Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
- -bbb
Môn học: Kinh doanh bất động sản
Thảo luận về thị trường đầu tư xây dựng kinhdoanh nghĩa trang tại Việt Nam từ năm 2004 đến
nay (chính sách pháp luật, thuận lợi, khó khăn,hiệu quả đầu tư…) và mức sẵn lòng chi trả.
Nhóm thực hiện: Nhóm 3Mã lớp học phần: 232KD0202
TP.Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 03 năm 2024
Trang 2BÌA LÓT TRẮNG ĐEN
Trang 3Thực hiện nội dung chương I , chương II- phần 3, 4, chương III, thiết kế slide, làm word
4 Nguyễn Phan Trà My
Thực hiện nội dung chương II- phần 1,2, chương III, thiết kế slide, sửa word
100%
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, Nhóm 3 xin chân thành gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến cô Nguyễn Thị Tuyết Như - Giảng viên môn Kinh doanh bất động sản Trong suốt khoảng thời gian học tập và thực hiện tiểu luận, Nhóm 3 đã nhận được sự quan tâm, hỗ trợ và hướng dẫn tận tình, tâm huyết từ cô
Bộ môn Kinh doanh bất động sản là môn học vô cùng thú vị và bổ ích và có tính thực tiễn cao Cô không chỉ cung cấp cho chúng em những kiến thức sách vở, mà còn lồng ghép những ví dụ thực tế và kinh nghiệm gắn liền với nhu cầu thực tiễn của sinh viên để chúng em hình dung rõ hơn về từng điểm lý thuyết và rút ra cách ứng dụng cho riêng mình
Song với kiến thức của nhóm còn một số điểm hạn nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, nhóm rất mong nhận được những sự góp ý từ Cô để có thể rút kinh nghiệm và hoàn thiện hơn
Kết lời, Nhóm kính chúc Cô thật nhiều sức khoẻ, gặt hái nhiều thành công trong sự nghiệp giảng dạy của mình.
TM NHÓM 3 NHÓM TRƯỞNG
Too long to read onyour phone? Save
to read later on your computer
Save to a Studylist
Trang 5NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
Trang 6MỤC LỤC
Danh mục bảng biểu I Danh mục các từ viết tắt I
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ KINH DOANH NGHĨA TRANG 1
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ KINH DOANH NGHĨA TRANG 1 Quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang 7 Mức sẵn lòng chi trả để xây dựng nghĩa trang 6,7
CHƯƠNG III: NHẬN XÉT VÀ GIẢI PHÁP 8
Tài liệu tham khảo 9
Trang 9CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ KINH DOANH NGHĨA TRANG
Khi nói đến lĩnh vực đầu tư bất động sản, người ta thường nghĩ ngay đến những phân khúc phổ biến, lợi nhuận tốt như đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư, biệt thự nghỉ dưỡng, Tuy nhiên, ít người biết rằng, đất nghĩa trang hiện cũng là một "ngách" cực kỳ tiềm năng Mở ra cơ hội sinh lợi đầy hứa hẹn cho những ai muốn tìm nơi đầu tư mới lạ, nhiều thế mạnh chưa được khai phá.
Đất nghĩa trang được quy định trong Luật Đất đai năm 2018 đó là: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng thuộc Nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định, loại đất này chỉ để dùng trong trường hợp làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng người chết Được biết, loại hình bất động sản hoa viên nghĩa trang đã xuất hiện từ nhiều năm trước, nhưng thời điểm đó hầu như không mấy nổi bật Bởi mô hình này chỉ hướng đến đối tượng khách hàng quan tâm là những cư dân ở các thành phố lớn, những người có điều kiện kinh tế khá giả còn với nhà đầu tư, họ chưa thực sự mặn mà cũng như đánh giá cao tiềm năng sinh lời của loại hình bất động sản này Tuy nhiên, khi thị trường bất động ngày ngày càng trở nên sôi động, nhiều xu hướng được hình thành và phát triển thì loại hình đất nghĩa trang trở nên được chú ý, kéo theo đó là quy trình quảng cáo, đầu tư chuyên nghiệp bài bản.
Trong tín ngưỡng của người Việt, chôn cất, thờ cúng những người đã khuất luôn là một việc thiêng liêng, được coi trọng Khi một ai đó mất đi, gia đình sẵn sàng chi nhiều tiền cho việc mai táng được toàn vẹn cũng như tìm được nơi an nghỉ tốt nhất cho người đã khuất Chính vì thế, nhu cầu về đất nghĩa trang là cực kỳ lớn và còn tăng dần theo sự phát triển của xã hội, nhận thức của con người.
Nhận thấy hướng thay đổi của thị trường, nhu cầu của khách hàng, nhiều dự án hoa viên nghĩa trang dần xuất hiện với sự đầu tư nghiêm túc về quy mô, ý tưởng, hoàn thiện về mặt vận hành, cùng với đó là những chương trình ưu đãi đầy hấp dẫn Khi nhà đầu tư lựa chọn đất nghĩa trang cũng sẽ dựa trên các yếu tố cơ bản cụ thể: vị trí, các dịch vụ tiện ích đi kèm như nhà tang lễ, chùa, hồ cảnh quan,
Có thể thấy, nhu cầu về đất nghĩa trang đã tồn tại từ lâu nhưng chưa được rõ ràng Điều này dẫn tới trong suốt những năm qua, nguồn cung không theo kịp cầu, thêm vào đó là tâm lý dè dặt của nhà đầu tư, chưa dám "động" đến phân khúc mang tính tâm linh này Tuy nhiên, đây lại chính là cơ hội cho những nhà đầu tư khi tỷ lệ cạnh tranh không quá cao, ai sớm bước vào sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi.
Trang 10CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ KINH DOANH NGHĨA TRANG
1 Quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang từ năm 2004 đến nay
Năm 2004-2008: Trong thời kỳ này, nghĩa trang và dịch vụ liên quan chưa được phát triển mạnh mẽ Do những hạn chế về quy định và quyền sở hữu đất đai, việc đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang còn hạn chế Trong giai đoạn này, số lượng nghĩa trang thường còn ít và chủ yếu tập trung ở các khu vực đô thị lớn.
Năm 2009-2014: Trong giai đoạn này, quy định và quyền sở hữu đất đai dần được cải thiện, mở rộng cơ hội đầu tư xây dựng nghĩa trang Các công ty và cá nhân bắt đầu nhìn thấy tiềm năng kinh doanh trong lĩnh vực này và đầu tư vào việc xây dựng các nghĩa trang mới Sự phát triển kinh tế và tăng trưởng dân số cũng làm tăng nhu cầu về nghĩa trang.
Năm 2015-2020: Đây là giai đoạn quan trọng trong quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số đẩy mạnh nhu cầu về nghĩa trang Các công ty và cá nhân tiếp tục đầu tư vào xây dựng nghĩa trang mới và cải thiện cơ sở hạ tầng, dịch vụ và tiện ích trong các nghĩa trang hiện có Ngoài ra, việc áp dụng công nghệ và các tiến bộ trong quản lý nghĩa trang cũng được thực hiện để nâng cao chất lượng dịch vụ và trải nghiệm của khách hàng.
Từ năm 2021 đến nay: Trong giai đoạn hiện tại, quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang tiếp tục diễn ra với tốc độ nhanh chóng Điều này được thúc đẩy bởi sự phát triển của ngành công nghiệp dịch vụ và nhu cầu gia tăng về các dịch vụ tang lễ và chôn cất Các công ty và cá nhân đầu tư vào việc phát triển các khu đất mới để xây dựng nghĩa trang và tạo ra các dịch vụ đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.
Tổng quan, trong quá trình đầu tư xây dựng kinh doanh nghĩa trang từ năm 2004 đến nay, đã có sự phát triển đáng kể Việc cải thiện quy định và quyền sở hữu đất đai, tăng trưởng kinh tế và gia tăng dân số đã tạo ra cơ hội và nhu cầu cho việc xây dựng nghĩa trang mới và cải thiện dịch vụ.
2 Chính sách pháp luật
Từ năm 2004 đến nay, Việt Nam đã áp dụng các chính sách pháp luật liên quan đến xây dựng nghĩa trang Dưới đây là một số chính sách pháp luật quan trọng trong thời gian này:
Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan: Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và sử dụng đất đai, bao gồm cả đất đai dùng cho xây dựng nghĩa trang Các văn bản hướng dẫn, quyết định và thông tư liên quan đã được phát hành để hướng dẫn việc thực hiện luật này.
Quy định về quyền sở hữu và quản lý đất đai: Chính sách pháp luật quy định về quyền sở hữu và quản lý đất đai dùng cho xây dựng nghĩa trang Các quy định này liên quan đến việc cấp phép sử dụng đất, quyền sở hữu đất và các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nghĩa trang.
Quy định về vị trí và kích thước nghĩa trang: Chính sách pháp luật quy định về vị trí và kích thước của nghĩa trang Các quy định này đảm bảo rằng nghĩa trang
Trang 11được xây dựng ở các vị trí phù hợp và đảm bảo an toàn cho môi trường và cộng đồng xung quanh.
Quy định về quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nghĩa trang: Chính sách pháp luật quy định về các quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nghĩa trang Điều này bao gồm việc quản lý và bảo vệ nghĩa trang, cung cấp dịch vụ và tiện ích cho khách hàng, và tuân thủ các quy định về môi trường và an toàn.
Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng nghĩa trang: Chính sách pháp luật cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng nghĩa trang, bao gồm việc tuân thủ các quy tắc và quy định của nghĩa trang, trách nhiệm tài chính và bảo vệ môi trường.
3 Những tác động tích cực
Tổng dân số Việt Nam đã trên 99 triệu dân, tỉ lệ tử ở mức 0,7%/năm thì mỗi năm số người qua đời lên đến 693.000 Trong đó chỉ có 35% chọn hình thức mai táng hoả thiêu Số còn lại 65% chọn hình thức chôn cất Trung bình mỗi huyệt mộ cần khoảng 5m2 đất, thì hằng năm nhà nước cần bố trí hơn 3,3 triệu m2 đất phục vụ an táng Đây là con số quá lớn.
Chỉ tính riêng 4 đô thị đóng góp GDP lớn nhất cả nước là TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tổng dân số là hơn 22 triệu dân Nhu cầu đất chôn cất lên đến hơn 100.000 chỗ chôn cất hằng năm.
Một số nghĩa trang truyền thống hiện nay đang quá tải chuẩn bị đóng cửa và di dời Trong số có nghĩa trang lớn nhất thành phố là nghĩa trang Bình Hưng Hòa với 79.000 mộ phần đang di dời, xây dựng sân bay Long Thành cần di dời hơn 100.000 mộ phần nhưng chưa có chỗ ở mới.
Đầu tư đất nghĩa trang hoàn toàn khác biệt so với thị trường căn hộ, nhà phố hay các Bất động sản thông thường khác Nhu cầu đất chôn cất ngày càng tăng cao, nguồn cung ngày càng khan hiếm dẫn đến giá đất nghĩa trang chưa bao giờ giảm Điều này có nghĩa, đầu tư đất nghĩa trang sẽ không phụ thuộc tính chu kỳ của bất động sản.
Biểu đồ so sánh chu kỳ Bất động sản thông thường và bất động sản nghĩa trang
Trang 12Các nghĩa trang được quy hoạch xung quanh Tp.HCM hiện nay như: nghĩa trang Phúc An Viên – quận 9, nghĩa trang Sài Gòn Thiên Phúc – Long An, Hoa viên Bình Dương – Bình Dương, Nghĩa trang Đa Phước – Bình Chánh đang được người dân thành phố đón nhận rất tốt Các nghĩa trang này cung cấp cho thị trường khoảng 250.000 chỗ chôn cất và chỉ sau 3 năm hoạt động, các nghĩa trang này đã đầy trên 70% Các dự án đang triển khai xây dựng mới như: Hoa viên Bình An – Đồng Nai, nghĩa trang Long Đức, Hoa viên sinh thái Sala Garden – Đồng Nai chỉ đáp ứng được khoảng 200.000 chỗ chôn cất Tổng nguồn cung tại các nghĩa trang được quy hoạch này mới đáp ứng được khoảng 450.000 mộ phần Trong đó chỉ còn khoảng 270.000 chỗ trống cho nhu cầu 100.000 chỗ chôn/năm.
Như vậy, chỉ trong 3 đến 5 năm tất cả nghĩa trang kể trên sẽ đầy Khi đó giá đất nghĩa trang nhất định sẽ tăng cao.
Trong bối cảnh lượng cung căn hộ quá lớn, các dự án chuẩn bị bàn giao ồ ạt dẫn đến bài toán cho thuê trở nên nan giải Tính đến nửa đầu năm 2020, có khoảng 60.000 căn hộ được bàn giao Lượng cung quá lớn, dẫn đến tình trạng giá cho thuê đang có xu hướng giảm trong thời gian gần đây Thêm vào đó là hậu quả của việc phát triển lệch pha của căn hộ cao cấp thời điểm trước đang cần thời gian đi về quỹ đạo thị trường Đầu tư biệt thự biển cần vốn quá lớn tới 20 – 40 tỷ/căn, phải đối mặt với rủi ro về quản lý khai thác Nhẹ nhàng hơn có thể kể đến căn hộ nghỉ dưỡng Condotel (từ 2 – 5 tỷ), khách hàng vẫn đang nơm nớp thấp thỏm vì pháp lý chưa rõ ràng Trong khi đầu tư đất nền được nhiều người ưa thích vì vốn nhỏ, lợi nhuận có thể đạt tới hàng trăm %/năm Tuy nhiên, đất nền nóng sốt chủ yếu do giới đầu cơ, nhu cầu thực chiếm tỉ lệ thấp, dẫn đến nỗi lo thanh khoản cho nhà đầu tư Tình trạng chôn vốn xảy ra tràn lan trên thị trường, đặc biệt các dự án quá “Nóng” thì rủi ro càng lớn.
Đầu tư đất nghĩa trang là xu thế của thời đại Quy luật sinh tử là điều không thể tránh khỏi, khi đời sống người dân ngày càng cao họ sẵn sàng chi trả một số tiền lớn để tìm được nơi an nghỉ có phong thuỷ tốt cho người thân đã khuất Bên cạnh đó, hầu hết người Việt Nam đều quan niệm rằng, mồ yên mả đẹp thì con cháu sẽ được phù hộ, làm ăn thuận lợi Do đó, nhu cầu tìm kiếm các khu đất đẹp để chôn cất người thân đã qua đời ngày càng tăng Trên thế giới, tại các nước phát triển như Mỹ, Singapore, Đài Loan,… việc đầu tư đất nghĩa trang rất phổ biến, thậm chí còn sôi động hơn đất dân sinh thông thường Giá đất nghĩa trang tại các quốc gia này lên đến hàng trăm ngàn USD Thời gian thuê đất an nghỉ cũng chỉ 15 năm như tại Singapore, Hồng Kông chỉ 6 năm.
4 Thuận lợi
- Nhu cầu lớn: Sinh lão bệnh tử là quy luật không thể tránh khỏi, người đã khuất luôn cần nơi an nghỉ và người thân họ cũng luôn mong muốn tìm được nơi tốt nhất, yên bình nhất Theo đó, nhu cầu về đất nghĩa trang là luôn luôn tồn tại Nhu cầu này sẽ càng tăng lên theo thời gian, khi kinh tế, mức sống của con người phát triển hơn, khách hàng không ngại chi ra khoản chi phí lớn để lo cho người thân của mình nơi nghỉ ngơi sau cùng
Trang 13- Giá đất tăng theo thời gian: Nhắc đến nhà đất là nói đến sức bật lớn về lâu về dài, bởi nhu cầu thì cao trong khi nguồn cung quỹ đất có hạn Dân số ngày càng tăng, trong khi đất đai không thể sản sinh thêm, do đó, kịch bản trong tương lai luôn là cầu lớn hơn cung
- Là một thị trường ngách có ít rủi ro: Bất động sản là một kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao nhưng đi kèm với đó cũng là những rủi ro Tuy nhiên, bất động sản nghĩa trang có thể được xem là lựa chọn ít biến động hơn, bởi lẽ thị trường này mới trổi dậy, chưa phải chịu nhiều tác động từ các yếu tố khác Thậm chí, một số chuyên gia còn cho rằng, đầu tư vào đất nghĩa trang không cần sử dụng đòn bẩy tài chính, vì vậy có tính ổn định cao hơn, hiếm có sự tăng giảm giá đất bất thường xảy ra.
- Đánh trúng nhu cầu của phần đông khách hàng: Với những gia đình tự lo liệu mộ phần cho người thân, cần phải chuẩn bị trước khá nhiều, đặc biệt trong trường hợp gấp gáp, không có thời gian thì lại càng dễ dẫn đến thiếu sót Bên cạnh việc chuẩn bị đất đai, xây dựng lăng mộ, còn cần thường xuyên chăm sóc mộ phần Vì vậy, họ đánh giá cao những lựa chọn có thể đáp ứng đầy đủ những yêu cầu trên Theo đó, mô hình hoa viên nghĩa trang lại cung cấp trọn vẹn những dịch vụ trọn gói, bao gồm cả quy trình hỗ trợ chuẩn bị tang lễ, chăm sóc, vệ sinh lăng mộ thường xuyên thay gia đình chăm sóc người thân cho họ.
- Không cần bỏ quá nhiều vốn để đầu tư: Đây là một điểm gây ấn tượng của loại hình đầu tư đất nghĩa trang Với sức nóng của thị trường bất động sản hiện nay, các nhà đầu tư rất lo ngại về phần chi phí ban đầu khi quyết định tham gia Thế nhưng, với đất nghĩa trang, trừ những chủ đầu tư cho một dự án lớn, còn lại các nhà đầu tư có thể bắt đầu với số lượng sản phẩm vừa đủ trong khả năng tài chính của mình.
5 Khó khăn
Nhà đầu tư cần hiểu rõ quy luật vận hành của dòng sản phẩm đặc biệt này Bởi lẽ, khi có dấu hiệu nóng dần lên, chắc chắn lượng nhà đầu tư đổ vào đây sẽ rất lớn và xuất hiện hiện tượng xuống tiền ồ ạt, hùa theo đám đông.
Thứ nhất, ngoài chủ đầu tư là người xây dựng dự án, đứng ra giao dịch thì bất động sản hoa viên cũng có thị trường thứ cấp, nhiều người mua đi bán lại nhằm mục đích kiếm lời, chứ không phải sử dụng thì vòng xoáy mua rồi bán này sẽ tiếp tục đến lúc nào? Giá tăng đến bao nhiêu thì được gọi là chạm ''đỉnh''? Nếu luôn trong tình trạng ôm đợi giá thì hệ quả sẽ ra sao? Rất nhiều câu hỏi đặt ra, mà thị trường cần có thời gian để tìm câu trả lời.
Thứ hai, về tính pháp lý Sổ đỏ toàn khu nghĩa trang sẽ đứng tên chủ đầu tư, thứ khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp cầm trong tay chỉ là hợp đồng mua bán Như vậy, chắc chắn sẽ không tránh khỏi tình huống xấu là "vẽ bánh" dự án, cùng bán cho nhiều người Lúc này, việc đòi lại quyền lợi là rất khó.
Thứ ba, vẫn có khả năng gây mất cân bằng cung cầu Thực tế, nếu vì thấy thị trường này hấp dẫn, chủ đầu tư cứ ồ ạt ra hàng, rồi lại gom hàng thì hoa viên nghĩa trang dần mất đi mục đích vốn có Tính khan hiếm sẽ giảm dần, như vậy thị trường