Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình

quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sit chang đắt" wv.Nhờ vậy, mắc di có những quan niệm khác nhau vé GCNQSDĐ trong sách, báo pháp lý ở nước te song giới luật học đều thing nhất với

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ NGỌC ANH

LUAN VAN THAC SiLUAT HOC

HANOI- 2019

NGUYEN THỊ NGỌC ANH

PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN

QUYEN SỬ DUNG ĐẤT VÀ THỰC TIEN THI HANH

TẠI HUYỆN LAC SON, TINH HOA BÌNH

LUẬN VĂN THẠC Si LUẬT HỌC

Chuyên ngành: : Luật kinh tế

Mi số :838 0107

Người hướng din khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến.

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAMĐOAN.

Tôixia cam doen đậy là công tỉnh nghiên cứu khoa học độ lập của riêng tối Các kat qui nêu trong luận văn chữa được công bổ trong bit kỹ công tình

ảo khác Các sổ liêu trong luân văn là trung ths, có nguin gốc tổ ring được bích

đúng thao quy dink

“Tôi xin chiu trách nhiệm về tinh chính xác và trùng thực của luận vin này,

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Ngọc Ảnh

31

33

MopAu

“Cương 1: MỜI SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VỀ CÁP CIÁY

“CHÚNG NHAN QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở VIET NAM,

Lý luận v cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dit

Lý luận pháp luật về cấp gây ching nhận quyền sở dụng đất

“Cương 2: THUC TRANG PHÁP LUAT VỀ CAP GIẤY CHENG NHAN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT VA THUG THEN THI HÀNH TẠI

THUYỀN LẠC SƠN, TĨNH HÒA BÌNH.

NG đang cơ bản của pháp luật đất đi về cấp giấy chúng nhân quyền

sử dụng dit

“Thục tiến thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhân quyển sở dụng

đắt tai huyện Lạc Son - tinh Hòa Binh

Girong 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIÊN PHÁP LUAT VỀ chp GIÁY,

CHONG NHAN QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ NÂNG CAOIEU

(QUA THỰC THỊ TẠI HUYÊN LAC SƠN, TĨNH HÒA BÌNH.

Đỉnh hướng hoàn thiện phép luật vỀ câp gây ching nhân quyền nữ

dung đất từ thục trấn thi hành t huyền Lac Sơn, tỉnh Hòa Bình

Gidi pháp hoàn thiện pháp luật vé cấp giấy ching nhân quyển nữ

dung dit từ thục trấn thi hành tủ huyền Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình

Gili pháp nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật vi cập giấy chứng

nhân quyển sử dụng đất tạ huyện Lạc Son, tinh Hoa Bình

By bạn nhân din

Xã hội chủ ngấa

xuất đặc bidt là địa ban phân bỖ các Kim din cự xây dựng các cơ sở Linh tẾ, vinHóa, xã hộ, an ninh và quốc phàng Ở Việt Nam, đất dai thuộc sở hiv cũ toàn din

do Nhà nước dai diện chỗ sở hiv và thing nhất quản ly dim bio việc sử dụng dit

một cách hiệu quả Nhằm han chế những tranh chế

dân yên tim đầu tr sử dụng dit hiệu quả thử pháp luật ghi nhân và bão hô quyền s+

dạng đất (QSDĐ) của người din thông qua việc Nha nước cấp giấy chứng nhận

trong cuộc sing và để người

quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tai sin khác gắn iỗn với đất (gọi chung

la gây chúng nhận quyền sử ding dit (GCNOSDĐ) Cập GCNOSDĐ là vấn đểmang tính kink tổ, xã hội và là một nôi dụng không th thiấu rong hoạt đồng quản,

ý nhà nước về dit dei Thông qua việc cấp GCNOSDĐ tạo điều kiện để người sửdạng dit được thực hiện các quyền chuyển đổ, chuyển nhượng, cho thu, cho thuêIni, tite kế, ting cho, thé chip, góp vốn bing QSDĐ Tuy nhiên, trong quá tình

thục thi phép luật về cấp GCNQSDĐ trên thục tổ phát sinh Không ít khó khăn,

vướng mắc nhất định cho dit Hinh vục này thường xuyên được ste đổ, snghoàn thiện Vay đầu là nguyên nhân cũa tink rạng này và gli pháp khắc phục là

? ĐỂ tr lời cho câu hai náy thi việc tiép tục ngiên cửu một cách cổ hf thốngđây đã toàn diện pháp uit về cấp GCNOSDĐ là việc làm cần,

Lạc Son là một huyện mién mii cde th He Bình cố đông đồng bao din

tốc thidu số ánh sống mã chủ yéulé người Mường Dit lâm nghiệp (bao gém đất córing và dit đỂ rồng rùng) có điện tích lồn nhất trong tổng quỹ dit hy nhiên cũa

huyện Thực hiên chính sách, pháp luật về câp GCNQSDD của Nha nước, thời gian.

aqua các cấp, các ngành cin huyện Lac Son đá nd hục trong việc cấp GCNQSDĐ.cho các tổ chức, hộ gia dink cả nhân sử dung dit dn Ảnh lâu di Tuy nhiên, do đấtđại có nguẫn gốc phúc tp, xáo trộn, biến đồng qua tùng thời kỷ cộng với những

ấu kán, bạn chế của công tác quản lý nhà nước về đất di nên việc thực thị pháp

uất về cấp GCNQSDĐ trí huyện Lac Sơn đạt hiệu qua không như mong muốn.Tính đến nay công tác cập GCNQSDD vấn chưa đạt mục tiêu dé ra, tiên đổ thụcHiện còn rit chân; việc tép căn oie người din với các dich vụ công dé thục hiểnqguyễn được cấp GCNOSDĐ vẫn còn han chế, Điều này tác đông tiêu cực din việcthục hiên các mục tiêu phú tiễn kinh tế, xã hội đET-XH) côa huyện và lâm giảmiệu quả quản ý nhà nước về đất dei Muỗn tim ra gidi phép để khắc phục tinhtrăng này thi cần phit đánh giá thục tn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDDshim nhân diện nhõng hạn chế và chỉ ra nguyên nhân của han chế

Voi những lý do cơ bản nêu trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đồ tài

“Pháp dt về cấp chứng nhận quyều si đụng đất vã thực tấu th hành tri

Tmyệu Lạc Sou, tỉnh Hòa Biuk" Yam loin văn thạc 4 luật hoc

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về cấp GCNQSDD là để tai thu hút sự quan tâm nghiên cứu của

ci luật học nước ta và đ có nhiêu công tình được công bổ mã tiê biễu phãi kểđến một số công tình tiêu biểu sau diy.) Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đểpháp lý về cáp gidy chứng nhận quyên s cong đất 1) Pham Thụ Thấy 2005), Mét

số vẫn dé về cáp gids chứng nhận quyén sử cing đất theo Luật Đắt det 2003, Tạpchỉ Luật hoc, số 3, ii) Trân Luyện 2004), Một sổ ý ladn về đỗ: mạnh nến đỗ cập

Tap chi Ngân hàng, số 5; nộ Nguyễn Thi Minhandy chứng nhân quyển sử chong

(G013), Hoàn tuân pháp luật quyên sở

Đến nhà ở và tải sản khác gắn hẳn vớt đất che hỗ gia Ảnh cá nhân x) Nguyễn ThìTrang 2016), Pháp Init về cấp giặt chứng nhận quyên sit chong đất và th hỗn ta

"hành tạ thành phŠ Tình tĩnh Nghệ An luận vin thạc & luật học, Truờng Dai học Luật

giấy ching nhận quyên sử ng

TM, luân văn thạc đ luật hoc, Học viên Kos học X hội, vú) Trường Đại học

Luật Hà Nội 2016), Giáo tinh Luật Đắt dn, Nab Công an nhấn dân Hà Nỗi v.v

GCNOSDB và đính giá thực tin thí hành ở một số đa phương cụ thé Trên cơ số

đồ, các tác giả kin nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về cập GCNOSDĐ và nâng,

cao hiệu quả thi hành Tuy nhin, một số nội dụng của các công tình này không còn

tinh thôi sự do tìm hiểu các quy định vé cập GCNOSDD của Luật Đất dei nấm 2003

vv các vin bản hướng din thi hành đến nay đã hết hiệu lục pháp luật Hoặc dường

nh chưa cổ một công tình nào nghiễn cứu một cách hệ thing, diy đã toàn diện

phip luật về cấp GCNQSDĐ và thục tin thi hành tei huyện Lạc Sen tinh HòaBinh Trên cơ sở kế thir kết quả nghiên cửu cia các công trình tiên quan đến đổ ti

đã công bổ, luân vin di sâu tim hiểu pháp luật về cấp GCNOSDD và thục 8a thị

ảnh tri huyện Lac Son, nh Hòa Bình,

3 Mục dich va nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiền cứu

Bạc dich nghién cứu của luận vin la đưa ra giả pháp hoàn thiện pháp luật

vi cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thục hiện tei huyện Lac Son, tỉnh Hoa

Binh trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

ĐỂ dat được mục dich nghiên ein, luận vin xác định các nhiệm vụ nghiên

cửu cơ thể su đây

“Một là nghiên cửa làm sing tô một số vin để lý luận về cấp GCNOSDĐ

hư phân tích khổ niệm, đặc diém, ý nghĩa và nội dụng của GCNOSDĐ vv

‘Hea là phân ích mất sô vẫn đã lý luận pháp luật về cấp GCNOSDĐ; baogốm; luân gi khái niệm và dic đểm của phip luật về cấp GCNOSDĐ; phân tich

bu tổ ác động đến pháp luật về cép GCNOSDB; đánh giá lịch sử hình thánh

vv phát tiễn của pháp uật về cấp GCNOSDĐ

‘Ba là, phân tích nội dụng pháp luật về cấp GCNOSDĐ và đính giá thực

‘iin thi hành tại huyện Lac Sơn, inh Hòa Bình,

“Bến là, đồ xuất gi pháp góp phẫn hoàn thiện pháp luật về cấp GCNOSDĐ

và nâng cao hiệu quả thì hành t huyện Lạc Sơn, tinh Hỏa Bình

4 Doi tuợng và phạm vi nghiên cau

4.1, Đối trợng nghiên cắm

Luân văn xác định đối tương nghiên cứu khu trú vào những vẫn để cụ hỄ sax

- Quan điểm, đường lối của Đăng về tấp tue đổi mới chính sách, pháp luậtđất ai trong thôi kỹ đấy manh toàn diện cổng cuốc đổi mới đất nước

- Quan điễn, trường phá lý thuyết về GCNOSDD

- Nội đang quy định của Luật Bit đi năm 2013 và các vin bên hướng

Trong khuôn khổ cũa một bin luận vin thạc đ luật tác giả giới han pham vi

"nghiên cứu ở những nội dung cụ thé sau:

- Ta nội dog: Nghiên ci tim hiễu các quy Ảnh về cấp GCNOSDĐ côn

Luật Đất đủ nim 2013 và các văn binhướng din th hành,

- TỶ thời gian: Nghiễn cứu pháp luật và cấp GCNQSDD từ năm 2003 (nin

‘ban hành Luật Đất dxi 2003) dén nay

= 8 kiông gian: Ngân cứn thục tin thí hành pháp Lut về cập GCNOSDĐ

trên dia bản huyện Lac Sơn, tỉnh Hoe Bình.

5 Phương pháp nghiên cứut

Khi nghiên cửu dé tà, tác giã sử đụng các phương pháp nghiên cứu cơ bin sen diy.

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vất biện chúng và duy vật

lich sỡ ci chủ ngiấa Mác -Lénin,

~ Ngoài ra luận vin còn sỡ dang các phương pháp nghin cứu cụ thd sau

1) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sở, phương pháp đãi chiêu được sử dụng tei Chương 1 khi nghiên cửa một số vẫn đã lý luận pháp luật về cấp GCNOQSDDở Việt Nam,

luật vé cấp GCNQSDĐ va thục tiễn thi hành tử huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình,

đi) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nep, phương pháp đến gai

được sử dung tai Chương 3 khi nghién cứu gi pháp gdp phân hoàn thiện pháp luật

vi cấp GCNOSDD và nâng cao hiệu quả th hành tại huyện Lac Sơn, tình Hôn Bình.

6 Những đồng gép mới cũa hận văn

Luân vin có những đồng góp môi cụ thé như se

- Hệ thống hỏa, bổ mạng và phát hiển cơ sở lý luận và thục tấn của pháp

tit vé cấp GCNQSDĐ & nước ta

- Đánh giá thục trang pháp luật về cấp GCNOSD và thục tif thi hành ti

uyên Lạc Son, tỉnh Hoe Bình

- Bus ra các liễn nghị nhằm gớp phin hoàn thiện pháp luật vỀ cấp

GCNOSDD và nâng cao hiệu qui thi hành tei hayén Lac Sơn, tỉnh He Bình,

Luận vin là t liệu tham khảo có gìá trì đối với đội ngũ cán bô, công chúc lâm nhiệm vụ quân lý nhà nước về dit dai nói chung và đội ngũ cán bổ, công chúc thục hiện nhiệm vụ quản lý đất dei tei huyện Lac Sơn, tinh Hòa Bình Hơn nữa,

tin vin cong cấp thông tn them khảo bỖ ich phục vụ cho việc giảng day, học tập

à nghiên cứu khoa học ti các cơ sở dio tạo luật ð nước ta

1

"Ngoài phẫn mỡ đều, kết luân và danh mục tis liệu tham khảo, nội dụng của

tin vấn gồm 3 chương:

Cương 1 Một sô vận a Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyên

sử đụng dit ð Việt Nam.

lu của hiện văn

Chương 2 Thục trang pháp luật v cấp giấy ching nhận quyên sử dạng đắt

vi thục tấn thi inh tại huyện Lạc Sơn, tinh Hòa Bình,

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện php luật vé cấp giấy chúng nhận quyền sử dang đắt và nâng ca liệu qua th hành tử huyện Lac Son tinh Hòa Bình

Chương 1

MOT SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUAT

VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở VIET NAM

LAL Lý hận về cấp giấy chứng nhận quyền sẽ dung đất

chứng nhận quyên sĩ dung đất

sử ng đắtGiấy chứng nhận quyên sỡ dang dit là một thuật ngữ được rỡ dung phổtiến trong các vấn bản pháp luật dit đa, đặc biệt kễ từ kt Luật Đất đi năm 1993

được ban hành Thuật ngỡ này tiép tục duve dé cầp trong Luật Dat đi năm 2003 và

Luật Dit dai năm 2013 X4 dưới góc 46 học thuật khá niệm GCNOSDĐ đượcgiới khoa học pháp lý nước ta xem xét tim hiễu và có một số cách giải thích về

thuật ngữ này nhờ sm

- Theo Luật Dit đai nim 2013: “Giấy chứng nhận quyén sử ding đắt quyển

sở hữu nhà ở và tài sân khác gẵn lần vái đất là chứng thư pháp đễ Nhà nước xácnhân quyên sit ng đắt quyền sở hu nhà ở và tài sân khác gắn liễn vớt đất hợppháp cũa người có quyền sir ng đắt quyền sở hữu nhà ở và tà sản khác gắn én

với đấy)

- Giáo tỉnh Luật Đất dai xuất bên năm 2010 ofa Trường Dai học Luật Hà

Nổi quen niém: "Gi sử ang đất là chứng thar Nhà nước cấpcho người sit hog đất dd ho được hưởng moi quyển lợi hop pháp vềđắt đi và

ioe Nhà nước báo hộ lớn quyễn cũa họ bx xâm pham 2

- Theo Từ điễn Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (BS Tự pháp) biên son.

năm 2006: "Gidy chung nhận quyển sử ding đắt: Giấy chứng nhân do cơ quan nhà

chimg nhận guy

xước có thẫn quyền cấp cho người sit hog dit dé báo hộ quyển và lợi ích hợp

pháp chia người sử đụng đắp

1 Rhošn 16 Điền 3 Luật đt nisin 2013

3 Truong Đạt họ Toật Hà Nội Giáo rà Luật dit ái, Neb Công nhận din, Hi Nội 2010, 150,

3 Bộ Tephup - Viện hơi học ấp ý: Từ đa Thật học, Nh Tephap 4# NöS Từ độn Bichidos, Hi Nội,

2006, 303

quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sit chang đắt" wv.

Nhờ vậy, mắc di có những quan niệm khác nhau vé GCNQSDĐ trong

sách, báo pháp lý ở nước te song giới luật học đều thing nhất với nhau & đểm,GCNOSDD là chứng thơ pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng dit để công

nhân QSDĐ cia họ là hợp pháp

1112 Đặc idm của gid tưng nhân quyễn sử ng đất

Tam hiểu về GCNOSDĐ, tác giã rút ra một số đặc đm cơ bản sau diy.Thử nhấ,, GCNQSDĐ là một loa giấy tờ do cơ quan nhà nước có thậm,

quyền - được pháp luật quy định - đó le Bộ Tải nguyên và Mỗi trường (Bộ

TN&MT) chu trách nhiện phát hành thống nhất rong pham vi cé nước Ấy này”

được Nhà nước cấp cho người sử dụng dit, sở hữu nhà ở và các ti sin khác gắn Tiên với dit khi họ đáp ứng các đu kiện theo quy đính của pháp luật

Thứ hai, GCNQSDD là kết quả hay là sản phẩm "đầu ra" của quá trình kê

Xôi, đăng ký dit đa, điều tra, do đạc, khảo sát thông kê đất đa, lập bản đô đa

chính Điều này cóngiĩa1a cấp GCNQSDD là công việc không hi đơn giản ĐỂ có thểcấp GCNOSDĐ cho một chỗ thể sử đụng đất, các cơ quan nhà nước có thi quyềnphải thim ra hỗ sơ, xác Ảnh rõ nguồn gốc sử dụng đất hiện trạng sử dụng đất, dân,tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sỡ dụng đất, xác định rõ ranh giới, vũ tí, hinthể thie đất, toa độ gốc cũng như tính én định lâu dai của việc sử dụng đất vv.shim dim bảo mr chính xác, khách quan và không cổ mơ tranh chấp về dit đa với

các chỗ sử đụng dit fin cân Trần cơ sở xác mình, thụ thập diy di các thông tin về thửa đất tủ mỗi có cơ sở đ cơ quan nhà nước có thẳm quyén cấp GCNOSDĐ shim

xác đính tinh hop pháp cia vie sử đụng đất cho một chủ thể Do đó, GCNQSDĐ là

kết quả cuỗi cũng của mốt loạt các thao ác nghiập vụ của quá tình kê kha, đăng lý" đất đa, điêu tra, do đạc, khẩo sit, thống kê đất dui, lập bên đỗ địa chính.

4 Trưởng Đạthọc Lut Ha NGL Từ đến Gili meh Thật ngữ Luật học Phin Trật đất di, Lut ho dng,

"Tvpiáp quc td) 2b Công thản din, Hệ Nội 1989, 3

Thứ ba, cấp GCNOSDĐ là một iễu hiện của việc thục hiện quyển đại diệnchủ sở hồu toán din về đất dai cia Nhà nước Điễu này có nghĩa lá không phãi bắtciit8 chức, cá nhân nào cũng có thẳm quyên cấp GCNQSDĐ mã theo quý định của

hấp luật đất dai chi có cơ quan thục hiện quyên đi diện chỗ sở hữu toàn dân vé

đắt di có thim quyên mới được cập GCNOSDD Các cơ quan này bao gầm Ủy ben

nhân din (UBND) cấp tỉnh và UEND cấp huyện Hơn nữn, việc cấp GCNQSDD hải tiên theo tỉnh tự thủ tuo, thấm quyền diéu kiên đối tượng wv được pháp Init quy đảnh rt chất chế

Thứ tr việc cập GCNQSDĐ 1a host động vừa mang tinh pháp lý vừa meng tinh kỹ thuật nghiệp we của cơ quan nhà nước có thim quyền

- Tính pháp lý thể hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm

qguyễn phi tuân thủ các quy Ảnh về đối tượng đều kiên, nguyên ắc, thấm quyển,

tình tụ thủ tục v.v do pháp luật quy din

- Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNOSDĐ cho người sử

dang đất cơ quan nhà nước có thim quyền phố thém tra, xác minh hỗ sơ, nguồn

Ốc và quá tình sỡ dụng đất v.v cũng như các quy tình kỹ thuật, dink mức kỹ thuật được thục hiện bỗi cơ quan chuyên môn them mn, giúp việc là cơ quan TN&MT, Các quy tình kỹ thuật, ảnh mức kỹ thuật được Bồ TN&MT ban hành đười dạng

văn bản quy phạm pháp luật là thông h quyết định để áp dạng thống nhất gia các

da phương trong cễ nước

1.11 3 Mục đích vay ngÌấa của cấp giây ching nhân quyển sử chong đắt1) Ýnglấn cũa cấp giẫy chứng nhân quyễn sie chang đất đối với Nhà nước

Tìm hiểu về GCNQSDB, tác giả thay ring việc cấp giấy này có ý nghĩa

quan trong đổi với Nhà nước, cụ thé

Thứ nhất, cấp GƠNOSDP là cơ sở di Nhà nước thực hiện chúc năng quản

ý đối với đất đại

Cấp GCNQSDB là một hoạt đông quản lý nhà nước đối với đất đại nhằm.

‘bio vé lợi ich của Nhà nước công nh lợi ich công ding, Ý nghĩa này được nhìn

nhận ở các khía cính khác nhan

nhà nước về đất di, Thông qua host ding xem xát và cấp GCNOSDB, Nha nước

nim bắt được thông tin vé tinh hình sử dung đất dai trong phạm vũ cả nước, từ đó

hân tích, đánh giá việc thục hiện chính sách đất đai và để xuất chiến lược quân lý

và sử dạng đất có hiệu quả

Hea là hoạt động này giệp cho công tác quy hoạch st đụng đất thống kểđất dei diễn ra thuận lợi, tất kiêm chỉ phi và thời gian Chưa lam tốt công tác cấpGCNOQSDD thi không thể phân biệt được diện tích đất néo thuộc quyền sử dụng hepphép của cá nhân, hộ gia dink, phn diện tích néo là do lấn, chiếm v.v Chưa xác định

được một cách cụ thi trường hợp não a sở dạng đất hợp pháp, trường hop nào thuộc

chin không hop pháp dé có cơ chế xử ý thích hop Chinh đều này gây không ít khíkhăn cho Nhà nước rong thục hiện bổ thường giải phóng mét bằng kh thụ hỗ đắt

Thứ hơi, hoạt đông cập GCNQSDĐ tao lập nguồn thu cho ngân sách Nhà

nước, dic biệt là ngân sich địa phương,

Cấp GCNQSDB là hoạt động dem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

C6 thể khẳng định ring, qua việc cấp GCNOSDĐ, Nhà nước sổ có diy đồ thông tinphe vụ cho việc thu thuế sử ding dit phi nông nghiệp, thu thu nhập cá nhân, tién

sử dung đất tiền cho thué đất và lệ phi địa chính vv Thông qua việc cấpGCNOSDB, Nhà made thu phí và lệ phi vé dit đủ, tần cỡ dung dit Đây là mốt

Xhoăn tụ không nhỏ cho ngân sách nhà nước trong đều kiện hing nim Nha nước

hải chỉ ra mốt khoản ti chỉnh khá lớn d đầu tự cho công tác quản lý dit đi ThụcTiện việc cấp GCNOSDĐ sé góp phin khắc phục tinh trạng thu từ đất ít hơn đều tr

cho đất thi hiệnrõ định hướng "lay đất nuôi dit cia Nhà nước

Thứ ba, hoạt động câp GCNOSDĐ gip Nhà nước theo đổi và kiểm soát

các gino dich dit dei của người sử dụng đất nhằm minh bạch và công kha hỏa tị trường bất động sin

"Nhà nước thông qua host động cấp GCNOSDĐ, kiểm soát được các giaodich đất dai của các chủ thi rỡ dạng dit Hiện nay các giao dich đất di ifn ra mốt

cách sôi động đặc biệt ở các thành phố lớn Thục tổ có nự tổn tie loại giao dich:

ao dich hop pháp và giao dich bit hop pháp, ví du nh chuyển nhượng QSDDkhông lam thủ tục nhằm mục đích trấn thuế: chuyển QSDD không đã đều kiện,chuyển nhượng QSDB trái pháp nhẫn mục kiém lời vv Các giao dich ngằn đó

đã tạo nôn những cơn sốt đất anh hướng dén mối trường đầu h din din ar đều cơđất dei và hân hóa giàu nghéo trong xã hội Chính vi vậy cần phải có sơ quin lý,

iu tit hip thời cia Nhà ngớc dé ting bude đơa các giao dich dit dei ngằm nimdưới sự kiém soát cia pháp luật Hon nie, cấp GCNQSDD được xem nhự mốt cơ

chế do Nhà nước dé ra nhằm xác lip sơ an toàn pháp lý cho cả hai phía: Nhà nước vei người sử dung dit và giữa những người sử dụng đất với nhau

1) Ý ngiấa của cáp gh

ding đắt

Thử nhất việc cập GCNOSDĐ là dim bão phép lý đ người sử dạng đấtYên tâm khi thắc, đầu tin đài trần đất

chứng nhận quyễn sic chong đt đối với người sie

Trong mốt thời gian dai nên kinh t8 nước ta được quan lý bởi cơ chế kệhoạch hóa tấp trung nên dit dai không được thừa nhận có giá KE từ khi chuyển đãi

seng nên kính t thi đất dai mới được tr ei những giá ti ban đầu vẫn có của nó Trong điều kiện đất đủ ở nước ta thuộc sở hồu toàn din do Nhà nước dai điện chữ

sở hữu song tin thục té Nhà nước không trực tấp chiếm hữu, sở dụng dit ma giaođất cho thuê đất cho tổ chúc, hô gia Ảnh, cá nhân sử dụng én Ảnh lâu di, ĐỂ giải

hông moi ning lực sin xuất của người lao động và làm cho người sử dụng đất yen tầm, gắn bó lâu dit với dit di thì Nhà nước phi có cơ chế pháp lý bảo hô QSDĐ cũa người sỡ dụng thông qua việc câp GCNOSDD

Thứ hai, câp GCNQSDĐ cơ sở pháp lý đỂ người sỡ dạng đất thục hiện diy

đã các quyên năng ma pháp luật đắt đa quy dink,

Điễu 188 Luật Đất dai năm 2013 quy dinky “Người sử đọng đắt được thựcTiên các quyén chuyẫn đỗ, chuyễn nhương cho thư, cho thud lạ, thin kế, tầngcho, thé chấp quyễn sit ding đất: gop vẫn bằng quyển sic đang đắt lu cô các đâu

Tiên sau đận

a) Có Gidy chứng nhận trừ trường hợp uy din tạ khoản 3 Didw 186 vàtrường hop nhận tina kẻ quy Anh tạ khoản 1 Điễu 168 của Luật này "

"Nhờ viy, chi người có QSDD hop pháp mới được thực hiện các giao dich

vi QSDD Điều này là hop Lý, bôi lZ, đất sử dang hop pháp có ngĩa là có đầy đã

1 ring thông tin về nguằn gic, điên tích hình thể, mục dich sử đụng và chủ sởdạng dit vv thi mới được đem ra trao đổi tin thị trường nhẫn bio vé quyền và

Ti ich hợp pháp cia người nhận chuyễn nhượng, người thuê do họ phai b6 ra mộtkhoăn tién không nhỗ cho người nữ dụng dit đỄ được quyền tấp cân, sỡ dng dit

xi Tuy nhiên do việc quân ý và nở dang đất ð nước ta qua các thời kỹ rất phức tp

công với việc cơ sở đỡ liệu thông tin về dit đa chưa hoàn thiện, diy đã nôn trên

thục tế việc xác nh tính hop pháp của ngu sử dụng đất rất khó khăn Nay vớiviệc người nữ đụng dit được Nhà nước cấp GCNOSDD sẽ là cơ sỡ pháp ý để xáccảnh ho la người sử dụng đất hợp pháp một cách dễ ding hơn

Thứ ba GCNOSDĐ là một trong những đều liện af người sử dụng đấtđược bai thường hỗ tr, tả định cự khi Nhà made thụ hồi đất

Theo Điệu 75 Luật Dit đại năm 2013, một trong những đu tiện để người

sử dạng dit được bỗi thường hỖ tro, tả đính cơ khi Nhà mage thụ hỗi đất sử đụng

ào mục đích quốc phòng, sa nành, phát iển KT-XH v lợi ích quốc ga công công

à họ phã có GCNOSDĐ hoặc giấy chúng nhân quyển sử dụng đất quyền sở hike

nhà ở và tải sin khác gin liền với dit Người không có GCNQSDD id Nha nướctim hỗi đất sử dang vào mục đích quốc phòng, an ánh, phát triển KT-XH vị lợi ichquốc ga, công công không được bd thường ma chi có thể được xem xát hd tro matnhân thệt hai

Thứ he GCNQSDD là một trong nhũng căn cứ pháp lý để người sử dụng

dit bự bão vé quyền và lọ ich hop pháp ofa minh

Theo Điều 166 Luật Dat đứ năm 2013 thi mốt trong những quyển chungcủa người sử dụng đất la được Nhà nước bão hô khi người khác xâm pham quyền,lot ich họp pháp vé đất đủ của mình (choi 5), Điều này có nghĩa là người sở đụng

đất hợp pháp khi bi người khác xâm phạm quyển và lợi ich hợp của mình th có

quyin khiêu ng, tổ cáo khối kiện yêu cầu các cơ quan nhà nước có hẫn quyền bảo

về Tuy nhiễn ho phi chứng minh trước các cơ quan nhà nước, mảnh là người sở

dang đất hop pháp, Co sở pháp Lý af xác định quyển nữ dang đất của tổ chúc, hộ

a ảnh, cánhân là hop pháp khi ho được Nhà nước cấp GCNQSDĐ

chứng nhận quyên sĩ dung đất

4 GCNOSDĐ, tác gã thấy ring sự ra đối cia GCNOSDĐ diva

trên một số cơ số chủ yêu sau đầy:

Thử nhất trong thôi kỷ nên kính t nước ta được quản lý bai cơ chế kế hoạch hóa tập trung, dit đai khống được thừa nhân giá trì mà chỉ được coi như mốt thứ phúc lợi xế hội Nhà nước với tơ cách là tổ chức do xã hội lập ra thay mặt xã

hội thục hiện việc phân phối đất đại cho các như cầu sở dạng khác nhau của con

"người Pháp luật dit dai ở thời kỹ này nghiên cấm việc mua bán, chuyển nhương

đất đai, phát canh thu tô đưới mọi hình thức”, Quan hệ đất dai chỉ đóng khung ở môi

quan hệ theo "chiêu đọc" gia Nhà nước và người sở đụng đất, theo đó, Nhà nước

cấp dit không tn iễn sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Khí không có nhủ cầu sửdạng đất tổ chúc, cá nhân trả tei đất cho Nhà nước Như vay, QSDD với hr cách là

quyền ti sân chưa được thie nhận chính thức.

khi nền hành té chuyển đãi sang nên kinh tỉ thị trường, đ giã phóngmoi năng lực sin xuất của người lao động trong nông nghiệp, Nhà nước thục hiệnvide giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hồ gia đính, cá nhân sử đụng én Ảnh lâu đi(Goi chang là ngu sử dung di) Ho được chuyển QSD trong thời han giao đấtcho thuê đắt Nhờ vậy, QSDĐ trở thành mốt loại quyén vé ti sin Song đã người sử

dạng đất yên tam gắn bó lâu dit với đắt di; từ đó khuyên khích họ đầu tự bổi bị

cãi tao ning cao hiệu qué sử đụng đất thí QSDĐ phải được Nhà nước bảo hộ và

đầm bảo và mất pháp lý thông qua việc ho được cấp GCNOSDĐ

Thứ ha, với những phân tích lập luận tiên diy, đường như ở nước ta xác

lập hình thức "zỡ hữu kép" rong finh vục đất đủ; theo đó, vỀ mặt chính tị - pháp

ly, dit đa thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước đ điện chủ sở hồu, vé mặt the t,

5 Bilas Lot ait dna 1097

"người st dụng dit sở hữu QSDD ĐỂ ghi nhân và bio hô QSDĐ cia người sử dụngđất với tự cách là một quyền về ti sin, phép luật phấ bảo đâm về mit pháp lý divới OSDĐ thông qua viée cắp GCNOSDD Điễu này được quy nh trong Luật Dit

xi nim 2103 "Bio đến cũa Nhà nước đỗ với người sử dụng đất 1 Báo hỗ quyẫn

sử hang đất và tài sân gẵn liẫn vớt đất hop pháp của người sử dng đế: 2 Cấptin chứng nhân cyan sử cng đắt quyên số hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên

ớt đắt che người sử chong đất fo đi đẫu kiện theo guy đình cũa pháp lát "

Thứ ba, pháp luật đắt dei nước ta tép cân lý thuyết vé vất quyên (quyên đổi với vit) trong quy dinh các quyền của người sở dụng đất Mic di, đất đi không

thuộc sở hữu của người sở đụng dit mà thuộc sở hồu toàn dân do Nhà nước đi diệnchi sở hữu song li được giao đất, cho thuê đất công nhân QSDB én định lâu dã;

ho công có những quyển năng nhất nh đối với đất dai bao gm quyên chiếm hữu,quyền quản ly, QSDĐ và được chuyễn QSDB Điều này dim bảo cho người sử

dạng dit sơ chủ dng tự do nhất định rong việc sử dụng đất khuyên khích họ đều

thy bổi bổ, ct tao nâng cao hiéu quả ar ding dit đa Như vay, quyền cia người sởdạng đất đổi với đất đủ phấi được Nhà nước bio dim về mất pháp lý thì họ mớiYên tâm gin bỏ âu dai với đất dai và có me đầu tư lớn vào dit dei GƠNOSDĐ là sơcông nhận và bảo hồ về mắt pháp lý của Nhà nước đối với quyén ti sẵn cũa người

sử đảng đất rong nh vực đất đủ

Thứ hy Hiển pháp năm 2013 quy Ảnh “

giao đất cho thuê đất công nhân quyễn ait dụng đất Người sit hong đất được

“hức, cá nhân được Nhà nước

chyẫn quyễn sứ mg đất thực hiện các quyẫn và ngiấn vụ theo qp dinh của luật

Quyển sit ng đắt được pháp luật bảo hổ!”

ghép năm 2013, Luật Đất dxi năm 2013 quy định về bão dim ci Nhà nước đối với

"người sit đụng dit (Điệu 26); trong đó, có việc Nhà nước cập GCNOSDĐ Như vậy, GCNOSDD ra đời như một bảo dim của Nhà nước nhẫm bảo hộ QSDĐ của tổ chức, cá nhân

Cu thể hóa nội dụng nay của Hiển

vi 3 Đền 36 Lut đắt sn 2013.

bàn 3 Điều 94 Thắng năm 2013,

se

—

1.1.3 Nội dang cha giấy ching nhận quyều sic đụng đắt

Theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT

quy đính về giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sén khác

gắn iễn với đất (goi chúng là GCNQSDĐ) (sau diy goi la Thông te số BTNMT ngày 19/05/2014) th nội dang của GCNOSDĐ bao gồm:

23/2014/TT-Thứ nhắt GCNOSDĐ do Bộ TN&MT phit hành theo một mẫu thẳng nhất

và được áp dụng rong phạm vi cã nước đổi với moi loại đất, nhà ở và tải sin khácgắn liền với đắt Giấy chứng nhận gém một tờ có 04 trang, in nin hoa vin tréngđẳng mau hing cánh sen (được goi là phôi Giây chứng nhân) và Trang bỗ sung nên

tring; mỗi trang có ích thước 190 mm x 265 mm; bao gốm các nội dụng theo quy đánh nhự sae

“Một là Trang 1 gim Quốc hiệu, Quốc huy và dng chữ “Giấy chứng nhôntuyên sử ng đắt quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gẵn hỗn với de” in mâu đã,mục "2 Tên người sử chong đắt chữ số Hữu nhà ở và tài sẵn khác gẵn liền vớt đất"

và số phát hành Giấy chúng nhận (sổ sai) gém 02 chữ fi tiing Việt và 06 chữ số,được in mau den; dâu nỗi của Bộ TN&MT,

‘Hai là Trang 3 in chữ mâu den gồm mục “I1 Thita đắt nhà ở và tà sốn

khúc gẵn hẳn với đẮP! trong do có các thông tin về thôn đất nhà 6, công tình xây,dong khác, rùng sẵn xuất là rùng ting, cây lâu năm và ghi chủ; nghy tháng năm Igy

Giấy chúng nhận và cơ quan ý cập Giấy chúng nhân, Giấy chứng nhận,

Bald, Trang 3 in chữ máu den gầm mục "Il So đổ tina đắt nhà ở và tải

sân khác gin hỗn với dt" va mục "1 Những tay đã sa là cấp Giấy chung nhân":

Bắn là Trang 4 in chữ mau den gần nối đang tấp theo ci mục “T7”

"Những thay đỗi sau la cắp Giấy chứng nhân" nội đang lưu ÿ đổi với người được

‘i vạch,

“Năm là Trang bỗ sung GiẤy chúng nhận in chữ mau đen gém dòng chit

cap Giấy chứng nhân,

‘Trang bd sung Gidy chứng nhận", sỗ tiêu thần đt, sỗ phát hành Giấy chúng nhân,

sổ văo rổ cập Giây chứng nhận và mục "177 Những thay đối sai lớn cáp Giấy chứng

hn như tang 4 cba Gry chúng nhận,

đất di) tin, viết khi chuẩn bi hỗ sơ tình cơ quan có thầm quyền cập Giấy ching

hận hoặc xác nhận thay đổi vào Giây chúng nhận đã cấp

Thứ hơi, nội dang và hình thức cụ thé cũa Giấy chứng nhận được thể hiện

theo Mẫu bạn hành kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014

12 Lý hận pháp hột về cắp gấy chứng nhận quyền sẽ dung đất

12.1, Cơ sở cũa việc xây đựng pháp hột về cấp giấy chứng nhận quyền

sử đụng

Tim hiểu pháp let về cấp GCNQSDD, tác giả thiy rằng nh vục này ra đổidin tiên các cơ sỡ chủ yêu sau đầy:

Thứ nhất do ÿ ngấa quan trong của GCNQSDĐ lá chúng thư pháp lý xác

lập mỗi quan hệ hop pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Điều này có nghĩa

là người được cập GCNQSDĐ là người được Nhà nước thừa nhận có QSDĐ hợpghép Ho được Nhà nước bảo hô quyén và lợi ích hợp pháp trong sở đụng đất, đồngthời, được thục hiện các giao dịch về QSDĐ cũng như được Nhà nước béi thường

HỖ trợ, tế Ảnh cơ khi bị thu hồi đất sử dụng vio mục dich quốc phòng an nành,hết tiễn KT-XH và lợi ích quốc ga, công công wv Do đó, không los rừ ình trangtiêu cục, lợi ich nhóm trong cấpGCNOSDD Dé ngăn ngừa và xử ý những vấn nạn

ny thi cần thất phi ban hành pháp luật về cấp GCNQSDD nhầm tạo cơ sở pháp lý

đã xử ý các hành vì than những tiêu cục v.v rong khẩu tổ chức thục hiển

Thứ hơi thục Ế cho thấy dit dei là nh vực tim Ấn nguy cơ them những

cao nhất nước tr, trong nh vục đất đi thi cấp GCNOSDD lại là một rong nhóm

có nguy cơ them những tiêu cục hing đều ĐỂ phàng chống và xử lý các hiểntương tham nhông, iêu cục rong cấp, chỉnh sin và thu hồi GCNQSDD thi cén phải

có những chế tai pháp lý đồ súc rin de thông qua việc xây đựng các quy đảnh pháp Init vé cấp GCNQSDĐ.

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ là cơ sỡ pháp lý xác nhận việc trao QSDĐ cho người sử dụng ma quyết định trao QSDD cho người sử dung là một hình thức thục

iện quyền đa điện chi sở hữu tồn dân về đất đ của Nhà nước Tuy nhiên, khơng

hải bit cứ cơ quan nhà mabe nào cũng cĩ quyền thực hiện vai rị đại điện chỗ số

Hữu tồn din vi đất đủ trong việc trao QSDĐ cho người sử ding và cấp

GCNQSDĐ BE quy đính rach rồi thim quyền cấp GCNOSDĐ, cần thiét phi xâydụng các quy Ảnh về cấp GCNOSDĐ

Thứ hẹ mốt trong những lý do kiến thị trường bit động sẵn (trong đĩ cĩ thị trường QSDB) ở nước ta cĩ tinh cổng kh, mình bạch thấp 1a do Hiên độ cấp

GCNOSDĐ chim Hiện nay, nước ta chưa hồn thành cơng tác cắp GCNQSDĐ cho

soi đối ương sử đụng đất Điễu này cĩ nguyên nhân là hệ thống pháp luật về cấp GCNOSDD chưa diy đã, hồn chinh, đẳng bộ, cịn cĩ một sổ quy định mâu thuấn, chẳng chéo hoặc thiêu rõ răng, cụ thé hoặc cĩ khơng it quy dinh lạc hậu bất cập và

khơng phủ hợp với thục tiễn Điều này dit ra yêu cầu cin phi sửa đổ, hồn thiện

hộ thống pháp luật này thơng qua việc xây ding và ban hành các quy dinh mới

shim xĩa bỗ"khộng rồng" hoặc “1S hồng”, thạ thể các quy định vé cập GCNOSDĐ

lạc hậu khơng cịn phù hợp,

142 Khai miệm và đặc dim cia pháp hật về cấp giấy chứng nhận

“uyên sử dung đất

Pháp luật vé cấp GCNQSDD 14 mốt b6 phân hoặc một lĩnh vực của pháp

uất dit đu Nĩ bao gém tổng hợp các quy pham pháp luật đất đa do cơ quan nhànước cĩ thim quyền ban hành và dim bio thục hiện bằng súc menh cưng chế ciaNhà nước nhầm đều chỉnh nhĩm quan hệ xã hồi phát sinh trong finh vục cấp, chỉnh

sửa và thu hỏiGCNQSDĐ.

Đi sâu tim hiểu pháp luật về cấp GCNOSDĐ, tác giã nhận thấy ring lĩnh

vực pháp luật này cổ mất sổ đặc dim cơ bin sau diy

Thứ nhất pháp luật về cấp GCNOSDĐ thuộc nhĩm pháp lut cơng, Nĩ bao

gồm các quy pham pháp luật do Nhà nước ban hành nhẫn điều chỉnh những quan

hộ xã hột giữa một bên là cơ quan nhà nước cỏ thâm quyển với bên la là tổ chúc,

hồ gia din cá nhân với tơ cách là người sử dụng đất hoặc giữa các cơ quan nhà

"nước với nhu trong việc cấp, chinh sửa va thu hỗ GCNQSDĐ Đây là nhỏm quan

hệ xã hồi thể hiện mvt bình đẳng về dia vi pháp lý giữa các bên Tinh quyền ty phục tùng duve thể hiện rõ nét, theo đó, cơ quan nhà nước có thim quyền có

-quyền ban hành mệnh lành và người sở dạng đất có nghĩa vụ chấp hành mệnh lệnh

đó, Hay nói cách khác, việc cấp, chỉnh nửa, thu hỏi GCNOSDĐ phù thuộc phân

lon vào ý chi chỗ quan ofa cơ quan nhà nước có thim quyển Điều này có nghĩa là

hi người sử đang đất có nhu cầu được cấp GCNOSDĐ thé hiện trong domain cpGCNOSDD và phải lam hồ sơ theo quy định của pháp luật Hồ sơ cập GCNOSDĐ.(bto gốm dim xin cấp GCNQSDB) được gối cơ quan nhà nước có thẩm quyểnthin tra, xem xét và néu đáp ứng các điều liên do pháp luật gu định thi sẽ được

cấp GCNQSDD.

Thứ hơi, pháp luật và cập GCNQSDĐ bao gầm các quy định về nội dụng

GCNOSDD (quy đính về nôi dung) và các quy định về trình tự, thủ tục cấp

GCNOSDD (quy định về hình thức),

Các quy inh và nội đang GCNOSDĐ bao gồm quy định về căn cử nguyên

tic, đổ Hiên đổ tương thẩm quyển cập GCNQSDĐ; quy định về mẫu

'GCNQSDĐ và quy định về ngiấa vụ tài chính khi cấp GCNOSDĐ v.v.

Các quy đính về tỉnh tụ thi tục cập GCNOSDĐ bao gốm quy ảnh về hồ

sơ mẫu đơn xin cắp GCNQSDĐ; quy dinh về các bước trục hiện xét duyệt hồ sơ, cấp

GCNOSDB: quy định vé tình tr ght các thông tin trong GCNQSDB, sit chim các

thông tin trên GCNOSDĐ và quy định về trình tự, thi tục thu hồiGCNOSDĐ vy

Thứ ba, pháp luật về cập GCNOSDĐ bao gầm các quy phạm pháp luật vin mang tính phép ý vi mang tính k thuật nghiễp vụ.

- Tính pháp Iy thể hiện, các quy định về GCNQSDD đo cơ quan nhà nước

có thậm quyền ben hành theo đúng quy dinh về thể thức, thời gian, thẫn quyển và

tình tụ thủ tục của Luật Ben hành vấn bản quy phạm pháp luật năm 2015

- Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện, chiêm sổ lượng đáng k các quy định vé

GCNOQSDD không chi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ben hành và mang tinhbit bude chung được dim bảo bằng súc mạnh cuống chế của Nha nước mã còn làcác quy phan mang tính kỹ thuật nghiệp vụ Đây là các quy pham để cập din dinh

la pháp luật vé cấp GCNOSDĐ quy Ảnh thim quyền cấp GCNOSDĐ; đốt trong

“đấu liên, căn cử và nguyên tắc cấp GCNOSDĐ v.v để buộc cơ quan nhà nước, tổ

chức, cá nhân phải tuân thủ Thông qua đó, Nhà nước không chỉ xắc lập tất hr

trong cấp, thu hỏi GCNQSDD, ngăn ngừa tình trạng cập GCNOSDĐ sai thẩm

quyền, bừa bãi v.v mã còn giúp Nhà nước nếm được hiện trang sử dụng đất, hoàn.

thiên hộ thắng cơ sở đỡ lậu, thông tin vé đất đa; phân loại các chủ thể sử dụng đất

ao gim người sở ding dit hop pháp (được cấp GCNQSDD) và người sử dụng đắt chưa họp pháp (chưa được cập GCNQSDĐ) nhẫn phục vụ công tác quân lý nhà

ước về dit đa,

1.2.3 Cin tie pháp ft về cấp giấy chứng nhận quyằu sử đựng đắt

Nội dung pháp luật và cấp GCNQSDĐ được phân thành nhóm các quy

ham pháp lut, củ thể

Thứ nhất nhóm các quy phạm pháp luật về nội đăng GCNQSDD Nhómnay bao gồm các quy dinh vé đối tượng đợc cấp GCNOSDĐ; nguyên tắc, căn cử

và điều kiện cấp GCNQSDĐ; quy định về hiệu dink, chỉnh sie thông tin ghỉ rong

hie vụ tai chính khi câp GCNOSDĐ; quy định v8

quyền cấp mới, cấp đôi, cấp lạ GCNQSDD và thủ hỗi GCNQSDĐ v.v

Thứ hạã, nhóm các quy pham pháp luật vé tinh tụ thủ tục cấp, chỉnh sửa và

thu hồi GCNOSDĐ Nhom này bao gồm các quy định về các bước thém tra xétduyệt hỗ sơ xin cấp GCNOSDĐ, cập GCNOSDĐ; các quy định về bình tự thủ tue

ding ký quyển sử dụng đấu các quy ảnh vé trình tw thủ tục Ả nh chính GCNQSDĐ; các quy định vé tình tự thủ tục thụ hồi GCNOSDĐ vv.

Thứ ba, nhóm các quy phạm pháp uật về giải quyét khiêu ng, tổ cáo và wir

ý vi pham pháp luật vé cập GCNQSDD Nhóm này bao gồm các quy dint về quyển

và ngiĩa vụ của nguời khiêu mạ, tổ cáo; quy ảnh về quyền và ngiĩa vụ côn người

bị idiéu nn, nguét giả quyết tổ cáo, các quy din về vi pham pháp luật về

GCNQSDD và xử lý vi phạm pháp luật về GCNOSDD vv.

13⁄4 Lich si lành thành và phát trin cũa pháp hột vé cấp giấy ching

nhận quyền sĩ dung đất

112141 Giai doom tien 1987 đẫn rước năm 1993

ôi Nhà nước Việt Nam Dân chỗ công hòa ra đủ, rong suét 30 năm

đầu (tr năm 1945 dén năm 1979) do hoàn cảnh chiên tranh kéo di, tổ chúc địachính các cấp thường xuyên không dn đính Bên canh đó trình độ dân trí lúc bẫy giờ

còn thấp, người din chưa nhận thức dave tim quan trọng của việc cấp GCNOSDĐ Nhà nước chưa có vin bin pháp lý nào ám cơ sở cho việc cấp GCNOSDĐ và din

nim 1987 wie cấp giấy chúng nhân vẫn chưa được thực hiện

Sau 10 nim đất nước thống nhất, nim 1986, để due nước ta hoát ra khôicuộc khủng hong toàn dién Đăng ta nhất đông công cuôc đỗi mới đất nước chuyểnđối nin kin tổ sang nén kinh tổ thị trường Thục hiện Nghị quyết Dai hồi Đăng

thống

quy định của Luật Dit dei nim 1987 và cập GCNOSDĐ,

đắt (nay là BS TN&MT) ban hành Quyết ảnh số 201/DKTK ngày 14/07/1989 về

việc ding ký đất đủ và cấp GCNOSDĐ (em diy goi là 201/ĐKTE ngày, 14/07/1989) Tiệp đó, Thông tơ số 302/T-ĐECTTE ngày 28/10/1989 ra đời nướng dẫn thí hành Quyết định số 201 /DKTK ngày 14/07/1989 Đây là những văn bản xác lập,

sơ sở pháp lý cho công tác ding ky và cấp GCNOSDĐ, Tuy nhiên, trong quá tỉnh

ig cúc Quản lý nuông

thực hiện phát ảnh những vướng mắc cần phi gat quyể đồ là vẫn để chất lượng

hỗ sơ, tủ iệu đ thất ập theo Chi thi số 299/TTg năm 1980 cha đáp ứng yêu cầu Hom nữa, việc thục hiện Chỉ thị sổ 100/CT-TW côn Ban Bí thar năn 1981 và Nghĩ

quyết 10/NQ-TW ngày 08/01/1988 của Bộ Chính trị về khoán hộ trong nông nghiệp.

đã lam hiện trang sử dụng đất có nhiễu thay đổi Điều này gây khó khẩn cho côngtác đăng oy dit đai và cấp GCNOSDĐ Đây là lý do khiển công tác lip hồ sơ dia

p GCNOSDĐ ở giới doen này chun det kết quả cao Din năm 1993, cả

tước mới cấp đoợc khoảng 1 600.000 GCNOSDĐ cho các hộ nông dân tạ khoểng

chính và

1 500 xš tập trung chủ yêu tai các tinh đồng bing sông Cũu Long (40%) Đặc biệt

đo chính sich đất dai chữa én định nôn giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu làify chứng nhận tạm thoi (Theo mẫu của tink)

13.42 Giai đoạn từ năm 1993 ain năm 2003

Luật Dit đ năm 1987 1à một trong hai đạo luật ra đời smu thời kỹ đỗi mối.

ĐĐy là giai doen "giao thi" khi ma cơ chế cũ (cơ chế tập trung quan liều, bao cấp

kẾ hoạch hóa cao đỘ) chua bị xóa bộ hoàn toàn, cơ chế mới (cơ chế thi trường) dang

tùng bước xác lập Do vậy, một số quy đính của đạo Luật này côn mang năng tư

tưởng bao cấp như quy đính Nhà nước cấp dit không thu tiền sử đụng đất chúa thửa nhận giá đắt v-v, nên không còn phủ hop với sơ vận hành của nên kính tê thị

trường Ngày 14/07/1993, Quốc hồi khóa IX đã ben hành Luật Đất dai năm 1993thay thể Luật Đắt dai năm 1987, Luật Bit dai năm 1993 bỗ sung các quy đính đáp

‘ing với yêu cầu của quân lý và sử dụng dit trong điều tiện kính tế thị trường nh

quy định giá đất, quy đành Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ ga Ảnh,

cá nhân sở đụng én dink lâu dii (gọi chung là người sử dụng dit); nguồi sở dụng,

đất được chuyển QSDĐ trong thời han sử dung, quy đính một trong những quyền

của người sử dụng dit là được cấp GCNOSDĐ v.v Theo Luật Đất dai năm 1993,

"người sử dụng dit nông nghiệp, lam nghiệp, nuôi rồng thủy sin, lâm mudi và sử dang đất ở tri nông thôn được cấp GCNOSDD (số đồ) thim quyền cập GCNOSDD

cho tổ chức, nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tỔ chúc, cá nhân nước ngoài sửdang đất ti Việt Nam thuộc Ủy ben nhân dân tính thành phổ rực thuộc trung ương(Bơi chung là UBND cấp ti), thim quyền cập GCNQSDD cho hộ gia ảnh, cả

hân cử dạng dit thuộc UBND hoyện, quận thị xã thánh phd thuộc tinh (goi chúng

1à UBND cấp huyện) v.v Tiễp đó, một loạt các vẫn bản quy phạm pháp luật vé

vẫn dé nay lin lượt ra đời ma tiêu biểu lá ngày 05/07/1994, Chính phổ ben hành,Nghĩ dinh số 60/CP vỀ quyền sở hữu nha và quyền sỡ hữu đất ở đô thi, Neb Ảnh

sổ 14/1988/NĐ-CP ngày 06/03/1998 về quan lý tải sân nhà nước quy inh đơn vi at

"nghiệp, đơn vi võ trang nhân din, tổ chức chính tr, xã hội, t8 chúc xã hộ, tổ chúc

xã hội - nghề nghiép đều phải đăng ký đất đủ, nhà và công tỉnh khác gin liễn với

đất đu Việc đăng ký được thuc hiên ở các cơ quan quin lý công sin cập tinh và

được cấp giéy chúng nhân quyển quản l, sở dụng nhà đất trụ sỡ làm việc thuộc sởHữu nhà nước theo quy dinh của Bộ Tải chính tei Quyết ảnh sổ 20/1999/QĐ.BTC

"ngày 25/01/1999 Mặt khác, cụ thể hoa quy ảnh của Luật Dit dai năm 1993, Tổng

cue Địa chính (nay là Bộ TN&MT) ban hành Thông tr sổ 354/1998/TT-TCĐC,

hướng dẫn thủ tuc đăng ký đất đa, lập hỗ sơ địa chính và cấp GCNQSDD Thống

từ này cũng quy din nội dung sửa đổi wide viết GCNQSDD theo Thông tr số 302-DKTK ngày 28/10/1981

Cụ thể hóa, Luật Sia đổ, bổ mg một số điều của Luật Dit dai ngày,

29162001, Tổng cục Địa chính (my là Bộ TN&MT) ben hành Thông tr số1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy din tình từ công việc cổ tỉnh chất bắt

buộc phii thực hiến thống nhất khống hưởng din cach lam như Thông tr

346/1988/TT-TCĐC để các đặn phương tủy điều kiện nhân lực và công nghệ cũa

"mình vận dung cho pha hop Đặc bit, Thông tơ này sin đổi cơ bản thủ tue đăng ký"tiến ding chính lý hỗ sơ đa chính đơn giản, dế thục hiện hơn để diy manh việc

ấp GCNQSDD ở các dia phương

12.43 Giai đoạn năm 2003 dén năm 2013

Thể chế Nghỉ quyết Hồi nghi lên thử07 Ban Chấp hành Trang wong khoa IX

vi tiếp tục đổi mới chính sich, phip luật đất dai trong hôi kỹ công nghiệp hóa, hiện dei én đắt nước, trên cơ sỡ ting kết, đính giá kết quả 10 năm tí hành Luật Đất dai

năm 1993, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ hop thứ 4 dé thông qua Luật Dit

dei năm 2003 they thể Luật Đất đủ năm 1993 Luật Dét dai năm 2003 kế thửa các

cgay dink hợp lý côn Luật Dit dei năm 1993, đẳng thoi bỗ mang các quy nh về cấp

'GCNOSDĐ như quy định về cấp GCNOSDĐ trong trường hợp thửa đất có vườn.

so, quy ảnh về cập GCNQSDD cho công ding dân cự cơ si tôn giáo sử dụng đất

vw ĐỂ diy nhanh tiến độ cấp GCNOSDĐ đáp ứng yêu cầu phát tiễn lành tế thị

trường, ngày 29/02/2004, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thi số TTg và hoàn thành việc cấp GCNOSDĐ trong phạm vi cả nước trong năm 2005 Cụ.

05/2004/CT-thể hóa, quy dinh về cấp GCNQSDĐ cia Luật Dét đi năm 2003, một loạt các văn

‘bin quy phạm pháp lật lên loợt được ban hành nue Nghị ảnh số 181/2004/NĐ-CP

"ngày 29/10/2004 và thi hành Luật Đất đủ năm 2003; Nghị định số 84/2007/NĐ-CPngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bỗ sung về việc cấp GCNOSDD, tha hảiđất thục hiện OSDĐ, tỉnh hụ thủ tục bổ thường hỗ tro ta din cơ khi Nhà nướcthụ hỗi đất và giã quyết khiêu nại về đất dai; Nghị dinh số 88/2009/NĐ-CP ngày,

19/10/2009 về câp GCNQSDĐ, quyền sỡ hữu nhà và tạ sin khác gia liên với đất

và các vin bin hướng dẫn Sựa đời của các vin bản trên đây đã tạo lập khungphip lý cho việc cấp GCNQSDĐ Ưu điểm nổ bit của pháp luật vì cấpGCNOSDD trong giai dosn này là ar nhất thể hoa việc cấp QSDĐ, quyền sở hữu,

hà ở và tải sân khác gắn lin với đất vào trong một mẫu GCNQSDĐ thống nhấtĐiều này không chỉ giúp tăng cường hiệu lực quân ý nhà nước về bất đông sản nói

chang và dit đủ nổi riêng: gop phân cõi cách thủ tục hành chính trong inh vục đất dai ma con tạo điều kiện thuân lợi cho người din trong việc thục hiện các giao dich

vi nhà, dit; đồng thờ, giảm chỉ phi

GCNQSDD, mẫu giấy chứng nhân quyền sở hữu nhà ở cũng như giảm chi phi, thời

từ cho Nhà nước rong việc in én mẫu

gen công sóc cho người sử đụng dit lồi có nhu cầu được cập GCNOSDĐ

1.2.44 Giai đoạn năm 2013 đn nay

Giei đoạn này đánh dấu bing việc ben hành Hiển phép năm 2013 với quy

dish QSDD được pháp luật bão hộ (Điễu 54) và một lost các đạo luật liên quan đến Tĩnh vục kình t, thương mai như Luật Doanh nghiệp năm 2015, Luật Dit đa năm

2013, Luật Xây đang năm 2013, Luật Kinh doanh bit động sản nấm 2014 và Luật

Nhà ở nim 2014 v.v Ket trong fish vue dit đu, nhằm thể chế hóa các quan đm

của Đăng thể hiện trong Nghi quyết số 19/NO-TW của Hội nghĩ lin thứ 06 Ben

Chấp hành Trung ương khỏa XI về tiép tue đỗt mới chính sách, pháp luật đất đá

trong thời kỳ dy manh toán dién cổng cuộc đỗi mới tạo nên ting để dn năm 2020tước ta cơ bin trở thành mage cổng nghiệp phát tiển theo hướng hién dei, ngày,9/11/2013, Quốc hội khóa XIII kỳ hợp thứ 06 thông qua Luật Dat đai năm 2013 và

có hiệu lục từ ngày 01/07/0014 Đao Luật này thay thể Luật Đắt dei năm 2003

Một đễm mới quan trong của Luật Đất đa 2013 là sta đổ, bỗ sung cácquy ảnh về cấp GCNOSDĐ, bao gồm: Mét là bỗ sung quy ảnh tường hợpSDD, quyền sở hồu nhà ở và ti sin khác gin liên véi đất là ài sin chung cũa

nhí "người thi cấp méi người mốt giấy chúng nhận, hoặc cập chung mốt sb đỗ vàtrao cho người đi điên, Hat là bỗ sng quy đính về dinh chính GCNOSDĐ; Ea là1b ming quy định vé các trường hợp thu hồi GCNQSDĐ, Bốn lá bỗ sung quy dint

vi thấm quyên cấp đổi, cấp lại GCNOSDĐ wv

Tiểu kết chương 1

1 Qua nghiên cứ ning vẫn để lý luân cơ bản vé pháp luật cập GCNOSDĐ,

có thể thấy cấp GCNQSDĐ là một nổi dụng quan trong của quan tý nhà nước và đất

xi, cổ ý nghĩa về lánh ti, chính ti và xã hội tolén Đối với người din, GCNOSDD

Tà mét chứng thơ phép lý đỂ Nhà made công nhân QSDĐ hop pháp, Đây là một biođảm pháp lý đổi với QSDĐ khiển người sử dung đất yên tâm sử dụng dat én định.lâu đủ, khuyên khích ho đâu tr bi cõi tao nâng cao hiệu qua dit dei Mit khác,

GCNOSDD là đều kiện cin thiết để nguời sử dạng dit thục hiển việc chuyển

QSDD de pháp tit đất đo quy dah BS võ Nhà nước, thông que dc ip GCNOSDĐ nhằm thực hiện quyền dai điên chủ sở hữu toàn dân vé đất đai, ôngthời, giúp Nhà nước nếm bất được biện trạng sử dụng đất, phân loại các chủ thể sử dang dit hop pháp và chưa hợp pháp vv.

2 Pháp luật vé cập GCNOSDĐ ra đời nhắm tạo cơ sở pháp lý cho hoạt

đồng cáp GCNOSDD dim bio sự bình ding din chủ khách quan, công bằng ngăn

"ngừa tình trang them những, êu cục, ty tiện rong cập GCNOSD.

Pháp luật về cập GCNQSDD có lịch sở hình thành và phát tiễn hàng may

thập kỹ LỄ từ khá đất nước thống nhất với việc Chính phủ ban hành Quyết định sổ201/CP ngày 01/08/1980 về tăng cường cổng tác quản ý thống nhất đắt di trong cả

nước; dic biệt với viậc ban hinh Luật Dit det năm 1987 đá “uất hoe! quy dinh vềcấp GƠNOSDĐ Các đạo luật đắt đu kế ấp gầm Luật Dit dei năm 1993, Luật Dit

xi năm 2003, Luật Đất đi năm 2013 và các vin bản hướng dẫn ra đi đã kề thừa

và hoàn thiên nối dụng quy định về cấp GCNOSDĐ theo hướng cổng kd, mình

bạch, đơn giãn hóa thủ tue hành chính, đồng thời nhất thi hóa việc công nhậnQSDD và quyền số hữu nhà, ti sản khác gin liền với đất trong một

nhận theo n

ấy chứng

thống nhất do Bộ TN&:MT phát hành góp phẫn ting cường hiệu quả

quân ý nhà nước về đất dx; tạo điều liên thuận lợi cho người sử dung đt kh thục

iện quyên và nghia vụ sử dụng dit do php luật quy Ảnh:

Chung 2

THỰC TRANG PHÁP LUAT VE CAP GIÁY CHUNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIEN THI HANHTẠI HUYỆN LẠC SƠN, TINH HÒA BÌNH

21. dung cơ bản của pháp Init đất đai về cấp giấy chúng

quyền sit dung đất

2:11 Quy duh v8 các nguyên tắc cắp gidy chững nhận quyền sĩ dng đắt

Nhờ Chương 1 đã để cập, GCNOSDĐ có ¥ ngiĩa rất quan trong đổi với

Nhà nước và người sở dung dit Do đó, để việc cấp GCNQSDĐ thực hiện cổng

Xôi, minh bạch, khách quan và đúng pháp luật, ngăn chin tỉnh trang them những

tiêu cực, pháp luật đất đai quy định nguyên tắc cấp GCNOSDĐ, theo đó:

Thứ nhất GCNOSDĐ được cấp theo từng thửa đất, Trường hợp người sử.dung đất dang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường thị trần

xả có yêu cầu thi được cập GCNQSDĐ chung cho các thần dit dd Căn cứ vào quydink này thi mỗi thin đất sẽ được cấp riéng một GCNQSDĐ Điễu này tạo đềuifn thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong quản ý đất dai nắn bắt được chủ sửdang của ting thin dit, Việc cấp mét giấy chứng nhân chung cho nhiễu thie dit

nông nghiệp côn một cá nhân, hỗ gia ảnh - khi ho có yêu cầu giúp tết kiệm chỉ

phi tién bạc cho nguời din va góp phần ci cách th tục hành chỉnh về dit da

Thứ hai, trường hop thần dit có nhiễu người chung OSDĐ thì GCNOSDD

hải ghi diy đã tên ofa những người có chung QSDĐ và cấp cho mỗt nguời mot

GCNOSDB; trường hợp các chủ sử đụng chủ sở hồu có yêu cầu thi cấp chung một GCNQSDĐ va trao cho người đại điện Đây là quy định mới của Luật Dit đai năm.

2013, Trước diy, Luật Dit dei nim 2003 quy định cấp một gây chúng nhân chonhiều nguời chung QSDD Điều này dẫn dén việc khó xử lý khi nấy sinh inh huồng

ôi giấy chúng nhận chung cho nhiều người sở dung đất bị mắt hoặc bi thất lạc thì

vide xác dinh lại quyền sở dang hợp pháp của ting thành viên đối với thin đất gặp

tất nhiêu khó khăn, trở ngại, đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp đất đại giữa các

thành viên,

Thử ba người sử dụng dit nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩ

‘vat chính theo quy dinh cin pháp luật Quy dinh nay dim báo cho việc thực biện

đầy đã nga vụ tai chính của nguời sở dang đất và góp phẫn ting nguẫn thu cho

gin sich nhà nước từ đất đá Tuy nhiên, điều này là mốt thách thie đối với những

"người sử đụng đất có khỏ khăn về tai chính và không đã khả năng thuc hiện nga

va tải chính th xin cập GCNOSDD

Bên cạnh đó, pháp luật đất dei quy định trường hop người sở dang đấtkhông thuộc đối tượng phải trục hiện nghĩa vụ tử chính hoặc được miễn, được ghi

nơ ngĩa vụ tii chính và trường hợp thuê đất trả tên thuê đất hing năm thi được nhận GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

Thứ ne trường hop QSD là tài sin chung cia vơ, chẳng thi GCNOSDĐhải ghi cả họ tin vợ và họ tấn chẳng, trở trường họp ve, chẳng có thôn thuận ghitên một người Quy đính này nhằm bảo dim quyên bình đẳng về tả sản dim bioquyền lợi cia cả vợ và chẳng Nguyên ắc này giỏp vo, chẳng có quyền và ngiễa vụngang nhau trong chiếm hữu, cỡ ding, định đoạt đối với ti sẵn chúng đất da

Trường hợp QSDĐ là tải sin chung cia vo, chồng ma GCNOSDĐ đã cấpcli gh họ tin của vợ hoặc chẳng thi được cập đổi sang GCNOSDĐ để ghỉ cả ho,

tên vợ và họ tin chẳng nêu ve chẳng có yêu cầu.

Thử năm, trường hợp có su chénh lệch vé điện tích gm số Hậu đo đạc thực

tẾ với sổ liệu gh trên giấy tờ quy dinh tại Điều 100 cite Luật Dit dai năm 2013 hoặcGCNQSD đã cấp mà ranh giới thi dit dong sở dạng không thay đổi so với ranh,giới thin đất tei thời đểm có giấy tờ vd QSDĐ, không có tranh chấp với nhữngngười sử dung đất lin kể thi cấp hoặc cấp đỗ: GCNOSDD ai với diện ích đất

được xác ảnh theo số liệu do đạc thục tẺ Nguờ sử dụng đất không phải nộp tiên sử

dạng dit đối với phin di tích chênh ch nhiễu hơn néw có

Trường hợp do đạc Ini mà ranh giới thin đất có thay đỗi sơ với ranh góithửa đất tạ thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tich đo đạc thục tế nhiều hơn,din tích ghi rên gây tờ về QSDD thi phần điện ích chênh lậch nhiễu hơn (nấu ed)được xem xét cấp GCNOSDĐ theo quy ảnh tei Điều 99 cite Luật Đất dei năm

2013 Pháp luật quy định nguyên tắc nay nhằm phòng ngừa đốt với trường hợp cánhân, hồ gia định sở dạng đất rốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tả chính về đất dai

vớ phần điên tich chênh lậch nêu xác định diện tích nhiều hơn la do khái hoanghoặc nhận chuyén quyền của người sử dụng dit rước đó, đất đã được sỡ đụng ôncảnh và không có tranh chấp, Đẳng thời nêu phát hiện việc điệntích nhiễu hơn là do

lân chiên thì phải xử lý vì pham theo quy đính của phép luật

2.1.2 Quy duh về đôi trọng được cấp giấy ching nhận quyều sĩ dung đắtTheo Luật Dit đại nim 2013 thi đối ương được cấp GCNQSDĐ được quy

nk ti khoản 1 Điều 97 nhơ sau "Giá: chứng nhân quyển cử dụng đắt được cắpcho người cô quyễn cử dụng a, Như vậy, cô thể khẳng Ảnh đối tương được cập

GCNOSDB là người sử dụng đất không ví pham pháp luật hoặc không bị pháp luật

"ngăn cân Ý ay nguội st dụng đất thuậc đối tương được cấp GCNQSDD được hiểu

hư thể nào theo quy định cña pháp luật đất đa?

Lin đều tên khái niệm người sở đọng dit được để cập chỉnh thúc rong

Luật Dit dai năm 1987; theo đó, người sở dang dit bao gm các nông trường lâmtrường hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nồng nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vi vũ

trang nhân dân, cơ quan nha nước, tổ chức xã hột và cá nhân được Nhà nước giao

đất (Điễu 1), Như vậy, theo đạo Luật này: người sở dụng dit ð thời đểm đó gốm,

ch yÊulà các tỔ chức sỡ dụng đất của Nhà nước Tiếp theo, Luật Dit đa năm 1993

xe đời quy nh người sử dụng dit là các 18 chức, hộ gia định, cá nhân được Nhànước gjao dit, cho thuê dit (Điều 1) Điều 1 Luật Sữa đổi, bỗ sung một sổ điều cũaLuật Dit đủ năm 1998 bỗ sing quy định người sir dng đất còn bao gần các tổchúc, hd gia dinh, cá nhân nhận chuyển QSDĐ từ tổ chức, hô ga đính, cá nhân

khác Nh vậy, ở thời đểm nảy, người sở ding đất thuộc đổi trợng được cấp

GCNOSDD không ci là tổ chúc, hô gia Ảnh, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho

thuê dit mà còn bao gim cả tổ chức, hộ gia đính cả nhân có QSDĐ khi them gia

các giao dich vé chuyển QSDB Đ phi hợp với thụ tế sở đụng dit, Luật Đất dainăm 2003 sốn đỗ, bổ sing quy định về người sử đụng đất thuộc đối tượng được cấpGCNOSDD bao gồm: ) Tổ chức tong nước sử dụng đất, 1) Hồ gla Ảnh, cá nhân,

trong nước sỡ đụng đất, i) Công đồng din cư sỡ dụng đất, nộ Cơ sỡ tôn giáo sử

dang đất v) TỔ chức nước ngoài có chức năng ngoai giao rỡ dụng đất v Neat

8 chứn,

cá nhân nước ngoài đều tr vào Việt Nam sử ding đi” Luật Dit dei nim 2013 vé

Việt Nam dinh cơ ð nước ngoài về đều bơ tử Việt Nam sử dụng đất t vii)

co bin kế thửa quy dinh của Luật Đắt dxi năm 2003 vé người sử dung đất Tuy

shién, đạo Luật này bỗ sung một số đốt hoọng sử đụng đất cụ tho phù hợp với thục tổ sử dụng đất hiện nay như.

quy định của phép luật vé din sự, thay thé thuật ngữ 18 chúc, cá nhân nước ngoài

đầu tr vào Việt Nam" bing thuật ngấ "doanh nghiệp có vẫn đầu tr nước ngoài" đểchỉ đổi tương sử dụng đất là nhà đầu từ nước ngoài nhằm "nhất thé hóa" quy Ảnhcủa pháp luật đất dei với pháp luật đầu hy

Trên cơ sỡ quy nh về người sử dạng dit của Luật Đất đủ năm 2013, Điều 89của dao Luật này để cập cụ thể đổi toơng được cấp GCNOSDĐ, bao gm

“Một là, nguồi đang sử dụng dit có đã điều kiện cập GCNOSDB, quyền sỡ Hữu nhà ở và tả sân khác gắn iễn với đất theo quy dinh tei các Điều 100, 101 và

102 côn Luật này,

Heal nguời được Nhà nước giao đất, cho thuê dit từ sau ngày Luật này có

hiệu lục thhành,

Bald ngời được chuyên đỗ, nhân chuyỂn nhượng, được thừa kế, nhậntăng cho QSDĐ, nhận gớp vốn bằng QSDĐ; người nhân quyên sử dụng đất khi xử

ý hợp đồng thể chấp bảng QSDĐ đ thu hỗi nợ,

“Bốn là người dave sử đụng đất theo kết quả hoe gli đối với tranh chip đất

xi; theo bản dn hoặc quyết định của Tòa dn nhân din, quyết định thi hành án của

co quan thí hành án hoặc quyết dinh giã quyết tranh chấp, khiêu mạ, tổ cáo về đắt

xi của cơ quan nhà nước có thm quyén đã được thi hành,

“Năm là người trúng đầu giáQSDĐ,

“Sâu là, người sử dụng đất tong kim công nghiễp, cum công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao, khu lạnh t,

Ÿ Đầu Lok Di dni 2013

Bay là người mua nhà ð, ti sin khác gin liên với đất,

Tám là người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn iễn với đất ö,

"người mua nhà ở thuậc sỡ hike nhà nước;

Chin là người sử dung đất tách tha, hợp thôn; nhóm nguồi nở đụng đất

hoặc các thành viên hô gia dinh hai vợ chống tổ chức sử dụng đất chie tách, hợpshat QSDĐ hiện có,

“Mười là người sở dụng đất để nghĩ cấp đổi hoặc cấp lại gầy chúng nhận

bi mất

2.1.3 Ôny định về cấp giấy ching nhận quyền sĩ đụng đắt đồi sới hộ gia

inh, cá nhân

Trên thục tí, hồ gia din cá nhân là chủ 2 sử dung đất chủ yêu ở nước ta

hiện nay Vì viy, cấp GCNOSDĐ cho đối trong này gép phần quan trong ting

cuồng hiệu quả quản ly nhà nước vi đất đa Việc câp GCNOSDĐ đối với hỗ giacánh, cá nhân sử dụng đất được Luật Đất đi năm 2013 đỀ cập cụ thé nhụ sa

Thử nhắt hộ ga ảnh, cả nhân đang si dạng dit én ảnh mã có một trong

các loại giấy te sao diy thi được cập GCNOSDB:

- Những gây tờ vé quyền được sở đụng đất rước ngày 15/10/1993 do cơ

quan có thim quyên cập trong quá bình the hiện chính sich đất đứ oa Nhà nước

Việt Nam din chủ Công hòa, Chính phủ Cách mang lâm thời Công hòa miễn Nam Việt Nam và Nhà nước Công hòa xã hôi chủ nghĩa Việt Nam

- Giây chứng nhân QSDĐ tem thời được cơ quan nhà nước có thâm quyển

cấp hoặc cổ tê trong SỐ đăng ký ruộng đất, SỐ dia chính rước ngày 15/10/1993;

- Giấy từ hợp pháp vé thừa kế, ting cho QSDD hoặc tai sin gắn liên với

đất, gây tờ giao nhà tinh ngiấa, nhà tinh thương gắn tiễn với đất

- Giấy từ chuyển nhương QSDB, mua bản nhà ở g

gly 15/10/1993 được UBND cập xãxác nhận là đá sỡ dụng trước ngày 1510/1993,

- Giây tử thanh ý, hóa giá nhà ở gắn lién với đấ &

sở hữu Nhà nước theo quy định ca pháp luật,

- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thim quyển thuộc chế độ cũ cấp cho

"người nữ đụng đất,

với đất ở trước

ấy từ mua nhà ở thuộc

tờ nhơ biên li nộp thuê sử đụng đất nông nghiệp, thud nha đất, biên bin hoặc quyết

Gok xử phat vi pham hành chính trong việc sử dụng dit; quyết định của Toa én nhân đân đã có hiệu lực thi hành.

Thứ hai hộ gia ảnh, cá nhân đang sử dụng dit có một trong các loại gây tờ

quy định tạ khoản 1 Điều 100 Luật Đắt dei năm 2013 ma trên giấy tờ đó ghi tên

"người khảo, kèm theo gây tờ về việc chuyến OSDĐ cỏ chữ lợ của các bên có liênquan những chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDB theo quy Ảnh cite pháp hit và

dit do không có tranh chip thi được cấp GCMQSDĐ và không phải nộp tin st dang đất

Trên thục tổ, có rất nhiễu trường hop sở dụng dit từ việc nhân chuyển

QSDD nhưng chứa làm thủ tue chuyển quyển Những người sử đụng dit cổ giấy tờ

vi QSDĐ do cơ quan có thi quyền của chế độ cũ cấp, nhưng vi nhiều lý do khác

shu (vĩ du: trên tránh nghĩa vụ tải chính, thủ tue hành chính phúc tạp, ý thie pháp

uất kém ), nôn họ vẫn sử dụng dit mà không thục hiện thủ tục chuyển QSDĐtheo quy dinh cit pháp luật Mặt khác, tranh chip, khiễu nạ, tổ cáo về đất dai làmột vin để nóng bồng, chiêm khoảng 80% tổng sổ các khiẩu nai, tổ sáo trong cả

"nước và cổ không it người sở dang đất theo bản án, quyét ảnh côn cơ quan cổ thẳm, quyền Việc Luật Dit đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có một trong các

lost gầy tờ và QSDĐ quy đính tạ khoản 1 Điễu 100 không chỉ phủ hợp với thự tẾ

sử đăng dit ma còn dim bão quyển lợi của ho

Thirhe hộ ga nh, cá nhân dang cỡ dụng dit được Nhà nước giao dit, cho

thuê đất từ ngày 15/10/1993 din ngày Luật Đắt dai nim 2013 có hiệu lụ thi hình

(ogiy 0110772014) ma chưa được cấp gấy chứng nhân thì được cấp GCNQSDĐ, trường hợp chữa thục hiên ngấa vụ tả chính tht phi thục hiện theo quý nh của pháp uật

Thứ năn „ Luật Đất đủ nim 2013 đành mốt điều quy định về việc cấp

GCNQSDĐ cho hộ gia dinh, cá nhân đang sử dụng đất ma không có giấy tờ về

SDB; cụ thể

- Hồ gia ảnh, cá nhân dang sở dung dit rước ngày Luật Đất dai năm 2013

có hiệu lục thi hành ma không có các giấy tờ quy inh tạ Điễu 100 cia Luật này, cổ

hồ khẩu thường trả tạ dia phương và trực tép sản xuất nông nghiệp, âm nghiễp,

nuôi tring thủy sin, lâm mudi ti ving có điều kiện ET-XH đặc biệt khó khân, nay

được UBND cập xã nơi có đất xác nhân là người đã sở dụng đất ôn nh, không cótranh chấp thì được cấp GCNOSD và không phi nộp tin sử đụng dit

- Hồ gia dink, cá nhân dang sở dụng dit không có gây tờ quy định tại

Điều 100 của Luật Dit dai năm 2013 nhưng dit đã được sử dụng én định từtrước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp uật về đất dei, nay được UBND cấp

xã xác nhận là đất không cỏ tranh chip, phù hợp với quy hoạch sử dụng dit, quy, hoạch chi ắt xây dụng đô thị, quy hoạch xây dựng đm dân cơ nống thôn đã được

cơ quan nhà nước có thim quyền phê duyét đổi với nơi đã có quy hoạch thi được

ấp GCNQSDD

Mit khác, Nghĩ ảnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 còn bỗ sang quy,

cảnh cụ thể về cập GCNQSDD đổi với hô gia nh, cá nhân có vi phạm pháp luật đắt dai trước ngày 01/07/2014 và đối với hộ gla Ảnh, cá nhân được giao đất không

đăng thân quyền,

2.14 Qny định về cấp giấy chứng nhận quyễn sit đựng đắt cho cộng.đồng lâu cư sĩ dung đất

Bên cạnh hộ gia Ảnh, cá nhân sử dạng đất ở nước ta còn có công đẳng din

ca sử dang dit nhằm mục dich côn công đồng nh cử đụng dit đ xây đụng nha vin

Hóa công đẳng trung tâm học tấp công đẳng: xây dụng dinh lang, nơi sinh hoạt

chung của công ding v.v Vay công ding din cư là gi? Theo Luật Đất đu nim2013: “Công đồng đôn ci gẵn công đồng người Tệt Nam sinh séng trên cũng đabản thôn làng dp, bản buôn phim, sóc, tỄ din phố và đẫm dân cự hương te cô

cing phong tục, tập quán hoặc có clung đồng ho'® Vide sử dụng đất của công

đẳng din cư được Nhà nước thừa nhân thông qua cấp GCNOSDĐ; theo đó, công đồng ân cx đang sử dụng dit có công tình là định én, miễu am, từ đường nhà thờ ho; dit nông nghiệp quy định tạ khoăn 3 Điều 131 của Luật Dit dai năm 2013

và dit đỏ không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhân là đất sử

dung chung cho công đồng thì được cấp GCNOSDDTM

2.1.5 Quy dink vé thẫm quyén cấp giấy chững nhận quyều sĩ đụng đắtThim quyển cấp GCNQSD lš quyển han ma pháp luật quy Ảnh cho cơquan nhà nước được cấp GCNOSDD cho nguôi sử dụng đất Điều này không chỉ có

` ngữ trong việc phân định thim quyền, tr sự tùy iên hoặc ùn bãi rong việccấp GCNQSDD ma còn ting cường trích nhiễm của cơ quan nhà nước có thậm,quyền trong cấp GCNQSDD Theo Luật Đất dai năm 2013, thẩm quyền cấp

'GCNOSDĐ được quy định như sau:

*1- Ủy ban nhân din cập tinh cấp GiẤy ching nhân quyển cỡ dạng dit cho

tỔ thức, cơ sỡ tên giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoà, doanh nghiệp có vốn,đãu hz nrớc ngoài thọc hiện dự án đầu tr 18 chức nước ngoài cỏ chúc năng ngoại gia

Ủy ben nhân din cấp tinh được dy quyền cho cơ quan tải nguyên và môitrường cing cấp cập Giấy chúng nhận quyên sử đụng dit

2 Ủy ban nhân din cấp huyện cập Giây chứng nhận quyền sir dang dit cho

hồ gia đính cá nhấn, công đồng dân cc nguồi Việt Nam dinh cư ở nước ngoài được

sở hữu nhà ð gắn iễn với quyén sử đụng đất ở tử Việt Nam.

3 Dai với những trường hop đã được cấp giấy chúng nhân, gly ching

nhận quyền sở hiểu nhà &, gy chúng nhân quyền sỡ hữu công tỉnh xây dụng ma

9 Kooin3 Đền S Lait Dit xan 2013.

10 hon 5 Điều 100 Lait Dit das nin 3013

thục hiện các quyễn của người sỡ ding đất chủ sở hữu ti sản gắn lin với đất hoặccấp đồi, cấp lại gy chứng nhân, gây chúng nhân quyền sở hữu nhà ð, gây chứng

nhân quyển sỡ hữu công tinh xây dung thi do cơ quan tài nguyễn và mỗi trường

“thực hiện theo quy định của Chính phủ"!

So sinh với các đạo Luật Dit đi được ben hành trước diy, tác giả thấy

sing quy định và thẫn quyền cấp GCNOSDĐ của Luật Dit dai năm 2013 có một sổiim ding chủ ý saw

“Một là các nhà lâm luật Việt Nam vẫn kế thừa truyền thống lập pháp khiquy Ảnh cơ quan nhà ngớc có thm quyên giao dt, cho thuê đất công nhận QSDĐ

à cơ quan nhà nước có thim quyền cấp GCNOSDD Điều này là hop ly, bối lễ, xé

về mit pháp Lý thi quyết dinh giao đt, cho thuê dit, công nhận QSDĐ cia cơ quannhà nước có thim quyển là cơ sở pháp lý làm phát sinh OSDĐ của nguôi sở dungđất Trong khi đô, GCNOSDĐ là chứng thơ pháp lý 48 xác đính tính hợp pháp của

QSDB Với tinh chất quan trong của quyết dinh giao đất, cho thuê dit, công nhận

QSDD và GCNOSDĐ như vậy nên cơ quan nhà nước có thim quyển giao đất, chothuê dit, công nhân QSDB cũng là cơ quan có thim quyển cập GCNOSDD

Hai là Luật Dit đủ năm 1993 chơa cho phép UBND cập tinh được ủy

quyin cho cơ quan quản lý dit đủ cùng cấp cấp GCNOSDĐ Tuy nhiên, thực tổtriễn khai cấp GCNQSDĐ thực hiện rt châm không đáp ứng như cầu quản lý và sử

thuộc đối tượng cấp GCNOSDĐ là tổ chúc kink t, doanh nghệp có vốn đầu trnước ngoài Day là các chủ thể có nhu cầu cập thất vay vẫn thông qua thể chấpQSDD tei các ngân hing thương mai, tổ chức tn dụng Việc cập GCNQSDĐ chăm

sẽ ảnh buông lớn đến hoạt đông đều ty sin xuất kính doanh Vi vậy, Luật Dit dsi năm 2003 ra đời đã bỗ sung quy định cho phép UBND cấp tinh được ủy quyén cho

sơ quan quân lý dit đạ cing cấp cấp GCNQSDD đổ với các đổi tượng sử dung đất

thuộc thim quyén cấp giấy chúng nhận cia UBND cấp tỉnh Luật Đắt đụ năm 2013

kế thừa quy din này của Luật Dit đa năm 2003

11 Ba 105 Luật Die dana 2013

Bala Luật Đất dei năm 2013 8 sung quy dinh về thấm quyền Ảnh chínhnội dung ghi trong GCNOSDĐ cho phù hợp với đôi hoi của thực tÊ sử đụng đất ởnước ta hiện nay Theo đó, thim quyén dinh chính nội dang ghỉ trong GCNQSDDthuộc cơ quan quân lý đất đi cấp tĩnh

Bén là Luật Dit đu nim 2013 08 sing quy ảnh về thim quyén cấp đỗi và

cấp lại GCNQSDĐ nhằm dap ứng đồi hỏi của người sử dung đất, theo đó, thẩm.

quyền cấp dai và cập lại GCNOSDĐ thuộc cơ quan quin lý đất dai cấp tinh

2.1.6 Quy định về thit tục hành chính, thời hạn cấp giấy chứng nhậm

“uyên sử đụng đất

Thủ tục bình chính vé cấp GCNOSDĐ được quy dinh tei Luật Dét đi nim

2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phi và Thông tư số

242014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT quy định và hỗ sơ đa chính Luật Dét đại nim 2013 quy

cảnh nguyên tắc chung nôi ding và hình thức công kh thủ tục hành chính về dit

si tạ Điều 195, trong đô có thủ tục cấp GCNQSDĐ Tiếp đó, Nghĩ Ảnh số 43/2014/NĐ-CP của Chính phi và Thông t sổ 240014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT

cau thể hỏa quy Ảnh của Luật Dit di năm 2013 về thủ tục cấp GCNOSDĐ theo đó,

trình tụ thủ tục cấp GCNOSDĐ được thục hiện qua các bước rau:

- Buớc 1 Chin bị hỗ sơ

Khoản 1 Điều 70 Nghĩ ảnh số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 8Thông he số 242014/TT-BTNMT của Bộ TN & MT quy dink người sở dụng đấtnếp 01 bô hồ sơ theo quy din để làm thủ tục đăng ký đắt đa, cáp GCNOSDĐ

Thư:nhắ: đỗ với troờng hợp đăng ký, cấp GCNOSDP lẫn đầu hỗ sơ bao gồm:

1 Đơn đăng ký, cấp GCNOSDB;

a) Một rong các los: gây tờ quy ảnh tụ Điệu 100 cia Luật Đất dai năm

2013 và Điều 18 côn Nghị ảnh số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ khi đăng kí vé

9) Giây chúng nhân QSD tam thoi được cơ quan nhà nước có thậm quyềncấp hoặc có têtrong Sẽ đăng ký ruộng dt, $8 đa chính rước ngày 15/10/1993,

+) Giấy tờ hợp pháp về thừa ki, ting cho QSDĐ hoặc tai sin gin lin vớidit, gây to giao nhà tinh ngiấa, nhà tinh thương gắn tiễn với đất,

4) Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bản nhà ở gắn liên với đất ở trước

gly 15/10/1993 được UBND cấp xãxác nhận là & sở dụng trước ngày 1510/1993,

© Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn lin với đất &, giấy tờ mua nhà ở

thuộc si hữu nhà nước theo quy dinh của pháp lut,

@ Giấy tờ vi QSDĐ do cơ quan có thim quyền thuộc chế độ cũ cấp cho

"người nữ dụng đất,

1) Các loại

của Chính phy bao gồm:

+55 mục kẽ đất số kiên điền lập rước ngày 18/12/1980 (ngày ben hành,Hiển pháp năm 1980)

+ Một trong các gây từ được lập trong quả trình thọc hiện ding kí rồng đắt theo Chi th số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tuong Chính phổ về công tác

đo đạc, phân hang và đăng ki, thống kê nuống đất trong cả nước do cơ quan nhà

ấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định

"ước đang quân lý, Dao gém

Biên bản xét duyét của Hội đồng ding ký nuống dit cấp xã xác định người dang sở dụng đấtlà hợp pháp,

Bản tổng hợp các trường hop sở đụng dit hợp pháp do UBND cắp xã hoặc

Hai ding ding ký ruéng đất cập xã hoặc cơ quan quin lý đất đa cấp huyện, cấp tình lập,

Đơn xin ding ly quyền sử dụng ruéng đất đãi với tuờng hop không côBiên bản xát duyệt và Bản tổng hợp các troờng hop sử dung dit hợp pháp

+ Dự án hoặc danh sich hoặc vin bản về việc dt din đi xây dụng kin lành

tẾ mới, di dân tả định cw được UBND cấp huyền, cập tinh hoặc cơ quan nhà nước

có thi quyên phê duyệt

+ Giấy tờ của nông truờng lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho

"nguời lao động trong nông trường lâm trường dé làm nhà ð (nêu cổ)