy định tại điều 38 của Luật Tiêu chuẩn va Quy chuẩn kỹ thuật năm 2006 về nguyên tắc, phương thức áp dụng quy chuẩn kỹ thuật thì “Quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng bắt buộc trong hoạt động sản xuất, kinh doanh va các hoạt động kinh tế - xã hội khác” Tuy nhiên, các quy chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện hành lại chưa có quy định giới hạn diện tích tối thiểu đối

với căn hộ chung cư thương mại Do vậy, về mặt lí thuyết, không có giới hạn tối

thiêu đối với diện tích sàn của căn hộ chung cư là nhà ở thương mại.

Sự thiếu vắng các quy định về diện tích sàn tối thiểu của căn hộ chung cư lại càng trở nên bất cập, khi mà điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà xã hội thì diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cu nhà ở xã hội là 25 mí Như vậy, nhà ở xã hội lại chịu sự hạn chế lớn hơn so với nhà ở thương mại (!).

Trong ngắn hạn, Bộ Xây dựng đã có văn bản hướng dẫn, trả lời một số địa phương, doanh nghiệp về quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại, và nêu quan điểm: Theo đó, trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, căn hộ chung cư thương mại có thé được áp dụng tạm thời quy định về diện tích tối thiểu tương đương với diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư nhà ở xã hội trong các quy định hiện hành (25 m” sàn) và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín Tuy nhiên, đối với dự án nhà ở được xây dựng tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi thì chỉ nên áp dụng tỉ lệ số căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 20-25% tổng số căn hộ của dự án; trường hợp dự án xây dựng tại khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phát triển đồng bộ thì tỉ lệ căn hộ có diện tích nhỏ có thể cao hơn Rõ ràng, quan điểm nay của Bộ Xây dựng có thé hợp li, song rất thiếu cơ sở pháp lý.

và quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, Luật Nhà ở năm 2014 dành điều 24 và 25 để quy định về Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

2.2.3 Về chủ thé được thuê, thuê mua, mua và sở hữu nhà ở thương mai Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng quyên sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tô chức, cá nhân nước ngoài Nếu như Luật Nhà ở năm 2005 chỉ ghi nhận quyền sở hữu nhà với những trường hợp đặc biệt (người có công, có đóng góp xây dựng đất nước, có nhu cầu định cư lâu dài tại Việt Nam), thì Luật Nhà ở năm 2014 quy định mở rộng hơn quyền sở hữu nhà ở tai Việt Nam cho đối tượng này Sự thay đổi đó đã có tác động rất lớn đến việc thu hút nguồn ngoại tệ qua kênh kiều hối của các Việt kiều về đầu tư, xây dựng đất nước Ước tính có đến hơn 4 triệu người Việt Nam ở nước ngoài, rải rác hơn 100 quốc gia Đây là nguồn lực rất quan trọng cho sự nghiệp xây dựng và phát triên đât nước.

Doi với tô chức, ca nhân nước ngoài, Luật Nha ở năm 2005 chỉ cho phép

các chủ thê này sở hữu nhà ở đê cho thuê Đôi với nhà ở thương mại xây đê bán,

chủ đầu tư nước ngoài phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua khi

hoàn tất dự án Nói cách khác, điều này chỉ khuyến khích các chủ thể nước ngoài tham gia một cách hạn chế vào thị trường nhà ở thương mại Đến Luật Nhà ở năm 2014, Nhà nước đã mở rộng quyền cho các chủ thé nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở nói chung (và nhà ở thương mại nói riêng) theo hình thức

dự án, dé tham gia sâu hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam Mặt khác,

Luật Nhà ở năm 2014 cũng có bước đột phá, khi cho phép các doanh nghiệp, quỹ đầu tư, tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được sở hữu theo hình thức thuê mua, mua, nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Điều này góp phần tạo điều kiện cho các tổ chức nước ngoài có các hoạt động đầu tư, kinh doanh, hoạt động lâu dài tại Việt Nam.

Tuy nhiên, quy định này vẫn còn tôn tại nhiều bất cập Điển hình là trong

VIỆC giải quyết cho người nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận

thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy

định của Chính phủ” Vấn đề xác định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài

được sở hữu nhà ở được qui định chỉ tiết tại điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Một số địa phương lại không xây dựng danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở, mà lại xây dựng danh sách “cho phép sở hữu” Điều này là trái với Nghị định 99/2015/NĐ-CP, và gây khó khăn cho doanh nghiệp, cũng như các tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở.

Đây là thực tiễn đòi hỏi phải có qui định cụ thể về phương thức xác định danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho

+ Az , Lá ^ if X* x 2 ~ ® kệ 8

phép tô chức, cá nhân nước ngoài được quyên sở hữu nhà ở”.

7 điểm b, khoản 2, điều 159 Luật Nhà ở năm 2014Š Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014

2.2.4 Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch nhà ở thương mai

Việc giao dich cho thuê, cho thuê mua, ban nha ở thương mai được quy định tại Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 Các bên tham gia giao dịch sử dụng cơ chế thỏa thuận theo hợp đồng Theo điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều

10 của Luật Kinh doanh bắt động sản thì phải công chứng hoặc chứng thực *Vê thời điểm có hiệu lực của hợp dong do các bên thỏa thuận và ghi trong hop đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng”.

Trên cơ sở khoản 4, điều 17 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014, Chính phủ ban hành một số mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bat động sản.

Vé thời điểm chuyển quyển sở hữu nhà ở, khoản 5, điều 19 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 quy định: “Thoi điểm chuyển quyên sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên ban, trừ trường hop các bên có thỏa thuận khác ” Như vậy, mặc dù cho phép các bên thỏa thuận về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, song Luật Nhà ở vẫn có quy định dự phòng

cho trường hợp các bên không có thỏa thuận.

* Vé thuê mua nhà ở thương mại: đầy là nội dung mới được quy định trong phát triển nhà ở thương mại Tuy nhiên, Luật Nhà ở còn đưa ra nhiều hạn chế, khi chỉ cho phép người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua từ

20-? Khoản 3, điều 17, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014

50% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền còn lại phải tính thành tiền thuê nhà dé trả hàng tháng Trên thực tế, việc thuê mua nhà ở thương mại cần sự linh hoạt, tùy theo năng lực tài chính của người thuê mua nhà ở, pháp luật không nhất thiết phải quy định quá cứng nhắc.

2.2.5 Về quyên của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

- Yêu cầu cơ quan, tô chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thâm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.

- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.

- Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bat động san.

- Duoc chuyén nhuong mot phan hoặc toàn bộ dự an theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thâm quyên.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật Nhà ở và pháp luật về đất đai.

- Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực

hiện dự án theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.

2.2.6 Về trách nhiệm của chủ dau tw dự án xây dựng nhà ở thương mai - Lập, thâm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

- Ký quỹ dé thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính dé thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

- Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thâm quyên, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiên độ của dự án đã được phê duyệt.

- Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật Nhà ở; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bản giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Trong thời han 50 ngày, ké từ ngày ban giao nhà ở cho người mua hoặc kế từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thấm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định.

- Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng: thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thâm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển

nhà ở, huy động von, ung tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về

nhà ở và các hoạt động khác.

- Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

2.2.7 Về huy động vốn cho dự án phát triển nhà ở thương mại

a) Những phương thức huy động vốn hợp pháp cho dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Điều 69 Luật Nhà ở, bao gồm:

- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kêt của các tô chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Vốn huy động thông qua hình thức bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thu tiền trả trước của người mua/người thuê/người thuê mua.

- Vốn huy động thông qua hình thức vay từ tổ chức tín dụng/tài chính hoạt động tại Việt Nam.

b) Các phương thức huy động vốn này phải tuân thủ theo quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, gồm có:

- Phương thức huy động vốn (1): Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng: cắm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc dé ưu tiên đăng ky, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc dé phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn Ngoài ra, Chủ Đầu tư còn cần có Công văn xác nhận Dự án đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng.

- Phương thức huy động vốn (2): Chủ Đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện và hình thức về mua bán nhà ở hình thành trong tương lại Ngoài ra, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn phải tuân thủ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bat động sản như sau:

+ Thanh toán lần đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị Hợp đồng.

+ Tổng những lần thanh toán tiếp theo không được vượt quá 70% (50% đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) giá trị Hợp đông nêu chưa bàn giao nhà.

+ Chỉ được thu tối đa 95% giá trị Hợp đồng nếu chưa ban giao Giấy chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà và tài sản găn liên với đât.

- Phương thức huy động vốn (3): Chủ Đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo thoả thuận trong hợp đồng tín dụng với các tổ chức tín dụng/tô chức tài chính hoạt động tại Việt Nam.

3 Một số vẫn đề phát sinh từ thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại.

3.1 Đánh giá chung về thị trường nhà ở thương mại:

Thị trường nhà ở thương mại đang phát triển theo từng phân khúc và từng khu vực, cụ thể:

- Phân khúc chung cu cao cấp sẽ không thay đổi nhiều trong khi các căn hộ chung cư giá trung bình và giá thấp sẽ tăng mạnh do chiến lược đầu tư của các doanh nghiệp thay đổi cho phù hợp với nhu cầu thực tế của đa số khách hàng Nhờ đó, cơ hội được sở hữu nhà của người thu nhập thấp hoặc thu nhập trung bình sẽ tăng lên.

- Việc mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở Việt Nam cũng góp phần làm tăng các giao dịch về nhà ở, đồng thời nhiều doanh nghiệp nước ngoài đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường tiềm năng nhất ở khu vực Châu Á nên sẽ xuất hiện một số dự án kinh doanh bất động sản với quy mô lớn.

- Nhu cầu nhà ở ngày càng lớn: đến năm 2020 dự kiến dân số Việt Nam lên đến 100 triệu người, khoảng 2/3 dân SỐ SẼ sống ở khu vực đô thị Do vậy, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng nhanh, các dự án được phê duyệt đã và đang bắt đầu triển khai thực hiện trên diện rộng như các dự án khu đô thị mới, dự án dành cho người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân trong các khu công nghiệp Trong chính sách phát triển nhà ở thì đây là các dự án được Nhà nước quan tâm

hỗ trợ về quỹ đất, thuế Mặt khác, sự ra đời của các tập đoàn bất động sản với

quy mô vốn lớn trong khi giá nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường ôn định cũng là những điều kiện thuận lợi để triển khai các dự án bất động sản Tại Hà Nội, sau khi quy hoạch Hà Nội được thông qua, các dự án ven đô thị sẽ tạo đà khởi động góp phan tăng cung và bình 6n thị trường.

- Giá căn hộ chung cư sẽ không biến động nhiều do nguồn cung déi dao nhưng giá đất nền có thay đổi bởi theo quy định hiện hành thì đất nông nghiệp sẽ được áp giá đền bù cao hơn làm cho chi phí dự án tăng theo Trong khi đó, thu nhập của đa số người dân chưa có sự thay đổi đột biến nên kha năng tham

gia vào các giao dich trên thi trường bất động sản sẽ hạn chế.

Tuy vậy, thị trường van sẽ có những biến động lên xuống về cung cau, giá cả trong một thời gian nhất định Diễn biến của thị trường nhà ở thương mại sẽ trực tiếp chịu ảnh hưởng lớn từ ngân hàng, chính sách tín dụng thiên về hạn chế lạm phát thì sức mua sẽ giảm.

2.2 Một số vướng mac, bat cập cơ bản khi triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại.

2.2.1 Về kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng dang trong qua

trình xây dung và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ”"°.

Nhăm khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh doanh bat động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định chặt chẽ về van dé huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án Theo đó, đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hop động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ”.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận (băng tiền hoặc cô phiếu)

'° Khoản 4, điều 3, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014