Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa- Giá cả các yếu tố đầu vào -> ảnh hưởng đến chi phí sản xuất -> ảnh hưởng đến giáthành sản phẩm -> doanh thu, lợi nhuận- Công nghệ sản xuất- Chính
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
ĐỀ BÀI: NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN KIẾN THỨC CƠ BẢN TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Bộ môn: Kinh doanh Bất động sản
Lớp học phần: TNBD1113(223)_01 - Kinh doanh bất động sản 1
Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Tùng Phương
Thành viên nhóm 8:
Hà Nội, 1/2024
Trang 2Mục lục
1 Điều kiện hình thành cung hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến cung, cung bất động sản
1.1 Điều kiện hình thành cung hàng hóa
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa bất động sản
2 Điều kiện hình thành cầu hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến cầu, cầu bất động sản
2.1 Điều kiện hình thành cầu hàng hóa
2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hàng hóa
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hàng hóa bất động sản
3 Các đặc trưng liên quan đến tính chất thị trường
3.1 Đặc trưng thị trường cạnh tranh hoàn hảo
3.2 Đặc trưng thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
3.3 Đặc trưng thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
4 So sánh các đặc trưng của đầu tư và đầu cơ
4.1 Đầu cơ
4.2 Đầu tư
5 Cạnh tranh và độc quyền
5.1 Cạnh tranh
5.2 Độc quyền
6 Nghiên cứu Luật Kinh Doanh Bất Động Sản
6.1 Khái niệm Kinh doanh Bất động sản
6.2 Điều kiện Bất động sản đưa vào kinh doanh
Trang 31 Điều kiện hình thành cung hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến cung, cung bất động sản
1.1 Điều kiện hình thành cung hàng hóa
- Có hàng hóa hoặc dịch vụ
- Sự muốn bán
- Khả năng bán của nhà sản xuất
- Có thị trường
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa
- Giá cả các yếu tố đầu vào -> ảnh hưởng đến chi phí sản xuất -> ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm -> doanh thu, lợi nhuận
- Công nghệ sản xuất
- Chính sách Chính phủ, đặc biệt là chính sách thuế
- Số lượng người sản xuất
- Các kỳ vọng
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa bất động sản
- Giá cả và giá trị bất động sản
- Quỹ đất đai và quy hoạch của Nhà nước
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản
- Năng lực của các tổ chức cung
- Chính sách và pháp luật của Nhà nước
- Nguồn cung sơ cấp
- Thị hiếu
2 Điều kiện hình thành cầu hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến cầu, cầu bất động sản
2.1 Điều kiện hình thành cầu hàng hóa
- Có nhu cầu
- Có khả năng thanh toán
- Có thị trường:
● Có sản phẩm
● Sự quản lý của Nhà nước
● Môi trường kinh doanh: pháp luật, kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc tế
2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hàng hóa
- Thu nhập
Trang 4- Thị hiếu
- Giá cả của hàng hóa liên quan: hàng hóa thay thế, hàng hóa bổ sung
- Số lượng người tiêu dùng
- Các kỳ vọng
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hàng hóa bất động sản
- Giá cả bất động sản
- Dân số và nhân khẩu học
- Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
- Thu nhập và tài chính
- Điều khoản thế chấp tài chính/ Sự sẵn có của các nguồn tín dụng/ Khả năng tiếp cận nguồn tín dụng
- Việc làm và nghề nghiệp
- Đô thị hóa và quy hoạch
- Kỳ vọng
- Thị hiếu
- Các yếu tố tâm lý
- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng
- Cung, cầu các bất động sản thay thế
- Lãi suất
- Tăng trưởng mức cung tiền
- Biến động trên thị trường chứng khoán
- Chính sách của Chính phủ
3 Các đặc trưng liên quan đến tính chất thị trường
3.1 Đặc trưng thị trường cạnh tranh hoàn hảo
- Nhiều người mua và nhiều người bán độc lập với nhau
- Sản phẩm đồng nhất - hàng hóa thay thế hoàn hảo
- Tự do gia nhập và rút lui khỏi thị trường
- Thông tin hoàn hảo
- Mức giá trên thị trường quyết định bởi cung - cầu, doanh nghiệp là người chấp nhận giá của thị trường
3.2 Đặc trưng thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
a Thị trường cạnh tranh độc quyền: là một dạng cấu trúc thị trường vừa mang đầy
đủ tính chất và đặc điểm của thi cạnh tranh hoàn toàn, lại vừa mang đầy đủ tính chất và đặc điểm của thị trường độc quyền hoàn toàn
Trang 5- Có rất nhiều người mua, người bán, quy mô sản xuất và tiêu thụ nhỏ bé so với quy
mô chung của thị trường
- Sản phẩm cùng loại nhưng có tính dị biệt, chúng có thể thay thế nhưng không thể thay thế hoàn toàn
- Việc gia nhập và rút lui khỏi ngành là dễ dàng
- Đường cầu có xu hướng dốc từ trái sang phải, cầu thị trường co giãn nhiều và đường doanh thu biên luôn nhỏ hơn đường cầu thị trường
b Thị trường độc quyền nhóm: là một thị trường có số lượng người mua hoặc người
bán không nhiều (thiểu số), mua bán những sản phẩm giống hệt nhau hay khác biệt nhau một chút ít (dị biệt) Hay nói cách khác, thị trường độc quyền nhóm là thị trường chỉ có một nhóm nhỏ doanh nghiệp cùng hoạt động
- Tính phụ thuộc vào nhau của các doanh nghiệp: mỗi doanh nghiệp phải đối đầu với một số lượng nhỏ đối thủ cạnh tranh , quy mô mỗi doanh nghiệp lớn, thị phần nhiều, quyền lực kiểm soát giá cả và sản lượng lớn, mỗi chính sách cụ thể của mỗi doanh nghiệp đều ảnh hưởng tới sản lượng và giá cả thị trường, ảnh hưởng tới kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp khác
- Sản phẩm có thể đồng nhất hoặc dị biệt và các sản phẩm có thể thay thế cho nhau nhưng không thay thế hoàn toàn
- Việc gia nhập và rút lui khỏi ngành là khó khăn
- Đường cầu dốc, cầu ít co giãn, việc thiết lập đường cầu thị trường dễ dàng còn xác lập đường cầu doanh nghiệp rất khó khăn Đường doanh thu biên tế luôn nhỏ hơn đường cầu
3.3 Đặc trưng thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
- Số lượng người mua và bán không nhiều, người bán kiểm soát “thị trường của người bán”, người mua kiểm soát “thị trường của người mua”
- Thông tin không đầy đủ, thường mang tính bất đối xứng, người mua và người bán thường không đủ kiến thức, trao đổi mang tính pháp lý, phức tạp và tốn kém
- Sản phẩm có tính dị biệt và có vị trí cố định, thị trường mang tính địa phương, không di chuyển được trong khu vực hoặc quốc gia
- Tần suất mua không thường xuyên, thậm chí là thấp
- Chính phủ đóng vai trò chủ đạo trong khuyến khích hoặc hạn chế sự phát triển của thị trường
- Giá cả ngoài ảnh hưởng của cung cầu thì còn bị bóp méo do thiếu kiến thức về bất động sản hoặc thị trường
Trang 64 Đầu tư, đầu cơ
4.1.Đầu cơ:
● Khái niệm:
Đầu cơ là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực tài chính và kinh tế để chỉ việc mua và bán các tài sản dựa trên sự biến động giá của thị trường nhằm kiếm lợi nhuận cao hơn số vốn đã bỏ ra
● Đặc điểm:
- Thời gian ngắn hạn: Đầu cơ thường liên quan đến các giao dịch ngắn hạn
- Mục tiêu lợi nhuận nhanh chóng: Mục tiêu chính của đầu cơ là kiếm lợi nhuận nhanh chóng từ biến động ngắn hạn của giá cả
- Khả năng tích hợp tin tức và phân tích kỹ thuật: Những người thực hiện đầu cơ thường sử dụng thông tin và tin tức thị trường, cũng như phân tích kỹ thuật, để dự đoán xu hướng ngắn hạn và đưa ra quyết định giao dịch
- Rủi ro cao: Đầu cơ thường liên quan đến mức độ rủi ro cao, do biến động giá cả có thể xảy ra nhanh chóng và không dự đoán được
- Giao dịch đa dạng tài sản: Người đầu cơ có thể giao dịch trên nhiều thị trường khác nhau, từ chứng khoán đến hàng hóa và tiền tệ, để tận dụng cơ hội biến động ở nhiều lĩnh vực
- Thị trường phái sinh: Đầu cơ thường xuyên diễn ra trên thị trường phái sinh, nơi giao dịch các hợp đồng tương lai và tùy chọn, giúp tăng cường đòn bẩy và cơ hội lợi nhuận
- Có thể tạo nên biến động thị trường: Hoạt động đầu cơ có thể tạo ra biến động thị trường và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá cả
4.2 Đầu tư:
● Khái niệm:
- Đầu tư được định nghĩa là những hoạt động sử dụng vốn, sử dụng các nguồn lực nhằm mang đến hiệu quả kinh tế cũng như giá trị sử dụng tốt hơn trong tương lai so với nguồn lực đang sử dụng
- Theo khoản 5 điều 3 Luật đầu tư kinh doanh quy định: Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư
- Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư là việc sử dụng các nguồn lực tài chính, vật chất, lao động, trí tuệ, nhân công… để đạt được mục đích kinh tế xã hội và lợi nhuận trong tương lai Hoạt động đầu tư có thể mang tính chất thương mại hoặc phi thương mại
Trang 7● Đặc điểm:
- Thời gian giữ dài hạn: Đầu tư thường liên quan đến việc giữ tài sản trong thời gian dài, thường là từ vài năm đến thập kỷ, nhằm tận dụng lợi ích từ sự tăng giá trị theo thời gian
- Mục tiêu tăng giá trị và thu nhập: Mục tiêu chính của đầu tư là tăng giá trị tài sản và/hoặc thu nhập cung cấp bởi tài sản đó, thay vì kiếm lợi nhuận từ biến động ngắn hạn
- Thái độ rủi ro cân nhắc: Nhà đầu tư thường có thái độ rủi ro cân nhắc, tập trung vào bảo toàn vốn và tối ưu hóa lợi nhuận dài hạn thay vì kiếm lợi nhuận nhanh chóng từ biến động ngắn hạn
- Đòi hỏi sự nghiên cứu và phân tích kỹ càng: Đầu tư đòi hỏi sự nghiên cứu và phân tích sâu sắc về tài sản được đầu tư, bao gồm cả cơ bản kinh tế và tài chính của doanh nghiệp hoặc tài sản đó
- Thị trường chính thức và phi chính thức: Đầu tư có thể diễn ra trên thị trường chính thức (chứng khoán, bất động sản) hoặc trên thị trường phi chính thức (các hợp đồng tương lai, thị trường tiền điện tử)
- Chấp nhận rủi ro có thể xảy ra: Nhà đầu tư chấp nhận rằng rủi ro có thể xảy ra và họ thường phải đối mặt với sự biến động thị trường và tình hình kinh tế
- Lợi nhuận ổn định và dài hạn: Lợi nhuận từ đầu tư thường ổn định và tích tụ theo thời gian, phản ánh sự tăng giá trị của tài sản và/hoặc thu nhập cung cấp bởi tài sản đó
Bảng so sánh đầu tư và đầu cơ
Mục đích Muốn thu được lợi nhuận lớn
trong thời gian ngắn
Mong muốn mức lợi nhuận ổn định và bền vững trong thời gian dài
Tác động đến
nền kinh tế
- Tăng cường biến động thị trường
- Áp lực tăng giá cả
- Tình trạng lan truyền thông tin
và tin đồn thị trường
- Tạo ra nguồn vốn
- Khuyến khích nghiên cứu phát triển
- Tăng cường chất lượng sản xuất
- Tạo lập nền tảng cho sự tăng trưởng
Thời gian Nhà đầu cơ nắm giữ hàng hóa
hay tài sản trong thời gian ngắn
Nắm giữ tài sản trong một khoảng thời gian dài hạn (thường
Trang 8lớn hơn 1 năm) Vấn đề quan
tâm
Chủ yếu quan tâm đến sự biến động của giá cả trên thị trường
Quan tâm đến giá trị thực của tài sản đó
Tính rủi ro Đầu cơ là hoạt động đem lại rủi
ro cao, đồng thời những nhà đầu
cơ cũng thường là những người
ưa mạo hiểm
Ngược lại, đầu tư có rủi ro thấp, những nhà đầu tư thường có tính cách thận trọng và ưa thích sự chắc chắn
Tâm lý Nhà đầu đầu cơ thường rất
nhanh nhạy, táo bạo, đón đầu thị trường và có khả năng nắm bắt tâm lý đám đông
Thường đầu tư với tâm lý thận trọng, kiên nhẫn và có tầm nhìn dài hạn
Vốn Phần lớn sử dụng tiền đi vay,
tận dụng đòn bẩy tài chính để tối ưu lợi nhuận
Sử dụng nguồn vốn tự có để đầu
tư hoặc đôi khi sử dụng vốn vay nhưng chỉ trong thời gian ngắn và với tỉ lệ nhỏ
Lợi nhuận Tăng giảm bất thường và khó
dự đoán trước được
Lợi nhuận ngắn hạn có thể không cao Nhưng lợi nhuận tổng kết sau một thời gian 1 hoặc nhiều năm thì thông thường sẽ có mức lợi nhuận tốt hơn các nhà đầu cơ
Cơ sở phân
tích
Dựa trên những thông tin, yếu
tố cung cầu, tin đồn và tâm lý đám đông, yếu tố lợi nhuận ngắn hạn hoặc doanh thu của doanh nghiệp
Dựa trên sự phân tích chuyên sâu
và các nguyên tắc cơ bản về sản phẩm đầu tư
Trang 95 Cạnh tranh và độc quyền:
5.1 Cạnh tranh:
● Khái niệm:
Cạnh tranh là hiện tượng nơi nhiều tổ chức kinh tế hoặc doanh nghiệp cạnh tranh để đạt được ưu thế thị trường, đồng thời tối ưu hóa lợi nhuận Trong bối cảnh này, các tác động kinh tế như sự đa dạng sản phẩm, tăng cường năng suất, và sự tiến bộ công nghệ thường được thúc đẩy bởi áp lực cạnh tranh Các mô hình cạnh tranh, bao gồm cả cạnh tranh hoàn hảo và cạnh tranh không hoàn hảo, đều đặc trưng cho một thị trường đang hoạt động hiệu quả và có đặc điểm đa dạng
● Phân loại:
- Cạnh tranh hoàn hảo (Perfect Competition):
Sự cạnh tranh này xuất hiện khi có nhiều doanh nghiệp nhỏ, không thể kiểm soát giá
cả, và sản phẩm của họ hoàn toàn tương đồng Đây là một mô hình lý tưởng và hiếm khi xuất hiện trong thực tế
- Cạnh tranh không hoàn hảo (Imperfect Competition):
Bao gồm các mô hình cạnh tranh như cạnh tranh đa dạng sản phẩm, cạnh tranh tác động giá cả Trong các mô hình này, doanh nghiệp có khả năng kiểm soát giá cả và có sự
đa dạng về sản phẩm
- Cạnh tranh đa dạng sản phẩm (Monopolistic Competition): nhiều doanh nghiệp tham gia thị trường, những sản phẩm của họ có sự khác biệt nhỏ
- Cạnh tranh tác động giá cả (Price Competition): Các doanh nghiệp cạnh tranh chủ yếu thông qua giá cả sản phẩm hoặc dịch vụ
- Cạnh tranh hoạt động giá (Price War): Xảy ra khi các doanh nghiệp cạnh tranh giảm giá để thu hút khách hàng, thường dẫn đến giảm lợi nhuận và không bền vững trong thời gian dài
- Cạnh tranh đặc biệt (Non-price Competition): Các doanh nghiệp cạnh tranh chủ yếu thông qua các yếu tố khác ngoài giá, như chất lượng sản phẩm, dịch vụ khách hàng, quảng cáo, và thương hiệu
● Đặc điểm cơ bản:
- Sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp:
Trên thị trường cạnh tranh, có sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp cùng hoạt động trong cùng một lĩnh vực kinh doanh
- Giá cả do sức cầu và nguồn cung:
Giá cả thường được xác định bởi sức cầu và nguồn cung, không có doanh nghiệp nào
có thể kiểm soát giá cả
- Sản phẩm và dịch vụ đa dạng:
Đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ là phổ biến, và các doanh nghiệp cố gắng tạo ra điểm độc đáo để cạnh tranh trên thị trường
- Hiệu quả và giá trị cho người tiêu dùng:
Cạnh tranh thường dẫn đến hiệu quả kinh tế và giá trị tốt hơn cho người tiêu dùng, vì
có nhiều lựa chọn và áp lực giảm giá
Trang 105.2 Độc quyền:
● Khái niệm:
Độc quyền là tình trạng khi một hoặc một số ít doanh nghiệp kiểm soát hoặc chiếm lĩnh một phần lớn thị trường, giảm bớt hoặc loại bỏ sự cạnh tranh Trong tình trạng độc quyền, doanh nghiệp thường có quyền kiểm soát giá cả, sản phẩm, và điều kiện thị trường Điều này có thể dẫn đến việc giảm lựa chọn và tăng giá cả cho người tiêu dùng Độc quyền
có thể xuất hiện từ nhiều nguồn, bao gồm quyền sở hữu trí tuệ, kích thước quy mô lớn, chiến lược tiếp thị mạnh mẽ, và các yếu tố khác tạo ra lợi thế cạnh tranh khó vượt qua
● Phân loại:
- Độc quyền mua:
+ Trong trường hợp độc quyền mua, có một người mua duy nhất hoặc một nhóm mua hàng hóa hoặc lao động
+ Người mua có quyền lực lớn để kiểm soát giá cả và điều kiện mua bán trên thị trường
+ Người bán phải thích ứng với yêu cầu của người mua duy nhất để duy trì mức giá và doanh số bán hàng
- Độc quyền bán :
+ Trong trường hợp độc quyền bán, có một người bán hoặc một nhóm bán cung cấp toàn bộ nguồn cung cấp của một hàng hóa hoặc dịch vụ
+ Người bán kiểm soát giá cả và có khả năng ảnh hưởng đến thị trường một cách độc lập
+ Không có sự cạnh tranh trực tiếp từ các đối thủ khác
● Đặc điểm:
- Sự kiểm soát độc quyền:
Một doanh nghiệp hoặc một số ít doanh nghiệp kiểm soát một phần lớn hoặc toàn bộ thị trường, có thể làm tăng giá cả và kiểm soát sản phẩm và dịch vụ
- Giá cả do quyền kiểm soát:
Doanh nghiệp độc quyền có thể thay đổi giá cả một cách tương đối tự do mà không phải đối mặt với áp lực cạnh tranh
- Nguy cơ thiếu sự đa dạng hóa:
Trong môi trường độc quyền, có nguy cơ cao rằng doanh nghiệp sẽ không đầu tư đủ vào nghiên cứu và phát triển, và thiếu sự đa dạng hóa về sản phẩm và dịch vụ
- Nguy cơ thiếu hiệu quả và tính cạnh tranh:
Độc quyền có thể dẫn đến thiếu sự cạnh tranh và làm giảm động lực để tăng cường hiệu suất và chất lượng
- Ảnh hưởng đến giá trị người tiêu dùng:
Có thể ảnh hưởng đến giá trị và lựa chọn cho người tiêu dùng, vì sự kiểm soát của doanh nghiệp độc quyền có thể dẫn đến giá cao và ít lựa chọn