Tiểu Luận - Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp Trong Định Giá Đất Ở Việt Nam

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu “đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng của môi trườn

I.MỞ ĐẦU

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, baogồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thìđất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất vàtất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và conngười làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật

và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồngruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặctài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trênđất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu

“đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xâydựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng…”

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đápứng được nhu cầu nào đó của con người, tức là có giá trị sử dụng; con người cókhả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có thamgia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quýgiá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trongphương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đất đai có ý nghĩa quan trọng như vậy nên việc định giá rất quan trọng nóảnh hưởng tới những quyết định của Chính phủ về đất đai, cũng như quyết địnhcủa nhà đầu tư, của người dân

Hiện nay trên thế giới đã và đang áp dụng khá nhiều phương pháp địnhgiá đất, nhưng “ Phương pháp so sánh trực tiếp ” được áp dụng khá rộng rãi

Sau đây nhóm xin trình bày về “phương pháp so sánh trực tiếp trong định

giá đất ở Việt Nam”

II NỘI DUNG

II.1 Khái quát những nội dung liên quan đến giá đất và định giá đất

1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính

là mệnh giá của quyền sở hữu mãnh đất đó trong không gian và thời gian xácđịnh

b Đặc điểm của giá đất

- Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…

- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành giá cả được hìnhthành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thànhgiá khá dài, khó so sánh với nhau

- Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất vì không phải sản phẩm laođộng của con người mà chỉ phản ảnh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả vốn đầu tư

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăngchủ yếu do hai nguyên nhân đó là: do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãntrong cung nhỏ mà sự phát triển kinh tế xã hội và nhân khẩu tăng lên khôngngừng cho nên giá đất ngày càng tăng Đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản

toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm,dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá cả có trạng thái tăng lên.

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt do tính cố định về vị trí nhưtrong một khu vực, một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũngkhác nhau

c Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

- Nhân tố nhân khẩu

- Giá cho thuê

1.4 Đặc điểm của thị trường đất Việt Nam

- Hình thức cho thuê vẫn còn phát triển

- Do tính chất sở hữu đất nên dẫn đến bán nhà, cho thuê nhà bao hàm cảnội dung của giá đất

- Tính công khai về thị trường đất làm cho thông tin về giá đất rất khó thuthập

- Giá đất tăng lên nhanh chóng theo đà tăng trưởng của nền kinh tế xuấthiện nhiều cơn sốt về giá cả đất đai

1.5 Cơ sở khoa học của xác định giá đất

- Địa tô

- Lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu

2 Định giá đất

2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đấtbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại mộtthời điểm xác định

- Làm cơ sở để giải quyết các tranh chấp về đất đai; nâng cao hiệu quả sửdụng đất; phục vụ cho mua bán đất đai và góp phần ổn định thị trường đất

Mặt khác, mục đích của định giá đất là để đảm bảo thực hiện quyền sởhữu Nhà nước đối với đất đai về mặt kinh tế và sử dụng biện pháp kinh tế đểtăng cường quản lý vốn đất đai, xúc tiến cải cách chế độ sử dụng đất thuộc sởhữu Nhà nước đối với thị trường đất đai, cung cấp những căn cứ toàn diện, khoahọc, hợp lý cho việc sử dụng đất

2.3 Ý nghĩa

- Giúp Nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết thị trườngbất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực lành mạnh

- Tăng thu cho ngân sách Nhà nước

- Có điều kiện để thực hiện công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đốivới mọi người sử dụng đất

- Nguyên tắc thay thế.

II.2./ Giá đất và định giá đất ở Việt Nam

II.2.1./ Những nguyên tắc có liên quan đến giá đất và định giá đất

1 Giá đất

- Theo luật đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiềntính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành tronggiao dịch về quyền sử dụng đất ( khoản 23 điều 4 Luật Đất đai năm 2003)

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây ( Điều 55 LuậtĐất đai năm 2003):

- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2 Định giá đất

Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy đinh về sở hữu đất của nước ta:

- Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nướcthực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệtquy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dung đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất

- Định giá đất

3 Nguyên tắc định giá đất

Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài cácnguyên tắc chung đã nêu ở mục 2.4 trên thì việc đành giá đất của Nhà nước phảiđảm bảo các nguyên tắc ( Điều 56 Luật đất đai 2003) sau đây:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trongđiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so vơi giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trương thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế , xã hội, kết cấu hạtầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theoquy hoạch thì mức giá như nhau

điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Căn cứ vào nguyên tắc định giá nêu trên, phương pháp xác định giá đất vàkhung giá các loại đất do chính phủ quy định, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phốthực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồngnhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

4 Các phương pháp định giá đất hiện nay

4.1 Phươngphápsosánhtrựctiếp:làphươngphápxácđịnhmứcgiáthôngqua

việctiếnhành

phântíchcácmứcgiáđấtthựctếđãchuyểnnhượngquyềnsửdụngđấttrênthịtrườngcủaloạiđấttươngtự(vềloạiđất,diệntíchđất,thửađất,hạngđất,loạiđôthị,loạiđườngphốvàvịtrí)đểsosánh,xácđịnhgiá củathửađất,loạiđấtcầnđịnhgiá

Phươngphápsosánhtrựctiếpđượcápdụngđểđịnhgiáđấtkhitrênthịtrườngcócácloạiđấttươngtựđãchuyểnnhượngquyềnsửdụngđấtsosánhđượcvớiloạiđấtcầnđịnhgiá

nhấttrên địabàn.

Phươngphápthunhậpchỉápdụngđểđịnhgiáchocácloạiđấtxácđịnhđượccáckhoảnthunhậpmanglạitừđất

4.3.

Phươngphápchiếttrừ:làphươngphápxácđịnhgiáđấtcủathửađấtcótàisảngắnliềnv

ớiđấtbằngcáchloạitrừphầngiátrịtàisảngắnliềnvớiđấtrakhỏitổnggiátrịbấtđộngsản(baogồmgiátrịcủađấtvàgiátrịcủatàisản gắn liền vớiđất)

Phươngphápchiếttrừđượcápdụngđểxácđịnhgiáđấtcủathửađấtcótàisảngắnliềnvớiđấttrongtrườnghợpkhôngcóđủsốliệuvềgiáthịtrườngcủacácthửađấttrốngtươngtựđểápdụngphươngphápsosánhtrựctiếp,trongkhicóthểthuthậpsốliệuvềgiáthịtrườngcủacácthửađấtcótàisảngắnliền vớiđấttương tự vớithửađấtcần xácđịnhgiá

4.4 Phươngphápthặngdư:làphươngphápxácđịnhgiáđấtcủathửađất

trốngcótiềmnăngpháttriểntheoquyhoạchhoặcđượcphépchuyểnđổimụcđíchsửdụngđểsửdụngtốtnhấtbằngcáchloạitrừphầnchiphíướctínhđểtạorasựpháttriểnrakhỏitổnggiátrịpháttriểngiảđịnhcủabất độngsản

Phươngphápthặngdưđượcápdụngđểxácđịnhgiáđấtcủacácthửađấttrốngcótiềmnăngpháttriểndothayđổiquyhoạchhoặcdochuyểnmụcđíchsửdụngđấttrongkhik

ápdụngphươngphápso sánhtrựctiếp

II.3 Phương pháp so sánh trực tiếp

Quy trình xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp

Việcđịnhgiáđấttheophươngphápsosánhtrựctiếpphảitiếnhànhcácbướcsauđây:

được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất ,hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sửdụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.

-Thờigianthuthập thôngtin:

thờiđiểmkhảosátđể so sánh, xácđịnh giá củathửađất,khuđấtcầnđịnh giá

Trườnghợpkhôngthuthậpđượcnhữngthôngtintrongkhoảngthờigiangầnnhất,thìcóthểthuthậpthôngtinvềcáccuộcgiaodịchchuyểnnhượngquyềnsử

dụngđấttrongthờihạn 01nămtínhđếnthời điểmkhảosátđể xácđịnhgiáđất Nếukhông có những thông tin về cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thờigian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tintrong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất

-Nhữngthôngtincần thuthập:

+Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loại đất, hạng đất, vị trí, loại

đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đât,tài sản trên đất)

+Môitrường(baogồmmôitrườngtựnhiên gồm những điều kiện cơbảnnhưcảnhquan,mức độ ô nhiễm nguồnnước,khôngkhí,tiếngồn, mức độthoái hóa của đất v.v.vàmôitrườngkinh tế xãhộigồm những điều kiện cơ bảnnhư kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giaothông, thương mại, thông tin liên lạc , y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh

xã hội…);

+Cácđặcđiểmvềpháplý(quihoạchsửdụngđất,giấychứngnhậnquyềnsửdụngđất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm…)

+Thờiđiểmchuyểnnhượng,giaodịchhoặcđấugiáquyềnsửdụngđấtthànhcông;

+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sửdụng đất;

+Thờigian,điềukiệngiaodịchchuyểnnhượngvàthanhtoán

-Điềukiệncủa thông tin:

Nhữngthôngtintrênđâyphảiđượcthuthậptừkếtquảnhữngcuộcgiaodịchchuyểnnhượngquyềnsửdụngđấtthựctếtrênthịtrườngtrongđiềukiệnbình thường, tức lànhững cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy

đủ các thông tin và hiểu biết về loại đất , thửa đất, khu đất mà mình tham giagiao dịch Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bịsức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống,không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sailệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất trên thị trường

b-Bước 2 : Sosánh,phântích thôngtin:

Trongđó,mứctiềnđiềuchỉnhvềgiágiữa từng thửa đất, khu đất so sánh

và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giáxuấtpháttừnhữngkhácbiệtvềvịtríđất,kếtcấuhạtầng,đặc điểm của loại đất,mứcđộônhiễmmôitrường,v.v.Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửađất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Giá trị ước

tính của thửa

đất, khu đất

cần định giá

nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyêngia và cơ quan định giá đất.

Trường hợp đất có biến động trong thời gian từ thời điểm chuyển nhượngthành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giácủa thửa đất cần định giá , thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánhngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đóthực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêutrên

d-Bước 4 :Xácđịnhgiácủathửađấtcầnđịnhgiábằngcáchlấysốbìnhquâncủacácmứcgiác

ủa3đến5thửađất,khuđấtsosánhđãtínhtoánđiềuchỉnhkhác biệtvề giáởBước3

III./ BÀI TẬP ÁP DỤNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP III.1/ Mô tả các khu đất, thửa đất thu thập được

 Thông tin về thửa đất dùng để so sánh với thửa đất cần định giá

1 Thửa đất ở 39 Thanh Lam Bồ

Ảnh bất động sản ở 39 Thanh Lam Bồ Đường phía trước bất động sản

Theo điều tra, nhóm đã thu thập được thông tin như sau:

- Bề rộng mặt tiền thửa đất: 12.5 m chiều sâu: 13 m

- Loại đường phố: 5A Loại vị trí: 1 Bề rộng mặt đường: 3,5 m

- Kết cấu mặt đường: Đường rải nhựa

1.3 Về nhà

- Kết cấu nhà: Tường xây chịu lực

- Diện tích xây dựng: 85,7 m2 Cấp nhà: 4

- Quy hoạch (phù hợp/không phù hợp): Phù hợp với quy hoạch

- Tình hình an ninh: tương đối ổn định

1.4 Về đất

- Hình thể thửa đất: Hình chữ nhật Diện tích thửa đất: 162 m2

- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài

- Tình trạng pháp lý về QSDĐ: Công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thutiền sử dụng đất

- Tính chất của giao dịch, chuyển nhượng: Tự nguyện

1.5 Tình trạng cơ sở hạ tầng

- Điện: Ổn định Cấp thoát nước: Tương đối tốt

- Giao thông: không thuận lợi Thông tin liên lạc: tốt

- Tình trạng ô nhiễm môi trường: Không khí: ít bụi Nước: tốt

- Tiếng ồn: ít Ngập lụt: có

2 Thửa đất ở 18 Ông ích Khiêm

2

Ảnh bất động sản ở 18 Ông Ích Khiêm Đường phía trước bất động sản

Theo điều tra, nhóm đã thu thập được thông tin như sau:

- Bề rộng mặt tiền thửa đất: 13.5 m chiều sâu: 10 m

- Loại đường phố: 5A Loại vị trí: 1 Bề rộng mặt đường: 6 m

- Kết cấu mặt đường: Đường rải nhựa

2.3 Về nhà

- Kết cấu nhà: Tường xây chịu lực

- Diện tích xây dựng: 72 m2; Cấp nhà: 4

- Quy hoạch (phù hợp/không phù hợp): Phù hợp với quy hoạch

- Tình hình an ninh: tương đối ổn định Môi trường: đảm bảo

2.4 Về đất

- Hình thể thửa đất: Hình chữ nhật Diện tích thửa đất: 135 m2

- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài

- Tình trạng pháp lý về QSDĐ: Công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thutiền sử dụng đất

- Tính chất của giao dịch, chuyển nhượng: Tự nguyện

2.5 Tình trạng cơ sở hạ tầng

- Điện: Ổn định Cấp thoát nước: Tương đối tốt

- Giao thông: thuận lợi Thông tin liên lạc: tốt

- Tình trạng ô nhiễm môi trường: Không khí: ít bụi Nước: tốt

- Tiếng ồn: ít Ngập lụt: có

3 Thửa đất ở 45 Tôn Thất Thiệp

Ảnh bất động sản ở 45 Tôn Thất Thiệp Đường phía trước bất động sản

Theo điều tra, nhóm đã thu thập được thông tin như sau:

3.1 Địa chỉ bất động sản

- Họ và tên chủ sử dụng: Nguyễn Văn Thắng

- Địa chỉ bất động sản: 45 Tôn Thất Thiệp

3.2 Vị trí bất động sản

- Thửa đất số: 3 Tờ bản đồ địa chính số: 30

- Bề rộng mặt tiền thửa đất: 13.3 m chiều sâu: 12.2 m

- Loại đường phố: 5A Loại vị trí: 1

- Bề rộng mặt đường: 3,5 m( vỉa hè 2 bên 2 m)

- Kết cấu mặt đường: Đường rải nhựa

3.3 Về nhà

- Kết cấu nhà: Tường xây chịu lực

- Diện tích xây dựng: 65 m2; Cấp nhà: 4

- Quy hoạch (phù hợp/không phù hợp): Phù hợp với quy hoạch

- Tình hình an ninh: tương đối ổn định Môi trường: đảm bảo

3.4 Về đất

- Hình thể thửa đất: Hình chữ nhật Diện tích thửa đất: 162 m2

- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị Thời hạn sử dụng: lâu dài

3