Tiểu Luận - Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp Trong Định Giá Đất Ở Việt Nam

I.MỞ ĐẦU Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu “đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng…” Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người, tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đất đai có ý nghĩa quan trọng như vậy nên việc định giá rất quan trọng nó ảnh hưởng tới những quyết định của Chính phủ về đất đai, cũng như quyết định của nhà đầu tư, của người dân Hiện nay trên thế giới đã và đang áp dụng khá nhiều phương pháp định giá đất, nhưng “ Phương pháp so sánh trực tiếp ” được áp dụng khá rộng rãi Sau đây nhóm xin trình bày về “phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất ở Việt Nam” 1 II NỘI DUNG II.1 Khái quát những nội dung liên quan đến giá đất và định giá đất 1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1 Khái niệm về đất Đất đai là phần vỏ trái đất được tạo thành trong tự nhiên bao gồm: thạch quyển, khí quyến và thủy quyển 1.2 Khái niệm về bất động sản - Bất động sản (BĐS) là các tài sản không thể di dời được bao gồm: + Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó + Các tài sản khác gắn liền với đất đai 1.3 Giá đất a Khái niệm Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mãnh đất đó trong không gian và thời gian xác định b Đặc điểm của giá đất - Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… - Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá khá dài, khó so sánh với nhau - Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì không phải sản phẩm lao động của con người mà chỉ phản ảnh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng chủ yếu do hai nguyên nhân đó là: do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng cho nên giá đất ngày càng tăng Đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản 2 toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá cả có trạng thái tăng lên - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí như trong một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau c Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất - Nhân tố nhân khẩu - Nhân tố xã hội - Nhân tố quốc tế - Nhân tố kinh tế - Nhân tố khu vực - Nhân tố các biệt d Các loại giá đất - Giá chuẩn - Giá thị trường - Giá chứng khoán - Giá bảo hiểm - Giá thế chấp - Giá cho thuê 1.4 Đặc điểm của thị trường đất Việt Nam - Hình thức cho thuê vẫn còn phát triển - Do tính chất sở hữu đất nên dẫn đến bán nhà, cho thuê nhà bao hàm cả nội dung của giá đất - Tính công khai về thị trường đất làm cho thông tin về giá đất rất khó thu thập - Giá đất tăng lên nhanh chóng theo đà tăng trưởng của nền kinh tế xuất hiện nhiều cơn sốt về giá cả đất đai 1.5 Cơ sở khoa học của xác định giá đất - Địa tô - Lãi suất ngân hàng 3 - Quan hệ cung cầu 2 Định giá đất 2.1 Khái niệm định giá đất Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại một thời điểm xác định 2.2 Mục đích của định giá đất - Làm cơ sở để Nhà nước xác lập các chính sách về đất đai, thuế, tính dụng - Làm cơ sở đề Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi giao đất; cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi giao đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất - Làm cơ sở để giải quyết các tranh chấp về đất đai; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; phục vụ cho mua bán đất đai và góp phần ổn định thị trường đất Mặt khác, mục đích của định giá đất là để đảm bảo thực hiện quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai về mặt kinh tế và sử dụng biện pháp kinh tế để tăng cường quản lý vốn đất đai, xúc tiến cải cách chế độ sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước đối với thị trường đất đai, cung cấp những căn cứ toàn diện, khoa học, hợp lý cho việc sử dụng đất 2.3 Ý nghĩa - Giúp Nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực lành mạnh - Tăng thu cho ngân sách Nhà nước - Có điều kiện để thực hiện công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất 2.4 Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất - Nguyên tắc thay đối - Nguyên tắc phù hợp 4 - Nguyên tắc thay thế II.2./ Giá đất và định giá đất ở Việt Nam II.2.1./ Những nguyên tắc có liên quan đến giá đất và định giá đất 1 Giá đất - Theo luật đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất ( khoản 23 điều 4 Luật Đất đai năm 2003) - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây ( Điều 55 Luật Đất đai năm 2003): - Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2 Định giá đất Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy đinh về sở hữu đất của nước ta: - Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dung đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - Định giá đất 3 Nguyên tắc định giá đất Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung đã nêu ở mục 2.4 trên thì việc đành giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc ( Điều 56 Luật đất đai 2003) sau đây: 5 - Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so vơi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trương thì phải điều chỉnh cho phù hợp - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế , xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Căn cứ vào nguyên tắc định giá nêu trên, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố thực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định 4 Các phương pháp định giá đất hiện nay 4.1 Phươngphápsosánhtrựctiếp:làphươngphápxácđịnhmứcgiáthôngqua việctiếnhành phântíchcácmứcgiáđấtthựctếđãchuyểnnhượngquyềnsửdụngđấttrênthịtrườngcủal oạiđấttươngtự(vềloạiđất,diệntíchđất,thửađất,hạngđất,loạiđôthị,loạiđườngphốvàv ịtrí)đểsosánh,xácđịnhgiá củathửađất,loạiđấtcầnđịnhgiá Phươngphápsosánhtrựctiếpđượcápdụngđểđịnhgiáđấtkhitrênthịtrườngcócá cloạiđấttươngtựđãchuyểnnhượngquyềnsửdụngđấtsosánhđượcvớiloạiđấtcầnđịnh giá Giáchuyểnnhượngquyềnsửdụngđấtcủaloạiđấttươngtựsửdụngđểphântích,s osánhvớiloạiđấtcầnđịnhgiáphảilàgiáchuyểnnhượngquyềnsử dụngđấtthựctế trênthịtrườngtrong điềukiệnbìnhthường 4.2 Phươngphápthunhập:làphươngphápxácđịnhmứcgiátínhbằngthươngsốgiữamức thunhậpthuầntuýthuđượchàngnămtrên1đơnvịdiệntíchđấtsovớilãisuấttiềngửitiếtk iệmbìnhquânmộtnăm(tínhđếnthờiđiểmxácđịnhgiáđất)củaloạitiềngửiVNĐkỳhạn 01năm(12tháng)tạingânhàngthươngmạinhànướccómứclãisuấttiềngửitiếtkiệmcao 6 nhấttrên địabàn Phươngphápthunhậpchỉápdụngđểđịnhgiáchocácloạiđấtxácđịnhđượccáckh oảnthunhậpmanglạitừđất 4.3 Phươngphápchiếttrừ:làphươngphápxácđịnhgiáđấtcủathửađấtcótàisảngắnliềnv ớiđấtbằngcáchloạitrừphầngiátrịtàisảngắnliềnvớiđấtrakhỏitổnggiátrịbấtđộngsản( baogồmgiátrịcủađấtvàgiátrịcủatàisản gắn liền vớiđất) Phươngphápchiếttrừđượcápdụngđểxácđịnhgiáđấtcủathửađấtcótàisảngắnli ềnvớiđấttrongtrườnghợpkhôngcóđủsốliệuvềgiáthịtrườngcủacácthửađấttrốngtươ ngtựđểápdụngphươngphápsosánhtrựctiếp,trongkhicóthểthuthậpsốliệuvềgiáthịtrư ờngcủacácthửađấtcótàisảngắnliền vớiđấttương tự vớithửađấtcần xácđịnhgiá 4.4 Phươngphápthặngdư:làphươngphápxácđịnhgiáđấtcủathửađất trốngcótiềmnăngpháttriểntheoquyhoạchhoặcđượcphépchuyểnđổimụcđíchsửdụn gđểsửdụngtốtnhấtbằngcáchloạitrừphầnchiphíướctínhđểtạorasựpháttriểnrakhỏitổ nggiátrịpháttriểngiảđịnhcủabất độngsản Phươngphápthặngdưđượcápdụngđểxácđịnhgiáđấtcủacácthửađấttrốngcóti ềmnăngpháttriểndothayđổiquyhoạchhoặcdochuyểnmụcđíchsửdụngđấttrongkhik hôngcógiáchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất tương tựtrênthịtrườngđể ápdụngphươngphápso sánhtrựctiếp II.3 Phương pháp so sánh trực tiếp Quy trình xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Việcđịnhgiáđấttheophươngphápsosánhtrựctiếpphảitiếnhànhcácbướcsauđâ y: a-Bước 1: Khảosátvàthuthậpthôngtin - Xácđịnhđịađiểmcủathửađất,khuđấtsosánhđượcvớithửađất,khuđấtcầnđịnhgiáđểth u thậpthôngtin Lựachọntừ3đến5thửađất,khuđất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận vớithửađất,khuđấtcầnđịnhgiá và đều có các điều kiện tương tự , so sánh 7 được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất , hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết -Thờigianthuthập thôngtin: Nhữngthôngtincầnthuthậpphảidiễnratrongkhoảngthờigiangầnnhất với thờiđiểmkhảosátđể so sánh, xácđịnh giá củathửađất,khuđấtcầnđịnh giá Trườnghợpkhôngthuthậpđượcnhữngthôngtintrongkhoảngthờigiangầnnhất ,thìcóthểthuthậpthôngtinvềcáccuộcgiaodịchchuyểnnhượngquyềnsử dụngđấttrongthờihạn 01nămtínhđếnthời điểmkhảosátđể xácđịnhgiáđất Nếu không có những thông tin về cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất -Nhữngthôngtincần thuthập: +Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đât, tài sản trên đất) +Môitrường(baogồmmôitrườngtựnhiên gồm những điều kiện cơ bảnnhưcảnhquan,mức độ ô nhiễm nguồnnước,khôngkhí,tiếngồn, mức độ thoái hóa của đất v.v.vàmôitrườngkinh tế xãhộigồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc , y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội…); +Cácđặcđiểmvềpháplý(quihoạchsửdụngđất,giấychứngnhậnquyềnsửdụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm…) +Thờiđiểmchuyểnnhượng,giaodịchhoặcđấugiáquyềnsửdụngđấtthành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; +Thờigian,điềukiệngiaodịchchuyểnnhượngvàthanhtoán -Điềukiệncủa thông tin: 8 Nhữngthôngtintrênđâyphảiđượcthuthậptừkếtquảnhữngcuộcgiaodịchchuy ểnnhượngquyềnsửdụngđấtthựctếtrênthịtrườngtrongđiềukiệnbình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ các thông tin và hiểu biết về loại đất , thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường b-Bước 2: Sosánh,phântích thôngtin: Căn cứnhữngthôngtin đãkhảosát,thuthậpđượcởBước1,tiếnhànhtổng hợp,phântích,sosánhđểlựachọnnhữngtiêuchígiốngnhauvàkhácnhaugiữa cácthửađất,khuđấtsosánhvớithửađất,khuđấtcầnđịnhgiá.Trêncơsởđóxác địnhcáctiêuchígiốngvàkhácbiệtvềgiáđểtínhtoán,xácđịnhgiáchothửađất,khuđấtcầ n địnhgiá c- Bước3:Thựchiệnđiềuchỉnhcácyếutốkhácbiệtvềgiágiữacácthửađất,khuđấtsosánhv ớithửađất,khuđấtcầnđịnhgiáđểxácđịnhgiáchothửađấtcần địnhgiá Giá trịướctínhcủathửađất,khuđấtcầnđịnhgiáđượctínhtheocáchđiều chỉnh cácyếutố khácbiệt vềgiávớitừngthửađất,khuđấtso sánhnhưsau: Giá trị ước Giá chuyển nhượng Mức tiền điều chỉnh mức giá tính của thửa quyền sử dụng đất hình thành từ những yếu tố đất, khu đất khác biệt về giá của từng thửa cần định giá = của từng thửa đất, ± đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá khu đất so sánh Trongđó,mứctiềnđiềuchỉnhvềgiágiữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuấtpháttừnhữngkhácbiệtvềvịtríđất,kếtcấuhạtầng,đặc điểm của loại đất ,mứcđộônhiễmmôitrường,v.v.Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển 9 nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất Trường hợp đất có biến động trong thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá , thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên d- Bước4:Xácđịnhgiácủathửađấtcầnđịnhgiábằngcáchlấysốbìnhquâncủacácmứcgiác ủa3đến5thửađất,khuđấtsosánhđãtínhtoánđiềuchỉnhkhác biệtvề giáởBước3 III./ BÀI TẬP ÁP DỤNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP III.1/ Mô tả các khu đất, thửa đất thu thập được  Thông tin về thửa đất dùng để so sánh với thửa đất cần định giá 1 Thửa đất ở 39 Thanh Lam Bồ 1 Ảnh bất động sản ở 39 Thanh Lam Bồ Đường phía trước bất động sản Theo điều tra, nhóm đã thu thập được thông tin như sau: 1.1 Địa chỉ bất động sản - Họ và tên chủ sử dụng: Trần Nhơn Ca - Địa chỉ bất động sản: 39 Thanh Lam Bồ 1.2 Vị trí bất động sản - Thửa đất số: 65 Tờ bản đồ địa chính số: 25 10 Ảnh bất động sản ở 18 Ông Ích Khiêm Đường phía trước bất động sản Theo điều tra, nhóm đã thu thập được thông tin như sau: 2.1 Địa chỉ bất động sản - Họ và tên chủ sử dụng: Võ Thị Thanh - Địa chỉ bất động sản: 18 Ông Ích Khiêm 2.2 Vị trí bất động sản - Thửa đất số: 123 Tờ bản đồ địa chính số: 27 - Bề rộng mặt tiền thửa đất: 13.5 m chiều sâu: 10 m - Loại đường phố: 5A Loại vị trí: 1 Bề rộng mặt đường: 6 m - Kết cấu mặt đường: Đường rải nhựa 2.3 Về nhà - Năm chuyển nhượng: 2012 Giá chuyển nhượng: 1.500.000đ/m2 - Kết cấu nhà: Tường xây chịu lực - Diện tích xây dựng: 72 m2; Cấp nhà: 4 - Quy hoạch (phù hợp/không phù hợp): Phù hợp với quy hoạch - Tình hình an ninh: tương đối ổn định Môi trường: đảm bảo 2.4 Về đất - Hình thể thửa đất: Hình chữ nhật Diện tích thửa đất: 135 m2 - Năm chuyển nhượng: 2012 Giá chuyển nhượng: 3.400.000đ/m2 - Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài - Tình trạng pháp lý về QSDĐ: Công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất - Tính chất của giao dịch, chuyển nhượng: Tự nguyện 2.5 Tình trạng cơ sở hạ tầng - Điện: Ổn định Cấp thoát nước: Tương đối tốt - Giao thông: thuận lợi Thông tin liên lạc: tốt - Tình trạng ô nhiễm môi trường: Không khí: ít bụi Nước: tốt - Tiếng ồn: ít Ngập lụt: có 12 3 Thửa đất ở 45 Tôn Thất Thiệp 3 Ảnh bất động sản ở 45 Tôn Thất Thiệp Đường phía trước bất động sản Theo điều tra, nhóm đã thu thập được thông tin như sau: 3.1 Địa chỉ bất động sản - Họ và tên chủ sử dụng: Nguyễn Văn Thắng - Địa chỉ bất động sản: 45 Tôn Thất Thiệp 3.2 Vị trí bất động sản - Thửa đất số: 3 Tờ bản đồ địa chính số: 30 - Bề rộng mặt tiền thửa đất: 13.3 m chiều sâu: 12.2 m - Loại đường phố: 5A Loại vị trí: 1 - Bề rộng mặt đường: 3,5 m( vỉa hè 2 bên 2 m) - Kết cấu mặt đường: Đường rải nhựa 3.3 Về nhà - Năm chuyển nhượng: 2012 Giá chuyển nhượng: 700.000đ/m2 - Kết cấu nhà: Tường xây chịu lực - Diện tích xây dựng: 65 m2; Cấp nhà: 4 - Quy hoạch (phù hợp/không phù hợp): Phù hợp với quy hoạch - Tình hình an ninh: tương đối ổn định Môi trường: đảm bảo 3.4 Về đất - Hình thể thửa đất: Hình chữ nhật Diện tích thửa đất: 162 m2 - Năm chuyển nhượng: 2012 Giá chuyển nhượng: 3.900.000đ/m2 - Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài 13 - Tình trạng pháp lý về QSDĐ: Công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất - Tính chất của giao dịch, chuyển nhượng: Tự nguyện 3.5 Tình trạng cơ sở hạ tầng trong vùng - Điện: Ổn định Cấp thoát nước: Tương đối tốt - Giao thông: thuận lợi Thông tin liên lạc: tốt - Tình trạng ô nhiễm môi trường: Không khí: bụi Nước: tốt - Tiếng ồn: tương đối ồn Ngập lụt: có * Thông tin về thửa đất cần định giá 4.Thửa đất ở 46 Trần Khánh Dư 4 Ảnh bất động sản ở 46 Trần Khánh Dư Đường phía trước bất động sản Theo điều tra, nhóm đã thu thập được thông tin như sau: 4.1 Địa chỉ bất động sản - Họ và tên chủ sử dụng: Dương Đình Chiến - Địa chỉ bất động sản: 46 Trần Khánh Dư 4.2 Vị trí bất động sản - Thửa đất số: 123 Tờ bản đồ địa chính số: 19 - Bề rộng mặt tiền thửa đất: 5.3 m chiều sâu: 15.2m - Loại đường phố: 5A Loại vị trí: 1 Bề rộng mặt đường: 4 m - Kết cấu mặt đường: Đường rải nhựa 4.3 Về nhà - Năm chuyển nhượng: 2012 - Kết cấu nhà: Tường bờ lô, trụ bê tong, mái ngói 14 - Diện tích xây dựng: 48.5 m2 - Cấp nhà: 4 - Quy hoạch (phù hợp/không phù hợp): Phù hợp với quy hoạch - Tình hình an ninh: tương đối ổn định Môi trường: đảm bảo 4.4 Về đất - Hình thể thửa đất: Hình chữ nhật Diện tích thửa đất: 81 m2 - Năm chuyển nhượng: 2012 - Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài - Tình trạng pháp lý về QSDĐ: Công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất - Tính chất của giao dịch, chuyển nhượng: Tự nguyện 4.5 Tình trạng cơ sở hạ tầng trong vùng - Điện: Ổn định Cấp thoát nước: Tương đối tốt - Giao thông: không thuận lợi Thông tin liên lạc: tốt - Tình trạng ô nhiễm môi trường: Không khí: bụi Nước: tốt - Tiếng ồn: ồn ào Ngập lụt: có III.2./ Tiến hành định giá đất cho thửa đất ở 46 Trần Khánh Dư 1 So sánh thửa đất 46 Trần Khánh Dư với thửa đất ở 39 Thanh Lam Bồ 4 1 46 Trần Khánh Dư 39 Thanh Lam Bồ 1.1 Thửa đất ở 46 Trần Khánh Dư – Thành Phố Huế có diện tích 81 mét vuông thuộc một đô thị loại 1 (kí hiệu là khu đất 4), nhóm 1 định giá đất đã thu thập được thông tin về một thứa đất ở 39 Thanh Lam Bồ có diện tích 162 mét vuông 15 có thể so sánh được với thửa đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là thửa đất 1) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất 4 Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất 1 là 589.365.000 đồng Với tất cả thông tin thu thập được nhóm định giá tiến hành so sánh giữa thửa đất 4 và thửa đất 1 như sau: Các tiêu chí Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau so sánh Thửa đất 4 Thửa đất1 Thửa đất 4 Thửa đất 1 1 Căn cứ pháp lý Có giấy chứng Có giấy chứng 2 Mục đích sử nhận quyền sử nhận quyền sử dụng dụng đất dụng đất 3 Vị trí đất Đất ở tại đô thị Đất ở tại đô thị 4 Loại đường phố loại I loại I 5 Chiều rộng mặt tiền (m) Vị trí 1: Đất có Vị trí 1: Đất có 6 Chiều sâu của một mặt tiền một mặt tiền Thửa đất (m) liền cạnh với liền cạnh với đường phố đường phố 7 Kết cấu hạ tầng - Đường giao thông Loại 5 Loại 5 8 Môi trường 5.3 12.5 - Độ ồn ào - Độ bụi 15.2 13 Không Thuận Không Thuận lợi lợi (Đường nhỏ, (Đường nhỏ, chất lượng chất lượng đường giảm sút) đường giảm sút) - Ồn ào - Ít ồn ào - Bụi - Ít bụi (do có công trình nhà ở đang xây dựng) 9 Tài sản trên đất có có 10 Tính chất của Tự nguyện Tự nguyện cuộc mua bán Từ việc so sánh, nhóm định giá đã rút ra được kết quả 2 thửa đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các thửa đất để điều chỉnh mức giá, nhóm định giá áp dụng 16 phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí Sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất Các điểm dưới 10 áp dụng cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn Căn cứ tình hình cụ thể, nhóm xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền của Hẹp hơn: 5 điểm Thuộc thửa đất 4 thửa đất Rông hơn: 9 điểm Thuộc thửa đất 1 Chiều sâu của thửa đất Sâu hơn: 10 điểm Thuộc thửa đất 4 - Độ ồn Ngắn hơn: 9 điểm Thuộc thửa đất 1 - Độ bụi Ồn ào: 8 điểm Thuộc thửa đất 4 Ít ồn ào: 9 điểm Thuộc thửa đất 1 Bụi: 8 điểm Thuộc thửa đất 4 Ít bụi: 9 điểm Thuộc thửa đất 1 Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (1) Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường Với qui ước như vậy thì: Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của thửa đất 1 là 589.365.000 đồngso sánh để định giá cho thửa đất 4, mức giá của khu đất 4 sẽ bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: 4 kém 1: 4 điểm, giảm 20% = 117.873.000 đồng - Độ ồn: 4 kém 1: 1 điểm, giảm 5% = 29.468.250 đồng - Độ bụi :4 kém 1: 1 điểm, giảm 5% = 29.468.250 đồng Tổng số giảm giá do khác biệt 4 kém 1: 176.809.500 đồng 4 sẽ được tăng thêm: - Chiều sâu thửa đất: 4 hơn 1: 1 điểm, tăng 5% = 29.468.250 đồng Tổng số tăng giá do khác biệt 4 hơn 1: 29.468.250đồng Giá thửa đất 1 được điều chỉnh lại (kí hiệu là 1’) theo những yếu tố khác biệt của thửa đất 4 được tính toán như sau: 1’ = 589.365.000 – 176.809.500+ 29.468.250 = 442.023.750 (đồng) Tính ra đơn giá một mét vuông là: 17 442.023.750 đồng : 162 m2 = 2.728.541 đồng /m2 2 So sánh thửa đất 46 Trần Khánh Dư với thửa đất ở 18 Ông Ích Khiêm 4 2 46 Trần Khánh Dư 18 Ông ích Khiêm Thửa đất ở 46 Trần Khánh Dư – Thành Phố Huế có diện tích 81 mét vuông thuộc một đô thị loại 1 (kí hiệu là thửa đất 4), nhóm 1 định giá đất đã thu thập được thông tin về một thửa đất ở 18 Ông ích Khiêm có diện tích 135 mét vuông có thể so sánh được với thửa đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là thửa đất 2) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá thửa đất 4 Tổng số tiền thu được từ đấu giá thửa đất 2 là 567.000.000 đồng Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa thửa đất 4 và thửa đất 2 như sau: Các tiêu chí Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau so sánh Thửa đất 4 Thửa đất 4 Thửa đất 2 Có giấy chứng Thửa đất 2 1 Căn cứ pháp lý nhận quyền sử dụng đất Có giấy 2 Mục đích sử dụng 3 Vị trí đất Đất ở tại đô thị chứng nhận loại I 4 Loại đường phố Vị trí 1: Đất có quyền sử 5 Chiều rộng mặt một mặt tiền liền cạnh với dụng đất đường phố Đất ở tại đô Loại 5 thị loại I Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố Loại 5 5.3 13.5 18 tiền (m) 15.2 10 6 Chiều sâu của Thửa đất (m) Không Thuận lợi 7 Kết cấu hạ tầng Thuận lợi ( Đường - Đường giao thông (Đường nhỏ, rộng hơn, chất lượng thông đường giảm thoáng, chất sút) lượng tốt, 8 Môi trường - Ồn ào - Ít ồn ào - Độ ồn ào - Bụi - Ít bụi - Độ bụi (do có công trình nhà ở đang xây dựng) 9 Tài sản trên đất có có 10 Tính chất của Tự nguyện Tự nguyện cuộc mua bán Từ việc so sánh, nhóm định giá đã rút ra được kết quả 2 thửa đất trên có 6 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các thửa đất để điều chỉnh mức giá, nhóm định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí Sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn Căn cứ tình hình cụ thể, nhóm xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền của Hẹp hơn: 5 điểm Thuộc thửa đất 4 thửa đất Rông hơn: 10 điểm Thuộc thửa đất 2 Chiều sâu của thửa đất Sâu hơn: 10 điểm Thuộc thửa đất 4 Đường giao thông Ngắn hơn: 7.5 điểm Thuộc thửa đất 2 - Độ ồn Không thuận lợi: 8.5 Thuộc thửa đất 4 Thuận lợi: 10 Thuộc thửa đất 2 - Độ bụi Ồn ào: 8 điểm Thuộc thửa đất 4 Ít ồn ào: 9 điểm Thuộc thửa đất 2 Bụi: 8 điểm Thuộc thửa đất 4 Ít bụi: 9 điểm Thuộc thửa đất 2 19 Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (2) Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường Với qui ước như vậy thì: Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của thửa đất 2 là 567.000.000 đồngso sánh để định giá cho thửa đất 4, mức giá của thửa đất 4 sẽ bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: 4 kém 2 : 5 điểm, giảm 25 % = 141.750.000 đồng - Đường giao thông: 4 kém 2 : 1.5 điểm, giảm 7.5% = 42.525.000 đồng - Độ ồn: 4 kém 2: 1 điểm, giảm 5% = 28.350.000 đồng - Độ bụi :4 kém 2: 1 điểm, giảm 5% = 28.350.000 đồng Tổng số giảm giá do khác biệt 4 kém 2: 240.975.000 đồng 4 sẽ được tăng thêm: - Chiều sâu thửa đất: 4 hơn 2: 2.5 điểm, tăng 12.5% = 70.875.000 đồng Tổng số tăng giá do khác biệt 4 hơn 2: 70.875.000đồng Giá thửa đất 2 được điều chỉnh lại (kí hiệu là 2’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất 4 được tính toán như sau: 2’ = 567.000.000 – 240.975.000+ 70.875.000 = 396.900.000 (đồng) Tính ra đơn giá một mét vuông là: = 396.900.000 đồng : 135 m2 = 2.940.000 đồng /m2 3 So sánh thửa đất 46 Trần Khánh Dư với thửa đất ở 45 Tôn Thất Thiệp 4 45 Tôn Thất thiệp 3 20 46 Trần Khánh Dư